買賣近25萬棟 今年料續增

去年房市交易表現可說是疫情下的奇蹟，根據最新統計資料，2020年六都的建物買賣移轉量合計逾25萬棟，創7年來新高，年增率以桃園市最亮眼，其餘五都除了台南也皆攀升。專家指出，去年隨著台商回流、資金豐沛、股市開紅盤，房市得以在疫情下急速回溫，如今面對央行限貸政策，預估市場反應將在1、2月發酵後，今年交易仍會穩健成長。

根據各都地政局統計，六都12月建物買賣移轉棟數共2.6萬225棟，為2016年房地合一稅上路後單月新高，除台北市月減0.6%外，其餘五都皆增加。永慶房屋業管部協理謝志傑指出，12月原本就是傳統旺季，加上年底交屋潮挹注，更讓交易量多較上月攀升。

限貸令後　交易量續攀
值得留意的是，去年12月初央行宣布限貸政策，但六都12月交易量仍創新高，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，因不動產交易從簽約到辦理完移轉登記約需1個月時間，12月的移轉量反映的是11月政策上路前的熱絡市況，且12月地政機關工作天數多，亦帶動12月的移轉棟數拉高。

進一步統計六都2020年建物買賣移轉共25萬175棟，較2019年的23.2萬棟增7.8%，創2014年以來新高，除台南年減0.6%外，其餘五都年增幅皆攀升，又以桃園全年增加5328棟最多，且年增13.2%最高。

打炒房觀望　剛需仍在
其餘依序為台中增5185棟、增幅11.9%；台北增3437棟、年增12.4%；新北增3311棟、年增5.5%；高雄增1020棟、年增2.7%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，去年房市走非典型路線，年初雖受疫情干擾，後續隨台商回流、資金豐沛，股市又站上萬四，使房市急速回溫，即使面對政府打炒房政策，部分投資人可能轉趨觀望，市場反應預期將在1、2月發酵，但對剛性買盤影響不大，預估今年仍會穩健成長。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡亦認為，倘若未來政經情勢無太大變化，預估將維持量增價穩格局。不過她也提醒，政府去年頻繁釋出打炒房議題，還強化稽查預售市場，不少國人搶在新政上路前出手，也是造成移轉棟數攀升的原因，不過新政策對房市影響暫不明朗，是否影響交易表現仍待觀察。

全台預估　去年32萬棟
另外張旭嵐從六都的建物買賣移轉量推算，2020年全台的房市交易量預估將較2019年的30萬棟增加8%左右，有機會一舉衝破32萬棟大關，攀上32.5萬棟水位，刷新全台近7年的建物買賣移轉量新高。

謝志傑同樣提到，房市從2016年以來逐步復甦，今年交易量可望突破7年來新高，另在政府健全房市政策帶動下，房市將呈現健康成長，有助於2021年的剛性需求買盤進場。

跨過2020年，統計去年單坪200萬元指標豪宅交易目前揭露20筆，遠不如前年共34筆「200萬俱樂部」交易，其中共有8社區，以大安區「信義聯勤」單坪260萬元稱霸，老牌豪宅「仁愛帝寶」以259萬元緊追在後。專家分析，富人在後疫情時代買豪宅轉趨保守。

信義聯勤仁愛帝寶差1萬
根據實價登錄目前揭露的2020年「200萬俱樂部」豪宅交易，共有8社區、20戶，最高單價為「信義聯勤」18樓戶，鄭姓自然人砸約8億元現金一次橫掃2戶，換算單價為260.29萬元、259.53萬元，創該社區自然人購入最大筆的紀錄。

次高為「仁愛帝寶」2樓戶，原屋主維他露集團家族成員出售後，宏泰集團林家成員以4.25億元、換算單坪259萬元接手，顯見其寶刀未老的身價。季軍則是松山區「潤泰敦峰」，揭露的7戶交易中以1樓共2戶，由境外公司無貸款砸約4億元買下，拆算單坪239萬元、230萬元，擠下「華固名鑄」23樓頂樓戶單坪約226萬元紀錄，成為松山豪宅一哥。單戶總價最高為「文心信義」15樓戶，共277坪，總價5.2億元，換算單坪約225萬元，名列第4高。

不過與2019年單價200萬元以上豪宅交易共達34筆比較，去年頂級豪宅表現並不出色，全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，超豪宅本受豪宅限貸令壓抑買氣，今年買氣轉弱主因是高資產族轉趨保守，多以撿便宜心態購置豪宅。住商不動產企研室經理徐佳馨分析，面對後疫情時代的全球政經局勢，高資產族仍存隱憂，因此多保持現金在手，不再一味追求超高價豪宅，也避免高調曝光，造成困擾。

台南預售增50%冠六都　台中成屋增最多

2020下半年住宅新供給量能大爆發！根據內政部住宅資訊統計揭露，去年第3季建照及使照核發量超過7萬3千戶，較第2季成長逾2成，其中預售案以台南市單季上升幅度達50.21%居六都之冠，新成屋則以台中121.35%的季增幅奪第一。專家提醒，可看出房市熱絡程度，但供給量增加亦有可能提升賣壓，加上政府近來嚴打炒房，房價走勢有待更長時間觀察。

內政部資料顯示去年執照核發量呈季季高增狀況，從第1季合計5萬5265戶，第2季達5萬9390戶，第3季更躍增到7萬3089戶，其中預售屋的建造執照核發4萬6129戶、新成屋使用執照核發2萬6960 戶，六都中以台南市的預售屋建造執照核發增幅最高，達到50.21%，台中市則是新成屋量暴增，使照核發量季增121.35%。

台南基期低　南科加持
全球居不動產總監陳炳辰解釋，台南市長期量、價都較其他五都弱，但去年搭上低利率房市熱潮，基期低又有南科等利多因素，使預售住宅建案量爬上坡；台中市一直是房市交易熱門區域，大里、太平等外圍區塊頻有重劃區規劃，使住宅使用執照量不斷增加。

另外根據內政部統計，去年第3季全國普通家戶數有834萬8070戶，全國住宅存量有899萬3950宅，平均住宅家戶比（住宅存量相對普通家戶數比例）為107.74%，顯示住宅供給遠大於需求，僅台北市93.44%（低於100%標準）為特例。

供給量高　消化需2~3年
陳炳辰表示，台北市具備各種資源吸引民眾定居，但地狹人稠，房屋總量無法滿足全部入籍戶，使得供需不平衡，但也顯示台北市住宅具有足夠支撐力道、不用擔心房價過度下跌的原因。「大家都想要定居台北市，在土地有限、新案量能不大的情況下，應該思考如何讓區域空屋更大程度釋放出來，或者將台北市部分人口疏緩至新北市」。

