房地產業「獵地王」興富發建設最近嗅到大戶回流的商機，決定重返中大坪數豪宅市場，8日再度大手筆搶地，豪擲25億買下桃園中路重劃區2,327坪土地，計畫開發為60~70坪的中大戶型產品，初估總銷約54億，最快明年第二季推出。

興富發建設近一年購地重心幾乎都集中在台中、高雄、桃園，昨天再度出手購置桃園中路重劃區大興西路三段、正光路口角地，基地後方有公園，以24.9億買下2,327.57坪土地，且附帶建照以縮短開發和推案時程；至於賣方則為自然人等13人及高鼎投資顧問公司。

累計今年來興富發建設已砸下184.41億元重金購地，「進帳」面積達7,700坪。興富發副總廖昭雄表示，最新入手的中路重劃區土地，會走中大坪數住宅產品，因為近期房市產生結構性變化，興富發發現中大坪數住宅、高總價商辦產品買氣都動起來了，因此決定「重返」中大坪數、中高總價市場。

廖昭雄指出，興富發已嗅到商機，利率低、台商資金陸續回台，錢也開始回流到房市，高資產族群開始把資金配置到房地產，一方面保值怕錢變薄，另外也看好增值機會。興富發這塊中路重劃區土地規劃60~70坪產品，為這一波房市景氣自高點向下五年來首見之舉。

興富發表示，隨著興富發手中存貨減少、預售案銷售速度也優於預期，因此購地速度、強度最近相對加快補貨。此外，興富發最近簽下百億規模的預售和新成屋聯貸案，聯貸擔保品是新成屋2成多、已售待完工交屋預售屋佔7成多，這是台灣聯貸史上破天荒之舉；至於聯貸主要目的是隨時可動撥100億額度，有動撥才付息，保留靈活、彈性的資金運用，以便隨時進場獵地。

前7月平均面積年增3成　台中逾倍最猛

受美中貿易戰及武漢肺炎疫情影響，台商及外資加碼購買台灣不動產的腳步持續，統計指出，今年前7月外資來台投資金額近1300億元，較去年同期成長11.48%；取得土地面積也大幅增加，平均面積年增3成，以台中成長最多。根據經濟部投審會「核准華僑及外國人來台投資」統計指出，今年前7月累計核准華僑及外國人來台投資金額較去年同期增10.56%，達43.99億美元，換算約為1297億元台幣，年增11.48%，以製造業居最大比重，換算約282.8億元台幣，其次為金融保險業約262.9億元台幣。

台商熱錢從第三地流入
大家房屋企劃研究室主任郎美囡提及，自從去年美中貿易戰開始，資金及企業回流台灣狀況愈趨顯著，今年的武漢肺炎影響則加速其發展，雖然多數國家採邊境管制，讓人流受阻，但因台灣不動產市場正值上升坡段，使得熱錢流入不動產市場，且不乏透過以第三地公司進行資產配置的台商。

而根據內政部統計，今年前7個月外國人在台購置建物共682棟、土地1644筆，至今取得土地總面積已達16萬坪，較去年同期13.1萬坪增加逾2成，且單筆出手不動產面積大幅成長，平均97.5坪，年增29.68%。

鄉林集團董事長賴正鎰分析，房地合一新制於2016年實施後，外資來台購屋買地曾一度緊縮，不過近2年受美中貿易戰及疫情等因素，促使台商和外資順勢加碼台灣，看好未來將持續成長。

賴正鎰舉例，近期指標外資像是記憶體大廠Micron Technology美光科技，在去年8月即經投審會通過匯入660億元台幣，投資台灣美光半導體，成為單一來台最大外商投資案，其擴大營運規模包括桃園廠及台中廠，員工人數逾8000人，帶動周邊消費與居住剛性需求。

桃園總面積3萬坪最大
進一步觀察外國人在台灣六都購買土地的狀況，以桃園市交易334筆最多、新北市268筆居次，交易總面積也以桃園市逾3萬坪最大、新北市逾2萬坪居次，不過若以每筆交易平均面積來看，台中市平均約110.98坪最大，年增幅更達102.53%奪冠，其次是桃園市的平均約95.07坪，年增幅僅約6.4%。

郎美囡分析，新北市價格比台北市低，但機能及便利性高，一直都是交易大宗；桃園市則是產業鏈布局的重鎮之一，且具有航空城及交通建設議題，吸引投資置產買盤進駐；而台中市重劃區及捷運話題不斷，且中部有許多台商，具有地緣關係並透過境外公司置產，也是提升外資購置不動產的原因之一。

富旺國際開發總經理林宗毅認為，這一年回流的大量資金，反映在不動產量價，各區土地價格紛創新高，「不只開發商搶地，連台商及傳產業者都大撒銀彈」，若以外地眼光來看，台中首選北屯、西屯及烏日3大區塊，具有交通及政經核心地位，更適合置產及自住。

根據房仲業者調查，今年上半年雙北市網路熱門點閱社區以新店「美河市」居第一名，不過前十大熱門點閱社區中，「國宅」和「捷運共構」成為熱搜關鍵字，顯示大台北購屋族仍以「價格」和「捷運」為主要考量。

根據永慶房仲網統計，雙北市熱門點閱前五名的社區依序為「美河市」、「大直美堤花園」、「新巨蛋」、「成功國宅」與「大安國宅」，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，從熱門點閱社區排名中可發現，雙北市入榜社區關鍵都在價格，新北市則除了低房價吸引人外，捷運優勢也是受青睞主因。

北市大安區「大安國宅」、「成功國宅」均為單價每坪約70萬、總價2,000多萬的國宅社區，「大直美堤花園」單價約每坪53萬，謝志傑表示，這三個國宅社區均位於北市精華地段，生活環境、交通機能佳，加上國宅價格較同區住宅產品實惠，自然吸引購屋民眾目光。

