桃園區逾千億奪冠 今年料縮水

去年房市在疫情中欣欣向榮，市調業者統計全台去年推案量突破1.6兆元，較前年成長近1成，以新北市逾4000億元最多，台北市總銷金額的年增幅最大，但各行政區中光桃園市桃園區案量即破千億元最高。專家直言，由於去年推案量龐大，卻遇上政府打炒房、投資客縮手，今年建商最關鍵的問題為如何去化餘屋。

根據數字科技旗下「591新建案」統計，去年全台新推建案共1779件、近12萬戶、總銷金額破1.6兆元，較前年成長8%。若以總銷金額成長率來看，台北市成長最多，較前年增52%，591新建案總編輯李忠哲指出，主要是少見的精華地段有都更危老重建推案潮，以及大型開發案加持，吸引不少首購或投資客搶進，也讓建商推案信心大增。

新北市、桃園市、新竹縣市、台中市及台南市也因各重劃區的案量注入，總銷金額較前年出現2~9%的成長，僅高雄年減21%，李忠哲解釋，主因是去年較少大型造鎮案，市場以消化餘屋為主。

僅高雄總銷金額衰退
特別的是桃園市桃園區總銷達1076.5億元，成去年各行政區「總銷王」，其中光中路重劃區就有突破500億元的新案進場，如中、昭揚等建商的換屋及高總價產品，拉高整體案量表現；小檜溪重劃區也有國泰、遠雄及亞昕等上市櫃建商搶進，主打2~4房首換、首購產品，受到購屋族青睞。

各行政區中推案數量最多的，為台中市的368件。李忠哲分析，北屯區受惠捷運議題加持，推案量名列全台第5，「不管是G0特區還是子重劃區，推案都十分踴躍，部分個案還有成交1字頭的親民房價，切合目前首購市場，另外也因為房價親民，吸引不少投資客，甚至還出現秒殺案」。

去年各地推案量都相當巨大、且推得又急又猛，住商不動產企研室經理徐佳馨卻認為，今年在政府已經實施炒房的政策之下，對建商與整體預售市場的最大問題，反而會是餘屋去化，而在投資客陸續退場的情勢之下，各案場業者就必須思考，如何留住可能買了一次房就不會再輕易回購的自住客。

建商今年拼餘屋去化
去年在雙北、桃竹、台中、台南、高雄皆有多案銷售，業績頗有斬獲的海悅國際，今年全台合計在手建案總銷金額已逾1300億元，近期將陸續開案，海悅國際總經理王俊傑也直言，政府打炒房確有成效，目前平均來人量已減2成，今年在政府祭出房市緊箍令下，營收要創高並不容易，但將持續配合政策，強調「市場平穩是我們最想要的，並不預期、也不期待房市過熱」。

徐佳馨則預估，今年建商態度會開始趨於保守、聰明推案，推案量肯定會有所縮減，而在開價無法輕易下降下，各案場可能會為搶客祭出送家電、送車等招數，運用資源來留住客人。

去年房市買氣暢旺，統計高雄指標建商如京城、城揚、天玉及清景麟地產團隊等建商，皆賣出逾100億元業績，創史上新高，其中京城集團業績總額達166億元，售出1500戶也改寫該公司歷史紀錄。

《蘋果》統計高雄15大建商去年銷售業績高達992億元，售出總戶數約9274戶。以京城集團總業績166億元最多，分為上市的京城建設98億元、非上市部分68億元，其中「美術皇居」就賣出31億元最多。

京城集團166億最多
京城集團協理周敬恆指出，低利時期自住客加上投資客進場，公司業績亮眼，無論上市或非上市均創新高，今年有農16特區商辦案、豪宅「京梧桐」、一般住宅「京城柏克萊」及「京城文學苑」公開。

城揚建設去年業績120億元，主因是文山特區「御廳苑」大賣260戶，銷售額突破40億元，另如「J WORLD」、「新驛城」的銷售狀況也相當熱絡。

業績108億元的天玉集團，包含龍騰、鑫龍騰等建設，天玉集團特助黃文柔指出，近年推案多為市區精華地段，如台南安平市政商圈、高雄大順、高鐵及漢神巨蛋商圈等，推案主軸以首購及首換住宅為主，並著力於售服與品牌經營，透過舉辦社區活動及落實公益友善鄰里關係，獲取買方認同，成效便反應在業績上。

南台灣最大代銷上揚國際的清景麟地產團隊，業績也達107.5億元，清景麟地產團隊負責人林聰麟表示，主因是地上權案「河堤世界」公開13個月時間，600戶將近完銷，今年將有「揚巴洛克」、「白易居」及台南新都心段、嘉義等案公開。

實價揭露，位於士林區的知名豪宅「國泰天母」在去年11月12樓戶交易，成交總價2億1588萬，成交單價每坪125.4萬，賣方轉手小賺388萬，特別的是該戶轉手兩次，上一手屋主也小賺236萬，是該社區首見轉售兩次都增值。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，國泰天母最高成交單價138.8萬，12樓戶面中山北路，高樓層、景觀佳，連續兩次轉手都增值，增值幅度不高，成交單價尚在行情內，但比較該棟過往賠售資料，能有這樣的價格表現實屬不易。

國泰天母在實價上資料共有10筆轉售資料，其中只有4筆轉售獲利，另外6筆為賠售。

其中17樓去年9月轉手，賠售高達3,188萬，足以在台北市買一戶二房住宅。7樓去年以1.45億元轉手，屋主也賠了2,476萬元。

另外，先前12樓轉手賠售1,360萬，3樓則賠了1,400萬元。

至於獲利的四筆，轉手增值的金額都不足700萬。

郎美囡分析，豪宅因為單價、總價高，多年來都是政府房市管制的重點目標，成交價格除了受到面向、樓層高低的影響外，也容易因市場氛圍、賣方財務規劃而拉大議價空間，尤其區域缺乏利多話題、建設支撐，價格的升跌幅度也較大。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出，去年雖然資金豐沛，但豪宅買方普遍不追高，市場不見刷新紀錄成交價，另一方面，政府打炒房限縮公司企業購屋貸款條件，多少影響高端買方資產配置，豪宅市場雖逐步走向穩健，但價量大幅拉抬仍有難度。

在「薪水不漲，唯有房價漲」的時代，月薪10萬元的雙薪家庭想買雙北房，仍有機會。專家建議以通勤時間換取房價，至新北市三峽、五股、鶯歌、淡水、八里等郊區找房，目前房價仍在2字頭、3字頭初，換算買30坪大樓加上車位總價800多萬元，每月負擔房貸3萬多，還有近7萬元可運用。

不用長期扛高房貸
在台灣月薪不到10萬可以買房成家嗎？若以夫妻雙方月薪加起來10萬元的狀況來看，在新北仍有機會買到房，房貸重擔也不會集中在一個人肩上。《住展》雜誌研發長何世昌指出，在新北市如淡水、鶯歌、樹林等地方，可購入單價2字頭的新房，若1坪25萬元，購入30坪加上車位總價800多萬元，貸款600萬元，貸款20年期，每月房貸3萬多，扣掉房貸還有約7萬多可以運用，「算是可以過得不錯了，建議降低購屋的標準較為實際」。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，如果以每月房貸金額不超過所得三分之一推算，每月可負擔房貸約3.3萬元，反推一般房貸20年、貸款成數8成、1.36%的利率，頂多就只能買總價788萬元內的房子。這樣的購屋條件，只有新北還有機會，但屬於北市外圍第一環的板橋、中永和、新店、三重等區，25坪宅平均總價也要1000~1300萬元，機會也不大，即使退守到汐止、樹林、林口、泰山等區，仍要800萬元之譜。

陳傑鳴建議，購屋族若不願走出大台北，也不想使用30~40年的長年期房貸，可考慮三峽、五股、鶯歌、淡水、八里等郊區，目前房價仍在2字頭、3字頭初，以通勤時間換取房價，「高房價時代想結婚有房，夫妻雙方要一起努力，想都靠男生，除非長輩能幫忙，否則難度太高了」。

流行樂天王周杰倫有意跨足房地產投資？周杰倫日前拜會元利機構負責人林敏雄，傳出他將投資建設公司，周杰倫透過所屬杰威爾公司回應，不清楚傳聞哪來，但他認為林董（林敏雄）是很好的大哥，元利建設是很棒的建設公司，蓋的房子水平高。

周杰倫出道21年身家豐厚，目前居住在元利建設興建的指標豪宅「和平大苑」，要價估約6.6億元。周杰倫除了在2007年成立杰威爾，一路以來投資動作頻頻也受矚目，目前有持股的企業包括耳機公司萬魔聲學、美國創作天王布魯諾創立SelvaRey蘭姆酒品牌，以及中國數碼文化控股旗下的電子競技戰隊公司等；另外他為了挺好友也涉足相關副業，包括潮牌PHANTACi、八度空間健身房等。

