「全球奢華城市指數」首度出爐，台北市在近1,500名超級富豪的加持下，在這分全世界首個奢華展望報告中，列名全球第15奢華城市，緊跟在美國舊金山、華盛頓特區之後。台北市在國際間的優等排名再增一項。

全球財富調研機構Wealth-X的「全球奢華展望報告」（Global Luxury Outlook），依模型計算出「全球奢華城市指數」，排出2020年全球奢華城市TOP 15，紐約位居首位，其次是東京和香港。列名的15個城市中，八個是亞洲城市、五個北美城市，歐洲只有倫敦和巴黎入列。

但就指數來看，前五大城市、和第六至十個排名城市，分數有明顯的落差，第一名的紐約大蘋果指數為70、第15名的台北則僅26。

Wealth-X調查團隊指出，調查主要納入三大指標：財富水平和增長動力、奢華品零售市場的發展和奢華的生活方式，主要是財富管理高淨值客戶群所形成。瑞銀和Wealth-X都統計過台灣的超級富翁人數，個人及家戶淨資產達3千萬美元以上的超高資產客群（UHNW），人數約1,315位，總資產超過3千億美元。

2020年新冠肺炎疫情全球大流行以來，許多消費者行為都出現改變，許多名牌包、流行設計服裝業者都面臨業績折損。

Wealth-X調查團隊指出，從調查可以發現，全世界的超級富翁仍繼續花在奢侈品上，並增加了隱私和靈活性，包括私人飛機，遊艇或藝術品收藏等，都被超級富翁偏愛，這些在平常民眾眼中的奢侈品，富豪們的擁有品項和方法有著顯著差異。以富人偏愛的巴塞爾藝術展為例，亞洲地區僅香港、台北有地方展出。

瑞銀最新出版的「新冠疫情對藝廊行業的影響」（The Impact of COVID-19 on The Gallery Sector）報告就發現分析，2020年上半年的疫情期間，收藏家保持活躍與參與，調查發現92％的高淨值收藏家在2020年曾購買藝術品，56％收藏家花費了10萬美元以上，幾乎所有千禧世代收藏家（99％）和大部分X世代收藏家（94％）都表示在疫情危機期間會主動與藝廊合作。

資金行情席捲房市，帶動第二季以來部分預售新案價量齊揚，甚至開價紛紛突破史上天花板。學者專家直言：「這一波房價漲勢，是有看沒有懂！」不過建商卻信心滿滿，預期第四季預售新屋的開價將在北台灣五大熱門戰區，突破區域最高價。

海外資金匯回專法正式上路屆滿一年，明年8月15日將屆滿兩年，台商游資積極回流，加上貿易戰、後疫情時代改變產業供應鏈，人、錢，幾乎統統「鎖」在島內，利率更創下新低，天時地利人和，推升房市瞬間狂飆。

據調查，北台灣都會區預售新屋開價，飆漲最凶的區域，包括：板橋江翠、新店央北、桃園龜山A7、桃園市小檜溪、中壢青埔這五大戰區，「928檔期」第四季將很有看頭，指標案開價將再創高，挑戰區域天價。

最令人業界咋舌的是板橋江翠，2016年景氣低迷時，有建商開出第一槍，主打「每坪45萬元入住水岸第一排」、甚至3字頭超殺破盤價，震撼房市，自此激起一波讓利浪潮；不過現在江翠即將出現每坪開價「8字頭」的新案，短短四年從3字頭到8字頭，儼然上演房價飆漲大驚奇戲碼。

至於新店央北，近幾年也從5字頭開價，急漲到7字頭；本來2字頭親民房價的桃園龜山A7，機場捷運通車以來，房價也推升到3字頭；桃園重劃區處女地小檜溪一年前新案登場就以3字頭開出，今年立刻跳上4字頭。

中壢青埔更戲劇化，最早飆到每坪40萬、中間曾拉回到28萬，現在又重返4字頭，連甲山林廣告董事長祝文宇都大呼：「青埔房價在漲什麼，我看不懂！」

住展雜誌研發長何世昌表示，這些開價大幅攀升的區域多位於重劃區，因自住、投資置產買盤出手積極，銷售率普遍順暢，所以推升建商開高價的信心；但反觀台北市，尤其高總價豪宅，開天價的案例已不復見。

何世昌坦言，「其實現在房市，並非一片大好！」雖然有些預售新案開價漲得很凶，財務槓桿的付款方式吸引到投資客、置產客出手，所以賣得也不錯，但是反觀舊案、餘屋案，還是有一拖拉庫，是賣不掉的。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰直言：「這一波房價漲勢，是有看沒有懂！」儘管有些預售新案宣稱短時間就完銷，但必須面對的事實是，總體房市待售餘屋還是很可觀，加上薪資都不動，所以現在房價已漲到大家都買不起了，還說新案狂銷，很懷疑真有那麼好嗎？

農曆鬼月，房市出乎意料的活絡，根據住展雜誌最新調查，今年民俗月期間，北台灣都會區從8月跨越至9月中旬的新推案量多達900億元，比原來預期要爆量，推案量已創下近五年的第二大量紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示，農曆鬼月期間北台灣推案相當積極，雖然比去年略少，但還是歷年來少見的爆炸量，因為建商普遍重壓「928檔期」和第四季「雙十國慶檔期」，因此鬼月案量稍被稀釋。

較具有指標性的農曆鬼月新推大案，包括：南港宜進實業和遠雄建設攜手合建的廠辦大案「遠雄宜進I-CITY」、板橋江翠重劃區甲山林和立信機構合作開發的「帝景1號」、新店中華建設在華城的別墅大案「逸品琚」、桃園昭揚建設的「昭揚君邸」、及中壢「青上之河」等。

觀察近五年的農曆鬼月同期的推案量，今年新推案量逼近900億元大關，雖然比去年的968億元，小幅減少7％，但與2016年低迷時約418億元案量相比，今年已大爆量至2.15倍，推案盛況創下近五年第二大量。

市場預期，鬼月落幕之際，即將登場的「928檔期」第四季雙十檔期，房市推案熱潮勢必延續；值得注意的是，下半年以來，除了建商相中住宅的投資置產客、首購自用客之外，商辦和廠辦新案，也將罕見的躍居為區域房市的要角。

住展調查，像是台北市內湖、南港新推出的個案，幾乎全部是商辦或廠辦的新面孔，住宅新案反而罕見「掛蛋」；另外，鬼月期間，台北市出現不少商辦和廠辦產品的新推案量，像南港「UMAKE旗艦企業總部」和「遠雄宜進I-CITY」，就把8月新推案量衝上120億元。預期第四季，建商推出商辦和廠辦的熱潮將會延續。

台中市水岸景觀帶分布於北屯區、大里區、烏日區及中區；其中，北屯區單元十二重劃區因低密度開發、腹地完整，加上土地稀有，建商惜售心態明顯，區域內產品清一色為三房、四房大樓或豪墅產品，包括精銳、國泰、雋業、漢宇、鉅虹等建商都規劃均質三房產品，每坪單價均已站上3字頭，而且案案熱銷，深受區域客青睞。

單元十二水岸帶長約3公里，沿岸包括北側的COSTCO好市多二店、捷運綠線站、文中文小預定地、葳格中學、華德福實驗學校等機能設施，結合重大交通建設、商場、與知名學區等利多支撐，加上區域內有萬坪南興公園、景美公園、水景玫瑰公園等，吸引不少知名建商爭相搶進推案，新案紛紛傳出銷售捷報。

其中，8月正式進場的「精銳臻未來」，是精銳建設繼單元二「精銳Garden One」熱銷之後，再度推出宜居建築系列第二案，地點位在單元十二水岸首排，首創曲線宜居陽台與水岸環境地貌相結合，建築外觀跳脫業界規劃，推出不到三周即賣破七成。

