台灣住家重內在，而較不注重外牆保養，少有社區定期保養清潔，然這攸關的不只市容觀感，對房價也有很大影響。專家表示，不維護外牆的結果就是市容「又舊又髒」及磁磚剝落的風險，而且砸錢養護的房價報酬也不低，長期至少都漲3成。

老舊大樓拉皮費用依照工程、建材、施工難易度不同，行情每坪1~3萬元不等，全部動輒要上千萬元，所以對於老舊社區負擔不小，如果社區管委會早期沒有「超前部署」的收費意識，日後更難籌措足夠施工經費。

業者呼籲政府補助
台中許多社區因拉皮翻新，房價報酬率大幅提升，像中華路1棟屋齡30年7層大樓「一中時代會館」，多年前拉皮重新出售，從原本破舊磁磚大樓翻修成新古典華廈，實價揭露，該社區套房1戶從200萬元出頭，6~7年來已攀升到近300萬元，漲幅約3成。

還有屋齡34年的民生路大樓「華盛頓大廈」，2015年前更新拉皮完成，現在外觀像屋齡10年內大樓，房價也從每坪6~9萬元上漲5成以上，目前每坪約15萬元，最高達每坪17萬元交易紀錄。

21世紀不動產七期河南加盟店主任陳若嘉表示，「老酒換新瓶」都有一定房價支撐性，不只讓門面賞心悅目，也讓房價回春，尤其位精華地段的老屋，拉皮後平均房價可漲2~3成，增值幅度驚人。台灣房屋國美特許加盟店店長王芳進指出，舊市區的「拉皮房價」回春表現最好，因為土地珍貴，也算不錯的投資，但前提是住戶要有共識。

其實老屋拉皮也算「都市更新」一部分，有不少業者呼籲，政府主管機關只以小幅補助「鼓勵」老社區，無訂立相關配套強制力，導致鮮少有老舊社區有財力整新或是清潔外牆，若能由源頭社區制度改革，先額外收取費用，成為房屋持有成本，才能拯救市容及減少磁磚剝落。

邁入傳統房市淡季，中古屋元月買氣整體小幅衰退。信義房屋、永慶、住商、台灣房屋等房仲業者，對自家統計的交易量均呈現略減，以永慶房屋內部交易資料為例，中古屋元月交易量與去年12月相比，全台月減少6%，七大都會區只有台北成長7%、新竹縣市量增2%，其餘都會區均呈現量縮一成左右。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示，去年12月行政院陸續推出健全房市方案，一連串的作為都是為了減少房市的投機炒作，不影響一般購屋者需求，但部分民眾的確因「打炒房」政策而選擇先暫時觀望，加上農曆春節將近，放緩購屋腳步，讓1月交易量小幅減少。

統計資料顯示，七大都會區與去年12月買氣相比，台北中古屋交易量成長7%，新竹縣市交易量也略增2%，但其餘都會區均呈現量縮，包括新北市較上月減少4%，桃園量縮7%，台中減少9%，台南與高雄則量縮13%與9%。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，雖然2021年頗有新氣象，可是央行打炒房負面因素對於首購型與投資型客戶影響深，特別是低價區域，買方期待價格修正，因此讓房市交易呈現弱勢。

至於今年在區域房市發展上，台灣房屋集團趨勢中心經理江怡認為，桃園、新竹兩大城市主要有充足的產業支撐以及許多新興重劃區、捷運公共建設等多元開發，才能吸引人口進駐進，帶動不動產需求，因此得以撐盤。

除了打炒房政策與疫情再起等因素影響，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也指出，目前市場上幾乎都是自住當道，因此1月的房市交易量並未較上月有明顯差異，若此波疫情後續發展能夠受控，則農曆年後的買盤可望快速回籠，不過同時間政府也會持續關注房市變化，避免房市出現過熱的現象。

市中心土地取得不易，「遠雄晴川」鄰近文山區公所，基地面積748坪，是市中心少有大基地，步行5分鐘路程內有國中小、市場、行政中心，滿足食衣住行育樂需求，主力規劃52、72坪換屋產品，並是全台第一件與臺灣蔦屋合作建案，打造活的閱覽室，開價每坪70~82萬元。

開價每坪70~82萬
建案行銷經理童亦萍指出，本案位於木柵路三段前段位置，緊鄰「遠雄日光」，周邊有不少新大樓，可說是舊市區中的新市區，小環境整齊，步行2分鐘可至木柵國小，3分鐘到未來的捷運環狀線Y2A站，郵局也僅5分鐘路程，還能到景美溪畔河濱公園散步，機能豐富。

該案基地3面臨路，為南北向帝王座向，還有社區專屬庭院，公設規劃用心。

童亦萍指出，事先對文山區民眾調查，打造專屬喜愛的設施，一進門是挑高7米大廳，且有別很多建案公設位於地下室，該案公設與戶外景觀結合，3樓有健身房及媽媽教室，頂樓還有日式茶屋。

針對文山區民眾喜愛的閱覽室，特地邀請臺灣蔦屋合作，打造專屬閱覽室及兒童遊戲區，臺灣蔦屋有生活提案師之稱，提供的書單也是以大數據找出文山區居民喜愛的書籍，閱覽室的陳列及擺設也會定期重新布置，兒童遊戲室則放置兒童專屬的教具及玩具，深受家長肯定。

遠雄建設還提供業界首創5525保固，包括5年防水、5年地壁磚、25年結構保固，更有黃金級綠建築候選標章，並採用SRC鋼骨鋼筋混凝土結構。

有台灣山手線之稱的捷運環狀線，第2階段預計2021年動工，其中南環段主要行駛台北市文山區，為文山區房市注入新的活水。專家指出，文山區人文薈萃，文教氣息濃厚，還有台北市中心少有依山傍水的環境，房價CP值高，待捷運到位，房價漲勢可期。

捷運環狀線第1階段中環段，已於去年1月31日正式通車，路線自新店區大坪林站經中和區景平路、中山路及板橋區板橋車站，至新莊區思源路和新北產業園區。第2階段的南環段，則起自台北市文山區的動物園站，並於大坪林站續接中環段，全線以貫穿木柵生活圈的秀明路、木柵路為主要路廊。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，南環段預計設置5座捷運站，使沿線的木新路、木柵路及政治大學等區域，通通晉升軌道黃金地段，為區域房市增添亮麗遠景。

文山區公所旁5字頭
南環段近年漲幅最高的是Y2A文山區公所站，為木柵生活圈的核心中樞，生活機能成熟，又有親近山水的舒適環境，因此不少建商早就嗅出商機，在此推出「遠雄日光」、「遠雄晴川」等要價單坪6字頭以上的新案。

在高價新案交屋及軌道前景的帶動下，文山區公所一帶的整體房價已由過往的每坪4字頭，一口氣躍升到5字頭；同樣表現不俗的馬明潭、溝子口兩站，也都因生活成熟，人口眾多，未來通車使用需求高，使房價穩定揚升。

「遠雄晴川」行銷經理童亦萍表示，文山區是個很有氣質的區域，學校眾多，區內有多達7座圖書館，是台北市各行政區中圖書館數量最多的行政區，每人擁有圖書館的藏書量也是第1名，閱讀氛圍濃厚，還有台北市區少有的綠意環境，綠地比例相當高，吸引許多喜愛到河濱公園運動、爬山的客層。

4字頭的文山區雖屬台北市的親民區塊，但近5年房價走勢也從47.1萬元漲到49.2萬元，漲幅達4.5%，上漲步伐相當穩健。優美地產企研室主任林哲緯表示，待南環段通車，除了將與文湖線形成雙捷優勢，往後還有東環段可拉近與信義計劃區的距離，因此待捷運網絡建置到位後，應可全面性的帶動文山區整體發展，使房價漲勢可期。

