搶在打房新政前出手　桃園22%最高

昨日六都地政局公布11月建物買賣移轉棟數，皆較前月、去年同期增加，其中月增幅以桃園22.7%最高，年增幅以台中53.4%最高，台中、台北更是改寫房地合一稅上路後4年來單月新高，買氣明顯活絡。專家指出，交易量攀升顯示政府釋出打房訊息後，民眾預期將有新措施管制房市，搶在新政上路前出手。

根據各地政局統計，六都11月建物買賣移轉數共達2萬4594棟，較10月增加2819棟，月增幅12.9%、年增幅24.9%。永慶房屋業管部協理謝志傑說明，11月移轉量反映的是10月市況，由於10月開始邁入房市傳統旺季，今年9月受到中秋補班日影響，基期相對較低，導致六都11月的交易量能有一定幅度增加。

新北6047棟量最多
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，11月六都交易量攀升，顯示政府此前頻繁拋出打房議題、強化稽查預售市場等，因對成屋市場尚無實際政策，對目前市場影響有限，低利環境又讓買房資金充沛，民眾在預期將有新政措施管制房市下，反而搶在新政上路前出手。

六都月增幅達4.7~22.7%、年增幅9~53.4%，皆呈正成長，其中新北市6047棟交易量最多，桃園市4277棟月增22.7%最多，台中市5191棟僅次於新北市，且年增53.4%表現最亮眼。台北市3271棟更是與台中市一起創下2016年房地合一稅上路後單月新高。

月增最多的桃園，台灣房屋桃園區總經理邱繼緯分析，除因新案交屋，今年疫情促使企業返台投資，桃園作為國家門戶及工商大城，吸引不少台商回流，為房市注入就業商機，使交易量穩健成長。

12月買氣可望續熱
而台北、台中棟數創單月新高，朗美囡認為，台北房價雖然高昂，不過高端買方購買力強勁，能在打房政策落實前先行出手，有助支撐買盤；台中則是挾帶建設利多，近期更是話題不斷，例如綠線通車推升區域買氣，這些因素都讓交易量維持高檔。

綜觀全台市況，謝志傑認為，今年受到疫情影響，上半年交易量疲弱，累積年增幅一度負成長，但隨著國內疫情趨緩，又受惠寬鬆貨幣政策利多，遞延性買盤陸續出籠，更讓房市交易轉趨熱絡，10月底全台買賣移轉已達26萬棟，倘若未來政經情勢無太大變化，將維持量增價穩的格局。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，今年初房市雖受疫情干擾，但因國內防疫紮實，加上降息後房市快速回穩量增，帶動過去幾年的觀望買盤逐漸回籠，不僅第3季淡季不淡，第4季也維持傳統旺季的交易熱度，再者12月工作天數比11月多出大約1成，地政機關有更多時間可辦理過戶，在第4季買氣維持高檔下，推估全年移轉棟數可望超過2014年的32萬棟。

房仲業者彙整內政部不動產資訊平台資料發現，至今年第3季為止，全國家戶中「無偶」戶長佔比達40.4%，人數高達348.6萬人，10年來人數暴增65.9萬人，且約7成集中在六都，逐年攀升的無偶戶長也吸引建商多推都會區小宅。

目前無偶戶長以新北市64.7萬人最多、台北41.8萬人居次、台中38.9萬人第3，全台約7成無偶戶長集中在六都。屋比房屋總監陳傑鳴表示，現代人經濟力提升、自主意識高，單身、晚婚、不婚、離婚等「無偶」情形多，脫離原生家庭自成1戶亦普遍，造成無偶戶長比率逐年攀升。《住展》雜誌研發長何世昌指出，這趨勢符合社會的實際狀況，也和社會民情發展一致，離婚率居高不下、單身及不婚族群增加，無偶戶長的增加是不可迴避的趨勢。

迎合趨勢建商搶推
尤其集中在都會區，陳傑鳴分析，六都工作機會多，許多上班族在長期工作居住後，會選擇在六都設籍。何世昌進一步說明，不婚族通常會在都會區求職，因此現在很多建商推都會區小宅，例如20~30年前只有台北有套房，但漸漸連台中、高雄都有套房市場，可以發現小宅市場熱門是不變的趨勢。

京城集團發言人周敬恆表示，觀察近期市場成交以小宅為主，高雄市也以2房的交易較為熱絡，剛好符合這一趨勢，現在不婚族、沒有小孩的小家庭、單身族群是買房新勢力，但不敢說存在明顯的因果關係。

據經濟部資料顯示，今年前十月台灣新設工廠家數達9,369家、呈翻倍成長；商仲業者預估，在電商物流、台商回流、外資加碼、農工搬遷四大趨勢催動下，今年國內工廠新登記家數估突破1萬家創歷史新高，持續帶旺工業地產。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，台灣工廠新登記家數從2005年至2019年期間，每年約新設3,000~5,000餘家，不過據經濟部工業局最新統計，今年前十月國內工廠新設家數已達9,369家，可謂較往年成長近倍。

他指出，今年工廠新登記家數以新北市、台中市、彰化縣、高雄市等四大縣市最多，家數均超過千家，其中台中市甚至達2,142家，桃園市、台南市也分別達951及872家；他預估，今年國內工廠新登記家數將突破1萬家，創下歷史新高。

陳益盛分析，今年工廠新登記家數大幅成長，主因在電商物流、台商回流、外資加碼、農工搬遷四大趨勢催動，帶旺工業地產；其中電商物流部分，對土地面積需求以「萬坪」為基準，據經濟部最新數據，今年上半年電商銷售額已達1,587億元，年增17.5%。在電商送貨需有效率的物流系統下，因此都會區外圍大型工業地成為零售、物流業者必須取得的一大重點。

台商回流也是帶動工業地產蓬勃發展重點，陳益盛指出，經濟部統計至今年10月22日止，台商回台投資行動方案通過審核的總投資金額達7,886億元，顯示台商回台投資設廠方向明確。

外資加碼也是近年工業地產交易興盛主因之一，據投審會資料顯示，今年僑外資來台投資額是自2007年來首度連續二年突破100億美元。

低利、資金潮不僅推升一般住宅買氣，總價2億起跳的豪宅買氣也加溫。根據內政部實價網，信義區豪宅「聯合大於」23樓、天母知名豪宅「華固天鑄」5、8樓均有交易，其中「天鑄」5樓每坪約116萬元，創該豪宅社區最低單價紀錄。

天鑄5樓每坪116萬 該社區新低
根據最新實價，9月李姓自然人砸2.35億元買入「聯合大於」23樓其中一戶，坪數約125.14坪（含2車位、22.72坪），扣除車位坪數與總價920萬元，拆算每坪約220.46萬元，維持在「200萬豪宅俱樂部」。

天母知名豪宅「華固天鑄」9、10月也各成交一戶，9月為宋姓自然人砸2.2億餘元買進5樓其中一戶，坪數約212.76坪（含4車位、33.2坪），扣除車位坪數與總價1190萬元，每坪約116.01萬元，創該豪宅社區最低單價；對照2018年1月5樓戶每坪123萬元，推估最新成交的5樓戶約5.68%讓價空間。

此外，10月兆芃國際投資砸2.5億元買進該豪宅8樓其中一戶，坪數203.67坪（含3車位、24.9坪），扣除車位坪數與總價960萬元，每坪約134.47萬元；對照今年3月8樓每坪約128.86萬元，最新成交8樓戶加價約4.35%。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，一般建案除了有樓層價差之外，同樓層還有戶別價差；而豪宅因價格較高，同樓層的價差也會比較大，價差5%以內都屬正常狀況。今年資金多流入中、小坪數市場，北市豪宅成交單價大致維持在平盤，波動幅度並不大。

北市頂級豪宅推案保守 以去化庫存為要務
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，雖然美中貿易戰、台商回流、資金寬鬆等，嘉惠產業投資，間接刺激投資需求轉進生產型、低基期的房地產市場，但卻也排擠北市的頂級豪宅交易；除了投資焦點不再之外，受豪宅限貸、高持有成本等影響，建商在北市頂級豪宅的推案態度仍相對保守，目前以去化庫存為要務，即使交易量緩步復甦，創新高價的熱況已不再，反倒自住買方進場的甜蜜點儼然成形。

11月房市熱度爆表，美國大選底定、台股亮麗，加上11月地政機關工作天數較10月增加，六都11月買賣移轉2.46萬棟，月增12.9％、年增24.9％，繼今年7月、9月後，再攀房地合一稅以來單月新高，目前房市買氣沒有退燒跡象，預估今年全台交易量可望站上32萬棟大關。

由於低利環境、資金湧入具保值效益的房地產，房市交易量持續高檔，自今年下半年起，全台買賣移轉棟數每月約在2.8~3.2萬棟左右、六都則約在2.2~2.4萬棟；根據六都地政局1日公布11月建物買賣移轉棟數顯示，六都交易量普遍月增5~23％、年增9~53％，北市3,271棟、台中市5,191棟，均創下房地合一稅實施59個月以來單月新高。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，國內疫情控制得當，降息後房市快速回穩量增，帶動過去幾年的觀望買盤逐漸回籠，不僅第三季淡季不淡，第四季也維持傳統旺季的熱度，以11月房仲業成交仍維持熱絡觀察，12月移轉棟數可望延續高檔水準。

