機廠特區 單元12 大量建商卡位

台中捷運綠線上月中試營運，儘管陸續發現列車異常而暫停，不過眼見通車階段已不遠，軌道經濟帶來起飛的房市效益也持續在發酵。其中的北屯捷運機廠特區、單元12重劃區因有眾多利多加持，吸引大量建商卡位推案，近1年房價漲幅逾4%，尤以北屯總站年漲10%最亮眼，目前3站周邊成交單價更已站穩2字頭。

北屯區共設有6站
由於台中市北屯區共設有6站，可說是捷運綠線通車的最大受惠者，因此近年台中熱門捷運宅也集中在該區，尤其是北屯捷運機廠特區內的北屯總站、舊社站與單元12重劃區旁的松竹站，因為屬重劃區內，受惠許多建商推案下，除拉抬整體房價，也刺激交易量，房市表現特別亮眼。

根據屋比房屋統計北屯總站、舊社站與松竹站3站點周邊住宅的實價資料，北屯總站周邊住宅房價從去年的每坪19.2萬元，漲至今年的每坪21.2萬元，1年內就漲了10%。至於舊社站、松竹站的周邊房價，分別從去年的每坪20.6萬元、20.1萬元，漲至今年的每坪21.7萬元、20.9萬元，漲幅各有5%、4%，表現同樣不俗。

屋比房屋台中加盟總部執行長馬先右表示，北屯捷運機廠特區近期有好市多台中2店開幕，未來春水堂旗艦店也將進駐單元12重劃區內，目前這兩個區域因鄰近崇德、松竹、頭家厝、北屯等4大成熟商圈，而成為許多建商必爭之地，已有不少建商看好區域潛力與商機，積極搶進購地推案。

機廠特區單元12夯
馬先右舉例，像是北屯捷運機廠特區就有鉅虹、惠宇、寶佳、達麗等建商布局，單元12重劃區內則有國泰、精銳、鉅虹、華太、豐謙等建商卡位，區域前景備受市場期待。

敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖分析，北屯捷運機廠特區腹地夠大且完整，不管是政府政策或民間財團、建商等，建設持續有進展，並吸引投資買盤，價格幅度及想像力也較大。

馬先右指出，目前兩重劃區的建案成交價每坪約在2~3字頭，與西屯區4~6字頭建案房價相比，購屋門檻相對低，且「後市仍有機會上漲」。此外，松竹站緊鄰的單元2重劃區，區內土地以低密度規劃為主，還有萬坪公園及台鐵與捷運的共構轉乘車站，生活舒適度與交通便捷度高，因此推案單價與總價帶都比北屯捷運機廠特區高。

近年房價飆漲，年輕人買房壓力巨大，根據信義房價指數顯示，全台房價從2010年第3季至2020年第3季的10年間，上漲約6成，一般受薪階級想靠薪水跟上房價漲幅，難度相當高。然而炒房成目前市場常態，專家建議，買房絕非穩贏，當市場出現急漲、一日三價、紅單交易興盛等現象時，就要留心房市過熱，進場恐有房價下跌、套牢風險。

別當最後一隻老鼠
目前台灣超額儲蓄率連年走高，近7年每年增加的超額儲蓄金額甚至在2兆元以上，屋比房屋總經理葉國華表示，龐大資金動能無處去，在今年瞬間湧入房市，也帶動房市投資、炒作風氣大盛。

天時地利不動產總經理張欣民表示，買房除了自住，還有投資，投資又分短線、長線，通常買房1年內轉手就是炒房，投資客希望在短時間內獲取價差，房價就會大幅上揚，導致真正要買房自住的民眾必須承受高房價。

葉國華認為，今年房市因買氣佳，加上建商營造成本攀升，房價確實有上漲空間，但過度追價的風險性依然很高，提醒一旦出現急漲、建案一日三價、紅單交易大盛等現象時，已經過熱、非健康房市，進場買房就要相當審慎，可能會讓自己成為最後一隻老鼠。

資金不足者勿躁進
張欣民也提醒，市場中有許多上班族採取多人集資炒房的方式，但當景氣起伏不定，導致判斷錯誤時，房價可能會逆勢下跌，因而套牢，後續可能面臨繳不出貸款被法拍的風險。

張欣民回顧，台灣房市在2003年SARS之前有一波很長的榮景，尤其1989~1990年是房價最高點，但後來供過於求，房價開始往下修正，很多大型建商倒閉，投資客也被套牢，淪為法拍屋。因此建議民眾炒房前須審慎，資金不足的投資客尤其不可輕易躁進。

今年房市買氣火熱，正處房價上升段，想要買到相對便宜的價位，又希望有增值空間，可選擇周邊題材豐富，話題尚在發酵階段之區位，趕在房價補漲前搶先卡位。

全台各地房價漲聲響起，交通網絡四通八達、擁有未來建設利多的區段，房價才有增值的可能性。觀察捷運淡水信義線、中和新蘆線交會的民權西路站、甫由中華工程得標的捷運東環段及松山新店線、台鐵共構的松山車站，周邊都更題材多，更是少見雙線共構之站點。

民權西路站受惠西區改造
根據實價資料顯示，捷運紅黃線交會的民權西路站周邊近5年新成屋均價每坪91.47~100.66萬元，價格高點落在2016年，之後在2017年修正至低點，2018年起回升，2019年全年均價回升到百萬元，今年前9月均價也達到99.64萬元。

而同是黃線、綠線共構的南京松江站，預售案皆站上每坪120萬元，指標案開價則上看每坪150萬元，不到10分鐘車程的南西商圈價格則達每坪125萬元，更顯得民權西路站的高CP值。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，民權西路站一帶不管是交通機能或生活機能都很完備，過去因環境比較老舊，房價跟捷運中山站周邊差一大截，但近年因市府改造老城區，加上受惠於西區門戶計劃，房價連帶跟漲，從捷運民權西路站到大橋頭站，新建案成交價多在7字頭以上，而大橋頭站到環河北路一帶價格稍低，僅約6字頭。

近期民權西路站周邊建設利多噴發，不少大咖陸續布局，除了陽信銀行總行工程興建中，位於民權東路、中山北路口的上海商銀總部危老案，改建後成為商辦大樓，將成為區域地標；另外已營運56年的老字號飯店國賓飯店，日前宣布將送件申請危老重建；位於中山北路三段的大同集團總部，也有改建的構想，未來區域補漲空間不容小覷。

松山車站3大蛋黃區中心
民權西路站周邊近期也有少數新建案推出，像是豪宅建商東騰機構首發中小坪數建案「東騰界」，規劃13~28坪，前身為英文中國郵報舊址，距離民權西路站僅1分鐘，每坪開價110萬元起，低總價高CP值，吸引不少企業主購入，甚至甫開案即有買方團購8戶。

近期因環狀線東環段、東區門戶計劃再度受到關注的松山車站，該站點為南港區、信義區、松山區3大蛋黃區之中心點，具有先天的交通區位優勢，近5年實價均價落在74~89萬元，相較於信義計劃區、松山區豪宅群單價動輒200萬元，為入主黃金門牌的起手式。

該區指標大案「信松廣場」總銷達70億元，地段為信義區門牌，基地正對車站廣場，松隆路第一排，為地上22層鋼骨大樓，由李天鐸設計，規劃21~58坪，配備PAPA健康防疫系統，完工後將成為松山車站新地標。

至於桃園市的發展，為近年輕移民最受歡迎之區位，不僅佔有海陸空交通優勢，且國道、捷運均和雙北市串連，形成北北桃生活圈。過去以桃園區的藝文特區為首，但現在中壢區的青埔特區、桃園區小檜溪重劃區紛紛挑戰新高價，唯有位於國道2號南桃園交流道下的中路特區，由於在房市盤整之際推案，開價顯得實惠，在這波土地成交價走揚推升之下，未來2字頭房價恐怕逐步消失。

中路特區還有2字頭房價
頗受矚目的中路特區司法園區周邊，目前還能找到2字頭建案，5分鐘車程可上國道2號南桃園交流道，不論是往西銜接國道1號，抑或往西連接國道3號，交通四通八達，且和桃園房價之首的藝文特區約距離500公尺，更被桃園市長鄭文燦欽點為藝文特區接班區域。

台灣房屋桃園中山直營店業務經理游國賢觀察，近期中路特區土地價格趨勢，在前幾次標售之際還有5字頭，但現在地主開價都站上9字頭，像是興富發、新總陽日前分別以單價107萬元、92.2萬元購入區內土地，短短數年時間，地價翻倍上揚。

