年底交屋高峰期 溯及既往增交易糾紛

央行7日突襲祭出「不動產信用管制措施」，並即刻上路，引起建築業界譁然，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄昨日重炮抨擊央行打炒房措施，斥政策來得太突然且溯及既往，完全沒給市場喘息機會，年底又是交屋熱門時段，其中第3戶買賣估計逾4000戶，恐造成嚴重的交易糾紛，甚至出現斷頭、違約，建議至少讓進行中的核貸案件順利過關。

打炒房政策下得猛烈，林正雄表示，適逢年底交屋高峰期，以每年平均約7萬戶的預售屋市場，初估至少有3萬戶在年底交屋，「其中屬第3戶買賣的可能有4千戶以上，以及數千筆土地交易，將立刻受到衝擊，後果難料。」

林正雄強烈建議，央行應該給市場緩衝時間，許多已完成簽約但尚未核貸的案件，馬上面臨貸款限縮，買賣雙方合議的約定條件被迫改變，未來該如何順利交屋成為未知數。「政策不應溯及既往，對於已經送銀行跑流程的案件，必須依原條件核貸，不致產生違約風險或交易糾紛。」

「掐住投資客脖子」
「其實打炒房不難」，林正雄說：「只要針對買賣紅單（預售屋預購單）進行嚴懲，即可迅速恢復產業及市場秩序。」不具名代銷業者則認為，政府這次打炒房其實是針對「小咖投資客」，即手邊有些積蓄，看好房市而利用資金槓桿進場撈一把，現在貸款限縮、不給緩衝期，他們馬上會因槓桿操作失敗而受劇烈影響，「對於那些口袋夠深、資本夠厚的專業投資客來說，反而沒在怕」。

優式租售管理創辦人傅韋豪也指出，此波打炒房是「直接掐住投資客的脖子」，讓他們無法操作槓桿來以小搏大，「接下來可能會看見不少投資客貸款被卡死，只要資本底氣不夠的都會縮手，不會再看到之前那樣噬血式的瘋狂搶購潮了」。

「其實如果是買房自住的首購族，這波打房根本沒什麼關係，不要看到這些就不敢買房」，不具名代銷業者補充，以當前國際趨勢來說，整體利率不斷降低，短期內應也不會調漲利率，氛圍還是適合進場購屋，且因量體大的建案影響較大，「一旦想買的人少了，建商會比較好談價錢，自住客反而更應該勇敢進場買」。

直接衝擊到小建商
中信房屋總經理張世宗也認為，政府出手主要是針對炒房的投資客，自住客沒有重大影響，政策上路後雖會影響交易氛圍，但僅是短期現象，「不至於全面干預房市，因此後市仍有穩定發展基礎，明年也將穩中透強。」

然而淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，央行措施只是前菜，市場可能會因政策出現預期房價跌的心理，催生退屋現象，直接衝擊到的是小建商，得承擔額外的利息、管銷、餘屋等費用。預估接下來政府應會再祭出二部曲、三部曲來遏止炒房，如納入壽險業與銀行業來管理，才能真正達到打炒房效力。

簽約後遇新規　民眾擬解約

央行突襲式打炒房，盼遏止不良炒風，卻讓自住買盤「剉咧等」，擔心買在高點。有自住首購的網友發問，才在台中下訂預售屋並完成簽約，擔心買在高點，不知是否解約？專家認為，若為自住長線持有，在低利、熱錢不退下，除非買踩雷物件、機能太差區域，短期或許買到高點，但長期將穩健緩升，無需過度擔心。

央行本月7日祭出打炒房4項措施，隔日旋即上路，讓投資客猝不及防，也被外界形容為「史上最嚴信用管制」。央行重手一出，有網友在PTT的home-sale（房屋版）發問：「小弟我剛在台中捷運沿線下訂預售屋，合約也簽好。是小家庭自住，也是首購。預計2023年交屋，真的滿想哭的」，「還沒交頭期款，大家建議解約嗎？」

對投資客影響較大
底下網友紛紛留言：「快解約！不然虧死」、「自住不用理會這些。盤點現金流，穩當比較重要」、「當然是高點啊，投資客不幫你撐房價了，你說呢」，作者也在底下回應：「可是買在高點就不爽。哭」。

住商不動產企研室經理徐佳馨認為，預售屋解約最高賠掉房屋總價的15%或訂金等違約金，但央行打炒房後，房價下修到2成機會不大，民眾近期雖很大機會買在短期高點，也不好轉手，仍應權衡相關機會成本再決定是否解約。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，這次打炒房對預售屋市場、投資客影響較大，也多少鬆動買盤信心，卻能有效抑制購屋族的追高心態。若買方近期買預售屋陷入解約與否的掙扎，應評估有無追高、區域機能與未來建設展望是否看好等因素，若正面利多大過打炒房因素，在低利、熱錢環境不減下，房市長期呈現緩漲格局，長線自住買盤應不至要立刻解約、認賠殺出。

央行出重手打炒房、限縮資金鏈，市場充斥著不確定，專家指出，接下來置產買房更應小心謹慎，建議優先選擇精華地帶、就業人口加持區段，才足以支撐房市。以台中來看，「文心路捷運沿線、水湳經貿園區、中科生活圈」，成為3大金磚保值區，近年量價表現最不俗。

今年台中熱區前3名分別是北屯區、西屯區及南屯區，因有不同新興產業聚落、就業人口加持，強力支撐當地房市。雅豐房屋不動產副總經理楊福龍表示，過去10年捷運綠線議題逐漸發酵，沿線貫穿台中精華地帶，早有一波資金明顯往軌道靠攏，磁吸各界布局卡位，「這1~2年趨勢不變，保值及成長潛力最強。」

鄉林建設副總經理方偉民建議，買方可將目光鎖定捷運綠線沿線商圈及房價尚屬親民的新興重劃區，如北屯捷運總站特區、單元12與第14期重劃區，南區第13期重劃區陸續釋出建地，集交通、運動與百貨零售題材於一身，更是建商必爭之地。

中科園區人口增
鄉林不動產研究室表示，規劃中的捷運橘線，沿線的北屯區14期重劃區12月配地後，預估與水湳經貿園區周邊的新案，單價可能超過40萬元，超越七期重劃區的原始行情，被視為潛力區域。

中科園區則因產業及產能持續擴張，5年來員工人數成長57.4%、達5萬1337人，而同期的竹科僅成長2.8%，南科則減少1.8%，可見其龐大而穩定增加的剛性需求。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，中市近年產業與人口俱進，許多外地族群選擇就近在中科所在的西屯區購屋，因此西屯區無論是中古屋或預售屋均呈現「價量齊揚」。目前當地新案以福科路「寶輝VILLAGE」最貴，單價破每坪4字頭。

台電8日舉行南港區北部儲運中心都更招商說明會，將釋出「北部儲運中心南港舊址（AR-1-2）特定商業區（十）」土地，為台北市精華區稀有的大規模土地，預估開發後市值上看300億，12月底前將公告招商。

台電表示，本案為國內首宗由國營事業擔任主辦機關的都更案，將公開評選民間優質廠商擔任公辦都更實施者，預估投入成本約百億元，開發後商業價值潛力頗大，市值上看300億。未來可作為住宅、零售業、餐飲業、一般事務所、自由職業事務所等，其中住宅使用樓地板面積比例不得超過容積樓地板面積的50％。台電指出，這次釋出的AR-1-2基地面積達1.56公頃（約4,728坪），使用分區為特定商業區（建蔽率55％、容積率353％），基地緊臨忠孝東路六段，鄰近有松山車站、捷運後山埤站、南港運動中心、成德國小、成德市場及市立聯合醫院忠孝院區等公共設施，交通便捷，生活機能完善，極具開發住宅、商務辦公及多元商業設施優勢，土地產權99％以上屬台電所有，產權單純，減少投資人都更整合不確定性之風險。

台電表示，北部儲運中心位居東區門戶計畫，銜接信義計畫區之起點位置，基地形狀方整，開發案更新後台電將透過權利變換方式，分回獨棟商用辦公，並持續出租收益；實施者分回部分則可自由規劃商場、辦公或住宅等產品。另為落實智慧節電理念，綠能發電及能源管理系統等構想將納入公開評選實施者的項目。台電說，本開發案不論是區位、規模、產權及實施方式等條件，皆具投資吸引力，台電期盼與投資人合作開發，共同帶動南港地區發展，全案預訂於12月底前正式公告招商。

招商顧問仲量聯行說，由於台北市無新增供給，辦公室需求往南港、內湖地區發展，當地有多個開發案正在進行，預期未來大型商場集中信義及南港區，且這次開發地點周邊辦公租金每坪每月約1,600至2,000元，且租用辦公室都趨近滿租，另外開發案鄰近捷運站，非常具有商辦的開發潛力。

中央銀行總裁楊金龍昨日宣布打炒房四項選擇性貸款限制，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，打炒房是全民共識，但央行職責是風險控管，選擇性信用管制應該是在房市過熱時，扮演滅火的角色，如今，央行自認房市漲幅尚稱溫和卻率先出手，是錯把後衛當前鋒，而四項限貸措施則是「立意良善、但未中靶心」。

