建商壽險瘋狂出手 今年將創新高

不受疫情衝擊，台灣今年不動產交易創下亮眼成績，根據商仲業者統計，迄今土地及商用不動產交易總額已達3951億元，若加上尚未公告的交易量，全年可望衝破4千億元，創統計以來新高，主要來自壽險業者積極投資，預期明年不動產交易雖不如今年火熱，仍會平穩健康。

不動產市場從年初出現武漢肺炎黑天鵝，到年中之後逆勢噴發，世邦魏理仕昨公布今年市況，截至12月14日土地交易金額達2745億元、商用不動產金額達1206億元，總計達3951億元，連3年續衝高，若加上尚未公告的交易，預估今年將突破4千億元、創18年統計以來新高。

亮眼成績主要來自建商、壽險業者跟自用型買方，世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，今年受武漢肺炎影響，衝擊全球市場經濟，投資人策略性提高不動產部位，「台灣利率處於低點，加以貸款條件寬鬆，加上建商超前部署、壽險業者的狼性競標以及台商積極搶進，為台灣不動產市場帶來穩定動能。」

製造業回流帶動需求
尤以壽險業積極投資是衝高金額的主因，如今年前3筆最高價交易，包括南山人壽以312.76億元標下世貿三館70年地上權、富邦人壽斥資282.87億元和268億元購入大南港土地、王朝大酒店等。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，今年地上權指標案包含世貿三館、國泰營區，都由壽險金控業拿下，其餘才由建商貢獻，顯見熱錢加上適逢政府釋出大案，促使壽險業挹注大筆資金投資，預期規劃穩定收益型的商用不動產產品。

丁玟甄補充，今年不少建商加入地上權標售較為特殊，是多年不曾有的盛況，推估因整體土地市場熱，推使所有權土地價格上升，地上權相對便宜下，吸引建商出手投資。

另外鑑於政治、疫情、中國勞動成本增加等因素，台灣製造業者亦將產能遷回台灣，世邦魏理仕統計數據顯示，廠房、廠辦等工業地產總成交額達1039億元、年增24.27%，成交總量創新高，多是自用型買方搶進，反映出製造業廠商置產需求穩健。

台北商辦空置率探低
世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，包括國際大廠在雲林購地做數據中心，科技廠及食品加工業者穩定擴大營運規模，積極購買廠房等，都是本年度的重要交易案例。

另從商辦租賃面積來看，台北商辦空置率雙探低點，A辦全年來到3.9%，創19年新低，推升平均租金每坪2859元、年成長2.5%，其中信義區頂級A級商辦平均租金每坪3589元、年成長3.5%；B級商辦空置率降至3.2%，平均租金微升%，每坪1807元。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒認為，疫情使台灣熱錢無法投資海外，造就今年不動產市場的火熱，目前武漢肺炎疫苗已經出來、美國總統也換人做，加以政府祭出打炒房的管制，預估明年「疫緩則平」，雖不會如今年般火熱，但會回到平穩健康的情形。

明年登場 瞄準大里沙鹿首購熱區

受疫情衝擊、百貨業競爭，台中老字號中友百貨及大買家，重回不動產搶市，前者明年將布局大里、沙鹿等首購熱區，後者旗下的中陽建設也在公益路推出指標案。專家指出，傳統百貨業有高現金流，在大環境轉換下，「錢進」房地產可有更高槓桿效果，對銀行也是很好的擔保品及周轉效果。

中友百貨近年營收動輒80億元以上，成功帶動一中商圈發展，據中友集團內部人士透露，其實20年前、921地震後，中友曾爆出財務危機，原有的建設部分也受影響，因此沒有新推案，靠金雞母中友百貨專注在清償整合債務。

分散風險挹注營收
中友表示，集團近12年間專注賣場體驗、百貨零售，先還舊債並轉虧為盈，而且今年有疫情影響，年營收仍達80億元，雖較去年萎縮，但在預期之上。今年重返房地產界，為避免重蹈覆轍，將旗下農業、建設、百貨等部門財務切割，「最重要的原因是希望獨立運作，同時發展不同領域，也免於彼此牽累，成為包袱。」

中友在大里區中興路、沙鹿車站都有大面積土地待開發，預計規劃首購產品，不過尚未公開，坪數、價格未定，最快也要明年中推案。中友表示，長線看好台中房地產，多角化增營收，分散風險。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，既有的百貨商場優勢漸失，加上網路通路崛起，全台零售百貨營運規模到了瓶頸，老牌零售此時選擇回歸房地產，也是另闢戰場、挹注營收，並看好房地產長線走高。

從台中發跡的大買家，共有北屯、大里2店，旗下中陽建設今年鎖定公益路土地推出預售大樓案「表參道」，總戶數56戶，坪數27至39坪，開價每坪45萬元，專案經理林照益表示，「今年房市熱，來人預約都比想像中熱絡。」

具有極佳周轉效果
大台中不動產開發商業同業公會事長王至亮指出，零售業、製造業、傳產業最大優勢就是現金多，這幾年紛紛跨足不動產開發，下手快狠準，光今年該會會員數便增長4成達1020家，非常熱鬧。

全球居不動產情報室總監陳炳辰補充，主要原因還是房地產業有5倍以上槓桿效果，對銀行也是很好的擔保品，且具有極佳周轉效果，加上低利率、房地產長線走高，成為跨足首選。

京城建設（2524）耗資14.4億元，11月買進台南市北區賢北第二期重劃區土地6,243.03坪，因屬尚未完成重劃的農業用地，京城董事會16日決議解約，但同時決定買進二筆台南建地共1,535.52坪，總額約7.43億元，將伺機推案。

京城16日發佈重訊指出，董事會決議解除今年11月16日所簽訂的台南市北區光賢段16地號等14筆土地買賣契約，因為該買賣標的物，係未經重劃的農業用地，承買人為法人時，不符合農業發展條例的規定，無法過戶登記，因此，買賣雙方協議解除此一買賣合約。

董事會也決議購買2筆台南土地，周敬恆表示，董事會通過每坪39.5萬元，買進1,000坪位於台南市安南區北安路二段西側草湖（一）自辦市地重劃區土地，總額約3.95億元。

另一筆土地位於台南市安平區健康新路、國平北路口的商業用地，面積約535.52坪，每坪買進價格約65萬元，總價約3.48億元。周敬恆說，16日董事會通購買進這2筆土地，共1,535.52坪，總額7.43億元，未來將伺機推大樓住宅建案。

今年台商回流資金逾1.1兆，半導體產值超越韓國直衝3兆，台經院最新預測明年經濟成長達4.01％，資情行情加上30年一遇的全球生產秩序重整下台灣崛起，方興未艾的豪宅交易，在第四季末又碰上震央震度超越建築法規達6.7級的1210大震，代銷龍頭甲山林指出，現在豪宅客出手不單要超前部署城市地段發展的未來價值，更要超前部署結構安全。也因此，南港輪胎南榮開發比照核電廠抗震係數0.41G、七級耐震的結構強度，所推出的「世界明珠」，在震後這一周，銷售現場的詢問度跟回籠客雙雙攀高。

很多人在問，房價飆高又逢政府打炒房，房子還可不可以買？甲山林廣告總經理張境在說，這題跟問「台積電還可不可以買」一樣，2017年5月，台積電股價見到200元，市值超過台幣5兆，那時候來看台積電股價已經很高了，但現在200元還買不到半張台積電；未來全球有更多大廠投入智慧生產，進入AI、IoT時代晶片使用量只會更多，台積電的藍海還在擴張，抗震住宅的需求也在擴張。

張境在指出，未來房子將面對更嚴峻的極端氣候考驗，上周10日晚間發生6.7地震，全台有感，台北最大震度4級，現在對高資產族群來說「要買什麼房子，比可不可以買房，更重要！」遇上震央6.4級大震，當然要挑不斷投入創新、以七級強震做假想敵設計結構強度的「世界明珠」。

