祭出律師見證　專家：可試著討贈品

房屋開價跟底價究竟差多少，是許多購屋民眾心中最大的疑問。為了殺價，花費大量精力與銷售人員一來一往，到處找關係談房價，希望不要當「盤子」，因此有建商打出另類不二價銷售方式，希冀節省彼此刺探房價時間，但是否真的不二價？依舊是民眾最大的疑慮。

殺價是台灣人習慣的購物方式，買菜都要凹支蔥、要個辣椒，更遑論動輒上百萬元、上千萬元的房子了，心想「房價這麼貴，怎麼可以不殺價？」但就有建商要挑戰台灣人的購物習性，打出不二價銷售，甚至有建商為此找來律師見證，提高民眾對建案不二價銷售的信任感。

免與鄰居比價　考驗信任感
新濠建設機構董事長蔡家福表示，會採不二價銷售，主要是想要保障客戶權益，希望每個買方在搬進去新家時，都不用與鄰居互相比較，「有客戶跟左右鄰居打聽『你買了多少、我買了多少？』希望房價不要不一樣、不要買得太貴，甚至造成夫妻吵架，或有客戶會透過關係來跟我講價。」採取不二價銷售，可以很明確的告訴大家：「房價不用談」。

「不二價的輸贏，要做合理的定價策略。」蔡家福指出，如果訂價太高或不合理，CP值不夠，就可能賣不出去，相當具挑戰性，尤其要以身作則，不斷與銷售團隊溝通，因為不僅不能殺價，就連送東西都沒有。

雖說如此，蔡家福也從其他地方幫買方省錢，發揮建商的優勢，如裝潢有設計團隊可以幫忙設計住家，比起買方自己找設計師裝潢，可省下2~3成的費用，另外還幫忙統一採購冷氣，由公司把關、議價，並將安裝標準化，以此方式替買方省錢。

業者所言真假　消費者難辨
蔡家福也分享他的經驗，旗下有建案原本由代銷銷售，因傳統的訂價策略是將底價加上1~2成房價，導致該案變成該區最高價，後來由自己成立銷售團隊，採不二價方式銷售，房價貼近市價，加上今年房市景氣增溫，即便剩下是較大坪數產品，反而順銷，如今已到了銷售尾聲。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，不二價建案最大的優點，就是不用花時間、花精力去殺價，「如果你當盤子，那麼全社區都是盤子」。但缺點是不知業者是不是真的賣不二價，消費者難辨別業者所言真假，所以才有部份業者祭出律師見證。

因為不二價違背國內消費者購屋習慣，所以過去號稱不二價的建案，大多是趨近於不二價、議價空間相對較小，而非真的是死豬價。何世昌建議，民眾若想購買不二價建案，但殺價功力差、價格殺不下來，可從要求送家電、送家具等贈品類著手，或許還有議價空間可談。

報你知 一般開價需來回議價
代銷在接建案時，會以平均單價、建案地段分析、銷售概念等向建商提案，接到建案後，再依照樓層高低、景觀等各項因素定出各戶底價，通常加上1~2成作為表價（開價），買方要花費大量的時間與代銷來回議價，且常見代銷講「買方的開價低於底價，需建商同意」等話術；另外還有「廣告戶」，房價低於其他戶別，通常是格局較差，或有其他缺點的戶別。

不二價建案就是號稱開價就是底價，但通常還是有議價空間，或是贈送家電、家具等方式，等同變相降價。另外車位價格較易是陷阱之一，有些建案會拉高車位價格來折抵房價，讓房價顯得較便宜或與區域價格相當，但事實上民眾還是買到比較貴的房價。

下半年只有旺季沒有淡季

今年房市歷經上沖下洗，第3季上演追高量增的激情後，甫進入第4季，根據永慶、中信、台灣房屋3家房仲業者10月內部交易量統計，除台灣房屋全國月增2成較多外，其他僅月增約2%，不過整體仍較去年大增3成。專家分析雖熱度稍緩，但民眾對走勢仍樂觀，下半年「只有旺季，沒有淡季」。

中古屋10月全國交易量成長最明顯的台灣房屋，較9月增20.4%，與去年同期相比亦大增34.8%；永慶房屋全國交易量月增2%、年增29%；中信房屋月增2.7%、年增35.1%。永慶房屋業管部協理謝志傑表示，9月因連假補班讓銷售日縮減，交易量小幅下修，但交易熱度延續，10月仍旺，月增率再度轉正。

永慶新竹年增62%驚人
再看各都會區表現，永慶含新竹縣市在內的7大都會區交易量，除桃園月減3%外，其餘均成長，以新竹月增9%最多，台北、台南皆月增5%；年增減狀況，除台南僅成長17%外，6都年增率皆逾2成，同樣以新竹成長62%最驚人，桃園年增逾3成，雙北、台中與高雄則年增22~28%間，謝志傑指出，顯見交易持續增溫，且買氣優於去年。

中信台中月增21.8%最多
中信內部交易則是桃園月減0.9%、高雄月減4.3%，其餘4都皆呈月成長，其中台中月增21.8%最多，台南月增15.2%居次。中信房屋總經理張世宗表示，近期台中與台南有許多建設利多，帶動土地和新案銷售，中古屋交易也連帶受惠。但從部分區域交易熱度減緩來看，顯見政府相關單位如金管會、央行、國發會傳出將評估打房的「喊話」確實奏效。

台灣房屋南中桃成交旺
台灣房屋則以台南交易量月增33.9%最多，其次是台中的30.2%，桃園月增22.7%也表現優異。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年受惠股市熱絡，資金豐沛，整體房市買氣旺，自住、置產族群都積極出手，加價幅度略增，物件待售期也縮短，市場交易熱血沸騰。

雖然央行擔心房市過熱提出示警，且不排除透過選擇性信用管制來抑制投資交易，但張世宗根據中信房屋調查指出，民眾對於第4季的房價看法仍屬中性偏多，暫時性的略微降溫有助延續交易後勢，預期年底前將會是溫和穩定的格局。張旭嵐則認為，信用管制對於首購、換屋等自用族群而言影響不大。

但謝志傑指出，10月看屋量較9月成長逾1成，顯示民眾有高度購屋意願，但自住客有購屋預算考量，追價力道薄弱，出價略顯保守；部分屋主則因近期市場打房聲浪再起，對後市看法相對保守，願小幅讓價出脫房產。他提醒，在台海危機、美國大選以及秋冬恐有疫情反撲的疑慮下，民眾危機意識增加，購買房地產信心也下降，顯示民眾在市場不確定性仍高的狀況下，對於房市後市仍需審慎以待。

最新版巴塞爾協定對土地建築融資的資本計提，相對嚴格，如要維持現有風險權數，須符合建照登記為住宅用等三條件。

金管會擬提前採用的不動產授信計提資本規定，跟國內現行規定相比，房貸資本計提要求變寬，但土建融相對變嚴格。

新規定對借款用途用於土地收購、開發及建築的授信案，採100%及150%二種風險權數，符合三條件者，可適用100%，其餘用150%。換言之，要維持現有的100%，就必須符合三條件，否則就可能被拉高到150%。

第一，符合「合格」擔保品六項條件中的第二到第六項，包括評估借款人還款能力及相關作業程序、不動產鑑價應符合要求等。

第二，建照登記是住宅用。第三，土地融資金額小於完工後的鑑估價值50%，即融資比率小於50%；或預售屋合約金額超過完工價值的35%，即預售屋賣超過35%。

士林夜市為台北市最著名的夜市，緊鄰在旁有捷運劍潭站，以及預計明年完工的台北表演藝術中心，是士林的商業核心地區，周邊土地取得不易。「圓山帝寶」位於承德路四段，規劃地上24樓SRC結構建築，還有罕見的空中泳池；「士林一品」則有濃厚的人文歷史，涵蓋市定古蹟，規劃少有的免震建築。

圓山帝寶　坐擁山河美景
士林區以承德路及中山北路2條傳統官道聯外，愛山林建設首推案「圓山帝寶」，位於士林的咽喉口承德大道，規劃24層SRC鋼骨鋼筋混凝土大樓，有山、河及城市景觀，距離捷運劍潭站僅300米，規劃2房24坪、3房27坪、4房41與47坪，開價每坪105萬元起。

規劃空中泳池會所
愛山林建設區主委許茂諺指出，士林不只商業機能、食衣住行育樂發展完善，還有自然環境、科學教育，劍潭山系有大安森林公園5倍大，還有河岸景觀，交通機能活絡，適合移居。

承德路四段可直通台北車站、雙子星特區，該案基地3面臨路外，第4面設人行步道，採用SRC結構搭配CTF柱內灌漿，水泥磅數最高達8000磅，基礎開挖深度幾乎等同於地面高度，耐震度提高到6級。規劃空中泳池，配備包含Low-E玻璃阻絕紫外線、Honeywell過濾系統、長庚生技活水以及隔離PM 2.5紗窗、醫療型全熱交換器，訴求住得健康。

士林一品　少見免震綠建築
東馬建設「士林一品」緊鄰士林市場、士林夜市，有罕見近千坪基地，涵蓋市定古蹟「士林潘宅」，打造古蹟、現代住宅並存的新式建築，採用免震設計，規劃28~57坪2~3+1房，開價每坪90萬元起。

士林近年開發案、大型都更案眾多，如士林再生計劃，有士林紙廠、新光紡織廠改造案，台北表演藝術中心預計明年完工，北士科將帶來大量就業人潮。該案位於大南路、小西街口，東馬建設耗費15年整合都更，周邊有捷運劍潭站、士林站、未來環狀線Y25行政中心站，其中士林站將是台北市首座TOD開發案，預計2023年推出20層共構大樓，有商場、辦公室、飯店等。

隔震墊同陶朱隱園
該案協理崔治正指出，「士林一品」為少見免震建築，在2~3樓間裝設16組美國EPS隔震墊，與信義區豪宅「陶朱隱園」為同一系統，規劃地上21層的銀級綠建築，有約300坪水景花園，3樓還規劃190坪的休閒設施，有健身房、視聽娛樂室、閱覽室等。

