桃園吸脫北客 2020房價漲最多

台灣正式進入人口負成長，根據統計，六都2020年人口數增幅以台北市墊底，總人口數也創23年最低，高雄、台南也衰退；以桃園增幅最高。不過房價均正成長，亦以桃園漲幅第1，台北市最低。專家指出，台北房價高，年輕人轉往房價低的桃園，帶動該區人口成長。

觀察六都去年人口變化與房價關聯，人口年增幅-1.61~0.88%，正成長的依序為桃園、新北、台中，負成長為高雄、台南、台北，尤其台北全年減4萬2623人，為27年衰減最多，總人口數也創23年新低。房價的年漲幅1.4~3.6%，仍是桃園第一、台北墊底。

台北人口23年新低
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，台北受少子化影響，結婚率4.86%也是六都最低，再者都市發展早，屋齡老舊、房價偏高，導致不少年輕人轉往桃園、新北等衛星城鎮遷移，桃園又是北北桃房價最親民，近年不乏大型公共建設、重劃區開發題材挹注，人口攀升明顯。

桃園屬工商大城，台灣房屋桃園區總經理邱繼緯補充，近年企業投資旺盛，熱錢持續湧入，創造大量就業機會，加上升格直轄市後，政府加碼社會福利，出生率高居六都第1，都對脫北客、北漂族更具吸引力。

中信房屋企劃部副理江龍名指出，桃園雖然有人口大量移入，但因腹地較小，短期市況雖火熱，倘若未來發展飽和，在缺乏更多重大建設、政經資源挹注下，尤其當房價持續上揚、薪資水平未見增加，可能步上台北人口外流、房價漲幅趨緩的後塵。反觀台中腹地大，近期亦有捷運等題材進駐，更有機會發展成如同台北的都會區。

房價下修機會不大
至於其他衰退的三都，張旭嵐認為，台灣商業重心仍以北部為重，建設快而且工作機會多，形成許多北漂族，造成高雄、台南人口嚴重流失，但是台北因屬產經與政治重心，社會資源最雄厚，即使人口衰退也不至於嚴重衝擊房市，房價漲幅雖趨緩，預估下修機會不大。

針對人口負成長，天時地利不動產總經理張欣民直言，「人口呈負成長，長期將對房市不利。」雖不會立即反映在供給與需求面，但呈溫水煮青蛙，房市會在不知不覺中反轉，因低利、資金面充裕關係，3~5年內不會有感受，但10或15年以上，拉長期來看，房市有機會明顯反轉。

張欣民判斷，這種反轉也非全面現象，而是強弱分明，如就業機會多、機能便捷的都會區將持續吸納人口，房市不見得大幅衰退；二、三線農漁業鄉鎮恐會呈現罕有人煙的「鬼城效應」。

屋比房屋總監陳傑鳴對此則抱持平態度，認為六大都會區與新竹因工作機會集中，房價下修機會較小，除非人口負成長非常嚴重，衝擊大都會區，才可能影響當地房價。


輕移民效應 桃園人口成長冠六都
經濟日報

據內政部人口統計資料顯示，六都2020年人口與2019年相比，桃園人口數增加最多、達19,770人。值得注意的是台北市人口數260萬2,418人、年減1.6%，總人口數創23年來新低；房產專家表示，桃園升格直轄市後，公共建設、重劃區開發題材加上房價親民，成為北客「輕移民」首選。

去年桃園市人口數達226萬8,807人，人口數增加19,770人、年增0.8%，成為六都中人口增長最多直轄市。在人口紅利加持，加上區域重大建設持續投入，桃園去年每坪成交均價達20.3萬元、年增3.6%，房價上漲同步居六都之冠。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，桃園為北三都中房價最親民的都會區，對民眾產生強大的吸引力，在交通建設加持下，近年興起「北客桃移」的輕移民風，促使人口增長快速。

台灣房屋桃園區總經理邱繼緯表示，桃園升格直轄市後，大型公共建設、重劃區開發題材一波接一波，加上航空城議題帶動，許多企業不僅將總部、聯絡處遷移至此，資金、廠辦設置加速投資桃園，因此創造豐沛的就業機會。

除了桃園市外，新北市、台中市去年人口數也分別有0.3%、0.2%增幅，人口數各達403萬954人、282萬787人。

人口增長同步反映在房價上，也讓兩大都會區去年房價均出現逾3%增幅，其中新北市每坪成交均價達34.2萬元、台中市則達20.8萬元；桃園市、新北市、台中市等三大都會區成為人口、房價雙漲之直轄市。

反觀首善之都台北市，去年人口數為260萬2,418人，全年減少42,623人、年減1.6%，流失人數僅次於1993年的42,828人，是27年來人口衰減最多的一年，總人口數也創下1997年以來的23年新低；高雄、台南則分別衰退0.26%、0.32%，六都人口變化整體呈現「中熱、南北冷」局面。

張旭嵐指出，台北市結婚率4.86%為六都最低，且少子化問題顯著，加上都市發展早，市區房價高、屋齡舊，房價所得比也高，因此不少台北市民二代購屋朝新北、桃園等都會區遷移。

首都購屋大不易 人口外移主因

台北市總人口數創23年新低，學者表示，高房價讓雙北市民眾購屋壓力飆上新高，顯示北市房價相對所得相當高，以致區域人口流失、產生外移效應；認為國內房價長期上升，主因持有稅率偏低，建議採實價課稅才是抑制房價最有效的方式。

據內政部最新公布住宅價格指數來看，2020年第3季全國住宅價格指數為106.89（以2016年為基期100），創下歷史新高；六都中除了台北市外，其餘五都房價都創新高；政大經濟系教授林祖嘉表示，以台北市為例，去年第3季的家戶平均貸款支出已達到平均月收入的61.1%，其次為新北市的48.6%，台中市第三、達39.9%，而全台灣平均為36.8%，也接近歷史新高。

林祖嘉強調，台灣因土地少、人口密度高，因此房價較高可以理解，不過全國房價所得比達9.2倍，顯示國內房價偏高，讓許多家庭無法承擔購屋壓力，認為國內房屋評定價值方式應該接近市價，並採實價課稅，才能抑制房價持續攀高。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市結婚率4.86%為六都最低，且少子化問題顯著，加上市區房價高、屋齡舊，去年第3季房價所得比達15.3倍，讓不少台北市民二代買房朝新北市、桃園市等房價相對便宜的都會區遷移。

房價太貴了 要跟民眾一陣線

政府去年底陸續祭出打炒房政策，是否能抑制房價尚屬未知數，卻有屏東建商主動宣示與民眾站同一陣線，刊登「房子不賣給非自用客戶」的廣告，引發議論。台中預售屋市場也有別於去年搶推案、炒紅單等亂象，不少業者放緩腳步，直言「先建後售」的銷售模式可能愈來愈普遍。

目標群眾集中屏東
成肯建築近期在屏東刊登廣告寫著：「對不起！！房子不賣給非自用客戶」「抑制房價，共同努力」，成肯建築董事長洪郁茗表示，「連我們都覺得房子真的太貴，畢竟人活在世界上只是想要一個家，卻得要付出這麼大代價！」畢竟對民眾來說，4萬元月收雖然很不錯，但拿來繳房貸還是很大壓力，繳完30年都變舊房子了。

「就算我們案子再小，第一句話就是問客人是不是自住？如果不是，就勸他不要買」。洪郁茗認為，少了這些買來不住的人，市場應會稍微緩下來，才不會讓部分的人放棄買房成家的夢想。笑言雖然成肯建築沒有什麼影響力，刊廣告起不了什麼作用，但期盼多少產生影響，讓大市場不要繼續往上走。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨分析，該廣告標語除能表明自身立場、增加公司能見度外，更重要的是反映民眾的真實心聲、進而產生與在地情感的連結性，「在當前投資客受打炒房政策影響下，把廣告的目標群眾集中在屏東當地，不失為一種好方法」。

先建後售將成趨勢
而去年台中預售屋市場歷經秒殺建案頻傳、漏夜排隊搶買紅單等亂象，打炒房新政後，不少建商都緩下腳步，如櫻花建設未公開新案「櫻花恰恰好」，地下室已快完成，預計進行到一個階段後才會正式公開銷售。業務經理張日隆解釋，過去不少建商房子賣太快，隨著營建成本不斷上漲，若要加價賣、買方易反彈，「以後可能會慢慢偏向結構體1樓完成、營建發包都確認才賣了」。

《住宅週報》社長陸敬民指出，後疫情時代且造價不斷上漲，未開案的建商一來怕開價太低被秒殺，二來怕造價預算失準而吃掉獲利，「或許回歸成屋銷售模式，反而是相對穩當且安全的做法」，若在結構體後進場，不管房價漲或是跌，都會較有充足的應對空間。台中市不動產開發公會理事長林正雄預估，在打炒房政策後，建商資金槓桿被限縮，乾脆走先建後售模式來保障獲利，「之後預計將可以看到會有2~3成的案子先建後售」。

近年台南房市因南科效應發酵，房市買氣與房價皆出現明顯成長，若與同為南台灣直轄市的高雄市相比，兩都會區近3年來的購屋單價、總價與坪數，都呈現台南的增幅大於高雄的情況。專家分析，兩都的首購型客層有很大不同，台南有不少屬於中小自營商，自備款準備充足，高雄則多為上班族的受薪階層，導致購屋能力有所差異。

自營商首購族多
永慶房產集團統計台南與高雄近3年購屋單價、總價，均呈現直線上揚，其中台南2020年的購屋單價每坪平均15.9萬元，較2018年成長12.76%，總價則從636.5萬元提升至743.5萬元，2年增加107萬元，坪數也從43.4坪提升至50坪。相較之下，高雄2020年購屋單價每坪17.2萬元，僅較2018年提升8.86%，總價僅從原先776.5萬元上揚至825.5萬元，增49萬元，但坪數較3年前減少0.2坪。

三富地產總經理鍾增榮指出，台南買方除南科效應吸引許多投資客外，一般首購族屬自營商的比重明顯高於高雄，許多都是經營小生意如小吃店第2、第3代等；高雄則以一般受薪階層較多，「台南與高雄購屋族對於自備款負擔能力有明顯落差，台南首購能拿出2成自備款比重遠高過高雄，高雄不少首購僅能拿出1成自備款。」