南榮開發執行長洪國雄指出，「世界明珠」獨步全台採用高強度鋼材SM570M及制震器，搭配220支基樁預計深入岩盤15公尺，相較一般高樓入岩2~8公尺，同時採箱型鋼柱內灌高達10,000磅強度的混凝土，與高韌性樑柱接頭工法，讓結構強度超越法規0.26G、多數豪宅0.3G、臺大醫院和自來水廠0.36G，追平核電廠0.4G結構強度，做到7級耐震度，興建成本追加逾10億元，從建築工法與規劃設計，都挑戰台灣豪宅史上最難蓋的高標準。同時，「世界明珠」還規劃消防、維生兩套不斷電系統，成為市場唯一「無懼極端氣候的豪宅」，成為「台北101」、「台中國家歌劇院」後第三座，也是唯一棟住宅案，獲Discovery頻道關注，在工期間全程拍攝紀錄。

環保署16日進行「竹科寶山用地第2期擴建計畫」專案小組初審會議，此將作為台積電2奈米廠預定地備受矚目。經過3小時激烈討論，環評委員認為，空污減量數據需解釋，另開發區位在斷層地震風險計算不清，並質疑再生水比例應提高，決議要求開發單位在明年3月底前補正資料後再審。

竹科管理局表示，寶山用地一期擴建主要是供製程研發與先期量產，為維持我半導體產業領先地位 ，因應近年3奈米及2奈米製程突破，本計畫為提供量產廠房產業用地重要開發，希望讓我國產業維持優勢。

竹科管理局說，寶山二期計畫用水量約12萬公噸，已獲台水同意函，用水計畫水利署審查原則同意。原先承諾終期用水量中，再生水使用量由2萬噸提升為3.6萬噸，另要求本案進駐廠商製程回收率須達 85％，全廠回收率達75％目標。

雖然台積電及竹科管理局在初審會議用力答覆，釐清疑慮，惟經閉門會議後，環評委員認為，新園區空污減量、地震風險仍需再說明，並要求再生水比例需重新計算，要求開發單位補件後擇期再審。

拜壽險業「狼性競標」，大舉攻城略地所賜，2020年商用不動產和土地市場的成交量，預料全年可望輕鬆跨越4,000億元整數關卡，再創18年新高。展望2021年，世邦魏理仕指出，由於疫苗研發屢傳捷報，人、錢不會再全部鎖在島內，資金行情可能不若今年，預期不動產市場將呈「疫緩則平」。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶16日表示，今年截至12月中旬為止，全台不動產交易總額達3,951億元，其中商用不動產總額為1,206億元、土地交易總額達2,745億元，尤其金融壽險業就砸下1,120多億元購置不動產；估計全年可望輕鬆跨越4,000億元關卡，直衝18年新高。

李嘉玶表示，疫情衝擊全球，引發經濟衝擊進而誘發避險趨勢，加上台灣利率水準處於低點，讓金融壽險業今年紛紛「狼性競標」，大舉攻城略地，多筆單宗不動產成交價格也屢創紀錄。

包括富邦人壽大手筆以282.8億元標得大南港土地，又砸下268億元收購王朝酒店，南山人壽以312.76億元標得世貿三館地上權，國泰人壽則以46.8億元買進廣豐新天地購物中心。今年截至目前為止，壽險業者已砸下1,121億元搶進不動產。

李嘉玶表示，儘管今年初飛來「新冠疫情」這隻超級黑天鵝，但受惠資金行情氾濫，2020年不動產市場可圈可點。其中商用不動產市場，自下半年以來已甩開疲情陰霾，並急拉尾盤，成交額暴衝，累計已高達1,206億元；至於土地市場則已成交2,745億元，是從2018年以來，連續三年衝新高。

另外工業地產市場方面，世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，今年累計已成交1,039億元，年增率24.27％，刷新史上新高，顯示企業擴廠、投資具有一定信心度，推升工業地產市場熱度。

針對央行打炒房四大措施對於商業用不動產及土地市場的影響，李嘉玶分析，對於商用不動產和土地市場應衝擊不大，只要符合企業生產需求的不動產，仍受買家青睞；倒是住宅市場衝擊最大，投資客應不會再積極出手。

展望2021年，世邦魏理仕預期，市場將可望維持溫和成長，不過央行實施最新的購地貸款，短期將影響部分投資客轉趨觀望。

今年疫後企業需求辦公室仍殷切，台北市辦公租金水準創下2001年以來的19年新高，每坪月租攀升至2,859元，空置率則改寫19年新低點、僅3.9％；部分頂級辦公樓如台北101、台北南山廣場、興建中的富邦人壽A25等，已開出每坪月租突破5,000元的天價，漲聲持續。

世邦魏理仕交易與顧問部主管陳頌民16日在公布最新的2020年商用不動產市場季報時表示，今年疫情影響，企業辦公受到宅經濟影響，已有考慮規劃員工部分居家辦公，但總體來說，在科技電信、金融保險業等大戶支撐下，辦公租賃市場表現火熱，全年平均空置率已下探到3.9％，創19年以來最低點。

至於每坪月租持續攀升至2,859元、逼近2,900元，比去年同期上漲2.5％，為2001年以來的19年最高點。

陳頌民指出，信義計畫區頂級辦公大樓更是獨領風騷，平均每坪月租已站上3,589元，年增率3.5％，明顯高於全市平均值。

其中，台北101最新開價已喊到每坪4,300~5,400元，台北南山廣場部分承租戶退租再重新招租的樓層，也開出4,300~5,000元的價碼，興建中的富邦A25大樓，也開價4,500~5,000元對外招租。似乎沒有「見4」，就無法躋身信義計畫區頂級辦公樓之列。

陳頌民指出，現在到2023年台北市區新完工辦公大樓還寥寥可數，只有富邦遼寧、全球人壽希望廣場、遠雄大巨蛋、國壽松江、富邦A25、國泰寰宇、京華城改建案、台北市議會舊址等，陸續完工落成；但2023年後，南港將出現一波完工潮，企業承租或置產的選擇將變得更多元化，但房東方的優勢也相對會減弱。

值得觀察的是，在政府陸續推出打房措施後，已有企業有意改採「輕資產」模式，預料明年將有可能會加強這類型企業的出售意願，加速出場。

豪宅市場加速去化，據最新實價登錄，聯華神通集團董座苗豐強夫婦買下大直豪宅西華富邦4樓兩戶、8樓一戶，合計投入約6.5億元，單價約每坪140~150萬元。

根據最新實價揭露，已接近銷售尾聲的「西華富邦」，10月時4樓兩戶分別以約2.12億出售，8樓一戶則以約2.28億出售，買家分別是苗豐強所屬的美豐投資、和美安投資，由於4樓為「西華富邦」低樓層，每坪約140萬元，此外8樓戶單價則約每坪150萬元。此外，第一豪宅「帝寶」也有實價揭露，維他露集團家族所有的「帝寶」2樓以4.25億轉賣李姓自然人，每坪259萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「西華富邦」樓高42樓，由於景觀及座向的差異，成交單價高低樓層價差將近一倍，早期房市景氣好時39樓戶最高單價達每坪292萬元，去年高樓層的42樓戶約264萬元，不過今年台積電創辦人張忠謀夫人張淑芬以偉儀藝術公司加購的4樓戶，約每坪137萬元。

張旭嵐指出，多數企業家購屋不只是資產配置，更有買房買鄰的概念，今年不少兩岸三地企業家積極將資產重新配置；雖然豪宅受信用管制、日前並開始限縮法人購置住宅的條件，不過對金字塔頂端的客層來說，不少豪宅交易採現金交易、零貸款，影響並不大。

據統計，今年「西華富邦」實價交易已有18件，總金額約達36.5億元，是今年交易規模最大的豪宅；居次的則為大安區「明日博」，因標售成績不錯，今年迄今累計有20件交易，不過因單價、總價較低，交易規模約22.2億元。

台中房市受惠台商資金回流、重大建設逐步到位及人口紅利等，2020年推案金額衝破3,000億大關、達3,049億元，年增9.2％，創下民國81年以來的歷史次高！台中今年不僅推案爆大量，且整體銷售率達75％，北屯機捷特區甚至有五成個案完銷，各區域房價平均上漲二至三成，呈「價漲量增」格局！

