新北市政府為推動都市更新，提供多元都更政策方案，以適用更多樣的基地條件，讓民眾居住環境更安全、更適宜，新北市於2013年8月全國首創「簡易都更」，透過程序簡化、明確建築配置方式引導老舊或危險房屋重建，大幅縮短了審查期程，提升重建效率。市府為加速危老小基地重建已取消簡易都更面積限制並增訂容積獎勵項目，期盼提高誘因更完善多元的都更政策。

市府都市更新處張壽文處長表示，簡易都更原係500平方公尺以上超過30年住宅區或商業區基地經整合100％同意後，向市府申請20％額度內之容積獎勵，免除結構安全性能評估並可納入違章建築物計算投影面積，本次修法放寬申請重建基地免再受規模及臨路條件限制，另增訂規模、時程等容積獎勵項目及配合範圍調整之變更申請規定，新制已於2020年12月22日上路，期盼藉由市府更具彈性及符合市民需求的多元都更政策，能夠促進老舊建築物重建，讓小基地也享有大改造的機會，也讓更多民眾都能享有安全舒適的居住空間。

簡易都更係以提升重建效率與促進都市防災、居住安全及生活品質為目的，讓民眾除循一般都市更新條例所訂途徑外，能有更多元的選擇，避免社區因申請都市更新程序繁雜且冗長，只要申請基地範圍內老舊建物坐落面積及違章建築物投影面積合計達一定比例，重建後的建築規劃符合相關規定即能申辦「簡易都更」，目前累積已核准27案，並有7案已完工。相關資訊請上新北市政府都市更新處官網，隨時掌握都更資訊。

中山區捷運中山國小站旁自主更新案「中山金澤」正式公開。該案由包括知名連鎖餐飲阿圖麻油雞負責人、建築師、建商…背景等24位地主聯合成立都市更新會，僅靠團隊合作即完成自主更新，創下都更新典範。

「中山金澤」基地基地面積311坪，總戶數共67戶，可售戶約22戶，可售總銷約12億元，均價每坪開價在100~105萬元左右。由於地主未來將全數搬回，因此建案工法、用料扎實，並找來華雄營造興建，吸引區域周邊換屋客層，開賣不到三個禮拜就賣了三成，目前銷售已突破一半。

中大坪數銷況佳

「中山金澤」自主更新會理事長余東昇表示，規劃坪數33~72坪，原本以為小坪數去化較快，但目前70幾坪只剩一戶，銷況佳。本次都更地主不需準備自備款、且建坪1坪可換權狀60坪，圓滿達成更新會期待。他強調，本案主要還是由於地主間能相互合作才得以圓滿成功。

敦南SOGO大樓搶親戰，開打！據悉，賣方開出條件，只要一周內、本月10日前，角逐的兩大機構志榮、皇翔建設（2545），誰先準備好130億元現金，就能拿下該案。

此次以黑馬之姿衝出的志榮建設，據悉背後有百億元規模私募基金支持，對戰口袋也很深的皇翔廖家。究竟誰能勝出，市場都在看。

台北市SOGO敦南館承租的大樓所在地，位於北市敦南、仁愛商圈，屬於燙金地段，且其周邊歷來罕見有物件釋出，而此案卻於去年12月傳出「要賣」，消息一出讓市場高度關注。

目前該棟大樓產權在鄭氏家族所有的「仁愛企業」名下，共有28位股東，全案交易須為股權買賣。值得注意的是，由於業主要求，開價130億元須全現金交易，這讓原本傳有多組人馬競逐的場面，僅剩皇翔、志榮兩家建商爭奪。

根據賣方要求，只要任一方在一周內、本月10日前，先準備好130億元現金，誰就能拿下「仁愛企業」，即取得敦南SOGO大樓所在的土地、建物所有權；換言之，本周是決戰關鍵時刻。據悉，兩家公司都在「比籌錢速度」，誰錢籌的快，誰就是敦南SOGO的新房東。

以黑馬之姿出現的志榮建設，雖然近五、六年才開始在台北市營建市場嶄露頭角，不過，近期屢有消息傳出，志榮已拿下該案，惟該公司表示，還在努力中，並未定案，有好消息就會告訴大家。

業界指出，志榮背後支持者大有來頭，是一群集合科技、傳產業大咖，甚至投資界與金融圈要角，所共同投資並成立、規模百億元的本土私募基金，有能力在一周內調度百億現金，贏面略大。

不過皇翔建設也不容小覷，經營者廖年吉家族縱橫房地產業逾30年，口袋深度也逾百億元。

對此，皇翔也回應表示，敦南SOGO大樓案也還在洽談中，截至目前為止尚未確定。兩雄實力在伯仲間，勝負仍難料。

皇翔去年12月底，公告與土地銀行在內的聯貸銀行簽訂為期15年、總額度88.2億元的聯合授信案，外界認為是為此案作準備。皇翔否認此說法。

農16豪宅特區首座A級商辦每坪站上4字頭

今年受到疫情影響，不少企業主滯台，高雄商辦需求意外地不減反增，帶動買氣再起。「京城農16商辦案」位於高雄市農16特區，正對凹子底森林公園，每坪站上4字頭，創下高雄辦公大樓新高價，專家指出，高雄商辦位於A級地段加上景觀優勢，需求激增，收租效益也相對亮眼。

上揚國際營業三處副總蘇順益表示，今年受貨幣寬鬆政策與台商持續回流導致市場游資充沛影響，加上國內外科技大廠持續擴充產能，帶動工業地產買氣升溫，連帶商辦詢問度也增加。尤其高雄近期有不少企業總部設立以及舊換新的需求，二代也想要有一個更好的企業門面跟國際接軌，A級商辦的身價因此水漲船高。

京城建設發言人周敬恆指出，高雄A級商辦長期供給量少，以京城總部為例，採只租不售的方式，月租金行情約每坪1100~1200元，目前呈現滿租的狀態。最新完工的華友聯集團企業總部，位於鳳山文山特區，只租不售每坪租金行情約1000元，近期詢問度大增。

高雄最高租金行情

京城集團將於農16特區將出唯一頂級商辦「京城農16商辦案」正對凹子底森林公園，具難得的綠地景觀，規劃地上32樓，坪數約45~100坪，整層最大可達687坪，共235戶。

1樓有多功能會議室、輕食交誼共享區、頂樓有健身房、空中花園、戶外派對區等休閒設施，每坪開價4字頭，改寫高雄商辦新高價，租金行情每坪約1200~1500元，完工後將成為高雄第一商辦，預計明年第一季公開。

蘇順益分析，高雄有陸海空港的交通方便性，加上高雄市政府積極招商，擁有下一波產業升級議題，高雄最精華的農16特區，近期有高雄首座城市水族館、義享天地的「雙引擎效應」，串聯巨蛋商圈人潮，商機群聚效應活絡，A級商辦成為企業門面升級、軟體科技業、回流台商進駐首選，若是出租，報酬率較高，著眼未來增值性也高。

內政部近日發布房價負擔能力指標，去年第3季全國房貸負擔率上升至36.76％，六都相隔三年，房貸負擔再度全數超過三成合理範圍，台北市房貸負擔率也再次站上60%以上，也就是買了房子，多達六成收入得用來繳房貸。

上次六都房貸負擔率全在三成以上，在2017年第4季。當時北市61%，新北52%，桃園33%，台中39%，台南31%，高雄33%。

之後房價明顯下修，高雄、台南、桃園房貸負擔率陸續回到三成以內，去年第2季，高雄、台南、桃園房貸負擔率都在29%。

但僅隔一季，去年第三季桃園來到31%，台南、高雄也都站回30%。台北市更從57%，一口氣衝到61%。

依照內政部定義房價負擔能力，房貸負擔率低於30%為可合理負擔，30%~40%之間，負擔能力為「略低」，40%~50%為「偏低」，50%以上則是「過低」。

內政部指出，房貸負擔率是用中位數住宅價格貸款每月攤還額，除以中位數每月家戶可支配所得。

去年第3季中位數家庭可支配所得上升0.46%，同期五大銀行新承作平均房貸利率則由1.363%降為1.359%。按理說，民眾收入增加，房貸利率降低，房貸負擔應該下降，但因去年第三季中位數住宅價格上升6.67%，房貸負擔率因此不降反升。

內政部指出，第3季中位數住宅價格上升幅度高於住宅價格指數，主因是第2季及第3季民眾購屋型態轉變，全國住宅大樓交易比例由41%增至44%、華廈也由16%增至17%。住宅大樓屋齡較新，總價較高，導致中位數住宅價格上升幅度高於住宅價格指數。

目前全國僅剩8個縣市房價仍在可合理負擔範圍，包括苗栗縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、澎湖縣、基隆市、新竹市、嘉義市，其中以嘉義市21%最低，買房只要拿2成收入付房貸。

