疫情重挫人潮 電商分食學生消費力　營運難撐

台北士林區文林路的星巴克士林門市，營業至今長達22年，卻即將於本周日熄燈歇業，星巴克證實，是基於公司營運考量所做的決定。專家指出，由於今年疫情下挫士林商圈人潮，店家營收明顯下滑，加以電商崛起取代實體店面，主力客群的學生消費力不再足以支撐營運所致。

星巴克士林門市位於台北市士林區文林路122號，店面建築總共3層樓，於1998年風光開幕，由於鄰近士林夜市，對面就是前陽明戲院，除了匯聚商圈人流，更是不少文化、銘傳大學生打發時間的地方，還有網友打趣表示，「店內2、3層時刻都被學生佔領，簡直專為學生設計！」

房東減租2成　難挽撤店潮
如今老店即將熄燈，僅營業到本月27日，意味著學生又少了一個去處，更讓不少士林人直呼好可惜，感嘆記憶斷炊。星巴克亦證實，士林門市歇業是基於公司營運考量，但並未說明是否有受到租金調漲的影響。

全球居不動產情報室總監陳炳辰評估，該門市坐落的地段單坪月租金約8000~1萬元，買賣價碼每坪約200萬元，若是A級透店總租金約30~40萬元，交易則有億級身價，投報率可達3~4%，雖然收租效益不錯，但未必租得掉，反而顯得有行無市，目前仍以單價百萬元以內、月租金每坪5000元左右的店面較有市場，「星巴克士林門市歇業可能與租金問題有關，不過詳情有待進一步釐清」。

《蘋果》記者昨日走訪現場發現，門市只開放1~2樓，來客大約坐滿4成，由於是下午2時左右，學生多在上課，顧客以中年人及外籍人士為主。觀察文林路的人潮稀疏，不少拉下鐵門的店家，張貼著招租廣告，商圈人潮顯得冷清。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，巴克士林門市歇業可能與商圈人氣衰退有關，以往文林路、大東路的店租每坪1~1.5萬元，今年發生疫情，下挫商圈人潮，店家營收明顯下滑，即使不少房東願意讓利，租金減幅2成左右，收支失衡還是釀成撤店潮。

陳炳辰也認為，除疫情導致觀光潮明顯衰退外，近年網路消費崛起，都讓商圈榮景褪色，加上少子化衝擊大學生人數，學生逛街人潮驟減，該門市又以學生族佔大宗，受挫撤離並不令人意外。

陽明戲院改建 還需2~3年
郎美囡補充，過去幾年觀光團風行時期，許多店家產品取向以觀光客為主，具有特色性的店家不多，對在地消費者吸引力偏低，且佔比高的服飾業、藥妝店也不敵電商崛起，隨著捷運網絡增廣，學生族群移動到其他商圈的機動性更強，學生的消費力不再足以支撐店家生計，致使部分店家轉型或熄燈。

此外，門市對面的陽明戲院目前正在改建商場，工期預計2~3年，郎美囡認為，連帶影響文林路沿線攤商、店家的集客效應，可能也是星巴克選在此時歇業的因素之一。

記者走訪星巴克士林門市所在的文林路，平日下午有不少店家拉下鐵門，從捷運劍潭站到該店約百餘米至少有26家店舖張貼招租廣告，士林商圈業者直言，人潮確實冷清，農曆年後因疫情更讓人氣直墜，目前幾乎沒有觀光客，「可謂商圈黑暗期」。

觀光客絕跡　商圈黑暗期
武漢肺炎疫情讓士林夜市商圈雪上加霜！士林老街商圈繁榮促進會理事長蘇文山指出，農曆年初至今人潮衰退7成，甚至沒有觀光團客造訪，重災區從捷運劍潭站1號出口經文林路延伸至陽明戲院一帶，許多店家都咬牙苦撐，尤其陽明戲院改建商場，可謂是商圈黑暗期，更對附近攤商造成衝擊，人潮銳減讓攤販改往其他區域擺攤、如星巴克等老店被迫歇業。

蘇文山解釋，文林路空租潮與店家多為服飾店的屬性有關，因非民生必需品，民眾逛夜市主要是吃喝，不少店家只能轉型或歇業，「商圈榮景已不復存，以前大家認為黃金店面不租還有別人搶著要，現在反而變成房東提出降租，曾聽說文林路有店家願意降3成，就知道生意有多慘淡。」

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，士林夜市屬於長銷型觀光商圈，房東持有時間長，財力普遍不差，怕降租影響店面行情，因此不容易降價，今年確實受疫情衝擊而被迫選擇妥協。

鄉林建設（5531）22日在法說會中指出，四川成都先建後售大案「涵碧天下」，第一期R4和R6項目，總銷新台幣300億元，將於第四季開盤銷售，將成為全年重點業績；另外台中總銷18億元的「鄉林天韻」已100％完銷，將於11月完工交屋貢獻。法人預估，鄉林年底將邁向全年業績高峰。

鄉林財務長陳重元表示，今年上半年營收12.03億元，相較於去年略低，主要是因建案都是採全部完工入帳法，鄉林上半年僅靠新屋銷售來認列，因此上半年獲利不若去年，每股稅後虧損0.45元。

陳重元指出，鄉林在兩岸的營運展望方面，南京「涵碧樓行館」389戶酒店式公寓已售231戶，「涵碧樓金融中心」184套辦公室已售140戶，雖然酒店營運年初有受疫情影響，但5月後已陸續恢復正常營業。

