業者嘆打房無益健全房市　網友：早不健康

受到政府打炒房影響，明年全台推案量縮，終結連4年成長的走勢。業者呼籲，政府擬訂房市政策應該尊重市場機制，「不要漲就打、跌就拉」；另有業者表示，政府打炒房像是管小孩，「不乖打得要死，乖就寵得要死」，對健全房市沒太大好處。

今年受惠低利、熱錢環境，房市熱絡，呈價量齊揚。全國商業總會昨日舉行年終記者會，理事長賴正鎰指出，2020年全台房市呈現「五高一低」現象，包含預售戶數高達近11.5萬戶、總銷超過1.65兆元，皆創近10年新高；前3季房貸總額達7.8兆元、商用不動產及土地交易達4千億元亦創新高，買賣移轉棟數破32萬棟；房貸利率1.32%則為歷年新低。

明年終止前4年漲勢
不過，年末政府打炒房，賴正鎰認為，隨著疫苗傳好消息，景氣甫要回穩，不解政府為何急打炒房？看屋人數因此少2成，投資客少15%，但剛性需求市場仍在，自用客數未減少，預估明年推案戶數減少1成，總銷減為1.48兆元，為前4年連續漲勢畫下休止符。

中華民國不動產代銷公會理事長謝坤成觀察，桃園青埔、新竹、台中等部分地區，今年房價每坪20幾萬元跳到40幾萬元；南科周邊區域一地難求，顯見地價飆得太快太高，成為民怨，但回歸理性，除建商購地外，包含高資產客、回流台商都在搶地，地價降不下來，工資、原物料上漲，都讓房價降不下來。如今央行限縮土地貸款，勢必打擊到小建商，更影響到都更危老整合，不利老屋更新與城市發展。

謝坤成表示，政府打炒房像管小孩，「不乖打得要死，乖就寵得要死」，這樣對健全房市沒太大好處。賴正鎰也說：「政府打炒房來得太猛、打得太快，水一澆，煮熱開水又冷下來」，建議政府尊重市場機制，「不要漲就打，跌就拉」，應有健全房市的全盤政策。

但賴正鎰也坦言，打炒房措施仍有效果，尤其是限縮建商購地自備款，已觀察到建商購地速度減緩、逐漸回歸理性，如台中單元5重劃區土地，短短一周就從每坪6字頭回到5字頭。

首購族撐盤小宅續旺
展望2021年房市，賴正鎰認為會出現5大現象，包含房價短期受壓抑，但建商因地價、工資、原物料攀升，不會降價，成平盤局面；投資客縮手，首購族撐盤，小宅續旺；地價逐年上揚，危老及合建成為建商主戰場；地上權標售案受信用管制影響下，標脫率下降；限貸令限縮購地貸款成數，土地需求降溫，推案量減少等。

不過網友Dockson Zach認為，房市早就不健康了，炒高的房地價、灌水的公設比、虛設的實住坪數、硬切的超小格局、只能開一邊門的迷你車位、能有多少縮率就用到滿的建築架構，「這些年撈夠了，真該管一管了」；Nick Yang則說：「財團建商手上都幾百億（元）的錢。房子寧願蓋了養蚊也不降。是不是要搞到香港那樣肥了建商苦了百姓才爽？」

張金鶚：房價漲所得不漲　防年輕人「脫北」

房價居高不下，口袋不夠深的民眾，想買房愈益困難。根據金融聯徵資料，全台房貸族年收入低於百萬元者佔比逐年下降，今年僅約56%，房價最貴的台北市，僅45%年收入低於百萬元。學者表示，年收入超過百萬元才有機會拿到天龍國的入場券，還不一定買到好房，只能找到又小又老舊的房子，這是台灣長期以來「房價上漲、所得不漲」的諷刺現象。

北市3區情況最明顯
根據財團法人金融聯合徵信中心最新房貸資料，針對全台及台北市貸款購屋者今年前3季「年收入低於百萬元」佔比變化，發現全台年收入100萬元以下的房貸族佔比約56%，並有逐年下降趨勢，較2009年有統計以來的62%下滑6個百分點。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，近年房價頻創新高，民眾購屋壓力愈來愈重，目前雖仍有過半民眾不用年薪百萬元即可買房，但若房價持續飆漲，也許再過10年，年收入沒百萬元的佔比恐會低於5成。

台北市今年年收入不到百萬元房貸族更只剩45%，且已連7年低於5成，較2009年的62%少了17個百分點。進一步觀察，大安、中正、松山區的百萬元內年收房貸族更僅35~38%，目前僅剩大同、萬華、北投區還有近6成佔比，買房門檻相對低。

圖片來源 : 蘋果新聞網
陳傑鳴指出，台北市房價動輒2000~3000萬元，億元級豪宅更四處林立，若不是年收入達百萬元或有父母奧援，能負擔得起北市高房價的受薪階級真的不多。建議想買房的民眾，需改變過去想買足夠坪數、房數「一次到位」的心態，先從房價較低的郊區或小坪數入手，以「通勤時間換空間」，「先求有再求好」，隨著收入增長再換屋。

天龍國受薪族難出頭
清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚指出，這趨勢顯示台灣「房價上漲、所得不漲」的諷刺現象。以台北市來說，平均房價動輒2000萬元以上，頭期款就要400萬元，還要付房貸，基本上很難買房，而且2000萬元還只能買到較差的老公寓，新房幾乎都要3~4000萬元，年薪不到百萬元想在台北買房幾乎不可能，甚至租房的環境條件也不好。建議政府應重視，不要讓年輕人像脫北者，從台北跑到新北，甚至只能往更遠的桃園居住。

財政部國有財產署南區分署昨日舉辦國有非公用不動產標售，重點在台南市東區新都心段1筆面積423.5坪住5用地，因周邊已被上揚國際所屬清景麟建築團隊持有，最終清景麟資產以每坪53.28萬元、總價2億2567萬元取得，將合併周邊已取得4092.9坪土地，推出總銷100億元造鎮。

台南市地政局今年7月標售東區新都心段崇賢二路、面積2122.2坪土地，由豐鉅地產以每坪60.17萬元、總價12.76億元標得，溢價71.7%標得；崇賢一路1970.7坪土地則由清景麟地產以每坪63.47萬元、總價12.5億元購入，溢價率高達84.62%。

查證豐鉅地產為清景麟、襄揚與白天鵝合資，而清景麟地產則為上揚國際百分百投資建設公司。因此此次國產署標售崇賢一路與崇聖路一段角地，僅清景麟資產投標，以每坪53.28萬元、總價2.25億元標得，溢價約10.6%。

房價料坐2望3
總計清景麟建築團隊成功整合新都心段4516坪土地，總成本約27.53億元，換算每坪60.96萬元。

對此，清景麟建築團隊董事長林聰麟指出，該筆土地將分為2期開發，首期將於明年329檔期推出，總銷達50億元，規劃450戶首購型造鎮案；第2期開發則預計在明年928檔期推出，總銷50億元，約規劃300或450戶，坪數則仍待規劃中。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，近年隨著地價上揚與營建成本提高，1字頭新案住宅供給已出現大幅減少，從地價分析，台南東區新都心段房價可能落在2字頭末，甚至挑戰3字頭。

台北市大安區超豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」再揭交易！最新實價揭露，10樓戶今年6月以總價3.7億元、單價約238萬元成交，買方為「喬治楊公司」，負責人為全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」楊家成員，無貸款全用現金財力驚人。

大安區建國南路二段的「One Park Taipei元利信義聯勤」，最高交易單價為27樓178坪戶別，去年7月以總價4.27億元、單價約277萬元成交，買家為「台語天后」江蕙。

買主傳是可寧衛少主
最新實價揭露10樓戶共179.06坪，含3個車位，今年6月以3.7億元成交，謄本顯示買方為喬治楊公司，負責人楊永發，現為可寧衛總經理、董座之子，外界推測，楊永發以英文名「喬治」另設立公司買豪宅，用途為節稅或資產配置。

可寧衛集團位高雄市，為全台廢棄物物清除處理業者，董座楊慶祥家族近年跨足不動產市場，曾一口氣砸5.4億元購入4戶高雄豪宅「京城」，更在今年以底價16.8億元標售高雄美術館千坪土地。