台慶不動產左營龍華富國加盟店經理蔡卓翰表示，高雄民眾購屋總價天花板落在800萬元，隨著房價逐年上揚，市場熱銷物件均屬縮小坪數住宅，如傳統4房往往要50~60坪，但目前3+1房45坪內較好銷售，3房也從過去40坪縮減至35坪上下，2房多為30坪內，當薪資成長遠低於房價上揚速度，造就購屋坪數小宅化現象。

根據富住通商用不動產統計近6年高雄公部門土地標售，去年土地成交88.03億元，年增34.2%，溢價率提升至29.44%，創近6年新高。專家分析，公家機關土地標售等於將區段地價定錨，私地主售地無論土地優劣一律加價賣地，因此導致地價飆漲現象。

去年標售高雄土地的公家機關有國產署及地政局，總計售出2萬5425坪土地，成交金額約88.03億元，標售面積雖低於2019年2萬3417坪，成交額卻增加逾22.47億元、增幅34.2%。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，2019年起高市捷運與財政局因政策暫緩販售市地，導致僅能向地政局與國產署購買。去年溢價率突破29%便可看出建商搶地積極。

1字頭新屋將消失
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，目前南台灣建商面臨的問題，是若不加價購地，根本沒機會買到土地，當官方土地標售後，區域地價就會跟著上漲，導致高雄郊區1字頭新屋房價將消失，市區出現3字頭房價將成常態。

包含京城、城揚等大型建商在這波搶地潮並未缺席，城揚建設更首次跨入地上權土地標售，董事長楊振宗指出，過去1年高雄地價平均漲幅逾2成，當市區精華地供給日漸稀有，地價只會持續上揚，為布局才投入選購，未來也將推出首購型地上權宅。

去年底央行限縮建商購地最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成動工興建後才能撥貸，與新增餘屋貸款限制等。高雄建商陳姓高階主管指出，政府打房卻不打地主，地主加價賣地、口袋資金滿滿，才是造成房價上揚主因，限縮建商購地貸款成數僅會讓小建商更無生存空間，營建業呈現資金集中、「財閥」化。

台中市2020年買賣移轉棟數逼近5萬棟，由北屯區、西屯區、南屯區三大熱門屯區，打包成交量前三名！其中，北屯區在重大利多話題助攻下，去年總成交量逾八千棟，穩坐大台中房市交易榜首，2021年將有總太地產百億大案將進場；居次的西屯區，2021年推案亮點聚焦在七期，預期將有數百億的案量出籠。

根據台中市地政局最新統計，2020年台中市買賣移轉棟數共計4萬8,623棟、年增11.9％；其中，北屯區總交易量達8,162棟、年增29.6％，不僅居大台中之冠，更創下區域歷年總成交量新高；其次為西屯區6,775棟、年增10.7％；第三名南屯區4,522棟、微增4.2％。

北屯區隨機捷G0站等新興重劃區機能陸續到位，加上台中捷運綠線啟用在即、COSTCO好市多北屯店進駐等利多，房市供需雙開紅盤。

回顧2020年，北屯區以土地面積最大、甫配地完成的14期重劃區最具話題性，不僅洲際娛樂商城、環球購物中心接連插旗，同時吸引國泰、雙橡園、精銳、陸府等十多家建商搶進獵地。展望2021年，14期預計將由國泰、亞昕等建商打頭陣推案，每坪單價4字頭起跳。

北屯區價格最親民的廍子區段，近幾年成首購族買房標的，尤其以總太地產的「心生活美學聚落」系列造鎮案為指標。繼一期「總太2020」、二期「總太聚作」接連於2020年完銷後，總銷150億元的三、四期「心之所向」預售案，預計最快2021年首季取得建照進場銷售。

第二名的西屯區涵蓋七期、十二期重劃區，但繼2014年買賣移轉棟數超出北屯區之後，連續5年交易總量均略輸北屯區，2020年西屯區與北屯區的差距更擴大至1,387棟。

房仲業者分析指出，去年七期土地交易總金額飆破250億元，2021年包括中悅建設將於河南路與台灣大道推出百坪豪宅案，聯聚、由鉅都將於七期市政路推出百億新案，備受業界矚目。

西屯區另一亮點是水湳經貿園區。中央公園啟用話題拉抬水湳、單元八熱度，吸引上市櫃建商獵地推案，其中，南下插旗的達麗建設推出「達麗J12」；總太地產以15.25億元重金買下西屯文商段649坪土地，預計2021年取得建照伺機進場。隨著水湳區域題材不斷，西屯區未來房市表現可期。

台北市南京東路地標建築「中華開發大樓」即將在今（12）日公開標售，為2021年以來第一筆大型不動產標售案。根據統計，2020年經歷金融壽險、建商追逐搶地後，土地行情狂飆，十大土地交易案就有六筆刷新區域天價；市場預期，依該標案的潛在投資人備標狀況來研判，決標價有機會再改寫區域新高價。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，央行限縮建商購地貸款成數，土地市場將洗牌，大型不動產交易案的潛在買家，可能口袋不多夠深的小建商會被淘汰掉，甚至獨厚不必仰賴銀行融資的金融壽險業。在低利、資金行情推升下，今年土地市場多方依舊大勝，預料仍高燒不退，「中華開發大樓」脫標成功機率相當高。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，最近一年來土地市場可謂燒燙燙、強強滾，全年成交量突破3,049億元，為歷年第二大量；不過2020年最精彩的，不是在於成交量大爆發、而是在成交單價屢創新高。

楊長達指出，在全台十大土地交易案之中，每坪成交單價就有六筆是刷新區域歷史新高，包括南山人壽標下北市信義計畫區「世貿三館」地上權案，每坪得標價達644萬元，富邦人壽得標「大南港土地」，每坪達376萬元，全球人壽得標松山國泰營區地上權，每坪達328萬元，長虹建設買下土城工業土地，每坪達64萬元，超越往年該公司「超過60萬一坪，不會碰」的天花板。

另外，亞昕國際、新潤興業和海悅國際三家合資買下興富發的台北市南港住三土地，每坪達322萬元，創區域最高，興富發建設買下台中七期新四土地，每坪達350萬元，也改寫新高。

上述六筆改寫區域天價的土地交易案，其中金融壽險業、大型建商，各囊括五成。

此外，2020年還有幾筆大型土地交易案，雖然並未刷新區域土地最高單價，但也創下區域同類型土地的最高單價紀錄。包括北市南港玉成段工三每坪206萬元，桃園中路一段單價107萬元，台中北屯碧柳段單價176萬元，台中水湳文商段單價240萬元，台南中西區星鑽段單價108萬元等。

展望2021年土地行情的走勢，楊長達表示，儘管央行祭出緊縮營建、餘屋貸款成數等政策，可望抑制建商囤地、囤房行為；不過面對土地及營建成本的不斷推升，未來房價居高不下，仍勢所難免。

「購地王」興富發建設今年購地「開胡」！11日砸下近18億，收購台中知名Motel「沙夏精品汽車旅館」，占地728.16坪。興富發建設副總廖昭雄表示，將趕搭危老重建末班車，計劃開發為總銷至少55億的二房、三房小宅產品。

興富發和潤隆等全集團去年至少投資200億元在全台購地，蟬聯年度「購地王」寶座，11日再度出手，重押台中七期。廖昭雄表示，此次相中的是七期重劃區地標「沙夏精品汽車旅館」，位於市政路以南、河南路口，距台中歌劇院相當近，總價款為17.91億元，每坪取得成本約245.96萬元，算合理行情。

建商表示，內政部於去年5月6日修正「都市危險及老舊建築物加速重建條例」部分條文，基準容積獎勵有8％，因此，興富發這塊新購土地應趕得及在5月11日前提出申請危老重建，以享有容積獎勵。廖昭雄表示，若一切順利，依照審查和請照等時程估計，可望在2022年推出總銷55億元的住宅案，產品將規劃為七期最炙手可熱的二房、三房小宅。

以興富發和潤隆合作的「市政愛悅」來說，總銷150億元，主打二、三房，每坪四字頭，為七期首見的小宅產品，去年第三季推出迄今已銷售八成，也提升建商加碼購地的信心。

廖昭雄表示，儘管房市出現政策調控的新措施，但興富發今年推案計畫沒有改變，估計全年推出八大案、總銷662億元，包括北市內湖安康段總銷54.19億商辦、高雄162億「華人桂冠」與110億「博孝億記」、台中124億市政惠民二、105億桃園青埔等大案。

2021年開始，財政部促參司盤點新的一年大型促參案的案源指出，今年上半年促參大型案件（10億元以上）共有14案，總商機高達659.6億元，台中市占比逾八成，且包辦前三大案，包括台中高鐵站開發案（147億元）、台中港觀光商業區興建案（120億元）、台中復健與老人醫院BOT案（84億元）。

官員表示，每年促參大會公布的招商案件為當年度下半年到隔年上半年，依各個案件的招商時程而定。以2020年招商大會來說，案源為2020年7月~2021年6月，其中約1,200億元為2020年下半年、約660億元為2021年上半年。

若2020年下半年案件未完成招商，主辦機關可延長招商時間，部分案件可延後到2021年招商，2021上半年整體促參商機有望再增加。

倘若未考慮延期案件，2021年上半年10億元以上促參案總共有14案，若按六都區分，有九案在台中市，二案在新北市，桃園市、台南市、高雄市各一案。

若以金額區分，台中市為551.1億元居冠、新北市59億元、桃園市21.5億元、台南市為15億元、高雄市為13億元。

台中市促參案除高鐵站區開發、台中港、老人醫院等三大案以外，另有捷運綠線G5、G9-1、G9-2、G11等四案，商機分別為12.1億元~5.3億元。此外，台中市還有焚化廠ROT案、台中車站旁地上權都更開發案，商機依序為36.5億元、48億元。