遏止預售屋炒房歪風，內政部昨（1）日表示，上周六（31日）已在六縣市、23建案祭出大規模聯合稽查，是近年來首度將預售屋稽查行動提升到中央層級，宣示政府打擊炒作房價的決心。

內政部表示，31日的聯合稽查行動共查獲17案違反定型化契約規定，要求限期改正。
二案疑似廣告不實，尚未取得建照卻誤導消費者或使用紅單，若後續調查屬實，最高可罰2,500萬元。官員表示，後續不排除持續展開聯合稽查，端正市場歪風。

內政部地政司長王成機表示，過去預售屋聯合稽查多僅止於地方層級，這是近年首度拉高到中央層級，由中央、地方共同合作，宣示導正市場交易秩序的決心。

王成機表示，首波聯合稽查前往桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等六縣市，是由地方政府盤點市場狀況並提出23個建案，由中央、地方消保、地政及建管單位，進行聯合稽查，鎖定預售屋未取得建照就銷售、使用紅單、廣告不實、買賣契約是否合規、代銷人員執業是否合法、接待中心是否取得雜項執照等六大面向。

稽查結果發現，23場建案中，有高達17場，其買賣定型化契約存在或多或少程度不等的瑕疵，後續將由縣市政府要求限期改正。其中最嚴重的問題在於交屋保留款，依規定應為房地總價5%，但卻有不少建商僅在契約中給予5萬、3萬，甚至僅1%的保留款，明顯違反規定。

此外依規定，預售屋買賣契約中應記載，若最後交屋時的總面積誤差超過3%，買方可解除契約，但也有部分建案並未在契約中載明，也被揪出錯誤，限期改正。

王成機表示，違反買賣定型化契約部分，將交由縣市政府要求限期改正，也有地方政府如桃園市，在稽查後已當場開單，給予15日改正期，若屆時仍未改正，可依據消保法處3萬到30萬罰鍰；若再次限期改正仍不改，則可罰5萬到50萬元，並可按次處罰。

至於市場關注的「紅單」、廣告不實問題，此次23案中共查獲兩案，疑似未取得建照就誤導消費者或使用紅單，涉及《公平交易法》，最高可重罰2,500萬元，程序較為嚴謹，後續由地方消保官蒐集事證，必要時送公平會調查，再視調查情形祭出罰則。

為扼止炒房亂象，內政部開第一槍！10月31日內政部會同行政院消保處及地方政府，同步就桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等6個縣市、23個建案案場，進行首次跨縣市大規模聯合稽查行動。稽查過程並發現部分案場紅單及交易契約確有違規情事。

內政部政次花敬群強調，「沒人要把房市打趴」，政府的目的是導正市場亂象，政府打房工具很多，現階段市場以安定為主，也不會走向如大陸「限購令」那樣的強硬做法，現階段最適合工具是選擇性信用管制，但各部會能做的會先各自努力。他說，未來若有人檢舉、或狀況惡化，不排除仍有下一波不定期聯合大稽查行動。

花敬群指出，營造產業熱度目前是近1、20年來史上最高，因政府推動危老重建、都更、社宅、台商回台、前瞻基礎建設等五箭齊發，不希望房價炒作飆漲，把相對健康體質打壞，「軟著陸」才是該有的方向。他說，沒有房市炒作，營造產業活絡對總體經濟貢獻度加乘效果可達最高，但若炒作負面力量出現，對總體經濟效果則大打折扣。

這次中央與地方聯合大稽查，主要就六大重點查核，包括：預售屋建案是否在尚未取得建造執照前就擅自銷售；使用購屋預約單（紅單）情形；刊登廣告有無不實或誤導消費者認知；預售屋買賣契約是否符合內政部規定應記載及不得記載事項；代銷人員執業過程是否符合法令規範；接待中心或樣品屋是否取得雜項執照。

花敬群說，這是第一次大規模聯合稽查行動，內政部結合行政院消保處、縣市政府地政、建管與消保官，針對桃園、新竹縣市、台中、台南與高雄等6縣市，聯合稽查23處預售案場，這些案場多有遭人檢舉。

稽查發現，業者未取得建造執照即使用購屋預約單（俗稱紅單），或疑似在廣告上誤導消費者已取得建造執照情形；同時發現買賣契約不符定型化契約規定，例如交屋保留款未依規定載明為房地總價5％、以較低額度3萬或5萬逕與消費者磋商、停車位未載明高度及面積、保固期未從交屋日起算、面積誤差找補未明確記載等違規。

花敬群表示，未來依公平法、不動產經紀業條例、及公寓大廈管理條例，由地方釐清違規事證，輕者要求改正；嚴重如紅單，交公平會深入調查及後續處置。依公寓大廈管理條例58條，預售屋未取得建照不得在市場銷售，最高可罰20萬元；若廣告不實讓買家以為取得建照，依公平法21條最重可裁罰2,500萬元。

根據國發會最新分析，近期全國房價呈現逐漸上漲趨勢，並呈現顯著地區性差異。其中，六都住宅價格指數逐季上升，漲勢呈現北溫南熱，台南市、高雄市、台中市房價上漲趨勢明顯。

房市有多熱？國發會近日提交立法院經委會「房地產市場之研析」書面報告，依住宅價格指數、建築物所有權登記、房價所得比和不動產貸款餘額四項指標，研判房價上漲情形。

國發會指出，台南市、高雄市、台中市等部分地區房價上漲趨勢明顯；房地產交易回復活絡，尤其新北市、台中市及桃園市最為活絡。惟房價所得比小幅變動，不動產貸款餘額也穩定成長。

住宅價格指數方面，內政部公布今年第一季全國及六都住宅價格指數顯示，全國房價指數為104.9，較去年同期上漲3.6％，六都中以台南市、高雄市、台中巿三地較明顯，較去年同期分別上漲5.6％、3.3％及2.7％，北部地區則相對平穩。

依國泰不動產可能成交價指數（新推案價格）及信義房價指數（成屋價格）也呈現上漲趨勢。其中國泰指數今年第2季全國指數為125.22，較去年同期成長9.4％，六都以台南市8.6％、新北市9.6％和台中市20.6％漲幅較高，而北市反較去年同期下滑2.92％。

至於信義指數，第二季上漲幅度較大為高雄7.8％、桃園7.1％、台中4.3％，北市及新北市漲幅相對溫和，分別為1.2％及0.7％。

建物所有權登記方面，內政部指出，今年全國建物買賣移轉登記棟數前二季雖有下滑，但7月動能明顯活絡，累計今年前八月合計件數為200,239棟，年增率2.5％。六都買賣最熱絡仍為新北市、台中市及桃園市，其中，新北市買賣移轉登記件數達全國數的19.5％最高。

房價所得比方面，今年第一季較上季略升至8.62倍，惟相較2018年第二季的9倍，購屋負擔略有下滑。至於不動產貸款餘額，央行公布今年9月統計資料顯示，全國住宅貸款餘額7.81兆元，較去年同期成長7.65％，顯示國內住宅貸款持續穩定成長。

營建股年終拚業績、大進補的入帳高峰來臨！潤隆（1808）、國建（2501）、國揚（2505）、興富發（2542）、遠雄建（5522）近期紛紛衝刺資產處分、或完工交屋的業績，市場預期第四季單季業績可望有亮點。

潤隆9月成功以7.36億元處分台中「NTC國家商貿中心」兩個商場樓層，估計第四季可望認列；法人估計，將可貢獻潤隆EPS約0.19~0.28元。再加上板橋18.75億元「柏克萊公園」，已售逾15億元，高雄總銷29.83億元「悅誠」、台南33.58億元「潤隆（真愛NO.2）」也將完工，市場預期第四季業績可望衝高。

國揚今年處分「大南港案土地」大豐收，挹注上半年EPS大幅跳升至6.53元；累計前三季營收已達108億元，躋身「百億營收俱樂部」之列，創下歷年同期新高。

國揚第四季還有總銷30億元「南方莊園」、22億元「翡翠森林-金澤區」兩大案完工交屋，營運持續看旺。依減資後公司股本38億元推估，單季EPS有機會拚到2.5~2.6元，全年獲利大躍進。

營建股「營收王」興富發9月後已明顯好轉，在台中總銷36.59億「博識」的完工入帳下，單月營收攀升二倍至45.09億元，累計前三季營收達178.15億元，第四季還將持續交屋認列。

法人估計，興富發今年若四筆新案順利交屋入帳，再加上目前房市買氣順銷、去化穩定，第四季可望衝上單季最高；再加上每年還會有轉投資的潤隆、及子公司齊裕等，貢獻母公司興富發的營收和獲利，全年業績可望優於去年。另外，遠雄建前三季營收達170.49億元，緊追興富發之後，年成長16.27％。

由於今年房市買氣回溫、新成屋穩定去化，加上第四季有100％完銷、總銷40億元的「遠雄之星6」，已售近九成、總銷18億元「遠雄新苑」完工交屋，法人估計，單季業績將再衝高，全年營運明顯優於去年。

近年桃園房價在相對低基期，加上區域建設多，吸引雙北市民眾「輕移民」到桃園。房產專家表示，中壢體育園區在都市計畫審議通過前後房價漲幅超過三成，且房價還在1字頭，加上未來還有綠線捷運延伸中壢案等交通建設利多，可望持續吸引自住買盤進駐。

近年桃園房市買氣熱，除了青埔、中路特區等熱門重劃區外，中壢體育園區也是另一個建設開發熱區。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，中壢運動公園（中壢體育園區）區段徵收案位在中壢後站，涵蓋範圍包括環中東路至龍慈路、龍岡路至中山東路等地，面積約72.97公頃。

