在新北市長侯友宜喊出「翻轉塭仔圳勢在必行」下，這塊連結新莊副都心、五股、泰山的北台灣第三大重劃區，有龐大產業人口、又有機場捷運加持，不僅高度吸引市場關注，更讓指標建商如潤泰新、華固建設、寶佳、新潤等積極布局，其中又以有CBD賣相的「機捷A5特區」最吸睛。

9月中，上市營建資優生－華固建設公告砸下9.9億元買下新北市泰山1,126.51坪地；獵地眼光精準的，還有優質工程品質的潤泰新，在7月底公告斥資17.2億元購入新北市新莊區建國段239等地號、總計約6,142.19坪地，未來經新北市府重劃後，預計分回逾3,000坪土地。

兩大動見觀瞻的指標開發商不約而同出手，看好的就是新北市府要大力推動的溫仔圳重劃區；華固建設總經理洪嘉昇表示，塭仔圳重劃區不僅是新北市翻轉市容的代表重劃區之一，該區約400公頃整體性棋盤式規劃，又有機場捷運線通過，重點是區域擁有龐大產業人口加持，且目前區域房價在3、4字頭，適合首購、首換族，因此決議搶先布局隸屬塭仔圳重劃區第一區的「機捷A5特區」。

不僅華固、潤泰新兩大咖建商提前卡位，指標建商如寶佳、新潤、茂德、海悅自建案，以及地建商如碧瑤也插旗布局。

「塭仔圳重劃區」以中正路為界、共分為二區，第一區面積為276.27公頃，下半年開始進行搬遷作業，規劃2021年10月施工。第二區面積約122.06公頃，總計重劃區全區面積約400公頃。

雖然溫仔圳重劃區第一、第二區尚需土地徵收、配地等時間，不過，嗅覺敏銳的開發商早已先行插旗「機捷A5特區（新泰自辦重劃區）」、「明日城（純住宅區）」兩大自辦重劃區。

房產專家指出，「機捷A5特區」距離機場捷運A5站僅約220公尺，步行三分鐘就到捷運站，又靠近未來的五（股）泰（山）輕軌A5a站；另外該區緊鄰可迅速連結國道一號的台65快速道路、串聯國道三號的64快速道路，以及連結台北車站的台一線，往返雙北市相當便捷；再加上該區鄰近新莊副都心等新興重劃大城，更成為發展都市門戶、交通轉運的重要樞紐。

房產專家分析，「機捷A5特區」是具有商業區、住宅區之CBD規劃的自辦重劃帶，未來該區至少擁有一幢飯店、商辦大樓、露天商店街等複數機能，將是自成一格的生活圈，與各國的國際車站複合開發形式相近。

由於「機捷A5特區」未來區域發展前景看好，目前指標上櫃建商－新潤機構已率先推出擁有食、住、商、憩複合機能的首個住宅新案「新潤A5」；據悉，該案每坪開價4字頭，9月初甫公開，兩周熱銷逾三成，且六成買方以新莊、五股、泰山等區域客為主，其餘四成來自雙北市其他各區的自住客，在塭仔圳具有指標性，顯見不少區外客皆在關注此重劃帶的發展。

房產專家指出，後疫情時代所產生「史上最低利率」以及各國政府大灑幣政策，「市場游資氾濫」的兩大推手，不僅讓投資客出籠，更讓原先就要買房的自住客加快購屋決策，尤其以大新莊來看副都心、頭前、塭仔圳三大重劃區，目前房價僅要3、4字頭的塭仔圳重劃區，相對價格已站上5字頭的副都心、頭前重劃區來說，塭仔圳儼然成為下一波房市推案的一級戰區。

國產署近日公告招標31戶都更宅、訂10月14日開標，來自耕曦、明日博、正隆天地、昇陽文薈及漢皇丰川等5建案，其中正隆天地6戶及漢皇丰川為首次上架，昇陽文薈則降價打94折至95折標售。

財政部國產署表示，近日公告招標的今年第6批都更分回國有房地，包括耕曦5戶、明日博12戶、正隆天地6戶、昇陽文薈6戶及漢皇丰川2戶，合計31戶；其中，昇陽文薈6戶，經重新估價後，此次釋出標售底價再打94折至95折，總價降至新台幣2469萬元至3010萬元間，約降100多萬元。

國產署表示，正隆天地雖然先前曾有公告標售紀錄，但與此次標售的6戶為不同標的，這6戶為首次釋出，標售底價介於6008萬~6619萬間。正隆天地原先共分回14戶，之中10戶一度保留評估要當辦公廳舍，因此先前只公告標售4戶（已標脫2戶），這10戶確認不做辦公廳舍後，近期才決定標售。

國產署表示，10戶中有6戶價格在6000多萬區間，與先前標脫的2戶相當，此次先釋出試水溫，再次挑戰市場對北市8000萬「豪宅稅」門檻以下的中高總價宅接受度；至於先前未標脫的2戶及保留後轉標售但還未釋出的4戶，價格都不低、約在1億元左右，後續將再視適當時機公告。

此外，位於新北市淡水區的漢皇丰川此次也是首次釋出，僅分回2戶，皆位於27樓，總價2631萬元。至於前一批標脫3戶的北市大安區豪宅明日博，剩餘12戶此次再釋出，價格與上次公告相同，標售底價介於9011萬元至1.3億元間。

位於北市大安區羅斯福路三段上的耕曦則有5戶標售，其中住宅僅剩1戶，位於21樓，標售底價7034萬元，其餘4戶則為一樓店面。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，根據過往經驗，國有都更宅只要標售底價貼近市價，在區位或使用條件不會太差的情況下，就有標脫機會；觀察正隆天地、明日博目前標售底價符合行情，昇陽文薈此次降價後，價格也貼近周遭成交價，應有機會獲得市場青睞。

國產署官員表示，透明化是國有都更宅最大賣點，房屋條件、價格、買賣雙方義務權利一清二楚，且價格相當合理，估價完成後，就以估價標售，可少掉仲介、代書費用，且半年就會跟隨市價檢討一次。

國產署官員指出，由於是國有土地，因此沒有土增稅等負擔，不會有稅費轉嫁至售價上的情形，買賣交屋流程也相對簡單，相關契約、表格國產署都已準備好，並有專人指導填寫。觀察近年購買國有都更宅的大多為有換屋需求的自住客，之中有些是經先前得標者推薦，相信國產署口碑而來投標。

