看好企業購置總部大樓的需求，滿手現金的國揚實業集團掌門人侯西峰，旗下國揚實業（2505）和中和羊毛（1439）分別斥資9.39億元，合計共砸下18.78億元，買下台北市內湖舊宗段626.48坪土地。連月來累計已狂砸42億元，三度出手搶地，顯示看多房市，信心滿滿。

國揚和中和30日分別斥資9.39億元，合計共18.78億元，買下台北市內湖舊宗段83-11地號626.48坪土地，雙方各持分五成；至於賣方為自然人及博凱開發公司。

國揚實業總經理彭邵齡表示，看好未來企業購置總部大樓的需求，這塊地將會和11月才買下的舊宗段83-1地號合併開發，基地面積也擴大至2,126坪，計畫打造為地標型的頂級廠辦大樓。

累計11月以來國揚已連續買下內湖舊宗、高雄鳳山、內湖舊宗共三塊地，合計砸下41.7億元。

侯西峰主導的國揚實業，繼5月以282.87億元成功脫手「大南港」土地部分持分，獲利了結出場之後，滿手現金，並積極布局下波土地原料，自11月以來已連續三度出手購地。

彭邵齡表示，上月國揚才以21.01億元買下台北市內湖區舊宗段83-1地號等三筆土地，占地面積達1,500.85坪，國揚取得其中50％，打算和中和羊毛、以及集團關係企業，共同合作開發地標型的科技廠辦大樓。

接著子公司神揚建設攜手藏信建設，合作標到高雄鳳山區勝利段9地號土地2,160.23坪，國揚占50％，預計開發為住宅大樓。

國揚11月營收大暴衝、達30.87億元，年增8.5倍；累計前11月營收近139億元，刷新史上同期新高，年增7.6倍。彭邵齡表示，主要是因為「南方莊園」完工交屋入帳，因此衝高11月的營收，而該案12月仍持續交屋認列。

對於央行本月祭出四大打炒房措施和建商購地限貸令，彭邵齡表示，目前對於國揚並無明顯影響，倒是有些銷售中新成屋，是否會有部分客戶是屬於第三戶購屋，可能會被限縮貸款成數，則還要再觀察影響程度。

房地產「代銷天王」愛山林（2540）受惠房市大好所賜，今年業績大豐收，有機會創史上新高，董事長祝文宇30日在法說會中表示，明年愛山林代銷案承攬金額高達2,045億元，其中新竹寶山美式別墅造鎮案，總銷至少700億元，全案為史上規模最大的自建案，力拚取得建照動工後一年半完工貢獻。

祝文宇表示，甲山林正式入主愛山林以來，已陸續把集團代銷案、自建案業績轉移到愛山林，對於股本只有14.66億元的愛山林來說，目前土地存量已多達5萬多坪，愛山林可視為資產股。

祝文宇表示，最主要資產是新竹寶山案，基地面積達8.2萬坪，由宏國建設和愛山林各占五成，容積率約130％，可建坪約21萬坪，以美式7樓半和庭園大別墅產品為主，預計2021年正式推出。

法人對於新竹寶山案也聚焦成本和開發毛利率，推案和完工入帳的進度，及配發股利時間。

祝文宇指出，該案當初是和宏國合作買進，全區取得成本100億元不到，估計開發和營建造價約200億元，開發毛利率可期；希望開發和銷售速度可以加快，因此愛山林也規劃日後增資，若一次開發，將可在一年半左右完工交屋，有助早日挹注業績，配發股利。

全台首座警消社宅、位於新北市的「中和保二警消社宅」昨日舉行動土典禮，共規劃317戶1~3房住宅，優先給兩線一星以下的基層員警承租。出席現場的總統蔡英文指出，此規劃表達了政府重視照顧警消的決心。

兩線一星以下優先承租
保二總隊基地位於新北中和景平路、景德街所圍街廓，總面積約1.4公頃，其中0.4公頃、約1276.55坪作為警消社宅基地，打造地上16層、地下4層大樓，規劃317戶，包括套房21戶、1房型185戶、2房型83戶、3房型28戶等，預計2024年完工，給兩線一星以下的基層員警優先承租。

該社宅配置共享廚房、客廳，其中1、2樓將提供公托、老人日照中心以及幼兒園等社福設施，將採分戶樓板衝擊音工法，並規劃取得綠建築銀級標章、智慧建築合格級與無障礙住宅標章。

總統蔡英文與會時指出，警消社宅要讓警消住得安心，有助國人安居樂業，也表達政府重視照顧警消的決心。另也重申8年直接興建12萬戶社宅的住宅政策，盼落實居住正義。

內政部長徐國勇則以「起大厝，抓壞人」比喻警消社宅要讓警消無後顧之憂，另也提及，保二總隊基地剩餘的1公頃空間，將啟用策略性都更，興建警消辦公廳舍大樓，供保三、保七、通訊所、民防管制所等單位集中使用。

依據行政院2017年核定的「社會住宅興辦計劃」，第一階段預定2020年達成政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶，合計8萬戶；第二階段預定於2024年達成政府直接興建12萬戶及包租代管8萬戶，合計20萬戶。而據內政部不動產資訊平台統計，截至今年11月底，全國社宅達成數共4萬715戶（含興建中及已決標）。

不用花億元，也能住進信義區豪宅！最新實價揭露，信義區豪宅「冠德遠見」11月2樓戶以單價137.8萬元、總價4230萬元成交，建坪僅30.6坪。且前屋主在2018年入手總價4080萬元，持有2年轉售獲利150萬元。

前屋主轉售獲利150萬
「冠德遠見」有不少知名住戶，如藝人大S原持有19樓戶，今年5月以總價2億1958萬元售出；台灣松下電材董事長公子也以總價1.08億元買下5樓戶；香港中國創新投資主席向心夫婦亦傳出持有3戶。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，「冠德遠見」在2013年曾出現每坪175.8萬元高價，但隨政府打房、豪宅列入信用管制，整體交易價量下修，去年9月6樓戶甚至出現109.8萬元破盤價。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，受惠貨幣寬鬆及低利帶動，今年下半年房市交易價量俱增，市場資金動能強勁，尤其高端買方購買力提升，豪宅市場交易穩中求進。但郎美囡分析，雖然今年市場游資充沛，促使買方積極購屋，不過豪宅市場價格並未大幅度追高，鮮見刷新紀錄的高價，該社區今年交易單價主力在每坪130萬元上下，中高樓戶也未見破150萬元的單價。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，台北市認定的豪宅總價在8000萬元以上，「冠德遠見」中高樓層大坪數成交總價都在億元以上，但低樓層坪數較小，4000~5000萬元就可買到，不過2樓戶的成交價也算是最低價了。

陳炳辰表示，現在豪宅未受惠於房市買氣，高資產族受到疫情的影響也較一般人嚴重，平實價格的豪宅反而更受青睞，對於想進軍信義區豪宅層峰階層的買方也比較好入手。

全國商總理事長、鄉林建設集團董事長賴正鎰表示，實價登錄2.0三讀通過，宣告「建商的不二價時代來臨！」

至於新制上路後對房市有何影響？他認為，在游資豐沛、首購和首換剛性需求殷切下，實價2.0對房價影響應該不大。

不過，對於預售屋納管，賴正鎰也直指，通常預售屋只有案名，還沒有辦理產權登記、也沒有門牌號碼，難道政府要依照棟別，樓層來區分? 這樣豈不是徒增登錄作業困擾？「實在讓外行人看不懂！」

賴正鎰指出，立院在修法前並沒有先找建商、代銷與仲介等房地產相關業者或公會溝通，了解業界買賣作業程序，就貿然修法通過，況且預售不代表真正實質銷售，從預售屋到成屋，中間變數很多，就算簽約，還是有可能退戶，若在執行細節方面沒有想清楚，未來恐會造成很多買賣糾紛。至於紅單炒作也納入此次規範部分，他表示先前就表達支持政府嚴抓紅單炒房行為，也呼籲同業自我約束，禁止投資客以紅單轉讓賺差價。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全認為，儘管資訊透明、健全最重要，但花多少錢買房是大家重要的隱私，用立法的方式強制揭露，恐怕衍生後遺症；另外，預售屋並非物權、只是債權，完工交屋前很容易讓有心人操弄，例如先買高價完成登錄、再退訂，反而造成房價資訊紊亂。

