「房價愈打愈高　現在是購屋最好時機」

政府祭出打炒房措施3周來，業界持續出現許多看法。昨日不動產聯盟總會舉行年終記者會，回顧近10年央行2次信用管制，影響經濟GDP甚鉅，房價卻愈打愈高，且在目前工料雙漲下，估計未來房價仍難降。

不動產聯合總會昨提出房市觀察與建言，理事長林正雄指出，政府打炒房似乎開錯藥方，恐會有買方完成契約後遭斷頭、沒收，「溯及既往的政策，比較不妥適。」建築業從買地到入帳，周期約3~5年，突如其來的政策轉換，影響產業甚鉅，建議政府應制定打房標準政策，讓建築產業有條可預測的道路，才不會造成民怨，引起產業反彈。

籲給建築業可預測道路
林正雄並舉央行前2次打房打到量縮，卻壓低經濟GDP成長，最後房價愈來愈高。政府應要解決工料雙漲、引進外勞、房地合一稅退場等成本面問題，否則房價無下跌可能。表示全球物價上漲、營建業缺工料，現在還是初升段，「未來物價漲到哪裡沒人說得準」，建議年輕人「現在是最好購屋時機」。

不動產仲介公會理事長張世芳則說，建議政府給年輕人購屋優惠，包含提高貸款成數、低利、拉長寬限期；另外租賃實登申報應回歸承租雙方，而非交由仲介業，才能符合公平課稅原則。

物料工資營建成本齊揚
面對政府打炒房，代銷業者新聯陽實業總經理林徹人也坦言，「影響很大，看屋人數至少掉了15~20%」，但相信對產業長期發展有助益，讓市場基本面更健康發展。創意家行銷品牌公關陸宜透露，許多看房民眾質疑是不是房價開過高，讓政府決定出手，即便是購屋自住，也擔心自己買到高點，因此從看屋到購買期從過往平均3個月拉長到半年。

針對缺工缺料導致房價調漲的狀況，中華民國不動產開發公會副秘書長張興邦表示，「因為台灣防疫做得好，資金回流帶動產業，住宅跟工業建案全軋在一起，工人、物料來不及供應，導致出現短缺」，物料跟工資雙漲成了建商預期之外的營建成本。「建商當初投資評估的營建成本，現在起碼都增加2成，營建機具也供不應求」。

口袋淺小建商恐先調漲
不過清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚指出，建材跟勞力佔建案總成本的比例低，真正讓建商成本有感的是土地，建商欲將上游成本轉嫁給消費者，也要看消費者埋不埋單，市場供不應求，建商才有漲價空間。但可預期央行限縮貸款成數後，口袋淺的小建商可能率先調漲房屋售價，大建商隨之跟風。

張金鶚認為，政府一系列打炒房舉措，確實減緩市場交易，大家都會觀望、看政府玩真玩假，但經過一段時間調整後，相信市場會再次活絡。德明財經科技大學客座教授莊孟翰也表示，實登2.0修法後，將揭露預售屋價格，有助減輕炒作行為，多少幫助民眾、政府掌握市況。

台北敦南SOGO大樓外傳以總價130億元出售，引起多方人馬搶「金雞母」，先是媒體爆出皇翔建設「正與賣方及銀行端洽談」，後來再傳出僑福、志榮等開發商也都備妥銀彈將搶進。專家分析，短期有收租效益、長期有都更商機，「是很划算的交易！」

推測只是買方放風聲
敦南SOGO大樓座落在台北市大安區敦化南路一段，近忠孝東路、仁愛圓環，屬台北市精華商圈，也是東區第1間精品百貨，SOGO百貨曾於2014年斥資3億元拉皮改裝，並擴大6~7樓營業面積。該大樓土地面積約938.9坪、建物面積7269.5坪，若以外傳的130億元售出，換算土地單坪價格達1385萬元，追查謄本顯示，土地產權為仁愛企業的鄭姓家族所有，業者指出，該企業作風低調，在市場鮮少有相關消息。

《蘋果》致電皇翔建設求證，發言人游玉華以開會為由，至截稿前尚未做回應，但她在接受《工商時報》訪問時透露，目前正與賣方及銀行端洽談，一切尚未確定，也尚未與SOGO百貨接觸。SOGO百貨則回應，「租約狀況為雙方協定，不方便對外透露，對於外傳交易也完全不知情，未接獲任何訊息。」

短期收租長期可都更
後續市場又再傳出僑福、志榮等開發商有意入場，形成搶親大戲，不過值得留意的是，此項交易因尚未獲得地主、業者證實，商仲業者也都沒有收到交易訊息，因此業界人士推測：「極大可能只是買方放風聲階段，實際交易全都未定案。」

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，該建物屋齡32年，達都更或危老門檻，對面為豪宅「元大柏悅」，斜對面的「誠品敦南」已核定都更，將重建為A級商辦，評估建商可能看好大樓都更效益才出手購置。

不具名房地產人士評估，該大樓若做都更或危老，除有1.5倍獎勵容積，加上容積移轉，有機會達到法定容積的2倍，建物面積達1.1萬坪，乍看開發效益龐大，但評估若更新為豪宅後，單價勢必達220萬元以上才有機會損益兩平。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，無論SOGO租期還有多久，建商買下SOGO大樓後，「短期有收租效益，長期有龐大都更商機，是很划算的交易」，「可能更新為頂級A辦，或是單坪破200萬元超豪宅」。

近年隨租金、物價高漲，許多夜市逐漸失去客源，如台中逢甲商圈，近期店面降租還未必有業者進駐，一區之隔的東海別墅夜市儘管待租售店面不多，專家卻指出，雖因當地學生客群穩定，所以業績不像逢甲這類觀光夜市大幅下滑，「但相比以前規模還是差很多，實際上整體租金也修正2~3成」。

規模比以前差很多
東海別墅夜市主幹道新興路沿線商家雲集，招牌店家以蓮心雞腳凍最知名，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，當地以在地小吃居多，發展相對健康。實際走訪發現，商圈穩定，鮮少有店家出租，新興路目前僅約2間店面待租，其中1間面寬約4米、租金約6.3萬元。

東森房屋龍井東海加盟店業務經理王聖德表示，以該待租店面為例，屬夜市核心地點，全盛時期可租到9萬元，現在全棟透天租金僅約6.3萬元，「整體租金行情緩慢下滑，非核心店面不乏有3~4萬元店面，尤其巷子內生意較難做，很多商家轉向遊園南路，租金更便宜，車流又多」。

由於東海別墅夜市店主多為長期持有，非近年炒作高價而購入，資金成本較低，租金彈性相對大，帶動商圈發展穩定，不易出現如士林、逢甲夜市等租金高掛、寧願空店面也不降租的情形。

過去就讀東海商學院的王先生表示，跟10年前相比商家規模縮減不少，店數感覺沒有以前多，不過還算是熱鬧，因為學生都住附近套房；反觀附近的藝術街，商圈特色較難發展，也無強而有力店家進駐，沒落比較明顯。

陳炳辰提到，學生數量減少是必然趨勢，但隨著中部科學工業園區、台中精密機械園區的成長，以及台商回流帶動就業人口持續成長，對在地型小吃商圈持續有消費支撐力。

房地產價值受地段影響很大，往往「一橋之隔」、「一路之隔」，就會因地勢、區域發展等不同，房價便天差地遠。但以台中市地大肚山為例，若從西屯區單元1安和路向西往龍井區走，過去房價以「一山之隔」而價差2倍，今年則受惠資金行情及建商強力進場，低房價的龍井猶如鹹魚翻身，連中古屋都變得炙手可熱，從1坪不到10萬元補漲到13~14萬元。