台中大毅建設深耕太平、北屯近20年，下半年預計推出「人人幸福」，總戶數200多戶，預約看屋組數突破4000組，為台中近期相當熱絡的新案，明年還將首度搶進只租不賣的樂齡宅，為台中房市首見。

大毅建設今年2案都將在第4季正式公開，目前潛銷的買氣不俗，位北屯區太原路的總銷38億元「人人幸福」，規劃27至48坪，開價每坪站上3字頭；新光國中旁「家幸福」坪數約33坪，單價29萬至30萬元，總銷約5億元。明年則將走入「樂齡宅」搶商機，在西區三民路規劃只租不賣的銀髮住宅。

看好台中14期重劃區
大台中不動產商業開發同業公會理事長王至亮表示，北台中是近年市政建設重心，不少新案表現熱絡。大毅建設董事長林隆深分析，北屯區緊鄰的14期重劃區蓄勢待發，連鎖餐飲品牌也陸續到位，藏壽司也將進駐崇德路商圈，房市成為台74沿線增值最快的區域，但隨著開發逐漸飽和，「接下來最有看點的區域會是14期及水湳經貿園區」。

不像其他重劃區房價是逐步從每坪2、3字頭開始攀升，林隆深指出，14期開發初期地價馬上跳高，加上建築成本上漲兇猛，換算每坪房價達4字頭。至於水湳經貿園區，林隆深則認為，台中從未有任何重劃區集結如此多的建設，也是最先進的低碳示範區，低密度開發將形塑另種豪宅氛圍，未來房價可能超過7期。

買氣噴發　推案飆2435億

今年雖然有武漢肺炎來攪局，卻澆不熄民眾買房的熱情，不僅自住客埋單，投資置產比例也大幅增加，為建商推案信心注入強心針。北台灣928檔期推案量預計突破2400億元，創下統計以來的歷史新高。

今年受到武漢肺炎影響，各國紛紛祭出無限QE寬鬆貨幣政策，加上台灣抗疫有成，資金湧入使房市買氣湧現，今年北台灣928檔期推案爆大量。根據《住展》雜誌統計，推案量預估高達約2435.6億元，不僅比去年暴增約700多億元，年增幅約44%，更創統計以來新高紀錄，比起上一波2013年房市高點還來得大量。

為什麼建商的信心這麼強？《住展》雜誌研發長何世昌表示，建商也非無的放矢，畢竟推案也是要拿錢出來的，不是說隨便推推就有人買，建商推案信心高居不下主要原因，在於今年以來的買氣強勁，很多建案公開即完銷，甚至尚未公開就已宣布完銷，讓建商大舉推案。

青年投資置產大增
今年的市場與往年不同的是，青年投資置產族群大幅度增加，何世昌提及，在過去2018、2019年雖然房市復甦，但都以自住剛需為主，今年買盤不同，看到很多地區投資置產的比例增加，甚至有的區塊已經超過5成，投資置產族群與自住客不同，考慮的面向是房屋增值效應，報酬率好不好，只要有利差有錢賺，就會快速進場，購買速度遠快於自住客。

北台灣各縣市當中，依舊以新北市推案量最大，預估量飆破千億元，集中在板橋、新店、三重、新莊、林口等重劃區，以小坪數、低總價的產品為主。其次為桃園市，預估推案量將超過600億元，光是桃園、中壢與龜山等3區，就幾乎佔整個大桃園總案量的8成。推案量最少的則是基隆市與宜蘭地區，各自只約有20幾億元左右。

10年罕見資金熱潮
愛山林建設副總經理徐永仁表示，台灣房地產去年移轉棟數超過30萬棟，再者去年8月台商資金回流，都是房市回溫跡象，雖今年2~4月受到疫情影響，消費者觀望態度濃厚，買氣稍微舒緩。

但緊接著美國熔斷，無上限QE政策，利息降到史上低點，台灣房貸利率也直接受惠，降息1碼，目前房貸利率為10年來史上最低，壽險業大幅標地、大型土地開發案都有好消息出現，使得今年5、6月後買氣大噴發。

事實上，徐永仁強調，現在不僅低單低總的產品銷售狀況佳，中高單價產品也相當好賣，尤其現在可說是10年難得一遇的資金熱潮，企業投資、產業也是持續發展，商業不動產也相當活絡，預料這波房地產熱潮至少會在持續熱3年，甚至5年。

蔡英文總統昨出席危老都更博覽會，她再次強調，老屋會越來越多，因此都更危老要加快腳步，並提出「整合要容易、獎勵要明確、審議要加速」等原則。至於，在實務上，民眾若想翻新老屋，選擇都市更新或危老重建哪個途徑好？專家認為，可先從同意門檻和基地大小來初步評估。

內政部次長花敬群表示，危老等於替團結的社區開一條高速公路，因申請程序簡化，也沒面積限制；但都更才是正辦，因容積獎勵多、租稅優惠也多，若遇有不同意戶，政府也會處理。

他指出，未來要讓都更變簡單，審議明確化、時間合理化、標準化，「一般案件以不超過一年為目標，百分百同意案件半年內，要限期完成」，不要像正義國宅一弄二十年，要讓民眾進山洞可看到盡頭的光。

市場一般認為，基地產權較複雜的案件，適合循都更條例重建；但若所有權人百分百同意，可選擇危老條例，時間較快。若基地規模已達一千平方公尺（約三○二坪），就已達都更條例規定的最小面積標準，由於都更的容積獎勵上限為百分之五十，超過危老的百分之四十，選擇都更的容獎會比較多。

瑞普萊坊總監黃舒衛說，要長時間整合，有釘子戶的基地，建議走都更，因有外部公權力可介入；而基地面積大，增值潛力也大、經濟價值高，同樣建議走都更；但急著改建的，就走危老。

成功做出全國危老第一案的建商、唐璽建設董事長董景翔則說，要走都更或危老，還是要看當地的房價與分回坪數，如果是透天厝要重建，何苦去走漫長的都更路；他偏好找透天厝做危老，因土地持分面積大、地主掌握度較高，決策可以更快。

廠辦、商辦買氣春燕到，為抓緊國內企業辦公室汰舊換新需求，加上台商回流引爆的商、廠辦龐大商機，包括華固（2548）、興富發、國揚、宏普、遠雄、長虹、綠意等至少十家上市櫃建商均已插旗布局，初估推案規模至少2,300億元起跳。

目前光是上市櫃建商就有至少10家搶進商、廠辦市場，其中又以長虹、興富發貨源最多。長虹手中至少有七筆、合計總銷上看350億元，從WTO 13至19期（15期已售出），加上今年7月中向「壹傳媒」集團創辦人黎智英購入捷運永寧站出口附近9,524.67坪土地。另外，位於大直的「長虹新時代廣場」目前整棟出租，未來若有好價格不排除出售。