2020年十大豪宅中銷量最多的是西華富邦，台積電創辦人張忠謀家族包下二戶，聯華神通集團董座苗豐強夫婦也買了三戶、英業達溫世仁家族也持有一戶，還有許多的名人也都搶著來當鄰居。專家分析，主要是舒適的飯店式管理政策，吸引許多名人青睞西華富邦。

西華富邦為2020年度熱銷豪宅。據統計資料顯示，實價登錄交易已有18筆交易，總金額約達36.5億元，是去年交易規模最大的豪宅，甚至吸引不少企業家入住，增添社區知名度。

2020年第1季就吸引台積電創辦人張忠謀家族，以偉儀藝術有限公司法人名義砸2億元再入手西華富邦四樓戶。日前實價登錄也揭露，聯華神通集團董座苗豐強夫婦，買下大直豪宅西華富邦四樓兩戶、八樓一戶，合計投入約6.5億元，單價約每坪140?150萬元。

此外，西華富邦吸引眾多企業主的目光，除了張忠謀、苗豐強是知名住戶外，還有富邦集團蔡家、印尼紡織大王宋家、路達集團董事長吳材攀家族、英業達已故創辦人溫世仁家族等。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，近年酒店式管理在豪宅新案市場常見，不過要獲高端客戶青睞，豪宅案除了要有知名度、擁有名人群聚效應外，口碑、居住舒適度也相當重要，而到目前為止西華富邦堪稱是提供飯店式服務的代表豪宅案。

相較所有權宅，地上權宅是一個長期租屋概念、並不保值；房產業者建議，民眾要買地上權宅時，必須評估貸款成數與利率，成數會比所有權低，甚至只能貸到五成，利率還會比較高，至少高出兩碼。

業者指出，國內地上權宅經過多次調整，機制已逐步成熟。以地租為例，通常約三．五％至五％，目前調整為一％浮動、其餘二．五％至四％採固定機制，地租負擔已相對可控；另早期的不得分割出售，現在已可以分戶，但貸款成數較低與利率較高仍有待解決。

在「京站」經營商務旅館的大師房屋董事長陳建慶指出，地上權宅出租投報率還不錯，因取得成本是所有權住宅的七成，但租金相同，租金收益率可有四至五％；過去地租漲幅相當驚人，經歷過兩次大幅度調漲，第一次四十％、第二次二十四％，地租負擔相當沉重，但後續推出的地上權案已修正地租機制。

他說，地上權宅的貸款成數與利率不如所有權優惠，以「京站」為例，當初幾乎沒有銀行敢承貸，建商好不容易找到一家，貸款成數僅有五成，利率則比所有權高出兩碼。

《住展》雜誌研發長何世昌認為，台灣地上權案保值性差、但投報率高，適合包租公購買或作為商、廠辦，不適合自用傳給下一代；但近年市場上出現不少膝下無子的長者和同性家庭的買盤，或可列入考慮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，地上權住宅較接近消費財概念，雖然每年價值遞減，不管是自住或出租，都有相對應價值，近年來有些民眾慢慢可接受，退休後買一間品質好、養老生活有品質的地上權宅，也不失是個選項。

地上權宅北冷南熱 北市腰斬 南部1字頭回春

國內第一個地上權豪宅「台北花園」，隨著使用期限僅剩三十幾年，在價值遞減、稅負遞增下，曾傳出單坪最高開價一五○萬元，近年來已下跌到八十萬元左右，幾乎腰斬；相較北市開發商對地上權宅已興趣缺缺，近年來在南台灣找回春天，某開發案規劃逾六百戶，不到一年時間賣到只剩七戶，其中四成是投資收租目的。

不計民間業者自行設定地上權推案，二○○三年由新纖、味王等共同投資興建的「台北花園」，算是台灣首個地上權豪宅，相較信義計畫區其他豪宅案動輒兩百萬元起跳，一度單坪最高開價一五○萬元，但近幾年已跌到八十萬元左右。另二○○六年日勝生依「促參法（前身是獎參條例）」招標開發的「台北車站交九BOT案」而推出地上權住宅「京站」，因使用權不可分割，一度出現銀行不願貸款給住戶，是北部最具代表的兩個地上權宅。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，地上權宅因權利價值逐年減損、建物維護成本逐年增高，且地租隨著公告地價每年調整，較所有權宅地價稅要高逾十倍，不具保值特性，每年支付地租可能就抵減一坪價格，尤其是北市地上權豪宅特別明顯，造成市場接受度大減、開發商興趣缺缺。

但地上權宅近年來在南台灣找到春天。麗盛建設總經理何昭宏指出，大台北地上權宅價格雖是周邊所有權住宅七折，但同樣價位可找屋齡較高的所有權住宅，吸引力自然不足；反觀高雄地上權宅單價一字頭，找不到同樣低總價的所有權住宅可替代，等於創造市場新需求，講白了就是「夠便宜」。

銷售高雄地上權宅的上揚國際團隊總經理施棟瀝指出，當初三民區明仁路推出的地上權住宅案，規劃六○八戶，不到一年賣到剩七戶，四成是投資收租目的；熱賣主因就是便宜，每坪均價十八萬元內，坪數二十四至四十四坪，總價四五○萬至九五○萬元，在高雄想五百萬元內買新房，已很難找；且地上權住宅是周邊房價六折，但租金行情相同，租金收益率比所有權住宅高一截。

黃舒衛認為，大台北後期地上權宅賣不動，主要是持有成本飆高、出租回報偏低、無法保值等三大矛盾，除非是企業自用或可創造穩定租金收益的商用不動產，否則很難受到開發商及消費者青睞。

信義企業團跨入建設開發，在板橋江翠推出的「嘉和」、「嘉品」分別有85％、50％的銷售率，開發事業漸成信義房屋集團發展除了房仲核心本業外的第二支腳；信義開發總經理陳慶洪表示，國內透過包括自建、合建、合組公司、建案管理等「全案服務」模式，大陸鎖定以上海為中心的長三角二線城市，兩岸並進，朝上市櫃目標前進，成為集團第二家上市公司。

陳慶洪表示，相較於國內多數開發業多以自建、合建，或養地獲取土地增值財，信義開發定位很明確，就是獲取「加值管理財」，而集團擁有不動產上、中、下游服務的豐厚資源，但很多消費者、地主並不曉得信義房屋會蓋房子。

因此除了傳統建商的購地自建、合建外的各種開發可能性，納入集團所擁有的房仲、代銷、商仲、建經、估價等服務資源，發展出「全案服務模式」，目前就積極進行異業合組公司開發土地，或純綷服務地主、收取管理費的模式。

陳慶洪九年前接手信義開發成立後的首任總經理，他過去在前東家日勝生即有豐富的住商複合式開發、捷運聯開、地上權開發等經驗。

他指出，地價高漲，土地取得難度確實比以前高許多，未來開發會以住宅、結合商業的複合式開發為主，就長遠發展來看，設定地上權更有利於房屋屋齡老舊後改建的整合，也會是開發的模式之一。

至於大陸市場，信義開發在上海嘉定的「信義嘉庭」接近完銷、無錫「山水嘉庭」銷售中；陳慶洪表示，大陸土地掌握政府手上，現在政府土管法修法後，對於主要城市土地取得四年內必需完工、嚴禁土地儲備的規範嚴格，政策上鼓勵消費、抑制買房，調控房市比台灣嚴峻許多，過去幾年房價漲幅遠大於所得漲幅，購地推案無法像台灣一樣「乘著風勢而為」。

不過「信義嘉庭」社區營造已成為大陸創新社會治理、和開發項目的成功樣版，未來，土地取得上，仍以上海為中心的長三角、高鐵車程一至二小時以內的城市，為主要開發區域。

看好高雄火車站地下化、以及公共工程完工後的發展前景，日勝生集團和三地集團等二大民間企業，將陸續投資逾140億元進行都更；國城建設的「高雄站前廣場」也將重啟做為商場或辦公用途，該生活圈的中古屋房價四年來上揚21％左右。

台灣房屋集團趨勢中心統計發現，高雄車站周邊的中古屋房價，從2016年的每坪11.7萬元，一路成長至2020年14.2萬元，四年上漲約21％，最明顯的反應則是從2018年的每坪12.5萬元，直接跳升到13.6萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，高雄車站商圈在鐵路地下化後，目前仍處於公共工程過渡期，但影響層面以店面為主，對一般住宅的牽動不大，且車站商圈住宅發展成熟飽和，新案選擇少，價格又不俗，讓房價相對親民的中古屋，頗受市場歡迎，加上車站未來還有各項利多加持，帶動買家追價，進而推升區域的房價表現。

她說，隨著車站總體開發工程，將逐漸一步步解封，看好該區發展的企業，已經陸續投資，在地的三地集團關係企業高雄客運，將投入總銷逾42億元的「高雄車站前都市更新案」，規劃新建高樓層商辦與住宅大樓。