青島方面，41戶海景獨棟別墅已完銷，55戶海景複層別墅已售44戶；至於成都則為今年重點，第一期「涵碧天下」預計第四季開盤。

台灣方面，去年推出台中「鄉林天韻」、新北市「鄉林淳真」二案，已全部完銷，其中「鄉林天韻」將於今年11月完工交屋，總銷18億元，為第四季業績重點；「鄉林淳真」預計明年第三季完工。

另外，鄉林還有新成屋可供銷售入帳，包括淡水「鄉林山海匯」目標年底100％完銷；北投「鄉林玉川」剩3戶，年底也會全部完銷入帳；「鄉林美術館」共18戶、已售7戶，預計明年底銷售完成。

商辦方面，「鄉林士林官邸」採出租、出售同步進行，目前A棟為鄉林集團台北辦公室，B棟則對外出租、出售中。

鄉林表示，未來會朝向地產、旅遊、商業三大方向進行，鄉林已規劃好下半年到2022年的推案計劃，包括三重五谷王段、北市中山區、萬華、吉林路、農安街、北投桃源段等六案，總銷共約150億元。

大陸方面，則以成都為重頭戲，包括「涵碧天下」R6、R4、R2、R1地塊，及湖北十堰市、青島黃島區、南昌九龍湖等，總銷約1,080億元。合計兩岸總共儲備1,231億元的推案量，同步進行。

台北市南港又見百億指標大案，亞昕國際、新潤興業、海悅國際三家上市櫃公司，攜手白天鵝機構，四強首度聯手插旗南港，預計年底推出總銷逾120億元的小豪宅大案「擎天森林」，據悉，每坪將挑戰100萬元，跟進南港輪胎的「世界明珠」。

合庫總經理陳世卿、亞昕國際董事長姚連地、新潤興業董事長郭長庚、白天鵝機構鋐富建設董事長陳清堯、海悅國際董事長黃希文，22日出席聯貸案簽約儀式，聯貸金額達63.96億元，包括土融、建融等，利率約1.8％，年限為5年。

看好東區門戶鍍金前景，亞昕國際、新潤興業、海悅國際在今年初豪砸52.35億元，聯手買下興富發建設的南港1,625坪土地，進一步整合隔壁的白天鵝機構後，基地規模擴大為1,813坪，地點位於中視媒體總部、重陽公園旁興南街。至於四家公司投資佔比，分別為亞昕國際40.33％、新潤興業40.33％、鋐富建設10.38％、海悅國際8.96％。

姚連地表示，預計年底推出總銷逾120億元的小豪宅大案「擎天森林」，為26層樓的擎天雙塔住宅大樓，主攻首購、首換產品，共約400戶。全案將由海悅國際操盤代銷，預計10月動工，年底銷售，2024年完工交屋。

新潤機構董事長黃文辰表示，看好南港緊鄰信義計畫區，卻擁有信義計劃區三倍大的腹地，及五鐵共構的樞紐地利，建設發展利多不斷，將規劃25坪、38坪、45坪、2~4房的小豪宅推出，將會是南港第二高的摩天住宅大樓，每坪可望挑戰100~110萬元。

黃希文觀察這一波疫後房市迅速價量齊揚，直指主要關鍵是人、錢，統統都鎖在島內，加上台商回流、超低利環境持續，游資將持續湧入具有保值型的資產；如果沒有其他變數，預期這一波房市多頭會旺到2021年底。

至於陳清堯出身台北房屋的建築業大咖，近幾年積極在全台攻城略地，今年首度揮軍高雄推出總銷65億元的「美術白天鵝」，並以高坪效小豪宅一炮而紅。

因應台商回流、民間缺地問題嚴重，桃園產業園區、重劃區釋地招商雙管齊下，共有七個、合計202公頃的產業園區土地釋出招商，以及多處重劃區土地釋出標售，再加上航空城第一期產專區287公頃，土地供給豐沛，這也是桃園市升格以來最大規模的土地釋出招商。

桃園市政府22日舉辦土地媒合招商大會，桃園規劃開發中的產業園區，除了已近開發完成的28公頃沙崙產業園區、58公頃桃科二期之外，還有五個新報編、總面積超過110公頃的五大產業園區，預計將在2023~2024年底前開發完成，釋出土地，提供各類產業設廠用地需求。

這五個產業園區包含以機能紡織業為主的大園智慧科技園區、以低污染型產業為主的八德大安、新屋頭洲、大溪科技園區，以及以食品、倉儲、機械為主的平鎮東龍科技園區。

桃園市經發局長郭裕信表示，桃園交通便利、產業聚落完整，是產業投資的重鎮，桃園30個工業區已有不少特色聚落成形，經濟部「投資台灣三大方案」投資桃園總金額2,200億元，約占總投資額的二成以上，因應中美貿易戰、台商回流投資需求增加，除了規劃的七個產業園區外，加上航空城第一期產專區，未來幾年桃園產業土地供給相當豐沛。

除了產業需求的土地外，桃園市除了舊有已開發重劃區尚餘土地陸續標售處分外，在2022年前也規劃機捷A20、中壢運動公園、航空城優先產專區等區段徵收土地，以及觀音草漯1、3、6單元等市地重劃土地釋出標售；桃園市地政局專委柯俊宏表示，標售土優先償還開發成本，也會帶動地方發展。

桃園市政府於9月底起「月月都有土地媒合會」，在平鎮、龜山、中壢、大園工業區服務中心舉辦土地媒合活動，向企業介紹市府開發產業園區，以及區內土地及廠房資料，傾聽業者投資障礙，主動積極招商，提振產業效能。

