鹽埕40年大樓 至少6建商有興趣

都更危老議題夯，卻非每個社區、住戶都想藉此大賺改建增值財。高雄市鹽埕區屋齡40年「城中城大樓」，長年因管理不佳、住著許多弱勢住戶而成治安死角，房價長期偏低，雖有至少6家建商有意整合都更，住戶意願則不高，陳女士直言：「拿幾十萬（元）能幹嘛？若被迫都更將沒地方可居住。」

高雄市鹽埕區「城中城大樓」，1981年完工，規劃地上12樓、地下2樓，基地面積769.2坪屬商4用地，共208戶，距離愛河風景區僅90公尺，至捷運鹽埕埔站僅650公尺，地理條件不差。

不過社區外觀殘舊，水電管線外露腐蝕，是治安與衛生死角，記者走進該大樓內，廢棄已久的手扶梯被雜物垃圾包圍封鎖，地下室積滲水嚴重，不少住家閒置，牆上隨處可見「請勿隨地大小便」、「你再尿保證讓你回味無窮」、「在此小便死」等噴漆警語。

擔憂沒地方可住
府北里里長林傳富表示，「城中城」曾繁華一時，因一場大火使社區龍蛇混雜，一些經濟弱勢者開始定居，「有很多獨居老人與經濟弱勢，5年多來有5~6位住戶離世，也曾半夜到住家處理善後」，部分老榮民離世後、房屋無人繼承成為空屋，開始有不肖人士跑來佔屋使用，導致治安開始敗壞。自己5年多前成立社區自救會，用意在讓社區安全可進入軌道。

熟知社區事務的黃小姐指出，該大樓產權複雜，光土地地號就14筆共139個地主，且分成「有土地有建物」、「有土地沒建物」及「有建物沒土地」產權，因屬住商混合建築，受限消防法規無法申請管委會，才在里長帶領下成立自救會。不過高雄市政府地政局澄清，該大樓住戶多屬有土地產權的住戶。

住了數十年的陳女士指出，住戶都是經濟最弱勢的人，自己8年前罹患肺腺癌，目前已癌症第3期，有C型肝炎，雙腳又因淋巴阻塞常得蜂窩性組織炎，多次開刀感染導致不良於行，屬中低收入戶，目前與先生窩居11坪大空間，「過去聽說有建商要來收購，但拿那個幾十萬（元）能幹嘛？『城中城』是自己所有財產，若被迫都更將沒地方可居住。」

多長者弱勢族群
「城中城」自救會總幹事李太明指出，住這邊都是經濟弱勢，許多年長者行動不便，目前住戶約110戶，弱勢至少佔3~4成，「就他們立場當然不願被都更，因為該住所已是他們生命裡最後財產」，提及會來擔任總幹事，是希望把「悲慘」2字在「城中城」消失，讓這些年長者在生命盡頭仍有個安全乾淨的房子可居住。

過去約有6家建商派中人（中間協調人）前來洽詢，但因產權複雜，整頓相當費力，光7樓以上住戶是否有土地產權或僅是房屋使用權，就要花許多時間釐清。林傳富提及，曾出現1坪1萬元的收購價，行情偏離市場價格。李太明則強調，自己會站在弱勢方，不要讓他們財產輕易被賤賣，不讓這些弱勢者再次被剝奪居住權。

內政部公布去年第三季各縣市房價負擔能力統計結果，花蓮縣房價所得比8.59倍，意即需要不吃不喝將近8.6年才能買得起房，房價負擔較桃園市、台南市、高雄市還高。當地房仲指出，市區土地成本高，東部建築成本又比其他縣市略高，加上近年外地客紛至花蓮買退休或度假宅，大幅推升房價；目前市區難找到千萬內透天，新大樓價格更逼近3字頭。

內政部定義，縣市房價所得比是當地中位數住宅價格，除以中位數家戶可支配所得；資料顯示，花蓮縣去年第三季房價所得比8.59倍，僅低於雙北市、台中市、彰化縣，居全台第五高。若看房貸負擔率，花蓮縣34.35%屬「房價負擔能力略低」等級，且與上一季與去年同期相較，分別成長3.23、2.33個百分點。

住商不動產花蓮林森加盟店店長林偉彬指出，花蓮縣總人口其實呈現負成長，但因市區建地愈趨稀少，競價購買導致價格追高，除土地取得成本攀升，東部的建築成本也比西部縣市略高，才讓房價下不來，「房價漲、所得沒有跟著漲」，以致房價負擔節節攀升。

此外，林偉彬表示，近年外地人口到花蓮購屋的比率提高，不僅買退休宅、度假宅，甚至直接從其他縣市移居都有，由於花蓮的房價相較都會區仍相對低，因此價格也較容易被抬高。舉例來說，4、5年前花蓮市區新大樓單坪價頂多20萬，成交多落在17至20萬間，如今相同社區成交價格已拉到24、25萬左右，甚至後火車站等地點優異、生活圈成熟的指標新建案，近期可成交到每坪27萬。

林偉彬指出，目前花蓮市區大樓的價格天花板大約在30萬，未來是否能站上3字頭，應是觀察花蓮房市發展的關鍵指標。至於透天部分，市區千萬內物件已相當難尋，多要千萬上下，且建商考量購屋族接受度與利潤，目前也較少再興建透天建案，除非往吉安鄉外圍一帶或非市區的區塊，才有機會找到千萬內透天。

低利環境讓房貸族紛紛出籠，連高齡者也搶進。根據聯徵中心統計去年全國各年齡層房貸數據，前3季與前年同期相比，各年齡層房貸件數年增幅都超過12%，70歲以上的年增幅更高達3成，增幅最多。專家表示，不排除是換屋需求的資金配置，在大降息環境下更促進申貸意願，亦可能是投資客利用長者名義進行申貸，藉此降低高額稅負。

據聯徵中心房貸資料統計，去年前3季平均利率較前年降低0.17~0.19%，大宗房貸年齡層落在30~49歲，佔比超過6成，平均利率1.52、1.57%，相對較低。不過若從房貸件數增幅來看，各年齡層皆較前年增加，且以70歲以上增幅達30.5%最多。

銀行放寬限制
大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡指出，30~39歲是國人成家的主要年齡層，從銀行角度看，申貸人年紀愈輕、風險愈低，更願提供貸款，也是常見狀況。不過去年利率下降有感，高齡者通常累積較充裕資金，也開始布局或轉換資產，除有換屋需求外，不乏考量現階段房貸利率低，評估將賣房所得留作投資股票等其他用途，再申貸買小房等選擇。

天時地利不動產總經理張欣民認為，銀行挑選房貸客戶通常以中壯年為主，原因是償貸能力相對穩定，70歲以上房貸件數暴增算是反常現象，不排除是受房市復甦影響，投資客利用長者名義進行申貸，藉此降低高額稅負。銀行端則考量熱錢湧入房市，打算多賺取申貸款項，因此放寬限制。

張欣民提醒，家庭有高齡成員，該留意其是否接收不當投資訊息，避免遭誘騙成為投資散戶；長者本人應詳細洽詢銀行放貸意願，確實評估償債能力，通常都得提供連帶保證人還要附上財力證明，藉此保障申貸者與銀行的權益。

預算金額為445億元的第三航廈土建工程招標終於有進度了，桃園國際機場公司18日宣布，由「台灣國際三星物產公司（Samsung C&T Corporation）/榮工工程公司」團隊通過第二階段規格標，將於28日召開評選會議，若順利被評選為最優勝團隊，2024年起將分三階段陸續完工。

據了解，桃園機場第三航廈2017年動工，包含機坪、滑行道等工程都順利開工，唯獨主體工程卻流標，2018年7月第二度流標，後於2019年1月在政院同意下，總經費由747億元追加到789億元。同年6月將土建工程獨立招標，仍第三度流標，交長林佳龍嚴令，即使變更設計，也須在預算內如期完工。2020年3月再度通過修正計畫，考量物價等因素，總經費增至950億元。