北部的日勝生集團則將投入逾百億元，進行「高雄火車站站東舊宿舍區都更案」，張旭嵐指出，光是這二項投資，總額就超過140億元，此一利多勢必將重新活絡車站商圈發展生機。

高雄車站總體工程目前衝擊較大的對象，屬於店面的商業行為，但隨著連接中山路與博愛路通行的中博橋拆除，北高雄和南高雄接軌，原本受橋梁阻隔的住宅店面、或是商業大樓，也將重見天日。

國城建設早在30年前興建的「高雄站前廣場」，目前也正尋找轉機，國城建設總裁洪平森表示，現階段就如同車站工程黑暗期一樣，因為，光是交通和停車就是一大問題。

「高雄站前廣場」早期曾經出租給遠東百貨，時間長達七年左右，寶雅也曾當過二到三年的房客，國城也曾自行經營資訊廣場，目前的使用有部份出租套房等，承租者以補習班學生為主。

洪平森指出，因應高雄火車站未來的發展，國城建設將考慮重新投入商場的經營，引進指標店家，或是規劃做為辦公大樓、會議中心，充份利用高雄車站人潮南來北往樞紐的特色。

採先建後售或邊建邊售的櫻花建設，包括台中、彰化、新竹等22筆庫存土地，預計未來總推案金額直逼400億元，自2021年至2024年分四年完工認列；換句話說，櫻花建設未來四年的業績已經準備好了，單是2021年，預計完工的案量達84億元，其中逾70億元已銷售一空。

櫻花建表示，未來幾年推案區域遍地開花，單是台中市，從西區、北屯區一路到太平區、大里區、大甲區、潭子區，未來幾年都有櫻花建設的推案足跡；此外，也將插旗彰化市中山段與牛稠子段推案，兩建案總銷金額逾33億元。

櫻花建2021年至2024年規畫推案中，預計會有22個新案陸續完工。其中，2021年將有台中市太平區「櫻花大櫻國-劍橋花園」與「櫻花群雄會」、台中市北屯區「櫻花群英會」與「櫻花巨人」，以及桃園市龜山區「櫻花澍」，總銷金額84.1億元；除了總銷10億元的「櫻花澍」案外，其餘四個台中新案均已銷售一空。

此外，櫻花建2022年預計將有台中太平區「櫻花大櫻國-牛津花園」、桃園中壢「櫻花緻」等四個新建案完工，總銷近65億元；2023年在台中、彰化、新竹等縣市，預計將有總銷高達160億元的八個建案完工，預料營收將大爆發；2024年預計有台中大甲、太平、北屯、潭子等六個新案完工，總銷約88億元。

櫻花建不僅積極於各地推案，看好台中高鐵特區的發展潛力、持續加碼購地！2020年12月中公告，以每坪單價45萬元、總交易金額11.56億元，購入烏日區新榮和段139地號2,570.84坪土地。

這一年，樓市更具韌性了。工地停工、售樓處歇業、仲介門店接連關閉……經歷了疫情衝擊波之後，在流動性充裕等因素作用下，樓市快速復蘇企穩，行業全年銷售規模再創歷史新高。

這一年，樓市更顯多元了。當數位化的洪流湧向這個傳統行業，近九成房企選擇“擁抱”直播賣房新潮流。而舊改又讓“白銀時代”的房企覓得新的增長點。

這一年，樓市更趨穩健了。8月份，監管“喊話”收緊地產開發商融資，“三道紅線”橫空出世，讓所有房企再次站到同一起跑線。大房企們，一邊快速調整投資拿地的步調，一邊爭相拆分物業赴港上市融資，試圖快速適應新的發展格局。

如果用一個詞來形容2020年的樓市，您腦海裡會跳出什麼詞？記者隨機問了幾個房地產企業家，有的說“蓄勢”，有的說“分化”，還有的說“悶騷”。誠然，跟2016年高歌猛進的樓市相比，今年的樓市走得抑揚頓挫，稍遜風騷。但拂去往昔的狂飆突進，今年的樓市更顯韌性與穩健。“今年的樓市更像A股市場了，熱點城市樓盤大受追捧，非熱點城市的邊緣產品少人問津。”一位資深房地產人士如此感慨。

2020年的樓市繞不開新冠肺炎疫情的衝擊，也分沾了全球流動性充沛的滋潤。在經濟復蘇的中國答卷中，以“穩地價、穩房價、穩預期”為綱領，中國樓市走出了一條“V”形反轉的醒目軌跡。穿行於全球經濟波瀾起伏之中，中國房地產行業亦悄然發生改變。

2021年房地產行業如何走？前不久召開的中央經濟工作會議把住房問題首次單獨列出，明確指出“住房問題關係民生福祉”，房地產不再只是穩增長的工具，更應該是惠民生的抓手。顯然，樓市新一年度的“航線”已被清晰勾勒。

“要麼不中意，要麼搖號沒中簽。以前是我挑房子，現在是房子挑我。”今年上半年，眼瞅著疫情過後上海樓市逐漸升溫，魔都白領小賈開始籌謀著把手中的“老破小”，置換成面積更大的改善型住宅。但兜兜轉轉幾個月過去了，參與了十幾個新盤搖號的小賈仍顆粒無收。他直言：“現在極度焦慮啊！”

今年以來，類似小賈這樣有改善型需求的購房者不在少數。據上海中原地產統計，截至12月10日，上海均價超過10萬元的一手房成交總數達5342套，同比增長85.7%。今年90平方米至140平方米的中大戶型成交42168套，同比增長20.08%。

讓“小賈們”趨之若鶩的緣由是，一二手房價格倒掛所產生的賺錢效應。“拿這兩天剛開盤的浦東前灘板塊尚峰名邸來說，這個新盤的均價為11.2萬元，遠低於其所在板塊每平方米近15萬元的二手房價格。”小賈稱，“即便總價超過預算，一旦中簽，想盡辦法也要買。”

某大型房企高管證明了小賈的說法。“現在非常好賣，沒房源。房子只要推出來就能賣出去，因為與二手房價格倒掛，等於是向二級市場讓利。”該高管向記者表示，長三角地區依然是公司銷售最好的區域。截至11月30日，公司浙江區域銷售金額同比增幅為25%至30%。

同樣熱鬧的場景也發生在多個長三角城市。如杭州今年共計出現6個“萬人搖”新盤，其中西溪公館的959套房源吸引了超過6萬人報名搖號，總共凍結資金至少240億元。幾乎同時，南京也出現2020年首個“萬人搖”樓盤江畔都會，一共156套房源，吸引普通報名10898組，中簽率1.4%。江畔都會銷售均價為31307元/平方米，與周邊二手房價倒掛萬元以上。

目光南移，“打新熱”一詞亦貫穿著深圳整個下半年的樓市。自11月以來，便有華潤城潤璽、天健天驕、嘉富寶禧花園、聯投東方3期、萬科臻山海、深業鶴塘嶺開盤售罄。短短1個多月，深圳創造的“日光碟”數量就已經遠超2019年全年。其中，與周邊二手房形成每平方米5萬元價差的華潤城潤璽一期，僅1171套房源，卻吸引來1.5萬名買房者。

除了高價差所帶來的購房吸引力之外，購房需求在銀行房貸政策引導下逐步釋放。社科院近日發佈的《中國住房發展報告（2020-2021）》指出，個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異，1月至11月個人按揭貸款同比增速為10.6%，定金及預收款同比增速為5.3%，反映出杠杆購房比例有所擴大。

為抑制樓市過熱的現象，杭州、瀋陽、西安、寧波等多城相繼出招升級調控，涉及限購、限貸、限價、限售和增加房地產交易稅費等內容。深圳更是出臺了史上最嚴樓市調控政策——“7•15樓市新政”，深圳戶籍家庭和個人首次提高購房門檻。

激昂的市場情緒並非市場全貌。據記者觀察，雖然“千人排隊”“萬人搖號”“開盤日光”的新盤熱銷現象確實存在，但主要集中於核心地段的價格倒掛項目。“上海、杭州如果有貨應該不愁賣，但長三角地區也不是所有城市都賣得好。”上述房企高管表示。

一組直觀的資料展示出今年樓市的整體行情。據國家統計局統計，2020年1月至11月，全國商品房銷售額達148969億元，同比增長7.2%，增速提高1.4個百分點。自8月份增速轉正以來，全國商品房銷售額已連續4個月實現正增長，且增幅不斷擴大。

“今年我們拿地比較謹慎，通過招拍掛拿地不多，主要還是通過合作來獲取專案。”一家大型房企高管表示，受疫情影響，上海今年是土地供應的大年，而且的確供應了不少優質地塊。“今年上海土地市場土拍溢價率超過30%的地塊很少，政府也不希望一輪一輪把地價抬升上去，因此對參拍企業還是有多方面要求的，地塊也分佈在不同區域裡。”

某中型規模房企投拓部門負責人向記者表示，其所在公司今年新增了200多家項目子公司，其中近一半在長三角區域，二三線城市占比達74%。“截至11月，我們整個公司在長三角拿地占比五成。”