李同榮指出，房市目前的炒作核心問題在於預售紅單與土地炒作，雙北市以外地區因房價年漲幅超過10％，成為紅單炒作的溫床，假性需求過多加上資訊不對稱，使得購屋者盲目追價，因此內政部與地方政府應扮演前鋒攻堅角色，嚴格稽查掃蕩非法行為；再配合中鋒的財政機關聯合稽查紅單交易的逃漏稅行為，達到遏止紅單亂象。當然，內政部的實價登錄也需進階，讓門牌全都露，並將「租賃全面登錄」優先修法，一併解決租賃市場的炒作亂象。

他指出，土地是麵粉，房屋是麵包，全台各地的土地價格近兩年平均漲三到四成，這些地主獲利比建商更多，但繳稅卻更少；加上政府趁勢瘋狂標售國有市有土地，地價屢創新高，這才是房市炒作亂象的根源。

李同榮表示，土地才是房市炒作根源，央行限貸措施「立意良善但未中靶心」，雖已避免傷及自住與換屋族群，但在資金氾濫下，限貸難不倒投資大咖。另一方面，餘屋的限貸應該考量先建後售的建商，因為他們房屋完工未銷售前就面對限貸與囤房稅的壓力而無辜受害。至於土地限貸部分，雖有些微管控效力，但對地價飆漲，仍難達到抑制的具體成效。

桃園市政府大力推動公辦都更，推出的第三案復興路案，8日與台北建商立信機構旗下的立信工營造簽約，該案立信機構將投入11億元，目標在2026年底前完工。桃園市政府目前已簽約的三件公辦都更案合計已吸引民間投資36億元，第四案龜山建國一村案目前也進入招商階段。

桃園市推動公辦都更四年來，積極協調地主、各方機關進行整合，目前已完成了昇陽建設中壢中興巷、立信機構桃園東門停車場案，二案均已開工，其中，東門停車場都更案，立信已推出「成功大院」住宅案，而復興路案在今年7月招商，再度由立信機構取得，這也是立信機構自東門停車場都更案後，再投資11億元，加碼桃園公辦都更。

桃園市長鄭文燦表示，桃園公辦都更多結合社宅、青創等設施，復興路案預計一年時間籌備、三年半時間興建，目標2026年底前完工。

復興路都更案基地步行至火車站約5分鐘，面積704坪，現況為武陵停車場，未來立信在桃園火車站前打造15層住商大樓，桃園市府可取得610坪以上公益性設施，提供約百戶的社宅。

鄭文燦表示，該案將帶動火車站周邊都市都更指標，並留設開放空間廊道串聯東門段社宅、朝陽公園及小檜溪重劃區，東西向延續桃園火車站商業活動，並結合文化、創業等主題，提供創業育成、文化展演或社區活動的空間等公益設施。

立信機構為台北知名建商，曾入選北台灣十大建商，近年主力推案版圖集中在新北市板橋江翠北側重劃區，立信機構董事長賴運興表示，二年前取得桃園東門停車場公辦都更案，分回部分日前推出「成功大院」預售案，規劃二、三房小坪數住宅，單價近4字頭，不到二個月130多戶已接近完銷。

賴運興表示，明年除了板橋江翠還會再推出五、六個新建案外，也會加碼投資桃園，桃園車站環境極需要都市更新，在桃園新站完工後將一舉帶動整體產業發展。

高雄鐵路地下化2018年底正式啟用，從左營至鳳山沿線，共有10個通勤車站，因交通的便利性，助攻沿站房價，二年平均漲幅7％，其中的「內惟站」因有緊鄰美術館特區的光環，平均每坪單價從18.4萬元，上揚至23.8萬元，漲幅29％居冠，跟隔站的「左營舊城站」一樣，房價連漲二年，並一舉從1字頭衝上2字頭。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐8日表示，高雄鐵路地下化工程在2018年底完工啟用，從左營至鳳山沿線，除了把現有的高雄車站、鳳山車站及左營舊城車站等三站地下化，並新增及復設了七個站點，共計有10個通勤車站，形成捷運網絡的一環，成為周邊居民上班就學的通勤選擇之一，助攻房價。

她說，台灣房屋統計2018年至今，高雄鐵路地下化10個車站的周邊房價變化，其中以「內惟站」漲幅最高，每坪單價從2018年的18.4萬元，上揚至23.8萬，漲幅達29％，隔一站的「左營舊城站」從18.9萬元，爬升至21萬元，漲幅約11％，兩站不僅從2019年起連漲二年，價格更一舉從1字頭衝上2字頭。

張旭嵐指出，交通建設是挹注房市發展的一大利多，尤其是原本就沒有捷運、輕軌等軌道行經的社區，受惠更明顯，因為高雄鐵路地下化之後，四個新設站無捷運經過，如今有火車可通勤，生活機能大躍進，因此帶動房價補漲。

央行無預警祭出選擇性信用管制打炒房，大型銀行董座認為，央行出手的對象是選擇性的，影響最大的是土建融資貸款，對首購族沒影響，但建商「會痛」，必須降低財務槓桿因應。房市是否因預期心理而扭轉將成觀察重點，購屋族可能從追價變成觀望，使市場買氣降低，而銀彈不足的建商也有可能降價促銷，預料房價有望下修。

央行暌違十年再度對房市祭出選擇性信用管制，對公司法人、自然人、購地貸款與餘屋貸款進行貸款成數限制，昨天立即生效，許多銀行措手不及，已通過的案件趕忙加班趕在生效前完成相關程序，進行中的案件統統要重頭來過。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，高槓桿財務操作的預售屋投資客也將受重傷，近年投資客較多的台中、青埔、機捷A７、新竹等預售市場，近期價格可望讓步，但由於預售屋違約僅須賠百分之十五，預料降幅不會過低。

展望明年房市，公股銀行高層分析，央行對土地融資及餘額貸款設限，將衝擊建商，預期房市降溫，明年不動產業務持平。另一大型銀行高層則認為，整體不動產放款規模恐縮小，但各銀行無法再殺價惡性競爭，最後將比拚專業度，在資金寬鬆、低利率下，預期明年房市會溫和成長。

銀行高層分析，個人購買第三戶以上非自用住宅的情形少，且各銀行都已有管控措施；央行限制企業買住宅，主要是怕有人透過設立公司炒房逃漏稅，或包下整批房子囤房後慢慢賣，助長房價，相關案件數量不多。因餘屋貸款屬周轉金貸款，一般貸款成數與央行的五成限令差不多。此次央行信用管制中影響最大的是土建融資貸款。

銀行高層指出，目前土建融貸款成數平均約七成，民營銀行最高可能到八成，央行限令後要降到六成五，還要扣一成動工後才能撥用，但一般從購入到興建開工都要二、三年，等於初期至少有一、二年時間，建商貸款成數從最高八成陡降到五成五。對大型或滿手現金的建商來說影響不大，但中小型、現金不足或大量使用槓桿操作的建商，就會受到衝擊。

大型銀行董座認為，央行出手最重要的是會影響預期心理。購屋族買房會選擇時機，當政府打房時會想晚點再買，從追價變成觀望，若買氣減少，而口袋不夠深的建商可能會削價促銷，房價就有修正的機會。

對於內政部強化預售屋實價登錄修法方向，政大地政系教授孫振義認為，對於交易透明化方向樂觀其成，他也指出，預售屋較類似「期貨」概念，成屋則屬「現貨」市場，兩者應要分開，不宜在同一個平台，否則容易使消費者混淆。

孫振義表示，房屋買賣資訊透明是對的方向，現在的實價登錄主要針對成屋買賣，未來預售屋即時實價登錄後，應有另一軌系統，不應與成屋市場實價登錄放在一塊，避免消費者混淆。

對此，內政部官員表示，未來若修法通過預售屋即時申報，會依據現在的不動產交易實價查詢服務網架構來修改系統。

孫振義也提醒，未來會不會仍有不肖業者透過看似正常的交易來拉抬房價，實價登錄變成「做」價登錄，主管機關須留意。

中華不動產仲裁協會監事莊孟翰也肯定修法方向，認為應盡快通過，他認為預售屋即時申報、簽約後轉讓即時申報等皆是正確方向，但不代表問題全數解決。

臨近年末，到了信託公司沖規模的重要時點，房地產類信託產品出現集中釋放。

11月，集合信託產品募集規模反彈，結束了自下半年以來因監管收緊而持續萎縮的頹勢，其中房地產類信託強勢反彈。協力廠商資料顯示，今年11月房地產類信託募集規模大幅攀升，募集資金561.53億元，環比增加102.35%。

此外，年末集合信託產品平均預期收益率也有所回升，11月是今年以來平均預期收益率首次出現上行。當月，集合信託產品平均收益率為6.64%，環比上升0.08個百分點。

一位元中小信託公司人士對第一財經記者表示：“有些信託公司為了完成年初預定目標，會主動調高一些產品的收益率。另外在投放端，企業在年底資金需求較為旺盛。也有一些信託公司為來年的開門紅儲備項目。”

今年以來信託收益率首次上行

2020年以來的大多數時間，集合信託平均預期收益率一直下行。原因有幾方面，國內外的貨幣寬鬆政策持續，引導社會融資利率下滑；優質資產荒問題沒有得到徹底解決，合適的專案難尋；監管層收緊非標投資，信託資金被引導向標品資產，進一步拉低了產品收益。

不過，這一趨勢在年底發生了變化。用益信託網資料顯示，11月集合信託產品的平均收益率為6.64%，環比上升0.08個百分點，這是今年以來平均預期收益率首次出現上行。

