台北市內湖區指標豪宅「長虹天璽」頂樓戶出現最新實價交易，根據最新實價登錄揭露，「長虹天璽」最新成交 28 樓頂樓戶，坪數 206.57 坪，總價約 2.3 億元，共含 6 個車位、每個 300 萬元，拆算單價為每坪 132 萬元，創下「長虹天璽」單價、總價歷史新高。

長虹建設 (5534-TW) 內湖豪宅建案「長虹天璽」近來交易動作頻頻，全國不動產總經理藍怡婷分析，包括 7 樓戶以 1.56 億轉手、5 樓戶以 1.53 億元售出，都有亮眼獲利。而此次「長虹天璽」28 樓戶獲利不算多，但此筆交易刷新「長虹天璽」單價、總價新高雙冠王紀錄，也顯見高端豪宅市場在此波剛性買盤回溫之下，買氣也明顯被帶動。

觀察此次 28 樓戶交易，全國不動產內湖捷運店店東洪瑞喜表示，原屋主在 101 年 4 月進場，以約 2.2 億元、每坪 127.84 萬元購入，也一直是「長虹天璽」最高單價紀錄保持戶別，持有 8 年半後，以總價約 2.3 億元賣出，以每坪 132 萬元單價刷新最高單價紀錄，總價也破另一間 28 樓戶在 108 年 10 月以 2 億 2000 萬元交易創下的總價紀錄。

全國不動產內湖捷運店店東洪瑞喜指出，「長虹天璽」基地位內湖路一段 411 巷，屬捷運西湖站、港墘站之間的生活圈，生活機能條件佳，與「碧湖畔」都是內湖數一數二的指標豪宅，其中「長虹天璽」位置緊鄰內湖科技園區，是在地企業主除了大直之外，CP 值更高的豪宅選擇標的，也是內湖相當稀有的指標型豪宅。

洪瑞喜分析，此一「長虹天璽」28 樓戶在去年已在房仲網站刊登銷售資訊，當時開價 2 億 5800 萬元，加價 3812 萬元待售，換算每坪達 150 萬元，最後以 2 億 2958 萬、每坪 132 萬元成交，也合乎市場行情，由於是頂樓戶別，短期內此一單價、總價紀錄也難被超越。

財政部中區國稅局表示，個人交易2016年1月1日以後取得之房屋、土地，應按新制課徵房屋、土地交易所得稅。房地交易損益之計算，以出售時之成交總價減除取得成本與因取得、改良及移轉所支付之費用後之餘額為所得額；但房地如是受贈取得，則以受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後價值作為成本。父母如欲贈與房地給子女，除贈與稅稅負外，也須考量子女日後出售房地時應納之房地交易所得稅。

該局舉例說明，甲君欲贈與1筆房屋評定現值與公告土地現值合計300萬元但市價為1,000萬元之房地給子女，如直接贈與房地，即得以房地現值300萬元課徵贈與稅，雖然比贈與子女現金1,000萬元後由子女自行購置房地，可節省70萬元贈與稅，但子女日後出售房地時，受贈取得者即以受贈時之房地現值300萬元作為成本，相較子女以受贈的現金自行購置房地，以買賣價金1,000萬元認列成本，前者所得額將增加700萬元，如其又屬短期持有之情況，稅率高達45％，則須多繳納315萬元房地交易所得稅。

該局進一步說明，贈與稅稅率在贈與淨額2,500萬元以下均為10％，而房地交易所得稅除了符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房地外，稅率依持有期間不同，分別為持有1年以內者稅率45％、持有超過1年未逾2年者稅率35％、持有超過2年未逾10年者稅率20％、持有超過10年者稅率15％。一般而言，房地交易所得稅稅率均高於贈與稅稅率，父母如欲贈與房地給子女，應一併考量子女日後出售房地時應納之房地交易所得稅，以免省了贈與稅，卻反須繳納更多的房地交易所得稅。民眾如有任何疑問，可撥打免費服務電話0800-000321，該局將竭誠服務。

早期發展的市區因素地稀少、地價昂貴，致使重劃區總是引領房市話題，鋒芒掩蓋市區，然而市區仍有不少死忠住戶及購屋愛好者，顯見市場仍具競爭力。其實北中南仍有不少潛力市區，共通優勢是交通完善、房價相對親民，且不少具備都更價值，因此維持熱絡買氣。

儘管重劃區因新案多、房價低而佔據銷售熱區榜，不過仍有不少熱愛住在機能完整成熟市區的買方。高雄市鳳山區民眾陳先生透露購買市區住宅的原因，主要是看中機能發展到位，但會評估是否有都更價值，畢竟老社區發展飽和，房價不易波動，倘若無法都更「還是會擔心增值性不如重劃區」。

買在台南市區的莊小姐則表示，「主要是不想離開成長環境」，雖然生活機能同樣重要，更多的是對故鄉的依戀情懷，「錢可以買到新房子，買不到家鄉味，這才是重點。」

大安區房價保值
甲山林機構總經理張境在表示，市區的最大特點是屋齡老舊，建商通常是看中都更價值才會推案，推案則以大樓為主，容積獎勵才更符合效益，不過都更時程緩慢、整合困難，多數建商缺乏耐心，才會轉往重劃區推案，新案釋出相對較少。

張境在進一步補充，市區建案的客群以在地客居多，產品並非訴求區域賣點，而是吸引具有地緣關係的買家，例如有些都更案才剛拆除老屋，住戶就開始追蹤都更進度，打算將原址家園重新買回，顯見從消費角度來看，亦重視有都更價值的區塊。

「台灣地狹人稠，基本上只要有素地，建商都會搶著推案。」《住展》雜誌研發長何世昌指出，尤其北台灣更明顯，市區推案狀況不輸重劃區，CP值較高區域如大安區，有台大、師大、台科大等高等學府，不僅是台北一級文教區，更是北市的黃金門牌，房價保增值性優異，一旦有土地釋出，推案始終踴躍。

何世昌補充，內湖區則推薦靠近捷運內湖站、文德路一帶，因受到科技園區加持，穩定的就業人口支撐區域買盤，價格得以維持水平，這對建商頗具吸引力，也更願意積極推案，主力客群為科技園區的人員。

除此之外，熱鬧的中山區屬於台北市最早發展的核心鬧區之一，目前房價比周圍精華行政區便宜，區域又有捷運淡水信義線、文湖線、中和新蘆線交會，還設有華山藝文特區、三創數位生活園區，能夠拉抬區域能見度。何世昌強調，該區不乏都更危老推動的新案，因為是傳產業的發跡重鎮，商業活動頻繁，舉凡住宅、商辦、企業總部等選擇多元，人氣未必輸給新興重劃區。

何世昌接著說，新北市三重區與台北市僅一橋之隔，房價受到台北溢價效應，能維持一定水平，抗跌保值良好，若市區內建案不多，可選擇自強路一帶的老社區，有捷運中和新蘆線繞行，通勤機能方便，價格又比精華市中心便宜，更能吸引首購、換屋族。

選都更題材地段
至於中南部市區的選擇，也可鎖定有都更危老改建議題的區域尋找。張境在便認為，消費者若想追求房價增值空間，具有都更題材的地段，CP值相對更好，例如台中烏日、14期等市區，因具備都更價值，吸引不少建商搶搭都更風潮，更有業者推出大樓3~4房，鎖定在地換屋族群；高雄市則以高雄車站周邊的都更議題較多，建商亦鎖定在地首購族，這些區域都因都更獲得建商青睞，房價水漲船高。

何世昌則提到，目前中南部推案雖以重劃區為主，但市區的推案仍不少，民眾若想入住市區，推薦高雄市左營、鼓山區靠近博愛路沿線，由於博愛路是高雄主要幹道，機能發展完整，還有車站與捷運紅線的雙軌優勢，區域不乏漢神巨蛋、萬豪酒店等百貨商圈，還可串連高醫大商圈、裕誠商圈，房價增值空間高，但價格又相對親民，適合重視增值性的買家。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡提醒，既有市區的新案偏少，價格往往高於中古屋，倘若買在區域高點，轉手可能面臨賠售，民眾務必優先確認周邊是否曾有賠售案例，藉此降低踩雷風險。

新北市新店區近期有不少指標建案推出，建材結構都相當高檔，包括推案熱區的央北重劃區，「央北鑫建築」預計取得鑽石級綠建築及黃金級智慧建築雙標章，以及雙制震規劃；家樂福旁延宕近30年的都更案則終於塵埃落定，「合環LAND MARK」規劃SC雙塔建築，將是新店最高住宅。

合環LAND MARK　黃金級綠建築
「合環LAND MARK」為新店市中心最大都更案，荒廢近30年，在合環建設機構總裁黃正勝出面協調，才成功取得建照，基地面積2837坪，由台日營造「大陸工程」、「日商大林組」攜手規劃42層SC雙塔建築，打造雙制震、黃金級綠建築，規劃29~76坪2~4房，每坪均價80萬元。

