每坪271.7萬高於行情　將危老改建

陸續遭法拍的遠東航空資產，昨再拍定1筆，為台北市中山區龍江路巷弄內的2棟員工宿舍公寓，二拍以4.8億元拍出，換算土地單價每坪271.7萬元，略高於行情。得標者為台灣金聯旗下的力寶公司，未來將採危老改建模式，打造平價宅建案。

遠東航空因爆發財務危機，在去年底停飛，董事長張綱維涉嫌掏空公司資產遭起訴羈押，遠航名下資產也陸續遭法拍，昨日台灣金服執行5筆資產，僅台北市中山區作為員工宿舍的2棟公寓吸引1封標單且順利拍出，得標者為台灣金聯旗下力寶公司，拍定價4.8億元。

二拍由力寶得標
該2棟公寓位龍江路384巷內，共10戶，規劃地上5樓，地坪約176.66坪、建坪667.95坪，屋齡約41年，一拍時底價5億9600萬元，以流標收場，此次二拍底價4億7696萬元，力寶公司以4億8000萬元拍定，換算土地單價約271.7萬元。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，以該區住三土地來說，土地行情最高其實不會超過每坪200萬元，不過該標的物卻以遠高於行情的271.7萬元拍得，推測力寶應是打算做危老改建，或是整合周邊建物來都更，「基地坪數接近200坪，公寓1~5樓又都屬遠東航空所有，要做危老改建，因需100%所有權人同意，所以拍得後其實就可以馬上進行」。

力寶證實，會進場投標就是看好該物件產權單純、不需另外整合，加上基地面積不會太小，後續處理上能省去整合的成本與麻煩，將建物拆除後就能迅速處理。至於價格高於周邊行情，力寶指出，因看好該區未來發展性，才會經審慎評估後，決定以這個價格來投標。

打造平價宅建案
威肯商用不動產總經理劉明鑑也認為，雖然力寶以略高於周邊土地行情的價格標得，「可是說買貴、其實又很合理，因為現在根本沒有土地，建商都是捧著錢要來獵地的」，尤其受到美中貿易戰、低利帶動，今年太多台商帶著熱錢返台，從去年底的廠辦交易量暴增，到今年的住宅、土地也都呈現搶翻的狀況，因此能夠買到一塊像這樣不需另外整合的土地，對於力寶可能還是利多。

至於未來規劃，力寶表示，由於該棟建物已經符合申請危老改建的要素，將提出申請，之後也可能循合建或新建方式處理，「不會以豪宅為目標，而是希望打造成一般民眾也都買得起的平價宅」。但徐華辰指出，因土地取得成本較高，未來推案價可能遠超出市場行情。

今年遠航名下共有8筆不動產遭法拍，其中包含高雄市前金區前金段土地、台南市中西區「鑫聲華廈」店面已拍出，上個月「遠航大樓」1至3樓也被華南金以3.3億元取得，目前還有台北市大安區四維路14巷內「儷園大廈」3、4樓，中山區南京東路三段「美樂南京大樓」4樓其中1單位，「遠航大樓」地下車位，及松山區八德路三段「三傑大廈」13樓之2等4件標的待拍中。

桃園市做為大台北地區向南第一站，房價相對親民，吸納不少「脫北者」移居，近期受惠資金行情，房市交易熱絡，重劃區買氣更是大爆發。官方數據統計，青埔、中路、經國、八德擴大等4大重劃區，今年1~10月契稅較去年同期大增3~6成，顯見重劃區大受購屋族青睞。

青埔件數居冠
根據桃園市地方稅務局統計，桃園今年1~10月契稅總計5萬1135件，較去年同期增加12.4%，所謂契稅，即買賣、承典、交換、贈與、分割等依法取得所有權之不動產，需開徵契稅，而多數案件由買賣貢獻，可反映房市買氣。

進一步觀察各大重劃區，中壢區高鐵桃園站特定區（青埔特區）達3272件居冠，其次依序為桃園區中路重劃區1454件、經國重劃區1021件、八德擴大區1012件，年增分別31.25%、52.41%、62.84%及63.49%，顯見重劃區買氣大爆發。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出，4大重劃區皆有軌道、國道等建設加持，機能雖比不上舊市區商圈，但街廓整齊，綠覆率高，目前青埔平均單價25~32萬元、中路25~30萬元、經國20~30萬元、八德17~22萬元，較大台北親民，吸引不少雙北客移居。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，青埔重劃區過去因量體大，機能未到位，屬賣壓大的區域，不過區內今年有水族館、影城、IKEA等題材加持，吸引購屋族目光，交易量能明顯提升，契稅件數高居重劃區之冠，當之無愧。

台中南屯區隨著捷運綠線通車在即，與74號線、高鐵、國道串聯起完整的交通路網，以及鄰近中科園區、台中工業區、台中精密科學園區形成的黃金科技長廊，今年前十月是台中市人口數年增率唯一達二位數的行政區。

人口紅利帶來的房市需求，吸引國泰、雙橡園、惠宇、豐邑、順天、長安、鉅陞、時代等10多家建商搶推新案，南屯區已成為第四季的推案主戰場之一。

根據台中市民政局最新統計資料顯示，今年前十月，南屯區淨遷入人口達1,907人、僅次於北屯區的2,587人，但在人口數年增率部分，南屯區以10.95％居冠、領先北屯區的9.08％；烏日區受惠於高鐵特區的快速發展，以8.42％年增率排名第三。另外，南屯區前三季房市交易量達2,980件，已連續兩年成長，表現亮眼。

事實上，南屯區的行政範圍廣闊，若由房價來區分，從七期南側到單元二、單元三、五期重劃區等區域，隨著地價攀升，近年來，上述區段房價不斷創新高，每坪單價已「坐4望5」、甚至挑戰6字頭，成為豪宅與豪墅新興區。

南屯區已成為品牌建商兵家必爭之地，寶輝、雙橡園、精銳、陸府等都已搶進單元二插期推案；長安建設則選擇商圈熱鬧的五期大墩路，推出「長安大墩」預售案，總戶數81戶，規劃43至54坪換屋型產品；順天建設單元三永春東七路的豪宅與豪墅預售案，預計明年首季進場，總銷約50億元。

南屯區七期南側，第四季成為建商爭相搶進的重點區域。其中，國泰建設以往在七期都是主打大坪數豪宅產品，這次位在惠文路、大墩11街約千坪土地的「惠義段新案」，規劃50坪左右的中坪數產品搶市，總銷約35億元，最快年底登場。

此外，鉅陞建設選在七期南側惠文路、大墩四街推出「南青山系列」，規劃2-3房產品，傳出預約相當熱絡；其中「嵐青館」案，總戶數僅34戶，甫進場已熱銷八成。業界推估，該案每坪單價可望衝上5字頭。

南屯區房價較親民的區段，當屬距離台中精密園區不遠的嶺東特區，每坪單價上看3字頭，指標案就是豐邑機構於春安路上的「菁科城2」，總銷高達65億元。

高雄建商前進台南買地推案熱潮未歇，三地開發地產斥資8.67億元，購買台南湖水岸汽車旅館，創下今年台南實登房地交易最高紀錄，該地目前正由新地主申請拆除執照，預計明年第四季申請到建照後動工，將推出40坪到60坪的首換大樓，總銷約40億元。

