營造低調奢華　強攻住戶消費力

2020年米其林首次推薦台中市的星級餐廳，皆位富人聚落區域，包含有美術館及草悟道綠園道的西區、豪宅林立的7期新市政中心，及唯一2星餐廳坐落的單元2重劃區。專家認為，星級餐廳選址主因不外乎是重劃區內高質感環境，與低密度區所營造出的低調奢華感，更看中高價住宅所匯聚的主要消費族群。

本月24日《台北台中米其林指南2020》公布，可發現多數奪星餐廳集中在豪宅聚落，例如台北米其林摘星名單中的「RAW」、「Tarroir態芮」、「教父牛排」等，都集中於大直水岸的豪宅區。

台中此次奪星餐廳共計4間，地點同樣也座落在豪宅區內，其中西屯區的7期新市政中心一舉囊獲2間1星餐廳，分別是從台北轉戰台中的「forchetta」、與十年磨一劍的在地知名餐廳「鹽之華」。

西區餐飲一級戰區的公益路則有雙冠王「俺達的肉屋」，分別拿下1星與年輕主廚大獎；位西屯與南屯交界處的單元2重劃區，則擁有台中唯一摘下2星的「JL Studio」。

重劃區近年迅速竄起
指標的7期新市政中心為傳統豪宅聚落，百貨商家林立，消費機能發達，近期豪宅新案也沒缺席，包括「寶輝Sky Tower」、「聯聚瑞安大廈」、「雙橡園市政河南路新案」等，可見房市熱況。西區屬於較早發展區塊，可開發地較飽和，近年仍有百億大案如「勤美之森」、「忠泰老佛爺」等，相當具指標性。

單元2與相連的單元3重劃區則是近年迅速竄起的台中新興富豪聚落，近期有「陸府觀森」、「國聚之鑄」等新案進場。住商不動產7期南屯店協理黃權銘分析，新興重劃區整體規劃較完善，不僅道路寬敞，包括綠地及公共設施比例也較多，且單元2左鄰7期，右靠3大產業園區，機能快速成型，區內多規劃換屋型產品，設計大量退縮空間及植栽綠化，整體街廓質感與7期不分軒輊，土地、新案價格不斷攀升，建案去化速度也不俗。

立智公關總經理王耀斗指出，單元2的土地價格近年皆不斷攀升，5年來成長近70%，推估建商取得土地成本甚至超越7期的不少建案，顯示開發商對該區發展深具信心，而此次米其林摘星的餐廳，可望讓區域房市更鍍上層金。

潤隆建設（1808）下半年營運續站高崗，法人表示，該公司第4季在「悅誠」、「柏克萊公園」、「潤隆（真愛NO.2）」三大案加入貢獻下，營運維持高檔。在四大案完工挹注下，今年表現確定優於去年。

潤隆建設第2季在桃園中路重劃區、總銷20.94億元的「市政潤隆」完工挹注下，帶動單季營收達15.01億元、年增61.3%，稅後純益達0.21億元，優於去年同期虧損1.04億元，每股稅後盈餘達0.07元；累計上半年稅後虧損0.99億元，每股稅後虧損0.32元。

法人指出，潤隆建設5月起在「市政潤隆」貢獻下，單月營運轉強，6、7月營收更站上6億元以上，累計公司前七月營收達26.78億元、年增33.5%。

近年來虛擬通路表現強勢下，實體店面走向小而美，也讓以前受歡迎的高總價店面表現不佳，房仲業者依據內政部實價登錄資料，顯示今年上半年台北市、新北市、桃園市總價在 1 億元以上的店面交僅 11 筆，相較去年同期大減 57.7%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，億元級店面多數面積大租金高，能負擔的店家有限、招租不易反而不受歡迎，儘管上半年市場游資充沛、利率探低，億元店面卻不受青睞，成為票房毒藥。

就近五年北北桃三都上半年的億元店面交易，台北市在 2016-2018 年交易量都有雙位數，2018 上半年高達 15 筆，從 2019 量縮至個位數，今年僅 6 筆交易，年減 33.3%，新北市的交易量則是在去年達到近五年高點，共有 5 筆交易，今年 3 筆，年減 40.0%，桃園市去年上半年億元店面交易火熱，總計 12 筆為桃園市近五年最高，成交量甚至超越雙北，但今年上半年僅交易 2 筆，年減 83.3%。

郎美囡指出，過去桃園市有交通建設、社會福利等議題，且人口正成長帶動商機，2018 年底九合一選舉後，高總價投資板塊挪移到桃園市，其中億元店面交易以中正藝文特區、青埔高鐵特區為主，但今年市場交易因國際政經動盪、新冠肺炎干擾，海外資金及產業鏈回台布局，高總價不動產投資以廠房、工業用地及商辦為多，北三都高總價店面交易量也大幅萎縮。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，實體通路雖然不會消失，但也出現結構性改變，除了商圈受人潮減少影響外，某些店面租金水準逐年下修也是重要因素，因此即使大量游資與低利環境下，大型店面的風險仍不容小覷，也讓交易每況愈下。