近五年周杰倫雖然沒有發片，但靠著代言吸金功力也很驚人，光是2020年靠著12個代言，包括帝陀錶、耳一號全球代言人，以及新增海瀾之家服飾、電玩等，有媒體估算，他全年進帳逾5億元。

周杰倫投資藝術品也是焦點，時常在社交網絡分享收藏品，尤其喜愛當代藝術，像是Basquiat等知名藝術家作品。近期，藝術家Jacky Tsai（蔡贇驊）為周杰倫創作，一幅濃縮他20年音樂生涯、長8米的大畫「翻玩范特西」，融合西方波普藝術、東方山水美感，以及AR擴增實境，成為藝術圈話題。

2021年他的世界巡演「嘉年華」將持續，香港場預計8月開唱；另外，由他監製、特別出演的電影《叱吒風雲》將於1月16日上映，總預算逾3億元。

資金狂潮吸引建商全台大推案，據數字科技旗下591新建案統計，2020年七都推案量達1.66兆元，年增8％，有機會創下2013年房市反轉以來的新高，七大都會區除了高雄以外，推案規模均擴量，其中桃園市的桃園區受惠中路、小檜溪二大重劃區建商推案熱絡，推案量突破千億，年增近一倍。

據統計，雖然2020年受疫情影響，但四個季度房市穩定都有3,700~4,600億元新供給推出，全年七大都會區合計1,779件新案（不含舊案重推）釋出，總供給戶數近12萬戶，總推案量達1.66兆元，雙北、桃竹、台中、台南等六大都會區推案量都較前年成長，七都各行政區成長幅度驚人，推案量前15名區域有五個區域超過一倍以上成長。

房地產業者認為，近年房市復甦，建商加速購地腳步、加碼購地手筆，市場信心轉趨樂觀，剛性需求買盤穩固，加上下半年疫情趨緩之後，低利率、資金充沛的環境讓投資需求轉強，使七大都會區推案遍地開花。

值得注意的是，台北市在南港大案800億超級大案「世界明珠」，以及北士科開發帶動士林區推案大增，加上都更、危老重建案潮啟動等三大動能帶動下，台北市推案量明顯增加，總推案量逾3,000億元，年增52％，成為2020年七都推案成長幅度最高的都會區。

不過台北市以外推案明顯集中在重劃區，新北市在新店央北、板橋江翠、三重仁義、新莊副都心、頭前等重劃區推案熱絡下，有超過2.7萬戶、4,200億的量體釋出。

桃園市在龜山A7、青埔高鐵等重劃區推案持續高檔下，也有逾2.2萬戶、2,600億元的推案量，其中桃園區二大重劃區推案熱絡，在中悅、昭揚等建商在中路推出大案；國泰、遠雄、亞昕等在小檜溪大量推案，總推案量逾千億元，更是全台各行政區推案之冠。

台中市在西屯、南屯、北屯三大屯區推案火熱下，特別是北屯區受惠捷運議題加持，G0特區還是廍子重劃區推案踴躍，2020年台中市有高達368件新案推出，新案數量全台最多。

桃園捷運棕線2020年12月30日報交通部，爭取中央核定綜合規劃，桃園市政府表示，桃園市區段修改為地下化，總經費由原本的195億元上提至375億元，以綜合規劃核定後8年完工通車為目標，逐步完成桃園捷運路網。

桃園捷運棕線與機場捷運線、捷運三鶯線延伸八德等三條捷運路線，是北北桃一小時軌道生活圈的關鍵路線，捷運棕線在原可行性研究的路線，預計從桃園車站，沿萬壽路續行至迴龍站與捷運新蘆線銜接，全線高架化8站、長11.5公里，總經費約195.59億元。

不過考量捷運棕線與主要道路台1線共構，並配合鐵路地下化及龜山區都市發展，必須透過地下化方式進入桃園市區，因此預計將桃園與龜山路段共5站、6.1公里改採地下化。

其它3站則維持高架化，全長縮短為11.38公里，總經費約為375.28億元。

桃園市捷運局長陳文德表示，捷運棕線位於中軸帶，作為台鐵桃園站、捷運綠線、台北捷運萬大樹林線及捷運新蘆線的銜接，在綜合規劃階段，因應民意、行政院意見及未來發展性，改採市區路段地下化，尖峰班距縮短為3.5分鐘，地下化路段可減少道路阻隔、維持原車道寬度、騰空路廊，具有改善市容等效益。

陳文德表示，桃捷棕線採用具有專有路權的輕軌系統，配合捷運棕線尖、離峰運量懸殊，及桃園台地陡坡的特性，未來機電系統會採用短列車、短班距的形式，車輛採取多關節、模組化設計，以利未來路網發展需求調整列車編組及擴充，以一次興建為目標。

為落實租金資訊透明化，台中市租賃住宅服務商業同業公會委任正心不動產估價師聯合事務所，6日正式發表全國首創的「台中市標準房租金水準區間表」，針對台中市28個行政區、各類房型，制定一套租金實質評訂準則，提供房東、房客、業者及政府單位參考。

以台中市西屯區為例，根據「台中市標準房租金單價水準區間表」顯示，一房（淨坪6坪）租金單價每坪在1,020至1,444元；一房一廳（淨坪11坪）約764至1,284元；二房（淨坪18坪）638至1,108元；三房（淨坪25坪）593至1,045元；四房（淨坪35坪）為503至907元。西屯區，也是台中市租金單價行情最高的行政區。

台中市租賃住宅服務公會理事長鄭俊杰表示，租賃市場充斥著眾多條件不一的待租物件，對實質租金的評定卻無明確的準則，於是訂定一套標準房租金水準區間表，為全國首創租金評定機制，也實際運用到社會住宅包租代管案中檢驗實行，結果很貼近租賃現況市場行情。

鄭俊杰認為，未來可以此作為基礎，建置台中住宅租賃市場的租金指數，長遠計畫並能拓展運用至商辦、土地等各類產品租金上，亦可延伸發展適用於全國各地住宅租賃市場之系統，盼能改善全國對於租金評定窒礙難行的現況。

預計在2021年完工落成的「唯三」辦公大樓，租賃成績同步報喜！其中，台北市富邦人壽「遼寧大樓」、全球人壽「希望廣場」幾乎已被預租一空；至於關渡中華賓士集團高科技廠辦「CMI TOWER」園區，也被中華機械全部「打包」一棟，每坪月租直逼1,500元，創區域新高，三棟大樓都開出紅盤。

戴德梁行企業顧問服務部資深董事江品頤表示，中華賓士集團投入鉅資打造的台北市關渡「CMI TOWER」園區，委託戴德梁行代理招商，單層面積逾千坪，建物更是比照BENZ賓士的高規格，打造成擁有頂級耐震系統，即將在2021年第一季完工，成為北投、士林地區最頂級的辦公大樓。

江品頤表示，其中一棟地上12樓、地下2層的一整棟辦公大樓，被中華機械豪氣拿下，為中華賓士園區最大的亮點。至於中華機械為全世界規模最大的土方、建設機械、柴油、天然氣、渦輪機引擎製造商－美國卡特彼勒公司，在台灣唯一獨家授權代理商。

江品頤表示，中華賓士集團「CMI TOWER」園區基地規模達5,585坪，總開發面積21,962坪，主要興建二棟大樓，包括中華賓士「CMI TOWER」，及另一棟辦公大樓，除中華賓士關係企業將進駐一部分外，只剩6,000坪面積可供招租。

中華賓士集團該園區緊鄰中華賓士關渡廠的旗艦展示中心，斜對面還有中古車展示中心，整個關渡廠汽車城占地至少1.3萬坪，採分期開發方式進行，近七年投入開發資金至少120億元，將進一步升格為辦公市場「包租公」。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，台北市頂級和A級辦公大樓市場正供不應求，不過由於新完工落成大樓十分稀缺，使得興建中辦公大樓一旦開始對外預租，往往也很快被租完。以全球人壽「希望廣場」來說，儘管2021年第一季才會完工，但2020年也被台灣松下銷售公司一口氣租下4,600坪，作為未來的企業總部。

丁玟甄表示，另外興建中的「富邦人壽遼寧大樓」也被渣打銀行一口氣租下4,400坪辦公室面積，每坪月租行情達2,800元，一舉超越行情2,400~2,600元，開出紅盤。

京華城改建案向銀行申請聯貸金額約350億元，卻遇上中央銀行信用管制、金管會嚴控土建融，進度受影響，部分銀行考慮要重新調整放貸額度，聯貸案估計要延到農曆年前後才能拍板，聯貸主辦銀行新光銀行強調，大部分銀行仍決定核貸，且目前利率大約2.01％，總貸金額300億元以上絕對沒問題，甚至還是可以達到350億元。

京華城土地在2019年9月進行公開標售，由同為威京集團的中石化旗下子公司鼎越開發，以372億元得標，氣走出價300億元的興富發建設。鼎越表示會將京華城改建成四棟頂級商辦，2020年11月向銀行申請350億元左右的聯貸案，用來支付購地及營造款項。