加上這筆土地，三地開發地產在台南和高雄已累計買進5筆土地，土地庫存超過7,000坪，三地集團執行長鍾育霖指出，未來還會持續購地，且明年底第一批的透天造鎮建案將完工。

地產界人士指出，根據最新揭露的實價登錄，台南市中西區7月有一筆總價約8.67億元的交易，創下今年台南實登房地交易最高紀錄，交易標的是「台南湖水岸人文休閒旅館」，該基地土地面積1,521.64坪。

鍾育霖11日證實有此交易，他表示，因為看好台南的房市前景，因此積極購買土地，「台南湖水岸汽車旅館」目前已無營業，三地開發正在申請拆除執照，預計明年第四季申請到建照之後動工。

台灣購屋市場動向，第一線的代銷業者嗅覺最靈敏，全台銷售量達千億元的代銷龍頭甲山林，洞見全球印鈔，QE無上限，掀起新一輪通貨膨脹，將會推升資產價值。加上疫情後，台商生產秩序重組，資金陸續回流台灣的置產需求，甲山林機構深諳「市中心水岸是硬價值！」，積極布局板橋江翠水岸第一排土地，今年攜手立信機構，在江翠重劃區最精華的CDEFF區，推出「甲山林帝景系列」，半年內豪推140億板橋河景宅「帝景1、2、3、5號」，戶戶無敵河景View加上優異的產品規劃，制霸板橋水岸天際地標，不但虜獲疫情突發下滯留的台商與華僑買盤，連北市高端置產換屋客也搶進。

「第一次來江翠看到水岸view的台北市區客，都會被震撼。除了美之外，懂地產的客戶，還看到了價值。」愛山林建設總經理張境在進一步分析，這波買氣爆衝關鍵在於「高資產客出手很快！」，特別意識到水岸第一排，蓋一戶少一戶，非常搶手且稀有，現在不買，只能等到有人出讓時，才可以收藏。

甲山林帝景系列目前已推出到「帝景5號」，坪數首度降低到26坪起跳，連小坪數都有河景，瞬間又爆出一波搶購熱。現場銷售人員分析，江子翠站離台北市只有一站捷運距離，擁有大漢溪，新店溪，淡水河三江交會，過去一條基隆河可以創造大直水岸豪宅每坪250萬元的地位，那麼三江匯聚能創造出多高的水岸價值，充滿想像空間！目前，江翠重劃「非」水岸第一排的行情，新推案約在58萬價。而「甲山林帝景系列」是「正江翠水岸第一排」，SRC鋼骨制震結構，規劃有泳池休閒會所。置產水岸宅的高端客層有信心，覺得區域成熟後，勢必超越新板8、9字頭。

無論從大環境，後疫情時代經濟復甦觀點，或是美中對抗局勢下台商的置產布局，以及雙北客層自助換屋的剛需需求，甲山林看準房地產成高資產族的資金避風港，並且能發揮資產增值的聚寶盆效應，預備逐年增高建築開發占比，預估四年目標要將翻轉目前建築代銷3比7的比例，達到建築7，代銷3的轉型。

近期房市熱絡受到關注，財政部今（11）日公布最新稅收統計，10月土增稅實徵淨額103億元，年增12.9%，主要由於房地交易件數增加，也有大額稅款入帳；前十月土增稅898億元，是近22年來同期新高。契稅方面，10月實徵淨額15億元，年增9.6%。觀察這兩項稅收，可看出房地交易多，挹注稅收。

不過財政部官員強調，若要觀察房市熱度，還是要看內政部移轉棟數統計或住宅價格指數等指標較為準確，土增稅、契稅未必能確切反映出實際情況。

根據財政部統計，10月土增稅收103億元，單月再度突破百億。據了解，初步觀察稅額超過1,000萬以上的案件，六都以台中市增加20件最多，其次則是新北市增加11件。

此外觀察車市，10月貨物稅收151億元，年增1.2%，不過其中車輛類貨物稅59億元，減少15%，官員表示，主因進口車稅額減少。

從新車掛牌數來看，今年10月新車掛牌數減少1,247輛，其中進口車減少4,458輛，但國產車卻增加了3,211輛。據了解，主要是因為國產車10月有廠牌推出新車，買氣旺盛，單是該廠牌新車掛牌數就達到4,000多輛。

以前十月來看，整體新車掛牌數還是呈現增加，國產車增加2,329輛，進口車增加逾萬輛。

為抑制預售屋炒作，內政部日前在6縣市進行聯合稽查，且已提出「實價登錄地政三法」修正草案，將門牌或地號完整揭露、賦予地方政府查核權，預售屋簽約後30天內，也要即時登錄。

為提升不動產實價登錄的即時性與正確性，立法院在2019年7月1日三讀修正通過平均地權條例部分條文，明定買賣雙方在申請買賣移轉登記時，應共同申報登錄；若登錄資訊不實，最高可罰新台幣15萬元；新制從今年7月1日實施。

但對於外界關注的門牌實際揭露、預售屋即時登錄等部分，當時因爭議較大，未進行修法，因此挨批為「實價登錄0.5」。

內政部今年再度提出「實價登錄地政三法」，包括平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例修正草案，已送到行政院審查。

平均地權條例修正草案中，改為成交案件的門牌或地號都要完整揭露，並溯及已揭露案件，另增訂地方主管機關查核權及查核範圍相關規定。

為利預售屋所在地主管機關掌握自行銷售預售屋行為，促進預售屋交易資訊更透明、即時，草案中也增訂，自行銷售預售屋者，應在銷售前以書面報請所在地主管機關備查，並應在簽訂買賣契約書日起30天內申報登錄。

另外，為遏止當事人刻意利用資訊缺乏或不實炒作哄抬情事，草案中對於屢不改正者，也修法加重罰鍰額度；草案也增訂，違反自行銷售預售屋申報登錄規定、規避、妨礙或拒絕查核，及違反自行銷售預售屋前應報備查規定的罰則。

考量修法後申報登錄相關子法、申報書表及作業系統須配合修正，因此這次修正條文的施行日期，由行政院另定之。

新冠肺炎疫情爆發改變世人生活習慣，不少公司順勢開啟遠距工作模式，不用進公司打卡上班漸漸成了一部分人的生活常態。對此有網友在PTT發問，「若撇除工作地點限制，會想在哪邊置產？」

一名網友在PTT「home-sale板」求問，他表示因為遠距工作不須通勤，最近考慮買房反倒迷茫不知該在何處置產。原PO提到目前與家人同住、年收入約120萬，希望居住環境清幽安靜，現階段考慮的置產地點有台中、彰化員林。不過原PO表示目前台中房價飛漲、較難入手，開始考慮高雄、宜蘭等地的房產，因為難以抉擇該落腳何處，他提問眾網友「如果撇去工作地點的限制，會想選哪裡買房？」