不過，近期受政府打炒房影響，短期恐將出現觀望，台中市不動產開發公會理事長林正雄表示，營建成本持續攀升，加上預售屋實價登錄將上路，預期「先建後售、不二價」將成趨勢，2021年台中推案估呈「價漲、量縮」走勢，全年推案金額在2,200億至2,400億元間。

展望2021年房市，台中市不動產公會表示，推案熱區將聚焦14期重劃區與水湳經貿園區，其中，14期房價預期將站上4字頭，水湳經貿園區從45萬元起跳。整體來看，受營建成本上揚及地價高漲影響，台中各區域房價呈現緩步上漲，舊台中市轄區內每坪已站穩30萬元，太平區74號環線已看不到1字頭預售案；未來三年內，包括北屯、西屯、南屯精華區，將邁入每坪40萬以上的新階段。

根據公會最新統計，2021年台中推案金額逾50億元以上的大案，包括聯聚建設7期「中匯大廈」商辦大樓，總銷120億元；由鉅7期府會園道豪宅案100億元；寶輝中科「VILLAGE」二、三期100億元；興富發7期市政路商辦大樓120億元、「市政一號院」80億元。

另外，總太地產北屯區「心之所向」120億元、國雄台灣大道案80億元、順天單元三永春東七路案60億元、龍寶11期八二三公園案55億元；大陸建設7期市政北七路案50億元及大坑別墅造鎮案60億元，合計推案量110億元。

值得一提的是，豐邑機構2021年在台中大舉推案，包括7期河南路與市政路口商辦250億元、東區住宅與商辦大樓180億元、7期市政路與惠中路商辦大樓120億元，三案合計總銷達550億元，將是2021年最大的推案建商。而單是上述的建商，明年推案金額就上看1,500億元！

高雄地政局16日舉行今年最後一次抵費地標售，釋出8標九筆土地，總底價約12.4億元，吸引多達55封標單競標，最後標出7標八筆土地，標脫率88％。其中，首度釋出的93期重劃區2,160坪土地，由國揚、藏美聯手以每坪52.42萬、溢價72.36％標得；另隆大以每坪51.8萬、溢價47.8％，取得高雄大學生活圈641坪土地，創區域高價。

高雄地政局長陳冠福表示，此次標出7標八筆土地，合計金額17.63億元，溢價率達54.7％。陳冠福指出，首度釋出的93期重劃區、鳳山勝利段2,160坪土地，是此次面積最大、底價最高的標的，由藏美集團的藏信建設、及國揚集團的神揚建設合作，以總價11.32億、單價52.42萬高價標脫，溢價金額約4.7億元，溢價率高達72.36％。此案雙方各占五成，未來計畫推出總銷逾35億的住宅大案。

他說，此次競標單最多的是岡山87期重劃區的93坪土地，共吸引18封標單，最後上和發建築以郭姓負責人名義，斥資約4,520萬購得，換算單價約48.4萬元，溢價率52.51％。至於高雄大學徵收區藍田西段的641坪建地，共有9封標封投標，由隆大建設以總價3.3億、單價51.8萬買下，溢價率達47.82％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，此次高雄地政局土地標售，部份標脫單價也創新高，如37期楠梓高昌段154坪土地，被建商英特嵐以總價2,680萬、溢價81.6％搶下，成本次標售溢價率冠軍。

佈局中國房地產市場20年， GIC收穫了眾多合作夥伴。今年GIC再度擴大了自己的“朋友圈”，攜手融創成立房地產投資平臺。

12月14日，融創官微以一篇短文的形式，低調宣佈了融創與GIC簽訂的投資協定。

根據投資協定，融創與GIC共同成立了總規模為70億人民幣的房地產投資平臺，此次合作，融創與GIC分佈持有合資平臺51%和49%的股權。主要專注於投資中國一、二線核心城市的高端住宅專案。

這也意味著，GIC認可了融創的高端住宅專案的優勢，計畫與其在未來共同打造高端住宅專案。

GIC首席執行官林昭傑曾在9月份接受採訪時表示，新冠疫情帶來了醫療保健、線上服務等顯而易見的投資機會外，基礎設施和房地產等行業同樣存在大量資本需求。

01

70億投資平臺佈局高端住宅

2003年，從天津高端物業專案打造開局的融創，在高端住宅領域已經深耕近二十年，並且形成了多個品牌。據瞭解，融創目前擁有現代譜系、中式譜系兩大典型產品序列，其中包括壹號院系、府系、桃花源系、雅頌繫等多條產品線。

截至2020年上半年，融創80%的土地儲備都位於一二線城市，此次謀劃的一二線城市的高端住宅佈局，也符合其發展趨勢。

融創內部人士對風雲地產界表示，這只是一個普通的合作，所以他們也簡單的發了一個消息，並未做過多描述。

風雲地產界注意到，11月北京和上海豪宅市場，成交趨勢不斷走高。高品質產品的住宅需求呈現局部火熱的狀態，上海曾出現豪宅項目認籌率超過400%的現象。

GIC旨在通過設立合資平臺，借助融創在高端住宅開發領域的深耕和佈局實力，投資中國住宅市場，於雙方而言，似乎是一種雙贏的局面。

知名地產分析師嚴躍進對風雲地產界表示，這表明了GIC對中國市場的看好，尤其是高端市場，對於房企來講，可以快速獲得資金，是一種變現融資，雙方各取所需。

02

複刻投資模式，重倉中國樓市

在牽手融創之前， 今年GIC曾和兩家房企合作，共同成立了投資平臺。

今年8月，GIC與仁恆置地旗下的投資集團簽訂了投資協定，成立總規模為70億元投資平臺，共同投資中國住宅發展項目，仁恆置地與GIC分別占合作計畫下專案的51%和49%的的股權。

9月，GIC又與旭輝集團簽訂了投資協定，同樣是成立了70億元投資平臺，將合作開發位於中國長三角區域的主要城市住宅專案，旭輝集團與GIC分別出資51%與49%。

粗略計算，GIC今年通過投資占股49%的形式，與旭輝集團、仁恆置地和融創的投資平臺合作，投資金額就已超過百億元。

有分析人士向華爾街見聞指出，這個投資平臺的性質，應該是一個私募股權投資基金。在房企融資收緊、三道紅線的融資壓力下，與此前債權融資不同，是進行的真股權融資。這也意味著，開發商要分享更多的利潤給融資方。

風雲地產界注意到，GIC今年對於中國樓市投資不止於此，其在長租公寓和商業地產上，同樣發力投資佈局。

2020年1月，GIC與旭輝領寓設立長租公寓投資平臺，規模為5.7億美元，計畫未來4年內投資一二線城市的優質長租公寓專案。


LG雙子座大廈

2月，GIC又斥資1.37萬億韓元，折合約人民幣80.46億元，購入位於北京建國門外的LG 雙子座大廈。

回顧2020年，GIC不僅與旭輝領寓、仁恆置地、旭輝集團、融創等公司陸續開展合作，也增持萬科、投資認購了華潤萬象生活(31.1, 0.15, 0.49%)，一直在投資佈局中國房地產市場。

03

投資巨頭GIC的地產邏輯

實際上，國際投資巨頭GIC早已在中國房地產市場摸爬滾打20餘年。

成立於1981年的GIC，是新加坡最大的國際投資機構，負責管理新加坡政府大部分海外資產，成立之初由新加坡總理李光耀親自擔任董事會主席。

1995年，GIC進入中國市場，是中國國際金融有限公司發起股東之一。1999年開始投資地產項目，算是最早進入中國房地產市場的海外基金之一。

當時，GIC發現上海市中心的地產機遇，與香港西方海內公司協作開發了西方巴黎、西方劍橋和西方曼哈頓三個高檔公寓項目，獲得超30億元的銷售收入。

此後，GIC又在北京接連買下幾座商廈，獲得不少收益。隨著中國樓市的快速發展，GIC改變投資戰略，聚焦國內房企。

2003年，GIC以9.8%的持股量成為首創置業(1.29, 0.01, 0.78%)的二股東。隨後與首創置業在北京、重慶、成都等多個城市的項目開展合作。在北京與首創置業合作的地標建築緣溪堂、和平大道、A-Z TOWN的項目，在2008年逆勢上揚，創造了當時的銷售神話。

