租屋網站顯示，北市東區雖然人潮減少，租況不好，但部分房東不僅沒降租，還調升租金。

如位於明耀百貨旁、過去由NET承租的店面，去年傳出一、二樓要租200萬元，雖然一直沒找到固定租客，目前租給特賣會，但租屋網站顯示，現在招租租金再調升20萬元來到220萬，等於漲租一成。

該店面也推出另外一個招租廣告，表示可以只租一樓，租金為每月170萬元，換算單坪達1.47萬元。

另外，位於附近的前韓系品牌的大坪數空置店面，整體一二樓共680.7坪要租620萬元，也可分割一半出租，一樓單坪推估也約來到1.5萬元。

還有，頂好名店城對面一間三角窗店面，約87坪，月租金開價150萬元，單坪租金也來到1.7萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，從招租廣告來看，當地大房東對於空租潮可說一點都不畏懼。

他表示，目前東區第一排大坪數、黃金三角窗，招租都不太理想，忠孝SOGO對面現在就有數間三角窗都還在空置，之前永福樓的三層樓大坪數店面，也以低於區域行情的單坪六、七千元租金才成功租賃。

陳炳辰表示，現在忠孝東路臨大馬路店面租金行情約在單坪萬元，通常是低於萬元，才較容易出租。行情如此，但不少房東仍開到一坪1.5萬，只能說房東口袋深，寧可空置或是租給特賣會，也不輕言降租，甚至還調高租金。

台南眷改地溢價59% 高雄地上權也搶手

南台灣土地標售持續火熱，昨日台南仁德廣達1.2萬坪的二空新村眷改地開標，理銘開發以44.52億元取得；高雄市財政局昨日舉辦前金區2筆地上權標租，也分別由全聯實業與新光人壽取得，得標額各為2.62及3.03億元。另外國城建設確定成為台南市東區平實營區都更案的最優申請人，興建成本至少90億元，未來開發效益估達180億元。

台南市府可得150戶宅
二空新村的住宅區土地鄰近南台南副都心段，總開發面積達1萬2098坪，建蔽率60%，容積率200~240%，區域限高60公尺，除理銘開發外，另有達麗、遠雄、普頓投資（府都）、華友聯開發及三發地產投標，由理銘以44.52億元取得，換算單價36.8萬元，溢價率59.3%。

由於該土地標售，台南市府可取得150戶以上公宅，南臺灣建設吳姓高階主管指出，理銘另還要加入興建公宅費用約5億元，與捐都更基金約2500萬元，總購地成本達50億元，每坪地成本價達41.6萬元，而該區段容積率僅210%，未來興建大樓售價每坪至少要25萬元才符合效益。

台南房地產熱絡不只這樁，另於東區有面積8683坪平實營區的都更案，台南市都發局指出，國城建設屬最優申請人，未來將回饋30%社會住宅，總興建規模達90億元，總開發效應約180億元，將於農曆年前簽約。

全聯新光錢進高雄建樓
此外，高雄市地上權標租案也有佳績，昨由高雄市財政區舉辦的前金區地上權案，其中位漢神商圈自強三路案，面積469.48坪，由全聯實業以2.62億元標下，換算每坪55.81萬元，溢價率30.35%。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該地屬於亞洲新灣區發展重心，且距漢神百貨、大立精品不遠，推估全聯看好區段商業機能發展，將打造旗艦店。

另筆位於民生二路的地上權案，原屬高雄市立圖書總館土地，面積556坪，由新光人壽以3億288.8萬元租下，換算每坪約54.48萬元，溢價率12.6%。

上揚國際高雄業務四處總經理施棟瀝分析，民生二路屬於高雄知名林蔭大道，過去如國泰、富立等建設有以每坪逾200萬元價格收購土地紀錄，新光人壽僅以約1/4價格取得70年使用權，推估將興建商辦使用。

根據內政部最新一期住宅資訊統計彙報，全國住宅逼近900萬間，但家戶數僅834萬戶，住宅比家戶數多出64.5萬間，明顯供過於求。六都以新北市超額供給16萬宅最多，其次為台中9萬宅。

台北市家戶數比住宅多出6.7萬宅，是唯一住宅供不應求的都會區。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，台北市近年人口外流嚴重，去年更是出現「大逃亡」，一年就流失4.2萬人，目前總人口僅剩260萬人，創23年來新低。人口一直移出，房價卻始終居高不下，住宅供給不足，應是主要因素之一。

內政部每季發布住宅資訊統計彙報，最新一期，去年第3季資料顯示，全國住宅存量達899.3萬，已接近900萬。

全國家戶數也逐季增加，去年第3季達834.8萬戶，較去年同期增加約9萬戶、1.2%。

比較住宅供給和家戶數，目前全國住宅比家戶數多出64.5萬宅，住宅家戶約107.7%，仍是明顯供過於求。

觀察六都，新北、桃園、台中、台南、高雄住宅存量都比家戶數多，新北市多一成、16萬宅最多，台南住宅供需差距較小，但住宅也多出5.3萬宅。

唯一有住宅缺口的是台北市，住宅存量95.8萬宅，全市達102.5萬戶，住宅不足6.7萬宅。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，台北市素地少，都更又緩慢，住宅供給一直不多，另一方面，由於北市建設多，機會多，學區好，比起其他縣市更容吸引外來人口進駐，長期下來，造成房市明顯供需失衡。

他表示，雖然這幾年因為台北市房價高，在地人紛往外移動，外地人移入則減緩，因此人口出現減少，但短期之內，房子供不應求的情況並未改變，更大問題是， 只要台北市房價稍微下修，人口又會回流台北市，房價因此一直保持在高檔。

雖有新冠疫情擾亂，台灣房市交易量卻創下七年來新高！從六都全年買賣移轉棟數推算，2020年全台房市交易量，估較前一年成長6%；其中永慶加盟三品牌績效更勝一籌，全年成交件數高達4.1萬件，年增二成四，成長幅度為市場的四倍。

早在2000就開始布局網路和創新科技的永慶房產集團，整合集團資源持續優化數位工具和系統平台，讓旗下加盟三品牌－永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產能在疫情中，保有線上帶看的能力。

另外，集團針對消費者在意的成交價，主動提供揭露至門牌的成交行情，贏得消費者信賴，成為2020年房仲業大贏家，五大績效創紀錄：去年集團總成交金額破4,600億元、總業績190億元、成交件數突破4.1萬件、聯賣業績48億元、單店平均業績2,300萬元，為全台加盟夥伴打造最強創業及發展平台。

永慶房產集團加盟事業處董事長劉炳耀表示，2020年房仲業面臨許多挑戰，先是疫情帶來恐慌和經濟不穩，到後來市場過熱政府推出打炒房措施，永慶加盟三品牌卻能化危機為轉機，創造爆發性業績，一舉刷新歷史紀錄，除了科技力和創新力外，深度聯賣功不可沒。

永慶房產集團的「深度聯賣」落實「一人委託、百店聯賣、千人銷售」的服務承諾，加快成交速度，不僅讓「聯賣業績」較前一年成長五成、突破48億元；「聯賣成交件數」也從7,500件成長至11,000件，更帶動「單店平均年業績」飆破2,300萬元，年增三成，創下新高紀錄。

永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成指出，去年12月30日《實價登錄2.0》修法三讀通過，這不只是居住正義的勝利，更是永慶人、有巢氏人和台慶人的驕傲，主因在董事長孫慶餘帶領下，集團早已全面提供揭露至門牌的成交行情，不僅領先政府、更是房仲業唯一，持續為消費者打造一個公平交易的環境。

莊志成指，「深度聯賣」搭配系統平台、數位工具帶來加乘效益，加上集團特有的區域合作、共榮共好文化，讓同業難以超越，也成為房仲業菁英爭相加盟的關鍵因素！2020年新展店突破150店，店數市占高達三成六，展現集團經營優勢。

除此之外，永慶加盟三品牌的數位行動工具，更是遙遙持續領先其他加盟品牌，2020年《行動智能經紀人App》整合聯賣功能，讓加盟夥伴能同步知道物件最新狀況，即時帶看、即時推薦，再搭配上物件開發和銷售等新功能，全面提升經紀人的數位服務力。

在專業能力養成上，有房仲EMBA之稱的《房仲經營管理師培訓班》課程，自2019年9月開辦以來場場額滿，累計受訓超過600人。永慶加盟總部特聘外部專業名師、搭配高階主管，剖析市場趨勢和經營方針，分享如何帶人帶店、善用平台和數位工具、掌握最新社群行銷，理論與實務雙管齊下，還有市場趨勢及經營方針的剖析、和績優店東長分享成功心法。

莊志成強調，透過直營成功經驗的複製學習，績優店東長們的無私傳授，永慶加盟三品牌逐步實現董事長孫慶餘建立「共好共享的房仲生態圈」的理念，不僅幫店東賺錢，更助大家永續經營，持續擴大與其他同業的差距。