不過，現有住宅存量高於家戶數，預售屋、新成屋又不斷迸出，是否會導致未來房價崩盤？

《住展》雜誌研發長何世昌認為，住宅家戶比反映市場的剛性需求，比例高僅代表供給量偏高，重點是後續2~3年能否順利消化，「但近期市場成交還算活絡，暫時沒有崩盤的疑慮。至於對房價未來演變，仍待更長期的觀察才能商榷」。

台灣早期1970至1980年代，因應人口紅利到來、市中心土地稀缺，逐漸出現5樓公寓的過渡型產品，到近代才被高坪效利用的大樓所取代。近期台中新案市場又吹起公寓潮，多零星分布在地價便宜的外圍地段，好處是營造成本較低，且屬低總價；若位於市中心則是因畸零基地及地價成本，採投資置產取向提升銷售率。

台中去年公寓建案約有11案，部分位於市中心，地段多處巷弄內，基地小、地形不方正，難以整合開發為大樓，建商在市場考量下，轉而推出5樓公寓、主力格局1房的置產型產品，屬於市場稀有品。

留意非主流　無保全
例如東區長福東街「繽紛360」，因僅有149坪基地，興建地上5層樓，格局1房，總價298萬元超低價；北屯區南京東路「獨家會館」，僅96坪基地興建5層建築，僅有20戶，1+1房同樣最低298萬元起，鎖定置產族群。

21世紀不動產七期河南加盟店經理沈政興指出，市中心公寓類產品因非屬主流市場，產品力及利潤難以匹敵一般建案，多數自住客都不會考慮，產品大多定位包租公置產族群。

此外，外圍的海線梧棲一帶，近期也有不少新案採公寓型規劃，每坪營造成本較大樓低1~2萬元，房價也較具競爭力，如新案「禾盛好漾」、「致和養真」等案，主力規劃2房、總價帶350~500萬元產品。業者表示，與周邊新案大樓2房含車位總價近600萬元相比，這類公寓型產品不只價格親民、CP值也不低，滿足單純講求居住功能的購屋族。

全球居不動產情報室總監陳炳辰提醒，公寓產品會因戶數少，通常無保全管理，這點要特別留意，還有未來得留意公設比是否相對低於30%，且建議以低樓層選購較好，有利於未來轉手。

大陸建設首次在美國推出開發案舊金山「尚芮公寓SERIF」，2018年底動土至今進度如期，預計今年第2季完工，全案規劃242戶住宅，大師房屋在台負責第一階段潛銷36戶，一個月已銷四成，買方除北部高資產族，中部買方占三成，該案昨（4）日公開，成為疫情下海外不動產的亮點建案。

「尚芮公寓SERIF」是大陸建設進軍美國投資首案，與厚生集團、舊金山開發商L37 PARTNERS聯合開發，投資比例分別為大陸建設占54%、L37 PARTNERS占24%、厚生11%，其他為個人股東，總投資金額4億美元（約新台幣115億元）。

由於疫情間管控嚴格，目前工程進度如期，預計今年第2季完工。

大陸建設董事長張良吉指出，選擇舊金山主要是基地位於精華地段，舊金山土地稀缺，是不錯的投資項目，未來會持續耕耘海外不動產，但在全球疫情未歇前，不會積極拓展海外項目。

該建案主力產品總價約100萬美元（約新台幣2,800多萬元）起，吸引不少與舊金山有淵源的買方，或是子女在當地就讀與工作的買方出手，第一階段可售36戶中，一個月就銷售四成，中部富豪占比三成以上。

大師房屋董事長陳建慶指出，在疫情影響下，並非所有海外不動產皆熱銷，但該案位於舊金山心臟地帶，加上新台幣升值，吸引有資產配置需求的族群進場，才會成為疫情中銷售亮眼的海外建案。

全球疫情持續，帶動一波原本全球布局的高資產族群將財富資產重心轉移回到台灣；近期政府限貸打炒房政策，主要是針對不良建商及投資客，自住客及資產配置者較不受其影響。但這也讓高資產族群更重新思考資產配置的實際需求，資金布局只鎖定「好的產品」，信義計劃區指標豪宅「55TIMELESS 琢白」，近來客戶詢問度就明顯大增，尤其是二、三代同住需求增加不少。

豪宅銷售業者觀察，2020年以來疫情改變了豪宅買方的需求，疫情的邊境管制持續讓不少過去常往返兩岸的富豪，增加在台灣停留的時間，一些未進家族企業、在海外金融、創投、科技業歷練工作的富豪二代，因疫情轉變為在台灣家中遠端上班；有些在國外留學、唸書的小孩，也都因疫情而返台，富豪居住結構的改變，讓豪宅買盤對於二至三代同住所需的空間需求大幅提升。

因全球疫情導致華人富豪圈家庭思維及生活價值的改變，反應在購屋坪數的選擇上，以銷售亮眼的「55TIMELESS 琢白」來說，258坪的產品採取「一戶二門」的彈性格局，更符合層峰家族世代共融共處的居住模式，分而不離、獨立又相繫的空間規劃，這類產品客戶詢問熱度明顯增加。

全球疫情緊繃、股市動盪，台灣不動產相對成為高資產族群穩定安全的資產配置。疫情所帶來的衝擊和不確定感，也讓富豪們重新思考資產的價值與富有的定義。在豪宅市場上，除了追求一級地段的黃金鐵律外，也讓高資產族在買房時更聚焦「好的品牌與好的產品」，這也相對凸顯買家的建築品味與鑑賞力！

「55TIMELESS琢白」是大陸建設的代表作，也是信義計劃區內唯一有普立茲克獎大師光環加持的私人住宅案，這棟由理查麥爾所設計的白色摩天地標，打破了台灣富麗堂皇的豪宅公式，做少不做多，簡單不單調的現代簡約主義，不僅在建築美學上接軌國際，公設規劃也將最具亮點的天空泳池與宴會廳等配置在最高樓層，和全球頂極飯店相同，因此受到許多具有國際視野的新創菁英、與留學背景的企業富二、三代族群青睞，因為他們看得懂全世界最頂尖的東西，懂得收藏紐約當代最具價值的大師級藝術品！

新北市政府法制局長吳宗憲指出，一般俗稱的預售屋紅單指的是購屋預約證明單，不肖建商會在領得建造執照前靠紅單違法先行銷售予團購投資客，營造銷售熱絡一屋難求的假象來墊高房價，已違反公寓大廈管理條例第58條之規定，最高可處20萬元罰鍰。另一方面，投資客繳納每戶5萬至20萬元訂金就可以取得紅單，遠比簽訂不動產買賣契約時繳納房屋總價5至10％成本低廉，大量團購後再轉售簽約權給需要買房的消費者賺取暴利，已嚴重扭曲不動產交易市場，剝奪真正想買房消費者的權利。為防患未然，特別指派消保官與地政局人員前往新莊、新店、及鶯歌等地區抽查6家建設公司及代銷業者使用的預售屋買賣定型化契約及銷售廣告，以保障消費者權利。