台灣經濟研究院7月營建業營業氣候測驗點飆出108.43點的九年新高紀錄，台灣經濟研究院長張建一表示，「無殼蝸牛期待房價下跌，但就是不跌」，現階段有五項因素帶動市場，包括遞延買盤出籠、房貸利率已處在歷史低檔、國內閒置資金豐沛、台商回流買地購屋和香港人來台置產，房地產第三季來已成國人投資避險標的首選。

台灣經濟研究院研究員劉佩真分析，營建業景氣飆新高，除了營造業下半年進入趕工潮，政府公共工程預算消耗，房屋開發案進入動工期，更多是不動產業近期熱絡，7月六都建物買賣移轉件數月增率19.3％，增幅相當大，台北市最高，多是高資產資金回流所致，來自疫情過後遞延性的回流買盤，建構在部分剛性、長期置產型的需求，反映當月景氣持續好轉的態勢。

劉佩真指出，六都買賣交易中表現最好的是桃園市，原因在於有重大公共建設帶動，加上房價相對雙北市親民吸引購屋族移入，台南和台中在7月的交易些微衰退。

土地廠房交易也出現榮景，劉佩真指出，台積電近幾天持續加碼南科周邊土地購買，儘管台積電評估在美國設廠，但在台加購土地的行動顯示該公司確定把台灣當作先進製程的生產重鎮，這些搜購行動將反映在台灣房地產市場這半年的交易量，帶動供應鏈廠商自用土地買盤的陸續進場，估計會使得台灣的今年土地交易量持續上衝。

劉佩真估測營建業未來的景氣走向指出，營造業因政府對各機關預算消化的情況有詳加追蹤，近期指示有不克消化之處須提早排定因應措施，故未來半年營造業景氣表現將為溫和成長走勢。

至於不動產市場，則有機會出現「價緩升、量擴張」的格局，但要留意不確定因素壓制房市景氣上升幅度的情況。

房市交投熱，中央銀行昨（25）日公布，7月房貸、建築融資餘額分別增至7兆6,701億元與2兆2,688億元，續創歷史新高。

央行資料顯示，象徵房市需求面的房貸餘額，7月大增562億元，增加金額為七個月新高，但年增率並未持續上漲，而是由6月的6.59%下滑至6.54%。

房貸餘額締造歷史新高，央行官員分析，主要是7月六都買賣移轉棟數續增，除台中和台南比較基期偏高、與去年同期相較為衰退外，其餘包括台北市、新北市、高雄市與桃園市等四都，7月不論月增或年增率均持續走揚，六都合計月增19.3%、年增2.8%。

至於建商推案信心指標—建築融資，7月餘額續飆新高，月增227億元，年增率15.45%，為2011年10月以來近九年新高。

央行官員指出，建築融資續增，主要是「近期危老、都更貸款滿多的」，另外，社會住宅也持續推案，建商若包下工程、有資金需求，必須與銀行借款運用。

央行也觀察到，政府推動台商回台投資，帶動土地開發、倉儲、商辦等需求明顯升溫，因此最近土建融資確實比較多、建商推案也愈來愈熱絡。

房價居高不下，今年全台新推案二房產品占比高達42％，直逼三房產品的44％，其中，台北市因高房價縮小坪數、台中市則因投資風氣漸起，該二都二房推案占比更高於三房；新北市重劃區也出現不少25?28坪、室內坪數不到20坪的「小三房」，成為高房價下的特殊產品。

根據數字科技旗下591新建案調查，今年全台新推案二、三房房型的比例合計高達近九成，今年前七月全台七大都會區新推案約有4.4萬戶，其中，二房產品約有1.8萬戶、約占42％；三房產品約1.9萬戶、約占44％；不過四房格局以上僅占約13％，一房及套房合計則占不到1％。

雖然三房向來為剛性自住需求的大宗主流格局，桃竹、南台灣地區因房價較低，「一次到位、直上三房」需求強勁，不過台北市、台中市新推二房戶數均大於三房，主要因台北市新案多屬都更重建案，集中在士林、大同、信義等舊商圈的精華地段，建商在高單價下只好縮小坪數拉低總價，將重心擺在二房規劃，台北市新推案有高達45.8％為二房格局，遠超過三房的30.6％。