桃園在地建商合雄建設於司法園區推出首發案「合雄5號花園」，佔地廣達1155.34坪，規劃2~4房28-46坪，4併雙電梯，每戶雙面採光，配有中空樓板、VAF住宅淨流防疫系統，客群不乏公務人員，每坪開價27萬元起。附近的「中悅美樹花園」最新成交價站上41萬元，預售案開價也達30~35萬元，該案價位相對親民。

隨著人們生活型態的改變，逐漸拋棄「房子要住一輩子」的想法，在低利環境下多希望「先求有、再求好」，在仍可能換屋下，除考量預算，未來是否有足夠增值潛力就相當重要。其中位舊市區、蛋黃區的建案，因機能成熟，增值性便較剛起步的蛋白區高，近期西區「大通大美」、西屯區「富旺天際W ONE」就以優越地段、黃金門牌受高度矚目，成為民眾買房首選。

危老都更地標案　1天熱銷8成
科博館、美術館、草悟道、美術園道等機能兼備的西區，因綠地多、環境舒適、生活機能佳，過去吸引不少富豪居住，近年更有不少從國外回台的企業主、台商到此購屋，房市交易火熱。然因屬早期發展區，近來已難找到大面積空地蓋大樓，因此首度進軍台中的「都更推手」大通地產，便選在此打造危老都更地標案「大通大美」，祭出不少顛覆性折扣，創下公開首日即熱銷8成的紀錄。

大通大美　左擁綠海右享百貨
該案基地面積830坪，位台灣大道與五權路口，由大通地產與近30名地主經歷10年協調溝通才蘊然而生，透過危老獎勵打造為1棟地下5層、地上22層建築，規劃26~39坪，共174戶住家、4戶店面，每坪開價42~46萬元。外觀運用有機造型打造植森樹穴，規劃銀級綠建築，設計豐富休閒設施，屋內則使用POLL-TEX防霾紗窗、醫療級自動感測恆溫恆濕ProCozy吊隱式除濕機、降噪零甲醛綠建材富麗卡扣木地板等進口頂級建材。

從「大通大美」周邊機能來看，左擁草悟道、美術館藝文綠海，右享中友、一中精華商圈，又近台中車站、秀泰影城、三井LALAPORT，生活便利；採地下化的捷運藍線B12站預定地就在門口，2站串聯台中車站，3站可連結與捷運綠線共構的市政府站，交通可說四通八達，又不因高架影響房價，預料未來受建設帶動而有一波補漲空間。

專案經理尹新全表示，由於西區多為大坪數案，缺乏主流的20~40坪產品，因此該案一推出就成功吸引不少當地自住客及軍公教退休族群的目光；在目前其他重劃區房價漲勢驚人下，該區以其發展完善、黃金門牌優勢，價格顯得平易近人，除未來藍線捷運議題外，「因區域推案量體小，不會有過多投資客炒房、哄抬房價，未來增值性相當高，且會呈健康平穩狀態增長」。

專家意見?北屯水湳明年上看4字頭
該案坐落在台灣大道，享有西區黃金門牌，地段由於發展較早，屬過去舊社區，已經很難找到像這樣有500坪以上的建築基地，加上距離勤美百貨、科博館不遠，且未來可能有捷運議題，在北屯、水湳明年新案開價上看每坪4字頭的漲勢下，本區此類稀有新案將能有效吸引當地與外地人搶購，不管自住或投資都相當保值、增值潛力高。

七期新市政中心　總價千萬進住
做為台中房市領頭羊的西屯區，除交通便利、生活機能完善外，七期新市政中心更聚集百貨商辦，平均房價逼近每坪4字頭，是不少人嚮往居住的區域。富旺國際開發就鎖定台灣大道精華地段優勢，推出文心路到黎明路間唯一小坪數產品「富旺天際W ONE」，主打19~27坪2房，大膽懸空泳池設計，且為沿路罕見地上23層建物，開價每坪45~50萬元，總價千萬元就能享豪宅規格產品。

該案基地位昔日阿羅哈客運台中朝馬站舊址，對面就是近萬坪的秋紅谷景觀生態公園，沿至善路可連接逢甲商圈，近新光三越、大遠百，可快速上國道1號中港交流道、74號快速道路，交通機能便利，並鄰近中部科學園區、台中工業區、精密科技園區。

富旺天際W ONE　捷運藍線幫增值
即便是小宅，設計也不馬虎，該案由建築師劉偉彥、燈光大師袁宗南、設計師蘇靜麒、聯宇工程等團隊打造，外型設計弧形線條搭配燈籠格柵，更不惜成本引進頂級海島Villa設計，打造「台中第1座懸空泳池」；內部也因採梁柱外移工法，不浪費走道空間、打造最佳坪效，配備4件式Kohler衛浴，開放式廚房採用櫻花櫃體及瑞典精品廚具Electrolux。

上揚國際台中營業一處總經理楊濬輔指出，目前客群以28~40歲中科客群為主，也吸引不少彰化、新竹、台北的外地客，儘管房價基期低的北屯目前交易熱度高、房價漲勢凶猛，但從區域發展與地區門牌來看，「1千萬元可以買到房的話，民眾當然寧願選西屯，而非北屯。」

再者中科周邊大坪數案開價已飆到每坪約45萬元，楊濬輔認為，將使西屯區小宅案相對受惠，更受年輕人青睞，加上未來還有捷運藍線的議題，將有不小的增值空間，「之後本區平均成交價格，上看每坪45萬元」。

專家意見 近秋紅谷逢甲商圈
該案位於具完善生活機能、交通便利的七期新市政中心角地，附近有商辦百貨，人口密集度高，商業氣息濃厚，又鄰近秋紅谷、轉運站，近國道及74號快速道路，距離逢甲商圈也不遠，享受鬧中取靜的居住氛圍。由於附近推案量體大，目前房價呈現逐年緩漲趨勢，但該案因總價低、付款輕鬆，相對好入手，在絕佳地理位置的前提下，未來增值性相當可期。

低利環境吸引民眾湧入房市選屋，無不希望能挑到具備保值看漲的潛力建案，確保未來換屋時還有足夠增值空間，因此地段與區域便相當重要。以高雄市而言，中都重劃區是市區最後一塊具生態機能的鑽石黃金地段，區段新案如「樹禾苑」，則是區內唯一面雙公園第1排的小宅案；發展成熟的文山特區，則串連多個商圈，區內新成屋大樓「文山艾美」周邊機能更屬全方位，學區完整、地段優異，吸引在地自住及置產客目光。

中都濕地公園　首排小宅熱銷
高雄市中心最後一塊具生態機能的鑽石地段中都重劃區，位於美術館、農16特區及高雄車站之間，精華地段不難想像，區內以中都濕地公園最為著名，預售大樓案「樹禾苑」即正對該公園，主打3房只需66萬元訂金到交屋，備受許多買方青睞。

中都重劃區採低建蔽、低容積、低密度、高綠覆開發，建築棟距寬敞，內有12.6公頃中都濕地公園，曾奪下全球卓越建設獎環境復育類首獎，另還有1.4公頃美都公園及1395坪的榕樹公園，機能具發展潛力，是高雄市區僅存具備生態機能的精華區。聯外交通也便捷，附近有台鐵三塊厝站，可連結高鐵站與捷運紅線。

樹禾苑永久棟距綠建築
潤隆建設在該區推出「樹禾苑」預售大樓，基地面積1305坪，位於美都路、遼寧三街、德勝街口，正對中都濕地公園及榕樹公園，有市區難見的天然永久棟距及綠地景觀，規劃24樓高建築，格局為25、35坪的2~3房。

社區採飯店式管理，休閒設施多元豐富，例如接待大廳、會議室、室內景觀游泳池、SPA池、LOUNGE BAR、媽媽教室、多功能娛樂室等，另還設有KTV室、棋藝室等多項全齡化設施。全棟配生化科技活水系統、雨水回收系統；頂樓附太陽能電板，提供的電力可讓社區公設使用，打造綠建築概念宅。

「樹禾苑」專案經理李庭甄指出，市中心景觀宅不再是百坪豪宅的專利，該案為美術館生活圈、唯一雙公園首排小宅案，目前主力坪數為3房36坪產品，訂金到交屋66萬元起，降低購屋門檻。除吸引許多醫師、律師、菁英型自住客外，甚至有置產客看好地段未來性，搶進買房，建案銷況熱絡。

【專家意見】景觀地段優越　抗跌
房地產購屋不變法則是「地段、地段還是地段」，位於市中心重劃區、萬坪公園旁的住宅，同時具備稀有的景觀條件及市中心的便利性，房價相對抗跌，未來增值性也更好。