新案跳上3字頭新高
過去西屯區單元1安和路的豪宅高價區1棟別墅動輒要價4000萬元以上、新大樓每坪房價動輒3、4字頭，但往龍井區大肚山向上走，房價馬上腰斬，價差相當明顯。代銷業者顏子翔指出，西屯區為台中房價核心，近年都市開發向外擴，帶動外圍房價成長，一路至龍井，在精銳建設進場後，推案價格來到史上新高3字頭，「現在龍井行情幾乎是直接跳過2字頭階段，相當特殊」。

龍井新屋價格回升，連老舊中古大樓房價也受拉抬，東森房屋龍井東海加盟店業務經理王聖德說：「這邊發展早，大樓至少20年以上，屋齡有嚴重斷層，6年前還有大樓1坪不到10萬元，釋出都不一定有人要，但近2年受到外地建商搶地推超高價案，房價才有帶動效果，中古物件幾乎都用搶的。」

當地交易較頻繁的中古社區「山海觀」，坪數30、40多坪，現在每坪房價來到13~15萬元，相較於大肚山下的西屯中科老舊社區平均20萬元初，房價已略爬升，補漲明顯。

王聖德認為，一來是建商資金行情帶進，加上市中心房價太貴，而龍井本身有重劃區、交通建設議題，科學園區效應又撐起基本盤，導致目前中古市場幾乎都賣到沒有物件可賣。

政府打炒房，開始影響民眾預期心理、民眾要棄房轉股了嗎？中央大學台經中心昨天公布，十二月消費者信心指數（ＣＣＩ）走跌，其中，上升最多的子指標為「投資股市時機」、下跌最多為「購買耐久財」。

中央大學台經中心發布十二月消費者信心指數為七十點九點，與上月相較下降二點，六項子指標中，家庭經濟狀況、投資股市時機二項指標上升，物價水準、國內經濟景氣、就業機會、購買耐久財四項指標下降。未來半年投資股票時機雖上升幅度最多，但仍遠低於歷史平均值。

台股封關在即，昨天大漲超過一五○點，再創歷史新高，不過對於未來半年投資股票時機的消費者信心，似乎仍偏保守。

中央大學經濟系教授姚睿指出，因股市已處在高點，疫情尚未結束，經濟前景仍令人憂慮，加上台灣經濟呈現Ｋ型復甦，科技業表現優異，但民間消費、飯店、餐飲零售衝擊大，產業表現兩極化，使民眾投資信心不足。

政府於十二月祭出一連串打炒房措施，未來半年購買耐久財的信心指數大幅下降，消費者信心大跌，但不動產聯盟總會理事長林正雄認為，在工料雙漲下，房價回不去。

林正雄表示，政府打炒房已造成不動產市場信心動盪，許多剛簽約不久的首購族惶惶不可終日。但政府歷年實施抑制房市政策與相關稅制，都僅影響交易量，房價仍是趨勢向上，沒有打到房價。

林正雄分析，近期房價上漲，是反映土地價格與營造工料成本雙漲，南部科技廠更祭出雙倍薪資搶工；房價上漲也會使建案銷售期拉長，使建商管銷成本及營運壓力提高。若成本面問題未能獲得解決，房價也無下降的可能。

另外，房市交易熱絡下，財政部國產署今年都更宅共標售了五十一戶，標售金額廿八點六億元，相較於去年的卅九戶、十八點四億元大幅成長，國產署預計明年二月將再推出卅二戶都更宅標售。

財政部國產署28日指出，2020年國產署都更宅標售51戶、年增逾三成，進帳28.6億元約年增55％，明顯較2019年的39戶、18.4億元大幅成長，主因推案量增加、資金寬鬆、房貸利率正處低檔。展望2021年，國產署手上還有台北文山區南方莊園、新北新店區友座臻美等大案、總共有109戶，預計可以創造至少30億元收入。

2020年房市買氣有如倒吃甘蔗，依照買賣移轉棟數統計顯示，2020年下半年起全台交易量幾乎都維持單月2.8~3.1萬棟的高水準，為房地合一政策上路以來新高，尤其是7~11月交易量較2019年同期為雙位數成長，預估2020年全年買賣移轉棟數可站上32萬棟大關、挑戰自2014年以來新高。

房市升溫，國產署也受惠。據國產署統計，自2004年至2020年12月，國有土地累計參與都市更新案件達1,517件，面積達83.85公頃。

國產署都更分回宅自2017年起每年約標脫30戶，進帳金額多為20億元左右，但2020年呈現高度成長態勢，國產署也趁勝追擊，預計2021年首批都更分回宅將於2月24日公告標售，先行列標32戶。

2021年首批標售都更宅包括台北市大安區「明日博」7戶與「耕曦」4戶、中正區「正隆天第」6戶、萬華區「全坤威峰」1戶、內湖區「昇陽樹也」及大安區「清歡」各1戶，而新北市則有新店區「友座臻美」6戶、板橋區「昇陽文薈」5戶、三重區「翔譽雙子星」1戶。

此外，國產署副署長李政宗表示，2021年3月後還會有超級大案、也就是北市文山區南方莊園共71戶。根據實價登錄統計顯示，南方莊園地點位於捷運文湖線的辛亥站附近，坪數多為27坪~56坪，每坪單價約60萬~70萬元，總價多在2,000萬~4,000萬元左右。

台北101蟬連北市「地王」八連霸，租金更是水漲船高，今年底前幾近滿租的101辦公大樓約有3％租戶到期撤出，但相對進場的更大咖包括法國駐台辦事處與金融業者，據悉新簽約戶高樓層租金均站穩4,500元以上，租金均價比同區商辦高出15％。

101總經理張振亞指出，今年疫情年，台北101三大事業體最穩定的還是辦公大樓租金收益，其中僅因疫情受挫的少數策展公司、機場服務公司等合約到期撤出，撤出率3％是歷年最低，但相繼簽約的新租戶則來頭不小，包括法國駐台辦事處與金融業者等，仍是幾近滿租率。

至於因疫情受創最深還是101觀景台與購物中心，張振亞強調「少了200萬觀光客人次」很難要求購物中心與去年同期相當；去年101購物中心業績約148億，原預計今年衝破150億，但未料遇上新冠疫情，過去精品櫃位至少有一半是觀光客支撐的業績相對大受影響，但振亞強調，下半年購物中心業績較去年同期成長兩位數。

2020年倒數計時，台北101觀景台在疫情衝擊下，累計全年觀景人次僅剩國人43萬人次，為此101宣布2021年繼續釋出優惠，成人與移工「全時段」優惠半價只要300元即可上101，張振亞說，今年43萬人次僅占全台人口不到2％，未來仍有很大成長空間，在開放全時段優惠票價帶動下，預估2021年赴觀景台人次有望成長2％。

同時，下半年101購物中心較去年同期已有兩位數增長，展望2021年，在辦公室穩定租金收益、強化購物中心與觀景台本地客銷售下，「明年一定會比今年好！」

除了住宅市場今年走熱外，CCIM台灣不動產投資協會昨（28）日發布，今年第4季商業不動產投資信心指數（ICI）調查結果，辦公室、土地開發和總體經濟環境偏向樂觀，旅館和店面則偏向保守。其中，信心最高指標項目為「土地開發」，又以中南部地區相對較熱絡。

政治大學地政系教授林左裕指出，前兩季因新冠肺炎下的寬鬆貨幣政策及台商與外資資金湧入投資而使各項指標大幅上揚，投資氛圍自疫情的恐慌急遽逆轉為樂觀，也拉高土地及商辦等產品之價格，而在投報率及購買力的支撐力道尚未達標情況下，本季的土地開發與商辦指數皆傾向樂觀穩定。

信義全球資產副總歐人彰表示，信心指數在接連兩季大幅反彈後，央行對住宅及都市土地貸款成數限制，推斷是反應本季漲幅趨緩主要因素，除了對於小型房地產開發商及投資人影響較顯著外，多數商業不動產實質影響頗低。