精銳建設事業處經理朱自仁表示，台中市政府推動宜居建築立意良善，不過，居住者實際使用「宜居陽台」時，必須搭配建築室外環境的景觀、棟距，才能讓住戶願意在陽台上活動久留且不至於被窺探。位在百米棟距旱溪水岸第一排的「精銳臻未來」，就具備這個條件。

由於單元十二河岸區域的景觀棟距條件優越，可開發地塊稀少，建商格外惜售，因此產品規劃多以三房以上、超過40坪的格局，形成北屯區內的高價聚落，有如「台中的大直區」。如「精銳臻未來」住家總戶數僅64戶，坪數皆放大至45至50坪，鎖定菁英換屋族群，每坪單價31至37萬元，採不二價銷售。

此外，包括鉅虹建設近幾年來在海天橋周邊水岸，相繼推出「水岸岩」、「HOKI」、「森美館」等三案，均規劃三房、四房換屋型產品，深受換屋客喜愛，賣出好成績，每坪單價從26萬元一路調升至33萬元；國泰建設單元十二首案「國泰MEGA+」，同樣位於水岸第一排，規劃39至50坪、三至四房產品，每坪成交單價率先站上3字頭。

聯上發（2537）今年第2季在「聯上涵翠」交屋下，推升上半年稅後純益達2.38億元，大幅優於去年同期虧損0.11億元；法人表示，聯上發明年將有三大案完工，公司獲利可望大躍進。

聯上發第2季在「聯上涵翠」交屋下，帶動單季稅後純益達2.02億元，大幅優於去年同期的0.03億元，每股稅後純益0.67元；累計聯上發上半年稅後純益達2.38億元，較去年同期虧損0.11億元大幅跳升，每股稅後純益達0.79元；聯上發上周五（11日）收在10.25元、下跌0.1元。

法人指出，聯上發今年在「聯上涵翠」交屋挹注下，全年將維持獲利，至於明年部分將有三大案完工，包括「聯上匯翠」、「聯上3Q」以及「聯上天母」，明年公司獲利可望大躍進。

聯上發位於台北市天母的都更合建案「聯上天母」，預計今年10月取得使照，由於該案採先建後售，若後續去化順利，將推升明年營運走強。

另外，分回總銷約23億元的「聯上匯翠」將在明年首季交屋，該案僅剩18間辦公室、七間店面可售，131戶住宅已全數賣光。至於位於桃園中壢的「聯上3Q」已完銷，惟因該案在明年底完工，將會跨年度入帳。

宏普建設（2536）今年上半年在餘屋順銷入帳下，每股稅後純益達1.14元；宏普建設指出，雖然今年無新完工建案入帳，不過因在為三井不動產打造的「和苑三井花園飯店」8月正式營運後，今年起公司將有穩定飯店租金收益。

宏普建設今年上半年稅後純益達3.8億元，較年同期0.8億元激增3.1倍，每股稅後純益達1.14元，優於去年同期0.26元；累計宏普建設今年前八月營收達27.1億元，較去年同期15.1億元大增78.8%。宏普建設11日股價收在23.75元，下跌0.15元。

宏普建設位於台北市忠孝東路三段與新生南路一段路口約450坪地，在2017年與台灣三井不動產簽訂長達20年的飯店租賃合作契約，打造地上17層、地下五層的高端商務飯店，房間數約300間。

該案是三井不動產集團進軍亞洲的第一間飯店，已在8月開幕營運，今年起將貢獻宏普穩定收益。

宏普表示，由於今年公司並無完工新案可入帳，今年前八月營運主要是餘屋銷售帶動營收轉強所致，不過為避免未來公司營運有入帳空窗情況發生，接下來宏普建設將朝兩大方向發展，第一住宅市場將跨出雙北市，目前正積極評估六都有無適合土地可開發。第二導入長期穩定收益，像是商用不動產租金收益。

交通部台鐵局持有的彰化縣員林火車站站區及周邊土地，面積多達8,177.5坪，之前採公辦都更設定地上權50年方式對外招商，因乏人問津流標，由於今年受疫情衝擊，投資者多持觀望態度，台鐵局將重新檢討，再選擇適當時機對外公告。

台鐵局持有的員林火車站站區及周邊土地，為台鐵中部地區最大的土地開發案件，雖然該土地產權單純，且周遭交通便利、生活機能完善，但彰化地區從未有如此大面積的商業區土地開發案，且員林地區活動人口有限，要成功招商確實是一大挑戰。

台鐵局相關主管表示，今年受疫情衝擊，很多廠商都不敢大舉投資，特別是經營商場、影城的業者，生意大受影響，即使有業者想要投資，也認為此刻時機不太適合，尤其全球都擔心秋冬疫情再起，若真的發生，疫情恐延續到明年底，更不會有人進場投資，希望台鐵局暫時不要公告，等待適當時機再推出。

土地閒置雖是一種資源浪費，但受限大環境不佳，台鐵局表示，目前只能繼續研究規劃，並觀察疫情變化，會詢問潛在投資人意見，擇期再對外公告。

據指出，除了彰化員林大面積土地計畫釋出，台鐵局在台中市還有兩塊土地，同樣規劃採都更方式進行開發，一處位於台中市北區的水源段（近一中商圈），土地面積約1,670坪，另一處是位於台中國光客運臨時站土地，面積有3,357坪，目前都未敲定公告開發時程。

台北辦公室市場供不應求，租金水準水漲船高，不少企業轉往新北市布局，建商也相繼到新北市獵地跨足廠辦市場。統計目前新莊副都心及知識產業園區共有14個廠辦與辦公開發案，未來將提供11萬坪供給量，勢必吸引有總部化需求企業聚集，包括科技或低度生產的傳產業進駐，三到五年內有機會形成新產業聚落。


根據第一太平戴維斯統計，新莊副都心及新北知識產業園區，目前有中悅IFC、中悅CBD、儒鴻總部、宏匯i tower等辦公室開發案，另外還有科定、台通光電、建國工程等科技廠辦，總計正在興建中的有14個開發案，供給坪數高達11.23萬坪。

其中，約三成是企業購地自建，未來以自用為主，七成是遠雄、中悅等開發商獵地布局廠辦，可能採出售或出租方式進行，近期還有幾家建商購入該區土地，包括新潤、亞昕、百億建設等，著眼該區開發機會。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，近年新莊副都心與新北知識產業園區的企業及建商布局廠辦的積極度較高，未來該區域除了有11萬坪供給量，也吸引有總部化需求產業進駐，有機會成為新北市的新產業聚落。

至於進駐企業背景，丁玟甄認為，應與科技業或低度生產的傳產業有關，由於過去有不少科技業在快速擴張時，無論承租或購置辦公室都極為分散，因此產生企業總部化需求，低度生產的傳產類別也有機會進駐。

此外，第一太平戴維斯統計，自2019年至今年第2季建商於新北市購地布局狀況中，除新莊區占25%，土城區更占28.9％，也是目前廠辦、商辦開發相對積極區域。

像是長虹建設今年砸下61.39億元買進土城9,524.67坪土地，中工「土城AI智慧園區」也已開工，未來還有國泰人壽及華南金擬興建的三棟廠辦，後續四年內廠辦也將供給逾12萬坪。

商仲業者指出，土城工業區發展成熟，除受惠捷運藍線通過，該區域內廠辦多半對樓高、載重等都有規劃，因此吸引有生產需求的產業聚集，且承租成本較北市低，未來工業地產需求十分看好，新北市新興產業聚落應在未來三到五年內逐漸成形。

房地產市場進到年度928大檔期，高雄市買氣旺區主要落在三民與楠梓兩區，台南則以永康區最熱，低總價仍為市場主流。高雄地上權建案「河堤世界」力拚年底前完銷；楠梓「星捷座」已經賣光，不但辦慶功宴，還舉辦金門偽出國旅遊，顯示市況不錯。