新光銀2020年11月向20多家金融機構發出邀請函，原本銀行核貸意願相當高，但近期市場傳出，因為央行進行新一波信用管制，金管會也針對建築融資占比較高的銀行，進行集中度管理，加上近期政府希望不動產市場降溫的態度，讓多家銀行考慮調整授信政策或額度。

新光銀行強調，聯貸案仍在進行，且此案是在央行信用管制前就受理，並不適用新的規定，只是因為是購地案且要興建頂級商辦出售，有些銀行基於風險控管或配合政府政策，要重新檢視授信額度，但不會影響整個聯貸案進行，仍爭取在農曆年附近簽約。

這筆聯貸案是以京華城土地及中石化在高雄價值160億元的土地作擔保品，新光銀分析，當初同案競標者興富發出價300億元買地，以此為保守估算，土地擔保品就有460億元，且建築款部分是依進度撥款，授信風險在可控範圍。

由於目前是利率低點，京華城聯貸案訂價是依中華郵政一年期定儲機動利率加碼120個基本點（1點是0.01百分點），即現在約2.01％左右，因此鼎越開發希望儘速取得貸款，能鎖住較低的利率成本。

萬科A(000002)1月6日晚公告，2020年12月公司實現合同銷售面積642.2萬平方米，合同銷售金額1015.4億元；2020年1~12月公司累計實現合同銷售面積4667.5萬平方米，合同銷售金額7041.5億元。

以一場總成交價高達161億的土拍，拉開了杭州2021年土地市場的序幕。

1月5日，杭州主城區連續競價出讓7宗地塊，總建築面積116.06萬平方米，總起價129.84億元，最終總出讓價格達到161.36億元，拿地企業包括萬科、榮盛、世茂、濱江集團、中豪、杭州西湖投資等。

值得注意的是，在這場“土地盛宴”中，溢價最高的一宗地塊是江幹區景芳三堡單元JG1203-11地塊，溢價率達到了122.27%，地塊最終成交價20.36億元。

有如此大手筆的，是杭州老牌房企濱江。除了上述地塊外，濱江這次還捎帶以底價8.86億元拿下了拱墅區申花單元GS0404-B1/B2-01地塊，樓面價為7212元/平方米。

儘管身處杭州大本營裡的濱江，確實有底氣在成本高的情況下仍然保證獲利，此前也不乏多次高溢價拿地，但在其業務版圖中，住宅業務佔據著絕大部分，商辦業務占比並不多。讓人好奇的是，濱江這一次為什麼會費這麼大力氣去拿下一宗商辦用地？

當然，被市場高度關注的除了收穫頗豐的濱江外，還有同樣經歷了一番激烈“爭奪戰”的萬科、榮盛等房企。

儘管這只是新年的第一場土拍，但對於杭州這個長三角“新一線”城市，各家房企都給出了足夠的重視。新年新桃換舊符，不變的是，眾房企從未停止過對於杭州市場的爭奪。

新年首場百億土拍

受到疫情的影響，杭州2020年的土地出讓總金額同比微降5.83%至2521.4億元。不過，橫向比較之下，杭州仍是“賣地大戶”，僅次於上海，位列2020年全國土地出讓金額排行第二。

剛進入2021年，杭州地市延續了一如既往的大手筆勢頭，剛月初就拋出了這個百億級別的“土地大禮包”。能夠看到，去年杭州是直到1月17日才出現了年內首場達到百億級別的土拍，相比之下，今年的推地節奏似乎提前了不少。

與此同時，杭州昨日這場拍地是今年首場百億土拍，但卻並非是今年的首場土拍。小長假後的1月4日，杭州剛剛成功出讓了四宗地塊，總成交價為27.59億元。

形成對比的是，杭州去年1月的土地出讓總成交金額為270億元左右，而今年僅是1月4日、5日兩天，杭州的土地出讓金額便已經接近200億元了。

資料顯示，這一次土拍共有7宗地塊出讓，具體包括了四宗純商業用地、兩宗純住宅用地和一宗商住地塊。

其中，世茂、濱江和杭州西湖投資分別以底價拿下了江幹區筧橋單元JG0601-B/R/S2-15地塊、拱墅區申花單元GS0404-B1/B2-01地塊和西湖區三墩單元XH0307-04、XH0307-05、XH0307-06、XH0307-07地塊，成交價分別為17.42億、8.86億元和27.79億元。

有業內人士指出，筧橋單元商住地塊遇冷的原因之一，是因為該宗地塊中商業部分占比約達到了七成左右。而據相關人士透露，世茂拿下該宗地塊後，或許會在此打造一個世茂廣場項目。

除此之外，其餘四宗土地均出現了不低的溢價。

位於江幹區的彭埠單元B1/B2-38地塊在經過43輪競價後，被中豪以總價2.45億元摘得，溢價率達到60.17%。同樣位於江幹區的景芳三堡單元JG1203-11地塊則是經過了185輪競價，最終被濱江集團以總價20.36億元競得，溢價率達122.27%。

雖然濱江這次拿下來溢價最高的地塊，但真正下了血本的是萬科和榮盛，而這兩家企業所拿下的，也是本次土拍唯二的兩宗純住宅用地。據瞭解，該兩宗地塊的報名房企均超過了20家。

競價現場一度達到白熱化，最終，萬科旗下的杭州錦騰置業有限公司以上限價40.6億元加自持3%的代價，拿下了拱墅區運河新城單元C-R21-02地塊，溢價29.71%。同樣是上限價加自持，榮盛用43.9億元加自持2%拿下了濱江區浦樂單元R21-02、R21-03地塊，溢價率29.91%。

對此，坊間有聲音指出，經過測算，該兩宗住宅用地其實已經沒有太大的盈利空間了。不過這顯然沒有影響到房企們在杭州搶地的熱情，對於年初資金相對充足的房企而言，杭州這次推地無疑是一個插旗主城區的良機所在。

濱江的商業計畫

在整場土拍中，除了總成交金額頗引人注目之外，外界對於濱江的表現同樣有著濃厚的興趣。

讓人感興趣的並不是濱江溢價122.27%去拿了一宗地。畢竟，對於杭州這個市場，濱江向來有著極度的自信。去年7月，濱江集團以107.38億元競得下城區文暉單元宅地，溢價率21.77%，成交樓面價去到35971元/平方米，而這也是去年杭州首宗百億地塊。

眾人更為關注的點在於，濱江給出了如此高的溢價，所拿竟然是一宗商辦用地。值得注意的是，濱江這次拿下的另一宗底價地塊，也同樣是純商業用地。

接連出手拿地和高溢價出現的背後，似乎暗藏著濱江的某種變化。有猜測稱，濱江此舉或許正是為了填補其在商業地產方面的“短板”，而這次拿地也只是一個開始。

事實上，從濱江目前的整體業務構成來看，商業所占比例其實並不大。資料顯示，到2020年上半年，濱江集團的土地儲備總建築面積約為1261.01萬平方米。在其主要並表的55個項目中，僅有5個專案是純商業性質的，有11個專案為商住性質。

據濱江集團的官網介紹，其目前運營的寫字樓專案主要包括了武林壹號寫字樓、新城時代廣場寫字樓及商場、慶春發展大廈寫字樓及商業裙房、凱旋發展大廈寫字樓及商業裙房、星城發展大廈寫字樓及商業裙房等。

從收入上看，截至2020年上半年，濱江集團持有用於出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約27.72萬平方米，實現租金收入1.05億元，僅占到總收入的1.02%。

或許，如此規模的商業版塊已經不能滿足濱江的發展需求。

踏過千億之後，濱江所實行的是“1+5”發展策略，“1”是指地產主業，“5”則是分指服務、租賃、酒店、養老和產業投資五個業務板塊。

而按照濱江的規劃，10年後將新增160萬方寫字樓、商業和長租公寓。在目前的基礎上，濱江每年計畫新增16萬平方米的租賃業務面積，10年後總規模要達到200平方米。

僅從本次拿地的情況來看，濱江對於商辦業務的拓展決心確實很足，只不過，從成本上看或許不排除會對企業造成一定的壓力，至於十年之後能否如期達到規模目標，則還是個未知數。

“我們在一線看到，去年新政之後市場放盤量在減少，業主惜售心態很強，但也是擔心賣房之後買不到合適的房子，我們也只會推那些比較誠心賣的房源，最近買房的人挺多。”小曹是深圳福田區一名資深房產仲介，儘管春節臨近，他卻依舊忙著。

年末和年初交際，深圳二手房市場依舊熱鬧。深圳市房地產仲介協會最新公佈的資料顯示，上周深圳二手房網簽4866套（含自助網簽），環比上漲104.8%。資料顯示，2020年12月其他單周的網簽數量都在2000套左右，網簽量突然暴增顯示出二手房購房者正加快購房步伐。深圳房地產仲介協會認為，二手房網簽量突然暴增，一方面與年末市場“翹尾”慣性有關，另一方面也與近期調控加碼的傳聞有關。