PO文曝光後引起許多鄉民討論，有人提議「先環島到處各住一陣子看看，再看自己比較喜歡哪些地方」，也有人表示「如果不算台北應該就宜蘭跟花東吧，住西部每天聞PM2.5跟慢性自殺沒兩樣」、「日月潭買一塊面湖的地自建」、「台東滿讚的，市區該有的機能都有」；但也有人提醒別買在太偏僻的地段，「買郊區山區轉賣很困難，還有你能遠距到退休？」、「本身也是遠距工作者，該想的是你是否能遠距到退休」。

對於原PO煩惱問題，有網友另外回文提出在台東知本置產的好處，他表示知本位於炒觀光房價的「邊界區」，恰好落在房價便宜的那一端，加上有山、有河、有海、有溫泉，風景堪稱「完美」。此外從知本到台東市區約10公里，而搭火車到高雄約2個小時，種種優勢讓他直呼知本房產CP值最高。

知本房產被讚為「CP值最高」引起網友討論，有人表示「長知識」、「推！很實用的參考」、「專業，南迴鐵路電氣化年底就通了，知本到高雄近，真的很清幽」；但也有不同看法「對都市人來說太偏僻，機能差，而且現在觀光很慘，知本沒人要，自住OK，投資免了」。

另外還有人擔憂焚風影響，對此有網友表示碰上焚風開冷氣即可解決，房屋保養部分也是花錢就能因應焚風帶來的問題，台東反而最怕裸露河床遇到東北季風的沙塵暴。

根據實價揭露最新資料顯示，北市重慶北路四段的一棟老華廈大樓，今年7月有高額的轉手紀錄，對比上市櫃建商的公開資訊資料顯示，7月昇陽建設在此地號購入地上建物與土地約260坪，成交總價約7.8億元，換算每坪土地成交金額達300萬元，開發商趁這波政府積極推動都更與危老政策下，也積極整合推案。
實價揭露資料顯示，重慶北路四段56-60號有五筆房地交易，都屬於同一棟的華廈大樓，且備註欄載明具重建或重劃、都更等效益。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市地價與房價都高，加上缺乏大型重劃區的土地供給，開發商也靈活的透過整合後申請都更或危老重建的方式，取得土地後推案銷售，尤其台北市的市中心之內，危老改建更是當前最火熱的重建方式，目前包括整棟的辦公大樓、電影院、飯店、商業區的舊透天厝等等，都是此波危老改建的熱門標的。

台北市危老申請進展快速，統計至2020年09月30日已經核准320案，較為著名的個案包括有南門市場、台北馥敦飯店、六福客棧、上海商銀民權東路一案、日新戲院等案，目前規模較大的主要還是產權完整的商用大樓為主，因為所有權人狀況單純，整合容易且大面積的重建後也更具商業利益，尤其是這波慘業的飯店業等，危老政策更讓經營者重新思考是否將資產活化利用。

繼 2014 年的高點後，今年台灣房價指數再創歷史新高，《財訊》報導指出，這波買氣來得又急又快，房市亂象死灰復燃，逼得政府不得不出手；不過，內政部次長花敬群進一步解析，他認為，買賣盤已有結構性改變，中南部的上漲有建設到位、產業移入支撐，反觀雙北根本不具備上漲條件。

房市熱到亂象頻傳，打房之說甚囂塵上，內政部 10 月底祭出史上頭一遭，跨縣市同步就桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，針對 23 個建案做聯合大稽查。不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全也忍不住出來喊話，籲建商不要踩紅線，不要隨紅單起舞。

根據《財訊》報導，一切亂象的起源就在於房市真的太熱了，而且來得又急又快。一位代銷業者表示，今年疫情剛起，大家不敢出門賞屋，案場門可羅雀，甚至有「消失的三二九檔期」之說，卻在 5 月情勢逆轉。北中南不時傳出個案熱銷，出現連廣告都沒打，甫推案就完銷。高雄近日最轟動的建案，莫過於中鋼旗下中欣開發在橋頭新市鎮推出的「欣橋之心」，總戶數 342 戶，提前至 10 月中開賣，結果三天半就賣光光。

《財訊》報導指出，今年房市有八大資金潮，支撐房地產的熱況，一類是等待房價下跌遞延的剛性買盤，另一類是投資型買盤出籠，接續為因超低利率趕出的定存資金、股市獲利資金、台商回流投資台灣資金，以及海外熱錢、港人、壽險等。大體而言，資金主要仍是首購、換屋的剛性需求，以及投資型買盤的兩大勢力。

值得注意的是，經過 6 年來的房市下修、房地合一稅的洗禮下，這波房市買氣和過去不同，不論是產品屬性或是買房心態都出現結構性的改變。花敬群認為，此次中南部上漲的背後是建設到位、產業移入支撐，人口南遷，交通環境都在改善，房價屬於合理反映；反觀雙北就沒有上漲題材，再加上「脫北者」愈來愈多，過去都會區的高房價有泡沫疑慮，根本不具備上漲條件。

《財訊》報導指出，面對房市紛擾，花敬群強調政府不會打房，政府可以接受房價在合理範圍內緩漲，但不能急漲，也不能容忍炒作，會想方設法遏止紅單銷售，也會懲罰刻意炒作的人，力阻市場歪風，讓房市朝向健康穩健的發展。

據阿里法拍消息，被稱為“福建第一高樓”的廈門國際中心、廈門寶嘉中心資產捆綁資產包成功出讓。該資產包成交底價29.12億元。

雙11最大單交易落錘 福建第一高樓降價後29.12億元成交-中國網地產

據二次拍賣資訊顯示，該項資產評估價近52億元，本次起拍價為29.12億元，較第一次的36.4億元拍賣價，降低了7.28億元，降幅達到20%。消息發出首日，廈門第一高樓吸引了1134次圍觀，100人設置提醒。

早在10月21日，廈門國際大廈及其副塔樓進行第一次公開拍賣，起拍價36.4億元，但最終無人競拍。

資料顯示，廈門國際中心位於廈門市鷺江道商圈，樓高度339.88米，2018年10月大樓完成玻璃幕牆安裝，是廈門市已封頂高層建築中的第一高樓。

廈門國際中心專案一期規劃地上建築層數68層，建築總高度約339.88米，地上建築面積115,075.92平方米，地下建築面積48,186.45平方米（局部地下3層，車位763個，其中機械停車位335個），總建築面積163262.37平方米。

其中，廈門寶嘉中心與廈門國際中心專案相連。用地面積13,041.367平方米，規劃地上建築層數30層，地上建築面積63,000平方米，地下建築面積59,514.11平方米（局部地下6層，車位1075個，地下4層局部改6層已完成基坑圍護施工圖設計，尚未做地下6層施工圖設計），總建築面積122,514.11平方米。目前，該專案除基坑支護工程（2013年施工，已超設計使用年限）外，尚未建設施工。

據競買條件顯示，競買人需為中國排名前500名（根據中國房地產業協會發佈的《2020中國房地產開發企業500強測評研究報告》）的房地產開發企業；美國《財富》雜誌評選公佈的世界500強企業，或中國企業聯合會、中國企業家協會公佈的中國企業500強企業，或中國服務業企業500強企業；國務院國資委管理的中央企業；國內行業領先企業（上年度營收不低於人民幣100億元）或國內行業十強企業（以細分行業權威機構公佈的排名為准）；一級資質等級的房地產開發企業。