文山特區機能豐　新大樓搶手
位於高雄市三民區與鳳山區交界處的文山特區，因機能發展成熟，串連多個商圈，為近年知名的房價增值潛力區。近期區內新成屋案「文山艾美」，戶戶邊間，因地段優異，吸引不少自住及置產族的目光。

文山特區緊鄰正修科大與長庚醫院，消費人口多，生活機能優，有許多商圈環繞，包含陽明商圈、文衡商圈、鳳山青年商圈等。聯外交通便利，開車5分鐘可上國道１號，住商不動產文山帝堡加盟店鍾庠禮經理表示，文山特區位於交通樞紐，區內還有黃線捷運預定地，南來北往十分方便，因此房價相對抗跌保值。

「文山艾美」專案副理蔡孟娟表示，文山特區生活機能屬於全方位，除消費採買方便外，也鄰近衛武營國家藝術文化中心、大東文化藝術中心等，學區亦完整，包含東光國小、陽明國中、文山高中，明星學區吸引家長跨區購屋，周邊還有台鐵地下化正義站，及未來捷運黃線Y14站。

文山艾美每坪27萬元起
三嘉開發建設在該區推出「文山艾美」新成屋大樓，位於三民區澄清路、近文龍路口，周邊公園、學區、商圈、醫療、藝文、交通機能兼具，蔡孟娟表示，步行5分鐘內就有麥當勞、星巴克、全聯等，周邊公園綠地多，如文山兒童公園、寶業滯洪公園，附近還有澄清湖風景區。

該案基地面積700坪，為2棟地上15樓大樓，休閒設施包含中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、信箱區等，頂樓另設有空中花園。住宅則規劃35~62坪、3~4房，戶戶邊間，多數衛浴開窗，全棟採BWT淨軟水系統，開價每坪27萬元起，因位於優異地段，又具人口紅利，吸引許多買方選購。

【專家意見】買盤湧入　推升房價
文山特區機能完整，澄清路商家林立，有家樂福澄清店、星巴克、麥當勞、生鮮超市等賣場，可供日常採買，生活便利性優於其他鄰近重劃區，人口進駐速度快。目前區域潛在購屋需求量大，市場供需出現缺口，房價一路上漲，「文山艾美」因屬於區段少見成屋，吸引在地客搶進。

新竹縣竹北市擁有眾多產業發展規劃，包括AI智慧園區、生醫園區等，新竹縣首座百貨公司大遠百外觀雛型已經出現，還擁有眾多公園綠地，今年買氣相當熱絡，預售案「竹風真好QMAX」、「豐邑TECH PARK」都是千坪以上大基地，規劃高樓建築，相當受到矚目。

竹風真好QMAX　摩天建築師劉偉彥操刀
「竹風真好QMAX」位於AI智慧園區旁，有約1124坪大基地，打造出28層摩天雙塔地標。竹風建設這次特別邀請大陸工程負責營造，以及被評選為全球排名百高摩天樓的知名建築師劉偉彥操刀設計，打造竹北最高住宅新地標，並首創竹北「防水保固10年」售後服務，規劃30、35、40坪2~3房，開價每坪40萬元起。

保固防水10年　水電5年
竹風建設在地耕耘超過20年，這次於勝利十一路、AI智慧園區旁推出「竹風真好QMAX」，竹風建設董事長徐榮聰表示，好的建築要有好的團隊，本案是大陸工程首次來竹北蓋房子，基礎挖了地下6層，為竹北最深，並首創竹北10年防水保固、水電保固5年。

該案距離大遠百約350公尺，AI智慧園區旁即將興建實驗勝利國中，預計2024年招生。1樓挑高11米，休閒設施有健身房、瑜伽室、兒童遊戲區、圖書館、空中花園、棋藝室、宴會廳等，住家單層6戶共用3部電梯，戶戶邊間挑高3米6，樓地板加厚到18公分。

豐邑TECH PARK　8分鐘走到高鐵站
「豐邑TECH PARK」位1.9萬坪世興公園第1排，有超過300米棟距，步行到高鐵新竹站僅約8分鐘，距離高速公路也僅要5分鐘車程，交通十分便捷。基地廣達2567坪，有運動吧、泳池等豐富休閒設施，戶戶3面採光，規劃34~51坪，開價每坪38萬元起，目前所剩戶數不多，另有22戶店面銷售中。

設計師陣容堅強
基地位於光明六路東二段顯眼位置，捨去豐邑建設以往新古典風格，採現代建築，請來各界大師，包括台灣第1位獲紅點設計大獎的天坊室內設計，設計社區公設，及台北市信義區豪宅「陶朱隱園」的園藝造景老圃造園，設計台北W酒店的大公照明設計，陣容堅強。

專案經理趙志傑表示，案名的「TECH PARK」除指科技園區，還可拆為4個項目，T為科技（Technology）環境，有竹科、生醫園區、AI智慧園區、璞玉計劃等，具未來產值及發展性，E指生態（Ecology）環境，鄰近世興、水圳雙公園，且在世興公園首排，C（Convenience）意味高鐵、國道等便捷交通，H指健康（Ｈealth）生活，因戶戶3面採光、衛浴都有對外窗，有良好陽光及通風空氣。

成屋社區想改裝 需經由管委會同意

隨著電動車價格逐漸親民，甚至預計未來可能推出百萬元平價電動車，可望提高電動車市佔率外，充電問題也陸續浮上檯面，雖然有公共充電站，但還是在家充電最方便。以往要在建案規劃內看到停車位充電設計，多須在百坪豪宅社區才看得到，如今在一般換屋型產品也可見到蹤影。

汽車電動化是政府的政策方向，但基礎充電網絡尚未成熟健全，且以往充電站免費充電優惠，今年陸續開始收費，包括特斯拉超級充電站10月15日凌晨開始收費，每度7元起跳，賣場、百貨公司、遊樂場等目的地充電站仍維持免費，對電動車車主來說，無疑是一大打擊。然而要說真正的便利，還是家中停車位天天能充電，就如同手機一樣，對車主來說才是最便利。

車位應規劃獨立電源
現階段大多要豪宅社區才有充電管路停車位的規劃，充電線路直接接到該戶住家電表，最為便捷。創意家行銷專案經理林世偉表示，由於每家電動車的管線、充電柱規格不一，「豐邑風禾」已留好從住家到停車位的充電管路，由車商配線及安裝充電柱，不採用公共電費最為單純。

創意家行銷專案經理陳文進表示，由於電動車逐漸普及，會建議業主在停車位規劃充電管路，「利晉學府」每個車位均有獨立電源，可供車主電動車充電，再由管委會計費處理。

五十甲廣告專案經理彭志凱表示，目前會規劃停車位充電系統的建案，大多是區域內的高端住宅，大約房價前20%的建案才可能規劃，主要因素就是成本，因電動車尚未普及，並非每個住戶都有需求，首購型平價宅建案由於房價便宜，建商不願意花費這樣的成本。

穿樑拉電表工程浩大
彭智凱補充，加上不是每個住戶都有電動車，若僅規劃某一區為電動車充電車位，卻又無法保證電動車車主會選擇有充電管道的車位，曾經有建案將1~2個車位作為充電車位，但多半是採用公電，電費不好計算外，建商無法將充電車位出售，損失好幾百萬元的收入，因此除非是車位多到賣不完，否則並不划算。

原本車位沒有充電規劃的社區，車主想要日後安裝，還需經由管委會同意，不同意的比例相當高，彭志凱指出，最簡單的方法是直接拉公設的公共用電，但電費要如何計算，相當麻煩，對於沒有電動車的屋主來說，容易覺得不公平，但若想要直接拉到住家的電表，可能要穿樑，管委會更不容易同意。因此就現在建案來看，沒有充電車位很正常。

根據內政部最新統計資料，今年前十月住宅開工量達到十點七八萬戶，相較去年同期年增百分之十六點一，創下統計以來新高紀錄。其中，六都中台南市前十月開工量近一萬戶，大增逾五成最多，其餘四都也都在一成至兩成間。不動產業者分析，今年房市交易熱絡，建商對於市況具信心，推升今年開工量攀至高峰。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，今年初房市雖受疫情影響略有壓抑，但疫情趨緩交易量立即提升，且市場資金動能強、利率低，市場普遍看好不動產發展，因此市場供給量大幅增加。

根據統計資料顯示，今年前十月全台開工量創下統計以來的同期新高。單看十月的表現，六都開工量呈現漲跌互見，但合計六都單月開工量較去年同期年增百分之廿八，其中僅新北年減逾三成，主要是去年基期較高所致，其餘皆明顯增加。

十月因政府打房訊息釋出，加上稽查紅單的衝擊導致北台灣預售推案量縮，但在缺工缺料下，不少建商改採先建後售的方式進行，即便目前不推案也要先行開工，讓全台開工量不減反增。

