每坪約103萬成交 專家說不貴

台北市大直重劃區豪宅「明水靜」B棟，成屋8年來乏人問津，至今年2月才整棟售出！根據實價揭露，該社區整棟6層樓、含11個平面車位，以總價5.35億元成交，拆算車位後每坪約103萬元。買方為子樂投資公司，負責人尤慧青交叉擔任美麗新娛樂等公司董事，代表人則是美麗華掌門人黃世杰。

位於大直重劃區明水路526巷內的豪宅「明水靜」，分成A、B共2基地，土地面積合計364坪，主打一層一戶，每戶破百坪。不過該案命運多舛，2012年成屋時以案名「祥德大直」銷售，平均單價開出170萬元，傾向整棟銷售，不過當時隨著台北市開徵豪宅稅，總價8000萬元以上房屋首當其衝，迫使豪宅交易逐漸冷凍。

2度改名　打7折售出
2014年該案再改案名為「泰然大直」，開價降為每坪155萬元，同年第2度更改案名為「明水靜」，並以分層方式售出A基地4戶，3、4樓成交單價拆算車位後，每坪不到百萬元，樓中樓戶型每坪也不到120萬元，平均單價較原先開價至少打了65折。

此次出現整棟交易紀錄為「明水靜」B棟基地，土地面積167.78坪，權狀總坪數590.83坪，2012年成屋後曾開價全棟8.04億元出售，8年後才以總價5.35億元、約打7折售出。據謄本顯示，買方為子樂投資，旗下業務包含不動產買賣、租賃，負責人尤慧青亦擔任美麗新娛樂、美麗新興業的董事，這兩家公司代表人則是美麗華掌門人黃世杰。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，「明水靜」A基地先前交易均價每坪104萬元，B基地以單坪103萬元成交，守住該路段百萬行情，買方一次性包棟買下，在使用方面更具自由及靈活度。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也認為，今年市場游資多，投資公司或資產管理公司紛紛投入不動產市場，選擇基地不大、單層坪數大的整棟豪宅，後續使用靈活不受限，可自用、分戶出售、當招待所等，且位大直豪宅聚落核心區，單價百萬元相對實惠，未來無論招商或招租都方便。

至於B基地空置多年都沒賣出，知情人士透露，該豪宅成屋後即標榜一次整棟交易，金額龐大外，樓高僅6層，不論在視野、隱蔽性都不足，加上同路段豪宅單價100~150萬元間，可選擇的同質性產品太多，直到現在才有買家。

有行無市 有賠售情勢
全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，「大直地區豪宅單一戶價值多在數億元，該豪宅全棟6樓也才5.35億元，確實不貴」，如「西華富邦」最高價達4.36億元、「輕井澤」最高價2.76億元，不過近年該區豪宅聲勢不如大安森林公園、信義計劃區，單價逾200萬元的交易零星，也有賠售情勢，有行無市下，若無特殊知名度社區，急於銷售都得下修價碼。

台中都會區因地價飛漲，小宅成主流，這股風潮甚至往外圍郊區鄉鎮擴散，近期如彰化、南投都有建商推出小坪數大樓案，且銷售成績亮眼。專家分析，中南部人愛透天的想法仍在，但郊區透天都要價千萬元以上，低總價小宅相較容易入手。

地價上漲也帶動透天案價格，三大不動產執行長翁偉賢認為，彰化過去居住習慣以透天為主，不過近期不少鎖定首購族的2~3房小宅新案，總價在700萬元內，價格優勢下，每案平均10個月可完銷。

2~3房鎖定首購族
距離台中市區僅30分鐘車程的南投縣草屯鎮，吸引台中及南投周邊人口移入，更成中台灣房市亮點區，包括久樘、富宇、昌祐、陸禾等台中建商也搶進推案。如「久樘四季Villa」大樓預售案，2600坪超大基地僅規劃3棟建築、256戶住家，為草屯最大基地新案，規劃19~41坪2~4房格局，有10多項豐富公設，訴求旅遊度假宅，開價每坪22~26萬元。

富宇地產在草屯的推案也進入第2期開發，新案基地位中山街、育英街口，基地面積近1400坪，共212戶，規劃24~42坪，開價每坪25~26萬元，頗受在地客青睞。

不過隨著台中建商南下大舉推案，讓區域性建商感受到不小壓力，雖然目前大樓小宅的比例尚未超越透天推案，卻也已拉高區域房價，部分單價來到2字頭甚至3字頭，在台中市買盤搶進下，未來還可能進一步推升房價。

台灣經濟研究院25日公布10月營建業對景氣看法調查，經模型試算出營建業營業氣候測驗點為111.17點，較9月下滑0.02點，為今年5月自谷底翻轉向上急升到20年來高點後，第二度出現下滑的走勢，惟兩次均是微幅下滑。

台經院調查的營建業包括營造業和不動產業，台灣經濟研究院研究員劉佩真分析，10月出現下滑，主要是不動產交易轉弱，買氣也略趨觀望，營造業仍呈現溫和成長。

政府部會緊盯房市變化，盯金融機構房貸、查預售屋紅單，對房市走向也有所影響，但更應關心目前房市仍是供過於求，明年釋出的新屋會有放大的狀況，從台經院此次調查可看出，不動產業者對於未來景氣好壞處於五五波，持平看待。

劉佩真指出，重大公建計畫對營造業景氣的刺激，恐怕已因提前發包而提早淡化，後續經費撥付的速度將不及以往突出，短期內土木工程表現相對壓抑．調查也看出，未來半年營造業景氣有將近八成左右的看法為持平。

不動產業方面，劉佩真指出，2020年10月六都建物買賣移轉棟數月增率，衰退10.9％，一方面來自前兩季的基期墊高，連假導致地政機關過戶登記天數減少等，更重要的是，隨著房市熱絡，賣方開價趨高，自住客目前看來無意追價，因而暫時退場、轉為觀望。

劉佩真提醒，超低利率和資金充沛的環境有利房市表現，但是房市供給壓力尚未解除，去年國內住宅核發建築建造戶數達24年以來新高，預計明年開始大量釋出，因此調查結果可看出，超過五成不動產業者對未來半年看法呈現持平態勢。

內政部政次兼國家住都中心董事長花敬群25日宣布，2021年住都中心將於全台推動50案社會住宅，共計1.5萬戶，期望打造優質租屋環境，滿足地方實質需求。住都中心說明，50案分佈於全台18縣市，目前僅有基隆還未完成協商，希望下一波社宅可以分佈在全台19縣市。

為求第二階段興辦8萬戶社會住宅順利達成，住都中心表示，明年推動50案社宅，其中北台灣7,700戶，中台灣1,600戶，南台灣5,420戶，東台灣580戶，總計超過1.5萬戶。花敬群指出，土地來源有國有財產署的非公用土地、向軍方承租或價構、國營事業提供用地等，50案社宅的用地都沒有問題；未來還要再推150到200案，土地來源也正在積極協商中。

國家住都中心預計2020年到2021年推第一階段1.5萬戶社宅，2022年到2024年第二階段推1.7萬戶，第三階段土地仍待盤點，總計三階段要直接興建6.6萬戶，其中主要是在新北市有3萬戶，台北市有1.1萬戶。花敬群表示，快的話2023年底就會有幾個案子完工，多數社宅會在2024年到2025年完工。這些新的社宅將以當地租金八折出租，弱勢戶則是六四折，比新屋租金還要便宜。

國家住都中心指出，首波50案就是期望盡速滿足當地需求，如北市松山延吉案要讓市中心就業的青年租得起當地的房子，降低交通負擔；新北板橋光環案有望解決當地獨居老人的租屋困境；新竹縣湖口鄉每年新生兒數逾500位，是新竹縣生育前3名鄉鎮，興辦社宅能滿足當地大量的成家需求。

老舊辦公大樓都更潮來臨，不少所有權人紛紛暫停招租、騰空大樓，再加上企業近期小幅縮編，使得最近台北市辦公市場空置率罕見攀升，單季小幅上升0.9％至7.1％；所幸租金仍比前一季上漲0.34％至每坪月租2,326元，預期全年漲幅上看2％。

高力國際統計，由於台北市老舊辦公大樓紛紛準備都更或危老，進行拆除重建，因此暫停對外出租，再加上企業小幅縮編，使得租賃需求萎縮，造成第三季台北市辦公市場平均空置率罕見小幅攀升。高力國際董事總經理劉學龍表示，台灣多數企業仍能維持正常營運，企業員工回歸工作崗位的比例在亞太區中也最高。而這樣韌性的經濟表現及企業營運相對穩定，為租金成長的主要動能。預期至2020年底租金仍呈上揚走勢，年增幅可達2％。

劉學龍指出，目前科技媒體業仍持續有小幅擴張需求，在沒有新增供給釋出到市場之際，多數租戶仍將選擇原址續約，預期續約租金仍將小幅上揚，至2020年底市場租金上看每坪2,336元，穩步在歷史高水位。相對之下，亞太區其他城市包括香港、新加坡、東京、北京、上海、廣州、深圳、首爾、雪梨、墨爾本等，因為疫情反覆且採取不同程度的封鎖管制措施，影響企業及經濟運作。

其中，北京、上海、廣州及東京第三季辦公需求雖已轉正，但供給不斷釋出，租金仍持續下跌2~3％；香港、新加坡、雪梨及墨爾本第三季租金下跌2~5％；首爾則是去化量及租金都小幅上漲。劉學龍表示，台北市辦公市場在亞太區中屬於「前段班」，表現相對穩健。

亞昕國際（5213）耕耘達11年的北市大安區都更案，終於開花結果！25日以13.75億元處分給佳穎（3310），處分利益達5.2億元，估計可貢獻EPS約1元以上，預計年底前入帳；雙方並同步公告再合建，計畫開發為豪宅大樓，總銷約35億元，預計明年「329檔期」推案，作為2023~2024年的業績。