資深建商說，高雄房地產市場繁榮的背後，愈來愈多同業居安思危，認為市場供給量太大，已經造成銷售壓力，全球總體經濟面在各國狂印鈔票的寬鬆貨幣政策下，隱含金融風險，國內知名金控高層日前在高雄一場演講，提及11月美國總統大選是情勢變化重要觀察點。

上揚高雄業四處總經理施棟瀝指出，購屋者降低成本負擔的考量下，近年民眾對可分割地上權住宅接受度提升，只要地段佳、產品力強，加上售價一般約在區域產品售價的五、六成，地上權住宅逐漸風行，今年位在五甲福誠段的地上權土地更是以溢價率58%，標出每坪22.12萬元的紀錄。

另一方面市區「河堤世界」以市中心絕版1字頭價格，推出八個月創下亮眼成績，最後100戶完銷倒數，9月起針對住戶周周抽萬元家電及Audi百萬名車，帶進新一波銷售人潮，力拚全案在今年底前結案。

施棟瀝表示，隨著土地與營建成本飆漲，首購換屋族群逐漸往衛星市鎮移動挑選房屋，也因市中心土地稀缺、房價不斷提升，連帶外圍區域楠梓、橋頭、岡山等買氣熱絡，市中心區1字頭房價愈來愈少。這種情況下，北高雄「河堤世界」每坪16.8萬元起的價位，因購入成本低，未來增值機率大。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，後疫情時期，房市遞延性買氣需求逐漸回歸理性，購屋族不追價的情況下，台南、高雄兩都買氣修正。

其中，高雄因上月市長補選干擾買氣略降，不過自主需求強勁。台南因台積電在南科設廠議題正熱，永康需求穩定，仍為台南房市主力；安平區是市政中心，近老城區，新光三越百貨商圈、安平商圈成熟便利，因安平港灣碼頭投資案啟動，近年建商在國平重劃區積極推案，新建案交屋推升安平區房市熱度。


台灣房屋台南永康加盟店東楊倉銘分析，台積電近期持續在南科置廠，讓台南房市相對受惠，相比南科所在的新市區，永康距離南科最近，交通、生活機能也最便利的區域，讓大部分科技新移民都選擇在此落腳。另永康區房市平穩，其中以15年內中古屋買氣最熱，看好錢潮，近期也吸引不少投資客，翻新中古物件做轉租售投資。

高雄熱區主要落在三民、楠梓等行政區。台灣房屋澄清覺民加盟店店長江清木表示，市場游資豐沛、房貸利率低，讓高雄剛性自住買盤穩定，三民區人口數多，交易量能相對高，其中從科工館以東到接近鳳山文山特區交界範圍內，20-25年中古大樓物件相當熱門，三房總價約700萬~1,000萬元，相比高總價大坪數的文山特區，對一般家庭來說相當好入手，這一區多社區大樓聚落，生活機能便利，帶動房價攀升，目前坪價約15萬元上下。

台中捷運綠線將在年底通車，帶動北屯利多不斷、沿線周邊房市暢旺，如機廠捷運特區、11期等新案價格多已站穩3字頭。隨著房價攀升，購屋族紛將目光轉向基期低外圍區域，尤以廍子重劃區最受青睞。

這區憑著台中市區罕見1字頭房價躍升首購熱區，近兩年案量爆棚，新案短期完銷捷報頻傳，可謂台中重劃區黑馬。

位在北屯、太平交界處的廍子重劃區，不僅具備74號快速道路及國道一號、四號等交通優勢，且擁有東山、樹孝兩大商圈，生活機能便利完善，加上區域內有多處大型生態公園、屯區藝文中心，吸引大批重視生活品質的民眾入主。

隨著人口紅利帶動房市，新案接連竄出，目前動工建案多達20餘件，包括「總太2020」、「惠宇開朗」、「佳昂太和」等案，都在預售期間火速完銷，買氣驚人。

縱觀區域新案價格，現已站穩2字頭甚至逼近3字頭。值得關注的是，累積近3,000戶實績的總太地產，二期新案「總太聚作」仍固守最後1字頭防線，成為首購族群、小家庭購屋目標。

　　近日在銀川、石家莊、南京、徐州等地調查發現，近期房地產市場回暖，部分二三線城市樓市再現火爆景象，一些樓盤“開盤即售罄”“一房難求”。當前疫情趨於穩定，房企融資環境相對寬鬆，拿地熱情較高，潛在購買力也開始釋放。在此背景下，銀川、唐山、成都、瀋陽等城市多次上榜全國新房、二手房房價環比漲幅前十。業內人士認為，當前部分二三線城市房價上漲與疫情趨穩後需求得到釋放有關，但應繼續堅持“房住不炒”政策導向，堅決打擊捂盤、炒房等行為，減少對“土地財政”的依賴。

　　部分城市房價上漲明顯

　　國家統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，7月份，新房同比漲幅前十名分別是銀川、唐山、西寧、呼和浩特、徐州、南寧、錦州、成都、無錫、揚州。其中，銀川市新房價格環比上漲2%，同比上漲17.6%，新房價格已連續3個月領跑全國。

　　記者日前走訪銀川多個樓盤發現，每平方米八九千元的價格非常普遍，一些熱門板塊更是突破萬元，熱銷、“一房難求”已成為普遍現象。在某十強房企售樓部內，人頭攢動，熱火朝天，置業顧問應接不暇。“房子根本不愁賣，基本處於開一棟清一棟的狀態。”一名置業顧問告訴記者。

　　在眾多購房者中，不乏想借房價上漲大賺一筆的投資客。“今年房價這麼好，有閒錢放在銀行卡裡，不如拿來做一些投資。”銀川市民何女士雖然已有兩套住宅，但還想再買一套。

　　在南京，進入3月中旬後，房企供貨量上漲明顯，市場隨之出現回暖行情，並一直延續。官方資料顯示，1-6月，南京市新建商品住宅成交量超3.6萬套，已經恢復到常年平均水準。7月份，南京新房成交量環比上漲約20%，新房市場持續活躍。不僅如此，二手房市場也熱度不減。7月份，南京市二手住宅價格環比上漲0.4%，同比上漲5.2%。

　　國大地產是石家莊市最大的二手房仲介，該公司一位負責人說：“今年7月以來，房地產市場有了明顯回暖傾向，銷量顯著提升，其中7月份環比上漲了20%左右，同比上漲了40%左右。目前市場回暖，也與疫情趨於穩定有關係，不少潛在客戶開始選擇出手。”

　　一些城市接連拍出“地王”

　　記者調查發現，不少城市土拍市場接連拍出“地王”、地價不斷被刷新，成為助推房價上漲的重要因素。

　　7月28日，徐州市新城區大龍湖迎來了一場激烈的競拍。一幅地塊起始樓面價為每平方米8010元，開拍2分鐘後，就迎來了三次億元級加價，開拍5分鐘，樓面價已經刷新“地王”。經過4小時224輪的競拍，最終，儒辰地產以總價14.22億元拿下該幅地塊，成交樓面價為每平方米16180元，創下徐州市住宅用地單價新紀錄。

　　資料顯示，上半年，徐州市土地出讓金總額達248億元，與2019年同期相比增加了71.03%。而在南京市，上半年土地市場也明顯轉暖，甚至出現個別地塊出讓時達到最高限價、超百輪競價的現象。

　　8月26日，銀川土拍市場“地王”連續刷新，一天之內樓面價從首次突破每平方米5000元，到迅速逼近6800元，畝均價也突破了800萬元，地產從業人員幾乎陷入一片狂歡。

　　寧夏同策易大房地產諮詢有限公司董事長易榮華說，房價、地價上漲與價格窪地也有關係，銀川房價在全國省會城市（首府城市）中排名靠後，與周邊省會城市房價差距較大，近期的漲價存在一定程度的補漲因素。