消保官表示，本次查核之6家業者均為領得建造執後才銷售房屋，並無違反公寓大廈管理條例第58條之規定，且廣告部分均為合法，但有3家業者之預售屋買賣定型化契約條款不符規定，其類型包括未列明房地車位等標示(如漏列車位高度或專有部分面積)、未列買方得請求5％之交屋保留款，以及交屋期限不符規定…等缺失，市府地政局已發函令3家業者限期改善，並均已改善完成。

消保官進一步指出，購買預售屋之消費者，於簽約時僅能從銷售廣告及定型化契約想像房屋品質，但簽約後發生施工瑕疵、逾期交屋及廣告不實等消費糾紛仍層出不窮。為保障消費者購屋權益，內政部已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，消費者於簽約前應善用5日以上的審閱期間，仔細對照定型化契約條款是否符合規定，不要輕易放棄審閱權，更不要盲目聽從代銷業者之指示而簽署「放棄5％交屋保留款」或「二次施工同意書」等所謂「個別磋商條款」，以免權利受損。如有相關疑問，可撥打1950全國消費者服務專線線洽詢。

搭上新台幣匯率升值的利多列車，欣陸投控旗下大陸建設攜手厚生，首度揮軍美國住宅市場的舊金山百億大案「尚芮公寓SERIF」，4日正式宣布在台灣市場公開亮相。該案共242戶，每戶總價100萬美元起跳，可售金額約70億元，台灣潛銷已售15戶，預計2021年7月完工交屋。

包括大陸建設董事長張良吉、總經理廖淳森，厚生集團董事長徐正材，美國L37 PARTNERS的Joy Ou，及台灣市場的代銷大師房屋董事長陳建慶等人4日連袂出席「尚芮公寓SERIF」台灣優先發表會。

張良吉、徐正材表示，「尚芮公寓SERIF」為兩大集團首度攜手插旗舊金山的指標大案，位於精華地段Market Street，為結合飯店、精品商城與住宅的大型整體開發個案。

看好舊金山矽谷高科技產業人才聚集，平均居民不到40歲、52％以上都是黃金單身漢，人口每年呈淨流入，因此大陸建設出資54％、L37出資24％、厚生10％，加上其他個人股東，合組跨國團隊共同開發。

張良吉指出，全案總投資金額約3.67億美元（新台幣約117億元），住宅方面總銷約70億元、共242戶，2021年7月完工，主力為11~35坪一、二房產品，主力總價約100萬美元，預估每年租金報酬率約4.5％；飯店方面則引進美國The LINE飯店進駐，共236房，2022年正式開幕加入貢獻行列。

張良吉表示，大陸建設近幾年積極布局海外，除美國舊金山的飯店住宅案將正式開賣，還有馬來西亞吉隆坡的酒店式公寓「Capri by Fraser」、吉隆坡旁孟沙（Bangsar）區的住宅大樓案。

另外，看好2021年房市價量俱穩，擁有特色的精品宅還是有上漲3％的空間，大陸建設計畫推出南京東路五段馥敦飯店南京館開發案，也是全國第一筆飯店危老重建案，將引進凱悅國際酒店旗下時尚酒店品牌「Hyatt Centric凱悅尚萃」；另外還有台中大坑案、七期新案等。

高軟園區慶富大樓法拍將進入第二輪，但依照慣例，第二輪的第一拍仍比第一輪最後一次流標的底價每坪15.19萬元還高，由於亞灣是中央和地方政府合作推動5G AIOT的重鎮，中華電信在慶富第二輪法拍中，被寄予出手厚望，未來如果成功標出，高軟辦公面積可達1.06萬坪左右。

位於港灣的慶富大樓地下2層、地上10層，樓地板面積約7,812.07坪，建物在1997年完工啟用，因慶富集團積欠貸款，遭第一銀行為主的聯貸行庫申請法拍。

2019年5月啟動第一輪第一次法拍底價約19.38億元，直到2020年6月的第一輪最後一拍，底價降至11.86億元，仍因無人投標而流標。

業界指出，法院在2020年12月初的公告顯示，將在2021年1月12日進行第二輪的第一次法拍，底價13.95億元，換算每坪底價約17.87萬元，比第一輪最後一拍的每坪底價15.19萬元還高，預料觀望氣氛可能相當濃厚，不利於一次就拍出。

另一個不利因素是，慶富大樓位於加工區高軟園區內，依規定只能是已在加工區內的廠商具有領標資格，如果是區外廠商想投標，必須先向加工區提出計劃書，獲得核准之後，才可以領標、投標，使得投標廠商的範圍受到限制。

由於亞灣是中央和地方政府攜手推動5G AIOT的重鎮，而被寄予厚望的中華電信，2020年底已簽約進駐高雄加工區，最快2021年6月底前可望成為加工區內廠商，如果未來因兼負政策任務而要參與投標，可說已先行取得門票。

不過，原本1月12日要進行的法拍，因債務人慶富集團提出異議，法院已重行公告暫停法拍，理由是拍賣條件內容變更，不過，業界表示，此一法拍只是延後、不會停止。

加工處一位高階官員指出，目前高軟園區內的智崴大樓，完全屬於自用，國城大樓和鴻海大樓合計共有大約3,000坪空間可供出租，如果慶富大樓能夠在第二輪拍出，7,812.07坪的樓地板面積扣除公設之後，大約有7,600坪可使用，屆時，高軟可釋出的辦公空間將達1.06萬坪。

實價揭露，北市內湖區名宅「長虹凌雲」頂樓戶交易，成交總價1.09億元。資料顯示，前屋主持有8年，獲利1100萬元。

長虹凌雲位於內湖文德路，高樓層可眺望碧湖，為內湖早期名宅，樓高17層，屋齡已11年，總戶數約80戶。

根據實價登錄資料，長虹凌雲共有19筆交易，其中在2013年至2015年為房價高點，2013年頂樓戶交易，含5車位共約169坪，總價約1.33億元，拆算車位，每坪達104萬元。2015年16樓拆算車位單價也達94萬元。

之後受打房影響，房價明顯下修，低樓層成交6字頭，高樓層7字頭，2019僅成交一筆7樓，每坪單價約63萬元。

最新交易的頂樓戶，坪數一樣是169坪，屋主在2012年以9800萬取得，去年9月以1.09億元轉手，獲利1100萬元。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，最新轉手的頂樓戶，2012年以每坪約74萬取得，以當時行情來看，入手價相對便宜，如果在2013至2015年高點期間轉手，預料也可賣到1.3億元，但歷經房市下修，目前以每坪84萬元轉售，身價已不如前。