具體來看，11月信託收益率在6%~7%的產品數量占比增長最為顯著。據公開資料不完全統計，在披露預期收益率的879款信託產品中，預期收益率在8%以上的集合產品的數量占比為10.70%，環比上升0.10個百分點；收益在7%~8%的集合產品的數量占比為33.91%，環比下降1.33個百分點；收益在6%~7%（含）的集合產品的數量占比為32.51%，環比上升4.29個百分點；6%（含）及以下的集合產品的數量占比為22.88%，環比下降3.06個百分點。

“收益率前十的信託公司中，產品收益率與上月相比有下降的趨勢，但各信託公司募集規模的增長同樣顯著，年末集合信託產品的收益翹尾可能源自行業整體的產品收益率重心上移。”用益信託金融研究院研究員喻智稱。

喻智表示，從歷史資料來看，年末往往具有一定的翹尾因素，部分信託公司為了完成年初預定目標，會主動讓利給投資者，從而引起收益率短暫上行。

一位信託人士稱，年底是企業算帳的日子，還銀行貸款、給員工發年終獎等，企業的資金需求較大，間接推動信託產品收益率上漲。

房地產類信託爆發

年末翹尾的不僅是信託產品收益率，還有信託產品的成立規模。資料顯示，11月共計成立集合信託產品1751款，與上月同時點相比增28.65%，成立規模1685.36億元，與上月同時點相比增長27.23%。

值得一提的是，11月投向房地產和金融領域的集合信託產品資金大幅增加，而工商企業和基礎產業領域的集合產品募集規模均大幅下滑。資料顯示，11月房地產類信託規模占比33.32%，環比上升12.37個百分點；金融類信託募集資金750.96億元，環比增34.68%。

喻智表示，房地產類產品的募集規模增長顯著，一方面是年末信託公司衝量，有額度的信託公司推出較多的該類產品；另一方面或因優質非標產品募集情況依舊火爆，房地產類產品持續受投資者歡迎。另外，金融類產品的增長明顯，投向股債市場的標品類產品將是信託公司業務轉型期間重要的戰略方向。

值得注意的是，信託公司積極轉型證券投資類產品，標品信託的成立數量和規模顯著增加，如資產配置型TOF、TOT、MOM產品，債券及固收+類投資信託，與陽光私募合作的證券投資信託產品等。另外一位信託公司人士稱，從業務轉型方面來看，房地產類業務自2019年下半年以來經歷了多輪視窗指導和調控，傳統的房地產類產品受到約束。今年房地產信託產品更是受到抑制，大部分信託公司處於收縮狀態。

從往年的資料來看，年末的確是集合信託市場發行和成立的高峰時點，但這一狀態並不能持續。在監管持續趨嚴的大背景下，融資類信託產品規模比重下滑，投資類產品的比重上升是行業轉型過程中的長期趨勢，在集合信託市場表現為以貸款為主的傳統產品減少和以證券投資和股權投資為主的創新產品增加。

而金融類信託的成立規模和占比持續攀高，還在於監管壓力下非標類產品收緊。

“房企的資金需求依然強烈。不過，監管不斷收緊融資類信託，要求信託公司轉型，但是談何容易，我們之前做了大量房地產信託這類‘非標’，現在壓縮很困難，轉型到‘標品’並非易事。”一位信託人士表示。

明倫社宅租金過高引發批評。內政部營建署今天表示，市場平均租金8折以下，是中央與多數市縣的基本原則，並佐以非自償補助及社會住宅融資平台等協助，讓社會住宅實質照顧更能契合弱勢族群居住需求。

營建署指出，中央為推動8年20萬戶的社會住宅興辦目標，早已在「住宅法」及「內政部興辦社會住宅出租辦法」明文規定社會住宅租金收費基準，應衡酌承租者所得狀況、負擔能力等合理訂定。

營建署表示，社會住宅成本的認定，原則上以直接與間接興建成本、利息、長期維護費為主，就地方政府而言，因公有公用的土地與建物，原本就無需繳納房屋稅與地價稅，因此地價稅與房屋稅的減免不應視為社會住宅成本，也不屬於所謂「機會成本」。

內政部表示，尊重各地方政府因地制宜制定社會住宅租金標準，也認同以社會福利資源搭配住宅補貼資源的做法，但應注意個案租金水準的民眾負擔與社會觀感，以避免無謂衝擊社會住宅應有的形象。

營建署說，為減輕地方興辦社會住宅財政負擔，除修正住宅法協助地方得租用應有償撥用的國有土地，減輕土地取得成本外，並建置融資服務平台，協助地方取得低利融資，針對興建期間融資利息及營運期間非自償性經費，補助計算基礎也是以一般戶8折，優先戶64折（以上平均約7折）提供興建期利息全額、土地租金與業務費補助。執行以來的貸款年利率均低於1%，有效降低執行成本，讓地方得酌情降低租金，以符民眾負擔能力。

營建署表示，社會住宅政策的基本精神是調配、整合各類公共資源，務實地提供國人品質優良且價格合宜的居住選項，在都會地區，主辦機關更需要精準地規劃工法、適宜地分配空間，並與外界多溝通，讓需要協助的族群能確實得到相對合宜且適切的幫助。

12月8日，遠洋集團控股有限公司（03377.HK）公佈未經審核的營運資料顯示，2020年11月協議銷售額為人民幣161億元，同比增長34%；協議銷售樓面面積約為892300平方米，比去年同期上升56%。

持續聚焦開發主業的遠洋集團，在“南移西拓”“城市深耕”等清晰發展戰略的推進下，於11月獲得了良好的銷售業績。同時，遠洋集團在11月獲取無錫、瀋陽、濟南、江門等多宗地塊，土地選擇上仍堅持以“小快周轉”專案為主，加速資源周轉。

遠洋集團表示，將繼續聚焦開發主業、聚焦發展、聚焦集團效益，緊密關注市場機遇，持續提高銷售品質、加快周轉、加強回款、盤活資產，通過“精耕細作”的精細化手段強化目標導向管理，確保集團有品質、可持續發展。

近年來，中國證券市場逐漸確立了價值型為主流的投資理念，作為反映房企資金回報水準和利用效率的重要指標，企業的盈利能力越強，則其給予股東的回報越高，企業價值越大。

為了在新的市場環境中，對投資者提供策略參考作用，由第一財經發起，攜手同策研究院聯合呈現《2020•第一財經中國上市房企價值榜》，從多維角度詳細展現中國上市房企的現狀與發展。在此次價值榜評選中，華夏幸福(14.530, 0.04, 0.28%)以高盈利能力名列榜單第三位。

淨資產收益率是“股神”巴菲特非常重視的財務指標，因為他認為淨資產收益率是衡量企業長期業績的最佳指標，他選擇股票的長期淨資產收益率必須要達到15%以上。

可以說，規模房企在ROE方面超過15%，則展現出其十分強勁的盈利能力。不過，想要長期維持15%以上的ROE並非易事，長期保持這種高位ROE，同時還能繼續保持營業收入和利潤高增長，這樣的公司就是非常優秀的公司。而華夏幸福無疑是其中一員。

營收不斷提高

收益的前提是企業業績保持持續的增長。上半年，華夏幸福實現營收373.72億元，實現歸母淨利潤60.62億元，淨利潤率16.2%。資產負債率83.1%，同比下降5個百分點，比年初亦下降0.76個百分點，呈持續下降趨勢。

作為華夏幸福重點業態之一的產業新城，在2020年上半年再度展現了強勁的發展勢頭。報告顯示，產業新城業務板塊方面，2020年上半年華夏幸福新增簽約投資額624.6億元，引入企業176家，平均新簽約投資額同比增長10.7%。產業園區結算收入198.44億元，同比增長45.7%，整體收入占比首次超過房地產業務。

產業新城之外，華夏幸福還在積極開拓新業務。報告期內，其新業務開足馬力，南征北拓，已被14個城市更新專案選為前期服務商，中標招商銀行(44.260, -0.16, -0.36%)全球總部大廈專案代建服務、東莞威遠島土地整備綜合服務專案等，提前鎖定未來業績。

除了經營業績的提升之外，華夏幸福更加注重財務結構的穩健。上半年，華夏幸福的回款率同比提升近11個百分點。與此同時，在加大資源儲備投資特別是對商業地產及相關業務的土地投資，以及土地支付金額較去年同期增加27億元的情況下，華夏幸福的經營活動現金流量淨額較去年同期仍有一定改善，公司整體經營性現金流量淨流出額減少20億元。其中，產業新城及相關業務的現金流情況較上年同期得到較大改善，經營性現金流量淨流出額減少91億元。

新格局新發展

2018年9月，華夏幸福與平安集團簽署戰略合作協定，宣佈雙方將在商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等商業地產領域等潛在發展方向上深入探討和研究開展各類型合作。基於全新思考，華夏幸福設立南方總部，主要負責新業務的開發與運營。而華夏幸福最近提出的“三新”發展戰略則是其開拓新業務的最佳注腳，具體來講，三新即指開拓“新模式、新領域、新地域”。