規劃42層 建蔽率29%
黃正勝表示，本案位於新店市中心，跨過一條巷子就是家樂福，未來周邊還有裕隆城的商場，結構體已經完成，預計有誠品、威秀影城進駐，交通方便，從國道3號到台北101大樓車程只要約15分鐘，並獲得內政部耐震候選標章，建蔽率僅有29%，有2000多坪的花園，且新店好山好水，文化氣息非常高。

該案公設主要位於1~2樓，有KTV、家教室、兒童遊戲區、多功能交誼廳、多功能球類室及保健室等，其中保健室可做量測血壓等簡單測量，住戶不用舟車勞頓往醫院跑，3~30樓單層8戶，31~42樓單層4戶，共用4部電梯，將是新店最高住宅地標。

央北鑫建築　出入人臉辨識
「央北鑫建築」位於央北重劃區中心位置，因重劃區面積不大，到哪裡路程都不遠，步行到捷運十四張站、小碧潭站大約10分鐘路程，距離約800米，新店高中後方三民街則有不少吃食店家，距離7700坪中央公園僅3分鐘路程，未來北側有十四張重劃區，規劃捷運共構商場，提升整體機能。

每坪58~66萬元
鑫建築團隊執行長許峻豪表示，很多重劃區周邊都是老舊雜亂的舊市區，央北重劃區則不然，緊鄰人文素質高的中央新村，純住宅規劃，有如民生社區2.0版加上大直水岸的住宅環境。

該案預計取得鑽石級綠建築及黃金級智慧建築標章，門廳出入採用人臉辨識系統，還有叫電梯及體溫偵測系統，引進日本新日鐵與住友理工雙制震系統，同時委託來自瑞典國際認證單位SGS建物生產履歷把關施工品質，規劃24~38坪2~3房，每坪58~66萬元。

最近房市熱絡，房價屢創新高，雖然政府開始打房，但是中古屋市場仍然交易頻繁，一片榮景。致使許多包租公、包租婆見好就收，頻頻出脫手上房地產，其實是先獲利了結再伺機而動。

社團法人新北市地政士公會指出，由於出脫的物件中，常有帶租約的問題，依照民法§425規定，買賣不破租賃，當買方同意續租時，所有的租賃關係概由買方繼受，如果買方是要收回自用時，解除租賃就是一道很高深的學問了。

社團法人新北市地政士公會最近承辦了一件出租透天店面，買方有自用的要求，因為賣方與原承租人的租賃契約108年11月已經逾期，賣方也告知承租人有資金的需求及售屋的動機，問承租人是否要買，承租人告知賣方買不起，但是同意配合隨時搬遷。賣方見承租人老實且都準時繳交租金，不疑有他，所以就從去年底開始以「口頭約定」續約，沒有再簽立任何租賃契約書，承租人也都仍然準時於每月三十日繳交租金，不曾中斷。

皇天不負苦心人，2020年12月初該店面以參仟多萬元成交，簽立買賣契約時，買賣雙方約定於2021年2月初點交，不動產由賣方負責排除租賃權且騰空房屋。賣方簽立買賣契約後高興的將買賣契約書拿給承租人看，一來分享成交的喜悅，二來告知承租人應該在2021年1月底前搬走……孰知租人當場翻臉，主張不定期租約，再加上最近增添了許多生財設備，要求再給半年的時間才同意搬遷，否則只能訴諸法律云云……

這時賣方傻住了，承租人當初的山盟海誓，當場變成「昨暝拍細」同時要求壹佰萬元整的搬遷費及設備補償，否則大家法院見。賣方眼見買賣簽約金已經成立，並已收授參佰萬元簽約金，如果違約不賣，就是加倍返還買方參佰萬元，租客搬家要給壹佰萬元整真是背腹受敵，幾經折衷，最後承租方同意以伍拾萬元整退場排除租賃，騰空房屋。

您有房屋或土地租賃的情形嗎？是書面租約還是口頭租約呢？如果是口頭租約記得趕快補上書面租約。是文具行的租約，還是公證租約呢？如果是文具行的租約，趕快換成公證租約吧！

民法§422「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」。另外公證法§30有「逕受強制執行」的規範，當房客違約時，不用打官司，即可以直接強制執行，搬遷房屋。

有了這層法律保護，就不會「昨暝拍細了」。當參佰萬元的違約金，遇到伍拾萬的搬遷費，花伍拾萬元是明智之舉，但是多一層準備少一分損失，是現代包租公、包租婆們該做的功課，小心「請神容易送神難」。

買房最注重的莫過於地段，再來則是符合各類需求的機能，這些因素將能決定住宅的價值。既成的成熟市區，便有豐富機能，讓許多人為求生活便捷而積極買進。例如南屯區捷運綠線「水安宮站」周邊，挾精華路段優勢使房價具支撐力；若不想距離機能太遠，卻又擔心距離太近而干擾生活品質的買方，太平區育賢路也有新案滿足所需。

綠捷水安宮站　穩坐7期核心
近2年台中捷運綠線沿線站點房價不俗，南屯區「水安宮站」坐落7期核心位置，地段精華。累積32年水電領域經驗並跨界成立建設公司的泰御建設，在該站周邊推出首案「泰御天鑄」，結合專業打造中台灣最具代表性的智能科技宅，可靠人臉辨識自由進出，還可透過手機APP遠端操控門鎖、燈光，吸引不少追求新智慧生活的客群，開價每坪47~52萬元。

該案位大業路與大福街口，周邊機能便利，步行1分鐘可達家樂福文心店，距離南屯市場約7分鐘車程，車程2~3分鐘可到明星學區惠文國小、惠文完全中學，附近也有不少綠地，包含惠義公園、惠順公園、惠來公園，以及面積8.8公頃的文心森林公園；交通便捷，步行約2分鐘可至水安宮站，亦有國道1號及74號快速道路可輕鬆往來各縣市。

泰御天鑄　主打智能科技宅
基地470坪，規劃地上21層、地下5層樓，為46~60坪的正3房房型，規劃有挑高7.8米的二進式大廳、KTV等豐富設施。最大特色是高檔建材，裝有與台積電同等級的美國Notifier智慧型火警警報系統、Alfa Safe柱中柱搭配耐震8級的美國Victaulic溝槽式機械街頭配管系統，以及BWT全棟式淨水系統。

泰御建設董事長李金池表示，看不到的機電消防安全設施都是建築物的精髓，若規劃不完全，可能會造成住戶永遠的痛，「用的都是世界最好的產品，以減少公安危險，並達到環保永續經營的目標。」

住家規劃德國太格木地板、中空強化Low-E玻璃，配備奪得台灣精品獎的「泰新全智慧系統科技」設備，可透過手機APP控制智慧開關、智慧插座，耶魯六合一電子鎖除了基本指紋、機械鑰匙、密碼、原廠卡片外，還能發給訪客一次性QRCode或遠端手機控制門鎖；廚房標配義大利LUBE廚具、Bosch全嵌式微波燒烤爐、林內炊飯電鍋櫃、Svago洗碗機，浴室有德國Hansgrohe龍頭與抗菌蛇管、Duravit浴缸、Panasonic全自動免治馬桶與暖風機。

專家意見?5樓以上戶賞天際線
該案坐落7期精華區內，地點優越，位捷運第二排，交通便捷又不會直接受軌道噪音干擾，家樂福在正對面，還有5期機能，加上大新國小、惠文國小雙學區，食衣住行都便利。由於基地周邊為低密度別墅群，5樓以上戶別可享7期天際線視野，為少有能俯看整個7期的最佳視角。

太平區台74線旁　鎖定首換族
長年深耕大台中地區的上市公司櫻花建設，近期選在鄰近台74線的太平區育賢路，推出各項生活機能距離都「恰恰好」的新大樓案「櫻花恰恰好」，規劃2棟地上15樓、地下4樓之6拼雙梯大樓，住家設計37~53坪3~4房格局，開價每坪27~32萬元，鎖定當地的首換族客群。

該案為櫻花建設近來在台74線周邊推出的15案之一，851坪基地位於雙面臨路的太平區20米育賢路、12米立行街口，現場專案經理張日隆指出，會取案名為「櫻花恰恰好」，除了建案代言人將由前職棒好手「恰恰」彭政閔接續擔任代言人之外，主要還是因為其地點優越、距離各項機能都是「恰恰好」的適中距離。

櫻花恰恰好　2分鐘到樹德商圈
張日隆指出，像是步行2分鐘可達最近的樹德商圈，又離中山、東山、軍功商圈很近，吃飯採買不用愁，開車5分鐘內可至明星雙語學校新高國小、新光國中、東山完全中學。

此外，大約5分鐘車程即可上太原雙向匝道，「離台74線近，卻又不用受其噪音、汙染、甚至風水問題干擾，實在不可多得，以當前台中精華區動輒3字頭的開價，該案有相當的競爭力。」