永慶招攬菁英 打造最強創業平台

永慶加盟三品牌不僅全國績效數字紅不讓，也吸引全台近2,000位房仲菁英加入，員工人數突破1萬5千人，持續穩居台灣最大的房仲連鎖集團，且集團2020年在桃園、新竹、台中、台南和高雄五都的表現，都有斬獲；未來將持續打造最佳創業平台。

對照永慶加盟三品牌單店平均業績2,300萬元的佳績，新竹區更勝一籌，不僅店數市占穩達五成，單店平均業績更高達3,200萬元大關，換句話說，新竹區永慶加盟三品牌的加盟店，平均每間店多賺了900萬元，成為各區之冠。

桃園區也不遑多讓，2020年聯賣業績年增六成，帶動單店平均業績逼近2,500萬元，也高於全台平均，全區營業店數突破105店，吸引近400位人才加入，成為區域最具規模的加盟品牌。

另外，台中在2020年總成交金額年增三成，聯賣業績成長四成，開出近30間店，帶動店數市占突破四成，也讓中台灣區域營業店數突破250店，成為許多房仲菁英爭相進入的品牌；總計過去一年共計吸引近1,000位人才加入，平均一天就多2.7位新戰力，成長快速。

台南2020年成交件數成長率21%，相較區域全年買賣移轉棟數年增8%，永慶加盟三品牌去年交易量成長率是市場的2.6倍，成績亮眼；且區域總成交金額年增二成，聯賣業績成長四成，也成功吸引了近250位優質夥伴加入行列。

高雄市在展店數也不落人後，2020年新增35店，店數市占穩達五成，更帶動高屏區營業店數突破200店大關。在深度聯賣加持下，單店平均業績達2,500萬元，吸引了近800位人才加入，穩居南台灣房仲第一品牌。

賣方130億元脫手 省股權交易稅逾20億

順利閃過今年初上路的未上市櫃股權交易最低稅負20%，敦南SOGO趕在去年底最後一刻完成交易，這筆是股權交易，將設立逾50年、資本額僅9千萬的仁愛企業，以130億元賣給上市建商皇翔建設老董廖年吉的個人投資公司，不但讓賣方省下逾20億元稅負，買方未來透過都更興建豪宅可減徵40%稅負。

根據商工登記查詢，1月15日，仁愛企業董事長已從鄭資富核准變更為皇翔投資董座廖年吉，取得100%股權。而仁愛企業持有敦南SOGO產權，去年12月29日有最新貸款紀錄，擔保債權總金額96億元。房地產業者推測，該筆貸款是廖年吉接手後以敦南SOGO土地與建物擔保申貸。

根據北市建管處資訊，該百貨公司1988年10月取得使照，屋齡約33年，基地938.27坪、建物約7269.5坪，為地上7層、地下4層百貨公司，已經符合都更年限。

外傳成交總價130億元，以此拆算每坪土地1385.53萬元，也奠定忠孝敦南商圈每坪超過1千萬元的土地單價，加上附近幾乎沒有新建案釋出，若參考鄰近都更重建的豪宅「元大栢悅」為例，每坪單價最高曾接近280萬元，整個社區每坪均價維持250萬元，推測皇翔老董吃下該資產後，未來每坪推案單價應該上看250萬元。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，該土地法定容積率約375%，初步評估該案有原建築容積高於法定容積的情況，未來申請都更或危老重建時，在容積獎勵申請上有優勢，可稀釋土地取得成本；但因此次採股權交易，賣方無需繳納土增稅，土增稅將轉嫁至買方；但若未來透過都更權利變換後再出售，可減徵40%。

房地產業者表示， 仁愛企業1967年買下敦南SOGO土地期間沒有移轉過，若是直接購買土地，要繳納50多年暴增的土增稅，金額相當嚇人，加上今年恢復未上市櫃股票交易所得納入最低稅負課稅20%，讓該案趕在去年底完成交易，推估股權交易稅負可省下逾20億元。

指標大型行庫內部最新評估指出，首季房市交易量能受主管機關打炒房政策衝擊。根據指標大型行庫最新出爐的評估報告，央行的選擇性信用管制措施除了在短期發揮抑制投機買盤的效果，由於以自住為代表的剛性買盤亦可能轉趨觀望，因此首季房市量能恐將一併受到衝擊。

大型行庫這份評估報告分析，政府採取健全房市措施的同時，再加上全球疫情未見減緩，將影響全球經濟復甦步伐，因此，在房市調控措施、議價空間縮小及疫情高度不確定性等因素影響下，今年首季房市交易量能成長將受衝擊。

央行的選擇性信用管制措施是針對建商土建融或餘屋貸款，使外界一般認為以自住型買方為主的首購、換屋買盤並未受限，對此指標大型行庫這份調查報告則認為，「仍有相當的間接影響。」

行庫分析，這類自住及換屋型的非投資客買盤，除了可能會有房價將走低，怕「買貴」的預期心理，另一種預期心理，即在於未來貸款空間會否遭到政策方向進一步的壓縮，這些預期心理會使自住型的買盤轉呈觀望狀態、不敢出手買屋，至於影響到何種程度還必須持續觀察。

至於交易價格，大型行庫認為中南部房價在前瞻基礎建設執行的助益之下，原本就是有基之彈，但反而因此使買賣雙方議價更不容易。

根據大型行庫的報告，中南部的房價，特別是桃竹以南地區，一方面基期低，一方面政府前瞻基礎計畫的落實，的確助益改善當地城鄉差距、提高區域就業、所得成長及住宅需求，因此比起台北市房價近一年來僅漲1.77％，台南市與高雄市分別年漲5.73％、5.02％，但由於自住型的剛性買盤原本就不像投資客有追高的動力，另一方面也會觀望政策方向評估是否會再降價，或是日後融資買房的空間會否受限縮，因此現在買賣雙方要完成議價，可能更不容易。

結婚、生子是國人買房重要因素，許多台中建商也針對此點，積極規畫大型親子宅，市調指出，銷售成績都不錯。

如陞霖地產在太平區推出的「陞霖太美」，基地達2,600坪，保留1,500花園森林，其中針對親子規劃包含兒童遊戲室、攀岩區、多功能遊戲館；藝文娛樂設施則包含媽媽才藝教室、閱覽室、音樂教室等多元公設，滿足首購家庭需求。

陞霖地產董事長邱紹軒表示，近年首購族群以小家庭居多，不少新婚的準爸媽購屋時，重視社區親子規劃，希望有良好的全齡化空間，讓小朋友在社區玩耍時，爸媽可以在一旁運動或是休閒活動，不僅相對安全，也培養正向的親子互動。

已完銷的北屯廍子造鎮案「總太聚作」，留設2,700坪規劃47項樂齡景觀公設，其中，針對孩童特別設計專屬跑酷場域、攀岩場、溜冰場等，並結合緊鄰的麗園公園打造400坪露營區；目前系列建案來到三、四期「心之所向」，規劃也受民眾關注。

位在沙鹿中山路的久樘「快樂天鵝」，基地面積1,560坪，規劃多達10種青少年族群喜愛的運動主題公設，包含業界少有的戶外籃球場、室內桌球室、健身房、撞球、手足球、手冰球、多功能運動教室、親子遊戲區等公設。

考慮到小家庭好動的孩童跑跳造成的樓板噪音困擾，久樘開發還特別採用豪宅規格的中空樓板加強隔音，住家環境「動靜皆宜」，產品坪數為23-34坪，開價每坪24-25萬元。

在去年疫情衝擊全球下，台灣在蔡政府領導下，不僅上萬人的演唱會、職棒賽事如常舉辦，股市表現、百貨業績、國旅帶動的觀光民生消費也迭創新高，房地產市場更「疫」外屢開紅盤，代銷公司甲桂林廣告副董事長曹瑞濱認為，台灣真是全球最幸福的所在，並以「穩」字表達對小英政府的感謝與對2021房市的期許，他預料剛需將延續去年氣勢，繼續成為今年的主力，其中換屋需求的購買力道今年還會再增多，待售豪宅也會在今年告一段落。

甲桂林廣告總經理陳衍豪表示，公司今年第一季計畫將在雙北推出八筆新案，總銷達240億元。他特別指出日前以不錯價格成功標脫的「中華開發大樓」所在南京東路沿線，甲桂林就有弘千中鹿南京西路案「大承」、東騰機構南京吉林案「序東騰」、大陸建設南京東路案「鐫萃」等趁勢登場。

另外，還有萬華區「華穗」、南港區「新美齊－新居」、南港區「久云嘉潤」；新北市則有中和區的「漢寶之星」、「漢寶之丘」。

在台商資金陸續回流之前，公司就在雙北與台中七期等地的都會核心地段超前部署接案，更跨界與知名導演吳念真、羅景壬、VERSE雜誌創辦人張鐵志、知名作家舒國治等人合作，以創新的行銷模式傳遞個案優勢，打造台灣都會精華地區首屈一指的精緻代銷品牌。包括昇陽國際、信松廣場、琢豐、東騰信義、東騰界、大隱豐盈海、大隱小藍海、全陽豐會、漢寶天滙、常殷峰澤、昇陽城中、昇陽十里華、大直紅點和台中宝格、丽格等多處北中精華區個案，都寫下斐然卓越的亮麗佳績。