房地產業者普遍認為，近期政府加強稽查預售紅單炒作，對預售市場產生威嚇作用，但對成屋市場買氣影響不大，不過政府是否持續端出調控政策降溫，也將成為這波房市熱潮能否延續的重要關鍵。

房市下半年以來交易量持續高檔，是六、七年來少見的熱絡，也帶動全年交易量年增率自下半年起由負轉正，六都前11月買賣移轉棟數合計達22.4萬棟、年增約6.8％，包括台北市、桃園市、台中市年增率均逾一成。

永慶房產集團業管部協理謝志傑表示，美國總統大選落幕、新冠疫苗也即將問世，兩大不確定因素消除，國內今年GDP上修、台股也持續創高，民眾對於未來經濟前景偏向樂觀，交易量維持每月3萬棟的熱度，全年全台買賣移轉棟數可望達到32萬棟。

中華經濟研究院長張傳章1日指出，政府部會針對打房表態，但營造暨不動產業的11月產業NMI仍有55.8，顯示業者回報產業景氣仍熱絡，實際場景出現工地缺工、設備租金上漲，「只要房市剛性需求在，房價就會上漲」。

中經院公布11月台灣非製造業經理人指數（NMI）53.8，出現連續第六個月擴張。觀察11月台灣NMI的四項組成指標中，商業活動、新增訂單與人力僱用擴張，供應商交貨時間上升。

中經院副院長葉俊顯分析，雖然多項指標呈現擴張，惟上升的速度正在趨緩，其中新增訂單指數（新增簽約客戶或業務）已連續兩個月擴張速度趨緩，人力僱用指數第四個月下跌，存貨指數中斷連續四個月擴張轉為緊縮，代表後續動能還待觀察。

張傳章指出，中經院最新估測2020年台灣GDP成長率，也是看到民生消費和投資都較預期下滑，不像出口表現連月紅通通，因此仍要審慎觀察。

八大產業中，住宿餐飲業NMI持續緊縮，且僅29.8，顯示產業動能極為疲弱，其餘七大產業NMI皆呈現擴張，其中又以零售業擴張速度最快，中經院助研究員陳馨蕙表示，11月的雙11和百貨公司周年慶等消費旺季，讓零售市場有好表現。

營造暨不動產業的11月產業NMI為55.8，張傳章指出，今年第一、二季期間商業不動產熱絡，加上央行降息，刺激營造暨不動產業9月產業NMI來到今年最高的64.1。

台商回流的資金可用美元、人民幣購置不動產，由於政府不樂見不動產又被炒起來，年輕世代的居住正義恐被踐踏，因此有打炒房的說法，內政部和財政部針對紅單現象進行稽核，會對業者有嚇阻作用，近月房市擴張有趨緩的現象。

「現在問題是利率太低，房市是大家都想得到的投資工具」，張傳章說，房屋的剛性需求仍在，政府喊話不會就此扭轉房市方向，「只要剛性需求在，房價就會上漲」。

低利率被視為刺激房市買氣的主因之一，第四季以來市場對央行「打炒房」的聲量也愈來愈高，央行總裁楊金龍2日赴立法院財委會答詢，預估17日央行第四季年終理事會議是否再祭房市管措施，會成為立委質詢焦點。

楊金龍2日赴財委會審查2021年繳庫盈餘並備詢，預料10月以來的一片「打炒房」聲，將是質詢焦點，加上17日央行將舉行的第四季年終理事會，開會通知已寄出，屆時也將是理事討論的重點議題。

根據央行統計，台銀、土銀、合庫、華銀、一銀等五大銀行新增房貸，第三季單季合計創歷史新高紀錄，房市預售屋推案量也創新高，還有全體銀行房貸餘額連月創新高，且年增率持續上衝，引發房市有過熱之虞。尤其央行副總裁陳南光10月初特別發表專文示警，使得市場預期央行將「打炒房」的議題火熱。

楊金龍10月赴財委會業務報告時強調，目前還未到實施選擇性信用管制的時機。

但根據央行去年以來發布的理事會議事錄摘要內容，幾乎每一季都有多位理事提出房市議題，建議央行應超前部署，也凸顯房市已有非常態化的發展。不排除12月17日的理事會熱議後，可能有較明確的結論。

另一受關注的就是新台幣匯率今年以來升勢強勁，屢屢成為全球最強貨幣，但央行11月以來力守「雙防線」，盤中28.5元、收盤28.8元，牢不可破，1日盤中最高28.515元，終場收在28.837元。

匯市甚至傳出連監察院都去函央行關切：「為何盤中沒有任何波動，就是平平的一直線，到尾盤又打回原形的28.8元價位，是否人為作價干預匯市，影響市場交易的公平性？」

對此，央行未證實是否有監察院來函，但匯銀主管認為，雖然不知新台幣匯率到底干監察院什麼事，財委會仍有立委可能就此質詢，看能不能得到答案。

知名的老字號豪宅精品建商忠泰建設大動作布局兩大新領域，其中，首度跨足商場的「NOKE忠泰樂生活」，預計2022年在大直開幕；此外，看好2021年房市，也將首次揮軍「豪辦」市場，在大直推出每坪均價100萬元以上的頂級辦公大樓。

忠泰集團董事長李忠義1日宣布，籌備三年的忠泰第一個商場「NOKE忠泰樂生活」，總營業面積約6,500坪，預計2022年在大直開幕，該商場規模不大、但以滿足在地「每日生活」需求為主，像是國際精品類非每日生活並不在考量之列，未來更將與台灣蔦屋書店結合創造出非典型商業模式。

他指出，忠泰開出首家非典型商場是必要的拼圖，目前忠泰在大直還有五塊地，不排除規劃第二家商場，且同步在台中亦積極評估下一個商場。

忠泰商場開發營運長郭大睿表示，目前招商率逾四成，預計規劃物販比44％、餐飲三成、娛樂18％等，以目前大直商圈擁有在地居住人口33萬、內科工作人口20萬來說，至少有105億零售消費產值，目標年營業額15~20億元，預計八年後可回本。

此外，忠泰建設總經理瞿世泉表示，看好明年房市，忠泰建設2021年將首度揮軍「豪辦」市場，該基地位於華固建設「國票金控大樓」正後方，占地面積1,900坪，目前總銷尚未確定，但每坪確定會站上100萬元以上，為忠泰首度跨足「豪辦」市場的作品。

瞿世泉說，忠泰建設自1988年創辦來，陸續在大直推案20多筆，住戶累積已上千戶，目前土地存量還有數筆，會陸續開發，其中位於敬業三路、樂群三路的商業區核心土地，已動工開發「NOKE忠泰新生活」商場大樓，另外還有兩筆辦公大樓預定地，也是未來的開發重點。

預期2021年房市依然樂觀，瞿世泉表示，忠泰建設計畫12月底推出桃園近經國特區的12億元新案，明年還將在台北市重點推案，包括敦化北路原本為「全錄大樓」的永沛開發合建案「衍見築」，總銷約60億元，由永沛和忠泰建設合建，每坪開價可望上看200萬元。

另外，忠泰建設還計畫推出林森北路近民生東路合建案「忠泰向光」，可分回總銷約10億元，還規劃推出木柵案約40億元，總計全年推案量至少百億元以上。

台南房市雖熱，但大都屬於首購和換屋產品，在台南深耕多年的高雄建商泰嘉開發，攜手南台灣代銷天王上揚國際建築團隊關係企業清景麟、以及泰郡建設，三大高雄建商聯手，砸下10.29億元買下安平港灣1,584坪土地，規劃推出台南首見的港灣豪宅，每戶售價5千萬元起跳，將創台南大樓新高總價和新高單價紀錄。

泰嘉開發董事長呂金發、清景麟建築團隊董事長林聰麟及泰郡建設董事長郭泰吟等三位高雄建商負責人，1日召開記者會，宣布聯手進軍台南房市第一豪宅興建大計畫。

呂金發指出，經過二年多的觀察布局，近日終於簽定台南市安平區金城段94-2地號、亞果遊艇城附近的1,584坪土地，由於該筆土地正對安平港漁光島月牙灣，屬於難得的灣港豪宅基地，因此，多位地主從今年初開價每坪67萬元之後便不再降價。

呂金發表示，為了取得此一罕見地段，他與林聰麟、郭泰吟研商，最後決定與地主進行最後斡旋，出價每坪65萬元，終於如償購得。

他說，未來將由三家建商投資新設一家公司，聯手推案，泰嘉開發、清景麟建築團隊、泰郡建設的持股比例，分別是40％、30％、30％。

對於未來建案規劃，林聰麟指出，受到南科效應以及多項重大建設的激勵，台南房市近來成為全國矚目的焦點，各區房價都在創新高，不過，大樓建案大都以二房和三房的首購和首換產品為主。