“醫養結合”輕運營模式撬動旅居養老

早在1998年，中國奧園集團已在逐夢康養業務，並在大灣區廣州南沙建設第一個養生城社區。

11月3日，新華社授權發佈“十四五”規劃和2035年遠景目標建議，其中指明要培育養老新業態，構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系。好風憑藉力，11月10日，奧園健康啟動江門新會區康養服務專案，將根據江門優質度假資源與環境，以“健康管理”理念提供特色康養度假產品和服務，傾力打造康養產業化的樣板度假中心。

早在1998年，中國奧園集團已在逐夢康養業務，並在大灣區廣州南沙建設第一個養生城社區。作為中國奧園旗下在港上市的健康生活服務集團，奧園健康以商業運營、物業管理為基礎，聚焦生活服務和醫療健康。雖然專業運營實力雄厚，但此前奧園健康的康養板塊低調蓄勢，潛心佈局社區中醫門診和社區居家養老業務，今年下半年，奧園健康加速建設旅居康養，進軍大灣區重要城市江門，建立華南首家心肺康養旅療產業新模型—心肺康養訓練營。此次正式宣佈運營江門新會區康養項目，意味著其康養戰略佈局進入深化階段，依託完整的大健康產業資源和高效的輕資產運營模式，奧園健康的康養板塊有望激發專業服務價值，為奧園健康貢獻業務增量，拓寬業務收入，贏取“健康中國”背景下的更廣闊發展空間。

“醫養結合”服務優勢賦能康養項目

健康養生和健康養老概括為“康養”，而旅居康養系多產業彙聚而成的健康旅遊新業態，其圍繞旅遊產業，將醫療、健康管理、養生、養老、休閒等功能融為一體，是實現康養目的的重要市場手段。疫情後，規模龐大的旅遊產業進入傳統模式的迷茫期，運營企業能否將康養的新價值因地制宜地賦能成為勝負手。而奧園健康在打造“醫養結合”的居家養老服務體系方面已頗有建樹，並形成了線上線下相結合的輕資產運營模式。

從線下運營方面來看，奧園健康以旗下社區康養品牌奧悅之家為服務視窗，聯合物業開展嵌入式社區居家養老服務，為老年人提供康復護理、生活照料、助餐配餐、醫療保健、日間託管、文化娛樂、情感關懷、安全援助等專業的個性化服務。而線上上運營方面，奧園健康致力於打造康養產業互聯網平臺，整合優質的產業資源形成強大的服務體系以支撐運營。為進一步夯實社區“醫養結合”服務體系，奧悅之家還與醫療機構、康復機構、服務機構多方之間的資訊互通，實現對於老年人健康檔案的智慧化、科學化、精准化管理，使老年人在醫療和康養服務生態圈內自由轉介，完成社區康復中心、醫療中心和家庭的線上線下多方聯動，為老年人提供健康、愉悅、安全、高品質的晚年生活，解決子女的後顧之憂。

《“健康中國2030”規劃綱要》指出，應積極促進健康與養老、旅遊、互聯網、健身休閒、食品融合，催生健康新產業、新業態、新模式。奧園健康踐行的“醫養結合”+智慧化養老模式趨於成熟，這套健康服務能力模組顯然可以快速輸出到旅居養老。據悉，其江門新會區康養專案擬打造涵蓋評估康復中心、營養共用中心、中醫診療中心、 醫療美容中心、心肺訓練中心、資訊運營中心等在內的適老公共設施以及特色旅居養老客房，載入奧園健康特約專家諮詢、居家健康管理等智慧社區服務。

在旅居康養產業中，地產只是載體，適老化設計才是標準，而服務則佔據核心價值。在服務方面，奧園健康凸顯大健康多業務協同優勢，其奧悅之家在居家適老化改造等服務專案，在設置長者食堂、老年大學等方面有著豐富經驗，完全可與新康養項目形成資源聯動、服務聯動，為使用者創造更多服務增值，為集團品牌加分。

輕運營模式打開行業突破口

資料統計顯示，截至2019年底，中國60周歲及以上人口約2.54億。“十四五”期間，中國老年人口將突破3億，從輕度老齡化邁入中度老齡化。從需求端上看，康養產業的未來是無限風光。另一方面，雖然康養產業確實是當下生活服務發展的新機遇，但其並非簡單的物業+養老運作，而是關聯了城建、生態、科技、文化教育、社會安全眾多領域。康養產品的複雜性和多樣性，讓服務商必須認真思考如何達到康養標準，誠心打磨產品，尋找出最合適的商業模式。

奧園健康的江門新會區康養項目選擇了旅居康養模式，即以健康養生為理念，在功能組合和產品形態上與傳統房地產產業滲透互動，通過資源整合為消費者創造一種健康養生方式。專案不僅向人們提供旅居空間，還提供全方位的康療及養生設施及服務，達到讓人在優美的自然環境中修身養性的目的。

運營上，奧園健康以輕運營模式投入專案，江門新會區地塊由中國奧園集團承建開發，由奧園健康提供專案顧問和運營管理服務。目前，國內康養地產類型主要分為CCRC類老年公寓、城市護理中心、城市全托中心、社區嵌入中心 、日間照料中心（類日托）、居家養老。相比于成本較高、老人需更改日常住所的傳統“地產化”、全面重運營模式，輕運營模式注重提供日間照護、上門服務、遠端監護、適老化改造服務，資源耗用較少、籌備週期較短，而產出高、經營平穩性好，更適合快速滲透發展。據瞭解，除了江門新會區項目，奧園健康還可以輕鬆整合恩平泉林黃金小鎮、安徽黃山富資裡（許村）歡樂古鎮、奧園英德巧克力王國、南沙奧園酒店等潛在康養目的地，可以預見，未來這些專案進行康養改造、輕運營重塑服務的空間巨大，值得期待。

事實上，奧園健康的輕運營模式正在中醫等大健康領域驗證成功，而在康養領域，奧園健康從服務智慧化與康養內涵結合找到輕運營突破口，有望逐步形成業務領先優勢。奧園健康管理層對此也相當自信，在首屆旅居康養研討會上，奧園健康生活集團總裁蘇波表示，奧園健康踏足康養產業的優勢就在於有龐大的物業作為基礎，靠近業主靠近老人，並且奧園健康醫養結合和智慧化養老的服務很突出，能夠為長者提供“頤、樂、醫、學、憶、遊”六位元一體的康養服務，未來將攜手更多康養合作夥伴，豐富服務內容，為使用者提供更全面更優質的養老服務。

地塊周邊在售新建住宅價格在7萬元-16萬元/平方米不等。

11月11日，深圳市金地盛全房地產開發有限公司、武漢賦能企業管理諮詢有限公司、深圳市潤投諮詢有限公司及深圳市前海開發投資控股有限公司組成的聯合體以上限價815190萬元並自持2.84萬平方米人才住房競得深圳一宗住宅用地，綜合樓面價62707元/平方米，溢價率45%。

天眼查APP顯示，深圳市金地盛全房地產開發有限公司、武漢賦能企業管理諮詢有限公司、深圳市潤投諮詢有限公司分別為金地集團、南國置業及華潤置地旗下子公司。

該地塊編號T102-0345，位於前灣片區十開發單元02街坊。土地面積26851.97平方米，建築面積130000平方米，起始價562200萬元，上限價815190萬元。