台北市不動產代銷公會理事長、海悅國際總經理王俊傑表示，實價登錄逐戶公開透明房價，對房地產業者沒有壞處，客戶也不會因為買貴了找建商麻煩，代銷公會一定全力支持；不過，如果在新法執行的實務上遇到問題，希望政府能多幫業者解決。

達麗建設董事長謝志長表示，其實實價登錄門牌全都露，在國外已行之有年，房價讓它全都透明，也會加速購屋決策、加速成交。

信義全球資產調查，內科廠辦需求強勁，帶動平均售價來到52.9萬、年漲約1％，平均租金升至1,199元、年漲1.3％。根據統計，內科廠辦平均售價一度在2018年第二季跌至每坪50.7萬，目前已回升至2015年高點、達每坪52.9萬元，最熱門的西湖段平均售價更連續五季站穩6字頭。租金則是一路上揚，五年前平均每坪1,119元，目前每坪近1,199元，累計漲幅逾7％。

今年內科每一季都有整棟廠辦交易，多為企業購置總部辦公室，第四季更有兩件整棟廠辦交易，包括壹傳媒內湖C棟大樓以17.5億出售，及岱鐠科技以3.95億買下安康路整棟廠辦。

至於台北市商辦市場，由於各商圈多有指標辦公大樓成交，如「皇翔中山」出現每坪115萬成交價、宏璟建設以每坪118萬買下「揚昇金融大樓」部分樓層，帶動整體A辦價格上漲。信義全球資產總經理柯宏安分析，展望2021年，台北市辦公預計釋出約3萬多坪新供給，以遠雄大巨蛋商辦大樓量體最大，其餘許多供給為企業總部自用，在資金豐沛且低利率條件下，各商圈內現有指標大樓、帶有穩定租金投報的商辦產品，仍是各方追逐的熱門標的。

曾經卡關的「實價登錄二．○」修正案（地政三法），因近年來不肖代銷、投機客聯手炒房引發民怨，花不到一個月、就趕在年底三讀全數過關。開發商強調，正派經營業者不會有炒作行為，也不會因健全房市政策而有所改變；房仲業者指出，預售屋全面納管可一定程度解決過去買賣雙方資訊不對稱問題，就算有業者擔心會作假、誤導，但依法管理有據，可讓投機炒作難度提高。

信義房屋表示，新修正法案上路後，除讓門牌完整揭露，民眾不再面臨「到底是哪一戶」的困擾外，預售屋從「銷售結束才整批申報」、改為比照成屋「簽約後三十日內申報」，可加快行情「即時性」，改善以往預售行情多「過期資料」的問題；但還是有屋齡、樓層、屋況、格局、採光坐向、管理品質、增改建等細節要進一步揭露，才能讓民眾更能分辨房價的差異。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，預售屋全面納管可改善過去買賣雙方資訊不對稱的問題，因預售案的賣價、銷況全都露，且不能任意保留，買方議價基礎明顯提升，預估開發商或代銷提供各類補貼資訊也會開始被揭露，或許預售市場不二價的議題會再度被炒熱。

黃舒衛指出，雖然很多人批評罪責、罰金對比違規的收入仍是九牛一毛，但只要主管機關願意積極查核、主動公開違規名單，大型建商為了商譽，就會要求代銷合規銷售，小型建商或代銷、廣告業者與投資客因炒作難度提高，就會逐漸退場，有助於整體市場健康發展。

金門縣空屋率17.39％最高
新北市空屋數13.71萬最多

內政部營建署昨發布低度使用（用電）住宅最新調查報告，即俗稱的空屋率、空屋數。去年全國空屋數逾八十九萬宅，占全國房屋稅籍住宅數的比率約十．一七％，是二○○九年有統計以來第三低。「空屋率」前三高縣市依序為金門縣十七．三九％、宜蘭縣十六．七％及苗栗縣十四．九八％；而「空屋數」最高前三名為新北市近十三．七一萬宅、高雄市約十．七三萬宅及台中市逾九．二九萬宅。

低度使用住宅是以用電來衡量，以各年度十一、十二月月平均用電度數六十度為認定標準。

根據最新調查，去年全國空屋數八十九萬一八八○宅，較前年、即調查以來最高的九十一萬餘宅，減少約二．四五萬宅，空屋率也從前年約十．五六％降至十．一七％。

報告指出，全國空屋數前六高縣市，依序為六都的新北市近十三．七一萬宅、高雄市近十．七三萬宅、台中市逾九．二九萬宅、桃園市近八．九九萬宅、台南市近六．七二萬宅及台北市逾六．六五萬宅，六都空屋數近五十六．○九萬宅，占全國比率六成二。

至於空屋率前六高的縣市，依序為金門縣十七．三九％、宜蘭縣十六．七％、苗栗縣十四．九八％、雲林縣十四．六三％、台東縣十四．四六％及嘉義縣十四．一七％。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，對比住宅建照核發宅數來看，去年全年高達十四．九萬宅，創一九九四年統計以來的二十五年新高，今年前十月累積達十二．九萬宅，直接超越一九九七年亞洲金融風暴當年新高，預計全年可達十五．五萬宅、再改寫新高紀錄。

房仲業︰供過於求 留意金融風險
他認為，從連兩年的住宅建築投資量走高，且土地投資連兩年破千億元紀錄，就算政策管制持續出招，未來兩、三年的一手房市場一定還很熱鬧；但隨著住宅流量暴增，代表庫存的新增餘屋或中古空屋量也將同步創高，對照人口老化或生育率低於死亡率的人口趨勢，供過於求但房價不降的扭曲發展，應及早重視金融系統性風險。

2019年第4季新建賴受餘屋

全國空屋率走跌、但新建待售餘屋卻高檔不墜。根據最新報告，去年第四季全國新建餘屋達七．八四萬餘宅、年增逾四％，是調查以來單一季度第三高；其中新北市一．七萬宅、桃園市一．二萬宅，合計就占全國三成七，新北市的淡水、汐止及新莊區的新建待售餘屋量最高。

「餘屋」是指具有銷售意圖、但尚未銷售之住宅，亦即待售住宅，類型包括建商興建完成尚未售出、或屋齡五年內有銷售意圖的二手屋。去年第四季全國新建待售餘屋數為七萬八四四三宅，年增三二一六宅、年增率約四．二八％。

六都新建餘屋數分別為台北市四六六三宅、新北市逾一．七萬宅、桃園市約一．二萬宅、台中市九八四三宅、台南市五五一九宅及高雄市九○七一宅，六都合計近五．八二萬宅、占全國比率逾七十四％；其中台中及台南市去年第四季待售餘屋均創統計以來新高，新北市、桃園市與高雄市維持高檔，僅台北市連續四季減少。

全國有十八個區域新建待售餘屋均超過一千宅，主要在新北市、桃園市、新竹縣市、台中市及高雄市；其中又以新北市淡水區最多、達四二五五宅，第二至五名依序為汐止區一九五二宅、新莊區一九四一宅、新竹市一八九四宅及桃園區一八七○宅。

《住展》雜誌研發長何世昌分析，近兩年房價上揚、成交量增加，新建餘額也往上攀升，主因是建商資金成本太低、餘屋貸款取得容易，普遍不願降價賣房，但在央行祭出新建餘屋貸款上限五成後，建商手上存貨壓力與資金成本將增加，口袋較淺的建商可能會加快出清餘屋腳步，預期明年新建餘屋量將會降低。

傳房東為精英前董座蔣東濬

北市松山區知名豪宅「文華苑」（見圖，記者徐義平攝）有最新租金揭露紀錄，10月，12樓月租金高達42.05萬元、年租金超過500萬元，對照地籍資料，該戶房東很大機會是精英電腦前董座蔣東濬，再進一步對照過去2015年12樓的租金揭露為45萬元，此次每月每坪租金單價似乎低過9折。

