桃園租金最便宜 台南報酬率4%最高

不少人期盼買房收租，賺取穩定收益，但根據好時價分析六都的實價登錄住宅租金資訊，台北市每坪月租1369元，全台最貴，卻也因高房價使租金報酬率只有2.46%，是全台最低。此外，桃園市每坪租金452元最便宜、台南市租金報酬率4%最高。專家指出，多數投資人只在意房價變化，忽視租金水平，便造成租屋市場品質良莠不齊。

根據好時價的資料收集與統計，六都的租金單價與報酬率表現上，以台北市的每坪1369元最高，不僅比排名第2的新北市多了74.2%，甚至是排名最末桃園市的3倍之多，但也因為台北市房價高，換算租金報酬率僅2.46%、敬陪六都末座。

好時價產品總監丁肇毅說明，台灣的房租成長較房價變化相對穩定，因此房價的高低直接決定了報酬率的高低，台北市一向是台灣房價最高的縣市，因此報酬率最低。

房價與租金不成正比
台中市租賃住宅服務商業同業公會理事林和淞表示，其實房價與租金本來就不成正比，主要是因為一定的坪數與房型本來就有一定的出租行情，即便買的建案再好、配備再高級，「多花了400~500萬元買的房子，租金頂多也才多個1萬元」，加上租客通常也不會愛惜全新房屋配備，所以好房多是自住、低總價產品才多拿來出租。

六都中租金報酬率最高的是4%的台南市，每坪租金477元，在六都中僅比最便宜的桃園市多25元。林和淞分析，台北市與六都最大不同處，是即便租金飆漲到4~5萬元，對一般租客來說已太高，但如果把這4~5萬元拿來繳房貸，依然供不起台北的房價，相較之下，台南房價夠低、花錢租屋不如買房繳房貸，投報率才會比較高。

中南高市報酬率下滑
不過丁肇毅指出，近幾年中南部的房價熱潮，使得台中、台南及高雄的租金報酬率一路下滑，過去台南有近5%、台中及高雄有4%的報酬率，收斂到今年分別剩下4%、3.46%及3.56%。林和淞則估計，未來仍會持續這樣的走勢，不過在政府強推包租代管政策下，有望慢慢變得跟日本一樣，讓房價能夠維持住，長遠以出租為主。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，通常台北市租金報酬率要落在2~2.5%、台北市以外在3~4%，才對長期投資的包租公、包租婆有吸引力。

房市投資變調為投機
丁肇毅也指出，以投資的角度來看，台灣的租屋市場報酬率偏低，且過去房價不斷上漲的光芒，反而蓋掉了人們對租金報酬率的要求，使得多數投資人只在意房價的變化，忽視租金的水平可以透過好的房屋品質來提高，造成當前租屋市場品質良莠不齊，「這將會讓正常的投資行為，變調為傷害市場的投機行為」，因此盼能透過政府的介入，來導正當前龐大租屋市場的困境。

台北市府地政局會同消保官，今年抽查8家包租業者所使用的住宅轉租定型化契約，其中3家初檢11個項目通通不合格，僅1家全數通過，經限期改善後，全數業者通過複檢。市府指出，業者若違規不改，可依《消保法》最高處30萬元罰鍰。

限期改善後全數通過
包租業者尋覓住宅物件，向房東簽訂包租約後，由業者按月支付租金給房東，再以二房東角色將住宅轉租給房客。台北市地政局今年1~10月抽查包租業者的轉租定型化契約，8家業者中，僅有1家完全合格，3家全部不合格，其餘4家有部分違規事項。11個檢驗項目中，以「租賃標的」、「租賃期間相關費用之支付」及「提前終止租約之約定」違規較多。

「租賃標的」違規情形包含未完整記載主建物、附屬建物及共有部分之詳細資訊，使消費者處於使用範圍不明的狀態；「租賃期間相關費用支付」則未揭示電費最高限制、其他費用及其支付方式（如網路費、管理費等），導致費用計算爭議；「提前終止租約之約定」則包含未揭示先期通知義務、違約金規範，以及預收租金之返還等內容，使雙方權利義務關係不明確。

崔媽媽基金會法服組長曹筱筠指出，一般租屋爭議以終止租約、包含電費及其他費用收取等項目較多，多依內政部「應記載及不得記載事項」相關規範進行協商。對於地政局對包租業者進行抽檢，表達肯定，認為對租客較有保障。

地政局建議，民眾若對租約有疑義，可上地政局網站「租賃專法專區」查詢，以避免掉入契約條文不平等的陷阱。法務局提醒，民眾簽約前，務必仔細審閱契約內容及附件，若發現契約違反規定，除可要求修改，也可向政府提出檢舉。

打炒房政策剛上路，新北成屋案逆勢喊漲。近日新北市永和「勝開大地」發出簡訊給曾到該案看屋民眾，「個案因應市場供需，將於明(2021)年1月1日起，每坪調漲2萬元，不再以舊制價格出售」。業界認為，這應是政府祭出打房政策後，少數漲價的成屋案。

永和「勝開大地」為永和首件公辦都更案，也是當地最大都更案，由在地30年勝治機構推出，大陸工程負責營造，基地面積多達3,100坪，現已成屋。實價揭露，目前成交價在6字頭，平均成交價每坪約60萬元，最高達71萬元。

業界指出，政府近來接連出手打炒房，但市場普遍認為政策只針對投機客，加上資金充沛，房價不會下跌。

負責銷售的創意家行銷表示，勝開大地共320戶，目前只剩最後18戶，多是高樓層、具景觀戶別。這些戶別先前有一些優惠價格，但隨銷售接近尾聲，業者決定回到原先價格銷售。

不少人看屋後一直未做決定，為提醒先前有看屋的民眾掌握最後機會，因此發出簡訊通知。

除了勝開大地成屋案，近期還有不少重劃區的預售案也有調漲價格的情形，並在調漲前通知尚未決定的客戶，但多半這類的預售案調漲主因，還是原物料上漲與缺工等因素，由於營建成本不斷上升而漲價。

不少建商指出，營造成本包括原物料鋼筋、預拌混泥土等上漲，缺工問題更未能解決，只好階段性調整價格反映成本，或著還沒開賣的建案採先建後售的方式，等到興建到一定程度掌握成本後，再公開銷售也不遲。

住展雜誌研發長何世昌表示，自政府出手打炒房後， 多數業者作風轉趨低調。這次央行、內政部、金管會相繼出手，看似來勢洶洶，但各案場來客量只減少一到兩成，截至目前幾乎沒有業者調降價格，少數業者則是持續漲價，但從過去的敲鑼打鼓，轉為低調進行，只通知潛在客戶。

國內紡纖廠三洋紡（1472）上月宣布桃園廠停產，紡織營運逐步縮減，公司急思轉型之路，昨（24）日敲定收購上鋌營造，跨足營造事業。其實不只三洋紡，包括宜進、立益、廣豐等國內老牌紡織廠這幾年都陸續淡出紡織業，轉型方向都和不動產有關。

隨著中國大陸及東南亞紡織業的崛起，國內除少數生產機能、環保回收等利基產品，或是能夠打進Nike、Adidas、GAP等國際大廠供應鏈的紡織廠，能夠繼續保持獲利，其餘營運多半掙扎。不少廠商近年紛紛淡出紡織事業，轉型方向不約而同和不動產有關。

紡織建廠需要大筆土地，舊廠結束生產後，閒置廠房相當值錢，紡織廠一方面進行土地資產活化，累積經驗值之後，許多廠商順勢轉型不動產相關事業。

宜進去年底宣布旗下台南廠的加工絲部門停產，等於公司全面退出紡纖品生產，宜進積極轉型「包租公」，持續獵房，去年就向遠雄買下不少筆位在汐止的不動產，希望透過投資性不動產出租，為公司創造穩定租金收益。

經營棉紡的立益因不堪長年虧損，2017年宣布桃園紡紗廠關廠停產，轉型物流倉儲。立益一開始也是為活化桃園舊廠土地，跨足不動產開發，而為提高附加價值，立益切入倉儲物管理，目前在南崁、楊梅、幼獅和平鎮都設有物流服務據點，客戶包括IKEA、誠品等。

原本生產毛巾的廣豐，數年前就開始轉型，憑藉過去留下的舊廠，在桃園八德一帶擁有大筆土地，進行資產開發和商場租賃，在桃園八德打造廣豐新天地購物中心，但今年受到疫情影響，廣豐10月底宣布以46.8億元出售廣豐新天地的土地及建物予國泰人壽。

政府重手打炒房，獲得超過六成民眾認為符合社會期待，但市場有部份人士認為此舉將重挫市場交易熱度。永慶房產集團業務總經理葉凌棋24日指出，這次政府打炒房打得很精準，只瞄準建商和投機客，投機客退埸反而讓自用客有進場空間，預估明年交易持平或小增，全年量能約32.5~33.5萬棟。

永慶房產集團24日發布第一季趨勢前瞻報告，調查顯示，約有63％的民眾認為房市過熱，且需政府出手穩定房市，葉凌棋表示，這次政府打炒房「超前部署」是對的時機、作對的決策，符合社會期待，打炒房前有58％民眾看漲房價，71％民眾對房價上漲有感，打炒房讓房價不會急漲或亂漲。

調查顯示，新竹及台中有七成民眾看漲房價最樂觀；台南、台中、新竹更有九成的民眾認為居住地一年來房價上漲5％以上。

以永慶房屋近期門市交易表現來說，在央行宣布信用管制後的一至二周間，買氣確實變得比較觀望，不過後來一至二周交易量就回來，整體交易量大約比這波熱潮減少5％，中古屋市場受到的影響並不大。

葉凌棋表示，在政府出手打炒房下，過去由預售屋帶動的價格飆漲不復見，改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將逐步趨緩，讓房市回歸正軌，但首購、換屋的需求，以及低利缺乏保值工具的環境都沒有改變，只是讓投機買盤離開市場，預估2021全年交易量約在32.5~33.5萬棟之間，較今年持平或小增3％。

葉凌棋認為，明年房市仍有金融震盪、市場新增供給、政府明年是否祭出更進一步的健全房市政策等三大等變數。首先，市場預期明年經濟強力反彈，但若反彈減弱或延遲，以及疫情對經濟破壞加劇，都會讓全球金融市場大幅震盪，連帶影響房市表現。再者，由於國內住宅開工、建照量皆已創新高，加上仍有大量餘屋待消化，未來二、三年市場新增供給量賣壓仍重。此外，政府明年會否進一步祭出健全房市政策，也將左右明年房市交易量表現。