素有「林口王」封號的亞昕國際，近年在北市大安區的都更案，已接近開花結果，昨日公告以13.75億元的價格，把整合長達近11年的台北市大安區敦南街的都更案，其土地學府段一小段280地號土地及281、281-1、281-4、281-10、281-12、281-16地號等9筆持分土地，賣給佳穎精密，土地面積為250坪，每坪交易價格為550萬元。

亞昕表示，此次售地對象佳穎精密，其董事代表人姚政岳為亞昕總經理，也是亞昕董事長姚連地的公子，去年9月才正式接掌亞昕國際總經理；換言之，佳穎精密為姚連地家族的所投資的公司，但與亞昕並非關係人交易。

亞昕並公告，董事會決議進一步與佳穎精密、國原營造兩家公司等持分地主，合建開發，加計其餘持分土地後，整個基地已擴大為350坪；預計都更案可望在今年底之前獲得核定，若一切順利，將計畫在2021年3月搭建接待中心，「329檔期」開始對外預售。

亞昕指出，大安區敦南街案預計開發為地上21樓、地下四層的豪宅大樓，主力坪數規劃以50~60坪為主，未來每坪行情可望在150萬元以上，目前未定，一樓則規劃為店面，可售金額估計在35億元左右。

二○二一至二○二四年的第二階段社宅興建計畫啟動，預計未來四年興建七．八萬戶，其中住都中心負責六．六萬戶、地方政府負責一．二萬戶；明年住都將啟動全台十八個縣市決標五十案、共約一．五萬戶，至於後三年，預計每一年度住都會決標約一．七五萬戶。

內政部政務次長、住都中心代理董事長花敬群指出，目前社宅土地收集超過兩百處，來源包括國產署、軍方、國營事業等，透過協議價購或承租方式取得。

明年要決標的五十個社宅基地，分為北、中、南、東等四個區塊，其中北部預計興建七七○○戶、中部一六○○戶、南部五四二○戶、東部五八○戶，最快二○二三年底或二○二四年上半年完工。

六都社宅分布以新北市最多、五千戶，其次是高雄市二四八○戶、三至六名依序為台南市一四五○戶、台中市九八○戶、台北市八五○戶及桃園市四三○戶，六都明年預計決標社宅戶數近一．二萬戶，占全國比重超過七成。

花敬群表示，社宅基地的選擇都是人口數五萬人以上的鄉鎮，或兩個鄉鎮比鄰的區域，應該不至於出現外界擔心的「蚊子社宅」；租金則是以周邊區域一般住宅的平均租金七折為參考，弱勢戶的租金更可到六四折；以目前台北市社宅中籤率僅五％至七％，桃園、台中中籤率約一成，顯見社宅需求還是相對強勁。

根據內政部最新統計，今年第2季全國住宅買賣較4年前同期屋齡平均老了近7年、面積減少近0.4坪，總價卻要多負擔近百萬元。房產業表示，當房價修正時，購屋族多會傾向坪數更大、屋齡較新，但近年房價觸底後回升，民眾購屋壓力升高，多轉向購買老屋、小宅。

屋齡老7年 面積減0.4坪
根據內政部不動產資訊平台，第2季全國住宅買賣契約平均單價、總價分別為26.13萬及1099.4萬元，較2016年同期上漲11.86%及9.04%；換言之，晚4年買房，民眾購屋總價要多負擔91.1萬元。此外，第2季全國住宅買賣平均屋齡、面積分別為23.85年及32.31坪，較2016年同期屋齡老了約6.75年、面積減少0.36坪。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，近2年北中南等主要都會區房價上漲，掀起一波「迷你宅」新案風潮，就是高房價下的產物，並非購屋族喜歡買老屋或小宅，而是不得不屈就現實。他舉例，新屋公設比約30%至35%，住宅大樓兩房實住坪數約28至30坪、三房約40至45坪，近2年迷你宅將兩房坪數限縮在20坪以內、 三房限縮在30坪內，造成室內空間偏窄偏小。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，目前六都購屋坪數縮水幅度尚不明顯，但屋齡明顯趨老，尤其桃園市住宅成交屋齡老化速度是六都之最，應是2016年第2季碰上超過4000戶的A7合宜住宅大量交屋，將該季度平均屋齡變得「年輕」。他說，購屋族面對越買越小、越貴、越老的現況下，更應重視可能衍生出的居住安全，政府更應提前面對超高齡社會的「雙老」風險，擬定具體解決方案。

根據內政部不動產資訊平台統計，六都第2季住宅買賣契約平均總價與單價均較4年前同期上漲，其中以台北市購屋總價拉高逾145萬元最多，桃園市逾33萬元最少；換言之，若晚4年買房，北市購屋總價得多負擔145.4萬、新北市多58.2萬、桃園市多33.2萬、台中市多35.7萬、台南市多45.5萬、高雄市多負擔78.2萬元。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，北市房價基期高，加上囤房稅，近年單價漲幅較小，但因換屋族出籠，購屋坪數稍大，讓購屋總價上揚。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，以最新契約總價來看，若要買進北市住宅，總價2000萬元是「低消」，至少要準備400萬元自備款，除非有長輩贊助或選擇小宅預售案，否則首購很難選在北市。

若以漲幅來看，以桃園市漲幅4.72%最大，其次依序是台南市上漲4.49%、台中市漲4.02%、新北市漲2.44%、高雄漲1.57%、台北市則僅上漲約0.75%。

桃園漲4.72% 六都之冠
黃舒衛表示，以契約總價與單價來看，近2年南市購屋總價上漲約12.4%最猛，高過全台平均近8%漲幅；南市近2年契約單價漲幅也近12%，遠超過全台平均漲幅逾9%，穩居六都單價及總價漲幅雙料冠軍。

科達機構房產研究中心經理曹鈞富表示，2016年建物買賣移轉棟數僅24.5萬棟，是房市最低迷時期，隨後買氣逐步回溫，每年增加移轉量約1至2萬棟，去年突破30萬棟，今年上半年雖有疫情影響，但下半年剛性需求買盤出籠、資金回流，全年有機會挑戰32萬棟。

台商回台投資，炒熱房市景氣，中央銀行昨（25）日公布，10月購屋貸款與建築融資餘額雙雙創下歷史新高，年增率還分別飆上13年半與逾九年新高。

央行統計顯示，10月象徵房市買氣的房貸餘額上漲至7兆8,769億元，續創歷史新高，並較9月大增656億元，年增率7.8%，為逾13年半新高。

央行官員解釋，9月中下旬脫離民俗月後，房市交易轉趨熱絡，因銀行作業流程會遞延約一、二周，貸款實際動撥便落於10月。

至於建商推案的信心指標建築融資，10月餘額升抵2兆3,652億元，月增418億元，年增率16.12%，創逾九年最高。

對於建築融資金額與年增率雙雙激增，央行官員表示，政府鼓勵台商資金返台，不僅有興建廠房、場辦的需求，一旦進駐園區，也會帶動周圍住宅的需求。

官員還說，建商除推案的前期規劃、開工需要資金外，成屋或餘屋若要加強促銷，增聘人力也需要營運周轉金，這些都會推升建築貸款餘額的水位。

對於房貸、建築貸款餘額雙雙創下新高，使否意味著房市景氣非常熱絡？

央行官員保守回應，「其實餘屋也很多」，目前價格比較熱的地區集中於都會區。

2020年11月25日下午，廣州越秀集團股份有限公司（以下簡稱“越秀集團”）與廣州地鐵集團有限公司（以下簡稱“廣州地鐵集團”）在廣州國際金融中心58樓簽署物業股權合作協定，越秀集團旗下越秀地產股份有限公司（以下簡稱“越秀地產”）收購廣州地鐵集團旗下廣州地鐵環境工程有限公司67%股權及廣州地鐵物業管理有限責任公司67%間接實際股權（透過廣州地鐵環境工程于廣州地鐵物業管理的股權間接持有），股權轉讓代價為2.82億元人民幣。未來雙方將在地鐵空間服務、環境綠化保潔等方面開展全方位合作，優勢互補、協同發展，共同打造粵港澳大灣區服務標杆。

越秀地產董事長林昭遠、廣州地鐵集團總會計師王蘋代表雙方簽署合作協定。廣州市國資委主任陳浩鈿，廣東省物業管理行業協會當值會長楊國賢，越秀集團董事長張招興，廣州地鐵集團總經理劉智成等領導嘉賓出席並見證簽約儀式。

創新合作，展現國企業務整合“新成果”

據越秀地產於23日發佈的公告，越秀相信收購事項將會為其物業管理業務帶來新機遇，從而進一步推動“軌交+物業”的業務戰略。目前，越秀的在管物業組合主要包括住宅物業和商業物業，如寫字樓和購物中心，而收購事項將擴大在管物業類型，將現有的在管列車停放處及列車站注入在管物業組合內。憑藉廣州地鐵集團於管理列車停放處及列車站的過往經驗，預期於完成收購事項後，越秀將能夠在開始積累營運和管理列車停放處及列車站的經驗時參與類型相近物業的物業管理專案招標程式，從而壯大業務組合以及進一步擴充物業管理業務的地域覆蓋範圍。

這是自2019年引入廣州地鐵成為越秀地產的戰略股東以來，越秀地產的“軌交+物業”戰略得到了持續有效推進。此次物業股權合作，是廣州兩大營收超過百億的市屬國企繼 2019年簽訂戰略合作協定後，又一次里程碑式的合作新進展。

簽約儀式上，廣州市國資委主任陳浩鈿致辭指出，本次物業股權合作，是越秀集團與廣州地鐵集團貫徹市委市政府促進國資國企改革創新發展要求，優化市國資委系統資本佈局結構，做大做強國資系統同類業務，為國有資產保值增值的有力舉措。在此，期望雙方通過整合業務優勢，強化資源統籌協同，促進地鐵和越秀多業態物管業務的良性發展，提高資本化運作的市場競爭力，為後續物業上市策劃，共用資本運作紅利、共繪發展美好藍圖夯實基礎。