桃機公司檢討後重新簡化部分設計、降低施工困難度及維護風險，2020年8月第四度招標，涵蓋「北登機廊廳、南登機廊廳及主體航廈」三項，結果順利有兩家通過資格標，包含「日商華大成營造/大陸工程」團隊，以及「三星物產/榮工」團隊。

桃機公司18日宣佈，「三星物產/榮工工程」團隊通過規格標審查，本案招標即將進入「最後評選階段」，28日就會召開評選會議，若順利由評選委員拍板為最優勝團隊，將可邁入施工階段。

桃機進一步說明，第三航站主體航廈土建工程標是採取「選擇性招標」，將分三階段加速推動建設，2024年先完成北登機廊廳、2025年完成主體航廈工程，接續在2026年完成南登機廊廳。

桃機指出，第三航廈設計容量，整體可滿足年容量4,500萬人次之出入境所有作業需求，其中直接與第三航廈連接的南北廊廳可服務2千萬人次，未來新增遠端衛星登機廊廳，可再增加旅客候機年容量2,500萬人次。

至於第三航廈電聯車系統規劃，桃機說，經過與相關單位、主要國籍航空公司研議，未來航廈營運模式將採取「一航廈一聯盟」方式，加上藉由停機位的適當分配，可減少旅客「跨航廈」轉機旅次，因此是否仍須蓋第三航廈電聯車，將持續評估。據先前規劃，該電聯車土建工程經費約30億元。

航空貨運史上最好 桃機物流基建 2重砲上膛

桃園國際機場公司18日透露，2020年航空貨運量衝上234萬噸，年增7.4％，是40年來史上最佳。展望疫後，ROT廠商「華儲」投資2.7億擴建進口倉，估5月完工；BOT商「遠雄自貿港區」也將投資逾40億元二期園區，釋出7.5萬坪空間招商，長遠將規劃上百公頃新貨運園區，全力強化基建，迎上航空貨運全球浪潮。

最新統計顯示，2020年桃機航空貨運量為234.2萬噸，年增7.4％，不僅預期將優於亞太區同業平均表現，全球機場航空貨運量排名有望坐8望7搶6，而國際貨運量排名，更有機會從2019年第6進步至第5名。

觀察鄰近國家機場貨運量，去年前11月桃機年增6.4％一枝獨秀，上海、韓國仁川僅微增1％左右，東京成田小減5.9％，香港衰退7.5％，新加坡樟宜則大減23.7％。

官員分析，桃機成長主因第一是受惠貿易戰，使得中美兩國對轉口需求大增，而美國因疫情而崛起的宅經濟，對衛生用品、電子產品需求更旺盛。第二是過去航空客運較依賴我國籍航空的越南，在疫情下需求「由客轉貨」，依賴度激增，使得對越南「轉口」貿易量年增四成，增幅遠高於第二名美國25.2％、第三名大陸8.5％。

若直接從台灣「出口」貨物增幅觀察，官員說，以香港成長27.9％居冠，美國21.2％次之，大陸8.7％第三，而大陸、香港擠進前三名，美中貿易戰仍是推動助力。

展望今年，物流基建仍是推動重點，桃機說，ROT廠商「華儲」砸下2.7億元進行「進口倉擴建工程」預計5月完工，擴建面積逾1,600坪，完工後將可增加華儲15％的進口貨物處理能量。

另一家BOT廠商「遠雄自貿港區」，投資至少逾40億元二期園區，預計2022年第二季起至2023年底陸續完工，包含二期貨運站、快遞二庫擴建、冷鏈物流專倉、四棟加值廠房等，將釋出7.5萬坪空間，規劃打造自貿港區、國際醫療中心及冷鏈物流發貨中心，並將可創造2.5萬個就業機會。

長遠而言，桃機指出，正規劃闢建總面積上百公頃「新貨運園區、新自由貿易港區」，預計4月由民航局完成土地徵後，交由桃機公司規劃及招商，目標2030年完工，年貿易產值可達兆元規模。

即便前一波、2014年年底房市盤整，豪宅平均價跌逾1成，嚴重的甚至高達2成，導致名人、貴婦，甚至金控董娘的豪宅賠售消息不斷傳出，但受到武漢肺炎疫情衝擊，激化出無限的量化寬鬆以及超低利率，讓此波豪宅買氣再現春光，不單出現一個家族買多戶，最高甚至一口氣買到8戶，甚至連不缺豪宅的金控大股東家族也出手買豪宅。

房地產業者指出，這一波房價上漲的建案多數是自用需求的小坪數產品，反觀豪宅的價格在前一波房市盤整下跌逾1成後，就呈現持平趨勢，要漲上去的難度較高。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，北市信義區銷售中的豪宅案多已完工，可立即交屋入住，最重要的是成交單價仍在波段低點，無論富豪是換屋或替二代置產，現在價位都不算高，有錢人精打細算後仍會買單。

不過，此波豪宅買盤當中，除科技業、傳產業紛紛出手外，就連國內大型金控大股東家族也出手買豪宅，包括國泰金控董座蔡宏圖個人的投資公司同記實業，砸逾5億元買進北市信義區豪宅「聯合大於」2戶，還有新光金控吳家以家族投資公司閒達、開閒兩家法人名義，砸逾6億元買進信義計畫區豪宅「琢白」2戶，主要是買給第三代居住使用。

房地產業者指出，此波豪宅買氣除少見的金控大股東家族出手外，甚至頻見「回購」情形發生，一口氣買2戶已經相當常見，就連台積電創辦人張忠謀家族都前後共砸近5億元買進「西華富邦」2戶。

張忠謀家族砸5億買豪宅

最令人驚嘆的是近幾年的豪宅竟出現「掃樓」情況，包括台塑集團王家一口氣掃進「華固名鑄」8戶，另有一傳產家族也一口氣買進「西華富邦」8戶，不過，回顧最著名的豪宅社區「掃樓」事件則是「文華苑」，光是精英電腦前董座蔣東濬家族與國巨董座陳泰銘家族便各在該豪宅持有8戶，成為最出名的大老闆「競相掃樓」案例。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，在貸款成數仍低、高持有稅的雙重壓力之下，目前台北市豪宅買方仍以自住、置產為主，而新豪宅的設計規劃多走健康、新潮、極簡風，戶數有限又兼具私密功能，一舉切中年輕富豪或富二代、三代的胃口。尤其疫情影響，海歸的富豪家族成員落腳在台灣的機會增加，也提高新豪宅、小豪宅的去化機會。

看好房市及企業設廠需求，今年開春短短半個多月，興富發、國揚、皇普三大建商就砸下逾36億元購置土地；土城又是工業地和科技廠辦市場兵家必爭之地，去年至今躍居為一級戰區！

去年5月成功處分台北市「大南港土地」的國揚滿手現金，18日董事會決議砸下18.56億元，購入新北市土城忠義段365地號等19筆土地，總計3,199.576坪，取得該土地50％持分；另外，國揚與集團關係企業等其它五家公司簽訂共同投資興建契約，將開發為頂級廠辦園區。

國揚實業總經理彭邵齡表示，國揚首度插旗土城，計畫開發為頂級廠辦園區，主要是看好土城產業聚落成形，這是國揚在兩個月以來第四度購地。

國揚實業財務處協理王正怡表示，近年國際大廠高端產品供應鏈積極布局，使得台灣產業形態由傳統產業逐漸轉型為高科技產業，土城工業區也從以前老舊廠房變為更多高科技廠辦群聚。國揚購置土城土地位於金城路，擬申請適用工業區立體化方案，加上基地可能再整合擴大，因此預計2022年才會推出。