獵地王興富發今年斥資逾115億元買下台中七期惠中路、市政北七路逾3,500坪土地。由於該地為台中地王級土地，集團欲打造60層樓高摩天頂級辦公大樓，成為國內史上最大筆總銷挑戰500億元豪華商辦大樓，推升手中商、廠辦開發案破六筆、合計總銷挑戰800億元。

值得注意的是，綠意開發堪稱這一波商、廠辦市場布局大黑馬，共有六大商、廠辦案，將是公司未來四、五年獲利大補丸；其中位於桃園龜山逾3,000坪工業土地，在塭仔圳重劃區9月啟動地上物拆遷下，已有區域內工廠提早遷出並洽談購買土地設廠，若該案全數完成過戶，將帶動公司第4季營收、獲利暴增。

潤泰新雖然手中僅有兩大商辦開發案，不過量體不容小覷，其中「南港玉成段案」總銷挑戰200億元，總投資高達300億元的南港商三特公辦都更案「南港之心」，未來銷售金額也很可觀。

另外，華固今年在大直「國票金融大樓」整棟全數售出入帳後，手中還握有四筆商、廠辦開發案，包括北士科「華固創富中心」、內湖潭美段「華固智富中心」；新北市—新莊、「中原街廠辦」等四大案，總銷挑戰200億元。

總計目前至少10家上市櫃建商握有近40筆商、廠辦開發案，總銷金額破2,300億元。房產專家表示，商、廠辦市場不僅有國內企業辦公室汰舊換新需求，更有台商回流效益加持，在兩股需求力量支撐下，加上商、廠辦市場目前供不應求，看好市場未來至少有三到五年好光景。

台商回流效應，除了商辦市場，工業土地也是需求強勁標的；房產專家表示，全球產業鏈持續上演大風吹的結構性變化，近年國內工業土地也在台商回流效益下受惠，在廠商投資開發、資金行情持續帶動，新一波交易熱潮可望持續擴大。

據瑞普萊坊市場研究暨顧問部最新統計，截至今年8月底，工業地產交易達940.7億元，較去年同期585.04億元大增61%。若與去年全年交易金額945.01億元相比，僅差5億元就追平去年全年紀錄，顯示今年工業地產需求旺盛。

若再以交易產品看，今年前八月工業地產交易940.7億元中，廠房買賣金額達333.75億元，較去年同期173.6億元激增92%，若相較去年全年222.35億元更大增五成。

瑞普萊坊總經理劉美華表示，美中貿易戰、新冠肺炎疫情兩大因素促成今年國內半導體、物流及產業升級等三大需求爆發，讓今年工業地產交易成為不動產交易市場中最強主力；接下來在全球產業鏈持續上演結構性變化下，工業地產短中長期將會因廠商投資開發、資金行情持續帶動，持續上演交易熱潮。

高雄店面熱區以三民、楠梓等表現活絡，遠近馳名的南高雄新堀江商圈傳出有餐飲品牌花2.5億元購買店面，成為市場熱議話題。

資深建商說，火鍋品牌鼎王以2.5億元買進南高雄新堀江商圈三角窗店面，地坪約122坪，平均每坪204萬元，符合行情價。由於高雄重點商圈快速往北高雄移動，鼎王這一投資案能否進一步帶動新堀江更繁榮景象，受市場關注。

高雄上市建商主管說，新堀江商圈曾經歷摩肩擦踵的盛況，二樓、三樓都可以開店做生意，擁有一樓店面的承租者要退租時要求向新的承租者拿額外「權利金」，仍有人排隊等候，不斷上演快速開店致富的傳奇。

但隨著大統百貨大火後無力重建，拖累新堀江商圈，平常日人潮稀少，商機大不如前，當下傳出鼎王進駐，當地商家多有期待。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，實價登錄顯示，2019年至今高雄店面交易476筆，其中總價3,000萬元內店面成交404戶，占總交易量的85%，低總店面熱區以三民、楠梓、鳳山區交易最多。總價8,000萬元以上店面，僅不到5%。

台中市東區近年隨著「LaLaPort」購物商場正式動工，市府大車站計畫啟動、總太國賓影城進駐等利多匯聚，帶動區域土地、新案價格一路上漲，店面需求也跟著熱絡，頗有明日之星的態勢。

事實上，東區近幾年的重大建設包括鐵路高架化、大車站計畫、秀泰廣場進駐、大智路貫通工程落實、總太國賓影城試營運、三井「LaLa Port」購物商場動工，以及台中車站新商場「橘町三丁目」啟動招商等，都為房市帶來利多。

據內政部實價登錄統計，2019年東區店面型產品每坪均價21.97萬元，至今年每坪均價已上升至27.05萬元，短短一年漲幅竟達23%。

此外以591房屋網資料分析，東區近三個月來成交物件平均待售時間僅32.6天，相對於南區42.6天、北區37.5天，表現不俗，也顯見區域店面需求強勁。

如區域指標案「坤悅高飛」，規劃37至41坪、純三房產品，基地緊鄰十甲新光市場與旱溪樂業商圈，住宅部分已熱銷超過八成，平均每周都有近20組預約來客量，其中，店面產品挑高4米，1加2樓的稀有金店面，反應不俗。

全台房市交易升溫，北台灣不僅北北桃房市走旺，宜蘭房價也有上漲空間，統計實價登錄資料顯示，宜蘭縣五結鄉清水路「藝德勳章」、「晏京帝寶」兩大在地豪宅轉手全數獲利出場，房價七年來更是從1字頭一路翻漲站上2字頭，統計近一年來轉售獲利從數十萬至數百萬元不等，投資報酬率平均四、五成。

房仲業者分析，在台北房價飆漲以及宜蘭轉運站改建、高鐵延伸宜蘭等重大建設利多話題帶動之下，宜蘭的房價也節節攀升。

像是宜蘭縣的兩大知名社區「藝德勳章」、「晏京帝寶」，地段緊鄰羅東市區，加上擁有完整的飯店式管理，是五結房價最高的地標豪宅之一，近來也交出在地相當漂亮的成績單。全國不動產五結中正加盟店店東游森富表示，宜蘭十年來地價漲幅達一倍，如五結省道旁土地從每坪15萬來到30萬元，因此房價隨之翻漲，近年投資全部可獲利了結。