由於該案鎖定為首換客群的3~4房產品，並無2房的規劃，168戶住家搭配10戶店面，多為單純自住導向，進出較單純、住客水準也較齊質，且戶戶皆為邊間，採光通風良好，公設比32.5%，有多功能交誼區、活力健身房、親子才藝教室等豐富多元的設施。

內部建材也皆為精品，3房使用60×60公分拋光石英磚、4房則是80×80公分拋光石英磚，搭配德國BWT淨水系統、大同氣密窗、耶魯三合一電子鎖、含落地式烘碗機在內的櫻花牌3機廚具，以及Kohler衛浴。更特別的是，4房採雙主臥規劃，配備3衛浴，3房也配有雙衛浴，2種房型浴室皆有開窗與浴缸；臥室也相當寬敞，有足夠空間可規劃衣帽間，大幅提升生活質感。

專家意見?大基地建案已罕有
該案位太平精華地段，由於新光重劃區不大，大樓基地已經不多，成為區內倒數的罕有大基地建案。鄰近樹德、樹孝雙商圈，食衣住行便利，又具備重要學區機能，12年國教免接送，且步行可達的新高國小為雙語小學，家長趨之若鶩，相當有吸引力。

營建股最近最熱門的購地和推案策略，就是「跟著台積電走！」台積電（2330）進駐台南、竹南投資設廠的效應，被名軒（1442）、愛山林（2540）、華固（2548）、遠雄建（5522）和達麗（6177）等建商鎖定，看好產業群聚效應帶動電子新貴購屋置產潮。

在台積電投資設廠加持下，名軒相中其帶動員工置產及中下游產業進駐所帶來的外溢效應，將鎖定苗栗推出兩大案，包括苗栗後龍車站附近維真段456戶新案，總銷約33億元，及高鐵站旁龍倚段92戶，總銷約7億元，兩筆新案推案時程正規劃中。

愛山林多年前即進駐新竹寶山買地，剛好台積電要在距離竹科不遠處投資設廠，全案產品規畫將配合台積電投資設廠、竹科園區龐大的就業人口帶來的潛在需求，將包括辦公、商業、別墅和住宅等，基地達8.2萬坪，2021年可望取得建照並動工，總銷上看700億元，第一期預計今年推出。

華固也沒錯過「護國神山」題材，看好台積電工程師購屋潛力，華固月前才砸下5.85億元在新竹購地1,671.826坪，預計經過重劃分回後推案，目前總銷未定。

達麗未來推案策略，就是要跟著台積電及附近產業聚落走，包括台中、台南，台積電到那，達麗就跟著到那，去年已在台南歸仁推出「國家強棒」第一期，銷售成績亮眼，第一期182戶推出即完銷，第二期約300戶，月前才緊接著推出；至於台中水湳「達麗創世紀」則為區內第一案，總銷88億元，銷售成績也出乎預期。

看好台南除南科園區、台積電投資設廠等題材外，還有中研院南部院區 、工研院綠能科技中心、沙崙綠能科學城、大台南會展中心等重大建設，吸引眾多建商插旗獵地，達麗已著手規劃第二期接著登場。

至於遠雄建則已耕耘台南多年，自2016年推案已陸續開花結果，推出新源邸、安南町、頂美及北府苑等，其中新源邸已率先於去年5月完工交屋，加入貢獻行列，總銷17億元，全數完銷。接下來，遠雄建計畫在歸仁、東區、永康等陸續推案2,000多戶，總銷逾200億元，為未來一到三年的推案重點。

2016開幕、高雄第一家國際牌觀光飯店「高雄中央公園英迪格酒店」傳出將遭法拍，一拍底價超過29億元，這是新冠疫情爆發迄今，全台最大宗的飯店法拍案，也是繼2019年位在高雄八五大樓中「君鴻飯店」法拍案後，高雄地產業與飯店業史上底價第二高的法拍案，消息傳出，震撼旅館業界。

高雄中央公園英迪格酒店是由李方酒店集團投資，並於2016年委託IHG洲際酒店集團經營管理，管理合約12年，酒店運營及所需資源皆由洲際酒店集團提供。

對於酒店將被法拍，高雄中央公園英迪格酒店發聲明指出，酒店現今正常運營中，將全力維謢客人及會員權益，無論客房或餐飲，應提供的軟、硬體服務皆不受影響。

李方酒店集團是由被稱為「迪化街大帳房」的李銘松和方素蝶夫婦所創，全盛時期李方集團旗下共有五個飯店品牌，客房總數超過一千間。

集團旗下高雄中央公園英迪格店與目前暫停開發的台中李方艾美酒店，則分別屬IHG洲際酒店集團與萬豪酒店集團旗下品牌飯店。

李銘松自2003年SARA疫情後即開始獵地置產，有別於許多飯店集團「輕資產、重管理」策略，李銘松奉行「有土斯有財」、「買了總有增值的一天」，所以李方集團旗下多數飯店也都是自有資產。但是，這個觀念在不景氣時成了沉重的負擔。

高雄中央公園英迪格酒店法拍，主要就是李銘松近年獵地置產的速度太快、標的物太多，房地產交易不如預期熱絡，加上投資台中李艾美酒店的金額過大，又碰到疫情影響資金周轉不過來。事實上，由於財務壓力太大，李銘松與李方集團去年起陸續標售旗下物業變現、賣資產救火。

據悉，自2019年起即有不同債權人向法院聲請向李銘松與李方酒店追討欠款，債權人中除有廠商並包括多家銀行，如今高雄中央公園英迪格酒店法拍，應是債權人將向法院申請強制執行。

目前，李方酒店集團旗下皇家季節酒店台北南西館與北投館，以及高雄頭等艙飯店等都轉型為防疫旅館，由於成本降低、房價成長，利潤較過去增加，為李方集團挹注穩定現金流。

建物價值落差大 一拍恐流標

今年3月將法拍的高雄英迪格酒店，一拍底價29.09億元，但該酒店基地只有384坪、建坪約4,743坪，加上又是既有建築，很難轉作其它用途，因此，在價值與拍賣價之間，存有極大的落差，幾乎可確定一拍流標的可能性極高，甚至也有好幾拍才會有人出手。

高雄商用不動產業者指出，以該處「商五」的使用分區來算，每坪地價大約250萬元，英迪格酒店基地約384坪，地價合計9.6億元，建坪約4,743坪，以較高的每坪15萬元計算，約值7.11億元，兩者合計約16.71億元。

不動產業者表示，該標的是既成的建築，同時也規劃飯店格局，因此很難再做其它用途，即使建商想要買下，興建每坪35萬元以上的豪宅或好宅，基地也不夠大，經濟效益欠佳，光是停車場的出入口，就不好排置，是不是地下室都可建平面停車位，也是一個疑問。

因此，不動產業者預估，法院一拍的底價約29.09億元，跟推估的價值16.71億元，兩者有明顯差距，「一拍幾乎拍不出去」，恐怕要好幾拍。

2020年全台十大建商出爐！根據591新建案統計，去年推案量依序為寶佳、南港輪胎、茂德、遠雄、興富發等，另外，愛山林以及新店在地建商合環名列十名內，除了「推案王」寶佳機構以全年超過1,300億元的推案量蟬聯冠軍外，二至十名的建商則是大洗牌，顯見全台交易升溫下，建商積極推案搶市的決心。

591新建案總編輯李忠哲表示，2016年房市交易受挫後，經過多年盤整步入復甦格局，去年更受惠於低利、資金回流、產業園區效應下，各地買氣點火走熱，看好這波全台房市買氣升溫，手握庫存的建商積極推案搶市，除了2020年全台推案量破1.6兆規模，十大建商名單也因積極推案之故大洗牌。

統計資料顯示，寶佳機構以超過1,300億元推案稱霸，今年寶佳維持以量取勝的推案方式，除了全台各區遍地開花外，主力更是鎖定重點重劃區，像是在龜山A7重劃區就推「鴻築捷市達」總銷近百億，就是要搶攻首購族市場。

值得一提的是亞軍由南港輪胎拿下，由於南港大案「世界明珠」單一案量就達800億元，是台灣史上規模最大的單一開發案基地，面積近萬坪，因此總銷金額直接空降第二名，據悉，商場已與微風集團簽約，住宅成交均價來到每坪150萬元，成為去年推案亮點。

茂德機構2020也積極推案，一舉拿下第三名，主要倚靠各大重劃區推案，像是土城暫緩重劃區的金城舞系列推案就高達200億元，板橋江翠北側重劃區三案加總也有百億元的量體，其餘在三重二重疏洪道及仁義重劃區都有新案推出，可說是野心勃勃。

此外，老牌代銷甲山林轉投資的愛山林建設入榜，由於2020年在北市推出自建案「圓山帝寶」，總銷來到68億元，看好士林劍潭的在地換屋客，以單坪百萬元以上的開價，目前已近完銷。另外，愛山林也持續深耕板橋江翠重劃區，帝景系列推案，加總也有近百億元的量體。