值得注意的是，雙北市前十熱門社區中，新店即占四席，除「美河市」外，還有「玉上園」、「湯泉二期」等單價五字頭的社區，以及單價一字頭的「達觀鎮」，其中「湯泉二期」與「達觀鎮」均屬平均總價不到千萬元的低總價社區，「達觀鎮」平均交易總價僅614萬。

謝志傑表示，新店是新北市第一環，機能和環境深受青睞，磁吸不少來自中正、大安、文山的北市輕移民。其中，小碧潭捷運共構宅「美河市」周邊如京站百貨、IKEA等商場陸續進駐；鄰近七張捷運站的「玉上園」鄰近HTC總部，未來還有寶高智慧產業園區、裕隆城商場，保值性與未來潛力都看好。

根據內政部統計，11年來六都住宅房屋稅籍數量增加近80萬戶，其中增加最多的新北市共增加23.8萬戶，不過若對比家戶數規模，桃園平均每五戶人家就有一間新房屋可挑選，至於新屋供給最少的台北市平均每16戶才有一間新住宅供給。

近年六都稅籍住宅以平均每年超過7萬戶的速度增加，目前六都合計約620萬戶。其中，房價最高的台北市11年間僅增加6.3萬戶住宅，等於平均每年僅增加5千多戶，甚至還低於市場交易規模最小的台南市，顯示台北市雖然不動產價值高且需求強，但受限區域內鮮少大規模重劃區釋出，可興建土地原料有限，在六都中增加的戶數量最少。另外11年間台中市增加13.7萬戶住宅、高雄市增加11.3戶住宅，平均每年新增住宅都超過1萬戶。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，成熟的運網絡串接大台北生活圈，加上新北市有許多重劃區與新大樓的供給，單價從1字頭到8字頭都有，因此「工作在台北、生活在新北」逐漸成為一種新的生活樣貌，新北市的新大樓也補上北市供給量不足的缺口，讓新北市過去11年增加23.8萬戶的住宅稅籍數量，平均每年增逾2萬戶，增加數量居全國之冠。

雖然新北市新屋供給數量多，不過若對比家庭戶數計算，桃園11年間增加17.4萬戶，平均每五戶人家就有一戶新房屋可選擇，為六都中比例最高。曾敬德指出，桃園市房價相對平價，且人口結構年輕、工作機會多，加上有許多重劃區可開發，又具備許多重大建設題材，近年建商推案熱絡，住宅增加數量明顯。

太子建設（2511）今年新推三大新案，其中買氣相對較強的中南部為公司布局重點，總計推出三大新案，如「太子欣世界」、「太子城透天」、「太子城大樓」案量合計近100億元；以業績來說，今年公司在房市買氣穩定之下，本業獲利確定優於去年表現。

太子建設今年上半年因無太多完工新案挹注，營收僅48.12億元、年減21.1%，營業虧損達1.42億元，低於去年同期本業獲利5.62億元，累計上半年稅後純益達1.07億元、年減81.8%，每股稅後純益為0.07元；太子建設昨（8）日收在10.55元、上漲0.05元。

太子建設昨日在線上法說會中表示，雖然今年上半年營運受新完工個案較少，加上轉投資飯店事業受疫情拖累，以致獲利較去年來得低；不過，今年從329檔期開始，公司連推三大新案，且新案多是新完工成屋案，加上多位於買氣較好的中南部市場，因此在市場買氣不錯之下，下半年公司本業營運可望轉強。

太子建設今年新推三大新案，包括總銷19.4億元「太子欣世界」、55.2億元「太子城透天」、24.4億元「太子城大樓」為成屋案，總計今年新推案量約99億元。

太子建設指出，「太子欣世界」目前銷售率已達45%，今年全年有信心銷售達八成。另外已拿到使照的「太子城透天」，目前也已賣出超過二成，預計九月開始挹注營運。至於「太子城大樓」近期在高雄買氣佳帶動，去化近35%，該案已拿到使照，預計10月加入營運貢獻。

太子建設目前手中餘屋加上在建新案案量約近200億元；法人表示，由於太子多數新案均位在買氣相對較好的中南部市場，後續順銷無虞，認為公司今年本業表現確定優於去年。

不過，太子建設轉投資飯店事業－「W Hotel」因受新冠肺炎疫情拖累，上半年飯店事業呈現虧損3.1億元。另外另一家轉投資新飯店－「時代國際行旅」預計今年12月開幕，因此今年集團整體獲利是否能維持去年表現，需視下半年兩家飯店營運狀況。

今年疫情衝擊全球市場，商仲業者高力國際調查，亞太地區19個城市，第2季A級辦公室租賃需求較第1季衰退逾五成，更較去年同期大減七成以上。不過，台北市因疫情控制得當，產業需求成長，但供給量有限，第2季的租金季漲幅及年漲幅表現都逆勢成長，居亞太地區之冠。

亞太地區第2季A辦租金平均較上季跌約2.5%，有15個城市下跌，四個城市走揚。統計顯示，單季租金跌幅逾5%的城市包括香港、深圳、馬尼拉及雪梨中央商務區，但台北、印度德里及首爾等平均租金較上季走揚。


其中，台北市以2%的單季漲幅、3.8%的年漲幅居亞太區之冠，高力國際董事總經理劉學龍指出，一般辦公室租約為期五年，北市因市場新增供給有限，續約成為當務之急，租金勢必調漲。而國內疫情控制得當，儘管短期內部分企業縮編因應疫情干擾，但在整體辦公室供需未大幅變動，且企業重新布局台灣的策略，下半年租賃需求仍穩。

整體來看，劉學龍認為，台灣辦公室市場波動較小，空置率仍處於低點，而疫情對於不同產業影響層面不一，上半年科技媒體電信業、金融服務及專業顧問服務仍為租賃擴張主要需求。

展望下半年，高力國際分析，近年台北租金漸揚，帶動開發商搶進興建辦公室，2020至2022年間已知的新增大樓也都順利預租，高力國際預期，空置率在2022年前仍能穩定下降，租金漲勢亦將持續，至今年底亞太區整體租金跌幅可能會達5%，但台北則將上漲2.3%。