　　河北大學經濟學院教授張玉梅分析認為，目前的房地產市場表現與貨幣政策較為寬鬆有關係，廣義貨幣供應量（M2）處於較高增速，對小微企業、農業企業的一系列貸款可能也會有小部分流入樓市。

　　一些業內人士分析認為，除了寬鬆的貨幣政策，“地王”頻出原因還有很多，比如房企必須有充足的土地儲備，不拿地就沒有新的融資和新的業績，企業穩定發展就難以為繼。當然，也不排除房企用拿地來製造市場火熱的氛圍，引誘消費者購房，從而達到推動市場回暖、拉動房價上漲的目的。但是，隨著疫情得到有效控制，貨幣政策回歸穩健，房企資金鏈就會緊繃，拿地熱情或將降溫。

　　此外，房價快速上漲，也刺激了一部分恐慌性購房需求，在買漲不買跌的心理作用下紛紛湧入樓市，也反過來在一定程度上進一步促成了房價的上漲。

　　堅持“房住不炒”政策導向

　　在房價預期持續上漲的情況下，個別城市捂盤惜售等情況開始出現，部分房企已經達到預售條件卻遲遲不拿預售證，捂盤等待房價繼續上漲。對此，地方政府部門發佈相關政策，加強樓市調控和管理，謹防房價不合理過快上漲。

　　7月份，南京市住房保障和房產局等7部門聯合發佈了促進市場平穩健康發展的通知，優先保障本市戶籍無房家庭購房、限制離婚購房、加強熱點樓盤銷售管理。9月8日，銀川市住建局召開房地產市場調控會商會，60多家房企參會。會議提出，對於9月1日前開盤的專案，短期內以9月份擬銷售均價不得高於8月份均價為原則予以調控；對於9月1日後新開盤的專案，銀川市住建局將結合專案成本等多方面因素制定價格區間。

　　業內人士認為，當前樓市存在一些亂象，應收緊樓市調控。過高的房價已經超出很多百姓的承受能力，部分樓盤其實仍有不少房源可選，與房企公開宣傳的“持續熱銷”不符。與此同時，由於一些二三線城市缺乏相應的人口規模和產業支撐，過快上漲的房價存在風險隱患，也透支了未來市場。

　　“一定要珍惜來之不易的房地產調控成效，防止部分城市出現政策變化‘一日遊’的情況。”張玉梅建議，信貸政策應更加嚴格，如潛在購房者在申請購房貸款時，可對5年內交易較為頻繁的人應根據實際情況採取相應的限制，壓縮投機客的生存空間。

　　不少專家認為，一定要堅持“房住不炒”政策的穩定性和延續性，特別是針對短期內房價上漲較快的城市，要對各類房地產銷售違規行為嚴厲打擊，防止此前經常出現的分期首付、低首付等情況，並通過對多套購房適當提高首付比例等方式，規避炒房行為。

　　從業人員認為，在當前市場環境較好的情況下，房企仍應保持理性，不要被房價的快速上漲衝昏頭腦，嚴防捂盤惜售、違規銷售、惡意炒作等行為。同時，應繼續練好“內功”，推出更加優質的產品以滿足不同客戶需求。

　　同時，地方政府應通過轉變經濟發展方式來拓展新的財政收入來源，減少對“土地財政”的依賴。銀川市房地產業協會秘書長季光軍等人建議，要對出讓土地價格進行科學評估，不應片面強調“價高者得”的標準，同時要對房企從周邊配套投入、綠色節能投入、社會公益貢獻度等方面進行綜合評判。

　　進入9月以來，杭州、深圳等城市調控再加碼，常州等城市加入調控隊伍，樓市調控持續收緊。有城市調控政策出“新招”，多城打擊通過“假離婚”炒房現象。

　　多地加強調控

　　9月11日，常州市表示，為堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”，實現穩地價、穩房價、穩預期的目標，將于9月12日起執行《關于進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》（簡稱《通知》），內容包括土地調控、商品房供應、市場規范等方面。

　　最受關注的是，《通知》施行後，新購買常州市區（不含金壇區）商品住房的，自取得不動産權證後滿4年方可上市交易，新購買商品住房的時間以商品房合同網簽備案時間為準；完善常州市區（不含金壇區）差別化住房信貸政策，對已擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付款比例調整為不低于60%。

　　“整體來看，常州市本次調控力度較大。從限貸政策來看，無錫二套首付比為60%、沈陽為50%。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　中國證券報記者注意到，進入“金九”以來，樓市調控收緊力度不減，不少熱點城市、房價漲幅較快城市調控政策再打“補丁”。

　　9月4日，杭州市住房保障和房産管理局發布《進一步促進房地産市場平穩健康發展的通知》，對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定等方面內容作了進一步明確規定。其中，要求父母投靠落戶滿3年才能買房，同時，對無房家庭優先購房要求5年限售。

　　9月3日，東莞在前期調控政策基礎上加強細化管理，要求社保連續繳納不足半年的不能通過一次性補繳來取得購房資格，同時對7月25日以後網簽的住房要求3年限售（含贈與）。

　　嚴躍進表示，整體來看，各城調控邏輯比較清晰，目前出臺調控政策的多是房價上漲過快或市場預期不穩的城市。各城市調控的核心在限制炒房，且多是通過信貸政策、稅費政策、房屋轉讓政策等來收緊。“房住不炒的政策導向不會變，後續房地産市場有望回歸平穩。”

　　打擊借“假離婚”炒房

　　多城調控政策明確提出打擊借機“假離婚”炒房現象，深圳還創新上線婚姻信息查詢機制。

　　9月10日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監局、深圳市住房和建設局聯合發布《關于建立婚姻信息查詢機制 完善住房貸款管理的通知》。該通知提出，深圳住建局將進一步完善房地産信息平臺功能，通過廣東省數據共享機制為商業銀行提供購房人婚姻登記（含結婚、離異）信息的查詢便利。

　　同時，對于央行深圳中心支行和深圳銀保監局而言，要求其監督管理的商業銀行，需要在辦理個人住房貸款業務的時候，通過房地産信息平臺，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下在深圳市擁有的住房套數，作為貸款審核依據，有效落實差別化住房信貸政策要求。

　　中國證券報記者梳理發現，在此之前，已有不少城市出臺關于打擊通過“假離婚”炒房的相關政策。如南京市住房保障和房産局等七部門聯合印發《關于促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》，提出支持剛性購房需求，完善住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

　　諸葛找房數據分析師王小嬙表示，上述深圳政策具有創新性。一是完善房地産信息平臺，建立查詢數據，杜絕了利用“假離婚”騙取優惠購房的情況；二是平臺的建立補充了貸款者信息，可幫助銀行正確判斷婚姻狀態復雜貸款者的貸款資格，有助于真實落實差別化信貸。

剛剛過去的8月，房地產市場絲毫感受不到暖意。房企這個月密集交出上半年的成績單，營運資料和財務指標普遍隱現下行趨勢，行業正式步入“穩增長”時期。

　　與此同時，房企融資新規的坐實，也是房地產行業的另一樁重頭戲。監管層對房企融資設置了“三道紅線”，過去房企提占市場份額賴以所用的“高杠杆”利器，在“紅線”的高壓下即將宣佈失效。

　　行業突變，冷暖自知。踩紅線的房企，有如熱鍋上的螞蟻，紛紛出招降杠杆；處於安全範圍內的房企，則有如被“開了綠燈”，眼下的投資機會更“多了起來”。房企分化，漸次明朗。