觀察長虹凌雲歷年轉手交易，有賺有賠，2015年16樓戶在高點轉手，獲利680萬元，但2017年，4樓戶轉手，則是賠了120萬元，本次頂樓戶為該社區第三筆轉手交易，雖然百萬單價不復可見，仍有千萬元獲利。

1月4日，中國奧園（03883.HK）宣佈，2020年全年累計物業合同銷售金額約1330.1億元，同比增長13%，完成全年1320億元的銷售目標。合同銷售面積約1288.2萬平方米，同比增長10%，平均售價約每平方米10325元。

其中，2020年12月，中國奧園實現物業合同銷售金額約192.5億元，合同銷售面積約191.1萬平方米，同比增長分別15%和22%。

中國奧園管理層表示，“2020年，面對疫情考驗及複雜的宏觀形勢，奧園圓滿完成全年目標，穩居全國三十強，保持穩健發展的良好態勢。年內，奧園通過境內公司債、境外優先票據及銀團貸款等成功完成多項融資，確保上市公司的資金安全。奧園2020年首進《福布斯》‘全球企業2000強’，位列1152位，《財富》‘中國500強’排名連續四年躍升，並榮膺《財資》‘ESG大獎—金獎’‘最佳投資者關係團隊獎’等多項殊榮，得到資本市場及各界認可。展望2021年，奧園將再接再厲，繼續推動可持續、高品質的全面發展，為股東及投資者帶來理想回報。”

綠城中國1月4日晚間發佈公告稱，公司與其附屬公司連同其合營企業及聯營公司（以下簡稱“綠城集團”）2020年12月實現銷售面積約164萬平方米，銷售額約為441億元。2020全年，綠城集團實現合同銷售面積約825萬平方米，合同銷售額約為2147億元，同比增長約59%，其中歸屬綠城集團的權益金額約為1194億元。

2020全年，綠城集團的代建項目實現合同銷售面積約560萬平方米，合同銷售額約745億元。2020全年，綠城集團總合同銷售面積約為1385萬平方米，總合同銷售額約為2892億元，同比增長約43%。

1月4日晚，融信中國對外發佈2020年12月未經審核營運資料。12月單月，集團總合約銷售額約為人民幣215.04億元；集團合約建築面積約為102.73萬平方米；集團平均合約售價約為每平方米人民幣20933元。

2020年全年，集團總合約銷售額約為人民幣1551.73億元；集團總合約建築面積約為725.09萬平方米；集團平均合約售價約為每平方米人民幣21401元。

1月4日晚，富力地產發佈2020年12月及全年的未經審核營運資料。集團於2020年12月的月內權益合約銷售總金額約為人民幣215.0億元，銷售面積達約160.06萬平方米。與上月相比，銷售收入和銷售面積分別上升47%和31%。與2019年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升20%和19%。2020年全年，權益合約銷售金額約人民幣1387.9億元，銷售面積達約1153.09萬平方米。

碧桂園1月4日晚發佈12月未經審核營運資料，2020年12月單月，公司及其附屬公司連同其合營公司和聯營公司，共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣128.2億元，較2019年12月同比增加3.73%，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約147萬平方米，較2019年12月同比增加1.43%。

2020年全年，集團連同其合營公司和聯營公司共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5706.6億元，較2019年同比增加3.34%，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約6733萬平方米，較2019年同比增加7.95%。

1月4日，佳兆業集團控股有限公司（1638.HK）發佈2020年全年銷售業績。

資料顯示，截至2020年12月31日止12個月，佳兆業的總合約銷售額約為人民幣1069億元，同比增長21.3%；總合約建築面積約616.5萬平方米，分別較2019年同期增加約32.8%。

從單月看，佳兆業在最後一個月做了衝刺。2020年12月份，佳兆業合約銷售額約人民幣166.8億元，按年增加約28.1%；合約建築面積約為95萬平方米，按年增加約70.9%。

佳兆業此前曾定下千億銷售目標，由此，2020年佳兆業超額完成全年銷售目標。

按照協力廠商測評機構克而瑞地產研究的資料，截至2020年末，百強房企中有超8成房企累計業績超去年同期，其中超4成企業的同比業績增速在20%以上。從企業表現來看，年內房企除了在一季度疫情期間紛紛通過開拓線上銷售管道促進專案認購簽約。國慶、中秋雙節期間規模房企也從行銷端持續發力，積極把握銷售視窗期、加大推貨力度、加緊去化。

佳兆業執行董事李海鳴在2020年8月27日召開的中期業績會上指出，今年新冠疫情爆發以來，佳兆業非常積極地採取了措施應對外部環境的衝擊和影響，包括上線自主研發的“線上售樓處”、加快推盤節奏等。在運營方面，圍繞提升品質品質、銷售價格、開發速度、收入利潤，同時想方設法控制建安成本、融資成本、管理費用、銷售費用，通過以上“四升四降”的內部管控緩解壓力。下半年公司有1200億元可售貨值，主要集中在大灣區和一線城市，同時將加速舊改專案轉化，全年計畫轉化10個專案，共740億元可售貨值，達到了歷年最高。因此，佳兆業今年千億目標不會進行調整，“我們有足夠的信心去完成這一目標。”

對佳兆業而言，降負債率仍是其主要目標。按照今年半年報披露的資料，目前，佳兆業的淨負債率仍處高位，但自2016年以來已實現五連降，淨負債率從308%降到了目前的130%。

佳兆業高級顧問譚禮甯在業績會上表示，“我們主要會從兩個方面著手優化債務結構。運營方面會加強銷售回款、降低成本、提升利潤、降低有息負債；債務管理方面，會在適時的時候做一些回購以及長債換短債。同時拓展一些融資管道。負債率目標跟之前沒有改變，希望2020年底降到120%。”

丁祖昱認為，2020年部分房企已經出現負增長，2021年可能出現規模企業操盤和權益口徑銷售業績下降的情況。在三條紅線的壓力下，房企投資和規模擴張的動能將進一步降低。2021年企業增速將普遍下降，規模房企出現負增長可能是常態。

新冠肺炎疫情突襲、調控持續加碼、資金監管政策不斷收緊……多重因素疊加，讓2020年成為房地產行業發展的分水嶺。

過去一年，針對房地產市場的調控政策約有500條，行業告別高增長時代，走出平穩行情。

克而瑞研究中心資料顯示，2020年行業銷售金額超過17萬億元，銷售面積約為16億平方米，保持1%―2%的增長。

2020年收官，房企交出一張並不理想的成績單。資料顯示，2020年全年目標銷售完成度超110%的房企數量不及2019年，多家規模房企未能實現既定目標。

“外延式發展在往下走，內生式擠壓式發展也會受到杠杆的影響，同步下降。”2020年12月31日，中國房地產資料研究院院長陳晟向時代週報記者表示，在增量市場逼近天花板、規模增速開始下降的背景下，房企規模的增速也會有所下降。