他說，台南企業家實力雄厚，加上台商返台的資金、以及低利率環境，台南房市就像七、八年前的高雄，才在剛剛起步階段，且土地資源又比高雄來得少，因此，安平港灣的基地將委託國際前五大建築師，規劃台南首見的港灣景觀豪宅。

林聰麟表示，初步規劃興建雙拼、不超過100戶的傳家豪宅，每戶100坪到110坪，每坪售價40萬元起跳，單戶總價約5千萬元，預定明年預售，可望創下台南大樓建案最高單價、最高總價等多項紀錄。

基隆市政府地政處今天公布最近一期，調查期間4到9月的「都市地區地價指數」，比上一期地價總變動幅度上漲0.40%。地政處指出，7區都有漲，代表全市這幾年公共建設的發展，讓交通方便，城際公車的便利性，未來捷運會暢通，大家認為預期基隆未來會發展、地價會上漲的城市，房地產市場潛力看好。

地政處指出，整體而言，本期基隆市地價呈現微幅上漲趨勢，第55期都市地價指數調查期間為4至9月，與前期地價指數相比本期地價總變動幅度上漲0.40%。

在住宅區指數，隨交通建設陸續完工，生活機能逐步到位，加上近郊新建案持續推出，帶動周遭成屋行情，本期地價上漲0.50%；商業區指數，隨各區生活圈發展成熟，民生消費型態之商業活動穩定，本期地價上漲0.24%；工業區指數，近來本市工業區立體化方案推動及基隆河開發管制禁令解除等利多因素，區位優勢提升，本期地價上漲0.27%。

地政處長蘇昱彰說，調查期間今年4到9月，7區都有漲，沒有一個跌，總變動幅度上漲0.40%，漲幅最高七堵區0.55%，其次是安樂、信義區漲幅052%。代表全市這幾年公共建設的發展，讓交通方便，城際公車的便利性，未來捷運會暢通，大家認為預期基隆未來會發展、地價會上漲的城市。

七堵為何會漲最多？蘇昱彰表示，七堵最大優勢是臨近新北市，也很快就可到台北市南港等地，尤其近國道一號，以後捷運完成後接近汐止，預期以後的發展。

地政處指出，「都市地區地價指數」用以計算不同時期點地價變動幅度，快速掌握全市及各區地價行情漲跌趨勢。為辦理地價指數查編作業，由地價人員定期蒐集交易實例，於住宅區、商業區及工業區土地中選取中價位地價區段並查估其區段地價，以作為地價行情指標。內政部會在每年1月15日及7月15日發布都市地價指數資訊，提供各界作為瞭解近期地價趨勢參考。

為落實“房住不炒”定位、保障支持自住需求，12月1日淩晨，西安市住建局等多部門聯手發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》（下稱《通知》），從嚴控備案價、加強預售管理、發揮差別化信貸調節作用等方面加碼樓市調控政策。

具體來看，《通知》對二套房首付比例進行了較為明顯的細化，如在西安市已擁有住房面積在90平方米至144平方米（含144平方米）之間的居民家庭，購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低於50%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低於60%。而在西安市已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭，購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低於60%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低於70%。

此外，《通知》還明確，在符合首付比例要求的情況下，居民家庭住房商業貸款未結清時，再次使用商業貸款購買住房的，首付比例不低於60%。

“從內容上看，西安市此次出臺的政策主要是針對二套房，這也顯示出政策保障首套剛需的合理需求，同時，對於有投資傾向性的購房需求進行有針對性的調整。”58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，整體上看，通過提升二套房首付比例可以有效抑制非理性購房需求增長，對於穩定房價、地價都具有積極意義。

據國家統計局公佈的最新資料顯示，10月份，西安市二手房價格環比上漲0.3%，同比上漲1.2%。由於11月份的資料暫未公佈，結合安居客線上的二手房掛牌價格來看，西安市11月份二手房價格環比10月份上漲0.10%，同比上漲1.81%。

上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，此次西安市發揮差別化信貸調節作用，呈現出三大特點：一是政策具有細化和分類調控的因素，即針對首套不同的戶型，對二套購房採取了差別化的信貸首付比例，呈現出“逐級遞進、與二套住房掛鉤”的導向；二是若貸款沒有償付完畢，那麼二套房首付比例至少為60%，這一點具有打擊炒房行為的導向；三是透露出信貸收緊的導向。

事實上，不只是西安市，今年下半年以來，已有多個熱點城市從不同維度升級樓市調控政策。據中原地產研究中心提供的資料顯示，7月份以來，全國已有超過30個城市加碼樓市調控政策。

“可以看到，目前樓市調控對於需求側的調控更加深化。”在張波看來，結合下半年各地出臺的調控政策思路來看，主要體現在兩大方面：一是以房價為錨，一旦出現房價過快上漲的苗頭就及時進行政策調整；二是政策的分化度有所增大，尤其是針對首套和二套房，既包括首付比例和貸款的金融政策分化，也包括搖號分配政策的分化。總體來看，在調控政策不斷落地的同時，既兼顧平穩房價的目的，又有利於降低房地產市場金融風險，並同步起到弱化房地產投資屬性的作用。

富力地產(10.1, 0.00, 0.00%)前11個月銷售額1172億元，負債率下降至80%

12月1日，富力地產（02777.HK）披露公司11月銷售資料，11月權益合約銷售金額約為146億元，同比上升7%；銷售面積121.9萬平方米，同比下降5%。

截至11月底，富力地產總權益合約銷售金額約1172.8億元，同比下降2.55%；銷售面積約993.03萬平方米，同比下降11.39%。

按照富力地產設定的2020年內部協定銷售金額目標1520億元，目前已完成年度目標77.1%。

11月，富力地產將旗下物流園項目70%的股權以44.1億元的價格出售給了黑石集團。該專案為廣州國際機場富力綜合物流園，位於廣州市花都區華東縣，占地1470畝，計畫總建築面積為超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約889820平方米，並配套設施亦已落成。未開發的倉庫淨用地面積約210畝。該物業的價值約為63億元。

對於此次交易，富力地產表示，合併事項使富力地產得以貨幣化其在該物業自投資後一段時間累計的投資價值，降低資產負債比率，從而增加集團財務靈活性，並增強其把握未來發展及投資機遇的能力。此外，預計合併事項將為集團帶來戰略利益，由於集團預期與黑石集團建立長期合作關係，以投資及管理該等物業，從而增強企業形象並支援該物業的增長及發展。

在富力地產2020年半年報中曾提到，計下半年將執行多項重點策略，包括完成協定銷售目標、交樓目標及去杠杆。未來另一項重要的目標即為從處理到期債務及管理資產負債水準兩方面改善公司的財務狀況，進一步降低負債水準。除了加速去杠杆的計畫外，富力地產預計下半年較多的盈利貢獻也將有系統地改善公司財務狀況。

富力地產是“三條紅線”監管下踩線紅檔的企業之一。顯而易見，富力地產此次的出售事項為了緩解公司債務。

截至2020年三季度末，富力地產的負債合計1144.11億元，有息負債規模較一季度下降了約242億元。淨負債率同比下降至166%；資產負債率下降至約80.37%；若剔除預收款，其資產負債率或降至70%左右。

截至今日收盤，富力地產報10.1港元/股。

“三道紅線”政策的出臺遏制了房地產行業負債的增長，降杠杆的需求直接引來了一波房企“賣身”潮，華僑城、中國金茂、綠地集團等房企紛紛加入出售資產行列。

11月27日，招商蛇口(14.590, -0.07, -0.48%)發佈公告，其全資子公司招商局地產（蘇州）有限公司擬向招商證券(24.010, 2.01, 9.14%)投資有限公司轉讓無錫瑞商房地產開發有限公司24.5%股權，股權轉讓價格為人民幣29947.05萬元。

頻繁出售資產 需警惕明股實債

招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，擁有獨特的“前港—中區—後城”綜合發展模式與豐富的綜合開發運營經驗。作為央企，公司有著強大的拿地能力，以及融資成本優勢。

上半年公司的綜合資金成本為 4.78%，對於杠杆的使用也較為謹慎。截至2020年9月30日，公司剔除預收賬款後的資產負債率為59.1%，淨負債率為36.83%，現金短債比1.18，三個指標均低於“三道紅線”。看上去並不缺錢的招商蛇口，卻頻頻賣資產，其目的也引來外界猜測。

“三道紅線”政策的出臺對房地產行業影響是深遠的，許多房企的策略因此出現變化，身為央企的招商蛇口積極回應政策，出售資產瘦身。

從此次出售的無錫瑞商房地產開發有限公司來看，交易對手是同屬於招商局旗下的招商證券投資有限公司。關聯企業之間聯繫緊密、操作便捷 、價格靈活，所以房企的資產交易中多數涉及關聯方，此前招商蛇口也向關聯方招商仁和養投整體出售6棟物業。同時招商證券投資有限公司作為合作方被引入，有利於協調招商局集團內部優勢資源，合理高效運作，優化公司資源配置，加速公司資金回籠，符合公司自身經營戰略需要，有利於公司長期發展。