台灣房屋大坪林特許加盟店店東黃文欽表示，唯一坐落新店區內的Y5寶斗厝站，過往距主要商圈較遠，周邊缺乏大眾運輸，加上鄰近遠東工業區，較少住宅產品，導致房價成長動能較弱。

新店擁寶斗厝站利多
但近年新店建設不斷，該站周邊除了有豪宅聚落五峰重劃區帶動買氣外，還有裕隆城開發案、寶高智慧產業園區等開發紅利挹注，且周遭就業商機旺盛，因此4年來房價增長1成，由每坪40萬元上升至每坪44.4萬元，一旦南環段通車，解決當地交通難題，並改善區段的環境質感後，後續發展頗令人期待。

【專家意見】增買氣　帶進區外客
捷運環狀線南環段主要經過文山木柵地區到動物園一帶，沿線區域屬於文山房市相對低價區，購屋客源幾乎以在地客為主。捷運南環段若兌現，可望替沿線房市帶來區外客，加速建案銷售速度。

【專家意見】CP值高　補漲空間大
北市蛋黃區房價高，大安、信義都已飽和，再漲不易。相對下，蛋白區因房價基期低，還有成長空間，而文山區緊鄰房價最貴的信義計劃區，因市中心缺乏捷運，導致房價長期被低估，CP值相當高，如今捷運即將到位，補漲空間相當大。

台中市房價高漲不下，舊市區的北區、南區、東區房價皆已站上每坪3字頭，單元2、11期重劃區更已攻上每坪4字頭，雙雙替真正精華的7期新市政中心豪宅區域帶來強勁撐盤及推案動能，近2年至少就有450億元新案量，創下新高，建商私下說：「當台中外圍價格高了，回頭看市中心，反而認為是低估行情，這就是進場訊號」。

去年在疫情衝擊、低利助攻，以及美中貿易戰升溫之下，不少台商與熱錢資金紛紛回流台灣不動產，以台中市來說，最經典一標在於興富發以每坪350萬元拿下大遠百旁土地，刷新7期新市政中心高懸近10年的單價新高紀錄，並瞬間點燃精華區搶地戰火，全年土地成交最少就達200億元。

商辦飯店5年內落成
台中建築經營協會前理事長、豐境建設總經理邱名仕說：「7期一地難求，不怕價格高、只怕沒地買。」資深房仲、敦璟開發經理謝兒政分析，7期土地量價上行，未來甚至可能挑戰單坪400萬元地價。豪宅建商推案應也是看準未來5年有多棟商辦、飯店落成，隱藏房市利多訊號，帶動豪宅預售搶進場，市政路儼然成為一線戰場。

如指標案「聯聚瑞安大廈」以60坪「輕好宅」標配，開價每坪60至75萬元；同路段的「寶輝Sky Tower」是寶輝建設繼「寶輝秋紅谷」後，第2件秋紅谷系列作品，全案採SC純鋼骨結構，打造90坪3套房，雙雙創造熱銷。

豪宅每坪穩站6字頭
指標建商大陸建設表示，台中今年主力豪宅推案位於市政北七路、惠中一街口，正對台中大遠百的「惠國101」新案，將推出總銷約60億元、共約80戶的大樓豪宅案，規劃坪數約48至75坪，價格未定，但每坪大約6字頭。

成屋市場方面，由建築大師劉偉彥操刀的「慶仁林境」，全案具備7期南側無限棟距的零死角視野，規劃地上17層、地下3層，規劃均質86坪，總戶數28戶的產品，總價4700萬元起。

台灣唯二棟的白派建築豪宅案「白朗峰」，總銷120億元，也是台中首例純港商投資的新成屋建案，坪數介於120、130坪，單價6字頭，主力總價1億元以下，對豪宅客更具吸引力。

專家意見?稀有性支撐價格
台中區段位置得天獨厚，又是台商大本營，吸引愈來愈多北部建商南下插旗，帶動外圍房地價上漲，精華區豪宅稀有性愈來愈明顯，價格反而平穩向上，豪宅房市表現不會太差，CP值也不錯。

面對低利、資金氾濫環境，高資產族努力挺進不動產市場，豪宅市況也相得益彰，例如高雄的亞洲新灣區「遠雄The One」指標摩天豪宅，便吸引高雄海派企業主挺進置產；市區輕豪宅的熱度也不容忽視，前金區「聯上鉑金」去年共賣出約90戶。

遠雄房地產總經理張麗蓉去年7月曾預言，2020年下半年房市有8大資金浪潮撐盤，包含延遞性剛性買盤、投資型買盤、股市獲利、被超低利率趕出的定存、台商回流、台幣升值海外熱錢、港人錢進台灣、企業與壽險錢進房市等，事實也確實顯示，氾濫游資讓豪宅市場顯得熱絡。

首創全台最高空中跑道
例如遠雄集團在亞洲新灣區的「遠雄The One」，建案與洲際飯店垂直共構，規劃地上68樓、地下7樓，總戶數242戶，為全台最高豪宅，1~16樓規劃為飯店、18~58樓為住家、59~63樓有20多項世界主題公設，包含派對空間、Whisky吧、宴會廳、交誼廳、表演廳、健身房、瑜珈室、SPA芳療室、KTV、閱覽藝廊、午茶館等，還在233米高空打造無邊際泳池，並首創全台最高空中跑道，視野遼闊，可360度俯瞰高雄市區風光，飽覽山河及海港景致。

與頂級飯店結合新趨勢
「遠雄The One」行銷副總潘長俊指出，「與頂級飯店結合已蔚為國際頂奢豪宅的新趨勢」，該案住戶也可享有飯店的垂直服務，包含用餐、衣物送洗、方便親友住宿等，吸引不少高雄熱情海派的企業主挺進置產。

此外，主打輕豪宅的建案也在高雄推出搶市，上揚國際實業協理梁獻文指出，根據內政部統計的台灣家戶結構變化，推估到2026年家戶規模呈現逐年遞減的趨勢，由2.79人降至約2.1人，顯示家戶人口在減少，近期便有不少買方從原先的100~200坪居住空間「以大換小」，尋求空間適中，又不失豪宅特質，整理起來也相對輕鬆，財務負擔較小。

例如位於高雄指標富人聚落前金區「聯上鉑金」，與高雄女中為鄰，步行到愛河約5分鐘。建案採日本第一住友制震，為零店面的純住家社區，規劃140戶，71~73坪屬於坪數合宜適中的輕豪宅，並設計飯店式迴轉迎賓車道，方便住戶和長輩下車，開價每坪站上3字頭，梁獻文透露，該案因位於黃金地段，具保值效益，在去年一整年已經熱賣約90戶。

專家意見　以地段為優先考量
建議民眾購買豪宅以地段為優先考量，生活機能充裕，交通方便，重要的是選擇中高樓層，景觀較不受限，也能彰顯豪宅特色，未來保值性高，購屋置產族也會認為花費數千萬元是值得的。

根據第一太平戴維斯最新調查，未來五年台北市將有77萬坪的新辦公大樓陸續完工釋出，足可供應30年以上的需求；市場預期，未來辦公租金將在區域內進行一波洗牌，但由於都被大型金控壽險和企業集團掌握，也被視為下波租賃、代理和物業管理等潛在商機的主戰場。

新辦公大樓單一最大量體在「台北雙子星」，光是辦公室就海灌9.5萬坪；排名第二的是「南港之心」公辦都更案，辦公室有5.3萬坪之多；另外「世貿三館」、「京華城」和「台肥C3」，都分別有5萬坪以上。