據傳「信義聯勤」另間10樓戶，2018年以3.6億元無貸款交易，買方也是可寧衛楊家，謄本顯示買方為住在高雄市的楊姓自然人，住址鄰近「喬治楊」公司登記地址，有地緣關係，不排除為楊家，但建商不願證實。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，「信義聯勤」北棟9~11樓預售成交價每坪230~250萬元，這次10樓238.2萬元屬行情內。全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，今年受疫情衝擊，高資產客看待不動產市場相對保守，如今「信義聯勤」交易站穩200萬元大關，對偏弱的豪宅市場有助攻提振效果。

央行日前打房針對投資族群出手，但台北市房價基期高，除了市中心蛋黃區有不少換屋族外，有「天龍國」之稱的天母也反應強勁的換屋需求，今年下半年推出的天母預售案「鐫月」，規劃中大坪數瞄準換屋族，吸引在地客出手購屋，顯示北市近年精華地段以及高價區住宅區，預售新案都有強勁剛性需求支撐。

大陸建設推出的「鐫月」自7月開賣以來，已進入倒數銷售階段，負責代銷的慕樺廣告總經理黃毓妙表示，「鐫月」每坪開價平均135萬元，總銷約30億元，坪數規劃43~69坪的中大坪數，吸引天母在地的換屋族，或是與天母有淵源的客戶。

黃毓妙表示，央行本月上旬宣布祭出四大打炒房措施之後，「鐫月」還是有持續成交影響有限，主要是目前「鐫月」的客戶都是換屋族群，買房是自用或著長期持有的緣故，具有強勁的剛性需求支撐。

住展雜誌研發長何世昌分析，這類中、大坪數的房子，多半單價與總價都比較高，隨便即就超過央行總價7000萬以上豪宅限貸管制門檻，而過去幾年來央行並未放寬豪宅限貸令，管制一直存在，所以央行新的選擇性信用管制，對這類換屋型產品影響較小。

至於「鐫月」吸引天母人的特色，大陸建設協理沈大豪表示，大陸建設第一次在天母推案，就針對天母人量身打造國際版的輕豪宅，特別邀請獲獎無數的建築團隊「Neri&Hu」如恩設計研究室來執掌全案設計，從建築外觀到內部門廳、庭園景觀、夜間燈光、玄關梯廳等都是極具現代設計語彙的國際觀點。

沈大豪指出，由於「Neri＆Hu」擅長「融合在地文化與國際精神」，在設計語言、材料、主題和空間上，同時呈現東方元素與西方設計，創造一種既懷舊又充滿未來感的建築視覺語言，非常契合天母人重視人文美感的國際氣息。

此外，雙層挑高的拱型門廳，搭配灰色系水磨石面一路延伸到信箱區、電梯間、沙發區。二樓則規劃小型閱讀室，可俯瞰一樓大廳，同樣使用拱形設計作為主視覺。

而「鐫月」的69、51、43坪房型，剛剛好的坪數也呼應了現代家庭成員的減少，可將大量空間留作公共使用，如開放式廚房、大型中島區，適切剛好的空間格局規劃，讓生活品質更優化。

在結構安全上，「鐫月」則以高標準的SRC結構搭配住友制震器，提升建築的穩固與舒適度，更特別針對天母的地質特性，在地底下埋入200多支改良樁提昇地質安全性。沈大豪認為，「鐫月」無論從外觀設計到建材選用都是一時之選，因此對於天母換屋族群而言，不僅解決生活通點，換屋後也能享受生活中的品味。

壽險業朝南獵地，南山人壽23日公布以21億買下台南新市區四棟廠辦大樓，南山人壽總經理范文偉表示，這四棟廠辦都帶有租約，投報率符合壽險資金運用要求，且鄰近南科，廠商需求強勁，而這也是南山人壽首次投資台南工業區土地。

南山人壽今年以312.76億標下世貿三館70年地上權，也以6,200萬元權利金拿下淡水沙崙占地1.1萬多坪的50年地上權，台南的廠辦是南山人壽今年第三筆投資不動產。

南山人壽以21億向國際興業、求美工藝及盛晉3家公司買下新市區四棟廠辦，四棟廠辦現在都有知名廠商承租，且租約都還有一到二年以上，具穩定租金收益。南山強調，四棟廠辦鄰近台南科學園區，周邊產業聚集，且近期科技大廠陸續進駐南科，可望帶動當地廠辦需求，後市可期。

這筆投資也是南山人壽第二次投資台南不動產，之前是2014年投資台南6號廣場，目前正在興建商場加商辦的複合式大樓。

台北市商辦供給短缺，捷運聯開辦公大樓也成為租售市場新亮點。根據最新實價登錄，捷運中山站共構商辦大樓「皇翔中山」10樓及11樓，由航運業者沛華集團旗下香港商澤宇投資以10.6億買下，單價達每坪114.9萬元，創下台北西區商辦最高價。

「皇翔中山」去年底曾委託仲量聯行以總底價24.4億標售4樓、10~12樓、17樓辦公室，平均單價每坪127萬元，當時即被市場認為極有可能挑戰西區商辦新高價，後來因潛在買家傾向購置部分樓層，改採議價出售。

據實價登錄及調閱謄本資訊顯示，香港商澤宇投資8月購入10樓、11樓及8個平面車位，單價約每坪114.9萬元；此外，17樓近期也有小坪數辦公室成交單價達每坪115萬元，單價和傳統辦公敦南商圈相比並不遜色。

宏大資產總經理陳益盛表示，捷運聯開案交通優勢，又是台北市少見的單層400多坪新商辦，支撐「皇翔中山」行情創高。北市整體新商辦供給不足、價格攀高，例如宏璟建設買下南京東路「揚昇金融大樓」成交單價每坪118萬；台灣港務公司買下南京東路「貝斯美語大樓」每坪124萬元；即使中山北路一段屋齡20、30年老商辦，成交行情也已接近9字頭。

繼兩期「華爾道夫」以「訂製化」的公設細節與空間美學，在青埔頂端購屋圈打響知名度後，邁入最具發展動能的第10年，京懋建設再度於青埔推出與香港P&T集團聯手創造第6、7號國際建築作品：「京懋睿和」及「京懋敦和」兩案。距高鐵600米「京懋睿和」基地1,267坪，目前主力銷售坪數72、77坪，主力總價帶落3,000-3,300萬元間，靠品牌口碑，潛銷衝破6成；基地規模2,129坪「京懋敦和」，臨桃園市立美術館「玻璃山丘」所在的水岸景觀，規劃95坪及105坪，總價範圍3,800-4,600萬元間，還未正式公開，就獲中壢、大園及未來預計布局航空城企業主青睞，爭相預約。

隨著華泰名品城2期與橫濱八景島海外首座分館Xpark、COZZI Blu和逸飯店及新光影城的開業，加上疫情下的國旅大爆發，人潮錢潮大舉湧入桃園青埔，加速生活機能到位，假日期間不但觀光客塞爆大商城，看屋客也擠爆建案接待中心。今年下半年青埔新開案早已揮別餘屋賣壓下的3字頭，正式站上4字頭，京懋建設執行長范秉豐指出，土地、資金、交通、及產業開發等多面向因素，促成青埔今年的噴漲，光購地成本與去年相較就大漲2成，而且現在還在墊高。

范秉豐說，「青埔4字頭是現在進行式，也是明年該區大趨勢。」有實力、關注資產保值的換屋型買方，會更聚焦同時擁有稀缺地段和大型基地2項條件新案，因這種案子，一旦錯過，說沒有，就是沒有。

早年青埔大坪數案建材與格局不若這兩年新案完善，由代銷轉型建商的京懋建設執行長范秉豐，為桃園蓋出第一座P&T國際建築，他認為不管大小案都要關注營造「生活感」，為此成立「跟著執行長逛飯店」粉絲團，考察海內外百間頂奢飯店找靈感，粉絲逾4.4萬人，追蹤人數逾6.7萬人。

范秉豐曾以「68坪就2房」的「減房哲學」，設計出驚艷桃園頂端換屋客群的產品。他認為「需求是被創造出來的，沒有iPhone的橫空出世，人類怎麼能想像手機可以為世界帶來翻天覆地的改變。」這次青埔「京懋睿和」「京懋敦和」格局同樣貫徹減房哲學理論，並將「客、餐、廚」開放串聯，以近3米加長大島台塑造出凝聚家人情感的「長桌文化」，讓72坪的生活感受完全不亞於百坪。

房市交易熱呼呼，中央銀行昨天公布，五大銀行十一月新增購屋貸款五七九點五四億元，創今年新高，月增六十七點一億元；央行經研處副處長吳懿娟指出，新增房貸增加，除十一月營業天數較十月多外，主要是反應六都買賣移轉棟數上升，以及銀行整批分戶貸款增加。
台灣銀行、土地銀行等五大銀行新增房貸市占率約四成，金額變化，被視為房市景氣風向球。