房市旺，政府加碼「作莊」大舉標售不動產。仲量聯行預估，2021年政府重大不動產標案投資招商金額將突破1,900億，甚至上看2,000億大關；其中，公辦都更、捷運聯開及BOT和地上權案，投資金額分別有近830億、578億及503億元。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，在精華區土地稀缺下，今年政府將大舉招商，市場持續高度關注土地開發案，預料環狀線招商案、士北科園區、高雄亞灣特貿三等開發案，將成為今年焦點。

趙正義表示，最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，2020年第三季國內前十大壽險業者可用於不動產投資資金持續成長，季成長1.4％、年成長5.3％，來到6.42兆元，顯示市場資金仍相當豐沛，建議政府應適度引導保險業豐沛游資進入公共建設或大型開發案。

趙正義表示，新冠疫情持續肆虐，全球經濟復甦前景仍不明朗，多數投資人皆採取較為守的態度；國內在疫情保持平穩及商業信心轉為樂觀下，經濟活動也已大幅回溫，呈現經濟成長高、外銷出口高、股市創新高的三高情況，多數經研單位也上調今年經濟成長率，有助不動產市場持續活絡。

趙正義指出，據調查今年政府將積極招商，在公辦都更案方面，指標大案為高雄亞洲新灣特貿三，預估投資金額達300億元，第三季可望決標；另台北車站E1、E2案估計投資額達200億，預計第四季決標；台電南港舊址（AR-1-2）案估計110億元，第二季決標。

在捷運聯合開發案方面，環狀線十四張站一案估計投資金額達500億元，預計第四季決標；環狀線板新站約35億元，預計第三季決標。在BOT和地上權招標案方面，以台北市北投士林科技園區一案最受矚目，投資額將達305億元，第二季有機會決標；台中高鐵案也有百億的投資規模，第二季可望決標。

高雄財政局舊市立總圖、漢神百貨商圈的兩筆地上權21日脫標，分別由新光人壽、全聯實業以3.02億、2.62億得標，分別高出底價12.60％、30.35％，高雄地上權案在2021年開春就傳出「雙囍」。

高雄財政局指出，位於新田路與自強三路口的商業區開發案，鄰近大立百貨、漢神百貨商圈，面積469.48坪，土地使用分區「商四」，建蔽率60％、容積率630％。該筆地上權存續期間70年，權利金每坪底價約44.73萬、總底價2.01億，由全聯實業以每坪55.81萬、總價2.62億元得標。

至於捲土重來的舊市立總圖地上權開發案，基地面積556坪，土地使用分區為「商五」，建蔽率70％、容積率840％，權利金底價約2.69億元，地上權存續期間70年，換算每坪底價約48.38萬，該案由新光人壽以每坪54.48萬、總價約3.02億得標。

財政局表示，兩件開發案地租為申報地價3％，其中2％與消費者物價指數連動，在消費者物價指數平均數上漲幅度累計逾10％時才調整該部分地租，以降低基地開發因公告地價上漲不確定因素。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，全聯實業其實已有競標高雄地上權的經驗，例如2019年就曾參與漢神百貨正對面的地上權土地，可惜未能如願，不過，從全聯近期的大動作可以看出，只要是位於商圈成熟的區位，都是全聯評估做大型商場的標的。另外一筆市位圖書館舊址由新壽得標，距上一次壽險業者參與高雄市地上權開發案已睽違三年；2018年高雄財政局招標捷運凹子底站旁「舊龍華國小」商業區開發案，當時由富邦人壽以78億取得70年開發權利。

1月21日，綠地控股董事長、總裁張玉良在接受中國證券報記者採訪時透露，綠地控股二次混改正在深入推進中，主要目標之一是希望引入金融類央企。目前，綠地控股已經和兩家央企進行了深入的接觸。同時，綠地控股也將逐步推動旗下的綠地數科通過分拆上市等途徑實現資本化。

張玉良表示，綠地控股有信心保持主要指標穩步增長，同時在高品質發展的前提下降負債。“2020年（降負債）做得很多，今年會繼續。爭取今年一季度現金短債比就實現達標。降負債的時間點會提前。”張玉良說。

二次混改推進中

張玉良表示，“第一次聽說綠地控股會被收購。”他介紹，綠地控股在進行二次混改，已經和兩家金融類央企進行了深入接觸，但這是2020年7月就披露的二次混改的具體推進，並不是被“收購”。

此前有消息稱，萬科+誠通組成的國企改革基金、中海和其他投資者組成的投資人將完成對綠地控股不超過17.5%股權的收購。

張玉良對此消息明確否認。

2020年7月，綠地控股發佈公告稱，為進一步深化國資國企改革，優化國資佈局結構調整，完善公司股權結構，上海地產集團及上海城投集團擬通過公開徵集受讓方的方式協定轉讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉讓的股份比例合計不超過公司總股本的17.50%。

同時，綠地控股旗下的綠地數科正在推進上市。

張玉良介紹，綠地數科是由此前的綠地金控重組而來，註冊資金199億元。2020年，綠地數科服務實體企業的成效顯著；定向增資60億元已經完成，近期資金就將到位。2020年，綠地數科還取得了新加坡的數字銀行牌照；收購國內中等規模財險公司協定已經簽署，正在銀保監會報批。

“上述舉措都是為了壯大我們的金融板塊。從牌照看，綠地數科已經有銀行、保險，還有原有的證券、信託、金融交易所等牌照。如果能夠協同發展，優勢還是比較明顯的。”張玉良說。

不過張玉良表示，綠地數科的上市地點還沒最終確定。

值得注意的是，上海市國資委1月7日表示，近期上海已研究制定了國企改革三年行動實施方案。根據實施方案，上海將聚焦做強做優做大國有資本和國有企業，實現國有經濟高品質發展。實施方案明確，到2022年，上海國資系統將新增10家左右企業在科創板上市。

綠地控股財務部副總經理吳正奎承認，綠地數科也可能最終選定在科創板上市。

張玉良介紹，綠地大基建的上市還沒有提上議事日程。

自2020年初組建成立綠地大基建集團後，大基建升級成為與綠地房地產板塊並重的兩大核心主業之一。經歷了2020年下半年的發展，雙主業的重心已明確向大基建產業偏移。2020年綠地房地產業結轉收入為2171億元，大基建成員企業營收為2801億元，分別同比增長12%和19%。

降低負債率

目前監管部門對房地產融資的管理主要是以“三條紅線”為標準，即剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

張玉良表示，綠地首先要做的是提高現金短債比。他介紹，原計劃今年6月底完成的現金短債比目標，從1月20日公告的內容看，爭取今年一季度就能完成。

2020年12月8日，綠地控股披露，以自有資金約89億元，按期足額完成2015年公司債券（第一期）2020年本息兌付。對於2021年1月即將到期的約81億元債券，綠地也將以自有資金為主按期進行本息兌付。彼時，綠地控股董事長、總裁張玉良表態，2020年下半年至今，綠地圍繞中央及有關部委制定的房地產金融審慎管理制度要求，主動有計劃、分步驟、多管齊下主動降負債、去杠杆、優結構，穩步下調整體信貸成本，著重加強資金管理，持續提升抗風險能力和經營韌性。

據瞭解，綠地內部的“三年三步走”去杠杆計畫，以未來三年每年6月30日為時間節點，主要圍繞現金短債比、淨負債率、剔除預售款後的資產負債率三大指標設置階段性目標，三年後實現全面“達標”。

綠地控股相關負責人介紹，綠地內部將圍繞六大核心措施主動降負債去杠杆。一是主動壓減有息負債規模，優化資產負債結構。包括壓縮短期借款占比，增加中長期借款占比；以多種方式，加快去化商業、辦公、酒店等存量大宗資產，促進資金回籠等。二是聚焦成長性地區，優化土地儲備結構，提高土地投資品質。聚焦到長三角、大灣區等中國經濟的核心增長極上來，聚焦到有成長潛力的城市群、都市圈及其溢出地區上來。三是根據市場情況以銷定產，靈活調整生產供應節奏。“因城施策、因盤施策”，強化“以銷定產、分批供應”的理念，控制好生產供應的節奏。四是加快銷售資金回籠，實施審慎穩健的現金流管理。不斷提升回款的效率和品質，進一步加強應收賬款催收清欠工作。五是加快已售項目建設和交付結轉。六是積極充實企業資本金，提升資本實力。

1月21日，記者從海珠區鳳陽街道辦事處獲悉，經過村民代表公開表決會議，合生創展成為廣州“最貴”舊改項目——廣州市海珠區鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造專案的合作企業。投票現場，無人棄權、無人反對，合生創展以100%同意率競得該項目的合作機會。