展望2021年，歐人彰指出，在公共工程、台商返台投資擴充產能加上建案開工下，營建成本明顯看漲，而低利率加上實質經濟與股市成長，房地產市場持續熱絡仍然是主流觀點，投資人可擇優評估。

房市交易熱絡，根據統計，國產署今年都更宅標售共標出51戶，標售金額28.6億元，戶數年增三成、金額年增逾五成，成長幅度大。國產署昨（28）日表示，初步盤點明年第一批都更宅標售將於2月推出，共九案、32戶，包括明日博、翔譽雙子星、全坤威峰等建案。

今年受惠於房市熱絡，國產署標售都更宅的買氣旺，陸續標脫51戶，金額28.6億元，與去年的39戶、18.4億元相比，成長可觀。

國產署官員表示，目前初步盤點結果，將於明年2月24日推出九案共32戶都更宅標售，包括新北市三重區翔譽雙子星一戶、板橋區昇陽文薈五戶、新店區友座臻美六戶；北市大安區明日博七戶、大安區耕曦四戶、萬華區全坤威峰一戶、中正區正隆天第六戶、大安區清歡一戶、內湖區昇陽樹也一戶。其中清歡、昇陽樹也建案是首度辦理標售。

外界關注的明日博豪宅，過去定價每坪價格約100萬元以上，一開始市場反應較冷淡，但今年買氣升溫，明日博跟著熱絡，國產署分回17戶中，已標售十戶，剩餘七戶列在明年首批標售。

明年耕曦四戶將再度列標。耕曦位於師大商圈，有區位優勢，但單價高，市場期待降價的氣氛濃厚，近來標售已多次降價，明年推出時是否還有降價空間，有待審議委員會估價結果。

國產署表示，自2004年累計至今，國有土地參與都更分回房地共23個社區、共299戶，其中十戶撥給台北市、新北市做社會住宅，剩餘辦理標售或標租。目前共九個社區全數標脫，包括悅揚、千荷田、東西匯、碧湖君鄰、永德言葉、聯勤三喜、全陽圓、萬喆、忠泰鳳磐。

官員強調，國有地分配更新後，優先調配做中央機關辦公廳舍或社會住宅。

根據永慶房屋2021第一季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的48%再往上攀升至58%，較上季增加10個百分點，顯示近六成消費者看漲房價，看漲比例創2013年第二季以來新高。永慶房屋業管部協理謝志傑分析：本次調查時間是在政府祭出打炒房政策前，在全球施行寬鬆貨幣政策與大規模財政刺激下，市場資金氾濫，部分資金流入房市，讓房市熱度加溫，推升消費者對房市信心，看漲比例連三季都有10個百分點以上的提升，顯示消費者對房價有上漲的預期。不過，政府在12月推出打炒房政策後，抑制炒風，消費者對於房價預期是否改變，值得下一季持續觀察。
另分別觀察七都會區對於2021年第一季房價的看法，謝志傑說明，新竹、台中看漲比例分別為73%與72%，看漲比例逾七成最樂觀，而桃園、台南、高雄看漲比例也超過六成，顯示全台各主要都會區消費者皆看漲下一季房價。

42%消費者看好2021年景氣復甦，謝志傑說明，各國疫苗實驗陸續告捷，部分國家開始施打疫苗，讓消費者看到回歸正常生活的曙光，且在美國總統大選底定後，經濟變數減少，讓景氣看法大幅翻升，因此，讓消費者對於房價的看法也出現樂觀的預期。

關於資金避險標的，房地產仍是消費者資金避險的首選，占比較上季增加3個百分點，達51%，再次創高，是10季以來新高。謝志傑說明，在全球各國大量印鈔，市場資金氾濫，消費者對於「錢變薄」的預期性心理，自然而然找尋保值避險的標的，而房地產價格具有僵固性，漲跌不若金融商品波動劇烈，同時具有收租效益，在國內目前低利環境持續的情況下，需要負擔的房貸利率也低，使房地產成為消費者心中最佳的資金避險標的。

至於消費者認為的最佳購屋時機，謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，發現67%消費者認為2021年就是購屋好時機，顯示消費者認為在美國總統大選底定、疫苗開發已臻成熟，全球疫情可望獲得控制，讓大家回歸正常生活，不確定因素減少，2021年即是進場購屋的最佳時機。

正值歲末，各大房企在做最後衝刺。業內人士表示，年內房地產市場在較長時間為疫情所困，雖然頭部房企規模不斷擴大，但整體目標完成情況不及2018、2019年同期。預計2021年，在經營壓力加劇背景下，更多規模房企增速將進一步放緩。

克而瑞研究中心最新報告顯示，2020年，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比提升，門檻增幅均在10%以上。其中，截至11月末TOP10和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別達到2014億元和928.3億元，同比增幅為10.3%和12.6%。TOP50房企操盤金額門檻增幅最高，較去年同期提升20.6%至562.5億元，規模房企競爭優勢凸顯。在此背景下，截至2020年11月，全口徑千億房企數量相比去年同期已增加5家至32家。

“從整體來看，規模增速仍低於此前兩年。”克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴表示，截至11月末，有近4成房企目標完成率較低不足90%，占比達到近五年來同期最高，少數房企目標完成率不到80%。

朱一鳴認為，一方面，年內疫情對企業全年的推貨和銷售節奏影響較大。另一方面，四季度市場下行壓力猶存，規模房企單月業績同比增速放緩，部分企業貨值去化與目標完成承壓。

克而瑞研究中心報告顯示，比較45家規模上市房企業績增速可知，截至11月末，房企全口徑業績增速從2019年的19%放緩至11.2%。45家企業中，28家房企增速明顯放緩，5家房企業績轉向負增長。

“作為目前行業百強中的領軍企業，這部分規模上市房企業績增速放緩是目前行業壓力加劇的信號。”朱一鳴說，預計在“三條紅線”的壓力下，房企投資和規模擴張的動能將進一步降低。房企在今年普遍規模降速、部分負增長的情況下，2021年企業增速將普遍下降，不排除將出現更多業績負增長的企業，甚至龍頭房企。

中國社科院國家金融與發展實驗室特殊資產研究中心副主任劉偉表示，當前我國房地產企業面臨保現金流、降低負債的雙重壓力，促銷售、降成本成為房企重點工作。在市場競爭下，中小房企增長空間進一步受限。中小房企需保持自身財務狀況穩健，依靠地緣優勢和差異化路線避免過快被淘汰。

中南控股又向中南建設（SZ：000961）轉讓了一個項目股權。

12月25日，中南建設發佈公告稱，將通過江蘇錦翠房地產有限公司（下稱“江蘇錦翠”）收購其控股股東中南控股旗下武漢金誠企業管理諮詢有限公司（下稱“武漢金誠企管”）51%股權，代價為1.07億元。

其中，中南控股間接持有武漢金誠企管100%股權。中南建設間接持有江蘇錦翠75%股權，另一間接持股25%的股東為上海綻珈企業管理有限公司，該公司背後的實控人為中南控股董事陳小平，中南集團創始人陳錦石之弟。

武漢金誠企管全資子公司武漢航石置業有限公司（下稱“武漢航石“）擁有武漢東西湖區P（2020）130號及P（2020）131號兩宗地塊的開發權，此次交易過後，中南建設將與中南控股共同開發武漢東西湖公園專案。

此次的交易是中南控股給中南建設轉讓項目。實際上，在近兩年中南控股曾多次向中南建設轉讓項目。

母公司多次轉讓項目

此次武漢東西湖專案的交易，中南控股對中南建設屬於平價轉讓。

武漢東西湖區兩宗地塊為捆綁出售，總用地面積162畝，總計容面積25萬方。由武漢航石於2020年11月公開競得。兩宗地塊的起拍價分別為8.12億元和2.323億元，武漢航石以10.4億元的底價成交了這兩個地塊。由於武漢航石支付了20%土地款，中南建設收購的51%股權對應的價格為1.07億元。