除此之外，公司在近兩個月動作頻頻，出售資產還包括深圳招盛閣置業100%股權、廣州金山谷創意專案6棟建築物及地下車位、深圳樂藝置業49%股權、深圳太子灣置業100%股權、武漢招盈漢都置業30%股權等。


表面上來看，公司的杠杆使用在一個合理的範圍內，但頻繁轉讓資產可以看出公司降負債以及優化結構的需求。需要注意的是，房地產企業因為經常採用合作開發的方式，由於專案公司的體量遠小於房地產企業，合/聯營項目公司的融資通常需要股東承擔回購、流動性差額補足、擔保等義務，這部分資金壓力並不能反映在房地產企業的報表中。

對於普通股權，無論大股東還是少數股東，其分配得到的利潤占比及分配時點應保持一致，對於明股實債，少數股東損益並非等於權益比例*淨利潤。招商蛇口少數股東損益占比與少數股東權益占比出現背離並且有擴大趨勢，公司表面不缺錢的情況下頻繁出售資產需要警惕明股實債。

利潤大幅下滑 高價拿地減少盈利空間

自身的造血能力無疑是最好的抵禦風險方式。前三季度公司增收不增利，實現營業收入501.18億元，同比增長96.21%，實現歸母淨利潤21.92億元，同比下降56.96%。

招商蛇口的營業收入主要包括社區開發與運營、園區開發與運營兩大板塊，兩個業務在上半年的營業收入占比分別為70.33%和29.39%。從毛利率來看，兩個業務的毛利率雙雙下滑，其中社區開發與運營的毛利率為18.77%，同比下降4.32個百分點，主要受結轉產品類型、地區結構及限價政策等因素影響；園區開發與運營的毛利率為18.28%，同比下降18.24個百分點，主要受園區收入結構變化，物業管理業務收入占比上升，疫情對園區租賃業務的直接影響等。

需要注意的是，公司的毛利率並不是從今年開始下滑的， 2018年開始就已經處於下降通道，從39.49%下降到2019年1-9月的24.32%。

除了房地產專案結轉結構以及新冠肺炎疫情影響，公司表示去年的基數也是利潤下滑的一個重大原因，主要因為去年同期轉讓子公司股權產生稅後淨收益 22.26 億元。而若剔除掉上年同期的22.26億元收益，今年前三季度，招商蛇口的歸母淨利潤依舊同比大幅下滑了23.54%。

從拿地來看，公司持續深耕已佈局區域內核心城市，積極擴張自己的土儲水準。上半年通過招拍掛、收購等手段新增土地面積252.86萬平方米，總計容建面660.09萬平方米，同比增長高達72.2%，且為同期銷售面積132.7%，總地價635億元，權益地價405.57億元。上半年招商蛇口的拿地成本為9619.9元/平方米，較2019年的6858.75元/平方米增超40%，在徐州、上海虹口獲取的兩宗土地價格更是盤踞高位，進一步擠壓利潤空間。

現金短債比0.45倍 淨負債率197%！格力地產(8.180, 0.10, 1.24%)入免稅賽道迎高光時刻？丨公司匯

今年前三季度，格力地產營收與歸母淨利潤同比雙增長，但其貨幣資金為38.37億元，短期借款、一年內到期的非流動負債合計組成的短期債務85.8億元，以此計算，其現金短債比僅為0.45倍

近日，格力地產股份有限公司（下稱格力地產，600185.SH）消息面不斷。

其先是收到國家市場監督管理總局出具的《經營者集中反壟斷審查不實施進一步審查決定書》（下稱審查決定書）。審查決定書顯示，對格力地產收購珠海市免稅企業集團有限公司（下稱免稅集團）股權案不實施進一步審查。

這也就是說，格力地產擬收購免稅集團股權又向前邁了一步。據10月31日公佈的相關交易報告書（草案），格力地產擬通過發行股份及支付現金方式，購買珠海市國資委、珠海城市建設集團有限公司（下稱城建集團）合計持有的免稅集團100%股權。本次交易價格為122.15億元，其中，以發行股份支付對價為114.15億元，以現金支付8億元。

本次交易完成後，免稅集團將成為該公司全資子公司，而格力地產將具有以免稅業務為特色的大消費產業、生物醫藥大健康產業以及房地產業三大核心業務板塊。

而就在本次收購通過反壟斷審查前的幾天，上海證券交易所下發《紀律處分決定書》，對格力地產控股股東珠海投資控股有限公司以及時任董事長兼總裁魯君四未及時披露重大資訊，予以通報批評。

值得注意的是，今年前三季度資料顯示，格力地產雖然營收與歸母淨利潤同比雙增長，但其貨幣資金為38.37億元，短期借款、一年內到期的非流動負債合計組成的短期債務85.8億元，以此計算，其現金短債比僅為0.45倍。

另據Wind資料顯示，該公司剔除預收賬款後的資產負債率（公告口徑）為70.01%，淨負債率高達197.26%，也就是說，截至今年三季度末，格力地產已經連踩“三條紅線”。

另外，多板塊業務經營的格力地產，近年來房產板塊的收入有逐年減少的態勢；其海洋經濟卻出現收入激增態勢。對於本次收購，有分析人士認為，該公司或存在現金紓困的可能，如若收購完成，格力地產不僅降低負債率、且現金儲備也將改善。

觸及“三條紅線”

在本次收購前，格力地產是一家集房地產業、口岸經濟產業和海洋產業等於一體的集團化企業，其主營業務收入主要來自房地產業和海洋經濟產業。

今年前三季度，格力地產實現營收42.50億元，同比增長23.85%；實現歸母淨利潤5.97億元，同比增長19.02%。雖然，其營收與歸母淨利潤同比實現雙增長，但是反觀其償債情況卻存有隱憂。

截至今年9月末，該公司貨幣資金為38.37億元；短期借款、一年內到期的非流動負債分別為3.40億元、82.40億元，二者合計組成的短期債務85.8億元。以此來計算，其現金短債比僅為0.45倍，也就是說，其貨幣資金與短期債務之間存在47.43億元的缺口。而其經營活動產生的現金流量淨額為18.46億元，僅比上年末增加1.2億元。

實際上，不僅是現金短債比已經觸及房企融資管理“紅線”，格力地產的另外兩項償債能力指標也並不樂觀。據Wind資料，截至2020年三季度末，格力地產剔除預收賬款後的資產負債率（公告口徑）為70.01%，較上年末增加0.78個百分點；而其淨負債率高達197.26%，幾乎上揚到接近200%的狀況。

如果把時間維度拉長來看，自2017年末以來，格力地產各年末的淨負債率均在140%以上，呈逐年遞增態勢，而2019年末達到186.8%。其剔除預收賬款後的資產負債率（公告口徑）在過去幾年也始終徘徊在70%附近，2017年末至2019年末依次為69.71%、70.83%、69.23%，可見，其存在較大的償債壓力。而今年三季度末，房企融資管理“三條紅線”中，格力地產均已觸碰，格力地產的債務壓力不容小覷。

房產收入減少

事實上，近幾年格力地產的業績表現也值得關注。

作為一家房地產開發企業，2017年至2019年，格力地產的營收由31.30億元上升到41.93億元，同比增速依次為0.27%、-1.65%、36.19%；其歸母淨利潤卻由6.24億元下滑到5.26億元，同比增速依次為3.94%、-17.89%、2.66%。從資料來看，近三年來，格力地產或是營收淨利同比雙降、或是出現增收微增利的狀況。

查閱各年度財報，《投資時報》研究員注意到，按報告分部來看，2017年度至2019年，該公司房產板塊收入總額依次為30.68億元、25.06億元、24.55億元，呈現逐年減少態勢；服務業、海洋經濟收入分別由1.19億元、0.0059億元增加到1.89億元和16.56億元；而口岸經濟板塊收入三年依次為0.47億元、0.11億元、0.15億元，從上述資料可以發現，近三年中，服務業和海洋經濟帶給該公司較大的收入支撐，其中，海洋經濟貢獻更為明顯，收入近乎達到2800倍。

同時，格力地產近三年土地儲備增長亦不下鮮明。其中，重慶持有待開發土地的面積三年未改變，始終為37.16萬平方米；珠海持有待開發土地的面積逐年在減少。

而據今年三季報顯示，2020年9月7日，該公司下屬全資公司珠海合聯房產有限公司公開競買獲得位於三亞總部經濟及中央商務區鳳凰海岸單元控規YGHA3-2-03/05/06/07和YGHA3-2-10地塊的國有建設用地使用權，競得的地塊擬用於建設濱海高端旅遊零售商業項目。

珠海中免利潤有多少？

有分析人士認為，格力地產擬向珠海市國資委、城建集團發行股份及支付現金購買所持有的免稅集團100%股權，或存在現金紓困的可能，如若收購完成，格力地產不僅降低負債率、且現金儲備也將改善。

