10筆億元級交易　9筆在七期

根據最新實價登錄揭露，此次台中一次性揭露10筆億元等級豪宅交易，由台中隱形豪宅建商寶輝建設、屋齡10年的豪宅案「寶輝一品花園」22樓戶，以總價逾2億元奪冠，買家是來自台北陽明山的層峰天龍國人。

此次統計時間為登記日期8月11~20日買賣案件，由台中隱形豪宅建商寶輝建設的「寶輝一品花園」交易衝上2億元帶頭、手搖飲女王馬雅芬以1.5億掃入「大陸格」居次，不難看出豪宅市況熱絡。

寶輝一品花園拔頭籌
「寶輝一品花園」今年6月成交一筆22樓戶，總面積達378.6坪，包含5車位，總價2.095億元，拆算單價每坪58.61萬，調閱謄本後發現，新買家身分證字號以Y開頭，代表出生時隸屬「陽明山管理局」，住在陽明山豪墅區，而Y字號身分證第1人是前總統蔣中正。

「寶輝一品花園」位於市政北六路，位於七期重劃區核心，對面即是地標建築台中國家歌劇院，規劃樓高32層之雙塔式雙拼、南北向建築，採SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，且有寶輝一貫的第二門廳設計，隱密性高，受到富豪青睞。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，「寶輝一品花園」一度貴為台中市前10大七期豪宅，曾在2014年締造單價81.79萬元紀錄，不過房市震盪下，2017年曾出現11樓戶賠售1400萬，近期豪宅房市回溫，推估此次因總坪數較大，單價稍微降低不到6字頭，不過以總價計算則為該社區第3高。

欣陸投控集團子公司大陸建設另一案「大陸格」也佔據2個席次，分別是32樓以總價約1.45億元購入總面積223.51坪；拆算車位單價為73.03萬；同社區10樓以1.3億成交總面積214.55坪，拆算車位單價為66.69萬，買主為卡布奇諾建材有限公司，負責人為陳鴻超，該公司旗下磁磚市場跨越多國。

由鉅大恆唯一非七期
另外曾創下單坪97萬的「寶輝秋紅谷」也再成交2戶，分別為總價1.02億、單價63.02萬的25樓；以及1.06億成交、單價64.36萬的5樓戶。「聯聚泰和大廈」也揭露一筆26層樓交易，以總價1.2億，交易總面積222.95坪，拆算單價62.38萬，買主和諧投資，負責人甄家謙據查是中部知名中彰賓士汽車老闆。

「寶璽天睿」則分別以總價約1.23億、單價68.21萬交易的25樓，及總價1.2億、拆算單坪67.5萬的13樓，雙雙站上6字頭。

唯一不在七期西屯區豪宅的破億交易，則落在前市長、現任交通部長林佳龍、名嘴陳文茜購入的西區指標建案「由鉅大恆」，以總價1.17億購入、總坪數177.61坪、拆算單價約69萬。

七期堪稱跨出台北後，房價最驚人地區。住商不動產企研室經理徐佳馨解釋，七期定位以豪宅物件為主，且市政機關也都位於此處，基本上與台北信義計劃區性質一樣。

台中同時也是台商聚集之處，許多台商會來這邊購屋，海歸族滿手現金又出不去，不如將資金放入具有保值性的房地產，也陸續帶動區域行情。

今年農曆鬼月，房市淡季不淡，最新出爐的8月住展風向球衝上近10個月來最高點，建商推案、賞屋人潮都湧現高潮，不過也因市況火熱，建商控價態度愈發強勢，買方殺價空間持續縮小，要買到便宜房子難度也拉高。

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，8月分數來到34.9分，比7月的34.4分攀升0.5分，呈現連六個月上揚，且續創今年以來新高，對應燈號則連續四個月呈現黃藍燈。風向球六大項目中，預售屋供給、議價率與成交組數等三項分數上升，廣告批數、來人組數則持平，新成屋供給分數下挫。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年房市復甦力道比預期來得強，農曆民俗月房市買氣依然很旺，甚至出現「鬼搶祭品、建商搶推案、民眾搶買房」的「三搶」狀況。

在預售屋推案量指標方面，由於買氣高漲讓建商信心滿滿，推案信心飆上高峰，8月預售屋推案量高達800億，飆出今年單月新高。何世昌指出，建商近年積極買地，辦公和廠辦新案陸續公開銷售，光是8月北市推案量就逼近120億元。

來人組數方面攀升至每周37.8組，比上月成長3.1組。隨著新案源源不斷推出，指標大案舉辦銷售活動頻率增加，建案人氣表現亮眼，指標案接待中心就連平日都有不少人看房。成交組數方面，8月主要指標案也上升至每周2.5組、月增0.3組，成交組數與來人組數連袂創下今年新高。

何世昌表示，目前房市人氣、買氣強強滾，如果價格合理，新案銷售普遍沒有問題；不過，有些建案仍打出破天荒促銷方案刺激銷售，例如最近林口「溫得姆」案祭出包租15年保證收益方案，包租年限創下全台預售史上新紀錄。

何世昌分析，房市復甦，尤其投資、置產族群出手快狠準，不少建案在潛銷期就已被買走一半，由於房子太好賣，建商控價態度也轉為強勢，相對買方殺價空間持續縮小；若多頭趨勢不變，未來買方想買到便宜房子的機會恐將大減。

谷歌擴大在台投資，台灣房屋統計其在「彰濱工業區線西區」、「台南科技工業園區」、「雲林科技工業區」三廠區，以及將遷駐的板橋遠東通訊園區周邊生活圈的房市行情，發現彰濱線西區商圈在谷歌於2013年設廠後，房價從每坪8.9萬一路爬升至今年15.7萬，七年間漲幅高達76.4％，凸顯谷歌對商圈、房市的影響力。

此外，機能更成熟的和美商圈，單價從11.6萬上漲至16.6萬，七年漲幅達43.1％。台南科工區周邊商圈一來年漲幅最高5.8％，至於板橋谷歌總部附近的仁愛新村目前小漲1.5％左右。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年科技大廠陸續投資南台灣，土地成本較低、資安問題以及低廉的水電成本都是考量主因；至於就業市場如何帶動房市，關鍵在於聘用人力，以板橋遠東通訊園區谷歌新總部為例，上千名員工將於今年底陸續進駐，周邊房市租售需求可望受激勵。

彰濱工業區資料中心位於市郊，工程師的租屋需求帶動透天隔套產品。台灣房屋彰化和美加盟店店東凌蔚菁表示，彰濱工業區周邊不少業者包下整棟透天做為員工宿舍，目前線西、和美5?6坪套房租金約6?7千元，兩年上漲二成仍供不應求；另四至五房的中古透天租金約2.5萬，投報率約2.5?3.3％，吸引投資客買透天轉當包租公，收租抗通膨。

尚在興建中的谷歌台南資料中心，周邊生活圈房價微幅上漲，安南區年漲5.8％，北區則年漲2.8％。台灣房屋台南湖美加盟店店東林裕傑表示，距離科工區10分鐘車程的九份子重劃區，不少建商在此插旗，新透天建案總價約1500萬起跳，透天總價則約3?4千萬。

至於雲林科技工業區周邊目前單價約15萬元，位處蛋黃區的斗六棒球場周邊新建案多，電梯別墅總價約2千萬上下，另火車站後站一帶，中古透天總價約8?9百萬左右。

近年商用不動產成為顯學，各大壽險、開發商、企業積極投入商辦、工業用地開發，今年雙北、台中三大都會包含商業、辦公及工業三類商用不動產建照核發面積同步大增，其中，新北市商用不動產建照面積高達32.7萬坪，年增152％，台北市及台中市也分別年增78％、58％。

上半年三大都會區商用不動產開發成長動能分別來自不同產品，台北主要來自辦公室，北市辦公室9.6萬坪較去年同期倍增；新北市增加主要來自工業倉儲，超過26萬坪工業廠房興建、年增254％；台中市則來自於商店、旅館、遊樂場等商業類，近7萬坪商業設施興建、年增380％。

信義全球資產總經理柯宏安表示，外商來台及產業龐大的需求，造成北市頂級辦公一位難求，開發商及壽險業紛紛投入搶地行列，以內湖、北投、南港土地交易規模最有感，使台北市上半年辦公類大增。