房企積極“囤糧”拿地的另一隅則是，以城市更新、舊改項目為切口，“繞道”尋求“補倉”熱門城市的機會。據克而瑞資料顯示，今年一季度排名前50的房企中近七成參與了城市更新業務，而深圳、廣州、上海又是房企佈局城市更新、舊改項目的“重鎮”。

如“恆萬碧”三巨頭均把舊改作為增加貨值的重要“補給源”。恆大集團總裁夏海鈞在2020年中期業績會上就提到，“隨著房地產增量市場迎來天花板，房企需要挖掘存量市場尋找新的業績增長點，其中城市更新將成為未來發展的必爭之地。”

碧桂園常務副總裁程光煜曾表示，舊改是碧桂園一個重要的土地投資手段，尤其在一、二線城市。而上海萬科2020年在上海摘得多幅地塊，均為“城中村”地塊改造項目。

橫空出世的房企融資“三道紅線”則猶如一道“分水嶺”，將後疫情時代下的土地市場一分為二。今年4月至8月，房企迎來拿地“視窗期”，前50強房企的單月投資額均在3000億元以上。但9月份之後，房企的單月投資額直線下降至2000億元至3000億元水準。

“‘三道紅線’無疑會大幅遏制部分高負債房企的現金流，但同時也為財務指標健康的房企帶來更多發展機會。”在克而瑞分析師董浩看來，房企要降負債，就不能用更多錢來拿地，同規模的企業，慢慢會拉開差距。

一名房產行業人士告訴記者，在“三道紅線”的影響下，力求“降負債”的房企還將加碼城市更新、舊改項目。“舊改專案體量大，情況更複雜，從拿地到銷售開發週期較長，這中間就涉及資金佔用，房企無法走傳統高周轉的模式。但相較招拍掛拿地，在政府讓利、政策傾斜的情況下，舊改專案成本更低，有的甚至能低出30%的成本，無疑為房企實現降低有息負債打開了新思路。”

2020年中國樓市最具爆發力的鏡頭，發生在一度被視為房企“附庸”的物業市場。

今年2月，正商地產分拆興業物聯上市，由此拉開了2020年房企分拆物業上市潮流的序幕。隨著近期恆大物業、融創服務等“巨無霸”魚貫赴港上市，2020年物業企業上市數量達到16家，創下近6年新高。

2月以來，新冠肺炎疫情讓“不受人待見”的物業行業重新被認識，物業股走勢一路向好。據記者統計，截至2020年12月28日，今年以來，30家港股上市物管企業平均股價漲幅為18.85%，同期恆生指數漲幅為-6.65%。

儘管近期多隻物業股上市首日“破發”，但依然無法阻擋房企把這一優質資產“送上”資本市場舞臺。據中國指數研究院的資料顯示，截至目前，已經啟動分拆物業上市工作的房企還有10餘家，正在研究籌畫上市的物業企業有80家左右。

從遞表到掛牌，物業最快上市紀錄也一次次被刷新：從今年7月弘陽服務的106天，縮短到融創服務的105天，再到恆大物業的64天。“許多房企都是趁著眼下物業資產估值較高，抓緊分拆物業上市。”一位元國有房企財務部門人士向記者表示，其所在公司為了把商管和物管資產“賣出好價錢”，將物業公司原定于明年上市的計畫提前到了年內。

該人士坦言：“在‘大行業、小公司’的背景之下，大部分上市物業企業業績高速增長，是典型的成長型板塊。正因如此，相較於母公司所屬的房產行業，物業板塊獲得了更高的PE估值。”

多位業內人士表示，如果說“三道紅線”政策出臺前，物業企業上市僅僅是為了借力資本“做蛋糕”；那麼“三道紅線”監管措施浮出水面後，分拆物業上市就成了房企去杠杆、增添融資管道的首選方式，這也是為何今年物業管理公司紮堆上市的主要原因。

被高杠杆“壓身”的融創中國即是佐證。5年前，融創中國董事長孫宏斌曾表示，不會謀求物業管理公司分拆上市。到了今年5月，融創中國就轉而籌畫分拆上市了。

據記者統計，從融資金額上看，16家新上市物業企業累計首發募資額達到588.38億元，遠遠超過2018年、2019年的59.3億元、114.8億元。從單筆IPO的融資來看，2020年上市的16家物業企業平均融資金額達到20.52億元。

“‘三道紅線’讓所有開發商再次站到同一起跑線，以前所有紅利都歸零。”今年10月，萬科董事長郁亮罕見地公開發表了對於最新政策的認識，而寥寥幾語，卻道出房企新一年度的發展“輪廓”。他認為：“新要求改變了行業的遊戲規則，金融紅利時代已經畫上句號，行業進入管理紅利階段。”

具體來看，“三道紅線”指出：房企的淨負債率不得大於100%；房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的“現金短債比”不得小於1倍。同時根據規則，又將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業分別對應不同的有息負債規模年增速上限。

“從2016年底開始，房地產行業融資持續收緊，以往是監管各個管道的融資規模，但現在是‘因企施策’，監管到每個房企的有息負債規模增速。”根據興證地產閻常銘測算，銷售排名前百強的70家上市房企中，綠檔房企占比11%、黃檔35%、橙檔30%、紅檔24%，多數房企存在降杠杆壓力。

閻常銘表示，“三道紅線”進一步推動房企目標從“量”到“質”轉變。過去幾年，房企以規模增長為主要目標，通過加大拿地、增加合作和操盤追求銷售規模高增長，提升銷售排名，而“三道紅線”將倒逼房企更加注重發展品質。

“房企明年在優化有息負債融資的同時，還需煉好股權融資的內功。”一名央企背景的房企高管認為，長期來看，從債權融資轉變為股權融資，是監管引導房企發展的方向。

“房地產行業本來就應該精益求精，‘三道紅線’要求房企回歸到產品和服務上來，行業將很難再現靠‘杠杆驅動’的‘黑馬’。”董浩分析稱，2020年受疫情及融資監管預期等影響，房地產企業擴張速度整體趨緩，預計融資監管新常態將進一步強化行業分化格局，主流房企未來3年銷售複合增速或達10.5%。

為了適應新的“遊戲規則”，以降杠杆、減負債為方向，房企的精細化管理方案已在途中。如萬科內部就從財務紀律提高到財金紀律。鬱亮解釋稱，財務紀律強調不能做假賬、成本分攤，而財金紀律還包括考慮到投資紀律。因為“三道紅線”會進行穿透檢查，表內表外穿透性全覆蓋，所以之前的財務技巧沒有任何用處了，企業必須實打實進行調整。

部分房企則通過調整投資銷售節奏快速實現“變色”。根據今年三季報披露情況來看，招商蛇口(13.290, 0.31, 2.39%)、金地集團(13.500, 0.23, 1.73%)由黃色檔改善為綠色檔；榮盛發展(6.530, 0.05, 0.77%)由橙色檔改善為黃色檔；藍光發展(4.630, -0.04, -0.86%)由紅色檔改善為橙色檔。

歲月不居，時節如流。在極不平凡的2020年，房企強者恆強、弱者愈弱，“懸頂”的融資新規則進一步要求房企“強筋健骨”。進入到新的年歲，房企還將在不斷變化的場景中接受考驗。但歷史發展的邏輯卻清晰可見：適應變化者生存、變革創新者長青、持續奮鬥者長盛。

年末，多城密集出臺戶籍新政。中新經緯記者梳理發現，部分城市落戶“零門檻”，租房、人才可落戶，落戶管道越來越廣。

年末7城出落戶新政

12月以來，據不完全統計，已有上海、廣州、福州、無錫、重慶、蘇州、珠海等7城出臺落戶新政。

福州明確，2021年全面放開落戶限制，實現落戶“零門檻”。不設學歷、年齡、就業創業限制，外省市人員均可申請落戶，六縣（市）、長樂區人員均可申請在五城區落戶。重慶發文，深化戶籍制度改革，全面取消城鎮落戶限制，以經常居住地登記為基本形式，實行城鄉統一戶口登記制度。

針對人才落戶方面，上海12月1日起實施五大類人才直接落戶，包括高層次人才、重點機構緊缺急需人才、高技能人才、市場化創新創業人才、專門人才和其他特殊人才。珠海12月25日起人才引進及入戶條件進一步放寬，有效期兩年。將具有國家教育部承認的大專（高職）以上學歷人員、人社部承認的技工院校高級工班及以上畢業生納入人才引進範圍。廣州12月23日起，畢業院校為國家公佈的世界一流大學建設高校，或世界一流學科建設高校（即“雙一流”建設高校）全日制本科及以上學歷的青年人才在引進單位參加社會保險即可入戶。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯用戶端表示，多城出臺落戶新政具有積極作用。通過此類戶籍政策，能真正落實新型城鎮化內容，同時對後續房地產市場會形成較大影響，包括購房需求釋放等。而集中放在年末出臺，或和“十四五”規劃建議稿有關，當前說明正有序佈局和開展。