2014年，GIC與萬科開始合作，一起在成都打造了“魅力之城”的專案。次年1月，GIC又與萬科開展了深度合作，雙方共同投資1億美元，建立了“萬科星地產投資有限公司”，各占50%的股份。

王石在2016年對外表示，與新加坡的GIC建立了合資公司，合作非常愉快。GIC100%委託萬科在管理，沒有派任何人，甚至只要投資專案不超過10億人民幣，管理團隊就可以定，到董事會備案就可以。

過去20餘年，GIC的合作夥伴囊括了首創置業、萬科、金茂、仁恆置地、大悅城、龍湖、盛煦地產、旭輝集團，算上近日新添的地產巨頭融創，已經建立起了龐大的地產朋友圈。

經過26年發展，如今綠城中國佈局上下游產業鏈，形成重資產、輕資產和綠城+三大板塊，重資產板塊聚焦房產開發業務，輕資產板塊強化代建業務，綠城+板塊為兩者提供強力支撐。

代建業務通常由專案擁有人負責土地收購成本和物業建造成本，代建公司無需投入大量財務資源，而是憑藉在代建方面的專業知識、經驗和聲譽取得優勢。代建業務分為商業代建、政府代建和其他服務，綠城管理的商業代建占比最大，並且處於增長態勢，占代建業務收入的7-8成。

從拿地力度來看，在代建業務風生水起的情況下，公司的拿地力度並不高，新增土地金額/當期合同銷售金額的比值在2016年只有0.19。但2016年-2019年及2020年H1，公司的拿地力度逐年增長，上半年拿地金額達到648億元，投銷比則高達0.98。公司的戰略方向逐漸向重資產的物業開發業務傾斜。

同時依靠第一大股東中交集團的央企背景，公司的融資成本持續走低，上半年的總借貸加權平均利息成本為5.2%，較2019年同期的5.4%下降20個基點。較低的融資成本令公司更加從容。

公司的債務結構相對合理。截至2020年6月30日，公司的淨資產負債率為66.1%，一年內到期債務占總債務的31.1%，較年初下降5.5個百分點。

需要注意的是，房企可通過發行永續債在實現融資的同時不影響其顯性債務規模，永續債一般情況下計入所有者權益，補充了房企資本金又不影響負債，直接優化資本結構。但是永續債作為債務，依然會吞噬公司的利潤。

截至2020年6月30日，公司永續債為226.35億元，占所有者權益的30.54%。上半年，公司永續債派息6.46億元，占歸母淨利潤的30.83%，對盈利帶來了較大的影響。

距離交出“三道紅線”出臺後的第一份年度成績單還剩半個月，多家房企開啟“賣賣賣”模式，為達“及格線”拼命努力，這其中就包括花樣年。

12月14日，花樣年發佈公告宣佈與中融國際信託訂立協議，後者以8億元人民幣收購花樣年項目公司70%股權。據悉，該項目公司主要從事開發位於深圳東部大鵬新區北端葵湧街道葵豐社區的物業項目。交易完成後，花樣年、中融國際信託及獨立協力廠商深圳冠地分別持有項目公司11%、70%及19%的股權，花樣年還表示，此次出售估計收益將不少於6.87億元。

近期，花樣年動作頻繁。就在11月下旬，花樣年將旗下上海富年置業有限公司70%的股權轉讓給上海晨曦股權投資基金管理有限公司，後者控股股東為嘉興晨曦股權投資有限公司。嘉興晨曦的股東分別為旭輝集團總裁林峰及上海旭輝企業發展有限公司，旭輝企業發展由林家三兄弟林中、林偉、林峰分別持股50%、25%、25%。

晨曦基金接盤花樣年旗下公司並非首次。此前，花樣年曾將旗下全資子公司天津花創房地產開發有限公司70%股權出讓給晨曦基金。

值得注意的是，近年來，通過出售附屬公司股權，花樣年收益不菲，且為該公司貢獻了較高比重的利潤。財報顯示，2019年，花樣年出售附屬公司的收益為9.4億元，而該公司當年除稅前利潤為37.8億元，年度利潤為15.02億元，2018年花樣年出售附屬公司收益為12.74億元，當年除稅前利潤30.4億元，全年利潤為11.68億元。

地產分析師嚴躍進對網易財經表示，監管部門出臺的“三道紅線”政策是企業出售股權的外部原因，加速了企業對後續資金、財務問題以及明年市場的認識。另外，從企業經營的角度來說，花樣年這兩年經營上是有壓力的。某種程度上，對於業務發展表現沒有突飛猛進的企業，確實要注意，否則會帶來資金上的壓力。

“三道紅線”高壓之下，房企面臨融資壓力。“三道紅線”是指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房企將被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，踩中三道紅線的房企被列為紅檔，有息負債不得增加，踩中兩道紅線的房企被列為橙檔，負債總額增幅不得超過5%，踩中一道的房企被列為黃檔，負債總額增幅不超過10%，綠檔房企則增幅不超過15%。

按照上述要求，據花樣年2020年上半年財報，剔除預收賬款後的資產負債率為74.6%，淨負債率78.3%，現金短債比1.66，踩中一道紅線，屬於黃檔。

作為深圳房企，花樣年發展一直不溫不火，連續多年成長性表現疲弱。2018年，花樣年定下2020年成為千億房企的銷售目標。2018和2019年，花樣年實現合同銷售額301.7、362.1億元，按照這樣的增速，距離邁入千億房企目標差距很大。2020年年初，花樣年調整目標，將今年銷售目標定為450億元，並將千億目標推遲至2021年。

2020年上半年，花樣年實現營收92.41億元，同比增長7.7%，歸屬于股東的淨利潤為9623.8萬元，同比減少5.8%，出現增收不增利的現象。


從過往財務資料看，花樣年的業績表現也不穩定。2017年至2019年，營收分別為97.83億元、139.86億元、190.86億元，歸屬于股東的淨利潤分別為11.52億元、7.28億元、8.74億元，同比變動43.2％、-36.9％、20％。

另一方面，花樣年的負債規模也在逐年上漲。2017年至2019年，花樣年的負債總額分別為512.59億元、749.92億元、750.08億元，截至2020年上半年，負債規模繼續攀升至795.06億元。資產負債率由2017年末的74.3%升至2020年上半年的79.6%。

01

天津，釋放了新信號

平地起驚雷。

天津樓市，又傳出大消息：

據報導，記者11日從天津市政府新聞辦公室召開的新聞發佈會上獲悉，天津濱海新區未來將探索實施京冀居民在濱海新區落戶及購房新政，吸引京冀居民在濱海新區安家置業。

在GDP跌出前十，房價跌上熱搜後，天津坐不住了。

根據現行政策，想要在天津買房，需要有本地戶口，或者三年內有連續兩年的社保。該政策頒佈於2017年3月，從那時算起，天津房價已經持續下跌三年之久，較最高點已跌去21.8%。

股市有這樣一句名言—信心比黃金重要，其實同樣適用于樓市。連續三年的房價下跌，也影響到土拍市場。回顧近五年天津土地出讓金收入，明顯可以看到增長疲軟：

2016年的樓市大潮中，天津土地出讓金首次破千億，同比2015年僅600億出頭的總額，漲幅高達130%。

2017年3月天津開始升級調控，土拍也受到影響，連續兩年負增長。但是由儉入奢易，由奢入儉難。

在近幾年整體經濟不景氣的大背景之下，地方政府財政收入減少，土地財政依賴度有上升的趨勢，而天津的土地財政依賴度也高於50%，近三年土拍總額始終保持千億以上水準。

2019年因為政策放鬆預期強烈，房企拿地積極性高，實現正增長。

然而2020年，天津土拍情況卻比較淒慘，根據政府預算，2020年天津土地出讓金將達到歷史新高1783億元，但截至11月底，天津僅完成813億元，與年初目標相距甚遠。