專業市調機構住展雜誌24日公布最新統計，北北桃竹地區新成屋、預售屋案二房產品占比相對激增，躍居為最熱門的房型。尤其市場上不少「假二房、真一房」，15~20坪就擁有二房格局，這類迷你房型對無力負擔正常二房的購屋族來說，是退而求其次的選擇，其租金報酬率也頗受包租公青睞，因此台北市占比高達35％，新北市更高達43％，傲視各房型。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年房市回溫，但並非全面性，大戶豪宅還是買氣淡定，反觀二房產品，最為熱門，總計今年二、三房產品占比，新北市、桃園、新竹，都超過八成；其中新北市最高，合計逼近九成，台北市方面也有七成。

住展雜誌調查，台北市二房產品占比已攀升至35.1％，比去年增加6.1個百分點；新北市更高達43.8％，年增6.3個百分點。何世昌表示，至於一房產品，雙北市今年占比雙雙下滑，其中台北市已降至13.1％，新北市只剩下4.8％。

雙北市一房型比例急降，並不是超低總價產品乏人問津，而是不少「真一房」變成「假二房」。一般來說正常二房坪數至少要26~30坪，但今年市場上很多15~20坪出頭的產品，不再規劃為大套房、1房1廳或1+1房，而是大量被硬擠成二房，這種「假二房、真一房」的迷你房型，總價與大套房差不多，卻多出一間房間。

他分析，這類迷你二房產品，對無力負擔正常二房的購屋族來說，是個退而求其次的選擇；也由於租金報酬率高，更吸引包租公青睞，因而產生大台北都會區二房比例上升，而一房型下降的特殊現象。

何世昌指出，雖然今年房市買氣回升，房價同步上漲，但房型比例走勢卻與過去多頭格局大異其趣，往年房市大多頭時，四房產品占比動輒至少25％以上，換屋族買盤為主力；不過這一波仍以首購和首換客為主，四房產品並不吃香，占比不到二成，顯示房市確實未全面回溫，推案幾乎都聚焦在中、小坪數產品。

高力國際董事總經理劉學龍24日表示，受惠新冠肺炎改寫產業供應鏈和資金潮流向，2020年全台土地爆出2,805億成交天量。不過他指出，財政部研議房地合一稅拉長閉鎖年限至五年並納入境內法人，將是最大「殺手鐧」，一旦通過，預料住宅、商業、土地巿場將通殺，無一倖存。

劉學龍指出，2020年全台商用不動產成交1,386億，加計土地2,805億元，總計達4,190億元，相較亞太區主要城市動輒衰退2成，台灣已躋身亞太區前段班。不過劉學龍也直指，「稅是最大殺手鐧！」財政部正研議修正房地合一稅制，未來持有兩年閉鎖期若加碼為五年，無異是不動產市場最大利空，預料住宅、商業、土地巿場將全被打倒。

高力國際公布今年商用不動產市場報告和明年展望趨勢，劉學龍表示，台灣在全球籠罩疫情陰霾之際，還能締造天量的土地及商用不動產成交金額，主要有四大原因。首先是貨幣寬鬆政策與台商持續回流導致游資充沛；第二，台灣GDP是全球少數仍呈正成長的國家，推估成長率約2.5％；第三，金融壽險業紛紛重返不動產投資，累計今年已砸下逾1千億，是去年的2.5倍；第四，國內外科技大廠持續擴充在台產能，帶動工業地產續熱，今年成交逾1千億，購地區域集中在桃園、台南與新北市三都。

高力國際研究部董事梁儀盈表示，今年全台土地交易總額高達2,805億改寫史上新高。最大買家一是建商、囊括1,573億，一是金融保險業、砸下至少729億元。商用不動產方面今年已成交1,386億，較去年1,409億微幅衰退1.6％為史上第二高，高力國際資本市場服務部資深董事黃正忠表示，值得注意的是今年投資型買家積極重返市場，如金融保險業就買進432億，而REITs也買進51億元，合計兩者貢獻占比達35％。

商用不動產24日再開出紅盤，興富發建設位於北市大直的總部大樓「台北CBD時代廣場」，由台灣人壽砸下近37億買下三個樓層，總計近3,425坪。興富發建設副總廖昭雄表示，集團是基於活化資產考量，董事會決定出售，並採取售後租回方式，供集團各事業繼續辦公和營運使用。

興富發集團又有驚人之舉，昨天興富發建設、潤隆建設、齊裕營造三大公司同時宣布，把目前總部辦公室出售給台壽保，分別為興富發十樓總部1,096.87坪、潤隆八樓總部1,238坪、齊裕營造九樓總部1,087.82坪，再加上停車位共72個，總計以36.89億元賣給台壽保。其中，興富發辦公室總價12.46億、潤隆為12.2億、齊裕12.2億；平均每坪成交價分別為106.44萬、105.02萬、105.72萬元。

廖昭雄表示，預估「台北CBD時代廣場」十樓總部處分利益約6.35億，加計集團另二家公司，總計處分獲利約17.73億元，2021年第一季可望認列入帳。廖昭雄說，興富發接下來有去年向大同旗下尚志資產標下的復興北路「CBD時代廣場」辦公大樓，以及內湖三陽公司商辦案等，未來興富發集團在台北市區至少還會有兩、三筆頂級辦公開發案，因此大直「台北CBD時代廣場」決定獲利了結，充份活化資產。

民間集資購地異軍突起！最新實價登錄揭露，台中水湳經貿園區生態段90地號土地約403坪，今年8月由9位自然人，以總價4.83億元買下，換算每坪土地單價約120萬元，幾乎是同區段土地行情的一倍以上，並創下水湳住宅區土地最高價。

據了解，該筆土地交易是由9位自然人集資購得，且通通沒有貸款，格外引人矚目。

不動產業界分析，水湳經貿園區生態段90地號，土地每坪締造破百萬元的關鍵，在於該筆土地位於條件卓越的生態「住三用地」，且民間集資購地，未來可躲過央行最近祭出不動產選擇性信用管制措施的衝擊。

無獨有偶，今年5月，共有3人集資約8,200萬元，買下台中市西區後壠子段178-6、178-110地號的「房地」；今年6月，12人集資5.7億元，買下台北市大同區迪化段三小段490、491地號的「房地」；今年9月，4人集資8,700萬元，買下新北市林口區麗林段884、885地號的土地。

台灣房屋中城十四期特許加盟店店長王嘉鋒指出，生態住三用地容積率達280％，比同區段最大宗的生態住一用地140％，高出一倍，且建築高度可達48公尺，是生態段極少數可興建大樓的土地。

此外，水湳生態住三用地，是同區段唯一可進行容積移轉的地目，加上供給稀少，全區僅兩個街廓，劃設為該種地目，因而顯得奇貨可居，因而吸引買家高價競逐。

王嘉鋒評估，位於水湳同區段的低容積率土地，每坪單價4至6字頭，以此標準來看，利用強度倍增及可藉由容積移轉稀釋成本的生態段90地號，本來就有機會挑戰每坪百萬元門檻，上述生態段90地號土地，以每坪約120萬元成交，乃屬意料之中，未來若推出新案，預料每坪房價上看5字頭。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行12月8日起實施不動產選擇性信用管制措施之前，市場早已風聲鶴唳，部分行庫從今年下半年起，對於不動產授信，趨向保守；加上市場熱錢充沛，實力堅強的買方，包括建設公司股東，或自營企業主，乾脆選擇現金交易，以私人名義集資購買。

富旺國際（6219）總銷23億元的「天際W 0NE」建案，目前銷售率68％，預計2024完工。富旺旗下建設事業處總經理林宗毅表示，包括新竹湖口的「站前新時代」、苗栗造橋的「文湖大鎮」、高雄楠梓的「富旺璞森」、台中龍井的「森境大院」，及新竹湖口的「沐林森藏」等五個建案，總銷32億元，預定2021年推出搶市。

富旺旗下建築基地從桃園至高雄，富旺手中共有17建築個案，總戶數1,919戶，總銷114.09億元。林宗毅說，今年8月剛取得台中市向上路與忠明南路口「麗人理容KTV」土地，目前已過戶完成，未來規劃一棟21層樓住宅大樓建案。

近年來，大量居住社區內的民宅以“民宿”“公寓”等形式對外出租，同時也帶來治安、擾民等問題，引發大量居民投訴。昨日，北京市住建委、市公安局、市網信辦、市文旅局正式印發通知，規範短租住房管理。

通知明確，首都功能核心區內禁止經營短租房。在其它區域經營短租房住房的，需要符合本社區管理規約，無管理規約的應當取得業委會、物管會或本棟樓內其他業主的書面同意。

此外，通知還明確了短租住房經營者、互聯網平臺、房客、物業服務企業及屬地管理部門等相關各方的責任。

此通知明年2月1日起施行。

【經營條件】

無社區管理規約要取得業委會物管會或同樓業主書面同意

通知首先明確了納入管理的短租房範圍，即利用北京國有土地上的規劃用途為住宅的居住社區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波指出，從定義來看，這一範圍並不包括鄉村房屋。“鄉村民宿能促進鄉村經濟發展、提高村民收入，同時由於用於經營鄉村民宿的房屋空間相對獨立，也不會存在城市民宿帶來的擾民、治安等問題。去年，北京就曾發文鼓勵並規範鄉村民宿發展。”

與今年8月公佈的徵求意見稿不同的是，正式通知還明確，北京短租住房按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租房。

在其它區域經營短租房住房的，需要符合本社區管理規約，無管理規約的應當取得業主委員會、物業管理委員會書面同意或取得本棟樓內其他業主的書面同意。

同時，經營者還要取得出租住房業主的書面同意；與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書；並書面告知所在社區物業服務企業，無物業服務企業的，書面告知社區居委會。此外，房屋要符合建築、消防、治安、衛生等方面的安全條件。

【核驗要求】

經營者應當面核對住宿人員身份資訊並申報登記

許多民宿或短租房在入住時，租客都不需要與經營者見面，通過互聯網平臺預訂後可直接獲取門鎖密碼進入房屋。

該通知在明確短租住房經營者的安全責任方面提出，經營者應在住宿者入住前，當面核對住宿人員身份證件資訊，即時通過規定的資訊系統申報登記資訊。登記資訊內容包括：承租人姓名、身份證件類別、身份證件號碼、居住時間、有效聯繫方式等。經營者也不得向無合法有效身份證明的人出租房屋。