近段時間以來，深圳市場開始流傳關於調控升級的消息，包括限售時長和契稅稅率的調整，但截至目前並沒有官方的正式消息。深圳市房地產仲介協會提醒，購房者切勿輕信未經證實的“傳言”，一切資訊應以政府官方公佈為准。

深圳市房地產仲介協會認為，二手房網簽量大增與近期市場上廣為流傳的調控政策加碼的傳言，以及近期部分熱點樓盤房源報價上漲的傳導效應有很大關係，短期內使得市場氛圍變得緊張與恐慌。但隨著傳聞被“闢謠”以及年末信貸的持續收緊，加之春運返鄉潮的臨近，現階段二手房網簽量的上漲或許只是階段性的行情。

傳言不可輕信，深圳二手房市場出現的一些亂象，相關部門已經採取相應措施。深圳市房地產仲介協會還每月定期公佈熱點二手房社區的成交價走勢。此前，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》公開徵求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，並建立存量商品房價格引導制度。

另據深房中協統計到的二手房網簽資料分析，2020年全年深圳二手房網簽（含自助）120295套，與2019年的資料相比高出17.3%。如剔除自助網簽的部分，2020年網簽量更是創下自2016年有統計資料以來的新高。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹預計，2021年深圳樓市的政策大致上會維持，但存在微調的可能性，特別是新房市場，而二手房指導價格也有機會出臺，但對市場的影響有限。

上市數量刷新記錄同時，諸如高瓴資本、紅杉資本等資本方對物管行業的投資熱情也再創新高。

過去一年，國內物管行業掀起了一場收並購大潮。

1月3日，億翰智庫發佈報告稱，2020年，上市物企披露的有效收購事件共76起，共花費金額107億元，是2019年有效收並購事件27起的2.81倍。

報告顯示，超大型物企收並購案例中，碧桂園服務先後收購城市縱橫、合富輝煌、滿國康潔等標的，重點發力增值服務業務；大型物企中，藍光嘉寶服務先後完成17次股權收並購，共花費10.1億元；中型物企中，合景悠活在2020年交表至上市階段進行了6起收並購。

“2020年物業板塊迎來上市大潮，手握充裕資金的物企出於提高市場佔有率、以規模效益降低成本等角度考量，自然會選擇進行市場化收並購操作。”億翰智庫指出，除“有錢”之外，企業大肆收並購還出於企業擴張要求、追求壟斷利潤要求、滿足投資者投資預期等因素考量。

1月5日，一家大型物企管理層人士告訴時代週報記者，目前物管行業的市場集中度還是偏低，所以多數物管公司首先去考慮的，是通過收並購把規模做上來。

上市數量刷新紀錄

2020年，共有17家物企成功登陸資本市場，比2014年—2018年上市物業數量總和還多7家，其中不乏世茂服務、融創服務、恆大物業、華潤萬象生活等行業頭部物企及在細分物業服務領域比較有代表性的物業企業。

上市數量刷新記錄同時，諸如高瓴資本、紅杉資本等資本方對物管行業的投資熱情也再創新高。2020年，新上市物企總募集資金高達542.4億港元（折合人民幣452億元），是2019年融資金額（是年物企通過IPO和增發股份的方式合計融資131億元人民幣）的3.45倍。

“2020年新上市企業數量最多，且手裡攥的錢也多，出於提高市場佔有率、以規模效益降低成本等角度考量自然會選擇進行市場化收並購操作。”億翰智庫指出，企業大肆收並購背後的核心驅動力還包括企業擴張要求、追求壟斷利潤要求、企業戰略發展動機、人才需求動機等6個主要因素。

報告顯示，2020年超大型物業企業收並購主要是以碧桂園服務為代表。是年8月，碧桂園服務宣佈斥資15億元收購中國城市樓宇電梯海報媒體運營商城市縱橫；10月，碧桂園服務斥資24.5億收購滿國康潔70%股權，後者專業從事城鄉環境衛生一體化管理運營服務。

大型物企收並購以藍光嘉寶服務為代表，其在2020年先後完成17次股權收並購，共花費10.1億元，帶來5100余萬平方米的管理規模。中型企業在收並購標的範圍上更聚焦於區域物企或與母公司有所關聯的相關物業企業及項目標的。如合景悠活在2020年交表至上市階段進行了6起收並購，以期在上市後向投資者展現出較強增長動力。

億翰智庫指出，從上市企業收並購發起時間看，多聚集於物企上市後1年—2年，其中上市後第1年，是物企的黃金收購窗口期。預計2021年將會成為物業行業收並購的大年。

警惕商譽風險

企業大舉收並購背後，是商譽的顯著增加。

根據樂居財經研究院統計，2017年末商譽淨值僅有257萬元的碧桂園服務，隨著收並購規模的擴大，其商譽淨值2018年增加5.05億元，2019年增加7.12億元，截至年2019年末，碧桂園服務的商譽淨值為12.2億元，占總資產的比例為10%。

2019年，永升生活服務以4.62億元收購青島雅園物業管理有限公司55%股權，公司資產負債率由2018年的39.54%增至2019年底的50.45%，商譽也因此驟增2402%至2019年底的4.31億元。

雅生活2019年斥資20.6億元收購中民物業及新中民物業各60%股權後，商譽也隨之大幅增加。億翰智庫指出，雅生活在2018年—2019年收購了8家優質物業標的，這些標的有部分區域頭部企業，而有部分標的則內部業務結構較複雜，併入之後雅生活須花較長時間進行標的內部股權結構、業務結構梳理，所花費時間成本、管理成本等均較大，這也是為何2020年雅生活並未進行有效收並購的主要原因。

1月5日，一名地產行業分析師告訴時代週報記者，目前國內物管行業並購節奏過快，若是物業市場表現一般，並購後的企業會顯得很“臃腫”，這時經營業績或達不到投資者預期，自然而然會產生商譽風險。

“在物管行業通過收並購做大規模過程中，資本起到了關鍵作用，但目前被收並購標的動輒十幾倍的PE，的確是有些不理性。”同日，另一家大型物企的高管告訴時代週報記者。

億翰智庫資料顯示，2020年收並購標的的平均PE為15.2 ，較2019年上升1.6，其中，超大型物業企業進行收並購過程中的PE相對較穩定，而中型及成長型物業企業的收並購代價在快速提升。

2020年末，廣州樓市放量獨領了一段風騷，並引來年後第一波市場整治。

1月5日，廣州市住房和城鄉建設局（下稱“廣州市住建局”）對外透露，正深入開展房地產市場秩序專項整治行動，嚴厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規行為，進一步整頓和規範房地產市場秩序。

規範市場秩序，本是房地產市場管理的常規動作，但廣州市住建局在開年之際突然高調發聲，自有特殊背景。

廣州市住建局資料顯示，剛過去的12月，廣州新房成交達到17243套，一舉刷新2016年3月份的交易量，創單月成交套數歷史最高紀錄。2020年全年，廣州新房成交100905宗，同比上升27%，為有商品房交易統計資料以來，僅次於2016年的第二高峰。

交易放量，價格隨之上漲，這讓潛藏于樓市中的投機欲望悄然抬頭。記者調查發現，個別交易旺盛的區域內，一些業主正試圖達成價格同盟，以集體調高仲介放盤價的方式哄抬社區二手房價。一手市場上，樓盤雇用“群眾演員”製造銷售火爆現場的案例亦屢見不鮮。

升溫的市場下，人心的畸變正在上演。

持續升溫的交易

粵港澳大灣區內，城市間的聯動效應越發顯著。深圳于去年春季啟動的樓市上漲接力棒，從東莞一路向西，在年中拋到了廣州。

相關資料顯示，自去年5月以來，廣州新房交易量穩步提升，環比連續10個月上漲，其中9、10、11、12月連續四個月單月成交量均突破了一萬套大關。12月份更創下17243套的天量歷史。二手房市場亦是如此，自去年7月以來，二手房每月成交量維持一萬套以上，9月份單月成交量衝破15000的大關，創下峰值。

交易放量的同時，價格水漲船高。

克而瑞研究中心的資料顯示，到去年11月，一線城市中的北京、上海、深圳成交均價都呈現不同程度下滑，唯有廣州11月均價較2019年均價出現上漲，漲幅約7.6%。

回歸市場上，廣州熱門板塊和熱門樓盤的售價漲幅巨大。以天河東部板塊為例，多個新盤去年初的售價在40000~45000元/平方米之間，但目前這些樓盤的均價都已經突破50000元/平方米，最高已觸及60000元/平方米，且呈現推貨及售罄的狀態。

多位房企銷售口負責人向第一財經證實，由於2019年積壓的需求一次性爆發，2020年的廣州樓市確實是大年，熱門樓盤的漲幅在百分之二三十左右。

這一年，廣州土地市場也迎來豐收。統計顯示，去年廣州出讓146宗商住、商業用地，同比增加58宗，累計獲得土地出讓金2466.59億元，同比上年的1552.69億元增長58.9%，創歷史新高。