談到為何多城選擇在年末時間節點發佈落戶新政，諸葛找房分析師陳霄接受中新經緯記者採訪時指出，年末到明年年初是一個工作變動的高峰期，在這個時間出臺落戶新政也是為明年吸引更多的人才流入提供政策吸引，為新一輪的人才搶奪打好基礎。


資料圖 中新經緯張猛 攝

租房落戶社區引關注

在此次落戶新政中，蘇州租房落戶社區引關注。

蘇州提出，落實租賃房屋常住人口在社區公共戶落戶政策，經房屋所有權人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區落戶，破除隱形門檻。

在嚴躍進看來，類似落戶社區後續值得關注。要落實租售同權，關鍵還是要在戶籍方面做文章，減少租客顧慮，具有積極作用。

陳霄認為，區別於其他城市的落戶政策，蘇州提出租賃房屋常住人口在社區公共戶落戶的政策，將落戶範圍擴展至租房，形式更加靈活，在今年不斷有長租公寓出現問題背景下，這樣的政策內容對於保障租戶合法權益，以及落實租售同權有著重要意義。

1地落戶新政在路上

12月，除已發佈相關落戶新政的7個城市外，青島落戶政策正在徵求意見。

12月14日，青島市發佈《關於進一步深化戶籍制度改革的意見（徵求意見稿）》。放寬學歷、技能人才落戶條件。將全國其他市（地）級及以上人才工程管理期內人選全部納入人才落戶範圍，與持山東惠才卡、青島市人才服務綠卡人才人員同樣不受年齡限制。學歷人才方面，取消博士學位人員落戶年齡限制；在國內和國（境）外高等院校就讀的專科及以上學歷人員都可落戶。技能人才方面，將初級工納入人才落戶範圍，取得初級工、中級工職業資格的，取消必須有接收單位限制，在中心城區落戶降低繳納社保年限（由2年降低為1年）條件，在城區落戶取消社保年限限制。

陳霄指出，近期以來，多地密集出臺落戶新政，放鬆落戶門檻，加速人才引進，預期未來會有更多的城市跟進，放寬落戶限制或將成為一個重要趨勢。

嚴躍進預計，“十四五”時期多城戶籍政策或全面放鬆，尤其是省會城市放開，影響力非常大。

[ 六大國有大行和國家開發銀行為第一檔，房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。 ]

涉房類貸款占比有了明確限制。

2020年12月31日，央行、銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋範圍、管理要求及調整機制。

光大銀行(3.990, 0.04, 1.01%)金融市場部分析師周茂華對第一財經記者表示，房地產貸款集中度管理制度的設置主要是針對銀行投向房地產的借貸設置“安全邊界”，避免信貸資源流入房地產進而增加金融體系脆弱性，引導金融機構優化資產負債，讓更多資源流入實體經濟薄弱環節和戰略新興產業，促進房地產行業健康發展。

具體而言，根據銀行的資產規模、機構類型等因素，房地產貸款集中度管理制度共分為5大檔，每檔設置了房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比兩個上限。其中，六大國有大行和國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。

五檔兩上限，最高上限為40%

所謂房地產貸款集中度管理制度，主要是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款餘額占比及個人住房貸款餘額占比應滿足央行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於央行、銀保監會確定的相應上限。

央行、銀保監會在答記者問時表示，研究制定房地產貸款集中度管理制度，主要是為提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支援製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

事實上，此前為做好房地產金融管理，央行等部門就積極探索創新宏觀審慎工具，從供給和需求兩側入手，建立了首付比動態調整機制，還試點了房企融資新規“三道紅線”，助力房地產市場趨向平穩健康發展。

然而，儘管我國房地產金融管理取得了明顯成效，資金過度流向房地產明顯改觀，但銀行業房地產貸款敞口仍然較大。中國社科院財經戰略研究院研究員倪鵬飛在署名文章中表示，銀行資產品質易受房地產價格波動衝擊，是需要密切關注的潛在風險點，同時銀行對房地產信貸的偏好仍較強，也需要通過制度設計予以約束。因此，建立房地產貸款集中度管理制度，對銀行房地產貸款餘額占比提出上限要求，具有很強的現實意義。

在倪鵬飛看來，房地產貸款集中度管理制度也是我國宏觀審慎政策的重要實踐。目前，針對房地產金融的宏觀審慎工具主要有兩類：一是供給側工具，即約束金融機構的信貸投放，如房地產信貸集中度、房地產資產的風險權重調整、行業資本金要求等；二是需求側工具，即抑制購房人的信貸需求，如債務收入比（DSTI）、貸款收入比（LTI）等。

此次房地產貸款集中度管理制度的設置則是從供給側對涉房類融資進行了限制，監管根據金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。具體來看，共分為5大檔，每檔設置了房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比兩個上限。

其中，工商銀行(4.990, 0.03, 0.60%)、建設銀行(6.280, 0.06, 0.96%)、農業銀行(3.140, 0.01, 0.32%)、中國銀行(3.180, 0.01, 0.32%)（維權）、國家開發銀行、交通銀行(4.480, 0.02, 0.45%)、中國郵政儲蓄銀行為第一檔，房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高；其次是招商銀行(43.950, 0.90, 2.09%)、農業發展銀行、浦發銀行(9.680, 0.18, 1.89%)、中信銀行(5.110, 0.03, 0.59%)、興業銀行(20.870, -0.03, -0.14%)、上海銀行(7.840, 0.06, 0.77%)等17家中型銀行，為第二檔，兩個上限分別為27.5%和20%。

第三檔則為中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等，兩個上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農合機構，兩個上限分別為17.5%和12.5%；最後一檔為村鎮銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。

天風證券(6.100, 0.28, 4.81%)銀行業首席分析師廖志明對記者表示，從占比限制上看，房地產信貸集中度政策將利好大行，目前大行房地產貸款占比均未達到該上限。從各檔銀行整體來看，房地產貸款占比上限壓力不大，且政策設有較長的過渡期，對2021年房地產信貸融資影響中性，預計2021年全口徑房地產貸款增量將達6萬多億元。

差異化管理，設置2至4年過渡期

值得一提的是，在設置房地產貸款集中度管理要求時，監管層並未採取“一刀切”方式，而是差異化管理。《通知》表示，為體現區域差異，確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，有適度的彈性，同時，管理制度還設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。

具體要求為，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

周茂華對記者說，這種差異化管理充分考慮了金融機構資產體量、機構類型、存量房地產貸款等因素，也綜合考量了我國國情、市場業務現狀、機構承受力等，進一步確保房地產和金融體系穩定運行。

至於建立房地產貸款集中度管理制度對房地產市場會產生的影響，央行、銀保監會在答記者問時表示，總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。

據瞭解，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。

“目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定。”央行、銀保監會相關負責人稱。

對於超出管理要求的銀行業金融機構，監管將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分佈業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進，個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。

此外，對於近期市場頗為關注的住房租賃有關貸款是否納入監管，《通知》稱，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度。

同時，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計範圍。

“疫後深圳樓市高調反彈，一二手住宅成交量創五年新高。對於2021年的樓市投資，住宅放心買，寫字樓嘛，要小心。”這是戴德梁行在總結了2020年深圳房地產市場後，給個人投資者的最新建議。

明年新房價格會相對平穩，二手房價則增幅放緩

雖然是疫情下恢復最快的國家，中國整體經濟所遭受的負面衝擊至今仍在被消化的過程中。然而，全國的房地產市場，尤其是住宅交易卻已一掃陰霾，以超預期的速度恢復。

拋開一季度停工停市的影響，二季度之後，全國住宅新房成交表現皆優於過去幾年。戴德梁行的最新資料顯示，1-11月全國住宅銷售面積實現同比增長，增幅為1.9%；1-11個月新建住宅銷售均價達到9995.5元/平方米，同比增長7.4%，且分月資料顯示全國住宅銷售均價除3月份環比下降外，而後一直保持上漲走勢。

全國樓市的復蘇離不開重點城市的龍頭帶動，而深圳，在此輪樓市復蘇反彈中的表現，無疑是突出的。

2020年1-11個月，深圳新建住宅與二手住宅銷售面積分別為553.5萬平方米、 762.6 萬平方米，同比增幅達到28.7%、36.4%，前11個月兩項指標已經超過2019年全年的水準，可以預判，深圳2020年住宅交易總量將穩居近五年之首。

疫後樓市快速反彈的局面，顯然與促經濟、促消費之下流動性的釋放密不可分：進入3月份以來，M2打破過去34個月以來10%以下的增速，始終維持在10%以上，社會融資規模增速自6月份達到12.8%，創近28個月以來新高。以促進復工複產為目的的靈活貨幣政策也或多或少惠及房地產市場。尤其在集雙區利好於一身的深圳，不斷吸引來自全國的資金，也因此加劇了樓市的反彈。