中壢體育園區開發案目前周邊主要房市交易熱區，包括中壢後站的環中東路一帶、中山東路家樂褔商圈、龍岡商圈、創新技術學院商圈。

據實價登錄網資料顯示，2012年中壢體育園區開發案審議通過前，區域周邊十年內房屋每坪成交價僅10萬~14萬元區間，十至20年甚至20年以上老屋每坪成交價10萬元有找。

不過2013年開發案審議通過後，房價攀升，其中又屋齡愈高、漲幅愈大，以三年內新屋來說，每坪成交價從14.5萬元漲至15.8萬元，年漲幅約9%，不過三年以上的中古屋漲幅在二成以上。

今年這樣的情況更是明顯，三年內新屋每坪成交價達20.1萬元，與開發案審議通過前房價相比漲幅達35.4%，三至十年、十至20年、20年以上的房屋每坪成交價分別達16.1萬、14.9萬、13.2萬元，年漲幅各達四成起跳。

江怡慧分析，中壢體育園區開發案周邊房價會出現屋齡愈老、漲幅愈大的情形，主因是老屋總價相對中壢市區負擔較輕，以屋齡20年以上的三房含車位產品來說，總價僅500萬~600萬元，因此有不少租屋族轉租為買，成為購買老屋主力買方。

江怡慧指出，中壢體育園區開發案除周邊房價相對低基期外，區域還有不少建設利多，像是綠線捷運延伸中壢案、龍慈路打通至台66線，以及中山東路和龍岡路拓寬工程，又以綠線捷運延伸中壢案最受矚目，全案在中壢共設有五個車站，透過捷運貫穿，活絡北桃園與南桃園發展，大幅縮短兩地交通時間。

台灣房屋中壢體育園區店店長蕭富友表示，中壢體育園區周邊住宅因仍屬1字頭房價區，相對吸引購屋者，目前區域交易重點路段以環中東路、中山東路、龍岡路與龍慈路等為主，每坪成交價落在16萬~20萬元間，以三房含車位產品為區域銷售主力。

區域屋齡三年內住宅產品，平均每坪成交價18萬~23萬元，主力銷售坪數在35~45坪，總價1,000萬~1,200萬元最熱銷；屋齡十年內平均每坪成交價15萬~18.5萬元，總價在800萬~1,000萬元。

蕭富友說，中壢體育園區開發案鄰近健行科大、中原大學與創新技術學院，且距龍岡不遠，該區多為軍團或部隊重要基地，再加上眷村人口眾多，區域內有不少軍公教人員至此購屋。

國內不動產授信資本計提規定將有重大變革，金管會擬提早採用國際新規定，做好準備的銀行年底前就可率先適用，新規對房貸、建築融資都有重大影響，對銀行是一大利多，資本適足率可提高，減緩增資壓力，對高成數房貸也有抑制效果。

根據金管會5月底資料，至少已有中信、富邦及國泰世華等三家銀行，系統、資料庫分析已做好準備，有機會先採用。

最新版巴塞爾協定對不動產授信資本計提有重大變化，新規2023年上路，國內原規劃今年第3季採用，因疫情延至明年6月，近來業者爭取下，金管會研議提早至年底上路。金管會主委黃天牧日前在立法院答詢時透露，系統已建構完成的銀行，不排除年底就可適用。

官員表示，現行不動產授信計提資本的風險權數，分成自用35%、非自用75%；國際新規定則是，依房貸成數計算風險權數（LTV法），對風險掌握更加精細。

以住宅貸款為例，自用風險權數依序是20%（貸款成數低於五成）、25%（五到六成）、30%（六到八成）、40%（八到九成） 、50%（九到十成）、70%（十成以上）；非自用是30%、35%、45%、60%、75%、105%。

風險權數愈低，計算出資本適足率就愈高，銀行資本成本降低，可減少增資壓力，國內銀行多希望能儘快採用國際新規定。

根據中央銀行資料，今年第2季止，國內房貸平均貸款成數七成一，以住宅房貸為例，新規定自用型適用30%（六到八成），低於目前35%；非自用型可適用45%（六到八成），遠低於目前75%，對大部分銀行有利。

官員表示，不止房貸，土地建築融資計提資本規定也大幅變動，整體而言，銀行資本適足率可以提高。

業者表示，新規定可避免銀行承作高成數房貸，因成數愈高，銀行計提資本愈多，相對不利。

至於對房市間接影響，業者表示，房市變數多，包括市場資金、不動產授信有30%上限，影響如何尚待進一步觀察。

近日，中梁地產在陷入塌方式貪腐問題後，又爆發了信託違約風波。

7月24日，中梁控股在微信公眾號“廉潔中梁”發佈反腐公告，稱近期查實河南某公司董事長張昕（安徽任職期間）、江西某公司行銷負責人聶甯、廣西某公司下設行銷管道負責人梁博等人，利用職務便利收受供應商賄賂，被分別移送屬地司法機關處理。

剛剛處理完這一內部貪腐後，中梁又被投資人舉報信託產品延期。

7月31日，據多個投資人反映，其購買的萬向信託發行的中梁地產基金8號集合信託計畫延期了，根據信託公司的公告，受託人擬延長各期優先順序II類信託單位期限，到期日預期為2021年7月31日。

根據投資人提供的資料，該信託計畫規模7.6億，分為優先順序I類、優先順序II類和劣後級（中梁地產指定主體以債權認購），其中本次優先II級募集1億元，預期收益8.2%-9%，並附帶一定浮動收益，資金用於向杭州正悅實業有限公司發放專案並購貸款及權益類投資款。

風控措施：

1、保證擔保。蘇州工業園區華成房地產開發有限公司及實際控制人楊劍提供最高額保證擔保；蘇州工業園區華成房地產開發有限公司為中梁地產頂層控股平臺。

2、股權質押。浙江中悅梁商置業有限公司以其持有的福建家景置業有限公司（專案公司）全部股權質押。

3、土地抵押。福建家景置業有限公司以其名下土地，進行分階段抵押，對應動態抵押率（貸款餘額/ 抵押物價值）不超過 70%，抵押物價值合計 9.15 億元。

今天（8月1日），針對這一風波，中梁地產回應稱，公司正常履約且資金充裕。萬向信託也進行了情況說明，表示股權性質的權益投資，因項目去化尚未達到約定比例，對部分權益進行延期，延期安排符合信託檔約定。

雖然中梁否認了違約，但這次事件依然暴露出了中梁過度依賴高息信託融資的問題。

中梁超半數融資來自高利率信託和資管產品

成立於1993年的中梁控股發跡於溫州，被稱為浙江三四線城市的“小霸王”。在迅速實現規模擴張過程中，中梁控股的銷售額從百餘億猛衝到逾千億。與業績暴增相始終的是中梁地產不斷疊加的杠杆魔力，中梁地產的資本化利息在三年間從1.47億元暴增至13.81億元，暴漲9倍，遠超銷售額增幅。

高成本的信託是中梁地產非常重要的融資管道之一。事實上，中梁控股對信託融資的依賴，直接導致公司銷售毛利率偏低。2016至2018年末中梁控股的毛利率分別為21.1%、20.4%、22.9%，2019年末，這一數值增至23.3%，仍低於上市房企30%的毛利率均值。

業內評論認為，中梁除了高成本的信託融資管道，還包括銀行開發貸、資產證券化、私募等也都存在成本，毛利率低意味著利潤會被這些金融市場的工具吞噬。

中梁控股的招股書中顯示，中梁控股58%的借款來自於信託和資管產品。

上市前的招股書顯示截至2018年末，共有109筆尚未償還的借款，融資成本超過10%的有88筆。截至2019年3月末，借款餘額達123億元，其中最高利率達18.5%，普遍融資成本在12-13%之間。

中梁地產合作的信託公司有很多，基本上做地產業務的信託公司都曾為中梁地產提供過信託融資。

其中，萬向信託和中梁地產合作較為密切。在中梁地產上市前一年，萬向信託2018年4月-12月，在短短9個月時間內，一共為中梁控股輸血12次。

中梁地產從萬向信託獲取融資的成本，主要在9.5%-14%之間。其中，年利率最高的一筆在2018年11月20日發生，融資金額為11億元。

高周轉模式導致安全事故頻繁

中梁在業內有著“小碧桂園”之稱，除了和碧桂園一樣專注於三四線城市的戰略外，也有著碧桂園一樣的高周轉模式。

中梁內部人士透露拿地後奉行的是“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。與碧桂園如出一轍。

在言必論“高增長”，行必踐“高周轉”，以效率換現金的過程中，也伴隨著諸多爭議和質疑。

為了給員工打雞血，中梁建立了“事業合夥”、“成就共用”、“員工跟投”、“專項激勵”和“費用包乾”等多層級激勵體系。此前業內誕生出的一些奇葩事情就出自中梁：

人力招聘“要醜女，不要美女”；項目公司“只要幹不死，就往死裡幹”和“要麼交圖紙，要麼交屍體”的標語；安全事故層出不窮，包括江蘇徐州、河南信陽、安徽蚌埠等地，其中以中梁徐州專案最為嚴重，還被中梁以“風險因素之一”寫進招股書。

如此高速周轉之下，安全事故頻發。今年以來，中梁爆發多起致人死亡的安全事故。2020年5月3日上午11時許，蕪湖縣中梁•龍璽台16-2#樓工程，一安裝工人在吊籃安裝過程中不慎從屋面墜落受傷，經搶救無效死亡。

2020年4月28日下午，合肥市美好花園項目發生一起生產安全事故，造成1人死亡。項目建設單位合肥中梁築信置業有限公司股東為安徽中梁萬築置業有限公司與金鵬地產集團（滁州）有限公司，前者控股55%，後者占股45%。

之前，中梁地產集團江蘇徐州一項目曾牽涉幾起人命官司，在建工地發生施工平臺滑塌，造成5死1傷的悲劇。主要負責人中梁滬蘇區域總裁王衛祥去年8月底失聯。

隨後，中梁地產徐州旭鑫公司被爆出賄賂房管局，徐州市房管局原服務中心科長張堃被移送司法機關處理。中梁江蘇區集聯盟管理——中心行銷管理部總監董某，中心管理行銷部總監邵某，因受賄被中梁作開除處分，