　　賺錢能力變差 前8月盈利指標下行

　　上半年，疫情影響導致項目竣工普遍延期，拖慢了房企營收增速，同時，伴隨著地價上升、調控持續等多重作用，行業成本被推高，盈利空間進一步受到擠壓。

　　諸多房企的CEO、CFO也回應稱，行業利潤率下調是普遍現象。華潤置地總裁李欣此前就曾表示，行業發展到今天，地價不斷提高，房地比一直下降，行業毛利率下降是一個定勢。萬科財務負責人韓慧華也指出，整個房地產行業毛利率下降是長期趨勢，預計到年底還有一個小幅回落。

　　據克而瑞對179家典型上市房企利潤中位數的研究資料，2020年上半年房企整體毛利率、淨利率及歸母淨利率水準在延續下行的趨勢下，降幅進一步擴大。

　　《每日經濟新聞》整理了1~8月銷售金額榜TOP30房企盈利資料發現，29家上市房企（祥生尚未上市）平均淨利率為14.35%，其中，包括招商蛇口(16.050, -0.12, -0.74%)、新城控股(33.110, -0.59, -1.75%)、融信集團等在內的20家房企上半年淨利率出現不同程度下滑。

　　其中，招商蛇口淨利率同比降幅高達27.28%，與2019年末19.31%相比下降了14.2個百分點。

　　不過，也有9家房企淨利率同比上升，但升幅有限。僅中國金茂、金科集團等房企盈利表現相對突出，中國金茂上半年淨利率達到38.3%，同比上升6.54%，與2019年末相比幾乎翻倍。

　　資料顯示，179家樣本房企毛利率中位數為31.3%，同比下滑2.4個百分點。值得關注的是，房企淨利率中位數為9.7%，同比下滑2.6個百分點，且與歷年相比這一資料降至2015、2016年水準，歸母淨利率中位數也達到歷年新低——7.2%。

　　需要警惕的是，TOP30房企中有9家淨利率低於中位線9.7%，其中不乏中國恆大、招商蛇口等頭部房企的身影。

　　克而瑞認為，行業盈利指標的持續下行，歸因於政策持續調控和高地價專案結轉影響。一方面局部地區政策調控持續趨緊，特別是一二線城市限價政策難放鬆，地價房價比率較高限制了企業的盈利空間；另一方面，上半年房企結轉項目多是2016~2017年間獲取的高地價專案，也導致企業難以提升盈利水準。

　　伴隨淨利潤率下滑，部分房企今年上半年的歸母淨利潤額也出現大幅浮動。招商蛇口今年上半年的淨利潤額僅9.13億元，與千億銷售規模不相匹配；而中國海外發展則坐穩“利潤王”之位，是唯一一家淨利潤額超過200億元的房企。

　　整個行業步入下行區間，房企的思路也出現轉變，從過去依靠資源紅利發展逐漸轉向管理紅利階段。萬科董事會主席郁亮就稱，房地產行業現在來到管理紅利時代，我們要向製造行業學習，要管理戰略化和管理精細化。

　　中國海外發展董事會主席顏建國此前在業績會上回復《每日經濟新聞》記者提問時也提到，進入房地產下半場，行業競爭，比的是誰能活下去、活得好、活得久。

　　融資監管加壓 多數房企債務難言安全

　　倘若沒有“三道紅線”的出爐，許多房企實無降杠杆的契機和動力。

　　“三道紅線”具體指，第一，剔除預收款後的資產負債率大於70%；第二，淨負債率大於100%；第三，現金短債比小於1倍。之後再根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實施差異化債務規模管理。

　　但就如陽光城(7.830, -0.34, -4.16%)執行副總裁吳建斌2020年8月在博鼇房地產論壇所說，“相當一段時間，高財務杠杆是根本降不下來的”。他認為，一是沒有這個條件，二是也沒有降的理由，三是它能夠推動公司的快速發展，從心理上也不需要（降）。

　　從資料面來看，今年上半年，多數龍頭房企的淨負債率“不降反升”，部分多次公開喊話降負債的房企，負債水準也不見改善。據克而瑞，今年上半年末，179家上市房企總有息負債較年初增加了6.64%至84165億元，淨負債率較年初提高了4.45個百分點至87.86%，結束了連續三年的下降趨勢。

　　克而瑞指出，整體來看，上半年房企總有息負債增長的主要原因在於1月份房企由於融資額度較多而加大了融資力度，此後隨著疫情的到來給房企資金鏈帶來了壓力，因此繼續增加短期融資成為部分房企的選擇。

　　一名TOP5房企總裁告訴《每日經濟新聞》記者，這主要是兩方面的原因：第一，今年上半年土地市場有一個視窗期，部分房企適時補倉庫存；第二，今年上半年融資管道有所鬆綁，房企借機發債。

　　從《每日經濟新聞》統計的資料來看，今年上半年，龍頭房企多數仍有意識地降低杠杆水準，不過呈現出“兩極分化”態勢，一些本身杠杆水準較低的房企負債水準再度下降，例如萬科、中海等，而多數高杠杆房企，則維持“滿負荷”運行狀態，債務水準不降反升。

　　“高杠杆”未有緩解，今年上半年多數房企在手現金也難言樂觀。克而瑞指出，今年上半年，樣本房企中近半現金減少。不過，頭部房企對現金流管控依然較為重視。今年上半年末，179家上市房企的現金持有量為33218億元，較期初增長2.31%。其中76家重點房企的現金持有量為29437億元，較期初增長2.13%。

　　而TOP30房企之中，多數帳面現金都較為充裕，TOP11~30的房企中，現金較去年年底上漲7.61%，這是“抵禦嚴寒”的資本之一。今年上半年，在手現金超過千億的有五家，分別是碧桂園、萬科、恆大、保利和中海地產。

　　但“帳面現金”充裕並不完全代表安全係數高。如果以“現金短債比”來考量，中國恆大、雅居樂、中國金茂、富力等房企均小於1，意味著目前帳面現金無法覆蓋短債，下一步應該在銷售、回款與投資端有所動作以應對償債高峰（金麒麟分析師）。

　　“三道紅線”來襲 房企降負債使出全力

　　不管如何，現實情況都將迫使房企切切實實地著手降負債。

　　顏建國在回答《每日經濟新聞》記者問題時認為，“三道紅線”的實施，一企一策，有利於行業健康發展，體現了堅持“房住不炒”定位，尤其是對當前複雜多變的國內外經濟形勢之下防範化解重大風險具有重要意義。

　　現在的問題是財務指標應該如何優化？

　　TOP15房企CFO李志在接受《每日經濟新聞》記者採訪時直陳，“三道紅線”之下降負債肯定是共識，但是如何降？兩端，一端是增加經營性現金流，另一端是把分母做大，就是把股東權益資金做大。

　　李志認為，如果負債率壓力大，例如撞了“三道紅線”的房企，當前最大的任務是降負債率，那麼買地方面就是最大支出，會稍微放緩；如果看現金流方面，促銷會增加。

　　克而瑞也指出，預計下半年房企聯合開發力度繼續加大，更多房企將通過增加少數股東權益的方式通過紅線指標；與此同時，明股實債、增發配股、永續債發行等現象也會增多。

　　“房地產金融審慎管理制度是房地產長效機制的重要內容，接下來房地產市場融資環境或將進一步收緊，部分房企將面臨融資難題。一旦融資新規落地，將對行業產生較大影響：如土地市場降溫，新房銷售加速等。”

　　尤為明顯的是，中國恆大已經打響了“以價換量”的第一槍。9月7日，恆大集團董事局主席許家印主持集團行銷大會，在會上宣佈自9月7日起至10月8日，恆大全國樓盤全線七折，並透露“金九銀十”兩個月，單月銷售額要衝刺1000億元。

　　分拆上市、引入戰投也是許多房企降低債務水準的方式。依然以恆大為例，總裁夏海鈞就指出，未來恆大會陸續分拆優質資產上市，實現公司權益增長，近期恆大旗下物業公司引入戰投入股235億港元，預計降低負債率19個百分點。