南山當仁不讓成為豪宅化特徵最為顯著的區域。從深圳區域市場的表現來看，“一路向西”的發展方向體現在近年來住宅市場的熱點走向上。前海、福田、南山的商品住宅均價位列深圳各區中的前三，而對應區域內的90平方米以上面積段的成交占比分別達到100%、66%、85%，南山當仁不讓成為豪宅化特徵最為顯著的區域。而90平方米以下面積段成交占比超四成的區域分別為羅湖、鹽田、龍崗、光明，依次為82%、53%、43%、41%，也因此成為剛需釋放相對集中的區域——住宅市場的區域分化仍在持續。

東部市場的傳播熱度都略輸西部，但從成交情況來看，東部的表現卻難言低調。前11個月，龍崗一二手商品住宅成交總量達360.22萬平方米，在深圳全市占比27%，穩居各區之首。與2019年同期對比，包括一二手交易在內的住宅成交總量增幅超過50%的區域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。以新房市場為主的光明，捕獲了相當的市場熱度；而處於東部的龍崗和大鵬，成交量增幅亦超50%——東部樓市的成交表現可謂十分活躍。

深圳甲級寫字樓租金降至2014年水準

新冠疫情影響下，國內經濟增速放緩，寫字樓市場也因此受到影響，四個一線城市均出現租金下滑的情況。

其中，深圳更以12.8%的租金年度降幅首當其衝，自2019年1季度開始，深圳全市租金已連續8個季度回落，自2018年末高點累計下降23.55%，當前全市租金與2014年2季度相當，為每月每平方米211.49元。

但 是，2020年，四座一線城市總吸納量較2019年上漲44.1%，北京、上海以及深圳寫字樓市場全年均錄得30萬以上的高吸納量，在宏觀經濟發展受阻的2020年仍能迎來如此大量的需求釋放，反映出一線城市甲級寫字樓需求的韌性。

租金的持續下調無疑也是刺激市場需求釋放的因素之一。

以深圳市場而言，儘管深圳2020年租金同比降幅達到12.8%，但在近80萬平米的新增供應刺激下，市場租賃活動甚是活躍，全年41.8萬平方米的吸納量已是2019年吸納量的4倍有餘。

當前寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應多以較低價格吸引客戶， 各區政府也對引入優質企業提供獎勵......更低的租賃成本刺激了企業換租擴租的需求。得益於 “前海歸巢”計畫對企業直接提供租金補貼，吸引不少企業入駐，作為新興商務板塊的前海甲級寫字樓因此得以較快去化，全年甲級寫字樓吸納量達到20.8萬平方米。此外，更長的預租及免租期，為業主及企業提供更多的選擇機會，進一步刺激租賃需求釋放，市場給出的積極回饋顯示出深圳寫字樓市場的活躍需求。

儘管突如其來的疫情衝擊、全球經濟的疲軟表現，以及深圳甲級寫字樓全年76.2萬平方米的高供應量，對空置率指標形成空前壓力，但在高吸納的支撐下，年末空置率25.1%僅較上年末上升3.04個百分點。結合各個片區的吸納表現，市場需求由東向西、由傳統板塊向新興板塊、由舊物業向新物業轉移的趨勢明顯，預計這一趨勢伴隨著包括前海在內的新興板塊的持續供應還將延續。

在寫字樓集中供應及租金承壓的大環境下，寫字樓大宗交易自用買家佔據主導地位，背景涵蓋金融保險、實業及科技類企業；相較之下，機構投資人對租賃風險會有較多的顧慮，成交以存在財務困境或以散售目的的專案為主。

明年樓市政策會怎麼走？

對於明年的市場，綜合各項資料，戴德梁行認為：


1、疫情及複雜的國際環境下，國內宏觀環境恐將延續2020年，穩健的貨幣政策保障資金量，預計M2增幅整體保持中高位，同時房地產金融監管將繼續從嚴。

2、商品住宅市場長期堅持房住不炒，因城施策，限購限貸限售仍是樓市調控的重要手段，熱點城市與中小城市持續分化。

3、保障性租賃住房建設成為居住市場的重點，儘管道阻且長，仍需堅持探索，中央多樣化滿足居住需求、堅持租購並舉的決心未曾改變，政府也將在保障性住房領域發揮更大作用。長期來看，租賃市場為大城市居住市場的重要組成部分。2021年，多管道籌集的租賃用地出讓將會增多，涵蓋租購同權、市場秩序、管理平臺等諸多內容的租賃市場管理政策也會密集出臺。

明年深圳樓市走向會如何？

1、新出讓土地可建設住宅面積同比大增三倍多，居住供應增長可期。 短期內大幅增加的土地供應，以及可預期的多管道供給，將一定程度緩和市場對供不應求的焦慮心態。

2、人口紅利支撐的潛在需求將在未來一段時期內穩定深圳樓市需求旺盛。 2016年-2019年，深圳常住人口增加206.1萬人，位居一線城市第一。2019年末，小學生在校數量僅次於廣州，未來發展動力強勁。此外，從業人員數量在常住人口中占比78%，其他一線城市均不及60%，城市活力更強。

3、在預售管控之下對新盤的價格限制將最終體現在市場對價格的預期上，進而一定程度平抑房價上漲的趨勢；並且大規模保障性住房與人才房的未來供應也將分流商品住宅市場的壓力。

簡單來說， 戴德梁行 認為，2021年深圳新房均價持穩，將是大勢所趨；二手住宅價格，大概率會上行，但漲幅有所放緩。

明年深圳寫字樓租金還會降？

戴德梁行表示，2021年，深圳有望投入使用的甲級寫字樓計畫供應量約達179萬平方米，但考慮到項目延期因素，預計實際供應將在100萬平方米以內。高供應量將為企業帶來更多的選擇，競爭壓力下租金優勢仍會是是吸引企業的重要因素之一。例如在新項目集中的前海，隨著京東、OPPO等行業巨頭的入駐不斷提升其商務氛圍，對企業的吸引力也將隨之增加，結合低租金的優勢，預計明年寫字樓租賃仍將保持活躍。註冊制的金融利好、疫情受控、經濟增速回升的背景下，預計2021年各行業發展環境或優於今年，對辦公物業市場的需求支撐也有望進一步增強，租金降幅料將收窄。

對於深圳寫字樓的投資機會，隨著資產價格回檔，投資者可以重新審視佈局深圳的投資機會；寫字樓的投資者則可重點關注：深圳核心區域帶有穩定現金流、有改造提升空間、小體量的優質辦公項目。活躍的自用買家則將繼續尋找合適標的，成交量有望持續上升。

達芙妮（００２１０）公布，福建省莆田市荔城區政府將徵收而該集團將交出所徵收福建工業土地及物業，代價為該政府補償總額約１﹒１億元（人民幣．下同），料錄稅前收益約８５７０萬元。
　　
該集團指，被徵收土地位於福建省莆田市荔城區拱辰街道暢林社區，土地面積約２﹒３４萬平方米，建築面積約２﹒３３萬平方米，目前由該集團出租予獨立第三方以獲取租金收入，而於２０１９年虧損約１７萬元。該集團指，土地徵收所得款項淨額約為６６２０萬元，其中約６０％用於結算應付供應商的貿易和其他應付帳款、約１０％用於品牌廣告和推廣費用及約３０％用於一般營運資金，包括租金、專業服務費用和僱員成本。該集團指，有關補償較獨立專業估值師對所徵收土地及物業的估值有顯著溢價。

黃河實業（００３１８）公布，截至去年１０月３１日止中期純利約１２５１萬元，按年增長約３﹒６３倍，每股盈利６﹒５仙，不派中期股息。

該集團指，營業額按年增長約１﹒７６倍，至４７５０萬元，其中科技收入按年增長１﹒９６倍。該集團預計，在截至今年４月３０日的６個月內收入，將與截至去年１０月３１日的中期相似或更高，而截至今年４月３０日止年度的為１億元，未反映投資物業的公允價值變動。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

盈大地產（００４３２）公布，建議每２股供１股方式集資約６﹒５１億元，每股供股價０﹒８２元，與去年１２月３１日收市價相同。

該集團指，主要股東兼執行董事李澤楷透過控股實體盈科拓展及盈科控股已作不可撤回承諾按所佔１５﹒２２％股權參與供股，而盈科控股將申請最多約３﹒５２億股額外供股股份，最終持股達致不會觸及全面收購要約。假設其他股東不參與供股，李澤楷等持股將升至２９﹒９９％，而電訊盈科（００００８）持股將由４０﹒０３％攤薄至３３﹒０５％，續為單一最大股東，但與第二大股東的李澤楷股權相距收窄。
　　
該集團指，供股將發行最多約７﹒９４億股新股，按非包銷基準進行，倘供股未獲悉數認購，將不會發行未獲承購的供股股份，供股規模將相應縮減。該集團集資所得款項淨額擬用於償還一般債務及一般公司用途，包括於日本北海道及泰國南部攀牙省度假區發展項目，以及於香港的住宅發展項目。