台中市二房產品比重更高達45.9％，是各大都會區中二房比例最高的縣市。

591新建案分析，台中市商場、交通建設題材不斷，今年底台中首條捷運綠線即將通車，北屯G0特區、廍子重劃區二房產品低總價投資性價比高，舊城區台中車站8月底後前後站道路打通、LALAPORT動工等利多，投資客搶購站前800萬上下的二房產品，加深建商推小宅的信心。

雖然新北市新案二、三房比例差距不大，不過板橋江翠、新店央北等房價相對較高的重劃區，出現不少25?28坪的三房產品，這些「小三房」扣除公設比後，室內坪數在20坪以內，算是在高房價之下的特殊型產品。

根據內政部統計處最新月報資料顯示，2020年7月份全國的買賣移轉棟數站上3萬棟，上一次突破3萬棟已經是房市合一上路前的2015年12月，受到自住買盤持續回籠的帶動下，單月3萬棟的買賣移轉棟數創下近55個月以來的單月新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，單月3萬棟的買賣移轉棟數，已經逐漸接近上一波房市榮景時的移轉量能，比較不同的是上一波房市交易熱絡時，雙北市單月的移轉棟數可達上萬棟，但受限房價水準等因素，現在僅回升到7、8千棟的數量，不過即使雙北復甦腳步較緩，但大台北以外的都會區交易量則相對雙北市穩健，主要這波反彈買氣仍以自用型為主，房價負擔越低的區域交易量增加的狀況越明顯。

7月全國的買賣移轉棟數為3萬551棟，月增19％，且年增3.1％，移轉棟數創下近55個月以來的新高，累計前7月的移轉棟數為17.1萬棟，較2019年同期減少約1.1％，新北市7月移轉棟數重新站上6千棟，月增19％且年增3％，台北市2892棟也逐漸往3千棟接近，月增幅度達27％，桃園市與台中市也雙雙站上4千棟，台南市2246棟，高雄市則是回升到3634棟月增24％且年增12％。

以目前房市熱絡的交易狀況來看，8月雖然有民俗月可能讓部分民眾交屋腳步放緩，但7月房市交易量能增溫，預料8月的移轉棟數仍會較2019年明顯量增，而全年的買賣移轉棟數有機會超過2019年的30萬棟。

CBRE世邦魏理仕25日最新調查指出，2020上半年全台工業地產交易熱絡，包括土地、廠房廠辦總成交額達396.2億，其中工業區土地交易占47％；價格方面，北部工業區土地每坪平均漲破28萬大關，站上史上最高點。

世邦魏理仕昨天公布「2020年上半年台灣工業地產市場報告」指出，自用型買方不畏疫情衝擊，上半年共投入近259億收購工業土地、廠房及廠辦，以電腦及周邊設備業者最為積極。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，疫情下全球供應鏈重整態勢日漸明顯，上半年共有27家台商獲准回台投資，多數業者選擇於現有廠區內擴產，也有部分廠商新購土地或廠房，雖然疫情二次爆發的隱憂居高不下，未來數季台灣工業地產的買賣動能可望維持穩定。

據調查，北部工業地價處於相對高點，每坪平均行情達28萬0,770元，年增漲幅收斂至1.8％。反觀中南部工業區因地價較低，年漲幅仍達4％以上。其中，中部每坪已達8萬2,880元，南部平均約7萬2,830元。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示，受惠自用需求強勁、全球供應鏈重整效應，全台工業區土地平均地價已連六年呈成長趨勢。

因疫情滯台的企業主們不僅為台中產業鏈帶來新契機，也為七期豪宅市場注入一股活水，包括「寶璽天睿」、「大陸寶格」、「寶輝秋紅谷」及「國泰層峰」等指標豪宅，近期賞屋客戶不僅倍增，且成交量明顯放大，部分豪宅新成屋近期成交量還超越預售期間。

「寶璽天睿」規劃168坪、185坪，每戶總價從1.3億至3億元，總銷金額80億元，近三個月單月平均有4~5億銷售佳績，還有神祕台商家族豪砸近5億一口氣買三戶，一次購買二戶的台商也有四位。目前預約賞屋客戶高達60多組、一路排到中秋連假，統計已購客戶中，台商高達九成！

受疫情影響，大批台商滯留台灣，假日賞屋成了最佳休閒活動，七期豪宅市場近期銷售速度明顯加快，台商成了主要貢獻者。據最新實價登錄，「寶璽天睿」以均價每坪67.2萬元，一舉拿下台中新豪宅社區「均價王」寶座，目前整體銷售已逾六成。

熟悉七期的房仲業者分析指出，「寶璽天睿」禮聘加拿大國寶級建築大師Michael Green、日本神級空間大師片山正通和榮獲國際大獎KYDO設計團隊操刀，每戶配備義大利手工千萬名廚Valcucine廚具和德國頂級品牌Miele廚房家電，讓坐擁「府會園道1號」燙金門牌的頂級豪宅，深受企業主鍾愛。