央房打炒房政策奏效，預售屋拋貨潮湧現。據房仲業者最新統計，央行政策祭出後，全台預售屋的網路待售房屋在一個月內暴增逾5,000件、月增17.6%，顯示短線投資客急於撤出資金槓桿操作較大的預售屋市場。

據屋比房屋最新統計，去年12月7日央行實施信用管制前後一個月，全台預售屋的網路待售物件從29,104件拉高至34,228件，一個月大增5,124件，增幅17.6%。


屋比房屋總經理葉國華表示，從此次央行實施的信用管制內容來看，包含針對公司法人、以及擁有三戶以上的自然人，限制較低的貸款成數和不能擁有寬限期等，都是針對「投資客購買多屋、一般公司置產炒樓」做出應有的對策，明顯對於尚未交屋的預售屋衝擊最大。

屋比房屋總監陳傑鳴分析，這些持有多戶預售屋的屋主，原先預期交屋後在低利，以及寬鬆的償貸條件像是只繳息不付本金的寬限期、高成數的銀行貸款之下，透過低持有成本坐等房屋增值財後再轉手獲利。

但因央行祭出信用管制措施，不僅限縮房屋貸款成數且無寬限期的規定，讓手中多戶的預售屋完工後將面臨鉅額的房貸差額需補足，資金壓力相當大，只好開始出脫，才會出現預售屋網路待售物件在一個月中大增逾5,000件情況。

值得注意的是，六大都會區中，台中市預售屋待售房屋的增幅最高、達25.1%，新增待售房屋達2,361件占所有新增件數比重進逼五成，成為拋貨潮壓力最重的地區。

陳傑鳴指出，2014年房市從高點反轉向下後，台中市房市一直都有供過於求的狀況，從區域住宅存量約105萬戶，但家戶數則約達100萬戶左右，顯示供給多出約5萬戶。

2015至2018年房市盤整期，區域市場一直都在消化龐大的賣壓，包括西屯區存在不少一直賣不掉的大坪數豪宅，再加上近兩年南屯、北屯區大量推案的中小坪數產品供給，在需求追不上供給之下，一遇利空如打炒房政策，才會讓區域賣壓隨即湧現。

1月15日晚間，陽光城發佈2020年業績快報，2020年公司實現營業收入827.28億元，同比增長35.51%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤52.83億元，同比增長31.42%。截至2020年末，公司資產負債率82.89%，較2019年末下降0.56個百分點；有息資產負債率30.67%，較2019年末下降5.85個百分點；淨負債率93.38%，較2019年末下降44.83個百分點。

2020年9月，公司引入戰略投資方泰康人壽及泰康養老，優化了公司的股權結構以及治理水準、增強了公司資源整合及獲取能力。在保證公司穩健經營的同時，進一步優化資產負債結構，堅持“規模上臺階，品質樹標杆”的戰略目標不動搖，力求實現優質、穩健、長久的可持續發展。

1月15日，國新辦舉行2020年金融統計資料新聞發佈會。央行副行長陳雨露出席發佈會，介紹2020年金融統計資料有關情況，並解答近期的熱點問題。同時，出席發佈會的還有央行調查統計司司長阮健弘、央行貨幣政策司司長孫國峰、央行金融市場司司長鄒瀾。

此前，監管多次提及“要保持廣義貨幣M2和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配”。會上，陳雨露表示：“基本匹配並不意味著完全相等，也就是說，M2和社會融資規模增速可以根據經濟形勢和宏觀經濟治理的需要，略高或者略低於名義經濟增速，以此體現中長期內貨幣政策的逆週期調節。”

另一個值得關注的是，對於近期熱議的房地產調控問題，央行金融市場司司長鄒瀾表示，央行將堅持“房住不炒”定位，租購並舉，因城施策，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。

此外，對於未來的貨幣政策方向、匯率調控、支持小微企業發展等問題，會上也作出了相應回答。

靈活把握貨幣政策力度

此前，監管多次提到，今年要保持廣義貨幣M2和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配。那這是否意味著今年貨幣投放量將會增多？

對此，陳雨露表示，保持M2和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配是完善我國現代貨幣政策框架的一個重要內容。基本匹配並不意味著完全相等，也就是說，M2和社會融資規模增速可以根據經濟形勢和宏觀經濟治理的需要，略高或者略低於名義經濟增速，以此體現中長期內貨幣政策的逆週期調節。

“在經濟運行的非正常時期，比如說遭遇到類似當前重大疫情嚴重衝擊的時候，經濟增速可能會大大偏離潛在的產出水準，這時貨幣政策就要參照反映潛在產出的名義經濟增速來把握。”陳雨露指出，2021年人民銀行會堅持穩字當頭，不急轉彎，根據疫情防控和經濟社會發展的階段性特徵，靈活把握貨幣政策的力度、節奏和重點，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，以適度貨幣增長支持經濟持續恢復和高品質發展。

資料顯示，截至2020年12月末，狹義貨幣（M1）餘額62.56萬億元，同比增長8.6%，增速比11月末低1.4個百分點，比上年同期高4.2個百分點。

央行調查統計司司長阮健弘指出，單位活期存款是M1裡的主體，占M1的比重九成，是最主要的構成部分。根據人民銀行建設的國家金融基礎資料庫逐筆採集的單位存款情況來看，2020年M1增速上升主要有三方面原因：一是穩健的貨幣政策精准有效支援實體經濟的效果顯現。二是一些行業獲得了比較多的資金支援，由於專案還沒有全部實施，形成了一定的資金沉澱。三是存款產品的規範推動了活期存款的增加。

她進一步表示：“未來隨著疫情緩解，經濟企穩回升，投資專案逐步推進和開展，單位資金支出將有所加快，停留的單位活期存款也將有所減少。另外，由於規範存款產品帶來的結構性產品向活期存款轉化也會減少，所以我們預計未來M1的增長將會比較平穩。”

加大住房租賃金融支持

不久前，央行聯手銀保監會放出大招，出臺了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，限制銀行業金融機構房地產貸款集中度。近年來，監管對房地產的管控層層加碼，從房地產開發商到金融機構已先後被納入監管。那麼，2021年房地產金融政策會有哪些變化？

會上，鄒瀾表示，近年來，人民銀行堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標全面落實房地產長效機制，加強房地產金融管理，重點開展了幾方面的工作。

一是加強了房地產的金融調控。牽頭金融部門加強對各類資金流入房地產的統計監測，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向製造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。去年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

二是實施好房地產金融審慎管理制度。其一是落實長效機制，因城施策，實施好差別化住房信貸政策。其二是按照規則化、透明化方向，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。三是建立健全房地產金融宏觀審慎管理制度。

三是完善住房租賃金融政策。按照“租購並舉”的方向，加快研究金融支持住房租賃市場的政策。近期將公開徵求社會意見。

鄒瀾表示，下一步，央行將認真貫徹落實十九屆五中全會、中央經濟工作會議部署，堅持“房住不炒”定位，租購並舉，因城施策，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。

嚴密防控外部金融風險

去年下半年以來，人民幣對美元大幅升值，此外，2021年初人民幣繼續升值態勢。央行貨幣政策司司長孫國峰表示，總的來看，人民幣匯率在合理均衡水準上保持基本穩定，與我國的對外貿易和經濟基本面是相符的。

值得注意的是，美國當選總統拜登此前公佈了涉及1.9萬億美元的刺激經濟方案，另外美聯儲主席鮑威爾最近表示短期內不會加息，而我國仍然是唯一採用常態貨幣政策的主要經濟體。那麼上述刺激方案和寬鬆貨幣政策是否會對我國的金融環境造成影響？

孫國峰稱：“應當看到，去年上半年人民幣匯率有所貶值，下半年人民幣匯率有所升值，近期人民幣對美元匯率又有所貶值。這些波動都是正常的，說明市場供求在匯率形成中發揮了決定性作用，人民幣匯率彈性增強，有升有貶、雙向浮動成為常態，發揮了宏觀經濟自動穩定器作用，為央行根據我國經濟形勢自主實施正常貨幣政策創造了條件。同時，我們加強國際宏觀經濟政策協調，中國是2020年全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體，也是少數實施正常貨幣政策的主要經濟體之一，帶動了全球經濟的恢復，也有利於其他主要經濟體未來貨幣政策正常化的進程。”

陳雨露表示，在剛剛舉行的人民銀行工作會議當中特意提出要嚴密防控外部金融風險。主要考慮的是當前全球經濟復蘇是相對緩慢的，所以對實體經濟的壓力傳導和金融體系的內在脆弱性疊加在一起，外部的風險需要警惕。一是國際金融市場出現的脫離實體經濟基本面，波動幅度在不斷地加大。二是全球流動性高度寬鬆的背景下，跨境資本流動方向易變、波動也在加大。三是疫情對經濟的衝擊前所未有，低收入國家債務風險還會進一步上升，可能會進一步影響全球經濟復蘇的進程。