中南控股對於中南建設的平價轉讓並非首次。2019年11月20日，中南建設發佈公告稱，其全資子公司青島中南世紀城房地產業投資有限公司，從控股股東中南控股受讓山東濰坊專案100%股權，交易對價2.35億元。而中南控股拿下該項目時所花費的價格為2.47億元。

據樂居財經不完全統計，近兩年來，中南控股已經為中南建設轉讓了10個專案公司的股權。


對於母公司向子公司轉讓項目，IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜分析稱，一般房企向子公司轉讓項目往往是為去杠杆，降負債。中南控股不屬於上市公司，其對中南建設轉讓項目可能是為了增厚中南建設的利潤，調節報表。

此次公告稱，武漢東西湖公園項目開發預計總投資21.9億元，而中南建設為項目的預計總投資只為8.38億元，僅占總投資的38%。按照股權比例收益共用的原則，若項目營收良好，持股51%的中南建設顯然能拿到更多的利益，而項目開發主要的重擔卻壓在了中南控股的肩上。

踩中兩條“紅線”

前11月，中南建設累計銷售金額已達1950.8億元，2000億級房企的稱號已近在眼前。且較10月銷售額增長13.71%，較9月增長36.33%。若按此速度增長，中南建設2300億目標有望完成。

再看其營收，中南建設前三季度收458.6億元，同比增長12.0%；歸母淨利潤36.8億元，同比增長62.7%，加權平均淨資產收益率（ROE）15.78% ，同比提升3.56個百分點。

但在收益增長同時，中南建設踩中了兩條紅線，截止今年三季度末，中南建設的資產負債率達到89.02%，總債務超800億，淨負債率達到136%（紅線為大於“100%”），而剔除預收款後的資產負債率為82.5%（紅線為大於“70%“）

在此情況下，中南建設的資金並不寬裕。

據悉，武漢航石競得的兩個地塊于東西湖吳家山新城板塊，該板塊目前是東西湖房地產專案最為聚集區域，區內有包括新城、東原、中南、華髮、中梁等十余家房企，板塊存量超180萬方，住宅專案售價在13000-14000元/㎡（毛坯）。激烈競爭下，由中南控股拿下專案，再轉讓予中南建設，一方面可增加中南的“勝率”，另一方面可降低中南拿地的資金壓力。

另外，武漢東西湖P（2020）130號及P（2020）131號地塊總用地面積162畝，總計容面積25萬方，其中商業占比為45%。剛剛剝離的中南商業也需要扶持。

在此前公告中，中南建設曾明碼標價過與中南商業的合作內容：對於項目前期可行性研究，須參照每項目50萬元，年度最高金額不超過1000萬元的標準進行合作；對於專案獲取後的諮詢服務，須參照每專案150萬元，年度最高不超過1000萬元的標準進行合作，對於項目商業部分的代建服務，須參照每專案5450萬元每月支付的標準進行合作。

在這個商業用地占比高達45%的新項目中，後續或將出現中南商業身影。

因新冠疫情的突然爆發且持續影響，房企的生產經營計畫受到較大衝擊。但華夏幸福(12.530, -0.27, -2.11%)產業新城業務克服困難，實現逆勢增長，其中環北京以外區貢獻從58.21%提升至64.98%，產業新城模式異地複製擴張效果顯著。上半年，公司實現園區結算收入198.44億元，同比增長45.68%。

公司在做大做強產業新城業務的同時，積極在商業綜合體等商業地產領域拓展新的模式，進一步完善了公司業務結構，實現業務結構多元化。目前已經取得不錯的成果，這將為公司打開新的局面。

華夏幸福發軔于河北廊坊，產業新城和商業地產雙主業驅動搭建了穩定的業務結構，近來兩業務持續發力，動作頻頻。

產業新城方面，上半年，公司在各區域共新增包括簽約深圳亞瑟生物技術有限公司、中國比克亞洲控股有限公司、協鑫集成(4.600, -0.01, -0.22%)科技有限公司、廣州博浩互聯網服務有限公司等 176 家入園企業，新增簽約投資額 624.6 億元。報告期內公司新增產業服務收入 132.09 億元，其中環北京以外區域新增產業服務收入 102.38 億元，同比增長 16.69%。

商業地產及相關業務方面，公司持續大力佈局以商辦綜合體為主的商業地產領域，先後在武漢、南京、廣州等核心城市的黃金地段實現突破，取地佈局。11月12日，華夏幸福廊坊尖塔片區商業綜合體專案舉行奠基儀式。公司的廊坊尖塔片區商業綜合體秉承高標準、高品質，直接對標北京、上海、深圳、廣州等一線城市商業地標，打造集行政辦公、商業商務服務、文化創意、休閒娛樂、生活居住於一體的開放性城市金融商業商務中心；此外，11月19日，華夏幸福官微公佈，將打造固安首個大型商業綜合體，占地面積10萬平方米。

隨著華夏幸福“雙輪驅動”戰略的持續推進，在產業新城和商業綜合體的雙重加持下，華夏幸福在廊坊以及固安打造的首個商業綜合體專案，必將開創出區域發展的新局面。

公司未來將全力開拓新模式、新領域、新地域，擬在商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等商業地產及相關業務領域取得突破。無論是產業新城還是新領域業務，都需要優質的土地以及專案資源，這也對公司的融資能力提出高要求。

公司面對融資政策收緊，積極採取應對措施，保持暢通的多元化融資管道。公司已與國內多家銀行及其他金融機構建立了長期、穩定的戰略合作夥伴關係，授信額度充足、貸款利率穩定，並積極利用公司債券、中期票據、超短期融資券、PPP資產證券化以及海外債券等多管道、多種類融資工具，為公司業務開展提供所需資金。

此外，公司已獲得中誠信、大公國際、東方金誠等多家國內頂級評級公司“AAA”主體信用評級。

引入平安夯實財力 高比例分紅彰顯信心

為了增強資金實力以及控制財務杠杆，公司引入平安資管作為戰略投資者，同時2020年公司完成了多筆永續債的發行，優化了財務結構。

平安人壽入股公司以及公司成為中國平安(84.620, 1.42, 1.71%)重要戰略協同企業後，公司的融資環境及結構得到進一步的改善和優化，為公司未來業務的可持續發展提供了堅實保障。

據不完全統計，為增加融資來源，同時又能控制資產負債率的增長，公司於2020年發起了多筆永續債融資，初始利率為8%或8.5%，主要用途包括產業新城PPP專案的開發、原材料採購、運營維護。

通過多元化的融資方式，公司財務狀況不斷改善。

公司前三季度公司整體毛利率42.44%，繼續維持高位，淨利率12.83%，ROE15.23%，繼續保持行業領先水準。2020年公司加大了資源獲取方面的資金投入，前三季度獲取土地成交金額266.41億元，其中，商業地產及相關業務獲取土地成交金額近176億元，已儲備大量優質貨值，為後續發展打下良好基礎。 2020年三季度末，公司總資產負債率為82.06%，比去年同期下降5.0個百分點，較年初下降1.84個百分點，較2020年半年度下降1.08個百分點。自2019年起，公司總資產負債率持續下降，剔除預收賬款後的資產負債率也在年內逐漸下降，控負債目標初見成效。

華夏幸福方面向記者表示，公司將進一步提升上市公司經營品質，優化資產負債結構，符合行業監管政策各項要求。同時持續推進公司全面對外合作，通過加大專案層面股權合作等方式，引入合作方的同時優化資本結構，降低負債率。此外，公司將繼續加強與第二大股東平安集團的深度合作，險資作為長線資金與公司的業務模式有著天然的契合度，公司將在戰略執行、業務開發和資金合作等各個方面探索與中國平安的合作模式，實現互惠共贏。

值得一提的是，儘管公司業務模式需要大量資金支援，但公司一直以來都保持著高比例分紅，2015年-2019年，股利支付率穩定保持在30%以上，持續高比例的現金分紅表明公司對未來發展的信心。