根據內政部實價網最新揭露，該豪宅12樓在10月有揭露租金，月租金42.05萬元、坪數約350.12坪（包括7車位、約79.23坪），每月每坪租金實價約1201元，其實早在2015年5月時，同樓層曾揭露月租金45萬元的實價，每月每坪租金實價約1343元，兩相對照，最新揭露的每坪租金實價低於9折。

再進一步查詢該豪宅歷次租金揭露，包括10月最新揭露，目前計有9筆，其中月租金最貴為2016年12月揭露的5樓，月租金高達52萬元，也是目前各大豪宅揭露租金最高的紀錄。

若將曾經有租金揭露的戶別進一步對照該豪宅兩大買家，國巨董座陳泰銘與精英電腦前董座蔣東濬各自持有的8戶，其中蔣持有戶別出租比率較高，9筆租金揭露中便有6筆是屬於蔣持有的戶別。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，北市豪宅租金投報率長年來偏低，大多在1%左右，而「文華苑」則多低於1%、年投報更低。主因是這個階層的人士通常會選擇買而不選擇租，所以豪宅租賃市場並不活絡。其次，「文華苑」管理費用也比較高，以最小戶型270坪計算，一年管理費大約要160萬元，所費不貲。

北市豪宅租金投報率偏低 多在1%左右
中信房屋研展室副理張漢超認為，文華苑緊鄰文華東方酒店，該社區為戶數不多大坪數豪宅，標榜頂級酒店式管理。近年周邊商圈因景氣低迷，導致部分提供生活機能的店家紛紛關店，房地產市況因而較為清淡，今年又再次受到疫情影響，連周邊文華東方酒店都一度傳出經營窘境，因而衝擊文華苑豪宅的房價。

12月30日，中國恆大旗下房車寶集團在深圳舉行了新聞發佈會。房車寶集團推出“房車寶經紀人平臺”“房車寶平臺”“房車寶SaaS管理平臺”三大平臺，這意味著中國恆大從原來的只銷售公司旗下房產專案轉為銷售自營項目、合作房企的地產專案和合作車企汽車產品的交易平臺。

152家仲介機構“參夥”

房車寶集團董事長史俊平表示，“房車寶集團是中國恆大和152家仲介機構重組而來的，以‘數字科技、房車合一’為願景，創新應用大資料、人工智慧、雲計算、虛擬實境等數字科技，構建房產和汽車線上線下全管道交易服務平臺。”

中國證券報記者獲悉，目前已加入的152家仲介機構包括甬旺集團、山東魯盟集團、世代集團、廣西世華集團、溫州萬豪集團、上海優優好房集團、遼寧房小二集團等。

目前，房車寶集團擁有全民經紀人會員2162萬，線下門店30635家，平臺年導流實地看房客戶超2000萬人次，年交易規模約1.2萬億元。

瞄準“住行”經紀市場

記者瞭解到，“房車寶經紀人平臺”是促成經紀人交易的平臺；“房車寶平臺”則是針對客戶的平臺，客戶可在該平臺直接交易選中的房產或汽車。之前，經紀和交易功能是集合在“恆房通”一個平臺上的。另一變化是，以前“恆房通”只銷售中國恆大旗下的房產專案，而本次亮相的“房車寶經紀人平臺”和“房車寶平臺”除支援中國恆大旗下房產專案交易外，還支援其他合作房企的房產專案。中國恆大方面表示，未來還會上線汽車交易。

有分析人士稱，中國恆大此舉一方面可以實現自家房產和汽車的交易，同時或也是看中房產和汽車經紀行業的市場空間。

就房地產行業來看，平安證券研報稱，考慮到居民購房需求目前依然旺盛，仲介滲透率有望繼續提升，傭金費率亦存在提升空間，經紀行業未來空間依舊廣闊。據CIC報告估計，2024年行業傭金收入或年均增長15.1%至5078億元。

[ 此前有業內人士認為，這一政策如果全面試點，將會給房地產市場帶來大量的土地供應。但還需明確土地使用年限，使用年期到期後如何續期，以及購房者能否使用房貸等相關配套政策。 ]

20.6138億元！北京第二宗可建共有產權房的集體建設用地成功出讓，與去年第一宗被河南民企競得不同，這一次是北京國企出手了。

北京市規劃和自然資源委員會（下稱“北京規自委”）12月28日發佈消息，集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊於12月25日完成掛牌出讓，最終由北京北投如郡房地產開發有限公司（下稱“北投如郡”）以206138萬元競得。

從成交價格來看，該地塊溢價率為零。

這距離其掛牌出讓已經過去了將近一年五個月的時間，距第一宗地塊成交也相距一年三個月之久。此外，除了北京這兩宗地塊成功出讓外，國內其他地方尚無相似案例出現。由此觀之，利用集體建設用地建設共有產權房的舉措，雖然被外界譽為創新之舉，但實際上還遠未到大範圍推廣之時。

北京當地國企出手

對於北京而言，土地出讓收入常年維持在千億規模，上述一宗不過總價20億元的土地出讓何以引來外界關注？

利用集體用地建設可對外出售的共有產權住房，是此宗土地出讓的最大看點。多年來，國內集體土地與房地產開發的關係較為疏遠，兩者結合的案例往往被稱為“小產權房”。

掛牌檔顯示，根據全國人民代表大會授權及北京市《集體經營性建設用地試點管理辦法》相關規定，本次掛牌出讓宗地，與國有建設用地同責同權。

這宗集體建設用地規劃建築面積147241平方米，將全部建設共有產權住房，房屋銷售均價為2.9萬元/平方米（含全裝修費用）。以成交價格計算，該宗地的樓面地價約為1.4萬元/平方米，地價成本將占房價（2.9萬元/平方米）的一半左右。

如果按照套均90平方米來計算，這宗地塊大約可以提供1600套住房，每套總價平均260萬元左右，目前其周邊二手房價格因樓盤品質不同，大約單價在3.5萬至7萬元。

今年12月11日，上述地塊收到了第一份有效競買報價單，競買報價即為206138萬元。換言之，這份報價單即是北投如郡所發出。

啟信寶資訊顯示，北投如郡成立於2020年12月04日，註冊資本5000萬元，註冊地位於北京市大興區海鑫路8號院4號樓3層306室。

上述地塊自2019年8月1日就開始掛牌出讓，此後長達一年多的時間裡無人問津。而北投如郡成立後第七天即對上述地塊發出報價，這也可以看出設立該公司的主要目的。

從股權結構上看，北投如郡是一家純粹的北京國資企業，它是北京北投置業有限公司100%持股的子公司，而後者又是北京城市副中心投資建設集團有限公司（下稱“北投集團”）100%持股的子公司。

據官網介紹，北投集團是北京市屬一級、特殊功能類國有獨資公司，註冊資本100億元，是按照經營城市的理念組建的“投資、融資、開發、建設、經營”於一體的城市綜合運營商。“十三五”時期，北投集團實現了跨越式發展，截至2019年底，北投集團資產總額1623億元、淨資產957億元，資產負債率41%。

北投集團建設了奧林匹克中心區、奧體文化商務園區、麗澤金融商務區，承建北京新機場和承德機場臨空經濟區，投資建設持有運營亞洲金融大廈（亞洲基礎設施投資銀行總部辦公場所），是北京市高端人才公租房建設運營平臺。

第三宗仍在待價而沽

早在2008年1月8日，國務院辦公廳發佈《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。

2019年修訂，並于2020年元旦開始施行的新版《土地管理法》破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙，但利用集體建設用地進行房地產開發的口子實際上並未放開。

作為一項探索舉措，北京首次在2018年年底將大興區瀛海鎮三宗集體建設用地推向市場，出讓宗地都將建設共有產權住房。

北京規自委曾表示，這類專案入市有效改善了住房結構，同時豐富了集體建設用地入市案例，探索改革經驗。

此前有業內人士認為，這一政策如果全面試點，將會給房地產市場帶來大量的土地供應。但還需明確土地使用年限，使用年期到期後如何續期，以及購房者能否使用房貸等相關配套政策。

但在此後長達半年多的時間內，此類地塊出讓遇冷，並未收到有效報價。

2019年8月1日，北京規自委第二次將這三宗土地掛牌出讓，第一財經記者曾發現，與第一次掛牌相比，三宗地塊起拍價均下調了大約1000元/平方米，其他出讓要求基本沒有變化。