針對上述三個方面的外部風險，陳雨露指出，重點還是要堅持國內優先的原則，繼續做好我們自己的工作。一方面，保持宏觀政策的連續性、穩定性和可持續性，夯實中國經濟的基本面。另一方面，要完善金融監管體系、健全宏觀審慎管理、持續提升系統性風險防控能力。同時，還要加強在G20等國際平臺上與其他各國的宏觀經濟金融政策協調，來共同為全球經濟未來的復蘇創造更加有利的條件。

儘管全國土地市場受疫情影響一度短暫“停擺”，但2020年，中國主要城市的土地供應和成交規模仍趕超2019年。來自中原地產研究中心近期發佈的統計資料顯示，2020年，50個“賣地”收入最高的城市合計土地出讓收入達到42058億元，同比上漲18%。其中，上海、杭州、北京、武漢、寧波等14個城市土地出讓收入超過千億元。火熱的市場行情，顯示出當地房地產市場的活躍，但引起了行業對於地方政府依賴土地財政的警惕。

300城樓面均價同比上漲9.5%

“整體來看，儘管上半年疫情之下市場被短暫封印，2020年全年供應和成交規模仍趕超2019年。”

諸葛找房資料研究中心近期發佈的資料顯示，2020年重點城市住宅及商辦用地供應144257.22萬平方米，同比上漲3.38%。其中，住宅用地供應115935.86萬平方米，同比上漲3.73%。

中原地產首席分析師張大偉指出，隨著經濟復蘇和房地產銷售回暖，房企開始積極拿地。去年5月份以來，土地市場整體行情持續升溫。其向《華夏時報》記者提供的中原地產研究中心統計資料顯示，去年，50個“賣地”收入最高的城市合計土地出讓收入達到42058億元，同比上漲18%。張大偉表示，2020年，經濟全面復蘇，資金相對寬鬆下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價率土地成交。另一方面，儘管疫情對房企的資金鏈影響較大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次出現了提高。

同時，土地成交樓面價也出現明顯上行。據中指研究院統計，2020年，全國300個城市住宅用地土地成交樓面價為每平方米4574元，同比上漲9.5%。

分城市來看，疫情加速了各等級城市之間的分化。2020年，由於抗風險能力更強，一線城市仍是房企最為青睞的區域。而儘管土地市場熱度較2019年有所回落，但二線城市的土地市場表現整體仍穩中有升。諸葛找房資料顯示，2020年，一線城市成交面積增速最高，較上年同期上漲30.5%，遠大於二線城市及三四線城市；二線城市成交較上年同期上漲1.1%，三四線城市成交與上年幾乎持平，微升0.4%。

在中原地產研究中心監測的50個城市中，上海、杭州、北京、武漢、寧波等14個城市土地出讓收入超過千億元。其中，上海、杭州、廣州、南京四城“賣地”收入超過2000億元：上海賣地收入逾2900億元，位居全國榜首，較2019年上升47.96%，漲幅約一千億；杭州以2574億元緊隨其後。南京以2094億位列第四，和上一年相比，南京金額和名次上，上升幅度明顯，超越第五位元的北京。成都、重慶作為成渝經濟區的核心城市，土地出讓收入分別為1311億元和1220億元，位居前十。

值得一提的是，武漢雖上半年受疫情衝擊較大，經歷了長達44天的停擺，但在疫情得到有效控制後即迅速恢復並反彈，2020年的土地出讓收入仍居於前列。據上述中原地產研究中心資料，50個城市中，武漢憑藉1840億元的土地出讓金額位居榜單第六位，同比2019年的1766億上漲了4.2%。

不僅如此，過去一年，武漢“地王”紀錄也頻頻被刷新。根據中國指數研究院的統計，單價方面，2020年，武漢累計超過15個板塊刷新了土地單價或總價紀錄。例如，2020年11月13日，華潤以30558元/平方米的樓面地價刷新了4年前的武漢單價紀錄。礄口、花山地價也在一年內三度刷新，光穀中心城更是年內4次刷新單價紀錄。

中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政分析稱，房企在武漢拿地熱情高漲與當地出臺的相關政策有關。例如，武漢土地拍賣採取了分期付款、取消競價熔斷、全面網上掛牌等措施，加大優質地塊供給，降低出讓門檻，“房企由此迎來了拿地良機”。

警惕地方政府對土地財政依賴

值得注意的是，儘管重點城市土地市場的火熱顯示出這些城市房地產行業的活躍度，但引起了行業對於地方政府重點依賴土地財政的警惕。

“賣地千億這是個什麼概念？”著名財經評論家水皮近日在《水皮More》欄目做了一個簡單的類比，“2019年，全國僅有15個城市的一般預算收入超過1000億元。”其解釋說，所謂一般預算收入，是指稅收收入與非稅收收入之和，也就是狹義財政收入。而這14個城市，僅僅是土地出讓金的收入就超過了15個城市的一般預算收入，讓“這種擔心（對於地方政府重點依賴土地財政的警惕）也不是無中生有”。

《華夏時報》記者瞭解到，為了衡量地方政府對土地財政的依賴程度，一般用賣地收入與一般公共預算收入之比來計算。這個指標越高，越說明當地政府的“錢袋子”對土地財政的依賴度越高。

水皮認為，根據這個指標，除了北京、上海、深圳這些經濟發達的城市，由於地方財力充沛，經濟結構完整，仍處於低土地財政依賴區間。但其他城市比如杭州、武漢、廣州、南京、西安等排在全國前十的賣地超千億城市，就屬於超高的土地財政依賴城市。此外，寧波、成都、重慶、蘇州、天津這些指標超過50%的城市，則屬於高土地財政依賴城市。

“在14個賣地破千億的城市中，有10個城市的土地財政依賴程度是很高的，雖然這些城市屬於新一線或者二線城市，經濟發展快，但是如果城市土地出讓金高的話，房價怎麼會低呢？”水皮感慨地說，“畢竟，當麵粉還在被熱捧的時候，麵包無論如何沒有不漲價的理由。”

《華夏時報》記者注意到，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜近日在一場月度形勢分析會上透露，2020年百城新建住宅價格累計上漲3.46%，漲幅較2019年擴大0.12個百分點。而僅以上述14個土地出讓金破千億城市中的上海為例，1月11日，上海易居房地產研究院發佈的《2020年上海房地產市場報告》顯示，2020年上海新建商品住宅和二手住宅成交量均創近4年新高。從價格方面來看，全年新房成交均價為56234元/平方米，同比上漲3.2%。

業內人士普遍認為，政府出讓土地是實現社會基礎設施建設、公共服務以及城鎮化的重要手段，土地財政對於中國經濟長期平穩健康運行的確作出了較大貢獻。但與此同時，其也是一把“雙刃劍”，地價上漲不僅對於房價上漲起到了推波助瀾的作用，一系列成本的上升也將對實體經濟造成傷害，不利於城市長期可持續的發展。

而對於“如何弱化土地財政”的說法，58安居客房產研究院分院院長張波認為，解決土地財政的根本出路在於，變“一次性土地出讓收入”為“房產持有型稅收”：“換言之，未來房地產稅全面落地，才是土地財政的解決之道。”

其向《華夏時報》記者解釋說，房地產稅不但有利於推動“土地財政”從根本上得到解決，而且還能有效保障房地產市場平穩運行，改變現有賦稅重流轉、輕保有的現狀，以此達到優化房地產稅制的效果。但張波也強調，房地產稅的全面落地還存在諸多障礙，需要試點不斷推行，這也使得地方政府對於土地財政的依賴性“短期不可能完全擺脫”。

但對於接下來的土地市場，市場分析人士仍傾向重點城市的土地市場熱度會持續升高。貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴《華夏時報》記者，2021年土地出讓的特點是回歸核心，量價齊升，價格漲得更快。在房貸集中度限制下，銀行和房企會將資金更多投入到市場需求較大的核心城市，意味著未來核心城市的房價會隨著地價上漲水漲船高，非核心城市土地市場可能會下行。

15日，國家統計局公佈了2020年12月份70城房價資料，自此全年房價走勢得以完整呈現。從房價環比上漲城市數量來看，上半年，先是因疫情原因出現“斷崖式”下跌，隨後在一系列紓困政策幫助下，出現“V”型反轉；下半年，多地收緊樓市調控政策，房價上漲城市數量逐漸減少，漲勢明顯放緩。

對於2021年房價走勢，業內專家表示，逐漸加碼的調控政策有望平穩市場，房價漲勢將繼續放緩，而一線城市有可能成為未來一季度房價上漲龍頭。

去年12月房價環比漲幅總體穩定 揚州“領跑”

國家統計局資料顯示，去年12月份各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅總體穩定。除了一線城市環比漲幅略有所擴大之外，二線城市和三線城市環比漲幅皆與上月持平。

4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.1%，漲幅均與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.1%和0.2%，漲幅也是均與上月相同。

中原地產首席分析師張大偉表示，2020年疫情後樓市的熱度依然超過了2019年，但隨著各種調控政策的出臺，過熱城市明顯被抑制。12月份有42個城市新房價格上漲，數量上是疫情得到控制後的低位。