新北市兩案則為銀新未來城BOT案（45億元）、新店區公崙市民活動中心旁都市更新案（14億元），可搭上銀髮族與都更商機順風車。

桃園市、台南市、高雄市促參案依序為中壢停車場大樓BOT＋OT案、高鐵產專區招商案、苓雅運動中心BOT案，其中以中壢案件金額最大且最受投資人矚目，主因是桃園市因交通方便，堪稱雙北鄰近生活圈，近兩年來不少自住戶進駐當地新建案，帶動人口成長與房價走勢，因此桃園促參案潛在商機龐大。

央行出手，住宅房價風險下降？台灣金融研訓院今（11）日公布「12月台灣金融風險指數」Taiwan Financial Risk Index (TAIFRI)，結果發布，四大構面分項呈現「三降二升」：住宅房價風險、市場流動性風險、海外投資風險減緩，國內股市及海外授信風險上升。其中政府不動產貸款針對性審慎措施發酵，國內住宅市場房價降溫。

金融研訓院指出，整體12月最新編置結果分數為98.8分，較11月微幅下調0.1，主要受到景氣回溫、資金寬鬆與國際疫情紛擾多空因素影響，國內整體金融風險情勢來看相對穩定。

第一大重點為國內房地產市場變化。分析說明如下：

(一)政府不動產貸款針對性審慎措施發酵，國內住宅市場房價降溫

第一構面「資產評價壓力」的不動產市場分項指數部分，12月分項分數97.38較11月的97.65下降，由於住宅租金自疫情影響中復甦，加上政府採取不動產針對性審慎措施，影響市場實際交易及預期心理，住宅價格租金比連續三個月下滑，創下去年3月疫情高峰以來的最低點，但商辦房價租金比則仍平穩上揚。國銀新增房貸核貸成數方面整體平均來看第4季已較第3季下滑，預估政府信用管制措施對抑制住宅市場不當房價炒作效應將持續發酵。

第二重點股市。分析說明如下：

(二)國內股市交易熱絡市場流動性風險降，國內傳染效應回復至疫情前水準

第二個觀察重點在國內股票市場投資狀況變化。

第一構面「資產評價壓力」的股票市場分項指數變化部分，12月分項分數來到100附近達100.06，較11月的99.58上升，12月台股大盤本益比達22.48創下近九年新高，但台股基本面相對國際股市條件佳，外資未有明顯假期效應，12月底上市櫃合計創下4,000億以上成交量已有資金效應明確訊號，今年1月初更創下5,300億以上歷史成交量，但相對風險溢酬則創下近七年新低。由於短期波動變化幅度較大，需關注股市量價風險變化，惟12月選擇權價格波動率創下2020年1月以來新低，顯示金融市場信心仍穩定。

第二構面「非金融部門穩定度」，國內企業預期今年景氣回溫、政策持續寬鬆及資金取得成本持續低檔，致去年底企業資金需求持續上升，加上中小企業放款去年大幅成長，12月企業放款動能持續表現強勁，企業資金缺口的風險降低。

在第三構面「金融部門穩定度」的期限結構(資金運用)分項指數變化部分，由於股市交易熱絡，資金自固定收益轉向股市，以及壽險公司投資匯回，活期存款餘額創新高，去年底銀行整體存款增額創下歷史紀錄，增幅大於放款，存放比因而下降，預估民間資金充沛市場流動性近期仍處於安全水準，銀行資金流動性風險下降。

在第四構面「傳染與蔓延」的國內金融市場傳染效應分項指數變化部分，由於金融市場穩定，國內金融市場傳染效應自2020年3月的高點111.9降至12月的104，已回復至疫情前的水準。

受惠年底三建案交屋入帳，冠德（2520）今（11）日公布去年(2020)12月合併營收71.37億元，不僅月增78.91％，較去年同期也年增156.41%，全年累計合併營收來到271.81億元，相較2019年成長77.29%，創下歷史新高紀錄。

冠德表示，第4季受惠於三大建案完工入帳，包括總銷約20億元規劃中大坪數的「泰景」，以及總銷60億元小坪數定位的「泰極」，還有總銷80億元「創新殿」等，第4季按照銷售成數陸續認列營收，12月除了三建案完工入帳外，另外有「青璞匯」成屋銷售挹注，推升2020年底業績。

冠德指出，去年底交屋入帳的建案有「泰景」、「泰極」及「創新殿」，預計有部分會遞延至今年認列，至於今年完工的還有近64億元的敦北玉山銀總部地上權案、總銷約12億的「冠德天晴」以及明年將成屋銷售的「台中捷運G8」等三案，業績能見度高。

此外，今年推案的部分，冠德預計將推出百億元的「太子汽車三重舊廠都更案」，另外還有三重F案、三重J案，成屋銷售的「台中捷運G8」及台北市北安路都更案，合計五案總銷上看160億元，且冠德未來3至4年內推案計畫無虞。冠德今日收在33.4元，下跌0.45元。

大悅城1月11日晚間公告發佈《關於2020年第四季度新增房地產項目的公告》，2020年第四季度，公司新增4個項目。

南昌市西湖區DABJ2020048至DABJ2020050號3宗地塊。該項目位於南昌市西湖區朝陽新城核心區。3宗地塊土地出讓面積合計136394.52平方米，計容建築面積合計不大於520473平方米，土地用途包括商業服務設施用地、二類居住用地。三宗地塊成交總價合計人民幣17.96億元。

廈門市集美區2020JP06地塊1宗地塊。該專案位於廈門市集美區集美新城杏林灣CBD核心區，地鐵1號線與6號線雙地鐵交匯處。土地出讓面積合計91367.43平方米，計容建築面積合計不大於232190平方米，土地用途包括商業用地、二類居住用地、軌道交通用地。地塊成交總價合計人民幣39.55億元。

蘇州市新區蘇地2020-WG-73號1宗地塊。該專案位於高新區科技城錦峰路東、科業路南。地塊土地出讓面積合計72262.90平方米，計容建築面積合計不大於144525.8平方米，土地用途為城鎮住宅用地。地塊成交總價為人民幣23.63億元。

蘇州市吳江區JWJ-J-2020-031、WJ-J-2020-032號2宗地塊。該專案位於蘇州市吳江區花港路南側。2宗地塊土地出讓面積合計74889.30平方米，計容建築面積合計不大於98358.54平方米，土地用途包括公共管理與公共服務（文化設施用地）、城鎮住宅用地。二宗地塊成交總價合計人民幣7.92億元。

1月11日晚間，首開股份發佈2020年12月份銷售及取得房地產專案情況簡報。2020年12月份，公司共實現簽約面積68.25萬平方米，簽約金額198.79億元。2020年1-12月份，公司共實現簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%；簽約金額1074.55億元，同比增長6.03%。

12月公司新增4個房地產項目。公司與北京宏遠慧業科技有限公司、北京興諾諮詢服務有限公司組成聯合體，以人民幣35.02億元競得北京市朝陽區東壩北東南一期土地儲備專案1104-611地塊R2二類居住用地國有建設用地使用權，該地塊建設用地面積26609.75平方米，規劃建築面積74507.00平方米。

子公司福州首開福泰投資有限公司以人民幣13.6億元競得福州市2020-70號晉安區鶴林路南側、前橫路東側，鶴林片區K04出讓地塊國有建設用地使用權，該地塊土地面積37,795平方米，容積率1.0以上，2.4以下（含2.4）。

子公司福州首開福泰投資有限公司擬通過收購融僑集團股份有限公司專案公司34%股權，以股權收購形式合作開發福州市2019-25號鼓樓區東街南側；中庚青年廣場東側地塊。該地塊土地面積為9965平方米，容積率1.0以上，2.9以下（含2.9）。

公司通過增資擴股方式獲得廣東保利城市發展有限公司所持有的廣州穗江置業有限公司50%股權，以合作開發廣州市白雲區白雲湖東側地塊專案。該地塊土地面積為82549平方米，計算容積率建築面積142179平方米。

各地針對房地產市場亂象的重拳整治還在繼續。

日前，北京市住建委官方公眾號“安居北京”發文表示，市住建委對北京泰禾錦繡置業有限公司擅自預售朝陽區泰禾麗景家園項目進行了立案查處。

經查，北京泰禾錦繡置業有限公司在未取得商品房預售許可的情況下，自2018年9月至2020年4月期間，無證銷售泰禾麗景家園項目31-38號樓74套住房，收取預付款12.86億元。

依據《商品房銷售管理辦法》第三十八條的規定，市住建委於2020年12月31日決定責令北京泰禾錦繡置業有限公司停止違法行為，並按高限處以1286萬元的罰款。

同時，市住建委還公佈了在2020年查處的40個違規操作項目，其違規行為主要包括無證售房、銷售資訊公示不全、銷控表與實際不符、銷售場所展示內容與專案實際不符、合同附加不平等條款、違反限購政策、拒絕使用公積金、違反預收資金監管規定。

查出的40個專案共涉及22家開發企業，除泰禾集團（000732.SZ）外，還有璟秀欣苑開發商首開股份（600376.SH）、萬科（000002.SZ），興景苑開發企業綠地，北雅嘉苑（推廣案名：雅居樂京華雅郡）開發企業雅居樂集團（03383.HK），景匯家園（推廣案名：旭輝一合相）開發企業旭輝控股集團（00884.HK），以及富力地產（02777.HK）、中國中鐵（601390.SH）、中交地產（000736.SZ）、世茂股份（600823.SH）、金隅集團（601992.SH）等。

北京對樓市亂象的整治和處罰並非孤案，事實上，針對房地產違規操作的查處在各個城市均在持續進行。

今年1月9日，海口市住建局聯合多部門查處海口長弘•禦府及海口118專案C地塊（推廣案名：羅牛山•璞域•玖悅府），其中長弘•禦府專案涉及價外加價、虛假宣傳、違法改建等行為，羅牛山專案涉及無證銷售、價外加價等行為。

而在2020年底，包括深圳、合肥、乳山、浙江等地均出臺相關政策規範樓市行為。11月20日，深圳官方推出APP“I深圳”線上購房誠意登記，以此打擊“打新”人群；同一日，合肥住房保障和房產管理局表示，將針對炒作掛牌房價等擾亂秩序的行為給予重點打擊。