新北市受到捷運環狀線開通，貫穿各大重劃區及工業區，吸引建商搶進工業土地，上半年新北工業類建照核發面積創下有統計以來的新高。如中華工程在土城打造AI智慧產業園區，將興建四棟地上17層、地下五層立體化廠房，預計2023年完工；華固建設去年以20.55億元買下新莊區建國段4,000多坪的工業土地，未來將興建地上12層、地下二層的廠辦大樓。

台中方面，除建商積極推案、行銷外，企業陸續至台中設立據點，帶動百貨、飯店業者看好台中消費市場加碼投資，如「洲際娛樂商城」、「三井lalaport」、「三井台中港二期」等商場都將陸續開幕。

房市逐漸回溫，合庫商銀董事長雷仲達表示，合庫8月底土建融及房貸餘額比起去年同期均有成長，各增加新台幣300億及200多億元，房市雖向上，但看來是健康發展，並未過熱。

合庫商銀今天舉辦「合作金庫漢來美食聯名世界卡上市記者會」，合庫金暨合庫商銀董事長雷仲達宣布，繼發行「漢來美食聯名卡」後，近日再與漢來美食及萬事達卡聯手，推出「合庫漢來美食世界卡」，搶占高端族群餐飲消費商機。

會後雷仲達接受媒體訪問，談及房市及今年銀行獲利，就房市部分，雷仲達認為，感覺比前幾年熱一點，從數字上來看，8月底土建融放款為1230億元，比去年8月底增加約300億元，8月底房貸餘額5377億元，也比去年8月底成長212億元，呈現回溫。

雷仲達表示，看起來這波房市向上為健康發展，並沒有過熱，暫時不需要這麼快拿出央行選擇性信用管制等政策工具抑制，有必要再動用即可，現在不需太過擔心。

此外，對銀行今年獲利動能，雷仲達說，至7月底金控獲利約年減4.8%，子公司合庫商銀也呈現衰退，主要是受降息、紓困措施等影響，利差縮減，好在財務操作及信託、房貸等手續費收入增加，可彌補衰退。

雷仲達表示，今年銀行財務操作純益亮眼，在股市、債市均有不錯表現，舉例來說，統計至9月9日，股息收入達14.96億元，表現優於去年，去年全年僅9億元。

雷仲達說，今年看好台股，因此增加投入部位，6月除權息前台股部位最高達220多億元，部分獲利了結後，目前降到160億元，主要選擇績優、高股息潛力股為投資標的。

另一方面，針對海外布局，雷仲達指出，先前海外分行加上國際金融業務分行（OBU）獲利最高占比達39%，現在降至31%、32%左右，主要以中國、香港減少最多。

雷仲達表示，香港近期一直處於動盪，港區國安法上路後，其金融中心地位可能改變，因應現在資金從香港往外跑，規劃收掉在香港分行的財務管理業務，未來放款也將更加審慎，降低曝險，縮小業務範圍。

雷仲達說，中國今年經濟狀況也不太穩定，因此有在降低對其曝險，獲利自然會受到影響，對中國曝險占淨值比去年為48%，今年已降至35%。

Q3北市精華區小宅案「秒殺」頻傳！位於台北市西區地標「中山堂」第一排，新美齊以祖傳土地整合鄰地「上海隆記菜飯」餐廳舊址，推出的精品小宅案「新美齊硯」，總銷10億元，全案公開一個月，本周就傳出已熱銷九成多，每坪成交價格突破115萬元，刷新區域新高。新美齊董事長林傳捷表示，基地整合難度非常高，未來規劃所投入的成本也不低，匹配北市少見的廣場視野首席包廂地段價值，預計明年動工、2025年Q1完工。

林傳捷分析，不同於蛋白區小宅以交通利多和豐富公設專攻首購族群更性需求，台北市中心精華區的高坪效小宅，強調映襯品味的稀有地段、頂標建材和大師團隊，吸引挑剔的菁英置產族群埋單。由新美齊集團戮力整合，於台北市別具歷史意義的藝術殿堂「台北中山堂」正對面，推出11?25坪的精品住宅「新美齊硯」，擁抱4,800坪藝術廣場，吸納著中山堂的歷史厚度與文化深度，這樣獨一無二的稀有地段、接軌主流的都會尺度，讓「新美齊硯」一推出就引發菁英圈的沸騰。

負責銷售的傳真行銷董事長王明成分析，「新美齊硯」造成爭購的原因，其一是來自對中山堂的深厚情感、青春時期的美好回憶，讓已經事業有成的黃金世代，圓一個年輕時期的夢。其次從超越101眼界為建築視野的Jade12，以及超規格國際酒店寓所Park259，所累積出來的新美齊粉絲。這次「新美齊硯」11?25坪的坪數規劃，不僅滿足居住、休憩、工作、國際通勤的需求，也符合保值、置產、傳承等優勢標的，因而能創造逆勢熱銷。

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，8 月分數來到 34.9 分，比 7 月的 34.4 分略增 0.5 分，分數連績 6 個月上揚，且續創今年以來新高，對應燈號則已連續 4 個月站穩黃藍燈，住展指出，風向球六大構成項目中，預售屋供給、議價率與成交組數等三項分數上升， 8 月北台灣預售屋推案量高達 800 億元，創下今年單月新高。

住展研發長何世昌表示，今年房市復甦力道比預期來得強，民俗月的房市買氣依然很旺，以致出現建商搶推案、民眾搶買房的狀況。

由於市場買氣高漲，讓建商信心滿滿，推案信心飆上高峰，8 月北台灣預售屋推案量高達 800 億元，創下今年單月新高。其中，案量達 15 億元以上的指標建案為台北市 - 中山「東騰界」與「中山里仁」、松山「永陞鳳翔」、南港「UMAKE 旗艦企業總部」和「遠雄宜進 I-CITY」；新北市 - 板橋「忠泰本質 」和「新濠一川」、新店「黎明翡翠」、土城「金城舞 5 - 京都花園」、三重「及福樂の町」；桃園市 - 中壢「路易威登」、「威均京鑽」、「旅時光」及「青上之河」、桃園「着東騰」、「璟都巴黎」與「昭揚天御」等案。

住展指出，8 月新成屋因為有交屋、入厝，易受民俗月衝擊，新釋出的供給量降至 300 多戶， 案量達 15 億元以上的指標建案為台北市 - 內湖「聯虹識野科技大樓」、新北市 - 土城「長群享享 - 日荷」等案。

從 8 月推案來看，很明顯可以看到，地產業者先前積極買地布局興建商、廠辦，現在商、廠辦已經開始冒芽，推案量逐步成長。光是 8 月的北市廠辦推案量就逼近 120 億元。

何世昌指出，房市復甦力道強勁，尤其投資、置產族群出手快狠準，不少建案在潛銷階段就已被買走泰半戶數，因為房子太好賣，建商控價心態愈發強勢，買方殺價空間持續縮小。

實價揭露，北市知名豪宅敦南樞苑17樓戶，2018年才以2.98億元交易，今年7月再以3.28億轉手。交易明細備註關係人交易，賣方為全富投資，買方為弘輝開發，均為某工程界大老家族相關企業。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，一般關係人交易，價格多會低於取得成本，或低於市價。這筆交易，成交價格反而比取得成本高出成本3,000萬元，可能是高明的財務操作。

敦南樞苑位於敦化南路、市民大道口，樓高22層，屋齡約6年。社區名人雲集，除了星宇航空董事長張國煒擁有三戶，金屬機殼大廠可成董事長洪水樹家族、華科董事長胡定吾、神旺大飯店董事長李玉生也都是住戶。

根據實價資料，敦南樞苑17樓戶，原為一家知名嬰童用品品牌業者以約3.42億元向建商買下，2018年10月轉手，由工程界大老家族以總價2.98億元買下，第一手屋主持有6年，賠了4,435萬元，單價也跌至每坪約146萬元。