記者日前調研發現，近期北京學區房升溫明顯，帶動二手房市場換房速度提升。機構資料顯示，今年北京二手房全年成交金額、成交套數分別為8269億元和16.6萬套，均位於全國第二，絕對值處於歷史高位。隨著成交量放大，價格也出現了一定的分化。其中，漲價預期較強的社區主要分佈在海澱區及昌平區，議價空間比較大的則主要位於順義、豐台等片區。而買房者關注較多的地區主要分佈在朝陽區，其租金回報率也是最高的。

朝陽區最受買房者青睞

“從最近幾年北京二手房市場表現看，金九銀十過後，一直到春節之前，都是二手房的成交小高峰。”多位二手房銷售人員對中國證券報記者表示，“最近成交量一直很大，一方面和臨近年底急售客戶數量較多有關，另一方面和換房客戶積極入市有關。”

上述銷售人員對中國證券報記者反映，受疫情影響，出國留學數量驟減，近期北京地區學區房升溫明顯，直接帶動北京二手房市場換房速度提升。

“學區房量價齊升，才會引發換房客戶積極參與，北京地區學區房跟風情緒比較明顯。如果學區房降溫，反而會引發很多家長猜測政策會變，不敢出手。”從事學區房銷售多年的二手房仲介人員李亮（化名）對中國證券報記者表示。

貝殼找房資料顯示，2020年北京二手房市場韌性修復，全市成交量保持增長，價格繼續平穩。不同區域的二手房社區呈現不同特徵。其中，石景山區、朝陽區、海澱區、昌平區、西城區的多個社區年內成交套數超過40套。昌平沙河、石景山古城、西城區阜成門片區的部分社區年內成交套數超過60套，這就意味著，這些社區每月成交套數均值超過5套。而漲價預期中，海澱萬柳、海澱五道口、昌平回龍觀成為業主掛牌價格預期漲幅最高的片區。

“60平方米的小戶型是成交主力。”貝殼找房相關負責人指出，“北京供應量較大的二手房社區主要集中在昌平區天通苑商圈，漲價預期較強的社區主要分佈在海澱區及昌平區，議價空間比較大的則主要位於順義、豐台等片區。買房者關注較多的地區主要分佈在朝陽區，其租金回報率也是最高的。”

分區域來看，上周朝陽區成交量再度位居榜首，成交面積達到3.4萬平方米，成交均價為54509元/平方米，位居第二、三位元的區域分別為大興區和昌平區，成交面積分別為2.6萬平方米及2.3萬平方米，這三個區域成交量占整體成交量的40%。

二手房成交額創2015年來新高

根據貝殼研究院統計測算，今年全國二手房交易金額達7.3萬億元，同比增長8.1%，創2015年以來最大值。

分城市來看，上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州、天津7個城市二手房成交額超過2000億元。其中，上海成交額達到12028億元，位居全國首位。北京地區成交額達到8269億元，位居第二。深圳以5345億元的成交額，位居第三。二手房市場區域分化較為明顯。

成交套數方面，上海、北京、成都、廣州、重慶、南京、天津7個城市成交套數均超過10萬套。其中，上海以29.1萬套的成交套數居全國首位，北京以16.6萬套位列其次。

市場結構中，全國二手房市場的修復力度普遍好於新房，二手房成交占比普遍提升，其中北京提升約6.5個百分點。北京依舊是全國存量化程度最深的城市，二手房成交占比達72%。

新房出清週期拉長

中國證券報記者觀察到，臨近年末，多宗地塊集中出讓，為接下來的新房供應打下基礎。

12月23日，北京市規劃和自然資源委員會官網掛牌3宗宅地，總起始出讓價100.1億元。兩宗地位於順義新城，另外一宗地位於大興舊宮鎮，三宗地均為不限價宅地。

其中，北京市順義區順義新城第13街區SY00-0013-6055、6056地塊二類居住用地位於順義區新城第13街區。起始價為17.7億元，建設面積為57208.8平方米，容積率為1.6。北京市順義區順義新城第13街區6060、6066、6067地塊二類居住用地、6058地塊商業用地、6063地塊綜合性商業金融服務業用地、6065地塊托幼用地位於順義區新城第13街區。北京市大興區舊宮鎮南郊農場棚戶區改造項目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊位於大興區舊宮鎮，起始價為42億元，建設面積為56860.731平方米，容積率為2.4。

從地塊性質看，不限價地塊和限價地塊均有出讓。12月14日，北京兩宗地塊集中出讓，總起始價為51.39億元。其中，北京市朝陽區東壩北東南一期土地儲備專案1104-611地塊，位於朝陽區東壩鄉，建設用地面積為2.66萬平方米，規劃建築面積≤74507平方米，土地用途為R2二類居住用地，起始價33.84億元。土地出讓檔顯示，本次出讓宗地中商品住房銷售均價不超過7.1萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過7.8萬元/平方米。北京市石景山區中關村(6.650, -0.15, -2.21%)科技園石景山園北Ⅱ區西井地塊土地一級開發專案1606-034地塊位於石景山區蘋果園地區，建設用地面積為2.87萬平方米，規劃建築面積≤114706.512平方米，土地用途為B1商業用地，起始價為17.55億元。該地塊為不限價地塊。

“出讓地塊增加，未來新房供應有望得到保障，對二手房市場來說，可以起到平抑作用，避免價格過快上漲，對一些遠離市區的次新二手房有一定衝擊。”多位元市場觀察人士對中國證券報記者表示。

新房市場方面，供應量整體保持高位。貝殼找房資料顯示，上周（12月13日至12月19日）北京地區共發佈預售證15個，新增供應面積31萬平方米，環比下降39%，原因主要是由於臨近年末基數較高。實際上，新增供應面積已經高於近3個月周均值的41%。其中，海澱區供應量最高，達到19.4萬平方米，占整體供應量的62%。

根據貝殼研究院統計測算，按照近8周成交速度計算，當前存量出清週期持續穩定在17個月。從近期供求情況來看，自11月中旬起供應量開始逐步回升，但從成交資料來看，這部分新增供應房源的去化面積僅為8.4%，未來新房市場存量充足。隨著年初成交量的回落，預計出清週期將有所拉長。

信陽毛尖（００３６２）公布，持有９０％股權的公司以約１﹒５６億元（人民幣．下同）（約１﹒８６億港元）出售兩幅地皮予獨立第三者黑河龍合投資管理。
　　
該集團指，售價已參考獨立估值師估值於６月３０日的估值報告約１﹒２５億元，另加土地賠償約１７００萬元，即售價較估值溢價約３３％，加上有關地皮閒置頗長一段時間，故出售改善流動資金，出售所得約１﹒３４億元（約１﹒５９億港元）用於還債、約１７００萬元（約２０００萬港元）用於出售相關稅款，以及餘額約５００萬元（約６００萬港元）將撥充一般營
運資金。該集團指，兩幅地皮位於中國黑龍江省黑河二公河俄電加工區，總面積分別約９﹒５２萬和１２萬平方米，在其上興建總樓面面積約４﹒４８萬和２萬平方米的構築物。

越秀地產（００１２３）公布，持有約９５﹒４８％股權的附屬斥約以約２５﹒２４億元人民幣收購廣州住宅地皮。
　　
該集團指，通過公開掛牌方式成功競得廣州市白雲區金沙洲地皮，佔地面積約６﹒４５萬平方米，總可建築面積約３３﹒１９萬平方米，其中計容建築面積約２２﹒９４萬平方米。該地皮性質為居住用地。根據「住宅＋配建」模式，項目公司需配建廣州市商辦配套設施，與該地皮分開。配建工程成本預計約９﹒５億元人民幣，計劃通過外部融資包括房地產開發貸款為有關成本提供資金。建成後，配建工程將無償移交給廣州市政府指定部門。
　　
該集團指，有關地皮屬廣州市白雲區金沙洲板塊，地處廣州與佛山交界地帶，距離地鐵６號線潯峰崗站約２﹒５公里，周邊各項配套設施完善。該集團認為，以合理價格收購該地皮以增加土地儲備。