中原地產首席分析師張大偉表示，嚴查房地產市場亂象也是調控的手段之一。他表示，從去年12月開始，房地產調控就集中於租賃、落戶、預售資金監管、金融政策收緊。包括昆明、唐山、成都等城市都發佈了商品房預售制度的加強監管政策，張大偉認為，這一政策出臺主要原因與部分城市爛尾住宅專案影響社會安定有關，整體看，預售監管收緊，針對部分建設資金強監管已經成為調控趨勢。

目前，針對房地產的管控開始逐步細化，包括針對房企的“三道紅線”以及針對銀行的“兩道紅線”，都使得開年的房地產市場面臨一股強冷氣流。張大偉表示，房地產調控最寬鬆的2020年上半年已經過去，從2020下半年開始，調控已經逐步收緊，按照各部門的表態，未來調控繼續收緊在所難免。

長三角如火如荼，蘇州樓市卻“另類降溫”，調控太嚴抑制需求？ | 區域樓市觀察

作為長三角區域的熱點城市，有著“最強地級市”之稱的蘇州市場近年熱度頗高。但2020年以來，在長三角樓市迅速恢復並持續領跑全國樓市復蘇、顯示出強勁經濟韌性的同時，蘇州樓市近期卻出現了二手房價格逐月下跌、新樓盤供大於求等現象，連番出臺的“搶人”政策也未及時起到明顯的“救市”作用。分析人士指出，蘇州樓市熱度下降的主要原因可能是2019年漲幅較多，2020年出現市場週期調整，屬於正常現象。同策研究院分析師丁垚向《華夏時報》記者表示，蘇州市場並非需求不足，而是政策限制下的“有效需求”不足。

新房成交同比減少12.81%

近期，蘇州被央視財經點名“二手房價逐月下跌”，還上了“蘇州新樓盤供大於求”熱搜。

克而瑞蘇州房產於1月1日發佈的研報透露，2020年受疫情影響，蘇州市場開局即蒙上陰影。疫情的影響加上較為緊密的土地供應，使得蘇州市場不僅二手房掛牌量激增，新房市場一樣供大於求，2020年全年供求比達到1.33。

上述研報顯示，2020年蘇州市區新建商品住宅供應面積1107萬平米，同比增加23.55%。而為爭取去化、衝刺業績，四季度以來，蘇州多個新盤紛紛加大促銷力度。《華夏時報》記者觀察到，從9、10月起至今，蘇州多個樓盤積極打折促銷，甚至推出特價房、限時秒殺、首付1折等多重優惠以搶跑市場。

不過，這些舉措的收效並不顯著。克而瑞蘇州房產研報指出，2020年，蘇州市區新建商品住宅成交面積835萬平米，同比減少12.81%。“很明顯可以看出蘇州2020年供應增加、需求減少，使得市場呈現供大於求的狀態。”

二手房市場的表現同樣不佳。來自蘇州鏈家網的資料顯示，蘇州二手房的掛牌價已經連跌了10個月，而參考均價則跌了整整1年。2020年11月，蘇州二手房參考均價為2.57萬元/平米，12月則跌至2.55萬元/平米。

不僅如此，蘇州的商品房庫存也在逐步增加。易居發佈的百城庫存報告顯示，截至11月，全國百城新建商品住宅庫存面積同比增速排序中，蘇州以39%位居增速前十城市之列。

分析人士指出，蘇州的土拍情況或能反映庫存上漲的趨勢。整體來看，由於融資環境寬鬆，且絕大多數地塊無現房和封頂銷售要求，房企積極補倉蘇州。來自克而瑞蘇州房產的資料顯示，2020年全年蘇州市區涉宅經營性用地公告掛牌81宗，供應總建面859.16萬平米，蘇州市區涉宅經營性用地共成交75宗；成交總建面771.25萬平米，2020年蘇州市區涉宅用地平均樓面價為13940元/平米，同比微跌0.89%。

值得一提的是，儘管市場並不火熱，但蘇州房價依然悄然走高。根據克而瑞的統計資料，截至12月中旬，蘇州市區（含吳江）新房成交均價為26262元/平米，同比上漲18.9%。將時間線拉長，蘇州房價在5年內已經漲了100%。2015年蘇州市區成交均價12591元/平米，2020年已經達到26260元/平米；而貝殼最新發佈的2020年樓市大資料中統計顯示，蘇州以28347元/平米的二手房成交均價名列二手房房價最高的十大城市中的第8名。

2021年上半年或仍處於“橫盤時代”

業內人士普遍認為，對於之前市場，2020年蘇州樓市熱度下降的主要原因是市場的週期性調整，屬於正常現象。

丁垚向《華夏時報》記者分析指出，蘇州經濟與人口潛力較大，但自2019年“7•24新政”、樓市調控連番升級後，投機投資乃至部分改善需求被壓抑，市場開始下行，加之疫情後供地有所放鬆，現房銷售條件部分取消，土地與住宅供應較為充足，導致庫存增加。

“這種類型的城市並非實際需求不足，政策限制太嚴是主要原因。”丁垚進一步解釋說，與哈爾濱這類人口流出型的二線城市不同，蘇州在激烈的長三角搶人大戰中依然保持人口淨流入，城市吸引力不可謂不強。“實際上，蘇州市場也並非沒有熱點，園區等板塊由於一二手倒掛，新房去化很好。”

58安居客房產研究院分院院長張波也告訴《華夏時報》記者，相比2019年，蘇州市場的熱度的確有所下降，尤其是以前較為火熱的蘇州工業園區，對比會比較明顯，但實際上，樓市整體上來說仍然表現平穩。“蘇州之前從2016-2019年房價上行的趨勢很明顯，所以也到了一定的盤整階段，那結合著供應兩個因素的共同作用下，造成了目前處於低溫運行的一個狀態。”

如上述業內人士所言，蘇州市場分化明顯，有資源支撐及高性價比項目依然頗受市場歡迎。以高新區、蘇州工業園區等板塊為例，一二手倒掛現象依然存在，新盤呈現供不應求的局面。比如，位於高新區的上瑞閣項目成為2020年的蘇州市場“銷冠”，成交總額達58.47億元，同區域的運河鉑灣瀾庭專案也賣出40.50億元；位於工業園區的仁恆•海河雲庭、中國鐵建•花語江南等專案的銷售額也超過30億元。

對於蘇州市場這種“低溫運行”的行情，身處其中的房企認為市場進入了理性和良性的階段。

“蘇州目前的市場總體還是比較健康的，二手房成交價的變動，體現了品牌、產品、板塊、資源價值的分化，是當前市場的真實需求反應。”

某Top10房企內部人士告訴《華夏時報》記者，在這樣的市場情況下，對開發商在產品和服務端會有更高的要求，大品牌的房企更有機會，但對自住購房者來說，在這種穩定、理性的市場裡更容易買到好的產品，從而形成一個良性的市場迴圈。該房企人士認為，人才政策也會加速對庫存的消耗，因此，未來還是看好蘇州市場。

而這樣的狀態也被行業人士認為還將持續一段時間。“整體來說，2020年的蘇州房地產市場供大於求，整個蘇州樓市已經進入去庫存的橫盤時代，這一點相信也會延續到2021年。”克而瑞蘇州指出。張波也表示，“蘇州市場這個（低溫運行）狀態應該至少在2021年上半年還會持續下去”。

繼物業股狂歡後，住房租賃將迎來“十四五”頂層規劃。

歲末年初，住房租賃行業利好政策頻出，1月6日，在收緊房地產貸款之後，央行明確“力挺”住房租賃市場。目前看來，租賃住房成為解決大城市住房問題突出有效的思路，有望成為今年住房工作的重心，政策推進下，房企在住房租賃領域也將迎來新機遇。

租賃市場將迎“強管控”

12月29日，北京市人民政府新聞辦公室召開北京市“回顧‘十三五’展望‘十四五’”系列新聞發佈會，會上提出“十四五”期間有效增加保障性住房供給，完善住房保障體系的5條舉措。

相比之下，“整頓秩序”成為上海的關鍵字之一，同日召開的上海市政府常務會議進一步就整頓規範上海市住房租賃市場秩序進行了部署，會議原則上同意《關於進一步整頓規範本市住房租賃市場秩序的實施意見》。

同樣是在12月29日，深圳也對租房市場釋放利好信號。深圳市市長強調，住房問題關係到民生福利，將會加快租賃住房建設，盤活存量住房和土地等資源，不僅要充分發揮骨幹企業在其中的作用，還鼓勵社會力量參與租房建設。

北上深三地不約而同在同一天部署推進租賃住房相關工作，源於不久前中央經濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”列為重點工作，強調要高度重視保障性租賃住房建設的定調。此後召開的全國住房和城鄉建設工作會議亦明確，2021年的重點工作之一是大力發展租賃住房。

種種跡象表明，租賃市場的“強管控”時代即將到來，租賃行業有望逐漸告別“野蠻生長”的時代。

對此，中國企業發展聯盟副理事長柏文喜表示，一線城市和一些核心城市房價過高，導致年輕一代無法通過買房解決居住問題，緩解住房保障的社會矛盾及維護城市的可持續發展，是中央出臺住房租賃相關政策、地方出臺配套政策的原因。

上海中原地產首席分析師盧文曦則進一步表示，2020年長租公寓的爆雷造成了較大的社會影響。一方面，長租公寓爆雷事件頻發意味著租賃市場監管要被提到比較高的位置上來，租房的合法權益需要得到保障，市場上多級多梯度消費的模組仍需健全；另一方面，由於租購之間權益落差較大，買賣市場吸收了過多的社會資本，有機的租賃構成可以分化銷售市場的壓力。

房企租賃業務迎新機

據流動人口發展報告顯示，2020年我國流動人口達到2.82億人，租賃人口總數近2億。而從供需比看，大多數的城市供應普遍跟不上需求，熱點城市供應缺口尤為嚴重。“2021年，推進及規範租賃市場發展將為房企帶來新的發展機會，為房企提供一個可持續發展的重要業務方向。”柏文喜如是表示。

但毋庸諱言，當前發展租賃住房市場仍面臨諸多挑戰，高成本的資金、稀缺的土地、缺乏效率的運營以及稅費等多個因素極大地限制了租賃住房市場的發展。柏文喜即指出，目前相關的金融與資管市場不夠成熟，金融產品與工具也不夠豐富，這些都會給房企拓展租賃市場帶來困難與挑戰。盧文曦則認為，租金回報率低，也在一定程度上限制了市場的發展。