優勢互補、合作推進城市綜合服務，引領TOD模式大未來

此次成功合作的背後，不僅開闢了國企合作的新範式，也包含了越秀地產和廣州地鐵對於TOD模式共同發力的期許。

對項目複雜度高，存在較高的門檻的TOD模式來說，軌交資源與城市運營能力，在專案開發與運營過程中都是重中之重。2019年，越秀地產成功收購5大TOD專案之後，已奠定了越秀地產在中國TOD領域的市場地位。而廣州地鐵集團現已建成開通14條、514.8公里的地鐵線路，正同步推進12條、308公里地鐵新線建設，統籌負責27個國鐵、城際、綜合交通樞紐、市政道路項目投資建設。雙方此次合作，將有利於雙方優勢互補，進一步拓展優質TOD專案，有助於越秀地產攜手廣州地鐵在TOD模式全國佈局上的的規模增長與品質提升。

廣州地鐵集團總經理劉智成在此次簽約儀式上表示，越秀集團與廣州地鐵集團是戰略合作夥伴關係，近年來，雙方本著“優勢互補、合作共贏、協同發展”的原則，在資本經營、金融服務、地產開發等領域開展全方位合作。此次雙方在服務領域的深化合作，既有戰略上的協同，也有互補性的支撐。既是雙方前期合作的延伸，更是彼此再次出發的起點，希望雙方依託各自業務領域的品牌、資源優勢，攜手共創新業績，推進城市綜合服務行業實現新發展。

同時，根據此前公告，越秀地產正考慮分拆其下屬物業管理業務，並於香港聯交所主機板獨立上市。這一可能的上市，也將為越秀地產正大力推動的TOD模式為主的城市運營提供更大的想像空間。

打造城市運營新格局，助力大灣區高品質發展

廣州地鐵旗下全資子公司廣州地鐵環境工程有限公司目前在管面積近200萬平方米，服務業主超10000戶，而另一全資子公司廣州地鐵物業管理有限責任公司則提供住宅社區、商業物業、寫字樓管理與諮詢服務、物業租賃（仲介）、保安、保潔、綠化等綜合性物業管理服務。此次這兩家公司的股權合作，不僅豐富了越秀地產的多元服務業態，更有利於其規模增長與優質專案佈局。同時，對於越秀地產打造城市運營的新格局，並實現城市美好生活運營商的發展願景更具現實意義。

廣東省物業管理行業協會當值會長楊國賢對在此次合作打造新格局給予了高度評價，他指出，我相信，以此次股權合作為新起點，越秀物業、地鐵環境公司通過充分發揮雙方在各自領域的技術、資源等優勢，將為現代城市管理服務場景的深度應用、實現雙方的跨越式發展開闢一條嶄新的路徑，為促進行業的創新發展作出積極貢獻。

同時，越秀集團董事長張招興表示，廣州地鐵集團與越秀集團作為深度合作夥伴，于2019年成功落地廣州首個車輛段上蓋專案，開啟了“軌道 + 物業”的投融資建設新模式。當下又將在構建城市運營服務新格局上謀劃新篇章，越秀集團在佈局新農業、聚焦民生事業的同時，將繼續攜手地鐵集團，共同探索推進城市運營和民生服務的規範化、標準化、精細化，助力發展城市運營新格局和新生態，成就廣州市民美好生活。

隨著粵港澳大灣區的深度融合以及政策利好的持續釋放，越秀地產將以運營能力結合廣州地鐵的資源實力，將TOD模式打造成其持續發展的核心競爭優勢，為多元增儲以及城市運營提供更多可能，助力粵港澳大灣區高品質發展。

2017年選擇陸續收購八家公司股權的國瑞置業，面對現金壓力，不得不選擇放棄增資，與8家子公司分道揚鑣。

11月23日，國瑞置業發出公告表示，擬終止對旗下八家持股公司的增資安排。對於這樣的安排，國瑞置業對外表示，如果完成終止協議將錄得虧損5.54億元。

不惜虧損，也要選擇放棄，這是要斷臂求生？

01

“白嫖”三年，放棄增資8家子公司

公告顯示，國瑞置業與8家子公司的增資協議最早可以追溯到三年前。

2017年8月，國瑞置業簽署七份協定收購目標公司各自10%股權，其中包括廣東宏泰國通、廣東國廈、天津天富融盛、三亞景恆、邯鄲國夏、重慶國廈、江門映暉灣。2018年4月，又向七家目標公司做出了進一步增資，與目標公司的房地產專案進行合作。2018年11月，再次簽署增資協定認購了石家莊國廈51%股權。

根據協定的安排，始於三年前的增資認購，將於2020年12月31日之前完成對8家公司的現金支付，涉及金額17.93億元。國瑞置業透露，在公告之前，並未就增資安排支付任何代價。

沒花一分錢的協議，卻已納入到了公司財務業績當中。

按照國瑞置業公告的說法，終止協議完成後，國瑞置業不再持有目標公司的任何股權，各目標公司財務業績將不再併入本集團的財務業績，公司的資產淨值和盈利將由於目標公司終止並表有所減少。

因為不再並表的緣故，國瑞置業於2020年上半年所持有8家目標公司的資產淨值總額達到23.47億元，因為17.93億元現金支付選擇放棄，這一前一後錄得虧損約5.54億元。

協議終止後，國瑞置業還表示，不再承擔有關目標公司及其他現有股東增資安排的責任，此前安排在各個目標公司的行政總裁和財務總監，也將辭任。

對於放棄增資，國瑞置業認為，終止協議增資符合業務發展策略，對該公司而言終止增資安排相對于向協力廠商出售目標公司屬較為切實可行的方法。

知名地產分析師嚴躍進對風雲地產界表示，當前房企大環境面臨資金壓力，對於國瑞置業這類中小房企來說，增資子公司數量較多，是有一定壓力的。從企業運作角度來看，部分子公司如果專案不多或者開發前景不好，那麼選擇轉讓比直接增資或更有效。

02

業務受困，現金短債比不足0.5

近年來業績並不突出的國瑞置業，1994年成立於廣東汕頭，是一家近30年的老牌房企。

深諳“舊改”撈金之道的國瑞置業創始人、董事長張章筍，1999年從北京崇文區舊城改建中看到了商機，北上淘金。在北京打造了多個專案，其中國瑞城專案，是一個北京二環內最大的城市綜合體。

因此，國瑞置業在北京獲得了一個響亮的名號：北京二環內第二大物業開發商。

一時風光的國瑞置業在官網資料中對外展示，“起步於廣東汕頭，壯大於北京，闊步於全國”。

然而，在千億房企紮堆的時代，國瑞置業2018年銷售規模才突破200億元，2019年銷售規模為239.15億元。

目前來看，壯大于北京的國瑞置業，目前主要銷售業績來源依舊還是北京，闊步全國的效應並不明顯。

2020年中報資料顯示，國瑞置業今年上半年銷售規模為74.78億元，其中北京為40.57億元，占比54.3%。

過於依賴於北京市場的國瑞置業，今年業績目標降為200億元，較去年下滑280億元，縮減規模的意圖明顯。

對於這個目標，張章筍在今年年初業績會上表示，“相對穩健、能夠實現”。可是今年上半年，國瑞置業僅完成目標37.39%，下半年銷售壓力明顯。如果按照國瑞置業2019年的下半年的表現狀態，今年目標或許會跟去年一樣，最終作古。

克而瑞資料顯示，截至2020年9月，國瑞置業的銷售業績為97.3億元，完成仍然不到一半。

業績受困的國瑞置業，目前面臨的資金壓力也不小。南方產業智庫統計顯示，國瑞置業貨幣短債比小於1，僅為0.26。

風雲地產界通過查詢財報發現，截至今年上半年，國瑞置業一年內到期的銀行和信託借款為60.48億元，現金及銀行結餘為18.55億元，淨負債比率為132%，資金需求明顯。

在今年出臺的“三道紅線”加碼之下，國瑞置業的資金壓力，更是難上加難。

在2019年的一場活動中，張章筍曾明言：“對於負債率高的中小型企業，目前關鍵不是規模，而是忙於去庫存，回籠資金，爭取活下去。”

如今放棄增資，選擇留下現金，或許是張章筍心中的最優解。

對此，風雲地產界聯繫了國瑞置業，詢問關於放棄增資8家子公司是否與目前資金面臨壓力有關等相關問題，截至發稿前，還未得到答覆。

11月23日，深圳迎來年度最大規模土地拍賣日。以294億元為起拍價格，深圳一次性集中出讓8宗土地，其中5宗為純住宅用地，另外3塊為綜合用地。

歷經數十家開發商的約400輪競價後，競拍在四小時內收官。深圳此次土拍收入達339.81億元。2019年，深圳轄區內的公共財政收入為9400億元。這意味著，深圳單日土拍收入占到了去年年度財政收入的約3.6%。

住宅用地的土拍火爆，往往是樓市火爆的前奏。其中，融創聯手華髮127.1億元拿下寶安沙井地塊，成為深圳土地史上第七宗百億地塊。萬科、佳兆業、電建、金茂、中信、深地鐵和安聯高速通過競價獲得其他7宗土地。

具體來看，萬科以59.98億元價格+ 配建6.6萬平人才房競得西鄉宅地；佳兆業+新城聯合體以28億元價格+配建5萬平人才房獲得坪山地塊；深地鐵以底價66.53億元價格獲得大浪地塊；中信城開以7.2億元價格+配建1.83萬平人才房獲得A525-0100宗地；電建以24.44億元價格+配建2.9萬平人才房獲得A515-0099宗地；金茂以12.72億元價格+配建1.22萬平人才房競得A641-0288宗地；安徽安聯高速公路以13.84億元價格+配建2.42萬平人才房獲得光明A605-0377宗地。

此次，新晉百億地塊—寶安沙井地塊的土地用途為商業用地，包括遊樂設施用地、居住用地、公園用地和道路用地。其中土地面積43.68萬平方米，建築面積131萬平方米，住宅用地（可售型人才房）30萬平方米。