投機氣氛漸濃

儘管廣州樓市尚未呈現全盤走熱的跡象，但局部區域的漲勢過快，讓市場上的投機氛圍日漸濃厚。同時，不斷放寬的落戶政策，也在強化樓市持續上漲的預期。

2020年12月16日，廣州市人力資源和社會保障局發佈關於公開徵求《廣州市差別化市外遷入管理辦法》的意見通告，提到“擁有國內普通高校全日制本科學歷或學士學位（單證），或擁有國內普通高校全日制大專學歷，或全日制技師學院預備技師班、高級工班畢業人員；年齡在28周歲及以下”便可以在廣州的白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區落戶。

“廣州落戶政策又放鬆了，未來年輕人和高科技企業聚集的區域，房價的上漲前景是比較明確的。”購房者李萌作為一名擁有多套房投資經驗的炒房者，對後市持樂觀態度。她曾在2019年底在天河東部板塊投資了一套住宅，當時售價僅45000元/平方米，但目前該社區均價已經超過60000元/平方米。

類似李萌的投資者不在少數。保利發展旗下位于天河的一個樓盤，便吸引了為數眾多的投資者。其中一位元投資者陳明告訴第一財經記者：“那個區域不適合自住，但周邊高科技企業紮堆，適合投資。”據瞭解，陳明身邊不少熟人都投資了該樓盤。

更為極端的是，二手市場上，已有社區業主試圖抱團漲價。近日，廣州多個社區業主群交流資訊流出，有業主呼籲賣家集體上調放盤價格。

業主抱團漲價的風氣形成於深圳，在廣州則最早出現在珠江新城的一個名為“中海花城灣”的樓盤。

近日，一個名為“天朗明居”樓盤開始跟進，一份業主群截圖顯示，有人在群裡發通知，內容如下：“1)聯繫現在鏈家掛牌了房子的業主，把掛牌價拉高到60000元（南向65000元以上，其他都是60000元）。2）讓在物業和其他仲介公司掛牌的業主也提價到60000元以上。3）即使不賣的鄰居，也去鏈家掛牌，掛60000~70000元，仲介約看房就直接拒絕好了，現階段當務之急是先“消滅”鏈家上低於55000元的低價房源。”

該社區的一家仲介地鋪負責人向第一財經證實了此消息，稱業主群確實通知統一漲價，目標是65000元/平方米。與之對應的是，鏈家的掛牌資訊顯示，天朗明居近期掛牌均價已達60763元/平方米，較上周漲4.8%，而該社區均價在去年8月份僅50000元/平方米上下。

面對投機風氣，廣州市住建局啟動新一輪市場整治，並對外呼籲：“對於近期出現的房地產市場有關炒作報導，請大家理性研判，防止誤導。如發現房地產開發企業、仲介機構存在違法違規銷售行為，可撥打市政務熱線進行投訴舉報，相關部門將及時依法進行查處。”

無奈的是，對於業主抱團漲價的行為，監管部門似乎並沒有更好的辦法。

儘管去年房企融資環境經歷了從寬鬆到收緊的變化，但是融資規模仍創歷史新高。

多家研究機構的統計資料顯示，2020年95家典型房企融資總量為15220.80億元，同比微升0.1%；房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣，規模創歷史新高，但增速連續兩年收窄。

開年房企融資繼續井噴。中原地產研究中心統計，開年6天房企美元融資已經超過45億美元（約合291億人民幣），而且大部分成本刷新企業歷史最低紀錄。

業內人士認為，當下融資井噴的主要原因是房企未雨綢繆，加大融資避免可能的政策風險。預計2021年房企償債規模或破萬億大關，房企償債壓力繼續攀升，但在擴大適用融資新規的影響下，更多房企主動“降負”，全年融資規模將保持低位元。中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。

去年房企融資規模創歷史新高，融資成本下降

回顧去年房企融資情況，中國指數研究院指出，上半年，受疫情因素影響，中央綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕，房企融資出現“小陽春”，如1月海外債融資規模超1200億元，3月信用債發行規模超千億元，均為全年最高值。下半年，房地產金融監管不斷強化，“三道紅線”監管新規流出，行業資金呈現出緊平衡狀態，9月及10月房企信用債、海外債融資規模明顯下降。

從去年12月同策研究院監測的資料看，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計983.48億元，環比下降9.86%，其中，股權融資占比進一步加大。

全年來看，據克而瑞研究中心監測資料不完全統計，2020年95家典型房企融資總量為15220.80億元，同比微升0.1%。

具體來看，貝殼研究院的統計資料顯示，2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣，規模創歷史新高，累計同比增長3%，累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。自2018年房企債券融資規模連續兩年增速收窄，金融調控效果顯現。其中，境外債券融資規模約4519億元，同比減少18.3%，境外規模占比約37%，較2019年下降10個百分點，與2018年占比相近；境內債市表現出較強韌性，融資規模約7613億元，同比增加21.3%，境內債券規模占比63%。

對於去年房企境內外債券融資規模創歷史新高的原因，貝殼研究院高級分析師潘浩接受券商中國記者採訪時表示，1-8月，受利率水準較低等因素影響房企發債規模明顯上升，“三道紅線政策”使9-12月發債規模同比下降，但從全年看發債規模仍然有一定增長。

從融資成本來看，貝殼研究院指出，2020全年境內外融資票面利率較上一年均有所下降，境內平均票面利率達2015年以來低點。

對於去年融資成本下降的原因，克而瑞研究中心認為，主要在於較為寬鬆的貨幣環境下，房企的境內外融資成本“普降”。此外，由於歷來境外債發行成本高於境內債券，而年內境外債/境內債的值為0.93，較2019年減少0.83，境外債發行量的下降也是導致整體融資成本下降的主要因素。

今年開年房企融資繼續井噴。中原地產研究中心統計，開年6天房企美元融資已經超過45億美元（約合291億人民幣），而且大部分成本刷新企業歷史最低紀錄。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，當下房企融資井噴，境外融資爆發，主要原因是房企未雨綢繆，加大融資避免可能的政策風險。另外整體政策看，不論是“三條紅線”還是其他政策，目前還未落地，企業抓緊視窗期，加大融資，融資成本也非常低，有利於企業置換過去的高額度融資。

今年償債規模或破萬億大關，融資規模或保持低位元

經過前幾年的融資擴張，近年來，房企迎來償債高峰，業內預計，2021年償債規模或破萬億大關，房企資金壓力不小。

據中指研究院統計，2021年，房地產行業包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元，其中，海外債券償還規模為4083億元，公司債券需償還規模為3744億元；2022年，房地產行業需償還規模將回落至7856億元水準；2023年，這一規模將大致維持在8000億元水準。

貝殼研究院的統計資料也顯示，2020年房企償債規模約9154億，同比增長28.7%；2021年到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，房企償債壓力繼續攀升。

值得注意的是，去年“三道紅線”融資新規後，出現了新增發債規模不能覆蓋當期到期債務規模的情況。貝殼研究院指出，2016年下半年證監會對房企融資資金用途進行約束後，房企發債規模與到期債務規模差額在2017-2018年之間保持相對穩定的區間，2019年兩者差額有所減小，2020年前10月兩者差額區間進一步收窄。從月度資料中體現出房企在融資新規後，9-10月期間出現新增發債規模不能覆蓋當期到期債務規模的情況，融資新規對房企在債券融資端的影響逐漸顯現，整體發債規模增速將受到短期抑制。

去年8月20日住建部、央行召開重點房企座談會，會後網傳“三道紅線”盛傳，對房企的金融監管嚴厲程度拉升至新高度。12月31日，央行、銀保監會調整房地產銀行業金融機構貸款比例，對銀行業金融機構建立房地產貸款集中度管理制度，將監管升級延續至年末，並向2021年釋放出金融監管的決心。

展望未來，貝殼研究院認為，在防風險的背景下，預計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規的影響下，更多房企主動“降負”，全年融資規模將保持低位元。中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。

克而瑞研究中心也認為，一方面，房企財務降杠杆將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業將更多加大經營杠杆和合作杠杆的使用，來實現規模的穩定增長。另一方面，房企融資管道或將進一步受到限制，一些如明股實債等融資方式可能受到打擊，房企融資轉向真股權融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現資產增厚，改善負債指標。此外，“三條紅線”監管也將倒逼房企提升自身產品力及經營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發週期。房企之間的發展也將出現分化，高杠杆房企發展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優秀的房企則得到更多的機會，行業內將面臨新一輪的洗牌。

新一線城市房價水準如何，哪些新一線城市更容易安居？

第一財經記者梳理了中國房價行情平臺上15個新一線城市的平均單價資料發現，有6個城市超過了2萬元/平方米，其中杭州位居第一，南京第二。中部的強省會長沙房價在15個城市中墊底，房價收入比最低。

根據第一財經•新一線城市研究所2020年6月發佈的《2020城市商業魅力排行榜》，2020年15個新一線城市分別是成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、瀋陽、青島、合肥、佛山。