儘管央行宣布祭出限縮購地貸款成數至65％等四大打炒房措施，但建商拚業績，購地需求殷切，累計2021年初以來短短半個多月，興富發、國揚、皇普三大建商就砸下逾36億元購置土地。

據調查，土城又是工業地和科技廠辦市場的兵家必爭之地，去年躍居為一級戰區，尤其長虹建設以61.4億元向黎智英的香港商查德威公司買下土城大安段土地，就一舉躋身年度第五大土地交易案。

德恩建設去年也以38億元買下達欣工程的景德製藥土城廠土地；至於中華工程AI智慧園區規模最大，已動工興建總樓地板面積達6.7萬坪的廠辦園區；另外，還有安澤建設廠辦案。

至於金融壽險業，也積極卡位土城，國泰人壽早在2012年進場布局，砸下43.9億元購置1萬多坪土地，計畫打造為廠辦大樓；華南金控也進駐土城，規畫土城資訊大樓兩棟。

儘管建商購地已被央行限貸，但今年初以來大型建商搶地不手軟。興富發11日率先砸下近18億元，收購台中知名Motel「沙夏精品汽車旅館」，占地728.16坪，計畫開發為總銷至少55億的二房、三房小宅產品；皇普建設也以1,200萬元，簽下新竹竹北的興聚建設合作開發案，合資占比為10％。

危老政策上路，老屋春天再現，而且愈南部房價漲愈兇！據台灣房屋統計六都屋齡30年以上老屋近四年來房價變化，台南老屋房價一舉從個位數上漲到每坪12.8萬元，漲幅37.6％，居六都之最，台中市、高雄市漲幅各有23.1％、19.5％，台北市、新北市則僅有6.3％、1％，近年房價漲勢「南強於北」在老屋市場更明顯。

六都中以台南老屋身價漲幅最高，從2017年每坪9.3萬上漲到2020年每坪12.8萬，台灣房屋台南成大加盟店店東歐明東表示，危老重建、房價基期低，加上龐大觀光商機，老屋做為商業用途，創造更大效益，讓台南老屋房價水漲船高。

歐明東指出，台南文化底蘊深厚，後疫情時代國旅熱潮帶動觀光商機，除了安平老街、國華街等觀光老街，許多原本不起眼的巷弄老屋也接連打造成極具特色的文創商店，形成新興旅遊商圈，如神農街、正興街。

台南老屋不論買來出租或轉售都吸引投資人目光，位於神農街一棟屋齡86年老屋，曾以近3千萬元總價成交，轉租作為文創商店，知名的百年酒樓「寶美樓」也由知名連鎖咖啡業者進駐展店。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，危老重建雖然同意門檻為百分之百，但沒有最小基地面積的限制，且審議流程簡便，加上時程容積獎勵，因此近年老屋循危老途徑改建的風氣日盛，從2017年政策上路至2020年，累計核准1,236案，去年進一步修法增加規模獎勵制度，可望加速危老重建。

世邦魏理仕研究報告指出，疫後潛在通膨壓力浮現，「補償性投資」效應可望發酵，有高達六成亞太商用不動產投資人將加碼不動產部位。其中，最熱門投資標的首推工業物流地產，計畫收購投資人占比達44％，其次是辦公大樓占比26％，為近五年最低；排名最後二位則為飯店旅館7％、零售店面4％，占比創歷年最低。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶18日表示，此次調查結果令人意外的是，爆發變異型病毒的背景下，疫情退散的不確定性提高，卻仍有六成投資人有意加碼不動產持份，包括具穩定收益的核心資產、槓桿型高回報資產。

研判投資人此波逆周期入市，主要受到「補償性」的投資心理激勵，擔心再度錯過難得的投資機會，而疫情下不動產價格僅出現微幅修正，是穩定投資人的定心丸。

調查顯示，亞太投資人今年最希望買進資產類別，與往年首選辦公室大不同，改由工業物流地產類型躍居榜首，達歷年最高點，著眼工業物流地產在未來三年相對高的回報率。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，疫情爆發以來，市場波動時刻考驗投資人的靈活度與遠見，投資人關心的並非該不該進場，而是該買什麼。

這項調查是在2020年11月至12月進行，針對亞太區資產管理公司、開發商、機構投資人、不動產投資信託、高資產人士等調查，樣本數492份。

因工業用地一地難求，台中市政府積極利用公有地開發工業區，連民間開發商也想分一杯羹，相繼投入園區開發案。台中市經發局18日表示，繼豐興鋼鐵提出后里新廠報編工業區案，及台糖的仁化工業區提出產二用地，變更為產一用地之後，包括明傳、永隆、和興、澄駿、磯鑫、南屯台安段、清泉崗智慧產業，及台中高鐵產業創意等工業區或園區案也將陸續推動。

台中市民間參與「產業小區開發」案近年來相當熱絡，包括豐興后里新廠報編工業區8.38公頃、台糖仁化工業區29.76公頃、台中烏日明傳產業園區10.34公頃、永隆工業區5.28公頃、和興產業園區9.35公頃、澄駿產業園區8.67公頃、台中神岡磯鑫工業區9.24公頃、台中南屯台安段工業區報編案21.73公頃、台中清泉崗智慧產業園區18.05公頃，及台中高鐵產業創意園區7.93公頃。其中，清泉崗智慧產業、南屯台安段、台中高鐵產業創意、和興及澄駿等工業區或產業園區案，均已提送可行性規劃報告或報編案，其餘上述工業區或產業園區開發案，市府均已核定同意。

台中市經發局強調，以產創條例第35條規定，自核定設置公告之日起3年內，須取得建築執照。

因應中央及地方產業政策方向，品信土地開發公司整合有設廠或擴廠意願的製造業廠商，勘選台中市烏日區省道台74線東側、省道1乙線（新興路）南側的土地，依據「產業創新條例」及相關法規，申辦「烏日區明傳產業園區」，計畫引入基本金屬、金屬製品、機械設備等製造業及倉儲業。

除台中市民間參與「產業小區開發案」外，為解決企業界缺地問題，台中市政府積極利用公有地，加速辦理包括太平、潭子聚興、神岡豐洲二期，及大里夏田等四個產業園區開發、擴大神岡都市計畫產業園區、新訂大里塗城都市計畫（產業型）整體發展規劃案、新訂烏日溪南產業發展特定區，及台中精密機械科技創新園區三期計畫，總規劃面積超過500公頃。

根據外資商仲最新調查，在亞太區疫情管控成效相對良好、加上各地陸續接種疫苗的激勵下，即便疫情迷霧未散，仍不減投資人入市決心，60% 投資人預計將增加不動產投資，包括具穩定收益的核心資產以及槓桿型高回報資產，工業及物流地產躍為首要關注標的。

CBRE 世邦魏理仕指出，新冠疫情爆發以來，全球經濟便受到前所未見的負面衝擊，全球經貿商務活動暫停、產能秩序重新設定下，引發全產業劇烈動盪，使得投資人在危機下的韌性與策略備受考驗；所幸自去年下半年起亞太市場已紛紛步上解封復工之路，並陸續呈現谷底復甦態勢，然而 2021 年初變異型病毒冷不防地給了全球一記回馬槍，接連釀發新一波全球抗疫保衛戰，也為經濟復甦再度埋下不確定因素。

針對此一「2021 年亞太投資人意向調查」調查結果顯示，世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，一般而言，經濟繁榮能有效激勵投資人加碼不動產市場，然而此次調查結果令人意外的是，爆發變異型病毒的背景下，疫情退散的不確定性提高，卻仍有高達 60% 投資人有意進一步加碼不動產，CBRE 認為，投資人此波逆周期入市主要是受到「補償性」的投資心理效應激勵，擔心再度錯過難得的投資機會，而疫情下不動產價格僅出現微幅修正，也是另一穩定投資人信心的定心丸。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，新冠肺炎疫情爆發以來，市場波動時刻考驗了投資人的靈活度與遠見；投資人關心的並非該不該進場而是「該買什麼」。