高力國際指出，未來台北市將有近80萬坪的辦公、商業和廠辦大樓，會陸續興建或改建，預料不只是銷售、租賃會進入下一波高度競爭階段，就連物管市場，也將呈現百家爭鳴局面。

第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄表示，在需求推動、政府鼓勵危老重建和都更政策下，台北市老舊商辦大樓正加速汰舊換新，估計至少已有20棟大樓，申請或研議辦理都市新更。

不過據調查，台北市信義、敦南、敦北、南京松江、台北車站、南港、大直和非核心八大辦公商圈，自今年起的三年，累計將有17.4萬坪會陸續完工；自2024年後，更有60.1萬坪會開發完成。總計未來五年後，將陸續有77.5萬坪釋出，依每年去化量約2~3萬坪估計，足可滿足30年以上的需求。

丁玟甄說，其中最具規模的開發案非「台北雙子星」莫屬，辦公室就可望有9.5萬坪，最快2027年完工。其次是潤泰創新「南港之心」公辦都更案，辦公室約達5.3萬坪，預計2025年完工。排名第三的是「世貿三館」、「京華城」重建案、「台肥C3」，規模都分別有5萬坪，預計2024~2025年可望完工。

丁玟甄表示，另外「富邦大南港」案尚未確定產品定位和開發方向，若以商辦為主，估計也會有4萬坪；國泰「南港調車場」則預計2026年完工，辦公室坪數也尚未確定；另，「國產實業大樓」開發案未來也可能有4.4萬多坪辦公室。

史上規模最大的辦公室升級潮即將來襲！台北市國門「台北雙子星」目前在規劃設計階段，高力國際一舉拿下其物業前期規劃總顧問標，總建坪達16.6萬坪，創下物管史上最大案量紀錄；據悉，未來完工啟動後，每坪每月管理費可望超越「台北101」、站上300元大關。

高力國際董事總經理劉學龍表示，隨著辦公市場進入下波的都更改建潮，物業管理合約、租賃和買賣代理權的商機爭奪戰，也將急速升溫，掀起前哨戰。

高力國際近一年陸續拿下幾個商用不動產市場的指標物管大案，包括國泰人壽「置地廣場桃園」和「X Park」、中國人壽新總部大樓、裕隆新店「裕隆城」購物中心等，高力都取得其物業管理前期規劃總顧問。

劉學龍表示，日前高力再下一城，已成功取得「台北雙子星」的物管前期規劃總顧問標。未來物管包括台北雙星公司得標並分回的面積，以及台北市府、私地主的分回的面積，合計辦公室、商場、飯店、餐廳、城市美術展覽館等，共計C1約6.4坪、D1約10.2萬坪，總坪數將達16.6萬餘坪，可謂是史上單一建築物業管理規模最大的顧問約。

劉學龍表示，之所以會勝出，主要是高力耕耘物管市場數十年，迄今已是北台灣市場市占率最高的一家公司；未來雙子星完工後，將進一步爭取物管合約，依其規劃設計水準，以後每坪每月管理費將不遜於「台北101」和「台北南山廣場」，可望站上300元大關以上，幾乎是頂級豪宅、豪辦的水準。

劉學龍指出，國內物管市場目前呈現土洋大戰局面，主要知名物業管理公司包括高力國際、仲量聯行、怡盛、東京都、歐艾斯等。

至於「台北雙子星」，目前得標公司－藍天電腦和宏匯集團合資成立的台北雙星公司，自與台北市政府正式簽約以來，已屆滿一年，總共四關要過，目前正走都審、環評等程序；日前才召開文化部文資審議會。

去年房市一度過熱大幅狂飆，各機構房價指數都顯示房價漲幅驚人，信義房價指數第四季全國都會區的房價年漲6.5％，以購買一間總價千萬、相同條件的房屋來說，現在成本比一年前增加65萬元，相當於一輛國產小型房車；好時價房價指數則顯示，一年來全台各縣市房價全面上漲，台中、台南、新竹年漲幅都達6％以上。

根據最近公布的信義房價指數顯示，去年第四季六大都會區除了台北市季微跌0.04％外，其餘都會區均呈現明顯上漲，以年漲幅來看，新竹年漲13.46％為各都會最高、桃園8.3％居次，其餘雙北、台中、高雄都會區年漲幅都在6％以上，除了台北市以外，各都會區房價均為歷史新高。

長期來看房價趨勢，自2017年第二季起全國房價指數年增率首度轉正之後，2018年間各季年增率約在1.1~2.1％間，2019年各季約在2.6~3.3％間，2020年第二季起房價年增率即超過6％，房價漲勢相當於2014年間熱絡時的漲勢。

另一份以全台各地房價變動的好時價房價指數則顯示，去年全台平均房價一年來上漲3.84％，全台各縣市房價全面上漲，其中全台房價所得比最低的嘉義縣市，以年漲幅10.58％居冠，台南市有台積電擴廠、相關供應鏈進駐等題材，房價漲幅8.03％居全台第二，年增率高達8.03％。

好時價表示，近年來中南部房價快速上漲，整體呈現「北冷南熱」，六都中僅剩台北市距離歷史高點仍有約6.5％的差距，新北市則有約2.6％的差距，其餘四都皆持續下造歷史新高。

台灣的防疫成效穩定了民眾信心，再加上中美貿易戰促使台商、資金回流，嘉惠台灣的經濟發展及房市動向，使去年全台房市的交易量與價格指數全面上漲，但要注意的是，房價走勢若變成「失速列車」，將會影響居住權利。

去年南港區住宅價格指數漲幅為北市最高，與區域內眾多重大建設有關，根據北市府資料，最新建設則是台北市南港轉運站興建營運移轉BOT案，今（110）年1月已簽約合作契約，預計2025年完成啟用；在地房仲觀察，建設與開發案多，推升買氣，去年一整年南港區的住宅房價漲幅10至15%，像是南港經貿園區、重陽路重劃區、台北流行音樂中心一帶皆因新建設多，未來性看好。

台北市地政局公布一月動態月報，12行政區近一年均呈現上漲態勢，去年第三季與前年同期相比漲幅最高為南港區5.42%，標準住宅價格總價為2203萬，單價為56.49萬。

信義房屋南港站前店專案經理林良紀表示，大南港地區的房市漲幅，尤以住宅價格最為明顯，去年一整年房價約上漲10至15%，漲幅主因是南港區為近期來台北市建設發展的利多區域，交通機能有火車、捷運、高鐵三鐵，並有未來客運的轉運中心，位於北市交通分流的樞紐，因此吸引自住、置產族群。
近年北市府持續推動東區門戶計畫，南港展覽館2館、台北流行音樂中心陸續完工。最新的建設是台北市南港轉運站興建營運移轉BOT案，今年1月已簽約合作契約，預計將投入30億元，開發具有客運轉運站、辦公室、餐飲的複合式商業轉運站大樓，預計2025年完成啟用，吸引更多元的產業進駐、帶動區域發展。

1月29日晚，大悅城發佈2020年業績預告，2020年度，公司預計實現營業收入384億元-385億元，而上年同期337.95億元。2020年結算的銷售型專案收入規模同比增長約21%。

地產二傻陷生死時速 ！華夏幸福(9.450, 0.00, 0.00%)不幸福中國平安(79.080, -1.84, -2.27%)不平安泰禾集團(2.670, -0.07, -2.55%)不泰和 穆迪：中國2021年房地產銷售增速將減緩

華夏幸福不幸福中國平安不平安泰禾集團不泰和 地產二傻陷生死時速

華夏幸福和泰禾集團中國地產二傻陷生死時速，背後的投資人中國平安可能也覺得自己挺傻的。泰禾集團在昨天晚上最後時刻公佈了2020年業績預告，巨虧損41.7391億 – 55.2000 億，而高掛免戰牌的華夏幸福沒有業績預告估計在討論是不是要洗澡。