杭州第一南京第二

資料顯示，15個城市中，有6個城市單價超過2萬元/平方米，有2個城市超過了3萬元/平方米，分別是杭州和南京，均為經濟大省的省會。其中，2020年10月均價還低於南京的杭州，2個月後均價超越了南京，以33862元/平方米位居新一線城市榜首。

杭州房價較高，一大原因是近年來在數字經濟的帶動下，人口、人才流入較快。杭州市統計局的資料顯示，2020年前三季度，全市數字經濟核心產業增加值2952億元，增長11.5%，增速比上半年提高1個百分點，占GDP的25.5%。相關產業中，電子資訊產品製造產業增長12.6%；人工智慧產業增長10%。

根據2020年4月智聯招聘和恆大研究院聯合推出的“中國城市人才吸引力排名”，杭州流入人才的28.8%流向了IT、通信、電子、互聯網行業。從人才來源看，來自上海和北京的人才合計占比達23.6%，杭州發展所需人才主要在一線城市中，杭州也具有從一線城市爭取人才的能力。

資料顯示，2015~2018年杭州人口增量分別是12.6萬、17萬、28萬、33.8萬人，逐漸追上廣深。2019年，杭州常住人口從2018年的980.6萬人增長到1036萬人，增量達55.4萬人，年度增量首次超過深圳和廣州，位居全國第一。

與此同時，杭州的土地市場也十分火熱。杭州曾經連續多年賣地收入位居全國首位。2020年，杭州土地出讓金雖然不再位列榜首，但也達到了2574億元，位居第二。這是杭州連續第4年賣地收入超過2000億元。5年來，杭州土地出讓金已經超過了萬億大關。

杭州之後，南京以32855元/平方米在15個城市中位居第二。

南京的高教實力在全國僅次於京滬，位居第三位。近年來南京加大力度，發揮雄厚的科教資源優勢，科創產業、新興產業快速發展。今年1月4日，江蘇省南京市召開的新年“第一會”——2021年創新名城建設推進大會上，第四次把“創新”定為全年發展“關鍵字”。

在科創產業快速發展的同時，南京也在積極做大做強中心城市平臺，通過南京都市圈的建設，大幅提升了南京集聚資源和輻射帶動周邊發展的能力，城市能級不斷提升。經濟快速發展的同時，南京房地產業也快速發展。2020年，南京的土地出讓金也超過了2000億元，位居全國第四。

長沙房價墊底

直轄市天津以26332元/平方米在15個城市中位居第三。

根據國家統計局公佈的2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，在35個重點城市房價中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。儘管如此，天津房價仍在新一線城市中位列第3。

除了天津，東莞、蘇州、青島這三個經濟大市房價也都超過了2萬元/平方米。其中，東莞和蘇州是當前北上廣深之外，高新技術企業數量最多的城市，轉型升級成效十分顯著。其中東莞靠近深圳，承接了不少深圳購買力的外溢。蘇州靠近上海，也存在類似的情況。

單價超過2萬元/平方米的新一線城市，全部來自東部沿海發達地區。相比之下，中西部的城市均低於2萬元/平方米。其中武漢、合肥和成都位居中西部前三位，這幾個城市當前的高新技術產業發展都十分不錯。高新產業、新興產業發展好的城市，往往集聚更多的年輕人才，收入也比較高，購房動力較強。

但產業發展好，居民收入高的城市，房價不一定就高。這其中，長沙就是一個“收入高、房價低”的典範。

資料顯示，2019年長沙城鎮居民人均收入達55211元，位居中西部第一，超過了濟南、福州等沿海省會城市。但在房價方面，長沙在中西部地區所有城市中僅位居第17，位居蕪湖、拉薩、呼和浩特、太原等城市之後。根據貝殼研究院日前發佈的《2020新青年居住消費趨勢報告》，30個樣本城市的房價收入比重，深圳最高，長沙最低。



2020年12月，在浙江省紹興市舉辦的中國改革（2020）年會暨新發展階段地方改革推進高層研討會上，房地產調控的“長沙樣本”受各方高度評價，成功入選10個“中國改革2020年度案例”。

貝殼研究院高級分析師閆金強對第一財經分析，長沙房價在15個新一線城市中房價排名最低，成為名副其實的房價窪地，除了受供需平衡影響外，更重要的原因是在“房住不炒”政策影響下，從土地出讓、購房資質、交易管控等方面入手，通過“穩地價、穩房價”等措施，實現了穩定市場預期的目的，從根本上遏制了投機行為，讓房屋回歸居住屬性。

閆金強說，在土地出讓方面，長沙實行了熔斷機制，而非出價最高者得地的競拍方式，穩定了地價；嚴格控制新房價格，對購房資質進行嚴格審查，同時進行交易管控，比如諸如商品住宅限售4年、二套契稅稅率4%等，穩定了房價。

另一方面，部分城市住宅供應量大，充分滿足需求，因此房價也比較平穩。其中，中西部唯一的直轄市重慶去年的住宅商品房銷售面積達到了5149.08萬平方米，在各大城市中遙遙領先，相當於一線城市深圳的8倍。

中西部第一經濟大省河南的省會鄭州供應量也很大。資料顯示，2018年和2019年鄭州住宅商品房銷售面積都超過了3000萬平方米。在供過於求的情況下，鄭州也成為2020年房價下跌幅度最大的省會城市。

內地出台支持物業管理行業政策，提出從6方面提升住宅物業管理水平和效能，並放寬行業經營權限。消息帶動物管股一掃頹勢，普遍升約兩成。投資界相信，政策將加快物管服務市場化，料板塊升浪仍未完結。

物管股昨全綫飈升（見表），個別股份亦創新高，永升（01995）、金科服務（09666）、碧桂園服務（06098）升一至兩成。

住建部、發改委及銀保監等10部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，主要內容包括完善物業管理費用機制，收費通過市場競爭形成，可根據服務標準和物價指數等因素動態調整，地方政府亦應訂立收費基準及浮動範圍。

有助行業重估 管理費有望上調

《通知》又鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，建設智慧物業管理服務平台，鼓勵有條件的物業服務企業向其他領域延伸，探索「物業服務+生活服務」模式。

《通知》亦要求建立物業服務信息公開制度和物業服務企業信用管理制度，並完善物業管理招投標制度，建立企業紅黑名單制度，推動形成優勝劣汰的市場環境。

滙豐研究表示，《通知》反映中央對行業仍然是支持，給予市場正面信息，有助行業重估，看好融創服務（01516）、碧桂園服務及世茂服務（00873）。

銀河聯昌證劵中港房地產研究主管鄭懷武表示，政策的兩大重點為管理費及增值服務方面，指出受制於指導價格，管理費一向偏低，現提倡市場定價，意味管理費有潛在提升空間。他預期，板塊升勢未完，皆因估值仍未配合盈利預測，政策利好大規模的物管公司，看好雅生活（03319）及合景悠活（03913）。

政府去年推出土地共享先導計劃，至今大半年，發展局局長黃偉綸昨（６日）回覆立法會查詢時透露，至今未接獲正式申請，不過大約有１０個處於前期交流涉及具備初步發展建議的項目，個別項目大概有千多至幾千個單位不等。
　　
當局在去年５月推出土地共享先導計劃，由發展商提交申請，向政府提交方案增加地積比建屋，新增的樓面須撥出７成作公營房屋，餘下則為私人住宅。
《香港經濟日報》

住房和城鄉建設部部長王蒙徽重申，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策併舉，促進房地產市場平穩健康發展。
　　
《新華社》周三（６日）刊登王蒙徽的訪問，王蒙徽指，下一步，完善政策協同機制，建立住房與土地、金融聯動機制，加強住宅用地管理，完善房地產金融宏觀審慎管理體系。加快研究編制「十四五」住房發展規劃。

＊推動出台《住房租賃條例》，對租金水平進行合理調控＊

　　
王蒙徽亦在訪中透露今年租房工作的重點。他指，整頓規範租賃市場秩序，加大對「高進低出」「長收短付」以及違規建立資金池等的整治力度，防止「爆雷」風險。降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調控。同時，要推動出台《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。

王蒙徽指，要加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。其中，公租房主要面向城鎮戶籍住房和收入「雙困」家庭，政策性租賃住房主要面向無房新市民。

新世界發展（00017）旗下K11集團公布，去年下半年銷售額錄得強勁增長，按年上漲45%。

與2019年同期相比，香港K11去年下半年的銷售額增幅達56%，遠超香港零售銷售的整體表現。期內，K11 MUSEA的金卡會員人數大增3.58倍，會員銷售額飆升1.56倍。此外，K11購物藝術館的會員銷售額亦上揚30%。

內地消費復甦的趨勢強勁，去年下半年K11在內地4個城市的銷售額升35%；隨着武漢K11 Art Mall II館及AVENUE 11開幕，內地K11在12月首三周銷售額按年增長50%。受惠連串活動帶挈，上海K11去年下半年銷售額按年多37%，與上半年相比更急彈80%。