以「藝德勳章」為例，該社區近一年實價登錄歷次交易明細，統統都有亮眼獲利，且不少戶別甚至轉手兩次，也全部賺錢。

「晏京帝寶」11樓戶，出現一筆五年來轉手高達三次的交易紀錄。該戶坪數114.4坪，屋主在2014年以1,760萬元買進，2016年以2,460萬元售出，轉手大賺700萬元，新任屋主又在2018年以2,580萬元轉售獲利120萬元，但接下來最新交易則在去年11月以同樣價格出售，不過單價從每坪15.4萬元站穩至21.6萬元。

　　上市房企陸續發佈8月銷售業績，房企年度銷售目標完成率隨之浮出水面。機構資料顯示，房企年度銷售目標完成率普遍不足六成。

　　業內人士指出，“金九銀十”，在銷售目標壓力下，預計房企將降價促銷，其後果可能是房企普遍利潤下滑，“增收不增利”。

　　8月成交回升

　　克而瑞研究中心指出，3月以來房地產市場熱度持續回升。8月市場整體銷售額繼續維持高位，當月百強房企實現操盤金額9761.7億元，相比7月增長4%。從累計操盤銷售來看，百強房企1-8月整體銷售額同比增長6.2%。

　　從各大房企銷售資料看，8月TOP100房企中有近八成企業實現單月銷售額同比提升。截至8月末，已有近七成房企銷售額超過去年同期。保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現較突出，單月銷售規模同比提升顯著。

　　中國證券報記者梳理發現，頭部房企8月銷售金額普遍超過500億元，同比增幅較大。碧桂園披露的8月未經審核運營資料顯示，8月碧桂園合約銷售金額約609.3億元，同比增長30.1%；實現歸屬于公司股東權益的合約銷售建築面積約712萬平方米，同比增長37.86%。

　　部分頭部房企銷售面積同比增幅高於銷售額增速。以中國恆大為例，公司發佈8月未經審核營運資料顯示，集團物業8月實現合約銷售金額約為514.8億元，同比增長7.7%；實現合約銷售面積約為532.4萬平方米，同比增長約18.5%。1-8月，集團物業累計合約銷售約4506.2億元，同比增長約21.8%；累計合約銷售面積4934.3萬平方米，同比增長約42.9%。

　　前8個月，多地樓市成交面積同比出現大幅上漲。克而瑞研究中心指出，從區域市場來看，長三角地區市場復蘇動能較強勁，杭州、寧波、南京、常州等地樓市成交面積同比漲幅超過50%。粵港澳大灣區市場熱度慣性延續，廣州、深圳、佛山、東莞等市場需求依舊堅挺，樓市成交面積同比均實現較大增長，廣州更是創近年來新高。中西部地區市場明顯分化，成都、西安成交穩步提升，同比漲幅升至50%左右。

　　衝刺年度目標

　　機構資料顯示，2020年共有33家上市房企公佈年度銷售目標，目標增長率較2019年的16%進一步下降至12%，疫情下房企目標設置更為保守。截至前8個月，銷售額平均目標達成率為59%。其中，遠洋、佳源國際等房企年度銷售目標完成率不足50%。但也有佳兆業、金茂等房企銷售目標完成率超過70%。

　　諸葛找房資料研究中心分析師王小嬙指出，根據國家統計局資料，1-8月全國房地產開發投資為88454億元，同比增長4.6%，同比增速比1-7月提高1.2個百分點，連續三個月增速上升，房企投資信心足。為衝刺全年業績，預計9月房地產投資增速將進一步提升。傳統銷售旺季即將到來，房企加速推盤，部分房企降價跑量，如恆大率先出臺一系列促銷“組合拳”，預計9月商品房銷售面積同比增速將會回正，銷售額同比進一步增長。

　　在“三道紅線”重壓下，房企在大規模推盤銷售的同時，銷售端的回款策略或發生改變。王小嬙指出，8月20日重點房地產企業座談會釋放出房企融資環境發生改變，不再是之前的“拆東補西”，企業自身實現穩增長才是王道。“三道紅線”也將限制企業的融資規模，預計四季度房企會加速去化庫存降負債，個人按揭貸款、定金及預收款同比增速將擴大。

　　利潤或受影響

　　從上市房企業績看，“以價換量”會對利潤產生一定影響，不少房企在半年報中就出現了“增收不增利”的現象。隨著“金九銀十”年度業績衝刺視窗期來臨，多位元業內人士指出，房企利潤或再度受到影響。

　　以中國恆大為例，上半年公司共實現營業收入2666.3億元，同比增長17.5%，增長的主要原因為上半年積極復工，導致竣工交付面積同比大幅增長。上半年毛利為666.8億元，毛利率為25%，同比出現較明顯下滑。主要原因在於，公司年內在全國實施“七五折”促銷活動，銷售價格下降，直接導致利潤水準受損。

　　也有業內人士認為，房企專案結轉存在一定時間差，很多房企在售項目影響的是未來的利潤，短期內業績影響整體較有限。

　　針對上市房企的投資價值，興業證券(8.440, 0.47, 5.90%)指出，房企銷售持續恢復，二季度開始房企普遍加大推貨力度，4月主流房企單月銷售平均增速已轉正，6月累計銷售平均增速已轉正，截至7月平均銷售完成度達到50%。接下來，房企銷售累計增速還將持續提升。房企半年業績仍具備較強韌性，派息力度保持較高水準，當前平均股息收益率為6.2%。境外融資通道加速恢復，房企境外發債逐步恢復正常，融資成本亦伴隨有所下降。從防禦的角度看，優選財務實力雄厚、基本面穩健扎實、業績確定性高的房地產公司；財務狀況良好的大中型內房股的債券仍是很好選擇。

　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠杆、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務資料，萬科及CFO韓慧華整體的財務成績得分84分，整體表現相對良好。韓慧華於 2008 年加入萬科，歷任公司財務與內控管理部業務經理，助理總經理，副總經理，管理中心財務管理職能中心合夥人。在加入萬科之前，韓女士曾任職于江西省九江市修水地方稅務局。

　　首先，從債務規模及結構來看。

　　據Wind資料顯示（下同），今年上半年，萬科的短期債務達到984.12億元，長期債務達1761.61億元，總債務規模相較於去年同期大幅增長20.92%，增速非常快。但其中的短期債務占比達到35.84%的相對較高水準，債務規模增速的控制及債務結構的優化，仍有改善空間。

　　而期末公司帳面的貨幣資金及受限制現金合計達1942.92億元，近2千億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比為1.97，短期償債壓力不大。在現金短債比這一指標方面，萬科好於此前“重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線”中關於現金短債比為1的紅線。