央行統計顯示，五大銀行新增房貸利率百分之一點三六一，月減○點○○六個百分點，略為下降。吳懿娟指出，銀行表示，因承作首購族房貸較多，利率優惠，且十一月自住、首購、換屋等客戶，不論是信用條件或對銀行的貢獻都比十月好，所以銀行給的利率略低。

吳懿娟說，第四季為房市傳統旺季，通常房市交易會比較熱絡。十一月建物買賣移轉棟數，六都不論與前一個月比，或跟去年同期比均大幅上漲；以年增率而言，除桃園市外，台北市、新北市、台中市、台南市與高雄市等五都均為兩位數暴增，以月增率而言，台北市、台南市、高雄市與桃園市也是兩位數成長。

央行十二月無預警祭出房市針對性審慎措施，鎖定公司法人、自然人、購地貸款與餘屋貸款四項進行貸款成數限制，並自八日起生效。是否衝擊房市交易或房價，吳懿娟表示，具體影響還需觀察一段時間，不過政府採取健全房市方案，主要是避免房市投機炒作，但目前銀行承作對象絕大多數是自住戶，央行房市措施不會影響自住需求。

在房價部分，十一月象徵中古屋的信義房價指數，台北市月增百分之○點二二、年增百分之七點八九，新北市月增百分之○點七九，年增百分之六點○六，全數上漲。

低利與資金回流，帶動全台房市買氣，商總理事長賴正鎰昨天指出，今年房市價量齊揚，全年移轉棟數也有機會寫下六年新高，但政府近期祭出打炒房政策，明年將呈「價穩量縮」的格局，預計推案量減少一成，連續四年的漲勢將畫下休止符。

近期「紅單」熱炒引發政府關注，甚至屢屢「口頭警告」要打房，此時該不該買房？成為購屋民眾最關心的事。對此，房地產業者幾乎口徑一致表示：在能力可及的範圍內，自用族群應該放手買房。

業者分析，有兩大關鍵因素驅動未來房價會持續抗跌。首先，低利、資金浪潮的環境沒有改變，甚至有可能持續2至3年，也就是說此時的民眾購屋利息負擔最輕。

其次則是這2年建商瘋狂搶地，甚至加價獵地，都代表著土地成本較過往來得高且貴，再加上近幾年建築工資調升、原物料上漲等，最後都會反映在建案裡頭，當土地貴、營建成本高，未來新建案的價格有可能賣得比現在還便宜？答案其實很清楚。

不過，也有房產業者指出，即便房價長期趨勢看漲，但民眾也不用過度恐慌，畢竟台灣房市屬於淺碟市場，每幾年都會出現修正，若能掌握該波修正進場，也許就能買到適合的家。

《住展》雜誌研發長何世昌建議，因央行低利、貨幣寬鬆環境沒有改變，中央也還未出手打房，短期內房價應該是回不去了，購屋族恐怕要認清這個殘酷的現實。如果購屋族不想追高，建議可以避開預售屋、並鎖定新成屋建案；由於成屋案價格變動幅度不大，有一些餘屋案甚至降價出清，民眾仍可以找到CP值高的新房子。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，到底是地價高帶動房價貴，還是房價走高帶動地價貴，這是個彷彿雞生蛋、蛋生雞的循環論證。然而，建商用高成本推案，買方是不是一定要接受，取決於市場景氣走向，不是誰說了就算。

黃舒衛舉例說，2014年台灣房市由盛轉衰，瀰漫觀望猶豫氣氛，市場買氣大退，成為買方市場，也促使建商紛紛呼籲同業「減量經營」避免賣壓多殺多，加速價格修正、加深悲觀情緒，最後甚至連龍頭建商都喊出「不買地、不請建照、不開工」三不政策，全力去化餘屋。

“三道紅線將倒逼房企追求有質量的增長，這也是榮安一貫的戰略導向。”榮安地産董事長王久芳日前公開表示。

王久芳介紹，2017年至2019年，榮安地産銷售業績在3年內實現近3倍增長，2019年是榮安地産全面提速的一年，在克而瑞發布的全國房企銷售金額排行榜（全口徑）中，榮安地産以350.8億元的金額位列第77位。2020年前11月，頂著不確定因素帶來的銷售壓力，榮安地産實現325.1億元的銷售額，預計全年仍能保持相對穩定的增長。

據瞭解，為了繼續保持快速發展，2020年2月以來，榮安房産在土地市場頻頻出手，目前已摘得多達21宗優質地塊，佈局覆蓋寧波、杭州、臺州、嘉興、溫州等二線及強三線城市，並首次進入紹興，持續深化長三角戰略佈局。克而瑞研究中心數據顯示，1-8月，榮安地産新增土地貨值達到504.0億元。

數據顯示，2019年，公司實現營收66.62億元，同比增長68%；實現歸母凈利潤18.8億元，同比增加210.4%；毛利率達到41.6%，高出行業平均水準10個百分點；凈利率達到26.4%，高出行業平均水準15.2個百分點。

榮安地産董事長王久芳曾表示，榮安慣常的模式是選擇長三角周邊地區做深耕，在一定的管理半徑內，大本營長期穩定的供應商體係和成熟的總部操作團隊也能夠快速支援。用熟悉的團隊，在熟悉地市，做熟悉的産品，銷售能夠快速去化，確保了企業充足的現金流。

“榮安地産秉持兩大投資策略：進入即深耕，絕對不會快進快出；進入即選擇相對中心的區域或發展軸線。對於選擇新進入的城市和區域，榮安地産保持審慎的態度。第一，選擇有産業支撐、供求關係均衡的城市；第二尋找相對市中心，周邊客戶厚度比較大的區域；第三，優化産品定位，抓取結構性機會，提高産品與區域的適配性。”

據瞭解，目前，榮安地産已開拓寧波、杭州、臺州、嘉興、溫州、重慶、西安等城市，已建設100多個項目。榮安在長三角地區長期深耕帶來的優勢，將會助力企業在深化區域佈局的同時，繼續推動全國化的發展。

北京寫字樓市場仍然未走出低谷，無論是空置率還是租金，都處於近十年來的低谷。

高力國際研究院資料顯示，剔除自用及預租面積後，北京寫字樓全年淨吸納量不到3萬平方米，達到歷史低點。從季度變化來看，隨著疫情進入常態化防控階段，疫情對於寫字樓需求的壓制在慢慢降低，淨吸納量呈現逐月恢復的狀態。高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，淨吸納量的逐漸恢復一方面是由於前期疫情壓制的需求在下半年集中釋放，另一方面也是由於寫字樓業主主動為企業提供了更有競爭力的租賃條件。

寫字樓供過於求仍然存在。在2020年四季度，新入市項目體量低於預期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場新增供應項目約60萬平方米，遠低於預期水準。嚴區海對第一財經表示，北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經非常嚴重。

而供需不平衡的背後，租金問題下調幅度明顯。2020年北京市場迎來近十年的租金同比最大降幅。嚴區海表示，在原本就是供需嚴重不平衡的市場環境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅是近十年裡較大的一年，從2019年底每月383元/平方米降低到351元，降幅達到8.4%。市場租金從2018年的高點已經連續三年回檔，調整幅度合計接近13%。

高力國際調研報告顯示，根據三季度租戶問卷調查發現，在疫情期間，租戶出現了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。同樣的，在甲級寫字樓業主向企業提供更有競爭力的租賃條件的時候，也出現了企業回流到甲級樓宇的現象。在可預見的未來一年內，嚴區海認為這種現象不會出現根本性改變，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。

而更為嚴峻的是2021年北京寫字樓市場還將迎來天量供應。高力國際統計資料顯示，預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市，而2019年只有超過90萬平方米，其中有近百萬平方米的專案可能會在明年上半年入市。

嚴區海表示，若所有專案如期入市，巨大的新增供應量將給市場帶來前所未有的衝擊，將直接考驗市場對新增需求的消化能力。隨著本輪供應高峰的結束，明年租金預計依然處於下降通道，但降幅應該會小於今年，在四季度將開始進入探底階段。

對此，全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱表示，疫情防控常態化之下，不斷高企的空置率、持續下降的租金以及連續增加的新增供應，給寫字樓行業的發展帶來巨大的考驗。

根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）聯合部分會員單位統計，2020年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行，均創十年新高；上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率超過30%，商業營業用房空置率高達35%。下半年以來，從銷售成交和租賃需求兩個市場要素來看，均表現回暖趨勢，但市場仍整體承壓。