從區域分佈來看，8宗土地涵蓋了深圳四個區，分別為寶安、坪山、龍華和光明。拍賣總土地面積73.22萬平方米，總建築面積224.08萬平方米。

據瞭解，此次土地出讓，是近半月內深圳第二次出讓土地。11月11日，深圳前海以“雙限雙競”方式出讓一宗居住用地，起始價56.22億元。最終由金地+電建+華潤+前海控股聯合體，以最高限價81.519億元+競配2.84萬平方米人才房面積獲得。

在全國4個一線城市中，廣州向來以宜居著稱，尤其是較為“親民”的房價讓更多的人能夠實現置業夢。不過進入今年三季度，廣州新房均價持續走高，尤其是在10月首次突破3萬。與此同時，今年以來，廣州土拍地價屢破紀錄，像天河牛奶廠板塊等熱門區域的地價甚至已經追平房價。這些現象的背後都在釋放一個強烈的信號：廣州樓市正在發力。

新房量價齊升

根據中原地產監測的資料顯示，10月廣州新房市場網簽量突破“萬套大關”，累計達到11252套，環比上漲16%，同比上漲84%，創造了自2017年4月以來的新高。實際上，進入三季度，廣州新房成交已實現“三級跳”，8月和9月分別為6123套、9725套，連續刷新年內成交紀錄。

與成交量同時上漲的還有房價。根據易居研究院11月24日發佈的《全國百城房價報告》，三季度開始，廣州新房成交價漲勢明顯，7-9月份單月均價分別為27113元、27734元和28674元。

而10月份房價更是首次突破3萬元，為30396元/平方米。由此可見，廣州新房成交價漲幅已經接棒深圳，領漲大灣區所有城市，成為大灣區國內房價上漲的“排頭兵”。

從歷史資料來看，過去3年，廣州房價基本在2.5-2.6萬元/平方米之間波動，橫向對比北京、上海和深圳其餘幾個一線城市，廣州的房價可以說是非常“親民”。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉指出，影響房價的因素眾多，但最終還是由供求關係決定，近年來廣州房價穩定，很大程度上得益於穩定的供求關係。

根據克而瑞提供的統計資料，近三年（2018.11-2020.10）廣州一手住宅的供求比值為1.1，供求比大於1顯示廣州新房市場供應充足。“如果購房者在市場上有足夠多的選擇，追漲的動能自然就不那麼強了”，肖文曉說。

那麼，在經歷了上半年的疫後市場恢復期之後，廣州新房成交量和房價為何在第三季度開始“放飛”了？

一方面或是因為深圳、東莞調控加碼，致使灣區購房者需求外溢至廣州，從而推動市場升溫。7月中下旬，深圳和東莞先後祭出“最嚴限購令”，深圳新政規定，深戶居民家庭、成年單身人士須落戶滿3年，且連續繳納36個月個稅或社保才有購房資格，東莞新政則規定，非莞戶居民家庭購買首套房須提供2年內在東莞連續繳納1年以上的社保證明。從時間上來看，深圳、東莞調控政策的出臺與廣州樓市這一輪的上漲節點頗為吻合。

此外，今年廣州多個區域放鬆了人才購房政策，釋放出了更多的房票需求，同時局部市場在利好下快速升溫，發揮了領頭羊的示範作用。肖文曉介紹稱，“新房市場典型的熱門區域，就是有大灣區C位利好的南沙區，以及既有經濟底子、近期又有大量舊村拆遷需求的黃埔區，還有市中心的高端優質物業等”。

這也就意味著，在廣州樓市明顯升溫的背景之下，區域之間實際上呈現冷熱分化。“多數區域在價格方面的表現其實並不明顯，房價以穩定為主。這和廣州的新房供應源源不斷是分不開的，儘管成交勢頭火爆，但今年廣州新房供應也很充足，截至10月末狹義庫存仍有9.2萬套，按照最近半年的成交來看，去化週期在10個月以上”，肖文曉指出。

地價屢破紀錄

廣州房價繼續攀升或是大概率的事件，因此哪怕受壓於“三條紅線”以及償債高峰期，房企還是在地市闊綽出手，以在廣州“屯糧”。

根據統計，今年至目前為止，廣州天河、越秀、海珠等區域均創造了樓面地價的新高，廣州土拍歷史上的多項紀錄也紛紛被刷新。“市場熱度已經有點2016年（指全國實施限購限貸的新一輪樓市調控前）時的感覺”，有房地產行業人士感慨稱。

具體來看，今年3月，廣州城投集團以總價23.57億元拿下廣州越秀南的一宗宅地，折合樓面價為64576元/平方米，打破了廣州此前維持了3年的最高地價紀錄。

10月底，保利地產(16.830, 0.05, 0.30%)以總價46.9億元奪得廣州琶洲新港東路一塊宅地，成交樓面價為51462元/平方米，位列當時廣州全市地價單價第三位。

然而半個月後，琶洲這塊宅地的“三甲”位置就不保了。11月中旬，廣州天河牛奶廠地塊入市出讓，最終被合景地產以總價48.65億元成交，折合樓面價為51463元/平方米，僅以每平方米1元之差一舉躍升為廣州樓面價第三高地塊。

值得注意的是，天河牛奶廠地塊樓面價已經追平了區域內的房價。根據鏈家網資料顯示，去年華潤和龍湖在該板塊的住宅項目售價為4.7-5.3萬元/平方米。這背後實際上反映出，房企對廣州樓市發展前景的樂觀態度，尤其是對於熱門板塊房價升值空間的看好。

廣東省地產專家智庫成員鄧浩志算了一筆賬：按照5.1萬/平方米的樓面價，牛奶廠地塊項目銷售均價在7萬元以上才有可能實現盈虧平衡，如果裝修標準稍微高點，綜合成本可能要接近8萬元/平方米。

“近期牛奶廠幾個次新二手洋房項目報價多數在6-6.3萬元/平方米，和7-8萬元有明顯差距。只能說房企還是非常看好該板塊房價的升值前景。更簡單一點理解就是，房企預計未來1-2年內，這個版塊的均價大致還能漲2萬元/平方米”，鄧浩志指出。

而地價的抬升，一定程度上又催漲了區域內的房價。據瞭解，目前牛奶廠地塊在售新房專案極少，個別項目今年內已連續三次提價，總體漲幅超過10%。牛奶廠地塊掛牌出讓後，周邊二手房也已紛紛上調報價，天河核心區更是普遍出現二手房業主提價惜售的情況。

不過，與地產銷售市場相似，廣州土地市場亦存在分化。肖文曉表示，今年廣州市中心的土地普遍受到熱捧，但是像增城這種週邊區域則多次出現中止出讓的情況。

“這反映了房企既積極又理性的拿地心態，積極是因為對廣州的城市發展前景看好，理性是因為當前的大環境決定了房企每宗地都要好好算帳，不能去拿超預期、沒錢可賺的地”，肖文曉說。

每當臨近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也會迎來傳統投拓旺季。今年，這番景象卻只在熱點城市零星上演。

每當臨近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也會迎來傳統投拓旺季。今年，這番景象卻只在熱點城市零星上演。

房地產開發的前鋒正在向鄉村滲入。麗水位於長江三角洲地區，是浙江省轄陸地面積最大的地級市。自疫情形勢緩和後，碧桂園(02007.HK)、金地(600383.SH)、華鴻嘉信等房企來此大舉“攻城掠地”，高樓住宅與低矮民房同框，百輪競價、溢價率超50%屢見不鮮。

土拍市場的表面繁榮，讓周邊縣鄉也坐不住了，縉雲縣、松陽縣紛紛掛出商住地開拍。不過，房企的熱情似乎隨季節入了冬，八天前，名山村一宗總起價11.41億元的商住地流拍，原因是報價未達底價。

名山村暫時降速的城鎮變身計畫，是近期土拍市場遇寒的縮影。克而瑞資料顯示，上周(11月16日~11月22日)重點城市成交面積同環比紛紛下跌，成交溢價率僅7%，跌入二季度以來的最低點。

“隨著房地產行業的金融監管逐步加強，公司在投融資方面更加謹慎了。”一家央企地產公司的財務負責人告訴記者，“三道紅線”對風格穩健的央企波及較輕，但公司在具體投資時，仍會“步步為營”。

更多位於紅檔、橙檔的房企，則在降負債壓力下，被迫收縮投資腳步。

年末“搶地”大戲失色
每當臨近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也會迎來傳統投拓旺季。今年，這番景象卻只在熱點城市零星上演。

11月23日，深圳掀起2020年土拍高潮，單日賣地攬金340億元，成交規模較去年同期增長近三倍。而上一次深圳土拍單日突破200億元，要追溯到2019年6月24日，當時單日成交僅224億元。

同日，浙江嘉興公開出讓桐鄉市烏鎮1宗商住地。最終，僅1輪競價，浙江沅智投資發展有限公司(烏鎮人家)以總價2.13億元競得桐土儲[2020]28號地塊，溢價率僅1.43%。

還是在浙江，當天舟山市出讓普陀區1宗商住地。最終，僅1輪競價，寧波厚南房地產資訊諮詢有限公司(德信)以底價5.72億元競得東港新區42-5號地塊，樓面價8200元/平方米。

相較房企在深圳拿地的熱情，更多城市並沒有此番待遇。據CRIC監測資料，10月份重點城市土地流拍達111幅，是今年流拍土地幅數最多的一個月；流拍率達到12.4%，創今年二季度以來的新高。

進入11月，土拍市場低溫仍在。雖然不少城市推地節奏明顯加快，特別是上半年供地較少的昆明、鄭州等，但重點城市成交建面、溢價率、流拍率等指標繼續走冷，未見回溫之勢。

CRIC監測資料顯示，上周重點城市成交總建築面積857萬平方米，同環比分別下跌28%和14%，因出讓地塊品質明顯下滑，成交溢價率僅7%，跌入二季度以來的最低點，土地流拍也呈惡化趨勢。

從流拍原因看，超半數地塊因無人競拍而出現流拍。與名山村類似，這些地塊或為商辦用地，或為區位偏僻、周邊配套缺乏的郊縣宅地，在年末多地加大優質土地供應的影響下，難免遇冷。