面積大過同區洋房 最快月內首輪銷售

近日本港新冠肺炎疫情稍為緩和，一眾發展商密密部署新一年推盤大計。南豐與港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城第10期LP10，昨天率先公布項目單位面積分布，最大亮點為一個實用面積3928方呎的頂層「巨無霸」複式戶，面積更大過同區洋房，冠絕將軍澳，料價錢有力挑戰區內新高紀錄。該盤預料短期內上載樓書，隨即部署開價，最快本月內首輪銷售。

日前獲批預售樓花同意書的LP10已展開軟銷攻勢，昨天率先公布項目的戶型及單位面積分布，物業由2座大廈組成，提供893伙，實用面積447至3928方呎；其中62伙為特色單位，包括9個頂層複式單位，當中最矚目為全盤最大的一伙頂層複式巨無霸，實用面積達3928方呎，甚至可媲美洋房，較全區目前最大洋房藍塘傲9號大宅單位實用面積3756方呎，還要多出172方呎。

全盤893伙 兩三房佔逾八成

標準單位方面，2房戶佔458個，實用面積484至712方呎；3房戶提供290伙，實用面積約770至1005方呎；而2房及3房戶佔全盤總數逾八成；另提供83個4房單位，實用面積約1203至1526方呎。

資料顯示，將軍澳最大面積洋房為藍塘傲9號屋，於2019年1月以1.61508億元易手，呎價約4.3萬元，創該區成交價及呎價新高，至今仍未被打破。

以同類分層大廈頂層特色單位計，最大面積的舊紀錄為LP6第2座68樓A室，實用面積2739方呎，另連1976方呎天台，於2019年10月以6519萬元售出，呎價23801元，成交價貴絕日出康城。

南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪指出，LP10短期內上載樓書，部署最快本月內首輪銷售，由於日出康城發展成熟，區內商場已開幕，加上交通方便，定價會反映其優勢。項目設有7個示範單位，包括3個經改動連裝修示範單位及4個交樓標準單位，將於短期內對外開放供參觀。

盧子豪說，即使在疫情影響下，市場剛性需求仍持續，而且去年鐵路盤銷售成續理想，集團並不擔心銷情，預料LP10會吸納區內分支家庭外，亦有港島及九龍東客源，爭取本月內銷售，料首批單位涵蓋2房及3房戶。對於今年樓市，他預期本港下月有望展開疫苗接種，疫情可望放緩，對樓市走勢有信心。

中原地產高級分區營業董事伍錦基稱，近年將軍澳發展配套日趨成熟，特色單位供應罕有，尤其是複式戶型，而且價錢仍處於追落後階段，一直吸引不少區內換樓客承接，亦受港島區人士追捧，未來升值潛力更加值得期待，相信LP10頂層複式戶有力挑戰同區最貴單位紀錄。

去年首11月新盤批預售少三成

另外，仲量聯行公布《香港住宅銷售市場綜述》指出，2020年1月至11月有11288個新盤單位獲批預售樓花同意書，較2015至2019年每年的平均水平低31%；該行指受疫情影響，政府審批延誤，期內發展商亦延遲推售新盤，導致供應緊絀，對樓價有支持，2020年首11個月新盤樓價僅跌1%。

仲量聯行香港項目策劃及顧問部資深董事李遠峰預期，一旦疫情受控，發展商會加快推盤步伐，料未來新盤市場競爭更加激烈。由於經濟存在不明朗因素，預料2021年中小型住宅樓價持續偏軟，或有5%跌幅。

九龍倉（00004）去年底以120億元奪得山頂文輝道豪宅地後，隨即推出與南豐合作發展的山頂聶歌信山道8號超級豪宅項目MOUNT NICHOLSON第三期5個分層戶標售，負責銷售的會德豐地產昨公布售出分層單位8C室，成交價4.90188億元，實用面積4266方呎，呎價114906元，創近半年一手分層呎價新高。

成交紀錄顯示，MOUNT NICHOLSON第三期8C室買家採用180天付款，享有1個車位的認購權，並可向發展商指定財務機構申請樓價80%第一按揭，毋須通過壓力測試，並須分5期償還第一按揭貸款，還款期最長5年。

順豐關聯人士掃Central Peak三伙

新地（00016）東半山司徒拔道18號Central Peak（Central Peak發展項目第1期）買家再度曝光，項目去年11月底單日連沽3伙，共涉資4.932億元，其中Alpex II座5樓Manor A室，以1.88億元連2個車位售出。土地註冊處資料顯示，買家以私人名義鄧麗貞（TANG LAI CHING）購入，與順豐控股創辦人王衛的妻子同名，料為同一人；毗鄰Manor B室連1個車位以1.76億元售出，登記買家同以私人名義王鎏桐（WONG LAU TUNG）購入，據悉為順豐相關人士。最後1伙位於Everex II座3樓Manor B室，連1車位以1.292億元售出，買家同以私人名義余楚媛（YU CHOR WOON CAROL）登記，為順豐子公司董事。換言之，3伙均由順豐控股相關人士購入。

健康食品店20萬承接 高位冧價78%

核心區商舖租金大幅回落，市場漸見承接力，去年起吉舖數量激增的銅鑼灣羅素街，亦錄得逾一年來首宗長租約地舖租賃成交，現由口罩店以月租僅8萬元短租的地舖，獲健康食品店每月20萬元長租兩年，但舖位較高峰期月租90萬元急跌77.8%。

該地段最細舖 短租低見8萬

消息指出，銅鑼灣羅素街59至61號麗園大廈地下B6號舖，建築面積約350方呎，最新獲健康食品店租用，月租20萬元，呎租約571元。據悉，是次租約為期兩年，屬羅素街自2019年9月錄得長租約成交後，超過一年來同一地段再有商戶簽訂兩年或以上長租約租舖。

上址坐落羅素街行人專用區內，面積為羅素街最細的一個地舖，在去年長租客約滿遷出後，一直只能以短期租約方式租出，租金更跌至甚低水平。

資料顯示，該舖位在去年5月由化妝品開倉店以每月10萬元短租，呎租約286元，最終只租用3個月離場。其後，一家口罩店在去年9月以短租方式承租，但月租低見8萬元，平均呎租約229元，租金再跌兩成，為2005年以來同街再有地舖月租低過10萬元。

雖然新冠肺炎疫情未有減退，但由於舖位租金明顯下調，個別商戶趁機逆市租舖，從而進佔一線街地舖。上址原長租月租為45萬元，由一家藥妝店在2018年時租用，以最新長租約計，租金約3年大跌55.6%。舖位在2013年高峰期曾由首飾品牌Folli Follie以每月90萬元承租，現租值較最高位大挫77.8%。

去年零售業市道因疫情拖累急速轉差，不少商戶放棄租金高昂的舖位，羅素街去年全年共有10個舖位租客因約滿結業或提早棄租離場，雖然當中7個地舖之後再有商戶進駐，但全數為短期租約，月租徘徊8萬至15萬元的低水平。在市場逐步適應疫情的新常態下，業主亦願意低價租出舖位。

卓悅創辦人售荃灣舖蝕半億

另一方面，舖位蝕讓買賣持續，根據土地註冊處資料顯示，荃灣大河道10號至20號登發大廈地下2及3A舖，建築面積約1400方呎，上月17日以1.05億元登記售出，呎價約7.5萬元。新買家為宇鵬有限公司，董事包括吳靜南及吳有昇等。目前舖位由化妝品連鎖店卓悅（00653）以每月32萬元租用，新買家租金回報約3.7厘。

舖位原由康健國際醫療（03886）在2013年2月以1.55億元購入，卓悅創辦人葉俊亨及有關人士於2014年2月透過公司轉讓形式購入，作價約1.606億元，現沽貨賬面蝕5560萬元，貶值34.6%。

資料顯示，去年至今葉俊亨及有關人士曾沽售元朗大馬路81號全幢及旺角通菜街138號地下連閣樓，連同最新沽出的荃灣舖位，3項商舖物業合共套現2.76億元，但賬面共蝕約1.026億元。

巨額豪宅成交湧現，過去逾一個月二手市場至少錄得7宗樓價1億元或以上的豪宅成交，其中山頂種植道51至61號THE BELVEDERE一幢單號屋，傳以公司股權轉讓形式沽出，作價約3.5億元，撇除屋地為期內銀碼最大的二手住宅交易。

據市場消息指出，THE BELVEDERE單號屋，實用面積3539方呎，原業主叫價4.3億元，新近勁減8000萬元或18.6%，透過公司股權轉讓形式易手，作價約3.5億元，呎價98898元。原業主2009年以2.5億元購入，賬面勁賺約1億元，升值40%。

THE BELVEDERE由6座洋房組成，由著名潮州米商呂明才家族發展，一向鮮聞買賣，目前呂明才家族尚持有53號及61號屋，並曾於2015年進行內部轉讓，登記金額各為3.5億元。