12月20日，中駿集團官微消息稱，截至2020年12月20日，公司銷售額突破1000億元，首次進入千億陣營。

1996年從福建起家，作為閩系房企的一員，中駿的發展速度並不突出，直到2013年才突破100億元規模，地產黃金十年的風口，公司沒能很好的把握。截至今年6月末，中駿的淨負債率為68.95%，處於業內合理水準。但是中駿集團權益比較低，當大量專案不並表時，真實的負債情況會失真很多。同時，規模的持續增長沒有帶來成正比的盈利，淨利潤增速連續放緩至3%多。而一體兩翼戰略下，中駿對商業地產的持續投資，沉澱了不少現金流。近兩年，中駿多通過長租公寓、購物中心的方式勾地，以降低一定的土地成本，但不少專案都位於三四線及低能級二線，不管是購物中心還是住宅都存在一定的風險。

首次突破千億

2017年，黃朝陽曾提出2020年過千億的目標，但在年初由於疫情原因，公司將銷售目標縮至930億元。但最終，中駿還是達成了1000億的銷售目標。

資料顯示，2013年中駿集團突破100億，2016年以62.07%的同比增速突破200億元，此後在2017年-2019年，公司的銷售額增速分別為41.28%、54.82%和56.61%，得益于體量尚小，在近兩年行業整體增速放緩背景下，中駿的銷售增速較為亮眼，2020年預計增速將放緩至25%左右。

而規模的突飛猛進，主要歸功於合作開發規模的擴大。克而瑞資料顯示，2017年，中駿集團的銷售權益比例為87.41%，而2018年-2019年，依次下降為77.31%、54.09%，今年1-11月，為65.63%，存在大規模的合作開發項目。

截至2020年6月底，中駿集團的土地儲備約3303萬平方米，其中集團應占面積2006萬平方米，權益比例60.73%，預計短期內權益比難以大幅提升。從城市能級來看，公司的投資集中在二線和三四線，截至6月末，所占土地儲備成本分別達68.5%、22.6%，一線城市僅8.9%。

近幾年中駿的土地投資策略發生了明顯遷移，由一線及核心二線城市向二線城市及三四線傾斜，2015年-2016年，公司在一線城市的土地儲備均在55%左右。資料顯示，2015年，公司的新增土地成本為7383.95元/平方米，占當期銷售均價的63%，利潤空間幾乎所剩無幾，2016年這一比例依然高達51%。之後隨著投資策略的轉變，地價/售價在2017年降至29%，但之後又連續三年上升，今年上半年已達到40%。


規模帶不來利潤

在犧牲權益比式擴張及地價的不斷上漲之下，中駿集團的盈利能力沒能隨規模獲得穩步增長。2016年-2019年，公司的歸母淨利潤增速持續下降，去年僅為3.69%，扣非後歸母淨利轉為負增長，增速-11.17%。

Wind資料顯示，從2017年起，公司的ROE持續下滑，2019年為21.23%，較2017年的27.22%下滑了6個百分點。


在財務方面，中駿集團的淨負債率一直都在100%的紅線以下，截至今年6月末，為68.95%，處於業內相對合理水準。但這或與公司的權益比例較低有不小的關係，權益比例越低，出表的專案越多，公司的財務透明度就越低，可以通過將負債較高的項目出表來“調節”負債率。

同時，雖然中駿集團整體負債率不高，但短債占比較高，2020年上半年，在455.08億元有息債務中，短期負債207.2億元，占比高達45.53%。而當期公司的現金及現金等價物為207.38億元，現金剛剛覆蓋短期負債，存在一定的現金壓力。

對於房地產企業來說，現金為王，福晟、泰禾的接連因資金鏈斷裂而引發了一連串債務危機。事實無時不在告誡大家，現金安全才可以說是真正的“安全”。

而中駿集團的現金流並不好看，2010年-2019年的10年中，中駿有8年時間經營現金流淨流出，只有兩年淨流入，2020年上半年，還大幅淨流出了40.55億元。

除了經營現金流外，公司的投資活動現金流更加糟糕，10年從來沒有淨流入過，2017年-2019年，持續大幅淨流出80.78億元、86.63億元和64.53億元，今年上半年也有24.21億元淨流出。持續的投資物業大額支出對現金流造成了不小的影響。

投資活動現金流 來源：wind投資活動現金流 來源：wind

商業地產持續加碼

2019年，中駿正式確立 “一體兩翼”發展模式，以地產開發為主體，新零售購物中心和長租公寓為兩翼。不止是住宅銷售規模的渴求，在商業地產上，中駿同樣有著不小的目標。黃朝陽稱，中駿商業預計在2025年佈局全國100個購物中心，運營面積1000 萬方，發展會員1500萬，實現租金收入超45億元。

而2019年，中駿集團的租金收入為2.85億元，也就是說，要達到2025年45億元+的收入目標，這七年的複合增長率要達到58%以上。

中駿集團開始快速推進百城計畫，商業拿地一點不含糊。今年上半年，公司新增10個專案，其中純商業地塊1宗，商住地塊5宗。2019年，全年新拿地46塊，其中商住及商業地塊30宗，大部分為商住地塊。依賴購物中心、長租公寓的勾地，也有利於公司降低土地成本。

但不得不提的是，根據目前公司的土地儲備能級來看，一線城市不到10%，二三四線紮堆，其中從近兩年新增的商業地塊來看，高能級二線城市也並不多。

毫無疑問，年輕人是主要的消費群體，隨著不少一二線城市的搶人大戰，未來的人口流動有很大的不確定性。現實中，一些上客率較高的知名連鎖品牌商在三四線城市的入駐是非常謹慎的，三四線城市購物中心品牌招商不是一件易事。

況且，目前二三線城市中，早已佈局了不少新城吾悅廣場、萬達商場等購物中心。中駿未來的100座購物中心，不僅要面臨三四線消費需求的風險，同行的競爭也會較為激烈。

在中央經濟工作會議定調之下，住房租賃市場的重要性日益凸顯。12月23日，58同城、安居客發佈《2020年中國住房租賃市場總結報告》（以下簡稱“報告”）指出，1-2月城全年租房需求低谷，3月後租房需求大幅回升，而後基本保持平穩態勢，9月後租房需求略微下行。

58同城、安居客重點監測19個城市資料顯示，一線城市中北京租房需求在全國居首，上海、深圳、廣州隨後；新一線城市中，西部城市租房需求領先，成都排名全國第二，重慶則在新一線中位列第二位。

重點城市租金水準保持平穩

疫情影響下全國租房市場出現萎縮，但整體來看，重點城市租金仍保持平穩。1-11月，19城平均租金41.2元/平方米.月。新一線城市中，杭州、武漢平均租金超過50元/平方米.月，南京平均租金42.6元/平方米.月，其他城市租金多在20-40元/平方米.月。

房源供應方面，4月為線上租賃房源供應高峰，而後總體呈緩慢下降趨勢。其中，一線四城線上租賃房源供應量領先，上海供應量居全國首位；新一線城市中杭州、武漢、南京線上租賃房源供應量排在前三位，武漢5月後基本恢復至去年同期水準。

從房源掛牌價來看，19城租金價格在2000元/月以上的線上租賃房源供應量占比53.9%，租金價格在1001-2000元/月的占比最高，為36.4%，租金在2001-3000元/月的房源占比兩成。

多城租住以小面積房源為主，50平方米以下房源供應占比35.9%，50-70平方米、70-90平方米房源供應占比均在15%左右。一居室房源供應量占比42%，兩居室占比33.8%，四居室及以上大戶型房源不足5%。

“2020年租賃行業面臨的困難和風險重重。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，一方面疫情導致租賃需求在一個階段明顯縮減，租賃行業受到較大衝擊，另一方面租賃機構風險頻現，資金鏈斷裂導致淘汰出局並不鮮見。但是，2020年國家對於租賃行業的推進並未止步。

租房市場年輕群體占比增加

隨著95後、00後步入社會，租房需求出現相應變化。相比60.9%的租房人群更願意租住普通住宅社區的房源，19.6%的租房人群更喜歡租住品牌公寓，年齡在20-25歲的人選擇租住品牌公寓的占比相對較高。

租房更關注因素中，35.3%的人選擇房屋居住安全性，其次為周邊生活配套情況、交通情況。此外，租金水準也是不容忽視的因素。在問到租房所遇問題時，44.6%的受訪者表示遇到過“房屋設備損壞沒人維修”問題，合適房源少、房源資訊有誤、不退/少退押金也是租房常見痛點。