　　今年以來，房企分拆物業板塊上市成為風潮。克而瑞物管發佈的研報稱，隨著“三道紅線”政策出臺，部分房企融資陷入困境，或將加速拆分物企上市，後疫情時代，或將掀起更大物企上市熱潮。

　　分拆優質資產上市是其一，另一種優化債務結構的方式是引入戰投。這種操作的先行者是踩中兩條紅線的陽光城。9月9日，泰康人壽及泰康養老與陽光城第二大股東上海嘉聞簽訂《股份轉讓協議》，約定泰康人壽及泰康養老通過協定受讓的方式，從上海嘉聞受讓陽光城13.53%股份，對應總價為34億元。

　　土地市場拐點 高杠杆房企主動踩刹車

　　“降負債”的壓力，已經率先在土地市場上體現。

　　前8個月，頭部房企仍在加速攻城掠地。拿地金額榜單前十名與銷售金額前十名高度重合。據中指院，50家代表房企1~8月月均拿地均值為1906.4億元，逆勢拿地擴儲的奧園、融信、越秀、濱江前8個月月均拿地金額同比增加一倍以上，而“少數派”世茂、新希望(32.200, -0.16, -0.49%)、建業、富力前8個月月均拿地金額則同比銳減50%以上。

　　但從8月開始，土地市場出現了微妙的變化，全國土地市場供應量減少近兩成，整體成交量環比降低逾三成，成交均價同環比走高，出金總額環比下滑近三成。

　　部分高歌猛進的高杠杆房企，終於在8月主動踩下了刹車。李志也指出，從投資端來講，買地市場必然會有一些變化。當然房地產行業也有很多種企業，有些企業沒什麼壓力，可能在這個階段買地還會積極一些。

　　一名央企中層管理人士也告訴《每日經濟新聞》記者，其所在企業“一條紅線都沒有碰”，“最近拿了一些項目，投資額都很大，其實也是逆週期拿地”。

　　從資料面來看，中國恆大、融創等房企在土地市場上戰線明顯收縮。作為嗅覺靈敏的頭部房企，恆大開始回籠資金、降低負債、穩固資金鏈。而同踩三條紅線的融創暫別了前7個月斥資381億元搶地的豪橫，顯得小心謹慎，僅僅拿地19億元。

　　“拿地節奏大師”主動放緩節奏，對市場傳遞出的信號不言而喻。泰禾、福晟等規模房企接連爆發的債務危機，終於讓各方開始正視風險。

　　杠杆水準較低、回款較好的房企則進一步顯示出優越性。被視作行業內負債控制和利潤標杆的中海地產正在向規模衝刺，以單月拿地140億元、累計781億元站上《2020年1~8月全國房地產企業拿地排行榜》第二名。

　　比中海更“猛”的則是無懼紅線的碧桂園和淨負債率第一的綠地控股(7.010, 0.03, 0.43%)，8月拿地金額分別是148億元和208億元。

　　從全行業來看，房企開始不約而同地收縮戰線。50家代表房企中，31家8月拿地金額較前7個月均值出現下滑。

　　1~8月50家代表房企拿地銷售比均值為40.7%，較上年同期上升0.9個百分點。各陣營顯示出不同擴張強度，前10房企規模持續領先，土儲充足，發展更趨穩健，拿地強度最保守，拿地銷售比同比下降6.6個百分點至31.9%；TOP11~20和TOP21~30陣營企業對規模的適度增長仍存在需求，部分企業拿地意願較為積極。其中，TOP11~20房企拿地銷售比同比增長3.1個百分點至51.2%，為各陣營最高。

突如其來的疫情，給中國的商業地產包括寫字樓、產業園區市場帶來了巨大衝擊，一季度重點城市商辦市場幾近冰封，供需兩端受疫情影響非常嚴重。

新格局下，樓宇經濟與園區經濟既是城市經濟發展的重要組成部分，又為產業經濟迴圈發展提供了空間價值鏈。新形勢下，寫字樓產業園如何優化內部產業間的配套、促進外部產城的融合發展？新戰略下，如何在中國的產業體系中更好地發揮規模效應、範圍效應？這些都成為亟需解決的問題。

“樓宇經濟、園區經濟正在成為‘雙迴圈’的重要推動力量之一。”近日，全聯房地產商會秘書長趙正挺在“第十六屆中國商業地產投資專業展覽會暨第十二屆中國產業園商務區發展論壇”上表示，後疫情時代新商辦、新園區、新文旅的融合發展，既對商辦行業發展具有重要推動作用，無疑對激發新的企業選址需求，提振經濟復蘇信心，助力產業升級，帶動全國樓宇經濟和園區經濟發展具有積極的意義。

全國寫字樓平均空置率超過20%

疫情之下，對商業辦公是遭遇之戰，強者恆強弱者恆弱；對聯合辦公是爭霸之戰，狹路相逢勇者勝；對長租公寓是生死之戰，全力自救向死而生。遠端辦公、居家辦公、視訊會議……在一定程度上改變了工作定義和企業定義，同時，提醒寫字樓行業樓宇規劃佈局和工作場所空間利用重新思考。

“當前從全國看，商業地產行業的痛點主要集中在連續多年的供應高峰，推動了我們的空置率走高和租金水準售價水準下調，而商業地產市場的低迷，疫情衝擊並非唯一因素。”全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、房訊網董事長劉凱表示，除了疫情的衝擊，商業地產同樣受到了經濟環境、貿易爭端、供應增加等多種因素疊加效應的影響。

機構發佈的2020年上半年寫字樓空置率資料有點驚人。根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）聯合部分會員單位統計，2020年上半年一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運行。其中，上半年北京甲級寫字樓空置率達到了16.2%，比2019年上升了7.3個百分點；上海和深圳分別達到了20.9%和25.4%。全國寫字樓平均空置率超過20%，商業營業用房空置率高達30%。

甚至，有專家預計，2020年下半年寫字樓市場租金和售價將會延續下降趨勢，一線城市寫字樓空置率或超過25%，再創十年新低。

不過，疫情是挑戰，同樣是機遇。

優客工廠創始人毛大慶表示，疫情下人們對辦公智慧化和生態化的需求為敏捷辦公的快速發展提供了更好的契機，巨大的市場機會下，敏捷辦公在做好空間運營服務的同時，延伸出更多的價值增長空間，包括產業鏈條化、資料資產化、運營輕量化、功能多元化、收益複合化等。

突如其來的疫情對包括寫字樓、產業園在內的整個商業地產行業都是一次前所未有的考驗，也進一步加速了行業的洗牌，同時倒逼行業大變革和大發展。

記者留意到，開發商和運營方在逐漸提高樓宇綠色健康標準，著重塑造綠色、健康、安全的工作場所，提高物業服務品質，成為越來越多專案吸引客戶的著力點。而靈活調整租賃政策、租戶結構、運營服務等，則成為增強客戶黏性的重要因素。對智慧化辦公生態的打造，成為商辦物業運營中的新趨勢。

下半年有望迎修復行情

上半年，商業地產市場整體走弱，但是，7月中旬之後，全國主要城市商業地產市場看房量和訂房量兩個指標表現活躍，環比增幅十分強勁。

對於下半年的市場表現，劉凱保持謹慎樂觀的態度。在他看來，隨著我國包括旅遊、餐飲、娛樂等服務業全面復蘇帶動消費復蘇，支撐經濟恢復性增長，也支撐商業地產市場持續回暖。同時，疫情之後客戶會更加關注樓宇健康，促進產品升級，樓宇更加智慧化。科技類和環保類服務商將更多的參與到商業地產開發、建設、運營方案中。

總體而言，部分專家對商辦地產進行了三方面的預測：第一、預計2020年將出現15%以上的租金降幅；第二，預計2020年下半年有望迎來修復行情；第三、預計在2022年恢復正常水準。