下調土地掛牌價格，而最終房屋限定銷售價格保持不變，仍是2.9萬元/平方米，這也意味著，拿地企業會增加相應的利潤空間，有助於增加此類地塊對房企的吸引力。

40餘天后2019年9月12日，第一宗地塊成功出讓了。北京上瑞置業有限公司（下稱“北京上瑞”）競得集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊，成交價格為151283萬元，溢價率為零。

該地塊規劃建築面積108059平方米，全部建設共有產權住房。以成交價格計算，樓面價格約為1.4萬元/平方米。

作為“利用集體建設用地建設共有產權房”全國首個案例的締造者，北京上瑞的最終控股方為河南正商集團下屬公司，而該集團控股在香港上市公司正商實業（00185.HK）。正商集團1995年創立於河南省鄭州，主營業務包括房地產開發、實業兩大板塊。

2020年正商集團榮獲“中國民營企業500強”，名列第246位，比2019年上升149位。

第一財經記者發現，北京上瑞去年9月份競得的地塊（銷售案名：正商杏海苑）已經進入銷售階段，在經過網上申購登記和搖號環節之後，2020年12月26日至12月30日將進入現場選房階段。

正商杏海苑項目共有10棟樓房，建築總面積約18.06萬平方米，以8~15層的小高層住宅為主，共計提供1130套房源。該專案的共有產權房產權比例也已經確定：購房人70%，政府30%。

在上述兩宗均是零溢價出讓的地塊旁邊，目前還有一宗地塊目前仍在待價而沽。第一宗成功出讓用了40餘天，第二宗則用了一年四個多月的時間才得以“名花有主”，不知何時第三宗能收到屬於它的競買報價單。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，集體建設土地建共產房是否會形成較大規模，這個要看試點的情況。大體上說，類似市場格局中還存在很多不確定性，是否會很快影響房地產交易市場還有待觀察。

值得注意的是，2014~2020年，社科院已連續7年發佈住房報告藍皮書，且都對新一年房價走勢做出預測，並給出具體數值。其中，預測2014年商品房均價漲7.6%，2015年漲1.2%，2016年漲3.9%，2017年漲3.4%，2018年4.2%，2019年漲7.6%，2020年漲6.1%。從大趨勢來看，近年來中國房價確實一直保持上漲趨勢。

中國社科院報告預計，“十四五”時期，住房拐點將來臨。“原來預估的在2025年出現住房絕對拐點，即住房銷售額絕對量下降，可能會提前。”

中房報記者 許倩丨北京報導

房價總是能夠牽動每一個人的心。站在年終歲首的交接點上，預判2021年樓市走勢，尤為引發關注。

12月21日，中國社科院財經戰略研究院發佈《中國住房發展報告（2020-2021）》，對明年樓市作出五大預測：

第一，2021年全國房價平均上漲5%左右；第二，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長，並創歷史新高；第三，房地產投資速度將會有所下降，持續保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至出現過熱，其他城市復蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大；第五，市場風險有望進一步下降，但仍存在大起大落的風險。

報告還建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開徵，爭取在“十四五”期間開徵房地產稅。

值得注意的是，2014~2020年，社科院已連續7年發佈住房報告藍皮書，且都對新一年房價走勢做出預測，並給出具體數值。其中，預測2014年商品房均價漲7.6%，2015年漲1.2%，2016年漲3.9%，2017年漲3.4%，2018年4.2%，2019年漲7.6%，2020年漲6.1%。

從大趨勢來看，近年來中國房價確實一直保持上漲趨勢。而從具體資料看，考慮到2020年疫情“黑天鵝事件”的衝擊，中國社科院預測的房價漲幅其實偏保守。

━━━━

2020樓市走過V型曲線

市場大多數時候是一脈相承的，今年的行情將決定明年的市場。回顧分析2020年房地產市場有利於更好地對來年作出預判。

協力廠商機構資料顯示，房價方面，2020年1~11月百城新房價格累計上漲3.19％，其中一線城市上漲3.77％，二線城市上漲3.32％，三四線城市上漲2.26％。尤其是珠三角和長三角，新房價格漲幅同比明顯擴大。

截至2020年11月，全國房價平均水準突破萬元大關，均價達到10071元/平方米，同比增長7.9%。

賣地方面，2020年1~11月全國300城住宅用地成交9.3億平方米，同比增長6.3％；出讓金為4.4萬億元，同比增長17.8％；成交樓面價為4698元?平方米，同比上漲10.9％。

賣房方面，2020年1~11月TOP100房企銷售業績持續增長，且已有32家房企躋身千億行列。其中，超級陣營、第一陣營、第二陣營房企的銷售額增長率均值都在10％左右。

從資料上看，雖然受疫情影響，年初房地產市場一度被摁下暫停鍵，但樓市向上增長的趨勢並未改變。

中國社科院報告中稱，過去一年住房市場經歷了先降後升的V型變化，其空間分化有所減弱。

第一時間上，住房市場經歷急速下降後轉向邊際遞減式回升。首先，全國住房價格增幅經歷了下降、回升和企穩的過程；其次，住房銷量創造了新高，住房開發量增速有升有降。再次，房地產投資則經歷了從驟降到穩步恢復性增長的過程，對經濟增長的貢獻較大。

全國住房開發投資增幅呈現“V”型變動，月度同比增速從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，後逐步上升，至2020年10月達到14.27%。

第二空間上，房價空間分化總體有所減弱。首先，房價降溫明顯，空間演變趨緩，房價上漲城市數量和上漲速度低於去年同期。其中，一線城市房價水準大幅領先其他層級城市，一二線城市二手房價格增速先緩慢下降，再微幅上升，三線四線城市二手房價格增速有所回落。其次，房價水準區域差異大，東部地區領先，中西部地區並進，東北地區墊底。第三，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。

━━━━

2021年樓市形勢總體樂觀

“什麼決定房價，長期看人口，中期看土地，短期看政策。”?大集團首席經濟學家任澤平的這句話幾乎被業內看作金科玉律。尤其是貨幣政策，對於房價走勢有著相當大的重要性。

受疫情影響，2020年貨幣政策總體寬鬆，融資成本處於歷史低位。儘管監管層對房地產領域採取了嚴厲的融資管控措施，但總體融資環境並不算差。

2021年貨幣政策怎麼走？最新定調已經出爐。

12月29日央行貨幣政策委員會召開2020年第四季度例會，會議強調，仍將堅持穩中求進工作總基調，穩字當頭，不急轉彎。穩健的貨幣政策要靈活精准、合理適度，保持貨幣政策的連續性、穩定性、可持續性，把握好政策時度效，保持對經濟恢復的必要支持力度。

“一是貨幣政策穩健基調不變，保持連續性和穩定性，不急著轉彎；二是不搞‘急轉彎’，即考慮到經濟增長已逐漸恢復，貨幣政策即便要調整，也是相對平穩的微調，不應該出現大幅收緊和調整。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為。

既然現在還未到貨幣政策收緊的條件，也意味著至少短期內房地產還可以繼續享受貨幣寬鬆的紅利。

中國社科院報告亦對2021年樓市走向持整體樂觀預判。房價上，預計2021全年商品住房價格同比增幅可能會下降，維持在5%左右；銷量上，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長，並創歷史新高；投資上，房地產開發投資同比增速將有所下降，持續保持在7%左右。

具體來看，2021年上半年，房地產投資增速將保持恢復性增長，各月同比增幅將從2~4月份的劇增，到4~6月的高增，再到6月以後正常增長，年穩季變的態勢仍將持續。

━━━━

住房拐點將提前來臨

中國社科院預計，“十四五”時期，住房拐點將來臨。“原來預估的在2025年出現住房絕對拐點，即住房銷售額絕對量下降，可能會提前。”

不過，報告亦稱，雖然總量可能下降，但是基數較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經出現過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。

從空間類型上看，存在四類機會區域：

一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；二是人口眾多、經濟發達的二線城市及周邊區域城市；三是人口眾多、經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨特的環境、文化、旅遊、休閒與養老資源的城市。

但同時存在四類風險區域：城市群以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發達的四五線及以下城鎮、邊境偏遠城市。