近年來，中梁旗下項目曝出的問題，幾乎涉及到房地產維權的方方面面。

2020年6月，贛州市中梁南山院業主，譴責中梁地產股份公司在社區建造中虛假宣傳、偷工減料、以次充好、低價劣質以及對待業主態度惡劣。

2017年至2020年，九江中梁首府因為虛假開盤被整頓、房屋眾多品質問題、學位問題，被業主多次維權。

2019年，號稱精品工程頂尖豪宅——長沙市甯鄉中梁首府，被千余戶業主投訴安全、品質、違反合同、虛假宣傳等66項問題。

2018年10月，鹽城中梁聚龍首府業主，因房屋實際層高和陽臺寬度均較承諾有所“縮水”而集體維權。據《現代快報》報導，維權現場，工作人員與業主發生肢體衝突。事後，某女銷售員還在朋友圈以侮辱性字眼和配圖謾駡業主。

2018年12月，張家港中梁壹號院專案大門前，業主就房屋設計結構缺陷和停車位元不合理收費等問題聚集聲討。

也是2018年12月，紹興中梁贊成悅賢府，業主因為房屋還未交付就出現開裂、滲漏等問題憤慨不已。

2018年11月，溫州中梁壹號院大批業主到中梁辦公樓下，就交付後廚房實際面積比宣傳冊標注縮減1/3，涉嫌銷售欺詐問題要說法。

各地方網路論壇上，關於中梁的指摘更多。台州專案被業主曝光虛假宣傳、貨不對版；里安專案被業主發帖吐槽霸王條款；余姚項目涉嫌將收取的存抵認籌金翻臉作“團購服務費”；溫州專案因廣告宣傳與事實不符被當地監管部門行政處罰等等。

除上述各地，常州、信陽、宣城、蚌埠等三四線城市，中梁的樓盤也都出現了類似情況。

10月28日下午，網易房產成都頻道發佈了一則名為“綠地，請付款”的文章，其中內容顯示，成都智取文化傳播有限公司委託四川嘉世律師事務所，向綠地集團西南事業部公開催討廣告款。事實上，相關項目自建設之初就糾紛不斷。

10月28日下午，網易房產成都頻道發佈了一則名為“綠地，請付款”的文章，文章顯示，成都智取文化傳播有限公司委託四川嘉世律師事務所，向綠地集團西南事業部公開催討廣告款。

成都智取方面表示，付款條件早已成就，但綠地集團方面在收到資料後至今半年有餘並未支付任何對價，文章附上了由四川嘉世律師事務所出具的兩封律師函。

雷達財經注意到，文章中所涉及的兩家綠地集團方面公司均涉及多起訴訟，其中貴陽新裡城項目自建設之初就糾紛不斷。近兩年，綠地集團多個專案因虛假宣傳、工程品質不合格等連續被業主投訴、舉報。

值得的一提的是，截至2020年第三季度，公司總負債仍超萬億，三條紅線全踩。

綠地被公開催債

在催款文章中，成都智取提到，2019年3月22日，公司曾與綠地集團西南事業部旗下的綠地集團（貴陽白雲）房地產開發有限公司和綠地集團（貴陽綠貴）房地產開發有限公司簽署服務合同，約定成都智取在3月22日-6月22日間分別為貴陽國際花都項目、新裡城項目的微信公眾號提供定制系統使用及專業配套服務。

但成都智取在約定時間內完成合同義務，並向有關公司提交工作總結及等額的正式發票後，卻未在長達半年多的時間裡收到任何對價。


四川嘉世律師事務所方面出具的律師函顯示，該行為已構成違約，成都智取要求2020年10月30日前一次性支付欠付的服務款項。

天眼查顯示，成都智取成立於2016年，公司經營範圍包括企業行銷策劃；設計、製作、代理、發佈廣告；公關、會議、展覽展示服務等。而貴陽白雲和貴陽綠貴兩家公司在股權穿透後則由綠地控股(6.190, 0.09, 1.48%)集團有限公司100%控股。

雷達財經根據天眼查提供的聯繫方式嘗試致電，成都智取，成都智取工作人員表示自己不熟悉這方面業務的情況，會將此事告知相關負責人員，有需要將回電。

貴陽白雲、貴陽綠貴和綠地集團（貴陽）置業三家公司共用一個座機電話，雷達財經致電後，工作人員表示自己是綠地集團貴陽辦公室的前臺，不清楚另外兩家公司情況。

值得一提的是，貴陽白雲成立於2011年，至今共243次被法院列為被執行人，僅今年就有39次，年內累計執行標的342.51萬元。公司2019年6月曾因房屋拆遷安置補償問題被貴陽市中級人民法院判決執行標的1.1億元。

此外，公司在今年內還涉及67起法律訴訟，並有78個開庭公告。其中案由多為商品房銷售合同糾紛，但也不乏與策劃、傳媒公司的委託合同、廣告合同糾紛。


貴陽綠貴則成立於2017年，歷史上6次被法院列為被執行人，其中5次發生在今年，年內累計執行標的127.67萬元，公司同樣涉及其他服務合同、廣告合同類糾紛。

另外，貴陽綠貴的法定代表人錢偉華曾於今年年初被限制消費，原因即為公司未按執行通知書指定的期間履行給付義務。彼時錢偉華也是貴陽白雲的法定代表人和負責人，其於今年4月才被趙飛翔頂替，而後者任職僅4個月就再次被公司目前的執董王瑞所替代。

據媒體報導，貴陽白雲、貴陽綠貴員工表示，與成都智取的糾紛已經解決，約定的金額也支付了，之後成都智取還需要提供充分的資料。

不過，四川嘉世律師事務所則透露，貴陽白雲、貴陽綠貴的欠付款項是在報導公開後才支付的，而且第一筆款項只有總欠款的三分之一，後續雙方還要進一步核實兩合同牽涉的總金額，目前剩餘欠款還未到確定的支付時間。


多個開發項目捲入糾紛

事實上，前述新里程項目自建設之初就糾紛不斷。

公開資料顯示，該專案初始資金主要來源於股東借款，2017年8月，股東北京紫宸與貴鋁華頤曾分別向貴陽綠貴提供借款4764.06萬元及2382.03萬元。另據中國裁判文書網，該項目涉及項目開發商拖欠廣告費用的法律訴訟就有三起。專案施工方重慶一建曾於2019年5月被法院凍結銀行存款或在貴陽綠貴的逾1100萬元應收工程款。


今年8月還有市民反映稱，本應在8月底交付的綠地新裡城A區房子已處於停工狀態長達一年有餘，彼時房屋的主體結構還沒封頂。經當地區政府核查，停工原因系重慶一建因經營原因要求與綠地集團解除合同，解除後需對項目進行重新招標並辦理施工許可證，而此舉將延長專案的復工時間。

雷達財經以業主身份致電綠地新裡城銷售，對方坦言專案確實經歷了一次延期交付，本應在8月交付的房產因疫情延後至11月，但目前看來需要明年4月才能完工，目前A區已經重新開始動工。

這只是近兩年綠地集團開發地產糾紛一個縮影。

2019年，綠地集團陸續被爆出“武漢綠地國際理想城項目女業主坐在新房中痛哭”，“綠地長沙強制要求其員工買房”。

今年7月，山東濟南市市中區市監局陸續接到50多名消費者投訴舉報濟南市綠地國際城項目存在虛假宣傳的行為。

據央視報導，該專案開發商為濟南泉景文卓置業有限公司，該公司先後取得濟南市市中區文莊片區三個地塊的土地使用權，並將其分別以“牡丹明都”“百花明都”“佳荷明都”的名稱對外銷售，作為“綠地國際城”項目的組成部分。

在經營過程中，公司以網站、微信公眾號、印刷品廣告、微信聊天等形式，宣傳綠地國際城項目有“千畝”的建設規模；該片區規劃初中為實驗（初中）或者育英（中學）；片區規劃建設三級甲等醫院；專案周邊有“M5”輕軌線經過。

然而實際情況則是，該專案建設規模未達到“千畝”；教育主管部門也沒簽下在片區建設中學的協議；醫院確實有，但不一定是“三甲”；濟南軌道交通M5線的具體建設計畫還沒出。

天眼查資訊顯示，濟南泉景文卓置業有限公司由山東綠地泉控股集團股份有限公司全資持股，而後者的大股東則是綠地控股。

最終，該公司因虛假宣傳，被濟南市市中區市場監管局依法處以200萬元罰款。根據《反不正當競爭法》第八條和第二十條內容，200萬元或為頂格處罰。作為對比，不久前曾因造假地鐵站牌進行虛假宣傳的濟南寶能城收到的罰款為49萬元。

國慶過後，有武漢漢南綠地城業主反映，收房時發現瓷磚是用雙面膠貼上去的，手指一摳，整塊掉落。


此外，還有武漢綠地中心城業主稱，房子在尚未解決消防設施未完工、電梯頂燈裸露在外、多戶陽臺漏水、中央空調無法正常運轉、牆面不平、踢腳線未打膠、甲醛嚴重超標等問題時開始了交付。該專案曾於2019年10月被承建方中建三局出示“催款單”，有業內人士分析稱，中建三局不願意再墊資背後，是因為武漢綠地中心的建成時間不斷延期，拉高了他們的成本。

10月28日，人民網(16.720, -0.79, -4.51%)江蘇頻道報導稱，有身在徐州的業主向江蘇交通廣播網反映，2018年購買的綠地集團開發的陸港小鎮綠溪華庭社區，合同約定今年5月30日交房，但開發商藉口疫情影響，將交房時間推遲到9月30日，且至今仍不交房，對業主一再敷衍。