這次突如其來的疫情對於商辦地產的整個行業，都是一次前所未有的嚴峻考驗，進一步加速商辦產業的行業洗牌，這次疫情全面加強了樓宇安全管理意識，也是安全的一票否決制的最直觀案例，在安全隱患和經濟利益的兩難選擇中，樓宇從業者要真正從長遠利益考慮樓宇經濟的管理工作，實際上也給智慧辦公服務商提供了快速發展彎道超車的機會。



“這次疫情對整個行業來講，這個衝擊都是非常大的，無論是處在這個行業的上游、中游還是下游。而且對整個行業未來的經營模式或者對於整個行業從業者，也帶來了很多確實是新的一些課題和思考。”中耀盛世房地產顧問有限公司總經理馬耀揚表示，對於整個寫字樓和產業園的發展態勢來講，未來的數位化、智慧化和科技化，是必然走的一個趨勢。也就是說，這已不是簡簡單單只為企業提供一個物理空間，未來要更多的去思考企業和員工之間的關係，員工跟空間之間的關係，企業跟空間之間的關係，在這次疫情之後，相信這些都留給從業者們一些新的課題。

新冠疫情之後，商業地產或發生很大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產運營模式，輕者勝出，資產管理和資產運營大行其道，專業化運營與服務團隊崛起、科技賦能、智慧運營迎來視窗期。

近日，福州下半年第一次公開出讓國有土地拍賣會吸引了48家企業參與競拍，其中兩宗住宅用地都達到了最高限價，溢價率為30%，採用競自持社會租賃住房建築面積的方式出讓。然而福州不動產登記和交易中心資料顯示，截止9月8日，福州市五區（鼓樓、台江、晉安、倉山、馬尾）可售的住宅為69584套，總面積為632.91萬平方米。福州樓市去化壓力大與土地市場的火熱形成了鮮明對比。

土地市場火熱

近日，福州市自然資源和規劃局公佈了2020年第6次土拍中延遲出讓的兩宗土地2020-44、45號的成交情況，此兩宗土地均為商服用地，成交價與起始價一致。

而此前暫緩出讓的2020-36號地塊仍舊沒有結果。福州市自然資源和規劃局官網顯示，2020-36號地塊採用“限地價、控房價、競安置房”方式出讓，是此次所有出讓的地塊中唯一競安置房的地塊。

記者瞭解到，福州市2017年12月開始試行“安置型商品房模式”，即將原安置房規劃用地轉為安置型商品房（安商房）用地，通過市場化運作方式，吸引大型品牌企業參與競拍，發揮品牌企業優勢，縮短建設週期，提升安置房建設品質。但是因為安商房和商品房銷售的價格相差較大，可能存在開發商用安商房的品質標準來建設商品房的隱患，因此引起了不小爭議。

本次土拍是福州今年下半年的第一次土拍，一共涉及14宗地塊，起拍金額達63.27億元，吸引了包括建發地產、萬科、綠城、龍湖、融僑、大東海、中海、保利、招商蛇口等48家企業參與競買，競爭激烈。

其中，宗地2020-33號（鶴林片區H06地塊）和2020-39號（火巷周邊舊屋區改造出讓地塊）用途均為住宅用地，都達到了最高限制價，溢價率為30%。

其中，33號地塊位於晉安區橫嶼路北側，牛崗山公園以南，土地面積為50454平方米，要求建築容積率大於1、小於2.09，地塊內需設置一處幼稚園，用地面積不少於5000平方米。由建發房產競得，參考樓面地價為26003元/平方米。

記者從福州市自然資源和規劃局的公告中看到，所有含住宅的用地都是溢價成交。宗地2020拍-34號（連潘舊改A-02地塊），位於晉安區連江北路與福馬路交叉路口東南側，溢價率16.3%，參考樓面地價17284元/平方米，由融僑競得；宗地2020拍-35號（梁福社區地塊），位於倉山區南江濱東大道以西，環島路北側，溢價率17.93%，參考樓面地價14165元/平方米，由中梁競得；宗地2020拍-37號（郭宅舊改地塊七），位於倉山區郭宅路北側，溢價率22.84%，參考樓面地價15976元/平方米，由融僑競得。

諸葛找房資料顯示，2020年8月全國城市房價排名中，福州以28994元/平方米的市場均價排名第10。此外，國家統計局資料顯示，2020年1月至7月，福州一手房價格一直保持著同比去年上升30%以上的水準。

對於高溢價率是否會讓福州房價“再上一個臺階”的問題，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，從土地溢價率不斷上升來看，福州未來房價的確存在一定的上升預期，但決定房價的主要因素是供求，因此福州供大於求基本面不變的前提下，未來房價整體上升的預期依然偏弱。同時，他也表示，城市熱點板塊，尤其是供求緊張區域依然可能出現房價上漲的現象。

“從穩定市場角度來看，要防範地價上漲過快的風險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者說。

樓市庫存高企去化壓力大

與土地市場的火熱不一樣的是，福州的樓市面臨較大去化壓力。福州不動產登記和交易中心資料顯示，截止2020年9月8日，福州市五區可售的住宅為69584套，總面積為632.91萬平方米。克爾瑞報告指出，福州樓市未來仍有較多項目入市，項目去化仍然面臨較大壓力。

“開盤去化走勢持續呈現兩極分化，個別高性價比項目去化突出。”克而瑞研究報告顯示，福州7月份開盤的專案中，有項目延續“日光”態勢，也有項目去化率低至9%，而且開盤去化率低於20%的項目不在少數。對於“金九銀十”的預測，克而瑞也表示，對於高性價比樓盤才是所謂的旺季，反之則是淡季。

對於樓市與地市冰火兩重天的現象，張波表示，房企拿地熱情會受地塊本身的價值以及房企自身土地規劃佈局兩個因素的影響。“福州下半年第一場土拍出讓的土地整體品質較高，部分地塊稀缺度高。另外，隨著各地省會城市首位度不斷提升，政策層面的傾向性也愈加明顯，福州屬於房企佈局重點區域。”張波對《華夏時報》記者說。

嚴躍進表示，福州住宅市場去化壓力大，一方面也是受到疫情的影響。作為省會城市，福州土地性價比較高，土地成本可控，企業主要看的是未來中長期的發展。

太古城再錄大額成交 新都城放盤10天即沽

政府放寬限聚令首周末，二手交投續旺，大碼、細碼屋苑同錄成交。鰂魚涌太古城海景花園，不足1個星期再添逾2千萬大額成交，將軍澳新都城2房放盤10天，即獲區內上車客以723萬元承接。

綜合市場人士分析，隨着限聚令措施放寬，新盤提速推售，將會分薄二手市場客源。與此同時，藍籌屋苑筍盤買少見少，議價空間收窄，料買家將轉至物色二、三綫屋苑。

黃埔花園2天3宗成交

政府逐步放寬防疫措施，上周五（11日）起限聚令放寬至4人，帶動睇樓量有3成增長，太古城2天暫錄3宗成交，成交價由970萬至2,640萬元。其中海景花園再錄大碼成交，青松閣高層A室，實用面積1,114平方呎，以2,640萬元易手，實用呎價23,698元，為今個月屋苑最高售價和呎價單位。

與此同時，紅磡黃埔花園2天亦錄得3宗成交，屬5個月以來最旺；其中5期8座低層B室，實用面積680平方呎，3房間隔，以1,000萬元易手，實用呎價14,706元。

將軍澳新都城2房放盤10天即獲承接。屋苑1期3座高層D室，實用面積420平方呎，2房間隔，單位於9月初以750萬元放盤，短短10天即以723萬元沽出，累減27萬元，減幅約4%，實用呎價17,214元。