根據要求，本宗地專案建成後，普通商品住房入市最高均價為107100元/平方米。且宗地內可銷售的住宅套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數占比不低於可銷售商品住房總建築面積和總套數的70%。

鏈家網資料顯示，地塊周邊在售新建住宅價格在7萬元-16萬元/平方米不等。

11月9日晚間，富力地產(10.82, 0.22, 2.08%)公告宣佈，其擬以44.1億元出售廣州國際機場綜合物流園70%股權，交易對方為黑石集團。

具體而言，富力附屬富力地產（香港）有限公司（作為賣方）與黑石集團聯屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited（作為買方）、交易目標公司及相關方訂立合併協定，具體交易細節涉及多個目標公司的股權轉讓，最終廣州國際機場富力綜合物流園由黑石持股70%。

富力則不再將專案並表。合併事項後，富力將保留存續公司30%股份，並分享存續公司利潤。

本次合併事項代價為63億元的物業價值70%，即44.1億元。如按照合併事項的最終代價等同於70%物業價值並按目標集團公司的資產淨值以及從存續公司按比例借款作出調整，富力地產將收到約41.2億元的現金付款。估計公司將錄得按將於2020年9月30日出售的資產公允值計算的出售收益約15億元。

關於資金用途，富力地產公告稱，董事會擬將合併事項所得款項淨額用於降低負債及撥作本集團的一般營運資金。合併事項使本集團得以貨幣化其於該等物業自投資後一段時間累計之投資價值，降低資產負債比率，從而增加本集團財務靈活性，並增強其把握未來發展及投資機遇的能力。

與低折價配股融資、酒店分拆等一樣，降負債壓力下富力出售物流園或許是無奈之舉。但此外，預期合併事項也將為富力帶來戰略利益，由於集團預期與知名投資者Blackstone建立長期合作關係，以投資及管理該等物業，從而增強企業形象並支援該等物業的增長及發展。

而對於近年來重視對物業地產投資的黑石而言，這不失為一個優質難得的標的。收購完成後，黑石在中國的物流投資組合將擴張約三分之一，物流倉儲總面積將達到5300 萬平方英尺，遍佈中國23個城市。

黑石的物流投資擴張機會

“基於交易標的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項目園區，尤其是在廣州這樣的核心城市。”本次得以收購富力專案股權，黑石房地產中國區董事總經理陳宇表示：“是蠻興奮的。”

據觀點地產新媒體瞭解，廣州國際機場綜合物流園是富力旗下唯一擁有的物流園區，同時也是粵港澳大灣區內最大的城市物流園區。對於黑石而言，44億元收購70%的股權代價亦較為合理，“這個園區本身已經運營了有差不多10年的時間，已經是做得很好的”，陳宇稱。

據悉，早在2008年，富力物流園首批倉庫及物管服務大樓正式投入使用。目前，園區內樓倉、坡道倉、醫藥及食品冷庫俱全，辦公、生活配套完善，同時園區距離廣州白雲國際機場僅15公里，為協力廠商物流、電子商務、醫藥企業、電信（中國移動(53.95, 2.70, 5.27%)、中國電信(2.85, 0.27, 10.47%)）等頂尖行業企業提供倉儲租賃服務。

本次的交易公告顯示，富力物流園計畫總建築面積為超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，並配套設施亦已落成，此外還有未開發的倉庫淨用地面積約210畝。

據黑石方面介紹，專案公司後續將由其負責運營和管理，此外也將主導開發運營剩餘的210畝地，建造更多冷藏設施和機構級水準的倉庫，預計在未來的2-3年陸續落成。

黑石無疑對本次的收購是滿意的，除去獲得優質的標的資產以外，後續專案的合作開發也將得到富力這一本土專職團隊的支持。陳宇稱，“目前項目已經擁有比較完善的管理公司，基於現有的團隊，雙方還將憑藉黑石的投資規模、物流行業專識等，充分挖掘專案的市場潛力。

此外，本次收購無疑是對黑石在大灣區現有物流投資組合的有效補充。據介紹，目前黑石在大灣區共有5個園區在運營當中，其中2個位於東莞，3個位於佛山，園區平均出租率在98%，客戶的增長也較為強勁。

算上本次與富力的交易，黑石在中國市場將持有約500萬平方米的資產規模，其中絕大部分是已建成在運營的狀態。事實上黑石自2013年開始於中國市場開始佈局投資物流地產，近幾年來，黑石把物流地產作為在中國投資的重點方向，過去兩三年在投資規模上迎來了較快的增長。

其中於2018年10月以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業務子公司佛山睿優80%股權，瞄準中國高端物流倉儲行業；2019年6月，黑石集團發佈消息稱，集團旗下的地產基金與第一產業集團簽署戰略合作協定，雙方將就第一產業在全國範圍內開發建設的物流園區開展全方位的深度合作。

今年疫情的發生對線上零售、生鮮電商的需求刺激加速了物流倉儲的發展，實際上也為黑石帶來了更多收購的機會。據介紹，今年以來黑石在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等有所投資佈局，疫情期間亦在上海新建成一個物流園區，目前園區內包括醫藥、冷庫、生鮮電商、物流企業等已基本招商完畢。

本次再成功收購位於廣州的優質標的，黑石房地產董事總經理韋增鵬亦表示：“物流業始終是黑石堅定看好的全球投資主題之一。我們看到電子商務的蓬勃發展推動了物流業的持續發展勢頭。收購位於一級集散中心且擁有高租賃需求的優質物流項目是黑石一以貫之的戰略，而此次收購正是該戰略的延續。”

富力“割愛”減負擔

在商言商，交易的促成一般源於各取所需。于富力而言，本次出售旗下唯一的物流園股權，同此前的配股融資、分拆酒店上市等一系列融資動作一樣，都直接指向其債務壓力。

此前於10月份，通過完成2.57億股新H股配售，富力所得款項淨額為24.98億港元用於償還公司境外債務。配售完成後，富力扣除預收款的資產負債率預計將下降至69.72%，淨負債率預計將下降7個百分點。但向資本市場“抽水”的配股融資行為需要適可而止。

在“三道紅線”的監管要求下，富力作為踩線最多的企業之一，同時又擁有大量持有型資產，風險係數較高。

將紅線變綠的方法是什麼？李思廉曾在一次接受採訪中提到，市場絕大部分的投資者不歡迎配股，因為會令每股的回報率下降。而現在最好的方法，還是按預售證來銷售房子；其次可能要賣一些已經蓋好的投資性物業；第三則是找人合作開發項目，或者賣一些項目股權。

三季報資料顯示，截至報告期末，富力的負債合計1144.11億元，有息負債規模則較一季度下降了約242億元。淨負債率已同比下降至166%；資產負債率下降至約80.37%；若剔除預收款，其資產負債率或降至70%左右，基本可以實現翻綠。不過，這並不能表示富力的債務危機已經可以安全解除，降負債的壓力依舊不小。