展望2021年，“穩”將成為主基調。

房地產市場長效調控機制將繼續發揮作用，針對房地產行業的資金監管仍會收緊。

結合國內外經濟研究機構對2021年經濟環境的預測，中國指數研究院預計2021年將呈現“銷售面積小幅調整，銷售均價平穩上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。

調控政策趨嚴

過去一年，“房住不炒”的總基調仍然保持，房地產長效機制持續深化，“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標始終未變。22城發佈了調控政策，從供給端、需求端和資金端等方面規範房地產市場發展秩序。

上半場寬鬆，下半場收縮，是2020年調控最鮮明的特點。

上半年，為應對新冠肺炎疫情對樓市的衝擊，無錫、西安、上海、浙江等地都出臺了政策，支持房地產發展。調控的主要內容包括穩定復工、減免租金、放寬預售、土地出讓金延期分期、稅費繳納延期等。進入下半年，隨著市場逐漸恢復，局部市場快速升溫，針對過熱城市的收縮性政策再現。

2021年，樓市調控方向是什麼？

1月1日，中國指數研究院發文稱，房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性，短期內限購、限貸、限售等政策依然難現明顯放鬆，對人才購房和無房家庭購房的支持以及對投資投機性購房的打壓等或同步推進。

在張弛有度的調控之下，房地產市場走出了穩定的行情。

中國指數研究院對100個城市的新建住宅樣本調查資料，2020年百城新建住宅價格累計上漲3.46%，漲幅較2019年擴大0.12個百分點。據初步統計，2020年50個代表城市商品住宅月均成交面積約3117萬平方米，整體規模接近前三年的平均水準。

總量方面，2020年銷售面積和銷售金額都保持平穩增長。

克而瑞研究中心資料顯示，2020年銷售金額超過17萬億元，銷售面積約為16億平方米。

2020年12月31日，易居企業集團CEO丁祖昱在演講中表示，近年來銷售面積只有1%―2%的增長，未來幾年銷售額可能還會繼續增長，但銷售面積可能仍會維持不變。在“房住不炒”的基調下，行業不確定因素減少，增長進入瓶頸階段。2021年，房地產行業或將步入“無增長時代”。

根據“中國房地產中長期發展動態模型”，中國指數研究院預計2021年將呈現“銷售面積小幅調整，銷售均價平穩上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。

需求端，房地產行業信貸環境收緊，或將推動需求釋放更趨理性，中指院預計2021年全年商品房銷售面積下降2.3%―3.8%。鑒於銷售均價在產品結構及一二線城市銷售較好等因素影響下仍將保持結構性上漲，2021年商品房銷售額仍有望實現新突破。

融資收緊信號

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），自2021年1月1日起實施。

《通知》明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋範圍、管理要求及調整機制，將採取分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。

《通知》顯示，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自《通知》實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自《通知》實施之日起4年。

近期，房地產行業的資金監管持續收緊，銀保監會等機構密集發聲強調防範房地產金融風險，房企融資壓力不減。此外，“三道紅線”下企業融資端將進一步收緊，經營壓力加劇。

“2021年將會是調整的一年，我們內部並不樂觀。2020年銷售和回款端受衝擊過大，企業可用的資金大幅減少，預計至少還要用半年的時間喘息修整。”1月2日，一名粵系房企投資部中層人士對時代週報記者表示，2021年公司的首要任務是增利潤和降負債，將會放緩規模增速和壓縮拿地預算，以應對行業下行和資金收緊的挑戰。

融資環境持續收緊，企業要如何在2021年求變？2020年12月31日，陳晟對時代週報記者表示，新的金融環境不僅對企業的財務策略提出了挑戰，還對財金紀律制度提出了要求。監管部門不是一攬子簡單地控制行業，而是進行“一企一策”的金融調控，高品質發展和低負債降低風險是監管對企業的要求。

陳晟認為，面對新的要求，企業可以採取相應的應對措施，如將短期負債變成長期負債，將非標的變成標準的，將間接融資變成直接融資等，建立符合金融穩定的財經標準。

規模房企增長難題

2020年是房企實現KPI路上關卡最多的一年。上半年百強房企累計業績在增速上均未能回正，房企實現規模目標的難度係數直線飆升。

克而瑞研究中心資料顯示，2020年企業整體的業績完成情況不十分理想，業績目標完成情況不及2018年、2019年同期。2020年全年，目標銷售完成度超110%的房企數量不及2019年，目標完成度在90%―100%之間的房企數量也有所提升。截至2020年11月末，有近4成房企的目標完成率較低，不足90%，占比達近五年來同期最高。



行業下行壓力加大，部分房企選擇主動降速，可見對2021年市場預判較為審慎保守。

丁祖昱認為，2020年部分房企已經出現負增長，2021年可能出現規模企業操盤和權益口徑銷售業績下降的情況。在三條紅線的壓力下，房企投資和規模擴張的動能將進一步降低。2021年企業增速將普遍下降，規模房企出現負增長可能是常態。

1月1日，58安居客房產研究院分院院長張波對時代週報記者表示，“唯規模”論的時代已經過去，規模化本身不代表良性發展，未來企業健康度更重要，負債水準、產品力、科技化等核心指標的變化更值得關注。

2020年，上海樓市成交以翹尾收官。來自上海中原地產資料顯示，2020年12月，上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環比增加59.1%，這一資料創下2020年月度成交新高。

最後一周成交攀升至43萬平方米

隨著供應再度開閘，上海樓市2020年12月份成交一路攀升，尤其是最後一周，成交量攀升至43萬平方米，創下3年來周度交易新高記錄。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“周度銷售前十榜單上甚至出現6個項目簽約超百套，這也是歷史上少見的現象。”

從市場成交來看，剛需、剛改成為絕對主力且多個項目出現日光。比如寶山的“瀾翠華庭”，推了598套全部銷售完畢，市場交易情緒並沒有因為處於年底而出現降溫。另外，成交前十榜單中也有均價低於3萬元/平方米的剛需上榜，各類項目均出現超常發揮，支撐成交量翹尾收官。

“基於2020年12月成交項目都聚焦在中低價位產品，因此均價變動不大，為51941元/平方米，環比下跌1.7%。”盧文曦表示，同時，這一均價也創2020年價格新低。

入市面積135萬平方米 創61個月新高

據上海中原地產資料顯示，2020年12月，上海樓市供應開始補量，當月入市項目達到44個，入市面積為135.1萬平方米，創下61個月新高，而上次單月超過130萬平方米則要回到2015年10月。