值得一提的是，第2季調查19個重點城市中，扣掉停車場面積換算後每年度總租金，每平方米淨租金最高城市為東京的新台幣3.9萬元，其次是香港約3.7萬元、第三高是新加坡約2.9萬元。台北位於中段班、排名第七，每平方米淨租金近1.6萬元。首爾排名第八約1.5萬元。

此外，高力國際觀察未來18個月的辦公室景氣循環周期，多數亞太城市都處於相對衰退階段，僅台北、印度班加羅爾、與東京的辦公室市場處於上漲擴張階段。

根據內政部不動產資訊平台的資料顯示，過去11年間，六都的住宅房屋稅籍數量增加近80萬戶，顯示新增房屋的量體可觀。數量增加最多是人口最多的新北市，11年期間增加了約23.8萬戶，但若對比區域的家庭規模來看，桃園地區是新房子供給規模最大區域，平均每五戶人家就有一間新房子可挑選。

從長期的住宅房屋稅籍統計變化可發現，六都房價最高的台北市，房屋稅籍數量供給增加最少，11年僅增加6.3萬戶住宅，甚至低於市場交易規模最少的台南市，顯見台北市雖然不動產價值高且需求強，但受限於區域內鮮少有大規模的重劃區釋出，在可興建土地原料有限下，增加的戶數量最少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然台北市房屋需求強，但供給量少，但成熟的捷運網絡串接大台北生活圈，加上新北市有許多重劃區與新大樓供給，從單價1字頭到8字頭的新大樓都有，因此「工作在台北、生活在新北」成為新的生活樣貌，而新北市的新大樓也補上北市供給量不足的缺口，新北市過去11年就增加23.8萬戶的住宅稅籍數量，增加數量居全國之冠。

中科園區今年上半年營業額4,330.57億元、年增17%，超越竹科及南科，就業人數也突破5萬人，帶動周邊房市買氣升溫。根據最新市調統計，下半年中科周邊推案金額暴衝至逾500億元，較往年同期倍增。

科技新貴的購屋消費力，讓建商爭搶中科周邊土地。如寶輝建設陸續購入中科愛買量販店與原大東樹脂廠區約6,800坪土地，其中原大東樹脂土地將分期開發住宅大樓，預計今年底推出總銷120億元大案。

精銳建設也搶下東海商圈遊園北路約4,300坪土地，推出「精銳闊」新案，規劃三棟樓266戶住家、12戶店面，總銷近40億元，每坪單價站上3字頭。

在中科周邊推出系列案的國聚建設，第三期新案「國聚之赫」正在預約中，據傳新案訊息釋出不到二個月，預約客戶已達總戶數三倍。此案規劃168戶住家，總銷28億元。業者說，中科就業市場蓬勃，但周邊新案短缺，需求大於供給，是建案熱銷的主因。

大雅、潭子也是購屋熱區，吸引大批中科工程師。大雅「久樘花園童畫」的賞屋客中，超過半數任職台積電、友達、美光、矽品、捷普綠點等大廠。

同樣受科技新貴歡迎的「坤悅雅樂」，科技業看屋比例五成以上，包括台積電、友達、綠點、矽品、台灣應材等廠員工都有成交，是購買主力，目前銷售突破七成。

順天「豐華」基地靠近矽品大豐廠，吸引不少任職矽品與潭子、北屯的就業人口。此案總戶數205戶，每坪開價28萬至31萬元，銷售已達八成。

11期重劃區指標建案總太集團永福「洲際W」，來客50組約有15組為科技業，已購入的有台積電、矽品、友達等廠員工，主要看準區域發展潛力及生活機能。

國內疫情衍生的資金效益，加上國內重大公共建設啟動，包括交通工程、危老重建與都更、社會住宅興建等，帶動商業活動活絡，使區域生活機能陸續到位，都是拉起地方房市上漲的原因。包括桃園、台中、台南等地，都因投資利多帶動，吸引外來人口移入，成為購屋熱點。

綜觀2020年六都公布最新8月買賣移轉棟數統計，六都8月總計21,686棟，月減8.1％、年增24.6％，較7月買賣移轉數略降，但仍較2019年同期大幅成長25％。其中，桃園買賣移轉棟數達4,178戶，創下當月近9年新高，2020年截至8月合併數據達28,818戶，更創近6年新高，另外，台中市為五都中唯一8月移轉數棟數高於7月，並創台中市2020年單月新高，顯示自住、置產紛紛出籠，炒熱房市買氣。

觀察桃園竄升房市黑馬原因，遠雄集團公共事務室副總經理楊舜欽分析，因大台北房價位居高點，而桃園鄰近台北地區，房價相對便宜，又有重劃區加持，以及機場、鐵路地下化及捷運綠線等交通建設議題，加上IKEA、XPARK水族館、新光影城等大型百貨商城甫開幕，帶動城市消費力和生活機能，話題不斷，成為雙北通勤族移居首選，推升房市買氣；而台中市同樣誘因百貨加碼進駐、捷運即將開通以及科技園區就業機會、工業招商表現亮眼等，吸引大廠投資，具備發展潛力，進而吸引外來人口移居。

楊舜欽表示，2020年上半年受疫情影響，買氣遞延到第三季，以往傳統購屋淡季的暑假也較歷年同期提升。觀察2020年房市，受惠市場資金潮、低利率加持，不動產發展受矚，致市場供給量大幅增加，新案不斷飆高價碼，但桃園市近年推案量維持高檔，主因為消化庫存為主，導致2020年上半年開工量不升反跌，未來若疫情仍在可控範圍，預料下半年交易將保持價量持平格局，消費者可多方評估，部分突破歷史高點地區，爭取議價空間，也許會有短波的買方市場。

國際疫情延燒，為徹底杜絕病毒傳播可能，北市府除前於8月21日公告收住居家檢疫者之一般旅館違規名單，針對疑似日租套房收住居家檢疫或居家隔離者，也決定加大力道清查，預計於2020年9月7日公告，自9月22日起，居家檢疫或居家隔離處所僅限於本府核准之防疫旅館、住居所或第三人無償提供之處所，違反者將處罰建物所有權人並公布地址及所有權人姓名。