屋比房屋統計不動產資訊平台資料指出，銀行搶房貸戶殺紅眼，不只利率低，「5年寬限期」、「40年房貸」、「最高貸款成數九成以上」都出籠，甚至還有「階段式還款」的新方案，前10年只要償還本金一成。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，全球印鈔救市，資金泛濫，銀行手上現金多到爆，家家挖空心思搶房貸戶，難怪壽險房貸市占的第二的富邦人壽決定自9月起全面停止新承做房貸業務，等於宣告退出房貸市場。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，國內房貸本以20年期最常見，但現在多數銀行都已提供30年房貸的專案，而且在房貸利率方面，針對優質客戶不論公股行庫或民營銀行，最低房貸利率已經殺到1.31%，其中青年安心成家前二年利率更僅1.19%。

過去只繳息不還本的寬限期，大多二到三年，現在包括全國農業金庫、中國信託、彰化銀、高雄銀、台銀、華泰都提供可達5年的寬限期，另外安泰、日盛、中國信託更推出房貸成數高達9成的專案，供民眾挑選。

40年房貸目前有永豐、合庫、星展等三間銀行提供，寬限期最長為3年，貸款成數最高為8.5成；另外，土銀、ㄧ銀、合庫則推出階段式還款，也就是本金償還前低後高，限20-40歲，前十年僅須攤還本金約10%，且仍有寬限期。

陳傑鳴表示，雖然不少銀行房貸方案誘人，但建議民眾，房貸月繳款金額在總收入3至5成內者，在沒其他更穩定、利率更高的投資管道下，仍宜選擇20年房貸，不僅可以盡早還完，相對繳給銀行的利息也較少。

如果自備款不足、月收入不高、短期內有資金周轉需求的人，購屋可考慮使用30年以上的房貸專案，或寬限期較長的房貸，可滿足低自備、低月負擔的購屋需求。

另外，今年房貸龍頭土銀、合庫、ㄧ銀等官股行庫，針對20-40歲族群，推出本金前低後高的階段式還款房貸方案，前10年只要攤還房貸本金約1成，對年輕人來說，不用擔心買房後，因為薪水還不夠高，面臨繳不起窘境，不失ㄧ項新選擇。

少子化已成為台灣將面臨的危機，根據內政部日前統計，今（2020）年上半年出生人數為79760人、死亡人數為88555人，自然成長率為負成長0.75/1000，今年上半年人數較去年同期減少7.21%。有網友好奇買房需求是否會隨著年輕人減少而下降，抑或者是老人的買房需求仍大，使得房價繼續看漲，引來不少專家直言「不會」，甚至有網友直指台灣炒房嚴重，揶揄「房子是給錢住的，不是給賤民」。

有批踢踢網友好奇，日本房地產曾泡沫化，而台灣生育率低於日本，未來房價不知是否會比日本房地產更居高不下，不少人則直言「不會」，紛紛表示「都會區房價與少子化無關，和市場熱錢多少才有關」、「少子化不會影響房價」，表示台灣會走向Ｍ型社會，使得富者越富、貧者越貧，買不起房子的人依舊買不起。

也有人提出另一個疑問，指台灣就算人口總數呈現負成長、社會移入也是負數，但為何還是有這麼多房子？其實是這些房子「根本沒有要住，純粹當作投資標的在炒作的東西」，甚至揶揄「房子是給錢住的，不是給賤民」，指出台灣房價受到政策面的影響很大，但就算真的走向泡沫化，也不是現今買房一族會面臨到的事了。

對於「房價過高導致多數人買不起房」有人表示認同，認為房價的高低從來就不是一般老百姓可以決定的，就算高房價泡泡要破掉，也只能等到社會上「無房者遠大於有房者」，但這種可能性微乎其微。

新潤機構總裁黃文辰昨（22）日表示，將推出南港百億大案「擎天森林」，總價2,000萬至4,000萬元，鎖定首購客，預計明年1月開案，每坪成交價估100萬元左右。在現階段自住買盤需求強勁支撐下，力拚明年9月400戶全數完銷。

「擎天森林」原是興富發建設在台北市南港重陽公園旁整合的都更案，惟因希望更有效運用手中資金，今年1月集團將該案以總價52.35億元處分予亞昕國際、新潤興業、海悅國際等三家上市櫃公司，之後加計白天鵝機構參與投資，並在昨天完成由合庫主辦的63.96億元聯貸案。

黃文辰表示，目前市況不錯，買方多以自住為考量，三成是自住，另外三成是父母買給子女，其餘是有閒置資金的客戶，基於保值概念購屋置產。他認為，這波房市買盤扎實，房市需求到明年底都能維持不錯表現，但後年的表現要看市場大環境發展而定。

「擎天森林」總銷約120億元，面積逾1,800坪，預定10月動工，興建兩棟地上26樓、地下四樓的雙塔住宅，明年1月銷售。

黃文辰分析，現在新北市總價2,000萬元以內的產品賣的不錯，台北市總價在8,000萬元左右也穩定去化，如新潤機構旗下「新潤A5」、「莫內花園」兩大案，最近一個月售出約100戶。

亞昕國際董事長姚連地指出，該案原估每坪成交價95萬至105萬元間，但去年至今因原料、工人工資等上漲，推升造價，因此每坪成交均價恐達100萬元左右。

姚連地表示，目前國內房市沒有悲觀理由、也暫時看不到任何隱憂，尤其現在疫情期間，台灣的GDP還能出現正成長，且疫情過後，各國政府在救經濟考量下，大舉啟動量化寬鬆的貨幣政策，加上市場利率只要維持低檔，這些因素都會讓房市朝正向發展。

很多人買房除了優先選好地點、地段之外，「社區」的好壞也相對重要，好的管理是居住品質的保障，管理不良的社區容易發生糾紛，而間接影響生活安寧。而一般來說，大家買房常因一層多戶帶來的擁擠與人口複雜問題感到排斥，但往往忽略，除了戶數太多之外，「房型格局」複雜也是另一大隱憂，專家表示，若社區內房型結構參雜太多，也會造成人員控管不易、生活品質遭受破壞....等風險。