博尼控股（０１９０６）公布，出售一幅工業地皮及建築物予浙江義烏市蘇溪鎮人民政府，獲補償約１﹒６４億元（人民幣．下同），料錄收益約６２３０萬元。
　　
該集團指，所售地皮位於蘇溪好派路１６８號，面積約４萬平方米，建築面積約５﹒６８萬平方米。該集團指，補償款參考所聘獨立專業估值師艾華迪評估諮詢在去年１０月３１日評估土地及房屋初步估值約８７３２萬元和當地政府所聘獨立專業估值師浙江國信房地產土地估價諮詢於去年８月５日評估土地初步估值約１﹒３５億元而達致。該集團指，擬將所得其中約１億元用於償還貸款、約２０００萬元用於興建染色廠及污水處理系統及安裝空調，其餘款項用作一般營運資金。
　　
該集團指，預計蘇溪生產基地的生產設施於收取第一部分補償款後６個月內完成搬遷，而新廠房可用面積超過該生產基地。現時蘇溪生產基地僅能容納２７１部機器製造無縫貼身衣物，而北苑生產基地二期已竣工，能放置最多４００部機器。至於三期仍在建設，預計截至２０２２年６月３０日竣工，故即使出售蘇溪生產基地，單是北苑生產基地二期的生產效能已能滿足預期效能。

弘陽服務（０１９７１）公布，以２﹒１６億元（人民幣．下同）向獨立第三方匯得行物業控股收購物業管理服務商武漢匯得行精英物業服務８０％股權。

該集團指，所購公司於湖北省在管物業的總建築面積約１７７萬平方米，截至去年１０月３１日止１０個月純利１４８１萬元，營業收入約６０５３萬元，而於去年１０月３１日資產淨值約２７５１萬元。至於匯得行物業控股提供３年純利和營業收入保證，由２０２１年至２０２３年的每年純利將不少於２０７０萬、２３８１萬及２７３８萬元。
　　
該集團指，所購公司是內地物業服務百強排名前三十物業企業集團，主要在華中區域布局，多年發展商寫、公建、購物中心類物業，毛利率較高，符合業務收購評選準則，且有利於雙輪驅動戰略在華中地區發展，也有利於助推毛利率和淨利率提升。

建業新生活（０９９８３）公布，截至去年１２月３１日，物業管理服務及增值服務在管建築面積與合約建築面積已分別約１億平方米及１﹒８６億平方米，較截至２０１９年１２月３１日分別增長７５﹒５％及６２﹒２％。
　　
該集團指，至於截至去年１２月３１日，第三方物業開發商的在管建築面積佔其在管總建築面積約４３％，較截至２０１９年１２月３１日的３１﹒１％增加１１﹒９個百分點。該集團指，物業管理服務及增值服務的在管建築面積與合約建築面積大幅增長乃基於品牌優勢與優秀市場拓展能力，布局中部六省，進一步拓寬服務邊界，在住宅物業服務、商寫物業服務、城市公共服務穩步實現全域化發展，為發展提供持續穩定增長，也為增值服務打下基礎。

中央積極限制房地產商發債融資，令部分內房企業資金周轉出現危機。內地傳媒報道，富力（02777）把廣州聖景25%股權、廣州富景吉山50%股權，以及廣州天力建築100%股權，全數質押予廣州市城投投資。廣州城投屬廣州市城市建設投資集團，為廣州市國資委直接控股；如今廣州國資委出手營救，意味着富力可望「軟着陸」。

淨資產涉逾780億

報道指出，富力今次所質押的3家項目公司，淨資產至少逾100億美元（逾780億港元），涉及不動產、舊改、建築等板塊，其中廣州聖景是富力盈凱廣場的項目公司，位於廣州CBD珠江新城核心位置，總建築面積17萬方米；廣州富景吉山公司則為廣州天河吉山村舊改項目的合作企業，而吉山村屬巨無霸舊改項目，是由富力與合景控股（01813）聯手投得。報道又提到，相關股權抵押背後，很大機會是廣州城投給予富力一筆融資貸款；富力資金鏈緊張，正通過融資、售資產、停止買地、加快銷售、裁員等渡過難關。一個月多前，恆大（03333）成為廣州城投首家出手相救的民營地產公司，當時廣州城投出資100億美元，接下恆大地產早期戰略投資者退出的股權，目前持股4.8%。

政府撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅（DSD），個別投資者積極放售旗下物業，佳寶食品超級市場創辦人林曉毅近期推出最少12項工商舖物業在市場上放盤，市值約29億元。據了解，近日成功售出天水圍舖位，套現1.05億元。

市場人士透露，林曉毅近期推售12項物業，商舖佔11項，分布深水埗、土瓜灣、荃灣、屯門、天水圍等民生消費區，市值由4500萬元至1.6億元。另外，葵涌葵喜街18至24號佳寶集團中心全幢工廈，亦有放盤，料市值約18億元。

天水圍舖劈價45% 套1.05億

消息指出，其中一個放售物業，天水圍天瑞路88號俊宏軒1樓101至102號舖，建築面積9296方呎，剛以1.05億元售出，呎價約1.13萬元。舖位由超市以每月48萬元承租，回報約5.5厘。據悉，舖位去年中叫價一度高達1.9億元，終大幅降價44.7%售出。土地註冊處資料顯示，林曉毅於2013年4月以9200萬元購入上址，升值14.1%。

舖位買賣交投增多，西環厚和街一個地舖，曾於去年5月以2100萬元易手，但及後遭撻訂，事隔逾半年，最新以1808萬元重售，造價下跌近14%。

再度易手的地舖位於西環堅尼地城厚和街47至49號地下C舖，建築面積約800方呎，有投資者於2020年5月斥資2100萬元購入，呎價約2.625萬元。不過，舖位在去年8月成交期屆滿時，投資者未有完成交易，終撻訂離場，料約210萬元訂金遭原業主沒收。

其後，舖位以2100萬元重新放售，終以1808萬元再度賣出，呎價約2.26萬元，成交價較去年5月時低292萬元或13.9%。舖位現由餐廳租用，月租2.8萬元，新買家享1.9厘租金回報。

根據土地註冊處資料顯示，原業主於2004年11月以246萬元購入，持貨逾16年，賬面獲利1562萬元，升值6.3倍。

旺角舖5個月升值兩成

此外，旺角荔枝角道194至196號地下B舖，建築面積約150方呎，在去年7月底以460萬元登記售出，呎價約3.1萬元。該物業於上月底再登記以550萬元沽出，呎價約3.7萬元，賬面造價在5個月內升90萬元或19.6%。

由於原業主在入市時，仍須繳付雙倍從價印花稅（DSD），涉及稅款27.6萬元，連同代理佣金等支出後，料實際賺逾50萬元。

豪宅市道延續去年底強勢，踏入新一年造價繼續反彈。西半山寶翠園有3房單位售價高見3260萬元，較樓下同室逾3個月反彈超過一成二。紅磡海名軒也錄得逾半億元成交，較銀行網上估價高足足近一成半。

據消息指出，寶翠園錄得今年首宗買賣，為6座中層E室3房戶，實用面積1238方呎，原業主去年8月開價3800萬元，其後減至3600萬元，最終昨日再降至3260萬元成交，呎價26333元，是次造價相對原業主2012年入市價2128萬元購入，仍高1132萬元或53.2%。根據資料顯示，上址樓下低一層的E室，去年9月下旬售價低見2900萬元，今次單位相隔逾3個月較之賣貴360萬元，反彈12.4%。

利嘉閣地產分行經理黃國然坦言，自山頂文輝道地皮2020年12月以高價批出後，豪宅業主叫價取態普遍已強硬起來，尤其持有優質戶的業主一般更傾向惜售。

海名軒5250萬成交 高估價15%

海名軒亦錄得逾半億元成交，中原地產分行經理袁顯岸透露，2座中層A室，實用面積1600方呎，4房間隔，望全海景，原業主以5500萬元放售，剛獲外區換樓客議價至5250萬元成交，呎價32813元。

本港3間發鈔銀行中，目前提供上址網上估價的滙豐及渣打銀行（02888）的網上估價均為4568萬元，亦即是次造價較估價高足足682萬元或14.9%。原業主2011年斥3600萬元入市，逾9年賬面賺1650萬元，獲利45.8%。

皓畋持貨3年損手一成七

另一邊廂，何文田皓畋卻未擺脫頹勢，踏入新一年即錄得蝕讓，據消息指出，該屋苑5座高層H室，實用面積932方呎，3房間隔，剛以2673萬元沽出，呎價28680元。

原業主2017年11月以3205.77萬元購入，逾3年賬面大蝕532.77萬元，損手16.6%。

新盤元旦長假期由貨尾力撐，大埔石白角搶眼，5個新盤共沽出16伙，佔3日長假期共70宗一手交投22.9%，其中億京發展的大埔白石角海日灣昨開售137伙，即日售出8伙，而長實（01113）將軍澳日出康城8期SEA TO SKY 3日共錄11宗成交，為元旦長假期銷情最熱新盤。