在武漢，華夏幸福打造武漢長江中心項目，其位於武漢市武昌區長江主軸城央板塊，涵蓋400米寫字樓超塔、總部級濱江寫字樓、時尚購物中心、高端住宅公寓等多重業態。為演繹城市都心生活，再造武漢世界封面，華夏幸福彙集以KPF領銜的全球八大頂尖設計團隊，將為該專案打造建築面積約160萬平方米的濱水綜合體。而這也標誌著華夏幸福首個城市綜合體項目正式動工，意味著華夏幸福在開拓“新模式、新領域、新地域”的創新道路上更進一步。

對華夏幸福而言，商業地產及相關業務是對其原有業務的有益補充，“雙輪”相得益彰。面對未來，華夏幸福表示，將在堅持產業新城主業不動搖的同時，持續發力於商業綜合體、科學社區、康養等業務，向著更全面、更多元的方向前進。

華夏幸福正在不斷地開疆拓土。目前，華夏幸福已形成“3+3+N”核心都市圈佈局，覆蓋京津冀、長三角、大灣區3個高能核心都市圈，鄭州、武漢、成都3個高潛核心都市圈，及長沙、西安、瀋陽等潛力都市圈。正是得益於在核心都市圈的前瞻性佈局，華夏幸福在大本營之外的收入增長迅速。

在開拓新領域的同時，也在不斷開拓新模式，採用輕重並舉的方式，在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式；在盤活存量資產，優化資產負債結構的同時，以資產管理輸出的方式，深化資本合作，快速切入市場，逐步反覆運算更新投資模式，逐步探索其他市場化模式；同時探索跨界合作，借力科技創新平臺。

在華夏幸福看來，“創新尖峰+產業高地”的空間模式是區域競爭力的重要因素。在科技助力區域發展的進程中，只有遵循創新產生和創新空間演進的規律，構建創新生態，創新培育路徑，促進創新尖峰與產業高地互動發展，才能讓都市圈形成持續提升的創新能力和區域競爭力。

因此，基於扎實的科研基礎和完善的創新鏈條，華夏幸福已成功打造了百余個產業集群，這些集群發揮著助力區域經濟發展的功能。以新型顯示產業為例，為打破國際壟斷，我國正在不斷升級新型顯示技術，完善新型顯示產業生態鏈。

此前在2018年2月的業績發佈會上，首創置業曾提出2018年“保750億沖800億元”、2019年突破1000億元、2020年實現1400億元的三年銷售目標。

如今，三年銷售之約已經接近尾聲，2018年-2019年，首創置業的簽約銷售額分別為706億元和808億元，兩年均未達成此前的銷售目標。而今年在疫情壓力下，公司已經早先一步將全年銷售目標下調至800億元，但今年1-11月，公司的目標達成率僅75.14%，今年恐再失約800億。

今年的800億目標恐再失約

12月3日，首創置業發佈2020年11月銷售業績。11月份，該公司實現簽約金額約54.9億元，簽約面積約26.6萬平方米。其中，京津滬地區占比37.89%，為20.8億元，對應簽約面積為6.8萬平方米。

今年前11個月，首創置業累計簽約金額約601.1億元，累計實現簽約面積約231萬平方米，分別同比下降12.67%和14.57%；從區域來看，北京、上海、天津銷售占比分別為40%、13%、6%。

首創置業已經連續兩年未能完成銷售目標，今年將銷售目標下調至800億之後，按照目前的累計銷售額完成率為75.14%的情況來看，依然很難完成預期目標。而規模房企前十一個月的銷售目標完成率基本在80%以上，銷售表現遜于同行。

淨負債率超150%

首創置業是北京老牌房企，得益于國企背景，融資成本一直以來均低於行業平均水準，歷年發債利率最高6%多，基本在4%左右，資金優勢非常顯著，截至2019年末公司有息負債的平均融資成本為5.39%。

不過首創置業借錢頻率也很高。Wind資料顯示，2009年以來，首創置業發行債券近30筆，包括私募債、公司債、ABS、中期票據等。因此公司的負債也水漲船高，從2014年以來，公司的淨負債率便持續超過100%，截至2020年6月末，達到156.97%，處於業內較高水準。

同時，用三道紅線的要求來看，除了上述淨負債率外，截至6月末，首創置業的剔除預收後資產負債率為74.86%，現金短債比1.3倍，淨負債率和剔除預收後資產負債率共計兩項指標踩線，降負債壓力也不小。

除此之外，首創置業還有大規模計入權益的永續債，其真實負債率會更高。資料顯示，截至2020年6月末，合併口徑的永續債規模高達151.24億元，這一規模放在行業來看並不算低，不過與有息負債相比，似乎又不算太高。同期公司的有息負債為1020.71億元，其中短期有息負債249.02億元。

未能及時走出北京

然而，擁有極具優勢的資金成本，首創置業的規模擴張仍幾番受阻。未能及時走出北京、自身體制等因素，給公司的發展帶來了較大的影響，在行業增速整體放緩之後，擴張談何容易。

首創置業近年的策略為聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心都市圈及潛力型強二線單核城市，但不得不提的是，這些都市圈都已有不少全國性品牌房企在角逐，競爭激烈。

資料顯示，目前首創置業的銷售額仍然主要分佈在北京，占比40%左右，2018年高達56%，而上海、天津占比10%左右，走出北京速度較慢，或者可以說面臨不小的難度。

在土地投資上，首創置業堅持非競爭性差異化資源獲取策略，即強化產業協同、一二級聯動、並購等非競爭拿地方式。非競爭性，最大的好處應該是可以控制土地成本。上半年，首創置業新增6塊地，均為底價獲得，土地成本為4089.73元/平方米，成本較低。

截至今年6月末，首創置業土地儲備總建築面積達1789.9萬平方米，公司充足的土地儲備將可滿足未來3年左右的發展需求。

雖然土地成本較低，但北京、上海、天津作為一線、，尤其是占比最大的北京作為調控重鎮，不少項目存在限價可能，令首創置業的整體售價上漲壓力較大，銷售受政策影響較大。2020年1-11月，公司的銷售均價為26021.65元/平方米，較2019年同期僅正比增長2.23%。


而且首創置業的盈利能力一直以來都比較平庸，即使在2012年-2018年的房地產黃金時期內，公司的銷售毛利率水準也只有20%多。同時，公司的淨利率更是一路下滑，2014年最高時有24.05%，而截至2020年6月末，僅為11.77%，在業內處於較低水準。

低地價的優勢並沒有為首創置業獲得更高的盈利。

12月7日，據上交所披露，大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”）公開發行2020年第四期公司債已於12月4日發行。發行規模為15億元，發行期限為4年期，附第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，最終票面利率為6.0%。

據悉，這次的債券用途為“借新還舊”，且6%的融資成本為萬達商管近年來新高。融資成本走高的背後，是萬達商管返A股上市不易、總債務規模突破1800億元、現金短債比小於1、總資產規模依舊很重、物業經營不及預期……

今年發債9筆 融資成本持續走高

Wind資料顯示，僅交易所交易債券，萬達商管今年就發行了9筆，包括5期中期票據和4期一般公司債。合計融資規模達到278億元，此外，據媒體不完全統計，今年以來萬達商管通過公司債、中期票據等方式籌集資金已超400億元。


值得注意的是，僅從Wind統計的9筆債務來說，萬達商管在今年的融資市場可謂“不復當年勇”，融資成本從年中的4.7%左右，半年時間就上升至年底的6%。拉長週期看，自2015年以來，萬達商管的融資成本從4.25%左右，升至現在的6%，上升幅度更為明顯。


此外，11月10日萬達商管的中期票據融資為42.5億元的上限，最終縮減為25億元，縮水近半。事實上，這筆“2+2”的小公募是萬達商管7次延長簿記時間博弈的結果，最終利率還是達到了詢價區間上限。“2+2”的結構，附有第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，因此2年後萬達商管為了留住投資人，或有可能再次提高票面利率。

發債成本逐漸走高的背後，是萬達商管返回A股上市的曠日持久、總債務規模達1800億元、現金短債比小於1、總資產規模依舊很重、物業經營不及預期……

A股上市擴日持久 短期償債壓力不小

資料顯示，自港股退市以來，經歷一系列投資人的進出，王健林通過直接持股、萬達穩泰、萬達集團等三個管道控制著萬達商管的53.83%的股權。彼時，為了順利退市，萬達商管做了和恆大地產一樣的操作，引入戰投並簽下協議，承諾2018年8月底前回歸A股，否則萬達集團承諾將回購全部股權。

而事實上，地產公司回A是一件成功概率很低的事情。2018年1月，萬達又引進騰訊控股、蘇寧、京東、融創4家戰投，聯合收購萬達商管H股退市時引入的戰投所持約14%股份，暫時緩解了未能履約的尷尬。但是，萬達商管還是和騰訊、蘇寧等4家戰投同樣簽訂承諾協定，承諾將於2023年10月底前實現上市。

不過，從目前證監會給出的資訊來看，萬達商管的回A之路依然沒有實質進展。股權融資受阻，只能寄託於債務。

截至2020年9月，萬達商管的有息債務規模達到1800.11 億元，其中短期借款約560億元，而帳面貨幣資金412.02億元，存在150億元缺口。如果萬達商管還算房地產開發公司的話，那這就踩了一條紅線。

資產依然很重 利潤有水分現金流轉差

面對股權融資難、債務融資政策緊的大環境，萬達商管也在試圖轉型。從2015年提出輕資產戰略以來，經過5年多的摸索，截止2020年9月，萬達商管運營的總建築面積為5407.3 萬平米，其中自持有4090.2 萬平米，輸出管理的總建築面積為 1317.1 萬平米（含合作項目766.5 萬平米）。