經台北市政府統計，截至9月1日止，同一地址收住不同居家檢疫者5次以上，且非本府核准之防疫旅館、住居所或第三人無償提供處所，總計超過80筆地址，考量日租套房等非防疫旅館之處所，恐有一般民眾混住情形，再者若未能依規定消毒清潔、動線混雜，又反覆接待居家檢疫或居家隔離者入住，容易交叉感染、形成病毒傳播溫床。

為有效防堵防疫破口，台北市政府也祭出鐵腕，自9月22日起居家檢疫或居家隔離地點僅能在本府核准之防疫旅館、住居所或第三人無償提供之處所，違規者衛生局不僅將依《傳染病防治法》處建物所有權人新台幣3,000元至1萬5,000元罰鍰，也將被公布姓名及建物地址。

台北市長柯文哲日前已多次呼籲中央，對入境旅客管制要更嚴格，旅客應詳細填報居家檢疫地址，並避免入住非防疫旅館場所，以從源頭阻絕。副市長黃珊珊也表示，前已多次請中央針對非官方認可檢疫場所收住居家檢疫者研議罰則，惟遲至目前中央尚未公布罰則，為杜絕病毒傳染任何可能，北市府已訂立針對疑似日租套房收住居家檢疫或居家隔離者防疫措施，希望從源頭堵絕、為北市防疫做最嚴格的把關。

　　雖然住建部公佈的檔只是徵求意見稿，但按照慣例，其框架與核心內容不會有大幅調整。分析人士普遍認為，這份《條例》對行業具有較強的規範性和指導意義。

　　9月7日，住建部發佈《住房租賃條例（徵求意見稿）》（以下簡稱《條例》），該《條例》共分8章、66條，對出租人、承租人、租賃企業的權利和義務進行全面規範。

　　其中，“合同期限內不得單方面提高或者降低租金”“未經租戶同意房東不得進入”“裝修不得危及承租人的人身健康”“不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容”等內容，頗為切中當下的熱點。

　　雖然尚處於徵求意見階段，但作為住房租賃行業最重要的一份頂層設計文件，這份《條例》仍然備受各方關注。

　　自監管層於2014年首次提出“租售並舉”後，租賃行業迎來快速發展的契機。但近幾年，資本的過度追捧使行業出現局部過熱。從“甲醛門”事件，到降租風波，再到不時發生的長租公寓爆雷事件，租客和房主權益受損的情況屢見不鮮。

　　今年8月以來，杭州、上海、成都等地的友客、巢客、嵐越等長租公寓相繼被曝出跑路，四川滿城、重慶滿勵城等長租公寓企業也被曝疑似跑路。為此，上海、成都、廣州、合肥、杭州等地紛紛發佈住房租賃市場風險提示。

　　這份徵求意見稿，能否令租賃市場迅速走上正軌？

　　擴張之“痛”

　　我國的租賃市場很早就已起步，但其快速發展的契機，被認為是監管層於2014年首次提出“租售並舉”。此後，各級政府和監管部門出臺了多項扶持措施，在土地供應、房源提供、融資優惠、機構化發展等方面給予扶持。

　　2017年到2018年，行業進入快速擴張期。在資本的加持下，很多企業快速擴大規模。其中，專業化租賃機構的崛起，被認為是市場發展壯大，並逐漸走向成熟的重要一步。根據中研普華研究院的統計，目前國內規模以上的機構數量達到100多家。

　　另據統計，在多數熱點城市，租賃機構提供的房源比例在6成以上。

　　租賃機構的主要商業模式，是通過“低進高出”賺取租金差價，同時在交易中賺取傭金和相關的服務費用。由於不少房源涉及到採購和標準化裝修，規模效應能夠在一定程度上攤薄成本。

　　景暉智庫首席經濟學家胡景暉指出，為實現規模擴張，不少機構以高出市場價格的水準爭奪房源，這種情況在2018年年中最為“瘋狂”。按照胡景暉的說法，一些機構的拿房成本，甚至高出同社區、同戶型房源的租賃價格。

　　拿房成本的提高，疊加運營商的品牌效應，一度推高了租金水準。以北京為例，貝殼研究院的資料顯示，2016年-2018年，北京的月均租金同比增長率都超過10%，這也是北京歷史上兩個租金快速上漲的時段之一。

　　但對於價格敏感度高的租賃市場來說，這一邏輯很難持續。前述機構還指出，從2019年8月至今，北京的租金水準一直同比負增長。今年8月，北京市平均租金為86.6元/平方米/月，同比下降1.0%。

　　很多熱點城市面臨類似的問題，租金水準的波動，使得機構不得不“高進低出”，並給脆弱的資金鏈帶來壓力。中國社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.17（2020）》指出，2019年共有53家長租公寓機構因資金鏈斷裂、被收購等原因無法繼續經營，也就是所謂的“長租公寓集體爆雷”。

　　“脆弱”的租客

　　今年以來，新冠疫情對返城、就業帶來影響，再度衝擊租賃市場。前期高價拿房的機構，除了承受成本壓力外，還將承受因空置率提高帶來的成本損失。

　　為壓縮成本，今年6月至7月，國內最大的長租公寓運營商自如與北京的大批房主協商降低委託價格，否則將強行違約。此舉引發了大量合同糾紛，不少房主選擇集體維權。此外，蛋殼、相寓等長租機構也遭遇減租糾紛。

　　這三家當事公司均為中國長租公寓領域的頭部機構。自2018年1月至今，自如已完成了四輪融資。除去未予披露的A+輪，其餘三輪融資共募得資金超百億元。蛋殼、相寓等機構也有相對穩定的資金管道。

　　頭部企業如此，一些融資管道少、現金流不順暢的運營商，面臨的形勢更為嚴峻。諸葛找房資料研究中心分析師王小嬙指出，近期的長租公寓頻繁“爆雷”現象，正是新冠疫情疊加市場調整的雙重影響所致。雖然租賃市場在下半年有所升溫，但總體仍低位運行，一些小型機構已經積重難返。