不過2年多之前，當王健林砍刀自救的時候，華夏幸福和泰禾集團還是中國地產響噹噹的NBD人物，那時候，他們認為，對於地產公司來說，幾十億不過就是一塊土地的事情，華夏幸福和泰禾集團都有大量的土地在手，以前很多人也是這樣想的（包括中國平安當初對於華夏幸福的盡調應該也是這樣的邏輯，當時淩通社就憑直覺覺得中國平安幾百元入股一個地產商肯定要出問題，而後來萬科號稱入股泰禾的時候就弄了很多先決條件，比平安聰明多了），本質上，平安入股華夏幸福也好，萬科擬入股泰禾集團也好，他們的盡調做的都是技術性分析，這些技術人士遠遠缺少一個真的長期投資者的格局和遠見，缺少對未來的研判，尤其是中國平安，雖然體量巨大，但似乎不是第一次踏進這樣一條臭水坑，記得當年歐洲金融危機的時候中國平安曾經投資歐洲巨虧200多億。這些都是在錯誤的時候做的錯誤的投資決策。（估計決策者今年今年年終獎是泡湯了。）

曹山石：華夏幸福開了一個啥都沒說的會——機構更慌了！或成泰禾集團第二！平安浮虧90多億 ！中金公司：業績對賭難達成！

持續關注淩通社的粉絲一定知道，當泰禾股價還不錯的時候，淩通社就告誡大家快撤，因為向下看深不可測，絕對不要寄希望于萬科拯救泰禾。但華夏幸福剛出問題的時候，淩通社就告誡投資者，千萬別信中國平安去拯救，千萬別信政府會去拯救，因為在你倒下的時候，除了你的親爹親媽，其他人都只能是旁觀者，利益者，在你沒有進入ICU之前是不會有人出手的，即時你在ICU，他們首先考慮的也是自己的利益，尤其是對於房地產，在房住不炒和三條紅線的基本國策之下，即時救助也只是救助你不至於死掉造成社會的動盪，而救助也必須要華夏幸福和泰禾的老闆吐出這幾年因為地方和政府支持獲得的巨大利益，放棄股權繳槍不殺可能是最好的待遇。

華夏幸福和泰禾集團都沒有王健林這樣的勇氣，尤其是在王健林已經敏感大拍賣的時間視窗。特別是中國平安，這家中國最大的保險公司，手中拿的是保費，本來應該是無風險投資為主的，卻去接手地產這樣的高風險資產，而且當初設計了對賭模式，自我感覺模式挺好。2018年7月10日，華夏幸福發佈公告，稱將向平安資管轉讓19.7%的公司股份，總計近138億元。2019年1月31日，平安資管繼續從其手中購入1.71股股份作價42.03億元，占華夏幸福總股本的5.69%。雙方設計了對賭，如果華夏幸福不能完成預定的業績，將對平安資管進行現金補償。

但華夏幸福今年對賭失敗的可能性99%，而且華夏幸福沒錢對平安補償。你們只能是三種場景，場景一，沒錢就給股權中國平安成為華夏幸福大股東，這種情況下相當於華夏幸福老闆王文學金蟬脫殼，平安很可能陷入地產無底洞。場景二，平安等待地方政府救援合作或者王文學出入股權引入協力廠商戰略夥伴，平安繼續出錢維持，這種模式下下平安還是一個財務投資者，通用不能自拔。場景三，地方政府引入新的資本，不惜代價救援，甚至平安割肉退出，這種情況下，平安短期可能會痛，長期到不一定。

總之，就如淩通社上一回說的，現在對於房地產企業的調控，房住不炒三條紅線是國策，要是如此情況下沒地產公司倒掉是完全不可想像的，而顯然，華夏幸福和泰禾集團這一對難兄難弟現在是首選。

賭博重組的股市投資者要準備好血本無歸才行。

穆迪中2021國房地產報告：監管機構收緊地產行業的信貸環境 將減緩2021年房地產銷售增速

雖然疫情造成衝擊，但中國穩定的住宅需求和逐漸復蘇的經濟已推動2020年房地產銷售增速較2019年小幅上升

但是，中國監管機構收緊了境內對地產行業的信貸環境，這將減緩2021年房地產銷售增速

穆迪投資者服務公司在一份房地產業報告中表示，儘管2020年初新冠肺炎疫情暴發，但中國穩定的住宅需求和逐漸復蘇的經濟支持了2020年房地產銷售良性增長。

穆迪助理副總裁/分析師陳晨稱：“然而，中國監管機構收緊了境內對房地產業的信貸供應，這將減緩2021年合約銷售增長。”

2020年12月31日，中國監管機構出臺了限制銀行對房地產業貸款規模的新政策。

2020年全國合約銷售額小幅增長10.8%，高於2019年10.3%的增速，主要推動因素是平均售價上升。此外，2020年合約銷量 （建築面積） 則增長3.2%，高於2019年1.5%的增長率。

“與此同時，由於受評開發商在境內信貸出現趨緊跡象時補充流動性，1月份境外發債保持強勁的勢頭。”陳晨補充稱。

2021年1月 （截至1月26日） ，受評開發商在境外發債115億美元，主要目的是再融資。該金額較2020年1月的165億美元下降30%，但與2020年的月平均發行額44億美元相比依然強勁。

2020年11月和12月受評中國高收益開發商的亞洲流動性壓力子指標均為18.6%，低於2020年10月的20.3%。由於一家受評開發商的運營現金流提升改善了流動性，11月該指標也隨之得到改善。

陳晨稱：“2020年11月27日至2021年1月26日，我們上調了兩家開發商的評級，下調了一家評級，維持了另外4家的評級。此外我們也授予了一項新評級。”

隨著近期樓市的持續火熱，多地金融監管部門也紛紛出手嚴查個人信貸資金違規入市。

1月30日，北京銀保監局發佈消息稱，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。同時，北京銀保監局已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，將於近日赴銀行機構開展專項核查。

無獨有偶，1月29日晚間，上海銀保監局發佈《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求銀行嚴格審核首付款資金來源和償債能力，對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為資訊報送本市公共信用資訊服務平臺。並對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。

近來深圳、上海、杭州、廣州、成都等地樓市火熱，樓價顯著上漲，引起有關部門的關注。作為調控樓市的重要一環，個人信貸資金違規入市再次成為重點打擊的對象。同時，隨著個人房貸集中度考核的落地，未來個人按揭貸款將有望從量和價兩方面調控影響個人房貸增量資金入市。

京滬嚴查個人信貸資金

違規入樓市

北京銀保監局1月30日下午發佈消息表示，已要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，重點排查是否存在由於授信審批不審慎、受託支付管理不到位、貸後管理不盡職等情形導致消費貸、經營貸資金被違規用於支付購房款等問題，並要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。

同時，北京銀保監局已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，將於近日赴銀行機構開展專項核查。對於銀行因經營不審慎、內控管理不到位導致消費貸、經營貸資金違規流入房地產領域等問題，一經查實將依法從嚴從重處理。北京銀保監局還將結合銀行自查及監管核查情況，指導北京市銀行業協會積極行動，對個人和仲介的不當和違規行為啟動聯合懲戒機制。

北京銀保監局表示，隨著年初房貸集中度考核的正式落地，北京銀保監局也按要求“因城施策”落實房地產貸款集中度管理政策。在綜合考慮銀行資本水準和業務發展能力，科學測算指標合理性基礎上，會同人民銀行營業管理部明確了轄內中資地方法人銀行房地產貸款集中度的上限要求，督導相關銀行在滿足首都居民“剛需”的前提下，穩健開展房地產相關業務。