根據廣州公共資源交易中心的出讓公告，該舊改項目改造投資總金額約為346.67億元，其中複建安置資金約250.77億元，為目前廣州投資金額最大的舊村改造項目。

據瞭解，上述舊改專案位於廣州市海珠區鳳陽街道，西至瑞康路，東至敦和路，南至逸景路，北至新港路，專案總占地面積約112.71萬平方米，其中國有土地2.78萬平方米、集體土地109.93萬平方米，改造範圍內總建築面積達335.94萬平方米；專案片區內有居民2856戶，涉及戶籍人口6664人。

公告顯示，該專案採取舊村莊全面改造方式，合作改造模式。文件規定，競得人需承建華盛南路道路大修工程、鳳江小學校園綜合改造提升工程等公益建設專案。此外，競得人須確保在2023年底前安置房開工建設，2025年底前基本完成安置房建設。

值得注意的是，該舊改項目位於中大紡織商圈內，而該商圈的發展潛力一直備受期待。作為廣州最大布料市場，中大紡織商圈毗鄰廣州高等學府中山大學，周邊有雙地鐵環繞，商業氛圍濃厚。

就在去年8月，廣州市海珠區印發《海珠區關於支持中大紡織商圈轉型升級打造廣州時尚之都的若干措施》，其中的措施包括對該區域周邊城中村三舊改造和地鐵軌道建設，以此逐步完善商圈基礎配套設施，營造留住企業和人才的氛圍。

年初長達四個月左右的疫情加劇了房地產行業的“馬太效應”。在數百家小房企走向破產的同時，規模房企憑藉良好的抗風險能力順利挺過寒冬，疫後銷售強勁反彈，最終全年的銷售目標並未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進有出，排名也較此前發生了較大變化。資料顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實現全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長12.54%。

2020年首進千億，保持兩位數增速。佳兆業積極踐行“ 地產+城市更新+產業”三駕馬車驅動的戰略，聚焦地產同時多元化發展。2020年佳兆業首次進入千億行列，總合約銷售約為1068.96億元，總合約建築面積約為616.46萬平方米，分別較2019年同期增加21.3%和32.8%。公司從百萬級別到千萬級別用了五年，保持了較高的增速，2018年以前增速在50%以上，2019年和2020年增速減半，但依然有20%以上增速。

深耕粵港澳大灣區，利潤空間減少。近年來，公司深耕粵港澳大灣區，合約銷售額中來自大灣區的銷售貢獻接近60%。2020年上半年，公司新增23幅地塊，應占計容建築面積約280萬平方米，土地收購權益代價約222.08億元，新增土地中大灣區占比74%。

截至2020年6月30日，公司在全國48個城市共有195個房地產專案，土地儲備2680萬平方米，其中大灣區占比52.2%。大灣區城市中，深圳和廣州作為重點城市，土地儲備占大灣區市場的41.1%。以2020年全年的銷售額計算，公司土地儲備可供開發4-5年，土儲水準相對充裕。

2018年、2019年和2020年1-6月，公司新增土地的平均成本分別為4750元/平方米、6609元/平方米和7896元/平方米，同期的合約銷售平均售價為16048元/平方米、18261元/平方米和17004元/平方米。雖然都保持了上升態勢，但是新增土地平均成本占同期平均售價的比例分別為29.6%、36.19%和46.44%，公司的未來利潤空間有所減少。

城市更新業務供給低價土地，期內多個專案取得進展。佳兆業是深耕大灣區舊改市場的龍頭企業，公司在舊改市場上的耕耘提供了低成本的土地來源。按照2020年上半年新增土地權益代價來計，通過舊改供應的土地占整體的土地供應的約23.9%。

2020年多個舊改項目取得進展，包括深圳鹽田區的佳兆業城市廣場獲得上半年深圳市成交量冠軍。大灣區的其他城市中，廣州未來城及惠州東江新城分別問鼎當地銷冠，此外包括上海佳兆業8號、南京佳兆業悅峰在內的多個長三角地區專案，也取得片區前五名的銷售排名。目前，公司仍有面積龐大的舊改項目尚未納入公司土地儲備，這些專案絕大部分位於深圳、廣州等核心大灣區城市。

踩中兩條紅線，降負債壓力大。“三道紅線”政策的推出限制了房企有息負債的增長。而城市更新專案開發週期長，資金使用效率低，所以對公司的財務情況提出了較高的要求。截至2020年6月30日，公司的扣除預收賬款後的資產負債率為74.61%，淨資產負債率為141.28%，現金短債比為1.06。公司踩兩條紅線處於“橙色檔”，按照規定有息負債規模年增速不得超過5%。

佳兆業集團首席財務官兼高級副總裁吳建新表示：合理控制負債、優化債務結構、提升利潤率，保持發展與債務之間的動態財務平衡一直是我們重要的工作方向。“我們將會密切監控公司淨負債率、資產負債率、現金短債比等核心財務指標的變動，持續優化債務結構。未來，集團將進一步提質增效，強化前瞻性風險防範能力、精細化財務管控能力、創新性發展牽引能力，有力保障全集團業績健康、穩定以及高品質的增長。”

1月19日，廣州市天河區住房建設和園林局向各房地產仲介機構發佈《關於嚴厲打擊哄抬房價等擾亂市場秩序行為的提醒信》（簡稱《提醒信》）。

《提醒信》提到，2021年元旦後，部分媒體、自媒體和微信公眾號相繼報導了天河區個別樓盤業主“抱團”哄抬二手掛牌價，個別仲介從業人員大肆鼓吹、誘導剛需的購房人儘快買房，炒作市場預期。

據媒體公開報導，今年1月初，天河區珠江新城板塊中海花城灣部分業主在社區微信群內號召“集體漲價”，提議業主們將兩房戶型的房源掛牌價設在15萬元/平方米起、一房戶型總價500萬元起，並逐步將社區的二手房報價上調至18萬元/平方米。

天河另一社區業主則在微信群中發佈消息要求社區業主一起提高社區的房價，並要求業主先消滅掛牌價格低於5.5萬的低價房源。隨後，天河多個熱門社區也紛紛加入戰隊，各業主抱團，要求統一漲價。

對此，廣州天河區住房建設和園林局給天河區各房地產仲介機構三點提醒，明確嚴厲打擊各類投機炒房、哄抬房價等擾亂市場秩序的違法違規行為。

一是各房地產仲介機構應當堅持中央關於“堅持房子是用來住的，不是用來炒”的定位，按照中央、省、市相關法律與政策為房屋買賣雙方提供專業意見及合理建議，並告知交易風險。

二是凡房地產仲介機構及從業人員參與惡意炒作、哄抬房價，散佈虛假房源、虛假廣告、虛假銷售消息的，我局將協同市住建局、區市場監管局等相關執法部門依法查處，追究其法律責任，請切勿以身試法。

三是各房地產仲介機構不得配合或協助業主以明顯高於市場價方式掛牌，不得配合或協助業主以非正常方式頻繁調整已掛牌的房產出售價格。

天河區住房建設和園林指出，後續將會同市住建局、區市場監管局、區公安分局等相關部門開展專項聯合檢查，嚴厲打擊各類投機炒房、哄抬房價等擾亂市場秩序的違法違規行為。

一線城市一向是全國樓市的風向標。國家統計局日前發佈的2020年12月70個大中城市房價變動情況顯示，一線城市房價出現年末“翹尾”行情。證券時報記者實地調查發現，在這波“翹尾”行情中，優質學區房成為領漲的主力。

一線城市房價再度領漲，樓市調控也悄然而至。上海昨日發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，力促房地產市場平穩健康發展。

北京：“一夜暴漲40萬”

只是個案

北京樓市價穩量增，被業內稱之為迎來了“翹尾”行情。另一方面，近日一則北京海澱學區房“一夜暴漲40萬”的消息備受各方關注。證券時報記者從多位元學區房銷售仲介人士處獲悉，歲末年初北京學區房成交量較大，此前的優質房源消化殆盡。價格方面，北京學區房的確有小幅漲價趨勢，相比一年前漲幅在5%左右。“近期，由於帶看量和成交量大增，導致業主議價空間較小。但‘一夜暴漲40萬’的海澱區知春裡房源只是個案。”仲介人士說。

近日，證券時報記者走訪了北京市西城區的多個學區房源，一位元仲介人士告訴記者，“金融街(6.280, -0.04, -0.63%)學區教育資源首屈一指，小戶型十分搶手。”談及房價近期是否上漲，“房價較為平穩，但近期的帶看量和成交量很大，業主議價空間較小。”上述仲介人士還告訴記者，雖然西城區實行多校劃片政策，但整體教育資源屬於一流。“近期成交量明顯放大，原因與今年4月進行入學資訊採集有關，許多有需求的客戶選擇在春節前把房屋定下來。”記者隨後又來到了與該房源一街之隔的宣武門外大街，該區域屬於西城區廣內學區，相比金融街教育資源屬於“二流”，但地區房屋均價也在每平方米11萬元以上。一套總價僅為285萬元的房源吸引了記者注意。不過，該房屋為平房，面積僅有16平方米，折合單價17萬元以上。