此外，「大陸寶格」為義大利國寶設計大師Antonio Citterio全球唯一的超高層住宅系列作品，已知住戶包括利勤實業洪家、億豐粘家、盛香珍郭家、香吉士李家等，還有不少家族大手筆購買多戶，主力客群九成以上是布局全球的企業主與台商。

名列台中十大豪宅榜的「國泰層峰」，為建築大師李祖原在七期新市政中心的唯一作品，全棟石材SRC鋼骨結構，均質132坪，深獲頂級客層喜愛，台商購屋比率占五成以上，以傳產、自行車、電子業為大宗，社區均價約在55萬元左右。

另「寶輝秋紅谷」知名住戶包括衛浴五金大廠橋椿楊家、連鎖咖啡店大股東等，台商購屋比率高達九成；寶輝七期新案「寶輝Sky Tower」有台商家族一次買進三戶，目前每周來客量近30組，銷售近八成。

外資商仲 CBRE 世邦魏理仕今 (25) 日指出，今年上半年全台工業地產交易活動熱絡，總成交金額 396.2 億元，其中工業土地交易佔 47%，較上年同期成長 21%。自用型買方不畏疫情衝擊，上半年共投入近 259 億元購買工業土地、廠房及廠辦，其中以 PC 及周邊設備業者最為積極，且未來幾季台灣工業地產市場的買賣動能可望維持穩定，

世邦魏理仕指出，此熱絡市況主因爲新冠疫情引發全球供應鏈斷鏈疑慮，加上中國大陸市場勞動成本增加等因素，國際市場逆全球化已成形，促使許多台灣製造業者加速調整全球產線布局，將部分產能遷回台灣。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，新冠疫情下全球供應鏈重整態勢日漸明顯，上半年共有 27 家台商獲准回台投資。多數業者選擇於現有廠區內擴產，也有部分廠商新購入土地或廠房，以滿足營運需求。雖然新冠疫情二次爆發的隱憂居高不下，未來幾季台灣工業地產市場的買賣動能可望維持穩定。在低利環境下，以電子業為首的自用型買方將持續尋找適合的擴廠地點，預期也將刺激更多台廠加碼投資台灣。

就台灣工業土地交易金額來看 ，2020 年上半年工業地產交易（含土地、廠房廠辦）達 396 億元，占了上半年不動產市場總交易金額（含土地、商用不動產）的 21%；進一步分析投資人佈局，2020 年上半年自用型買方積極搶進工業地產，自用型買方投資於工業地產的總金額（新台幣 258.9 億）佔其總交易額的 65%。例如，日揚科技以逾 6.8 億購買台南樹谷園區 9,600 坪土地、萬海航運斥資新台幣 22.29 億買下內湖近 4000 坪廠辦、以及和碩斥資 13 億元買下桃園龜山區萬坪廠房等都是不動產圈津津樂道的指標交易案例。

進一步分析上半年工業土地交易活動，雙北市成交案占全台工業地總投資金額高達 51%，係因數家建設公司購買中大坪數土地，供未來興建廠辦大樓。同一期間有多筆交易集中在台南市及彰化縣工業園區，推動區域工業地價走升。由於北部工業地價已處於相對高點（平均價格為每坪 28 萬元，年增漲幅收斂至 1.8%），上半年漲幅較去年同期明顯減緩，反觀中、南部工業區因地價較低，年增率仍達 4% 以上，其中如彰濱工業區平均地價成長 4.5%，優於中部其他工業區。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示，受惠於自用需求強勁以及全球供應鏈重整效應，全台工業區土地平均地價已連續 6 年呈成長趨勢；此外，新冠疫情意外刺激宅經濟發酵，推動電商加速成長，也促使物流設施需求上揚。如今年 5 月統一企業即在樹谷園區買下 22 萬 5800 坪土地，預計作為集團倉儲物流園區，共耗資約 18.7 億元。預期未來數季工業地產買賣動能將維持穩定，電子業者將持續尋找擴廠地點，但北部主要工業區地價漲幅將縮小。

中期純利倒退10% 第三季銷售回升

碧桂園（02007）公布截至6月底止中期業績，股東應佔溢利141.32億元（人民幣．下同），按年下跌9.61%。每股盈利0.66元，派中期息每股20.55分，減少10.14%。核心淨利潤146.1億元，倒退8.57%；派息比率31%。今年首7個月的權益合同銷售金額3212.3億元，按年減少1.01%，總裁莫斌表示，下半年可供銷售貨值6412億元，第三季銷售回升，相信全年銷售比率可達67%，實現全年增長10%的目標。