2020年12月，上海樓市入市項目空間主要集中在青浦、寶山、奉賢等傳統剛需和剛改首選地。此外，斷檔的豪宅項目年底也有少量“補倉”，包括前灘板塊的“尚峰名邸”、鞍山板塊的“保利都匯璟庭”等。

“熱盤的認籌率仍居高不下，甚至還創下認籌記錄。”盧文曦表示。證券時報記者獲悉，前灘尚峰名邸推出房源204套,有效認籌2583組,認籌率達到1266%。

年末翹尾收官進一步提振市場信心

“上海樓市出現認籌超過1000%的樓盤，既是市場熱度信號，同時也會增加恐慌性入市客群。”盧文曦認為，2020年末的翹尾收官進一步提振市場信心。

上海中原地產資料顯示，2021年元旦三天假期期間，上海新建商品住宅成交面積就達到16.6萬平方米，幾乎相當於平時1周的交易量。

“從買家的角度來看，市場有些恐慌性入市的意味，擔憂2021年房價還會保持上漲節奏，有新開項目就抓緊入市。”盧文曦說。據其預計，2021年上海樓市起步不低，從當前市場情緒來看，樓市將出現暖冬現象。

中國金茂（００８１７）公布，公司及其附屬公司於２０２０年１２月取得簽約銷售金額達３０８億元（人民幣．下同）按年升１﹒４５倍，簽約銷售建築面積約１１１﹒６１萬平方米。截至１２月３１日止１２個月，集團累計取得簽約銷售金額共計２３１１億元增長４３﹒７％，以及累計簽約銷售建築面積約１１２９萬平方米。其中包含長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目、嘉善　上海之窗智慧科學城項目及鄭州二七區馬寨新城項目的成交銷售金額。
　　
此外，於１２月３１日，該集團已錄得已認購物業銷售金額共計１０４０﹒７７萬元。

德信中國（０２０１９）公布，截至去年１２月３１日止１２個月，累計銷售金額約６３５﹒３億元人民幣，按年升約４０﹒９３％，累計銷售面積約３１１﹒４萬平方米。該集團指，已超額完成去年度銷售目標。
　　
該集團指，單計去年１２月銷售金額約８４﹒１億元人民幣，按年升約９８﹒３５％，銷售面積約５３萬平方米。

內房陸續公布2020年銷售成績，被指觸及「三條紅線」新規全數3條警戒線，屬最高危紅色級別的富力地產（02777）公布，去年全年權益合約銷售金額約1387.9億元（人民幣．下同），按年微升0.43%，僅完成全年銷售目標1520億元的91.3%，未能達標，累計合約銷售面積1153.09萬方米，下跌8.1%。

上月額量均升兩成

單計去年12月，富力權益合約銷售總金額約215億元，上揚20.4%；銷售面積約160.06萬方米，增近19.5%。富力昨收報9.72港元，跌2.5%。

碧桂園（02007）去年合同銷售金額約5706.6億元，僅增3.34%；該公司不設銷售目標。累計合同銷售建築面積約6733萬方米，增加7.95%。單計去年12月，合同銷售金額約128.2億元，上升3.73%；合同銷售建築面積約147萬方米，漲1.43%。碧桂園收報10.18港元，跌5%。

雅居樂奧園等齊達標

融信中國（03301）去年總合約銷售額約1551.73億元，增長9.81%；該公司原本保證可增長10%至12%。單計12月，總合約銷售額約215.05億元，飆升41.26%。雅居樂（03383）去年預售金額1381.9億元，升17.14%，完成銷售目標的115.2%。單計去年12月，預售金額223.7億元，飆升1.55倍。

中國奧園（03883）去年合同銷售額約1330.1億元，升13%，完成銷售目標的100.6%。佳兆業（01638）去年合約銷售額1069億元，增21.3%，完成銷售目標的106.9%。合景泰富（01813）去年預售額1036.04億元，增20.3%，完成按年增長20%的目標。時代中國（01233）去年合同銷售1003.81億元，增28.1%，完成目標的122%。

經濟前景嚴峻，企業開始削減員工人數，同時縮減寫字樓租賃面積，令本港寫字樓租金受壓。第一太平戴維斯指出，2020年第四季整體寫字樓租金按季下跌5.1%；全年累挫16.6%，創下2009年以來最大按年跌幅。

本港整體寫字樓租金跌幅持續擴大，由2020年第三季度按季跌3.4%，進一步惡化至第四季下挫5.1%。九龍東第四季租金跌8.7%，為各區中最大，主因是區內新落成商廈的業主須大幅減租。

甲廈空置率8.4% 東九重災

整體甲級寫字樓空置率由2019年年底的4.7%，上升至2020年12月的8.4%。九龍東空置率14.3%，屬各區最高；中環空置率自去年9月的6.8%上升至12月的7.3%，已逼近2009年12月的7.5%高位。

第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部主管盛世民（Simon Smith）預料，寫字樓空置率居高不下，2021年空置率仍會上升，整體甲級寫字樓租金則下滑5%至10%，跌幅主要集中在上半年出現；假若新冠肺炎疫苗有助紓緩疫情，寫字樓租金有望於下半年回穩。

工商舖物業價格顯著調整，加上受新冠肺炎疫情影響，不少買家及業主被迫留港消費，反而令以往傳統淡季的工商舖市況轉勢。中原（工商舖）資料指出，2020年12月錄得約638宗工商舖買賣成交，較11月的456宗上升39.9%，同時亦為全年單月交投量新高。不過，去年全年僅錄得約4226宗工商舖買賣個案，創2001年後的19年新低。

2020年僅4226宗 19載新低

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，2020年12月共錄得約638宗工商舖買賣個案，不僅較11月反彈39.9%，按年更大幅上漲約1.4倍；12月工商舖總成交金額錄得約91.66億元，較11月的150.73億元下跌約39.2%。

2020全年計工商舖買賣成交約4226宗，總成交金額約771.65億元，較2019年分別下跌約13.8%及31.9%。資料顯示，工商舖市場對上一次錄得相若買賣宗數的年份為2001年，當時有約4189宗，意味2020年工商舖的交投量為過去19年最低。

潘志明認為，農曆新年檔期向來屬傳統淡季，今年首季工商舖市場未必明顯改善，預期踏入第二季才有起色，估計2021年工商舖買賣成交量較去年有兩至三成升幅，價格則上漲約一成。

事實上，近期工商舖不乏蝕讓個案，如西環堅尼地城吉席街55至57號地下A及B舖，建築面積約1600方呎，上月中以3380萬元登記售出，呎價約2.11萬元。

原業主於2012年4月以3550萬元買入，賬面蝕170萬元或約4.8%。

另外，美聯工商舖資料研究部及美聯商業數據顯示，2020年50大甲級商廈僅錄得75宗買賣，較2019年的133宗按年大跌43.6%，多達一半大廈全年錄得零成交，包括中環皇后大道中九號、環球大廈及灣仔會展廣場辦公大樓等。