報告顯示，一線及新一線城市受訪者中，51.9%的受訪者表示可接受租金在2001-3000元/月。一線受訪者選擇租金在2501-3000元/月占比最多，為22.0%，新一線城市受訪者選擇租金在2001-2500元/月的占比最多，為30.1%。

參與調研的受訪者中，75.7%的人近五年計劃購房，8.4%的人今年已購房，主要購房目的是為改善自居住環境，占比達到28.9%；其次為結婚購房，占比23.4%。計畫購房和今年已購房人群理想戶型是三居室，選擇此項占比67.9%；65.9%的受訪者計畫購房資100-300萬元。

展望未來，報告指出，2020年受疫情影響，流動人口數量或有一定的下行，但仍將保持在2億以上的數量級，租賃市場依然是個巨大的需求市場。值得關注的是，長租公寓未來依然有著很大發展空間，但強化監管保障行業有序運營亦十分重要。

並購式拓展在帶來規模擴張的同時，也可能使企業面臨難題的轉換。

2020年，遠洋服務通過聆訊、融創服務上市、恆大物業敲鐘……物業公司上市熱潮一浪接著一浪。在資本熱度不斷攀升的當下，對規模的追求促使物管行業進入快速擴張期。

在此背景下，“恃強吞弱”的並購成為物管企業擴張規模最有實效的發展模式之一，物業公司在並購上表現也愈加瘋狂。然而，並購式拓展在帶來規模擴張的同時，也可能使企業面臨難題的轉換。

黃金時代 物企上演並購潮

隨著物業行業逐漸步入黃金時代，曾經在地產黃金期頻繁出現的房企並購潮，正在物業行業激情上演。

僅12月單月，就有多家物業公司發佈並購事項。12月20日，新力物業並購武漢天貝青物業；12月18日，朗詩地產發佈公告稱附屬公司及合營企業擬收購物業項目公司南京鑫輝盛；12月15日，藍光嘉寶服務擬收購上置物業60%股權；12月14日，時代鄰里擬2.97億元收購成都合達聯行物業服務49%股權……

據興業證券研報統計，截至10月30日，2020年物業管理板塊上市公司公告的針對物業管理服務的收並購活動已有26起，涉及金額達19.36億元。其中，藍光嘉寶收並購次數多達13次，並購金額達5.3億元，項目個數272個，獲取面積2532萬平方米。

不僅如此，並購潮已拓展至物業上市公司之間。12月14日，招商積餘考慮收購創毅控股53.51%股權 ，或成上市物業公司之間收並購首例。“以前的收並購更多的是上市公司並購非上市公司，以及準備上市的公司在上市之前為了拼規模而進行同業的並購。”中國企業發展聯盟副理事長柏文喜表示，如今出現的上市公司之間相互並購的勢頭，是物業管理行業的一個創舉。

分化壓力下 並購將加劇

2020年可以稱作是物業行業的“價值元年”。上半年，在新冠疫情的突襲下，物管服務面臨輿論風口，由此引發了物業股逆市飛漲，從而進一步加劇了物業企業的上市熱。發展至下半年，物業股市場稀缺性消失，股價回檔下，板塊價值合理回歸。行業逐漸集中，各層級物業企業分化日益明顯。

行業競爭壓力下，擴大規模成為物業企業參與未來競爭的必要行動。尤其對於已上市的物業企業而言，在房企母公司的專案資源不能滿足企業的發展需求時，利用資本杠杆加快並購，走外延擴張發展方式的收並購成為企業發展的最佳選擇。中物研協8月份發佈的資料顯示，進入2020年後，物企收並購交易數量呈現上升趨勢，由2019年下半年的平均每月約2筆，上升至2020年平均每月約 4 筆。

不過目前看來，物業企業的並購標的大部分以小型物業公司為主，並購需求對在管面積規模較小的物業公司而言亦更為迫切，其通過並購可以補充大量的在管面積，更容易做大規模。譬如，奧園健康如今並購的在管面積即超過了2019年公司的在管面積。

“物業公司的發展通常通過規模成長、業績提升兩種方式來實現，”柏文喜表示，推動規模的成長除了通過自然發展外，另一個重要的方式即是收並購，因此隨著上市物業公司的增多，收並購會越來越普遍，競爭會越來越激烈，這是一個趨勢，也會快速推動行業集中度的提升。

在此基礎上，行業整合收並購也成為上市物企募集資金的第一大用途，平均約70％的募資資金用於並購。此外，已上市的物業公司掀起集中配股潮，時代鄰里、佳兆業美好、永升生活服務、綠城服務等多家物業企業先後公佈配股或發債計畫，融資總額超百億港元，且大部分配股資金的用途均為未來潛在並購。

規模推高後 物企迎新難題

物管行業是“存量+增量”的發展模式，現階段物業企業業績增長的核心動力仍是規模增長。因此，毫無疑問，未來在市場外拓上有較強競爭力、積極發展多元業態的物業公司將有望擴大規模、保持長期增長動力。

不過事實上，對於並購方而言，並購雖能使企業在短時間內快速做大規模，以滿足企業上市以及資本市場的需求，但同時，短期的快速發展或也將為企業帶來經營的壓力、甚至是利潤的下降，此外，在企業管理上面臨的風險與挑戰也將貫穿始終。

因此，柏文喜表示，在並購過程中，物業公司首先要注意被並購標的不能有大的瑕疵、法律障礙和法律陷阱等問題；二是由於涉及到後續管理中的整合是否順暢，企業要注意被並購對象和企業價值觀是否融合；三要注意並購企業是否可以和自身形成協同互補，相互加持而不是相互消耗的效果。

“並購雙方肯定會存在一些磨合，”中原地產首席分析師盧文曦則表示，收購後的專案往往參差不齊，每個專案利潤亦不盡相同，企業對條線的梳理也十分必要。

而就中小物企而言，物管行業大佬的跑馬圈地也在不斷擠壓其生存空間。“頭部企業可以靠自己的資本優勢壓低利潤，”盧文曦表示，但中小企業本身就利潤不高，被擠壓後利潤將面臨更嚴重的折損。

柏文喜則認為，物管頭部企業的資源“掠奪”為中小企業既帶來挑戰也帶來了一定的機遇。一方面，這迫使中小物管企業不得不快馬加鞭發展自己，以保持獨立的生存空間，否則就會被行業大潮所吞沒。而另一方面，也為其提供了一些和大公司聯合共同發展的機會，獲得託付未來的平臺，必要時可以實現與資金雄厚者進行進一步的合作與融合。

不過，日後規模較小、缺乏特色的物業管理公司或將失去擴張規模的動力。同時，若中小市值的物業管理公司估值持續走低，也會進一步優化一級市場的並購環境，為大公司提供進一步整合行業的可能性。加速增長的物管行業，將在廣闊的市場下面臨行業價值發現與重塑的新一輪考驗。

年底學區房成交火爆。

“為了避免影響其他片區房價，高單價房源我們都是線下推廣的，外網無法顯示。”

某頭部機構經紀人李岩（化名）說的高單價房源，報價18萬+/平方米，即今年五一期間幾乎憑一己之力霸榜北京二手房成交的西城區宏廟小學學區房，而這一價格區間的在售房源目前在各仲介機構平臺已經看不到詳細資訊。

鎂編調查發現，宏廟小學學區房在7•31後的幾個月裡依然搶手，臨近年底更是成交火熱。另據中國房價行情網，11月北京社區房價排行榜前十中，宏廟小學學區房佔據三席。

年底學區房成交火爆

李岩提供的資料顯示，宏廟小學的學區房庫存量（如周邊的豐匯園、豐僑公寓等社區）已經大幅下降，“基本是這兩個月成交的，這兩天又賣了10多套，還是挺理想的。大家預計調劑到其他學校的概率很小，臨近年底，出手的客戶不少，都擔心明年執行後漲價。”

7•31政策指的是，自2020年7月31日後，在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

在此之前，西城區是北京最後一個未實行多校劃片的優質教育資源區域，區內牛小雲集。據《每日經濟新聞》此前報導，在今年5月4日到5日中午這36小時內，豐匯園成交了3套千萬元級老破小，最高單價超過25萬元/平方米。五一小長假那幾天，宏廟小學學區每天的房屋成交量都在8~10套。

一般來說，小學的入學資格認定時間都集中在5月，再疊加7•31政策，這也是為什麼今年五一西城學區房成交暴增的主要原因。從鏈家在北京的實際成交資料看，2020年五一假期，西城區二手房交易量同比和環比增長均超過100%，尤其是金融街和德勝片區。