若違規出租房屋給無身份證件的人或未按規定登記，由公安等有關部門依照《治安管理處罰法》《反恐怖主義法》處罰。

同時，通知也明確了互聯網平臺在短租房管理中的核驗責任。提供短租住房資訊發佈的互聯網平臺，應當核驗短租住房經營者提供的業主身份證明、經營者身份證明、房屋權屬證明、治安責任保證書等材料，核實房屋狀況，登記並實名認證經營者身份，逐人登記交易訂單簽訂人和實際住宿人員身份資訊和有效聯繫方式，並按照相關部門要求報送住宿人員、房屋等資訊。互聯網平臺不得為不符合要求的短租住房提供資訊發佈服務。

違反規定的由公安、網信等部門依照《網路安全法》《反恐怖主義法》《電子商務法》處罰。

【監管責任】

若發現違規經營街道應及時組織聯合執法

此前，新京報記者在採訪中發現，對於居民舉報住宅樓內經營民宿，存在擾民等行為，街道辦事處、社區居委會均表示，其沒有執法權，只能對發生在鄰里間的擾民糾紛進行調解，“如果涉及違法，會上報派出所，業主也可以直接報警”。

法律專家表示，如果確因短租民宿的存在受到雜訊干擾，受影響居民可以選擇採用交涉、向生態環境主管部門及公安機關投訴等方式正當維權，請求生態管理部門或公安機關依法對其責令整改或進行行政處罰。

以後，物業、街道等也將在短租房規範管理中負有管理和監督責任。

通知明確，物業服務企業或房屋管理單位發現居住社區記憶體在違規短租住房的，應對違法違規行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關行政主管部門及屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應加強對本轄區內短租住房的監督、巡查，發現違規經營短租住房的，應當及時組織屬地公安、住房城鄉建設（房管）、文旅等有關行政主管部門聯合執法。

■ 解讀

短租房擾民問題突出亟須規範管理

“短租住房與酒店、旅館相比，不按照公安機構要求對房客進行資訊登記；與長租住房相比，不簽住房租賃合同，更不辦租賃合同登記備案。而且，短租住房價格低、位置較好、手續少，一定程度上迎合了部分旅行人員‘省錢短住’的需求。” 北京房地產仲介行業協會秘書長趙慶祥指出，這也是近年來大量“城市民宿”興起的原因。

他指出，城市民宿等短租房也帶來不少問題，亟須規範管理。“一些經營者不與房客不見面，‘一人預訂、多人入住’‘張三預訂、李四入住’‘只出租、不管理’等現象非常普遍，到底什麼人入住、在房間內幹什麼，房東、經營者及短租網路平臺都不掌握，管理部門更不知道，失管的短租住房容易成為違法者的藏身之所，嚴重影響社會治安。”

短租房帶來的更直接影響是，擾民問題突出。“民宿、短租房房客流動性大、入住時間不定、人員混雜、夜間活動、不守公德等擾民現象頻發，有的嚴重影響社區住戶正常居住生活，引發了大量投訴舉報。”

從長遠來看，趙慶祥認為，一方面，北京住房租賃市場總體仍處於供不應求狀態，如果居住社區內房屋被用於短租經營，就失去了長期居住功能，進一步加劇了租賃市場供求矛盾。另外，大量短租住房經營者是游離于監管之外個體“二房東”，長租短租兼營或打著長租旗號幹短租，將會嚴重擾亂住房租賃市場秩序。

其認為，規定短租住房必備條件和短租經營行為管理要求，明確短租住房出租人、經營者、互聯網平臺、房客、物業服務企業、屬地管理部門等相關各方的責任，是從源頭解決短租住房帶來的矛盾和問題，同時也回應了廣大百姓對嚴格規範短租住房的強烈呼聲。

取得同樓業主書面同意符合《民法典》規定

北京大學房地產法研究中心主任樓建波介紹說，徵求意見時，網路平臺、短租經營者對於要求“符合本社區管理規約或業主大會決定”“無管理規約或業主大會決定的，應當取得本棟樓內其他業主的書面同意”反對聲較大，認為太嚴苛。

“但《民法典》有規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。”他認為，通知這一規定完全符合《民法典》的精神，是對業主居住權益應有的保障和尊重。

他表示，這樣的規範管理要求也有例可循。

據其介紹，國際上大城市對於利用居住社區住宅經營短租房或民宿，基本上都有嚴格的規範管理要求，特別強調對相鄰權人權益和公共安全利益的保障，基本都實行事前行政許可或登記備案制度，跟旅館業一樣要求入住資訊及時報送公安機關，並且都強化了網路平臺和經營者的責任。

“從國內其他城市看，重慶、珠海都規定住宅用於經營民宿等住宿服務應當經有利害關係的業主同意，河北、江蘇也規定對於短租經營參照旅館業進行管理。”樓建波說。

疫情影響、庫存高企、經濟下行、購買力不足、人口外流……2020年哈爾濱商品房市場月均成交額48.33億元，對比2019年月均74億元同比下降35%左右。哈爾濱破天荒發文“救市”的背後，其實由諸多因素導致，但就此得出哈爾濱樓市“不行了”的結論，顯然誇大了事實。

魔幻曲折的2020年即將過去。受新冠肺炎疫情連番暴發衝擊，房地產市場經歷了太多創傷，哈爾濱整體樓市更是跌宕起伏，走出了一條從停擺到復蘇，再到逐漸回暖的特殊曲線。

今年“十一”黃金周開始，哈爾濱各大房企便普遍採取多種優惠促銷措施售房，試圖搶回上半年“失去的時間”，但市場表現不盡如人意。國家統計局資料顯示，截至11月30日，哈爾濱新房價格已多次出現環比下跌，二手房價已連續下降6個月，易居企業集團哈爾濱公司統計資料顯示，2020年哈爾濱商品房市場月均成交額48.33億元，對比2019年月均74億元的資料來看，同比下降35%左右。從庫存來看，截至10月底，哈爾濱市商品住宅去庫存週期已達到23.1個月。

不久前，哈爾濱一則即將印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》的消息迅速成為全國焦點，一時間，“全國第一個鼓勵降房價的省會城市”“哈爾濱樓市不行了”等評論鋪天蓋地襲來，給這座城市的管理部門帶來了不小的壓力，最終，相關“救市”政策不了了之，沒有了下文，但多個政府部門和開發商均已行動起來，有樓盤最高打出8.8折的高額優惠，道外區發文對購房者給予財政補貼。

疫情影響、庫存高企、經濟下行、購買力不足、人口外流……哈爾濱市破天荒發文“救市”的背後，其實由諸多因素共同導致，“但就此得出哈爾濱樓市‘不行了’的結論，顯然是有失公允的。今年我們損失了4個到5個月的時間，因為哈爾濱連續兩次反復出現疫情，對市場消費行為造成了很大的影響。” 易居企業集團副總裁、黑吉區域總經理王鷹認為。

行銷頻繁走馬換帥

房企賣房競爭白熱化

“今年的市場整體回落，回顧整個上半年，因為兩次疫情反復，售樓處基本就是半停滯狀態，據我瞭解，各家情況都差不多，很少有誰能完成全年任務，對我而言，今年的銷售任務能完成70%就算可以了。”松北區一家房企銷售總監趙淳（化名）告訴中國房地產報記者。

面對著業績壓力，許多房企頻繁“走馬換帥”，中國房地產報記者初步統計發現，在哈爾濱，包括萬科、融創、寶能、保利、華潤、綠地在內的諸多國內知名房企的銷售負責人均進行過調整，有的公司項目甚至短短時間裡就更換了兩批行銷總監，有的公司甚至將城市總經理、品牌負責人和行銷總監全部換掉。

在銷售一線，房企之間的“廝殺”更趨白熱化，甚至不時發生“擦槍走火”事件。

售樓處外，時常會遇到其他項目的行銷人員推銷樓盤，行業內將這種行為稱之為“切客”或“截客”，對此，各房企大都睜一隻眼閉一隻眼，但面對今年慘烈的市場，這樣的行為便尤其顯得難以忍受，矛盾衝突屢屢發生。

“這是我人生第一次到派出所這麼長時間。”不久前，一位地產專案行銷負責人陳雷（化名）感慨稱，自家專案的置業顧問與競品項目的管道銷售之間因為“切客”發生矛盾，繼而升級為互毆，他不得已只能去派出所“撈人”。

此前，松北區兩家知名房企之間同樣因此發生了激烈衝突，一方工作人員手持棍棒，並使用了滅火器噴射將對方強行驅逐，最終警方介入才得以解決。

商品房市場疲軟

月均成交額同比降35%

從“十一”黃金周開始，購房補貼、買房折扣、特價房……哈爾濱各大房企普遍採取多種優惠促銷措施售房，近期，哈爾濱新松地產一項目甚至打出了全線8.8折的高額優惠。

房企在試圖搶回上半年“失去的時間”，但效果並不算好。

“受疫情影響，投資客信心受阻，客戶普遍手頭沒錢，往往是先賣了老房子，才能再買新房子。”趙淳告訴中國房地產報記者，但比起新房來，哈爾濱的二手房市場更是慘澹。國家統計局資料顯示，截至11月30日，哈爾濱新房價格已多次出現環比下跌，二手房價已連續下降6個月。臨近年底，哈爾濱二手房交易暫緩，庫存大量增加，諸葛找房資料中心統計顯示，截至12月13日，哈爾濱二手房總掛牌量高達151019套，房源量較前一周劇增55710套。

易居企業集團哈爾濱公司統計資料顯示，2020年哈爾濱商品房市場月均成交額48.33億元，對比2019年月均74億元的資料來看，同比下降35%左右。從庫存來看，截至10月底，哈爾濱市商品住宅去庫存週期已達到23.1個月。

支持樓市消費

政府部門在行動

面對疲軟的市場，著急的不僅僅是開發商，政府層面也在發力。黑龍江省住建廳和哈爾濱市住建局分別召開了政府主管部門、開發企業、二手房仲介企業等多方面參與的座談會，廣泛聽取了各房地產開發及仲介企業代表對政府工作和相關政策方面的建議，研討如何促進房地產市場的健康發展。

11月18日，哈爾濱通過官方途徑宣佈，將印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，新政一共14條，從購房資格、公積金貸款、按揭貸款等多方面支持住房消費。其中“支持鼓勵開發商讓利購房者，新建商品房銷售下行壓力較大的區縣，需積極引導鼓勵房企採取打折促銷、團購等方式讓利”的表述如一石激起千層浪，迅速吸引了輿論關注和熱議，哈爾濱一不小心就成為了“全國第一個鼓勵降房價的省會城市”。中國房地產報記者從多方途徑瞭解到，在受到全國關注後，哈爾濱新政最終沒有正式明文發佈。“但也不能說是胎死腹中。”哈爾濱一位知情人士透露，很多政策實際已經開始執行。