從物業類型看，中國房地產發展將從數量轉向品質發展：智慧、綠色、多功能、品牌化趨勢和特徵將越來越明顯。從風險上看，一些城市的房價過高和另一些城市空置率過高並存，住房市場的結構性矛盾依然存在。

“從總體上看，長時期內住房市場總體過剩，結構性過剩將較為嚴重，但結構性潛力仍然存在。”報告稱。

━━━━

房地產稅會以什麼方式開徵？

預判市場是為了更好地為政策應對提供思考。基於對2021年樓市預判，中國社科院提出五大對策建議：

第一，建立體系化和定量化的政策基準以強化精確、有效調控。

定量化住房需求政策、住房供給政策、住房用地政策、住房金融政策、住房稅收政策等各項具體政策目標及力度的有效邊界。合縫化各項政策目標及有效邊界的組合，讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處於無縫密合狀態。

第二，規劃並構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。

首先，構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系；其次，圍繞住房構建以都市圈為主體的公共產品空間體系；再次，圍繞住房構建以都市圈為主體的建設用地空間體系；最後，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產品一體化長效機制。

第三，加快開徵房地產稅以帶動長效機制建設。

建議在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開徵，爭取在“十四五”期間開徵房地產稅。堅持“立法先行，加快立法”、“充分授權，地方主責”、“逐步推進，水到渠成”的總體思路，以僅對新交易或者過戶（包括贈與和繼承）的非經營性住房家庭開徵房地產稅制度，而對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不徵收房地產稅的總體方案，並根據一定稅率、稅基、起征點開徵房地產稅。

第四，啟動實施“租售結合”的“新市民安居工程”。

首先，建立“租售結合”的住房體系；其次，實施“322”新市民安居工程，即空間潛力、業態潛力和人群潛力3個潛力，大都市周邊和城市主城區內2個空間，購買和租賃2種形式；再次，重點健全新市民租賃住房體系；最後，完善保障性租購住房的保障機制。

第五，探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。

首先，改革現行的住房公積金基礎制度，構建完善住房公積金基礎制度體系；其次，改建住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構；最後，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。

2020年即將過去，房企迎來收官之戰，富力地產憑藉強大的品牌號召力加速去化，雙十二加推富力南馳•富頤華庭二期斬獲頗豐。該項目一期開盤以26.8億的成績刷新了廣州近5年來的單次開盤記錄，距離一期不到90天的二期斬獲25億元，合計超50億元的銷售額創下廣州樓市熱銷神話。

拓展創新行銷策略 追求產品力提升

富力南馳•富頤華庭受歡迎的背後是富力地產行銷的創新性以及對於產品力的追求。

疫情改變了人們的生活方式，對於房企來說也催生了新的線上行銷方式。公司抓住雙十二購物節的熱潮，強力推盤富力南馳•富頤華庭。當晚，富力集團華南區域行銷副總監兼廣州公司副總經理游堅攜手著名歌手騰格爾亮相直播間，與觀看直播的觀眾線上即時互動。並為騰格爾推薦了富力南馳•富頤華庭，滿足其對於周邊配套，尤其是教育配套的考量。當天權益券銷售372張，3套精選好房上架一分鐘售罄。

富力南馳•富頤華庭擁有建面約230萬㎡，這也是整個臨港經濟區體量最大的樓盤。

富頤華庭位於廣州第二CBD魚珠核芯，引領臨港經濟區升值潛力。周邊彙集了四通八達的交通網絡，全面覆蓋珠三角城市。約20分鐘直達珠江新城。

除了交通便利，富頤華庭有約50萬㎡商業配套，商業體量超天河城3倍，包括27萬㎡的優托邦購物中心（奧體中心店）、28萬㎡的美林M.live天地、7.8萬㎡的M+Park 漫廣場、樂都匯、天河城百貨和摩登百貨；自建超大商業配套六大商場。

此外，醫療教育配套齊全，3千米內有中山大學附屬第一醫院（三甲醫院）、即將建成的中山大學附屬第六醫院（三甲醫院）、廣州醫科大學附屬第五醫院（三級綜合醫院）為健康護航；共規劃自建4所幼稚園、3所小學和1所中學，帶來12年一站式的無憂教育。

同時，從富力南馳•富頤華庭專案可以看出公司對於產品力的追求，包括室外公共區域配套、室內空間設計理念、交付標準升級優化、工法工藝的不斷打磨幾個方面。

具體來看，公司始終堅持“Fully Care富力全關懷”的理念，結合人性化的景觀設計，在保證園林景觀美感的同時，注重配套和參與的結合，做到景為人用、放鬆身心、親近自然；在設計建造社區內的公共空間時，根據不同年齡的特點，滿足老人、中青年、孩童的不同需求；專業化二底二面工藝的複雜工序，同時選用的塗料均為綠色環保質感塗料；全屋水電線路還採用了水電管線集成技術，使得管線與主體結構合理分離，管線改裝為可視，可降低滲漏風險，同時又方便維修，可適當滿足不同隔間的可變性。

明確城市更新發展戰略 轉化專案進入收穫期

富力地產在城市更新領域久負盛名，外界流傳著“廣州每一根煙囪倒下，都有富力一份功勞”。隨著城市化進程的不斷深入，通過城市更新盤活大城市存量用地，提升土地價值，豐富城市功能，挖掘城市發展空間的服務力，為居民提供完善的公共基礎設施成為時代發展的重要需求。

但城市更新專案週期較長，規劃設計、土地整備、拆遷補償等技術性要求較高，需要合作企業擁有豐富的舊改經驗、雄厚的資金實力、強大的產業能力以及完善的技術團隊。相比于許多初入這一領域的房企而言，富力地產不僅擁有20餘年的城市更新經驗，其產業規劃配套能力更是遙遙領先，項目的綜合改造能力實屬行業標杆水準。

值得一提的是，今年富力的得意之作——富頤華庭就屬於城市更新項目。茅崗路以西城中村改造項目是廣州市政府出臺2010年《關於加快推進“三舊”改造工作的意見》後，列入全市52條全面改造的城中村之一。作為改造方，富力集團與南馳集團強強聯手，以“匠心”精神打造了富力南馳•富頤華庭，深受購房者喜愛。

富力地產在耕耘多年的城市更新領域逐漸發力，不論是新增專案還是轉化進度都收穫頗豐。

除了招拍掛以外，公司今年連續斬獲城市更新項目，包括大同村、石壁村、吉山村三大項目，改造總建築面積再增近數百萬平米，富力獲得融資區建築面積包括數百萬平米的商品住宅與商業面積。

其中，茅崗路以西城中村改造專案的轉化進度更是神速。除了融資區建設的富頤華庭已正式面市外，2020年複建區也不斷取得重大突破：7月28日，西華二期複建房動工；8月28日塘口一期5棟複建房動工；9月28日，沙井黃一期複建房動工；10月28日，石崗一期2棟複建房動工。

城市更新是富力地產的核心競爭力，公司2019年正式成立富力城市更新集團，憑藉專業團團進一步擴大優勢。富力集團董事長李思廉在近期接受採訪時透露，未來的富力城市更新的土儲比例會超過7成。

截至2020年上半年，公司擁有80多個處於不同階段的城市更新專案，融資區面積超4000萬平方米。其中92%位於一線及二線城市，54%位於粵港澳大灣區。上半年城市更新項目中，轉化3個項目，相當於建築面積129萬平方米，可售資源460億元。該等專案位於廣州及長治。公司表示，下半年將轉化更多城市更新項目，並于未來18個月，目標增加建築面積900萬平方米的土地儲備，相當於2000億元的潛在可售資源。

世紀金花（００１６２）公布，按私募配售備忘申請認購合共１７００萬元之參與股份，並就其透過認購事項投資子基金與華僑城（亞洲）及管理人訂立書面協議。　
　　
該集團指，參與的基金名稱ＨＮＷ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　Ｆｕｎｄ　Ｓｅｒｉｅｓ　ＳＰＣ，參與股份指子基金中無投票權參與股份，即ＨＮＷ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　Ｆｕｎｄ之獨立投資組合。該基金由建銀國際持有。子基金投資目標是通過投資內地商業房地產項目控股公司股權獲取長期穩定回報，將主要專注股權投資，亦可投資債務證券及債務工具，旨在每年產
生整體目標回報率７．２％。但限制子基金僅可投資內地１１個城市商業房地產項目，以及目標商業房地產項目加權平均貸款對價值比率不得超過６５％。
　　
該集團指，認購事項乃為庫務管理而作出，盡量提高未動用資金回報，當中已計及風險水平、投資回報、流動性及到期期限。