單計2020年12月，50大甲級商廈僅錄得3宗買賣。

會地啟德MONACO力爭今年頭炮

踏入2021年，本港仍受新冠肺炎疫情困擾，惟發展商都伺機推出全新項目。總括地政總署預售樓花同意書文件及各大發展商預期今年推盤計劃，今年一手供應料逾3.14萬伙，當中以新界區最多，超過1.53萬伙，佔整體約48.7%。由於去年12月受第四波新冠肺炎疫情爆發影響，多個全新項目延期推售，因此單是本月已有8樓盤積極部署登場，涉及3166伙，其中由會德豐地產發展的九龍東啟德沐泰街12號項目MONACO（MONACO發展項目第1期），更力爭成為今年首炮項目。

全年一手3.14萬戶 新界佔近半

綜合預售樓花同意書文件，以及各大發展商預期今年推盤計劃，估計今年一手供應量超過3.14萬伙，以新界區供應佔最多，超過1.53萬伙；九龍區今年一手供應亦不少，超過1.11萬伙。以往供應最少的港島區，由於香港仔黃竹坑站上蓋多個項目日漸成熟並部署今年推售，令港島區供應量急升至近5000個單位。

新冠疫情肆虐下，發展商2020年的推盤步伐亦被打亂，部分項目的推售部署更受制預售樓花同意書未能批出，即使去年多個項目獲批預售，亦因第四波疫情爆發而延遲推出，包括新地（00016）沙田多石街項目第1期瓏珀山，提供196伙，主打3房及4房大單位；去年獲批預售的MONACO則提供399伙，開放式至3房間隔，發展商會德豐地產近日已密密為樓盤銷售作部署，力爭成為今年首炮樓盤。

有機會於本月登場的全新樓盤還有富豪酒店（00078）位於西營盤皇后大道西160號的重建項目尚瓏（提供130伙）、恆地（00012）元朗唐人新村現樓洋房項目尚悅．天城（16伙），以及太古地產（01972）灣仔星街單幢式豪宅項目EIGHT STAR STREET（37伙）。EIGHT STAR STREET已上載樓書，隨時可推出發售。

中洲火炭項目尚待售樓紙

由信置（00083）發展的馬鞍山烏溪沙Silversands，提供160伙，雖然仍待批出預售樓花同意書，但發展商去年底已預告有機會短期內獲批售樓紙，取得後隨即推售。此外，由中洲置業發展位於沙田火炭坳背灣街1號項目（1335伙）已部署多時，發展商亦表示項目已準備就緒，只要取得售樓紙便推出發售；連同剛批出售樓紙、由南豐及港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城LP10（893伙），本月有機會推售的全新項目多達8個，共涉3166伙，隨時掀起搶客戰。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，雖然有多個項目部署推售，但第四波疫情仍然嚴峻，若每天錄得確診人數維持高水平，在限聚令影響下，全新項目推售亦有難度，相信發展商推盤與否仍視乎第四波疫情發展而定。

新一年發展商積極推盤，長實（01113）旗下半山波老道21號超級豪宅項目21 BORRETT ROAD第1期，經過多年籌備，昨日終上載樓書。項目主打4房及5房大戶，實用面積由2075方呎起，率先供有興趣買家預約參觀，可望於首季發售。

21 BORRETT ROAD第1期自2018年9月獲批售樓紙至今，超過兩年時間，發展商昨日終上載樓書。長實集團發言人表示，項目售樓說明書已上載官方網站，將開始接受有興趣買家預約到現場參觀，再決定推售詳情；整體而言，有望今年首季發售。

樓書顯示，項目共有3座提供115伙，每座以單位號碼作區分，實用面積由2075方呎起，至最大3378方呎，主打4房及5房大單位。項目已屬現樓，發展商在單位間隔上作出不少改動，最大改動為20樓6號及7號室，原則均為4房間隔，其中6號室改為2房，7號室則改作1房間隔，兩戶都把原來的主人房與客飯廳合併，以擴大客飯廳面積；每座頂層均設有1伙天池屋，設有私人泳池。

恆地（00012）西營盤藝里坊．2號亦展開新一輪銷售，昨日加推新一張價單，涉及28伙，折實平均呎價29892元，較上一張價單微升0.4%，新舊價單合共推出12伙於周五（8日）發售。另外，由恆地前主席李兆基私人持有的北角維峯．浚匯亦發出新一份銷售安排，同日發售29伙。

換樓效應帶動 新界盤最多港九升2倍

疫情持續接近1年，二手放盤量亦趨升，截至2020年底全港約2.68萬個住宅單位放盤，按年增加近4成，當中以400萬元以下細價樓放盤的升幅最大，達65%，除舊樓、單幢物業外，新界屋苑亦有選擇，帶來上車機會。

據中原資料顯示，截至2020年底，全港約有26,829個單位放盤（包括未補地價公屋、居屋市場），較2019年上升39%。其實由去年3月份起，全港受疫情衝擊，當時放盤量突破2萬伙水平後，一直持續上升。相關數字更為2018年5月高位約3.8萬個後，近2年半以來單月新高。

放盤量中，以新界西及新界東升幅高於整體，兩區均增加逾4成，而港島及九龍區分別增加30%及36%。自從2019年施政報告放寬住宅按揭，最新800萬元以下放盤約1.16萬個，較2019年同期7,428個，上升56%；而1,000萬元以下放盤量有1.6萬伙，按年升48%。

全港400萬內放盤共584個

至於10大屋苑目前放盤量合計約有1,943個，當中以太古城、美孚新邨的供應量最多，均達350伙；其次為新界兩大屋苑沙田第一城及嘉湖山莊，約有200餘個。不過港島區主要屋苑中，樓價低於800萬元或以下僅有4個放盤，全數集中於康怡花園。

另外，淘大花園依然為市區上車盤樂園，全屋苑目前約有70個放盤，幾乎全部叫價低於800萬元或以下，而該屋苑今年1月首3天已暫錄5宗成交，成交價介乎586萬至613萬元之間。

值得留意的是，細價樓400萬元以下放盤目前全港約584個，較去年同期354個上升65%，其中以九龍升232%最為驚人；其次為港島，升186%；而新界東亦升99%；而新界西升幅雖然最少，僅32%，但盤量依然最多，達316個。

屯門區132放盤 選擇多

祥益地產總裁汪敦敬指出，放盤量上升，並非單一是樓價下調所致，最主要原因是俗稱「林鄭Plan」，放寬樓按後，吸引用家入市換樓，不少準買家釋出自住的細價樓，故令市場盤量有所增加。他對今年上半年樓市仍具信心，主要是疫情料會受控，放盤量亦會維持正常。