11月22日至24日，哈爾濱市舉辦了“惠民購房，安居興業”2020年冬季房展會，各大房企紛紛推出各種價位的促銷房，折扣從8折到9.5折不等，個別企業還推出一口價的特價房。

11月30日，道裡區推出關於實施公寓類商品住房和存量商業辦公用房裝修補貼暫行辦法，對在道裡區註冊的獨立法人單位，在道裡區購買存量商業辦公用房每套每平方米補貼500元。

12月5日至12月31日期間，道外區舉行商品住宅購房季，在道外區7個房地產項目購買商品住宅房屋(單套建築面積144平方米以下，含144平方米）、且繳納首付購房款（持黑龍江增值稅普通發票）、簽訂連線備案合同的（哈爾濱市商品房買賣合同書），可享受建築面積每平方米200元的道外區財政購房補貼。

疫情影響、庫存高企、經濟下行、購買力不足、人口外流……哈爾濱破天荒發文“救市”的背後，其實由諸多因素共同導致，“但就此得出哈爾濱樓市‘不行了’的結論，顯然有失公允。年終歲尾之前，會有一些促銷的活動帶動一些優惠措施，把土地包括銷售價格拉低一些，這也很正常，每年到這個時候都是相應的淡季和促銷季。”易居企業集團副總裁、黑吉區域總經理王鷹認為，“因為哈爾濱今年出現兩次反復的疫情，市場消費信心、消費行為都受到了影響，未來疫情可能不一定會再發生，但也不能掉以輕心。”(中國房地產報）

2020年是令人銘記的一年。疫情來襲，全球經濟受創，中國成為世界主要經濟體中GDP唯一正增長的國家。重生，或許是描述2020年中國房地產市場最恰如其分的詞彙。這一年，中國經濟韌性凸顯，房地產表現超預期。

走過了“一季度冰封、二季度重啟、三季度修復、四季度回暖”的反轉曲線之路，可以預見的是，2020年中國新房市場銷售將達17億平方米、銷售金額有望超過17萬億元，雙雙創下歷史新高。回顧過去一年，三道紅線、樓市打新、賣地金額創新高、物業上市等成為房地產行業年度關鍵字。

17萬億元銷售額

創新高

“房住不炒，因城施策”樓市調控主旋律沒變，約談與點名、人才落戶、LPR利率轉換、一城一策等調控政策頻繁出臺，11個月時間，各級相關部門發佈調控政策高達458次。

在多重政策環境下，反應靈活的房地產企業緊急盤整全國供貨系統，在銷售較好的城市加大推盤力度，全力啟動行銷體系。直播賣房、打折賣房、管道帶客，線上線下等各種花式行銷，“回籠資金是第一要務”為2020年房企的第一共識。

“疫情期間，居理新房平臺純線上成交了1600多套房，多是剛需項目，這是供應端和需求端的雙向匹配。”居理新房CEO王鵬向《證券日報》記者表示，疫情並沒有讓購房需求消失。

“線上選房盲賣，8秒賣出了6億元”，招商蛇口太子灣•灣璽上半年三次開盤、三次秒光，吸金近60億元，這是今年上半年深圳樓市的縮影。進入11月份，這股熱流仍未退燒，“幾萬人搶房，只要有資格買到就相當於賺了500萬元”，深圳某網紅盤的一次開盤，讓資本市場新股慣用的“打新”被移入了樓市上演。深圳不是唯一一個，杭州、南京、成都、西安等城市“打新”收益也普遍偏高。

在“打新”熱的傳導下，房企拿地熱情高漲。中原地產研究中心統計資料顯示，截至2020年12月7日，超過30個城市賣地收入超過500億元，其中上海、杭州、廣州三城均超過2000億元，南京等11個城市均超過1000億元，多城賣地收入均刷新歷史紀錄。毫無疑問，這些土地儲備將決定下一階段相應房企將站在哪一陣營，頭部企業地位不動搖，中型房企不穩定，小型房企難追趕，分化一直在加劇。

“城市分化、價格分化、產品分化、房企分化，行業競爭分化，但2020年出現了史上最好的一個‘金九銀十’，新房市場在先抑後揚的局面下刷新了歷史紀錄。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，2020年全年，中國房地產市場銷售額創下歷史新高已成定局，有望達到17.2萬億元。10年前，這一金額為5.2萬億元。不得不說，中國房地產市場正以年均增長超過1萬億元的速度快跑。

“中國房地產真正發展的30年，前20年靠土地紅利盈利，城市化速度快。2010年至今這10年，行業盈利主要靠金融紅利，通過舉債擴大規模，帶來的結果是高杠杆高周轉。”藍綠雙城創始人曹舟南向《證券日報》記者表示，“三道紅線”的來臨，對房地產行業最大的影響是，將徹底使其脫離金融紅利期，進入“管理紅利”時代。

“三道紅線”試點在即

房企調整“宜早不宜晚”

坐享土地紅利和金融紅利的房地產企業，幾乎從沒考慮過向製造業學習，實施精細化運營管理，但“三道紅線”監管新規的呼之欲出，讓每一家高管層都感到焦慮，調整已“宜早不宜晚”。

眾所周知，今年8月份，按照“剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%及現金短債比不得小於1倍”的觸線標準，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據要求，12家試點房企從2021年起，正式進入為期兩年半的“三道紅線”測試期，到2022年底12家試點房企要實現降檔，2023年6月底前，試點房企的“三道紅線”全部達標。

三年時間，如何實現“三道紅線”全部達標，對於多數房企並不是一件輕鬆的事。根據2020年上半年財報測算，全國43家主要房企中，“三道紅線”全部達標的只有5家，而有12家房企同時踩中“三道紅線”。

這一監管新規帶來的巨變，市場已經初見端倪。據《證券日報》記者觀察，頭部房企普遍較為鎮定，盤子大可迴旋餘地大，即便如此，龍湖等綠檔房企也進行了增資擴股，“晴天補屋頂”意圖明顯；中型房企多數放棄進入新城市的計畫，協商退地，停止三線、四線城市拿地，全力收縮戰線；小型房企近年來融資一直較難，反倒適應性更好。

“抉擇較為艱難的多是中型房企，如果繼續沖規模，期限到了周轉不開可能受重傷；如果選擇降低杠杆率，可能再也沒有機會提升市場佔有率。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，今年，賣資產、增資擴股、引入戰投等動作頻發，可見房企背後壓力非同尋常。

“近期，花樣年與中融國際信託簽訂戰略合作協定，斥資8億元向花樣年附屬公司收購專案公司70%股權。”中型房企花樣年相關人士向《證券日報》記者表示，舊改專案有著“長週期，高利潤”的特點，如果可以通過股權調整方式實現短期變現，可覆蓋項目前期成本，提前實現收益，降低杠杆率。

當然，除了上述標配動作外，加快周轉仍是有效招數。“‘三道紅線’監管新規即將來臨，融資成本比房價上漲速度要快，房企賣得越慢越虧，所以，開發商普遍會轉向高周轉模式。”王鵬向《證券日報》記者直言，如同製造業一般，產品庫存時間拖得越長，賺差價能力越弱。

“短期看，房企預期拿地支出減少，高度依賴銷售回款，更多房企將‘回款率’作為經營管理的重要指標。”貝殼研究院首席分析師潘浩向《證券日報》記者表示，中期看，對有息負債規模增速的控制，將會固化現有房企的梯隊結構，彎道超車現象難以再現，中期內很難再出現“黑馬型”房企；長期看，融資新規將作為房地產行業在金融端長效機制的重要方向，行業嚴格監管常態化，風險整體下降。在此基礎上，行業集中度加速提升，會更有利於管理紅利型房企發展。

由此看來，“三道紅線”對市場的影響是漸進式的。降低杠杆率、降低融資成本是開發商得以繼續在地產圈經營下去的底線。在這一明確方嚮導引下，原來不打算拆分物業板塊上市的房企也開始按捺不住了。

拆分物業IPO

降低財務成本

自2014年彩生活打響物業企業赴港上市第一槍後，物業企業在資本市場就開闢了新賽道。近幾年來，內地房企陸續拆分物業板塊上市，但從來沒有出現今年這樣集中遞表上市的現象。

2020年收官之際，重量級物業企業仍在加緊上市。12月上旬，恆大物業和華潤萬象生活接連完成IPO，物業板塊再添600億港元市值成員。據天眼查App不完全統計資料顯示，2020年以來，14家物業企業登陸H股，1家登陸A股，總量是2018年以前物業板塊上市公司總數的近3倍。

另據中指研究院向《證券日報》提供的統計資料顯示，截至2020年12月24日，37家港交所上市，物業企業市值超過7100億港元，平均市盈率超過50倍；4家滬深上市物業企業市值約為350億元。

6年時間，從一家企業赴港上市到整個港股該板塊市值超過7100億港元，不難看出，如今的物業服務業務已經不是開發商旗下一個輔助性業務板塊，反而成為其現金造血的重要來源。

“房企分拆上市的背後邏輯，核心歸為兩點。”蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，一是緩解房企財務壓力；二是通過資本市場融資擴大業務規模。

不得不說，目前上市的物業企業絕大多數都是從房地產企業母公司拆分出來IPO的，母公司的開發業務規模幾乎決定了這家企業的營收規模。上市之後，協力廠商拓展能力、商業模式和盈利能力則決定著這家企業未來會成長為“月亮”還是“星星”。但不管是“星星”還是“月亮”，“蚊型”還是“巨鯨”，共識是，不能再等了。

“在當前國內經濟形勢和調控政策下，房企運營壓力增大，而物業板塊由於現金流穩定、輕資產、抗週期等優勢成為房企抓手。”中指研究院常務副院長黃瑜曾在接受《證券日報》記者採訪時表示，現在正是物業管理行業發展的黃金時期，市場空間大，資本的力量能推動物業服務企業快速發展。對於房企來說，在這個時候分拆物業上市，一方面能夠搶佔市場機遇，實現新的業務增長點；另一方面能夠更專注地做好自身的開發業務。

更重要的是，物管行業是一個藍海市場。中指研究院提供給《證券日報》記者的統計資料顯示，保守預計，2020年末我國物業行業在管面積將超過250億平方米，營業收入將超過6000億元。綜合估算，預計到2024年，全國物業管理行業營業收入約為9296.43億元。