冠華國際（００５３９）公布，以３３００萬元出售本港商業物業，料虧損約１５３０萬元，按所持５１％股權計，歸屬公司擁有人虧損約７８０萬元。

該集團指，出售九龍長沙灣永康街３７至３９號福源廣場１９樓Ａ室辦公室物業予獨立第三方，目前正以月租約１１﹒９５萬元作出租，租期至２０２２年１０月，於９月３０日帳面值約４８３０萬元。該集團指，經考慮物業現有市值及現行市況後，儘管出售變現虧損，惟倘能落實可於短期內提高現金流量以鞏固其財務狀況。預期出售所得款項淨額用於償還銀行借款及作為一般營運資金。

粵海置地（００１２４）公布，間接持有８０％股權的附屬廣番粵以約３７﹒０５億元人民幣（約４４﹒０４億港元）投得中山市城鎮住宅用地。

該集團指，經公開掛牌競得該地皮，位於中山市翠亨新區起步區，佔地面積約９﹒８８萬平方米，計容總樓面面積約２４﹒７萬平方米。此外，地皮中須無償配建９６０平方米作為人才房，建成後移交給中山市政府。該集團指，有關地皮位處片區地處粵港澳大灣區環灣核心圈層，是珠江西岸連接深中通道的橋頭堡，有海景，加上區內教育、醫療、商業配套日益完善，具備發展低密、生態型高品質居住社區條件。該集團指，日後建造的住宅和車位物業全部作出售用途。

力勁科技（００５５８）公布，昨天與屬獨立第三方的潛在買方訂立諒解備忘錄，有關建議出售廣東省深圳市兩幅工業地皮等，可能出售事項一經落實，或構成須予公布的交易。
　　
該集團指，擬售項目位於龍華區龍華街道機荷高速公路南側的兩宗土地，其用途為工業用地的土地使用權及有關廠房及其他建築物，該兩宗土地總佔地面積約５﹒６３萬平方米，廠房及其他建築物總建築面積約５﹒３２萬平方米。
　　
根據諒解備忘錄，潛在買方已向該集團支付可退還誠意金１０００萬元人民幣。為進行盡職調查，潛在買方在支付誠意金後，將有權享有２０天排他期。經雙方同意後，可進一步延長排他期。倘諒解備忘錄被終止，且訂約方並無就可能出售事項訂立正式買賣協議，則誠意金將無息退還予潛在買方。

和泓服務（０６０９３）公布，以４２９０萬元（人民幣．下同）收購內地物業管理公司四川萬晟物業服務６０％股權。
　　
該集團指，所購公司管理合共１０個物業管理項目，總合同建築面積約３３０萬平方米，主要位於四川省，截至１１月３０日的１１個月純利約６１８萬元，資產淨值約９９３萬元。該集指，收購將帶來額外收入來源，以具成本效益方式於新地區市場拓寬服務供應及物業管理組合，從而與業務產生協同效應。
　　
該集團指，收購後總合同建築面積將增加至約２７１０萬平方米，較年初增加約２﹒３倍，總在管建築面積將增加至約２０４０萬平方米，較年初增加約１﹒４９倍。

62%料樓價升 最牛看漲1成

今年新冠肺炎疫情肆虐，市場曾一度憧憬17年前「沙士價」重臨，出現當年牛頭角淘大花園50萬元有交易的一幕。然而，1年過去，盡管今次疫情比當年更嚴重且影響更廣，但樓價仍然屹立不倒。展望2021年，綜合50位專家分析，逾9成對後市樂觀，樓價平穩至最多升1成。

本報綜合50位專家及業界意見，普遍較看好明年的樓市，有超過9成對後市樂觀，最牛看升1成，普遍提及3大利好因素，包括疫苗出現憧憬經濟復甦、低息持續及私樓供應短缺均支持樓價。

疫情衝擊本港經濟，令2020年市民生活、工作大受影響。困擾本港長達1年時間，經濟出現衰退，有大型企業裁員，失業率升至6.4%，創近16年新高，相對而言，物業市場表現得相當穩定。

二手樓價 較去年仍微升

二手市場雖然有業主因經濟出現問題而要減價沽貨，但整體樓價仍企穩，根據差估署數據顯示，截至10月份樓價指數（380.9點）較去年年底（379.2點），仍錄得0.4%的升幅，其間僅窄幅上落。對比2019年及2018年，樓價分別錄得按年5.5%及1.9%的增幅，今年略為失色。

一手市場因為政府屢次推出防疫措施，如限聚令等，新盤難以開展推售部署，令一手交投下跌，不過個別新盤仍然熱賣，大圍站上蓋柏傲莊I在10月份開賣時，首輪銷售接獲2.27萬認購登記，為97年後新盤收票數字新高，反映疫市下市民置業意慾仍強。

本報綜合50位發展商、地產代理及測量業界人士的分析，普遍對後市樂觀，超過9成（46位）認為2021年樓市平穩或上升，其中有31位（62%）認為明年樓市會錄得升幅。

普遍看法建基於美儲局低息環境仍會持續一段時間，環球繼續量寬，市場游資充裕，對樓市有根本支持作用，而本港房屋供應仍然緊張，最重要是有疫苗供應，明年首季本港市民預計可以陸續接種，並憧憬疫後經濟會復甦及中港兩地通關，預計明年樓市會出現反彈，最牛看升1成。

疫苗+通關 將成利好消息

而認為樓市會平穩發展則有15位（佔30%），普遍認為今年疫情大爆發而樓價亦沒大跌，反映置業需求強，但隱憂是經濟下行壓力仍大，猶幸低息支持下，樓價會平穩發展。

至於看淡的只有4位（佔8%），均屬地產代理及測量業界人士，認為疫情影響經濟，令失業率急升，企業裁員減弱市場購買力，故認為明年樓市會下跌，跌幅約5%。

由於政府並未進一步放寬1,000萬以上單位的按揭成數，故業界仍然普遍看好1,000萬以下的中細價物業市場，認為在上車以及換樓需求帶動下，市場會持續追逐這類型單位，豪宅市場相信要待中港兩地能夠落實通關後，內地資金重臨，價量才有望重拾升軌。

今年樓市在疫情衝擊下，失業率急升，樓價仍未見有大幅調整情況，故不應寄望疫情會推倒樓價。但預計疫情仍然會困擾本港一段時間，樓價在窄幅上落，個別二手小業主會有一定議價空間，如準買家有置業的需求，可能要把握這類市場的筍盤，只要低市價1成或以上，做好自己財務風險管理，亦不失為入市機會。

今年度私樓地供應1.1萬伙 暫達標83%

發展局即將公布下季度賣地計劃，5幅住宅用地可供推出，連同鐵路項目，共提供3,320伙，按季多2成，惟今個財政年度土地供應預計只有1.1萬伙左右，能否達標將取決於發展商重建及補地價進度。

據了解，政府短期內將公布2020/21年度第四季（2021年1月至3月）賣地計劃。市場估計，可供推出的賣地表住宅地共有5幅，合共提供2,520伙，再加上港鐵 （00066） 或承接今季推出的黃竹坑站5期，將在下季再推出第6期項目，下季推地量共3,320伙，較今季度增加19%，或創近5個季度最多。

能否達標 私人重建補價成關鍵

不過，由於今個財政年度首三個季度供應僅得7,400伙左右，即使加上下季有望推出的3,320伙，總數仍然只有10,720伙，距離政府定下的目標12,900伙僅達標83%，仍然相差了2,180伙，關鍵取決於今個季度及下季度的私人重建及補地價步伐。