施甫學指出，以資產類別來分析，過去商辦產品一直是投資人心目中的冠軍標的，主要是商辦具有穩定收益流的特性，也是防禦型投資策略的重要資產類型。此次調查中，工業物流地產類型躍升為投資人心目中的冠軍標的，投資人對於工業物流地產的投資意向比例上升，主要著眼於工業物流地產在未來三年間相對高的回報率。疫情下全球產業鏈的「全球在地化」效應、以及電子商務消費新常態助長了物流產業生態鏈強勁表現的雙因素下，皆進一步推升現代物流及工業地產的需求與價格成長。

CBRE 此一「2021 年亞太投資人意向調查」於 2020 年 11 月 9 日至 2020 年 12 月 14 日期間進行，針對亞太區的資產管理公司、開發商、機構投資人、不動產投資信託以及高資產人士進行調查，總樣本數計 492 份。

1月18日，保利發展控股集團股份有限公司（簡稱“保利發展”）發佈2020年業績快報。

公告顯示，2020年，保利發展營業總收入2452.62億元，同比增長3.93%；營業利潤522.51億元，歸屬股東淨利潤289.08億元，分別同比增長3.67%和3.39%。而從銷售方面來看，該公司去年實現簽約金額5028.48億元，同比增長8.88%。

此外，截至報告期末，保利發展總資產1.23萬億，同比增長19.89%；歸屬股東所有者權益1807.83億元，同比增長15.87%。

2020年的房地產市場再次創下歷史新高，全年銷售額突破17萬億元。

國家統計局1月18日上午發佈2020年全國房地產開發投資和銷售情況，2020年全國商品房銷售額17.36萬億元，再創歷史新高；全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%；12月房地產開發景氣指數為100.76。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：2020年全國商品房銷售面積曲線呈跌幅收窄、逐漸轉正態勢，說明房屋買賣市場需求是強勁的。

商品房銷售規模創新高

統計局資料顯示，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%，增速比1~11月份提高1.3個百分點，上年為下降0.1%，其中住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降10.4%，商業營業用房銷售面積下降8.7%。商品房銷售額173613億元，增長8.7%，增速比1~11月份提高1.5個百分點，比上年提高2.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%。

從全年資料變化來看，全國商品房銷售面積、銷售金額兩條曲線呈“深V”走勢，其中新房銷售額從2020年8月開始回正，銷售面積則在10月回正，反映出了2020年新房價格的走高趨勢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示：“2020年全國商品房銷售面積曲線呈現了跌幅收窄、逐漸轉正態勢，說明房屋買賣市場需求是強勁的。而從2021年的預測看，也要防範各類違規資金進入樓市的風險，此外相關信貸政策也可能對樓市交易形成利空。”

地價漲幅18.72%遠超房價

記者注意到，2020年全國土地成交價款17269億元，增長17.4%；房地產開發企業土地購置面積25536萬平方米，比上年下降1.1%，整體呈現“量減價增”，同時與商品房銷售額增長8.7%相比，漲幅翻倍。

另一個值得關注的現象是，記者粗略計算，2020年全國土地成交均價為6762元/平方米，與2019年的5696元/平方米相比，漲幅達18.72%；而全國商品房均價為5859元/平方米，同比2019年漲幅僅為5.9%，遠遠低於地價漲幅。

對此嚴躍進分析，土地市場的降溫也和部分大城市政策管控有關，而房價漲幅相對2019年略有收窄，繼續體現了穩房價的導向。當然房價潛在的上漲可能性還是比較大，此類地價漲幅高企，也可能會對2021年的房價等產生一定影響。

房屋新開工面積降幅收窄

2020年1~12月，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%，增速比1~11月份提高0.2個百分點，比上年回落2.9個百分點。

嚴躍進表示，2020年房地產開發投資額7%的增速體現了“走出負區間、穩中向好、增速適度”的特點。開發投資資料是房地產市場景氣度的重要指標，此類資料的表現，體現了房地產市場“穩”的導向，也對宏觀經濟和產業經濟的穩定發展創造了較好條件。2021年預計此類指標繼續趨穩，依然可以處於（5%~10%）區間。

與年中區域分化不同的是，2020年全年資料顯示，全國各個區域房地產開發投資增速普漲。其中東部地區房地產開發投資74564億元，比上年增長7.6%，增速比1~11月份提高0.2個百分點；中部地區投資28802億元，增長4.4%，增速提高0.8個百分點；西部地區投資32654億元，增長8.2%，增速回落0.1個百分點；東北地區投資5423億元，增長6.2%，增速持平。

2020年房屋新開工面積仍然下降，儘管降幅有所收窄，但與2019年比差距仍然接近10%。房屋新開工面積224433萬平方米，下降1.2%，降幅比1~11月份收窄0.8個百分點，上年為增長8.5%。

與此同時，房屋竣工面積91218萬平方米，下降4.9%同樣值得重視，這一降幅比2020年1~11月份收窄2.4個百分點，而2019年為增長2.6%。其中住宅竣工面積65910萬平方米，下降3.1%。

2021年1月中旬，“五大行”相繼發佈2020年上海寫字樓市場運行資料，綜合目前已發佈的報告看，上海寫字樓市場需求持續回升，淨吸納量反彈。

高力國際資料顯示，2020年上半年，上海寫字樓市場受疫情衝擊明顯，淨吸納量為10年最低，而下半年，淨吸納量達到25萬平方米，同比上漲46%，半年環比增長168%。

尤其是四季度，淨吸納量是上海自2018年第四季度以來，單季吸納表現最強的一季。

從區域特點看，受進一步放寬外資金融業准入限制影響，陸家嘴(10.540, 0.00, 0.00%)在下半年新晉成為市場成交的熱點，全年成交活躍的板塊還包括前灘、北外灘、徐匯濱江等次中心區子市場。

各行業吸納量占比中，金融行業需求仍最為旺盛；科技行業超越專業服務業，成為第二大需求來源；醫療健康行業占比大幅提升。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨告訴經濟觀察網，一些頭部科技企業在2020年報告中的員工人數增長達30%，2021年的招聘預期也十分積極，這些都會轉化為寫字樓市場上的主力擴張需求。

所以，雖然上海寫字樓空置率持續走高，租金呈下行趨勢，但隨著市場下半年需求強勢回暖，租金降幅也在逐步收窄。

經濟觀察報注意到，相比2020年上半年19%左右的空置率，第四季度空置率為22.7%，空置率的走高與新增供應增加不無關係，2020年上海新增供應為2017年後歷年供應量的最高。

並且，這種情況還將持續，2021-2022年，上海寫字樓新增供應將迎來高峰，年均有超過200萬平方米的新增供應量入市，將使市場空置率進一步上揚，租金也將承受較大壓力，機構預測，“以價換量”或將成為未來兩年辦公樓租賃市場的主要策略。

一、房地產開發投資完成情況

2020年1—12月份，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%，增速比1—11月份提高0.2個百分點，比上年回落2.9個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%，增速比1—11月份提高0.2個百分點，比上年回落6.3個百分點。

2020年，東部地區房地產開發投資74564億元，比上年增長7.6%，增速比1—11月份提高0.2個百分點；中部地區投資28802億元，增長4.4%，增速提高0.8個百分點；西部地區投資32654億元，增長8.2%，增速回落0.1個百分點；東北地區投資5423億元，增長6.2%，增速持平。

2020年，房地產開發企業房屋施工面積926759萬平方米，比上年增長3.7%，增速比1—11月份提高0.5個百分點，比上年回落5.0個百分點。其中，住宅施工面積655558萬平方米，增長4.4%。房屋新開工面積224433萬平方米，下降1.2%，降幅比1—11月份收窄0.8個百分點，上年為增長8.5%。其中，住宅新開工面積164329萬平方米，下降1.9%。房屋竣工面積91218萬平方米，下降4.9%，降幅比1—11月份收窄2.4個百分點，上年為增長2.6%。其中，住宅竣工面積65910萬平方米，下降3.1%。