即使在收官的12月份出現密集出讓潮，完成希望依然渺茫。這其中不僅有疫情的影響，更是因為2019年政策並未放鬆，很多拿地的房企站崗了，導致2020年不敢再隨意拿地。

據業內調查顯示，有7成以上房企在2020年對天津市場的戰略是收縮。1~10月，天津全市房地產開發投資下降5.0%。

一方面是疫情之下，要做好防疫，要六穩六保，花錢的地方更多了；一方面是減稅降負，土拍低迷，收錢的管道更少了。

天津政府，真的是壓力山大。所以這次對外釋放濱海新區探索實施購房新政的消息，是早晚的事情。

02

因城施策下的蠢蠢欲動

其實在跌跌不休的三年間，天津也一直在調（shi）整（tan）。

2018年5月，天津推出了“海河英才行動計畫”人才落戶新政，開放首日天津公安APP網路癱瘓，北京—天津的高鐵票被搶空，各區的人口服務管理中心被擠爆......

因為申請人數近百萬，為防止失控，天津政府在96小時內四次調整政策，提高准入門檻（提高學歷、年齡要求，需要本地勞動合同、不允許有異地社保等）；

2019年5月，天津濱海新區放寬了人才引進落戶條件，降低對學歷、社保年限、工作年限要求，不再核查勞動合同和異地社保；

2020年3月，天津連出三招，先後放寬對技能型人才、積分落戶的條件，並對落戶到天津濱海中關村科技園和寶坻京津中關村科技城的符合天津產業發展定位的北京轉移來津專案，制定六項政策支援，放寬職工購房、落戶條件；

2020年10月24日，“天津放開限購”的消息近乎刷屏，引發了業界的廣泛關注。該消息大致內容為：“預計11月中旬，天津發改委會發佈放開外地人在津購房的政策：

符合天津產業發展在津投資企業的外地職工，由企業統一申報，不用落戶即可享受天津市民購房同等資格。購房者取得產權證後3年不得出售。

不過當新京報記者對上述傳言向發改委進行求證時，遭到了官方闢謠。

然而時隔1個多月，就傳出濱海新區”未來將探索實施京冀居民在濱海新區落戶及購房新政“的消息。這個節點，就非常耐人尋味。

回顧三年來的調控歷史，我們可以明顯看出，天津對”放鬆限購“諱莫如深，只是在人才引進、承接北京產業轉移、發展濱海新區方面開綠燈。這也是”因城施策“下，大多數城市採取的策略。

而此次濱海新區所謂的落戶和購房新政，同樣是延續以上的邏輯。

03

龍頭北京，正在回暖

雖然這次天津並未出細則，但是對整個京津冀城市群來說，卻是個非比尋常的信號。

2021年，京津冀主要城市大概率會迎來春天。

回顧2020年樓市，疫情之後，深圳率先啟動，逆勢上漲，近一年來累計漲幅達22.38%。受其影響，東莞、廣州等大灣區城市，樓市也異常火熱。

隨後上海也被點燃，5月份以來，市場一直高位運行，8、9月份二手房成交量突破3萬套，11月也延續10月份的強勢局面，二手房成交爆發，約為3.2萬套，環比增長13.5%，同比增長81.4%，創4年來新高。

新房方面，11月上海新房（不含保障性住房）新增供應15.98萬平方米，環比大降76.8%，同比大降67%。供不應求，就是上海樓市現狀。

此外，長三角的杭州、寧波、南通等城市樓市熱度也非常高，紛紛加碼調控。

而反觀京津冀乃至整個北方樓市，則是一片淒風苦雨，樓市關鍵字是降價、減配和維權。

此輪下跌，基本都是2017年房地產調控加碼所引發。在此輪調控的一線城市中，北京的調控力度最狠，房價下跌時間最長，下降幅度最大。

作為首都，北京的地位和實力毋庸置疑，經過三年多的盤整，已經成為四大一線城市中的窪地。今年以來，已經有不少嗅覺敏感的專業投資人買入北京。

從9月開始，北京二手房成交量連續3個月出現超40%的同比大幅增長，今年前11個月的整體網簽規模超過2018年、2019年全年。同時也創造了4年來最“熱”的“金九銀十”。

價格方面，雖有升溫但比較溫和，11月北京二手房價格環比上漲0.5%。

但是據我愛我家披露，11月其在北京二手住宅市場新增房源量環比下滑7.43%，同比下滑11.85%；新增客源量環比增長7.54%，同比增長24.12%。

新房方面，11月累計供應面積同比由正轉負至-4%，累計成交面積同比上漲1%，首超去年同期。

房源減少，客源則多，北京供需矛盾略有加劇。

而更重要的一個信號是，北京政府已經開始托市。

今年北京出讓的50宗土地中，只有6宗是限競房地塊。住宅樓面價均價已經沖到3.2萬/平，高於2017年調控前的2016年。也就是說，2021年的新房供應主要是不限價地塊，而且樓面價在不斷走高，房價大概率會被地價推高。

04

那些你很冒險的夢

作為京津冀的龍頭，北京樓市的回暖也對環京有帶動作用。


限購三年內房價腰斬的燕郊，近期也出現罕見的搶房景象。

根據《華夏時報》報導，2020年10月份，燕郊樓市的成交量同比上漲了29倍，價格維持在2萬/平米左右。

11月底，福成•理想匯憑藉低價和不限購的優勢，受到了購房者的青睞，3天清盤了1700餘套房源。

12月5日開盤福成•東尚雅苑售樓處的購房者

此外，石家莊11月新房價格微漲0.4%，唐山更是連續上漲多月，天津和平區的老破小學區房成交正在加速......

總之，京津冀主要城市都出現了回暖跡象。

最後，在大方向上，年底的政治局會議對房地產表述相對緩和。

罕見地沒提“房住不炒”，也沒有提“房不刺經”，只保留了一句”促進房地產市場平穩健康發展“。這讓各地政府松了一口氣，因城施策也有了更大空間。

對已經嚴格調控3年之久的京津冀，是個好消息。

最壞的時刻已經過去，如果沒有政策強力干預，2021年，京津冀樓市的暖意會愈加強烈。

由於距離北京市區較近，河北燕郊承接了北京一部分外溢的居住需求。隨著全國房價上漲，燕郊的住房價格也水漲船高，到2017年年初，有項目的銷售價格最高達到3.8萬元/平方米甚至更高。但之後出臺的調控政策，讓這裡的房價迅速回檔。

中新經緯用戶端近日走訪發現，經過三年多的調整，燕郊一些新房專案的成交量有一定增加，市場有所回溫。但與此同時，個別低價入市項目、滯銷樓盤又攪動一池春水，頻頻拉低市場價格。牽動“北漂”神經的燕郊樓市，將會呈現什麼走勢呢？

市場從冰點到回溫 封盤專案重新開售

從北京出發，沿著通燕高速一路向東，就進入到河北省三河市燕郊鎮，下了高速，便是東西走向的京哈公路。在樓市火熱時期，京哈公路兩側的門店被眾多開發商的售樓部所佔據，這裡不僅有燕郊鎮境內的樓盤，還有大廠、香河的項目。調控政策出臺後，這裡的交易量迅速萎縮，不少售樓部都已關張。

中新經緯用戶端近日走訪燕郊發現，京哈公路兩側的一些售樓部已經重新開放，門前來往車輛有所增加。周銘(化名)是一家大型房產經紀公司的經紀人，他對中新經緯記者表示，大約從今年年初開始，燕郊的新房市場出現起色，成交量有所增加，價格也比之前要高一些。