事實上，據發展商上季公布賣地計劃時估算，首3季的私人重建及補地價僅提供1,690伙，較政府年初時預測全年有4,150伙，相差了2,460伙或6成。若果今季及下季的私人重建及補地價能否加快，將會增加今年度土地供應達標的機會。

另一個不明因素，則在古洞北發展區的收地進度，目前賣地表內有兩幅較大型的古洞北地皮，涉及收地及拆遷程度，合共提供2,200伙供應，地皮能否順利推出亦成為土地供應能否達標的關鍵。

全維港景啟德地王 估值逾91億

至於較大有潛力在下季推出的5幅官地，則以啟德第4E區2號地盤規模最大，可建樓面達64.9萬平方呎，規模接近今個月初批出的第4E區1號的一倍，屬於全維港海景地皮，估值介乎90.8億至97.3億元，每呎樓面地價約1.4萬至1.5萬元。

隨着上周山頂文輝道第2、4、6、8號地王在「一拆二」後順利批出，每呎樓面地價達破紀錄的4.6萬元。市場估計，政府有機會下季「添食」，推出比鄰的文輝道第9及11號地皮，可建樓面約14.5萬平方呎，有望為庫房貢獻約63億至70億元。

另外，屯門第48區青山公路－掃管笏段地皮亦有機會下季推出，可建樓面達97.7萬平方呎，屬於今年規模較大的住宅地皮，涉及1,300伙，估值大約53.7億至56.7億元。

今年將盡，發展商紛部署2021年推盤大計。昨天多個新盤公布銷售安排，但受制於新冠肺炎疫情繼續嚴峻，故此仍主力銷售貨尾，總括多達16個項目合共205伙將於明年元旦日混戰。

愉景灣意堤70戶規模最大

明年元旦日的銷售活動，較大規模當數香港興業（00480）旗下大嶼山愉景灣意堤，合共推售70伙，當中先到先得及招標方式發售的單位各佔一半。信置（00083）大埔白石角逸瓏灣8推出42伙自元旦日起招標；永泰地產（00369）旗下屯門青山公路大欖段166號OMA by the Sea則標售27伙；華業（控股）同區嘉和里山路2號現樓項目帝灣居亦盡推27伙，同日起先到先得及招標方式發售。

近期銷情較佳的恆地（00012）旗下佐敦單幢盤本木，亦加推6伙於元旦日應市，恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，推售的6伙以1%折扣計算，折實售價700.722萬至1050.885萬元，折實計總值約5476萬元。位於德成街2號的本木提供172伙，實用面積233至752方呎，預計明年4月底入伙。

新盤不乏大碼樓推售，九龍倉（00004）及南豐合作發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第三期日前宣布推出5伙於明年元旦日標售後，建滔集團（00148）沙田九肚駿嶺薈有5個分層戶同日起招標，連同其他新盤，2021年首天多達16個新盤推售，共涉及205伙。

新盤本月交投較淡靜，亦錄得不少撻訂。華懋集團旗下屯門青發里現樓項目琨崙，本月中獲大手客斥資5788萬元連購青玥琳洋房兩個三複式單位，惟買家最終撻訂離場，其中28A單位以2860萬元購入，損失143萬元訂金；29A以成交價2928萬元計算，涉及訂金約146.4萬元，發展商共殺訂289.4萬元。本月至今全港新盤暫錄26宗撻訂個案。

飲食業深受新冠肺炎疫情打擊，有餐飲集團老闆索性沽售物業。市場消息指出，海港飲食集團（香港）主席劉細和及有關人士，剛以1.7億元沽出油麻地金華大廈一籃子物業，持貨5年，賬面賺4820萬元離場。

消息表示，油麻地廣東道831A至831L號金華大廈地下D1、D3、D4號舖連1樓全層、2樓平台及天台，地下建築面積約1420方呎，1樓建築面積約24723方呎，合共約26143方呎，以1.7億元易手，呎價約6503元。地舖連1樓現時由護老中心以每月32.9萬元租用，租金回報約2.3厘。

根據土地註冊處資料，原業主天升創富有限公司，其公司董事為劉細和，即海港飲食集團（香港）主席。代理提到，該舖位今年3月推出市場放售，叫價約2.2億元，放盤約9個月，終減價5000萬元或22.7%售出。

該舖位於2015年5月以1.218億元購入，以最新成交價計，原業主賬面獲利4820萬元，升值39.6%。

百份百餐廳柯鎮平購新蒲崗工廈

另一邊廂，經營「百份百餐廳」等多個餐飲品牌的亞洲國際餐飲集團主席兼行政總裁柯鎮平，則購入新蒲崗六合工業大廈一個工廈單位。根據土地註冊處資料，六合工業大廈1樓A室，建築面積9297方呎，連1個車位以5200萬元成交，呎價約5593元。新買家為寶洋集團有限公司，公司董事為柯鎮平及何文茵，柯鎮平為亞洲國際餐飲集團主席兼行政總裁。

資料顯示，原業主於1992年斥資960萬元購入上址，持貨28年，賬面獲利4240萬元，升值4.4倍。

私宅樓價走勢反覆，美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報163.21點，按周跌0.35點或0.21%，連挫兩周共0.78%；今年以來樓價累積下滑1.08%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，港島區及新界區樓價指數下跌，拖累整體樓價指數按周回落。其中，「美聯港島樓價指數」最新報179.17點，按周下滑0.99%；「美聯新界樓價指數」報154.84點，按周回落0.21%。不過，「美聯九龍樓價指數」不跌反升，按周上揚0.39%，最新報162.52點。

至於根據美聯物業網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI），最新報54.8點，按周降0.7點或1.3%，連續三周下挫共8.36%。指數連環下降，反映減價盤數目持續增加。

新冠疫情影響下，2020年賣地市場表現反覆，年初時不少土地都出現低價成交，港資出價亦偏於保守，反觀中資則出價進取，全年售出的11幅土地中，中資囊括了當中5幅，比例高達45%，而且大部分屬於具一定規模的中至大型地皮。反觀香港地產商中，過往數年一直為大贏家的新地在2020年未有進賬，較大規模為長實在5月以49.5億元買的觀塘安達臣道對出首置上車盤，可建逾108.9萬方呎樓面，以及九倉在年底以120億元投得之山頂地王，可建25.9萬方呎，其餘則全屬中小型地盤。

香港文匯報翻查今年賣地數據，撇除2幅流標的商業用地，港府2020年一共售出10幅住宅地及1幅商業地，而當中買家涉及內地資金的地皮就有5幅，佔售出地皮的45%。測量師認為，不少中資近年已經在港有發展樓盤的經驗，對市場越見熟悉，而且香港市場能見度高，發展利潤高且風險較低，故即使本港市場接連受政治及疫情影響，依然無減中資在港買地興趣，出價亦較港資更為進取。

中移動佳兆業紛紛布局

值得留意的是，中資買入的土地，全部都相當具規模，好像佳兆業、萬科、中海外3間中資，買入的3幅住宅地皮的地價均超過30億元，可建樓面約由32.8萬方呎至78.2萬方呎，而中移動亦購入沙田松頭下路與桂地街交界的工業地，涉及投地金額亦高達56億元。餘下1幅為雅居樂副主席陳卓賢的兒子陳思賢所持有之熙譽發展有限公司，以4.51億元買入大埔公路大埔滘段住宅地。

事實上，港府賣地的準則為價高者得，換言之上述中資的出價為市場最高。當中又以中移動最為進取，其以56億元投得之沙田工業地，較次標出價35.95億元竟高出近56%；而內房佳兆業2020年初以35億元買入之屯門第48區青山公路─青山灣段，較次標出價28.88億元亦高出超過兩成。

反觀港資2020年投地相對保守，最大規模為長實以約49.5億元買的觀塘安達臣道對出首置上車盤，可建逾108.9萬方呎樓面，但當中近六成需用作首置項目；而九倉於年底亦以120億元投得山頂文輝道地皮，可建樓面亦達25.9萬方呎。