事實上，撇除屋地買賣，二手市場由上月至今已至少錄得7宗1億元或以上的二手豪宅成交，造價介乎1億至3.5億元，涉資共9.415億元，當中佔3宗來自山頂及南區，包括赤柱靜修里13至25號一個單號屋，實用面積3096方呎，上月以1.1億元售出，呎造35530元，樓價及呎價盡破屋苑紀錄。

南區松栢花園降至7500萬易手

另一邊廂，市場消息表示，南區壽臣山壽山村道18號松栢花園一座洋房，實用面積2015方呎，連2059方呎花園，新近由9000萬元，大減至7500萬元售出，呎價37221元，仍屬市價成交。

根據土地註冊處資料，上址由教育機構英基學校協會THE ENGLISH SCHOOLS FOUNDATION持有，早於1983年以1000萬元購入上址連同屋苑其他洋房共4伙。

山頂文輝道地皮去年12月以破全港住宅官地呎價紀錄售出，迅速刺激豪宅市場，連帶豪宅前景被看高一線。有代理行估計，今年山頂南區豪宅樓價有望錄得5%至10%升幅，並延續區內交投金額及宗數齊升的走勢。

據美聯物業統計，去年山頂南區共錄得152宗成交，較2019年的143宗，增加9宗或6.3%。美聯物業高級區域營業董事方富義指出，去年港島區不乏矚目成交，如南區淺水灣道125號Gulestan全幢以10.12億元售出。由於憧憬疫情緩和後「北水」有望重臨，將刺激超級豪宅交投表現，料今年山頂南區有望延續「價量齊升」走勢。

港島逾億元二手註冊12載次多

美聯物業港島區董事李頌賢表示，2020年港島區逾2000萬元一手私樓註冊量僅錄約81宗，按年跌逾五成，期內二手註冊量約871宗，按年少約5.9%；而逾5000萬元的港島區超級豪宅一手私樓，去年註冊量約45宗，按年降約32.8%，二手錄191宗，雖然較2019年少約8宗或4%，但卻已是有紀錄以來連續3年保持近200宗的高位；至於港島區逾1億元一手私樓註冊錄約26宗，而二手註冊量則錄得約42宗，創出12年次高。

李頌賢續稱，在全球採取量化寬鬆政策下及「北水」勢重臨湧港，港島區超級豪宅將會受惠，預測今年山頂南區豪宅樓價可錄5%至10%升幅。

新冠肺炎疫苗未供港，樓市已搶先亢奮。鰂魚涌太古城如大旺市重臨，今年開局僅6日已速錄至少11宗成交，相當屋苑上月全月交投45.8%，其中春櫻閣有3房戶以1630萬元賣出，低市價約半成。

買家趕農曆新年前入市，帶動部分屋苑乍現小陽春，中原地產副區域營業董事張光耀稱，其中太古城1月截至昨天已錄11宗成交，不但較上月同期僅2宗，大增9宗或4.5倍，亦屬屋苑自去年5月以來再次不足一周即錄得雙位數成交。而屋苑上月共錄24宗買賣，意味本月短短6日成交的宗數已相當於上月的45.8%。

美聯物業高級分區營業經理吳肇基稱，太古城剛錄得一宗低市價成交，為春櫻閣中高層F室3房戶，實用面積897方呎，由於屬遺產物業，原業主願稍平止賺，上月底放盤，剛即以一口價1630萬元沽出，呎造18172元，較市價低約半成，但原業主2003年斥376萬元購入，最新造價仍升值1254萬元或3.3倍。

張光耀謂，太古城交投突爆旺，主因「大家已適應咗疫情，加上疫苗將出爐，基本上（覺得）樓價已經調整完」，故蜂擁入市，惟太古城業主普遍仍按兵不動，維持提供約3%至5%議價空間，若市場沒有突如其來的「黑天鵝」，估計屋苑本月全月交投有望超越2019年3月的47宗，力逼2014年12月49宗的逾6年高位。

第一城交投增83% 三房1050萬沽

沙田第一城交投氣氛同見升溫，本月截至昨日已錄11宗成交，較上月同期大增5宗或83.3%，屋苑剛再錄得千萬元個案。美聯物業首席助理聯席董事黃錦瀚說，5座低層A室3房戶，實用面積819方呎，以1050萬元轉手，呎價12821元，較原業主2005年購入價355萬元，高695萬元或2倍。

銅鑼灣加路連山道商業地招標前夕，區內加路連山道109號力生軒偷步破頂，消息稱，高層B室3房戶，實用面積692方呎，以1508萬元成交，創屋苑造價新高，呎價21792元。原業主2004年以388萬元購入，賬面升值1120萬元或2.9倍。

東涌新填海區改劃用地 成主要來源

展望下個財政年度（2021/22年度），預計私樓土地供應仍然緊張，整體土地供應料達1.5萬伙，一半來自政府賣地，其中東涌新填海區及改劃用地，將成為主要供應來源。

根據政府去年公布今年度（2020/21年度）賣地計劃，綜合各個供應來源可提供15,730伙，不過，截至去年底發展局局長黃偉綸透露，實際推出的私宅土地供應僅12,870伙，當中三分二來自鐵路項目及私人發展項目，顯示政府賣地所能提供的供應緊張。

根據最新長遠房屋策略，下年度（2021/22年度）的私樓土地供應目標為12,900伙，而據本報統計，預計有19幅住宅地有機會在下年度推出，合共提供約1.1萬伙，連同大約4,000伙來自私人重建及補地價的供應，整體供應約15,370伙，跟今個年度相若，較供應目標高出19%，大約有2,470伙作緩衝。

賣地計劃料有13幅 涉7800伙

不過，由於政府手上的「熟地」仍然有限，單計賣地計劃用地估計有13幅左右，合共涉及7,800伙，佔整體供應量大約51%，成為下年度土地供應能否達標的重點，當中不少土地來自改劃用途，以及東涌新填海區，佔總供應量3成。

規劃署在近期已經先後就荃灣、馬鞍山提出改劃多幅用地，其中3幅私人住宅用地合共可提供2,920伙，包括荃灣近油柑頭村的一幅綠化地，估計可提供1,390伙，涉及104.6萬平方呎樓面，市場估值料約52.3億元，每呎樓面地價約5,000元。

除了改劃用地外，政府全速推進東涌新市鎮填海，目前填海工程大約完成一半，已經先後有多幅用地供應作公營房屋。若果填海工程進度順利，位於填海計劃第2期的私人住宅用地則有望提前推出。

當中位於屬臨海地皮的東涌第106區用地，佔地達44萬平方呎，屬於「住宅（乙類）」用途，地積比率3.5倍，可建樓面154.4萬平方呎，可提供多達1,790個單位，佔賣地計劃供應逾2成。

至於鐵路項目方面，隨着將軍澳日出康城站、黃竹坑站的項目沽清，下一年度主要靠東涌配電站及將軍澳百勝角通風樓兩個中小型項目，合共提供1,720伙。

要留意的是，政府早前暗示或將曾流標的商業地改作住宅，若最終落實有望提供多2,000至3,000單位，屆時將提高政府推地彈性。

商舖買賣回升，而蝕讓個案繼續出現。據土地註冊處資料顯示，荃灣大河道10至20號地下2及3A舖，以1.05億元成交。該舖面積約1,600平方呎，呎價約6.5萬元，舖位由卓悅化妝品自用。

翻查資料，2010年投資者林子峰以1.23億元購入舖位，並於2013年舖位高峰期時，以1.55億元售給卓悅化妝品。業主持貨7年，現轉手帳面蝕5,000萬元。

黃大仙舊樓天虹之家於去年10月錄財團申請強拍，集齊94.51%業權，餘下5伙未收購，最新財團以3391.5萬收購該批單位，成功統一全幢業權。

土地註冊處資料顯示，黃大仙飛鳳街45號天虹之家3樓4及5室，4樓2室及5樓5室，合共4伙以2709萬售出，原業主為周姓人士；另該廈4樓3室亦以682.5萬售出，原業主為林姓人士，兩人早前被財團申請強拍，現時隨着購入該5伙，意味收購財團已統一業權。

其中，4樓3室約455方呎，以收購價計算，呎價1.5萬，去年4月同樣面積的6樓3室，以592萬易手，意味着今番在強拍收購，售價較去年4月高約90.5萬，幅度約15%。原業主於2008年6月以50萬購入，持貨12年，帳面獲利632.5萬，升值逾12倍。

上述5伙買家為厚威有限公司（Hopway Limited），董事為李名揚，財團亦是以該公司申請強拍，天虹之家位於飛鳳街及沙田坳道交界，去年10月已集齊94.51%業權，市場全幢估值逾3.8億。

該廈佔地約6532方呎，屬「住宅（甲類）」用途，可8.3倍地積比重建，可建約54216方呎，該廈早於1968年落成，樓齡52年，樓高約10層，另外，由於位置上鄰近港鐵黃大仙站，步行前往約5分鐘，故具重建價值。

至於「中國現代舞之父」曹誠淵，屬該廈大業主，原持有項目基座4層商鋪，以及樓上大部分住宅，佔全幢業權逾70%，早於年前已將業權售予上述財團。