從城市漲幅排名來看，揚州的新房和二手房環比漲幅皆排名第一，不過漲幅並不大。揚州新房環比上漲0.8%，二手房環比上漲0.9%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從房價指數來看，通常環比漲幅超過1%時，基本上可以界定為過熱城市。揚州即便漲幅居首，但也沒有超過1%，穩房價的壓力會小一些。

展望2021年：一線城市或成一季度房價上漲龍頭

2021年的房價走勢會受調控政策、金融市場、供求關係等多方面影響。

張大偉表示，在2020年時，各地調控政策收緊趨勢已經出現。全國房地產調控在2020年12月單月累計次數為31次，合計1-12月全國房地產調控政策次數高達489次。從單月次數變化看，12月31次，11月33次，10月22次，9月35次，8月32次、7月32次，6月31次。

尤其是今年房貸集中度新規開始正式實施，業內認為這項規定將使個人住房貸款投放受到約束，進而影響房地產市場。

嚴躍進表示，房貸集中度的紅線約束，客觀上會限制貸款進入房地產領域，有助於穩房價。此外，從供求關係看，很多城市尤其是大城市，潛在的新房購房需求很強，邏輯上說漲易跌難。因此後續房價穩定工作需要繼續開展，包括地價的穩定等也需要積極推進。

張大偉表示，預計2021年一季度房價繼續上漲的趨勢依然存在，但越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場，房價漲勢會繼續放緩。而一線城市有可能成為未來一季度房價上漲龍頭。

朗詩地產（００１０６）公布，連同合營公司及聯營公司在內，去年度包括委託開發管理項目的銷售額約４０１﹒７７億元人民幣，比２０１９年度升約５﹒４６％，建築面積約２２６﹒４９萬平方米。
　　
該集團指，控股股東朗詩集團連同合營公司及聯營公司的銷售額約４１１﹒３１億元人民幣，比２０１９年度升約１﹒５９％，建築面積約２２９﹒９３萬平方米。

華鼎（０３３９８）公布，華鼎工業園內部分土地及工業建築物已售予東湖街道辦事處，獲補償約３﹒９８億元（人民幣．下同），已收取其中約１﹒５９億元，補償總額預期於上半年悉數收取。
　　
該集團指，根據管理帳目，截至去年１２月３１日，已出售土地及工業建築物帳面淨值為２６７０萬元，預期於截至去年１２月３１日止年度將錄得出售土地及工業建築物收益。
　　
該集團指，去年１２月２４日訂徵地和補償協議，出售有關地皮及建築物以供杭州市餘杭區作城市發展之用，包括杭州市餘杭區東湖街道北沙東路總地皮面積為約４﹒８４萬平方米的８幅地皮，連同總樓面面積約７﹒７９萬平方米的工業建築物。該集團指，徵地佔華鼎工業園總地皮面積的９﹒８％及整體總樓面面積１５﹒６％，加上相關生產活動已遷移至園內其他工業建築物，故徵地對整體生產活動並無任何重大影響。

瀋陽公用發展（００７４７）公布，以９９０萬元人民幣（約１１９６﹒３萬港元）出售廣東鑫茂生物科技（廣茂）９０％股權，料虧損約３３﹒４萬元人民幣（約４０萬港元）。
　　
該集團指，廣茂從事生物工程技術研究及銷售植脂末和植物提取物等，正於中山一個工業園興建廠房。鑑於去年內地經濟下滑及爆發新型冠狀病毒，廠房建設進度受阻，且目前非進一步發展的合適時機，故出售聚焦其他業務，擬將出售所得其中約７００萬元人民幣（約８３８﹒３萬港元）用於建設酒店發展項目及有關物業，約２９２萬元人民幣（約３５０萬港元）用於一般營運資金。

第一太平戴維斯住宅銷售部高級董事唐華今日在記者會上表示，２０２０年上海住宅均價上漲了３﹒２％，是２０１６年以來的最高，但總體漲幅還是控制得比較穩定的。她指出，上海相比其他城市對中國的意義有所不同，更需要有一定代表的表現，因此樓市會有持續的監管，這個基調是不會變的。
　　
她指出，隨著２０２０年上海落戶政策門檻降低，上海如何消化這些需求還是需要一個政策的制定，因此不排除上海今年再出樓市調控新政。

第一太平戴維斯上海投資部主管及高級董事關偉今日在記者會上表示，在去年疫情得到控制後，物流倉庫和數據中心成為房地產大宗交易市場的兩大熱點。
　　
其中，數據中心比較特殊，因為目前看到已有的交易更多是開發類，沒有現金流成交的收益率。
　　
而物流倉庫隨著買家需求的上升，優質資產越來越匱乏，導致買家進一步放寬對於初始收益率的要求。目前一線城市買家已將初始淨收益率放到５－５﹒５％的範圍內，而二線城市如京津冀、環滬、大灣區物流倉庫的收益率可能在６－６﹒５％的水平。收益率呈逐年向下的趨勢，今年可能會進一步延續這個趨勢。
　　
另外，疫情之後，防御型資產也就是出租運營表現非常平穩的資產也受到買家的青睞，包括核心ＣＢＤ的寫字樓、核心產業園，預計今年會有更多此類交易產生。防御型資產的收益率普遍在４﹒５％左右，市場上也有個別案例達到５％初始的淨收益率，這要具體結合具體物業本身的品質和位置。

人行金融巿場司司長鄒瀾透露，人行堅持「房住不炒」定位，重點開展以下幾方面工作：
一是加強房地產金融調控，牽頭各部門加強對各類資金流入房地產的情況監測，去年房地產貸款增速是８年來首次低於各項貸款增速。
二是實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房地產企業資金監測和管理規則等。
三是完善住房租賃金融政策，近期將就相關政策公開徵求社會意見。

踏入新一年樓市熱度十足，由會德豐地產發展的今年新盤頭炮九龍東啟德MONACO（MONACO發展項目第1期），昨日進行首輪銷售共145伙，不足6句鐘便火速售罄，有多達9組投資者大手掃貨，最高涉資3790.2萬元。業界認為，項目並非上車盤，開售仍然可以一炮沽清，反映樓市市底不差，該盤熱賣對後市具啟示性，料最快於農曆新年後出現一波大規模推售新盤潮。

MONACO收票3727張，登記數目是啟德區新盤近3年來新高，發展商昨展開首輪推售，因應新冠疫情及項目伙數有限，僅推出145伙。昨天下午1時接受登記前，位於尖沙咀港威大廈的售樓處已人頭湧湧，商場地下停車場側的入口處，排隊人龍好一段時間保持逾百米長，估計超過百人輪候，場面墟冚。

大手客豪買3伙涉3790萬

發展商公布，該盤開售不足3小時即賣出逾半單位，三房大單位最先沽清，並錄得9組大手掃貨個案，涉資共逾2.4億元。其中有2組買家一口氣購入3伙，包括一組客豪擲3790.2萬元連買2伙三房及1伙兩房戶，其餘7組買家亦一併掃入兩個單位。項目推售的145伙，最終在下午6時過後全數沽清，套現逾16.3億元。

資料顯示，MONACO不但是2021年一手市場首個紅盤，亦屬逾2個月以來首輪即日清袋的新盤。

新價單每呎折實24409元

會德豐地產主席梁志堅昨天現身售樓處視察銷情，他指集團將持續加推及推售，但不急於農曆新年前沽清全盤。會德豐地產常務董事黃光耀對樓盤銷情十分滿意，即晚落實加推滿足向隅客人，新一張的4號價單共100伙，折實平均呎價24409元，較上周二（12日）公布的3號價單折實平均呎價24802元低1.6%，仍屬4張價單中第二貴，折實售價662.8萬至1810.1萬元，並同步拍板周四（21日）次輪推售133伙，其中價單發售的120伙折實平均呎價24216元，另有13伙標售。

位於沐泰街12號的MONACO提供399個單位，實用面積280至1394方呎，預計2022年12月底落成入伙。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，MONACO非上車盤，首輪有不少單位售價逾1000萬元，「都賣得郁」兼即日沽清，準買家出席率也較預期踴躍，反映市場需求強勁及樓市市底不差，對後市復甦樂觀，料最快農曆新年後出現一波新盤推售潮。他又說，發展商低開策略奏效，對後市具啟示，相信未來新盤首批傾向先求量後求價，形容這是「疫情底下摸着石頭過河」。

美聯物業住宅部行政總裁布少明透露，該行的MONACO準買家昨天出席率達八成，投資者比例甚高，佔約四成，預料1月整個一手市場可錄1500宗成交。

Campton加推63戶提價3.8%

其他新盤方面，萬科香港旗下深水埗The Campton於上周六抽籤發售74伙亦取得不俗成績，即日售出50伙（67.6%單位），連同昨日再沽8伙，過去周末兩天錄得58宗成交，發展商乘勝追擊，昨加推7號價單共63伙，折實平均呎價20827元，較本月11日公布的6號價單折實平均呎價20073元高3.8%。