住房租賃發展難，從2020年長租公寓遭遇的寒冬中可窺一二。據貝殼研究院不完全統計，2020年以來超過40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。疫情對租賃市場的衝擊是長租公寓企業經營困難的導火索，但若深究原因，長租公寓品牌以包租為主的商業模式單一、靈活性差，導致其抵抗市場波動能力不足。且這一模式盈利空間狹小，企業若傾向于採用“高收低出”的模式擴張使用長期預收款，則容易引發資金鏈斷裂或陷入租金貸擴張的陷阱。

對此，柏文喜表示，長租公寓運營企業做的是“二房東”的輕資產模式，企業資金實力不夠，過高的財務杠杆會引發企業風險乃至爆雷。而房企的長租公寓多為自行開發與持有的重資產模式，且自有資金相對雄厚，因此發展和運營會相對穩健，但發展速度往往趕不上輕資產模式的長租公寓品牌企業。

盧文曦則指出，相較而言，品牌開發商旗下的長租公寓可以使用資產抵押以供融資，因此具備天然的優勢。但他同時指出，能否吸引房企投資發展租賃業務，關鍵仍要看金融體系的支持力度，其次資金監管等制度也亟需規範。

而進入2021年，這一狀況或將迎來改變，新年伊始，支持住房租賃的金融政策即穩步推進。元旦前夕，央行、銀保監會發佈房地產金融政策新規，自2021年1月1日起實施，嚴控房貸規模的同時將住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算，給銀行發展住房租賃金融業務開了“綠燈”。1月6日，央行召開的工作會議再次要求落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。

“在三道紅線和涉房貸款分級管理對資金端的預期壓力之下，此舉將會引導和迫使房企更多地進入和佈局租賃住房市場，”柏文喜表示，住房租賃業務在房企業務與收入中的占比將會快速提高，而且住房租賃可能也會成為一些房企業務佈局與轉型的重要選擇。

此外，從源頭上增加租賃住房供給，也將成為補齊租賃住房短板的關鍵舉措之一，為房企佈局租賃市場提供便利。12月24日，福州以“限地價、公開招標”方式出讓一宗集體租賃住房用地。北京首寓商業管理有限公司以6520萬元成功中標該地塊，該公司隸屬于龍湖集團旗下的租賃住房品牌龍湖冠寓。據悉，2021年福州將進一步加大集體建設用地建租賃住房的試點規模。

而一線城市中，以上海為例，其2020年共完成19宗租賃住宅用地的出讓。上海表示，面對即將到來的新的一年，上海將進一步保證租賃住宅用地供應，目前有共計13宗地塊計畫於2021年1月出讓，可提供至少1.7萬套租賃住房。

住房租賃領域一派欣欣向榮，12月29日各地釋放利好信號後，世聯行、國創高新、三六五網、我愛我家等租賃企業普漲。未來，租賃業務或有望同物業業務一樣迎來價值重估，成為房企競相爭奪的新賽道。

這些在房地產貸款占比上“踩線”的銀行究竟會對哪些房企產生影響？

央行、銀保監會2020年末劃出兩條房地產貸款占比紅線，第一財經記者研究發現，有3家一線銀行房地產貸款占比超越上限，與這些銀行合作的主流房地產上市公司有約20家，踩線銀行未來將收緊房地產貸款，地產公司融資將進一步承壓。

2020年12月31日，央行和銀保監會共同發佈了《建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱“《通知》”），為銀行業金融機構的房地產貸款占比和個人住房貸款占比分別設置了上限。

根據《通知》，中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行這五檔銀行業金融機構被設定了“兩條紅線”，房地產貸款占比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

為避免政策“急轉彎”，《通知》為超限的銀行業金融機構設置了調整過渡期，超出2個百分點以內為2年，超出2個百分點及以上為4年。

五個檔次的銀行中，第一檔主要是國有大行，房地產貸款均未超標；第三檔及其以下銀行，有一些超標，與主流地產公司合作較少，第一財經記者選取了第二檔銀行作為重點關注。

在位列第二檔的銀行中，招商銀行和興業銀行分別超出27.5%的上限5.7個百分點和6.2個百分點，過渡期為4年；浦發銀行超出27.5%的上限0.4個百分點，過渡期為2年。

這些在房地產貸款占比上“踩線”的銀行究竟會對哪些房企產生影響？

第一財經記者調取了部分房企的資料，分析結果如下表所示。

根據匯總結果，碧桂園（02007.HK）、旭輝控股（00884.HK）和融創中國（01918.HK）涉及了所有3家超限的第二檔上市銀行，遠洋集團（03377.HK）、美的置業（03990.HK）、建發國際（01908.HK）、中海發展（00688.HK）、招商局置地（00978.HK）也涉及了其中3家超限銀行。

新規對房企融資的影響須通過銀行來傳導，而目前銀行似乎還未來得及充分反應。第一財經記者從中國銀行、興業銀行、民生銀行、浦發銀行等第一、第二檔上市銀行處瞭解到，目前銀行還在研究和梳理新規的過程中，還未有具體實施計畫落實到各支行、分行層面。

有中資大型銀行負責人對第一財經記者表示，在新規出臺之前，在貸款發放的行業占比方面同樣存在視窗指導，因此新規的影響並不大，“只是這次以檔的形式發佈了，以往多是一些指導性的意見。目前銀行內部還沒有太多反映，也可能現在才年初，還沒有到調結構的時候，到半年度的時候大概會根據新增量的情況來把握一下節奏，不過這也是日常的經營行為，不是特地為了配合調控。”

而踩線銀行則表現出了相對謹慎的態度。“房地產貸款的收入比較高，我們畢竟是利潤導向的，但風控還是會做好。新規對我們肯定會有影響，只要時間足夠，肯定可以解決問題，可能在新主體的拓展上、項目的評估上會更加嚴格審慎一些。”某超限上市銀行支行負責人對第一財經記者表示。

此項新規為超限銀行提供了相對較長的過渡期，且給予地方中心支行2.5個百分點的上下浮動空間，因此券商和研究機構普遍認為新規對房地產融資的影響相對有限，更多的是對地產行業穩定健康發展的再度強調。

有地產行業研究機構負責人對第一財經記者表示，考慮到目前市場較為景氣，對房企整體影響較小，“但細分來看，銀行會更加重視放款品質，對商辦物業較多、佈局三四線較多的企業影響會比較大。另外由於大型房企的融資通道更多元，更加依賴中小銀行貸款的中小房企在新規中受到的衝擊會更大。”

度假房產的銷售與傳統的住宅有很大不同，從客戶的開發到營銷策略都有本質的區別。

隨著旅遊度假地產的興起和傳統房地產行業的轉型，很多開發商在大型景區和度假項目上配套了可售物業，一方面可以通過“賣房”回籠資金，另一方面通過售後返租的形式提供度假房產的管理服務，並在旅遊旺季時補充自持酒店的房源。然而，度假房產的銷售與傳統的住宅有很大不同，從客戶的開發到營銷策略都有本質的區別。

誤區一：不是賣房子，是賣的生活方式

旅居度假屋，賣的“標的”不是房子，或者說不全是房子，而是度假生活的方式。舉一個例子來說明兩者之間的區別。去過地中海俱樂部Club Med的朋友想必對這種全新的模式深有體會，Club Med的最大特點是All inclusive，即“一價全包”。消費者一次付費，在度假村里的吃喝玩住全部免費，客人不用為了是否買杯水，或者晚餐吃多少錢而費心思。一旦入住， 就能敞開享用度假村里的各種服務。這就叫“體驗”。這種體驗不僅包括房間、餐飲等“硬件”，還包括GO（親善組織者）提供的系列“陪玩”服務，不僅陪大人，還有極為豐富的親子服務。Club Med的預訂是按照人頭計算，而不是按照房間，賣的不是“房晚”，而是一站式的“度假體驗”。

真正意義上的度假屋也是這樣，不僅是“兩室”或“三室”的房子，而是整個度假區提供的度假產品和體驗，鋼筋水泥的“房子”只是載體。

近來年，由於政府對房地產的調控，開發商很難再拿到單純的“住宅用地”，因此很多人打出“旅遊度假”的旗號，在原有住宅方案上加上一個主題樂園，但本質上還是在銷售房子。在營銷的策略和說辭上，也難以擺脫傳統住宅銷售的套路。團隊很多人員，無論是渠道人員還是銷售人員基本來自於傳統房產公司，按照慣性思維跟客戶溝通，主要話題還是圍繞在投資回報、得房率、物業管理費用等房地產話題轉，沒有把度假的內容充分地展示出來。當然，除了地產銷售的慣性思維外，對度假品牌的陌生也是一個重要原因。

復星旅文在麗江打造的“地中海國際度假區”主打IP是Club Med，這是一個具有70年曆史的法國品牌，是全球最大的休閒度假村集團，復星旅文在2015年底全資收購了這家公司。Club Med跟其他酒店最大的區別就是它的“一價全包”模式，還有獨具特色的GO服務。但是，沒有去體驗過的人很難想像它的服務場景，就難以給消費者傳達。我之前去過不同國家十幾家Club Med，深刻體會到它跟普通酒店的不同，因此也花了很多時間跟團隊介紹。

復星旅文在玉龍雪山下呈現的度假產品“地中海國際度假區”是繼三亞亞特蘭蒂斯後的另一個一站式娛樂休閒及綜合旅遊度假目的地，也可以理解為是個放大版的Club Med，除了有Club Med外，還有商業街、主題樂園、森林公園，遠遠不是幾套房子能夠涵蓋的。銷售團隊只有明確地領會到銷售標的“不是房子”，才能夠把這個度假場景傳遞給客戶。

誤區二：“殺客”不是只在案場，要從客源端開始

傳統渠道銷售分為兩個環節，渠道人員“上客”，銷售人員現場“殺客”，而渠道人員主要負責對接分銷公司，對終端客戶了解不多。度假項目顯然無法複製這套思維。首先，旅居盤並非剛需產品，需要一個明確的“理由”讓客戶下單。目前除三亞的“過冬”訴求已經成為“剛需”外，其他地區的旅遊度假可售物業還沒有在消費者中形成一種“共識”，讓大家不假思索地去購買。