李岩感歎，7•31那一波買房的真是太多了，現在的房源基本都更新一輪了。

在貝殼找房，鎂編留意到，離宏廟小學較近的豐匯園目前的掛牌房源只有10套，7•31後成交的只顯示一套，11月成交，兩室一廳面積65.5平方米，總價約1200萬元。

據李岩透露，現在片區內學區房的價格相比8月和9月略有反彈，已經跟7•31之前持平。而從各機構平臺發佈的資訊看，7•31之前豐匯園成交房源單價在20萬+/平方米的為數不少。

“我這邊很多業主已經不打算賣了，就是想搏一搏明年漲價。對有購房意向的業主來說，現在倒是個時候。”不過李岩還是為記者推薦了離巨集廟小學不遠的另一個社區，理由是，相比之下，7•31後豐匯園小一居沒有成交，而該處成交了3套，“即使以後學區有大的變動，這種社區波動也不會太大的”。

但記者查閱貝殼、我愛我家等多個平臺發現，這一社區目前均只有兩套掛牌房源，沒有短期成交記錄，其中一套的掛牌週期已經一年，且均價17萬元/平方米、總價1500萬元級別。

單價18萬+的學區房交易轉為線下

從目前豐匯園的成交情況看，價格相比5月回落不少，20萬+單價的房源已經不見蹤影，黃金區位的學區房真的降價了？

“基本看不見小一居的在售資訊了，現在單價高的這類房源我們都不顯示了，都是線下成交。”李岩向記者透露了這樣一個資訊，“成交單價18萬元以上的都不顯示，5月時您看到的20萬+單價成交房源也只是一小部分，外網看不全。”

也就是說，以上述宏廟小學學區房為例，減掉掛牌的10餘套房源，目前應該還有70餘套沒有公開掛牌的高單價小一居。比如李岩推薦的那個社區，在售其實就包括57平方米報價1160萬元和58平方米報價1170萬元的房源，據此計算的單價都超過20萬元/平方米，但由於超限價，鎂編無法從機構平臺進入查看到這些房源的具體資訊。

事實上近年來北京一直嚴查學區房炒作，也數次下架高單價房源。

2016年2月，據《每日經濟新聞》此前報導，一處位於西城區文華胡同的平房遭遇下架，該處房源報價380萬元，面積只有6平方米，單價超過60萬元/平方米。

同年3月，北京下架單價超過15萬元/平方米的高價房源，一時間，市場出現了眾多14.99萬元/平方米統一價的學區房。

2017年3月24日，北京市教委等多部門聯合使出重拳，打擊“過道學區房”，防止惡意炒作此類學區房的現象發生擴大。

但北京家長們對於學區房的熱愛從未褪去。借力今年的7•31政策，儘管18萬元+單價的學區房線上上已經難覓蹤跡，線下成交依然火熱。

李岩告訴鎂編，“5月的時候外網確實還能看見一些每平方米單價超過18萬元的房源，但沒幾天就被約談了。”

鎂編檢索後發現，目前在各仲介機構平臺，豐匯園、豐僑公寓等宏廟小學在售學區房的最高價顯示約17.98萬元/平方米。

中國社會科學院財經戰略研究院21日在北京發布《中國住房發展報告（2020-2021）》，建議在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市，率先在「十四五」期間試點開徵「房地產稅」。而大陸財政部部長劉昆近期在《人民日報》撰文指稱，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。大陸國家智庫及財長聯袂發聲，看來，大陸距離全國開徵房地產稅的時間已不久了。

從對象來看，大陸房地產稅與房產稅區別在於，房產稅作為財產稅，其徵稅對象為房產，而房地產稅徵稅物件既包括房產又包括土地。房地產稅實施必須具備兩大先決條件：一是需要依靠不動產統一登記制度，搞清楚全國的房產數量，這些房產分布在那些人手裡。根據相關資料再行確定房地產稅的徵收物件、徵收標準和相關稅率。第二個條件就是房地產稅裡「土地」部分的稅如何徵收。

劉昆提出12字方針

大陸財政部部長劉昆近期撰寫了《建立現代財稅體制》文章，詳解「十四五」時期財稅改革任務。其中提到將按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅。

「立法先行、充分授權、分步推進」這12字方針，也被解讀為房地產稅立法先行；再由中央授權地方；可能採取先城市後鄉鎮、先市民後農民、先企業後個人策略逐步實施。同時，考慮到房價上下浮動的情況，房地產稅的徵稅方式，不按房屋購買時的原價，按照每年的市場評估值來徵稅是最合理的方式。

未來持房成本恐增

雖然房地產稅開徵暫無明確時間表，但是業內普遍認為「十四五」期間，房地產稅開徵機率很大。獨立經濟學家馬光遠更表示，「十四五」期間，可能是開徵房地產稅最好的時機，這個時機一旦錯過，未來恐怕很難找到合適的時間視窗。

有分析指出，有關房地產稅的徵收，對手裡沒房或者是只有一套房的人來說，沒有影響或者是影響不大。但是，如果手裡有多套房，就要注意了，未來的持房成本說不定會增加。

金活醫藥（０１１１０）全資子公司深圳金活與深圳上橫崗的合營企業龍德健康，於深圳市龍崗區寶龍工業區地塊開發及建設配備配套設施的物流中心及配套物業，地基工程已於本月開展，料明年中完成，預計龍德健康將支付地基工程成本２２４０萬元人民幣。而實質建築工程將於明年中至年尾進行。

銀城國際（０１９０２）公布，斥共約７﹒８億元（人民幣．下同）投資兩個長三角項目。
　　
該集團指，投資約６﹒１６億元與無錫華宇各持５０％股權的項目公司，將發展位於東至五湖大道、南至高遠路、西至規劃道路、北至和風路的地皮，總地盤面積約２﹒８８萬平方米，作住宅及商業用途，地積比率不低於２﹒５及不超過２﹒７、樓宇密度不超過４０％、樓宇高度限制為８０米及綠化比率不低於３０％。
　　
此外，該集團指，以約１﹒６４億元收購一幅地皮連同建於其上的物業，位於沙家？鎮春南路以北、規劃陽澄北路以東，總佔地面積約３萬平方米，作住宅用途，地積比率不得超過２﹒１及建築高度限制為６０米。該集團認為收購可提升於長三角大都會開發住宅物業業務。

皇朝家居（０１１９８）公布，以７５００萬元（人民幣．下同）注資科學城（廣州）融資租賃，令所持股權由２０％，升至２２﹒５％。
　　
該集團指，控股股東以２﹒２５億元注資，維持在科學城（廣州）融資租賃７５％股權，而中國金融租賃豁免注資令股權由５％攤薄至２﹒５％。科學城（廣州）融資租賃註冊資本由約３億元升至６億元，去年純利約３４８５萬元，按年增１倍，於去年底資產淨值約２３﹒６９億元。該集團指，考慮到科學城（廣州）融資租賃國資背景等，注資可提供穩定收入來源，而注資額由內部資源及╱或銀行及其他店舖結算。

納米樓退潮 瑧蓺入伙後首錄蝕讓

政府放寬按揭保險樓價上限，加劇樓市分化，曾受熱捧的迷你戶吸引力大打折扣，紛現跌價或蝕讓。被視為納米樓「始祖」的大埔嵐山，有去年錄得終止交易的迷你單位剛成功重售，惟造價跌至險守「三球」關，較一年半前急跌「半球」或14.3%。曾誕生本港史上首個千萬元開放式樓王的西營盤瑧蓺，入伙逾2年首度錄得蝕讓，有納米戶造價劈穿「六球」沽出，身價貶值逾半成。

迷你樓風光不再，據消息透露，不乏迷你戶供應的嵐山，本月暫時錄得6宗成交，只有一宗屬開放式納米戶，為7座一個中層A室，實用面積181方呎，以約300萬元轉手，造價創屋苑今年新低，呎價為16575元。

代理指出，上址曾於去年11月叫價368萬元放售，今年9月降至338萬元，最終僅以300萬元易手，意味累積減幅達68萬元或18.5%。

據土地註冊處資料，上址由原業主於2015年斥189.5萬元購入，據聞用作收租，直至去年6月初一度把單位以350萬元易主，但2個月後買賣雙方終止交易，輾轉至今以約300萬元重新售出，最新售價較當時已低約50萬元或14.3%，但原業主賬面仍賺110.5萬元或58.3%。