當前萬達商管的業務仍主要以自持為主，此外，萬達商管擁有的持有物業尚未開業總建築面積約307.59萬平米。萬達商管在9月29日再一次喊出了輕資產的口號。萬達商管正式對外宣佈：從2021年開始，不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。

不過，喊口號容易，但想短期內要全面輕資產化、輸出管理並不容易。萬達商管債券募集說明書顯示，其下轄子公司294家，其中大多數是萬達商業的主體公司。共擁有及運營管理已開業商業廣場 336個，其中自持項目259個，合作項目58個，輕資產項目19個。除合作項目外，輕資產戰略5年來，輸出的管理專案僅19個。

最近4年，萬達商管的投資性房地產帳面價值分別為3790.03億元、4074.12億元、4274.73億元和4386.02億元，占公司總資產的比例分別為55.00%、65.26%、74.32%和 78.91%，公司投資性房地產規模占總資產的比重反而在持續攀升。


今年疫情的干擾，對於主要以自持為主的萬達商管的經營產能了巨大的影響，整體出租率從2019年的99.3%下滑至96.6%，平均租金也從2019年的111.32元/平米/月，下滑至108.1。前三季度租金及管理收入僅249.42億元，預計全年或也將同比負增長。此外，由於萬達商管已不再開展房地產銷售業務，公司今年的營收及利潤少了一大塊，加上酒店入住率普遍很低，公司今年整體的收入同比下滑44.9%，歸母利潤下滑40.71%。


這業績還是基於公司自持物業公允價值計量的情況下錄得。過去3年及今年前三季度，投資性房地產公允價值變動收益分別190.99億元、156.03億元、120.67億元和45.52億元，分別占當期利潤總額的56.53%、35.20%、35.75%和31.34%。

實質產生的現金流較淨利潤要明顯更低。去年及今年前三季度，萬達商管合併報表口徑經營活動產生的現金流量淨額分別為168.05億元和56.01億元，明顯低於當期250.96億元、107.2億元的淨利潤數據。

真實現金流不及預期，公司的資金及債務壓力就一直存在，而輕資產業務進展也緩慢，能貢獻的力量也有限。此外截至三季度，公司所有權受限制的資產帳面價值合計為3454.88億元，占總資產的比例為62.15%。公司所有權受限資產規模較大，資產的可變現能力相對較弱。

綜合下來，近幾年萬達商管的融資成本持續走高也就在情理之中了。

最典型的例子是為了節約行政開支，公司將辦公室從深圳中心區搬到創業基地，基層工位元也從原來的獨立卡座變成多人共用的連排辦公桌。

時代週報記者 劉婷 發自深圳

留給房企全年目標衝刺的時間還剩23天。

克而瑞研究中心資料顯示，截至11月底，超六成房企的目標完成率達到90%以上，但仍有約四成房企在完成KPI的路上爬坡過坎。

今年由於受到疫情影響，房企“摸底考”的成績單表現不及去年，年度目標率和提前完成目標的企業數量較去年同期均有大幅下降。

蕭慧（化名）是某粵系房企的一名專案行銷負責人。12月6日，他告訴時代週報記者，其所負責的項目位於三四線城市，今年以來，項目已經降價三輪。

蕭慧解釋，第一次降價是疫情期間啟用全民行銷，線上購房打折；第二次是在國慶期間降價，此前接近8000元/平方米的單價降價至約7300元/平方米；目前是第三次降價，主要是買房送車位和傢俱等。

降價優惠政策的疊加並未能如期帶動銷售，事實上，他所在的項目今年已經換了3名行銷總。蕭慧表示，同片區的另一樓盤每個月賣出的房源僅為個位數，按目前的存貨算該專案要賣25年才能清盤。

降價促銷成效減弱，房企開始向公司內部要利潤。

近日，多位元房企人士對時代週報記者表示，行業告別暴利時代，進入精細化經營階段。利潤下行的當下，今年以來企業不斷加強成本管控力度，減少行政成本以熬過寒冬。

12月7日，58安居客房產研究院分院院長張波對時代週報記者表示，今年大中房企調整組織結構的概率較大。企業將通過組織結構的調整增強重點區域的人力配比，同時還會同步考慮降負債的具體策略，人員優化甚至裁員現象在部分地區甚至會表現得較為激進。

銷售分化加速

12月5日淩晨，蕭慧仍忙著處理工作事務，各銷售管道去化統計、活動情況彙報、銷售報表等工作佔據了整個週末。

今年以來，三四線樓市遇冷，蕭慧和她的團隊如臨大敵。

中國指數研究院資料顯示，今年以來，三四線代表城市漲幅收窄最為明顯。第三季度，三四線代表城市累計上漲1.06%，漲幅較二季度收窄2.27個百分點。

“現在彙報工作領導會挑出各種問題，但歸根到底是市場的問題。”蕭慧透露，市場低迷還導致了人員動盪，她所在的專案已經換了多名部門負責人。如果季度考核時沒能完成KPI，行銷總的處境就相當危險。部分行銷總的生命週期只有3―4個月，比基層員工還短。

“市場行情如此，績效和年終獎浮動太大，還是談月薪更實在一些。”蕭慧坦言，熬過年關她也有跳槽的計畫，但這一次她不想談績效和年終獎，只想問具體每個月能到手多少薪資。

蕭慧反思，2017―2018年，正值三四線城市最火爆的時期，房企攻城掠地進入三四線城市。但由於棚改貨幣化安置比例下調和調控政策頻出，三四線房價開始鬆動。她所在的城市不少開發商是虧本的狀態，部分開發商目前的開盤價與2018年的拿地成本價持平，為了加快回款速度只能虧本出貨。

據蕭慧瞭解，當下購房者正處於用劣質資產置換優質資產的階段，不少購房者賣掉三四線的房子買進一二線城市，導致成交量持續走低。同時，調控政策頻出和疫情等客觀因素，都加速三四線樓市變冷。

與三四線遇冷不同，近期一二線樓市行情持續走高。

以深圳為例，深圳中原研究中心資料顯示，11月深圳新房住宅成交6296套，環比上升36.4%，創下2016年1月以來的新高。其中，沙井嘉富寶禧、深業鶴塘嶺花園、天健天驕北廬等熱門樓盤均在推出當天即售罄。

第四季度以來，廣州樓市亦出現回暖趨勢。根據廣州中原研究發展部資料，11月廣州新房網簽12878宗，同比升118%。網簽面積133.76萬平方米，同比去年升105%。

近日，國家統計局發佈70個城市商品住宅銷售價格變動情況。10月4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%。70個城市中有28個城市房價環比下降，多為太原、安慶、北海和廊坊等三四線城市。

開源節流成常態

談到房企打工人的生存環境，任職于TOP 50房企的餘曉光（化名）用一句話總結：勒緊褲腰帶過日子將成為常態。

12月3日，他向時代週報記者透露，今年以來公司的專案成本一直在優化，包括限定活動費用、減少行銷費用、縮減行政開支等。

從今年開始，餘曉光所在的公司開會時都不允許打印紙質資料，要求全程電子化。原本每個月會供應的紙巾和零食，也停止發放。

最典型的例子是為了節約行政開支，公司將辦公室從深圳中心區搬到創業基地，基層工位元也從原來的獨立卡座變成多人共用的連排辦公桌。

房企降低行政成本的背後，折射出房地產行業整體利潤下行的窘境。從A股132家上市房企的第三季報看，A股房企中僅有46家的歸母淨利潤同比有所增長，占比僅為34.8%，65.2%的房企歸母淨利潤與去年同期持平或下滑，業績扭虧的企業為10家。

事實上，房企開源節流的腳步從今年就已經開始。億翰智庫的資料顯示，今年上半年，房企的平均三費（銷售費用、管理費用、利息費用）費用率為12.1%，較去年同期下降了0.8個百分點。從單個費用率來看，三費費用率下降主要原因是管理費和銷售費下降。

12月3日，諸葛找房資料研究中心分析師陳霄對時代週報記者表示，房地產行業結束高速增長時期，走進向管理要利潤的階段。

陳霄認為，房企將在投資端更加謹慎理性，通過分析成本盈利來達到收益最大化。在專案施工和開發中，應積極利用大資料系統做到精准化決策。此外，對內還應適度控制管理費用，降低管理成本、提高人效比。

陳霄提醒道，在降低成本的過程中，企業可能會遇到控制成本和保證產品品質的矛盾，對成本的過度管控可能會產生品質問題和人事動盪，最終引發維權問題，損害企業形象。

四成房企目標完成率未過90%

年關將至，房企進入最後的衝刺階段。

克而瑞研究中心資料顯示，有近三成房企全年的目標完成率在85%―90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及85%。總體來看，今年在疫情影響下，部分房企完成全年目標有一定壓力。

其中，恆大集團、中國金茂、濱江集團、越秀地產、時代中國5家房企在11月提前達成了全年目標。而富力地產、首創置業等企業，前11月目標完成率不到80%，沖線壓力較大。
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進入2020年，限競房基本完成穩市場、平房價、保供給的階段性歷史任務，不再是北京土地市場的供應主力。