碧桂園今年權益可售資源約9066億元，上半年銷售比率約62%，按年初預計的目標銷售比率67%計，相當於今年全年銷售目標6074億元，較去年權益合同銷售額約5522億元增10%。

控成本減人手盼省50億

期內，收入1849.57億元，下跌8.44%，其中97.3%收入來自物業銷售，2.7%來自建築及其他分部。談及上半年銷售均價下跌，常務副總裁程光煜解釋，主要受今年單價較低的車位銷售增加等成交結構因素影響。首席財務官及副總裁伍碧君續稱，政府希望樓市更平穩健康發展，對市場是好事，相信毛利率趨向穩定，毛利率大幅提高的可能性比較低。碧桂園會透過精細化管理，以提高利潤水平，現時降低成本方面的工作成效顯著。

上半年營銷及市場推廣成本和行政費用約134.7億元，下降27.9%；去年全職僱員淨流失2.96萬人，今年上半年進一步減少多1.39萬人。程光煜指出，部分員工轉換工作崗位，同時約7000人轉往非上市公司，加上由於網上銷售可降低成本，前線銷售人員減少3000多人。莫斌估計，各項成本控制工作完成後，可節省50億元。

截至6月底，碧桂園可動用現金餘額2055.2億元，另有銀行授信額度3288.1億元尚未使用。程光煜透露，去年買地金額約1600億元，今年目標與去年相若，上半年已買地770億元，有信心可達全年目標，並按市場情況彈性調節。

世茂連特別息派70仙

對於往後派息，伍碧君說，仍致力維持穩定派息比例，往後會考慮更為股東着想。另外，據半島電視台調查組獲得的秘密文件，塞浦路斯2017年至2019年間批准了1400本「黃金護照」，當中超過500本發放給了中國人，包括碧桂園聯席主席楊惠妍。報道又點名稱華潤電力（00836）總裁唐勇去年1月獲得塞浦路斯國籍。

此外，世茂集團（00813）上半年盈利52.66億元，按年增長3.14%。每股盈利152.584分；維持派中期息60港仙，並基於世茂服務引入戰略投資者，宣布派特別息10港仙。期內，收入645.53億元，上升14.12%。主席許榮茂辭任該公司提名委員會及薪酬委員會成員。

對於有傳言指總裁莫斌有意在事業上另覓新去向，他堅稱從未考慮其他公司，職業生涯一定會在碧桂園結束，和公司一起走下去，會「一直走到底」。

南都物業8月25日晚間發布了半年報，上半年，公司實現營業收入6.60億元，同比增長12.83%；凈利潤6799.67萬元，同比增長21.34%；基本每股收益0.51元。公司稱，上半年營業收入增長主要係公司物業管理服務項目增加。

　　截至6月30日，公司累計總簽約項目530個，累計總簽約面積約6310.33萬平方米。上半年，公司新簽物業服務項目37個，新簽約面積約294.19萬平方米。

　　此前，南都物業和景德鎮市國信城市運營發展有限公司共同投資設立國信南都（江西）商業管理有限公司，注冊資本為500萬元人民幣。

　　國盛證券發表研報稱，南都物業和具有政府背景公司合作有利于公司項目迅速外拓。南都物業可憑借多年來積累的城市空間全業態綜合管理服務經驗，結合項目合作方的開發資源，例如對合作方旗下地産提供物業服務等，實現合作方下轄城市空間“投資+管理”精細化全流程管理，擴大城市空間管理規模的同時提高城市服務的效率與品質。

8月25日，中國金茂(00817.HK)發布的2020年中期業績報告顯示，上半年，中國金茂合同銷售金額1028.7億元，同比增長達31.1%，位列TOP15房企第一，呈現可持續優質增長態勢。

　　中報顯示，上半年，中國金茂歸母凈利潤同比上升2%，毛利率較2019年的32%上升至35%。上半年，中國金茂新增土地儲備583萬平方米，85%的土地儲備位于一二線城市；新獲取3個城市運營項目，城市運營獲取土儲佔新增土儲面積的39%；資金杠桿率由2019年的74%下降至69%，融資成本降低至4.68%。

　　位於深圳寶安區的招商臻府專案8月25日晚間公佈銷售方案，該方案將無房者列入優先選房級別，這和同樣位於深圳寶安區的華強城市花園銷售方案類似，不過做了簡化。這說明華強花園項目的銷售方案出現跟風現象，不過在標準上做了簡化。