恆隆地產（００１０１）收購美國駐港總領事館旗下的入壽山村道物業擬因涉及中美外交事務而觸礁。美國駐港領事館發言人回覆本港媒體查詢時表示，買賣雙方需要更多時間完成有關交易的行政程序，不評論現正進行的合同交易具體條款。
　　
恆隆於今年９月以２５﹒６６億元低價投得壽山村道３７號物業，惟集團於今午發通告指，於上周一（２１日）接獲土地註冊處的函件，由於相關交易及完成涉及中國與美國兩個主權國家之間的外交事務，因此未能按協議備忘錄中原定於今日中午或之前完成交易。
　　
該物業由美國政府於１９４８年購入，並持有至今作美國駐港領事館宿舍之用，而恆隆早前表示計劃將物業重建成多間獨立式豪華大宅，預計於２０２４年落成，投資總額約４０億元。

旭輝控股（００８８４）公布，與恆基地產（０００１２）組各佔５０％股權的合營企業，發展廈門項目，該集團應付資本承擔預計為約１４﹒６８億元（人民幣．下同）。
　　
該集團指，合營企業開發位於廈門市湖恆區０６－０８五緣灣片區高林中路與高林南路交叉口西南側的地皮，佔地面積約２萬平方米，總規劃建築面積５﹒８萬平方米，土地代價為２９﹒３５億元，每平方米平均土地成本約５萬元，將作住宅用途。該集團指，恆地為其長期戰略夥伴，有關合作讓其進一步加強投資合作，並憑藉合作締造協同效應。

深圳市市長陳如桂率隊調研深圳長租房建設發展情況。陳如桂強調，要加快保障性租賃住房建設，盤活存量住房和土地等資源，鼓勵社會力量參與租賃住房建設。要規範發展長租房市場，讓長租房市場監管更到位、服務更優質，讓市民群眾租房更放心、更舒心。

地產代理監管局今年首１１個月收到６６宗境外物業的相關投訴，較去年全年的６宗，急升逾１０倍。當中有過半數涉及內地物業項目，２６宗涉泰國項目，其餘是英國項目。
　　
投訴主要涉及地產代理對項目的租金回報，以及位處地區失實陳述。監管局行政總裁韓婉萍指出，如果本港地產代理按發展商資料銷售，即使項目爛尾，亦並非失實陳述，亦難以證明發展商存心欺騙。
　　
她續指，本港物業交易有完善保障，但海外置業完全不同，監管局只能監管持牌地產代理操守，不能規管非持牌機構及外國發展商，出事時難以幫買家追討損失。

發展局預期，連同首三個季度合計，本財年賣地計劃合共可提供約１２８７０個單位，與全年１﹒２９萬伙目標相若。美聯物業首席分師劉嘉輝指出，雖然全年供應數量按年輕微回升，惟數目仍創十年來次低，而隨著長策會調低未來十年總房屋供應目標後，賣地計劃的年度目標亦跟隨下調，自１８╱１９年１﹒８萬伙目標後，逐步回落至本財年１﹒２９萬伙目標。同一時間，自１８╱１９至２０╱２１年間賣地計劃中，估計可興建的單位數目合共只有約３﹒９６萬個，較之前３年（１５╱１６至１７╱１８）約６５５１０個大減近四成。
　　
他續指，雖然《施政報告》於房策上著力增加供應，但預期項目發展需時，相信短期供應未會因此而顯著增長。在目前私人住宅供應仍然偏低，量化寬鬆、低息持續、資金充裕等支持下，對樓市帶來支持。
　　
今年受疫情打擊下，新盤推盤步伐有所減慢，導致銷售量明顯下跌，並估計明年新盤銷售量有望回升，不過因中短期供應未有大幅增加下，估計明年實際會推出的單位約１﹒８萬伙至２萬伙左右，估計新盤銷售量或重上１﹒８萬伙，屆時將較今年升約２成半。

太古地產（01972）11月9日宣布以約98.45億元，向房地產私募基金基滙資本等出售鰂魚涌太古城中心第一座全幢寫字樓，相關買賣協議已於昨天（30日）完成。

成最大單一投資者

基滙資本指出，除透過旗下管理基金、Schroder Pamfleet及中銀人壽在內的財團夥伴完成該收購，宏利已與基滙資本簽訂最終協議，待滿足慣常完成條件後，宏利將加入該財團成為最大單一投資者。

據太古地產通告，買方已於簽訂買賣協議時支付9.8億元，中期調整後的餘額約82.45億元（調整前為83.3億元）則於昨天支付，包括72.74億元現金，以及買方向太古控股實體發行2200股對價股份，佔買方控股公司股份22%（原預計37%），代表太古地產仍持有該物業22%的間接股本權益，買方將於完成買賣協議3年後支付延期付款金額5.35億元。

基滙資本表示，按太古城中心一座收購價為98.45億元，平均每方呎收購價約15609元。由即日起，基滙資本的資產管理團隊會負責監管太古城中心第一座的營運，確保業務順利交接。

基滙資本執行合夥人兼資本市場主管吳燕安稱，堅信這項交易會進一步壯大公司在香港的商業資產組合。

宏利高級董事總經理兼亞洲房地產投資主管林定邦認為，儘管疫情帶來不利因素，但就長期宏觀及人口前景而言，集團仍專注開拓亞太地區主要市場的高質素資產。

太古城插6.6%傷絕 映灣園飆7.4%稱王

新冠肺炎疫情過去一年持續陰魂不散，藍籌屋苑亦相繼腳軟。十大二手屋苑佔一半樓價按年下滑，其中鰂魚涌太古城更出乎意料成跌幅王，12月平均呎價低見18587元，創近2年同期新低，按年急挫6.6%。反之，東涌映灣園樓價卻未受國泰航空（00293）大裁員影響，平均呎價反高潮按年急漲7.4%，升幅冠絕各屋苑。

買賣3253宗增44% 嘉湖最旺

綜合市場消息，十大屋苑本月截至30日共錄263宗成交，較上月同期261宗略增2宗或0.8%；總結今年暫錄約3253宗買賣，相對去年全年共2267宗，大增986宗或43.5%，屬2014年錄得3512宗以來約6年新高，當中天水圍嘉湖山莊問鼎交投最暢旺屋苑，今年已錄496宗成交，較去年全年的439宗，再多57宗或13%。

十大屋苑交投不俗，惟樓價表現分歧，包括太古城、紅磡黃埔花園等共5個屋苑於12月錄得的平均呎價，對比去年12月同期出現下滑，跌幅0.4%至6.6%，其中太古城跌勢最急，平均呎價由去年12月同期錄19910元，插至本月僅18587元，直逼去年1月錄得18200元的近2年低位，而按月同期比較平均呎價則連挫2個月，較上月同期19418元再跌4.3%。

中原地產高級分行經理莊劍嵐稱，疫情影響下，太古城過去一年樓價難免調整，但更重要因素是「大家會期望喺呢個時候買平嘢」，繼而影響出價，以致一向較惜售的特色或優質戶成交不多，直接拖低太古城平均呎價，以去年12月為例，南海閣頂層連299方呎天台2房戶以1300萬元售出，呎價高見23551元，但太古城本月卻未見有特色單位買賣。

不過，中原地產高級區域營業董事張光耀認為，太古城過去一年每月成交量仍維持20宗或以上，相信「樓價都應該調整完」，倘明年疫情可控，料太古城樓價最少回升10%。

黃埔花園樓價挫3.7%第二慘

黃埔花園樓價跌幅居次，本月21宗成交的平均呎價僅錄15897元，不但較上月同期16676元挫4.7%，亦屬屋苑今年2月呎價錄15861元以來的約10個月新低，若對比屋苑去年12月同期平均呎價16511元，則按年插3.7%。