進入2020年，限競房基本完成穩市場、平房價、保供給的階段性歷史任務，不再是北京土地市場的供應主力。因此，不少市場傳言稱，2020年是限競房“最後的時代”，明年北京除非出現加碼調控，否則房價必然上漲。

實際真能如此嗎？資料顯示，2020年1-11月限競房成交面積為293萬㎡，仍佔據整體商品住宅成交面積的48%，此外中原地產資料顯示，買房人目前尚可選擇的限競房仍多達5萬套，庫存充裕，其價格限制屬性對市場價格將起到較好的穩定作用。

整體來看，11月份北京房地產市場仍保持比較平穩溫和的態勢，二手房方面成交結構基本穩定，價格基本保持平穩。住宅用地市場方面，預計全年宅地市場成交量與去年持平。租賃市場成交量環比下跌，租金價格環比持平，同比下降，房客源成交週期保持高位。

01

新房市場：限競房對房價穩定作用持續

11月商品住宅累計成交均價為47908元/㎡，累計同比上漲2%，與上月持平。長期來看，自2018年限競房產品入市以來，成交均價增速直接從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平穩。2020年1-11月限競房成交面積為293萬㎡，占整體商品住宅成交面積的48%，其價格限制屬性對市場價格起到較好的穩定作用。

中原地產資料顯示，已經入市未預定的限競房套數有約3萬套，而等待入市取證的限競房大約還有不到2萬套，也就是說，買房人目前尚可選擇的限競房達到了5萬套。雖然無法與高峰時期相比，但這個資料顯然也很可觀。

關於2021年北京市場新房的價格走勢，貝殼研究院表示，由於今年不限價地塊供應比例提高，建設用地面積占整體宅地建設用地面積的比例由去年的48%提升至目前的88%，這也使得市場上出現明年房價將走高的預期，但據貝殼研究院統計，自2018年限競房入市以來，截止今年11月，限競房商品住宅成交了565萬㎡，未來仍有近7成的限競房項目等待入市，預計明年房價大幅上漲的概率不大。

截止11月底，北京商品住宅庫存面積為1133萬㎡，出清週期回落至20個月。主要原因在於11月成交表現較好，而供應面積相對較低，略低於今年前11月均值，使得出清週期小幅回落。12月供應量或將上漲，從而帶動成交量相對活躍，但考慮到簽約時間存在一定的滯後性，預計年底供應端作用將優先顯現，12月出清週期或將小幅拉長，但隨著簽約的逐步完成，出清週期後期將保持穩定。

02

二手房市場溫和升溫?景氣度提升

11月北京二手房市場小幅升溫。貝殼研究院資料顯示，11月北京二手房即時成交量環比增長約8%，市場繼續小幅升溫，成交絕對水準處在下半年以來高位上。市場反彈幅度弱於去年同期36%的水準，當月成交同比增幅收窄至29%，前11月累計成交同比增長9.5%。

11月，二手房成交結構基本穩定，城六區成交占比70%，具體地，海澱、豐台、通州及西城等區域成交環比增速靠前，其中西城成交量連續三個月向上修復，已經達到2019年以來較高位。

此外，二手房價格基本平穩。11月北京二手房價格環比上漲0.5%，疫後市場的修復帶動價格上漲，但幅度溫和，近半年價格環比波動幅度均在0.5%及以內，同比上漲4.5%。分城區看，海澱、昌平兩區價格漲幅在1%附近，石景山、大興價格環比跌幅約1%，其餘城區價格變動幅度不大。

貝殼研究院表示，當前市場潛在需求體量仍保持高位，購房者成交節奏略有加快，預計12月市場延續溫和升溫態勢，市場景氣度提升，價格環比繼續微幅向上。

03

租賃市場持續降溫?租金降幅同比收窄

北京租賃市場成交量環比下跌，租金水準環比持平。根據貝殼研究院資料，2020年11月北京市成交量環比下降3.8%。北京市租賃成交量在8月達到年內峰值後，從9月轉入市場淡季，9、10、11月連續環比下降。從租金水準來看，2020年11月北京市月租金水準為79.5元/平米，與10月基本持平，同比下降2.4%。

多數城區租金環比下降，東城、昌平、順義和門頭溝區有小幅上漲。根據貝殼研究院的資料，2020年11月東城、昌平、順義和門頭溝區租金環比有小幅上漲，其餘城區租金均環比下降，降幅均在5%以內。從同比來看，順義、房山、門頭溝和亦莊開發區租金有小幅上漲，其餘城區租金均同比下降。

業主預期止跌，新增房源掛牌均價環比基本持平，但仍保持低位水準。根據貝殼研究院資料，2020年11月新增房源掛牌均價為82.6元/平米，環比基本持平，與去年同期相比下降5.7%。業主出租心理預期從6月開始四連降，11月開始止跌，與10月基本持平，保持低位水準。預計12月市場維持低溫運行態勢，或將持續下降。

04

土地市場：預計全年宅地成交量與去年持平

2020年11月宅地市場無成交，1-11月北京住宅用地市場累計成交建設用地面積254萬㎡，同比連續三個月下滑至-12.4%。近期宅地市場供應量較少，近四個月共6宗宅地供應，且計畫於12月入市，共計40萬㎡，預計全年宅地市場成交量將略高於去年1個百分點，整體與去年持平。

1-11月商品住宅累計供應面積617萬㎡，累計成交面積610萬㎡，供銷比為1，供求均衡。11月累計供應面積同比由正轉負至-4%，連續兩個月下滑，但由近三年歷史資料來看，12月供應端均出現翹尾現象，2018年及2019年12月新房供應量環比分別為87%和13%，結合當前供求平衡的狀態來看，預計今年12月供應量將有所提升。1-11月累計成交面積同比由負轉正至1%，首次超過去年同期，從單月成交量來看，11月成交面積同、環比均漲，分別上漲58%、32%。預計隨著12月供應端的發力，將帶動成交量隨之活躍，但考慮到簽約存在一定的滯後性，預計全年新房成交量將與去年基本持平。

值得注意的是，北京今年的土拍市場，最鮮明的特點就是放開限價，商品房逐漸回歸主流市場。前11個月北京共計出讓44宗住宅地塊（限競房+不限價+共有產權房），其中限競房僅為6宗，而在12月預計推出的8宗地塊，只有2宗限競房，其餘全部為不限價地塊。

12月8日，保利置業發佈2020年11月份物業銷售簡報。

財經網訊 12月8日，保利置業發佈2020年11月份物業銷售簡報。

公告顯示，截至2020年11月31日止11個月，保利置業合約銷售額約為463億元，同比增長25.14%；合約銷售面積約為247.6萬平方米，同比增長18.87%。

據財經網計算，2020年10月，保利置業實現合約銷售額34億元，較2019年11月合約銷售額47億元同比下滑27.66%；合約銷售面積21.1萬平方米，較2019年11月合約銷售面積25.9萬平方米，同比增下滑18.53%。

業績發佈會上，保利置業表示，2020年合同銷售目標為520億元。以此計算，目前保利置業已完成銷售目標的89.04%。

此外，公告還指出，截至2020年11月底，保利置業擁有土地儲備(包括在建項目及待建項目)總建築面積約 2200 萬平方米。

Ｆｕｔｕｒｅ　Ｄａｔａ（０８２２９）全資附屬Ｇｌｏｂａｌ　Ｔｅｌｅｃｏｍ出售位於韓國兩個物業予兩間韓國公司Ｌｅｅｈａｎ和ｉ－ｃｌｏｕｄ，共套現約６１８萬元，預期不會確認重大收益或虧損。
　　
兩個物業各自包括位於首爾永登浦區的三處物業，總樓面面積分別約２３０﹒５３平方米及
２２３﹒４７平方米。
　　
公司指因新冠肺炎大流行令物業需求遜於預期，而韓國正經歷另一輪新冠肺炎本地傳播，認為房地產在不久將來將面臨更大的拋售壓力，因此在沒有確認任何重大盈利或虧損的情況下訂立出售協議。公司強調未來將繼續出售餘下物業以進一步改善其流動資金，惟可能不會產生任何利潤。
　　
出售物業的所得款項淨額將為約６１７﹒５萬元，將用作償還銀行貸款及用作集團的一般營運資金。
　　
Ｌｅｅｈａｎ和ｉ－ｃｌｏｕｄ都是在韓國註冊成立的有限公司，前者主要從事提供網絡整合、諮詢服務及軟件開發，後者主要從事於韓國提供智能技術服務。買方分別要承擔物業負債紉１２５１﹒３萬元及約１２１８﹒６萬元。

東風汽車（００４８９）公布，旗下東風康明斯斥６２３３﹒８３萬元（人民幣．下同）向控股股東東風汽車集團收購兩宗土地。
　　
該集團指所購地皮坐落於襄陽市汽車產業經濟技術開發區，佔地面積約１７萬平方米，另一幅地皮坐落於襄陽汽車產業經濟開發區，佔地面積約２﹒４５萬平方米。
　　
該集團指，地皮收購價格與於１１月１９日，永業行（湖北）土地房地產評估諮詢所作評估值一致，分別為約５６０１﹒５４萬元和６３２﹒２９萬元。東風康明斯購地建新廠房及辦公設施、新建技術研發大樓。