新買家為同區上車客，可見買家遇到合適單位即加快步伐入市。

至於同區有新盤開售的天水圍嘉湖山莊，2天錄4宗成交。

屋苑麗湖居2座高層A室，實用面積635平方呎，套3房間隔，單位於7月以699萬元放盤，累減61萬以638萬元沽出，實用呎價10,047元。新買家為區內上車客。

10大屋苑買賣 企穩雙位數

而過去周六、日，10大屋苑交投量企穩雙位數。中原地產錄14宗成交，按周回落33%，但仍是連續6個周末企穩雙位數；美聯物業錄14宗成交，按周下跌36%；利嘉閣地產錄14宗交投，按周減少6宗；香港置業兩日錄10宗成交，與前周持平。

政府為增加過渡性房屋供應，物色及公開可供發展過渡性房屋的閒置政府用地，至今推出4幅用地，估計可供應數百至一千個單位，當中比鄰元朗YOHO TOWN用地面積達3.3萬平方呎。

運輸及房屋局下的過渡房屋專責小組由上個月開始，在網頁公開能夠申請發展過渡性房屋的用地，至今共推出4幅用地，分別位於彩虹、柴灣、荃灣及元朗，參考社聯南昌街220項目，粗略估算可以提供數百至近千個過渡性房屋單位。

在4幅用地除了荃灣象山邨的前信義小學校舍外，其餘3幅用地都屬於政府用地，面積由約1.1萬至3.3萬平方呎不等，其中彩虹彩興道用地及柴灣常安街用地，已經在上個月截止申請，各接獲一份申請。

元朗攸田東路地 達3.3萬呎

至於元朗攸田東路及荃灣前信義小學校舍則仍然在接受申請，前者比鄰YOHO TOWN，交通方便，社區配套亦較完善，而且面積達3.3萬平方呎，參考南昌220的規模，估計能興建300多個過渡性房屋，不過地盤呈T字形，相信規劃有難度。

至於另一個前信義小學的校舍，建築面積近6萬平方呎，樓面面積約3.8萬平方呎。雖然現址為前校舍，但因廢棄多時，相信復修需要些工夫。

據了解，申請使用這些政府用地的團體，需要先向過渡房屋專責小組提交建議書，先取得政策支持，之後按程序向地政總署租地，一般是象徵性租金，最後則有機會要按程序向城規會提交申請。

政府在今年初決定將3年建成1萬個過渡性房屋單位的目標，上調至1.5萬伙。據了解，至今已物色逾1.2萬伙的用地，當局有信心最終能夠達標。據知，近期亦再有發展商借出土地，但規模不像去年底今年初的規模那麼大。

限聚令放寬，刺激二手交投，更帶動居屋自由市場成交，屯門兆康苑24小時促成2宗3房單位成交，惟樓價天與地，造價分別為608萬元和524.5萬元，分別為破頂和低價成交。

高層568呎608萬沽 今年高

祥益地產高級分行經理龍超君表示，創今年高價成交為屯門兆康苑O座高層8室，實用面積568平方呎，單位原本叫價640萬元，現累減32萬元，以自由市場價608萬元易手，實用呎價10,704元，售價屬今年同類新高。另一宗為屋苑B座低層5室，實用面積534平方呎，原業主原本叫價570萬元（自由市場價），終以524.5萬元沽出，減價45.5萬元，實用呎價9,822元；售價為同類今年新低。

康山花園3房 用家900萬入市

其次，美聯物業康怡花園分行高級營業經理蔡玉峰表示，鰂魚涌康山花園6座低層F室，實用面積592平方呎，3房間隔，獲港島東區用家鍾情，斥900萬元（自由市場價）入市，實用呎價15,203元。原業主於2009年3月以252萬元購入，持貨11年帳面獲利約648萬元。

另外，中原地產沙田第一城分行區域營業董事黎宗文表示，廣林苑B座高層11室，實用面積384平方呎，2房間隔，以自由市場價480萬元易手，實用面積呎價12,500元。原業主於2015年以352萬元購入，單位5年升值36.4%。

提價半成 市傳累收1600票

政府放寬限聚令後，發展商推盤決心大增。新地（00016）發展的天水圍濕地公園路發展項目第3期Wetland Seasons Park（下稱Wetland 3期），首度開價不足一周旋即加推，昨天（13日）推出2號價單共45伙，折實平均呎價按批急升半成至13613元，項目市傳暫累收約1600票，較首兩批超額約13.5倍。恆地（00012）西營盤藝里坊．2號亦趁放寬限聚令谷客，有指項目示範單位至今累積2500參觀人次，累積登記突破300票，相較首批超購4.5倍。

Wetland 3期昨日加推45伙，實用面積376至714方呎，維持最高樓價18%折扣，折實售價519.88萬至1107.83萬元，入場單位為7座1樓B3室，實用面積384方呎，折實呎價13539元。

項目上周五（11日）起收票，登記數字持續遞增，市傳截至昨天升至約1600票，以兩批共110伙計，超額約13.5倍。位於濕地公園路9號的Wetland 3期，提供318伙，實用面積291至816方呎。

藝里坊．2號2500人次參觀示位

藝里坊．2號也持續收票鎖定客源，項目上周六（12日）首日收票，市傳連同昨日兩天累收逾300票，以首批55伙計，超額4.5倍。

恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝指出， 項目自開放展銷廳予公眾參觀後，市場反應熱烈，示範單位至今錄逾2500參觀人次，當中不乏外籍人士，集團考慮加推單位，預料月內推售。位於忠正街1號的藝里坊．2號提供264伙，實用面積174至381方呎，首批55伙折實平均呎價27620元。

中國恆大（03333）屯門掃管笏恆大．珺瓏灣兩期亦趁勢增優惠吸客，發展商把代繳從價印花稅的優惠擴展至包括兩期項目共5張價單的建築期付款法，上限為樓價3%，並繼續為購買項目開放式、1房及2房買家，贈送2萬至3.5萬元優惠券，當中1期名額不設限，2期名額50個。

新盤兩天銷43戶 嘉峯匯旺場

長實（01113）將軍澳日出康城SEA TO SKY過去兩天連錄4宗成交，長實地產投資董事郭子威表示，隨着疫情好轉，加上同區商場The LOHAS康城首階段開幕，令SEA TO SKY示範單位過去兩天參觀人流明顯增加，錄逾500人次，較前周增加1倍。

嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯，過去周六再作大型推售，連招標發售共208伙，佔162伙以價單形式推出，有指該盤兩天共錄14宗成交，連同其他成交個案，一手市場過去兩天合計有43宗成交，與前一個周末約40宗相若。

美式連鎖快餐店麥當勞去年開始將旗下房地產投資公司在港持有的收租舖位物業陸續放售，市場消息指出，剛以約4300萬元售出屯門康麗花園一個租予銀行的地舖。

消息透露，屯門鄉事會路129至153號康麗花園地下14B舖，建築面積約1520方呎，舖位向河傍街，去年5月開始推出市場放售，叫價為5000萬元，數月前下調至4500萬元，最終以約4300萬元售出，呎價約2.83萬元。

根據土地註冊處資料顯示，麥當勞於1990年4月斥資2750萬元購入康麗花園地下14號舖，並一直自用作為分店。

利群商場695萬售後租回

直至2012年，麥當勞分間出建築面積約1520方呎的14B舖，並以每月10萬元租予創興銀行（01111），現時月租已加至14.4萬元，新買家料可享約4厘回報。據了解，麥當勞現時仍持有屯門鄉事會路及河傍街單邊、建築面積約3500方呎的14A舖經營作餐廳，未有放售。

另外，香港仔的香港仔大道223號利群商場1樓5室，建築面積約1280方呎，原由一名醫生持有，現以售後租回方式，以695萬元沽出，呎價約5430元。據了解，舖位月租約3萬元，回報約5.2厘。

土地註冊處資料顯示，舖位於2002年6月以280萬元購入，持貨18年，賬面獲利415萬元，升值1.5倍。