位於南城的禦東•瑞璟，是一個以改善型洋房項目為主的樓盤。周銘稱，前些年燕郊一直以剛需盤為主，改善專案較少，近兩年開發商逐漸供應了一些品質較好的產品。禦東•瑞璟前段時間推出了為數不多的帶下沉花園的洋房，雖然售價達到3萬元/平方米，但一經推出還是被熱搶，“基本上是出來一套搶一套，比較受歡迎。”

中新經緯記者近日在禦東•瑞璟售樓部看到，由於是週末，售樓部兩側的道路上停了不少京、冀牌照的私家車，不大的售樓部裡擠滿看房客戶、置業顧問及房產經紀人。一位置業顧問帶著沙啞的嗓子說：“現在剩餘的房源不是很多，可挑選樓層比較少。但姐不會坑你，現在買一定很划算。”據瞭解，該項目當前的售價在2.6萬元/平方米左右。

位於燕郊北城的九裡香堤洋房項目早已建成，如今以現房方式銷售，“買房即入住”是這裡的賣點之一。樓盤的置業顧問稱，在燕郊限購政策出臺後，購房人群明顯減少，他們就停止了住宅銷售，專案處於封盤狀態，只對外銷售周邊的商住產品。直到今年年初，他們重新銷售住宅，當前售價約在2.5萬元/平方米，較年初價格有所上漲。

參考北京中原地產市場研究部的統計，今年10月燕郊住宅市場環比量價齊跌，共成交508套，環比下降48%，同比上漲29倍；成交均價為1.99萬元/㎡，環比下降1%；成交金額為9.09億元，環比下降51%，同比上漲21倍。

低價項目800套住宅一天賣完 一樓盤降價數千元

進入11月底、12月初，燕郊個別低價入市項目出現熱銷，以及有樓盤降價數千元/平方米銷售等情況，再度引發關注。

“燕郊自從限購政策出臺後，已經沒有這種盛況了，真是第一次。”12月初，周銘這樣向中新經緯記者講述福成•理想匯商住房火爆的銷售情況。

福成•理想匯在今年11月底入市，對外宣傳的價格為8000元/平方米，對比燕郊此前2萬元/平方米甚至更高的商住房售價， 這一價格足夠誘人。周銘稱，該項目平層的售價在8000多元/平方米，複式在11000多元/平方米，房間面積都較小，購房者的首付、月供壓力很低，因此出現熱銷。

“福成•理想匯最低總價只有30多萬元，首付8萬多元，月供2000來塊錢，所以很多人買，人烏央烏央的，12棟樓3天就賣沒了。”他說。媒體援引福成•理想匯銷售人員的話也指出，“推出1700多套房源，開盤3天就全部賣完了。”

福成開發的住宅專案東尚雅苑也於近期入市，對外宣稱的最低售價約為14380元/平方米，實際售價約在1.7萬元-1.8萬元/平方米，低於禦東•瑞璟、九裡香堤、港中旅•海泉灣、碧桂園•時代城等售價在2萬元/平方米以上的新房項目。當地房產經紀人郝麗(化名)對中新經緯用戶端表示，福成•東尚雅苑共有約800套房源，銷售前排了2000多個號，差不多3個人搶一套房，因此，開售第一天就全部賣完。

中興和園項目銷售數年仍未清盤，開發商便趁著今年電商“雙十二”銷售節推出優惠活動，每平方米優惠3000元-5000元不等，當前售價在2萬元- 2.2萬元/平方米之間，還贈送一個地下停車位的永久使用權。“雖然‘雙十二’已經過去，但促銷活動依然有效。”郝麗還說，“這個項目賣了好幾年，價格一直沒有變，可能是因為開發商資金面比較緊張，這才選擇了降價。”

郝麗稱，中興和園不管是位置、配套還是價格，在燕郊新房中都有競爭力，上週末的兩天時間裡，一共賣出了50多套房。

超跌後價值凸顯？新房二手房價格存在倒掛

一邊是成交量的增加，一邊又是低價項目入市，燕郊房地產市場趨勢如何？

周銘稱，臨近年底，為加速資金回流，開發商推出了一些優惠活動，成交量還是不錯，說明購房人認可這個價格。他看好燕郊未來的發展前景，“北京城市副中心的建設以及地鐵平谷線的修建，會讓燕郊越來越好，不管是自住還是投資，現在買都合適。”

中新經緯用戶端走訪還發現，在新房市場交易增加的同時，燕郊二手房市場相對平穩，同時，新房、二手房存在一定的價差。查閱貝殼找房APP發現，燕郊當前在售二手房源為1.5萬套，掛牌價多在1.5萬元-2.1萬元/平方米之間。

“二手房的價格在一點點往上走，畢竟便宜房子賣沒了嘛，再買的價格就高一點，成交量還可以。”據周銘觀察。

中原地產首席分析師張大偉稱，在市場火熱時期，燕郊個別項目的價格最高被炒到3萬多元/平方米，存在明顯的泡沫，經過幾年的調控，市場價格明顯回檔。他說：“燕郊房價的超預期下跌，讓其價值有所凸顯，對部分‘北漂’有一定吸引力。”

12月16日，據北方網，針對市場上出現“天津將取消限購”“天津將放開限購”等傳言，市住建委相關負責人近日在接受采訪表示傳言不實，本市不會取消或放開住房限購。

報導稱，下一步，天津市住建委將積極落實“十四五”規劃，以房地產市場平穩健康服務全市經濟社會高質量發展，建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，實現人民群眾住有所居。

　　國家統計局今日公布２０２０年１１月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據。據《路透》根據數據測算，１１月７０個大中城市新建商品住宅價格指數同比升４％，較上月漲幅４﹒３％收窄，漲勢延續６２個月，漲幅為２０１６年２月以來最小；環比上升０﹒１％，亦較上月０﹒２％收窄，為今年３月以來最小。

　　經測算，１１月７０個大中城市中，新建住宅價格指數環比上漲的有３６個（上月為４５個），持平的有六個（上月為六個），下跌為２８個（上月１９個）。

　　據中原地產研究中心的統計數據顯示，１１月全國房地產調控累計次數為３３次，今年首１１月全國房地產調控政策次數高達４５８次。

　　中原地產首席分析師張大偉對內媒表示，１１月各地收緊的調控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產調控的趨勢是「一城一策，房住不炒」，只要樓價上漲過快必然會導致調控升級。

　　至於年底樓價展望，張大偉稱樓市調控政策基本以穩樓市為主，部分城市雖然出現了刺激市場的政策被收回，但對於市場的影響並沒有出現全面轉向，預計１２月樓價繼續上漲，但漲幅放緩，越來越收緊的調控政策有望平穩市場。

　　惠譽評級最新發布的報告指，由於中國政府對房地產開發施加限制，因此基礎設施投資仍將是明年工程建設行業的主要增長動力。

　　惠譽預計，隨著投資活動和政府融資恢復至疫前水平，中國工程建設行業將在明年穩步擴張，實現低個位數增長。而受低基數效應的影響，營收同比增長幅度將在明年上半年達到峰值，到明年下半年轉趨正常，隨後回歸長期潛在水平。因投資導致的大量現金流出將繼續超過運營現金流，２０２１年中國工程建設企業的槓桿率可能會繼續高企。

　　惠譽指，由於政府抑制房地產投機行為，並推動房企去槓桿化，因此對開發商的嚴格政策立場將保持不變。而作為回應，房地產開發商放緩了拿地和建設速度。這將影響房建業務佔比較高的工程建設企業，如中國建築（滬：６０１６６８），該公司承擔了中國１０％的房屋項目（按在建樓面面積計算），但其在房屋建築合同方面的疲軟表現被基礎設施合同的強勁增長所抵消。

　　中國金茂（００８１７）公布，以約８﹒６６億元（人民幣．下同））出售常州項目４５％股權予其主要股東中國平安保險（０２３１８）（滬：６０１３１８），料錄收益約１﹒５４億元。

　　該集團指，項目位於江蘇省常州市鐘樓區藍翼飛機製造廠地皮，佔地面積約１０﹒５３萬平方米，地上建築面積為約２３﹒１７萬平方米，為商住用地。項目已於２０１８年三季度開始施工，並預計將於明年四季度完工交付。