事隔約二年，今年7月，17樓戶再度轉手，實價資料交易明細，備註為關係人交易，總價拉升到3.28億元，較前次轉手增加3,000萬元。

陳炳辰表示，此次交易，不僅轉手價格走高3,000萬，單價也來到社區次高，而最高價也是這戶的第一手。

他分析，此一交易持有時間在二年內，表面上，原持有的公司獲利3,000萬，雖因公司交易，不用繳納房地合一稅35%，但仍需以公司所得稅20%申報。

不過，前一手公司如將房產作為公司投資項目，目前公司整體營收如果為虧損，雖有這筆獲利，仍無法打平，那麼就無需繳納稅額。而透過此次移轉，則順利將房產取得成本拉高，未來若再轉手，需申報獲利金額即可降低，是相當高明的投資房產計算。

北市府配合「都市更新條例」修正，今「台北市整建住宅更新規劃設計費補助辦法」提請北市府法規會審議通過，透過規劃設計費用之補助，解決整建住宅初期整合經費取得問題。

更新處表示，台北市早期辦理公共建設、開闢公共設施、改善環境衛生及市容觀瞻等措施，為安置地上違章及部分合法建物之拆遷戶，於1962年至1975年間陸續興建多處整建住宅，後多因居民將房屋一再轉售或出租，導致產權問題漸趨複雜；又因公共設施及公共空間長期缺乏維護管理，更加速居住環境品質的衰敗與生活品質之低落，市府為協助整建住宅之都市更新會辦理都市更新，於2002年5月29日訂定發布本辦法。

更新處進一步表示，本辦法原名為「台北市整建住宅更新初期規劃費補助辦法」，前後經三次修正，並於2018年6月1日修正時，併同更名為「台北市整建住宅更新規劃設計費補助辦法」。另為賦予各級主管機關得視都市發展、財政狀況、推動政策方向等因素因地制宜、彈性運用都市更新基金，都市更新條例於2019年1月30日修正公布時，刪除原第18條第2項規定，由各級主管機關依預算法或自治法規另定收支保管相關規定。

依本辦法規定，整宅都市更新會得依都市更新會核准立案、都市更新事業計畫或權利變換計畫作業各階段申請補助，現已有水源路四五期整宅地區、南機場十三號基地整宅地區及南機場三期整宅地區等申請補助，市府為加速整宅更新改建，讓市民住在安心的生活環境，自2002年起推動整宅更新補助政策，期望減少市民更新負擔下，改善整宅地區居住空間品質與環境。

國家住都中心二階社宅「松山延吉段社會住宅統包工程」已公告上網，基地位於台北市松山區光復南路巷內，屬住宅用地，基地面積2,727平方公尺，預計興建160戶，2024年完工，工程招標作業將於10月19日下午5時截止投標，國家住都中心歡迎專業廠商攜手加入，一起為興辦社會住宅努力。

國家住都中心執行長張溫德表示，中心經過多次與當地居民溝通協調，採建蔽率低於35%規劃，留設大面積開放綠地，希望將來成為鄰近居民休憩場所，延續情感交流；並規劃設置托嬰中心，提升地區服務人群之機能。

張溫德表示，基地位於台北市精華地段，規劃房型分為一房型、二房型及無障礙房，希望能透過社宅住戶與居民各年齡層間互動，激發未來生活想像，營造都市共融的空間，啟動實踐夢想的決心。

此外國家住都中心首次引進整體衛浴（UB）工法，在工廠模組化量產浴室內包含防水底盤、壁板、天花板等整體框架，及衛浴設備、乾溼分離、龍頭、花灑、瓷磚配件等，運至現場快速安裝，未來浴廁管線可當層維修，減少對下層住戶之影響。

張溫德表示未來一定會持續與當地居民溝通，傾聽各界的聲音，儘量把可行方案納入社宅，能夠共同創造美好舒適生活。另為節省招標程序，中心的採購案只要有一家廠商投標，即可進行開標及評選作業。

國家住都中心表示，招標文件已刊登在中心網站首頁採購專區，歡迎經驗豐富的優質團隊加入社宅國家隊，也期望透過民間專業廠商導入更具創新的技術、工法及材料，讓社會住宅興建及維護管理能更加升級，與國家住都中心攜手打造社會住宅品質典範。

　　9月10日，保利發展（600048.SH）披露8月份銷售業績，單月實現簽約金額439.05億元，同比增加44.91%；簽約面積282.16萬平方米，同比增加42.56%。

　　截至8月末，保利發展實現簽約金額3170.56億元，同比增加2.29%；簽約面積2096.63萬平方米，同比增加3.7%。

　　在新增專案方面，保利地產(16.770, 0.37, 2.26%)單月新增19個項目，累計獲得158.62萬平方米的用地面積，累計支付價款115.2億元。

　　2017年保利曾提出三年銷售目標：2017年銷售額3000億元，2018年實現4000億元，2019年實現5000億元。其中，2017年與2018年，保利發展控股均“踩線”完成當年度目標，2017年實現簽約銷售金額3092億元，2018年實現4048.17億元；而2019年，保利全年實現簽約金額4618.48億元，距離5000億元的銷售目標，仍有著近400億元的差距。而對於2020年的銷售目標，保利並未對外透露。

　　保利發展2020年上半年的財報顯示，上半年營業收入736.77億元，同比增加3.59%；其中房地產銷售收入673億元，占比91.3%；歸屬上市公司股東淨利潤101.23億元，同比增加1.69%；毛利率35.72%，實現投資收益21.06億元，同比大幅增長139%；淨利率同比小幅下降0.15個百分點至18.07%；經營活動產生的現金流量淨額為-252.43億元，同比減少255.56%；總資產10951億元，同比增加6%。

　　截至6月末，保利發展實現簽約銷售2245.36億元，累計實現銷售回籠2023億元，回籠率達90.1%。

　　在土地拓展方面，保利發展上半年實現拓展項目44個，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拓展面積及金額較去年同期分別提升19%、54%。持有在建面積13048萬平方米，待開發面積6727萬平方米，其中38個核心城市占比達58%。新開工面積2866萬平方米，竣工面積1213萬平方米。

　　在借貸方面，公司銀行貸款授信總額5230億元，剩餘未使用額度為2385億元，擁有未發行公司債額度110億元、永續中票額度40億元，資產負債率77.66%，扣除預收賬款資產負債率66.05%。

　　有息負債方面，截至6月末，公司帳面有息負債3021億元，有息負債綜合成本約4.84%，較年初降低0.11個百分點，貨幣資金達1257億元，為短期借款及一年內到期債務的1.96倍。

　　9月9日，遠洋集團（03377.HK）發佈未經審核資料，8月單月，公司實現銷售額91.2億元，同比增加21%；實現銷售面積49.27萬平方米，同比增加20%；銷售均價為18500元/平方米。

　　今年前8個月，遠洋集團實現銷售額600億元，同比下降20%；實現銷售面積316.17萬平方米，同比下降14%；銷售均價為19000元/平方米。

　　2018年業績實現千億高點之後，遠洋集團的業績即不能按照計畫完成。自去年底開始，遠洋集團即開始聚焦房地產開發主業，並進行架構調整，及戰略區域的調整，提出“南移西拓”，希望西部城市和大灣區能給公司的業績帶來轉機。

　　截至目前，這樣的調整尚未奏效，遠洋集團內部人士表示，今年大概率是難完成1300億元的銷售目標。

　　今年也是公司第五期戰略的開端，其希望借助該戰略佈局改變當前局面，實現業績的增長。

　　今年上半年，遠洋地產新增18個項目，包括16宗土地及2個成熟項目，規劃建築面積約為201.40萬平方米，權益面積約117.10萬平方米，權益占比約為58.14%。此前的2019年同期，遠洋集團購入6幅土地及1個成熟專案，規劃建築面積為102.6萬平方米，權益面積約為58.1萬平方米。

　　儘管上半年新增土地儲備增加，但遠洋集團擁有的土地儲備總規模在連續萎縮。截至今年6月底，遠洋集團擁有土地儲備3741.80萬平方米。其中，權益土地儲備為2016.30萬平方米，占比53.89%，去年同比權益占比約為54.02%。

　　遠洋集團2019年中期業績報告顯示，截至2019年6月底，公司擁有土地儲備約3925萬平方米，2018年該數值為4044.40萬平方米，2018年遠洋集團土地儲備權益占比為53.81%。