　　在此過程中，租客面臨無家可歸、損失押金的風險，業主也將承受不小的收益損失。

　　北京某長租公寓運營商相關負責人向21世紀經濟報導指出，租賃機構的支付模式多為“長收短付”，即以季度、半年或年為單位，收取租客的租金；以月為單位向業主支付。“這種方式能最大限度地維持運營商的‘資金池’，確保有充足的資金進行日常運營。但如果缺乏監管，一旦運營商‘跑路’，房主和租客雙方都會承受損失。”

　　其中，作為租賃交易中最弱勢的一方，租客的權益最容易受損。

　　2018年以來，自如發生多起因室內甲醛超標而影響到租客健康的情況，自如還因此被多次訴諸法庭。今年疫情期間，一些長租公寓運營機構出現驅趕租客的行為。

　　規範之路

　　“住房租賃經營業務源于房地產經紀行業，兩類企業往往相伴而生。此前針對住房租賃企業的法律法規較少，未按照住房租賃經營行業的特點和規律進行監管。”貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀經濟報導表示。

　　長期以來，對於租賃行業的管理主要納入對房產經紀行業的管理之下。但在房產經紀業務中，租賃業務涉及的資金量較小，其受到的重視程度並不高。近年來，租賃市場規模快速擴大，雖然各地出臺了不少規範性政策，但行業性的頂層設計檔缺位，仍是共識。

　　前述運營商相關負責人表示，正因房屋租賃的單體交易規模比較小，即使出現維權案例，涉案金額也不高。近幾年來，大型租賃機構快速崛起，在一些“爆雷”案件中，涉案金額龐大，社會影響惡劣。這也是頂層設計檔呼之欲出的另一個背景。

　　雖然住建部公佈的檔只是徵求意見稿，但按照慣例，其框架與核心內容不會有大幅調整。分析人士普遍認為，這份《條例》對行業具有較強的規範性和指導意義。

　　黃卉表示，《條例》改變了過去主要針對房東和租戶進行監管的情況，對出租方和承租方、租賃企業和經紀活動監管等方面進行規範和約束，尤其強化了對租賃企業和經紀活動的監管，此舉能更有效地規範市場秩序。

　　同時，《條例》的推出還有助於推動住房租賃市場監管的制度化、常態化。

　　王小嬙表示，對租客權益的保護，是檔的最大亮點。其中，《條例》提到加強對租賃市場的租金監測，租金上漲過快時，將會採取措施穩定租金。既有助於維護市場穩定，也令租客感到安心。

　　此外，對於租賃運營機構而言，將“高進低出”“長收短付”的機構列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管，將倒逼機構更加關注自身運營和盈利能力，對於機構來說是機遇也是挑戰。值得注意的是，住房租賃企業仍會享受金融、稅收、土地等方面的優惠政策，意味著這對整個行業仍是一種利好。

　日前，有媒體報導稱，長江實業集團有限公司（長實集團，1113.HK）擬出售位於北京、上海的兩處物業，對應價值達500億元。據報導，這兩處物業包含住宅和商業綜合體，分別為北京市朝陽區逸翠園二期項目和上海普陀區高尚領域綜合體項目。

　　對此，長實集團向澎湃新聞（www.thepaper.cn）回復稱：“市場上很多人對我們的項目感興趣，不代表我們要出售相關資產。”

　　此前，據財新網報導，長實集團擬出售位於北京、上海的兩處物業，對應價值達500億元。出售的資產包含住宅和商業綜合體，分別為北京市朝陽區逸翠園二期項目和上海普陀區高尚領域綜合體項目。

　　財新網援引一名接近交易的知情人士的話稱，融創中國有意接手。

　　這不是融創第一次接手長實集團資產，2019年10月，長實集團將大連市西崗山黑嘴子項目出售給了融創，作價超過40億元。

　　而上海普陀項目的出售最早傳出於2019年5月，當時有市場消息稱，長實考慮出售其所持有的“高尚領域”60%股份，彼時整個項目估值約200億元。不過，長實方面澄清稱，公司經常收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售專案。

　　澎湃新聞獲悉，從2019年年中開始，包括新鴻基地產，融創集團，世茂集團，龍湖集團在內的多家內地房地產公司與長實方面接洽收購長實上海普陀項目。

　　但消息人士表示，當時長實只願意出售商業部分，並不願意連住宅部分一起出售。

　　公開資料顯示，“高•尚領域”總建築面積約117萬平方米，其中地上約74萬平方米，地下約43萬平方米，以美國紐約Upper West大都會生活品味作為設計藍本，包含商場、寫字樓、住宅、酒店式公寓及酒店物業等。其中，高尚領域”住宅專案“領寓”自2019年6月開盤以來，銷售843套，總銷售金額約73億人民幣，位列上海住宅總銷售套數及金額排名前三甲。

　　實際上，長實集團大部分房地產銷售收入仍來自於內地。據公司2020年中期業績報告顯示，長實今年上半年確認的銷售收入為194.8億港元，其中內地銷售收入約為109.3億港元。


　　圖片來源：長實集團2020年中期業績

　　2006年，“高•尚領域”項目的地皮由長實聯合和潤集團以22億元（人民幣，下同）的底價共同購得，其中長實和和潤集團分別持有60%及40%股權。

　　北京逸翠園專案地塊由長實旗下全資附屬公司和記黃埔於2001年受讓獲得，也是和記黃埔在北京的第一個項目，位於東四環與東五環之間的朝陽區姚家園地段，總建設規模61.58萬平方米，共分5期開發建設。

　　其中，北京逸翠園二期建築面積11.45萬平方米，包含19號至26號樓的住宅樓，公共服務設施包括幼稚園、社區服務中心、街道辦事處、派出所、社區居民委員會和社區衛生服務站等，區域內綠化2.5萬平方米。