該專案負責人戚經理雖表示預計明年春節前該樓盤能夠交付，但始終未對業主們關心的違約金給付問題給予明確回復。

如今，微博中關於綠地集團仍有來自銀川、大同、西安等多地業主的控訴，而在黑貓投訴平臺中，涉及綠地集團的43條投訴的投訴時間均分佈在近兩年，更有31條是在今年發出的，投訴內容多為虛假宣傳、延期交房、無法退款等。



負債超萬億連踩三條紅線

綠地被催債背後，公司負債居高不下。

2015年後，綠地控股的資產負債率高居不下，2016-2019年分別為89.43%、88.99%、89.49%和88.53%。年報顯示，綠地控股的有息負債不斷攀升，至2019年已達2937.43億元，其中短期借款296.85億元、一年內到期的非流動性負債868.84億元，兩項合計占比已接近40%。

據媒體報導，2019年綠地控股剔除預收賬款後負債率為82.81%，是當年營收超千億的A股上市房企中，唯一一家剔除預收賬款後資產負債率仍然超過80%的房企。此外，2019年營收過千億的房企，僅有一家連續五年淨負債率都在100%以上，亦為綠地控股。

2019年年底，綠地控股累計負債達到1.01萬億元，然而這並不能阻止公司繼續大舉擴張的腳步。

10月26日晚綠地控股發佈的三季報顯示，前三季度，綠地累計獲取項目77個，權益土地面積約1053.30萬平米，與去年同期相比雖然減少了5個項目，但考慮到疫情的影響，綠地的拿地節奏並未明顯減緩。

與此同時，綠地的營收增速卻有所減緩。2020年前三季度綠地控股營收3209億元，同比增長9%，其中房地產主業和基建產業分別實現營收1446億元、1472億元，同比增長15%、6%，這一資料相較去年同期三項26%、21%和38%的增長率略有遜色。

今年“三道紅線”的政策，讓房企的負債和現金流備受矚目。據悉，在8月住建部和央行聯合召開的重點房企座談會中，劃定地產企業三道紅線：剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

2019年年報顯示，綠地控股淨負債率156%、剔除預收款後的資產負債率83%、現金短債比0.76，三條紅線全踩。

截至2020年9月底，綠地控股經營活動產生的現金流量淨額同比下滑45.17%，投資活動產生的現金流量淨額持續為負，總負債達1.03萬億。前述三項指標為183%、82.4%和0.69，仍然全踩三道紅線。

即使在雙節助力下，10月份的房企銷售仍走向轉冷態勢。

10月31日晚間，克爾瑞發佈《2020年1-10月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，顯示10月份TOP100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，環比下降3.9%。從銷售增長的趨勢來看，單月銷售操盤金額同比增幅在8月份達到30.7%的頂峰值後便開始回落，9月份落至29.0%，10月份更降至25.2%，已低於7月份的增幅水準。

企業間的分化仍在加劇。受益於雙節的行銷發力，一些房企的業績規模在10月份實現了顯著的提速。在TOP10房企中，僅碧桂園（02007.HK）和綠地控股（600606.SH）出現單月同比下降，萬科（000002.SZ）、保利發展（600048.SH）、世茂集團（00813.HK）和招商蛇口（001979.SZ）的同比增幅均超過20%，其中招商蛇口的同比增幅高達52.8%。

在格局穩定的前五名房企中，各家銷售的提升節奏也出現差異。第二名恆大（03333.HK）與第三名萬科的操盤金額差距從前8個月的128.1億元，到前9個月的402.7億元，再到前10個月的865億元，金額差距逐漸拉開。雙節期間，恆大通過高力度的折扣銷售持續發力行銷端，效果顯著，“十一”期間的銷售額約為600億元，10月單月的全口徑銷售金額為1006億元，接近萬科的2倍。根據恆大的公告資訊，“十一”假期收尾時，恆大已完成全年銷售目標的91.1%。

融創中國（01918.HK）在8月份超越保利發展成為操盤榜第四位後，也在逐漸強化這一優勢地位，操盤金額差距從逾100億元擴大至近400億元。

同時，身處金字塔尖的房企和塔尖之下的房企處境也截然不同。4家龍頭房企的銷售金額環比增長3.2%，而其餘百強房企的銷售金額則環比下降6.1%。TOP10房企的操盤金額門檻再度提高，較去年同期提升近12%。頭部房企的競爭優勢愈發凸顯。

銷售降溫也意味著市場觀望情緒漸強。克爾瑞資料顯示，30個重點監測城市商品住宅累計成交面積環比減少7%，其中一線城市環比減少21%。根據貝殼研究院發佈的統計資料，10月份一線、二線、三四線城市的新房成交套數分別同比下降2.8%、8.4%、6.8%。66個城市在10月份的新房合計成交套數環比下降13.7%，成交面積環比下降12.9%。

在樓市持續轉冷的背景下，業內對於年底市場的表現流露出不樂觀的情緒。58安居客房產研究院分院院長張波預計，由於金融側收緊力度增強，未來兩個月樓市的整體熱度將有所降溫。克爾瑞研究中心同樣表示，年底房地產市場仍不容樂觀，即使成交回升，也將在有限幅度內。這對於處於年底銷售衝擊階段的房企而言，將是更大的去化壓力。

房價方面，北京二手房也是穩中有降。

國慶假期日均成交量同比超8成、經紀人總帶看量突破5萬次的火熱景象，給市場一種北京二手房市場自二季度以來的反彈仿佛要一直延伸到四季度的感覺。

不過黃金周長假後，部分房源開始出現價格鬆動跡象，同時掛牌量則穩步增長，再結合一季度需求延遲釋放、網簽資料滯後等因素，總體可判斷這場反彈更像是市場緩慢復蘇中的小週期，而至四季度將逐漸恢復平穩。

二手房回暖 新房冷熱不均

就北京整體來看，一季度可用“慘不忍睹”來形容。我愛我家研究院資料顯示，今年一季度北京二手住宅網簽量僅22231套，創2012年一季度以來的新低，而從今年二季度開始，市場迎來強勢反彈，二手住宅網簽量環比一季度增長132.6%。增長態勢持續到三季度，環比增長6.6%，網簽量達49671套。

拆分到單月來看，今年5月至9月北京市二手住宅網簽量均維持在1.6萬套以上，其中9月為今年內第二次突破1.7萬套，略低於6月。

合碩機構首席分析師郭毅認為，前三季度的交易量顯示北京二手房市場非常活躍。一般而言，單月成交量能夠保持在1.5-1.6萬套左右，就足以說明北京整體銷售市場處在交易活躍期，“單月突破1.2萬套就可判斷為市場進入穩中向上的狀態，超過1.5萬套則可視為市場進入回暖週期。”

而另一端的新房市場則呈現冷熱不均的態勢。儘管中原地產的統計資料顯示，自今年4月以來，北京新建住宅市場每個月的成交量均創下此前一年的新高，直至9月才屈居第二，僅次於今年8月，不過從地區來看，仍有部分專案銷售堪憂。根據北京市住建委公示的資訊，此類專案多集中在亦莊新城、青龍湖以及門頭溝、順義等地區，開盤距今已超過1年，但仍有大量戶型在售。

郭毅表示，此前這些地區供應量較大造成了區域內供大於求的現象比較嚴重，另外其地理位置及相關配套也不算優越，因此對購房人的吸引力不大。而相對偏高的價格也把購房人群推向了二手房市場。

區域分化 回龍觀、望京、雙井榮登TOP3

當然，有地區波瀾不驚，就有地區格外火熱。

在貝殼研究院統計的資料中，不久前的國慶假期北京二手住宅成交量超過去年同期的80%，同時經紀人總帶看量突破5萬次，居全國之首，遠超去年的2.96萬次。回龍觀、望京、雙井榮登帶看熱度TOP3。

郭毅分析認為，這三個片區的共同點為均是早期房地產開發比較集中的板塊，因此本身就有龐大的二手房房源基數。同時這幾個板塊的二手房房齡基本都在15-20年之間，房齡較新的也在10年以上，其業主大部分都面臨家庭結構的改變以及家庭人口的增長，十幾年前的住宅產品已不能滿足他們對於居住品質的需求。此外當下新房市場整體的產品品質有了較大幅度提升，又在客觀上推動著老房業主升級換代的需求，所以這幾個地區就能釋放更多房源，交易活躍度也更高。

從大區域來看，今年前三季度二手房交易成交量最高的仍是朝陽區，超出榜眼的海澱一倍之多，同時與昌平、豐台包攬北京市前四名，而其他區前九月簽約量則不足1萬套。

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資料來自北京住建委存量房網上簽約統計

不過僅看9月單月，這股從4月開始的反彈勢頭已經回落。儘管簽單量最多的仍是朝陽區、海澱區次之，但從環比資料來看，大部分區域都有所下滑，僅東城區、西城區環比出現增長，其中西城區環比增長41.67%，增幅較大，但單月簽單量仍低於4月和6月，不及5月大熱時的一半。

反彈勢頭早已回落

實際上，整個10月份的成交量相較之前也已出現回落跡象。

儘管這個10月還未結束，但據郭毅觀察，“10月（二手房成交量）已經是下降的狀態”。同時貝殼研究院的資料也顯示，從本月第3周（10.12-10.18）開始，北京二手房成交量環比減少了4.83%。

而更真實的回落其實更早。因為網簽量具有滯後性，從成交量來看雖然三季度仍是小幅增長趨勢，但根據我愛我家北京區域的交易資料，在實際簽單量上，三季度較二季度已經下滑了12.35%。這意味著市場較二季度已有所降溫，不過其中也有北京6月疫情二次反彈的影響。

此外房價方面，北京二手房也是穩中有降。觀察貝殼找房平臺上掛出的房源，大多數在進入十月中旬以後又有過降價行為。據諸葛找房監測，今年二手房掛牌均價在第23周往後一直呈波動下降趨勢。