　　截至2020年6月底，遠洋集團的土地儲備中可售建築面積包括，北京地區899.2萬平方米、環渤海1399.8萬平方米、長三角386.5萬平方米、華南地區797.2萬平方米、華中366.2萬平方米、華西349.4萬平方米。

　　其中，遠洋集團在華南地區擁有40個專案，土地儲備610.8萬平方米，可售建築面積797.2萬平方米；在華西地區擁有27個專案，土地儲備384萬平方米，可售建築面積349.4萬平方米。

　　截至2019年底，華南地區擁有38個專案，土地儲備605.7萬平方米，可售建築面積約為782萬平方米；在華西地區擁有26個，土地儲備378.5萬平方米，可售建築面積約為374萬平方米。

　　2019年中期業績報告顯示，遠洋集團在華南地區擁有36個專案，669萬平方米，可售建築面積821.5萬平方米；華西地區22個專案，土地儲備342.90萬平方米，可售建築面積為349.4萬平方米。

　　這也意味著，對比2019年底，遠洋集團“南移西拓”中重點拓展的華南和華西地區合計新增3個專案，合計新增土地儲備10.62萬平方米，可售建築面積減少9.4萬平方米。

　　2019年中期資料，今年上半年，遠洋集團“南移西拓”中重點拓展的華南和華西地區合計新增9個專案，總土地儲備減少17.1萬平方米，可售建築面積減少24.3萬平方米。

　　日前，住建部和央行聯合召開重點房企座談會。會後新聞稿指出，為落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房企融資的市場化、規則化和透明度，在廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。近期，圍繞規則和房地產市場的討論持續升溫。

　　第一財經記者走訪了多家參與會議的房企高層和監管部門後獲悉，會上央行領導闡述了融資規則出臺的背後邏輯和未來取向。將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟週期工具，短期看刺激效果明顯，但長期副作用很大。中央明確不將房地產作為短期刺激的手段。企業應該也需要準確把握好政策取向，認識到穩健發展的房地產市場具有重要的宏觀層面意義。建立房地產金融管理長效機制，題中應有之義就是政策的規則化和透明化，重點房地產企業資金監測和融資管理規則是這一努力的組成部分，座談會也是監管部門與企業行業加強溝通、交流互動管理思路的具體體現。

　　第一財經記者從知情人士處獲悉，房企對新規的關注點差別較大，會上代表性的訴求主要集中在：土地儲備如何估值、多元化經營是否區分，以及規則何時向行業推廣等問題上。對此，央行和住建部一一進行了回應。

　　知情人士透露，新規則明年起將逐步覆蓋更多的重點房地產企業。


　　不用房地產刺激經濟是長期政策基調

　　從整個中國房地產市場發展看，2008年以來，經歷了幾輪房價上漲週期，2009年、2013年、2016年，都是房價大幅躍升的時期。

　　回顧這些發展歷程可以發現，將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟週期的工具，的確每次對經濟下行都產生了一定的抵消作用，但帶來的成本都是房地產價格的大幅度跳升，歷史教訓深刻。

　　十九大以來，中央確定了房地產市場的基本方針政策——“房子是用來住的，不是用來炒的”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”“堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產市場調控政策的連續性、穩定性”。

　　過去2~3年，中美貿易摩擦、疫情衝擊產生的經濟下行壓力下，中央始終保持戰略定力，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，疫情衝擊下也沒有拿房地產來對沖經濟下行壓力。

　　但在經濟仍然面臨較大壓力的背景下，這樣的房地產政策到底能堅持多久？是不是會放鬆房地產調控？是否還會將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟的工具？房地產企業、銀行、地方政府等利益相關方都在等待、觀望、博弈。

　　下半年，房地產開發商剛剛從疫情衝擊中回暖，新規出臺將給行業帶來多大影響，牽動市場神經。

　　綜合各方觀點來看，新規的制定出臺仍然是基於房地產金融管理長效機制的思路，堅持市場化、規則化、透明化的取向，激勵和約束並重，有利於企業準確把握長期政策基調和政策取向，對市場形勢和行業發展做出正確的判斷，有利於 “穩預期”。

　　新規將有助於房地產市場健康發展和金融安全

　　近年來，我國房地產行業呈現了一些突出特點。比如，行業集中度明顯提高、負債率高且增速較快、單家企業負債規模大等。

　　資料顯示，2019年末，上市或發債的300余家房企平均資產負債率為77.4%，較2015年末增長5.3個百分點，不少大型房企杠杆率還在高位攀升。房地產行業整體負債率高且增速快的特徵十分明顯。

　　從金融行業的視角看，房地產與金融是一對孿生兄弟，房地產貸款占整個銀行業貸款的三分之一，長期的共生互利關係將兩個行業緊緊捆綁在一起。房地產金融風險歷史上一度成為最重要的金融風險點之一。

　　業內專家對第一財經記者表示，在高杠杆、高負債的背景下，目前的房地產行業存在兩個“悖論”：一是儘管杠杆率已經非常高，很多房地產企業仍然加速擴張，金融機構也願意繼續“借錢”給高杠杆房企；二是與其他行業追求存貨高周轉率相比，房地產行業普遍追求存貨的低周轉，企業手中的土地儲備越來越多。

　　兩個“悖論”反映出房企和金融機構對於房價繼續上漲的預期：只要房價繼續上漲，加杠杆囤地就有利可圖。但高負債背後則對應著高利率。

　　據市場機構統計，2019年，80家代表性房企平均融資成本7.5%，不少高杠杆房企境外發債利率長期在10%以上。這意味著，每年房價上漲的幅度需要高於利息的資本化率，否則高融資成本很難維繫。

　　這一舊邏輯在過去幾輪房價上漲週期中也被反復驗證。在“房住不炒”和“三穩”基調下，原本依賴房價持續快速上漲的高杠杆、高負債模式面臨較大風險，這也引發市場對於上述行業慣用邏輯能否繼續成立的懷疑。

　　一位元接近監管人士在接受第一財經記者採訪時表示，房地產企業負債對應著金融機構的資產，可以由房地產行業主管部門從企業端加強管理，也可以由金融主管部門從金融機構融資的角度進行管理。新規則通過引導和約束金融機構對房地產企業的融資行為，並通過與企業的持續溝通和交流，引導其更加關注自身的財務穩健性指標和負債水準，按照審慎穩健經營的方向，主動調整負債規模和杠杆率。

　　據記者瞭解，座談會上相關領導表示，房價的過快上漲，推高生產要素成本，嚴重侵蝕經濟的長期競爭力，還會撕裂社會，造成嚴重社會不公平，激化社會矛盾，阻礙社會階層的垂直流動。穩健發展的房地產市場具有重要的宏觀層面意義，有益於實體經濟、居民個人、金融機構，也有益於房地產企業自己。

　　房地產融資規則化、透明化，設計了科學合理的過渡期安排

　　將房地產金融調控政策規則化、透明化是新規出臺的另一目的。

　　第一財經記者獲悉，會上央行領導表示，過去對房地產企業的融資政策並不那麼透明，多數時間是通過對銀行視窗指導的方式進行，企業有時也十分困惑。中央明確提出“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”以來，房地產行業和企業自身也有較強的調整意願，但出於政策可能變動以及行業競爭等考慮，多數房地產企業還處於觀望狀態，既不利於企業正常經營活動的安排，也容易陷入多方博弈的局面。

　　目前，監管部門設置“三道紅線”，根據各家房企財務狀況，按照踩線條數不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理，每降一檔，企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%，即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負債增速分別不超過5%、10%、15%。這一規則被市場總結為“三線四檔5%”新規。

　　業內人士表示，融資管理規則為企業安排了過渡期，對市場的影響有限，有助於企業穩妥有序逐步降低杠杆水準。

　　參會的知情人士對記者透露，房企對新規的關注點差別較大，會上代表性的訴求主要集中在土地如何估值、多元化經營是否區分，以及規則何時向行業推廣等問題上。

　　以?大為代表的土地儲備較多的企業，希望將持有的按成本計價的大量土地增值部分計入資產，體現企業真實償債水準。

　　對此，央行相關人士回應，規則計算主要基於經審計且公開披露的財務報表，土地由誰估值，按照什麼標準估值，會計準則及審計都有明確的規定。依據會計準則和財務報表，能夠保證規則的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企業財務報表違反會計準則要求，依照相關法律法規，也會有相應的處理。