以今年開工量成長幅度來看，台南、桃園、台中等地皆明顯成長。郎美囡分析，今年台商及海外資金回台，大幅提升不動產市場熱度，台南市今年議題相當豐 富，科技大廠進駐園區帶動就業機會，產業面話題深具吸引力，即使房價一路走升，但相較於其他五都價格仍低，預期還有成長空間，因此自用及投資置產的購屋意願高，開工量躍升五成。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，從各方面觀察民眾對房市頗具信心，新案也一再開高價，疫情若還能在控制範圍內，預期交易保持價量均穩格局，但也要留意部分區域價格已突破歷史高點，應居高思危，並選擇較為安全的投資產品。

蔡政府近期頻頻宣示打房決心，其中一項政策就是要管理預售屋紅單交易。內政部正進行《平均地權條例》修法，將從三大面向管理建商、代銷、投機客之間的紅單交易，未來預售屋仍可預購，但是紅單將不得交易。

內政部近期將對《平均地權條例》進行兩階段修法，先在本會期將實價登錄2.0相關修法送入立法院，未來實價登錄將揭露到每個門牌，預售屋也要在30日內登錄。

接著，再次增修《平均地權條例》，同步管理建商和代銷業者紅單交易，因原本代銷業是由《不動產經紀業管理條例》管理，但這管不到透過紅單交易炒熱房市的建商，因此透過增修《平均地權條例》進行多面向管理，把建商、代銷都納管。

據悉，增修《平均地權條例》將從三大面向來管理紅單交易：一、明確規範紅單內容，註明哪一戶、買賣雙方是誰、價金、車位等。二、取消建商簽紅單後保留出售或反悔的權利，保障承買人。三、仍可預購房屋，但禁止紅單流通、禁止轉售，避免投機炒作的空間。

內政部立場是，預購房屋和維持合約審閱期是可以的，但不能藉此炒作預售屋，要加強查緝與管理。有案例是只花2萬元就買紅單，然後加價出售，賣不出去就退掉，幾乎零成本炒作。

內政部近期實施2波聯合查緝，全台共查44案，其中31案有紅單交易行為，比例很高。有一案是還未取得建照就賣紅單，已依《公寓大廈管理條例》予以開罰。稽查過程中，有建商就表明態度，跟承買人約定，禁止紅單再轉售，因轉賣就有投機的空間。

另中南部也有建商賣出紅單後，看到房子熱銷，就取消價錢較低紅單，導致承買人權益受損，這也是本次修法管理的項目之一。

樂居網站創辦人李奕農指出，會有紅單交易大都是特定代銷公司或建商與投機客配合，短期來看，將灰色地帶紅單交易納管後，就能避免少部分違法行為影響房市。中長期作法，也可考慮直接取消預售制度，可大幅降低炒房亂象，因真正想要買房子自住的民眾，會直接買成屋，而不是買預售屋。

建商大獵地，不過台北市土地稀有，過去被認為地主養地大宗、地處精華的戶外停車場，成為建商在台北市獵地的主要標的，今年台北市至少有超過2,800坪的戶外停車場的土地易手，規模達70億元。

台北市多數戶外停車場多為位於商業密度高、停車需求大的精華地段，開發價值可期，吸引建商投入卡位。根據統計顯示，今年台北市至少有14宗土地交易現作為戶外停車場，不乏土地面積超過200坪的土地交易。例如日前佳穎精密向關係企業亞昕以13.8億元購入、計劃共同開發的250坪都更土地，現況即作為停車場；皇翔、昇陽等建商分別以10.1億、5.4億取得中正區杭州南路、萬華區中華路土地；以及皇翔董娘所屬的慶隆開發向永豐餘何家以9.5億購入的西門町商業區土地，每坪高達580萬元，亦均作為停車場。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市停車需求高，握有精華地主，租給停車場業者，被視為最主要的養地模式，開發商必須儲備足夠的土地庫存，老屋整合重建的時程不易掌握，而停車場土地多無地上物占用，被建商買下的戶外停車場土地，使用狀況及產權歸屬都相對單純。

不少精華區的停車場土地或其周邊，都有都更、危老計畫推行中，讓建商可在自主推案與擴大基地、或參與重建之間，保有更大的彈性選擇空間。

台北市中心的土地蓋一塊少一塊，未來地價長線看漲，建商買進土地後，即使沒有立即開發仍有增值利益可期，不少作為停車場土地交易，地價都有明顯上漲。

例如台肥早期持有的南港土地作為停車場土地，出售給宏國集團旗下的萬賜興建設、福滙開發，就有9.6億元的處分利益；亞昕近年陸續向瑠公農田水利水會買進、出售給佳穎並共同開發的敦南土地，也有5.2億元的處分利益。

不過，建商大力開發台北市有限空地、與車爭地，目前台北市停車位停供不應求的情形仍嚴峻，停車位吃緊，租金恐上漲。

預計2021年銷售增速不低於10％

12月4日晚間，世茂集團（00813.HK）公佈2020年11月未經審核的銷售數據，公告顯示，2020年11月份合約銷售額為315.2億元（單位：人民幣，下同），11月份合約銷售面積179.35萬平方米，11月份平均銷售價格為每平方米17576元。2020年1月-11月的累計合約銷售額為2628.1億元，累計合約銷售面積為1498.32萬平方米，較去年同期分別上升15%及17%，截至2020年11月30日止2020年平均銷售價格為每平方米17540元。世茂集團表示，截至11月底，集團約完成年度合約銷售目標的88%，有信心在12月達成年度目標。

世茂集團同日晚間發布公告，根據公告，世茂集團公佈根據目前市場情況及本公司初步預期，集團2021年合約銷售額將比2020年增長超過10%以上。上述乃基於公司管理層根據現有資料作出的初步預期，且會應市場情況和其他因素而作出更改及調整。

世茂集團相關人士表示，穩健高質才是房企應對行業變局的重中之重。這也與世茂一貫的經營發展保持一致。今年房地産市場比預期稍好，但在“十四五”關于房地産市場定調、去金融杠桿化等因素的多重影響下，未來幾年仍需要保持謹慎樂觀的態度。

有機構預計，未來地産行業前十的平均增速在10%以內。對此，世茂將增速目標調整在10%以上，表示將堅持以“高於同行表現”為目標，領跑前十頭部房企的平均增速。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇此前表示，相比於“高速發展”，世茂集團更加看重“高質量發展”。經過連續三年的高復合增長，世茂集團將開啟新一輪戰略聚焦——從“規模之路”向“利潤之戰”進行升級，紮實做好增收增利。

有地産行業分析師指出，世茂集團今年年初便提出了這一轉變，比“三道紅線”要求更早，其實是“更充分考慮了未來的變化”。此外，世茂的多元戰略模式“大飛機戰略”也已經充分發揮效益。世茂服務已于近日成功上市，在降低負債率的同時，保證利潤的可持續增長。

世茂2020中報顯示，報告期內，世茂集團未動用的銀行及金融機構融資額度520億元，資金儲備額度充足。債務方面，世茂凈負債率57.8%，下降1.9個百分點，連續第9年維持在60%以下；現金短債比1.8，結構安全健康。融資方面，世茂集團綜合融資成本下降0.1個百分點至5.5%，在民企陣營中長期穩居低位。

土儲方面，世茂堅持聚焦粵港澳大灣區、長三角等國家戰略紅利區，截至上半年，在新增的1232萬方土儲中，一、二線及強三四線城市土地總價佔比達94%，為當年銷售轉化及利潤空間提供有效保障。

前述分析師指出，世茂集團目前儲備項目豐富，在手資金充足，同時融資成本長期處於民企陣營的中低位。房企融資“三條紅線”對其影響不大。從目前協力廠商研究機構的銷售數據看，公司前11月全口徑銷售數據位列行業第8。展望2021年，“房住不炒”基調不變，房地産行業調控政策和融資政策料難以得到明顯松動，但預計房地産行業料穩定發展，管理層因此調整增長預期也是合理行為，但公司與同業相比，仍優勢明顯。

世茂集團近期獲多家券商機構認可。花旗證券近期指出，世茂集團管理層透露，11月至12月集團將在核心城市推售更大型樓盤，包括北京三環路、福州及寧波等項目，料有助實現全年銷售目標3000億元人民幣，因此給予公司“增持”評級。

交銀國際近期指出，國內方面，該行預計政策環境嚴格和開發商流動性緊縮的局面將在4季度持續。該機構仍然看好資産負債率較低以及推盤較快的開發商，因此推薦世茂集團等房企。