2020年，房地產開發企業土地購置面積25536萬平方米，比上年下降1.1%，降幅比1—11月份收窄4.1個百分點，比上年收窄10.3個百分點；土地成交價款17269億元，增長17.4%，增速比1—11月份提高1.3個百分點，上年為下降8.7%。

二、商品房銷售和待售情況

2020年，商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%，增速比1—11月份提高1.3個百分點，上年為下降0.1%。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降10.4%，商業營業用房銷售面積下降8.7%。商品房銷售額173613億元，增長8.7%，增速比1—11月份提高1.5個百分點，比上年提高2.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業營業用房銷售額下降11.2%。

2020年，東部地區商品房銷售面積71311萬平方米，比上年增長7.1%，增速比1—11月份提高1.8個百分點；銷售額95690億元，增長14.1%，增速提高1.5個百分點。中部地區商品房銷售面積49078萬平方米，下降1.9%，降幅收窄1.4個百分點；銷售額35854億元，增長1.0%，1—11月份為下降1.4%。西部地區商品房銷售面積48628萬平方米，增長2.6%，增速提高0.7個百分點；銷售額36257億元，增長5.1%，增速提高0.7個百分點。東北地區商品房銷售面積7069萬平方米，下降5.8%，降幅收窄1.7個百分點；銷售額5812億元，下降1.5%，降幅收窄1.7個百分點。

2020年末，商品房待售面積49850萬平方米，比11月末增加563萬平方米，比上年末增加29萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加312萬平方米，辦公樓待售面積增加33萬平方米，商業營業用房待售面積減少10萬平方米。

三、房地產開發企業到位資金情況

2020年，房地產開發企業到位資金193115億元，比上年增長8.1%，增速比1—11月份提高1.5個百分點，比上年提高0.5個百分點。其中，國內貸款26676億元，增長5.7%；利用外資192億元，增長9.3%；自籌資金63377億元，增長9.0%；定金及預收款66547億元，增長8.5%；個人按揭貸款29976億元，增長9.9%。

四、房地產開發景氣指數

12月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為100.76，比11月份提高0.21點。

附注

1.指標解釋

房地產開發企業本年完成投資：指報告期內完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。該指標是累計資料。

商品房銷售面積：指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建築面積）。該指標是累計資料。

商品房銷售額：指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價）。該指標與商品房銷售面積同口徑，也是累計資料。

商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

房地產開發企業本年到位資金：指房地產開發企業報告期內實際可用于房地產開發的各種貨幣資金及來源管道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金。該指標是累計資料。

房屋施工面積：指房地產開發企業報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工後又停緩建的房屋面積。多層建築物的施工面積指各層建築面積之和。

房屋新開工面積：指房地產開發企業報告期內新開工建設的房屋面積，以單位工程為核算物件。不包括在上期開工跨入報告期繼續施工的房屋建築面積和上期停緩建而在本期復工的建築面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為准。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建築面積，不能分割計算。

房屋竣工面積：指報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。

土地購置面積：指房地產開發企業在本年內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。

土地成交價款：指房地產開發企業進行土地使用權交易活動的最終金額。在土地一級市場，是指土地最後的劃撥款、“招拍掛”價格和出讓價；在土地二級市場是指土地轉讓、出租、抵押等最後確定的合同價格。土地成交價款與土地購置面積同口徑，可以計算土地的平均購置價格。

2.統計範圍

有開發經營活動的全部房地產開發經營法人單位。

3.調查方式

按月（1月份除外）進行全面調查。

4.全國房地產開發景氣指數簡要說明

全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）遵循經濟週期波動的理論，以景氣迴圈理論與景氣迴圈分析方法為依據，運用時間序列、多元統計、計量經濟分析方法，以房地產開發投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節因素的影響，包含了隨機因素，採用增長率迴圈方法編制而成，每月根據新加入的資料對歷史資料進行修訂。國房景氣指數選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水準，95至105點之間為適度景氣水準，95以下為較低景氣水準，105以上為偏高景氣水準。

5.東、中、西部和東北地區劃分

東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。

在剛剛過去的2020年，房地產市場可謂遭遇“重創”，面對動盪的內外部環境，下半場發力的各大房企又交出了怎樣的成績單？

據北京商報記者統計，在已披露2020年銷售資料的30家房企中，有26家完成了年度業績目標，有4家設定目標的房企並未達標。值得一提的是，受疫情影響，2020年各房企目標完成率情況普遍放緩，在所統計的30家房企中，“踩線”過關的房企達到1/3。

北京商報

TOP 4俱樂部：兩家未完成

1月過半，各大房企紛紛公佈了2020年全年銷售資料。北京商報記者梳理發現，在已披露2020年銷售資料的30家房企中，有26家完成了年度業績目標，時代中國、金地集團等屬於業績目標完成的優等生。有4家設定目標的房企尚未達標，分別是中南建設、融創中國、碧桂園以及富力地產。

出乎意料，又在情理之中，TOP 4房企中有兩家未達成年度目標。融創中國公佈的資料顯示，2020年其實現合同銷售額5752.6億元，去年初，融創中國定下全年銷售目標6000億元，這意味著其2020年目標完成率約為95.88%。不過與2019年比，依然有3.4%的增長。

同樣業績未達標的，還有常年高居榜首的碧桂園。自2018年開始，碧桂園對外僅公佈權益銷售資料，不再公佈全口徑銷售額。

公開報導顯示，2020年初，碧桂園集團總裁莫斌在談到業績目標時稱，“對外不宣佈，對內有集團的內控目標”。但根據2020年集團去化67%的目標推算，碧桂園2020年全年預計權益銷售金額約6074.22億元。而實際上，碧桂園2020年的權益銷售金額為5706.6億元。從權益銷售的角度來看，碧桂園僅完成了預期目標的93.95%。不過與2019年比，依然有3.3%的增長。

另據協力廠商機構統計，碧桂園2020年全口徑銷售額鎖定在7888億元左右，仍穩坐地產榜單頭把交椅。

與融創中國和碧桂園相比，恆大2020年實現了7232.5億元的銷售額，目標完成率為111.27%；而萬科並未設置全年業績目標，但與2019年同期相比，萬科的銷售業績實現了兩位數增長。

協力廠商機構的資料顯示，房企TOP 3門檻已提升至7000億元，但北京商報記者注意到，業績門檻提升的背後，是“以價換量”的犧牲。以恆大為例，其2019年的銷售單價保持在1萬元/平方米之上，但2020年其銷售單價已下降至8945元/平方米。碧桂園、萬科以及融創中國等頭部房企的銷售單價也均出現了不同程度的下滑。

目標下調 踩線過關

受疫情影響，各房企在去年初均選擇了“保守”態度，2020年業績目標設定普遍謹慎。例如，遠洋集團2020年業績銷售目標設定為1300億元，這與2019年的1400億元相比下調了7%左右；新城控股2020年業績銷售目標為2500億元，較2019年的2700億元同樣下調約7%。

記者此前也做過統計，在35家公佈業績目標的房企中，業績增速的平均值約為15%，整體表現趨緩。

但即便如此，各大房企的業績目標完成情況也並不盡如人意。在此次北京商報記者統計的30家房企中，目標完成率超過110%的房企僅有7家，此外有10家房企屬於“踩線”完成業績目標。