　　該集團指，交易作價乃根據獨立評估機構對項目公司於４月３０日淨資產評估值約１９﹒２５億元確定，交易後所持股權降至４５％，將有助於充分利用市場資源，優化項目投資回報，分散項目風險。

中小單位受惠寬按保 租金看跌

2020年漸入尾聲，儘管今年住宅樓市未擺脫新冠肺炎疫情困擾及經濟下行等利淡因素，但不少代理行對明年樓市依然抱審慎樂觀睇法，個別代理行更大膽預測樓價明年全年有望報復式爆升最多一成，並大致看好受惠放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）、售價600萬至1000萬元的單位。

過去一年正值多事之秋，受疫情及經濟下滑等多項不利因素夾擊，樓市表現反覆不定，但全年樓價仍近乎力保不失。美聯物業住宅部行政總裁布少明透露，由於本港住宅供應少而需求大，加上各國放水救市，令各國資產價格水漲船高，兼且本港失業率高企情況只集中於部分行業，市場有足夠購買力流入樓市，形成本港樓價未有大跌。參照該行的美聯樓價指數今年以來僅跌約0.3%，由年初165點，輕微回落至164.5點。

利嘉閣估細戶價彈10%

利嘉閣地產董事陳大偉說，以該行統計全港50個指標屋苑樓價走勢顯示，今年首11個月中小型單位樓價仍累升0.2%，預計全年僅回落1%；受封關措施影響，豪宅全年跌幅料達約3.5%。至於租金表現，因整體經濟轉差，今年中小型單位租金料下滑4.5%，豪宅租金全年更將挫5%。

不過，由於疫情影響發展商推盤，導致今年新盤交投「大插水」。美聯物業首席分析師劉嘉輝謂，今年截至12月13日一手市場暫錄共14217宗成交，全年料達1.45萬宗，按年大跌21.9%；估計涉及總金額1620億元，更創2015年錄1505億元以來的5年低位。

至於二手全年可錄4.7萬宗買賣註冊，多於去年全年共41278宗；涉資3770億元，也多於去年全年3304億元，料創10年新高。「一手交投跌、二手交投升」的兩極化現象，屬2013年4月《一手住宅物業銷售條例》實施以來首見。

樓市經過近乎一整年的疫情洗禮，來年走勢備受關注。利嘉閣地產總裁廖偉強相信，隨着疫苗有望推出，估計明年整體樓價「有升無跌」，最多可錄約一成升幅；中小型住宅樓價有力反彈約8%至10%，豪宅則回升約5%。

他認為，中小型住宅租金來年會維持平穩，但豪宅租金或續受壓並微跌約2%。布少明估計，明年樓市的基本利好因素仍在，倘本港疫情可控，樓價將穩中向好，他尤其看好售價600萬至1000萬元的中小型單位，以及銀碼逾1億元的超級豪宅，將有望跑贏大市。

美聯料一二手交投回勇

除樓價有望及時回勇外，布少明預測，明年將有約3.273萬伙新盤登場，以元朗及天水圍共佔7570伙居首；將軍澳及西貢緊隨其後，涉共4296伙。預測來年全年一手可錄約1.8萬宗成交，較今年共1.45萬宗回升3500宗或24.1%；涉資共2420億元，創一手例實施以來新高。二手住宅也可錄約5萬伙買賣註冊，不但多於今年潛在註冊量約4.7萬宗，亦有望創9年最多紀錄；涉資估計達4200億元，為11年來金額最大。

另邊廂，香港置業行政總裁李志成認為，雖然本港經濟不穩，兼來年疫情難以預測，市場變數多，尤幸環球央行致力推出量化寬鬆政策，料來年樓價「好難大跌」，主要呈上下5%波幅格局，並看好售價1000萬元內的住宅在放寬按保計劃支持下，樓價有望跑出，惟受經濟及封關等因素影響較大的豪宅則維持受壓。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，按2017至2019年落成新盤計算，截至2020年11月全港新盤現樓貨尾共2685個，按月減108個或3.9%，減幅為今年7月後最大。

過去3個月，平均每月現樓貨尾減少僅50個，然而隨着11月一手樓市氣氛明顯轉旺，帶動現樓貨尾銷售同樣加快。以戶型計，現樓貨尾單位集中三房，現有1125個待售，比例維持約四成。

至於全港2020年落成新盤貨尾量則降至3700個，按月減少29個。2021年落成的新盤貨尾現有2594個，按月減203個。

中原地產從2016年及以後首次推出的新盤中，選取145個項目共83528伙作統計，推盤量以整個項目總單位數為準，售出比例是以「一手住宅物業售出資訊網」上的售出登記數除以推盤量。

房屋委員會（下稱房委會）「出售居者有其屋計劃單位2020」日前進行攪珠，而在攪珠前夕，本港資助房屋交投低迷。據房委會資料，本月上半月全港只錄得9宗未補地價資助房屋成交，較上月同期21宗，大減12宗或57.1%，創今年2月錄得3宗以來新低，亦屬年內第二次同期錄單位數成交。當中港島區罕現錄得零成交，大埔公屋富善邨卻有單位「攞尾彩」樓價破頂。

富善邨389萬破頂
據代理表示，上述富善邨破頂戶為1座善群樓高層26室，實用面積586方呎，原則開放式，原業主本叫價380萬元，最後反價仍獲買家斥未補地價389萬元承接，樓價打破屋苑去年7月錄得的高位370萬元，呎價6638元。原業主2015年以45.84萬元購入， 約5年賬面升值343.16萬元或7.5倍。

天水圍居屋屏欣苑同月首錄二手未補地價成交，有業主啃辣稅仍大賺。祥益地產高級分行經理謝利官稱，為B座屏彥閣低層28室，實用面積384方呎原則開放式，以361.5萬元易手，呎價9414元。

原業主2018年11月斥188.8萬元入市，扣除相當於樓價10%的額外印花稅（SSD）即36.15萬元，賬面仍賺136.55萬元。

景盛苑靚裝493萬新高

房委會昨天更新11月全港未補地價資助房屋成交量，由上月統計的101宗，調升47宗或46.5%，至148宗。當中，粉嶺居屋景盛苑錄破頂成交，消息透露，屬C座欣景閣中層11室，實用面積606方呎，原則開放式，附靚裝修，以493.8萬元易手，以1萬元之差打破屋苑2年半前屋苑錄得的售價高位，呎價8149元。

原業主2011年斥173萬元購入，近期叫價500萬元放售，終微減易手，賬面賺320.8萬元或1.9倍。

疫情困擾全球近一年，影響樓市氣氛，惟兩代理行均對明年樓市走向樂觀。美聯認為低息及供應少因素下，樓價會穩中向好；利嘉閣預計在疫苗出現下，經濟會好轉，樓價看升1成。

受疫情影響，美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，今年一手成交僅錄得1.45萬宗，按年跌約2成，二手則全年錄約4.7萬宗，較去年升約14%。

預計明年一手銷售量升

對於明年市況該行仍樂觀，美聯物業住宅部行政總裁布少明預計，明年全年新盤銷售量達1.8萬伙，按年升約24%，銷售金額約2,420億元，較今年全年的1,620億元，上升約49%，預計金額創一手例實施後的新高。二手住宅成交量可望達5萬宗，較今年的4.7萬宗上升約6%，將創9年新高，而成交額則達4,200億元，按年升約11%，創11年新高。

美聯認為，因低息環境持續，銀行存款多，加上供應少，相信樓價會穩中向好。他亦呼籲政府放寬1,000萬至2,000萬元物業的按揭成數至7成，以啟動換樓鏈，並建議政府取消額外印花稅，或考慮回復至「加強版」前水平。

另一代理行利嘉閣對明年樓市亦樂觀。利嘉閣地產總裁廖偉強指，疫苗等利好消息，明年經濟有機會起飛，故相信明年樓價「有上無落，有升無跌」，料全年上升約1成，其中中小型樓價可升約8至10%，豪宅要待中港通關才可帶動成交，料升5%。