　　此外，“規則的目的之一是通過合理約束高杠杆企業負債行為，引導企業加快開發，避免囤房囤地行為，如果對土地增值的處理不遵循會計準則，相當於釋放了鼓勵企業囤積土地以待升值的信號，與規則初衷不符。”央行人士稱。

　　而綠地、陽光城(8.170, 0.74, 9.96%)等地產以外多元化經營較多的企業，希望核算時能夠把城市更新、教育等其他業務的負債剔除出來，不納入有息負債管理。

　　央行和住建部回應，房企多元化有各種各樣的考慮。無論從目的還是操作性考慮，規則計算的依據都是企業的財務報表。如果按照會計準則，相關領域不納入合併報告，規則適用時也將遵循同一原則。同時，規則對於符合住房制度改革方向的領域也有相應的激勵措施，對企業內部設立的住房租賃法人，符合國家住房租賃政策導向的，就可以從合併報表有息負債中剔除。

　　一些負債指標較好的企業則更關心“三線四檔5%”新規是否以及何時推廣至全行業，擔心15%的規模限制會打破現有競爭格局，給規則適用以外的企業反超機會。

　　對此，央行和住建部表示，房地產行業集中度很高，高負債問題也主要集中在重點企業，規則針對重點企業，依據則主要是會計報表，推廣至全部11萬餘家房地產企業既不現實也無必要，但明年起將逐步覆蓋更多的重點房地產企業。對於適用規則的企業，未來有望擁有更大的融資靈活性。

　　實際上，規則本身也是各方意見的反映，體現了行業整體對於未來發展方向的預期。近期，融創中國董事長孫宏斌表示，融創已經對政策有了判斷，提前進行準備；龍湖集團董事長吳亞軍回應員工對融資新政的討論時表示，國家過去幾年“控房價、降杆杆、啟動內需、實現雙迴圈”的一系列宏觀政策的落實和清晰化、可操作化，有利於行業健康發展。

　　知情人士對第一財經記者透露，會上央行領導表示，建立房地產金融管理長效機制，題中應有之義就是政策的規則化和透明化，重點房地產企業資金監測和融資管理規則就是這一努力的組成部分。目前，相關部門正在加快推進住房租賃市場頂層設計，完善住房租賃金融政策體系，支持“租購並舉”。這些新的政策，在執行過程中，也會與市場不斷溝通、評估、校正和完善。

　　圍堵“假離婚”等買房炒房漏洞，深圳再出新政。

　　上海證券報從權威管道獲悉，9月10日，人民銀行深圳市中心支行等三部門聯合發文，將建立婚姻資訊查詢機制，完善個人住房貸款管理。

　　根據通知，以後銀行辦理個人住房貸款業務，得先去查一查購房人及其家庭成員的婚姻狀況以及在深圳市擁有的住房套數，以此作為依據來決定是否發放貸款。

　　上述新政，可視作為深圳“7•15”房產新政打上補丁。今年以來，深圳樓市處於“高熱”之中，上半年新房價格同比漲幅領先全國其他城市。7月15日，深圳發佈樓市“新八條”，從限購、信貸、稅收等各方面圍堵炒房途徑。

　　上述婚姻資訊查詢機制在全國尚屬首次。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，這種創新，本質上有助於對個人購房行為進行管控，進一步體現了打擊炒房、規範房屋買賣行為的導向，也有助於落實差別化的信貸政策。

　　圍堵“假離婚”買房炒房漏洞

　　具體來看，上述通知提出，深圳市住房和建設局進一步完善房地產資訊平臺功能，通過省資料共用機制為商業銀行提供購房人婚姻登記（含結婚、離異）資訊的查詢便利。

　　通知要求，商業銀行辦理個人住房貸款業務，應通過房地產資訊平臺，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下在深圳市擁有的住房套數，作為貸款審核依據，有效落實差別化住房信貸政策要求。同時，商業銀行要據此做好相關業務流程和管理制度的配套調整。

　　因限購等原因，在購房市場上，不少市民通過“假離婚”或者“假結婚”等方式“曲線”買房，助長了炒房之風，擾亂了房產調控市場。

　　雖然各地均有不同的限購政策，但至今仍未完全杜絕此類現象。在此背景下，今年多地加碼限購政策。

　　比如，8月30日，無錫市下發通知，在現有住房限購政策的基礎上，增加了對離異家庭購房套數的限制，規定夫妻離異後2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭在無錫市市區範圍內擁有住房套數計算。

　　深圳“7•15”房產新政也對此有相關限制，明確要求在此前離婚購房信貸政策基礎上，對離異後購房套數進行了限制。即夫妻雙方離異後，任一家庭成員3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

　　對於9月10日這條新政，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者分析，過去的房貸政策，主要是審核借款人的收入和還貸能力，對於婚姻狀況等關注比較少。而這兩年，各類“假離婚”購房情況比較多，部分人借“假離婚”方式來騙取購房資格和貸款資格，或者獲得首套房貸的優惠利率等。

　　他認為，這其實也說明，銀行房貸部門對於借款人的資訊掌握是不全面的，導致各類違規貸款和炒房的現象出現。而現在政府部門推出的婚姻資訊查詢機制，使得銀行貸款後續審核工作更加便捷，對婚姻狀況異常的、家庭成員房產有多套的，可以採取更加嚴厲的收緊性貸款政策，以進一步落實房住不炒的政策導向。

　　為火熱的深圳樓市“降溫”

　　作為一線城市，今年上半年，深圳樓市一直處於“高熱”之中。

　　今年3月，在全國復工複產複市中，深圳樓市因為樓市瘋漲，成為焦點。

　　特別是，部分投資客利用貸款貼息的政策空間和樓市熱度謀利。比如，先申請消費類貸款或企業經營性貸款，再將這些貸款換個通道買房，賺房價上漲的紅利。

　　據3月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，深圳同比漲幅居於北上廣深首位。

　　監管部門迅速採取措施。當時，人民銀行深圳市中心支行信貸處緊急下發通知，要求轄內銀行自查今年以來新發放的個人及企業房產抵押經營貸款業務，涉及存量餘額摸底、貸前准入及貸中後管理情況。

　　然而，收效甚微。根據中國房價行情網發佈的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》資料顯示，今年上半年，深圳二手房均價上漲14.37%，名列全國第二。僅次於江蘇連雲港(3.510, -0.16, -4.36%)市。同期，國內城市二手房價上漲中位數為2.2%。

　　由於房價大漲，深圳與北上廣三大一線城市的房價差距進一步拉大。今年6月，深圳二手房均價達到74929元，比北京高20%，比上海高36%，是廣州的2.09倍。而去年底，深圳的房價僅比北京高4%，比上海高20%，是廣州的1.83倍。

　　深圳市房地產研究中心監測顯示，今年以來，深圳二手房成交量明顯放大，除2月份較低之外，其他各月月均成交在8000套左右，其中6月份成交量突破1萬套，而正常時期深圳二手房成交量為每月五六千套。

　　到了7月，深圳市終於下狠手， 8個部門聯合出臺新政，為樓市降溫，也就是前述深圳“7•15”房產新政。

　　深圳新政從購房資格、首付比例、稅收和新房銷售方式等多個方面提出新要求，針對性強，主要就是針對二手房市場過熱。其力度之大，範圍之廣，當時受到全國關注。

　　新政效應很快顯現。據深圳市住建局房地產資訊平臺預錄網簽合同資料顯示，新政發佈後，深圳二手房網簽量呈現快速下滑，從6月的日均450套降至222套。

　　今年以來，對於部分實體貸款違規流向房地產領域，或導致熱點城市房價上漲較快的擔憂，引來監管部門連番關注。在此背景下，決策部門針對房地產調控密集發聲，“房住不炒”的基調成為主旋律。

　　就在本月，銀保監會副主席周亮在“2020中國國際金融年度論壇”上表示，嚴格遵循“房住不炒”的定位，規範房地產貸款業務，防止房地產市場過度金融化。

　　“天津市場也就這樣了，未來幾年都不會大漲也不會大跌。實際上今年受疫情影響，不少樓盤都降價了。”談及自己所瞭解到的天津樓市情況時，當地房產仲介人員給出這樣的判斷。

　　2017年，樓市進入全面調控時期，天津是最先跟進的城市之一，當年3月份，天津出臺“3•31新政”，成交資料隨之走低。不過，2018年，隨著天津“海河英才”計畫的實施，天津樓市出現了短暫的火熱現象。