2020年全年，金科集團、正榮地產、遠洋集團、中國奧園、保利發展、中梁控股、旭輝集團、新城控股、合景泰富、世茂集團的銷售額分別為2233億元、1419億元、1310.4億元、1330億元、5028.48億元、1688億元、2310億元、2509.63億元、1036.08億元、3003.1億元。而它們的目標完成率超出部分多為小數值，例如遠洋集團2020年目標完成率為100.8%、中國奧園為100.61%、新城控股為100.39%等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，疫情的影響只是一方面，房地產市場已經進入到“低流量”時代。無論是外部市場環境，還是房企自身的體量規模，業績增速放緩未來將成為常態化。從目前的市場表現來看，各家房企已經開始由“量”轉“質”，尤其是頭部房企表現更為強烈，中小房企的規模追求也越來越不平坦，未來它們的業績增幅也不會過於“高企”。

預測向好 融資收緊

雖有波折，2020年對於房地產市場仍是豐收的一年。

克而瑞資料顯示，從全口徑銷售額來看，2020年千億房企數量達到43家，較2019年增加9家，其中包括龍光集團、新力控股、時代中國等。千億房企“上新”，再次證明市場的活力仍在。

2020年，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比持續提升。其中，TOP 10和TOP 30房企操盤金額門檻分別提升18.5%和16.8%至2404.2億元和1120億元。

“雖然市場層面向好，但關乎房企生存的命脈正在被收緊。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，融資“三道紅線”疊加近期的房地產信貸集中度管理制度，中小房企的規模增長已經從源頭受到限制，未來的資源配置也只會向頭部集中，房地產市場分化會持續加劇。

2020年12月31日，銀保監會、央行發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設立銀行的房地產貸款餘額占比和個人按揭貸款餘額占比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。

彼時有分析認為，上述政策會進一步收緊房企融資端，而個人按揭貸款限制也會影響到房企銷售端，疊加“三道紅線”，這將是未來房地產市場的深度調整。

貝殼研究院資料顯示，2018-2019年兩年房企償債規模成倍增長，2020年償債規模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，直達1.2萬億元規模，房企償債壓力繼續攀升。

另一方面，房企融資持續分化，龍頭房企的融資優勢凸顯，這之中有碧桂園2.7%的利率，也有上坤地產12.75%的利率。1月15日，上坤地產發佈公告稱，將發行一筆1.85億美元1年期優先票據，票面利率高達12.75%。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，融資收緊是所有房企的“必答題”，何去何從仍預留騰挪空間。從市場來看，短時間的債務壓縮是不現實的，但對於資本面較好的房企而言，機遇要大於挑戰，這無異於是一個擴大市場份額的機會。此消彼長，未來的市場分化會進一步加劇。

瑞銀表示，儘管內房板塊的估值已屆吸引水平，但現在轉看好仍為時尚早，因2021年下半年政策可能仍會較嚴，而根據房企利潤率和合同銷售指引情況，市場盈利預測有可能出現下調。

瑞銀中國及香港房地產投資研究部主管林鎮鴻在瑞銀大中華研討會2021中表示，與開發商相比，該行更看好物業管理、商場、物流地產等相關行業。

他提到，今年內地房地產市場將圍繞五大主題：在經濟強勁反彈下，政策基調仍偏嚴，尤其是下半年，預計全年房地產銷售額及面積分別跌3%和2%（去年則分別增長10%及2%）；在「三條紅線」政策下，前24大發展商的合同銷售將由去年的增長9%，放緩至今年的升5%。

另外的三個主題，分別是開發商的利潤率可能會繼續下跌，而這未反映在目前的市場盈利預測當中；房地產竣工的上行周期可望在2021至2022年延續；以及商場業務領域應會延續亮麗表現，因「三條紅線」將限制商場供應，而且奢侈品零售銷售亦會回流。林鎮鴻指出，市場已反映今年政策偏嚴的因素，但尚未反映利潤率下滑和潛在合同銷售增長指引下調的風險。

降盈利預測一成

因此，瑞銀將2021年及2022年內房企業盈利預測分別下調10%及15%；把世茂集團（00813）、中國金茂（00817）和中國恆大（03333）的投資評級降至「沽售」，並下調融創（01918）、雅居樂（03383）、合景泰富（01813）和旭輝集團（00884）的評級至「中性」。而該行的首選股是華潤置地（01109）和萬科（02202），兩者皆屬「買入」。

中國能源建設（０３９９６）公布，中標烏魯木齊市一項公路項目，投資總額約１６１﹒４１億元人民幣。
　　
該集團指，近日附屬公司中國葛洲壩集團收到中標通知書，葛洲壩作為牽頭人及其附屬公司與其他５家公司組成聯合體，中標烏魯木齊繞城高速（西線）工程政府和社會資本合作（ＰＰＰ）項目，該項目位於新疆烏魯木齊市，項目期限為３３年。

五礦地產（００２３０）公布，集團２０２０年全年簽約銷售額約１９３﹒６億元（人民幣．下同），按年升１﹒２４倍；相應簽約銷售面積約７５﹒３萬平方米，按年升６９﹒１％；銷售均價約為每平方米２﹒５７萬元。
　　
五礦地產表示，２０２０年簽約銷售額攀升至歷史高位，主要由於年內從控股股東所收購之房地產發展項目的簽約銷售金額自去年９月起計入公司的銷售額，以及公司於大灣區之廣州、深圳及香港等地的多個新項目於去年下半年進入銷售階段所致。

國家統計局公布，２０２０年，商品房銷售額１７３６１３億元（人民幣．下同），增長８﹒７％，增速比１－１１月份提高１﹒５個百分點，比上年提高２﹒２個百分點。其中，住宅銷售額增長１０﹒８％，辦公樓銷售額下降５﹒３％，商業營業用房銷售額下降１１﹒２％。
　　
年內，商品房銷售面積１７６０８６萬平方米，比上年增長２﹒６％，增速比１－１１月份提高１﹒３個百分點，上年為下降０﹒１％。其中，住宅銷售面積增長３﹒２％，辦公樓銷售面積下降１０﹒４％，商業營業用房銷售面積下降８﹒７％。
　　
２０２０年末，商品房待售面積４９８５０萬平方米，比１１月末增加５６３萬平方米，比上年末增加２９萬平方米。其中，住宅待售面積比１１月末增加３１２萬平方米，辦公樓待售面積增加３３萬平方米，商業營業用房待售面積減少１０萬平方米。
　　
１２月份，房地產開發景氣指數（簡稱：國房景氣指數）為１００﹒７６，比１１月份提高０﹒２１點。

國家統計局公布，２０２０年１－１２月份，全國房地產開發投資１４１４４３億元（人民幣．下同），比上年增長７﹒０％，增速比１－１１月份提高０﹒２個百分點，比上年回落２﹒９個百分點。
　　
其中，住宅投資１０４４４６億元，增長７﹒６％，增速比１－１１月份提高０﹒２個百分點，比上年回落６﹒３個百分點。
　　
２０２０年，房地產開發企業房屋施工面積９２６７５９萬平方米，比上年增長３﹒７％，增速比１－１１月份提高０﹒５個百分點，比上年回落５﹒０個百分點。其中，住宅施工面積６５５５５８萬平方米，增長４﹒４％。房屋新開工面積２２４４３３萬平方米，下降１﹒２％，降幅比１－１１月份收窄０﹒８個百分點，上年為增長８﹒５％。
　　
其中，住宅新開工面積１６４３２９萬平方米，下降１﹒９％。房屋竣工面積９１２１８萬平方米，下降４﹒９％，降幅比１－１１月份收窄２﹒４個百分點，上年為增長２﹒６％。其中，住宅竣工面積６５９１０萬平方米，下降３﹒１％。

平均每呎16130 折實入場費707萬

新冠肺炎疫情反覆，仍無阻發展商部署推售新盤。正積極收票、南豐與港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城第10期LP10，昨天加推2號價單共90伙，折實平均呎價約16130元，較首批提高1.5%，該批單位折實入場費706.8萬元。項目迄今已發出2張價單共269伙，料日內公布銷售安排，最快本周末首輪銷售。