“我就是北京海澱業主，學區房價格的確明顯上漲，當然之前也跌過了，相比其他一線城市，北京也就是復蘇。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者。對於北京樓市目前的特徵，他進一步分析稱，北京樓市最近基本平穩，少數區域上漲，成交開始活躍。“北京房價上漲的原因很簡單，疫情導致的資金與需求回流，特別是學區房的需求大漲，出國教育不可能了，只能選擇國內。此外，北京的限競房供應出現轉變，不限價成為主流，購房者也逐漸意識到價格會有變化。另外，最大的原因是之前北京房價出現下跌，北京房子的性價比高了。”

景暉智庫首席經濟學家胡景暉對證券時報記者表示，從全國來看量價回升的區域集中在長三角以及大灣區，北方地區的樓市回暖尚不明顯。不過，北京有著得天獨厚的優勢，各項資源豐富。而疫情之後，北京房地產市場交易量集中釋放，市場改善型需求明顯增加。他認為，目前北京樓市政策調控力度僅次於深圳，只要房價在相對合理區間，調控政策不會加碼，但會細微調整如在限售以及購房條件上。“如果不出現像深圳樓市那樣的異動，政策不會有太大變化。

從全國房地產調控看，調控政策越來越細化和局部化。不過，北京急需解決的是教育資源不均衡問題。”

上海：“暖冬”

燥熱行情迎來調控

沉寂了3年的上海樓市，在2020年迎來量價穩步提升，成交量一路攀升。尤其是去年11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱，市場升溫明顯。

“學區房行情太火了！”上海市浦東新區市民王女士向證券時報記者說，“看房的時候，房東要漲5萬元，我也沒猶豫，還好定了，要不距離現在不到半個月，那套房的總價又漲了40多萬元。”她介紹，2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內環一套面積33平方米的雙學區舊房，成交價格約450萬元，半個月過去，同社區同戶型的數套房源掛牌總價已經漲到了490多萬元。

“充足的供應給年底交易創新高奠定基礎。”上海中原地產市場分析師盧文曦介紹，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環比增加59.1%，創下2020年內交易新高。與此同時，儘管上海新房的供應與成交在增加，記者瞭解到，一些熱門板塊的稀缺戶型、學區房源供不應求，一房難求。

此外，同策房產諮詢統計，2020年12月上海新開樓盤超30個，20餘個項目認籌率超100%，13個項目認籌數量超1000組。數月之前，上海新房市場人氣最高的一個項目出現13人搶一套房，而該項目首套房參與搖號，驗資就得700萬元，買二套房驗資甚至要1300萬元。不過，盧文曦也認為，當前上海樓市是結構性不平衡，熱點板塊、熱點樓盤認籌高，相反，遠郊剛需盤認籌就低一些。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，當前市場成交中，剛需、剛改是絕對主力，上海樓市是經歷3年低迷後的需求釋放。“週期性力量、疫情下避險與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落戶放鬆，這六大力量綜合作用下，才形成當前樓市的熱度。”

燥熱的上海樓市行情也迎來了新的調控，上海昨日晚間發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，《意見》明確嚴格執行住房限購政策，對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。調整增值稅征免年限，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅。《意見》強調嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。調控政策的出臺，有望促進房地產市場平穩健康發展。

廣深樓市的翹尾行情

深圳樓市剛剛走過“魔幻”的2020年。進入2021年，深圳新房市場再次被前海的“網紅新盤”攪動。不過，記者發現此次龍光前海天境和天健悅桂府的打新規則發生了一些變化，都要先在i深圳APP上進行購房意向登記，才能在相應公眾號線上提交資料。前海這兩個“網紅新盤”是今年首批採用全市統一購房登記系統的豪宅新盤，該系統大概率將在今年全面鋪開，購房者的資格審查將更為嚴格。

一二手房的價格差導致打新熱的出現。另外一邊，深圳二手房價格依舊堅挺，去年12月最後一周深圳二手房網簽量更達到4866套，環比上漲104.8%。雖然近兩周的網簽量已經回落至2000套以下，但“翹尾”行情顯示出了購房者和業主的心態。

“我和仲介跟業主談了3天，業主一分錢也不願意降。”葉小姐是一位剛需置業者，她在南山南油片區看了好幾個樓盤，看中這個片區房源所帶的學位，“現在帶一個稍微過得去的學位的二手房，價格都非常堅挺，掛牌價高得離譜，誠心賣的房源也少。”

不僅是深圳，粵港澳大灣區的龍頭城市廣州，樓市也走出了“翹尾”行情。據上海易居研究院的統計，去年四季度一線城市的房價重新領漲，廣州成為去年四季度表現最為活躍的一線城市。去年12月，廣州新房和二手房價格漲幅均為0.7%，位居70大中城市次席。

深圳和廣州所處的環境不盡相同，記者採訪多位元廣州、深圳的市場觀察人士、仲介人士與購房者，從他們所反映的情況來看，廣州樓市更多是在平穩兩年多之後城市價值再被發掘，市場步入上升通道。而且，深圳和廣州市場冷熱不均的情況都十分明顯，廣州天河、黃埔和南沙區域的樓市表現更“熱”。

“2018年我在海珠區昌崗買的二手房，現在的價格跟當時買的價格幾乎沒什麼變化。”麥先生在廣州生活多年，他對於自己當時的決定顯得有些後悔，“朋友在當時選擇了天河公園旁的二手房，均價已經從當時的每平方米8萬元漲至現在的12萬元。”

廣州的樓市“熱”也引起相關部門的注意，廣州市住房與城鄉建設局在本月初表示正在深入開展房地產市場秩序專項整治行動。廣州市天河區人民政府在19日公開了一封由天河區住房建設和園林局發佈的《關於嚴厲打擊哄抬房價等擾亂市場秩序行為的提醒信》。文中指出，仲介機構及從業人員參與惡意炒作、哄抬房價，散佈虛假房源、虛假廣告、虛假銷售消息的，將依法查處，追究其法律責任。

深圳和廣州所面對的微觀環境和調控壓力全然不同，這也將左右兩座城市後續的政策走向。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣州房價的升溫是人才引進政策、深莞溢出效應，以及“價格窪地”補漲等因素綜合作用的結果。過去幾年來三四線城市房價主要受益于棚改紅利，二線城市主要受益于人才新政。但隨著棚改熱潮消退以及貨幣政策回歸中性，一線城市的價值重新凸顯。當然，一些東部二線城市的房價仍有多項利好支撐，但尚不及一線城市的聚集效應。

1月21日消息，對於最近上海房價“躁動”上漲的情況，上海今日晚間發文出臺了最新舉措，嚴控房地產市場，其中就升級了離婚購房、增值稅征免年限、新房搖號、信貸政策等多項限制。上海市浩信律師事務所高依升律師稱，這一波舉措既及時又有一定力度，並且不排除未來被其他城市借鑒的可能。

高依升認為，在多項政策限制中，有兩個具體措施尤其會引起社會廣泛關注：一是規定離異3年內住房數按離異前家庭總套數計算，二是將增值稅減免年限從2年提高到5年。

他解讀稱，前者主要是針對實際存在的以假離婚規避限購政策的問題，相信可以在很大程度上遏制假離婚購房現象；後者則壓縮了炒房的利潤空間，增加了炒房的交易難度。

除此之外，舉措還包括要嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度，完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。

同時，舉措還要求加強對房地產開發企業、銷售代理企業和房地產經紀機構的監管，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為製造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。

在高依升看來，上海的樓市嚴控舉措未來有可能被其他城市借鑒，“好的、有效的辦法總是會被借鑒的。”

自2020年11月份以來，上海樓市明顯火熱。就在昨日，一份《閔行區房管局會議紀要》流出，紀要中顯示，因傳達市局會議精神，嚴控過熱現象，將採取一系列措施來防止新房認籌過熱。其中提到，對同一家庭同一時段全市範圍只能認籌一個樓盤，同時，項目認籌紅線3：1。

雖然隨後傳出閔行房管局工作人員否認此事，稱還沒收到通知，不過這份會議紀要的流出，已經透露了上海市管控研究方向。

而一天后的今日，便有了最新的多項嚴控樓市舉措併發。“本次調控政策，總得來說，上海市政府反映還是比較快的。”高依升這樣評價。

2020年初的新冠肺炎疫情讓各房企的銷售業績遭受不同程度的衝擊，但隨著疫情防控常態化，各大房企的銷售業績也實現了有條不紊地恢復。億翰智庫資料顯示，2020年各梯隊房企銷售業績門檻值均創歷史新高。其中，TOP10房企門檻值為2892億元，同比增長19%；TOP30房企門檻值為1306億元，同比漲幅達13%；TOP40房企門檻值破千億，漲幅達12%。

值得關注的是，伴隨行業分化加劇，頭部房企佔據越來越高的市場份額。2020年TOP30房企集中度接近60%，TOP100房企的門檻值已超80%。

事實上，市場份額超60%的TOP30房企在2020年的業績表現也基本上能夠反映整個房地產行業。中國網地產整理發現，TOP30房企增速已連續三年呈現下滑狀態，直至2020年已有房企業績走下坡路。此外，在30強房企業績完成率方面，“擦邊”、“踩線”更成為關鍵字。