壹傳媒（００２８２）公布，以１７﹒５億元新台幣（約４﹒７６億港元）出售台灣物業，料錄收益約１﹒７９億元。
　　
該集團指，出售台北市１１４內湖區舊宗段整幅地皮，總面積約３０２２平方米，以及建於台灣台北市１１４內湖區行愛路的一幢辦公大樓，總面積約１﹒５３萬平方米。該集團指，出售套現並釋放該物業資產價值，而所得款項淨額將加強現金流等。該集團亦已審閱該物業於１０月３１日最新估值，認為代價較最新估值略微溢價約０﹒５％，考慮到目前受２０１９冠狀病毒病疫情影響的整體市場氛圍，實屬合理。
　　
該集團指，於出售成交後，租金收入將每年減少約２３０萬元，但融資成本將每年減少約４８０萬元，因預期以出售事項所得款項其中約６﹒３５億元新台幣（約１﹒７３億港元）用於向王道商業銀行償還銀行貸款及解除該物業押記，及餘下約２﹒８９億元用作一般營運資金。

帝御．星濤加推88戶 弦雅出新價單

政府再收緊防疫措施，依然無阻新盤推售。帝國集團及香港小輪（00050）旗下屯門青山公路青山灣段帝御．星濤（帝御第2期）疫情下展開新一輪銷售，昨天加推88伙，連同舊價單單位於周六（12日）以先到先得發售共123伙。佳兆業（01638）及宏達控股合作發展的深水埗單幢盤弦雅昨日亦加推新一張價單，涉及30伙，同時發出銷售安排，於周六連招標共發售55伙。兩盤周六同日對撼，共推售178伙。

早前已揚言進行新一輪銷售的帝御．星濤，負責銷售的恆基物業代理昨加推6號價單，涉及88伙，以最高9%折扣計算，折實平均呎價15355元，較11月初發出對上一批單位折實平均呎價15131元，微升1.5%。

林達民：買大戶型可先購車位

恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示， 項目背靠大欖涌水塘有「千島湖」之稱的美景，加上本月底屯赤隧道將開通，故加推新一批單位，並發出銷售安排，於周六以先到先得發售123伙，包括開放式至4房戶，當中3房及4房買家可享有車位優先認購權。集團密切留意疫情發展，展銷中心特設一系列防疫措施。

位於青山灣段8號的帝御．星濤提供614伙，實用面積186至1376方呎，預計2022年4月底入伙。林達民透露，帝御第1期帝御．金灣及帝御．星濤合計售出969伙，涉及總金額約47億元。

深水埗迷你盤弦雅收票多時，發展商昨加推新一張2號價單，涉及30伙，以最高15%折扣計算，折實平均呎價20398元，較首批折實平均呎價19658元，調升3.8%。發展商表示，加推單位因應樓層及景觀不同，售價僅輕微調升1%至2%。項目昨日亦發出銷售安排，推出價單上的53伙於周六以抽籤形式發售，周五（11日）截票；另推出2個頂層連天台特色戶同日標售，合計發售55伙；該項目將與帝御．星濤同日正面交鋒，兩盤共發售178伙。位於醫局街203號的弦雅提供95個單位，實用面積189至294方呎，預計明年底落成入伙。

南豐及港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城LP6已屆現樓，發展商昨日以線上方式首度展示現樓示範單位及會所Happy Club。

LP6快收樓 餘貨僅49伙

南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪說， 項目已獲批入伙紙及滿意紙，稍後將發信通知業主收樓，現時僅餘49伙，大部分為高層特色戶，將以現樓方式，以發價單及招標方式推售餘貨，現時成交價最高單位為2座68樓A室，成交價6519萬元，為日出康城最高紀錄；日後推出的單位售價有機會再破頂。同系同區LP10正待批售樓紙，料明年初推售。

新冠肺炎疫情重挫全球經濟，企業持續收縮業務，對商廈租賃需求疲弱，傳統核心商業區中環的商廈空置率持續上升，租金大幅回落。中環皇后大道中2號超甲級商廈長江集團中心一個高層近1.5萬方呎單位，去年初以每呎225元租出，創全港甲級商廈（包括超級甲廈）呎租新高，但有關「樓王」單位提前續約，最新呎租僅185元，跌近18%，呎租失守200元大關。

長江集團中心58樓1、3及5室，可租用面積約14773方呎，去年3月獲從事證券、出入口及地產等業務的投資公司大錦永銀承租，月租約332.4萬元，呎租達225元，打破同區另一座超級甲廈國際金融中心二期（下稱國金二期）呎租220元的歷史紀錄，貴絕全港商廈。

據了解，有關單位剛完成續租，租金大跌至273.3萬元，呎租回落至185元；新租約至2023年3月，租客每月少付59.1萬元租金。

本港最貴租甲級商廈一向由國金二期保持，但2018年底起，由於有不少中資及金融科技公司積極搶租，進一步扯高租金，並由上述長江集團中心單位創下全港甲廈呎租新指標。但事隔僅逾一年，租金已從最高位回落17.8%，重返同類型單位2017年的呎租水平。

市場人士指出，同廈中低層36樓3室，可租用面積約4152方呎，以49.8萬元成交，每呎120元，較叫租低兩成。

國金二期呎租145元 近四年低

至於國金二期年內所有租賃成交呎租俱跌至低於200元，市場消息透露，該廈低層22樓1、10至17室，可租用面積約12289方呎，獲現租戶投資管理公司以178.2萬元續租3年，每呎約145元，創該廈呎租近4年新低。資料顯示，該投資管理公司原月租為191.7萬元，呎租156元，即最新減租逾7%。

事實上，今年商廈租金跌勢甚急，尤以高租金見稱的中環最為嚴重。據仲量聯行統計資料，全港整體商廈租金今年累積下挫18.4%，但同期中環的租金急跌22.9%，跑輸大市。截至今年10月份，中環商廈空置率已升至6.9%，較去年12月底的3.6%，大增3.3個百分點。

兩個位於尖沙咀一線零售街道招租的地舖，業主均直言可按營業額遞進形式訂立月租，為準租客減低即時租金壓力。中原（工商舖）商舖部副分區營業董事陸澤森表示，其中一個為位於廣東道68至80號地下3A號舖，建築面積約1500方呎，意向月租由約90萬元，減至最新約60萬元，呎租約400元。

由另一位業主持有放租的舖位則位處彌敦道54至64B號地下5號舖連1樓，建築面積共約1400方呎，以每月約40萬元招租，呎租約286元。

政府再次收緊限聚令，食肆晚市全面禁止堂食，美容院及健身室等關閉。盛滙商舖基金創辦人李根興認為，將會令舖市「急凍」，買賣及租務成交，比起無第4波及有減辣刺激作用後，馬上會大減。

黃埔新邨「食街」舖 4300萬沽

李根興預計，原本不少業主在「減辣」後，都變得心紅反價，但現時態度應該開始軟化，預期未來兩三星期會有好多負面新聞充斥舖市。相信要到明年農曆新年之後隨着疫情改善等，舖市才有望正式復甦，預期舖市2021年下半年整體成交量會由今年約1,000宗，大升起碼5成至1倍，至近2,000宗，舖價亦會觸底回升10至20%。

民生區舖位疫市受歡迎，據市場消息指，紅磡黃埔新邨「食街」景霖米綫店，以4,300萬元易手，較業主叫價減價2成，呎價約5.05萬元。

該舖位為德民街2至32號黃埔新邨F至G座地下B3舖，建築面積850平方呎，原業主原叫價5,500萬元，剛以約4,300萬元成交，現時租客為景霖米綫店，由2009年已經租用至今，超過11年時間，最新月租約13.5萬元，租金回報率3.77厘。

另外，工商舖撤辣，個別細碼乙廈錄得短綫炒賣。旺角西洋菜南街百寶利商業中心6樓5室，以316萬元成交。原業主於10月30日以265萬元購入單位，並於上月10日以316萬元轉售，僅11日轉售獲利51萬元，升值19%。

將軍澳本月首周暫錄得54宗成交，與上月同期相若，第4波疫情對於區內的二手衝擊不明顯，樓價按月亦橫行。

利嘉閣地產高級聯席董事羅志雄表示，截至本月7日，將軍澳區暫時錄得約54宗成交，至於上月同期亦錄得約52宗，反映二手氣氛仍然維持穩定，第4波疫情對於區內的二手暫時影響不算大。樓價亦維持穩定，只是有個別業主肯擴大議價空間，本月以將軍澳中心的交投最旺，暫時錄得6宗成交。

領峯3房減至865萬沽

新近日出康城領峯錄得一宗減價成交，為7座中層的LA室，實用面積680平方呎，屬3房單位，開價888萬元，新近減價至865萬元沽出，實用面積呎價12,721元，屬市場價。

另外，都會新近亦錄得一宗3房大單位減價個案，為2座高層C室，實用面積629平方呎，開價970萬元，減價至960萬元沽出，實用面積呎價15,262元。他指，同座上月一個中層戶，成交價930萬元，今次成交的單位位於高層，故仍屬市場價。

新寶城2房 呎價15331

而新寶城本月亦錄得買賣，為3座的低層E室，實用面積434平方呎，屬2房間隔，望開揚景觀，開價710萬元，最終以665.38萬元售出，實用面積呎價15,331元。

他指出，由於香港已經歷過三波疫情，市民已經沒太大的恐慌，對於置業情緒影響不算很大，睇樓量的確有輕微減少，不過普遍業主仍然維持叫價。

他預計，今個月二手交投量有機會反而會較上月多，皆因疫情下市民大部分都留港消費，聖誕假期亦未能外遊，故交投量有機會上升，至於樓價相信仍然會在現水平橫行。

長沙灣近年由輕工業區轉型成商貿區，特別是政府近年在區內批出的3幅商業地，均由新世界 （00017） 奪得，並在未來幾年陸續落成，預計可提供逾190萬平方呎的樓面。