其餘港資中標的全屬中小型地盤，好像大昌集團以逾13億元買入的鴨脷洲海旁道地盤、華懋以逾5.3億元買入的西貢濠涌地皮，可建樓面僅8.8萬方呎及5.75萬方呎。其餘兩幅由港資買入之旺角住宅地，可建樓面亦僅約2.4萬方呎及6萬方呎。

政府今年賣地步伐緩慢，財年首3季（4月至12月）合共供應私宅土地才僅7,400伙，只達到全年目標的1.29萬伙的57%，理論上財年第4季（即2021年1至3月），政府需供應5,500伙才能達標，但政府曾指有信心私人重建項目有部分會陸續落實，相信第4財季只需要再供應4,040伙就可以達標。不過，根據香港文匯報統計，目前政府賣地表內仍餘下約10幅住宅地及1幅鐵路項目，共涉及5,870伙，表面上有足夠「彈藥」，但疫情下政府於單一季度內盡推土地的可能性不高，令財年達標機會變得渺茫。

政府本財年供應目標為1.29萬伙，但首3季包括官地、一鐵一局項目、私人重建項目等在內，合計供應才7,400伙，僅佔目標57%。發展局局長黃偉綸過去曾指，本財年預測私人發展或重建項目供應有4,150伙，現時仍差2,000多伙，但因數個大型項目正在商討，對這部分供應有信心。換言之，官地及一鐵一局於財年內只要有8,750伙單位就可達標，而首3季已完成供應4,710伙，所以第4財季只差4,040伙就可以達標。

經濟下行非賣地好時機

供應4,040伙，任務看似容易達成，但只要細心研究政府手上土地，便知道其實非常勉強。根據政府2020年初公布的賣地計劃，本財年可出售土地共15幅，後來第三季將山頂地一拆二後，變成16幅，可供應單位數量為7,530伙。而總結財年首3季，政府已推出當中6幅用地（部分土地未截標），涉及2,160伙。餘下可供應的10幅土地，單位總數為5,370伙。

至於一鐵一局項目，已推出/售出港鐵日出康城13期及黃竹坑站5期，現只餘下黃竹坑站6期約500伙可供出售。所以政府現在手上實質可動用之土地供應合共5,870伙，按照近年慣例，由於部分土地規劃程序未完成，而一個季度內推出過多土地對市場亦並不健康，目前疫情嚴峻導致經濟下滑，亦非大批量賣地的好時機，故政府本財年要達標，由數據上看已面對相當大的難度。

翻查資料，政府近年土地供應都屢遇挫折，過去兩個年度土地供應都不達標。其中2018至2019年度，政府土地供應1.454萬伙，只達目標1.8萬伙約八成；而2019至2020年度，由於私人發展及重建項目的供應較預期少，最終土地供應便只有約1.219萬伙，僅達當時全年供應目標1.35萬伙的90%。如果本財年度繼續不達標，亦等於政府已連續3年未能滿足市場對私人住宅土地的需求。

按目前供地進度，政府只能依賴不穩定的私人發展或重建項目供應來滿足需要並達標，但泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，疫情下公務員需在家工作，影響工作效率，亦包括私人發展或重建項目的供應步伐，該部分全年最終能否達到政府所期望的4,150伙實在有疑問，再者往後可供應之鐵路項目亦大幅減少，直言除今年達標機會不高外，往後幾年不能達標情況亦只會越來越多。

迎接2021年來臨，近期熱銷的恆基地產旗下尖沙咀本木於元旦日(本周五)推售6伙。恆基物業代理營業(二)部總經理韓家輝表示，本木上載全新銷售安排，於2021年元旦(1月1日)發售6伙，當中包括1伙開放式及5伙1房單位，價單定價由707.8萬元至1,061.5萬元，價單呎價由25,931元至30,329元，折實價則介乎700.722萬元至1,050.885萬元，折實呎價由25,672元至30,025元。整批單位定價總值約5,532萬元，折實總值約5,476萬元。

另外，上周山頂文輝道地皮以每呎樓面地價4.63萬元的價錢售出，刺激區內二手交投，市場消息指山頂白加道51號Epworth Lodge 低層2室，實用面積1,424方呎，業主原本叫價8,200萬放盤，議價後以7,800萬元易手，呎價54,775元，屬屋苑新高紀錄。資料顯示，原業主於2004年以約1,380萬元購入，持貨16年賬面獲利約6,420萬元離場。

豪宅紛錄大額成交，土地註冊處資料顯示，九龍站凱旋門摩天閣中層A室「大宅門」單位，於上月底連2車位以1.5億售出，買方以公司名義恆怡管理有限公司(ETERNAL HARMONY MANAGEMENT LIMITED)入市，須付30%辣稅，涉達4500萬。公司董事黃少奕HUANG, SHAOYI，為漢語拼音。該單位面積1955方呎，呎價約7.67萬。原業主於2007年9月以5580萬買入，帳面獲利約9420萬，13年升幅近1.7倍。

市場指，山頂甘道嘉樂園A座連天台戶，面積約2117方呎，成交價約1.3億售出，呎價約61408元。

利嘉閣助理分區經理劉玉麟表示，跑馬地禮頓山3座中層A室，面積約1461方呎，採4房連套房隔，原叫價7000萬，議價後減價100萬，以6900萬獲買家承接，呎價47228元，據悉，原業主於11年3月以約5000萬購入，帳面獲利約1900萬。

中原分行經理許秋偉表示，大埔鹿茵山莊8座高層連天台戶，面積1413方呎，3房連套房間隔，原叫價約2280萬，連車位以2000萬售出，呎價14154元。據了解，原業主於97年以1912萬購入，帳面獲利約88萬離場，升值約4.6%。

美聯助理營業董事丘毅新表示，西半山慧豪閣1座中層C室，面積428方呎，2房間隔，原叫價約1000萬，以960萬獲承接，呎價為22430元。利嘉閣聯席董事余美寶表示，紅磡海逸豪園9座中層B室，面積約561方呎，2房間隔，以1098萬沽出，呎價19572元。

今年受疫情影響，賣地收入大幅萎縮，市場觀望氣氛瀰漫之際，山頂文輝道豪宅地王以「一拆二」形式重推，由九倉力壓其餘6家財團，並以120億高價勇奪，高於市場估價的上限價，每呎樓面地價高達46272元，創本港地皮歷來最高樓面地價。

今年賣地收入遠遜於去年，年內僅錄山頂文輝道一僅「百億地王」，該項目於兩年前曾錄流標，於今年以「一拆二」形式重推，因發展風險銳減，吸引多家發展商入標爭逐，最終由山頂「大地主」九倉以120億勇奪。

知情人士透露，儘管受疫情衝擊，市場觀望氣氛籠罩，惟疫情對市場只屬短暫，豪宅發展則屬長線投資，加上山頂地皮供應罕有，回首2006年新地以18億投得同區加列山道地皮，每呎樓面地價42149元，創下當時全球最高地價紀錄，事隔10多年，山頂「靚地」地價升幅約10%，故對發展商而言，仍然相當吸引。同時，政府早前宣布撤回一手樓空置稅，亦為發展商打下「強心針」，造就發展商於疫市下以高價奪地。

山頂區內上一幅地皮亦由九倉奪得，該集團於2010年與南豐首度合組財團，力壓新世界及信和等財團，以104億投得聶歌信山地皮，樓面呎價逾32000元，創下當時本港地皮拍賣的第3高價紀錄。

除政府賣地外，一鐵一局為新樓供應來源之一，而市建局今年僅推出長沙灣東京街項目招標，於4月時獲華懋以9.128億投得，金額與發展成本相若。資料顯示，項目佔地約1.1萬多方呎，可建約175伙，總樓面逾10.4萬方呎（部分樓面用作商業用途），由此計算樓面呎價約8770元，呎價與18年局方於同區推出的青山道項目相若。