一手貨尾也加快清貨，嘉華（00173）九龍東啟德嘉峯匯過去兩天連沽37伙，令新盤在周末兩天（16日至17日）總交投達至299宗，是去年11月最後一個周末錄得340宗以來的新高，相對前周末（9日至10日）共53宗，激增4.6倍。

總面積4.32萬呎 較3年前造價插48%

寫字樓市場受新冠疫情影響需求大減，連一向供應緊絀的核心區商廈，空置率亦不斷飆升。一直為金鐘呎租最高的分散業權商廈遠東金融中心，市場最新驚見4層全層單位放租，總面積達43200方呎；其中3層更屬該廈大業主中資光大集團放棄自用或租用而騰空，每方呎租金意向最低僅60元，較大廈3年前租金高位下跌最多47.8%。

意向每月最少64萬

市場人士透露，一向極少全層單位可供出租的遠東金融中心，在逆市下亦陸續出現多層單位推出市場放租，包括17、18、28及30樓，每層建築面積10800方呎，目前以每月64.8萬至77.76萬元放租，意向呎租60至72元。

遠東金融中心樓高48層，因擁有金色玻璃幕牆外觀，深受中資垂青，大廈不乏用家自用及長情租戶，故全層放租相當罕有。

當中33樓全層單位，建築面積約10800方呎，2018年初以每月約124.2萬元租出，呎租約115元，為該廈歷來呎租新高，亦是金鐘呎租最高的分散業權商廈單位。是次放租的4層，每呎放租叫價較最高位低37.4%至47.8%。

光大子企棄租調遷灣仔總部

據了解，是次放租的4層之中，17、18及30樓共3層之前由光大集團旗下子公司租用或自用，包括中國光大銀行及光大新鴻基等，全部已在上址運作10年或以上的長時間。由於光大集團聯同光大控股（00165）在2016年2月斥巨資100億元購入灣仔告士打道108號全幢（現稱光大中心），近年部署將原使用遠東金融中心的部門，陸續集中遷到光大中心營運，故開始放棄遠東金融中心的寫字樓單位。

資料顯示，光大集團在遠東金融中心最少持有7層單位，包括最高的48樓。今次市場出現放租的4層，17及30樓的業主為光大集團，購入單位自用多年後，都罕有推出市場放租；18樓則為光大集團退租後，由業主推出市場放租。

事實上，遠東金融中心過去一年的租金已下跌不少，中國飛機租賃集團去年7月承租該廈32樓全層，建築面積10552方呎，月租58.036萬元，呎租55元，較同一單位2016年呎租80元，大跌31.3%。散單位方面，該廈3樓6室，建築面積650方呎，去年4月以每月2.9萬元租出，呎租約44.6元，創大廈呎租近6年新低。

世邦魏理仕數據顯示，全港整體甲級商廈空置率在2020年第四季攀升至9.9%，為2009年第二季以來最高。截至2020年底，市場共有800萬方呎的空置寫字樓面積，是1999年12月以來最高紀錄。

零售業受疫情重創，去年舖位空置率持續高企，惟不少商戶仍看好聖誕及新年假期等傳統消費旺季，帶動核心區商舖空置率改善。中原（工商舖）資料顯示，2020年12月四大核心消費區除尖沙咀外，商舖空置情況略見收窄，幅度由約0.13至0.19個百分點；銅鑼灣空置率更連續兩個月下調。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基說，據中原（工商舖）統計，去年12月四大核心區商舖空置率情況明顯改善， 中環、銅鑼灣及旺角空置率按月下跌。

銅鑼灣11.46%各區最低

核心消費區中，以銅鑼灣表現最佳，舖位空置率由去年11月約11.65%，下跌至12月約11.46%，連續第二個月回落，亦是各核心區中最低，但若對比去年1月約3.5%空置率，仍大幅高出7.96個百分點。

中環區舖位空置率亦見顯著跌幅，去年12月按月下跌約0.16個百分點，至約20.5%，雖較11月回落，但仍然是空置率最為嚴峻的一區；同時，最新空置率較去年1月勁增12.45個百分點，也屬吉舖增幅最大的零售旺區。

九龍區方面，旺角區舖位空置情況好轉，12月為12.2%，按月下調約0.13個百分點，較去年初增加2.16個百分點。四大核心區中，唯獨尖沙咀區空置率升勢持續，按月再遞增0.07個百分點，最新升至約17.22%，比去年初增加6.46個百分點。

黃偉基分析，舖位租賃市場經歷一年半的漫長調整期，市場普遍預計未來進一步下調空間有限，相信會有租客趁第四波疫情未穩、業主心態仍弱的時機，加快租舖決定。

過去周末兩天（16日至17日）三大代理行統計的十大藍籌屋苑成交量按周持平或回落，惟宗數仍處雙位數，業界對後市走勢樂觀，認為樓市會繼續向好。當中中原地產統計的十大屋苑過去兩天錄得24宗成交，按周持平。

周末成交保持雙位數

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期樓市持續升溫，二手成交暢旺，尤其1000萬元以內的上車盤最受追捧。近日大型新盤相繼起動，推高整體樓市氣氛，相信隨着疫情進一步緩和，二手成交將繼續回勇，樓市小陽春持續。據中原統計，過去周末成交最多屋苑為天水圍嘉湖山莊，共有6宗；其次為荔枝角美孚新邨及沙田第一城，各錄5宗成交。港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城亦連錄3宗成交，涉及銀碼最大為海棠閣高層B室3房戶，實用面積1015方呎，以2338萬元沽出，呎價23034元。

據美聯物業分行統計，過去周末兩天十大藍籌屋苑共錄得約25宗買賣，雖較前一個周末27宗減少7.4%，但已連續24周保持雙位數，而且踏入2021年以來，十大屋苑一連3個周末成交均維持逾20宗的活躍水平，反映購買力持續湧現。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，踏入2021年樓市「陽春早現」，大型新盤相繼登場，二手方面隨着減價盤「買少見少」，二手樓價走勢靠穩，市民入市信心增強，趁農曆新年前積極「尋寶」，短期購買力持續釋放。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，近期疫情稍為緩和， 在用家剛需支持下，積存的購買力重新入市，帶旺整體樓市氣氛，即使一手新盤開售攤薄部分客源，二手成交量仍錄得雙位數。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去周末十大指標屋苑累計錄16宗二手買賣，較之前一個周末的24宗，按周回落約33%。

新冠肺炎疫情持續近一年，去年工廈整體租售價下跌。美聯工商舖（00459）資料研究部資料顯示，2020年12月整體工廈售價指數按年下挫4.3%，租金指數則跌1.9%。

12月售價較高位下滑9.6%

反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數，去年12月報319.6點，按年挫4.3%，較2019年高位累跌9.6%。租金則輕微下跌，去年12月美聯工商物業租金指數報167.8點，按年略跌1.9%，較2019年高位累降5.1%。

此外，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，雖然去年12月工廈買賣註冊錄得277宗，再創單月新高，但全年計僅2091宗註冊登記，按年跌19.2%，創1996年有紀錄以來新低。

美聯工商董事陳偉志表示，受活化工廈及新盤帶動，再加上政府「撤辣」，預計今年工廈租售價量俱升，漲幅料5%以內。

美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾表示，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年1月首14日錄得1830宗二手住宅註冊登記，全月二手住宅註冊量有望穩企4000宗，較去年1月的2247宗高出78%，並創3年同期新高。

張蓓蕾指出，雖然今年1月首14日二手住宅註冊量較去年12月同期的1925宗按月微減約4.9%，但估計本月最終會有4000宗登記，與去年12月全月4081宗相若。若以金額劃分，1月首14日逾2000萬元二手住宅註冊量有61宗，按月持平；600萬元或以下的註冊量按月回落約2.6%至772宗；逾1000萬至2000萬元的註冊量較上月同期跌約6.4%至221宗。至於逾600萬至1000萬元二手住宅註冊量僅776宗，按月急挫約7.1%，是各類銀碼中跌幅最大。

張蓓蕾稱，鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況，因此今年1月註冊量主要反映去年12月市況。

有租客睇樓逾1年終入市，斥798萬元購入屯門邁亞美海灣3房戶。

祥益地產高級區域經理黃慶德表示，邁亞美海灣1座中層B室，實用面積631平方呎，為3房間隔。單位放盤三個月，原本開價820萬元，累積減價22萬元，最終以798萬元易手，實用面積呎價12,647元。

新買家鍾情單位向東南全海景，附設露台，亦備有企理裝修，且可借最高9成按揭，最終「扑錘」入市。原業主2012年412.8萬元買入上址，持貨9年帳面獲利385.2萬元，單位期內升值93%。