納米屋苑始祖 呎價曾見2.2萬

嵐山可謂第一代較具名氣提供迷你戶的上車屋苑之一，受惠於樓價400萬元內能承造九成按揭，加上樓價上揚，令屋苑造價屢被搶高，更締造出不少驚人的呎價紀錄。例如與上址屬同面積的8座高層A室開放戶，2018年7月售價高見401萬元，呎價22155元，貴絕新界東二手上車屋苑，而前述單位造價較之已大跌101萬元或25.2%。

另一邊廂，瑧蓺2018年破天荒創下本港首個千萬元開放戶成交，事隔逾2年，該廈造價打回原形兼錄損手個案。消息指出，一個低層F室開放戶，實用面積216方呎，由原業主於2017年斥617.8萬元一手購入，上月額外印花稅（SSD）3年限期屆滿即以700萬元放售，惟乏客問津，終劈至585萬元沽出，呎價27083元，樓價創該廈二手新低之餘，原業主賬面亦蝕32.8萬元或5.3%，若計及使費料虧損約58.43萬元。

南美堅記陳氏658萬賣蔚庭軒

據知，瑧蓺尚有約23個二手放盤，不乏蝕讓求售，包括一個中層K室開放式，實用面積227方呎，去年起原本連租約叫價850萬元，最新已降至700萬元，較逾兩年半前購入價低5萬元或0.7%，惟交易涉及的SSD須由買方支付。

投資老手亦要平賣迷你戶，代理謂，由從事建築工程的南美堅記有限公司陳氏家族持有的西半山蔚庭軒高層F室一房戶，實用面積290方呎，剛以658萬元轉手，呎價22690元，售價較1996年入市金額247.6萬元，高410.4萬元或1.7倍。

根據資料，南美堅記有限公司陳氏家族1996年曾豪擲至少1491.5萬元豪掃蔚庭軒6伙，並於今年陸續沽出，包括今年8月以715萬元沽出樓下一個中層F室同類一房戶，反映今次出貨價反較當時低57萬元或8%。

新盤貨尾市場昨錄得14宗成交，九龍東啟德區佔4宗，並且全屬逾3000萬元的大額成交，單日吸金逾1.6億元。會德豐地產旗下啟德OASIS KAI TAK以招標方式連沽2伙，包括低座A座地下至1樓C單位，實用面積1438方呎，另連332方呎花園及76方呎庭院，以4601.6萬元招標成交，呎價3.2萬元。

保利置業（00119）的啟德龍譽昨日招標售出2B座37樓F室，實用面積909方呎，以3450萬元成交，呎價約37954元。

OASIS KAI TAK呎造3.2萬

建灝地產旗下啟德天寰，昨天以招標方式沽出星寰匯1座5樓至6樓Sky Villa B單位，實用面積1439方呎，另連519方呎平台、285方呎天台，以4245.05萬元連一個車位成交，呎價約2.95萬元。

新地（00016）發展的長沙灣南昌站上蓋項目匯璽III，則以招標方式售出第6座45樓A室，實用面積1214方呎，以3642萬成交，呎價約3萬元，為該盤本月內第五宗造價逾3000萬元成交。

聖誕節將至，發展商增加優惠吸客。遠中集團持有的跑馬地EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY為吸引買家睇樓，由昨日起至明年1月27日，凡成功在樓盤官網預約登記參觀樓盤的訪客，有機會獲贈一張價值300元的連卡佛禮品卡及貴賓接駁車服務。

市區優質地皮供應罕有，萬科香港併購深水埗海壇街一系列舊樓昨天再下一城，以底價5.76253億元統一海壇街244至256號舊樓業權。

是次進行強拍的海壇街244至256號舊樓，於今年10月獲土地審裁處批出強拍令，底價5.76253億元。拍賣會昨天在萊坊舉行，結果由手持「1號牌」的萬科香港代表，在無競爭對手下底價投得。

該物業坐落海壇街，位於欽州街及九江街之間。現址為一排樓高6層的舊樓，樓齡約63年，地盤面積約7495方呎，現規劃為「住宅（甲類）6」地帶，可建總樓面約5.7萬方呎。

新冠肺炎爆發第四波疫情，部分業主急於沽貨，私人住宅轉手獲利比率連月下跌。利嘉閣地產指出，今年11月已知上手購入價的二手私宅買賣登記共有2809宗，其中2730宗賬面獲得利潤，轉手獲利比率約97.2%，連挫5個月，更是2018年11月錄得97.1%以來的兩年低位。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，今年11月私人住宅賬面獲利比率為97.2%，較10月的97.5%跌0.3個百分點，由今年6月的98.4%連跌5個月。不過，每宗轉手個案的平均賺幅則由今年10月的74.5%，按月增加3.9個百分點，至78.4%，屬今年高位。

陳海潮認為，在第四波疫情下，願意擴闊議價空間的業主增加，部分不惜平手或蝕讓，務求盡快沽貨，估計本月二手私人住宅的轉手獲利比率進一步下降，隨時跌穿97%，創2016年6月以來的四年半低位。至於每宗買賣的平均賺幅，他預料會輕微回軟，在70%至75%之間窄幅上落。

整體甲級寫字樓租金跌勢放緩，仲量聯行昨天公布《香港地產市場觀察》指出，11月整體甲廈租金按月回落0.7%，按月跌幅連續3個月收窄。仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，近期不少租戶開始作出長遠的地產租賃決定，有助帶動明年租賃成交量增加，租金料溫和下跌，預計明年整體甲廈租金將下滑5%至10%。

整體甲廈租金今年8月按月挫1.7%，9月按月跌幅收窄至1.3%，10月進一步降至1%，11月更收縮至0.7%，可見寫字樓租金大幅下跌的初期階段已過去，近數月跌勢有所緩和。

報告稱，11月整體甲廈市場錄得13.05萬方呎的負吸納量（遷出騰空的樓面多於新租出樓面），加上企業租戶持續縮減規模，導致11月整體甲廈空置率高見8.8%，按月增加0.2個百分點。中環區甲廈空置率則維持在6.9%，按月持平。

另外，部分租戶趁租金回落進行擴張，如保險公司富衛據報已承租鰂魚涌太古灣道14號約1.93萬方呎樓面，本地律師事務所泰德威則據稱承租了金鐘力寶中心1座一層約9800方呎樓面。

樓面呎價4.63萬 全港住宅官地新高

地政總署公布，九倉 （00004） 以120億元投得山頂文輝道地皮，每呎樓面地價4.63萬元，貴絕全港住宅官地呎價，業界認為是次造價具指標性，預計日後賣10萬元一呎以上。

疫情無阻發展商競投豪宅地，上周五截標的山頂文輝道2、4、6及8號地皮，於昨天公布結果，由九倉旗下的Novel Bliss Limited投得，批租期為50年，該公司為出價最高的投標者。項目地盤面積約13.5萬平方呎，以地積比率約1.92倍計算，最高可建樓面約259,337平方呎，每呎地價46,272元。較2006年新地 （00016） 投得的山頂加列山道12號（現已發展成TWELVE PEAKS）高，當時每呎樓面地價42,196元，今次高約1成。

市場對用地估值介乎78億至109億元，每呎樓面地價由3萬至4.2萬元不等，故今次中標價較市場估值上限再高約1成。

吳天海：山頂土儲增至逾50萬呎

九倉主席兼常務董事吳天海稱，九倉是擁有最多山頂私人物業的業主之一，集團累積多年的實戰經驗，深諳及更能迎合山頂買家及住戶對理想居停的嚴格要求，是次購入文輝道地皮令集團在區內土地儲備倍增至逾50萬平方呎，而項目將由會德豐地產負責發展及銷售，可望複製MOUNT NICHOLSON的銷售佳績。

資料顯示，文輝道地皮曾在2018年推出招標，當時地皮並未「一拆二」拆細推出，疑因投資額過大而流標收場。而今次以一拆二推出，最終接獲7份標書，較2018年推出時所接獲的5份，多出兩份。入標的其他發展商包括長實 （01113） 、新地、嘉華 （00173） 、恆地 （00012） ，另外合資競投的財團亦包括利福 （01212） 夥拍中渝置地 （01224） ，還有嘉里 （00683） 、信置 （00083） 、帝國、新世界 （00017） 財團。

賣地章程顯示，發展商可申請契約修訂，與項目餘下的三成地盤共用使用康樂設施及泊車位等，協助兩幅地皮協同發展，故市場估計文輝道9及11號，中標的九倉亦會爭取競投，但該地皮暫未推出市場招標。