　　與前兩年因為落戶政策而火熱的市場相比，如今的天津樓市逐漸回歸平穩。《中國經營報》記者近日走訪瞭解到，疫情之後購房客群的資產保值觀念增強，市六區改善型樓盤熱度提升，學區房關注度較高。而在環城區域，因為配套設施完善尚需時日，曾經的高價“地王”項目面臨“騎虎難下”局面。

　　被劃入天津實驗小學片區後，翰林公館成交量快速攀升。吳靜/攝影

　　環城區域專案降價去化

　　今年受疫情影響，上半年多數城市成交量均出現下滑，天津亦不例外。國家統計局資料顯示，7月天津新房價格環比上漲0.5%，同比漲幅0.7%。今年上半年，天津商品房累計銷售金額818億元，同比去年減少兩成，去化週期已經達到22個月。

　　二手房市場同樣低迷，今年7月份，天津二手房價環比下跌0.1%，同比下跌4.2%。這已經是天津二手房價格連續下跌13個月，累計跌幅達4.7%。

　　但分區域來看，天津市六區因為交通、資源配套等較為成熟，在今年疫情影響下價格波動相對較小，且隨著疫情影響逐漸消散，購房人群資產保值心態影響下熱度漸升。

　　市區內海河沿岸，高端專案林立，據熟悉當地市場的仲介人員介紹，“天津人很認海河，從價格上看就能發現，市區內海河沿岸的項目價格都很高，每平方米單價在4萬到6萬元之間。”而這個價位，是2017年限購政策之後逐漸下調的結果。

　　“我們項目是2016年拿的地，原本是要賣10萬元（每平方米）的，但是沒辦法，趕上了政策調控，”在海河金茂府售樓處，置業顧問向記者介紹道。

　　據瞭解，2016年3月，中國金茂以41億元拿下天津海河旁熱電廠地塊，該地塊是海河中上游最後一塊住宅用地，土地面積12.59萬平方米，樓面單價14554元/平方米，當時刷新了市內河東區掛牌單價紀錄。

　　該項目於2017年10月22日第一期開盤6棟樓，當時高層產品均價在60000元/平方米，隨後近三年裡，高層價格一直在50000~60000元/平方米之間波動；洋房產品價格在60000~65000元/平方米波動。

　　在售樓處，置業顧問向記者計算了一套155平方米的洋房產品，價格在51000元/平方米左右。“這是不臨海河的房源，臨著海河、能看到景觀的價格要6萬元左右了。”

　　在克而瑞去年統計的天津市內六區新房銷售額排行榜上，該項目以15.6億元的銷售額位列第一。今年前7個月該項目銷售額為12億元，排名第二。

　　據瞭解，今年前7月，在克而瑞天津市六區新房銷售額排行榜第一位的為中海城市廣場•鑽石灣，產品為公寓式住宅，該項目位於市內河東區，同樣處於海河沿岸。專案拿地時間為2013年，2014年開始對外銷售，前期由中信集團開發，2016年時中海收購後繼續開發，專案規劃總戶數1638戶。

　　該專案管道代理方官網顯示，在2017年6月至8月期間，該項目曾賣到11萬元/平方米的價格，隨後價格逐漸下調，從2018年9月份開始每平方米價格在40000~50000元之間波動，目前專案最新開盤的房源均價約43000元/平方米。

　　在克而瑞的排行榜上，該項目去年未進入前十，而今年前7月則以16.5億元的銷售額一躍成為市六區銷冠。售樓處置業顧問向記者計算了一套84.06平方米的高層產品（採光相對較差，與同面積能看到海河的房源相比總價相差近60萬元），經過各種優惠，一口價299萬元，均價35592元/平方米。“這是最後的優惠房源，我們9月份就開始上調價格了。”

　　記者在專案處看到，樓棟之間建築密集，公開信息顯示的容積率已達到6.27。記者瞭解到，去年有業主投訴，該專案原三、四期地塊規劃方案為3棟居住型公寓、2棟辦公樓和12萬平方米的商業Mall（購物中心）佈局，但經過規劃調整後，12萬平方米的購物中心要變成65000平方米的室外商業街；同時，居住型公寓由原來的3棟增加為4棟，輪廓由辦公形態改為住宅形態；辦公樓由2棟增加為3棟。

　　對於規劃調整的原因，記者致函專案公司中信保利達地產（天津）有限公司，截至發稿時未獲回復。

　　與市六區內配套較為成熟的市場相比，環城及郊縣區域專案價格波動則相對較大。2016年時，與大多數一、二線城市類似，天津樓市火熱，高價“地王”專案頻出。以環城四區的西青區為例，2016年10月，平安以76億元價格、98.54%溢價率競得西青區楊伍莊北側地塊，樓面價達到20417元/平方米，創下當時天津環城四區土地出讓樓面價新高。第二天，楊伍莊南側地塊以74.5億元、107%的溢價率出讓，樓面價約22860元/平方米。這兩幅地塊開發的專案定名為翡翠大道。

　　據瞭解，該項目與天津南站僅一站地鐵距離，但周圍配套設施尚待開發完善。項目占地面積較大，規劃50棟樓，總戶數5944戶，目前在售的是第一期的10棟樓。

　　2018年時，該項目高層均價曾達到28500元/平方米。現場置業顧問從手機裡調取成交資訊向記者展示，他的一位元張姓客戶2018年購置了一套89平方米的高層產品，價格為28000元/平方米左右。

　　隨後，他又向記者展示了專案在住建委的備案資訊，該專案在住建委備案價為25000元/平方米左右。而目前，專案的實際銷售均價為21500元/平方米。

　　“一般房企項目的實際銷售價在備案價的15%上下浮動，現在我們賣的價格是在備案價基礎上打了八七折，下調幅度沒有超過15%。”據置業顧問介紹，今年初項目曾準備賣2萬元/平方米以下，但因故未能獲准。

　　據瞭解，價格下調之後，該專案去化進展加速。“項目前兩年一直賣不動，今年降價之後一下子清了2棟樓。”置業顧問表示。

　　對於專案降價，現場置業顧問也直言不諱：“沒辦法，我們當初拿地成本2萬3，周邊房企後來拿地太便宜了，他們能賣2萬元，我們如果賣2萬8，品質再好也扛不住啊。”

　　去年3月份，美的、旭輝聯合體以36.38億元競得翡翠大道周邊一宗地塊，其中自持商業面積38100平方米，自持租賃住房面積3600平方米，折合樓面價約12736元/平方米，項目定名為翰悅府。記者在該專案售樓處瞭解到，一套100平方米的高層房源，均價在19731元/平方米。

　　據瞭解，從2017年調控開始後，天津實行房價、地價聯動，在土地出讓方面，政府採取了設置最高限價方式，隨後抽籤、熔斷、競商業自持、競住宅自持、加保障房指標等一系列手段，之後高溢價的地王專案隨之減少。

　　帶學區新房依舊火熱

　　8月底，天津最核心地段、地鐵營口道旁邊，和平翰林公館售樓處人流絡繹不絕。

　　“那個地段了不得，是天津市的‘芯兒’，”一位在天津從事多年新房銷售工作的本地人向記者介紹道，“那是天津市最早的城區，能操盤核心地段的房企都需要一定實力。”

　　據瞭解，該專案所處的和平區是天津市教育資源最優區域。區域內開發成熟，住宅用地資源稀缺。

　　“我們是居住式公寓，土地性質是住宅，只不過是50年產權。”作為和平區目前唯一在售的新房住宅項目，置業顧問表示，“我們項目現在很搶手，是住宅性質的話可以落戶，跟普通的公寓不一樣”。

　　但該專案更為“搶眼”的是它所附帶的學區資源，即天津市教委唯一的直屬小學——天津市實驗小學。

　　“我們剛開始賣時只是賣地段，總體不溫不火，後來托關係被劃到和平中心小學招生範圍裡，但這個小學也一般。今年6月份，我們正式對外公佈，已經綁定天津市實驗小學。”據置業顧問介紹，“消息公佈後，這兩個多月成交量一下子上來了。”