融創中國12月4日晚間公告，2020年11月，集團實現合同銷售金額約693.5億元。截至2020年11月底，集團累計實現合同銷售金額約5204.5億元，累計合同銷售面積約3751.2萬平方米，合同銷售均價約13870元/平方米。

當前環境下，“三道紅線”政策已然成為制約企業快速成長的最大因素，留給企業的時間越來越少。

又近年關歲末，一年的收成幾成定局。對房企而言，2020年的收成有著更多意味。新冠肺炎疫情、“三道紅線”重壓下，業績已經不止是決定來年吃肉還是喝湯的問題，更折射長遠發展的營運能力。

整體來看，今年房企業績完成情況不及去年，且分化明顯。克而瑞資料顯示，截至11月底，近6成房企達成年度銷售目標的90%以上，而去年同期達到此等完成率的房企近7成。近3成房企目標完成率在85%-90%之間，更有少數房企目標完成率仍不及85%。

儘管這是壓力空前的一年，還是有不少房企提早收倉、搶先豐收，如濱江集團、越秀地產、中國恆大、時代中國、中國金茂等五家房企用11個月時間提前完成全年目標，目標完成率分別為118.4%、106.0%、105.5%、101.6%、100.2%。

億翰智庫認為，無論是行政性政策的調整，還是融資政策的嚴控，都在有效地引導資源和流量向頭部企業集中。當前環境下，“三道紅線”政策已然成為制約企業快速成長的最大因素，留給企業的時間越來越少。對房企而言，規模競爭時間緊、任務重，否則可能錯失企業成長的最後一波機會。

TOP3房企格局生變

通過幾乎貫穿全年的打折促銷，年初即開啟搶收戰的中國恆大有望打破“碧萬恆”的龍頭房企格局。

根據克而瑞資料，以前11月全口徑銷售額看，恆大以6855.9億元位居第二，打破近年來“碧萬恆”的TOP3房企排序。排名第一、第三的碧桂園、萬科的全口徑銷售額分別為7703.1億元、6025.0億元。

2017年以來，碧桂園穩居流量/全口徑銷售金額榜首，恆大和萬科的榜眼之爭一直持續，在年度內個別月份出現反轉，但到了年底，萬科還是能成功守住行業第二的地位。但鑒於目前兩者間較為懸殊的業績差距，今年二者座次或出現更迭。

從權益金額看，恆大則繼續穩居行業第一的寶座，前11月累計實現權益銷售6520億元。碧桂園、萬科則分別以5587.5億元、3916.3億元分列行業第二、第三，而這樣的排名也基本是2017年以來的常態。

從11月單月銷售增速來看，恆大明顯跑得更快。11月單月，恆大實現合約銷售460.7億元，較去年同期增長約24.3%；萬科實現合約銷售575.4億元，同比增長5.5%；碧桂園則實現歸屬股東權益的合同銷售金額約571.4億元，同比減少5%。

恆大的搶跑與其“降負債”的新發展戰略相關。截至2019年底，恆大淨負債率為159.3%。今年年初，其提出降低2020年到2022年有息負債總額的計畫。

促進業績高增長是恆大降負債的底氣。因此，從年初開始，恆大便率先開啟網上銷售，同時大幅讓利，當月銷售逆市增長，同比增長108%。9月起，恆大又以“全線7折”打響“金九銀十”搶收戰， 9-10月實現銷售1819.7億元。

與恆大在銷售上的高調相比，碧桂園、萬科則頗為平靜。這或與其債務壓力不大有關。年報資料顯示，截至2019年末，碧桂園、萬科的淨負債率分別為46.3%、33.9%，均處於行業低位。

而值得注意的是，碧桂園、萬科近幾個月的同比增速在放緩。7-9月，碧桂園分別較去年同期增加27.52%、30.10%、25.30%。10月份以來，其同比增速開始出現負增長，其中10月同比減少5.02%、11月同比減少5%。

7至10月，萬科合同銷售額均錄得兩位數的增長，同比分別增長22.47%、33.06%、10.65%、20.6%。11月份，該資料將至個位數，11月單月合同銷售金額575.4億元，同比僅增長5.5%。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，這是三家企業從自身戰略需求出發做出的主動選擇。“萬科是運行相對穩健、對市場敏感度非常高的企業，在行業進入下行期或未來不太明朗的時候，儲備糧草、放慢推盤速度、減少開支是它一貫的策略。碧桂園前幾年周轉速度很高、負債率也很高。為了企業財務安全和運行的平穩，尤其為了符合‘三條紅線’的監管要求，碧桂園有意識地降低周轉速度，近兩個月同比負增長也是主動調整的結果。”

中小房企：我還有機會嗎？

今年，TOP3房企各有各的焦慮：碧桂園忙著區域調整，恆大急著降負債，萬科急於“討好”90後。不管座次如何微調，穩坐前三的它們還是在規模戰中相對從容。今年上半年，TOP3房企的市場佔有率為11.8%，較上年同期的10.6%提升1.2個百分點。

“房地產行業的規模之爭，主要是為了在拿地、融資等資源獲取方面佔據優勢。TOP3房企的排位對其拿地和融資等影響都不大。”柏文喜稱。顯然，隨著行業集中度不斷提升，對還在路上的房企來說，規模之爭、努力衝刺2020年業績目標還是須臾不能放鬆。

至11月底，還有近3成房企目標完成率在85%-90%之間，中南建設、榮盛發展、遠洋完成率還不到85%，富力、首創置業則低於80%，業績完成率分別為77.2%、75.1%。

在疫情可能反彈的陰影及市場轉冷的影響下，前11月業績完成度較低的房企或難完成目標，返鄉置業也較難成為其做最後衝刺的助力。克而瑞認為，11月以來市場全面轉冷，購房者觀望情緒愈加濃重，普遍預期房價將轉跌，購房決策週期明顯拉長、對價格異常敏感，房企紮推的板塊去化壓力則不斷加劇。

“多數三、四線城市市場需求及購買力瓶頸盡顯，疫情更是加劇市場下行壓力，即使年底供應放量增長，成交也實難恢復至年內高位。基於疫後居民收入預期大概率將有所下滑，我們認為今年三四線城市返鄉置業行情或將整體弱於往年，市場走弱的趨勢較難根本性扭轉。”

除已提前完成業績目標的5家企業外，業績完成率超90%的房企也相對從容。前11月，弘陽地產、禹洲集團、招商蛇口、龍湖集團、美的置業等房企的業績目標完成度均已超過90%。億翰智庫稱：“對於這些房企而言，如無外部不確定因素衝擊，企業在業績目標基礎上實現增量是大概率事件。”

億翰智庫還認為，前11月完成率90%成為分割線，將導致企業決策兩極化。“倘若業績目標無法順利實現，企業的現金流量和投資決策可能都會受到一定影響，特別是在‘三道紅線’重壓之下，外部融資環境趨緊，管道受限，若銷售業績釋放不暢，企業現金回流受阻，投資決策也將相應受到限制。”

因此，銷售業績目標完成度的差異將造成企業當前和未來一段時間行為決策的分化。基本完成全年銷售業績目標的企業，已有足夠的餘地將資源和精力用於土地資源的獲取，已掌握先發優勢，能夠更快實現資源的優化與升級，並不斷鞏固於核心城市的優勢地位。而對於完成全年業績目標仍有壓力的企業而言，後續的重心仍將集中於貨值的去化上，更大力度推動全年銷售業績目標的逐步實現。

千帆競渡，百舸爭流。對於房企而言，賽跑不止關乎自身年度目標，更關乎存亡。1-11月，TOP30房企集中度由2019年末的49%提升至52%，TOP50房企的集中度較2019年末提高4個百分點、達64%。億翰智庫認為，“三道紅線”決定了行業成長的空間，行業的競爭強度將愈演愈烈、行業集中度將再度提升，並最終穩定在一定水準。在有限的空間中，留給企業的時間越來越少。

中共中央政治局常委、國務院副總理韓正3日在住房城鄉建設部召開座談會。他強調，要深入學習貫徹習近平總書記重要講話和指示批示精神，貫徹落實黨的十九屆五中全會精神，堅定不移落實房地產長效機制，謀劃好“十四五”時期住房工作，加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。

韓正表示，房地產長效機制實施以來，各地各部門認真貫徹黨中央、國務院決策部署，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，堅持因城施策、一城一策，夯實城市主體責任，加強房地產金融調控，房地產工作取得了明顯成效。要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展。要加強“十四五”時期住房發展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發揮規劃的導向作用。完善相關法規和政策，加強日常監管，促進住房租賃市場健康發展。