查閱相關公告，《投資時報》研究員留意到，標的公司免稅集團主要經營免稅品的銷售，目前旗下免稅商店位於廣東省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸、橫琴口岸、港珠澳大橋珠港口岸和天津市的天津濱海機場口岸等；此外，免稅集團亦經營位於廣東省珠海市的吉大免稅商場及國貿購物廣場。

其業務模式，一是通過口岸銷售免稅商品，賺取進銷差價；二是通過經營吉大免稅商城及國貿購物廣場獲取租金和管理費。2018年、2019年及2020年上半年，免稅集團實現營收為22.47億元、26.60億元、4.83億元；歸母淨利潤為6.46億元、6.81億元、0.65億元。同時，截至2020年6月30日，免稅集團貨幣資金為28.58億元。排除今年上半年疫情影響，近兩年免稅集團業績及現金能力表現尚可。

不過，需要注意的是，免稅集團持有珠海市中免免稅品有限責任公司（下稱珠海中免）51%股權，也就是說，珠海中免是免稅集團控股子公司。同時，中國免稅品（集團）有限責任公司（下稱中免公司）持有珠海中免14.7%股權，而中免公司是中國中免(196.000, 2.80, 1.45%)（601888.SH）全資子公司。

據中國中免財報，2020年上半年，珠海中免權益法確認下的投資損益為410.11萬元，按權益法粗略計算，上半年淨利潤約為2789.86萬元。但在格力地產相關交易報告書（草案）中，2018年、2019年及2020年上半年，珠海中免實現淨利潤依次為2795萬元、1.07億元、3215萬元。兩個出處中，珠海中免2020年上半年淨利潤竟出現數百萬元的差額。對於出處不一致的原因，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至該公司，但截至發稿未收到回復。

2020年的最後一個月，在持續降溫的地產市場，迎來年終“大考”的房企有的不徐不疾，有的則無能為力。

11月30日晚間，多家地產行業研究機構分別發佈2020年1-11月房地產企業銷售業績排行資料。進入11月後，碧桂園（02007.HK）、中國恆大（03333.HK）、萬科（000002.SZ）、融創中國（01918.HK）、保利發展（600048.SH）繼續穩坐房企操盤榜和銷售榜的前五名。榜首碧桂園已突破7000億元銷售規模，共有32家房企的銷售額突破千億元。而位於金字塔底部的小房企則在整體降溫的市場情緒下前行乏力，房企間的分化現象愈發嚴重。

整體降溫加速房企分化

進入年末，房企銷售熱度繼續維持降溫趨勢。克而瑞資料顯示，2020年11月，TOP100房企單月操盤銷售金額環比增長5.1%，同比增速在8月份達到30.7%的最高位後便一路下行，依次在9月、10月、11月降至29.0%、25.2%、21.4%，回落至今年6月份的同比增速水準。

這一降溫態勢在各地的房產交易市場中也可見一斑。

上海中原地產提供的資料顯示，上海已連續兩周出現供應斷檔。進入11月份後，市場的投放動力和交易意願明顯減弱，近期開盤認籌的項目認籌率大多在70%以下，年末投放的積極性受到市場表現的壓制。此外，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，近期出現了高價房連續缺席成交榜單前十的罕見現象，也是市場降溫的一大體現。

從需求端來看，消費者的購房熱度也有所降低。58同城、安居客於11月30日發佈的報告顯示，11月全國找房熱度環比下跌3.0%，一線、二線、三四線城市分別環比下跌2.4%、2.9%、3.3%。

供需兩端的同步降溫導致了房產交易價格漲幅收窄，下跌城市數量進一步增加。今年11月，全國百城新建住宅平均價格為每平方米15755元，環比上漲0.32%，漲幅較上月收窄0.08個百分點，徐州、嘉興、紹興、常熟等長三角城市，以及珠海、東莞、惠州、佛山等珠三角城市新房價格的環比收窄幅度均在0.3個百分點以上。

降溫情緒在三線城市則更加明顯。克而瑞表示，11月以來三線城市的房地產市場全面轉冷，購房者的觀望情緒愈發濃重，普遍預期房價將轉跌，客戶品質整體下降，購房決策週期明顯拉長，因此房企紮堆板塊承載的去化壓力不斷加重，市場走弱趨勢難以扭轉。

而整體銷售的降溫並不影響房企頭部效應進一步集聚。根據中指研究院資料，各梯隊房企的銷售額門檻較去年均出現同比增長。TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企陣營的門檻值依次出現4.9%、8.6%、9.9%、14.5%和9.9%的增幅。在增速乏力的市場環境下，規模房企的競爭優勢持續凸顯。而另一端，銷售額範圍在50億~100億的小規模房企則不進反退，前11個月的銷售額增長率均為-5.3%，不同規模房企間的差距一再拉大。

頭部房企趨於穩健

借助“雙十一”全民消費的浪潮，房企也加足馬力參與其中，在規模和聲量上均創下了房企線上促銷的新高。全國百強房企中有超過90%的企業參加了貝殼找房的首屆“雙十一”活動，包括恆大、萬科、碧桂園等頭部房企，涵蓋全國300多個城市的7000余個樓盤。天貓好房同樣聯合了全國100余家房企，上架了80萬套房源。不少房企拿出了本年度最大的折扣力度，推出特價房、購房抵扣優惠券等促銷方式。

在強力的線上行銷下，房企也收穫頗豐。中南置地（000961.SZ）在天貓好房上實現了5億次轉播，成交額達117億元；碧桂園在官方旗艦店的成交額超過70億元，上架的兩套特價房被直播秒殺。

然而，在聲勢浩大的線上促銷落幕後，多數房企仍需面臨年末的去化挑戰。據第一財經記者統計，在年內設定了業績目標的規模房企中，完成率在90%以上的房企比例約為61%，而去年這一比例約為68%。

濱江集團(5.120, 0.10, 1.99%)（002244.SZ）、越秀地產（00123.HK）、中國恆大、時代中國、中國金茂（00817.HK）已經在11月提前完成了全年業績目標。在2018年和2019年均提前完成全年目標的世茂集團（00813.HK）、陽光城(7.120, -0.06, -0.84%)（000671.SZ）、金科集團（000656.SZ）和寶龍集團（01238.HK）則沒能將“提前交卷”的戰績延續至今年。其中，世茂集團和金科集團目前的目標完成率還未達到90%。

此外，目前中南建設(9.840, -0.05, -0.51%)、榮盛發展(7.390, 0.08, 1.09%)（002146.SZ）、遠洋集團（03377.HK）、富力地產（02777.HK）和首創置業（02868.HK）的全年業績目標完成率在85%以下，首創置業在今年業績目標降低1%的情況下仍然只完成了75.1%的業績。對於上述5家房企而言，要完成全年目標，須在最後一個月內完成200億元~400億元的銷售額。

另一方面，頭部房企前11個月的成績足以應付年末“大考”， 避免了“臨時抱佛腳”的窘境。截至11月末，TOP100房企中有將近80%的企業累計業績超過去年同期，這一奮進勢頭在TOP10的“尖子生”梯隊中更加顯著。中國恆大、保利發展、世茂集團和招商蛇口(14.590, -0.07, -0.48%)（001979.SZ）在今年前11個月的全口徑銷售額實現了10%以上的累計同比增幅。

11月單月對於部分TOP10房企而言更出現了跨越式的業績增長。中國恆大在11月完成銷售額530億元，單月同比增幅為43%。中海地產和招商蛇口的銷售額分別為340.2億元和292.5億元，單月同比增幅高達52.4%和63%，兩家房企在11月單月實現了前11個月11%的銷售額。

某TOP10房企行銷人員對第一財經記者表示，住宅專案年底一般會給成交客戶或按時簽約的客戶申請折扣或福利，“但今年住宅業績特別好，應該不用特別申請優惠政策。”據該行銷人員介紹，今年下半年，個別地域在住宅項目的預售證發放和入市基準價格上有所放寬，公司抓住機遇推盤即能獲得較為理想的銷售成績。

在頭部房企層面，似乎確實沒有明顯的“衝刺”情緒。

在某TOP3房企行銷負責人看來，最後一個月按照常規銷售節奏就能夠完成全年目標，並沒有太多“衝刺”的必要。“目前沒有接到針對年底做‘衝刺’計畫的通知，要衝量必然會影響利潤。”該人士稱，目前公司主要討論的是明年的重點工作，“本身地產行業的利潤正在逐年下滑，我們要保證明年報表上也能夠有健康的資料。為了業績能有持續性的平滑增長，公司需要做好年度之間的平衡，今年的規模達到了，我們也就沒有‘拼命’賣的動力。”

12月1日，國家稅務總局深圳市稅務局對深圳房地產稅開徵的傳言進行了闢謠，稱“深圳市房地產稅徵收試點將於2021年1月1日起運行”的消息純屬謠言，請勿信謠傳謠。

聲明稱，近日，網上流傳“深圳市房地產稅徵收試點將於2021年1月1日起運行”，該消息純屬謠言，請廣大市民勿信謠傳謠。對於蓄意編造、發佈、傳播有關虛假資訊、擾亂社會秩序的行為，我局將提請有關部門依法查處。