業績增長放緩成既定事實 30強房企17家跑輸大勢

增長放緩是行業成熟的標誌之一，但事實上多數房企並不想成為這一標誌。

據中國網地產統計，30強房企中銷售業績超2000億的房企在2016年為6家，占比20%。到2020年達到19家，占比63.33%。可以說，五年間，行業下半場的TOP房企競爭門檻已由1000億變成2000億。

2016-2018年，房地產行業處於高歌猛進時代，銷售業績同比翻番的黑馬型選手更是不斷湧現。但從當前環境來看，房企業績高增長難以維持。億翰智庫資料顯示，2020年，2000億規模房企銷售業績平均增幅已從2017年的61%降至17%；千億規模以下房企，業績漲幅均值則在2018年猛增至55%後，迅速降至2020年的19%。

而具體到前30強房企，2016-2018年三年間也實現50%左右的年平均增長率。值得關注的是，30強房企業績平均增速也在2018年出現轉折，後經歷三年連降。據中國網地產統計，TOP30房企2016-2020年五年的平均業績增速中，在2017年達到頂峰，為67.55%，2018年降至49.60%，到2020年已經回落至14.73%。

透市|2020年頭部房企業績首現負增長 業績減速成行業大勢-中國網地產

其中，在2016-2020年五年間，30強房企中增速高於平均增速的房企分別達到12家、14家、15家、16家、13家。但值得注意的是，2016年銷售增速高於50%的房企有17家，其中有6家業績增速高於90%。在平均增速高達67.55%的2017年，有8家房企業績增速高於90%。而這一數字從2018年迅速降至兩家，隨後的2019年和2020年，30強房企90%以上的高增長率已不復存在。

然而，2020年的30強房企中，有17家跑出歷史新低，均低於14.73%的年平均業績增速。此外，整個2020年也未有房企實現50%以上的高增長率，而且不少房企均是不足1%的業績增長率，甚至出現負增長率。

專業人士分析，從當前環境來看，高增長難以為繼。一是行業環境變動，適宜企業高增長的基礎不存在；二是房企對於高增長的追求，其目標還是希望能夠把握高規模、高成長所能為企業帶來的資源優勢，但當規模達到一定高度，規模所能為企業帶來的正向效應也在邊際遞減，企業也會主動放鬆對規模的追求，更多注重發展效益。

“踩線”、“擦邊”成為2020年房企完成銷售業績的關鍵字。

據中國網地產統計，2020年30強房企不僅創造了14.73%的年平均最低增速，並且有兩家房企業績首現負增長。

1月20日，綠地控股發佈2020年銷售簡報。公告顯示，2020年1-12月，公司實現合同銷售面積2909.3萬平方米，比去年同期減少10.7%；實現合同銷售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%。

此外，銷售額同比減少7%的還有新城控股。2020年1-12月，新城控股累計合同銷售金額約2509.63億元，比上年同期下降7.33%；累計銷售面積約2348.85萬平方米，比上年同期下降3.42%。

年度銷售目標完成率方面，據中國網地產統計30強房企有26家房企公開2020年年度銷售目標。從完成度來看，有21家房企均完成其指定的年度銷售目標。

此外，公佈銷售業績的26家房企中，僅有中國恆大、綠城中國、招商蛇口、中國金茂、雅居樂、濱江集團6家房企目標完成率在110%以上。另外，還有世茂集團、新城控股、旭輝集團、中梁控股、融信集團、中國奧園、遠洋集團7家房企踩線完成。為此，業內人士分析，業績增速降低將是房企發展大勢。

控杠杆紅線持續升級 未來房地產市場迎深度調整

業績減速大背景下，深度調整成為房地產行業未來發展的關鍵。

貝殼研究院資料顯示，2018-2019年兩年房企償債規模成倍增長，2020年償債規模約9154億元，同比增長28.7%；2021年到期債務規模預計將達12448億元，同比增長36%。值得注意的是，2021年房企到期債務歷史性突破萬億大關，房企的償債壓力繼續攀升。

償債高峰之下，對房地產行業的金融監管也持續深化。2020年12月31日，銀保監會、央行發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設立銀行的房地產貸款餘額占比和個人按揭貸款餘額占比上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。

2020年8月，按照“剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%及現金短債比不得小於1倍”的觸線標準，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據要求，12家試點房企從2021年起，正式進入為期兩年半的“三道紅線”測試期，到2022年底12家試點房企要實現降檔，2023年6月底前，試點房企的“三道紅線”全部達標。

業內人士分析，一系列政策的出臺旨在定向控制行業金融風險，引導房企向著更穩健的方向發展，弱化行業的金融屬性和企業的高杠杆依賴。這些政策對於行業和房企的影響必然是長期性和持久性的，在政策主導下，房企也會朝著這一方向努力，不斷優化財務結構。儘管現在處於試點階段，長期來看，全行業普遍推廣也只是時間問題。而持續的監管升級也必然會減緩房地產行業的增速。

在增速放緩的大背景下，無論是疫情衝擊，還是“三道紅線”都更加考驗房企的經營實力。易居中國執行總裁丁祖昱預測，“三道紅線”之下房地產行業進入“不增長時代”。對於房企而言，防範風險，更好地適應市場調整是第一要務。

因此，對於多數房企來說，銷售額早已不是他們最為看重的指標，保持穩定增長便相對足夠。這並不是佛系，而是在“房住不炒”、“三道紅線”的大環境下，要尋找銷售額之外的新盈利點。其中，均衡、穩健、多業態正成為房地產行業發展的關鍵字。

2020年以來，房企旗下細分業務板塊上市似乎成為企業的共同選擇，物業管理更是深受資本市場追捧。當前物業管理行業的上市風潮仍在持續，2020年新上市物業公司已經近20家，遠超以前年份。2020年7月，代建領域第一股綠城管理登陸港交所；中國奧園旗下中國文旅也在IPO排隊中。

2021年，伴隨越來越多的“監管紅線”落地，房企“不增長”甚至“負增長”或成為常態。只是，不平凡的2020年，讓這種常態加速到來。

華潤置地（０１１０９）公布，公司間接全資附屬深圳潤投與合營公司、政浩、惠陽錦祥、華潤信託及新合營夥伴，就擬進行的股權轉讓及後續合營管理訂立補充協議。　　
　　
政浩擬將其於合營權益轉讓給新合營夥伴。華潤信託、潤展投資及新合營夥伴各自為控股股東中國華潤的聯繫人。
　　
在股權轉讓後，合營將由深圳潤投與新合營夥伴分別擁有５１％及４９％股權，並將繼續為華潤置地附屬。合營註冊資本為６﹒５億人幣，深圳潤投出資約３﹒３１億人幣認購。
　　
合營公司主要從事房地產開發業務，已於去年１０月通過公開競投程序，獲取位於惠州市大亞灣區約１０萬平方米的地塊，亦擁有土地使用權以進行地產項目後續開發。
　　
潤地認為，訂立補充協議可改善合營公司的營運及管治，亦可擴闊合營公司的股東基礎，因而提升其多樣性及融資能力，有利於合營公司未來營運。

毅高（國際）（０８２１８）全資附屬公司鈺膳與業金朝陽（００８７８）間接全資附屬登龍投資地產簽訂租約，租用銅鑼灣金朝陽中心總建築面積約８５２４平方呎的鋪位用作為鈺膳之餐廳；由去年１２月１日起至２０２３　年同月同日，共三年，免租期為去年１２月。基本月租２０萬元，另加營業額租金每月總收入１２％之金額超過每月的基本月租，每月管理費６﹒３９萬元。
　　
該鋪位位於香港登龍街１號金朝陽中心二期－Ｍｉｄｔｏｗｎ２５樓。業主已向鈺膳授予選擇權，可自期限屆滿起重續兩年，新租金將為市場租金２０萬元至２６萬元之間。
　　
另外，集團與承包商　ＥＣＧＯ　Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ　Ｌｉｍｉｔｅｄ訂立裝修合同，以進行該鋪位的室內設計及一般裝修工程（包括申請食肆牌照）、衛生設施工程、機電工程、廚房設計及廚房設施安裝，合同價１６８０萬元，裝修期為８至１０週。
　　
集團管理團隊認為，由於業主在目前疲弱的市道下可提供有利的租賃條款以吸引零售運營商，故現時為集團拓展餐飲業務的適當機會。董事會認為物業總建築面積之每平方呎月租屬公平合理，集團可擴展餐飲業務及增加收入。

上海最新出台的樓市調控新政提出，要嚴格商品住房銷售管理，搖號政策應該優先顧及無房家庭。易居研究院對此發表評論稱，一些人才購房未來勢必可以享受更好的政策。預計後續上海還會出台各類搖號選房制度，類似優先認購的制度，真正保障購房者尤其是無房者的權益。
　　
此外，新政提到要嚴格執行差別化住房信貸政策。易局研究院認為，部分炒作比較多的樓盤，後續貸款方面勢必會面臨收緊的可能。