貝殼找房平臺內某房源進入10月先後降價13萬元

此前受疫情影響一季度需求被推遲，至二季度市場成交暴增，形成一個遲來的“小陽春”，同時新房市場的促銷行為又令部分購房人賣舊意願增加，帶動了房源釋放。供需兩個層面擠壓帶火了北京二手房市場，而回到當下，郭毅提到北京新房市場上還有6萬多套庫存，而且價格水準受開發商加快業績銷售的影響已達到低點，新房市場量漲價跌，二手房市場則會受此帶動下行。

而除了價格出現鬆動外，掛牌房源量充足也是進入10月後北京二手房市場顯著的特點。根據諸葛找房的最新資料，10月28日北京又掛出了1152套二手房房源，相比昨日繼續上漲0.07%。截至當日，北京市共有211844套掛牌二手房待售，按照回暖期間每月1.6萬套的去化速度估計，還需要13個月才能銷售完畢，未來隨著二手房市場流通房源持續增多，將逐步形成整體庫存上升、周轉率下降的環境，加之購房貸款利率觸底後或隨銀行資金成本上升而小幅走高的可能，對賣房人而言，脫手舊房的好時機已經過去。

因此郭毅判斷，二季度的這次回暖只是市場緩慢復蘇中的小週期，並且受新房量漲價跌、二手房持續釋放的影響，今年剩餘四季度也將延續10月份穩中回落的趨勢。

內地傳媒報道，中國指數研究院、克而瑞、億翰智庫等多家機構發布1月至10月房地產企業銷售業績百強榜單，當中龍頭公司優勢依然突出，但百強單月銷售業績整體下滑，第四季房企銷售仍受壓。

中指院數據顯示，1月至10月銷售額超千億元（人民幣．下同）的房企共有26家，較去年同期增加1家，百億元以上房企147家；百強房企權益銷售額均值為746.8億元，10月單月銷售額按年平均增長24.8%。

根據克而瑞統計，保利、綠城（03900）、世茂（00813）、招商、金茂（00817）、龍光（03380）等房企銷售表現較突出，10月業績規模按年升幅顯著。

22城賣地收入逾500億

踏入第四季，在人行主導推出「三條紅線」（扣除預收款後資產負債比例高於70%、淨負債率100%以上、現金兌短債比率低於1倍）的高壓下，各大房企融資規模、路徑等受到嚴重制約，於是加大行銷力度，開啟搶收模式。據億翰智庫統計，截至10月底，已有房企成功實現全年合約銷售目標的90%，多家公司業績目標完成率達80%。其中，恆大（03333）、越秀地產（00123）、金茂3家目標完成率達90%以上，共11家房企完成率超過85%。

此外，中原地產研究中心統計數據顯示，今年截至10月26日止，全國有超過22個城市土地出讓金累計收入超過500億元，刷新歷史紀錄。當中，上海、杭州的土地出讓金收入累計已逾2000億元，廣州、北京、南京等7個城市也超越1000億元。業內人士表示，目前部分城市一些土地價格已經達到歷史高點。

“三道紅線”將給房地產行業帶來廣泛而深遠的影響，包括拿地、開發、經營模式以及行業格局等，在這之下，房地產企業要如何轉型？前路在何方？在10月30日由全聯房地產商會攜手慕尼黑博覽集團等共同舉辦的國際未來地產峰會上，眾多業內人士一起探討地產未來升級轉型之路，其中達成一個共識是房地產數字化勢在必行，以大數據、雲計算、互聯網、人工智能為核心的數字化革命將給房地產行業帶來巨大變化。

房地產不再是引導者，而是服務者或者共生者

在房地產行業進入理性發展和高質量發展的背景下，房企轉型升級已成為當務之急。對此，全聯房地產商會黨委書記、秘書長趙正挺表示，中國房地產行業快速發展了20年，伴隨市場環境與政策的變化，面臨一系列全新的變革，當前面臨的挑戰包括步入存量市場、需求端升級、現金流管理等。

“過去地產是前沿，康養地產、產業地產、文化地產、教育地產等都是以地產為中心。但是下一步地產不再是中心，而是基礎空間、環境空間、氛圍空間、文化空間的營造者，是服務者或者共生者，不再是引導者。”中交房地產集團副總經理周濟說，未來地產核心業務會集中在輕資產型地產，改善型、特色型地產，以及融合型、服務型地產等領域。

眾所周知，近幾個月，“三道紅線”一直是房地產行業熱議的話題。對此，周濟表示，從數據來看，沒有觸到任何一條線的只有12%的房企，25%左右的企業碰到了紅線，這意味著，經過20年的快速發展後，傳統地產的使命已經完成，從以前表現出來的“高大快”可能轉變為“低小慢”，“粗亂差”可能轉變為“細穩好”。

對於“三道紅線”，明源地產研究院副院長、存量研究首席專家黃樂認為，這對房企高槓桿、快周轉帶來嚴峻挑戰。不過，在增量開發嚴控的政策下，存量的政策相對寬鬆，且未來核心城市的核心資產有限，增值空間大，很多企業都有存量戰略的意識。

事實上，在肯定房地產在我國經濟社會發展中起著重要作用的同時，中國政策科學研究會副秘書長、國務院研究室原司長唐元認為，必須清醒地認識到房地產出現了一些偏頗，比如住房成為了投資品和奢侈消費品，地方政府受土地財政捆綁，房價上漲過快等。在全國上下調控之後，總體態勢趨於平穩。不過，我國房地產調控的長效機制還沒有完全形成。啟動內需政策後，房地產出現過熱的可能性仍很大，因此必須高度關注。

唐元強調，過去20年，房地產行業發展比較粗放，住房模式單一，形成了以電梯房為主的高密度、火柴盒式的模式，城市綠色和公共活動空間受到擠壓，傳統居住文化消失。為此城市老百姓走向大自然、改善居住環境的需求非常迫切，未來城市立體園林、生態住房是城市住房的發展方向。

地產創新勢必結合科技和資本

房地產行業在加速轉型的同時，另外一個風口已經吹起。全國工商聯會員部二級巡視員張世芳表示，當前在風口浪尖上的數字經濟迎來新契機，以大數據、雲計算、互聯網、人工智能為核心的數字化革命將給房地產行業帶來巨大變化。以科技創新驅動房地產行業發展，房地產數字化勢在必行。

在張世芳看來，隨著5G時代的到來，房地產行業需要主動擁抱新科技，以創新思維帶動產業調整。同時房地產領域對於互聯網行業更是一片巨大的潛在市場，可以通過協同創新，發展多種應用場景佔領競爭的先機，通過融合發展形成新的業態。

“目前，先知先覺的玩家們已經開始構建房地產和科技企業溝通的橋樑，試圖抓住這一波地產科技轉型升級的新浪潮。隨著房地產科技3.0的到來，包括物聯網、大數據、智能建築和區塊鏈在內，代表著未來房地產發展的新方向。”全聯房地產商會數字社區分會秘書長崔曉波稱，科技公司在地產領域進行的數據分析和應用的發展，對商業和住宅地產企業產生的影響在未來幾年將越來越明顯。

與此同時，國內經濟面臨增速放緩，全球市場存在不確定增長，終端用戶不斷提升需求，在全聯房地產商會會長特別助理、富力集團副總裁張輝看來，房地產行業更應當主動擁抱科技，積極地尋找新的賦能方式來提高應對變化和抵御風險的能力。

不過，黃樂也強調沒有數字化萬萬不能，但是數字化不是萬能的。黃樂對當前企業數字化發展提出一些建議，比如不要迷信數字化能搞定一切問題，一定是戰略先行，業務先行，數字化與業務不能是兩層皮，為了數字化而數字化。此外，企業不要過於追求那些高大炫酷的黑科技，黑科技在地產找到應用場景才有價值。再者，不能過於強調技術和產品，而忽略了服務，任何的數字化都是三分場景、七分服務。

崔曉波也強調，科技不能代替地產，但是能夠大幅地改善和提升管理效率，從而給資產增值，未來的地產創新勢必是結合地產、科技和資本三大行業的產物。

高山企業（００６１６）公布，共擁有堅尼地城吉席街９３號樓宇及９５號樓宇不分割份數不少於９０％，已提交售賣有關樓宇所有不分割份數命令之申請。土地審裁處明年１月聆訊，預期將頒令以公開拍賣方式售賣該兩幢物業。該集團擬作投標以尋求收購其他單位作重建。
　　
該集團指，現擁該物業總實用面積約６６９１平方呎，於９月底所持物業帳總值約２﹒５７億元。倘按高力估值重建後市值將為１﹒９８億元計，預期確認出售虧損約５８９０萬元，實際收益或虧損金額將取決於中標者投標價。餘下單位為吉席街９５號２樓單位，總實用面積約６５７平方呎。　
　　
該集團指，倘在拍賣中成功中標，會將９３號樓宇及９５號樓宇拆卸，並重建該地段為一幢帶有商業及住宅用途的綜合區大廈。目前兩幢６層高大廈包括２個零售單位和１０個住宅單位。

中國中鐵（００３９０）（滬：６０１３９０）公布，截至９月３０日止第三季純利約６５﹒６３億元（人民幣．下同），按年升約３２﹒２１％，每股盈利０﹒２６５元，營業收入約２７２４億元，按年升約２９﹒７８％。
　　
該集團指，首三季純利約１８２﹒６億元，比去年同期升１７﹒９８％，每股盈利０﹒６９元，扣除非經常性損益的盈利約１７０﹒５８億元，升約１５﹒５４％，營業收入約６８６５億元，升約２０﹒４１％，綜合毛利率９﹒２２％，同比減少０﹒７７個百分點。
　　
前三季度，該集團新簽合同額約１﹒３５萬億元，同比增長２４﹒３％，當中內業務新簽合同約１﹒２９萬億元，同比增長２５﹒３％，海外業務新簽合同６２９﹒４億元，同比增長７％。截至９月底未完合同額約３﹒５４萬億元，較去年末增長５﹒４％。其中，基礎設施建設業務未完合同額為３﹒４萬億元，比去年末增長７﹒５％。