廖偉強尤其看好明年一手市況，料發展商明年會積極推盤，可以趕回今年進度，預計明年一手成交可達1.9萬宗，較今年為多，由於發展商積極推盤，會吸走購買力，因此預計明年二手成交的升幅不大，全年料錄約4.1萬宗。

廖偉強亦談到明年該行的經營策略，他指集團會繼續着重推廣「真盤源」及推行「科技化」。而今年分行整頓至200間，較去年的261間，下跌約23%。不過，員工數量由去年的2,400人增至今年的2,600人，升幅達8%。他期望明年分行數目可增至10間，人手可增至400，即全年可達至3,000名員工。

物管股下半年表現載浮載沉，但摩根士丹利看好物管股明年表現。大摩報告指，高盈利增長應該會幫助物管龍頭在2021年繼續跑贏大市，首選碧桂園服務（06098）及永升生活服務（01995）。

大摩指出，預測其覆蓋的物管股在明年及2022年在管建築面積分別上升45%及29%，料增長分別來自母公司發展項目、第三方項目及併購，並預計併購會成為最大的增長動力。

高質併購目標減少 競爭趨烈

大摩指出，第三方項目將會成為下一個戰場，它們可支持物管股持續增長，而且證明物管企業的真正能力。該行相信，目前仍有足夠的第三方項目讓物管龍頭整合，但預計不多於30個大型物管企業會主導第三方市場。大摩又指，隨着估值愈來愈高，以及高質的併購目標愈來愈少，併購市場將愈來愈激烈。

大摩又預計，非住宅物管市場的增長將較住宅物管市場快，傾好覆蓋非住宅物業如商場的物管公司，首選碧桂園服務及永升生活服務。

新居屋攪珠結果已揭盅，需求回流二手居屋市場，屯門新圍苑單日連錄2宗成交，同屬2房；其中一個低層戶作價390萬元（自由市場價）。

新圍苑連錄2宗成交，均為實用面積401平方呎2房戶，祥益地產高級分行經理龍超君表示，其中A座低層5室，於11月中旬放盤，原叫價438萬元，現減價48萬以390萬元易手，實用呎價9,726元；另1宗為D座低層3室，作價426萬元（自由市場價），實用呎價10,623元。

美柏苑2房 居二價535萬售

另外，居二市場方面，萬方地產高級客戶經理葉摶麟指，大圍美柏苑高層6室，實用面積447平呎，2房間隔，以居二價535萬元易手，實用呎價11,969元。原業主於2017年5月以264萬元購入，持貨3年帳面獲利271萬元，單位升幅約1倍。

其次，市場人士表示，將軍澳富康花園5座高層B室，面積484平方呎，以居二價498萬元沽，呎價10,289元，造價理想。

同時，世紀21奇豐海濤居分行經理胡國強稱，馬鞍山錦豐苑錦蘭閣（J座）中層7室，實用面積540平方呎，2房間隔；單位原叫價600萬元，減價52萬元，減幅近9%，獲買家在居二市場以548萬元承接，呎價10,148元。

原業主於2000年2月以147.5萬元購入，持貨20年帳面獲利400.5萬元。

全幢物業減價放盤後，漸獲財團留意。消息指，半山醫院道全幢服務式住宅，獲財團3.1億元洽購至尾聲。

消息指，半山醫院道8號米爾服務式公寓，獲財團洽購。該物業提供48個單位，早前業主以約4.5億元放售，最近降低叫價，並獲財團出價至3.1億元洽購，有望短期內易手。

該項目由本地投資者持有，他於2012年，以2.48億元向基金購入。

另消息稱，佐敦茂林街2號逸林酒店全幢，以約2.6億元成交。該物業總樓面約25,141平方呎，樓高16層，提供74間房，現由營運商以約100萬元租用。若以約2.6億元成交價計，每間房價值約351萬元。另太子大南街57至59號立方國際青年公寓，獲財團以約1.6億元洽購。物業提供56間客房，總樓面約1.1萬平方呎。

臨近年底，發展商繼續谷新盤銷售。信和置業集團聯席董事田兆源表示，集團旗下烏溪沙低密度臨海項目Silversands有機會於月內取得預售樓花同意書及推售，目前正積極籌備售樓說明書及示範單位。

Silversands由4座大樓組成，共提供160伙，戶型包括一至四房間隔。當中一房至兩房約佔110伙，面積約310至510方呎；三房至四房約佔全盤50伙，面積約930至1,300方呎。

OMA by the SEA延長折扣

另外，永泰地產修改屯門掃管笏OMA by the SEA價單，將早鳥優惠的1%折扣優惠期延長半年至明年6月30日。

羅素街接近利園山道一段，只有9個鋪位，今年先後有6個交吉，現時都則已被短租客「填滿」，包括口罩店兩家，本地潮流時裝、家品店、電話配件及利是封店各一家，月租由8萬至15萬，比對高峰期月租動輒百多、二百萬元，減幅令人意想不到。

其中一家叫「拾下拾下」的家品店，現時月租僅10萬，前身為溥儀眼鏡於2012年2月，月租高達250萬，現時僅是高峰時的百分之四！而該家名店於今年中遷出前，當時月租130萬，業主隨後叫租80萬欠承接，結果「大割價」迎接短租客。

另一個鋪位，建築面積800方呎，2012年由太子珠寶鐘錶承租，月租達120萬，現址為口罩及防疫用品店，月租亦僅10萬。

街道變得平民化，星期日傍晚，記者發現口罩生意較好，其他行業一般。經營手機散貨場的危先生透露，以「友情價」約10萬向業主租鋪，惟生意差過預期兩至三成，上周收緊防疫措施，生意進一步「插水」，現時營運僅夠交租，預期聖誕檔期生意不會好，若最終無奈結業，會考慮遷往核心區二線街道。

疫情在多個屋苑及社區爆發，進一步打擊二手氣氛，剛爆發疫情的馬鞍山錦豐苑，1個兩房單位予居二市場以548萬成交，呎價10148元，低市價約2%；此外，馬鞍山新港城、天水圍慧景軒、東涌東環、奧運站一號銀海等均見低市價成交，幅度約2%至10%。

世紀21奇豐分行經理胡國強表示，馬鞍山錦豐苑錦蘭閣（J座）中層07室，540方呎，2房間隔，以居二價548萬承接，呎價10148元，低市價約2%。自該屋苑爆發疫情以來，睇樓量急挫逾五成，部分業主亦封盤，惟議幅空間未見明顯擴闊。

中原區域營業經理胡耀祖表示，馬鞍山新港城B座中層03室，348方呎，2房間隔，以550萬售出，呎價15805元，因該單位上一層05室為凶宅，低市價約10%。

市場消息指出，天水圍慧景軒2座17樓E室，為銀主盤，680方呎，3房1套間隔，以686.8萬售出，呎價1.01萬，低市價約8%。據土地註冊處資料顯示，上址自去年3月起，曾5度向多家財務公司承造按揭，最終因資不抵債淪為銀主盤。

世紀21奇豐經理黃宗信表示，馬鞍山銀湖．天峰6座中層F室，615方呎，以905萬承接，呎價14715元，低市價3%。美聯區域營業董事蕭銳賢表示，東涌東環3B座低層03室，473方呎，2房間隔，以635萬成交，呎價13425元，低市價約2%。

祥益高級分行經理黃文樂表示，天水圍居屋新圍苑A座低層5室，401方呎，2房間隔，以自由市場價390萬售出，呎價約9726元，低市價約3%。

利嘉閣經理黃國然表示，西半山金鳳閣中層D室，約534方呎，3房間隔，以960萬售出，呎價約17978元，低市價約7%。港置分區董事梁龔和表示，奧運站一號銀海8座中層C室，3房間隔，665方呎，以1480萬成交，呎價約22256元，低市價約7%。

中原副區域營業經理楊詠滔表示，土瓜灣傲雲峰2座低層B室，663方呎，3房套房間隔，以1088萬售出，呎價16410元，低市價約6%。新買家為同區租客。