即便在土拍較熱的深圳，成交樓面價仍較為穩定。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，今年深圳成交樓面價累計同比下滑43.9%，截至11月23日累計溢價率為22.3%，環比收窄2.9個百分點，同比收窄11.7個百分點。

“在臨近年底的時間節點，加上‘三道紅線’壓頂，房企在銷售端加強行銷力度，加速銷售回款，同時在拿地方面有所控制，(以便)平衡好降負債和保增長之間的關係。”諸葛找房資料研究中心分析師陳霄稱。

行業遊戲規則已變
對房企在土拍市場的謹慎態度，上述央企地產公司財務負責人並不驚訝。“我們現在也很疑惑，建築企業的錢到底要投到哪裡？自己投資開發，從拿地到售房均非易事，投給同行風險更大。”

該名負責人還表示，倏忽即變的行業環境讓其充滿困惑，隨著融資環境越發收緊，花出去的每筆錢都更加謹慎。

今年8月20日，住建部聯合央行召開重點房企座談會，提出“三道紅線”融資監管新規(“345”新規)，新規目的在於矯正一些企業的盲目擴張行為，增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明化。

目前，監管部門已下發給試點企業三張監測表格，覆蓋房企的主要經營和財務指標、融資情況、表外相關負債情況，並要求每月15日前提交；部分金融機構也開始梳理交易對手負債情況、摸排客戶情況。

多位業內人士認為，融資新規是穿透式監管，永續債、明股實債、表外負債等繞開新規均不可行，房企的最終目標是通過降有息負債、增加銷售回款、提升所有者權益等方式達到監管要求。

而控制拿地額，是降低總負債的重要手段。“我們在拿地力度和節奏上正更加謹慎，項目嚴格測算成本和盈利空間，當前行業盈利空間逐漸收窄，要從源頭上把控投資節奏。”上述地產公司財務負責人稱。

潘浩也直言，行業規則在今年被重新定義，房企以降負債為目的的短期融資需求明顯高於往期，穩現金流成為房企的必選題。在防風險與穩現金流的前提下，大規模囤地模式成為過去。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期土地市場確實受“三道紅線”影響較大，至少企業會比較保守，目的是為了降低負債和減少相關支出。如果房企放緩投資拿地，最終會導致土地市場降溫。

房企有意識降負債已初顯成效。截至三季度末，A股市場上招商蛇口、金地集團由黃色檔改善為綠色檔；榮盛發展由橙色檔改善為黃色檔；藍光發展由紅色檔改善為橙色檔，其餘房企分檔情況未發生變動。

綠檔房企迎來擴張時機
房企投資步調日趨謹慎，但隨著12月份即將到來，一些業內人士也在期待，年末這波土地出讓潮會有怎樣的火花。

“歷史資料顯示，每年12月是土地市場交易量的最高峰，成交規模是平均水準的2倍，昨日深圳就剛出現土拍高峰，6宗地塊溢價率觸頂達到45%，為年底土拍高潮到來的典型案例。”潘浩告訴記者。

目前，房企在資金緊張的情況下，取地策略上更加傾向選擇一二線及核心城市，同時房企分化將使行業集中度進一步加劇，規模型與成長型房企的土儲需求將高於中小規模、短期高負債型房企。

不過，紅綠檔房企面臨的處境大相徑庭。平安證券研究發現，百城土地成交溢價率已連續4個月回落，從各檔房企拿地銷售金額比看，綠檔連續3個月超40%；紅檔連續2個月低於20%，且溢價率連續2個月低於10%。

平安證券表示，後續土地市場延續以穩為主並緩慢降溫，疊加目前融資新規尚未全面推行，預計綠檔房企將積極把握拿地視窗期，紅檔房企受降杠杆制約，拿地或維持謹慎。

“綠檔房企擁有穩健的財務指標，未來在融資上更具優勢，或將擁有更多的發展機遇，業績和盈利水準或將迎來新的提升。”陳霄認為。

不過潘浩也提醒稱，“綠檔”不是無風險。據百強房企中期財務資料，劃歸綠檔的6家房企中，3家房企有息負債去年增長規模超15%，意味著綠檔房企中同樣存在降負債需求。“企業擴張的戰略選擇，不能簡單看某一單項指標，還需結合企業整體的財務結構與長期戰略。”

ＥＳＲ（０１８２１）間接附屬ＲＷ　Ｈｉｇａｓｈｉ　Ｏｇｉｓｈｉｍａ　ＴＭＫ協議向ＴａｎｔｏＴＭＫ轉讓信託的全部實益權益。
　　
東扇島地皮Ａ為該信託的主要財產。東扇島地皮Ａ位於日本神奈川縣川崎市川崎區東扇島２１號的倉庫物業，總地盤面積為７﹒７７萬平方米，賣方是ＥＳＲ間接擁有７０％權益的附屬公司。買方乃成立為集團管理的基金ＲＪＬＦＩＩＩ的投資公司，由ＲＷ　ＨＯ　Ａ　Ｐｔｅ﹒Ｌｔｄ﹒全資擁有。於出售事項完成前，ＥＳＲ以認購價約２４億日圓認購該公司全部已發行股份約１４﹒３％。
　　
股份認購事項所得款項將由ＲＷ　ＨＯ　Ａ　Ｐｔｅ﹒Ｌｔｄ﹒用於為買方提供資本，以支付轉讓協議項下的代價。出售事項完成後，ＥＳＲ將通過於買方的少數股東權益而繼續持有於該信託及東扇島地皮Ａ的間接權益，並將通過管理基金收取開發費及經常性費用。

宏基資本（０２２８８）公布，截至９月３０日止中期純利３３５３萬元，去年同期虧損２６８２萬元，每股盈利７仙，不派中期股息。
　　
該集團指，收益約１﹒５２億元，按年升２﹒６倍，收益增加歸因於退出並套現英國及美國的物業重建項目，加上資產、投資及基金管理業務產生收入，毛利１５９７萬元，按年跌２６﹒７４％，毛利率１０﹒５％，比去年同期跌４１﹒６個百分點。溢利大部分歸因於出售１間附屬公司權益之收益及人民幣與英鎊的匯兌錄得收益淨額。於９月底持現金約５﹒６５億元，佔資產總值３１﹒３％。
　　
該集團將運用其資產、投資及基金管理業務的資本貢獻以及其他現有資源繼續在香港、海外市場和大灣區尋求高潛力及較大型項目，並物色機會擴展其資產、投資及基金管理業務，以進一步多元化其投資組合。

雅居樂（０３３８３）宣布，以總代價１﹒８億元人民幣取得貴州省貴陽市一幅商住地塊。該地塊佔地總面積約２﹒９萬平方米，預計總建築面積約７﹒３萬平方米，樓面地價每平方米約２５００元人民幣。
　　
管理層表示，集團抓緊機遇，首次進駐貴陽市，加快於貴州省的布局，未來將繼續以審慎而積極的態度尋求發展機遇，鞏固市場地位，力爭為股東及客戶創造可觀的回報。

富陽（００３５２）宣布，董事會議決批准買方（富陽之全資附屬公司上海富陽物業諮詢）以約９３８﹒４萬元人民幣（相當於約１１０３﹒６萬港元）代價向賣方收購江蘇鹽城市鹽都區的商店。
　　
賣方為江蘇瀛尚房產開發公司（富陽的前客戶）。自２０１１年因集團提供的物業諮詢及代理服務欠買方約２８８﹒４萬元人民幣的未償合約餘額。為收回未償合約金額，買方於２０１３年於法院對賣方提出訴訟。買方於２０１４年獲得勝訴，即賣方有責任償還買方的未償合同餘額以及應計的利息及賠償金。然而，由於賣方自該時起一直處於財務困境中，故無法執行判決及向本集團付款。因此，法院已下令賣方以拍賣方式出售該物業，而買方須所得款項中收回未償金額。然而，於２０２０年１１月１０日，該物業於第四次拍賣中仍未能售出。

根據法院裁定，代價須以未償合約金額及賣方應付買方的應計利息及賠償金總額約４５５﹒４萬元人民幣所抵銷。約４８３萬元人民幣的代價餘額將由買方以現金支付，並將由執行董事張秀華全資擁有的公司按一般商業條款提供的無抵押貸款提供資金。

富陽擬持有該物業作投資用途，並將該物業出租以賺取租金收入。

“看來我很難搖到號了。”在成都從事房地產行業的劉文（化名）看到新鮮出爐的搖號政策之後，發出了這樣的感慨。她今年想置換一套學區房，給即將小升初的小孩做準備。和劉文有一樣擔憂的人不少，搖號新政傾向無房戶和棚改貨幣化安置住戶，對於置換的客戶來說，一旦看上的樓盤過於火爆，登記人數超過推盤數量的3倍，則連搖號的機會都沒有。

11月24日，成都市住房和城鄉建設局聯合成都市司法局發布《關於完善商品住房公證搖號排序選房有關規定的補充通知》（簡稱《通知》），對購房資格預審、銷售方式、制定及發布銷售方案、報名登記、購房資格复核、公證搖號及選房七大購房流程進行內容補充。

其中最受關注的是，當登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的，全部房源僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售，其中無房居民家庭房源不低於房源數的70%；而當登記購房人數在當期準售房源數1.2倍至3倍之間的，無房居民家庭房源不低於棚改貨幣化安置住戶優先後剩餘房源的60%。

實際上，不久前的9月份，成都就已經出台了《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱“樓市新政十五條”），在支持合理自住需求方面，除了大力實施租賃補貼擴面提標，進一步提高了公證搖號中向無房居民家庭提供房源比例，無房居民家庭優先最低比例由棚改優先後剩餘房源的50%提高到60%。此外，在熱點樓盤銷售中，優先保障無房居民家庭購房需求。