國美零售（００４９３）公布，斥４﹒１億元人民幣向控股股東黃光裕收購西安市商業物業。
　　
該集團指，物業為位於該市長安區大學城中心區域之商業開發項目悅秀城一部分，佔地面積約４﹒４萬平方米。物業正在開發，由總建築面積約２﹒２萬平方米的６層高零售及辦公空間及可容納１０４部車輛的兩層高地下停車場組成，擬將該物業用作大型多場景展示綜合樓。有關物業須於明年９月３０日或之前交付。

碧桂園服務（０６０９８）公布，斥不高於約８﹒７１億元（人民幣．下同）收購環境綜合服務商福建東飛６０％股權。
　　
該集團指，賣方鼎榕環保承諾福建東飛於２０２０年度扣除非經常性損益的淨利潤不低於１﹒２億元。福建東飛主營業務涵蓋道路清掃保潔、生活垃圾收集運輸、垃圾中轉站建設運營、河道治理養護、綠化養護及城　鄉環衛一體化項目投資運營等城鄉環境服務全產業鏈，去年度盈利約１億元，按年增長６０％，於去年底資產淨值約４﹒７８億元。

屢傳財困的內房龍頭中國恆大（03333），繼續四出撲水減債。集團昨日宣布，以總代價148.5億元（人民幣．下同）悉售手持的40.964%廣滙實業股權，買家為上海國企申能集團。恆大表示，透過出售廣滙權益，有助集團聚焦核心業務，實現長期穩定健康發展。

國企申能接手近41%股權

廣滙實業總部位於新疆自治區，主要業務包括能源開發、汽車服務、現代物流、置業服務，為上交所上市的廣滙汽車（600297.SH）、廣滙能源（600256.SH）及廣滙物流（600603.SH）的控股股東，並且間接持有廣滙寶信（01293）大約67.71%權益。

截至今年6月底止，廣滙實業資產淨值約877億元，今年上半年除稅後淨利潤達11.59億元。

恆大於2018年9月先斥資66.8億元收購廣滙實業約23.865%股權，其後再斥78.1億元對廣滙進行增資，最後持股40.964%，成為公司第二大股東。恆大當時稱，冀透過入股廣滙，推動恆大在汽車銷售、能源、地產及物流等領域的發展，被市場視為集團多元化發展的一步。當年該集團共投資144.9億元取得廣滙股權，意味今次賣股，賬面上仍可微賺離場。

上述交易仍須達成至若干先決條件方能落實，如明年1月31日前有關先決條件未獲滿足，則買賣雙方均有權單方解除協議。

買家申能集團為上海市國資委出資監管的國有獨資有限責任公司，主要從事電力、燃氣、金融、線纜、能源服務與貿易等領域，其全資和控股管理企業逾100間，包括上海燃氣、東方證券等。

恆大近月多路出擊籌錢減債，包括9月初宣布旗下全國樓盤七折促銷，又計劃分拆物管業務在港上市，以及推動恆大汽車（00708）回科創板掛牌。上月中，恆大更罕有配股集資，惟最後集資規模削近半，籌得43億港元。

名日．九肚山賣86戶 加碼27單位應市

踏入11月，帝國集團及香港小輪（00050）合作發展的屯門青山公路青山灣段帝御．星濤（帝御第2期）搶先進行首輪銷售，昨日（11月1日）推售248伙，即日沽出約222伙，銷情達90%，成績理想，同時為11月新盤開局奠下基礎；長實（01113）沙田九肚名日．九肚山亦於過去周六（10月31日）首輪銷售共98伙，即日取得86伙銷情，並即晚加推27個單位，連同嘉華國際（00173）旗下九龍東啟德嘉峯匯新一輪銷售，過去周末（10月31日至11月1日）新盤市場售出約390伙，較前周末（10月24日至25日）共錄得238伙，按周大升64%。

新盤兩日390單交易多64%

帝御．星濤昨日進行首輪銷售共248伙，早上先進行A組大手購貨組別揀樓程序，早上8時半為買家進行登記，據悉售出近20伙，隨後即展開B組可購1至2伙揀樓程序。負責銷售的恆基物業代理營業（一）部總經理林達民昨日下午透露，A組時段有大手買家以1213.6萬元購入兩個兩房戶，而造價最高的單位為1座16樓1室，成交價1487.82萬元，受疫情影響，故揀樓時間較以往「拉長」。

林達民昨晚指出，截至傍晚6時半共沽218伙，銷情熾熱，積極部署日內加推單位應市。據悉，其後再有買家即場購入單位，發展商及後更新成績，全日共售出222伙，銷情達90%，共套現逾10.39億元。帝御．星濤提供614伙，實用面積186至1376方呎，預計2022年4月底入伙。

此外，會德豐地產旗下將軍澳日出康城MALIBU亦趁同區大型商場「The LOHAS康城」第二階段昨日開幕，重推3伙發售，共有14組買家到場爭購，3個單位順利售出，套現逾3500萬元。

過去周六亦有多個新盤開售，其中名日．九肚山首輪銷售98伙，即日沽出86伙，銷情達88%，長實執行董事趙國雄指出，最大手買家以5500萬元連購4個單位。該項目銷情理想，發展商即晚加推4號價單共27伙，以最高22%折扣計算，折實平均呎價18515元，較3號價單調升4.7%。該樓盤昨日位於尖沙咀港景匯售樓處參觀人數持續，當中準買家對3房和4房戶感興趣，來自港島區的參觀人士明顯增加，當中有部分表示留意到該項目受市場歡迎，有意考慮進駐九肚山而到售樓處了解詳情。位於麗坪路18號的名日．九肚山提供266伙，實用面積479至1228方呎，預計2023年3月底落成入伙。

愛海頌周四發售181伙

啟德嘉峯匯過去周六進行新一輪銷售共211伙，即日售出44伙，不乏大手客，最大手以5800萬元連購4戶。總括過去周末，新盤市場共錄得約390宗成交，較前一個周末的238伙急升64%。

新盤銷售氣氛持續升溫，個別項目趁勢加推搶客，長實與市建局合作發展的深水埗愛海頌，昨日公布餘下34伙價單。長實助理首席經理（營業）何家欣說，新加推的價單為之前保留的海景3房戶，有感市況向好，換樓需求釋放，且代理及客人查詢增加，故決定發價單，並連同舊有單位於周四（11月5日）發售共181伙。

第四季矚目大盤、由新世界（00017）及港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋物業發展項目第1期柏傲莊I於10月推售，累積沽出767伙，發展商成為10月賣樓及吸金王，並推高全月新盤成交至近1500宗，按月大升60%。柏傲莊II接力推出，項目上周三（10月28日）發出首張價單337伙後隨即收票，市場稱至昨日累積票數已突破一萬張，超購28.7倍。

柏傲莊II昨天續開放位於荃灣愉景新城商場的示範單位，記者現場所見，睇樓客以家庭客為主，亦有家長攜同小朋友睇樓，在疫情下發展商設有一系列的防疫措施，排隊區有分隔設施，每組參觀人士保持適當的社交距離，同時須填寫健康申報表及接受測量體溫等。參觀人士需要提早一天預約參觀，名額有限。

該盤上周三發出首張337伙價單，折實平均呎價19838元，隨後進行收票，市場表示，截至昨日下午6時，累積收票已突破一萬票，超購28.7倍。位於車公廟路18號的柏傲莊II提供1415伙，實用面積264至1322方呎，預計2022年11月底入伙。

柏傲莊I於10月發售，成新盤導火線，首輪銷售取得逾2.27萬票成為九七後新票王，全盤783伙，累售767伙，套現逾84億元，令新世界成為10月賣樓及吸金王雙料冠軍。

一手上月錄1494宗增六成

新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示，市場剛性需求大，且本港持續低息，買家毋懼疫市，對優質樓盤依然渴求。

柏傲莊I銷情理想，大幅推高10月新盤成交至約1494宗，較9月僅錄得936宗，按月大升近60%，整體成交金額逾173.64億元，按月大增近70%。

多個焦點新盤蜂擁登場，搶盡住宅市場焦點，十大二手屋苑交投量明顯回落。中原地產統計的十大屋苑，過去兩天（10月31日至11月1日）只有8宗成交，創8月初5宗以來的13個周末（約3個月）新低，較前一個周末（10月24日至25日）大減14宗（約64%）。美聯物業統計的十大屋苑，過去兩天有15宗成交，按周減約35%，4個屋苑「零成交」。

中原地產資料顯示，過去周末十大屋苑有6個屋苑捧蛋，而8宗成交主要集中九龍區，共有6宗成交，其中荔枝角美孚新邨佔3宗最多；新界區則有兩宗成交，均來自天水圍嘉湖山莊。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，新盤戰熾熱，港九新界均有新項目推售，上車物業以至豪宅選擇應有盡有，吸引各路客源，令二手受壓，加上市場筍盤減少，樓價逐漸上升，令二手交投步伐減慢。

代理料二手樓價年底前升5%

美聯物業統計的十大屋苑，過去兩天有15宗成交，按周減少8宗，但仍是連續第13個周末維持10宗或以上水平。美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，第四季不少新盤部署推售，帶動買家入市意欲，部分新盤向隅客亦會重投二手市場，年底前二手樓價可望有約3%至5%漲幅。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，過去兩天該行錄得10宗十大屋苑成交，較前一個周末減少8宗（約44%），相信要待現時一波新盤熱潮過後，購買力才會重回二手市場。香港置業行政總裁李志成透露，該行統計的十大屋苑，過去周末錄得8宗交投，按周大減9宗（約53%）。

10月有數天公眾假期，影響工商舖市況，但受大額買賣帶動，總成交金額按月顯著上揚。中原（工商舖）指出，今年10月整體工商舖市場錄約406宗成交，按月跌約7.5%，惟金額急漲47.3%至約72.42億元。