除北京銀保監局外，上海銀保監局近日發文提出，要切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付物件通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。

同時，嚴格房產仲介機構業務合作管理。對發現存在為購房者提供首付款支援、聯合“包裝公司”協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產仲介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

房貸受控增長

將致今年信用投放收縮

調控房地產信貸政策是穩定樓市的重要抓手。隨著近期樓市的再度火熱，個人信貸政策進一步趨嚴。除了上述提及的嚴查經營貸、消費貸等信貸資金違規入樓市外，作為個人信貸資金入市的正規管道——個人住房按揭貸款新增投放量受限。

一國有大行人士對證券時報記者表示，在房貸集中度考核發佈之前，去年銀行就陸續接到視窗指導，要求控制個人住房按揭貸款增速，一些銀行當年新增的個人住房按揭貸款規模甚至是零增長，該行部分重點城市的分支機搆去年上半年就用完了全年的個人房貸投放額度，到了下半年只能通過存量房貸到期移位再貸滿足新需求。

同時，房貸集中度考核雖然對個人房貸的直接影響是控制新增個人房貸規模，但市場普遍認為，在規模受控的前提下，個人房貸利率或會有所上行。近日，工農中建四大行集體上調了廣州地區的住房按揭貸款利率。其中，首套房貸款利率從原來的LPR+40BP（基點）上調為LPR+55BP，二套房貸款利率從原來的LPR+60BP上調為LPR+75BP。變更後首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。各家銀行利率在此基礎上可能還有略微調整。

中信證券研究所副所長明明表示，從過往經驗看，信貸增速往往是房地產價格增速的領先指標，政策層通常通過信用投放的收縮以及配套的限購限貸政策來調控房地產價格，以防房地產價格泡沫的出現。當然，在房地產相關信貸供給有所收縮的情況下，房地產貸款利率也將會有上行的動力，從而“結構性”調控地產相關信貸。

“不過，由少投放房貸所騰挪出的信貸缺口短期內無法完全被其他信貸需求所彌補，預計2021年信用投放將呈現平穩收縮的態勢”。明明稱。

恆大經濟研究院院長任澤平稱，去年末以來，廣義流動性拐點出現，但結構性信用擴張仍在繼續，企業中長期貸款持續增長，企業貸款利率繼續下降。預計2021年宏觀審慎管理加強，央行和金融監管部門從房地產融資、地方債、影子銀行三大方向結構性收緊金融信用政策。

隨著近期樓市的持續火熱，多地金融監管部門也紛紛出手嚴查個人信貸資金違規入市。

1月30日，北京銀保監局發佈消息稱，已注意到近期出現的“部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經營貸資金作為購房款或’過橋’資金”等相關輿情。該局針對輿情反映的問題第一時間開展大資料篩查，並就篩查發現的疑點線索向轄內銀行機構下發監管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。同時，北京銀保監局已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，將於近日赴銀行機構開展專項核查。

無獨有偶，1月29日晚間，上海銀保監局發佈《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求銀行嚴格審核首付款資金來源和償債能力，對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為資訊報送該市公共信用資訊服務平臺。並對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。

近來深圳、上海、杭州、廣州、成都等地樓市火熱，房價顯著上漲，引起有關部門的關注。作為調控樓市的重要一環，個人信貸資金違規入市再次成為重點打擊的對象。同時，隨著個人房貸集中度考核的落地，未來個人按揭貸款將有望從量和價兩方面調控，影響個人房貸增量資金入市。

北京：近日將赴銀行開展專項核查

北京銀保監局30日下午發佈消息表示，已要求轄區各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，重點排查是否存在由於授信審批不審慎、受託支付管理不到位、貸後管理不盡職等情形導致消費貸、經營貸資金被違規用於支付購房款等問題，並要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。

同時，北京銀保監局已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，將於近日赴銀行機構開展專項核查。對於銀行因經營不審慎、內控管理不到位導致消費貸、經營貸資金違規流入房地產領域等問題，一經查實將依法從嚴從重處理。北京銀保監局還將結合銀行自查及監管核查情況，指導北京市銀行業協會積極行動，對個人和仲介的不當和違規行為啟動聯合懲戒機制。

北京銀保監局表示，隨著年初房貸集中度考核的正式落地，北京銀保監局也按要求“因城施策”落實房地產貸款集中度管理政策。在綜合考慮銀行資本水準和業務發展能力，科學測算指標合理性基礎上，會同人民銀行營業管理部明確了轄內中資地方法人銀行房地產貸款集中度的上限要求，督導相關銀行在滿足首都居民“剛需”的前提下，穩健開展房地產相關業務。

從貸款資料看北京樓市此輪未現普漲

此輪個別城市樓價顯著上漲、樓市火熱的週期始於去年下半年。作為一線城市，相比於深圳、上海、廣州的樓市全面火爆行情，北京的房地產市場調控得依然相對平穩，尚未現顯著普漲，只是近期學區房價格增速抬頭。

北京樓市房價的平穩，與信貸調控政策從嚴有很大關係。北京銀保監局披露的資料顯示，2020年，北京轄內個人住房按揭貸款、個人消費貸款及個人經營性貸款全年增速分別低於全國9.0、14.3和6.2個百分點。

北京銀保監局強調，近年來，為積極配合維護北京地區房地產市場平穩健康發展，北京銀保監局保持房地產及相關領域信貸合理增速，嚴格按照“依法合規、審慎經營”原則規範開展個人住房按揭貸款、個人消費貸款和個人經營性貸款業務。

此外，對個人貸款資金違規流入房地產市場等問題保持監管高壓態勢。運用大資料技術主動出擊，結合非現場監測資料，綜合採取視窗指導、現場檢查等多種措施督導信貸業務規範發展。持續開展房地產業務專項檢查，針對檢查發現的個人信貸資金違規流入房地產領域等問題，對違規銀行機構依法從嚴頂格處罰，同時嚴格執行機構與人“雙罰”制度，對相關責任人給予警告和禁止一定期限從事銀行業工作等行政處罰，加大監管震懾力度。

房貸受控增長將致今年信用投放收縮

調控房地產信貸政策是穩定樓市的重要抓手。隨著近期樓市的再度火熱，個人信貸政策進一步趨嚴。

一方面，作為個人信貸資金入市的正規管道——個人住房按揭貸款新增投放量受限。一國有大行人士對券商中國記者表示，在房貸集中度考核發佈之前，去年銀行就陸續接到視窗指導，要求控制個人住房按揭貸款增速，一些銀行當年新增的個人住房按揭貸款規模甚至是零增長，該行部分重點城市的分支機搆去年上半年就用完了全年的個人房貸投放額度，到了下半年只能通過存量房貸到期移位再貸滿足新需求。

同時，房貸集中度考核雖然對個人房貸的直接影響是控制新增個人房貸規模，但市場普遍認為，在規模受控的前提下，個人房貸利率或會有所上行。近日，工農中建四大行集體上調了廣州地區的住房按揭貸款利率。其中，首套房貸款利率從原來的LPR+40BP（基點）上調為LPR+55BP，二套房貸款利率從原來的LPR+60BP上調為LPR+75BP。變更後首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。各家銀行利率在此基礎上可能還有略微調整。

另一方面，作為一些購房群體利於信貸資金加杠杆入市的“旁門左道”——個人消費貸、個人經營貸的違規入市問題也開始加大嚴打力度。除北京銀保監局外，上海銀保監局近日發文提出，要切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付物件通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。

同時，嚴格房產仲介機構業務合作管理。對發現存在為購房者提供首付款支援、聯合“包裝公司”協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產仲介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