韓正強調，要以保障性租賃住房為著力點，完善基礎性制度和支持政策，加強住房保障體系建設。要處理好基本保障和非基本保障的關係，盡力而為、量力而行，著力解決困難群體和新市民住房問題。要處理好政府和市場的關係，既強化政府保障作用，也要積極運用市場化手段。要處理好中央和地方的關係，堅持不搞“一刀切”，鼓勵和指導城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落實好城市主體責任。

　　如今來看房地產已經步入調控穩定期，儘管大部分城市房價還處於漲勢，但是漲幅明顯不如前兩年，對於剛需買房家庭來說，房貸佔據了家庭負債的絕大部分比例，在房貸還沒有還清的時候，房子有月供，你是將其視為資產還是負債呢？

　　房價只有跑贏了通脹，房子價值才得以體現。如今房價限制上漲幅度，距離2017年和2018年的大漲週期，房子價格不如從前高掛水平，當棚改貨幣化投資需求越來越少，房地產調控越來越嚴，以及城鎮化進程進入結尾階段，到2025年房地產將步入拐點，可能到時候不適合炒房，而是對實實在在的剛需住房給予扶持。不僅是商品房還有租賃房的大量供應。

明年應該買房嗎？3大信號透露，部分城市房價將下滑，你或許能夠有好運遇上呢。

　　1、2021年至2025年房地產規劃明確，不允許炒房，發展租賃住房

　　房地產長效機制還在逐步落實中，四十五樓市規劃很清晰了，就是要堅持房住不炒，短期樓市調控緊繃著。繼續穩地價、穩房價、穩預期，各地樓市政策有所差異，但是基調就是不炒房，當然也會支持剛需買房。另外，也會加強房地產金融調控，除此之外，住房保障體係有待發展建設，預計未來城市會加大對於租賃住房的建設和供給給普遍中低收入家庭。在房地產政策保持收緊下，房價想要大漲預計很難，一些城市房價甚至會漲幅下降，或者暫時遠離房價天花板，確實到了抄底購房者時刻。

　　2、房地產融資不斷收緊，一些房企無奈降價

　　伴隨房地產調控資金監管的不斷收緊，對於房企發展來說是非常阻攔的，過去房企有資金支持，拿地建房子較為容易，如今對於險資進行房地產投資給予禁止，融資收緊了，再加上現在對於預售資金管理也很嚴，不允許隨便挪用預售資金，因此現在房企對於資金回款非常渴望急需，過去是捂盤惜售，漲價去庫存，現在是巴不得趕緊多多銷售房源，手持現金流才是王道。因此，預計明年開發商會階段性推出優惠房源，買房能夠便宜一些。

　　3、棚改拆遷即將收尾，老舊小區改造成為主流

　　今年是棚改拆遷的結尾階段，過去拆遷又新建，給棚戶拆遷家庭補貼很多資金，他們拿來買房拉動樓市銷量增長。如今，棚改任務已經完成差不多了，因此房價也不再漲價去庫存，除此，人口老齡化問題日趨嚴重，人口出生率降低，長期來看年輕勞動力減少了，對於住房需求是受影響的，一些城市房子供過於求，空置房過多，因此房價很難持續推動。如果是剛需買房，可以把握明年，或者未來5年內都是不錯的買房窗口期。

林達控股（０１０４１）於本月１日收到中國律師有關集團於貴陽酒店的所有權及現況的調查報告，發現集團持有貴陽酒店的中國附屬的全部已發行資本可能已分別在今年６月和９月因未經授權的股份配發和股份轉讓而被挪用，因此該酒店似乎不再由集團所擁有。
　　
集團已與中國律師進行討論，其中包括向中國警察報告挪用問題，並進一步調查，以便採取必要和適當的補救措施。　
　　
貴陽酒店於２０１８年１２月底的經審核賬面值約為７８００萬元，約佔集團總資產的１２％。集團將視乎適當情況適時發出進一步公告。集團股份將繼續暫停買賣直至另行通知。

發展局局長黃偉綸稱，東涌東填海能造地１３０公頃，即約６個維多利亞公園，目前進度理想，已有首幅土地交付建屋，預計整個填海工程可於２０２３年完成。

他又指，今次填海是首個應用深層水泥拌合法的項目，有效降低對附近水質及海洋生態造成的影響，加上不需要進行傾倒海泥的海上運輸，有助減少碳排放。

黃河實業（００３１８）公布，由於２０１９新冠病毒疫情對香港和菲律賓的旅遊限制及禁令對集團就收購菲律賓馬尼拉灣馬尼拉國際金融中心總部市中心城市的若干階段，融合智能科技及生態系統之智慧城市的物業發展權，進行適當及專業的盡職調查工作構成嚴重的障礙，因此與賣方在本月３日簽訂一項有關修改該項目工作時間表的協議，以延長盡職調查，談判和簽署的期限直至明年６月２日。

集團擬為該項目提供的智慧城市科技服務可能涉及公司的房地產和科技該融合智能科技和生態系統元素的高端智慧城市發展項目的業務合作而產生協同價值。儘管受到新冠病毒疫情相關的延誤，但為加快項目進度，目前正與賣方就集團擬為該項目物業發展的若干階段提供之智能科技和管理服務進行商榷。

環球實業（０１０２６）公布，與東莞市麗園實業投資訂立不具法律約束力諒解備忘錄，有關環業環球擬以認購新股或向現有股東收購股本權益形式投資一間房地產公司不少於５１％股權。
　　
該集團指，擬收購公司業務範圍包括實業投資、房地產投資和物業管理，正參與廣東省東莞市鳳崗鎮雁田地盤總面積約８萬平方米的多幅土地開發，擬對有關用地進行「三舊」改造。有關公司為獨立第三方持有。該集團指，投資建議須待對有關公司盡職審查，及於諒解備忘錄日期起計１２０天內訂立正式具約束力協議後，方可作實，並擁獨家商討期。

陽光１００（０２６０８）公布，１１月銷售額約１５﹒０８億元人民幣，比去年同期跌約９﹒７％，銷售面積約１４﹒８８萬平方米。

該集團指，今年首１１個月銷售額約８７﹒５４億元人民幣，按年升約３﹒２７％，銷售面積約７６﹒６２萬平方米。

零售業備戰聖誕 銅鑼灣空置率首降

銅鑼灣過往貴為核心旅遊消費區，隨着新冠肺炎疫情大爆發，本港封關後旅客銳減，業主須大幅劈租吸客。區內波斯富街61號地下，最新以每月6.5萬元租出，租期達兩年，屬超過10年來該街道月租最低的長租地舖成交。由於舖租明顯回落，刺激租賃交投增加，銅鑼灣商舖空置率在11月回落至11.65%，屬今年以來首次出現按月下跌情況。

業主劈八成 體育用品店承接

中原（工商舖）商舖部分區營業董事梁偉傑表示，臨近年底租務旺季來臨，部分零售品牌趁租金回落進駐主要零售區。波斯富街61號地下，建築面積約850方呎，獲體育用品店以月租約6.5萬元租用，呎租約76.5元，是次租期為兩年。業主願以超筍價租出該物業，主要因該租客為連鎖品牌，故業主在租務優惠條款上作出多方配合。

資料顯示，上址舊租客為尊貴鐘錶珠寶，2011年起租用，更連同毗鄰由該鐘錶品牌自用的波斯富街63號地下，打通成為一個建築面積約1700方呎的大型舖位。該鐘錶品牌前月租約35萬元，今年初租約期滿放棄續租，連自用舖位亦同步結業。是次波斯富街61號地下重新租出，租金大跌81.4%，業主每月少收28.5萬元，以兩年租期計共涉及684萬元。

據土地註冊處資料，波斯富街61號地下由已故「工廈大王」楊耀松於1954年以6萬元購入，近年轉由其長子楊國佳擁有。由於地舖早年以低價購入，多年來的租金收入早已抵消舖價，因此接受平租舖位。不過，資料顯示，此舖在2003年9月沙士後曾以每月12萬元租出，即現時甚至較17年前的租金還要低近一半。

據了解，波斯富街現時共有18個舖位空置待租，空置率達29%，街內不少地舖的放租叫價已跌至每月10萬至15萬元，故月租低於10萬元的成交料陸續有來。今年以來，銅鑼灣的主要零售街道已有數宗月租低過10萬元的長租租賃成交，主要圍繞波斯富街及利園山道以往因自由行扯高租金的街道。

聖誕及新年檔期來臨，零售行業積極備戰，舖位租務成交增加，令多個核心區舖位空置率升幅有所放緩。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基指出，11月商舖租賃成交宗數達505宗，較10月高出13%，是繼今年5月後再次突破500宗，創今年單月第二高。