因此， 除了度假產品本身之外，還需要給消費者“另一個理由”。我們的客戶現在看來有三大類，一是圈層客戶，比如一個商會或俱樂部，購買整個院子作“會館”。由於商會的平台有足夠的吸引力，會員願意買套房子來“湊份子”，跟著商會一起發展；二是“情懷客戶”，看了幾張圖片就下單了，我的幾位藝術圈的朋友就是這樣；三是希望通過購房與項目的母公司建立合作關係。跟海外不同，國內購買第二居所的客戶主要以投資為目的，看中升值空間和租金回報，而旅遊業是個“靠天吃飯”的生意，遇到疫情這樣“災荒年”就顆粒無收， “持續性收入”其實是個偽命題。

在傳統的房產銷售中，渠道人員的主要工作就是找到分銷公司，再通過“佣金點位”去刺激分銷上客。因此，項目團隊對終端客戶並不了解，渠道公司往往也是“海招”攬客，對客戶的情況並不了解。我們最初通過上海的一家渠道公司邀請了一批客戶來集團位於外灘的總部大樓，希望通過集團品牌的背書，讓客戶對項目產生購買意願。除了帶領大家參觀總部大樓，我們還對項目進行了詳細的分享。客戶開始都表示感興趣，但一提到繳納認籌金時，願意跟進的人就不多了。

通過這次活動，我意識到分銷公司要從“邀請”開始便明確告訴客戶此次宣講的主題和目的，事先“篩客”。參會的人至少要滿足兩個條件：1）對麗江旅遊感興趣；2)對投資度假屋感興趣。事實上，分銷公司為了湊數，打出高大上的話題來攬客；內部渠道人員為了保證“上客量”，也是阿貓阿狗都往項目上帶，很多人後來就買了兩張機票，打著看房的由頭來旅遊一趟。

鑑此，旅居房產項目在渠道物色客人時，就要加強跟終端客戶的溝通，對每個客戶的背景有所了解，並事先做好溝通與鋪墊，爭取發展一批“種子客戶”，讓他們在現場下單，並帶動其他客戶。旅居盤不是剛需，是個情感消費，衝動消費，客戶往往“追漲不追跌”。創造一種“火爆”的場景來刺激客戶的消費需求，這點非常重要。有兩種方式可以激發客戶的慾望：1）通過平時的宣傳，比如媒體、新媒體、微信朋友圈。2）通過售樓處現場製造氣氛來激發客戶下單的願望。

切忌胡亂上客，拼湊人數。有的渠道人員為了完成“帶客指標”，只要分銷有客人來就給項目公司提報，花了不少接待成本，但來的客人根本不是衝著你的項目來的，而是感覺被強行拉來看房，讓人聯想起當年各景區導遊拉客購物的場景。

誤區三：引導客戶的責任不能“甩給”案場置業顧問，要極度重視圈內人員的相互推薦

度假物業是個情感消費產品，客戶應該具備“有錢有閒有情懷”的三重屬性。僅有錢沒有時間來度假，一般不會購買遠離大城市的景區物業。如果客戶缺乏對田園生活的憧憬，只看中投資回報率，也不會成為我們的客戶。正如上文所說，旅遊業的收入具有一定的起伏，受自然條件、社會因素影響較大，度假屋難以準確地計算回報率。

所以，在度假房產的營銷上，需要給客戶“另一個下單的理由”。隨著“社交屬性”在旅遊度假中日漸顯現，在度假的體驗中滿足“社交”的需求，便成為景區物業的一個方向。

試想，一個上海人，或者北京人，為什麼願意放一、兩百萬在3000公里外的雲南買套房?上世紀90年代，有批人為了“情懷”從京滬等大城市來到雲南經營客棧，但這波浪潮正在退卻。復星旅文在麗江打造的“地中海國際度假區”把“合院”的理念注入項目設計，這樣的度假屋產品非常適合商會或幾個熟悉的朋友集體購買。我們的第一個商會大客戶購買了兩座院子，並利用商會年會之機在麗江做了一場聲勢浩大的“會館揭幕儀式”。會員中很多人認可商會的平台，希望跟著商會一起發展，便紛紛下單“眾籌”商會的院子。之前有些猶豫的會員來到案場後，被其他會員積極認購的場景所感染，也最終也會下單。還有一個客戶，是北京一家電影公司的老闆，看了我發的幾張圖片就下單了。不僅自己買了兩套，還邀請他在電影圈的朋友一起來買，最後他們包了一個院子，共同感嘆“一起做鄰居，真好！”。（作者陳波是複星集團總裁助理、復星旅遊文化集團副總裁，現在負責“麗江地中海國際度假區”的項目營銷工作。）

2020年的北京樓市可以稱得上是“順利收官”。受到疫情影響，2020年上半年，北京樓市成交受挫，但其在下半年逐步恢復，甚至在年末走出了一波“翹尾”行情。數據顯示，在2020年12月21日-12月27日，北京新房成交額達到了116.12億元，刷新了年內週度成交記錄。

需求似乎從未離開過北京的樓市。北京土地市場的2020年也是“紅紅火火”，不限價地塊的增加拉升了成交樓面價，並創下了近4年來的高值。不過，業內預測，由於還有大量的限競房等待入市，其會對北京的房價起到穩定作用，2021年，北京房價出現大幅上漲的可能性仍然不大。

新房一周賣出116.12億元

2020年最後一周（12月21日至12月27日），北京的新房市場走出了一波“翹尾”行情，週度成交額刷新了2020年年內記錄。北京中原的統計數據顯示，2020年12月21日-12月27日，北京新建商品住宅市場（不包括回遷房、剔除共有產權房）成交額達到了116.12億元，環比前一周成交額上漲了29%。

同時，在該時間區間內，北京新房成交了1727套，位列2020年周度銷量首位，環比前一周增加了299套，更是連續3週出現了增長。和成交量一同出現增長的還有北京新房的成交均價。北京中原發布的數據顯示，在該時間區間內，北京新房的成交均價為53294元/平米，房價同樣是連續3週出現了攀升。

同時，《華夏時報》記者註意到，在2020年的最後一周，北京有4個項目集中入市，拿到了期房預售證，分別是位於房山區的水墨林溪，位於海淀區的瑞澤家園和金隅鳳棲家園以及位於朝陽的中國鐵建梧桐灣項目。同時，4個項目的入市也為北京市的新房市場增加了3725套新房源。

時值北方寒冬，但北京的樓市似乎已經是早早走出了疫情帶來的負面影響，成交水平不僅恢復，甚至還在2020年末走出了一波“翹尾”行情，市場呈現出供需兩旺的態勢。二手房的熱度亦是保持在高位，特別是一些含有優質學區的區域。

“万柳這邊的二手房一直是比較火的，2020年12月份是成交了66套，基本上2020年全年是成交了612套，平均每個月成交量約為51套。這邊的單價也比較高，成交的二手房套均價在1492萬元左右。整個2020年，我了解到的万柳區域的二手房總交易額在91億元左右。”北京万柳區域的一位中介負責人向《華夏時報》記者提供了上述數據。

先抑後揚全年成交同比仍上漲

整體來看，2020年，北京樓市走出了一波“V”字趨勢，整體呈現出先抑後揚的特點，2020年初，受到疫情的影響，北京新房和二手房的成交量都出現了下滑。隨後，從2020年4月份開始，隨著疫情逐步得到控制，北京的土地市場、新房及二手房市場的溫度紛紛出現了上漲。

例如，在2020年4月底，北京學區房的熱門區域西城區發布了入學新政，即多校劃片疊加六年一學位。隨後，這枚“石子”激起了北京市2020年內二手房市場成交的一個小波浪。2020年5月份，北京二手房成交量近1.6萬套，創3年以來的新高。

2020年全年，北京二手房成交量約為16.9萬套，同比增長了16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來的最高值。同時，二手房市場仍然是北京樓市的中堅力量，其成交佔比也出現了小幅提升，為73.6%。

得益於購房需求的持續釋放，二手房市場表現亮眼。對比來看，新房市場的表現雖不及二手房市場，但其成交同比仍然是出現了上漲。貝殼研究院發布的數據顯示，2020年北京新房供應面積為801萬平米，成交面積為702萬平米，供銷比為1∶1，處於平衡狀態。其中，在2020年上半年，北京新房市場受到疫情影響，成交量同比下滑近三成。但市場從2020年下半年開始便逐漸恢復，全年成交量同比上漲5%。

2021年北京樓市怎麼走？

房價與地價息息相關。2020年，北京住宅用地的成交金額為1738億元，同比上漲了16%，成交樓面價為28823元/平米，同比上漲了24%，是近4年以來的最高值。貝殼研究院方面分析認為，其主要是受到了成交結構的影響。

《華夏時報》記者在統計分析了2020年北京住宅用地市場時發現，2020年北京成交了多宗優質地塊，且限競房地塊有所減少，不限價地塊增加。因此，北京的成交樓面價也同步出現了上漲。

2020年12月30日，北京石景山成交了一宗地塊。最終，該宗地塊由遠洋+中交+平安+保險產業園以55.56億元的底價成交。《華夏時報》記者了解到，該宗地塊的可售商辦物業及商品住宅綜合樓面價為44703元/平米。而這也是北京2020年土拍的最後一戰。

“這宗地塊的樓面價是遠遠超過北京的成交樓面均價的。對於這個項目而言，未來銷售具有一定的難度。但該項目有較好的利潤空間，周邊的二手房掛牌價已經達到了9.8萬元/平米。同時，該項目不限價，未來項目仍有品質升級空間。”貝殼研究院高級分析師潘浩如此認為。

可以看出，在2020年，北京有多宗優質且不限價地塊成功入市。貝殼研究院方面同樣認為，不限價地塊成交量的上升會對2021年北京房價走高預期起到支撐作用。但同時，數據顯示，當前，北京的樓市仍有超過六成的限競房在等待入市，而在“限房價”的整體保障之下，業內普遍認為，北京的房價仍將維持平穩狀態，房價大幅上漲的可能性並不大。