以屯門區為例，以往400萬元以下的選擇，只能揀選三綫物業，但自從去年中以後，一些一、二綫的優質物業亦被釋出，令買家有更多選擇。翻查放盤盤源，細價樓集中地為屯門區，叫價低於400萬元的私樓物業約有132個放盤量，主要集中於「屯門三寶」（麗寶、萬寶、利寶），此外，亦有較為人熟悉的屯門市廣場及時代廣場。

另外，近年在各區的半新盤，不少已過3年額外印花稅限售期，二手放盤逐步釋出，亦令整體市場盤源上升，正如九龍區深水埗的AVA61、黃大仙的鑽嶺等亦有選擇，但此類迷你戶正因為位於市區，相對實用呎價會較高，正如AVA61，個別開放式單位均價達2.4萬元水平，上車客入市前應考慮個人需要。

內地收緊房地產貸款政策，人行與銀保監將內銀房貸設限，房地產貸款佔比上限為40%，消息拖累內房股及內銀股受壓。

花樣年（01777）、合景泰富（01813）及中梁（02772）全日跌逾6%；融創（01918）、世茂（00813）、旭輝（00884）、奧園（03883）、恆大（03333）、碧桂園（02007）、時代中國（01233）跌逾5%；新城發展（01030）及龍光（03380）亦跌逾4%。

內銀股方面，招商銀行（03968）跌逾4%，收報47元；工商銀行（01398）跌逾3%，收報4.85元；建行（00939）跌逾2%；中國銀行（03988）亦跌逾1%。

銀行分5檔 嚴限房貸佔比

人民銀行與銀保監於去年12月31日共同發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，就銀行房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比設限，並設有5大檔。

5檔分別為：（1）國有銀行的大型銀行房地產貸款佔比上限為40%，個人房貸佔比上限為32.5%；（2）涵蓋股份制銀行的中型銀行房地產貸款上限則為27.5%，個人房貸佔比上限為20%；（3）中資小型銀行及非縣域農合機構的房地產貸款佔比上限為22.5%，個人房貸佔比上限為17.5%；（4）縣域農合機構的房地產貸款佔比上限為17.5%，個人房貸佔比上限為12.5%；（5）村鎮銀行的房地產貸款佔比上限為12.5%，個人房貸佔比上限為7.5%。

值得留意的是，新規於1月1日起實施，但同時也設立了過渡期，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自通知實施日起2年；至於超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期，則為自本通知實施日起4年。

二手續現成交，東涌1月首3天20宗成交，其中映灣園錄8宗最旺，昇薈2房海景985萬沽，創東涌2房新高。另鴨脷洲海怡半島1月暫5宗，有兩房連套房減100萬以1,000萬元沽出，可造8成按揭。

映灣園1月首3天暫8宗成交，交投量較太古城（5宗）多，利嘉閣地產東涌區高級分區董事關騰達表示，映灣園8宗成交銀碼由620萬至868萬元，2房及3房各佔一半；其中映灣園1座中層G室，實用面積784平方呎，套3房間隔，以800萬元沽出，實用呎價10,204元，單位可按最高9成。

昇薈2房985萬 區內新高

同區昇薈2房更創高價。中原地產東涌昇薈分行市務經理張納賢表示，昇薈3座高層D室，實用面積741平方呎，享開揚海景，屬東涌罕有兩房套房連儲物室及工作平台單位，原叫價1,000萬元，議價後以985萬元成交，創東涌2房樓價新高。新買家為區內租客，看好屯赤隧道通車及東涌長遠發展潛力。

另外，海怡半島4座高層G室，實用面積610平方呎，2房連套房及儲物房，屬優質盤。去年12月以1,100萬元放盤，近期減至1,050萬元，終以1,000萬元沽出，累減100萬元，實用呎價16,393元。據悉，同座同室低20層單位於2020年7月以1,000萬元轉售，目前同樣價錢可買高20樓。

其次，德福花園2房放盤2小時即獲承接，屋苑I座低層5室，實用面積517平方呎，以720萬元放盤，旋即吸引睇樓約一星期之外區客，先後3次議價，終以708萬元達成交易，減價12萬元，實用呎價13,694元。

至於屯赤隧道開通後，新屯門中心累錄12宗成交，約7成為2房。屋苑3座中層F室，實用面積455平方呎，2房間隔，向東南遠眺海景，原本叫價560萬元，放售約兩個星期以550萬元沽，實用呎價12,088元。新買家為同區業主，增持單位。

港島市區大型住宅重建地盤罕有，現業主放售灣仔皇后大道東住宅地盤，市值約8.2億元。

世邦魏理仕獲業主及銀主委託，標售灣仔皇后大道東住宅重建地盤，截標日期為1月29日中午12時。

涉4幢唐樓 1月29日截標

地盤位於灣仔皇后大道東98至108號（除104號3樓），面積約4,870平方呎，現時為4幢舊式唐樓，其中98、104至108號由銀主放售，而100及102號物業則由業主放售。

世邦魏理仕資本市場執行董事及主管甄浚岷指，業主屬於獨立投資者及銀主，市場估值為8.2億元，價錢將參考同區住宅重建項目。

他指，地盤屬區內近十年罕見可供出售的大型住宅重建地盤，目前區內多個發展商正積極物色收購舊樓項目發展，如太古地產 （01972） 星街8號住宅項目及軒尼詩道28號旁的蘭杜街大型商業項目。另外，繼囍匯落成後，合和擴建中的合和中心二期項目亦正興建中，料於今年底完成。

啟德為近年市區地皮供應重鎮之一，政府於新一季（今年1月至3月）賣地計畫中，將推出區內4E區2號地皮，該地皮坐享一線維港景致，並為跑道區內最後一幅住宅地，市場估值約90.8億至97.2億，每呎地價約1.4萬至1.5萬。業界指出，啟德區住宅地為「兵家必爭之地」，儘管疫情反覆，仍被各大發展商視為爭逐對象，料以合組財團形式競投，以減低發展風險。

啟德4E區2號地皮，地盤面積11.79萬方呎，料以地積比率約5.5倍發展，可建樓面逾64.8萬方呎，可建775伙。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，該項目每呎樓面地價約1.5萬，市場估值約97.2億。該地皮為區內最後一幅住宅地，位於舊機場跑道區前排位置，坐擁全維港及煙花景，勢必成為財團爭奪對象。

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，儘管疫情肆虐，惟該區上一幅地皮，為4E區1號住宅地，於上月由中國海外出價逾42億，力壓其餘9家財團得手，樓面呎價13009元，反映發展商對該區發展具信心，是次推出的4E區2號地皮，坐享一線維港景致，料主打豪宅單位，料每呎地價約1.4萬，估值約90.8億。