很顯然，這一次成都對無房戶的政策傾斜力度空前。對於熱點樓盤，阻隔了普通用戶和預算有限的剛需客戶一起搶“剪刀差”的可能。

同策研究院分析師丁垚分析指出，今年以來，已有杭州、南京等多個重點城市針對“搖號難”的問題採取規範措施，雖然細則有所差異，但其核心要義大致相似，都是要進一步貫徹“房住不炒”，保證特定人群的購房權益，重中之重是無房剛需家庭。

房企雲集西南重鎮

成都為何在此時迫切解決無房戶的購買需求？一方面是，這個號稱“休閒之都”的城市，一向給人溫和印象的樓市，也出現了萬人搖號。今年3月，成都恆大天府半島、自在軒等多個樓盤報名搖號人數超萬人規模，普通購房者中籤率在1%左右；4月中旬，成都新盤凱德卓錦萬黛超2.2萬人搶194套房，普通購房者中籤率0.3%。

4月26日，成都新房樓盤川發天府上城取得項目預售證，共推出786套房源，超過4萬人報名搖號，創下年內單個新盤搖號購房人數新高，普通購房者搖中概率僅0.7%；成都凱德卓錦萬參黛樓盤於7月13日取得預售證，推出774套房源，報名搖號人數超過5.8萬人，普通購房者中籤率僅為0.48%。

另一方面，或許與成都是房企兵家必爭之地的市場情況有關。一名當地業內人士反映，成都不光大房企多，四川本土也有很多年銷售額100-200億左右的房企深耕這個市場。

成都本土的規模稍微大一些的有藍光，規模小的比如領地 、陽光大地 、邦泰、聖樺等，都在200億級以下。一個現像是，成都本土300-500億量級的房企存在斷檔，外來房企則不存在這個問題，各梯隊的都有，一梯隊的有中海、万科、保利、龍湖等，二梯隊的金科、中樑等，還有千億路上的三盛、​​弘陽等等。

衝千億房企中也有把西南地區作為突破口的，比如禹州集團位列成都前三季度企業拿地金額第二和拿地面積第一。前三季度銷售排名十強中，外來房企佔了六席。

房企都想藉成都進軍大西部。全國化發展的頭部房企中，除了新城控股“西南分舵”因成都、重慶公司合併，管理團隊設於重慶之外，其他幾家的“西南分舵”都在成都。這就不難解釋成都市場為何受關注度持續上升了。

當然，網紅盤的“搖號熱”一方面源於其自身的性價比，另一方面與成都市場預期樂觀也密切相關。

同策研究院數據顯示，10月，成都一圈層商品住宅均價約23728元/平米，同環比分別增長11%、8%；二圈層均價約17026元/平米，同環比分別增長30 %、4%。作為網紅盤集中的二圈層，近年價格漲幅較大，這也給市場注入了強烈的樂觀預期，一定程度鼓舞了投資投機需求。

“成都還有大量的剛需客買不到房子。”中介人士李嬋（化名）透露，這個政策出來之後，對於有房但是想要置換的家庭來說，影響會較大。這兩天，李嬋接待了不少剛改客戶，他們早年資金不夠充裕，買了一、二或者小三房戶型，“現在有了娃想換改善或者學區的，就不好弄了”。李嬋透露，這些必須置換的客群，不得不去考慮符合條件的二手房，但是二手房更難買到，因為9月的政策包含了二手房滿五年才能減增值稅這一項，此前是滿兩年就可減增值稅。

一個事實是，今年10月，成都二手房價同比上漲了11.84%，市區的二手房價更是上漲12.03%。

實際上，今年價格漲幅較高的城市均會出台新政，以平抑市場熱度。典型的，如徐州、紹興新政。據同策研究院數據顯示，新政前的8月，徐州和紹興轄區商品住宅均價分別為12412元/平米和23349元/平米，同比漲幅分別為14%、16%，環比也是也呈現連續上揚態勢。在此背景下，兩城市於10月初果斷出台新政，干預價格、緩和市場預期。

而成都並未出現全域的價格突漲，二圈層表現相對突出，一圈層限價平穩，三圈層市場熱度不夠。因此丁垚認為，成都不會採取類似徐州、紹興這般直接干預價格的措施。

成都堅持貫徹房住不炒

成都此次新政還有一個亮點：經預審符合購房條件的，購房登記系統賦予“購房資格預審碼”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這樣可以真正使得購房房源導入到有購房資格的人群之中，杜絕了各類炒作現象，值得其他城市借鑒。此次政策提出了購房資格預審、購房登記等內容，其客觀上有助於規範房屋認購流程，對於剛需購房者也具有較大的保障功能。

丁垚則指出，從新政的背景和目標看，主要還是針對一些網紅樓盤，它們通常價格較便宜，性價比極高，搖號熱度較高，新政將抑製網紅盤的投機需求，進一步鞏固“房住不炒”。同時，精確到“區”的認定標準也有引導自住平衡的作用。

值得一提的是，作為“休閒之都”，成都的改善戶型大部分都直接奔四房去了，大多數人覺得三房只算剛需。據了解，成都只有城東有少量樓盤有90平方米以下的小戶型，城南一個小戶型樓盤都沒有。

據了解，成都的樓盤一大戶型為主，網紅盤基本都集中在高新區。中建天府公館等也是120平方米以上的大戶型。天府新區中的川發天府上城、恆大天府半島、遠大中央公園等，因為一二手倒掛，基本是“萬人搖”。這些盤相對來說偏剛需，但也都是以超過100平方米為主的戶型。

反觀成都近幾年的樓市調控，可以說是順勢而為。一開始是嚴格按區限購，比如高新區和天府新區，原來是社保、戶口符合其一均可以買房，後來天府新區大量供地之後，天府新區並沒有那麼多購房資格，其他區的人想買又沒資格，就放開了一部分。 2019年底，高新區戶口的客戶也能買天府新區的項目了。今年，則因應整體市場，堅持住房不炒推出多項舉措。

中指院一份研報指出，今年三季度，房地產調控政策有所轉向，中央多次召開會議強調“房住不炒”定位不變，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，並從多個方面部署調控舉措。中央就房地產產業召開三次座談會，分別針對接下來的房地產工作開展、重點房企以及部分熱點城市。

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已覓330公頃土地 古洞北東涌新區成主力

社會對房屋需求持續殷切，為扭轉供應失衡的局面，政府於2014年公布《長遠房屋策略》（下稱長策），估算未來10年的公私營房屋供應目標，並於每年12月公布最新估算數字，惟公營房屋一直未達預期。政府近年全方位覓地增加公營房屋供應，終見成效，行政長官林鄭月娥在《施政報告》中提早公布2020年的長策周年進度報告，宣布已經覓得足夠土地於未來10個財政年度（2021/22至2030/31年度）興建31.6萬伙，超越長策的30.1萬伙公營房屋目標，屬自2014年底政府公布長策以來首次達標。

為了增加公營房屋用地供應，林鄭月娥宣布，已經覓得330公頃土地，可以興建共31.6萬個公營房屋單位，較最新長策就未來10個財政年度定下的公營房屋單位需求約30.1萬伙，多約1.5萬個單位，屬於長策首度公布以來，公營房屋土地供應近6年首次達標。

林鄭月娥形容，造地工作漸見成果，未來土地新供應主要來自新發展區，如東涌填海、古洞北/粉嶺北和元朗洪水橋/廈村等新發展區的農地和棕地，亦有多幅改劃作公營房屋的用地，當中包括9幅位於九龍東啟德發展區、觀塘安達臣道前石礦場用地改為發展公營房屋、粉嶺高爾夫球場部分用地，以及多幅已完成檢視並具房屋發展潛力的棕地。

寬密度增單位量 數字「無水份」

是次屬長策推出以來首次公營房屋供應量達標。政府消息人士解釋，供應中約40%來自改劃政府土地，35%來自正進行推展的新發展區，以及如啟德和安達臣道等項目，餘下25%則為房屋委員會預留的土地及棕地。消息人士強調數字「無水份」，屬未來供應的實數。

不少公營房屋的新增供應，都是透過調高發展密度得來，例如主要供應之一的東涌填海項目，消息人士透露，政府檢討該區增加發展密度的可行性後，最新落實於該區興建6.21萬個單位，對比原本規劃的4.94萬伙，增幅約26%，當中新增的1.27萬個單位，全數作公營房屋發展。6.21萬伙總數中，公營房屋佔總伙數72%，餘下28%則為私營房屋。除東涌填海區，粉嶺高爾夫球場約32公頃用地預計興建約9000個公營房屋單位，較原預算大增逾一倍，亦涉及放寬發展密度。

北環線地規模如4個太古城

雖然公營房屋供應首度達標，政府對覓地的決心不變，繼續多管齊下增加供應。林鄭月娥強調，「增加土地供應一直是本屆政府重中之重的工作」，其中運輸基建有助釋放土地發展潛力，對增加土地及房屋供應至為重要，新界西北及新界北部有巨大發展潛力，其中元朗錦上路至上水古洞的北環線，政府將加緊落實，該鐵路途經元朗凹頭、牛潭尾及新田，沿線已物色到約90公頃（相當於4個鰂魚涌太古城）的房屋用地進行研究，若最終落實作房屋發展，預期可提供超過7萬個單位新供應，當中公營和私營房屋供應比例為「七三比」。

北環線用地分布方面，消息人士透露，元朗凹頭一帶可提供約32公頃土地建屋，涉及約2萬個單位，其中沙埔一帶約1.1萬伙，最快2030年至2031年入伙；牛潭尾涉及13公頃土地，預期可提供約1萬伙；新田及落馬洲則有約270公頃土地，當中僅40公頃土地用於建屋，預料可提供3.1萬伙，最快2034年入伙。消息人士透露，現階段北環線審議工作已經進入最後階段，預期短期內會邀請港鐵進行詳細規劃研究。

團結基金讚着墨交通思維變

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺指出，過往政府從未有把作為房屋發展配套的交通基建放於同一高度，故此，是次在房屋與土地部分的開篇就首先提及北環線，算是一個驚喜，反映政府有思維上的轉變，能針對過去發展進度緩慢及欠缺整全規劃的痛點。