房產專家張欣民表示，若一個社區涵蓋1到4房各種格局的房型，則會造成社區流動人員複雜而形成管理不易的現象，因此一層多戶的狀況就會產生，居住品質勢必受到影響。

而且社區房型種類太複雜，投資客就多，更容易因個人失利讓房子遭受法拍，社區內法拍屋若多，整體社區行情價格勢必遭受破壞，保值性也不會太好。如果社區內又包含「小套房」這類型產品，因本身這種產品銷售都是以特定族群為主，市場接受度並不是太高，對於房價來說也會有負面影響。

另外，張欣民補充，從以往的家庭結構來看，大部分人買房都選擇3?4房的居住型態，因此這種社區因為住戶多半都是家庭，買房比率大於租房，相較之下不容易頻繁搬家，因此每天來往的人群就單純多了。但這幾年因為人口結構逐漸改變，2房的格局也越來越多，所以接受度也隨之增加，因此他建議，一般買房在挑選社區，盡量以兩種型態為限，譬如主打2?3房的社區或是3?4房的社區是最理想的，太複雜的就盡量不要考慮。

很多民眾在買房子時，會因為公寓價格普遍較電梯大樓親民，且公寓的公設低，居住坪數實在，而選擇這類型產品。日前有位民眾在PTT發文，他最近看上一間位於文山區興隆路附近的50年的2樓公寓，卻因屋齡及價格的考量，讓他遲遲不敢下手。

原PO說，這間公寓總坪數約40坪，每坪單價40萬?41萬，為四房的格局，有客廳和廚房，屋主幾乎沒有在住，管線10年前整理過，屋況整體來說還算不錯，但由於屋齡偏大，認為價格要再低一點才合理。

文章曝光後，網友回應，「這麼大坪數在這邊買到40萬以上，肯定帶裝潢」、「萬芳醫院對面巷內老公寓幾年前就要五六十萬」、「興隆路上幾乎是3開頭，我覺得談看看」、「買之前注意一下能不能貸，有些銀行不接屋齡超過50年的物件」、「那邊屬於台北市抗性較高的區域」。

據實價登錄資料，文山區興隆路，屋齡50年以上的公寓，每坪約41.1萬。而原PO也透露，他查詢實價登錄，該公寓在109年6月的隔壁巷子3樓，同樣坪數，每坪37.98萬；107年隔壁棟4樓，同坪數每坪41.5萬。

永慶房屋業管部協理謝志傑曾表示，文山區屬於文教區，區內以住宅區為主，環境單純寧靜，治安良好，在沒有過多開發的情況下，房價也相較其他行政區親民，深受首購族、軍公教族群喜愛。其中較熱門的交易地區包含景美商圈、萬隆生活圈、萬芳醫院生活圈以及木柵地區。

　　當前，樓市熱度不減，地方調控不斷。但同時，區域之間的分化也十分明顯，包括天津、石家莊、濟南、鄭州等地房價均出現明顯下行。

　　由於一手房價格受限價、限售、結構性等因素影響，相比之下，二手房市場更能反映各地房價變化的實際情況。根據國家統計局公佈的“2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，70個城市中有27個城市8月的二手房價格同比下滑。

　　27城房價跌回一年前

　　資料顯示，8月，二線城市中的環京地區的幾個重點城市以及山東、河南的幾個中心城市下滑明顯。其中，天津二手房價格環比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%；石家莊環比下跌0.4%，同比下跌3%；濟南環比下跌0.5%，同比下跌了2.9%；鄭州環比下跌0.1%，同比下跌4.4%；此外，太原和青島雖然二手房環比上漲，但同比也出現下跌。

　　58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析，北方不少城市的確今年以來二手房房價出現了不同程度下降。從58安居客線上的資料來看，天津和石家莊自2018年起經歷了一波房價下行的小趨勢。從二手房掛牌價格（均價）來看，這一趨勢表現得尤為明顯。

　　近日，河南省房地產業商會會長閉門會在鄭州召開。針對“房企打折促銷”話題，大家觀點普遍一致——降價促銷對於整個行業發展弊大於利。

　　不過，是否降價最終還是市場說了算。根據當地媒體報導，進入9月，鄭州房企促銷戰已打響，有的樓盤房價比三年前還低，零首付、低首付、精裝改毛坯暗降動作頻頻。其中，在高新區某大盤，目前優惠後精裝修價格約13500元/㎡，2016年11月首開均價為14500元/㎡，可見價格比三年前還低，降了1000元/㎡。

　　張波說，今年以來區域的分化主要是不同城市的供求關係所導致。不少城市的二手房房價下行趨勢從2018年就已經開始出現苗頭，主要原因包括前期房價上漲，調控後導致部分城市的改善型需求被明顯壓制，房地產開發投資過於集中導致供應量長期處於高位等。

　　以天津為例，張波分析，天津的樓市熱度下跌可以追溯到2017年3月出臺的調控政策，而真正導致樓市降溫的是供求關係逐步失衡，尤其是近兩年人口流入的增長速度趕不上市場供給增長。2018年和2019年，天津人口淨流入分別是2.73萬、2.23萬，同時從天津近兩年房地產投資來看，2018年天津房地產完成房地產開發投資額2424.49億元，同比增長8.6%，2019年完成房地產開發投資2727.82億元，增長12.5%。因此，天津新房供大於求背景下，二手房市場趨冷也實屬正常。