“近年來房地產行業進入存量市場，傳統房地產開發領域利潤率整體下滑。與此同時，物業行業萬億元量級的市場規模引發新的想像空間。”張大偉向《證券日報》記者表示，市場規模夠大，IPO後還有資金輸血管道，不需要母公司砸錢支援擴張，同時還能貢獻穩定現金流，是一筆很好的生意。

毫無疑問，物管行業成為好生意的背後，年銷售量達到17萬億平方米的新房市場是重要支撐力。但是，經過了“冰與火”並存的2020年，未來的新房市場規模是否還能持續上漲，17萬億元銷售額紀錄是否能被刷新，尚是問號。

“預計未來十年房地產規模將從年銷售17億平方米逐漸減少到10億平方米，未來經營模式、融資模式都會發生轉變。”對未來新房市場規模發展趨勢，嚴躍進表示。在他看來，從2021年起，房地產盈利空間將逐漸減少，企業負債率也將會降下來。如果 “三條紅線”如期實施，那麼部分房企可能出現資金鏈斷裂的風險，因此，房企將面臨大洗牌。

但不管未來房地產市場怎麼發展，“房住不炒”這個定位會持續貫徹到底，目的就是推動房地產市場平穩健康發展。

2020年，中國樓市超預期復蘇。截至11月份，商品房銷售均價邁入“萬元時代”，商品房銷售面積也有望再創新高。2021年，中國經濟延續穩健復蘇勢頭，業內專家認為，以下五大新趨勢或成為明年樓市平穩發展的主要動力來源。

全面落實房地產長效機制

近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出，明年的重點任務包括：穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。會議提出，(明年將)全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制。

業內人士認為，這意味著房地產長效機制方案已經從“紙面”走向現實。

據不完全統計，2020年下半年，調控政策轉向，杭州、瀋陽、西安和寧波等19城相繼升級調控，重點涉及限購、限貸、限價、限售和增加房地產交易稅費5方面內容。

未來這些調控工具仍將持續使用。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，除此之外，未來有望形成四大價格監管體系，包括一二手房價格、租賃市場價格和地價監管體系。

房地產業進入“穩杠杆”或“去杠杆”階段

2020年，房地產金融風險受到高度重視，被稱為“三道紅線”的房企融資新規出臺。業內認為，這或標誌著房地產企業高杠杆擴張時代的終結。

中國首席經濟學家論壇理事長連平認為，房地產融資政策趨向於收緊，其重點就是要控制房企有息負債的增速。目前，銀行借款、債券、非標等融資管道均有所收窄，房企現金流將更多依賴銷售回款。

除房地產開發端外，克而瑞研究中心認為，居民部門仍需穩杠杆，確保居民杠杆率和負債率不再繼續上升。熱點城市不排除升級限貸的可能性，壓力城市或將適度放鬆限貸，但不會超出現有限貸政策框架範圍。

與此同時，今年的一些重點監管方向仍將持續。如：強化購房資金監管，嚴禁首付貸、消費貸、經營貸等違規挪用于購房消費等。

住房租賃規範發展

今年的中央經濟工作會議以較大篇幅提及房地產相關領域，其中“主角”便是住房租賃。在高房價背景下，發展租賃住房成為解決大城市住房突出問題的有效思路。

此後的全國住房和城鄉建設工作會議也指出，2021年要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。此外，會議還明確提出，在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，未來住房租賃發展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規範及支援租賃企業的發展等方面持續發力，屆時租金更平穩，租住真正成為一種長期居住選擇。

“十四五”期間房地產稅或現實質性進展

中國財政部部長劉昆日前撰文提出，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。這篇文章主要涉及“十四五”期間財稅體制改革相關問題。

業內認為，這意味著未來5年，房地產稅或現實質性進展。

中國社科院近日發佈的《中國住房發展報告(2020-2021)》也建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開徵，爭取在“十四五”期間開徵房地產稅。

四類機會區域

“房住不炒”“降杠杆”是否意味著房地產業已失去發展機會？

專家認為，並非如此，房地產仍有全新的發展機會。

上述社科院報告認為，未來還有四類機會區域：一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；二是人口眾多、經濟發達的二線城市及周邊區域城市；三是人口眾多、經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨特的環境、文化、旅遊、休閒與養老資源的城市。

華僑城通過優化資產，不但可以起到收縮業務戰線、聚焦戰略核心的作用，還可以有效提升資產經營效益，優化公司現金流，從而保護股東權益。

近幾年來，華僑城“甩賣”資產的動作頻頻。據不完全統計，2020年下半年以來，華僑城旗下企業已掛牌轉讓超過10個專案股權。市場隨之爭議聲音不斷，針對公司的質疑主要集中在現金流壓力、負債率“踩線”等問題上。

關於為何頻繁出售資產，華僑城方面曾公開表示，主要是按照國務院國資委“降負債、強主業”要求，實施新戰略指導下進行的產業結構調整。公司將進一步聚焦文旅主業，以確保有更多的精力和資源集中于文旅專案的開發建設。

創立初期，華僑城通過“旅遊+地產”的模式，用旅遊擴大社會影響，用高周轉的地產業務反哺建設週期長、投入較高的旅遊業務，並且實現良性互動，取得一定成績。

但近年來，華僑城的中長期戰略已發生改變。2016年華僑城明確提出“旅遊+互聯網+金融”、“文化+旅遊+城鎮化”的創新發展模式，確立了“中國文化產業領跑者、中國新型城鎮化引領者、中國全域旅遊示範者”三大戰略定位，公司產業結構逐漸升級。

從中可以看出，“旅遊+”、“文化+”是華僑城新戰略下的“因”，是核心——通過探索“文化+”模式，從戰略、體制、技術、產品、商業模式等維度全面創新。而城鎮化是“果”，公司以“文化+”作為抓手，在傳統城鎮導入文旅產業，實現“以產促城，以城興產”，從而驅動新型城鎮化的發展，帶動當地經濟轉型升級。

根據官網資料，華僑城集團在全國運營和管理景區70餘家，2019年接待遊客量超過1.5億人次，是全球主題公園集團三強、位居亞洲第一。已成立文化集團等二級子集團，發展成為文化IP和城鎮化的內容商和集成商。

華僑城旗下上市平臺華僑城A財報資料顯示，自2019年開始，公司旅遊業務收入占比已逐漸趕超房地產收入。根據2020年半年報數據，兩大主營業務收入分別為99.5億元和68.9億元，營收占比分別為58%和40%。

這意味著，公司去地產化效果顯著，旅遊業務現金流更趨穩定，通過構建文化引領、管理輸出、模式創新等輕資產運營管理的新商業模式，改善依靠房地產業務反哺文旅業務的局面、以及文旅產業過度重資產的產業模式。

值得一提的是，在華僑城出售的項目中，大部分是純地產項目。比如近期重慶華僑城實業發展有限公司（下稱“重慶華僑城”）旗下全資子公重慶悅嵐房地產開發有限公司股權轉讓一事，重慶華僑城表示此舉意在加快專案落地實施，推動主營業務持續健康快速發展，未來將繼續圍繞特色文旅小鎮、自然景區、都市文旅綜合體、美麗鄉村等華僑城優勢產業領域在重慶進行投資拓展。

在此背景下，華僑城通過優化資產，不但可以起到收縮業務戰線、聚焦戰略核心的作用，此外還可以有效提升資產經營效益，優化公司現金流，從而保護股東權益。

華僑城A三季報顯示，公司前三季度實現營收為333.94億元，增幅環比由負轉正，同比增加11.83%；淨利潤為52.48億元，同比下降12.5%。其中，第三季度實現營收162.86億元，同比增加33.41%；淨利潤為31.1億元，同比下降2.44%，由此可見公司業務已逐步擺脫疫情的負面衝擊。

從債務結構來看，華僑城A以長期債務為主，短期債務壓力較小。以半年報數據為例，公司長短期債務比和現金短債比分別為2.63倍和1.07倍。此外，有賴於央企背景，華僑城A的平均融資成本區間為2.87%-6.18%，低於行業平均水準，同時公司能夠以較低價格獲取文旅用地，並逐漸將佈局擴展至低能級城市。上半年，公司新增土儲對應樓面成本相當於售價的15.54%，凸顯了其在資源獲取上的較強優勢。

內地市場傳出富力集團向員工推出購房優惠，自１２月２３日至明年１月２２日，購買２０２０年集團於全國在售項目並一次性付款，可獲７５折優惠。凡是富力集團、全國及海外各分公司、子公司的員工均可享有上述優惠。
　　
此外，優惠政策還指出，全國範圍內不限套數，且不計入員工折扣優惠的購房套數內。此外，自付清全部房款一年內，每套房源可無條件免費轉名一次，員工之間亦可聯名購房。

花旗發表研究報告指，中海物業（０２６６９）未來盈利能見度下降，投資者對物業管理行業的關注度轉向新上市的物業股，將其目標價由７﹒５元下調３６％至４﹒８元，維持「中性」評級。
　　
花旗預計公司２０１９－２２年盈利複合年增長率為２５％，而同業平均水平在４０％，今年上半年因利潤率低和停車場銷售緩慢，公司盈利低於預期。

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疫情影響，庫存高企，經濟下行，購買力不足，人口外流……2020年哈爾濱商品房市場月均成交額48.33億美元，對比2019年月均74億美元下降35％左右。哈爾濱破天荒發文“救市”的 背後，其實由眾多因素導致，但就此之後哈爾濱樓市“不行了”的反映，明顯誇大了事實。

魔幻曲折的2020年即將過去。受新冠肺炎疫情連番暴發衝擊，房地產市場經歷了太多裂縫，哈爾濱整體樓市更是跌倒起伏，走出了一條從停擺到復蘇，再到逐漸回暖的特殊曲線。

今年“十一”黃金周開始，哈爾濱各大房企便普遍採取多種優惠促銷措施售房，試圖搶回上半年“失去的時間”，但市場表現不盡如人意。國家統計局數據顯示，截至11月30日，哈爾濱新房價格已多次出現環比下降，二手房已連續下降6個月，易居企業集團哈爾濱公司統計數據顯示，2020年哈爾濱商品房市場月均成交額48.33億，對比2019從庫存來看，連續10月底，哈爾濱市商品住宅去庫存週期已達到23.1個月。

不久前，哈爾濱一則即將印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》的消息迅速成為全國焦點，一時間，“全國第一個鼓勵降價的省會城市”“哈爾濱樓市不行了”等評論鋪天蓋地襲來，給些城市的管理部門帶來了不小的壓力，最終，相關“救市”政策不了了之之，沒有了，但多個政府部門和開發商均已採取行動起來，有撥款最高打出8.8折的高額優惠，道外區發文對購房者給予財政補助。