11月30日，一張深圳市房地產稅徵收試點運行方案的圖在網上流傳。按照這份網傳方案，深圳將於2021年年初徵收房產稅，按照2套1.5%，3套2.5%，4套4.5%的標準，免征面積是人均60平方米。

近日，深圳部分“網紅盤”出現“萬人搶房”“眾籌打新”現象。

11月28日，新華社發表了一篇時評文章，題為《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》，直言“打新熱”背後的買房牟利現象與“房住不炒”理念背道而馳。

11月30日，深圳市住建局在其官方微信上發文，就近期華潤城潤璽一期等熱點樓盤出現“萬人搶房”等情況進行說明。

深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡表示，政府主管部門高度重視，對媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。另外，將進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房供應和保障體系，努力讓市場進一步回歸理性，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。

11月30日晚間，深圳“網紅盤”華潤城潤璽發佈了一封名為“房住不炒”的倡議。在這封倡議書中，華潤置地稱，針對深圳房地產市場的“打新熱”現象，不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措，以保障“房住不炒”政策落地。

同日，萬科旗下深圳的“網紅盤”專案萬科瑧山海家園也發表了一封類似的聲明。此外，12月1日，萬科瑧山海家園再通過官方微信號發佈《瑧山海家園銷售方案補充公告》，萬科方面稱，目前已經整理出誠意登記審核通過和資金凍結成功的客戶名單，將會把名單提交給政府相關核查部門，核查社保年限資訊並按社保年限排名回饋，後續將按照客戶社保年限排名，再以本次可售房源數為基數按1：5的比例選取排序中社保（或個人所得稅）年限靠前的客戶入圍，參與搖號選房。若最末端出現社保或個人所得稅繳納時間相同的客戶，則該社保（或個人所得稅）繳納時間段所有客戶均入圍，以保證公平性。

疫情影響逐漸過去，土地市場成交額持續上升。中原地產研究中心統計資料顯示，2020年前11月50城賣地收入3.67萬億，同比增20.8%，收入和增幅均刷新歷史紀錄。

前11月50城賣地收入3.67萬億

中原地產研究中心統計資料顯示，2020年前11月50城賣地收入3.67萬億，同比增20.8%，均刷新歷史紀錄。

具體來看，前11月，50城中，已有上海、杭州、廣州3個城市土地收入超2000億，此外，南京、北京、武漢、寧波、佛山、蘇州、成都、重慶等8個城市土地收入超千億。超過30個城市土地收入超500億，均刷新歷史紀錄。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯記者表示，在經濟全面復蘇、資金相對寬鬆下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價率土地成交，特別是廈門等地再次出現歷史最高總價百億地塊，使得土地市場熱度持續提升。

拿地超500億房企達16家

中原地產研究中心統計資料顯示，前11月50家房企拿地超2.2萬億，拿地超500億房企達16家。

具體來看，碧桂園、恆大、海外發展、保利拿地均超千億。萬科、華潤置地、龍湖、綠城中國、綠地控股、新城控股、招商局、金地、建發、濱江、融創中國、旭輝等12家房企拿地均超500億。

張大偉分析稱，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次出現了提高。房企開始積極拿地，主要是為了追求市場規模。

預計年底一線城市土地供應迎高潮

貝殼研究院指出，12月，北京加大供應力度，計畫出讓6宗R2二類居住用地以及2宗F81類綠隔產業用地，其中1宗用地明確了人才公寓規模，另1宗F81用地根據其性質，有打造成為租賃公寓的可能，因此均被記為住宅用地。廣州、上海均有8-9宗住宅用地入市。另外，深圳也將有3宗用地入市。

貝殼研究院分析，一線城市持續加大供應力度，據貝殼研究院統計，一線城市12月計畫推出用地規劃建面是11月成交規劃建面的1.3倍，年底市場有望迎來高潮。

大陸銀保監會主席郭樹清近日撰文指出，目前房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業，「可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的灰犀牛」。此外，由於9月分台灣各銀行不動產貸款占總放款比重達35.8%，逼近37.9%歷史高點，央行於11月兩度邀集銀行代表座談。

郭樹清的表態再次證明，即使新冠疫情下經濟復甦緩慢，大陸中央也不肯再用刺激房地產的手法來提振景氣，而且對於抑制房地產炒作，也不會鬆手。

近日出版的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規畫和2035年遠景目標的建議輔導讀本》中，郭樹清發表題為〈完善現代金融監管體系〉的署名文章，從回顧中外金融監管史可吸取的經驗教訓切入，分析當前大陸金融形勢，以及十四五期間應如何系統性進行金融監管體系改革。

金融危機多肇因房產

郭樹清強調，房地產與金融業深度關聯，上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關，因此要堅決抑制房地產泡沫。

央廣網引述專家說，對於近期金融市場和房地產市場的監管，「灰犀牛」的提法頻現，說明金融系統對於房地產市場的關注程度加大，要防範房地產資產泡沫風險，以及各類資金違規進入房地產。

近日，中國人民銀行（大陸央行）發布的《2020年第3季度中國貨幣政策執行報告》重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年利率適度寬鬆，更為關鍵的是要防範各類資金違規進入房地產，後續要做好資金的流向監管和額度監管，「比如防範銀行過多地把貸款投向房地產領域，或一些不符合貸款要求的做法，出現類似首付貸等行為」。

房市政策將由緊向穩

嚴躍進表示，對於房地產貸款業務的違規操作，除了開具罰單之外，還應和後續年分的貸款額度等掛鉤，限制部分違規操作銀行的信貸業務，即設置信貸額度上限；另外，對於一些樓盤炒作比較多的項目，也要重點監管貸款銀行，要求銀行做好各類監管，尤其是做好對信貸申請者的審查。

他認為，這樣的監管是有必要的，一方面可以給商業銀行帶來震懾力，另一方面還可以規範房企操作，最終有助房地產市場的平穩健康發展。

中房研協測評研究中心發布的10月《全國房地產政策變動監測報告》指出，從長遠來看，房地產調控目的在於穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展；伴隨著熱點城市房地產市場相繼得到有效管控，房地產政策環境也將由緊向穩轉變。

近年大陸長租公寓、租房平台頻頻「爆雷」，2018年至今已超過170家，今年影響最受關注最多的是蛋殼公寓事件。據大陸《財經》引述上海律師張偉與多個城市租客聯繫錄音指出，蛋殼現資金缺口有90億元（人民幣，下同）之多。甚至一位前清潔服務合作商說，據蛋殼供應商自行統計共約6億元貨款未結清，兩項相加的資金缺口上看96億元。

據了解，蛋殼公寓事件之下，包含自如、我愛我家、建設銀行均被大陸住建委詢問過接手意向，但至今仍無具體消息，而微眾銀行也給出4個月的徵信期間，供各方尋找租金貸缺口解決方案。

近期，蛋殼公寓多地被曝「爆雷」，很多租客被強制解約面臨「房租不能退，有房不能住」的兩難。如果搬走預付的房租就沒了，不搬又有被強制清退的可能，同時蛋殼公寓租客更反映不僅損失已交的押金和房租，未來每個月還需繼續支付「租金貸」，否則可能會影響徵信。

回顧過去一周，雖然北京市住建委針對蛋殼公寓成立專辦小組，但仍有大量租戶、房東、供應商採取極端措施維權，甚至有模特跳樓、房東撬鎖、租戶報警等情形。

但面臨蛋殼公寓事件，行業人士指出，大陸監管在和企業、專家一起尋找解決方案，資金缺口不太可能全盤承接，因為擔心處理會成為示範效應。如果企業一出事就由政府管，會導致長租公寓監管更難。

甚至大陸官媒新華社也對此發表文章評論，側面反映大陸官方態度。文中指出長租公寓本是乘「租購併舉」政策填補市場空白的創新商業模式，相關部門絕不能讓「割韭菜者」一跑了之。

中國唐商（００６７４）全資附屬公司博仁文化與愛沃客（香港）科技貿易訂立買賣協議，計劃出售非全資附屬宗華菁英文化發展６０００股，即其持有的全數６０％股本，總代價８０萬元。
　　
宗華菁英文化發展主要從事投資控股，其透過南京創意間接持有南京垠坤全數股權。南京創意及南京垠坤主要於中國南京從事分租業務。截至今年９月底止六個月，目標集團除稅後虧損４６３７﹒２萬元，於９月３０日，資產淨額９３５﹒３萬元。
　　
愛沃客（香港）科技貿易為於中港兩地進行多元化投資之投資者。
　　
集團截至９月底止中期虧損擴大，乃由於２０１９冠狀病毒病疫情之影響導致南京分租業務之市場氣氛疲弱。尤其是於南京所租賃物業之大多數分租承租人為中小型科技公司，且鑒於市場氣氛疲弱及其對行業之影響，物業之分租租賃率於過去一年持續下降，集團預計目標集團於未來數年之業務表現將仍然未如理想。
　　
是次出售目標集團目的為重組現有分租業務，並以更穩定之租賃市場及較低之業務風險擴充北京分租業務，其後集團分租業務之地點由中國二線城市轉為一線城市，並改善財務回報及表現。集團預期於今年１２月或前後公布擴充北京分租業務之詳情。