長沙灣是傳統工業區，當中長沙灣道、荔枝角道一帶過往以輕工業為主，特別是製衣廠等，而近發祥西街一帶，過往是臨海地段，較多船廠以及貨倉。近年亦已經陸續重建成住宅區，包括宇晴軒、昇悅居等「西九四小龍」私人屋苑，連同早前新地 （00016） 、嘉里 （00683） 及華潤持有的長沙灣潤發貨倉及嘉里鴻基貨倉重建項目，亦展開重建成住宅。

涉190萬呎商用樓面 打造王國

至於長沙灣道兩旁至瓊林街一帶以分層工廈為主的部分，近年逐步轉型成為商貿區。政府在過去幾年，先後推出3幅商業及商貿地，均由新世界合共以近148億元奪得，將會興建4幢甲級商廈，合共涉約190.8萬平方呎樓面，打造成龐大的商業王國。

當中位於瓊林街的商貿地規模最大，地盤面積達8.3萬平方呎，可建樓面約99.8萬平方呎，屬區內逾10年的最大規模商業地，發展商計劃興建成兩幢27層高的甲級寫字樓，並於基座部分提供商業及零售樓面，料落成後將會成為區內地標。

至於另一幅位於荔枝角道888號的項目，近年正在推售樓花，計劃打造為單幢甲級寫字樓，預計日後部分高層單位可望海景，另部分樓面要保留作興建社福中心及公眾停車場；最後一幅的汝州西街用地。

第一集團發展新式工廈

受惠於政府推出的工廈活化2.0措施，長沙灣工廈重建加快，近年長沙灣區內便有5宗收購重建，當中第一集團分別持有大南西街及長沙灣道3個重建項目。

長沙灣兩幢工廈分別位於長沙灣道916至922號工廈，佔地約9,600平方呎，將重建1幢27層高全新工廈，總樓面約12.92萬平方呎。另外長沙灣道924至926號工廈，地盤面積約1.2萬平方呎，亦將重建為27層高工廈，總樓面約17.2萬平方呎。

至於前身為廣隆泰大廈的大南西街1016至1018號地盤，早前申請放寬20%地積比率，重建為一幢29層高工廈。

代理街霸爭客打鬥的情況不時出現，新一任地監局主席廖玉玲稱，對於代理打鬥事件，代理行本身的管理層需要負上責任，包括會審視該管理層有否做好措施，預防有關事情發生，但管理層是否亦要一同停牌處罰，則要視乎事件嚴重及實際情況，但認為「停牌屬一個考慮」。同時亦會繼續透過教育及規管，提升代理形象及質素。

上一任地監局主席梁永祥於早前卸任時曾指，任內最痛心為代理因鬥客而作出打鬥，影響行業形象，新任主席廖玉玲指出，打架屬刑事罪行，自已亦不希望看見代理打鬥發生，認為若出現有關事情，代理行的管理層必須負上責任。

同時亦會審視，管理層有否設下良好措施，防止前線代理出現打鬥，而出現打架事件，該行內部有何處分機制，但會否需要管理層亦要一同停牌處罰，要視乎嚴重性及實際情況而定，難以一概而論，但認為「停牌屬一個考慮」。

至於截至上月底，代理持牌人數達4萬多人，創該局有記錄新高，廖玉玲稱，相信與市況無太大關係，相信持牌數呈平穩發展，至於會否加開考試次數，則需要平衡疫情因素，會在適當的時間及地方加開考試。此外，地監局行政總裁韓婉萍則指，早前政府推出兩年牌照資助及津貼，亦有助穩定代理牌照數量。

另一方面，由於疫情持續，不少準買家改為在網上睇樓，廖氏亦提醒，網上睇樓只帶來部分幫助，買家仍需要作實地視察，同時亦會因時制宜，加強網上巡查，近期於巡查時亦發現，有部分代理未得業主同意下，公開發布單位內櫳，以及提供失實的銷售資料，而代理本身亦要努力，局方會增加開辦持續專業進修課程，並透過教育、宣傳及規管，提升代理的公眾形象及質素。

此外，該局亦委託私人機構作公眾調查，於今年中以電話訪問形式進行，對象為18歲或以上，並能採廣東話溝通的人士，涉及約1000人，其中相較十年前，市民對代理的整體印象有所提升，認為代理「非常好/幾好」的市民，由2010年的35%，上升至今年47%。

而沒有使用過代理服務的受訪者，對代理的正面評價則較低，其中只有40%的受訪者，認為代理「非常好/幾好」，她認為，局方未來須加強推廣，幫助尤其未使用過代理服務的人士了解行業，消除誤解。

此外，對於代理的觀感方面，最多受訪者揀選的選項為「積極進取」，有85%受訪者選擇「非常同意/幾同意」；最少人同意的選項為「有誠信」，只有51%受訪者選擇「非常同意/幾同意」。

廖氏否認，此舉可反映公眾認為代理缺乏誠信，強調非常注重代理的誠信，自去年3月開始就宣傳專業地產代理須具備「三言兩與」特質，即「言出必行」、「言之有物」、「言而有信」、「與時並進」及「與客同行」。另一方面，有46%的受訪者認為，現時的代理服務，相較十年前變得更好。

新盤紛錄成交，由高銀金融主席潘蘇通持有何文田傲玟，2座3樓B室，1425方呎，3房間隔，售價4041.3萬，呎價28360元，買家選用建築期付款。

樓盤由6座住宅組成，提供401伙，主打800方呎以上大單位，大部分為全套房設計，標準單位介乎848至1447方呎，間隔包括2房2套、3房2套，以及3房3套，同時設有26個特色單位。其中，1座27、28及29樓3層頂層A室，為3層複式單位，面積6660方呎，8房間隔，並設室內泳池，另設平台及天台，面積分別約112方呎及1615方呎。至於配套方面，項目設有284個車位，以及4層私人住客會所。

另外，新地旗下元朗Grand YOHO第2期昨沽2伙，成交記錄冊顯示，5座27樓B室，724方呎，以1448.72萬成交，呎價20010元；另8座48樓A室，705方呎，成交價1490.08萬，呎價21136元。

此外。鷹君大埔白石角朗濤錄撻訂個案，成交記錄冊顯示，9A座高層D室，401方呎，1房戶，原於上月底以791.8萬售出，呎價19,746元，惟單位錄取消交易，料遭沒收5%訂金、涉約40萬。

爆發第四波疫情，有部分二手業主叫價回軟，並擴大議價空間，屋苑紛錄減價成交，其中，太古城單日連錄四宗成交，其中高層以1530萬易手，較市價低約5%，至於嘉湖山莊中層單位，則以呎價9672元沽，較市價低2%。

中原區域營業董事張光耀表示，鰂魚涌太古城單日連錄四宗成交，其中，青松閣高層F室，面積897方呎，屬3房間隔，業主原叫價1690萬，累減160萬，以1530萬易手，呎價約17057元。張表示，因為單位景觀較佳，因此較同類型單位成交價低約5%；另外，屋苑寶山閣中層B室，面積582方呎，屬2房則王間隔，議價後以1100萬連租約易手，呎價18900元，屬市價。

中原副分區營業經理曾芷妍指，天水圍嘉湖山莊樂湖居1座中層G室，面積548方呎，屬三房間隔，以530萬易手，呎價9672元，呎價跌穿1萬，成交價亦較市價低約2%。

美聯區域營業董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨五期蘭秀道15號中層D室，面積665方呎，屬3房間隔，原叫價998萬，後降價38萬至960萬易手，呎價約14436元。

香港置業首席聯席董事曾家輝表示，長沙灣一號．西九龍2座高層B室，面積521方呎，屬兩房間隔，經議價後以838萬易手，呎價16084元，成交價較市價低約2%。

美聯首席高級營業經理黃家明表示，牛頭角淘大花園N座高層06室，面積255方呎，屬開放式間隔，以470萬成交，呎價18431元，屬市價。

利嘉閣首席分區董事溫錦駒表示，將軍澳SAVANNAH第3C座低層B室，約465方呎，為兩房間隔，以860萬沽出，呎價約18495元。

祥益區域董事林偉光指，屯門錦暉花園4座高層H室，面積537方呎，採三房間隔，以528萬成交，呎價9832元，屬市價。

Q房網聯席營業董事招潔冰表示，小西灣藍灣半島2座中層B室，面積605方呎，屬3房連套房間隔，望海景，獲買家以1060萬買入，呎價17521元。

此外，失守（確診）屋苑再錄承接，世紀21奇豐分行經理袁麗詩表示，沙田第一城44座高層H室，面積304方呎，屬2房間隔，以560萬易手，呎價18421元。

淺水灣區錄大額租賃，利嘉閣分行經理梁志偉表示，淺水灣道56號雙號屋，約2604方呎，4房雙套連學習室及工人套房間隔，單位外望海景，日前以每月16.8萬獲承租，呎租約65元。據悉，業主於2009年9月，以約7818萬購入上址。現時該屋苑僅有約1個放盤提供，入場月租23萬起。