花旗銀行最新的調查發現，在本港第四波新冠肺炎疫情之下，受訪者對樓價仍抱有信心，43%受訪市民認為未來一年樓價維持平穩，按季增加9個百分點；看淡樓市的受訪者比例亦見減少，36%人認為未來一年樓價會下跌，按季少7個百分點，反映市民對樓市的信心恢復。

17%受訪者有興趣入市

該行在2020年12月委託香港大學社會科學研究中心，電話訪問超過500名香港市民的置業意向。結果顯示，去年第四季，有8%受訪者認為是置業好時機，按季減少2個百分點，人數較去年首三季輕微回落；17%受訪者指有興趣置業，與上一季相若。

報告又提到，按調查結果推算，去年第四季有約32.5萬人於去年11月曾參觀樓盤，數字雖然比去年第三季的近40萬人有所回落，但相對於2019年同期高出三成半，反映在第四波疫情下，仍有不少市民有興趣置業，並且有物色樓盤。

花旗：疫情無阻置業意欲

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示，調查結果反映市民置業意向整體氣氛與上季相若，未有因疫情受到明顯打擊。

李貴莊稱，相較去年全年市民置業意向，第四季認為是置業好時機的受訪者比例略降，今次調查反映的置業意欲則較疫情前未見有明顯分別，對樓價的展望則漸趨平穩。

在疫情之下，李貴莊認為，去年11月有不少市民參觀樓盤，反映這一年以來民眾逐漸適應疫情的周期性變化，對於樓價的展望亦漸趨平穩，隨着今年經濟復甦可期，相信累積的置業需求有望釋放。

LP10累收5160票 29人爭1伙

會德豐地產發展的九龍東啟德MONACO（MONACO發展項目第1期）首輪銷售即現紅盤。發展商打鐵趁熱，昨日展開次輪銷售，連招標合共發售133伙，銷情再度報捷，即日售出130伙，接近沽清；項目短短5日已累售275伙，套現逾32億元，料短期內加推。另一矚目大盤、由南豐及港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城LP10，將於周六（23日）進行首輪銷售179伙，項目昨天截票，累收逾5160張登記，超購27.8倍，平均近29人爭購1伙。

MONACO首輪銷售紅盤高開，昨日隨即展開次輪銷售，當中13個招標單位於抽籤揀樓程序開始前已全數落實售出，下午3時展開120伙抽籤認購程序，發展商以分組形式進行揀樓。本報記者在現場所見，有不少準買家及代理到場，更出現排隊人潮，情況不俗。

會地兩輪共套32億勢加碼

發展商晚上公布，項目昨日次輪發售共133伙，開售不足5小時已接近沽清，共售出130伙，包括以招標形式售出的13伙及公開抽籤發售的117伙，部分3房戶型包括2B座A室及2A座E室更率先沽清，反映市場對大單位需求熱切，發展商單日再套現逾16億元。項目短短5日進行的兩輪銷售，共賣出275伙，套現逾32億元。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目的投資者比例約佔30%，較以往銷售的樓盤為高。項目昨日亦出現新高價，於招標程序售出的2A座37樓A室，實用面積762方呎，以2120萬元賣出，呎價27822元創項目新高。

他對昨日銷情感滿意，料可帶旺整體市場氣氛；由於向隅者眾，項目將短期將加推新一張價單，定價有調升空間。位於沐泰街12號的MONACO提供399伙，實用面積280至1394方呎，預計2022年12月底落成入伙。

MONACO兩度開售均報捷，帶動同區新盤貨尾交投。由嘉華國際（00173）發展的嘉峯匯昨日連沽7伙，單是本月已累售77伙，套現逾9.8億元。同區由保利置業（00119）發展的龍譽，位於2A座37樓B室昨日以3310萬元售出，實用面積891方呎，呎價37149元。昨日較大宗成交則有新地（00016）旗下長沙灣南昌站上蓋現樓項目匯璽，位於日鑽匯7樓A室，實用面積1896方呎，以4753.98萬元售出，呎價25074元。

嘉峯匯單日連售7伙

另一大盤將軍澳日出康城LP10，將於周六展開首輪銷售，項目昨日結束8天入票，發展商表示共錄得逾5160個認購登記，以首輪銷售179伙計算，超購27.8倍，項目入票較MONACO首輪更火熱，平均接近29人爭購1伙。LP10共提供893伙，實用面積447至3928方呎，預計2022年7月底落成入伙。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，MONACO次輪銷售成績理想，加上新界將有兩個全新樓盤接力推售，本月新盤成交料達1500宗。他說，美國總統順利就職，中美關係有望出現轉機，加上近日港股上升，對樓市有支持作用，認為樓市小陽春格局已形成。

新地（00016）於去年9月就尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋商業項目向城規會提交新發展方案，由2010年獲批的3幢波浪形商廈建議改為興建2幢鑽石形地標建築物，把約28.63萬方呎寫字樓樓面改為零售用途，令商場樓面增約90.5%，至約60.28萬方呎。項目今天提交城規會審議，規劃署不反對有關申請，意味方案可順利獲通過。

零售樓面增九成 城規今審議

據城規會文件顯示的最新發展方案，總樓面維持約316.46萬方呎，惟整體布局大變身，改為興建2幢20至30層（另設2層地庫）的鑽石形建築，把已獲批方案的寫字樓樓面減少約28.63萬方呎，至約256.18萬方呎；減少的樓面撥作零售用途，令零售樓面大增逾90.5%，至約60.28萬方呎。新方案下建築物高度達主水平基準以上114至159米，較大綱圖上准許的90至115米，高約26.7%至38.3%。

規劃署諮詢相關政府部門意見後，認為該項目的發展密度、交通和環境影響等符合相關部門要求，故不反對有關申請。

另一方面，新冠肺炎疫情下旅客絕跡，儘管酒店業受重創，惟寶聲集團或有關人士去年7月向城規會申請，就深水埗荔枝角道396號1幢6層高舊樓，把大部分樓面改建為小型酒店，該廈1樓至5樓連地面層部分位置涉及總樓面約4857方呎，擬提供不多於16個客房。規劃署不反對有關申請。

尚悅追至558萬成交 豪廷峯競購呎價破頂

新一年樓市狀態大勇，頻現買家爭盤、業主反價甚至賠訂重售等大旺市景象。有一周睇逾10個元朗區單位的上車客，眼見洽購的尚悅單位臨門遭反價，仍不惜追價上車。北角豪廷峯亦有特色戶被兩客爭至破頂價沽出，呎價刷新全屋苑紀錄。

近期樓市一洗頹風，買家入市意欲出乎預期高漲，連帶業主放盤亦漸趨心雄。利嘉閣地產分行經理陳奕熙稱，隨着市況好轉，元朗本月已至少出現5宗反價成交，反價幅度1.5%至3%，買家多為觀望多時的上車客。尚悅1座低層G室2房戶，實用面積425方呎，原開價550萬元，放盤短短約一個月，即有買家不議價洽購，由於大旺市的關係，原業主當晚即心雄反價10萬元，同日獲前述買家追價至558萬元扑槌成交，呎價13129元。原業主2013年以388.1萬元購入，賬面賺169.9萬元或43.8%。

陳奕熙說，新買家屬九龍區上車客，「過去一周睇足元朗尚悅及蝶翠峰等逾10個盤，除星期六及日，有時仲要平日收工趕過嚟，有啲仲要睇啱，但因業主反價或企硬而買唔到」。由於買家擔心農曆新年後市況更熱，「怕市旺起上嚟之後仲難追價」，終在無睇樓情況下，僅參考「我哋公司啲電腦相」就拍板入市。

萬景峯2750萬分層貴絕

大旺市無分區域，港島東樓市亦隨大市升溫，豪廷峯更因兩客爭盤，呎價被搶至破頂。中原地產區域營業董事林龍南說，該屋苑有業主放售2座頂層3房戶，實用面積787方呎，連612方呎天台，叫價2480萬元，一度吸引兩組買家爭購，最終由同屋苑一名租客以2280.8萬元搶贏，呎價28981元刷新屋苑紀錄。原業主2003年以645萬元買入，賬面大賺1635.8萬元或2.5倍。

據知，另一組準買家曾出價約2270萬元，當時意向呎價已屬屋苑新高，惟前述買家得知對方爭盤，最後不惜「畀高10萬元左右」才爭贏。

樓市全方位回勇，上車盤更出現買家掃貨現象。天水圍嘉湖山莊本月初曾有投資者因擔心錯失入市機會，不惜自動加碼1.8萬元，以571.8萬元追貨。中原地產高級區域營業經理文家輝透露，該屋苑本月交投已衝上40宗，直逼上月全月44宗，相比上月同期30宗，亦大增10宗或33.3%。