　　在一份天津市實驗小學今年的“新生入學須知”上，記者看到，在招生條件一欄，該小學要求入學新生“人戶統一”，即適齡兒童的戶籍和合法固定居所必須均在和平區，若戶籍為拆遷空掛戶口、賣房空掛戶口、集體戶口等情況，無法提供和平區合法固定居所證明的，需將戶口遷至實際居住地入學。適齡兒童戶口落至非居住或非住宅性質房屋的，由區教育局根據周邊學校資源情況，統籌安排入學。

　　該份通知上顯示新生報名時間為7月25~26日。招生範圍一欄展示了可以入學的幾個社區，翰林公館位列其中。

　　該份通知上標明，“本區戶籍適齡兒童入學還需滿足‘六年一學位’”。而和平翰林公館最早的交房時間為2021年，目前所有購房客戶均未獲得房屋產權證，“等到您明年拿到房本之後，就可以把孩子戶口落在房子上，明年就可以上實驗小學了。等到孩子上完6年小學，您可以再把房子賣了，”置業顧問說道。若按照今年購房計算，該項目的投資期限至少7年。

　　目前，在實驗小學招生範圍內的社區裡，翰林公館是唯一的新房項目，其他幾個社區只有二手房銷售，標價在70000元/平方米至130000元/平方米之間，最高的一套房源標價超過180000元/平方米。但從成交價來看，普遍在40000元/平方米至70000元/平方米之間。

　　“我們項目9月份開始調價，平均將上漲10%左右，”翰林公館置業顧問說道。

　　記者從實驗小學招生辦獲知，目前學校已經開學，一年級招收9個班，每班人數不超過40人，“以後學校招收生源人數不確定，要看具體情況，”招生辦工作人員表示。據瞭解，和平翰林公館總計規劃戶數為1500戶。

　　對於為何今年實驗小學會把翰林公館劃在招生範圍之列，翰林公館專案置業顧問表示，公司有這方面的“關係”。記者向專案開發商天津現代城開發有限公司（以下簡稱“天津現代城”）求證以上說法，但未獲回復。

　　據瞭解，天津現代城母公司為天津現代集團有限公司（以下簡稱“天津現代集團”），股東為馬成喜、張迪娒，是天津本地的一家集團化民企，旗下30多家全資和控股企業，經營內容涉及地產開發、商業運營、金融投資等。其實控人馬成喜曾位列天津富豪榜第6位。

　　即便不是核心地段的學區房，環城“低配版”的學區房也受到不少購房客青睞。在環城四區的津南區內，海教園板塊因為可以擁有九年一貫制南開學校的入學資質，在區域內熱度不減。

　　8月底的一個周日下午，天色已接近傍晚，陽光城(8.170, 0.74, 9.96%)•未來悅售樓處內仍舊人聲鼎沸。每個置業顧問都在同時接待多位元客戶，有的甚至忙於幫老客戶簽約而無暇招待新到訪的客戶。樓盤展示處的螢幕上顯示，專案將在9月1日開始全面調價，每平方米漲價500元。

　　據瞭解，這是海教園板塊成交量較高的項目，置業顧問給記者計算的一套89平方米的房源，價格達18241元/平方米。與該專案位置相近的文瀾府為同一開發商操盤的專案，在代理管道上顯示的均價從去年底的22500元/平方米，降至目前的20000元/平方米。

　　記者就天津房地產市場情況函詢當地相關主管部門，但截至發稿未獲回復。

料營商環境復常 業務可重拾正軌

新鴻基地產（00016）公布截至6月底止全年業績，股東應佔溢利235.21億元，按年下跌47.63%；撇除投資物業公平值變動影響，基礎溢利293.68億元，減少9.35%。每股盈利8.12元；維持派末期息每股3.7元，連同中期息1.25元，全年派4.95元，與去年同期相同。

新地表示，社會事件和疫情對集團多項業務均帶來不同程度的影響，但強調當經營環境恢復正常，業務可迅速重回正軌。

新地坦言，年內本地社會事件和新冠肺炎疫情對香港構成前所未有的挑戰，集團亦難以獨善其身，但是堅信集團和香港均有穩固基礎及良好的長遠發展前景，香港擁有「一國兩制」行穩致遠的獨特優勢和卓越的國際競爭力，加上中央政府對香港作為國際金融和商業中心的支持，以及內地經濟長遠前景良好，香港整體經濟及社會都會一如以往蓬勃發展。

酒店轉蝕3.3億 租金壓力升

期內，新地收入826.53億元，減少3.11%。物業銷售收入（包括合作項目）412.64億元；來自物業銷售溢利183.77億元，微跌1.71%。按所佔權益計算，集團年內錄得合約銷售額約441億元，香港佔336億元，內地佔95億元人民幣。總租金收入（包括合作項目）下降3%至242.14億元；淨租金收入跌5.66%至185.65億元。酒店業務虧損3.3億元，去年同期溢利14.33億元。

新地指出，社會事件和疫情之下，酒店業務錄得重大虧損，樓宇銷售受到影響，而物業租務組合亦遇上重大挑戰，尤其零售商場，在新租和續租租金均面對龐大下調壓力。

中港續買地 推售新項目

新地認為，短中期內經營狀況以至市場環境能否改善，取決於疫情發展與經濟恢復程度；集團會盡最大努力做好本分，繼續投資買地，發展所有項目，為香港社會經濟作出積極貢獻，相信待經營環境恢復正常，業務可迅速重回正軌。

截至6月底，按所佔樓面面積計算，新地在香港的土地儲備約5750萬方呎，其中2410萬方呎是發展中物業，以及3340萬方呎的已落成多元化物業組合，其中絕大部分用作出租及長線投資用途。在內地的土地儲備共6810萬方呎，其中5360萬方呎是發展中物業。

展望未來，新地稱，將繼續專注在香港和內地主要城市購入土地及發展物業，並將繼續推售新項目，惟市場反應則不確定，將取決於疫情及經濟復甦的發展。

李兆基11月退任副主席兼非執董
年屆92歲、人稱「四叔」的恆基地產（00012）創辦人李兆基，已於去年5月榮休，把事業王國交由下一代接棒，他在不同上市公司的職務亦逐步隨任期屆滿而不再連任。

新鴻基地產（00016）昨天公布，李兆基因年事已高，將不會在11月舉行的股東會上尋求膺選連任，並將退任新地非執行董事及終止出任董事局副主席。

梁櫸涇不尋求連任

新地表示，李兆基為該公司已故創辦人郭得勝的緊密業務夥伴，自新地1972年上市時起便一直出任董事局副主席，服務至今超過48年；他卓越的領導才能、超過60年的行業經驗，以及其給予的寶貴意見及貢獻，讓新地奠定穩健基礎，並得以持續的發展。

同時，梁櫸涇已知會新地，為投入更多時間處理私人事務，將不會於股東會上尋求膺選連任，並將退任該公司獨立非執行董事。梁櫸涇1986年加入新地成為員工，直至2006年退休，於2012年獲委任為獨立非執行董事。

受第三波新冠肺炎疫情影響，業主紛紛降價沽貨。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，8月私人住宅轉手獲利比率為97.8%，按月持平，而每宗私人住宅的平均賺幅僅74%，按月下降3.5個百分點，創3個月新低。隨着疫情緩和，預料9月私人住宅轉手獲利比率及平均賺幅均可略為回升。

陳海潮指出，該行綜合土地註冊處資料所得，今年8月全港2379宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記中，賬面獲利個案共2326宗，佔比達97.8%，與7月表現持平，連續2個月在低位徘徊。至於每宗私人住宅轉手平均賺幅則有所回落，相對7月跌3.5個百分點，低見74%，為連升3個月後首度回軟，並屬近3個月新低。

麗港城獲利1.64倍最多

此外，8月10個獲利登記最多的屋苑，每宗平均賺幅由49.8%至1.64倍，當中只有6個屋苑每宗平均賺幅達到百分百獲利，以觀塘麗港城的每宗平均賺幅最高，達1.64倍；賺幅最低為大嶼山愉景灣，平均每宗只賺約49.8%。