　　事實上，今年1月，曾有消息稱，和潤集團或打算出售其對“高尚領域”專案的所持股份，而長實則表示不排除行使優先認購權，最終全資持有該專案。彼時，這還被認為是李嘉誠重返內地市場的信號。

　　1月10日，在長江集團於香港會議展覽中心舉行的周年晚宴上，李嘉誠長子、長和與長實主席李澤钜回應“是否重回內地投資”稱，集團從頭到尾都有在內地投資。

熱播劇《摩天大樓》還在講述高樓之中撲朔迷離的怪事，現實中的摩天大樓開始上演拍賣大戲。

近日，網上一則《關於延期公開招募廈門源生置業有限公司、廈門永榕置業有限公司名下資產意向競買方的公告》，將“福建第一高樓”廈門國際中心及其副塔樓廈門寶嘉中心搬上拍賣台。

廈門翰和資產評估土地房產估價公司出具的評估報告顯示，廈門國際中心一二期房地產、辦公電子設備、車輛以及長期股權的市場價值約46億元；副塔寶嘉中心土地使用權價值、在建工程基礎及前期費用的市場價值約5.99億。

光是估值，廈門國際中心整體價值近52個億。同時，公告中對競買方提出了“可調控資金要達50億元“的高要求，要拍下該專案門檻不低。

廈門國際中心坐落于思明區鷺江道，與鼓浪嶼隔海相望，主要功能為5A級寫字樓、商業廣場、旅遊觀光層、空中國際商務會所，總投資約20億元。

項目用地面積約1.5萬平方米，總建築面積16.3萬平方米。規劃地上建築層數68層，總高度約339.88米。

廈門寶嘉中心用地面積約1.3萬平方米，用於商業和酒店業務。規劃地上建築層數30層，總建築面積10.9萬平方米，高度也達到了211米。

湖海雙景、前衛設計、高端定位，廈門國際中心曾是廈門市百億元“高、新、特”專案的重點專案。然而，規劃時期風光無限的海西第一高樓，背後身世頗為坎坷。

追溯至1994年，原廈門市郵電局就廈門郵電大廈的建築方案進行國際招標。此後十幾年，該高樓一直以“廈門郵電大廈”自稱。

1997年，廈門郵電大廈設計樓層66層，整體高度342.2米。一年後，郵電分家，該專案被劃到郵政系統，但因資金不足等原因，打好地基、完成設計者的8層裙樓後便被擱淺。

2006年，“廈門郵電通信樞紐大廈”委託思明區招商服務中心招商，初步評估需要15億元以上，無人敢接手，在北京、天津、福州等地被拒。

直到2010年，廈門郵電大廈被福建永榕電力（集團）有限公司以約20億元的價格接盤，建設單位為其下屬子公司廈門源生置業有限公司，隨之更名為廈門國際中心。

此後，2011年9月啟動施工、2016年6月封頂、2018年10月完成玻璃幕牆安裝，施工進展似乎都很順利。

只不過，在完成玻璃幕牆安裝後，廈門國際中心的建設又沒了動靜，邊上的寶嘉中心也僅僅完成了基坑支護工程，尚未建設施工。

據瞭解，廈門國際中心是廈門源生置業有限公司名下資產，寶嘉中心則屬於廈門永榕置業有限公司名下。

根據天眼查APP顯示，廈門源生置業大股東是深圳市星源城市能源開發有限公司，持股65.93%，剩下的股份由深圳市星源立升水環境技術有限公司持有。

廈門永榕置業則由福州福鑫達貿易有限公司百分比持股，後者大股東為神正式博睿意碳源科技有限公司，星源立升水環境技術有限公司也持有1%的股份。

廈門國際中心被拍賣其實早有跡可循。

三年前，源生置業與工程方就已經出現了合同糾紛。

去年4月8日，據《中國裁判文書網》的一份執行裁定書，申請執行人中建鋼構向廈門中級法院申請強制執行，要求被執行人支付工程進度款8274萬元，違約金676萬元，並將被執行人的廈門國際中心（一期）主塔樓47-51層的房產按照每平方米1.5萬的價格折價受償；廈門中級法院也對此發出執行案件告知書、執行通知書、執行裁定書、報告財產令和傳票，但郵寄結果均顯示查無此人。

今年7月10日，廈門市中級人民法院裁定受理廈門思明百應小額貸款有限公司申請廈門源生置業有限公司、廈門永榕置業有限公司破產清算一案。

時至今日，源生置業沒能廈門國際中心盤活，只能交到別人手裡。

無論對開發商還是對城市發展，或者對普通大眾，超高層的地標性建築的吸引力總是很大。21世紀的前幾年，中國進入了打造“城市天際線”的行列，上海金茂大廈、上海環球金融中心、廣州新電視塔、上海中心、深圳平安金融中心等等摩天大樓拔地而起，為城市鍍金。

但到了今天，超高層的概念熱度已有所消退，摩天大樓的生意也不好做了。

近幾年，武漢綠地中心遭遇限高，南京江北綠地金融中心和河西金茂專案也有類似問題，蘇州中南中心停工，安徽第一高樓寶能超高層因環保問題停建，天津高銀金融117大廈也爛尾多年……

現在，作為廈門地標性建築，廈門國際中心的拍賣或許是房地產開發商一次不可多得的好機會。但在當前的大背景下，企業要一口吞下這一摩天大樓也勢必要承擔較大風險。

大陸住房和城鄉建設部就《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見，明確直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平資訊。對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，這條規定有三個含義。第一、租金指導制度將加快建立，體現了政府對於租賃市場引導的導向，即形成地方「基準租金」的概念。第二、租金公示制度將加快建立，後續各個區域和不同住房，都會公布相關租金資訊。第三、租金監管制度將加快建立，「穩租金」概念提出，成為「穩房價、穩地價、穩預期」後的第四個「穩」，後續租賃市場發展的過程中，租金穩定也會成為考核各級政府的一項重要內容。

徵求意見稿明確住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合約中包含租金貸款相關內容，出租地下室等最高罰款50萬元人民幣。