　　石家莊的走勢也頗為相似。張波分析，2017年3月、9月分別出臺了兩次調控之後，石家莊樓市開始漸漸回歸理性，2018年4月的人才落戶政策為新房增加了部分熱度，但最終房價還是逐步趨於下行。

　　區域分化明顯

　　相比環京區域、中原、山東等地，長三角、珠三角的幾個主要城市如杭州、寧波、深圳、廣州等城市，近年來人口流入較快，去年以來這些區域整體樓市熱度也比較高。

　　中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經記者分析，樓市經歷了2016年、2017年的普漲後，去年以來，區域之間的分化十分明顯。這種分化的背後，本質上還是產業與人口的變化。長三角、珠三角等發達地區近年來高新產業(158.000, 2.01, 1.29%)、新興產業發展十分突出，人口流入較快，整體經濟活力高。

　　以科創板為例，開閘一年多來，上市企業主要集中在北京、上海、深圳、蘇州、杭州、廣州等幾個重點城市。資料顯示，截至7月23日，科創板共有上市公司140家，近八成分佈於江蘇（29家）、北京（25家）、廣東（22家）、上海（20家）、浙江（11家）這五大經濟最耀眼的地區。

　　廈門大學經濟學系副教授丁長髮對第一財經記者分析，近年來隨著我國經濟進入到新常態，2013年以前較為賺錢的傳統產業出現飽和，面臨著市場發展瓶頸，而新興產業、高新產業產品的需求比較大，因此這些產業發展更為突出的地方，集聚的人才、人口也會更多。

　　丁長髮說，高新產業、新興產業一般需要高端人才，他們的收入比較高，而且新興產業集聚的主要是年輕人。如今，購房的主體正是年輕人，因此新興產業發達的北京、長三角、珠三角等地，樓市購買力也更強。

　　東北這個小城跌去近一成

　　華北之外，西南貴州、四川以及中部兩湖的多個城市二手房同比也出現下滑。

　　張波分析，中西部區域的房價變動特點非常明顯，省會城市的熱度普遍較高，8月環比房價都不同程度出現上漲，而省內的三四線城市則呈現漲跌互現的格局。省會城市的上漲主要受市場熱度影響，而省內其他房價下跌城市則大都是受供求關係影響，一方面部分城市的市場供應量持續保持一定高位，另一方面購房需求卻沒有明顯增加，在影響新房成交的同時對二手房市場也產生了一定壓力。

　　區域的分化還體現在第一經濟大省廣東。

　　在廣東，珠三角地區的深圳、廣州、惠州8月都出現明顯房價上漲，而粵西的湛江二手房同比下跌了4.2%，韶關下跌了2.5%。這種分化與廣東經濟發展的區域差異有很大關聯。

　　廣東省統計局的分析報告顯示，近年來，儘管廣東東西兩翼重點打造生物醫藥、綠色石化等產業集群，北部生態發展區加快推動傳統產業轉型升級，中高端產業實現較快發展，但與珠三角核心區相比仍存在較大差距。2019年，東西兩翼和北部生態發展區先進製造業增加值合計占規模以上工業比重為38.1%，比珠三角核心區低21.1個百分點。

　　在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龍江省的牡丹江。資料顯示，8月牡丹江二手房環比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。

　　牡丹江也是當前東北收縮型城市的一個典型案例。吉林大學東北亞研究院教授衣保中對第一財經記者分析，東北的產業發展較弱，人口外流，因此房地產也沒有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數中小城市沒有多少剛性需求。

　　黑龍江省統計局今年7月底發佈的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》顯示，由於牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水準不高，缺少能牽動全市經濟發展的大專案，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90後”、“00後”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

長沙土拍又現“搶地”。9月22日，長沙兩宗純住宅用地開拍，其中一宗地塊成功出讓，成交價為7.98億元，另一宗地塊在23家房企的爭搶之下達最高競價而觸發熔斷。

經過5家房企的41輪競價，[2020]長沙縣057號地塊被長沙力都商務置業有限公司以7.98億元收入囊中，溢價率高達42%。該宗地為住宅用地，出讓面積為9.31萬平方米。


另外一宗地塊為[2020]望城區019號地塊，出讓面積為13.51萬平方米，屬於居住用地。該地塊毛坯住宅最高銷售均價限價8500元/平方米；居住用地內配套的商業服務性建築不得超過總計容建築面積的3%，須投資建設宗地南側淨面積約24.02畝公園。

由於019號地塊所處地段和周邊配套具有競爭力，該地塊吸引了23家房企爭奪，在25輪競價之後，達到土地最高競價而觸發熔斷。該地塊最高競價約為9.66億元，溢價率達23%。觸發熔斷後，該地塊將於9月29日9：30在長沙市公共資源交易中心搖號。

日前，杭州多家長租公寓爆雷，波及眾多房東和租戶。對此，杭州迅速出臺針對政策，加強資金監管。住建部發佈的《住房租賃條例（徵求意見稿）》也向長租市場亮出鐵拳。

接連爆雷，長租公寓再一次走上風口浪尖。日前，杭州多家長租公寓，以月付方式向房東高價收房，再以年付的方式低價出租，進行非法集資後跑路，涉案金額達上億元，涉及的房東總量可能超萬人。

野蠻生長的長租公寓行業亂象頻出，監管如何跟進？日前，住建部發佈《住房租賃條例（徵求意見稿）》，亮出了監管鐵拳。

猝不及防的租金優惠陷阱

記者聯繫到了杭州余杭區的一名剛畢業不久的租客何小姐。去年10月，在豆瓣的租房小組裡看到杭州適享科技公司發佈的租房資訊，何小姐按照上面的電話約了看房子。

“租金很便宜，而且他們說不收仲介費，有本科學歷證明甚至不需要押金，只需要半年付或者年付租金。”何小姐告訴記者，這樣的優惠力度像是天上掉下的“餡餅”。

於是，何小姐沒有多想便簽了一年合同，交付了約兩萬元租金，與適享科技公司簽訂了一整年的房屋租賃合同，今年10月到期。今年8月29日，隔壁鄰居告知，她才知道該公司已經跑路。