疫情影響，庫存高企，經濟下行，購買力不足，人口外流……哈爾濱市破天荒發文“救市”的背後，其實由諸多因素共同導致，“但就此之後哈爾濱市樓市'不行了'的情況，顯然是有失公允的。今年我們損失了4個到5個月的時間，因為哈爾濱連續兩次反復出現疫情，對市場消費行為造成了很大的影響。”易居企業集團副總裁，黑吉區域總經理王鷹認為。


營銷增長走馬換帥

房企賣房競爭白熱化

“今年的市場整體回落，回顧整個上半年，因為兩次疫情反复，售樓處基本就是半停滯留狀態，據我了解，各家情況都差不多，很少有誰能完成這項任務，對我而言，今年的銷售任務能完成70％就算可以了。”松北區一家房企銷售總監趙淳（化名）告訴中國房地產報記者。

面對著業績壓力，許多房企不斷“走馬換帥”，中國房地產報記者初步統計發現，在哈爾濱，包括万科，融創，寶能，保利，華潤，綠地內部的眾多國內知名房企的銷售負責人均進行過調整，有的公司項目甚至短短時間裡就更換了兩批營銷總監，有的公司甚至將城市總經理，品牌負責人和營銷總監全部換掉。

在銷售一線，房企之間的“廝殺”更趨白熱化，甚至不時發生“擦槍走火”事件。

售樓處外，時常會遇到其他項目的營銷人員推銷提案，行業內將這種行為稱為“切客”或“截客”，由此，各房企大都打開一隻眼閉一隻眼，但面對今年慘烈的市場，這樣的行為便尤其容易造成堅忍受，矛盾衝突屢屢發生。

“不久前，一位地產項目營銷負責人陳雷（化名）感慨稱，自家項目的置業顧問與競品項目的渠道銷售之間，因為“切客”發生矛盾，繼而升級為互毆，他不得已只能去派出所“撈人”。

平民，松北區知名度房企之間也因此發生了激烈衝突，一方工作人員手持棍棒，並使用了滅火器噴射將對方強行驅逐，最終警方乾預才得以解決。


商品房市場疲軟

月均成交額每年降35％

從“十一”黃金周開始，購房補充，買房折扣，特價房……哈爾濱各大房企普遍採用多種優惠促銷措施售房，近期，哈爾濱新鬆地產一項目甚至打出了全線8.8折的高額優惠。

房企在試圖搶回上半年“失去的時間”，但效果並不算好。

趙淳告訴中國房地產報記者，但比起新房來，哈爾濱的二手房市場“受疫情影響，投資客信心受阻，客戶普遍手頭沒錢，往往是先賣了老房子，才能再買新房子。”國家統計局數據顯示，截至11月30日，哈爾濱新房價格已多次出現環比下降，二手房已連續下降6個月。逐漸結束，哈爾濱二手房交易暫緩，庫存大量增加，諸葛找房數據中心統計顯示，截至12月13日，哈爾濱二手房總掛牌量高達151019套，允許量較早前一周劇增55710套。

易居企業集團哈爾濱公司統計數據顯示，2020年哈爾濱商品房市場月均成交額48.33億美元，對比2019年月均74億美元的數據來看，下降了35％左右。從庫存來看，截止10月底，哈爾濱市商品住宅去庫存週期已達到23.1個月。


支持樓市消費

政府部門在行動

面對疲軟的市場，著急的多個開發商，政府規模也在發力。黑龍江省住建廳和哈爾濱市住建局分別介入了政府主管部門，開發企業，二手房中介企業等多方面參與的座談會，廣泛聽取了各房地產開發及中介企業代表對政府工作和相關政策方面的建議，研討如何促進房地產市場的健康發展。

11月18日，哈爾濱通過官方途徑宣布，將印發《關於疫情期間促進我市房地產市場穩定健康發展相關政策的通知》，新政一共14條，從購房資格，公積金貸款，按揭貸款等多方面支持住房消費。其中“支持鼓勵開發商讓利購房者，新建商品房銷售下行壓力貫通的區縣，需積極引導鼓勵房企採取打折促銷，團購等方式讓利”的表述如一石激起千層浪，迅速吸引了輿論關注和熱議，哈爾濱一不小心就成為了“全國第一個鼓勵降價住宅的省會城市”。中國房地產報記者從多方途徑了解到，在受到全國關注後，哈爾濱新政最終沒有正式明文發布。“但也不能說是胎死腹中。”哈爾濱一位知情人士透露，很多政策實際已經開始執行。

11月22日至24日，哈爾濱市聚會了“惠民購房，安居興業” 2020年冬季房展覽，各大房企紛紛推出各種價位的促銷房，折扣從8折到9.5折不等，個別企業還推出一口價的特價房。

11月30日，道里區推出關於實施公寓類商品住房和存量商業辦公用房裝修補充臨時行辦法，對在道里區註冊的獨立法人單位，在道里區購買存量商業辦公用房每套每平方米減少500元。

12月5日至12月31日期間，道外區古董商品住宅購房季，在道外區7個房地產項目購買商品住宅（單套建築面積144平方米以下，含144平方米），且繳納納首付購房計（持平的普通普通票），多年統一備案合同的（哈爾濱市商品房買賣合同書），可享受建築面積每平方米200元的道外區財政購房補貼。

疫情影響，庫存高企，經濟下行，購買力不足，人口外流……哈爾濱破天荒發文“救市”的背後，其實由諸多因素共同導致，“但就此導致哈爾濱樓市'不行了'的情況，顯然有失公允。年終歲尾之前，會有一些促銷的活動帶動一些優惠措施，把土地包括銷售價格拉低一些，這也很正常，每年到這個時候都是相應的淡季和促銷季。”易居企業集團副總裁，黑吉區域總經理王鷹認為，“因為哈爾濱今年出現兩次反复的疫情，市場消費信心，消費行為都受到了影響，未來疫情可能不一定會再發生，但也不能掉以輕心。”（中國房地產報）

（原標題：財政部部長人民日報撰文：積極穩妥推進房地產稅立法和改革）

近日，財政部部長劉昆在《人民日報》撰文表示積極穩妥推進房地產稅立法和改革。房地產稅立法工作是否會有新的進展備受關注。

12月23日，財政部部長劉昆在《人民日報》上發布了《建立現代財稅制度》一文，文章提到，是國家實施宏觀調控，調節收入分配的重要工具。“十四五”時期，要建立健全有利於先前發展，社會公平，市場統一的製度體系，優化稅制結構，同時提高預算徵管效率。

文章指出，按照“立法先行，充分授權，分步推進”的原則，積極穩妥地推進房地產稅立法和改革。

對於房地產稅的表述，在今年11月公佈的《 <中共中央關於製定國民經濟和社會發展第十四個五年規​​劃和二○三五年遠景目標的建議>輔導讀本》中，財政部部長劉昆也做了相同的表述。

由此，“十四五”時期，房地產稅立法工作是否會有新的進展也備受關注。

財政部科學研究所原先的長賈康斯坦指出，按照十三屆全國人大的立法安排，房地產稅在本屆人大任期之內會啟動立法。

按照時間表，第十三屆全國人大常委會的任期為2018年3月至2023年3月。

賈康指出，目前房地產稅立法處於“停滯”期，管理部門最新的表述是“穩妥推進房地產稅立法”，突出“穩”，“妥”，不再表述為前兩年的“快速房地產稅立法”及“穩步推進”立法立法了。

賈康認為，房地產稅立法作為建立長效機制的一部分勢在必行，但目前房地產稅收推進難度比較大。

不過，中國社會科學院財經戰略研究院在近日推出的《中國住房發展報告（2020-2021）》中提出，建議在一些景點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開徵，爭取在“十四五”期間開徵房地產稅。同時堅持“立法先行，加快立法”，“充分授權，地方主責”，“逐步推進，水到渠成”的總體思路，以僅對新交易或者過戶（包括贈與和繼承）的非經營性住房家庭開徵房地產稅制度，而對擁有存量房房但暫不進行交易和過戶的房屋家庭暫不收集房地產稅的總體方案，並根據一定稅率，稅基，起徵點開徵房地產稅。

回顧房地產稅收推進過程中的表述，自2013年中央提出對房地產稅快速立法後，“房地產稅立法”任務已將釘釘釘住。

2015年8月5日，房地產稅法首次明確進入中國人大立法規劃。

2017年3月，十二屆全國人大五次會議上的表述為“今年沒有把房地產稅預算提提請全國人大常委會指出的安排”。原因在於“這部法律涉及面比較廣，也涉及到方方面面的利益，所以圍繞這個問題的討論是比較多的。”

2018年3月，十三屆全國人大一次會議古董新聞發布會，回應房地產稅問題時提到“目前正在迅速進行起草完善法律法規，重要問題的論證，內部徵求意見等方面的工作，預計早日完成提請常委會初次轉型的準備工作。”

2018年9月7日公佈的十三屆全國人大常委會立法規劃中，包括房地產稅法內部的11部稅法同時亮相第一類項目，即條件比較成熟，擬在本屆人大常委會任職提請請優勢。

2019年3月9日，十三屆全國人大二次會議記者會上，全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖在回應房地產稅立法問題時反應，“房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會 和財政部組織起草，目前，相關部門正在抓緊法律法規，重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次替代。”

初步，房地產稅已連續兩次引入政府工作報告。

2018年政府工作報告中提到，“健全地方稅制，穩妥推進房地產稅立法。”

2019年政府工作報告對2019年房地產方面的工作部署亦提到“健全地方稅制，穩步推進房地產稅立法。”

對於今年的政府工作報告，而非引用“房地產稅”。

（原標題：北京寫字樓空置率創新高2021年供應量預計爆棚）

北京寫字樓市場仍然未走出低谷，無論是空置率還是租金，都位於近十年來的低谷。高力國際研究院數據顯示，剔除自用及預租面積後，北京寫字樓高層淨吸納量不到3萬從季度變化來看，經歷疫情進入常態化防控階段，疫情對於寫字樓需求的壓制在慢慢降低，淨吸納量呈現逐月恢復的狀態。高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，淨吸納量的漸進恢復是由於前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，而同時也是由寫字樓業主主動為企業提供了更多的競爭力的租賃條件所致。

在這樣的背景下，供需不平衡問題又被進一步放大，空置率創近十年新高。在2020年四季度，新入市項目體量低於預期的50萬平方米，僅約35萬平方米至此，2020年全市場新增供應項目約60萬平方米，遠低於預期水平。嚴區海對第一財經表示，北京甲級寫字樓市場的補充供應和需求比長期都維持在2倍以內，但供供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，增加供需比更是增長到接近5倍。可見的北京市場的供需不平衡問題已經非常嚴重。