　　上海中原地產最新發布的數據顯示，上周（１月４日至１０日），上海新建商品房成交面積為２３﹒７萬平方米，環比再減少３６％。隨著交易量環比回落，上海各區的新房交易都有不同程度縮水，但總體來看，交易量都處於正常範
圍內，市場還能保持活力。

　　供應方面，經過一周的調整後，上周入市項目達到１５﹒５萬平方米，環比增加６９４﹒６％。從成交格局來看，上周市場還是以每平方米６至９萬元人民幣的改善型項目為主，成交均價為每平方米５﹒８４萬元，環比上漲１７﹒３％。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，經過前期高速奔跑後市場需要調整喘息，樓市成交連續回落意料之中，預計後面１至２周還會以震盪調整為主，甚至不排除一周成交量跌破１５萬平方米的可能。

　　盧表示，最近市場情緒也處於高位，一些樓盤認籌還能取得不錯去化效果。基於新房和二手房之間聯動，最近二手房市場交易也相當活躍。預計隨著後續成交進一步降低，市場焦慮情緒有望得到緩解。

　　瑞銀投資銀行全球研究部中國及香港房地產投資研究部主管林鎮鴻於電話會議中表示，對今年內房企業看法審慎，主要是預期今年中國經濟增長達８﹒２％，而受低基數效應影響，上半年增長料更快，對房地產行業依賴性將較低，因此估計今年將延續去年的調控政策，包括收緊內房融資設立的「三條紅線」及房貸，預期房企今年銷量將下跌３％，但相信單價或樓價會持平。

　　他指出，在調控政策下，對三、四線城市看低一線，因為低線城市土地供應多，不排除展商會減價賣樓，相反一、二線城市將受惠於人口流入及土地供應有限，令樓價較為硬淨。另外，由於高地價料於去年及今年入帳，今年內房毛利率將持續下跌。

　　他預期，今年內房股走勢會持續分化，因此對高槓桿的內房股份看法較審慎，並認為在政策收緊底下，發展商需轉型新業務，包括部分子行業會較受青睞，如物管股，今年首５個交易日普遍股價已上升三成；而在政策支持及行業長遠潛在整合，同時具有發展養老等新業務的空間，對行業長遠看好。另外，他亦看好物流地產及房地產中介等板塊。

　　問及美國對中國的投資禁令對內房股的影響，他估計中海外（００６８８）及中國金茂（００８１７）或會受影響，但因禁令只適用於其母公司，暫時未知上市公司層面會否因而受波及。

美國禁止機構及個人投資於35間被視為與軍方有關聯的中國企業，美國投資者須於11月11日前悉數沽清持股，對於本港上市的內房股會否受牽連，瑞銀投資銀行全球研究部中國及香港房地產投資研究部主管林鎮鴻指出，中海外（00688）及中國金茂（00817）或受波及，因美國禁令清單涵蓋其母公司，上市公司會否受影響尚待觀察。初步統計，遭投資禁令針對的企業，整體流通股本中，約20%至30%由美國投資者持有。

瑞銀再唱淡內房股，林鎮鴻表示，對今年內房市道看法較審慎，由於樓市政策偏緊，包括受「三條紅線」及內銀限房貸影響，基於該行預測今年中國GDP可增長8.2%，預料內地政府對房地產的依賴度降低，今年內房銷售量及單價走勢溫和，一手成交或跌3%，整體樓價大致平穩；投資者愈來愈重視內房的持續租金收入，股價走勢延續去年的分化局面。

內房看淡 物管維持樂觀

林鎮鴻認為，「三條紅線」適用範圍由首12大內房擴至首30大內房，牽涉層面擴闊，房企銷售放緩加上要去槓桿，不排除須出售寫字樓及商場等重資產、或分拆業務；毛利率將持續下降，2018年實行的限價措施，相應銷售今明兩年入賬，毛利率降幅會較上一個下行周期更嚴重，惟尚未反映盈利和毛利率變化的因素。

至於內房的子行業則維持樂觀，林鎮鴻稱，物管股今年頭5個交易日已升近30%，行業獲政策支持並得益於長遠行業整合，對商廈物管同樣看俏；物流地產可受惠電商需求及用地緊張等；房地產中介行業整合，個別公司市佔率有望提高，推升盈利表現。

法巴亞太區企業資本市場諮詢與銷售董事總經理李偉烈看好今年內房股，由於行業市盈率僅3倍至6倍，而且已計及去年樓市放緩因素，相信今年股價不會出現明顯跌勢；儘管「三條紅線」或令內房盈利持平至增長15%，但房企不會因此倒閉。

瑞銀日前發表報告，預測本港今年預售供應大增98%，全年樓價仍可持平。法巴則估計，本港樓價今年介乎持平至升5%。

踏入新一年不足兩周，新盤頻錄大額成交。嘉里建設（00683）旗下屯門掃管笏現樓項目滿名山，昨日以8631萬元售出1座洋房，呎價高見3萬元。

滿名山昨日售出的名庭H1洋房，實用面積2877方呎，為項目最大洋房之一，連1909方呎花園、1106方呎天台及146方呎平台，並設有車庫，昨日以8631萬元成交，呎價高見3萬元。

保利置業（00119）九龍東啟德現樓項目龍譽昨日亦以3510萬元賣出2B座38樓F室頂層3房標準戶，實用面積909方呎，呎價38614元。

珺瓏灣首11日速沽23伙

中國恆大（03333）旗下屯門掃管笏恆大．珺瓏灣（共兩期項目）近日成交不俗，發展商表示，踏入新一年銷情加快，今年首11天則累錄23宗成交，包括昨日售出的2期5A座地下G室特色戶，實用面積438方呎，連362方呎花園，成交價889.2萬元，呎價20301元，兩期項目累售單位已突破1200伙至1210伙，套現約59億元。

資深投資者盧華旗下維達創建發展的深水埗大埔道61號迷你單幢盤AVA 61於2020年底新增3宗撻大訂個案，發展商昨日重發價單，以定價計減幅由3.2%至11.1%；惟發展商同時亦削減折扣，由8%調低至僅2%，單位折扣後售價較原來價單折實售價「有加亦有減」；該3單位安排於本月15日先到先得發售。

九龍灣指標屋苑之一的淘大花園一個頂層連天台單位，過去周日（10日）以802.8萬元易手，成為該屋苑首宗突破「八球」的成交，創下歷史新高，並較舊紀錄高約1.2%。

香港置業助理分區董事植光遠表示，九龍灣淘大花園Q座頂層戶，實用面積489方呎，另連381方呎天台，原則1房改2房，單位於去年11月以850萬元放盤，新近減價47.2萬元，於過去周日以802.8萬元獲外區換樓客承接，呎價約16417元，造價更衝破800萬元關口，創下該屋苑入伙以來近40年新高紀錄，登上屋苑新樓王寶座。原業主2015年8月以622萬元購入，賬面獲利180.8萬元。淘大花園對上成交價新高紀錄於2019年5月錄得，為R座中層2室，當時成交價793.5萬元，呎價約17250元，最新成交價較舊紀錄高9.3萬元或約1.2%。

該屋苑另一宗連天台特色戶成交，為K座頂層戶，實用面積378方呎2房戶，另連296方呎天台，則以695萬元日沽出，呎價約18386元，成交價則創同類單位新高。

植光遠稱，淘大花園單位總數4896伙，當中實用面積約489方呎連天台的單位全屋苑僅有12伙，此類單位向來鮮有放盤，在上址沽出後，目前市場上未有同類單位叫售。現時該屋苑業主普遍提供5%議價空間，吸引不少準買家出動尋覓「筍盤」，帶動成交量增加，本月首11日該屋苑暫錄約12宗成交，已超過2020年12月全月的11宗。

外區客688萬買東環 呎價1.42萬

另外，東涌東環亦有單位以高價轉手，利嘉閣地產高級分區董事關騰達指出，東環6A座低層6室，實用面積483方呎，2房戶，單位早於2020年6月以760萬放盤，累積減價72萬元或9.5%，以688萬元獲外區客承接，呎價約14244元，成交價創同類單位近一年以來新高。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，該行根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報163.2，按周回落0.17%，相對四星期前則跌0.79%。港九及新界三區僅港島區錄得按周升幅。

「美聯港島樓價指數」最新報181.19，按周升1.04%，惟較四星期前仍跌1.99%。

淘大2房破頂803萬售 一城呎價重上2萬

踏入2021年二手樓市轉旺，個別優質單位造價疫市創新高。其中牛頭角淘大花園2房單位造價突破800萬元關口，創屋苑歷史新高；沙田第一城2房呎價重上2萬元。業界認為，疫情下二手仍難出現所謂傳統旺市。

萊坊執行董事林浩文指，近日二手樓市氣氛的確有所改善，但是相信疫情困擾實體經濟及樓市走勢，預期樓市難以出現所謂的「小陽春」市況。他相信今年一、二手交投會有所回升，但樓價下跌機會仍存在，故準買家入市仍須平衡風險，例如樓價1,000萬元以下的單位雖然可承造8、9成按揭，但也有一定限制，準買家須小心。

淘大成交倍增 暫錄12伙

在俗稱「林鄭PLAN」（高成數按揭）刺激下，1,000萬元以下細價屋苑反彈較快，以淘大花園為例，本月暫錄12宗成交，較上月同期5宗明顯倍增。

香港置業首席區域董事余柏表示，淘大花園Q座極高層7室，實用面積489平方呎，屬於2房間隔，連天台381平方呎，原本叫價850萬元放盤，最終以約802.8萬元易手，造價創屋苑入伙（34年）以來新高；同屋苑K座高層7室，實用面積378平方呎，屬細兩房間隔，連296平方呎天台，以695萬元，實用呎價18,386元，呎價創屋苑同類單位新高。

另一大型上車屋苑沙田第一城，本月首10日錄得約18宗買賣，細單位造價急升，其中41座高層A室，實用面積284平方呎，日前以588萬易手，呎價重上2萬元關口後，帶動屋苑2房單位造價回升，現時普遍要580萬元，甚至有業主叫價630萬元放盤。