　　其次，從房企杠杆率方面來看。

　　萬科的資產負債率為83.88%，而在剔除6150.7億元合同負債及預收款後，其資產負債率仍達75.55%，仍超過70%的紅線。而在淨負債率方面，今年上半年為27.56%的低水準，大幅低於100%的紅線。

　　萬科上半年的財務資料較為穩健，高杠杆率的風險較小，但公司債規模增長較快，短期債務占比不低。此外，Wind資料顯示，公司當前的永續債規模為0，經過調整永續債後的資產負債率為83.88%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對於部分房企通過合作拿地，其背後可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性瞭解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益占比，與2年前少數股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，萬科的少數股東權益占比達到32.84%的水準，而上半年少數股東損益達到61.22億元，占淨利潤186.29億元的32.86%。與2018年中的少數股東權益占較為接近，少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比，達0.95。此外，萬科帳面對合、聯營公司的股權投資合計1281.92億元，占總資產的7.1%。

　　而從債務對於利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現，能夠綜合的反應CFO的工作成果。萬科的平均融資成本不算高，達到約5.82%，相應的以利息支出為代表的財務費用也較較為合理。上半年萬科的財務費用率達到2.26%的水準，此外報告期內利息支出77.6億元，其中資本化利息37.3億元，資本化比例為48.07%的相對較低的水準。

　　不過，由於較低的財務費用及資本利息劃率低等緣故，萬科上半年的盈利能力表現並不算特別亮眼，加權ROE僅為6.44%，在行業處於中游水準。

　　最後，從量入為出的拿地政策來看。

　　萬科的土儲建面達到15700萬平方米，相較於2019年4112.2萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來3年左右的銷售，土儲相對過於充裕。其中處於一二線城市的土地儲備占比達到約75%。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現了明顯的分化。萬科上半年的拿地均價為6368元/平米，銷售均價為15431元/平米，地價與房價之比為0.41，處在合理偏高的水準。才外，公司上半年的ROIC（投資回報率）有3.77%的低水準，這對於CFO專案投資的財務測算提出了更高的要求。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對於房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠杆率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款後的資產負債率；

　　淨負債率；

　　永續債調整後的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠杆後，債務對於利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化週期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算並賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。

　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠杆、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務資料，中交地產(7.220, 0.19, 2.70%)及CFO劉兵整體的財務成績得分74分，整體表現相對一般。劉兵2013加入中交地產任財務部部長等職位，此後一直在中交地產體系內，2016年9月至今任中交地產股份有限公司財務總監。

　　首先，從債務規模及結構來看。

　　據Wind資料顯示（下同），今年上半年，中交地產的短期債務達到89.12億元，長期債務達241.72億元，總債務規模相較於去年同期大幅增長161.04%，增速非常快。但其中的短期債務占比達到26.94%的相對較高水準，主要通過增加長期債務提升債務規模。

　　而期末公司帳面的貨幣資金及受限制現金合計達121.96億元，超百億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比為1.37，短期償債壓力不大。在現金短債比這一指標方面，中交地產好於此前“重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線”中關於現金短債比為1的紅線。

　　其次，從房企杠杆率方面來看。

　　中交地產的資產負債率為88.14%，而在剔除101.04億元合同負債及預收款後，其資產負債率仍達86.26%，仍超過70%的紅線。而在淨負債率方面，今年上半年為238.86%的水準，大幅高於100%的紅線。

　　中交地產上半年的財務資料連踩兩條紅線，高杠杆率的風險較大，公司債規模增長較快，短期債務占比不低。此外，Wind資料顯示，公司當前的永續債規模為0，經過調整永續債後的資產負債率為88.14%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對於部分房企通過合作拿地，其背後可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性瞭解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益占比，與2年前少數股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，中交地產的少數股東權益占比達到67.83%的水準，而上半年少數股東損益達到2.83億元，占淨利潤4.08億元的69.36%。明顯超過2018年中的少數股東權益占比，少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比，達1.58。此外，中交地產帳面對合、聯營公司的股權投資合計15.59億元，占總資產的2.11%。

　　而從債務對於利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現，能夠綜合的反應CFO的工作成果。中交地產的平均融資成本較高，達到約8%，相應的以利息支出為代表的財務費用也較高。上半年中交地產的財務費用率達到3.88%的較高水準，此外報告期內利息支出13.21億元，其中資本化利息8.26億元，資本化比例為62.53%的相對較低的水準。

　　不過，由於較高的財務費用及資本利息劃率低等緣故，中交地產上半年的盈利能力表現一般，加權ROE僅為4.47%，在行業處於較低水準。

　　最後，從量入為出的拿地政策來看。

　　中交地產的土儲建面達到1174萬平方米，相較於2019年188.52萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來6年左右的銷售，土儲相對過於充裕。其中處於一二線城市的土地儲備占比達到85%。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現了明顯的分化。中交地產上半年的拿地均價為14022元/平米，銷售均價為18762元/平米，地價與房價之比為0.75，處在較高的水準。不過，公司上半年的ROIC（投資回報率）僅有1.74%的低水準，這對於CFO專案投資的財務測算提出了更高的要求。





　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對於房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠杆率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款後的資產負債率；

　　淨負債率；

　　永續債調整後的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠杆後，債務對於利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化週期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算並賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。

　　近日，記者走訪了新開通的地鐵站周邊，發現房租並沒有如預期般上漲。

　　隨著8月份深圳地鐵6號和10號線正式通車，徹底結束了光明區不通地鐵的歷史。地鐵開通給周圍的居民出行帶來了便利，同時“地鐵一響，房租上漲”的討論也沒有缺席。對此，記者走訪了6號線上的元芬站和陽臺山東站 ，並未發現房租大幅上漲，同時，因為新開通的地鐵站周邊商業配套設施有待完善，房租也相對較低。

　　然而，地鐵開通給周邊的房價帶來了利好，鳳凰城站周邊的部分房源二手房價已經超過了80000元/平。

　　新地鐵站周邊房租未漲

　　隨著深圳地鐵6號光明線和10號阪田線的開通，網上關於地鐵周邊房租漲價的討論也隨之變多。在地鐵開通一個月之後，《華夏時報》記者經過走訪瞭解到，新開通的地鐵周邊並沒有大幅漲租的現象，同時，因為新開通的地鐵周邊商業配套設施有待完善，房租相對較低。