8月份的中期業績會上李思廉也稱，“未來9個月，我們可能都會在國內外處理250億到300億債務。”這些債務有超過一半會有重組的安排，其他的就靠資金和銷售來抵消。除此之外，去年提到的“可能出售一些重資產項目，從長遠減輕負擔，目前也在考慮範圍”，無論是投資物業或者發展專案，富力都有出售的計畫，會出售一些股權。

據業內分析，富力的債務之所以持續盤踞高位，與其過往的投資模式和多元化業務安排有關。

就分拆酒店上市的計畫而言，這被外界視為緩解財務壓力的一個對策，但這也被直指，成為全球最大豪華酒店業主的同時，酒店這一資產成為了富力“沉重”的包袱，到現在富力仍舊在為此前199億元鯨吞萬達酒店資產買單。

這些酒店投入資金大，回報週期長，長期佔用資金，而今年的疫情更是給酒店運營帶來更大挑戰。儘管富力也在盡力用類REITs等金融化手段加速盤活酒店資產，但也並不順利，此前9月1日上交所的資訊顯示，中信證券(18, -0.10, -0.55%)-富力酒店二期資產支援專項計畫專案狀態變更為“終止”，該項ABS擬發行金額26億元。

此外作為舊改大戶，豐富的舊改土儲是富力的核心優勢所在，但因大部分仍處前期階段，也是一大負擔。資料顯示，截止2019年末富力舊改在手資源70餘個，總可售資源4000萬平米，92%位於一二線城市，短期內（1-2年內預計可轉化）的專案資源約1900億元。

債券融資空間不足的當下，富力過往大量儲備的土地資源也因市場下行而銷售受阻，前10月，富力地產累計實現總權益合約銷售金額約人民幣1026.8億元，同比略降3.71%。變現手上的持有型物業“減磅”，或者尋求開發合作，應該是目前最可行的方法了。

值得注意的是，據海外債市媒體消息援引知情人士稱，除去本次向黑石轉讓綜合物流園70%的權益以外，富力地產預計年底將以18.5億元出售其持有的廣州廣發證券(11.52, -0.06, -0.52%)總部大樓40%股權，所得款項全部用於償還債務；此外正在推進的資產處置項目還包括：向平安不動產轉讓部分廣州黃埔筆村舊改專案股權；向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份。

上述所提及項目若按計劃推進，預計富力地產將得到共計147.5億元的回款。

“剁手黨”都準備好了嗎？雙十一史上折扣最大的一件寶貝明天就要上架咯！

阿里拍賣頁面顯示，雙十一當天，位於上海明天廣場7至32層的246套房產將進行網絡拍賣。在上一次流拍後，此次拍賣將直降5億元，20億元就可拿下昔日的“浦西第一高樓”。

目前，一名“土豪”買家已交足2億元保證金報名參拍，而背後的賣家也揭開了神秘面紗……

直降5億元

據了解，上海明天廣場位於上海黃浦南京西路，左擁人民公園，右攬人民廣場，位置十分優越。由上海國盛集團於2003年10月1日建成，共60層282米，在世貿國際廣場建成之前，曾是“浦西第一高樓”。

而此次拍賣的明天廣場的246套房產，已經是“二進宮”。之前的10月27日，這246套房產曾進行過一次網拍，以25.71億元的評估價平價起拍，雖然吸引了5萬多人次圍觀，但由於無人出價，最終流拍。

而雙十一當天的這次拍賣，起拍價則下調為20.57億元，在25.71億元評估價的基礎上直降5億多元，也就是打了足足8折。而這次，2.6萬多人次（截至記者發稿時）的圍觀者中，終於有一名神秘買家報名。

20.57億元的起拍價，相較於此次拍賣標的的所有權人上海盛懿投資中心2011年12月買下這246套房產時也便宜了近1億元。當時也是通過拍賣的方式，上海盛懿投資中心耗資21.54億元拿下，並將其從酒店公寓改造成了辦公場所。

值得注意的是，如果最後只有一名報名者參拍，那麼在沒有競價者的情況下很有可能以20.57億元的起拍價拿下。當然，如此大的標的，對買家的資金實力要求非常高，僅保證金就要2億元。

華信現身

此次拍賣標的的所有權人上海盛懿投資中心隸屬於曾經的金融能源帝國——華信。

2002年，“神秘富商”葉簡明創建華信，並將其打造成擁有證券、信託、期貨、銀行、保險、金融資產交易等諸多牌照的金融能源巨擘，並四度入圍“《財富》世界500強”。不過，隨著2018年資金鍊斷裂，華信帝國轟然倒塌。

2019年11月15日，上海市第三中級人民法院受理了“華信系”華信國際的破產清算。隨後，位於上海明天廣場的這246套房產被華信國際15家關聯公司合併破產清算案的管理人擺上了拍賣桌。

值得一提的是，早在2018年3月遭遇資金鍊危機之時，華信就曾傳出欲出售其在全球範圍內持有的全部物業，總數近100處，總價值逾200億元人民幣，其中就包括了此次拍賣的上海明天廣場的這246套房產。

實際上，在此次拍賣之前，上海明天廣場已經多次轉手。

早在2005年，上海明天廣場的投資方上海安聯投資發展有限公司就曾打算將其出售，最後未果；2006年，上海盛融投資有限公司接盤；2011年上海盛懿投資中心拿下後，又於2013年10月欲將其掛牌出售，最後未能如願。

而這一次，這位報名的神秘買家又是誰，上海明天廣場又將花落誰家呢？

皇朝家居（０１１９８）公布，與港龍中國（０６９６８）成立的合營企業已於昨日舉行的公開拍賣上，以３８﹒３億元人民幣投得位於廣州市增城區石灘鎮橫嶺村的目標地塊。
　　
合營企業的註冊資本將增加至不少於中標價的５０％，額外註冊資本須由集團間接全資附屬廣州萬利寶投資及合營夥伴按各自於合營企業的持股比例，按照招標文件規定的支付時間表　繳清。實際繳清的註冊資本金額以及相關安排將由訂約各方單獨磋商及確認。

如早前所披露，雙方合營分別佔４０％及６０％權益，而土地面積總額１８﹒７６萬平方米的收回地塊將會構成目標地塊的主要部分，預期就該等地塊應付裕發家具及富利家具的補償總額將約１４﹒１億元人民幣，惟待石灘　鎮政府發出通知以確認最終金額，其將於三個月內支付土地收回的補償。收回的當前估計總收益將約１１﹒８億元人民幣。

首創置業（０２８６８）公布，以約８７萬元（人民幣．下同）出售北京項目１４﹒９９％股權予母公司首創集團，料錄收益約８７萬元。
　　
該集團指，出售的項目位於北京市豐台區盧溝橋大瓦窯，總佔地面積約４﹒４７萬平方米，總規劃建築面積約１１﹒９８萬平方米，土地用於住宅、商業及其他設施，土地出讓金２９﹒６億元。雙方將為項目增資１３﹒８億元。
　　
該集團指，大瓦窯地皮位於北京麗澤及豐台科技園兩大商務區的輻射重疊區域，且具備臨地鐵、近高速等，加上首創集團獲政府委託從事大瓦窯綠化隔離地區的一級土地開發業務。包括該地皮在內，故可挖掘開發價值及降低項目風險。