記者瞭解到，在何小姐房東的名下，共有8戶租客，全都是通過適享科技支付的租金，並且都是畢業沒多久的大學生，騙取年付的方式同樣也是“本科學歷不需要押金”。

何小姐的房東表示，公司每月10日向房東繳納租金，而8月的租金一直拖欠。直到8月底，部分租客和房東通過仲介公司員工的朋友圈才得知公司關門了。該公司在8月29日，已將所有員工踢出群聊，並且拖欠工資半個月未發。

事發之後，何小姐等8戶租客與房東未能就續租租金達成一致。9月3日，房東更換了所有租客的門鎖密碼。何小姐隨即和其他租客一起打了110報警，並給社區街道打了電話。民警介入調查後明確告知房東，租客合同有效，房東無權驅趕租客，但後續依然需要租戶和房東共同協商。

杭州對長租公寓“下猛藥”

近年來，杭州長租公寓市場表現活躍，長租公寓頻頻爆雷。據不完全統計，此前杭州已經有樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等長租公寓企業接連爆發資金鏈危機。

據瞭解， 2019年11月，杭州市住房保障和房產管理局就曾發佈《杭州市住房租賃資金監管辦法》，要求住房租賃企業在銀行設立唯一的租賃資金專用存款帳戶、託管式住房租賃企業須在專戶中凍結部分資金作為風險防控金等。但受疫情影響，為幫助住房租賃企業渡過難關，支持企業復工複產，《杭州市住房租賃資金監管辦法》被延遲實施。

近日，杭州市住房保障和房產管理局下發《關於進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》，明確要求，從今年8月31日起，住房租賃企業向房屋委託出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用租金貸獲得的資金等租賃資金，均應繳入租賃資金專用存款帳戶管理。2020年9月30日前，託管式住房租賃企業對2020年新增委託房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位。

“從9月中旬開始到10月下旬，我們會陸續分階段公佈企業的資金監管帳戶情況以及風險防控金繳交的情況，房東和租客可以通過杭州市住房租賃監管服務平臺來瞭解企業的運營是否符合監管部門的要求。同時，房東、租客也可以通過杭州市住房租賃監管服務平臺，查詢自己的房源是否納入資金監管的範疇。”杭州市住保房管局租賃中心工作人員告訴記者。

監管之下有望加快發展

近些年來，瞄準房屋租賃痛點的長租公寓，獲得了市場、租客和政策的青睞。從房企佈局情況來看，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。

長租領域政策也不斷釋放利好。2016年國務院出臺的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出“支援符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品”。此後，房企通過發行債券等方式融資，促進了長租公寓行業發展。

然而，一些企業卻把好經念歪了，市場中租金變房貸、長收短付等亂象不斷。不少企業在缺乏正常盈利模式的情況下，激進擴張，導致長租公寓領域“雷聲”不斷。

為了促進長租公寓的健康發展，住建部近日發佈的《住房租賃條例（徵求意見稿）》特別強調，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

有業內人士表示，長租公寓行業即將面對最強監管，同時也將迎來發展機遇。“監管有望終結行業中的種種亂象，這就給正常經營的企業創造了更好的環境。”

　　在“715”樓市調控升級之前，深圳已經開始對二手房市場加以監管，市場對於二手房價格引導制度的預期也逐漸升溫。近日，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》公開徵求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，並建立存量商品房價格引導制度。

濱江服務（０３３１６）宣布，公司間接全資附屬公司寧波濱潤，與杭州濱普房地產訂立萬家名城接受函、杭州普特房地產訂立西溪之星接受函，確認在浙江華通拍賣有限公司為轉讓儲藏室及停車位的使用權而舉辦的競標中，寧波濱潤為中標人，以代價人民幣１４０２﹒９８萬元獲得儲藏室及停車位的使用權。有關收購的協議將於２０２０年１０月前後訂立。儲藏室和停車位均位於項目中。
　　
根據萬家名城接受函，寧波濱潤同意以代價人民幣４２９萬元自杭州濱普房地產獲得萬家名城儲藏室及萬家名城停車位的權利；根據西溪之星接受函，寧波濱潤同意以代價人民幣９７３﹒９８萬元自杭州普特房地產獲得西溪之星儲藏室及西溪之星停車位的權利。

寧波濱潤為公司間接全資附屬公司。杭州普特房地產及杭州濱普為濱江控股的附屬公司，而濱江控股由公司的控股股東之一戚金興控制，因此杭州普特房地產及杭州濱普房地產均為本公司關連人士。

發展商趁勢搶客 第三波肺疫以來最熱鬧

新冠肺炎疫情緩和，而上周兩個焦點盤首輪銷售均報捷，多家發展商見勢紛搶推單位吸客。長實（01113）將軍澳日出康城SEA TO SKY醞釀新一輪銷售多時，昨日終落實於周六（26日）發售285伙；新地（00016）天水圍濕地公園路發展項目第3期Wetland Seasons Park（下稱Wetland 3期）連環加推，昨日再加推48伙，並「晒冷」盡推餘下192伙同日發售，Wetland 1期及2期餘貨也全數應市，令集團周六發售單位多達226個，連同萬科香港屯門掃管笏上源、恆地（00012）西營盤藝里坊．2號等樓盤，周六將有多達8盤混戰，共發售726伙，為第三波疫情爆發以來新盤推售最熱鬧的周末。