美聯物業首席聯席區域經理梁仲維表示，市況回暖下，荃灣萬景峯表現亦不失禮，有2座高層A室4房戶，實用面積1277方呎，享海景，叫價2800萬元，終由外區換樓客議價至2750萬元承接，樓價盡破屋苑標準分層戶紀錄，呎價21535元。原業主2013年以1680萬元購入，賬面獲利1070萬元或63.7%。

盈翠投資初哥無睇樓入市

投資初哥亦「怕執輸」不睇樓入市，中原地產分行高級分行經理楊麗珍透露，青衣盈翠半島9座中層A室2房戶，實用面積432方呎，儘管租客仍在不設睇樓，亦獲一名八十後投資者初哥斥800萬元承接，呎價18519元。該投資者曾居於盈翠半島，深知屋苑租務穩健且細單位搶手，因此趁業主「仲有價講」果斷拍板。原業主2016年以549萬元買入，賬面獲利251萬元或45.7%。

新冠肺炎疫情下，部分二手業主減價賣樓，拖累2020年私人住宅轉手獲利比率跌至10年低位。利嘉閣地產數據顯示，去年33005宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記中，有32260宗賬面賺錢，比率約97.7%，較2019年的98.6%，下跌0.9個百分點，連降兩年兼創2010年錄得95.4%以來的10年新低。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，受惠於放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）措施，去年成交價601萬至800萬元的買賣登記和獲利個案都是各類銀碼中最多，總交投量為9472宗，當中9330宗賬面獲利，獲利比率高踞98.5%，也是各類別中最高，惟較2019年的99.3%低0.8個百分點。

蝕錢個案660宗飆1.3倍

去年平均每宗個案獲利約73.9%，較2019年的85.5%急降11.6個百分點，連跌兩年兼為2016年錄得66.8%以來的4年低位。陳海潮分析，去年數波疫情令更多業主或因應急減價套現。數據顯示，沽貨獲利逾1倍的個案由2019年約47.6%大減4.7個百分點，至2020年的42.9%。虧損個案更由2019年的283宗大增1.3倍，至2020年的660宗，預期2021年全年整體獲利比率回升至約98.2%，平均每宗賺約八成。

九龍倉（00004）去年12月以120億元，擊敗6個對手投得山頂文輝道2至8號豪宅地，以總樓面面積約25.9萬方呎計算，樓面呎價達破賣地表住宅地紀錄的46272元。地政總署昨天以不記名方式公布全部入標者的出價，次標出價106.88億元，較中標價低10.9%，亦意味九龍倉的出價，較次標高出13.12億元（約12.3%）。

不過，有財團出價僅60.38億元，每方呎樓面呎價約23282元，僅達九龍倉的中標價約50.3%。

山頂文輝道地王效應持續帶動豪宅交投，市場消息透露，中半山愛都大廈1座高層A室，實用面積2,888平方呎，屬於4房間隔，原本叫價1.48億元放盤，議價後以1.4億元易手，呎價48,476元，屬屋苑呎價歷史新高。

高層4房1.4億易手 升值6倍

資料顯示，單位由YUENSUNG SHIPPING CO LTD名義持有，公司董事包括董建偉等，為前特首董建華家族。該單位於1998年以約2,000萬元購入，持貨23年帳面獲利1.2億元，期內升值6倍。

另外，市場消息透露，薄扶林碧瑤灣42座高層全層，實用面積2,079平方呎，屬於4房間隔，原業主於2011年以2,400萬元購入，剛連車位以4,038萬元轉售，持貨10年帳面獲利1,638萬元離場，單位升值68%。

至於鰂魚涌太古城海棠閣低層B室，實用面積1,015平方呎，屬於3房間隔，向東北望園景及海景，屬於優質單位。業主原本叫價2,300萬元放盤，議價後以2,188萬元易手，呎價21,557元，屬理想價。原業主2011年以1,260萬元購入上址，持貨10年獲利928萬元。

二手氣氛轉活，細價上車盤尤其為首置客追捧對象，元朗區本月交投暢旺，又以600餘萬元的上車盤最受市場追捧，而本月至今區內暫錄157宗成交，已較上月全月156宗多出1宗，有望登上自去年5月以後單月高位。

中原副區域營業經理王勤學指，平盤接連被市場吸納下，放盤業主收窄議價空間，甚至個別優質單位出現零議價；至於月內交投最暢旺的尚悅，成交量較上月增14%之餘，實用呎價亦按月升5%，至每平方呎1.37萬元。

尚悅反價8萬 低層558萬售

而市場新近錄得尚悅反價成交，為1座低層G室，實用面積425平方呎，原以550萬元放售，業主其後反價8萬至558萬元售，獲九龍上車客無樓睇情況下承接，實用呎價13,129元。

其次，天水圍嘉湖山莊本月暫約40宗成交，其中6期3座高層C室，實用面積544平方呎，望開揚市景及米埔濕地景，同區上車客近兩個月於區內睇遍30個單位後，見上址景觀吸引，為怕心儀單位被捷足先登，翌日即還價，最終獲業主減價7萬元，以578萬元成交，減幅僅1%。

萬景峯4房2750萬沽 2年高

美聯首席聯席區域經理梁仲維指，本月荃灣區二手交投持續回暖，以萬景峯為例，本月暫錄8宗買賣超越上月全月。屋苑2座高層A室，實用面積1,277平方呎，4房雙套房間隔，原以2,800萬元放盤，議價後以2,750萬元易手，實用呎價21,535元，呎價、造價均屬屋苑近2年高位。

另一方面，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，2020年全港33,005宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共32,260宗，佔比達97.7%，按年減少0.9個百分點，連跌兩年，兼創2011年以來的10年新低。

荃灣沙咀道260至276號廣發大廈地下7號舖，面積800平方呎，連500平方呎閣樓，合共1,300平方呎，近日以5,380萬元沽出，呎價41,385元，舖位由雞仔嘜時裝租用。

原業主為美奇實業有限公司，公司董事為「舖王」鄧成波及兒子鄧耀邦。

去年8千萬 掃「雞仔嘜」3舖

翻查資料，舖位曾經由有60多年歷史、本地時裝品牌「雞仔嘜」持有，去年波叔斥8,000萬元，一口氣向雞仔嘜購入荃灣沙咀道、油麻地上海街及長沙灣青山道3個舖位，並售後租回。

如今先以5,380萬沽出荃灣舖，據了解，他仍持有長沙灣及油麻地舖位，市值合共逾4,000萬元，料波叔全數沽出，可望獲利。

值得一提的是，去年12月物業曾抵押予六福集團「太子女」黃蘭詩（WONG LAN SZE NANCY），而公司已還清貸款。

事實上，鄧成波近日密密沽貨減磅，他日前以約4,100萬元沽荃灣沙咀道105至129號地下4至7號舖，面積約3,000平方呎，減價近兩成轉手。該舖位由酒吧以每月12.6萬元租用，回報率約3.7厘。

世邦魏理仕報告指，全港整體甲廈空置率在第四季攀升至9.9%，為2009年第二季以來最高。

世邦魏理仕指，隨着第4波疫情惡化及更嚴謹防疫措施的實施，甲廈租賃活動在2020年第四季進一步減弱。整體甲級寫字樓市場全年淨吸納量錄得負220萬平方呎，為有紀錄以來最大收縮。所有主要分區市場均錄得負淨吸納量，而大中環區錄得最顯著收縮，達負84萬平方呎。至於全港整體甲廈空置率在第四季攀升至9.9%，為2009年第二季以來最高。截至2020年底，市場共有800萬平方呎的空置寫字樓面積，是1999年12月以來最高紀錄。另外，尖沙咀寫字樓空置率錄得全年最大升幅，爬升4.6個百分點至年尾的9.2%，而大中環區空置率則由年初的3.4%升至2020年尾的7.3%。

灣仔銅鑼灣跌幅最大 達2成

去年第四季整體甲級寫字樓租金按季下跌4個百分點，帶動全年整體租金按年下跌17.4%。在各核心區中，灣仔及銅鑼灣租金在2020年跌幅最大，達20.1%，而中環租金則下跌19.9%，尖沙咀租金下跌17.6%。港島東表現相對最好，租金跌幅比較溫和，全年下跌8.3%。

對於今年展望，該行預計跨國企業將在2021年對整體成本控制保持謹慎態度，擴張需求保持疲弱。近期在香港上市的公司將會帶動寫字樓需求，成為2021年下半年改善租賃市場氣氛的動力。若果疫情已受控並且跨境出行的限制取消，中國內地企業有可能在今年變得更加活躍。不過，空置率高企仍會進一步增加各個分區市場的租金壓力。世邦魏理仕預計各核心區的甲級寫字樓租金將在2021年再下跌5%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務辦公樓執行董事駱應銘表示，在2021年上半年，寫字樓租金仍可能受壓，業主仍然面對空置率上升，以及對新公司及擴展需求有限的挑戰。

資本市場集資活動持續活躍，來自中國內地企業的需求將有機會帶動寫字樓租賃市場。然而，這將視乎跨境人口流動能否全面恢復。