測量師：造價理想 具指標性

萊坊執行董事林浩文指，項目成交價十分理想，並對項目呎價創下住宅地新高感到驚喜。他認為，是次的成交價具指標性，而且反映發展商對未來幾年豪宅後市有信心，又相信疫情及目前的經濟環境對發展商投豪宅地及豪宅市道影響輕微。他亦稱，因山頂未來數年沒有超級豪宅供應，加上發展商在山頂擁有其他超級豪宅如MOUNT NICHOLSON，具發展區內豪宅經驗，所以他們投入大量金額投資地皮。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦認為，是次地皮成交價較預期理想，反映取消一手空置稅及拆細地皮的因素，預計該地皮未來落成後每平方呎可賣10萬元。

於各地擁有不同物流及房地產物業的ESR（01821），其聯合創始人及聯席首席執行官沈晉初表示，ESR將會持續關注中日、東南亞等國家的私募及公募市場發展，以為投資者帶來豐厚的回報和價值為考量，未來或考慮在其他市場以REIT形式上市。

沈晉初接受訪問時稱，受新冠肺炎疫情影響，全球多個國家採取封鎖措施，導致集團的項目發開進度滯緩約兩個月，隨着中日韓等國家疫情受控，集團發揮規模優勢，項目進度在可控範圍內。他指，集團將聚焦核心市場，加快中、日、韓三國的供應鏈及項目開發速度，關注更多併購機會，同時也會擴大對東南亞新型市場的投資。

ESR早前訂立資產管理規模（AUM）目標，冀2021年底達到300億美元。沈晉初透露，截至今年6月底，集團AUM已達約265億美元，按現時進度，有信心能提早達成目標。

夥拍各大電商 注視物流商機

ESR旗下ESR Kendall Square REIT昨日於韓國交易所上市。沈晉初指，韓國為集團重要區域市場之一，ESR Kendall Square REIT以韓國物流設施為核心資產，資產管理規模超過72億美元，目前投資組合包括10個位於韓國首都圈的物流設施項目，總面積達68.4萬平方米，預計明年6月將完成當地第11個物業項目Anseong Logistics Park的收購。

疫情下物流業發展不容忽視。沈晉初稱，其中涉及網購、食品冷凍鏈、藥品的銷售和供應增長較過往更為迅猛，預計當中約20%至30%可轉變為長期需求，集團的物流設施因此受惠，在未來也能保持上升勢頭。而ESR也與各大電商保持密切合作，包括京東（09618）、美團（03690）以及阿里巴巴（09988）的菜鳥網絡等，為其在一二綫城市提供物流設施。

民生社區舖於疫情下需求不跌反升，加上施政報告落實撤回非住宅物業雙倍印花稅，舖位市場更備受關注，而新近有業主於售民生區臨街地舖，舖位坐落於北角英皇道，面積約600平方呎，每平方呎叫價約5.3萬元。

門面闊 長情租客承租

美聯旺舖營業董事董富指，北角英皇道330至332號美都大廈地下A1號舖，舖位面積約600平方呎，業主現以意向價約3,200萬元放售，平均每平方呎叫價約53,333元。上址舖位門闊約12呎，現由人民幣找換店承租，該租客已承租上址多年，非常穩健，亦反映出該地段商舖人流有保證，適合投資者購入作長綫收租之用，再者，舖位坐落於港島東區主要幹道英皇道上，並鄰近北景街，與連接北角道及北景街的行人天橋距離不遠，屬人流必經之地，而其周邊娛樂、商業及消費元素具備，而投資甚至自用亦具吸引力。

董氏續指，北角屬於民生旺區，區內居民有一定消費力，酒店、住宅及寫字樓林立，對零售需求強勁，而且舖位周邊交通非常便捷，步行前往港鐵北角站亦只需約5分鐘路程，而舖位面向北角電車站，而巴士站亦近在咫尺，可迅速前往港、九各地，佔盡地利優勢，料可成為實力買家或長綫收租客青睞的對象。

至於參考區內舖位成交，過去一年以來以租務較為活躍，如新近承租的北角英皇道330至332號地下，面積約1,500平方呎，以約16.5萬元租出，平均呎租約110元，而近期市場買賣成交，為北角七姊妹道116至122號兆華大廈地下C舖連1樓，地下面積約300平方呎，一樓面積約5,500平方呎，成交價約5,000萬元，上址現由健身中心以每月約20萬元租用，回報率約4.8厘。

聖誕節長假期將至，加上疫情持續升溫，進一步打擊二手氣氛，隨著業主進一步擴大議價空間，紛錄低市價成交，其中，康怡花園低層戶，以呎價16527元易手，低市價約5%，此外，傲形開放式戶以420萬蝕讓沽。

中原首席分區營業經理楊文傑表示，鰂魚涌康怡花園F座低層13室，面積596方呎，3房間隔，裝修精美。業主以985萬將單位易手，呎價16527元，低市價約5%。

美聯首席助理聯席董事林智明表示，土瓜灣傲形高層D室，面積205方呎，採開放式間隔，單位以420萬沽出，呎價約20488元，低市價10%。原業主於17年5月以451.5萬購入，帳面蝕讓31.5萬，貶值約7%。

港置市務經理（銷售）唐榮花表示，將軍澳怡心園3座低層H室，3房套間隔，面積約656方呎。單位以約820萬放盤近兩個月後獲外區客接洽，議價後減價約90萬，終以約730萬成交，呎價約11128元，低市價約6%，買家為首置客，睇樓3次後決定入市。

祥益區域董事林偉光表示，屯門居屋澤豐花園2座高層G室，面積593方呎，三房間隔，日獲區外首置客「即睇即買」，原業主減價達30萬，以自由市場價550萬購入易手，呎價為9275元，低市價約3%。

世紀21奇豐迎海分行區域經理趙詠欣表示，馬鞍山翠擁華庭3座低層D室，面積681方呎，3房2廳間隔。單位原開價830萬，累減45萬元至785萬成交，減幅5.4%，呎價11527元，低市價約3%。

利嘉閣分行經理陳家豪表示，鰂魚涌華蘭花園芝蘭閣低層B室，面積396方呎，採兩房間隔，單位以705萬沽出，呎價約17803元，屬市價成交。

中原分行經理袁顯岸表示，紅磡黃埔花園9期7座中層E室，面積860方呎，三房套房間隔，另設工人房，座向東南方，望海景，月初開價1800萬，剛以1720萬易手，呎價20000元，屬市價成交。

祥益區域董事林偉光表示，屯門瓏門6座中層E室，屬屯門西鐵上蓋物業，面積474方呎，兩房一廳，買家以766萬購入上址作自住上車之用，呎價為16160元，屬市價成交。

世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角港運城1座低層B室，面積752方呎，3房連套房間隔，望園景，原叫價1480萬，累減120萬，以1360萬易手，呎價18085元。

失守（確診）屋苑再錄成交，利嘉閣首席分區董事溫錦駒表示，將軍澳日出康城晉海1B座低層B室，面積約624方呎，為三房間隔，望西南園海雙景。單位日前以1031萬沽出，呎價約16522元，屬市價成交。

昨日有兩場拍賣，其中，尖沙嘴名鑄低市價20%售出。忠誠拍賣部總經理鄭世傑表示，昨日拍賣12項物業，其中，名鑄中層K室銀主盤，面積816方呎，開拍價1550萬，獲3組客競投下，經約5口價至1700萬成交，搶高約9.7%，呎價約20833元，低市價20%。資料顯示，原業主在2011年9月以2000萬買入單位，持貨9年，單位貶值300萬或約15%。

另外，荃灣橫龍街78至84號正好工業大廈高層B10號單位，於拍賣前售出，面積250方呎，以80萬市價成交。至於元朗八鄉馬鞍崗一個銀主盤村屋，連天台及露台，開價430萬，面積696方呎，雖然低市價，惟乏人競投。

黃開基昨日拍賣15項，錄「零」成交，黃開基拍賣行營業經理蔡文錦表示，拍賣氣氛淡靜，不足10名準買家參與，筲箕灣金華街16號金威樓4字樓F室之2份1業權，面積324方呎，開拍價148萬，獲2組客競投，每口價2萬，經約3口價至154萬即無以為繼，物業未及底價收回。至於另外兩個重點項目，九龍彌敦道40號重慶大廈B座15樓B2室，面積756方呎，開價450萬，呎價5952元；九龍諾士佛臺7至8號樂芬大廈1樓C室及平台，面積435方呎，開價480萬，呎價約11034元，意外地沒有準買家出價。