四大核心區11月租賃改善

四大核心消費區舖位空置率有好轉跡象，據中原（工商舖）統計，11月商舖空置率有上升的區域為中環及尖沙咀。當中以尖沙咀錄得最高升幅，由10月約16.99%升至11月約17.15%。中環舖位空置率最高，11月數字為20.66%，按月增加0.05個百分點，增幅有明顯收窄跡象。旺角舖位空置率約12.33%，維持10月水平。至於銅鑼灣舖位空置率由10月約11.74%降至11月約11.65%，跌幅0.09個百分點，為今年以來首見回落。

黃偉基分析，踏入12月，第四波疫情肆虐，政府收緊限聚令，預料市民外出消費意欲隨之減退，走勢向好的商舖租務市場有機會再度放緩，預料本月各核心區商舖空置率有機會反彈。

本港雖然爆發第四波新冠肺炎疫情，但《施政報告》公布撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅（DSD），刺激發展商加快推售工商新盤。新世界（00017）旗下商廈新盤長沙灣荔枝角道888號，突然推出4層供買家洽購，意向呎價1.3萬元起。

受惠撤銷DSD令入市工商物業成本降低，有望刺激交投。新世界上周開通荔枝角道888號網站後，市場指出，發展商推出9、10、11及15樓共4層供買家洽購，每層共有19個單位，建築面積502至2606方呎，低層意向呎價1.3萬元，中層意向呎價1.45萬元，入場費料約650萬元起。

3厘保證租金回報 為期三年

消息人士稱，發展商為吸引投資者入市，將提供3厘租金回報保證，為期3年，買家須支付期間的差餉地租及管理費。據悉，若有買家大手購入全層，將可獲全數印花稅回贈。

荔枝角道888號為一幢28層高商廈，5樓至15樓每層分間成19個細單位，建築面積502至2613方呎；16至29樓為全層單位，建築面積23856至24626方呎；30及31樓則為特色戶，建築面積分別22385及20894方呎，另設1298及976方呎平台。項目預計2022年4月落成。

市場關注新一波新冠肺炎疫情影響樓市，惟部分豪宅樓價照舊跑出。太古地產（01972）灣仔星街新盤EIGHT STAR STREET推出前夕，同區星域軒搶先誕下屋苑今年呎價最貴樓王，有兩房戶成交呎價高見38462元，較銀行網上估價高逾8%。

據代理稱，星域軒2座高層F室，實用面積793方呎，2房間隔，附裝修，原業主以3100萬元放盤約3個月，剛微減至3050萬元即易手，呎價38462元 ，創屋苑今年呎價新高。原業主2010年以1830萬元購入，售價較當年高1220萬元或66.7%。根據滙豐及渣打銀行網上估價系統，該單位估價同為2813萬元，反映買家出手較估值高237萬元或8.4%。

陳瑞球女兒5558萬沽書院道8號

九龍塘書院道8號亦打破僵局，消息透露，該廈一個極低層戶，實用面積1777方呎，3房間隔，連882方呎平台，剛連車位以5558萬元轉手，呎價31277元。據知，原業主為已故「紡織大王」兼著名慈善家陳瑞球千金兼長江製衣（00294）董事陳淑玲，2015年擲4638萬元入市，持貨至去年11月以5900萬元放售，終累減342萬元或5.8%沽貨，離場賬面賺920萬元或19.8%。

此外，消息透露，何文田君頤峰9座中層B室，實用面積1074方呎，3房間隔，剛以2280萬元售出，呎價21229元，屬市價。原業主2006年透過WORTH ENTERPRISES COMPANY LIMITED斥資1005萬元入市，離場賬面賺1275萬元或1.3倍。公司董事之一司徒志仁是利華控股（01346）主席，該公司主要提供服裝供應鏈解決方案。

不過，資助房屋樓價回落，貴為新界夾屋王的青衣宏福花園樓價更創新低。利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添說，4座低層F室，實用面積550方呎，2房間隔，放盤一個月減價32萬元或4.2%，以已補地價738萬元沽出，屬屋苑今年已補地價最低價成交，呎價13418元。原業主1995年以未補地價121.6萬元購入，未計補地價金額，賬面升值616.4萬元或5.1倍。

疫情嚴峻促使政府再次大幅收緊限聚令，惟部分買家趁業主減價入市吸納筍盤，其中四大代理行統計的十大屋苑，在小業主陸續擴大減價幅度下，過去周末兩天（5日至6日）交投全面反彈，當中鴨脷洲海怡半島有單邊海景3房單位，減價一成即獲外區換樓客以1620萬元承接，較一周前樓上單位賣平60萬元或3.6%。

中原地產亞太區副主席陳永傑說，疫情轉差令睇樓量驟降，但業主願減價沽貨即吸引用家承接，令二手樓市呈價跌量升局面。該行統計十大屋苑過去兩天共錄19宗成交，屬6個周末新高，較前周末（11月28日至29日）的15宗，增加4宗或26.7%，其中港島區三個屋苑以海怡半島交投最旺，共錄2宗。

換樓客入市 呎造18430

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪透露，該2宗買賣售價均低於市價，包括21座中層H室3房， 實用面積879方呎，享單邊全海景，原業主半年前以1800萬元放售，期間捱過第二及第三波肺炎疫情，叫價一直企硬，直至第四波疫情來襲，憂慮進一步拖垮經濟，終減價求售，剛降至1620萬元易手，呎價18430元。

據代理資料，上址樓上高3層的H室，上月26日以1680萬元易手，意味相隔僅一周多，前述單位跌價60萬元或3.6%。原業主2007年以605萬元買入，賬面仍賺1015萬元或1.7倍。據知，新買家為外區換樓客，趁業主減價即入市吸納。

買家漸適應疫下睇樓

美聯物業統計同期十大屋苑錄20宗買賣，亦較前周末的15宗，增加5宗或33.3%。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，不少買家回流二手市場尋寶，帶動交投回升。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，雖然第四波疫情爆發，但經過前三波的經驗，買家已漸適應新安排下的睇樓過程。該行統計十大屋苑過去周末錄12宗買賣，較前周末9宗，升3宗或33.3%。

香港置業行政總裁李志成稱，該行統計的十大屋苑同期成交量按周回升至過去兩天的7宗，比起前周末錄6宗，增加1宗或16.7%。

今年首11個月十大藍籌屋苑買賣登記總值261.14億元，已高於去年全年221.12億元的18.1%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計，今年全年登記總值料達280億元，將創2010年349.62億元後的10年新高。

黃良昇指出，今年首11個月十大藍籌屋苑的買賣登記有3080宗，較去年全年的2657宗多15.9%，預料全年可達約3300宗，將創2014年3449宗後的6年新高。

沙田第一城11月錄48宗稱冠

今年11月十大藍籌屋苑買賣登記錄得297宗，較10月的291宗上升2.1%；總值24.66億元，較10月的24.97億元，下跌1.2%。11月的登記宗數連續3個月維持在300宗左右，反映10月期間在用家置業入市支持下，十大屋苑交投平穩暢旺。

至於11月疫情反撲，政府收緊防疫措施，對二手樓市的影響將於12月的登記開始反映。

沙田第一城11月錄得48宗買賣登記，屬十大藍籌屋苑中最多，總值2.78億元。天水圍嘉湖山莊以46宗居次，總值2.55億元。

11月有5個屋苑的買賣登記宗數較10月錄得升幅，當中藍田滙景花園的宗數升幅最勁，按月急增1倍。沙田第一城、紅磡黃埔花園、鰂魚涌康怡花園及觀塘麗港城則分別按月上升26.3%、23.3%、21.1%及4.3%。

港鐵屯馬線啟德至紅磡站一段預料明年通車，土瓜灣區工廈舊樓備受投資者關注，市傳區內的瑞英工業大廈約25%業權最近獲投資者以1.5億元大手購入，平均呎價約3100元，回到6年前呎價水平。

據悉，該宗成交為旭日街1號瑞英工業大廈頂樓3層連2樓半層，總建築面積近4.8萬方呎，佔全幢大廈約25%業權，獲投資者斥1.5億元購入，平均呎價約3125元；市傳買家為建築業人士。

跌回6年前水平

瑞英工業大廈樓高11層，於1965年落成，成交一向不多。根據美聯網站資料，2018年9月該廈中層全層建築面積約1.47萬方呎，以7500萬元成交，呎造5102元；而2014年該廈中層B室建築面積8400方呎，以2900萬元成交，呎價約3452元，意味最新成交呎價貼近6年前水平。

資料顯示，內房禹洲集團（01628）近年積極併購旭日街17號泰捷工廠大廈，最新為今年初曾以2750萬元購入中層一個單位，建築面積約3645方呎，呎價約7545元，遠超同區工廈水平。