列經營異常名錄

徵求意見稿提出，出租住房的室內裝修應當符合國家有關標準，不得危及承租人的人身健康。

出租人將不符合工程建設強制性標準、消防安全要求或者室內裝修國家有關標準的住房，以及其他依法不得出租的住房出租，或者將廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間出租的，由房產管理部門給予警告，責令限期改正。

徵求意見稿還明確，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金，高於收取承租人租金、收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。直轄市、設區的市級人民政府，可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。

鼓勵商改租、工改租

貝殼研究院高級分析師黃卉表示，條例扶持與懲戒並行，多舉措推動租賃住房市場健康發展。條例中，明確了鼓勵商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設，以及住房租賃金融的多元化發展，對住房租賃企業帶來利多。

大陸從8月以來各地調控頻頻收緊，房企融資和資金監管新規醞釀，樓市提前感受到了秋意。這讓今年樓市「金九銀十」變得分外緊迫。6日晚間大陸恆大集團發文對全大陸600個項目進行「7折售賣」，打響促銷第一槍。再加上「三道紅線」政策帶給房企巨大融資壓力，更顯搶下這波商機的重要性。陸資券商分析房企第4季更不排除採取「以價換量」方式衝擊年初銷售目標。

實際觀察一些大陸二線市場已出現實質降價。近期合肥高新區推出抄底特價房，每平方公尺直降5000多元（人民幣，下同），最高總價可減少66萬元；鄭州某二環項目，單價也傳從每平方公尺1.55萬元降到1.1萬元。

擴大銷售 回籠現金

中原地產指出，2020年的「金九銀十」可以說是歷史上最關鍵的一次，上半年疫情影響房企的資金，而從8月開始傳聞的「三道紅線」、降低負債等要求，使得開發商必須更加關注自己的負債率，進而必須要擴大銷售達到去庫存、回籠現金等目的。

據《21世紀經濟報導》指出，大陸今年上半年因疫情影響導致多數房企的收成都有所減少，加上開工延後並面臨「三道紅線」新規壓力，房企促銷的意識和動力前所未有地加大，也讓6日晚間恆大喊出全樓盤「7折」震撼市場。

上半年淨利潤增速下滑

中原地產首席分析師張大偉認為，從當下市場看，促銷是為了活躍市場，去化庫存，還沒有出現以價換量的現象，大部分專案的價格波動幅度不大。但中原地產也預計，9、10月各種房企行銷活動將井噴，跟隨恆大促銷的房企會明顯增加。

從財務角度來看，上半年大部分房企的淨利潤增速下滑，毛利率、淨利率走低，即便打折促銷會進一步侵蝕房企的利潤，拉低毛利率等指標。但在大環境之後，2018年萬科喊出的「活下去」如今變成現實。對很多房企而言，當前首要的目標是生存，其次才是發展。

華安證券也指出，主流房企第3季整體加推力道維持高位，直到第4季不排除採取「以價換量」等方式衝擊年初設定的銷售目標，下半年銷量有望延續穩增。

大和發表報告指出，上半年內地物業管理公司業績達標，加上過去一個月物管股股價已經回調一成，現時預期今明兩年市盈率為29.7倍和20.8倍，估值不貴，建議可趁回調收集，行業首選碧桂園服務（06098）及雅生活（03319），均給予「買入」的評級，目標價分別為60元和53.8元。

物管股昨天承壓，其中永升生活服務（01995）曾急挫10.9%，全日跌5.7%，收報16.2元；時代鄰里（09928）低收4.3%，報10.34元；碧桂園服務下滑3.3%，造50.65元；雅生活收36.1元，跌2.4%。

疫市收入勁 具防禦力

大和報告稱，檢視了15間內地物管公司，在疫情期間均錄得強勁的收入及盈利，展現出防禦能力。這15間公司上半年收入增40%，當中物管收入、社區增長服務及非增長服務收入分別升41%、55%和23%，純利增長較收入快，反映整體毛利率穩定。

另外，大和提到，上半年內地物管公司毛利率平均為30.3%，按年微降0.1個百分點，惟估計會呈下跌趨勢，因收購及擴大服務推低毛利率，但相信行業併購及新業務會成為增長動力。該行給予中海物業（02669）及綠城服務（02869）「跑贏大市」評級，目標價分別為7.9元和10.8元。

65伙平均每呎12968元 高2期14.1%

第三波新冠肺炎疫情漸趨緩和，發展商加快推盤步伐。新地（00016）旗下天水圍濕地公園路發展項目第3期Wetland Seasons Park（下稱Wetland 3期）搶9月頭炮，昨日開價，公布首張65伙價單，定價十分進取，折實平均呎價12968元，與今年5月公布的Wetland 2期首批單位，相隔不足4個月大幅高出14.1%，首批推出1房戶折實入場費降至413.3萬元，為三期項目中最低。恆地（00012）旗下西營盤全新項目藝里坊．2號昨日亦上載樓書，據悉項目將於短期內開價，並趕月內推售。

Wetland 3期首張65伙價單，維持最高18%折扣，折實平均呎價12968元，較約4個月前推出的Wetland 2期首批單位折實平均呎價11368元，調升14.1%，過去兩期首批折實最低呎價仍在1萬元以下，是次已不復見，呎價最平為9座1樓B5室，實用面積537方呎，折實售價649.7萬元，呎價12099元。有別於首兩期首批只推出2房及3房單位，是次價單已包括1房戶，令入場費大幅降低，最平為9座1樓B3室，實用面積316方呎，折實入場費413.3萬元，為三期項目首批中最平，呎價13079元。

周四開放示位 翌日收票

新地副董事總經理雷霆表示，Wetland 3期景觀、空間距離較前兩期更佳，不能直接比較，較第2期只屬輕微加價，近期疫情顯著緩和及受控，經濟活動逐漸恢復，本港樓市反彈力強，在剛性需求大的情況下，疫情放緩將吸引更多買家入市，惟由於今年受到疫情影響，成交量將不及去年，但預期年底時樓價較年初將錄得溫和升幅。