太陽物業分行經理宏惠強說，現時市場好多買家要做八成按揭，「令黃埔花園3房1000萬內先有承接」，當中9期1座低層H室3房單位，實用面積650方呎，因上址有租客無得睇樓，原業主剛僅以998萬元沽售，呎價15354元，較市價低52萬元或5%，但按1988年入市價86萬元計，賬面仍賺912萬元或10.6倍。

反觀，因國泰大裁員一度被睇淡的東涌樓市，區內映灣園樓價卻令市場大跌眼鏡，本月平均呎價報11253元，雖比上月同期微跌0.8%，惟與去年12月同期錄10476元比較，仍大漲7.4%。美聯物業助理區域經理方吉和謂，國泰宣布大裁員「嗰刻東涌的確有幾間肯賣平少少」，但其後影響未如想像般大，加上映灣園整體單位售價屬1000萬元內，符合放寬按揭保險樓價上限條件，某程度對沖疫情影響，令樓價逆市跑出。

此外，本月曾誕生樓王的荔枝角美孚新邨樓價及交投亦標青，12月共錄得29宗買賣，較上月同期17宗大增70.6%，平均呎價亦由上月同期13294元，急飆4.8%至本月的13927元，兩者均為期內十大屋苑之最，平均呎價並比去年12月同期錄13500元，大升3.2%，表現僅遜映灣園。

市區單幢住宅樓價走樣，灣仔嘉薈軒更於約一年半以來首現蝕讓，有業主盤及銀主盤連環損手，「身價」各貶值1.2%及5.7%。

美聯物業助理區域經理張煒磯說，嘉薈軒低層11室開放式單位，實用面積358方呎，原業主早於2018年9月以730萬元放售，至早前已大減至655萬元，最後再劈至650萬元沽出，呎價18156元，撇除內部轉讓，樓價創該廈2017年5月後新低。

據土地註冊處資料，原業主2012年以公司名義斥658萬元入市，曾把單位放租，持貨逾8年賬面蝕8萬元或1.2%離場。嘉薈軒對上一次有業主損手個案，已為2018年6月以918萬元售出的中層3室1房戶，原業主2011年以940萬元購入，當年賬面虧損22萬元或2.3%。

忠誠拍賣行昨推出10項物業拍賣，即日售出嘉薈軒高層11室開放式銀主盤，實用面積358方呎，開價580萬元，終承價至660萬元拍出，呎價18436元，雖較開價搶高80萬元或13.8%，但對比原業主2010年入市價700萬元，身價縮水40萬元或5.7%。

西半山干德道單幢豪宅CONDUIT 18亦有銀主盤跌價易手，據土地註冊處資料，頂層複式銀主盤，實用面積1477方呎，本月初以4399.9萬元成交，呎價29789元。上址由金潤集團有限公司於2009年斥4529.1萬元購入，最新售價貶值129.2萬元或2.9%，有傳原業主為福臨門酒家第三代掌舵人徐德強的相關人士。

CONDUIT 18複式銀主4400萬蝕讓

反觀，青衣海欣花園樓價創今年新高，利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添謂，3座高層C室2房戶，實用面積511方呎，以790萬元成交，呎價15460元。原業主1998年以270萬元入市，賬面賺520萬元或1.9倍。

山頂文輝道地皮日前以120億元售出，每呎樓面地價達4.63萬元，創全港住宅官地呎價新高紀錄，即時刺激區內二手交投轉活。市場消息透露，大潭陽明山莊一個3房單位剛以4,338萬元售出，屬於理想價水平。

禮頓山低層 10年升值48%

區內代理透露，陽明山莊本月二手交賣並不多，文輝道地皮批出後即時帶動二手買賣，其中7座高層51室，實用面積1,505平方呎，屬於3房2套房間隔，剛以4,338萬元易手，呎價28,824元。原業主於2010年以約2,630萬元購入，持貨10年帳面獲利約1,708萬元離場。

其次，利嘉閣地產助理分區經理劉玉麟表示，跑馬地禮頓山1座低層A室，實用面積約1,087平方呎，屬於3房連工人房間隔，外望享馬場景觀，原開價4,400萬元放盤，議價後以4,230萬元易手，呎價約38,914元。原業主早於2010年7月，以約2,850萬元購入上述單位。持貨至今約10年，現轉手帳面獲利約1,380萬元，期內升值48%。

中半山寶雲山莊 呎價挑戰5萬

再者，世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，北角半山賽西湖大廈1座高層A室，實用面積1,124平方呎，3房連工人房間隔，坐向北面，外望景觀開揚，獲區外換樓客以2,900萬元承接，實用面積呎價25,801元，屬市價水平。原業主於2017年5月以2,450萬元購入，持貨3年滿SSD期鬆綁沽售，帳面獲利450萬元。

另一方面，市場消息透露，中半山寶雲山莊高層B室，實用面積2,159平方呎，屬於4房雙套房設計，原本於10月份以公司股權轉讓形式易手，成交價約9,950萬元，惟交易最終未能如期完成，業主近日重新放盤叫價1.1億元，呎價挑戰5萬元水平。

中環、銅鑼灣及尖沙咀的租金，一直都是商場及地舖租值最高的區域，很多時都刷新每呎租金最高的紀錄，可以在這些高昂租金的區域下能夠經營的行業，大部分都是銷售奢侈品或遊客歡迎的商品，包括名牌的服飾、鐘錶及珠寶等。

而有些以遊客為對象的零售產品或藥行，都能夠在高昂租金之下經營和生存。不過，香港在一場社會運動及新型冠狀病毒肆虐之下，這些能支付高昂租金的行業，都開始紛紛結業，除了因經營困難之外，更重要是難敵高昂租金的成本。

地產代理舖點 租金天文數字

地產代理行業的經營成本主要分為三大類，就是人工、租金及推廣。人工及租金的比重最高，所以當生意不理想時，首先會出現減省人手，採取自然流失或裁員，其次是減少推廣的資源，當然最重要的是租金問題。但是，大部分讀者都不知道，地產代理行業的租金之高昂，是各行業中的佼佼者。地產代理大部分租用的舖位都在商場位置，因這類大型商場附近都會有大型屋苑，地產代理較容易近距離接觸準買家；而個別商場的發展商會特別針對性處理地產代理的租金，較多買賣及租賃的大型屋苑，一般發展商會限制地產代理公司在商場的店舖數量，導致激烈爭取舖點之下，出現天文數字的租金。當市況在不理想的情況之下，地產代理公司在高昂租金之下，就會難以經營。

業主、租客是唇齒相依的關係，租客沒有生意付不起租金就會結業或離開。新型冠狀病毒全球大流行，影響的行業包括衣食住行，更加打擊奢侈品及高消費的行業，這類行業的經營者在生意上必須重新定位，要針對目前仍然能夠消費的買家，重點銷售迎合他們的產品。

業主在這段期間，亦應配合紓緩租客的經營困難。不過，市場仍有很多固執的業主，不願意或不容易大幅削減租金，可能擔心租金回報率偏低影響單位的價格。業主要相信水漲船高的道理，只要租客能夠生存，市民能夠應付消費，各行各業就會慢慢復甦，當行業形成競爭之下，租金就會慢慢上揚，最終的得益都是業主，同時造就業主與租客雙贏的局面。

政府近日賣地計劃推出首幅古洞北新發展區用地，同區亦有私人業主趁大環境改變，積極準備發展旗下項目。城規會近日接獲申請，羅氏針織後人羅樂風創辦的晶苑地產或有關人士，向會方申請改變土地用途，以發展位於上水古洞北一幅地皮，以作洋房及分層戶的混合發展，合共涉及527個單位。

過去曾多度「闖關」

翻查資料，地盤位置在燕崗村以南，晶苑地產近年一直有意發展項目，2009年更獲有條件准建38座3層高洋房，但地皮坐落上水古洞燕崗村邊界，地政總署認為村界周邊要保留土地給原居民發展，因土地政策原因，發展商未能順利為已獲批准之住宅項目進行換地申請，項目一直拖延未能發展。2017年底亦曾申請發展347伙的中型項目，但其後撤回申請。