周銘禧：購買力續釋放

新冠肺炎第四波疫情爆發，萬科香港執行董事周銘禧稱，疫情對買家構成短期的心理影響，但香港經濟基本面良好，預計明年樓市會平穩發展，樓價有5%上落波幅，預計樓市購買力會繼續釋放。

今年即使受到疫情影響，但從樓價指數所見未有大幅度波動，而早前疫情稍為穩定後，樓市購買力獲釋放。

一、二手市場由5月開始逐步恢復，反映樓市仍有相當需求，相信在低息環境下，預計樓市會平穩發展。

周銘禧認為，近期的疫情可能會對買家構成短期的心理影響，但香港的經濟基本面來說還是良好的，預計中長期影響不顯著，預計2021年的樓價在5%波幅上落。

自由道項目涉160伙

萬科明年計劃在年中推出何文田自由道項目，涉及約160伙，戶型由開放式至兩房，單位面積約250至500平方呎，預計2023年第一季落成。

至於其他已開售的項目方面，屯門上源項目將會承接今年的部署，明年繼續推售特色單位，包括Sky Le Pont、花園戶以及洋房，而洋房現樓示範單位亦即將推出，供買家實地參觀。

長沙灣The Campton計劃在明年初取得入伙紙後加推餘貨，包括高層單位，項目年中將會開始交樓；而西營盤15 Western Street仍有開放式及一房戶可供出售，另項目正標售特色戶。

5G配合AI 家居設備自動化

隨着科技進入5G時代，周銘禧預期，智能家居設計愈趨普及，萬科國內外的項目亦逐步加入智能家居元素。

而香港項目亦作出一些嘗試，例如研發自家物業管理APP、利用物聯網構造智能家居、在上源為每戶提供智能鏡、特色戶提供智慧觸控熒幕等。

展望未來，透過5G技術配合AI（人工智能）技術，預計家居設備將進一步自動化，甚至能夠主動因應環境轉變、配合用戶習性自動作出反應，例如主動偵測溫度改變調節冷氣、透過GPS確認住戶位置預先開啟家電等等。

周銘禧認為，「科技發展一日千里，由項目推售到入伙一般相隔2至3年，推售時最新的科技，到住戶實際享用時，往往不再是『最新』，所以在考慮智能家居時，要有預見性，均須預留升級的空間。」

周德輝：西半山尚璟 擬明年初推售

近日豪宅市道熾熱，錄得多宗大額及高價成交，有私人投資公司亦藉機拆售西半山豪宅物業，預計市值約40億元，該公司指，對豪宅後市有信心，相信明年有望升1成以上。

近日豪宅市場相當暢旺，不乏大額買賣及高價成交，港島南區淺水灣道125號的Gulestan，早前以10.12億元售予TDS基金，是繼美國駐港領事館的壽臣山宿舍屋地後，今年第二宗最大額的私人住宅物業成交。

另外，新地 （00016） 東半山新盤CENTRAL PEAK第1期，在不足一個月內，便連環售出5伙，日前一個分層單位，連兩個車位以1.88億元售出，實用面積2,104平方呎，呎價89,354元，呎價貴絕東半山。

持有25伙 總市值約40億

尚璟項目銷售策劃經理周德輝表示，雖然早前公布的施政報告未有就住宅市場減辣，但最近豪宅成交明顯轉強，相信是因為疫情下，很多購買力已遏抑一段長時間，現時開始釋放出來。

西半山尚璟共有38個單位，有私人投資公司於兩年前，向永隆銀行創辦人伍宜孫家族購入項目剩餘的25伙，單位全屬4房大戶設計，每伙實用面積分別2,098及2,206平方呎，中高樓層單位均能望到維港海景。

周德輝認為，最近豪宅市況理想，加上自從收購物業以來，一直都收到不少有興趣的買家查詢，故認為現時是拆售物業的好時機，計劃明年初就會正式推售，預計25伙總市值約40億元，定價將會參考東半山CENTRAL PEAK以及渣甸山皇第，兩盤最近成交呎價約8萬及7.8萬元。而公司亦會維持惜售的銷售策略，不排除保留部分單位作為長綫收租，預計呎租約70至80元。

據資料顯示，尚璟已售出的單位，平均成交呎價約5.9萬元，其中本地著名富商、有「毛紡大王」之稱的曹光彪家族人士，以7.6億元連掃6個單位。

周德輝又指，寶珊道為西半山地勢最高的街道，可以媲美山頂，加上物業用料屬最頂級，對於今次拆售亦有信心。由於今番拆售需要依從一手住宅物業銷售條例，故現時仍然在準備樓書，稍後會開放示範單位予客人參觀。

疫苗快面世 內地客重臨

對於明年豪宅市道，周德輝十分有信心，「雖然施政報告無減辣，但豪宅供應仍然十分緊張，疫情盡管爆發第4波，展望疫苗很快能夠面世，中港兩地通關下，當內地客重臨，相信豪宅交投量會受到很大的刺激。另外，美國大選已經塵埃落定，展望息口很難有上升的空間，預計明年樓價會有不俗的升幅，豪宅市場相信表現會較佳，預計可升約10%。」

市場消息指，尖沙嘴名鑄高層B、C室相連戶，擁全海景，合共以約8888萬成交，B室817方呎，C室1474方呎，總面積2291方呎，呎價約38795元。

中原區域聯席董事簡英譓表示，西半山寶威閣A座低層7室，1077方呎，3房套間隔，以1955萬售，呎價18152元。

中原分行經理徐家倫表示，大圍壹號雲頂6座低層D室，1014方呎，3房連套房，以1900萬成交，呎價18738元。

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，沙田碧霞花園皇后閣（3座）中層A室，1296方呎，以1480萬連車位獲承接，呎價11420元。

世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角富澤花園富威閣低層A室，650方呎，3房1套間隔，以1018萬成交，呎價15662元。

市場消息稱，何文田半山壹號33座高層33室，1252方呎，連泳池及車位，以公司形式3280萬成交，呎價26198元，低市價約3%。原業主於2010年以3190.2萬買入，約10年期間帳面僅升值約90萬，不足3%。另外，九龍塘書院道8號低層特色戶，1777方呎，連花園及雙車位，以約5558萬成交，呎價31277元，屬市價。原業主於2015年以4638萬買入，獲利920萬，升幅近20%。

白石角近年有不少新盤陸續入伙，其中，鷹君旗下朗濤於近月入伙，屋苑設有723伙，面積由357方呎至3098方呎。綜合市場消息，屋苑平均呎租約33元，入場月租1.45萬，租金回報約2.5厘。

中原分區經理劉志儉表示，現時屋苑約有38個放租單位，屋苑入場月租1.45萬，入場租盤為8B座中層B室，面積393方呎，屬1房單位，坐向西北方，呎租約36.9元。

新近放租單位方面，其中，8A座中層D室，766方呎，採2房套間隔，坐向西方，業主叫租2.35萬，呎租約30.7元。另外，7A座低層A室，面積1231方呎， 屬3房套加工人套，坐向東方，業主現以4萬放租，呎租32.4元。

劉志儉指，本月有多宗租賃個案，以中小型單位為主，其中，6A座低層D室，面積396方呎，採1房套間隔，坐向西北方，業主以月租1.4萬租出，呎租約35.4元。業主於19年以581.5萬購入上址，現單位成功租出，可享約2.88厘的租金回報率。

此外，6A座中層E室，面積607方呎，屬2房間隔，同樣坐向西北方，目前以1.8萬承租，呎租29.7元。據悉，業主於19年以861.7萬買入單位，現單位出租後，可享約2.5厘的租金回報率。

劉續指，現時朗濤租金平穩，平均呎租約33元水平，由於項目靠近科學園，因此吸引了不少在附近上班的專業人士前來租賃。

美聯助理區域經理楊浩然表示，新近放租方面，其中一個位於7B座低層D室，面積451方呎，屬1房間隔，坐向北方，業主叫租1.6萬，呎租35.5元。

此外，6B座低層D室，面積566方呎，採2房間隔，坐向西方，目前以1.75萬租出，呎租30.9元。業主於19年8月以740.5萬購入單位，現單位租出，可享2.8厘租金回報率；7B座高層H室，面積546方呎，採2房間隔，以1.85萬獲租客承租，呎租33.9元。據了解，業主於19年8月購入上址，現單位獲承租，可享2.7厘的租金回報。

朗濤共有14座，由有2幢4層高的低座大廈及8幢14層高的住宅大廈組成，合共提供723伙。單位實用面積由357方呎至3098方呎。單位間隔涵蓋1房至4房單位，部分單位視野較為開揚，可望海景。