　　深圳地鐵6號線元芬站和陽臺山東站距離福田市中心需要半小時左右車程，周圍有較多城中村房源出租，如果居住在這兩個地鐵站附近，通勤時間基本上能夠控制在一小時之內。

　　“這是公司自己的物業，18年4月份開始招租，整棟樓一共有130戶，單間需要1580元/月，管理費100元，可拎包入住。”與元芬地鐵站零距離的某公寓管理員萬林（化名）告訴記者：“我們這裡的氛圍比較好，大家都比較熟悉，租金價格在地鐵開通前後沒有變化。”《華夏時報》記者在現場看到，該公寓裝修簡約，一樓大廳劃分了辦公、休閒、健身三個區域，符合當下年輕白領的基本需求。

　　記者走訪較早以前開通、周邊商業配套比較完善的白石龍站與龍華站發現，距離地鐵4號線白石龍站500米以及距離地鐵4號線龍華地鐵站300米的同檔次公寓租金價格基本上都在2000元以上，該公寓價格相對便宜。“這邊購物不太方便，所以價格也比較低，我們這邊的很多租戶都在APP上買菜。”萬林解答了記者心中的疑惑。

陽臺山東站附近 張慧敏攝陽臺山東站附近 張慧敏攝
　　馬佳（化名）今年6月份剛從職業學校畢業，便來到深圳幹起了租房管理員的工作。他告訴《華夏時報》記者，最近週末來看房的人比較多。“很多人提前兩三個月就過來租房，等著地鐵開通。”馬佳說。在走訪過程中，記者也遇到了不少前來租房的人。

　　“如果現在簽約，可以優惠你半個月的免租期。”當記者表示看中了距離元芬地鐵站300米的一間1100元/月的單身公寓，但是自己現在的房子還未到期的時候，二房東對《華夏時報》記者說。

　　馬佳表示，地鐵開通的時候，該二房東將房租調高了20%左右，但是因為與周邊其他房源比起來性價比不高，租房管理員都不往這裡帶客戶，現在快到10月份了，二房東要向房東交帳，但是手裡還有40套房還沒租出去，所以最近二房東調低了房租價格。

　　賴屋山新村緊鄰地鐵6號線陽臺山東站，村內單間空房價格在800元/月左右，比地鐵4號線白石龍站附近便宜一半。通過詢問已經在住的租客，記者瞭解到，地鐵開通之後，房東並沒有漲租。

　　“我們簽了三年的合同 ，所以在此期間不會漲租。”在賴屋山新村開便利店的王先生向《華夏時報》記者表示，店鋪面積100平左右，房租為6000元/月，房租相對便宜，地鐵開通給其出行帶來了便利，並沒有收到要漲房租的消息。

　　利好房市

　　“地鐵的進度，是大家肉然可見的。”資深置業顧問梁先生對《華夏時報》記者表示，在地鐵還未開通之前，光明區的房價已經大幅上漲。“從今年年初的龍光玖龍台開始，光明區的房價就一發不可收拾了，現在甚至已經有些溢價了。” 梁先生說。

　　最新資料顯示，龍光玖龍台現在的二手房源兩套在售，單價均超過8萬元/平。“二手房的實際出售價格要比平臺上的掛牌高價格一些，是並不少見的事情。”梁先生表示。

　　比起二手房，一手房也更能體現地鐵對價格的帶動作用。

　　近期，光明區6號線附近的電建洺悅府進行公開搖號選房，共483套房源，均價達到了5.97萬元/平，總價區間為512-704萬/套，有2128人參與了搖號。而此前8月份6號線附近的中海寰宇時代開盤，其備案價更是超過了兩個月前開盤的金融街(6.950, 0.07, 1.02%)華髮融禦華府差不多1萬元/平，均價達到了50900元/平。

　　據瞭解，深圳地鐵8號鹽田線將于10月份開通運營，這將結束鹽田區不通地鐵的歷史，“乘著地鐵去看海”的願望將實現。與之對應的，是二手房價格的上漲。深圳本地寶整理的資料顯示 ，鹽田區二手房價格從今年一月份開始就呈上升趨勢，在4月份小幅回落之後，繼續其增長勢頭，截止8月，鹽田區二手房價格已經達到了50462元/平。記者計算發現，今年1月份以來，鹽田區二手房價格環比上漲了9.7%。

　　“地鐵概念會比較早顯現。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹對《華夏時報》記者說：“今年三月份開始，深圳的整個二手房交易市場非常活躍，價格上漲。7月715政策之後，二手房成交量極速下降，大部分區域的價格比較平穩。但是對於光明區這樣的新區，其價格目前是依靠規劃概念來支撐的，所以在市場環境整體不向好的時候，價格回落的速度也會比較明顯。”

　　作為北京樓市降溫的一劑猛藥，2017年的“317”調控使得北京房價告別此前大幅上漲的態勢。記者近期瞭解到，北京目前的房價並未回到“317”調控前的水準，新房和二手房的價格在一定的區間內小幅震盪，走勢基本平穩。同時，《華夏時報》記者也瞭解到，調控之後，北京房源價格普遍大幅下跌，即便目前，也有房源的價格較317調控前高點下跌超過20%。

　　相比北京大部分房源價格在317調控後持續低迷橫盤的狀態，據記者瞭解，僅西城區學區房的價格基本“漲回”317高點。

　　部分房源價格跌幅超20%

　　2017年3月17日，為了遏制持續上漲的房價，引導北京房產市場走向理性，北京發佈了“認房認貸”的調控政策，成為了北京樓市價格走向的一個“轉捩點”。

　　回顧當時，2016年，受到去庫存政策的相關刺激，北京的房價出現“爆發性”增長。國家統計局發佈的資料顯示，2016年1-12月份，北京新房價格同比漲幅在11.3%-30.4%之間。二手房價格漲幅更高，全年同比漲幅在23.7%-40.5%之間。

　　“317調控之前，我們家房子可以賣到700萬/套，而且是隨時就可以成交。認房認貸的政策實行之後，房價這3年半都沒有回到調控前的水準。目前，房子最高可以賣到560萬元/套，而且這也是這3年半以來的最高價了。”居住在朝陽區芍藥居北裡的業主張依（化名）向《華夏時報》記者表示。

　　張依經歷了北京樓市“317”調控前的火熱行情，也見證了調控後市場迅速降溫的整個過程。就目前來看，在經歷了一次調控之後，張依在芍藥居北裡的這套房源價格跌幅達到20%。