葉文祺又說，樂見北環線盡快上馬，並建議該線應該進一步考慮接駁至落馬洲河套科創區和深圳的皇崗口岸等。惟他直言，觀乎往績，公營房屋供應要完全達標都未必全無難度，尤其棕地群都需要交通上大幅改善方能成事。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，新一份《施政報告》中，就土地及房屋政策部分而言，當中涉及許多項目及計劃，願景十分宏大，但需要切實執行及時間表，相信這些項目都不是這一屆政府能夠完成，並擔心政策持續性及執行力度。

粉嶺高球場32公頃地 建9000伙倍升
爭議極大的粉嶺高球場用地，在最新一份《施政報告》中落實，預計最快於2023年收回高球場粉錦公路以東的32公頃土地，並全數納入未來10年（2021/22至2030/31年度）《長遠房屋策略》（下稱長策）的公營房屋建屋量，同時把該地地積比由原來的3倍，增至6.5倍發展；興建單位伙數由4300伙，增至9000伙，增幅約109%。按目前進度，首批單位預期2029年入伙。

首批最快2029年入住

近年政府多管齊下增加房屋供應，未來長策新供應當中，最矚目為政府去年接納土地供應專責小組的建議， 把當中粉嶺高球場粉錦公路以東的32公頃土地改劃為住宅用途，以紓緩短中期土地嚴重不足的問題。據政府消息人士稱，有關發展研究將於明年初完成，擬於明年第三季向城規會提交申請，預計最快2023年完成收地程序，目標2024年開展土地平整工程，預料首批居民最快可於2029年入住。

地積比增至6.5倍發展

消息人士指出，在不擴闊粉錦公路的前提之下，透過增加地積比，把原本以3倍地積比發展，大幅提高至6.5倍發展；興建單位伙數則由4300伙，增至約9000伙，多4700個單位或109%，預計可以興建樓高30至40層的住宅物業，全數用作公營房屋發展，包括提供公屋及居屋單位。

資料顯示，粉嶺高球場佔地172公頃，土地供應專責小組2018年底向政府提交最終報告，局部發展粉嶺高球場32公頃土地。是次落實收回的32公頃土地，位於粉嶺高球場粉錦公路以東，即舊場其中8個洞及球會停車場。至於其餘140公頃球場用地，即兩個18洞球場及舊場10個洞，政府會以象徵式地價續期至2027年6月30日，以平衡土地及體育發展的需要，並回應部分人士關注收回高球場或損害香港作為國際城市的形象。

社會對房屋的需求殷切，政府近年不時就一些爭議多年的發展項目拆牆鬆綁。行政長官林鄭月娥昨天在《施政報告》宣布，平民屋宇有限公司（下稱平民屋宇）已經和市區重建局（下稱市建局）達成合作意向，重建由平民屋宇持有的石硤尾大坑西邨（即大坑西新邨），預計可提供約3300伙，較該邨目前約1600伙增加逾一倍。

佔地約2.09公頃的大坑西邨，位於大坑西街、窩仔街和偉智街，由8幢樓宇組成，毗鄰港鐵石硤尾站，於1961年由政府向平民屋宇批出，以興建私人廉租屋邨，安置受大火影響的居民。該邨於1965年落成，屬於本港僅存的私人廉租屋邨，提供約1600伙，樓齡約55年，其重建發展潛力一直受到社會重視。林鄭月娥指出，經過政府協調推動，欣悉平民屋宇和市建局達成合作推展大坑西邨重建計劃的意向，以充分善用有關地段的發展潛力及早日改善屋邨設施。

平民屋宇和市建局目標把上址重建為提供約3300個住宅單位的項目，其中約1300個單位將由平民屋宇用作重置該邨現有住戶，市建局則於上址興建約2000個「首置」住宅單位（佔總數約六成），將來以市場折扣價出售。

平民屋宇市建局締合作

平民屋宇發言人表示，很高興在政府推動之下，令重建計劃出現新契機，樂見有機會早日改善現有居民的居住環境，亦希望支持政府釋放土地資源，幫助解決本地房屋短缺問題，期望盡快與市建局就細節等達成協議，相信憑藉巿建局的重建經驗和實力，將有助加快整個項目的推進。他強調，現時的首要任務是照顧現有居民的需要，將與市建局研究可行的實施方案，為住戶提供多樣化的遷置、補償與住屋選擇，切合居民的不同需要。

明年首季敲定計劃內容

市建局喜聞政府支持有關重建計劃，以改善大坑西邨居民的生活環境，並充分利用該地段的發展潛力，增加房屋供應，期望發展計劃可以妥善安置大坑西邨居民，並履行去年《施政報告》給予市建局提供更多「首置」單位的任務。市建局預計2021年首季敲定計劃內容，並將在提交市建局董事會討論和審批後，再向公眾交代。

資料顯示，平民屋宇早於2016年已獲城規會批准重建大坑西邨為6幢27至40層高的建築物（部分另設1層地庫停車場），提供4925個住宅單位，總樓面面積達153萬方呎，今年4月獲准延長開展期限4年。市建局表示，由於城規會已批出的方案，單位的面積較細，未來需要修訂發展方案，以配合重建計劃的最新目標。

交投量估增兩成 細價舖最受惠

受經濟下行及疫情不明朗等因素影響，非住宅物業的售價和成交量過去一段時間顯著回落，需求縮減。行政長官林鄭月娥昨日公布，由今天（26日）起撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅（非住宅物業DSD），認為現時是適當時候撤銷這項需求管理措施。業界對政府此舉表示歡迎，預料非住宅物業成交量將大增兩至三成，以2000萬元或以下的細價舖最受惠，有投資者更揚言未來一年多整體舖價會上升兩成，自己手上放售的舖位不會減價。

林鄭月娥昨天發表《施政報告》中指出，撤銷非住宅物業DSD可便利企業出售非住宅物業套現，應付因經濟下行而出現的財政問題或現金需求，緩減疫情對本港經濟及商業活動的衝擊。

政府是在2013年引入非住宅物業DSD，回應當時物業市場出現過熱跡象。

消息人士指出，今年上半年非住宅物業（包括工廈、商舖及寫字樓）交投量及價格均顯著下跌，其中今年9月各類型非住宅物業價格較2018/19年度最高峰分別下降13%至19%，當中寫字樓跌19%、工廈挫13%、商舖下滑17%。而今年上半年總成交量亦較實施非住宅物業DSD前的2012年下半年數字大減80%。今次撤辣讓業主得以出售非住宅物業套現，政府會一直監察價格走勢，若再掀起炒風，有需要時會作調整。

李根興：放售舖位企硬拒減

盛滙商舖基金創辦人李根興表示，撤銷非住宅物業DSD，變相所有工商舖馬上升值最多4.25%，估計售價3000萬元以下的細碼民生舖最受惠，預料2021年底前整體舖市價格會升20%。他補充說個人放售中的15個街舖，叫價全面企硬，不會減價。

中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，工商舖撤辣的消息早前已在市場流傳，所以昨天正式公布未對市場產生太大刺激。不過，撤辣消息公布後，市場放盤量明顯增加，例如資深投資者「磁帶大王」陳秉志持有的荃灣銀座式商廈大鴻輝（荃灣）中心、林子峰持有的沙田石門都會廣場樓層，都有單位推出市場測試水溫。他預期，稍後部分投資者放售工商舖物業時會削減優惠。

潘志明補充，工商舖撤辣始終對售價2000萬元以下物業有較大幫助，因為這類買家大多不是以公司名義買賣，非住宅物業DSD下調對他們有實際幫助。不過，他預料舖價不會因成交量回升而向上，因為現在零售旺區仍「通街吉舖」。

施永青料有助業主套現

中原集團創辦人施永青認為，撤銷非住宅物業DSD可減低交易成本，「令到想套現嘅業主可套現」，相信措施生效第一個月交投量「增加10%至20%唔出奇」。政府表明不會就住宅辣稅作修訂，施永青估計，政府預期住宅樓價大跌的機會不高，故住宅方面不減辣，惟建議政府可考慮放寬樓價1000萬元以上住宅物業的按揭限制，例如樓價1000萬至1500萬元的住宅物業按揭上限放寬至樓價75%，樓價1500萬元以上的物業則放寬至七成。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，非常歡迎政府是次果斷回應業界訴求，認為有助用家或外來資金入市，鞏固本港國際金融中心地位。

另外，由於現時住宅供應緊絀，住宅物業價格仍處一般市民難以負擔的水平，所以政府未有計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。

政府近年積極增加資助房屋供應，新一份《施政報告》宣布，市區重建局（市建局）位於紅磡煥然懿居毗鄰項目，定為下一個「港人首次置業先導項目」（首置盤），提供260伙，最快於2024年推售。

行政長官林鄭月娥於昨日《施政報告》表示，市建局正積極履行新任務，在其重建項目中，提供更多「首置」單位。市建局已決定將煥然懿居毗鄰的重建項目訂為另一個「首置」項目。市建局發言人稱，該局董事會早前已批准把春田街/崇志街發展項目定為首置盤，提供約260伙，預計可以在2024年公開發售。

新一期綠置居明年5月起推

另外，香港房屋委員會（房委會）於上月初截止申請的「居屋2020」，提供約7000個單位，定價為市價六折，超額認購33倍。由於「綠置居2019」約3700個單位正在進行揀樓，下一年度的「綠置居」約4700個單位將於明年分期出售，首批約2100個單位預計於明年5月推出。

政府消息人士透露，房委會原定今年推售下一期綠置居，但受疫情影響，推遲至明年分批出售，首批2100伙會以市價五折出售。

去年《施政報告》中建議房委會加快出售「租者置其屋計劃」屋邨回收單位，林鄭月娥昨日表示，房委會已於今年7月通過，將該批回收單位於每年的「居屋」和「綠置居」銷售計劃一併出售，讓合資格的綠表申請人購買。迄今已回收700多個單位，將於下一期「綠置居」一併推售。