泰凌醫藥（０１０１１）公布，以約６５５６萬元（人民幣．下同）出售江蘇物業，料錄收益約４５１６萬元。
　　
該集團指，所售物業位於江蘇省蘇州市蘇州工業園區婁江南８１０６６號地皮，佔地面積約５﹒７９萬平方米，指定作工業用途，直至２０５７年７月２９日，持有該物業的公司過去兩個年度均錄虧損，資產淨值約２７２０萬元。
　　
該集團指，擬將出售所得約４８２７萬元用於償還貸款，以及約１５５２萬元用於一般營運資金。該集團於去年底現金及現金等價物約２８２０萬元，而銀行及其他借貸的即期部分則約９﹒５８億元須於１年內償還。至於買方為ＳＣ　Ｃａｐｉｔａｌ為一間投資於房地產資產的房地產投資公司。

粵港灣（０１３９６）公布，以１﹒１億元人民幣收購東莞市城市更新項目５１％股權。
　　
該集團指，向獨立第三者所購項目位於東莞市塘廈鎮環市北口２０號，原土地性質為工業用地，已變更為住宅和商業用途，土地面積約２﹒６萬平方米，總建築面積約９﹒３４萬平方米，屬於東莞市「三舊」改造計劃一部分，其更新改造方案已獲東莞市自然資源局批准。該集團指，收購可提升現有業務，並快速帶來銷售收入及現金流，預期將從收購中受益。

漢國置業（００１６０）公布，預期截至９月３０日止中期純利按年減少約６０％，至約８９７６萬元。
　　
該集團指純利下降主因重估投資物業公平值收益較去年同期公平值收益１﹒１３億元減少、而去年同期聯營公司收入及溢利貢獻下跌因其發展項目大部分物業單位已於去年同期交付給客戶並確認為收入，導致所佔聯營公司溢利減少。
　　
該集團預期於本月底公布業績。

政府發言人表示，18間大型物業管理公司就「保就業」計劃第二期提交的申請已經獲批，涉及工資補貼為9.74億元，承諾受薪僱員人數為41013人。

上述公司已經承諾會回饋至少相等於八成工資補貼金額，予其管理的住宅物業及有住宅單位的物業業主/業主立案法團。18間大型物業管理公司在計劃第一期就住宅物業部分所獲的工資補貼金額約5.1億元。

按此推算的話，相關公司是次獲批的回饋建議涉金額約為4.4億元，佔有關住宅物業部分所獲工資補貼金額86%，惠及約1500幢住宅物業以及有住宅單位的物業。

太古地產（01972）上月破天荒首度推出鰂魚涌太古城第六期32個私家車車位和4個電單車車位標售，招標程序於早前結束，發展商公布，決定以價單形式發售第六期全部227個私家車車位，售價190萬至270萬元，較早前指引價每個300萬元低最多約37%。

低招標指引價最多37%

太古地產發言人表示，太古城第六期車位招標已於本月2日結束，獲得超額認購，無論標書數量及價格均非常理想。由於在招標期間收到寶貴意見，包括業主希望購買不同層數的車位，以及容許業主購置多於一個車位等，綜合考慮意見後，決定改以價單形式推售第六期全部227個私家車車位。

價單顯示，車位售價190萬至270萬元，相連車位由340萬至440萬元，優先供第六期業主、尤其是於10月13日至11月2日期間遞交招標文件的業主選購。發展商在早前招標時，曾就車位提供指引價，私家車車位為每個300萬元，以最新定價計，較指引價低10%至36.7%。

發言人指出，新安排除給予業主更多車位選擇外，亦將提供充裕時間，讓現有車位用戶及日後的準業主，在過渡期內取得聯繫。此次出售不包括電單車車位。

根據銷售安排及揀選程序，是次出售將分為3個組別。其中在10月13日至11月2日遞交招標文件的第六期業主納入為A組，可於11月17日（下周二）選購；B組為有意購買兩個或不多於三個車位的第六期業主，可享有2%折扣優惠；C組為有意購買一個車位的第六期業主。

而B組及C組買家於本月11日至26日登記認購意向，銷售將於本月28日及29日進行。若11月30日及其後，太古城第六期仍有車位可出售，將以先到先得形式供太古城業主選購。太古地產表示，已將最新銷售安排及價單以書面形式通知太古城第六期所有業主。

資料顯示，第六期屬於臨海的其中一期，1980至1981年落成，樓齡39至40年，提供約688個單位，以該期全部227個私家車車位計算，即每三戶爭一個車位。

租金回調，觀塘麗港城有殘裝3房戶以2房價租出，呎租僅24.7元，創屋苑今年新低兼淪為大埔居屋租值。

消息稱，麗港城3座中層A室3房戶，實用面積748方呎，今年中以每月2.1萬元招租，因裝修陳舊乏客問津，業主為免丟空，剛減至每月1.85萬元終獲承租，呎租24.7元創屋苑今年新低。業主2014年斥703.8萬元入市。據資料顯示，麗港城4座中層A室同類3房戶，上月以每月2.28萬元租出，是次單位較之低18.9%。而28座低層F室2房單位，實用面積517方呎，同月則以1.92萬元獲承租，反映3房戶租金亦較2房低3.6%。

至於大埔居屋怡雅苑E座怡亮閣高層7室3房單位，實用面積645方呎，上月月租達1.75萬元，呎租27.1元，是次麗港城呎租更較居屋低8.9%。

香港置業市務經理許嘉揚謂，近年將軍澳及九龍東啟德有大量新盤入伙，吸走不少麗港城租賃客源，令屋苑租金顯著受壓，以上址為例，2年前舊租約月租達2.1萬元，現已較當年低11.9%。

私樓10月呎租33.8元跌幅收窄

中原地產根據該行的新簽租約個案，追蹤全港107個大型私人住宅屋苑呎租（實用面積計算．下同）走勢，今年10月整體呎租報33.8元，較9月的34元回落0.6%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，租金跌幅有放緩跡象，9月按月下滑1.4%，10月收窄至0.6%，相信屬第四季傳統淡季正常回軟。

經濟下行，近期連接有政府招標出售的商業用地流標，發展局局長黃偉綸書面回應立法會議員提問時指出，正研究把九龍東啟德發展區內早前未能成功出售的商業土地轉作住宅發展。

黃偉綸表示，持續及穩定地增加土地供應是政府的核心策略，以回應市民在住屋、經濟和社會發展等各方面的需求，不會純粹因為個別土地的招標結果、短期市況波動或經濟受壓而改變。

不過，在個別地區如商業用地供應長遠而言較為充裕，不排除會探討改為其他用途，包括住宅的可行性，例如在啟德發展區。

另外，黃偉綸又指香港經濟以至寫字樓租金近月因新冠肺炎疫情爆發而有所回落，但本港核心商業區整體租金水平依然高於日本東京及新加坡等亞太區主要城市，政府有需要持續提供穩定的商業用地供應，以應付長遠的經濟發展需要，保持競爭力。

輝瑞疫苗消息觸發板塊輪動，摩根士丹利認為，疫苗消息將有助刺激市場氣氛，特別是本港零售市場，故短綫看好零售收租股可跑贏寫字樓收租股，但對於國際旅遊復甦是否有利於本港零售市道存疑。