　　相比北京大部分房源價格在317調控後持續低迷橫盤的狀態，西城區學區房，無疑顯得“鶴立雞群”。

　　“西城區學區房的價格其實在今年上半年基本上已經恢復到了調控前。愛民裡一居室二手房的價格和3年半前相比變化不大。”西城區一家仲介的工作人員向《華夏時報》記者表示。同時，記者瞭解到，以愛民裡為例，一套東西朝向50平米的一居室在“317”調控前可以賣到700萬元。

　　“現在，相同的房源成交價格大概為650萬元。業主報價是可以報到680萬元，但是不太好成交。價格下跌主要是受到‘多校劃片’政策的影響，近期這邊的房子價格降了。”上述仲介人員向《華夏時報》記者表示。

　　調控後房價穩定

　　整體來看。“317”是北京樓市的一針“鎮靜劑”。自2017年317調控之後，新房和二手房房價同比漲幅開始一路收窄，房價開始趨於穩定。

　　那麼，和317調控前相比，北京的房價究竟下降了多少？貝殼研究院發佈的資料顯示，2019年2月份，北京二手房的成交均價為59898元/平米，其相比較2017年3月份的成交高點下跌了11.3%。

　　以此為分界線，對比國家統計局發佈的資料，《華夏時報》記者注意到，2019年2月份-2020年8月份，北京二手房銷售價格環比漲幅在-0.6%-1.8%之間。貝殼研究院發佈的資料則顯示，2020年7月份，北京二手房成交均價不足60000元/平米。按此數值計算，目前，北京二手房的價格仍較“3•17”調控前價格高點時下降了10%-16%左右。

　　同時，也有多位房產仲介從業人員向《華夏時報》記者表示：“2016年北京房價高漲的那波行情早已過去。二手房的降幅比較大，價格一定是不及從前。”

　　房價未來怎麼走？

　　近日，北京市住建委發佈了《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2020）》。白皮書顯示，2019年，北京新建商品住房共簽約了5.97萬套，同比增加了45.3%。二手住房共簽約了14.26萬套，同比減少了6.0%。

　　此外，北京樓市的供給結構出現了優化，二手住房和新建商品住房的銷售套數比已經由2018年的3.7：1下降到了2.4：1。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，自“317”調控之後，北京樓市維持著非常平穩的橫盤態勢，市場波動幅度都比較小。

　　近期，北京房價出現了小幅上漲。國家統計局發佈的資料顯示，2020年8月份，北京新建商品住宅銷售價格環比上漲了0.6%，同比上漲了3.4%。二手住宅銷售價格則是環比上漲了0.7%，同比上漲了3.6%。

　　白皮書也顯示，2020年，北京會加快推動房地產市場平穩健康發展長效機制工作方案落地。會按照全市統籌、因區施策的原則，編制各區長效機制方案和調控目標。同時，北京樓市會注重調控精細化，做好根據形勢發展預調微調的政策儲備。

　　“政策儲備預調微調是為了更好地穩定市場，促進住房合理消費，絕不是走刺激房地產的老路。下半年以來，全國已有多個城市出臺了房地產調控，政策從供需兩端同時發力保持市場平穩運行，後續房價繼續維持穩定。”許小樂對《華夏時報》記者說。

金管局上月宣布「減辣」，放寬非住宅物業按揭上限由四成升至五成，提高可造按揭成數一成，新政策剛好「滿月」。根據中原（工商舖）資料顯示，由上月20日至本月18日，共錄得400宗工商舖買賣，共有逾83億元資金流入市場，為今年交投最旺的一段時間。業界認為，工商舖交投雖增加，但「減辣」的提振作用有限。

中原（工商舖）提供的資料顯示，由上月20日「減辣」當日起計，直至上周五（18日），市場共錄得258宗工廈買賣，96宗商舖及46宗寫字樓成交，即工商舖物業交投共400宗，涉及總值約83.13億元。

而今年未「減辣」前，工商舖買賣一直偏少，1月至2月成交量低於200宗，6月回升至361宗，7月因新冠肺炎疫情出現第三波爆發而回落至348宗，8月下旬因「減辣」令交投反彈至382宗。而根據「減辣」後的交投數字觀察，過去一個月的工商舖買賣已算是今年最旺的時間。

舖位投資者趁平撈貨

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，工商舖市場自去年社會運動，加上今年疫情衝擊，整體成交量低迷，較以往正常時期有約700至800宗大跌。他直言，按揭成數增加一成，未足以令市場交投回復熾熱，近期成交量有反彈，主要因商舖買賣增加。

潘志明補充，近期大部分入市的投資者都不是因為放寬按揭才入市，而是因商舖租金急跌，業主願意割價甚至蝕讓求售，加上疫情放緩，商舖投資者率先開始「撈底」，所以市場出現個別大額商舖買賣。寫字樓因租金未跌完，加上空置率不斷上升，放寬按揭仍未能刺激交投，反而出現收縮情況。

他認為，疫情已見放緩，相信市場最恐慌的時間已經過去，今年第四季工商舖交投量有望較第二及第三季回升20%至30%，但應呈價跌量升的局面。

有銀行業界人士表示，近日確實見到更多工商舖估價需求，但由於現時商業市場前景不明朗，租金收入亦見下滑，銀行作出估價時不及去年進取；至於有實力的投資者亦因為經濟尚未完全復甦，所以買入工商舖時還價會更狠，或導致市場出現不少蝕讓。他估計，金管局才放寬工商舖按揭一個月，未來需要更多時間觀察市況，短期內，甚至年底前都未必會有進一步放寬。

李根興冀寬壓測撤DSD

商舖投資者、盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興則認為，放寬按揭對市場的心理影響正面，氣氛上會較好，疫情減退亦有助投資者加快入市決定。但他指出，按揭成數起碼上調至六成及進一步放寬壓力測試，兼解除雙倍從價印花稅（DSD），才有望令工商舖買賣回復正常。

疫情緩和，樓價反彈，多區2房戶售價標青。青衣資助出售房屋綠悠雅苑本月連錄5宗成交，創該屋苑歷來最多二手成交的一個月，呎價同步向上突破，有2房海景戶成交呎價高見13458元，貴絕全屋苑。

中原地產區域營業經理陳輝麟說，綠悠雅苑3座高層E室，2房戶，實用面積535方呎，享海景，以未補地價720萬元沽，呎價13458元，刷新該屋苑呎價新指標。原業主2013年以378.7萬元入市，賬面獲利341.3萬元或90.1%。