元朗山水盈34戶突擊發價單

新冠肺疫再趨嚴峻，多家發展商毋懼疫情加推單位發售。五礦地產（00230）油塘蔚藍東岸首輪銷售報捷，昨日加推新一張價單共138伙，以最高20%折扣計算，折實平均呎價20660元，較對上一張價單折實平均呎價調升約4.4%，連同舊單位於周六（5日）進行次輪銷售共161伙。路勁基建（01098）旗下路勁地產發展的元朗山水盈昨日突然加推新價單共34伙，連同舊單位周六以先到先得發售價單上的51伙。

折實呎價2.06萬 周六賣161單位

蔚藍東岸最新發出的3號價單共138伙，包括開放式至3房戶，實用面積237至839方呎，計算最高折扣後，折實平均呎價20660元，較對上一張2號價單折實平均呎價19790元，調升4.4%，幅度相對2號價單對比1號價單的11.9%加幅有所收斂，折實售價453.42萬至1876.62萬元。發展商表示，3號價單因應樓層較高及景觀而調整，以建築期付款方法計算，仍有70多伙折實售價低於1000萬元。

項目昨日發出銷售安排，新價單連同首輪銷售尚未賣出的單位，一併安排於周六次輪銷售共161伙，大手買家可優先認購，周四（3日）截票。位於崇信街18號的蔚藍東岸提供688伙，實用面積237至2136方呎，預計2023年3月底落成入伙。

元朗山水盈昨日加推6號價單共34伙搶客，實用面積877至1012方呎，以最高14%折扣計算，折實平均呎價13287元，較今年7月發出對上一張價單折實平均呎價12379元，高出7.3%，相信與今次包括多個特色戶有關。項目連舊單位於周六以先到先得發售價單上的51伙，另外推出36伙於下周一（7日）招標。路勁地產銷售及市場推廣總監鍾彩玲表示，項目主打3房大戶，新價單買家均享車位認購權，是次並首度推出第7座3房大宅，涉及22伙；項目推售迄今累沽217伙，佔全盤逾65%。位於高埔徑3號的山水盈已屬現樓，提供331伙，實用面積300至3889方呎。

恆地（00012）佐敦單幢項目本木加推3伙於周六發售，項目周五（4日）及周六發售單位合計增至36伙。恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝稱，周六發售3伙為3房戶，以最高1%折扣計算，折實售價2039.598萬至2204.037萬元。位於德成街2號的本木提供172伙，實用面積233至752方呎，預期明年4月底入伙。

超豪宅皇第意向價2.13億

不單中小型新盤，超豪宅新盤亦趁勢推出，由資本策略（00497）旗下尚家生活地產牽頭發展位於渣甸山白建時道47號超級現樓豪宅項目皇第，日前首度發出價單，只有1伙，為15樓Simplex A室，實用面積2848方呎，售價2.136億元（連2個車位），呎價7.5萬元，並安排於周五發售；另加推7伙同日標售，單日推售8伙，為今年年初推出以來最大規模的銷售。項目只有16伙，實用面積2846至6867方呎。

新盤成交昨降至不足10宗，包括新地（00016）將軍澳日出康城晉海，項目2B座55樓頂層A室特色戶，實用面積1077方呎，連865方呎天台，設有私人按摩池，以2318萬元售出，呎價21523元。

本港經濟受疫情打擊，但仍有豪宅新盤積極銷售。香港興業（00480）發展的大嶼山愉景灣現樓洋房意峰，已獲批入伙紙，昨首度開放現樓示範屋予傳媒參觀，而招標中的5伙洋房，價錢有望再創該區歷史新高。

每日招標形式發售

香港興業國際銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，意峰現樓洋房單位開放預約參觀，維持以招標形式發售。11月底推出招標的5幢洋房，包括5號、9號、 10號、11號及16號大宅，實用面積2023及2171方呎，招標期直至明年1月3日，期間採取每日招標形式發售，價錢將參考早前成交的3號屋價錢。由於項目罕有，考慮景觀因素後，有信心洋房未來成交價錢可再刷新該區紀錄。

資料顯示，3號屋實用面積2023方呎，今年1月以5522.8萬元售出，呎價約2.73萬元。意峰設兩種付款方法，180天即供現金付款辦法及建築期付款，提供最多樓價85%一按貸款，二按貸款最高為樓價30%，一按連二按最高80%，每幢洋房買家可獲贈高爾夫球車一部，市值約200萬元。陳秀珍指出，該盤預計入伙日期原為2022年4月底，但由於今年11月中旬已獲批入伙紙，因此預計入伙日期或提早至明年。

陳秀珍坦言，在第四波疫情影響下，短期內買家取態轉趨保守，影響睇樓氣氛。隨着政府收緊防疫措施，預料疫情很快過去，展望明年樓價至少有5%升幅。位於愉景山道28號的意峰，共設21座洋房，實用面積2023及2171方呎，涉3房至4房間隔，每幢洋房設有私人花園及天台，其中有5座洋房更附有私人泳池。

樓市負面因素揮之不去，買家入市態度審慎，鰂魚涌太古城一個高層3房戶以1290萬元易手，低市價約5%之餘，較銀行估值最多低162萬元；紅磡何文田山畔一個低層2房戶以700.8萬元易主，賬面雖賺14.2萬元，但若計及使費實際倒蝕18萬元。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城漢宮閣高層E室，實用面積702方呎，3房間隔，去年12月以1500萬元放盤，新近經議價後累減210萬元或14%，以1290萬元易手，低市價約5%，呎價約18376元。

中銀香港（02388）對上述單位的網上估值為1373萬元，滙豐及渣打銀行網上估價則同為1452萬元，意味該單位成交價較三大發鈔銀行網上估價最多低162萬元或11.2%。原業主2000年2月以約346.8萬元購入，持貨20年賬面獲利943.2萬元，升值2.7倍。

何文田山畔700萬賣明賺實輸

市場再錄明賺暗蝕個案，美聯物業高級營業經理鄭桂鈺指出，何文田山畔2座低層F室，實用面積347方呎1房，新近以700.8萬元易手，呎價約20196元。

原業主於2015年11月以686.6萬元購入單位，賬面微賺14.2萬元或2.1%，惟扣除印花稅及代理佣金等使費，料實際倒蝕約18萬元離場。

港島婦聯主席珏堡蝕價放售

個別豪宅單位業主甚至減至蝕讓水平求售，鄭桂鈺透露，九龍塘安域道8號珏堡地下單邊戶，實用面積1506方呎，連353方呎花園及一個車位，2015年初放盤叫價4500萬元，今年2月調低至3900萬元，10月減至3400萬元，現再降至3000萬元求售，叫價已較業主2012年購入價3725.5萬元低約19.5%。

資料顯示，該單位業主為張雅麗（Cheung Nga Lai Carol），中英文姓名與香港島婦女聯合會主席張雅麗相同。

資助房屋交投量受疫情影響下跌，據房屋委員會（下稱房委會）資料顯示，11月全港暫錄得101宗未補地價資助房屋成交，較今年10月的175宗，按月減少74宗或42.3%，惟數字屬臨時性質，日後有機會再作調整。不過，期內大圍雲疊花園一個低層3房戶，以335萬元未補地價易手，呎價僅5649元，創該屋苑呎價6年新低。

買家入市態度審慎，拖累未補地價資助房屋成交價再度插水。雲疊花園5座低層H室，實用面積593方呎，屬3房間隔，以335萬元成交，呎價僅5649元，呎價創該屋苑6年低。

大埔怡雅苑呎造7721 兩年最平

該屋苑對上一宗成交為今年9月，為1座低層K室，實用面積同為593方呎，以550萬元未補地價成交，呎價9275元，意味短短兩個月賣平215萬元或39.1%；原業主於1989年8月以43.1萬元一手購入，持貨31年賬面獲利291.9萬元或約6.8倍。

大埔居屋怡雅苑A座怡禮閣中層7室，實用面積645方呎，屬3房間隔，以498萬元未補地價成交，呎價約7721元，呎價創該屋苑逾兩年新低。原業主於2012年10月以約300萬元購入，持貨8年賬面獲利198萬元或約66%。

個別資助房屋屋苑樓價則在疫市中創新高，香港仔南濤閣一個實用面積589方呎的中層單位，屬3房間隔，以680萬元未補地價易手，造價創屋苑新高，呎價約11545元。

新冠肺炎疫情反覆，綠表公、居屋市場交投明顯放緩，根據房委會成交紀錄顯示，2020年11月份全月全港未補價公屋及居屋第二市場（綠表）錄101宗成交，較10月的175宗下跌約42%；惟數字屬臨時數字，房委會日後會再作更新。

至於造價方面，上月買賣個案中不乏低價成交，例如沙田雲疊花園低層單位，實用面積593平方呎，以335萬元（未補地價）易手，呎價5,648元，比同區公屋單位呎價更低。