長實SEA TO SKY推285戶

長實高級營業經理楊桂玲表示，日出康城SEA TO SKY是次推出285伙於周六發售，包括46個4房、189個3房及50個2房單位，以即供付款方法計算，折實平均呎價17459元，折實售價686.8萬至2037萬元。

長實地產投資董事郭子威透露，項目銷售已突破800伙，套現達85.6億元，對銷情滿意，周六將分兩組揀樓，A組認購3房及4房戶的買家可優先揀樓，上限為4伙；B組買家最多可購2伙，周五截票。他說，集團看好該區前景，料加推有5%至10%加價空間。SEA TO SKY提供1422伙，實用面積434至1077方呎，預算2022年2月底入伙。

Wetland 3期加碼 呎價1.39萬

Wetland 3期昨日再加推48伙，以最高18%折扣計算，折實平均呎價13942元，較上一批輕微調升約1%，折實售價501.03萬至1146.75萬元。新地代理總經理胡致遠表示，新一批更多單位擁濕地公園景，雖然平均呎價較高，但仍屬原價加推，並盡推項目餘下192伙於周六發售，當中27個特色戶以招標形式推出。位於濕地公園路9號的Wetland 3期提供318伙，實用面積291至816方呎，預計明年11月底入伙。

胡致遠稱，Wetland 1期及2期尚餘合共34伙，亦全數於周六推出發售，當中15伙以發價單形式推售，部分單位將調整售價，另外19伙以招標方式推出，令周六集團推售單位增至226伙。Wetland 1期及2期昨日更新價單顯示，單位售價加幅由約1%至17.7%。

上源87伙餘貨「晒冷」

萬科香港旗下屯門掃管笏現樓項目上源亦加入戰團，並「晒冷」盡推餘貨搶客。發展商昨日開放Sky Le Pont特色戶及花園複式戶現樓示範單位。萬科香港執行董事周銘禧說，項目至今累售1067伙，套現約70億元，現尚餘57個分層戶及30伙洋房，全數87伙將安排於周六發售，當中14伙以先到先得方式發售，另外73伙則以招標形式推出。

德祥地產（00199）及市區重建局合作的深水埗海珀亦不敢怠慢，昨日發出銷售安排，盡推首張價單50伙於周六進行首輪銷售。是次不設大手組別，每組買家最多可購2伙，周五截票。位於海壇街205號的海珀提供76伙，實用面積262至474方呎，預計今年年底入伙。

九建（00034）旗下西營盤63 Pokfulam昨日新增6宗撻大訂個案，以成交價667.2萬至1695萬元計算，發展商共殺訂599.26萬元。

項目昨日加推3伙，連同3個撻訂單位於周六以先到先得發售6伙。同區藝里坊．2號日前亦已落實於周六進行次輪銷售共72伙，令周六多達8盤推售，涉及726伙，為7月第三波新冠肺炎疫情爆發以來，最多新盤推售的周末。

商廈市道持續疲弱，仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》指出，8月中環甲級寫字樓空置率已飆升至6%，區內招頂租樓面更達52萬方呎，創近18年新高。不過，由於新冠肺炎第三波疫情緩和，8月整體甲級寫字樓租金按月跌幅收窄至1.7%。

該份報告表示，8月整體甲級寫字樓新租賃成交按月上升10%，儘管淨吸納量仍錄得負數，達到負14.75萬方呎（遷出樓面多過遷入樓面），但負吸納量已是今年以來最少，意味8月的租賃表現較過去7個月有所改善。

全港租金月跌幅縮至1.7%

由於整體租賃交投增加，8月租金跌幅較今年上半年緩和，整體甲級寫字樓租金按月下滑1.7%，較今年上半年平均每月挫逾2%，跌幅已收窄。不過，8月中環甲級寫字樓租金跌幅仍為各區之冠，租金按月下滑2.5%。

仲量聯行稱，由於租戶傾向節省成本，中環表現繼續疲弱，空置率已升至6%，為2005年12月以來最高。區內新租賃成交寥寥可數，而招頂租樓面面積持續增加，淨樓面面積約52萬方呎，佔區內甲級寫字樓存量2.2%，為自2002年10月以來首次超過50萬方呎。

上月錄得的租賃成交中，以香港按揭證券有限公司租用觀塘Two Harbour Square兩層半樓面、涉及建築面積約7.3萬方呎最矚目，該公司計劃由上環搬遷往上址。

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）提到，下半年不少企業重新部署對寫字樓樓面的需要，但節約成本依然是首要考慮因素。由於租金回落，鼓勵個別在中環的企業轉租同區質素更佳的寫字樓，預料此趨勢延續至2021年。

土瓜灣首8月共657宗稱冠

近年九龍區陸續有大型住宅屋苑落成，交投活躍之餘，更成為市場焦點及指標。不過，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，據該行的中原樓市片區統計，在九龍52個樓市片區中，今年首8個月成交量最多的5個片區，有3個是位於舊區，其中土瓜灣及太子/旺角2個片區，期內分別有657宗及495宗成交，為九龍區成交量最多的2個片區，跑贏屬新晉屋苑為主的西九龍多個樓市片區。

中原地產結合香港房地產市場需求和成交所呈現的空間分布模式，把香港劃分成172個中原樓市片區，其中九龍佔52個。按今年首8個月成交量排名，九龍區以土瓜灣片區的657宗居首，其次為太子/旺角片區的495宗，大角咀及長沙灣片區分別有432及419宗成交，深水埗/石硤尾片區則有406宗成交。