東堤灣畔售690萬 較年初貴11%

樓齡只有5年多的綠悠雅苑，今年7月初起一個半月之內，三度有單位觸及屋苑歷史呎價高位13047元，但始終未能破頂，意味今次單位終將紀錄改寫，把高位再推高3.2%。

半新樓樓價止血兼破頂，香港置業分區董事朱達強表示，九龍東啟德龍譽1A座低層F室，實用面積521方呎2房戶，剛獲買家斥1260萬元承接，呎價24184元，為該屋苑歷來呎價最貴的二手成交。原業主2017年以1126.35萬元入市，持貨已滿3年，賬面升值133.65萬元或11.9%。

東涌東堤灣畔造價亦報復式反彈，美聯物業首席高級營業經理張少勛稱，1座高層B室2房戶，實用面積547方呎，剛以690萬元沽出，呎價12614元。根據資料，位於上址高兩層的B室，今年2月以621.8萬元成交，即今次單位售價較之激彈68.2萬元或11%。據知，原業主早於去年8月起以780萬元放盤，期間樓價升升跌跌，但叫價一直企硬並「認為樓價始終有一日上返」，直至剛有買家出價達心目中的水平終願沽貨，按1999年入市價229萬元計，賬面賺461萬元或2倍。

曉峰園削價40萬離場

不過，部分業主取態仍審慎，甚至不惜略為平賣離場。利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添謂，青衣曉峰園3座高層F室，實用面積546方呎，2房間隔，原業主以760萬元放盤僅半個多月，剛減至720萬元沽出，呎價13187元，不但較開價急削40萬元或5.3%，與逾2個月前樓上單位的售價763萬元相比，是次僅低一層售價亦賣平43萬元或5.6%。原業主2014年以490萬元購入，轉手價仍較當年高230萬元或46.9%。

購買力加快釋放，四大代理統計過去周末兩天（19日至20日）十大二手屋苑交投普遍回暖。中原地產統計兩天有16宗成交，較前周末（12日至13日）的14宗增加2宗或14.3%。該行亞太區副主席陳永傑稱，疫情放緩及政府放寬限聚令，加上周末新盤銷情理想均帶動大市氣氛向好。

第一城售935萬跌價5%

美聯物業住宅部行政總裁布少明謂，低息環境持續，相信不乏買家入手磚頭作保值；該行統計的十大屋苑期內錄17宗買賣，連續7周保持雙位數，較前周末14宗再增3宗或21.4%，當中沙田第一城由前周錄3宗增至4宗，個別一手業主趁勢止賺。

美聯物業首席助理聯席董事黃錦瀚說，沙田第一城25座中層D室，實用688方呎3房單位，望河景，原業主1986年斥62.56萬元一手購入，早前以1000萬元放售，剛935萬元易手，呎價13590元， 雖較今年4月同座向面積及樓層27座中層D室售價988.8萬元，低53.8萬元或5.4%，賬面仍大賺872.44萬元或13.9倍。

香港置業行政總裁李志成稱，該行統計過去兩天十大屋苑有12宗買賣，相對前周10宗多兩成。利嘉閣地產總裁廖偉強則說，市場聚焦一手，該行統計的十大屋苑買賣由前周末14宗，按周減少1宗或7.1%至錄13宗，創6周新低。

放寬社交距離限制，居屋市場續錄成交，其中馬鞍山富寶花園錄得租客入市成交，3房戶自由市場650萬元易手。

大角咀富榮2房 綠表呎價13079

美聯新港城中心分行首席高級營業經理陳少鴻表示，富寶花園3座中層B室，實用591平方呎，3房戶，向東南，原業主自由市場放盤680萬元，近日以650萬獲承接，呎價10,998元。買家為租客，見樓價合預算而入市。

另外，大角咀富榮花園連環錄得2宗成交，買家入市步伐明顯加快。剛易手單位為11座中層F室，實用484平方呎，2房間隔，向西南，享小海景，以居二價633萬元易手，呎價13,079元。原業主於2009年8月以190萬買入，帳面獲利443萬元離場，持貨11年升值2.3倍。

另一方面，13座中層H室，實用592平方呎，向西南望樓景，以715萬元成交，呎價12,078元。原業主於1998年以219萬買入。

而新蒲崗采頤花園亦有2房戶於居二市場獲得承接，世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，單位為8座中層A室，實用面積588平方呎，2房2廳間隔，向西北，原叫價720萬元，減價32萬元以688萬元易手，呎價11,701元。原業主於2000年以142萬元購入，持貨20年帳面獲利546萬元，升值3.8倍。

本港新冠肺炎疫情相對早前轉緩，加上限聚措施陸續放寬，對整體樓市及睇樓人數均有刺激作用。剛過去周六日除一手銷情當旺，二手住宅交易同樣理想。中原及美聯各自統計十大屋苑過去兩日分別錄得16宗及17宗成交，按周回升14.3%及21.4%。業界指，大市氣氛向好，加上近日美國於議息後維持利率不變，預料低息環境持續，準買家對樓市前景樂觀，預料樓市將逐步升溫。

「中美」十大屋苑成交升

中原地產十大屋苑過去2日錄得16宗成交，較上周14宗上升14.3%，連續7周企穩雙位數。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，疫情放緩及限聚令放寬，加上周末兩大新盤銷情理想，均售出超過9成單位，帶動大市氣氛向好。而市場憧憬低息環境持續，買家對樓市前景樂觀，部分買家趁樓價回升前加快入市，預料樓市將逐步升溫。

美聯物業統計，剛過去周六日十大藍籌屋苑合共錄得17宗買賣，較上周14宗回升21.4%，連續7周雙位數水平。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，近期發展商趁本港疫情緩和加快推盤步伐，激發購買力進一步釋放，二手指標屋苑交投量不單未有受阻，並且較上周末錄得增長。

至於利嘉閣地產十大屋苑錄13宗二手買賣，按周減少1宗或7%，為6周以來最少。利嘉閣地產總裁廖偉強認為，疫情轉緩，對整體樓市及睇樓人數均有刺激作用，但同時業主願意議價的空間亦因此而有所收窄，加上新盤相繼出籠，料二手市場買賣雙方會較拉鋸，暫時料維持在現水平的十餘宗成交窄幅上落。

港置：市民「報復式」外出

香港置業統計十大屋苑共錄12宗成交，按周升約2成。香港置業行政總裁李志成表示，利好消息不斷，部分市民「報復式」外出的跡象，連帶普遍藍籌屋苑睇樓量略有增加，抵消各區新盤開賣所帶來的影響。展望後市，一手將繼續成為焦點，但相信新盤向隅客慢慢回流二手市場以及疫情持續緩和等因素，有助帶動整體樓市表現，一二手樓市有望穩中向好。