沙田雲疊花園 呎價低見5648

其次，屯門怡雅苑一個中層645平方呎單位，以498萬元易手（未補地價），呎價7,721元，呎價2018年6月以來低位。

不過，值得留意是，市區綠表居屋造價仍算穩陣，香港仔南濤閣一個實用面積589平方呎的中層戶，成交價680萬元，創屋苑新高，呎價11,545元。

而首個綠置居項目新蒲崗景泰苑再錄二手成交，單位為中層戶，實用面積196平方呎，成交價228萬元，呎價11,633元。景泰苑已經錄累13宗買賣成交，成交價由213萬至548萬元不等。

九龍塘、何文田一帶仍有部分單位能夠造高成數按揭入市，新近又一居一個3房單位，以1,000萬元成交，呎價1.79萬元。

累減128萬 呎價17857

中原地產營業董事林世華稱，又一居28座中層F室，實用面積560平方呎，屬3房兩廁間隔，坐向東，望內園景；今年9月份開價1,128萬元，現累減128萬元，以1,000萬元沽出，實用面積呎價17,857元。

代理指，買家為用家，鍾情屋苑間隔四正，為了可造高成數按揭，故積極與業主議價，最終業主亦肯降價，購入單位自用。而單位一直用作收租，近月因為租客已遷出，而自己又適逢退休，故打算沽貨套現。

另外，何文田新晉屋苑ONE HOMANTIN，屋苑3座低層B室，實用面積501平方呎，成交價1,000萬元，實用面積呎價19,960元。

港島東有多座商廈林立，正逐漸發展為港島重點商業區之一，其中扎根港島東一帶逾一個世紀的太古及其他發展商緊密進行收購，期望進一步擴大其商業版圖。區內現時有約7個重建項目，將提供逾440萬平方呎商業樓面，單計大地主太古地產 （01972） 在區內持有的項目，涉及樓面已逾344萬平方呎。

持有4重建項目 扎根太古坊

港島東商界龍頭太古，早在19世紀已扎根鰂魚涌，先在區內興建糖廠、船塢及汽水廠。其後，集團於80至90年代逐步建成太古坊商業區及太古一帶商廈，並一直擴展其商業王國，集團目前在區內持有4個項目，其總樓面面積達344.2萬平方呎。

雖然太古近日接連出售旗下非核心資產，但集團未有放慢腳步，繼續完善鰂魚涌核心商業區太古坊。集團於2016年宣布重建其中3幢工廈，包括康和大廈、常盛大廈及和域大廈，並已經陸續重建成太古坊1座及2座，合共供應商業樓面逾200萬平方呎，當中，太古坊1座已於2018年落成，其總樓面面積約102.1萬平方呎，項目樓高48層，屬近年區內規模最大的甲級商廈。另外，太古坊2座將提供約98.3萬平方呎商業樓面，料於2021年完工。

夥拍恆地積極收購舊樓

至於，太古近日亦再度夥拍恆地 （00012） 收購鰂魚涌濱海街、英皇道一帶的舊樓，包括英皇道987A號瑞士樓兩個地舖，及位於濱海街48至62號的8個單位，涉資近3億元。

事實上，恆地及太古去年已就鰂魚涌濱海街16至94號及英皇道983至987A號舊樓，向規劃署申請重建為兩幢32層高的商廈，惟署方認為地盤屬住宅甲類用途，商業項目與周邊規劃不一致，故最終申請被城規會拒絕，而該項目地盤面積約43,882平方呎，以15倍地積比率計，總樓面約65.8萬平方呎。

另一邊廂，新世界 （00017） 在收購重建方面亦不遺餘力，集團把位處英皇道704至730號、七姊妹道201至227號的吉祥大廈，重建為甲級商廈K11 ATELIER King's Road，項目樓高22層，為該區提供約44萬平方呎的商業樓面，並已於本年初啟用。

疫情走勢升溫，政府收緊限聚令，新盤亦微調銷售策略，紛限量加推測市，力吸用家投資者；其中，油塘蔚藍東岸加推138伙，折實平均呎價20660元，較上一批單位提價4.4%，至於尖沙嘴本木正作收票，同時亦再加推3伙，此外，愉景灣意峰亦推出洋房應市。

五礦發展的油塘蔚藍東岸，昨加推138伙，折實平均呎價20660元，若相比對上一批單位呎價19790元，提價約4.4%，較首張價單呎價17688元，則累加16.8%。發展商指，售價是因應單位樓層較高及景觀較開揚而調整。

據價單顯示，新加推單位分布於2、3及5座，其中開放式佔34伙、1房戶為23伙、2房為63伙，3房則佔18伙，折實價由453.42萬至1876.62萬，呎價17938至24762元，當中有77伙，若使用建築期付款，折實價則低於1000萬。

同時亦公布銷售安排，將於周六進行次輪推售共161伙，同時設有大手客揀樓時段，選購最少2伙的買家，可率先揀樓，而今輪銷售將於周四截票。

恆基旗下本木昨上載銷售安排，恆基營業（二）部總經理韓家輝表示，將於周六推售3伙，均為3房戶型，折實價由2039.598萬2204.037萬，呎價由27411至29309元，定價總值6368.6萬。

市場指，項目正積極收票，目前已接獲逾150票，以周五銷售33伙計，超額認購3.5倍，據悉，入票人士以用家為主，亦不乏投資者，主要看中項目入伙後租賃表現。此外，該盤設於尖沙嘴的示範單位，昨續開放予外界參觀，昨日雖為上班日，但參觀情況不俗。

香港興業旗下愉景灣意峰，推出5幢洋房招標，香港興業國際銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，其意向價將參考早前已出售的3號屋，該洋房以5522.8萬沽，呎價27300元。

陳氏續指，由於疫情至今對樓市沒有太大的影響，認為市場上的剛性需求仍然強勁，並相信未來的樓價有最少5%的升幅。

項目付款辦法維持兩個，分別為180天即供及建築期付款兩款，並保留每位買家獲贈一架200萬高爾夫球車的優惠。

至於由路勁發展的元朗山水盈，亦推出新價單，涉及34伙，當中包括7座22個3房戶，面積由984至1006方呎 ，折實價由1096萬至1323萬，呎價由11129至13151元。同時公布銷售安排，將於周六推售34伙。

路勁銷售及市場推廣總監鍾彩玲表示，項目已售出217伙，佔全盤單位總數逾65%，而新加推的第7座單位，買家可獲安排認購車位，相信會受換樓家庭客追捧。

新盤昨錄零星成交，嘉華旗下啟德嘉峯匯，1B座33樓E室，289方呎，開放式間隔，以793.5萬售，呎價27457元。

項目共建有4幢高層及4幢低座，共提供1006伙，分層面積287至1888方呎，涵蓋開放式至3房，當中以2房戶為主。標準單位共有994伙，面積287至778方呎，另有4伙頂層特色戶，面積1027至1215方呎，連638至1017方呎天台。

另外，長實將軍澳日出康城SEA TO SKY，3座高層A室錄成交，1057方呎，定價2347.2萬，呎價22206元；恆大旗下屯門珺瓏灣II，3A座低層B室亦錄成交。

疫情持續下，發展商紛拆售旗下車位。恆隆地產將出售旗下長沙灣碧海藍天及奧運站浪澄灣合共87個車位，買家需為相同項目相關人士。

據恆隆地產發言人指出，該集團將於本周六以價單形式，出售長沙灣碧海藍天52個車位，平均售價為157萬，買家必須為該項目的相關人士，包括業主、住戶及租客。此外，旗下奧運站浪澄灣35個車位亦將於本月12日（下周六）開售，平均售價約220萬，認購安排與上述相同。

另外，太古地產自早前公布，以價單形式推售鰂魚涌太古城第6期227個車位，項目累沽122個，餘下105個先到先得形式向太古城業主推售。

第四波疫情來襲，不少二手放盤業主因應疫情嚴峻而「無樓睇」放盤，星島地產網以「疫情惡化，二手交投量會否急跌？」為題，進行民意調查。

是次共有185名受訪者，當中有31名、佔總數17%受訪者認為，二手交投量將會應聲急跌，認為疫情惡化，準買家未能睇樓，減低他們入市意欲；另外，雖然一手交投熾熱，但最近的新盤都是以貼市價開售，吸引力較二手盤大，因此都會以新盤為首選。

不過，有約132名、即71%受訪者持相反觀點，認為即使疫情嚴重，但住屋具剛性需求，加上《施政報告》中，未有增加私樓中長線供應的政策；另外，未來經濟前景未明，有不少業主因移民或套現等各項因素，將議價空間擴大，對準買家來說有一定的吸引力。因此，即使疫情迎來第四波，仍無阻市民置業的需要。

另有8%受訪者認為，疫情反覆，未知二手市前景，難以估計交投量會否急跌。有4%受訪者認為疫苗已有進展，加上高成數按揭及低息環境之下，雖然吸引首置客購入單位，惟新盤奪去大部分的購買力，因此仍需時間去觀察。