券商中國記者瞭解到，自去年來銀行被要求進一步加大對普惠小微貸款的支援力度以來，由於部分銀行新發放的普惠小微貸款、個人經營貸利率低於房貸利率，套利空間的出現使得一些購房者通過申請經營貸的方式違規入市，市場上更有專門的機構提供經營貸用於購房款的“一條龍”手續辦理服務。

央行公佈的資料顯示，2020年末，本外幣住戶經營性貸款餘額13.62萬億元，同比增長20%，增速比上年末高7.5個百分點；全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。相比之下，個人住房貸款餘額34.44萬億元，同比增長14.6%，增速比上年末低2.1個百分點。


中信證券研究所副所長明明表示，從過往經驗看，信貸增速往往是房地產價格增速的領先指標，政策層通常通過信用投放的收縮以及配套的限購限貸政策來調控房地產價格，以防房地產價格泡沫的出現。當然，在房地產相關信貸供給有所收縮的情況下，房地產貸款利率也將會有上行的動力，從而“結構性”的調控地產相關信貸。

“不過，由少投放房貸所騰挪出的信貸缺口短期內無法完全被其他信貸需求所彌補，預計2021年信用投放將呈現平穩收縮的態勢”。明明稱。

恆大經濟研究院院長任澤平稱，去年末以來，廣義流動性拐點出現，但結構性信用擴張仍在繼續，企業中長期貸款持續增長，企業貸款利率繼續下降。預計2021年宏觀審慎管理加強，央行和金融監管部門從房地產融資、地方債、影子銀行三大方向結構性收緊金融信用政策。

上海銀保監局上周五（２９日）晚間就個人住房信貸管理發布通知，提出８項要求，包括加強房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。
　　
《通知》要求在滬各商業銀行嚴格審核首付款資金來源和償債能力，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。
　　
同時，要加強對借款人資格審查和信用管理，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。
　　
《通知》稱，要嚴格審批個人住房貸款，對各類不誠信行為予以約束。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平台。

＊銀行全面自查去年６月以來發放的消費貸、經營貸及房貸＊

上海銀保監將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款；利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。
　　
要切實加強信貸資金用途管理，禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款，防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。
　　
最後，上海銀保監局還將全面開展風險排查，要求商業銀行對去年６月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於今年２月２８日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。

針對媒體報道有關購房者挪用消費貸、經營貸資金作為購房款的現象，北京銀保監局表示，將嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場，積極配合維護北京地區房地產市場平穩健康發展。

＊要求銀行對去年下半年新發放個人消費貸等開展自查＊

北京銀保監局相關負責人表示，已開展大數據篩查，就篩查發現的疑點線索向轄內銀行機構下發監管提示函，要求各行對２０２０年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，並要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。
　　
同時，北京銀保監局已會同人行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，將於近日赴銀行機構開展專項核查。對於銀行因經營不審慎、內控管理不到位導致消費貸、經營貸資金違規流入房地產領域等問題，一經查實將依法從嚴從重處理。北京銀保監局還將指導北京市銀行業協會積極行動，對個人和中介的違規行為啟動聯合懲戒機制。

浙江世寶（０１０５７）（深：００２７０３）公布，以１６００萬元（人民幣．下同）出售坐落於義烏市佛堂鎮江東路２６２號的閒置廠房予控股股東世寶控股，料錄淨利潤約１１００萬元。
　　
該集團指，所售廠房土地面積約１﹒０４萬平方米，房屋建築面積約６４５６平方米，在去年１１月２０日的市值約１５９１萬元。該集團指，出售的資產佔其總工業土地面積較小，且生產經營已在另外的生產基地開展，出售不會對生產經營產生影響，並可提高資產利用率，降低管理成本，而出售所得資金將用於補充流動資金。

金山工業（０００４０）公布，持有８５﹒５％股權的新加坡上市附屬ＧＰ工業以共約１﹒８１億元人民幣（約２﹒１７億港元）出售兩項內地物業予獨立第三者，料錄稅後溢利約４５２０萬元。
　　
該集團指，分別以９０００萬元人民幣（約１﹒０８億港元）和９０５２萬元人民幣（約１﹒０９億港元）出售廣東省惠州古塘坳工業區，各涉及３幅地皮，面積分別約１．７５萬和２﹒９９萬平方米，總建築面積分別約１﹒７８萬和１﹒１萬平方米，現時用於製造電池的生產設施，ＧＰ工業計劃將出售淨所得款項用作強化現金流及償還銀行貸款。
　　
該集團指，出售與其持續策略一致，透過重新平衡內地和東南亞工廠的電池生產能力，以精簡電池業務運營。物業內的生產設施將搬遷至東莞新租用廠房及東南亞工廠，以提高營運效率及效益。

粵港灣控股（０１３９６）公布，以約１﹒５９億元購入廣西一幅地皮發展綜合項目。
　　
該集團指，所購地皮位於廣西南寧市，佔地面積約１６﹒２萬平方米，建築面積約２６﹒２萬平方米，發展居住及商業用途。

利記（００６３７）公布，斥４２００萬元收購一項物業以持作投資。
　　
該集團指，收購九龍深水埗荔枝角道２８２號及２８４號地下及２８２號及２８２Ａ號首層。該集團同意根據到期日為２０２２年８月３１日之現有租約收購所涉物業，該物業租戶為獨立第三方。至於續租權方面，租戶有權將現有租約重續３年，自２０２２年９月１日至２０２５年８月３１日。
　　
該集團擬以內部資源支付代價，而物業將持作投資以產生租金收入。

專業人士流失 中高價物業最受壓

本港正醞釀的移民潮恐會拖低樓價。英國政府早前宣布，擁有英國國民（海外）護照（BNO）身份的港人，可申請簽證到英國居留，滿6年後符合條件可入籍，昨天（1月31日）起接受申請，英國內政部估計首年將有12萬至15萬人申請。分析認為，移民潮令置業需求下降，不排除引發物業拋售潮，成為本港樓價受壓的其中一個因素。

蔡金強：發展商不劈價賣樓

星級房地產分析員、奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強預測，今年本港整體樓價跌約5%。他估計2021年新樓供應有2萬至2.5萬伙，較去年的1.2萬伙多約一倍，但發展商不會「劈價」賣樓，發售時只會較市價稍為下調，故樓價僅微跌。移民潮是樓價難以上升的原因，對中至高價樓壓力最大，大眾市場則不乏自住需求；超級豪宅則受惠於金融市場向好，這類樓盤走勢相對較佳。

運輸及房屋局數據顯示，去年私樓施工量大減三成六至1.18萬伙，落成量增逾五成至2.09萬伙，現樓貨尾1.2萬伙，估計未來3至4年私人住宅潛在新供應9.2萬個單位。

蔡金強指出，移民潮對樓市構成影響，較具移民條件的中產或專業人士留港意欲降低，加上內地精英不再對香港趨之若鶩，相關需求減少，未來兩年中至高價樓會受拖累。他說：「成日有睇樓，已有啲筍盤出現。」但相信移民盤不會海量湧現，移民不代表要即時放盤，尤其業主未必願意以低於市價出讓。由於環球央行放水下資金主要流入股市、債市及黃金，故不看好樓市前景。

單計英國，本港已有540萬人符合資格申請居留，包括近300萬BNO持有人，而過去半年累計已有約7000名BNO持有人及其受養人透過「特許入境許可」（LOTR）移居英國。英國政府預計，BNO簽證計劃開始後，首5年最少有25.8萬人利用此途徑居留當地。與以往比較，1990年至1994年香港主權移交前，有約30萬人移民外地，為二次大戰日本佔領香港時期後最大規模的移民潮。