　　招商臻府將符合深圳購房政策的申報者分為兩類，一類是無房者，一類是有房者。無房者先進行搖號，然後是有房者。


　　此前第一個推行無房者優先政策的是華強城市花園，將無購房記錄者細分成兩類，無購房記錄者50分，有購房記錄者40分，而深圳有一套房者10分。


　　最終華強項目積分62.4的才能入圍，如果申購者名下有房只能積10分，如果夫妻雙方都是深戶可以再積10分，此外夫妻雙方還需要在深圳都要交17年以上社保。

　　而如果購房者名下無房無貸，需要社保的時間就要短得多，如果是夫妻雙方申購，只要符合購買條件就能入圍，如果單身深戶，則需要6年社保。

　　華強項目的積分制顯得更為公允，但是從操作上看太過繁雜，給工作人員和購房者帶來太多勞動量和困擾。

　　招商臻府則顯得簡單清晰，不用社保時長，不用考慮婚姻狀態，而是用是否有房這一個劃分標準。

　　從效果上看，兩個銷售方案，都其實優先解決無房者居住問題，以招商臻府為例，如果無房的一類購房者夠多，將會消耗掉所有房源，名下有房的申購者只能參與陪跑。

　　華強項目也是如此，雖然沒有明示，但從實踐效果上看，能進入抽籤者，絕大部分都是無房者。

　　招商臻府公佈方案顯示，該方案制定，是根據《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（深建字【2020】137號），無房且有購房資格的購房者享有優先權。

　　目前深圳龍華等地還沒有使用無房者優先模式，而是採取的網上搶房模式，符合條件的購房者進入選房系統，能否選上靠比拼手速，這大大減輕了房產商的負擔。房產商當然傾向於網上搶房模式。

　　目前採用公證搖號模式的都是網紅盤，由於政府限價價格明顯低於周邊，眾人矚目容易傳出“喝茶費”等傳聞。招商臻府地處寶安區排名第二的新安上川片區，僅次於最熱門的寶安中心區。

　　日前，中國證券報記者對北京西城學區房進行了走訪調研。調研發現，“7.31”新政節點過後，西城學區房熱度並未減退，以德勝門、金融街(6.890, -0.03, -0.43%)為代表的部分片區學區房依然存在“一房難求”的現象。

　　優質房源有限

　　“西城學區房成交價格小幅回落，但優質房源的價格波動並不大。”一位西城金融街片區某學區房銷售人員對中國證券報記者表示，“由於‘7.31’之前學區房去庫存效應顯著，所以現在優質房源量明顯減少，一旦有一套優質的房源上架，購房者的購買熱情還是很高的。”

　　“現在新上的房源很少，為了孩子上學，一旦看到一套性價比高的房子，我們就趕緊過來簽約了。”一位剛剛購買西城學區的購房者對中國證券報記者說，“原本想跟業主砍砍價的，沒想到業主一分錢沒有降。不過，這套房子掛的價格跟市場價差不多，還是可以接受的。”

　　8月23日，位於三裡河緊鄰某重點小學的一套76.5平方米的兩室一廳，報價1040萬元，最終以960萬元成交。“這個價格相比‘7.31’之前確實回落了一些，但也沒有出現快速降溫的情況。”該片區房產銷售人員說。

　　上述學區房銷售人員告訴中國證券報記者，目前西城學區房新增的房源不多，有換房或變現需求的學區房業主，以市場價或者低於市場價出手手中的學區房，成交速度還是很快的。

　　業內人士普遍認為，“7.31”政策落地，學區房價格肯定會降溫，但幅度也不會太大。由於學區房在交通、醫療、生活、商業等方面的優勢還在，核心地段的房價還是相對比較堅挺。

　　仍需時間檢驗

　　位於金融街片區的銷售人員對中國證券報記者表示，西城學區房“7.31”新政節點剛過去不到一個月，市場所售房源仍以前期掛牌但未售出的房源為主，新增掛牌房源整體有限。改革對學區房肯定是有影響的，但由於時間太短，目前看不出影響有多大。預計還要過2-3個月的時間，等到新一批掛牌房源大量出來，才會看到真實的市場表現。

　　此外，中國證券報記者走訪發現，目前購買西城學區房的購房者，很多受前期換房週期過長等因素影響，沒有及時賣掉自己持有的房子，沒能趕上新政最後節點。如今自己的非學區房成功賣掉後，立刻加入學區房買房佇列。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，西城學區房雖然進行了改革，但是無論怎麼改，只有買了西城的學區房才能在西城上學的事實並沒有改變。西城區的教育資源相對豐富，短期也不會改變。在西城區改革之前，海澱區已經實施此類新政，從海澱區學區房價格走勢看，改革並未改變其整體價格向上的趨勢。預計西城區學區房中長期依然會延續“搶手”態勢。