白石角新盤趁長假期搶客，其中海日灣售出8伙，為該區期內賣出最多單位新盤，項目緊接於今天起推出46伙招標，而同系海日灣II內也錄得3宗交投。同區鷹君（00041）發展的朗濤昨天則售出3伙，為9B座的6、8及11樓C室，實用面積均為594方呎，成交價1011.1萬至1031.5萬元，市傳由同一組本地家庭客購入，涉資共3065.9萬元。

SEA TO SKY售11戶最旺

另邊廂，SEA TO SKY成為元旦長假期賣樓大贏家，過去3日共售出11宗，單計周末兩天佔7宗。同區南豐等發展的LP6亦見4宗買賣，當中1座63樓A室，實用面積2555方呎，連584方呎平台，以5314.4萬元售出，成交價料創區內次高，呎價20800元。嘉華（00173）發展的九龍東啟德嘉峯匯過去3天也錄7宗交投。

至於新盤過去周末兩天（2日至3日）則錄56宗交易，終止此前7個周末連跌，相對前個周末（2020年12月26日至27日）錄約40宗，多16宗或40%。

香港置業行政總裁李志成表示，據土地註冊處資料顯示，2020年截至12月30日錄得5992宗純車位註冊，較2019年的5944宗高約0.8%，惟純車位註冊金額僅約128.17億元，較2019年約138.66億元則低約7.6%。

若按金額劃分，價值100萬元或以下純車位錄1168宗註冊，按年高約6.9%；價值100萬以上至200萬元純車位錄2632宗註冊，按年多約12.9%；而價值200萬元以上純車位錄2192宗註冊，按年跌約13%，拖低整體純車位註冊金額按年錄得下跌。

屯門業主24小時內一賣一買，以750萬升呢換新樓，購入豐連作自住物業。

祥益地產高級分行經理黃文樂指出，豐連1座高層E室，實用面積567平方呎，2房戶。單位於去年5月叫價820萬元放盤，至12月下調至750萬元，終獲區內客750萬元購入，售價屬項目2房新高。新買家為區內業主，賣出自住物業後，24小時內以750萬元購入上述單位，買家鐘情單位房大廳大，高層開揚景觀。

原業主於2016年以608.3萬買入，持貨4年帳面賺141.7萬元。豐連約2年樓齡，備有會所和泳池，目前屋苑約15個2房放盤，叫價708萬至790萬元。

中原地產研究部統計，2020年12月份（截至29日止），樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄6,981宗及609.5億元；料全月錄7,600宗及655億元，按月升5%及下跌0.7%。

其中大圍大型新盤陸續完成登記，加上12月份第4波疫情再臨，發展商暫停推售新盤，睇樓活動亦受到影響，拖累二手成交減慢，相信2021年1月份登記數字將明顯回落。全年方面，料錄約73,330宗及6,235億元，按年跌約2%及10%，將創2016年73,004宗及5,328.1億元後4年新低。

至於一手私人住宅方面，去年12月暫錄2,018宗，總值222億元；預期整月約2,200宗及240億元，跟11月份2,183宗及240.4億元相若。預測全年約15,100宗及1,740億元，宗數將創2013年9,753宗後的7年新低，金額將創2015年1,671.4億元後的5年新低。

中原潘志明：核心旅遊消費區舖 值博率高

疫情困擾全球，重創工商舖市道，整體工商舖成交量跌至新低。因來港旅客銳減，核心區商舖更是首當其衝，過去一年的租金跌幅最大。中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，隨疫苗普及，旅客往來活動恢復，預測商舖售價、租金及交投量會在2021年第2、3季後平穩向上。

疫情打擊全球經濟，工商舖交投大減。根據中原（工商舖）最新數據，工商舖市場2020年合共錄得4,142宗成交，總成交金額為762億元，較2019年全年的4,901宗及1,134億元，分別下挫約15%及33%，交投量屬1998年後新低。

舖位成交量 有望升3成

中原（工商舖）董事總經理潘志明直言，受社會運動及疫情影響，商舖市道在工商舖範疇中受到最直接的打擊，表現最惡劣，因此其租金及售價的跌幅最勁，按年下跌3成，當中核心區商舖租金按年跌4至5成，售價則跌4成。

不過，在政府宣布工商舖撤辣後，即11月26日後，商舖的買賣交投稍微上升10至20%。他坦言，因第4波疫情稍為抵銷撤辣的利好因素，所以升幅較預期少。

踏入2021年，在工商舖3個範疇中，他較看好商舖市道，並預計隨疫苗日後變得普及，抵港旅客增加，整體商舖售價、租金及成交量會在第2、3季後平穩向上，其中售價會上升1成至2成，租金會平穩上調1成，而舖位成交量則有望升3成。

「由於『一節淡三墟』，而且吉舖需要時間消化，所以第1季的商舖售價及租金會下調。不過，目前市場扭曲，基本上『零』團、『零』遊客，令租金都承擔不到，估計今年情況改善後，市場起碼恢復3成至4成的消費力。」

料核心區租金 升幅最大

他又稱，過去一年核心區的租金跌幅最大，租金較高峰期跌8至9成，而民生區的跌幅只下跌約1成至2成。

區內部分行業，如超級市場及家庭用品店等，租金基本上沒有下調，甚至錄得升幅，故在「追落後」的概念下，預測核心區的租金升幅最大。「在核心旅遊消費區中，部分叫價跌幅較大的商舖，值博率反而較高，所以近期不乏投資者偷步入市，料將會帶動成交。」

為了「救市」，政府於最新一份《施政報告》宣布工商舖撤辣措施。他認為，撤辣有望帶動中低銀碼物業，如乙級寫字樓及工廈工作室等，惟對2,000萬元以上的工商舖物業成交量影響較微。「一些位處比較旺的街道，或涉及幾千萬或幾億元的交易，常以買賣公司股份形式進行，所以減辣對他們來說，未必有太大幫助。這類貴重物業的交投表現，主要視乎整體市況，若整體經濟局勢向好、旅遊業漸趨繁榮，投資者才會更樂意投資這類物業。」

近期接連有新盤入伙，當中包括油塘曦臺，項目現有約30個放租盤，平均呎租約36元，入場叫租由1.75萬起，普遍回報率約2.3厘，項目上月就錄約10宗租賃成交，並以2房單位為主。該盤提供326伙，面積由492呎起，備有2房及3房戶型。

美聯助理聯席董事曾偉堯表示，屋苑入場單位月租約1.75萬，為2座中低層E室，坐向東北方，面積494方呎，呎租約35.5元。其餘放租單位方面，包括1座中層A室，面積627方呎，目前業主叫租3萬，呎租約48元；1座低層D室，面積548方呎，業主以2.1萬推出放租，呎租約38元。

他透露，近期屋苑錄得多宗租賃個案，以兩房細單位為主，平均呎租約36元，其中1座中層F室，面積498方呎，屬兩房間隔，望山景，月租1.75萬，呎租約35元，據悉，業主19年5月以約881萬購入，現享2.4厘租金回報。

至於2座高層A室，面積547方呎，屬2房間隔，向西南，望海景，目前獲同區客以1.85萬租出，呎租約34元。據了解，業主於20年5月以約1174萬購入單位，現將單位租出可享約1.9厘租金回報。此外，由於該盤新入伙，無論單位內籠及設施均簇新，吸引不少準租客作查詢，不少為東九龍一帶的住客。

中原高級分區營業經理廖忠堅表示，目前屋苑約有30個放租盤，平均呎租約36元，當中包括2座低層C室，面積715方呎，屬3房1套單位，坐向正南方，目前業主叫租2.68萬，呎租約37.5元；而2座中層E室，面積494方呎，屬2房單位，業主以1.88萬推出放租，呎租約38.1元。

廖忠堅透露，而近期的租賃個案，包括1座中層F室，面積498方呎，屬2房單位，以2.2萬承租，呎租約44.2元；1座中高層D室，面積548方呎，屬2房單位，業主以1.9萬租出，呎租約34.7元；1座低層D室，面積548方呎，屬2房單位，業主以1.78萬租出，呎租約32.5元。該屋苑上月錄約10宗租賃成交，並以2房單位為主。

另一方面，由於該盤不少單位，尚未過3年SSD捆綁期，普遍單位均以放租為主，較少作放售，故此，自上月入伙以來，沒有錄得二手買賣個案。

由宏安等發展的曦臺，由兩幢約28層高大廈組成， 涉及326伙，單位面積由492至795方呎，提供2房至3房1套連儲物室，另設特色戶，間隔多元。