BNO遷英5年料吸走5880億

美銀證券以英國內政部的預測數字推算，假設今年有15萬人移民英國，並以753萬元均價賣樓套現，基於平均樓按佔樓價18%，以及移民者清償按揭和提取強積金，推算流出本港的資本總額將達2802億元，相當於去年流入本港資本總額的一半，5年累計的資本流出可能達5880億元。這尚未包括港人移民英國以外地區所造成的影響。

美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷提醒，港人考慮移民前須審視各種因素，包括當地就業、子女升學及居住問題等，而移民獲得新身份最大的誘因是從當地所得的利益，例如醫療福利及免費教育等。他指出，申請移居英國門檻雖低，但要考慮的因素極多，「移民又移居」須具備豐厚經濟條件，故預計首年吸引少於2萬人申請。

瑞銀早前發表報告，預測今年本港新盤供應大增98%至2.7萬伙，但因發展商持貨能力強，不會減價賣樓，估計全年樓價持平。法巴認為，低息環境及房屋供應長期短缺，新供應集中於中端至大眾市場，預測今年樓價持平，最多可升5%。

第一太平戴維斯表示，利率處於低水平，惟短期失業率上升及新樓供應增加，預測今年樓價僅升3%至5%；豪宅在供應增加下，樓價料回落5%至10%。不過，中原集團創辦人施永青則預測，各種負面因素將逐漸消退，自住及投資需求重現，估計今年樓價上漲15%。

財政司司長陳茂波將於2月24日發表新一份《財政預算案》，他多次重申無意撤銷住宅樓市「辣招」，奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強認為，政府不會調整現有樓市措施，由於預期樓價回調幅度不大，不宜減辣，加辣則更不可能；公私營房屋供應比例維持七三比，若再加大公營房屋比例將會扼殺私樓市場。

蔡金強續稱，增加土地供應並非政府現時的首要任務，相信若房屋政策有變，都是作為受疫情影響下的扶持措施，「房屋（政策）無乜作為，慢慢陰乾，直到例如有一日大陸政府覺得香港社會開始穩定，需要催谷市況及經濟，先至會有轉勢。」

寫字樓方面，蔡金強預期寫字樓市況較住宅及零售更差，今年寫字樓租金將進一步跌10%至15%，因供應增，加上不排除本港第三季也僅有二至三成人接種疫苗，在家工作模式盛行，據悉不少國際投行均寧願員工在家工作，不要集中於中環上班，相信寫字樓需求大減，中環寫字樓租金跌幅尤其明顯。

零售方面，他指過去兩年零售市況太差，相信今年工商舖租金沒有空間進一步暴跌，往後要視乎市道復甦情況。

樓市持續升溫，將軍澳二手交投今年1月再破300宗，按月大增47.4%。部分屋苑樓價相繼衝高，區內嘉悅一個3房戶更被買家搶貴30萬元或1.9%，至1580萬元沽出，創屋苑二手售價新高。

香港置業市務經理（銷售）陳嘉茵指出，受惠新盤登場，將軍澳1月睇樓量續增，區內二手交投亦見上揚，1月共錄至少373宗買賣，較去年12月共253宗，大增120宗或47.4%。

消息透露，該區嘉悅剛錄一宗高價成交，為2座中層F室3房戶，實用面積819方呎，原業主2015年以1004.2萬元一手購入，新近以1580萬元轉手，呎價19292元，造價創屋苑二手新高；原業主離場賬面賺575.8萬元，升值57.3%。

南豐廣場1168萬分層新高

據透露，上址去年11月曾叫價1550萬元，其後原業主一度封盤不賣，直至近期有外區客出高價洽購，方打動對方沽貨，最終以較開價搶高30萬元或1.9%成交。根據本港3間發鈔銀行網上估價系統，上址目前估價為1360萬及1448萬元，造價較估價高220萬及132萬元，賣貴16.2%及9.1%。

將軍澳南豐廣場樓價亦趁勢衝高，代理稱，1座中層G室3房戶，實用面積806方呎，剛以1168萬元易手，樓價創屋苑標準分層戶新高，呎價14491元。據了解，原業主2005年斥資350萬元入市，賬面獲利818萬元或2.3倍。

麗港城2年半重上九球關

政府突襲圍封觀塘麗港城2幢大廈進行強制檢測前，屋苑2房戶重現「九球」成交，香港置業分行市務經理（銷售）周鍵喬稱，19座中高層B室，實用面積517方呎，2房間隔，過去周六（1月30日）以900萬元易手，呎價17408元。中原地產分區營業經理洪金興透露，上址望維港海景，屬最優質2房樓王單位，原業主2015年斥705萬元入市，賬面升值195萬元，賺27.7%。今次為該屋苑相隔逾2年半以來再有2房戶造價重上「九字頭」。

市況暢旺，馬鞍山銀湖．天峰有單位兩度加價仍獲零議價承接。美聯物業首席高級營業經理黃家樂說，7座極高層F室2房，實用面積564方呎，原本開價868萬元，但原業主其後兩度加價，剛仍獲買家以一口價898萬元承接，呎價15922元，較市價高約3%。原業主2014年以598萬元購入，賬面賺300萬元或50.2%。

本港經濟未見改善，各區甲級商廈空置情況仍嚴峻。中原（工商舖）資料顯示，2020年12月港島核心區甲級商廈整體空置率約9.11%，按月微增0.26個百分點，相較2019年同期約5%，現時空置率依然高企。不過，中環及金鐘等一線地區的空置率有喘定跡象。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓指出，去年12月港島五大核心區包括中環、上環、金鐘、灣仔及銅鑼灣，空置率繼續全線趨升，按月升幅約0.09至0.64個百分點。金鐘區去年12月空置率約9.79%，按月微升約0.09百分點，空置率增幅最小；中環空置率約7.38%，按月亦只升0.16個百分點，升幅較之前數月輕微。

陳雁樓分析，工商舖市場氣氛於去年第四季已見回暖，甲級商廈租金明顯調整，對實力租客而言極具吸引力；同時，本港首批疫苗即將開始接種，市場普遍預期市況將反彈，亦是租客加快落實承租物業的原因之一。

他相信，在疫情仍然反覆下，第一季租務市道會繼續受壓，第二季將陸續見起色。

50商廈本月11宗買賣增2.7倍

在撤辣效應下，綜合美聯工商舖（00459）資料研究部及美聯商業數據顯示，今年1月五十大甲級商廈共錄得11宗買賣，按月反彈2.7倍，同時為近半年內第二度重返雙位數。不過，成交大部分位於尖沙咀或非核心區，並以細單位及細銀碼為主，顯示大額資金仍未完全回歸市場。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥稱，市場憧憬經濟復甦，而近月環球股市表現強勢，部分資金獲利後轉投寫字樓市場，帶動甲級商廈成交步伐加快。

香港置業行政總裁李志成指出，據土地註冊處資料顯示，今年1月截至28日錄得900宗純車位註冊，已超過2020年12月全月的825宗，暫創近4個月新高；與去年12月同期的679宗相比，則增加約32.5%。

100萬或以下交投增51%

若按金額劃分，1月首28日的純車位註冊中，價值100萬元或以下純車位錄158宗，較去年12月同期的105宗增加約50.5%；價值100萬以上至200萬元純車位錄427宗註冊，則較去年12月同期的322宗增加約32.6%；至於價值200萬元以上純車位錄315宗註冊，較去年12月同期的252宗增加25%。

至於按港島、九龍及新界三區劃分，1月首28日港島區錄120宗純車位註冊，較去年12月同期的133宗減少約9.8%；九龍區錄176宗註冊，較去年12月同期的144宗增加約22.2%；新界區錄604宗註冊，較去年12月同期的402宗增加約50.2%。