　　也有業內人士指出，受改革影響，短期內學區房價格或存在走低的可能。

本港經濟大幅萎縮，加上新冠肺炎疫情揮之不去，政府更要連番出手救市，正當各行業都千方百計減低成本開支之際，中原地產新近開業、位於將軍澳日出康城商場The LOHAS康城的近1000方呎舖位，月租竟達200萬元，呎租高逾2000元，料創全港地產代理分行最貴月租及呎租紀錄，出價比大旺市還勇進，令市場大感意外，奇怪「點解代理呢行咁好搵？」

中原去年投標搶市佔率

對於中原以天價搶租日出康城舖位之謎，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑向本報解開疑團，透露原來這個位於The LOHAS康城商場3樓的相連舖位，大業主其實早於去年5月推出招租，「（當時）未有社會事件、亦未有（新冠肺炎）疫情」，加上「只得3個舖係租畀代理」，並以投標形式出租，為搶佔市場佔有率，故決定大手租用兩個舖位，當時出價自然比較進取。陳永傑補充，該相連舖月租高達200萬元，即呎租超過2000元，月租及呎租都是旗下分行最貴的一間。

陳永傑形容，該舖租金雖然「幾貴」，但日出康城陸續有新期數落成，整個日出康城總共提供接近2.6萬伙，連同附近峻瀅I、II期逾2600伙，合共有超過2.8萬個單位，規模超過兩個太古城，對區內樓市有信心。

每月須至少開單20宗

雖然在租得舖位後，市況猶如「過山車」，今年一、二月集團更連續錄得虧損，幸好The LOHAS康城首階段於周日（23日）正式開幕前，一二手住宅樓市開始回穩。以目前日出康城屋苑平均成交價950萬至1000萬元，以每單成交收取1%佣金計，即每月最少促成20宗以上買賣交易才夠交租。

陳永傑指出，新分店共容納約44名前線代理，開張至今短短4天，已經促成兩宗一手成交，交投相當暢旺。

另外，美聯物業營業董事王偉榮表示，集團在The LOHAS康城商場開設旗艦店；日出康城受惠全新商場啟用，單是過去兩天已錄得約6宗買賣，而租務成交亦有23宗。

伯恩光學總裁楊建文及相關人士近年於本港地產市場頻有動作，最新舉動是向城規會申請放寬觀塘開源道77號業發工業大廈第一期的地積比率兩成，以把現址重建為1幢39層（另設2層地庫）新型工業樓宇，總樓面面積約28.8萬方呎。

業發工業大廈第一期毗鄰鱷魚恤中心，與港鐵觀塘站約5分鐘步程，佔地約2萬方呎，楊建文一方於2018年已向土地審裁處申請強拍，現仍有待審議，最新向城規會建議將該地盤地積比率由12倍放寬兩成，至14.4倍。

擬建新型工廈 設空中花園

城規會文件顯示，楊建文一方建議興建的新型工業樓宇，其中2樓和21樓分別設有平台花園和空中花園，料有助加強該區空氣流通，低層部分樓層將提供垂直綠化，兩層地庫用作停車場等。楊建文方面指日後該廈將用作非污染工業用途，與持續轉型的觀塘商業區產生協同效應，而建築物將自開源道後移，改善行人路環境。

資料顯示，該物業鄰近的工廈也是楊建文及相關人士近年的併購對象，其中開源道75號業發工業大廈第二期已在2017年由楊建文等循強拍統一業權，巧明街119至121號年運工業大廈則由楊建文一方於去年向土地審裁處申請強拍。

近月蝕讓成交不絕，並有蔓延至傳統豪宅地段之勢。據消息透露，中半山舊山頂道曉峰閣本月連錄3宗成交，暫為該屋苑今年最旺月份，惟當中卻有損手個案，為2座中層D室，實用面積646方呎，兩房間隔，剛以1620萬元售出，呎價25077元。

據了解，原業主為外籍人士，於2017年7月斥1688萬元購入上址自用，直至早前萌生去意要「返祖家」，遂將單位以1700萬元放售，當時叫價已近乎蝕使費，惟終再多減80萬元或4.7%，售1620萬元，賬面損手68萬元，連同使費更蝕164.38萬元。

將軍澳日出康城大型商場The LOHAS康城開幕，但同區屋苑卻慘錄蝕讓。中原地產高級分區營業董事伍錦基稱，日出康城4B期晉海II 3A座中層C室，實用面積491方呎兩房戶，原業主放盤叫價880萬元已低於買入價，終減至850萬元售出，呎價17312元。

晉海II連辣稅損手282萬

據土地註冊處資料，原業主2018年斥903.21萬元入市，沽貨賬面蝕53.21萬元，由於持貨不足3年，須再支付相當於樓價10%額外印花稅（SSD）即85萬元，意味連同其他使費蝕約282.19萬元離場。