文件顯示，申請人建議將地盤由現時「綜合發展區」改為「住宅(乙類)1」及「住宅(丙類)1」。項目地盤面積約16.58萬方呎，分層住宅部分以3倍地積比率發展，提供21.82萬方呎，將建3幢住宅大廈，提供478個分層單位；洋房部分則以1.1倍發展，擬建49幢3層高洋房，涉及10.24萬方呎。整個發展總樓面涉約32.06萬方呎，並提供145個車位。

擬建中密度住宅

值得留意，項目範圍內包括提供福音戒毒及戒酒的二級歷史建築物恩慈之家，申請人計劃對該幢建築物進行保育工作，並改建為住宅會所。新方案土地面積較2009年略細，而因為土地用途改變，整個發展密度由低密度項目變中密度住宅，發展規模為當年的7.7倍，單位數量亦較當年38伙多489伙或13倍。

疫情爆發第四波，加上政府進一步收緊限聚令，新盤推售步伐稍減，12月一手成交共沽約568伙，較上月的2600伙，按月急跌78%，同時為繼2月後，全年按月次低，而總結全年，受疫情走勢反覆影響，一手共沽1.46萬伙，按年下滑22%，創7年以來新低。

據《一手住宅物業銷售資訊網》資料，本月一手成交沽約568伙，相較11月的2600伙，按月下跌78%，為繼今年2月沽出315伙後，全年按月次低，由於受疫情影響，全年一手成交共沽全年按月次低。

至於各發展商於本月售出的一手單位，以五礦沽出約89伙最多，主要來自油塘蔚藍東岸，其次為新地，於12月亦售出82伙，主要來自元朗Grand YOHO、南昌站匯璽III及屯門御半山。

此外，?基亦於12月售出不少單位，涉及約73伙，主要來自尖沙嘴本木、旺角利奧坊．曦岸，而由香港小輪及帝國集團合作發展，並由?基負責銷售的帝御系統，本月沽出約43伙，均來自二期帝御．星濤。

至於在本月推盤，由佳兆業及宏達合作發展長沙灣弦雅，於月內則沽出約46伙。嘉華於月內也沽出約45伙，主要來自啟德嘉峯匯。

另外，新盤市場昨日紛錄承成交，其中，長實旗下將軍澳日出康城SEA TO SKY昨再獲承接，據悉，為2座極高層A室，面積808方呎，定價1962.4萬，呎價24287元。

至於由會德豐地產發展，同樣位於將軍澳日出康城的MARINI，也錄得成交，為3B座極高層A室，面積770方呎，定價1729.5萬，呎價22461元。

中國海外旗下大埔天鑽亦沽出1伙，據成交記錄冊顯示，為6座中層A室，面積892方呎，成交價1291.1萬，呎價14474元。

鷹君旗下大埔白石角朗濤，亦錄得成交，據成交記錄冊顯示，為8A座低層A室，面積1233方呎，成交價1998.2萬，呎價16206元。

九建油塘海傲灣沽出1伙，為1A座中層D室，面積425方呎，成交價964.3萬，呎價22689元。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，部分原定於本月開售的新盤，因疫情嚴峻而押後推出，成交宗數純粹靠一手貨尾支撐，令成交量急跌，另外，他仍看好明年一手市場表現，預期成交量將較今年高，估計將有約1.8萬宗成交，同時亦預料明年推盤量達3.3萬伙，不少為今年因疫情而押後推出的新盤，始終發展商亦要追趕銷售量，故預期明年一手成交量，將較今年錄得約兩成升幅。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則指，近期為疫情高峰，政府收緊限聚令，發展商亦配合放慢推盤步伐，令一手新盤銷售現斷層，影響本月成交量，展望明年1月疫情有機會轉趨緩和，加上疫苗或短期內抵港，料疫情可全面受控，對明年首季樓市仍感樂觀。

疫情反覆，加上臨近年底，樓市氣氛轉趨審慎，部分屋苑頻錄低市價成交，其中，沙田第一城於日前連沽三伙，均低市價4%至6%，成交呎價介乎1.4萬至1.8萬。另外，維景灣畔低層戶以980萬沽，亦較市價低2%。

中原營業經理侯惠良表示，沙田第一城於日前連沽3伙，包括48座低層A室，面積284方呎，2房間隔，連租約以484.8萬易手，呎價17070元，屬近期新低，低市價約6%。此外，47座中層F室，面積284方呎，2房間隔，連租約以512萬易手，呎價18028元，低市價約5%。

另外，2座低層B室，面積451方呎，3房間隔，以630萬易手，呎價13969元，低市價約4%。

利嘉閣經理黃金欽表示，將軍澳維景灣畔8座極低層C室，面積約645方呎，屬3房套間隔，原叫價1030萬，議價後減價50萬，以980萬沽出，呎價約15194元，低市價約2%。

世紀21宇田高級客戶經理羅家威表示，大埔太和中心2座高層C室，面積294方呎，2房間隔，獲用家以447萬承接，呎價15204元，低市價約4%。

中原區域營業董事黎宗文表示，大圍名城2期盛薈5座低層SA室，面積741方呎，3房連套房間隔，日前以1100萬易手，呎價14845元，低市價3%。

美聯高級分區營業經理陳彪表示，鰂魚涌太古城美菊閣高層E室，面積922方呎，為3房1套連露台間隔原叫價約1880萬，議價後以1820萬成交，呎價約19740元，屬市價水平，買家為同區換樓客。

祥益區域董事袁思賢表示，屯門居屋兆山苑H座低層4室，面積546方呎，兩房間隔，獲區內首置客垂青，以450萬（自由市場價）購入作自住，呎價為8242元，屬市場價成交。

世紀21家天下分行經理黎振傑表示，奧運站柏景灣10座低層H室，面積465方呎，兩房間隔，座向東南望街景，以950萬成交，呎價20430元。

香港置業首席聯席董事胡耀才表示，啟德OASIS KAI TAK 5座高層A室，面積約509方呎，議價後以約1275萬成交，呎價約25049元，據同類單位售價新高。據了解，買家為首置客 。

作為失守屋苑的天水圍嘉湖山莊，再錄成交個案，中原副區域營業董事伍耀祖表示，樂湖居13座低層E室，面積448方呎，兩房間隔，獲外區上車客以505萬承接，呎價11272元。

市區地皮供應有限，舊樓項目頻獲財團出手購入，其中，佳寧娜及宏達以底價2.931億，統一深水埗舊樓業權，以可建樓面約4.26萬方呎計，每呎樓面地價約6887元，預計2022年銷售。

深水埗海壇街223、223A、225 及225A號舊樓，於昨日進行強拍，由佳寧娜及宏達投資於無對手下，以底價2.931億統一業權，項目地盤面積4729方呎，坐落位置現規劃為「住宅（甲類）6」。

項目現址為兩幢5層高大廈，並位於深水埗海壇街、欽州街及九江街之間。財團2018年開始收購，去年申請強拍，並於上月26日獲土地審裁處批出強拍令，經估算後將拍賣底價定於2.931億。

佳寧娜行政總裁梁百忍表示，項目將主打中小型單位，希望能幫助年輕家庭置業，集團本身分別於中港兩地發展房地產及餐飲業，未來看好大灣區發展，故首次在本港發展房地產項目。

宏達投資董事尹德輝則指，明年及後年將有兩個項目同樣與佳寧娜集團合作發展，並集中舊區重建項目，主要為在發展上具足夠自主性，現時手上地皮全為舊樓併購得來，故更能掌握地皮價錢及發展時間，未來將重點發展大角嘴、長沙灣、深水埗等12至13個舊區項目。

利嘉閣首席聯席董事蔡庭勇表示，將軍澳新寶城停車場1樓單號車位，業主原叫價165萬放售，議價後減價11.7萬或約7.1%，日前以153.3萬沽出，原業主早於99年10月，以約37萬一手購入車位，持貨至今逾21年，現轉手帳面獲利約116.3萬，升值約3.1倍

他補充，新寶城車位的成交量為區內私人屋苑中最高，非業主也可自由買賣。另外，新寶城本月至今暫錄約4宗車位成交，現時約有28個車位放售，最低入場價由158萬起。