1月首28日純車位註冊量按屋苑排名，大埔天鑽暫以100宗註冊居首位，將軍澳日出康城晉海暫以91宗註冊排第二。

綠景中國（00095）多年聚焦深圳舊城改造，集團接受本報專訪時表示，由於未來土地供應有限，發展商遂轉向舊改拿地，由於集團前期已拿到優質的舊改項目，只是需時孵化，預期未來兩年將迎來新一輪大規模銷售。

夥萬達屬嘗試 核心項目仍自營

綠景中國採用「住宅+商業」發展模式，集團早前與萬達簽訂合作共同打造化州市的商業項目。行政總裁唐壽春表示，與萬達合作是開端，亦是嘗試，集團的商業業務一直位於大灣區核心城市，而萬達項目集中在二至四綫城市，營運表現亦良好，在該等地區的品牌知名度高，合作可成為參考。執行董事黃浩源補充，核心城市項目仍會以自營為主。

黃浩源又指，化州等低綫城市的租金與一綫城市差別大。唐壽春指，深圳甲級寫字樓的租金平均為200至300元人民幣，但低綫城市的租金只是其15%至20%左右，意味潛在漲價的空間大。

近年中央頻收緊房地產政策，綠景中國在融資「三條紅綫」均超標，唐壽春指，集團未能達標與資產結構及業務模式有很大關係，由於舊改項目以歷史成本計算，未反映其市場價值，淨資產出現被低估的情況。他指，雖然負債存量下降可能性較低，但隨商業物業投資評估上升，集團舊改項目將在未來一至兩年迎來新一輪大規模銷售，盈利將大幅提升，得以改善現金流以及淨資產，有信心兩至三年內將「三條紅綫」變綠，初步目標2020年業績其中一條綫可達標。

對於銀行房貸佔比設限，唐壽春料對集團影響微，因（1）集團不是採取大規模、快周轉、高信貸依賴度的發展模式，（2）多個舊改項目前期已作融資安排，（3）舊改相對較受銀行信貸支持，及（4）融資渠道多元化及暢通。債務結構會做調整，例如預備發行商業抵押擔保證券，替代部分銀行貸款。

藍田麗港城近日錄約15宗確診個案，麗港城第5及7座昨突襲式封區。料今日早上7時完成強制檢測，周末屋苑一個2房樓王單位則以900萬元沽出。屋苑1月錄28宗成交，按月增4成，創半年新高。

1月28宗買賣 量價齊升

麗港城1月量價齊升，暫28宗買賣成交，超越去年12月全月20宗水平。1月呎價報14,722元，按月升3%。撤離行動令市場突然降溫，惟周六亦錄得1宗2房樓王成交。

中原地產麗港城分區營業經理洪金興表示，麗港城19座高層B室，實用面積517平方呎，2房間隔，望維港海景，屬最優質2房樓王單位。業主以900萬元易手，平均實用呎價17,408元。

原業主於2015年7月以705萬元買入單位，持貨6年帳面獲利195萬元，單位升值28%。

原來，由去年3月至今，屋苑先後有16座曾錄確診個案，以近日的第5座情況最為嚴峻，可說是疫廈中的疫廈。第5座出入均要登記，手續繁複，所以早前已有代理表明不安排準買家睇第5座，甚至有代理行連第5座比鄰兩座，第6和7座都暫時不安排睇樓。

風頭火勢下，最多確診個案的5座有業主索性封盤，該單位為5座中層A室，實用面積748平方呎，套3房間隔，原本叫價1,200萬元，每平方呎叫價16,042元。

租務市場方面，美林物業麗港城分行陳松林透露，麗港城8座中層H室，實用面積748平方呎，套3房間隔，單位於去年11月以2.3萬元放租，並進行翻新工程，剛以2.2萬元租出，減租1,000元，實用呎租29元。新租客為住近家人方便照應，無懼屋苑變成疫廈。

政府推地步伐未見放緩，山頂文輝道9至11號豪宅地皮將於本周五截標；據業內人士指，早前毗鄰地皮以高價售出帶動，將刺激該地價急升，估計樓面呎價約4.6萬至4.8萬，市值逾70億，料掀中港財團出手爭奪。

山頂文輝道9及11號地皮面積54541方呎，可建樓面14萬4970方呎，可建135伙。毗鄰2至8號地皮，早前以每方呎地價4.6萬批出，高於當時市場估值上限。

天俊測量師行執行董事張楚然稱，該項目附近有多個山坡，發展商須進行岩土勘察、斜坡保養及預防山泥傾瀉等工程。另外，該地皮未來有機會與鄰近的2至8號地皮共用公用設施及停車場。九倉早前以高價投得鄰近地皮，料是次將再度「出手」，具協同效應，增大發展彈性，故其他發展商入標成本則相對較高，料樓面呎價約48585元，市場估值約70億。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，由於地皮規模較細，發展風險亦相對較低，加上山頂地皮供應罕有，料中港財團均有興趣入標競投，不排除中小型發展，會以合組財團形式出擊。

山頂文輝道現以「一拆二」形式推出，首幅2至8號地皮，於去年底由九倉力壓其餘6家財團，以120億高價勇奪，樓面呎價達46272元，不但創出山頂地價紀錄，更創本港歷來新高紀錄。

上月樓市表現反彈，期間西鐵沿線十大屋苑價量齊升；祥益地產執行董事謝澤銘表示，上月截至28日，西鐵沿線十大屋苑、在土地註冊處顯示的成交登記錄143宗，預期整月共約158宗，按月升約14.5%，而平均呎價12668元，按月升3.3%。

他指，成交已連升2個月，事實上，在基建方面新界西是有了優勢，屯赤隧道公路開通後市場反應理想，且不斷升溫，對未來通關有了不少憧憬，再加上多個新盤開售也帶動不少買家進入新界西市場，外區客睇樓量不斷上升，多元化購買力匯聚新界西，尤其是屯門區、天水圍區及元朗區成交量也有明顯增長。

據該公司數據，期間屯門區總成交量上升24%，天水圍總成交量更大升近50%。

新盤連環起動，帶動樓市氣氛，大屋苑交投亦受惠，鰂魚涌太古城過去周末連錄兩成交，均屬市價，總結全月累錄約47宗成交，較去年12月24宗增近1倍。此外，天水圍嘉湖山莊全月錄約63宗，按月升4成。

中原副區域營業董事趙鴻運表示，太古城周末連錄兩宗成交，隋宮閣高層B室，785方呎，3房1套。以1705萬售出，為市價。另海天花園彩天閣中低層G室，717方呎，2房間隔，以1380萬成交，屬市價。

中原副分區營業經理葉浩麟表示，嘉湖山莊上月錄63宗成交，較去年12月45宗彈升四成，創15個月新高，其中景湖居3座高層F室，442方呎，2房間隔，以540萬成交，呎價12217元，屬市價。

利嘉閣聯席市務董事郭永峰指出，荔枝角美孚新邨錄約44宗成交，按較上月33宗增逾三成，當中本周末2天就錄3宗。中原分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城周末錄得2宗成交，其中37座高層B室，284方呎，2房間隔，以560萬售出，呎價19718元。

美聯助理區域經理馮根明表示，元朗溱柏10座高層A室，2房套間隔，約652方呎，以700萬承接，呎價約10736元。利嘉閣聯席董事盧振群表示，南昌匯璽2A期1B座高層G室，約352方呎，1房間隔，以855萬成交，呎價約24290元。

祥益營業董事胡志偉表示，屯門怡峰園2座中層G室，660方呎，3房2廳連套廁，獲區內首置客以715萬購入，呎價為10833元，屬市價。