晉海II蝕讓離場 維港灣減1%沽

新冠肺炎確診數字低位徘徊，二手睇樓量回升，惟放盤業主叫價出現兩極化，持貨2年的將軍澳日出康城晉海II業主，減價蝕讓離場，相反細單位業主叫價硬淨，奧運站維港灣東南2房，減1%獲承接。

將軍澳康城商場開幕，帶旺區內人流及二手成交，但有業主卻選擇提早蝕讓離場。中原高級分區營業董事伍錦基指，將軍澳日出康城晉海II 3A座中層C室，實用面積491平方呎，2房開放式廚房間隔，向東北，望園景，剛於本月以880萬元放售，現以850萬元沽出，累減30萬元，實用呎價17,312元。原業主於兩年前以903.2萬元買入，3年SSD期限未過，轉手帳面蝕53.2萬元之餘，業主並負責支付稅項約85萬元，料蝕逾138.2萬元離場。

美孚4房套 3個月累減162萬

至於本月累錄近20宗成交的荔枝角美孚新邨，向來矜罕的4房套房大單位業主，3個月內累減162萬元易手。成交為美孚新邨6期蘭秀道46號低層B室，實用面積995平方呎，屬4房套間隔，雅致裝修。業主今年5月中以1,500萬元放售，7月降價至1,400萬元，新近獲外區客議價以1,338萬元承接，3個月累減162萬元，減幅達11%，成交呎價13,447元。原業主於2009年以585.8萬元購入，轉手帳面賺752.2萬元。

相比之下，細單位放盤業主議價空間收窄，減幅由一個星期前約5至8%，現時減1至2%已有買家承接。其中，奧運站維港灣5座中層F室，實用面積459平方呎，屬東南2房園池景，單位本月以980萬元放盤，微減12萬元，減幅約1%，以968萬元易主，實用呎價21,089元。原業主於2008年以398萬元買入，帳面獲利570萬元。

另元朗YOHO MIDTOWN中層2房，輕微減價5萬元成交，為2座中層G室，實用面積443平方呎，由叫價735萬減至730萬元易手，減幅不足1%，呎價16,479元。原業主於2010年以259.4萬元購入單位，10年間升值1.8倍。

另一方面，利嘉閣地產一項研究報告指出，全港50個指標屋苑於上周（17/8至23/8）累錄132宗買賣個案，較前周（10/8至16/8）的138宗減少4%，為近5周以來的次高。

利嘉閣地產董事陳大偉表示，新冠肺炎疫情暫見回落，食肆晚市恢復堂食，料有助推升市場氣氛，而在普遍業主提供約3至5%議價空間下，預計購買力進一步加快入市。

疫情持續，樓市氣氛轉趨觀望，並錄低市價及蝕讓個案，其中康山花園極低層戶，每呎約1.43萬易手，低市價約10%。此外，晉海中層戶以850萬沽，帳面虧蝕53萬離場。

　　市場指，鰂魚涌康山花園4座極低層H室，面積431方呎，2房間隔，以620萬（自由市場價）易手，呎價14385元，較市價低約10%。據悉，單位室內裝修較殘舊。

　　港置高級聯席董事謝啟源表示，荔枝角盈暉臺2座中層B室，2房間隔，面積約480方呎，以約815萬成交，呎價約16979元，低市價約4%，買家為首置客。

　　中原高級分區營業董事伍錦基表示，將軍澳日出康城晉海3A座中層C室，面積491方呎，採兩房間隔，以850萬成交，呎價17312元，原業主於18年以903.2萬買入，帳面虧蝕53.2萬，貶值5.9%，加上持貨不足3年，需支付樓價10%SSD，涉及稅項85萬，料共蝕逾138萬。

　　世紀21物業（將軍澳）分行經理黃永佳表示，同區居屋富康花園10座中高層D室，面積592方呎，3房間隔，以居二市場價628萬成交，呎價10608元。

　　港置高級營業經理麥紫軒表示，旺角逸新中低層C室，開放式間隔，面積約179方呎。麥紫軒稱，單位以440萬，議價後減價60萬，以約380萬成交，呎價約21229元，買家為首置客。

　　利嘉閣高級分區經理霍志豪表示，屯門愛琴海岸8座高層H室，面積約490方呎，兩房間隔，以612萬沽出，呎價約12490元。

　　美聯首席助理聯席董事王子超指出，上水御皇庭2座高層D室，面積約548方呎，為3房間隔，以700萬成交，呎價約12774元，買家為區內首置客。

　　祥益高級區域經理黃慶德表示，屯門南浪海灣1座中層C室，面積540方呎，以650萬易手，呎價為12037元。

　　至於作為失守屋苑的天水圍嘉湖山莊，再錄成交個案，中原副分區營業經理葉浩麟表示，賞湖居6座高層D室，面積551方呎，3房間隔，成交價588萬，呎價10672元，買家為區內上車客。