太子/旺角495買賣居次

黃良昇指出，紅磡區包括海逸、黃埔、土瓜灣、 紅磡及馬頭圍的5個片區中，土瓜灣片區今年8月雖只有53宗成交，較7月的105宗大跌49.5%，但若以今年首8個月計，該片區則有657宗買賣，數量是九龍各片區之冠，佔紅磡區5個片區總成交1406宗的46.7%；去年同期土瓜灣片區的二手成交達745宗，同樣冠絕九龍區。

而太子/旺角片區今年首8個月共錄得495宗買賣，成交量緊隨土瓜灣片區之後；去年同期則有580宗成交，亦是九龍區第二多的片區。

至於新晉豪宅屋苑林立的九龍站片區，今年頭8個月成交僅得147宗，雖較去年同期的113宗回升約30%，但相對2018年首8月的152宗仍低約3.3%。

黃良昇認為，今年首8個月，頭5個成交量最多的九龍樓市片區，位於舊區的佔3個，跑贏新晉屋苑的樓市片區，結果較令人意外。

單幢樓吸引併購 成交活躍

他估計原因是舊區中的樓市片區大多屬樓價1000萬元或以下的單位，可承造高成數按揭，同時因區內不少成交都由當區的「地膽」細代理行促成，成交較少為傳媒報道，所以成交量多亦較少為人知悉。他說，舊區有較多單幢住宅，吸引發展商及投資者進行併購，亦是推動舊區住宅買賣活躍的原因。

至於西九龍區多個住宅片區如九龍站、大角咀及長沙灣等樓市片區，過去一向交投活躍，亦是市場炒家入市的目標，惟自政府連番推出辣招後，這批過去熱賣的屋苑成交量即時變少，轉以自用主導，是交投甚至較舊區的樓市片區失色的主因。

黃良昇估計，較多大型屋苑所在的樓市片區，二手成交量反不及舊區「單枝樓」為主的樓市片區，這情況未來兩個月仍會持續。

雖然疫情緩和，但樓市表現仍然反覆。過去一年先後錄得至少2宗名人買賣的中半山星級豪宅地利根德閣，有3房單位以等同3年前同類貨的售價平賣，低見5980萬元。相反，偶見蝕讓的西九龍御金．國峯卻有「天池屋」成交呎價直逼5萬元關，刷新屋苑二手呎價紀錄。

代理稱，地利根德閣1座高層B室3房單位，實用面積2330方呎，望樓景，原開價6500萬元，後減至6000萬元，最終再略為調整至5980萬元沽出，呎價25665元，成交價除較市價6300萬元低5.1%外，呎價亦屬屋苑今年最平。原業主2009年以3000萬元購入，賬面賺2980萬元或99.3%。

根據資料，今次易手單位樓上高兩層的B室，2017年1月以同一銀碼成交，反映是次單位造價重返3年前。

御金．國峯每呎逼5萬新高

入伙不足兩年的屯門珀御情況更不濟，首錄損手個案。據稱，一個極低層E室開放式單位，實用面積296方呎，連78方呎平台，原開價500萬元，終大幅累劈70萬元或14%，以430萬元轉手，呎價14527元，按原業主2017年一手買入價427.56萬元計，3年賬面僅賺2.44萬元，扣除開支更料蝕約15.62萬元。

相反，御金．國峯樓價彈起，消息透露，7座頂層A室「天池屋」，實用面積1533方呎4房戶，連352方呎平台及1264方呎天台，享海景，早前以8800萬元放售，後減至7600萬元易手，呎造49576元，呎價創屋苑二手新高。據知，原業主為內地客，2012年初動用5676.4萬元入市，逾8年賬面賺1923.6萬元或33.9%。

夾屋悅庭軒3房撲千萬關

夾屋售價更挑戰千萬元屋苑地位，中原地產高級分行經理李浩洋謂，鑽石山悅庭軒2座中層E室3房單位，實用面積657方呎，剛以已補地價998.8萬元易手，呎價15202元，打破去年11月錄得的高位968萬元。原業主2000年以未補地價233.8萬元購入，未計補地價，賬面升值765萬元或3.3倍。

鵬程亞洲 （00936） 今年初以8,590萬元奪得旺角蚊型地，發展商在今年7月向創興銀行 （01111） 融資1.34億元，相當於地價156%，當中1億元為建築費貸款。創興銀行指，完全符合金管局相關監管要求。

該幅地皮是鵬程亞洲旗下鵬程工程管理諮詢有限公司，在今年4月以8,590萬元投得，以最高可建樓面計算，每平方呎樓面地價3,512元，是2004年以來、近16年，政府住宅地首次跌穿4,000元水平。

創興銀行：符金管局要求

據土地註冊處資料顯示，鵬程亞洲在7月份向創興銀行完成建築抵押（Building Mortgage），涉及金額約1.34億元，相當於中標地價的156%。按照文件顯示，當中3,436萬元將會支付地價，相當於地價水平的40%，而其餘1億元則會作為發展成本。

創興銀行發言人指出，一直採取審慎穩健的信貸風險管理，融資項目均完全符合金管局相關的監管要求，包括貸款融資上限為地價成本的40%和建築成本的80%，整體貸款上限為物業完成後預期價值的50%。本行除直接檢視地皮價值外，亦會考慮其他因素，如建築後預期的物業價值，物業市場銷售的狀況等。

同時，確認該融資項目乃完全符合金管局相關監管要求，並在銀行審慎的信用風險承擔範圍內進行，融資比例屬市場的合理水平。

項目面積2,718平方呎，該地盤最高可建樓面為24,461平方呎，地皮位於旺角新填地街及上海街，規定須再拆細為A、B兩個地盤，未必能夠用盡地積比率。