大摩偏好可提供穩定股息增長前景的股份，如太古地產（01972）及香港置地。

大摩指，市場預期消費需求將持續改善，該行亦早已預計零售收租股，特別是針對旅客的商場，將會跑贏寫字樓收租股。

大摩認為，出行復活對本港零售市場刺激有限。（1）內地旅客首選旅遊目的地不再是香港，而是內地本土市場；（2）基於內地旅客的奢侈品消費已於半年前反彈，故在港的奢侈品消費復甦速度將未如預期；（3）香港市民外遊需求被遏抑，本土非必需消費品下降；（4）本土消費增長自9月以來放慢；（5）地區零售及商場掀起「價格戰」，將損害收租股利潤。

年內迄今二手住宅註冊量已超越4萬宗。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，本年迄今（截至11月10日）二手住宅註冊量共錄40,124宗，比起去年首11個月38,635宗高出約3.9%，較去年全年41,278宗亦僅相差約2.8%。若以18區劃分，當中7區已超越去年水平。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，若以18區劃分，本年迄今共有7區二手住宅註冊量已超越去年全年，當中沙田區錄4,026宗，為18區中今年首個突破4,000宗的地區。與去年全年相比，該區亦已高出約13.4%，增長幅度同樣是18區之中最高。

美國大選塵埃落定，加上新冠肺炎疫苗研發有成果，為大市營造正面氣氛。市場消息透露，西半山旭龢道8號秀麗閣高層B室，實用面積1,900平方呎，屬於4房設計，原本叫價4,980萬元放盤，議價後以4,600萬元易手，造價打破屋苑新高紀錄。

資料顯示，原業主早於1991年以633萬元購入，持貨逾29年，是次易手帳面獲利3,967萬元，期內升值6倍。

內地的「公共交通導向開發」（TOD）近年成為內地房地產發展的焦點。越秀地產（0123）投資者關係部總經理姜永進昨表示，集團現有5個「軌道交通+物業」項目，目前5個軌交項目銷售已超過130億元(人民幣，下同)，預料全年可貢獻最少150億元。

冀每年增2至3個軌交項目

姜永進表示，軌交項目土地儲備全部集中在廣州，皆為地鐵上蓋項目，目前佔地面積為約420萬平方米，期望每年可增加兩至三個軌交項目。他指，內地房地產行業的市場由政策主導，當局仍維持「穩地價、穩房價」，估計行業能維持穩定增長，但長遠要跑出就要靠土地投資策略。暫時越秀透過非公開市場拿地的佔比為50%以上，至於公開市場買地則不足50%。

姜永進解釋，公開市場買地競爭激烈，而且地價偏高，要爭取好的毛利率有一定困難，如項目要保持25%至35%毛利率，透過軌交、「住宅+配建」項目較容易達到。另集團未來除了加快周轉，亦會加強在非公開市場拿地，包括城市更新和「住宅+配建」等方式， 保持毛利率。

截至今年10月底止，越秀地產年內合同銷售733.42億元，完成全年銷售目標802億元的91%。姜永進指，今年銷情不俗，全年銷售有望超額達標。現時集團項目分布在19個城市，他希望每年能夠擴展3至4個城市，至2025年可以擴至35至45個城市，將考慮1至2線城市及周邊地區。

踏入第4季，新盤搶吸市場大批客源，加上疫情仍起伏不定，二手交投量平平，連帶屋苑估價亦普遍受挫。本報追蹤20個大型屋苑於過去1個月銀行估值變化，達80%屋苑估值均按月呈跌勢，跌幅介乎1.7%至8.9%；主打換樓市場的屋苑，包括鰂魚涌太古城、北角和富花園等，跌幅分別約3%至4%。

疫情緩和，樓市交投雖有改善，但二手均以市價成交及稍低於市價成交主導，屋苑估價亦普遍稍為回落。據本報統計，20大屋苑在過去1個月銀行估價變化，當中有八成屋苑均錄下跌，其中以大角嘴港灣豪庭跌得最多，屋苑1座高層C室，面積611方呎，上月估價1187萬，本月最新估值1081萬，跌近9%。

藍籌屋苑之一的紅磡黃埔花園，1期金柏苑1座低層A室，面積773方呎，上月估值1186萬，最新估價1138萬，按月跌約4%。另一指標屋苑荔枝角美孚新邨，百老滙街61號中層B室，面積507方呎，上月估值776萬，本月跌至763萬，微跌1.7%。鴨脷洲海怡半島跌幅也逾7%，其中16座怡翠閣低層A室，面積638方呎，上月初估值1027萬，最新估值953萬，按月跌7.2%。

受疫情影響，國泰航空大裁員，導致東涌區內的二手價受壓，當中映灣園6座高層A室，面積919方呎，上月估值924萬，最新估值905萬，較10月初估值跌約2%。另外，上車屋苑，位於天水圍的嘉湖山莊則錄得升幅，屋苑樂湖居14座高層C室，面積557方呎，最新估值565萬，較10月初估值升約2%。

除了嘉湖山莊外，還有3個屋苑錄得回升，3個屋苑均位於新界區，其中將軍澳南豐廣場6座高層H室，面積462方呎，上月估值673萬，最新估價740萬，按月回升約10%；另將軍澳新都城10座低層F室，面積369方呎，10月初估值653萬，本月估價676萬，上升逾3%；沙田第一城11座中層C室，面積484方呎，上月估值733萬，最新估價752萬，按月回升約2%。

第一太平戴維斯估價及專業顧問董事總經理陳超國表示，由於疫情持續，市民失業情況加劇，令買家出價趨保守、業主叫價雖然進取，但與業主的議價空間頗大。另外，因為交投少，而且質量參差，導致個別單位跌幅較大。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指，二手跌勢是反映市況，但由於近期的交投回暖，估計二手市場按年跌約2%。某些地區如將軍澳區，會受個別樓盤帶動，有止跌回升的趨勢；而個別地區跌幅增加，有機會因為交投量較少，引致基數較大導致跌幅增加。原先預計今年的二手市場按年跌5%，但最近二手交投增加，調整至按年跌約2%。

新世界發展大圍站柏傲莊II，發展商提供5種付款辦法，分別為180天即供、420天即供、建築期，另設柏傲莊420天即供，以及建築期付款，其中以180天即供優惠額最多，可扣減樓價20%，以7B座22樓C室1房戶為例，330方呎，定價911.4萬，折實價729.12萬，呎價22095元，可節省約182.28萬。

至於採用建築期付款，可扣減樓價13.5%，折實價788.361萬，呎價23890元，與180天即供相比，兩者相差樓價約59.241萬。

此外，採用420天即供可扣減樓價18.5%，折實價742.791萬。至於柏傲莊420天即供以及建築期付款，只限購入大2房及3房戶買家使用，雖然折扣率與一般的420天及建築期相同，首期同為樓價5%，但買家可於簽下臨約180天內，才須再繳付樓價5%，有別於一般的30天。至於買家均可獲首3年保養優惠，以及首1年家居保險優惠。

項目將於周六作次輪銷售，並於今日截票，據悉，目前以向隅客為主，推出的343伙折實平均呎價20399元，以最高20%折扣計算，折實價由699.2萬至1765萬，折實呎價由17868至22994元。