中原（工商舖）數據顯示，今年10月工商舖買賣共約406宗，較9月的439宗跌約7.5%，與去年10月的237宗相比大升約71.3%；金額方面，今年10月的交投涉資約72.42億元，比9月的49.15億元多約47.3%，較去年同期的52.16億元則漲約38.8%。

租務量值齊降

中原（工商舖）董事總經理潘志明說，10月有國慶和重陽節假期，令工商舖交投按月輕微回落，但因有數宗大額成交，例如旭輝控股（00884）與宏安地產（01243）合作以共18.8億元購入北角英皇道101及111號，令全月整體工商舖交投金額攀升。

潘志明認為，去年社會運動加上今年新冠肺炎疫情，部分工商舖物業叫價持續調整，價格大幅下挫令投資者入市的意欲回升，而近月有財團大額入市，意味對香港前景有信心，可望為海外和內地投資者注入強心針，本季工商舖交投料會進一步轉活。

另一方面，該行表示，受長假期影響，10月工商舖租務市場宗數和金額錄得跌幅，其中租務成交約1613宗，按月下跌約14.8%；金額按月少26.4%，至約8762萬元。

受新冠肺炎疫情及本港經濟疲弱等因素拖累，本港甲級寫字樓（下稱甲廈）今年交投一直低位徘徊。美聯工商舖（00459）指出，今年首10個月全港50大指標甲廈（下稱50大甲廈）只有57宗買賣成交，較去年同期約120宗急跌52.5%。

美聯工商舖與美聯商業數據顯示，今年首10月50大甲廈錄得57宗買賣成交，其中港島區表現較遜色，去年同期共有47宗交投，今年則大減七成，至14宗，涉及樓面面積約6.4萬方呎，較去年首10月的約23.6萬方呎急挫72.9%。今年交投以九龍區的35宗佔最多，惟按年亦大減30宗（約46.2%）；新界區則維持不變，有8宗成交。

中環僅兩刁勁挫85%

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，今年首10月金鐘僅錄得7宗買賣，較去年同期的15宗急挫53.3%，中環更由去年同期的13宗大瀉約85%，至今年暫僅只有兩宗。

黃光耀冀優化新按保 進一步推動換樓鏈

會德豐地產常務董事黃光耀接受本報訪問表示，現時疫情已逐步放緩，發展商已加快推盤部署，數個困擾樓市的不明朗因素，有望逐步消除，明年樓市有望重拾動力，預計可升8至10%。

「回顧過去一年，本港樓市受到數個因素困擾，包括社會事件、中美摩擦以及新冠疫情，但樓價仍然能夠企穩，只是在窄幅上落，這些因素都沒令樓價有很大的跌幅。而如明年有疫苗出現，加上美國即將大選，不明朗因素有望消除，買家會加快入市步伐。」

「現時市場資金仍然充裕，低息環境亦持續，雖然最近本港經濟環境轉差，但其實部分行業在疫情下表現亦不錯，例如物流、網上銷售、IT行業表現亦理想，所以雖然失業率高企，但只是個別行業環境黯淡，但社會仍有一批人士有能力置業，故樓價仍未見下跌，加上股市仍然造好，在財富效應推動下，都會帶動到樓價。」

看好千萬元內單位

黃光耀對於明年樓價走勢相對較樂觀，他相信在不明朗因素減退下買家會加快入市，預計樓價明年能升8至10%，屬溫和增長。其中以1,000萬元以下的中細銀碼單位，表現會較佳。

他提到，今年並非推售豪宅新盤的理想時間，中港兩地出入通關都有限制，過往不少豪宅單位都由中港商人購買，故疫情影響了豪宅市場成交量，交投量明顯不及之前暢旺，但價錢並沒大調整，他認為只要中港重新通關，交投量會反彈。

他指，現時按保上限1,000萬元，為進一步推動換樓鏈，政府應考慮再優化按保措施，「1,000萬元內的單位可以造8至9成按揭，但1,000萬以上就立刻跌到5成，令到市場的購買力完全側重在1,000萬以內，之間出現斷層，情況其實不健康，其實市場有能力供樓大有人在，只是首期資金不足。」

3厘壓測有調整空間

他認為，可以考慮將1,000萬至1,500萬元的單位，按揭成數可以增至7成，而1,500萬至2,000萬的上限增至6成，至於2,000萬以上的單位，由於買家並非普羅大眾，可以維持5成上限，以此刺激換樓市場。

此外，他提到現時低息環境持續，可望一段時間都不會加息，故加息3厘的壓力測試實有調整的空間，「現時實質按息大約2.5厘左右，加3厘的壓力測試等於加一倍息，其實可以考慮將壓測調低至加2厘，已經能夠讓很多有能力供樓的人士置業。」他說。

西貢十四鄉項目發展如火如荼，據屋宇署顯示，新地 （00016） 早前獲批拆卸重建西沙路部分村屋，相信是為項目展開新階段工程部署。據資料顯示，項目最多可興建9,500伙。

項目籌備逾20年

據屋宇署資料顯示，新地旗下的Light Time Investments Ltd在今年8月，獲批准同意拆卸西貢十四鄉西沙路的屋宇（Residence），相信是指清拆地盤範圍內的部分村屋。

位於西貢西沙路的十四鄉項目，是新地籌備逾20年的大型發展項目，在2017年完成高達159億元的補也價，成為本港歷來最大額的補地價個案。

由於項目的發展規模相當龐大，據發展商曾經透露，單是「開山」至少要3至4年，發展周期超過8至10年，包括擴闊西沙路成雙程雙綫行車等，今次拆卸村屋重建，相信是為展開新階段工程作部署。

住宅單位涉9500伙

根據資料顯示，西貢十四鄉項目原本提供約4,930單位，而發展商在去年初獲准放寬項目地積比率，建築物高度由原先的24層增加至31層，而住宅單位更大幅增加近1倍至9,500伙。

另外，由資深投資者蔡經陽所收購的黃竹坑信誠工業大廈，亦在今年8月獲批拆樓紙，按照項目批出的建築圖則，將會興建1幢27層商廈（另設3層平台），總樓面約29.39萬平方呎。

隨着疫情緩和，樓市氣氛在新盤銷情帶動下向好，連帶傳統豪宅區不乏買家伺機尋寶。

美聯物業跑馬地黃泥涌道分行首席高級營業經理曾金凡表示，由於該區上車門檻低，不乏千萬元以下物業買賣，樓價500餘萬及呎價1.3萬元已可進駐，因此亦受到不少用家及長綫投資客垂青。

愉安樓面積684呎 叫價950萬

按統計指出，今年首10月至今，東半山及跑馬地區共錄得約390宗買賣成交，較去年首10月約447宗僅低約12%，若全月計，相信差幅將低至個位數水平，可見該區交投表現跑贏大市。另外，若以銀碼劃分，區內500萬至1,200萬元成交量，或呎價約1.5萬至2萬元的物業成交量佔約116宗，佔成交量約3成。

由於區內物業的類型及選擇廣泛，9月及10月份個別單位呎價更低至約1.2萬元及約1.32萬元不等，例如10月該區的景祥大廈一個實用面積741平方呎戶便以980萬元成交，呎價約13,225元。

另外，目前放盤單位中，山村道愉安樓一個實用面積684平方呎單位，業主以950萬元叫價放盤，呎價僅約13,889元水平。事實上，目前進駐東半山跑馬地傳統豪宅區由500餘萬至800餘萬元。亦不乏選擇，不少單位呎價更低於2萬元，而且不乏鎖匙盤，準買家可即時睇樓，個別投資客亦鍾情該區，區內平均呎租約40元至50元。

新盤接連推售，帶動市場氣氛，其中由九龍建業發展的油塘海傲灣，提供646伙，面積由179方呎起，據市場消息指，項目目前平均呎租約53元，入場月租約1.08萬，租金回報約3厘。

香港置業市務經理許嘉揚表示，屋苑現時約有13個放租盤，屋苑的入場月租為1.08萬，為2座低層F室，屬開放式單位，坐向北方，面積201方呎，呎租約54元。

另外，1A座中層A室，面積301方呎，屬1房戶，坐向西南方，享有海景景觀，業主叫租18500元，呎租約61元；而2座低層E室，面積374方呎，2房單位，坐向西方，業主以2.08萬連2年的車位使用權推出租盤，呎租55.6元。

他透露，本月錄得多宗租賃個案，當中包括1A座中層H室，面積262方呎，1房單位，坐向東北，目前以月租1.58萬租出，呎租約60元。業主於19年3月以605萬購入單位，將單位出租後可享有3.1厘的租金回報。

此外，1A座中層D室，面積378方呎，屬於2房單位，望向海景，業主以2.2萬租出，呎租約58元。業主於19年5月以920萬買入單位，單位出租後可享2.9厘的租金回報。

利嘉閣分區高級董事郭煥然指，海傲灣有不少單位放租，包括1A座中層G室，面積201方呎，屬開放式，叫租約1.1萬，呎租約55元。

新近放租單位方面，其中一個為1B座低層H室，面積283方呎，屬1房戶，坐向東北方，業主叫價1.45萬，呎租約51元；2座中層E室，面積374方呎，屬2房單位，坐向西北方，業主以19500元推出放租，呎租52元。

郭煥然指，本月錄得4宗租賃個案，以細單位為主。其中2座低層H室，面積261方呎，屬1房單位，以14000元，呎租約54元。據悉業主於18年10月以512.7萬購入單位，現單位出租可享約有3.27厘的租金回報。此外，2座中層L室，面積265方呎，屬1房單位。業主於18年10月以615.6萬買入單位，目前以1.45萬租出，呎租約55元。業主將單位出租後，享有約2.8厘的租金回報。

郭續指，海傲灣近期的租金平穩，大部分呎租維持在50元至60元水平。由於項目近油塘港鐵站，對上班族頗吸引，亦因有較多開放式及1房戶放租，所以吸引不少的年輕夫婦租住。

油塘海傲灣由兩座住宅大樓組成，提供646伙，涵蓋開放式單位至2房小型單位，面積由179方呎至576方呎。