減辣落空無損剛需 柏傲莊向隅客追貨

憧憬新一份《施政報告》為住宅減辣的願望落空，但未影響二手樓交投，大碼住宅樓價更反高潮起動。位於新盤王沙田大圍站上蓋柏傲莊周邊的溱岸8號，有側河景單位連車位以2708萬元售出，樓價8個月急彈逾17%，造價大幅高於銀行網上估價逾兩成。北角老牌豪宅賽西湖大廈呎價亦逾2年半來首度重上3萬元大關，有頂層連天台戶賣3380萬元，高於銀行網上估價最多近三球。

利嘉閣地產分行經理邱皓文指出，柏傲莊連月熱賣，周邊屋苑亦受惠，其中溱岸8號本月暫錄3宗成交，買家全屬柏傲莊向隅客。

四房連車位呎造21458

消息透露，最新一宗為3座低層A室，實用面積1262方呎，4房間隔，望側河景，今年9月開價2900萬元，昨減價後連車位以2708萬元易手，呎價21458元，較本港3間發鈔銀行網上估價2214萬及2224萬元，大幅高出21.8%及22.3%。

翻查資料，上址樓下一個低層A室今年3月不連車位以2040萬元售出，即使扣除市值約320萬元的車位，前述單位仍大幅賣貴348萬元或17.1%。

代理謂，新買家先後三輪入票認購柏傲莊均未能中籤，最終以高價轉追上址。原業主2012年以1340.5萬元購入，離場賬面賺1367.5萬元或逾1倍。

邱皓文坦言，柏傲莊II早前加推價單包含一個折實呎價高見逾3萬元的單位，「大家憧憬緊呢宗樓王成交」，可為區內樓市帶來刺激。溱岸8號日前已有少量業主封盤，2房單位業主更傾向部署借勢加價。

賽西湖大廈呎價再超3萬

《施政報告》未為住宅減辣，但低息環境持續，令老牌豪宅續受追捧。中原地產資深區域營業董事陳家鴻透露，賽西湖大廈11座頂層3房單位，實用面積1124方呎，連700方呎天台，獲同區換樓客斥3380萬元連車位購入，呎價30071元，屬屋苑逾兩年半呎價再度重越3萬元大關，並較3間發鈔銀行網上估價3092萬及3114萬元，高最多288萬元或9.3%。

賽西湖大廈對上一宗錄得呎價「3字頭」成交，可追溯至2018年3月以4180萬元易手的4座頂層A室連959方呎天台戶，呎價32228元紀錄至今仍無人能破。

據知，原業主叫價3600萬元，雖累減220萬元或6.1%，惟以2002年入市價712萬元計，賬面仍大賺2668萬元或3.7倍。

此外，淺水灣南灣大廈低層A室2房，實用面積1112方呎，剛以2820萬元易手，呎價25360元。原業主1994年斥1050萬元購入，今年7月變成遺產物業，終由縱橫股壇數十載的遠東交易所創辦人之一兼香港聯合交易所前副主席的王啟銘，以遺產管理人身份把單位易主，樓價升值1770萬元或1.7倍。

另邊廂，將軍澳本月中單日驚現4個特色戶銀主盤，中原地產高級分區營業董事伍錦基稱，其中海天晉3座頂層A室4房，實用面積1115方呎，連461方呎平台及內置樓梯直達1060方呎天台，並設按摩浴池，近日以3150.75萬元售出，呎價28258元；銀主本月中以3150萬元放售，意味最終僅被搶高7500元售出，買家為從事金融業的專業人士，購入單位作換樓用途，入市價較原業主2016年入市價3025.56萬元，略高125.19萬元或4.1%。

新一份《施政報告》公布後，多個焦點盤今日起相繼開售。五礦地產（00230）旗下油塘蔚藍東岸收票愈戰愈勇，市場稱截至昨日累積收票達3600票，以周六（28日）抽籤發售的278伙計算，超購11.9倍。

蔚藍東岸周六進行首輪銷售，連招標共發售279伙，昨日入票速度明顯加快，位於觀塘的展銷廳下午時分入票認購更出現排隊人龍，市場消息指收票累計達3600張，以抽籤發售的278個單位計，超購11.9倍，將於今日截票。位於崇信街18號的蔚藍東岸提供688伙，實用面積237至2136方呎，2023年3月底落成入伙。

恆地（00012）佐敦單幢項目本木明天（27日）進行首輪銷售共68伙，發展商表示截至昨晚7時半累收逾900票，超購12.2倍，今日截票。位於德成街2號的本木提供172伙，實用面積233至752方呎，明年4月底入伙。

會地4盤齊推一按計劃

會德豐地產亦出招吸客，旗下4盤推出一按計劃，包括觀塘KOKO HILLS、九龍東啟德OASIS KAI TAK、將軍澳MONTEREY及屯門NAPA，新增「80% 5年輕鬆置業一按貸款付款計劃」及「靈活一按貸款付款計劃」，前者指定單位提供最高樓價80%五年期一按計劃；後者一按最高為樓價70%，年期最長20年，均毋須通過壓力測試。該集團首三季累售989伙，套現約111億元，有信心年底前突破1000伙。

信置（00083）及中電集團合作發展的何文田St. George's Mansions，昨天以9000萬元售出1座16樓B室，實用面積1841方呎，呎價48886元；新地（00016）長沙灣南昌站匯璽亦以4296.02萬元賣出星鑽匯9樓A室，實用面積1663方呎，呎價25833元。

新一波新冠肺炎疫情肆虐，但荃灣區有業主無視疫情發展，以低於銀行網上估價沽出手頭的海濱花園自住物業後，同日旋即以大幅高於銀行網上估價的造價，追入「隔籬」的海灣花園作為新居。

前身為德士古（現稱加德士）石油公司油庫的海濱花園，錄得本月第7宗成交。中原地產副分區營業經理李建華透露，最新一宗屬於「串燒」成交，一名海濱花園業主新近減價25萬元或4.1%，以585萬元沽出該屋苑6座中層D室2房戶，實用面積422方呎，呎價13863元，按2014年入市價320萬元計，賬面獲利265萬元或82.8%。

據知，該業主賣樓後，即日轉攻同區海灣花園， 擲745萬元購入4座中層E室作為新居，實用面積566方呎，3房間隔，呎價13163元。原業主2014年斥450萬元入市，最新售價較買入價高295萬元或65.6%。

低沽自住物業 即日購海灣花園

事實上，根據滙豐銀行網上估價系統，上述易手的海濱花園單位，現時估價為595萬元，即業主沽貨價較之低10萬元或1.7%；反之，由該業主買入的海灣花園單位目前估價為644萬元，反映業主以低於銀行網上估價賣樓後，再以大幅高於銀行網上估價101萬元或15.7%換樓。

忠誠拍賣行推18項物業，即日售出3個銀主盤，其中嘉湖山莊3房以505萬元售出，高開價55萬元或12%。

天水圍嘉湖山莊樂湖居1座低層D室，屬於銀主盤，實用面積551平方呎，採3房間隔，開價450萬元，5萬一口價，承價11口，以505萬元拍出，呎價9,165元。據了解原業主於2012年以190萬元購入單位，單位期內升值315萬元或1.65倍。

另外，中原地產高級分區營業董事伍錦基指，將軍澳海天晉3座頂層特色戶銀主盤，實用面積1,115平方呎，連461平方呎平台及1,060平方呎天台，銀主開價3,150萬元放盤，現以3,150.75萬元易手。原業主於2016年以3,025.56萬元購入，帳面升值125萬元。

第三季度環球樓市有所改善，但前景不確定。仲量聯行一份研究報告顯示，全球經濟在今年第三季度反彈，但世界部分地區的新冠肺炎病例的上升再次突顯前景的不確定性。反映這一點的是，隨着公司的發展，決策過程仍然漫長，市場繼續保持謹慎地審查長期策略。

寫字樓租賃跌幅收窄

2020年第三季度，全球寫字樓租賃活動比去年同期下降了46%，比第二季度有所改善，第二季度的交易量與去年相比下降了58%。作為最依賴於消費者支出和流動性的行業，零售和酒店業仍然受到最大的影響。同時，對物流空間的需求急劇反彈，在本季度達到幾個主要全球市場的創紀錄水平或接近創紀錄水平。消費者對在綫購物的需求不斷增加，電子商務公司尤其活躍。

隨着投資者的適應，流動性開始恢復。早期迹象表明，第三季度是房地產資本市場的轉折點。繼歷史上最大的交易量下降之後，上季度交易量的下降速度有所放緩，較2019年第三季度下降了44%。亞太地區和西歐擁有融資能力的規模市場正在引領復甦。盡管美國仍落後，但它仍然是全球最活躍的市場，受到投資者的高度關注。創紀錄的低利率，政府干預和貸款一方配置的多樣化，繼續為全球房地產債務市場提供支持。

投資者仍持謹慎態度

交易管道正在全球範圍內重建，並為未來幾個季度帶來樂觀的預測。投資者仍持謹慎態度，因為許多人更喜歡防禦性的，以收益為導向的資產。此外，機會主義及高淨值投資者則準備利用市場分散化，而機構仍然對定價持批評態度。隨着投資活動的穩定增長，價值透明度有望提高。

九龍啟德第4E區1號地盤的新九龍內地段第6603號的用地，將於本周五截標。該地地盤面積約為59,719平方呎，指定作非工業用途。最低及最高的樓面面積分別為197,078平方呎及328,453平方呎。

每呎地價料1.1萬元

中原測量師行張競達表示，近年市區供應重心的啟德新區，在政府大力發展下，發展漸趨成熟，第4E區1號住宅地位於跑道的西北端，景觀比前排地皮稍遜，但仍可享開揚市景。地皮可提供約390伙，參考同區項目樓價，預計每呎樓面地價約11,000元，總值約36.1億元。近日多個一手新盤熱銷，未受疫情影響，可見市場購買力不減，對發展商投地增添信心，加上發展商對市區住宅地十分渴求，料該地皮可吸引各大發展商入標競投，反應踴躍。