陳海潮稱，疫情在8月中下旬續見緩和，9月首兩周當局進一步放寬限聚措施，令市場氣氛漸見好轉，業主放盤的議價及實際減幅有所收窄，料有助9月二手私人住宅轉售獲利比率略見回升，上試98%；至於平均每宗賺幅估計變化不大，或輕微回升1個百分點至75%。

料中資買入自用 樓面達41萬呎

今年投資市場淡靜，工廈相對較多財團留意。葵涌安全貨倉全幢工廈，獲財團15億元洽購至尾聲，若最終落實，將成今年第二大金額物業成交。項目總樓面達41萬平方呎，消息指中資財團洽購作自用。

市場人士透過，葵涌國瑞路132至140號安全貨倉全幢，正獲財團洽購至尾聲。該物業建於1975年，及後擴建為一幢樓高12層的貨倉大廈，地盤面積47,750平方呎，總樓面約41.2萬平方呎。

目前大廈租出情況理想，包括名車法拉利官方售後服務及經典車維修中心，佔約7萬平方呎。據了解，近日物業獲中資財團洽購，出價達15億元，貼意向價。按洽購價計，呎價約3,640元。

倘落實 今年第二大額買賣

今年投資市場淡靜，若項目最終以15億元易手，不僅為今年最大額工廈成交，單以金額計，更屬第二大手物業買賣，僅次於信德中心商場部分權益23.6億元成交。

消息人士透露，最積極洽購財團為中信集團或有關人士，該集團有意購入物業，作旗下大昌行集團使用。大昌行持有九龍灣啟祥道20號大昌行集團大廈，年初向城規會申請放寬兩成密度和高限，重建成2幢商廈。項目現為一幢工廈設多層停車場，佔地約10.26萬平方呎，料可興建2幢32層高商廈，作辦公室、商店、服務行業和食肆用途，商用樓面多達約147.75萬平方呎。若最終落實，集團需要另一幢大廈作總部，故正洽購葵涌全幢工廈。

大額市場價量 高位回落8成

物業多年前亦傳出獲財團洽購消息，由於位處地段規劃為住宅戊類，新買家購入後可透過補價重建成住宅；2014年項目傳出獲財團出價9.3億洽購，惟最終未有易手。

受環球疫情影響，今年整體大額市場淡靜，單計成交量及金額，較高峰期跌8至9成。甲廈、商舖大手成交甚少，相比之下，工廈因呎價較便宜，並有活化等概念帶動，承接力較理想。如首季第一集團斥14億連購長沙灣兩工廈，將作重建。

另外，華潤物流或有關人士，上月以逾8億元向舖王鄧成波購入粉嶺開達工業大廈全幢，總樓面20.2萬平方呎。

相當於地價140% 市場估建築貸款佔多

麗新 （00488） 去年初以近2.1億元投得元朗大旗嶺「蚊型地」，發展商在7月份向創興銀行融資2.93億元，相當於地價金額的140%，借貸頗為進取。市場估計，大部分屬於建築貸款。

該幅地皮是麗新以近2.098億元擊敗其餘3間財團奪得，每平方呎樓面地價4,977元。

據土地註冊處資料顯示，麗新在7月份向創興銀行借取無擔保債券（Debenture），涉及金額約2.93億元，相當於中標地價2.098億元的140%，比例之高屬於相當罕見。

按金管局2017年所公布的銀行向發展商地皮融資規定指出，貸款額最高為地價成本40%、建築成本80%以及預期物業完成後價值的50%。因此市場估計，上述2.93億貸款之中，有超過7成屬於建築費融資，其餘3成左右才是地價貸款。

曾透露項目總投資約5億

若果以地價4成為上限，該筆2.93億元貸款之中，估計約8,300萬元屬於地價貸款，其餘2.1億元則屬於建築成本貸款。

據發展商在去年3月時候曾經透露，項目總投資約5億元，亦即是建築成本料約2.9億元左右，融資比例大約7成多，仍然符合金管局規定的上限。

不過，參考近年其他發展商的地皮融資情況，大部分融資規模都不會較地價更高，今次融資金額多達地價的140%，情況則屬於相對罕見。

該項目面積僅1.2萬平方呎，可建樓面亦不足4.2萬平方呎，為小型發展項目，預計提供約105伙，屬於1房或2房分層住宅單位。

疫情走勢反覆，經濟亦受影響，資深投資者紛減磅沽貨，其中，「鋪王」鄧成波年內先後放售旗下多個物業，最新放售灣仔軒尼詩道商住樓，意向價約4億；另外，「磁帶大王」陳秉志等持有的跑馬地比華利山中層戶，則以4300萬易手。

　　投資市場淡風吹襲，投資者紛連環減磅。鄧成波年內先後放售旗下多個物業，最新出售灣仔商住物業，負責銷售的第一太平戴維斯香港投資部零售銷售高級董事方詠清稱，為軒尼詩道168至170號煥然樓，意向價4億，地盤面積約1915方呎，可重建樓面約28725方呎，以意向價計，每呎樓面地價約13925元。

　　現址為一幢14層高商住大樓，地下至閣樓為商鋪，1樓至12樓為住宅，總樓面約22368方呎。

　　資料顯示，今年以來，鄧成波頻放售旗下多個重磅物業，包括旺角豉油街地盤及九龍城衙前塱道項目八成業權，市場估值分別為4.5億及6.5億。

　　同時，西貢康定路5座工廈亦推出市場放售，包括實惠集團大廈、中華製漆大廈1及2座等。

　　另一方面，「磁帶大王」的陳秉志亦加入沽貨行列。據代理指出，其持有的比華利山C座中層2室，面積1417方呎，以4300萬易手，呎價約30346元，屬市價水平。

　　據土地註冊處資料顯示，以公司名義FIDELITY INSURANCE COMPANY LIMITED持有，註冊董事包括陳秉志等人，並於01年以900萬購入，持貨19年間，帳面獲利3400萬，物業期間升值約3.78倍。

　　事實上，陳秉志早前已連環沽出旗下多伙物業，其中原由他持有的東半山嘉雲臺7座中層B室，早前以4500萬易手，單位面積1507方呎，屬3房間隔，呎價29861元，持貨17年帳面獲利3562萬，升值約3.8倍。

　　另外，曾由他持有的九龍塘又一居，以及比華利山另一單位，早前亦分別沽出。

受到新冠肺炎疫情影響，越來越多紐約客遠離擁擠都市搬至郊區，使得曼哈頓8月待租的空置公寓暴增至去年同期近3倍，而即便房東調降租金也無法挽留這群擔憂疫情的房客。

紐約不動產估價公司米勒薩姆爾（Miller Samuel）與房仲業者Douglas Elliman最新報告顯示，曼哈頓8月待租空置公寓超過1.5萬間，遠高於去年同期的5,600間，並創下14年前開始追蹤此數據以來最高。

分析師指出，租屋市場是評估曼哈頓房市景氣的最佳指標，因為當地公寓出租占比高達75％，比起售屋市場更能反映市場需求變化。

米勒薩姆爾執行長米勒（Jonathan Miller）表示：「租屋市場越來越蕭條，許多郊區房屋首購族來自於曼哈頓租屋房客。」

市場原本預期，曼哈頓租屋市場可能於今年秋季或年底復甦，但如今看來機率渺茫。儘管8月曼哈頓租金中位數下跌4％，但此調降幅度不足以吸引房客回流。米勒指出，秋季通常是曼哈頓租屋市場淡季。

事實上，房東近日紛紛調降租金吸引房客，部分人還祭出史上最大優惠。以一年租約來算，8月平均降幅相當於減少1.9個月租金。

曼哈頓兩房公寓平均每月租金仍維持在4,756美元，而數據顯示，曼哈頓一房一廳公寓與套房的需求最為疲弱，前者平均租金下跌5％至3,445美元，後者則暴跌9％至2,574美元，主因在於疫情對於低收入族群帶來更大衝擊。

曼哈頓租屋市場陷入低迷，引發紐約經濟可能慘遭拖累的擔憂，畢竟多數擁有一、兩間公寓的房東財力有限，他們經濟實力不如大地主或大型企業雄厚，在疫情衝擊下可能付不出房貸或房地產稅，而這可能衝擊銀行等借貸機構收入，甚至影響政府歲收。