陳國章：商廈租金仍受壓 料跌1成

疫情下去年商用物業市場受衝擊，仲量聯行認為，今年市況可望勝去年，而商舖市場調整大，看好今年投資價值。相比之下，商廈市道需時回復，交投料不及商舖活躍。

去年疫情影響，投資市場非常淡靜，據仲量聯行資料顯示，成交價逾2,000萬元的商用物業交易總額，去年按年下跌27%至542億元，為環球金融危機後最低。買賣交投上，逾億元寫字樓及舖位買賣，分別僅26及45宗，較2018年高峰期跌71%及36%。

經濟衰退下，甲廈受到租賃需求疲弱及空置率上升拖累，整體價格於2020年下跌20.5%，街舖價格則下滑32.8%。寫字樓價格回落，也導致投資者對參與活化工廈計劃以重建工廈的意慾降低，分層工廈價格因而回落7.5%。

疫情緩和 投資者料重返

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章認為，隨着疫苗出現，預計在基本因素理想下，投資市況勝去年。他認為疫情持續一年，相信最壞時間已過，今年氣氛定勝去年。

本港投資者有3大類，香港、內地、基金投資者，香港投資者只是睇定一點，隨着疫情緩和，定會重返。最近舖位市場交投反彈，已是投資市場向好的先兆，至少反映減價後有興趣承接。他指，市場基本因素不差，「資金仍充裕，現在不像1997年，金融業被拖垮，今次金融業很穩定，香港金融中心地位長綫看好，加上利息低，今年大額買賣可望略為反彈1至2成。」

投資項目上，他較看好舖位反彈，主因價格及租金已明顯回調，商舖市場的租金較高位跌7成，現租金水平等於03年沙士時期。當疫情好轉，會出現報復式消費，而商舖市場是即時受帶動，故相信舖位價格可從谷底回升。

他分析，地區商場及舖位具投資價值，住宅區商場的傳統租客為超市、銀行、地產中介，疫情下租金仍穩定，生意影響不多，經濟環境在疫情下欠佳，業主願減價，回報率可達3厘以上。過往10年，商舖達4厘回報非常罕見，當租客受疫情影響較少，價格可回升5至10%。

工業市場 數據中心受歡迎

至於寫字樓，他認為不及商舖樂觀，「寫字樓租金仍有下跌壓力，今年料跌1成，即使疫情好轉，商業活動未必回復，畢竟歐美情況難料，外資公司研究生意部署，是宏觀環球狀況。當機構收縮及停止擴張，租務需求轉弱。因投資市場睇租金升跌，估計寫字樓不及商舖活躍。」話雖如此，他認為甲廈單位亦有調整，同樣可吸引投資者留意。他指，該行近月分別促成兩宗甲廈買賣，分別為金鐘遠東金融中心全層，以2.376億元易手，呎價約2.2萬元，成為多年新低。另外，中環美國銀行中心中層單位，以約1.4億元沽出，呎價約2.4萬元，呎價計屬該廈自2013年後新低，反映當價格回落，漸出現承接力，預計今年表現亦較去年好。

工業市場方面，他料倉庫及數據中心相關物業可看高一綫，「工廈市場有三大類，一是有活化概念；二是傳統工業、數據中心之用；三是分層工廈買賣。我較睇淡活化概念，因寫字樓租金向下，活化的吸引力下降。最睇好是倉庫需求，疫情下不減，而數據中心更是受歡迎。」

三條紅線開啟 內房股今年難翻身

去年新冠疫情令內地經濟大受影響，但房地產銷售依舊勢如破竹，據內地媒體統計共創下17萬億元（人民幣，下同）新高紀錄。但似乎市場對銷售成績並不買賬，無論A股還是港股上市的內房企業，絕大多數以股價負增長結束全年表現，規模最大的10間內房股全年市值「蒸發」近3,800億元。步入2021年，隨著監管層「三條紅線」指標正式開啟，全國堅持「房住不炒」的主基調依舊不變，不少業界人士認為，內房企將面臨大量債務和現金流問題，中小型房企的生存危機更加尖銳，行業前路顯然充滿不小的壓力。

2020年，內地房地產行業的銷售規模續創新高，但無論業績表現多靚麗，都難以刺激股價上升，甚至阻擋不了股價下行的壓力。若以銷售規模排名前十的房企（見表）為例，其2020年總市值共縮水了約3,789億元，幾乎相當於兩個碧桂園（2007）的市值。

中海外最傷 股價全年跌44%

在這排名前十的房企中，2020年全年僅綠城中國（3900）錄得了正增長，股價從9.57港元上漲至11.34港元，18.5%的漲幅令其全年市值增加44.14億港元，領跑在港上市的內房股。表現居次位的是在A股上市的保利地產，12月31日收報15.82元，全年僅微跌2.2%。

而跌幅最大的是中國海外發展（0688），股價從30.35港元下挫至16.86港元，全年累跌44.4%，市值「蒸發」1,477億港元。跌幅第二多的則為融創中國（1918），股價下降38.5%至28.65港元，市值縮水834億港元。若以恆指全年累跌3.4%為指標，除綠城外，餘下7家在港上市的內房無一倖免，市值都大幅縮水。

新規降低行業增長預期

若將範圍擴大到在香港上市的35家內房股，僅有龍湖集團（0960）、龍光集團（3380）、旭輝控股（0884）等8家房企實現全年股價正增長，其餘都表現出不同程度的下跌。在A股上市的內房企表現也差強人意，據Wind數據顯示，A股108家房企中，出現負增長有70家，約佔65%。

有業內人士表示，2020年地產行業的各項估值均處歷史低位，甚至內房股群眾基礎、市場基礎都在持續流失。主要原因固然是受新冠疫情影響、內地經濟下滑和消費降級導致，但更深層次的原因，也與去年夏天「三條紅線」的出現密不可分（即剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍）。按監管層要求，從2021年元旦起，內房企業進入降槓桿測試期，到2023年6月末，12家試點房企必須實現「三條紅線」指標全部達標，2023年底所有房企實現達標。有分析師認為，融資新規改變了整個地產行業的增長預期。

中小企或調整發展策略

在資本市場收穫慘淡一年的同時，央行和銀保監會在去年末又揮出一記重拳，共同發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，又為房貸另外設置了「兩條紅線」，要求分檔設置房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁評價，銀行若適度收緊房地產貸款，較為依賴銀行渠道融資口的中小房企會有一定影響，未來需考慮調整融資結構和發展策略等。在金融環境全面收緊的背景下，地產行業的基本面仍然受壓 ，內房股未來仍將面臨較大的經營壓力，2021年的股價表現也會繼續受壓。

監管部門對房企提出的「三條紅線」，令市場關注今年內房走勢及前景。瑞銀投資銀行全球研究部中國兼香港房地產投資研究部主管林鎮鴻日前表示，該行預測今年內地GDP增長達8.2%，顯示中央不需依靠房地產推動經濟，因此房地產政策料持續偏緊，預測今年內地住房銷售量及價格走勢溫和，一手樓銷售量或下跌3%，價格方面則保持平穩。但看淡三至四線城市，認為發展商可能會減價賣樓。

林鎮鴻表示，傳聞「三條紅線」試點範圍由首12大內房擴至首30大內房，牽涉層面擴闊，內房企銷售放緩加上要去槓桿，不排除需出售寫字樓及商場等重資產或分拆業務。此外，2018年實行的限價措施，相應銷售今明兩年入賬，相信內房毛利率降幅會較上一個下行周期更嚴重，惟尚未反映盈利和毛利率變化的因素。

瑞銀：看好物流地產物管股

在房貸收緊以及賣樓毛利率下降的情況下，發展商需轉型作非地產業務，林鎮鴻認為市場今年將偏好有多元化業務的發展商，例如有非地產收租業務的企業更值得考慮，相對而言，市場對高槓桿內房股較為審慎，這意味內房股價走勢將延續去年的分化局面。

至於未來有國策支持的物管業，與電商有關的物流地產，及具整合空間地產中介亦可看高一線。林鎮鴻稱，物管股今年首5個交易日已升近30%；物流地產則可受惠電商需求及用地緊張等；房地產中介行業整合，個別公司市佔率有望提高，推升盈利表現。

美國去年11月簽署行政命令，禁止美國企業或投資者投資與解放軍有聯繫或向其提供支持的35間內地企業股份。本港上市的內房股會否受牽連？林鎮鴻指，制裁清單涵蓋中海外（0688）和中國金茂（0817）的母公司，未知其上市公司會否受影響。據他統計，美國投資者現時持有受禁令影響股票的流通股本約20%至30%。

法巴：今年內房股價難大跌

相對於瑞銀較保守的看法，法國巴黎銀行亞太區企業資本市場諮詢與銷售董事總經理李偉烈看法較為樂觀，他指內地對房企財務指標設「三條紅線」，且限制銀行資金流入房地產，意味行業高速增長不再，相信房企今年銷售指引續下調，令盈利增長放緩。不過行業市盈率僅3倍至6倍，而且已計及去年樓市放緩因素，預計今年估值不會有大幅調整，股價不會出現明顯跌勢；儘管「三條紅線」或令內房盈利持平至增長15%，但房企不會因此倒閉。他看好大灣區發展的房企。