LP10連日收票反應理想，發展商昨天加推2號價單共90伙，實用面積約484至1203方呎，戶型涵蓋2房至4房戶，維持提供最高20.5%折扣優惠，折實售價706.8萬至2115.2萬元，折實呎價14603至17583元，折實平均呎價約16130元，較1號價單的折實平均呎價15888元調高約1.5%。

南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示，LP10昨天加推的單位撇除景觀及樓層等因素，屬原價加推，最快日內公布銷售安排，計劃本周末首輪銷售。項目自開放示範單位參觀以來，暫錄約1.7萬人次參觀；已入票人士當中，有50%為將軍澳區內家庭客，20%來自港島東，餘下則為其他區份人士，並以2房單位最受歡迎。

市場消息指出，該盤截至昨晚暫收近3100票，以首兩張價單共269伙計，超額認購約10.5倍。LP10共設893伙，實用面積447至3928方呎，預計2022年7月底落成入伙。

LP10開賣前，南豐同區同系樓盤LP6昨天單日錄得兩宗大額成交，涉資共9072.5萬元，其中2座67樓A室，實用面積2706方呎，成交價5500萬元，呎價20325元。

MONACO暫錄逾千票 超額7.3倍

周四（21日）進行次輪賣樓的會德豐地產九龍東啟德MONACO（MONACO發展項目第1期），市場消息稱，截至昨晚暫錄逾1000票，包括一成為新入票，按次輪銷售120伙計，超額約7.3倍。位於沐泰街12號的MONACO共399伙，實用面積280至1394方呎，預算入伙日期為2022年12月底。

另一邊廂，由九倉（00004）持有、會德豐地產負責銷售的山頂道77至79號超級豪宅洋房77/79 PEAK ROAD自上周五（15日）上載樓書後，銷售步伐進入大直路，最快今季內推出招標。會德豐地產常務董事黃光耀透露，該盤將開放兩幢現樓示範屋予準買家參觀，每日限5組人士，本周已經額滿，即共有25組客預約，本地富豪家族及中港商人比例各佔五成。77/79PEAK ROAD提供8幢洋房，實用面積6061至8139方呎。

九倉山頂道項目錄25組客預約

定價方面，黃光耀說，項目將參考山頂區物業成交價錢，包括同系山頂MOUNT NICHOLSON。資料顯示，MOUNT NICHOLSON最新成交為本月初以逾4.9億元售出的分層戶，呎價約11.49萬元。

黃光耀看好今年豪宅市場，認為去年新冠肺炎疫情阻礙通關，限制了不少內地或外地買家，令資金缺乏出路，影響豪宅市道；隨着疫苗陸續推出接種，他相信很快可以通關，估計屆時有不少內地資金湧入香港樓市，豪宅單位升幅可望跑贏大市。

新地（00016）旗下將軍澳現樓海天晉，昨以招標方式售出項目最後一幢洋房，為H1號洋房，實用面積1655方呎，成交價為5800萬元，呎價約35045元，成交價創項目新高紀錄。

多個投資者「跨年」減磅，萬通集團家族成員羅詠詩一個多月內連沽2伙長沙灣南昌站上蓋匯璽單位，其中一個低層收租物業剛以3560萬元易手，較樓上戶一個多月賣平95萬元或2.6%。「磁帶大王」兼資深投資者陳秉志或相關人士亦減持薄扶林碧瑤灣收租單位，賬面賺1.6倍離場。

據代理稱，匯璽2A期1A座低層A室4房戶，實用面積1503方呎，以3560萬元獲承接，呎價23686元。上址本由羅詠詩持作收租，月租6萬元，但去年9月起連租約叫價3900萬元放售，至上月叫價調整至3750萬元，最終減至3560萬元交吉沽出。

陳秉志售碧瑤灣獲利1.6倍

根據土地註冊處資料，羅詠詩2017年豪擲5955.63萬元購入上址及其樓上高一層A室，樓上單位率先於上月以3655萬元易手，最新單位造價較之則賣平95萬元或2.6%，但2伙計套現共7215萬元，仍較當年高1259.37萬元或21.1%。

另外，陳秉志或相關人士繼去年頻沽貨後，代理透露，其與相關人士剛減價520萬元或10.8%，連車位沽出碧瑤灣30座高層4房戶，成交價4280萬元，實用面積2119方呎計，呎價20198元，屬市價。該等人士2000年斥1650萬元入市，賬面賺2630萬元或1.6倍。

據知，陳秉志等在同區尚持有至少4伙，佔3伙在收租，其中之一為美景臺高層M室，實用面積2311方呎，以4750萬元放售，較滙豐銀行網上估價高317萬元或7.2%。至於今次沽出的碧瑤灣單位則連每月7.5萬元租約，租期至今年10月，新買家享2.1厘回報。

半新樓投資者亦沽貨，中原地產分行經理鄧宏傑說，元朗尚悅．嶺1座高層J室，實用面積195方呎開放式戶，去年9月以410萬元連額外印花稅（SSD）放售，至上月收樓後，即減價至345萬元易主，呎價17692元。原業主2019年以364.332萬元一手買入，離場賬面已蝕19.332萬元，計及樓價10%SSD及其他使費，料損手約65.48萬元。

消息指出，尚悅．嶺現時不乏蝕讓放盤，一個實用面積174方呎的1座極低層K室，連131方呎平台，目前連SSD以450萬元放售，按業主2019年6月一手入市價407.2萬元計，即使一口價沽出，業主連使費恐怕仍蝕約16.42萬元。

零售重災區舖位租售價大跌，核心零售區尖沙咀再錄舖位蝕讓。英記茶莊（08241）陳氏家族以4500萬元沽出金馬倫道地舖，持貨約13年，賬面蝕300萬元離場。

曾作門市 現租予飲品概念店

土地註冊處資料顯示，尖沙咀金馬倫道19至21號地下D舖，建築面積約800方呎，上月28日以4500萬元成交，呎價約5.63萬元。

舖位原業主為金海國際集團有限公司，於2007年12月斥4800萬元入市，賬面蝕300萬元，貶值約6.3%。金海國際的董事包括陳根源、陳廣源、陳樹源，俱為英記茶莊執行董事。

據了解，該舖以往曾自用作為英記茶莊分店，直到2013年改為出租予手袋店，月租曾高達22萬元。但其後零售市道轉弱，目前由英記茶莊開設的飲品概念店重新租用舖位，市場消息透露，舖位現時月租9.3萬元，新買家享約2.5厘租金回報。

二手私樓交投持續轉旺，但未補地價資助房屋表現遜於預期。據房屋委員會（房委會）資料，本月上半月全港只錄得5宗未補地價資助房屋成交，屬近一年同期新低，當中將軍澳居屋富康花園有未補地價單位勁減22.5%易手，成交呎價為該居屋苑約3年來最平，低見8378元。

1月初步錄得的5宗成交全屬新界居屋，宗數為去年2月錄得3宗以來同期最少，相對上月同期9宗，再減4宗或44.4%。代理消息指出，富康花園6座低層J室一個原則3房戶，實用面積592方呎，期內以未補地價496萬元賣出，呎價僅8378元，創屋苑2018年1月錄得成交呎價8361元以來約3年新低。綜合代理提供的相片及消息，上址內櫳保養尚算新淨，原業主早於2016年11月斥420萬元購入自住，直至去年5月以640萬元放售，經五度減價後，累減144萬元或22.5%交吉易手，售價相較當年升值76萬元或18.1%。

天水圍居屋天盛苑期內亦錄得一宗低市價個案，據資料，實用面積429方呎的中層戶，以未補地價320萬元轉手，造價屬屋苑去年2月以來新低，呎價7459元。消息透露，上址為A座盛彩閣中層6室，原則開放式，造價偏低的主因是單位裝修一般，但以原業主2007年入市價53萬元計，賬面仍賺267萬元或5倍。