美聯首席聯席區域經理翁凱傑指出，現時買家中約7成為用家，絕大部分要申請高成數按揭，而3成則為投資者，主要吸納550萬元以下2房單位，例如45座高層E室284平方呎，以538萬元承接。

換樓盤也旺 太古城沽11伙

事實上，不少投資者趕農曆新年傳統樓市旺季前偷步入市，灣仔區連錄數宗500萬元以下細價單位成交，例如堅彌地街慧賢軒高層C室，實用面積203平方呎，由投資者以470萬元承接，呎價23,153元，重上去年第3波疫情結束後的高位。

過去數次樓市轉角，主要由1,000萬元以下的細價屋苑帶動，但是今次連換樓屋苑交投也轉旺，例如太古城本月錄得11宗買賣，2房單位呎價重上2萬元關口；其次鴨脷洲海怡半島本月暫錄15宗買賣，3房大單位造價接連突破1.9萬元，例如9座高層E室，實用面積739平方呎，屬於3房連士多房間隔，剛以1,438萬元易手，呎價19,459元。

根據美聯物業編制的「美聯信心指數」（MCI）顯示，最新報57.1點，按周升1.3點。指數根據網上搵樓的網盤價格變化製作而成，反映業主的放盤態度，而指數連升兩周，顯示市場減價盤滅少，反映小業主對前景轉趨樂觀。

在新冠疫情陰霾下，經濟市道疲弱，不少市民在餐飲消費上都格外留神，市場對外賣餐飲需求顯著增多，例如走平民路綫的外賣住家飯店備受歡迎，個別品牌趁租金回落，積極進駐核心區舖市。近期灣仔區錄得多宗住家飯食店承租舖位個案，反映其承租力不俗。

核心區舖租下滑，相反民生類型的商店生意影響較少，因而造就該類行業落戶旺區的良機。有外賣住家飯店看準舖租跌幅吸引，以每月約11萬元承租灣仔軒尼詩道78號地下，舖位面積約1,000平方呎，比舊租金約15萬元，減租約26%。

另外，同區駱克道亦錄得兩宗外賣飯店租賃成交，分別位處駱克道123號地下，面積約1,200平方呎，成交月租約8萬元，對比舊租金約12萬元下跌約33%；而另一宗則位於駱克道137至147號地下D號舖，面積約400平方呎，同獲住家飯食店以每月約12萬元承租，舖位舊租金約15萬元，跌幅約兩成。

譚臣道舖 租7萬逆市升

另邊廂，亦有租客對外賣市道具信心，不惜加價搶租心儀地段，灣仔譚臣道23號地下A號舖，面積約1,251平方呎（未核實），剛獲外賣住家飯店以每月約7.5萬元承租。資料顯示，舖位舊租金約6萬元，意味是次新租金加幅約25%。

中原（工商舖）商舖租賃部高級分區營業董事黃新宇表示，疫情打擊各行各業，失業率持續攀升，反映經濟市道不景氣，市民外出用膳消費更為審慎，因而令到以經濟實惠又方便的外賣住家飯店需求上升，帶動其承租力。黃氏續表示，今年內核心區街舖已不斷出現「洗牌」情況，因為租金下調至吸引水平，部分民生行業趁機進駐，享受優質地段之餘亦有助提升品牌知名度，預計疫境下承租力較強的民生行業進駐核心區情況會繼續，刺激舖位租賃氣氛。

新冠肺炎疫情困擾下，去年整體樓市保持平穩，其中二手住宅錄46,903宗註冊，按年升約13.6%，創近6年新高，涉及註冊金額錄約3,773.94億元，創近10年新高，地產代理擴充信心回升。近日市場連錄多宗地產代理續租舖位個案，承租力仍不俗。

屯門仁政街代理店 8.2萬續租

市場消息透露，大埔露輝路33號地下2、4號舖，面積約671平方呎，由大型地產代理承租多年，近日以月租26.3萬元續租，資料顯示，該舖舊租金每月31萬元，是次續租租金回落約15%。但平均呎租仍達392元，屬於理想租金水平，可見地產代理行業承租力仍強。

其次，屯門仁政街26至40號地下8號舖，面積約490平方呎，由大型地產代理承租多年，舊租金每月10萬元，上月中以約8.2萬元續租，呎租約167元，租金回調約18%。

另外，旺角亞皆老街98號地下4號舖，面積約700平方呎，由地產代理公司承租多年，近日以約6.8萬元續租，呎租約97元，屬於理想租金水平。

事實上，據地產代理監管局的數字顯示，去年12月份持牌代理人數報40,802人，再創歷史新高，逼近4.1萬人關口，全年持牌代理人數累積增長1,284人，可見行業持續增長。至於反映地產代理分行數目的營業詳情說明書，最新12月份報7,076份，按月增加27份，回升至近一年高位。

去年受新冠疫情影響，經濟市道下行，企業致力節省成本，選擇遷至租金更相宜或規模較細的地點，令全年工商舖租賃成交量較2019年活躍。

中原（工商舖）資料統計，2020年12月市場共錄得約1,456宗工商舖租賃成交，涉及總金額約9,092萬元，按月分別下跌約13%及27%；至於全年計算則見量升價跌走勢，去年合共有約19,975宗租賃成交，按年遞增約14%。

預計首季租金仍下調

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，12月租務數字回落主要因假期淡季，企業及商戶放緩承租步伐，資料顯示，3個範疇按月租賃成交均見下滑，幅度約10至17%，以舖位跌幅最大。

潘氏續表示，雖然12月租賃交投量下降，但全年總計工商舖租賃情況比2019年為佳，去年總共錄得約19,975宗租賃個案，比2019年增加約14%。去年因疫情陰霾影響，工商舖物業租金持續調整，年內總成交金額合計約12.67億元，按年同期下跌約18%。

潘氏認為，2020年工商舖物業租賃市場處於調整期，寫字樓或工商大廈租戶搬遷個案上升，另邊廂亦有實力租客趁舖位租金明顯回落而逆市租舖，帶動去年租賃情況比2019年樂觀。踏入新一年，疫苗將陸續安排接種，期望有助控制疫情，令市民回歸正常生活。預料部分租客會偷步入市，趁現時租金仍然低水及有商議籌碼而加快承租決定，一旦經濟活動得以復甦，將迎來市民報復式消費，當中最為看好舖位租賃前景。但現時第4波疫情仍見波動，預測今年首季工商舖物業租金仍然會有下調空間，到第2季有望喘定，平穩向上，料2021年全年會平穩至上升10%內，租賃成交量會比前年有約52至10%升幅。

春節前多個新盤爭相出擊，繼會德豐地產旗下啟德MONACO上周開價後，南豐地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示，南豐與港鐵合作的將軍澳日出康城LP 10將於今日上載售樓書，有機會本周內公布首張價單，示範單位將於本周四開放予公眾參觀。

盧子豪指出，LP 10共有893伙，首張價單提供不少於179伙，並會以兩、三房為主，售價參考同區一二手樓，並正考慮提供不同的付款方法，計劃農曆新年前推售首輪單位，又指該盤主打兩房及三房戶，相信可吸引首置客、分支家庭及區內大家庭。當中面積最大的頂層複式特色單位實用面積3,928方呎，較大機會招標出售，售價有機會再創同區新高。

MONACO收近1700票

另一邊廂，消息指，截至昨晚8時，MONACO收近1,700票，以首兩張價單共160伙計，超額登記逾9倍。會德豐地產常務董事黃光耀表示，集團考慮日內再加推單位，首兩張價單折實平均呎價23,239元，與同區新盤呎價2.6萬至2.7萬元仍有一定折讓，相信有加價空間，最快本周末開售首輪單位，入票者約有20%投資客，部分計劃買樓收租。該盤第2期共有247伙，目前仍待批預售樓花同意書。

另外，會德豐負責銷售的山頂道77至79號豪宅於本周內上載售樓書，隨即接受準買家預約參觀，有機會本月內推出招標。該盤共有8幢洋房，實用面積約6,000至8,000方呎，當中79號及79號A的兩幢洋房會保留作收租。

The Campton加推47伙

此外，萬科香港於長沙灣營盤街The Campton繼上周以折實平均呎價19,511元加推47伙後，萬科香港市場營銷與客戶關係部副總裁劉淑貞表示，該盤昨日再加推47伙，扣除最高16%折扣後，折實平均呎價20,073元，涵蓋開放式至三房戶，折實價567萬至1,234.1萬元，折實呎價18,152至21,740元。預計短期內公布最新銷售安排，計劃本周內開售。

中國恆大旗下屯門掃管笏恆大．珺瓏灣昨日透過招標沽出第2期5A座地下G室，實用面積約438方呎，連面積約362方呎花園，成交價889.2萬元，呎價20,301元。該盤於1月首11日已售出23伙。

資深投資者盧華旗下公司發展的長沙灣單幢納米盤AVA61，於上月撻大訂的5樓B室、23樓F室、29樓A室（實用面積161至232方呎）昨上載銷售安排，本周五重售。發展商同時修改價單，該3伙的新定價分別是333萬、355萬及560萬元，比2017年原本定價減價3%、10%及11%。不過發展商今次只提供2%直減折扣，比之前最高8%直減折扣低，故實際減幅約4%至5%。

剛踏入2021年不久，不少發展商都加快腳步，準備短期內出擊，星島地產網以「近期多個新盤積極起動搶攻，會否帶動樓市氣氛回穩？」為提進行民意調查。

是次的民意調查當中，接受訪問的共涉及247名受訪者，當中有151人、即佔約61%的受訪者，認為有發展商積極推出新樓盤搶攻，市場反應亦不俗，展示出市場對新樓盤的需求，樓市氣氛將逐漸回穩。另一方面，有約12%的受訪者、即29人持相反觀點，雖然新盤接連登場，但在疫情持續下，對樓市氣氛的影響有限。

同時亦有46名人士、即約19%的受訪者覺得，一時之間難以作出定論，有憂於疫情反覆，各種經濟活動仍然受到不同因素所限制，樓市的去向還需要再多留意市民對新盤的反應。

另外，約有8%的受訪者、即共21人認為，樓市氣氛難以估計，需要時間觀察。