2020年北京市場迎來近十年的租金最高最大降幅。嚴地區海表示，在原本就是供需嚴重不平衡的市場環境下，又覆蓋了疫情影響，整體租金最高降幅是近十年裡抵抗的一年，從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅達到8.4％。市場租金從2018年的高點已經連續三年平均值，調整幅度合計接近13％。

高力國際調查報告顯示，根據三季度租戶問卷調查發現，在疫情期間，租戶出現了從甲級向乙級寫字樓搬遷遷徙的情況。同樣的，在甲級寫字樓業主向企業提供更具靈活性的租賃在可預見的未來一年內，嚴區海認為這種現像不會出現根本性改變，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。

而更嚴峻的是2021年北京寫字樓市場連通迎來天量供應。高力國際統計數據顯示，預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市，而2019年只有超過90萬平方米，其中有近百萬平米的項目可能會在明年上半年入市。

嚴區海表示，若所有項目如期入市，巨大的補充供應量將給市場帶來前所未有的衝擊，將直接考驗市場對補充需求的消化能力。通過本輪供應高峰的結束，明年租金預計 依然處於下降通道，但降幅應該會小於一年，在四季度將開始進入探底階段。

這項，全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱表示，疫情防控常態化之下，不斷高企的空置率，持續下降的租金以及連續增加的補充供應，給寫字樓行業的發展 帶來巨大的考驗。

根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）聯合部分會員單位統計，2020年一線城市寫字樓空置率全部在20％以上運行，均創十年新高；上海和深圳甚至超過了25％以上。 率超過30％，商業營業用房空置率高達35％。下半年以來，從銷售成交和租賃需求兩個市場要素均表現回暖趨勢，但市場仍整體承壓。

長和系創辦人李嘉誠及主席李澤鉅繼續增持長實集團（01113）股份，涉資3087萬元。集團在回覆傳媒查詢增持事宜時表示，李嘉誠基金會有限公司於12月18日、21日、22日及23日，以平均價每股40.677元、39.9804元、38.8302元及38.9406元購入長實共77.65萬股。根據《證券及期貨條例》，李嘉誠持有長實的權益由35.86%增至35.89%；李澤鉅所持權益亦由35.93%增至35.95%。

資助房輪流破頂 「躍動港島南」惹憧憬

房屋委員會「出售居者有其屋計劃單位2020」（下稱居屋2020）攪珠結果塵埃落定，部分購買力回流二手市場，刺激資助房屋再現矚目的樓王成交，加上政府部署推出「躍動港島南」大計，香港仔居屋雅濤閣相隔逾兩年半重上全港未補地價居屋呎價巔峰，有海景3房戶於一個月內兩度加價，終以「癲價」858萬元易主，呎價高見14896元，成為本港史上呎價最貴未補地價居屋王。

雅濤閣挾擁海景的優勢，向來不乏居屋王成交， 未補地價每方呎高位更於今年6月一度衝上14455元，當時貴絕港島未補地價居屋。該居屋相隔半年捲土重來，中原地產高級分行經理吳敬彰透露，該屋苑1座高層D室，實用面積576方呎，3房間隔，外望開揚海景，近日以未補地價858萬元成交，呎價14896元。

一個月兩度加價 海景戶858萬沽

吳敬彰指出，原業主於2001年斥資165.66萬元購入，持貨至今年10月一度僅以800萬元低價求售，惟11月兩度加價，分別提價至830萬元及860萬元，最後微減2萬元以858萬元沽貨，賬面勁賺692.34萬元或4.2倍。

上述雅濤閣單位的售價不但打破該屋苑去年5月錄得的全屋苑未補地價高位808萬元，更力壓今年3月以每方呎14605元刷新全港未補地價居屋呎價高位的何文田冠暉苑B座高暉閣低層24室，奪得本港呎價最貴未補地價居屋王寶座。

翻查紀錄，2018年4月雅濤閣1座高層E室海景戶，以未補地價551.5萬元易手，呎價13069元，一度榮登全港未補地價居屋呎價王寶座，惟紀錄同月極速被筲箕灣東旭苑一個低層戶以每方呎13508元打破，結果相隔逾兩年半，雅濤閣終再嘗稱霸全港未補地價居屋滋味。

事實上，近期資助房屋樓價走勢凌厲，未受疫情影響，單是本月已錄得至少7宗破頂成交，青衣公屋長發邨、粉嶺居屋景盛苑、將軍澳居屋浩明苑，以及黃大仙居屋鳳鑽苑等先後刷新自身屋苑的樓價或呎價高位，樂富居屋富強苑更首次誕生千萬元成交，造價貴絕九龍東已補地價居屋。

美聯物業住宅部行政總裁布少明相信，居屋2020攪珠結果出爐後，部分心知中籤無望的準買家回流公屋或居屋二手市場，釋放一批購買力，並造就優質戶價格破頂，但樓價大趨勢仍視乎經濟及疫情等宏觀因素。

形品．星寓複式2080萬新高

私樓特色單位亦接力破頂，香港置業首席聯席董事曾家輝說，大角咀形品．星寓頂層複式3房戶，實用面積947方呎，連46方呎平台及761方呎天台，原業主以2200萬元放盤兩個月，終由區內家庭客斥資2080萬元承接，樓價創該屋苑歷史新高，呎價21964元。原業主2014年以1640萬元購入，賬面賺440萬元或26.8%。

不過，部分屋苑的造價受壓，中原地產區域營業董事林龍南透露，天后栢景臺2座中層F室3房單位，實用面積910方呎，以2118萬元易手，呎價23275元。

資料顯示，同座面積相同的低層F室，今年10月下旬以2238萬元成交，相隔約兩個月樓上戶反跌價120萬元或5.4%。原業主1989年以239萬元購入，賬面仍賺1879萬元或7.9倍。

中原地產市務經理張納賢稱，東涌映灣園7座高層H室3房戶，實用面積904方呎，以995萬元成交，呎價11007元，略低於滙豐銀行網上估價的1019萬元約2.4%，但相比2010年購入價510萬元，賬面仍獲利485萬元或95.1%。

菁雋288萬易主 首宗蝕讓

另外，屯門菁雋入伙逾一年錄得首宗蝕讓，美聯物業高級營業經理羅立恆指出，高層29室開放式單位，實用面積178方呎，新近以288萬元成交，呎價16180元。

據了解，原業主2019年中以295.4萬元購入，儘管額外印花稅（SSD）3年限期尚未屆滿，仍叫價330萬元放售，最終成交價賬面已蝕7.4萬元或2.5%，至於交易涉及相當於樓價10%的SSD即28.8萬元，則由買家支付。

樓市缺乏方向，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報175.88，按周再回落0.38%，連跌兩周合共1.05%。中原地產預計，未來數周樓價走勢將持續反覆。

周四（24日）公布的CCL，反映11月30日政府宣布收緊防疫措施當周市況，亦是第四波疫情11月爆發後第三周市況，尚未反映再收緊防疫措施後及疫苗接種的消息，CCL按周輕微回落0.38%，跌幅較前一周挫0.68%收窄。

大型屋苑樓價指數（CCL Mass）按周下滑0.45%，至178.99；CCL中小型單位樓價指數亦跌0.49%，見176.49。

前述三大整體指數齊跌兩周，分別累挫1.05%至1.34%，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇分析，新冠肺炎第四波疫情11月爆發後，CCL三大整體指數於首周齊升，再連續兩周齊跌，走勢反覆，預期未來數星期樓價波幅會忽大忽小，未有向上或向下訊號，走勢有待觀察。

CCL大型單位樓價指數則繼續跑贏大市，連漲3周，最新按周升0.25%，報172.68，3星期累升0.74%，豪宅樓價有回穩跡象。

四分區僅新界西回升

四個分區方面，前一周暴跌2.71%的新界西樓價指數，最新報162.17，按周逆市回升0.56%。

其他3區樓價指數則各有調整，以九龍樓價指數跌幅最大，按周挫0.93%，至173.81，連跌兩周累插1.43%；港島樓價指數連升兩周後斷纜，最新報185.06，按周回軟0.85%；新界東樓價指數錄188.88，按周亦回落0.2%，連挫兩周共1.99%。

在周四公布的CCL，是根據本月14日至20日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算，當中佔逾七成交易在11月30日至12月6日期間簽臨時買賣合約。

至於山頂文輝道住宅地於周三（23日）以破頂價批出等對樓市的影響，料於明年1月中旬的CCL才開始反映。

九龍倉（00004）周三（23日）以120億元奪得山頂文輝道豪宅地後，隨即推出旗下山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第三期5個分層戶於明年元旦日起標售。受新冠肺炎疫情影響，新盤在聖誕節長假期（25日至27日）以銷售貨尾為主，涉及約217伙。

九龍倉巨額投得文輝道豪宅地後，系內與南豐合作發展的山頂超級現樓豪宅項目MOUNT NICHOLSON第三期隨即推出5個分層戶於元旦日招標，實用面積4230至4601方呎。負責銷售的會德豐地產發言人表示，山頂地售出後，市場對超級豪宅單位有需求，故推出單位以招標形式發售。

新冠肺炎疫情未見緩和，發展商放慢推盤步伐，聖誕節長假期只有個別樓盤推售貨尾，以嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯於周五（25日）連招標發售合共208伙佔最多，其他新盤僅銷售1至5伙不等，令長假期合計只有217伙銷售。

部分新盤則舉辦活動吸客，例如中國恆大（03333）旗下屯門掃管笏恆大．珺瓏灣兩期項目及長沙灣恆大．睿峰，準買家於平安夜（24日）至明年1月底完成指定任務，有機會獲贈價值100元的指定食肆餐飲現金券。

新盤平安夜錄13成交

長假期前夕的平安夜，新盤錄得約13宗成交，其中長實（01113）與港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城SEA TO SKY及億京大埔白石角海日灣II分別連沽2伙，新地（00016）元朗PARK YOHO Genova則以1948.84萬元售出一伙。

另外，恆地（00012）大角咀利奧坊．曦岸近日錄得一宗撻大訂個案，涉及今年8月以489.18萬元售出的1座12樓M室開放式單位，買家損失約8%訂金，涉及金額約39萬元。