資助房買賣連續兩載逾2000宗

另外，房委會更新去年12月全港未補地價資助房屋的成交量，由最初統計的53宗，調升83%至97宗，相比去年11月共152宗，按月仍減少55宗或36.2%，並屬去年2月錄得143宗以來新低。總結去年全港未補地價資助房屋成交量共錄2415宗，雖較2019年全年2468宗，略少53宗或2.1%，但連續兩年企於逾2000宗。

近年開始轉戰重建項目市場的樂風集團，剛斥逾1.4億元收購旺角基隆街9至11號全數業權，將連同去年收購的毗連基隆街1至7號地皮合併發展。

仲量聯行資本市場部董事梁鎮峰表示，基隆街9至11號為兩個獨立地段，涉及1幢6層高唐樓，地下至1樓現為商業用途；2樓至5樓則為多個住宅單位。

合併鄰地建商住樓

樂風集團創辦人及主席周佩賢指出，成功收購基隆街9至11號後，連同早前購入的基隆街1至7號地皮合併發展成商住大廈，整個項目地盤面積擴大至逾5700方呎，以最高地積比率9倍計算，可建樓面面積約51300方呎。

周佩賢又透露，現時已安排各業戶陸續遷出，物業將於短時間內進行拆卸及展開重建工程，冀盡快推出市場。資料顯示，樂風集團夥拍石壁投資去年11月斥資3.47億元，收購資深投資者鄧成波家族持有的基隆街1至7號全部業權。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2020年二手夾屋買賣合約登記錄得227宗，較2019年的145宗急升56.6%，屬2012年錄得237宗以來近8年最多；金額由2019年約10.59億元，增加56.9%，至2020年的16.62億元，更創1999年有紀錄以來新高。

黃良昇認為，本港市民住屋需求大，政府2019年放寬按揭保險樓價上限，吸引不少用家入市，即使面對新冠疫情，夾屋表現仍然標青。

昨日一手市場未有全新盤開售，市場主要錄得餘貨盤成交，啟德有新盤推售，同區嘉峯匯受到帶動，連日錄多宗成交，昨日再售出6伙。而將軍澳LP6亦連售兩伙特色戶。

31樓766呎2190萬售

嘉峯匯繼周日錄得34宗成交後，昨日項目再售出8伙，兩日售出42伙，明顯受到同區全新盤MONACO帶動下，不少向隅買家轉投同區其他新盤所致。

其中2B座31樓B室，實用面積766平方呎，以2,189.5萬元成交，成交呎價28,584元。另外，2A座40樓D室，面積514平方呎，則以1,343.5萬元售出，呎價26,138元。

將軍澳日出康城LP10，同樣帶動區內新盤，LP6昨以招標形式售出兩伙特色戶，其中2座62樓B室，實用面積1,834平方呎，成交價3,572.5萬元，呎價19,479元。另一個單位為2座67樓A室，實用面積2,706平方呎，成交價5,500萬元，實用呎價20,325元。項目至今累售2,365伙，僅餘27伙待售。

LP6售出兩伙特色戶

至於同區SEA TO SKY昨亦售出2伙，項目過去兩天連沽7伙。

另外，新地 （00016） 將軍澳海天晉以招標形式售出一幢洋房，成交價5,800萬元，面積1,655平方呎，成交呎價35,045元。

疫情下貨倉需求相對穩定，租金跌幅較甲廈及商舖低。世邦魏理仕指，去年貨倉租金全年跌約6.8%。

世邦魏理仕指，盡管多個主要經濟體的疫情在2020年第四季惡化，香港的貿易表現有所改善。工廈的租賃需求仍然疲弱，新租賃主要着重節省成本，需求由電子商務平台和與醫療保健相關的用戶主導。

貨倉空置率在2020年第四季按季下跌0.6個百分點，至年底的3.6%。整體貨倉租金在2020年第四季按季微跌0.4個百分點，全年跌幅錄6.8%，是2002年以來最大的年度跌幅。

網購增長 凍倉物流需求勁

對於今年市況展望，世邦魏理仕工業及物流資深董事黎尚文表示，全球貿易需求有望在2021年下半年恢復。

由於跨境旅遊受限制，零售市場將持續疲弱，因此預計零售商對貨倉需求在上半年保持有限。相反，網上購物的快速增長將刺激電子商務營運商對物流的強勁需求。疫情除了令更多顧客轉到網上購買家庭用品外，亦使新鮮食品的貨運需求激增，造就對凍倉物流的需求。

受疫情影響，對酒樓等以堂食為主要經營模式的食肆而言，經營受到一定程度的衝突，同時亦現汰弱留強的情況，業主傾向減租，大大增加酒樓的續租意願。近期市場錄得數宗續租個案，呎租平均介乎22至39元，大大紓緩逾萬呎大舖的空置壓力。

資料顯示，觀塘區近日連續錄得兩宗酒樓續租個案，其中觀塘道414號1亞太中心7樓，面積約9,832平方呎，獲集團式酒樓續租，月租約34.2萬元，平均呎租約35元，較舊租金每月38萬元下跌約10%。

而同區鄰近的鱷魚恤中心亦錄得另一間集團式酒樓續租個案，觀塘開源道79號鱷魚恤中心8樓，面積約10,680平方呎，月租約41.7萬元，平均呎租約39元，舊租金每月約54.2萬元，新租金下跌23%。

美孚新邨酒樓舖 租跌46%

另外，傳統民生區亦錄得酒樓續租個案，新界美孚百老滙街69至119號地下及1樓，地下面積約1,000平方呎，1樓面積1萬平方呎，月租約24萬元，平均呎租約22元，比舊租金每月44萬元，大幅下跌約46%。

美聯旺舖高級營業董事江靜明表示，酒樓續租個案增加，主要因為業主為使租戶繼續承租，大多傾向大幅減租增加吸引力，加上集團式經營的酒樓財力相對雄厚，成本控制及管理上亦較有系統。他指，市場均期望疫苗廣泛使用後，疫情得以受控，故現時以較低租金續租後，等待今年下半年疫情減退後的經濟報復式反彈。

雖然現時食肆暫停堂食，不過江靜明認為，由於疫情已持續反覆一年，酒樓為求生存，早已適應推出不同類型的外賣套餐應市，為吸引客戶亦提供外賣自取折扣優惠，故相信農曆新年期間的外賣需求持續上升，帶動酒樓營業額。

豪宅紛錄承接，中原分區營業經理卜穎芝表示，大埔滌濤山11座低層連花園戶，面積1101方呎，3房連套房及儲物房間隔，原叫價約1500萬，議價後連車位以1420萬易手，呎價約12897元。原業主於11年以1010萬購入，帳面獲利約410萬，升值約41%。

世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢清水灣道茅莆村單號村屋全幢，建築面積2100方呎，連天台約700方呎，4房連套房間隔，外望山景，原叫價1950萬，目前累減130萬，以1820萬成交，呎價約8667元。據了解，原業主為外籍人士，於08年7月以766.5萬購入，帳面獲利1053.5萬，升值近1.4倍。

中原副分區聯席董事林耀昌稱，西半山時樂花園頂層連天台特色戶，面積365方呎，2房間隔，向東，以895萬易手，呎價約24521元。原業主於12年5月以580萬買入，持貨8年多，帳面獲利315萬，升值約54%。

香港置業營業經理張志豪表示，南昌站匯璽II第5B座中低層K室，面積468方呎，2房間隔，向西南望海景，原叫租2.2萬，議價後減價1500元，以2.05萬租出，呎租43.8元。據悉，租客為單身客，業主於去年5月以約1140萬購入，租金回報約2.2厘。

香港置業首席聯席董事文愛玲表示，奧運站柏景灣7座低層H室，面積449方呎，2房間隔，外望街景，原叫租1.9萬，議價後減價約1000元，以約1.8萬租出，呎租約40.1元。業主於01年9月以約255.5萬購入，現享租金回報約8.5厘。