新地代理總經理胡致遠稱，項目周四（10日）起開放示範單位供參觀，由於單位間隔與首兩期相若，故沿用1、2期的示範單位，周五（11日）正式收票，視乎入票再決定發售時間。位於濕地公園路9號的Wetland 3期，提供318伙，實用面積291至816方呎，明年11月底入伙。

中原地產亞太區副主席陳永傑認為，Wetland 3期首批定價貼近同區二手市場，但入場費僅400多萬元，現時新盤市場上絕無僅有，加上有高成數按揭助攻，相信銷情可延續1、2期旺勢。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，項目入場費吸引，將獲不少買家搶購，限聚措施放寬有助釋放積存的購買力，料本月一手成交可達1500宗。

藝里坊．2號上樓書 料月內賣

恆地亦趁疫情緩和，昨天上載忠正街1號項目藝里坊．2號樓書，提供264伙，最細單位實用面積174方呎，為5樓連平台特色戶，標準戶實用面積由196方呎起，最大單位實用面積381方呎，同屬標準單位。恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝指，項目主打1房戶，佔逾70%，開放式單位及2房各佔約18%及約9%，示範單位已近完工，短期內可開放供參觀，亦有機會短期內開價，料月內可推出發售。

新盤氣氛急升溫，五礦地產（00230）在港首個住宅項目亦部署推售，今日將公布最新銷售部署，項目位於油塘崇信街18號，提供688伙，現正申請售樓紙。

樓市缺乏方向，夾屋王樓價命運遭遇兩極走向。貴為新界夾屋王的青衣宏福花園，有海景2房單位身價4個月勁縮13.5%至險守「八球」易手，相反，鴨脷洲悅海華庭卻有單位直逼千萬元，貴絕港島夾屋。

悅海華庭998萬冠港島夾屋

中原地產高級分行經理楊麗珍稱，宏福花園4座頂層海景2房戶，實用面積598方呎，原業主對後市缺乏信心冀套現離場，今年7月以910萬元放售，直至本月一口價大減至840萬元方吸引買家洽購，最終經議價後再減至已補地價800萬元成交，呎價13378元。據資料顯示，該屋苑對上一宗同類成交為今年5月售價達924.8萬元，即是次單位相隔僅約4個月賣平124.8萬元或13.5%。原業主2007年以已補地價238萬元買入，賬面賺562萬元或2.4倍。

相反，悅海華庭身價力逼千萬，據土地註冊處資料，3座高層A室海景3房戶，實用面積605方呎，上月底以已補地價998萬元售出，打破同屋苑去年11月創下的港島夾屋售價高位，呎價16496元。原業主2011年以已補地價500萬元購入，賬面賺498萬元或99.6%。

嵐山開放戶持3年明賺實蝕

私樓蝕讓不絕，大埔嵐山罕有接力，消息稱，屋苑7座高層A室，實用面積181方呎，開放式間隔，今年7月以370萬元放售，其後數度減價，剛終以302萬元易手，呎價16685元。原業主2017年斥292萬元入市，3年賬面僅賺10萬元，扣除基本開支料已損手2.32萬元，有指原業主當年入市時曾代賣方支付相當於樓價10%額外印花稅（SSD）即29.2萬元，意味蝕幅料增至31.52萬元。據知，原業主為收租客，去年6月每月租金9500元，租約期至今年7月屆滿後轉租為賣，沽貨價已較2018年5月樓上高一層A室，大跌78萬元或20.5%。

尖沙咀THE AUSTIN樓價創逾一年半新低，據知，3A座低層B室1房單位，實用面積419方呎，以950萬元易手，呎價22673元，撇除內部轉讓，屬屋苑2018年底以來最平。原業主2013年以736.3萬元買入，賬面賺213.7萬元或29%。

屯門兆康苑為區內交投最多居屋屋苑，以樓價低企和交通方便見稱，全部單位均可承造最高9成按揭，最平叫價450萬元，首期45萬元可上車。

9月暫4宗成交 全屬2房

逾36年樓齡的兆康苑雖屬高齡居屋，然而大部分單位已補地價，可自由買賣，且銀碼細細，400餘萬元有交易，絕對符合銀根有限的上車客。目前屋苑約90個放盤，叫價由450萬至638萬元，最低叫價為A座低層7室，實用面積423平方呎，2房間隔，以叫價450萬元計算，每平方呎叫價10,638元。

祥益地產高級客戶經理古文彬表示，屋苑9月至今暫錄4宗成交，全屬2房，涉及銀碼由436萬至475萬元，實用呎價10,233元，交投量追貼8月全月6宗水平。

中層2房436萬沽 減24萬

近日，市場睇樓客稍為微升，數月前曾搵樓的準買家亦再度重回市場睇樓。屋苑雖錄有確診個案，但對睇樓未有造成影響，目前業主和睇樓客均有基本防疫意識，所以對零星確診個案的座別不會太恐慌；反之，銀碼最實際，若睇樓客遇到合適單位就會加快落實決定。

正如兆康苑M座中層1室，實用面積434平方呎，2房間隔，單位今年6月以460萬元放盤，新買家為區內客，已睇多個單位，遇到合意亦加快還價，終以436萬元達成交易，累減24萬元，實用呎價10,046元。

外牆啡紅色的兆康苑建有20座，提供4,676伙單位，實用面積介乎400至500餘平方呎，供應2房和3房；其2房如實用面積434平方呎單位，廳房均實用，且2房可擺放雙人大床，合一家四口的小家庭。

雅居樂 （3383）昨宣布以總代價21.4 億元人民幣取得無錫市一幅住宅地塊。地塊佔地面積約9萬平方米， 預計總建築面積約16.1 萬平方米 ，樓 面地價約每平方米13,240元人民幣。

高鐵沿線交通便利

地塊位於無錫市新吳區江溪街道與旺莊街道交界處，緊鄰新吳核心區 ，交通網絡發達 ，15分鐘車程到達京滬高鐵無錫東站或滬寧高鐵無錫站。