香港置業高級營業經理楊志能表示，該行日前促成西半山高雲臺中層C室的租賃成交，實用面積776方呎，3房間隔，業主以每月3.1萬元放租1星期後吸引家庭客洽詢，議價後減租2500元或約8.1%，以2.85萬元租出，造價較市值租金低約10%，呎租約36.7元。資料顯示，業主早於1994年以約609.3萬元購入上述單位。

疫情第4波之下，不少屋苑又再出現確診個案，將軍澳南豐廣場6座新近亦有住客「中招」，但個案並未對二手放盤業主構成影響，目前整個屋苑放盤量持平，最平叫價由660萬元起。

有確診6座 放盤開價749萬起

位置靠近港鐵坑口站的南豐廣場，由南豐集團發展及興建，合共提供5座約1,614個單位，間隔以2房至套3房為主，部分單位備有露台，另有小量複式及相連單位。

美聯高級分區營業經理黃富強表示，雖然有睇樓客確實為避免感染疫症而拒絕參觀有確診個案座別，但為數不多；而業主方面，則未構成任何影響，沒有封盤或減價現象。而目前屋苑約有50個買賣放盤，數量尚算適中，而放盤中約7成屬3房或以上放盤。

現時屋苑最平放盤叫價為660萬元；而3房入場價由820萬元起。至於有確診個案的6座，目前最平放盤叫價由749萬元起，屬於中層H室，實用面積375平方呎的2房單位。

屋苑11、12月受各區新盤搶客影響，二手交投疏落，上月零成交，而12月僅錄3宗，實用面積平均呎價15,706元。

12月3宗買賣 細2房644萬售

成交中有2宗為細2房戶，其中5座中層F室，實用面積375平方呎，裝修企理。區內上車客認為屋苑基座設商場，並鄰近港鐵站，生活配套齊全，故以643.8萬元承接，呎價17,168元。由於樓價低於800萬元，若借9成的話，首期約64萬元。此外，同座高層A室，實用面積658平方呎，屬套3房戶型，最新以860萬元易手，呎價約1.3萬元。

不乏豪宅單位 料來年豪宅價格添壓

新冠肺炎疫情困擾樓市持續一段時間，實體經濟嚴重受壓，踏入第4季銀主盤數量突然急增，12月份單月新增逾20個，是今年單月最多銀主盤的月份。代理指實體經濟受損，豪宅銀主盤增多，相信對豪宅價格壓力較大。

根據前綫地產代理統計資料顯示，第4波疫情爆發後，銀主盤量開始增多，11月單月新增13個，12月更新增20個，較今年上半年每月新增7至8個速度明顯加快。雖然目前全市場僅約90個銀主，比今年1月份的逾100個還少，但是新增數量加速值得市場留意。

沙田寶松苑獨立屋 5680萬放盤

據了解，近日新增的銀主盤中不乏豪宅單位，例如沙田寶松苑單號屋，實用面積2,574平方呎，近日淪為銀主盤，以5,680萬元放盤；九龍塘又一村花園單號屋，銀主叫價5,250萬元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑坦言，該公司銀主盤的存量是2018年4月以來最多，相信由於疫情對中小企財務構成壓力，往往將物業加按借貸，近期新增的銀主盤主要是過度借貸而出事，當中不乏豪宅單位，若數量繼續積壓，相信豪宅樓價會率先受影響。預期明年第一季豪宅單位價格有機會跌2至5%。

陳永傑坦言，現時銀主數量不算龐大，對整體二手不會構成太大衝擊。因為目前的銀主盤並不是樓市轉差而出現資不抵債，只是個別業主出現財務問題，全港絕大部分自住單位業主不會過度借貸，故即使銀主盤積存速度上升，相信僅對局部類別有影響。

半新盤重災 匯璽3伙淪銀主

事實上，過去內地客較多的半新盤市場，屬於銀主盤重災區。例如有內地客3年前以約1.2億元連掃3伙西南九龍匯璽，近期因財務困難，全數淪為銀主盤，市值約1億元。

有代理指出，近日銀行推售銀主盤的態度積極，銷情甚快。美聯物業荃灣荃景圍分行高級分區營業經理鍾家豪表示，荃灣縉庭山3座高層B室，實用面積527平方呎，銀主叫價820萬元，吸引兩組客上門睇樓，並送訂至銀主，最終由上車客以「靚價」792.88萬元承接。原業主2011年3月以560萬元購得，是次轉手帳面獲利232.88萬元，物業升值41.6%。

基於一二手市佔率齊升、優化資源分配導致營運效率得以提升，及獲得香港政府於「保就業」計劃下之補貼，美聯集團（1200）昨發出「正面盈利預告」，預期截至2020年12月31日止年度業績將轉虧為盈。該集團同時宣布，向中央專業部門（CPU）及前線文職同事發放年終花紅，平均可獲派1個月，表現突出者最高可獲派1.6個月；並提早宣布加薪，平均加薪幅度2.5%，升職同事可獲更顯著加幅，整體加幅優於大市。

美聯集團指出，一二手市佔齊升，根據截至2020年11月30日止十一個月之未經審核綜合管理賬目之初步審閱，其錄得權益持有人應佔綜合淨溢利約為1.5億元；並根據該集團現有之資料，預期該集團截至2020年12月31日止年度將錄得權益持有人應佔綜合淨溢利，相對截至2019年12月31日止年度之權益持有人應佔綜合淨虧損約6,900萬元。

今年一二手交投齊升

美聯集團副主席黃靜怡表示，本港樓市自2018年起受到眾多外圍因素影響，樓價及成交皆出現波動。直至今年下半年，疫情的負面影響漸被市場消化，成交逐步攀升。當中，新盤交投升幅顯著，美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，本年下半年截至12月23日止，共售出約7,677個新盤單位，較上半年高出14.7%。

二手方面，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，2020年下半年截至12月23日止，二手住宅註冊量錄約23,925宗，較上半年亦高出8.3%。美聯集團以「創新領航」，於2016年已全速推行數碼化工程，加上1月已成立「抗疫小組」，把握樓市火熱商機及「宅經濟」崛起的機遇，一手及二手市佔齊升，令業績轉虧為盈。她指出，有此佳績，有賴前線後勤萬眾一心，疫境同行，加薪是希望回饋員工之貢獻，以鼓勵大家繼續努力，未來分享更豐碩成果。

聖誕長假期來臨，由於疫情起伏窒礙氣氛，而且限聚令持續，再加上焦點新盤暫緩推出，令市場轉趨審慎，屋苑預約睇樓量按周跌5%。此外，近期業主紛擴大議幅，二手紛錄減價成交。

疫情續升溫，限聚令持續，焦點盤紛減慢推售步伐，加上聖誕長假期來臨，市民與家人共聚，減少外出睇樓，再加上業主採暫時封盤策略，進一步影響市場氣氛，綜合市場消息，本周屋苑預約睇樓量跌約5%。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，雖然今年聖誕節長假期市民須留港，但由於普遍選擇與家人歡度佳節，加上限聚令影響，減少外出，導致屋苑預約睇樓活動未見突出，並回落約5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，年尾為樓市傳統淡季，本港疫情持續，限聚令正實施，睇樓氣氛轉淡。

至於二手紛錄減價及低市價成交，中原副區域營業經理許永生表示，長沙灣泓景臺3座高層B室，面積676方呎，3房連套房間隔，原先叫價1300萬，累減至1180萬沽出，呎價17456元，據悉，買家為同區客。

美聯分行高級分區營業經理鍾家豪表示，荃灣縉庭山高層B室銀主盤，原叫價約820萬，錄2組買家爭購，最終由一名上車客購入，單位面積約527方呎，作價792.88萬，呎價約15045元，低市價3%，

世紀21奇豐分行助理區域營業董事黎健峯表示，馬鞍山聽濤雅苑1座低層A室，長情業主持貨23年，「零議價」以1400萬沽貨，實用面積1025方呎，呎價13659元。

利嘉閣分行經理莫家進表示，元朗世宙3座中層C室，面積約430方呎，兩房間隔，望園內泳池，獲買家以643萬承接，呎價14953元。

美聯高級分區營業經理林振聲表示，將軍澳南豐廣場2座低層C室，面積419方呎，屬兩房間隔，獲同區換樓客承接，成交價約640萬，呎價約15274元。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示，馬鞍山新港城C座高層1室，面積490方呎，3房間隔，原叫價800萬，經議價後減50萬，以750萬沽售，呎價15306元。

代理指，上水皇府山3座高層B室，面積約505方呎，原先叫價690萬，議價後以670萬成交，呎價13267元。

世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，北角海景軒中層C室，面積356方呎，兩房間隔，座向南面，望街景，獲區外首置客以約820萬承接，呎價23034元，屬市價水平。

作為失守（確診）屋苑的美孚新邨，再錄成交個案，中原高級分行經理馮健平表示，百老匯街113號中層D室，面積590方呎，目前減至795萬易手，呎價13475元。新買家為外區客。

新冠肺炎疫情下的聖誕節前夕，新盤銷情平穩，昨日售出至少13伙，包括啟德區新盤連錄4宗大額成交。早前會德豐地產旗下啟德OASIS KAI TAK低座特色單位遭撻訂，最新以3,710.7萬元招標售出，較2018年造價貴54.9萬元或1.5%。
OASIS撻訂貨貴1.5%
啟德OASIS KAI TAK昨以招標售出兩個低座特色戶，合共套現逾8,300萬元，據知兩位買家均為區外換樓客。其中，低座D座5樓至6樓D單位，三房一套連工作間連洗手間及儲物房戶型，面積1,197方呎，連281方呎天台。該單位曾於2018年3月以3,655.8萬元沽出，惟在本月中遭撻訂。單位昨重新以3,710.7萬元售出，較當年造價貴54.9萬元或約1.5%，呎價3.1萬元。
至於低座A座地下至1樓C單位，四房一套連工作間連洗手間及儲物房戶型，面積1,438方呎，外連332方呎花園，以4,601.6萬元售出，呎價3.2萬元。
此外，建灝地產旗下啟德天寰昨以4,245.05萬元售出星寰匯1座5樓、6樓及天台的Sky Villa B 複式戶(連一個車位)，面積1,439方呎，另有519方呎平台，屬四房兩套及儲物房間隔，呎價約29,500元。天寰自2017年年中開售至今共沽出813伙或近99%單位，尚餘9伙待售。此外，保利置業旗下啟德龍譽亦售出1伙。
遠中禮品贈預約參觀客
遠中集團持有的跑馬地EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY為吸引買家睇樓，即日起至明年1月27日，成功在官網預約登記參觀樓盤的訪客可獲贈禮品，包括連卡佛禮品卡價值300元一張及貴賓接駁車服務。