留台過年人數創高 看屋數增3成

春節7天連假落幕，房市也開出紅盤，包括甲山林、創意家、甲桂林等代銷業者，總銷皆超過7億元，案場來人組數多有成長，業者分析，買氣增溫是因疫情造成海外投資不易，促使台商挾帶熱錢入市，如今股市重回萬六，在低利環境加持下，預估可維持量價齊穩的表現。

國人今年受疫情影響多無法出國，甲山林總經理張境在表示，今年留在台灣過年的人數堪稱近10年最多，加上防疫管控出入境，海外投資不易，迫使台商轉往國內不動產布局，進而推升春節檔期買氣，尤其期間氣候宜人強化看屋意願，有不少企業主洽詢為子女置產，總計7天看屋人潮比去年增3成，全台來人組數約1300組，總銷高達18億元。

張境在提到，大坪數產品以往去化相對緩慢，不過今年春節市場反應特別熱烈，也與台商回流有關，因口袋較深，更接受大坪數物件，有些還有廠辦需求，致使這類產品人氣翻漲，是往年少見狀況。

中大坪數　意外好賣
甲桂林業務總經理陳衍豪也表示，今年來人組數雖與去年持平，總銷也有7億元，中大坪數產品則特別好賣，如北市北投天母地區的換屋型建案「全陽柏悅」有成交案例，總價8000萬至1億元的房子詢問度都不錯，買方以台商或企業主居多。

因應國人減少出國行程，創意家行銷近8成案場等到初三、初四才陸續開工，讓國旅人潮有時間移轉至案場，不過該團隊行銷品牌公關陸宜指出，春節看屋人潮依舊衰退，只有去年同期的5成，多是最後2天天氣放晴才看屋，顯示疫情確實干擾案場表現，但成交率卻比去年多過6成，成交金額也成長近3倍，總銷高達7億多元，交易變得更精準。

高雄今年僅少數建案春節不打烊，並以首購宅的買氣表現佳，新興區「民生1號院」因主打訂金到交屋僅39萬元起，共售出20戶，全案累積已售200戶；前金區「愛情河左岸」也銷售10戶，全案累積已售560戶。苓雅區「鳳凰頌」單日銷售5戶、仁武區「多城市」開市2天銷售5戶、前鎮區「國揚時代」成交10戶等，屬換屋型建案的鼓山區「美術皇居」則成交5戶。

高雄剛需 主力2~3房
高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，去年受到疫情影響，春節來人數年減5成，今年整體建案來人組數則大幅提升。立永國際總經理朱建雄指出，今年春節多屬自住型剛性需求進場，較少聽聞中北部民眾返鄉購屋，更少有豪宅成交，市場仍以2~3房為主力。

面對後續房市，陳衍豪強調，目前股市突破萬點，經濟景氣明顯復甦，即使受打炒房政策與疫情干擾，在低利環境加持下，再者市場剛需不減，預估今年仍可維持量價齊穩。謝哲耀也說，「在疫苗將問世且國人開始施打後，整體房市景氣不會太差，低利與市場資金過多，房市買氣仍持續溫熱。」

邁入牛年，房市也渴望牛轉乾坤，房仲業者調查民眾對於牛年房市代表語句的票選結果，以「霧裡看花」最多，主因與房市變數有關，包括打炒房政策、疫情等，皆影響國人信心，尤其政策將在今年陸續發酵，民眾預期會有更多政策，看待房市也轉趨保守。

中信房屋列舉包括霧裡看花、各有千秋、否極泰來、休養生息等10大房市代表語句進行調查，1024份有效問卷中，「霧裡看花」以24.3%奪冠，其次為「各有千秋」21.4%。進一步檢視，悲觀者佔少數，例如「每況愈下」以6%敬陪末座，偏向看好的如「否極泰來」和「炙手可熱」各排3、5名。

專家：難精準預言前景
中信房屋研展室副理張漢超認為，霧裡看花奪冠與房市變數有關，由於市場受打炒房影響，政策將在今年陸續發酵，不僅建商如坐針氈，民眾出現預期心理，認為會有更多政策推出，看待房市也轉趨保守；再者疫情尚未控制，房市存在變數，不過借鑒去年經驗，疫情趨緩後買氣反彈，市場呈先冷後熱，倘若今年疫情能維穩，低利環境加持下，仍可能複製同樣格局，用霧裡看花形容非常貼切。

各有千秋則顯示國人對資金與打炒房政策的角力，張漢超解釋，當資金面佔優勢，包括股市、匯率、房市都將受惠，倘若政策雷厲風行，房市就會受壓抑，目前買氣雖暫緩，但市場正在逐漸適應，一旦掌握政策方向，未來仍有復甦的可能性。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，今年市場主軸緊扣房市政策，加上疫情等不確定因素，今年變數仍多，不過市場受到低利環境加持，上半年看到房市紅盤的機率不低，在政策與資金拉鋸下，外界很難精準預言房市前景，確實讓人霧裡看花。

「贊同打房 不然大家住不起」　評估在日置產

男星王少偉出道20多年，除在演藝圈累積豐富資歷，私下也天天關心國內外房產市場動向，對於房市可說達「出師」程度，除買下內湖、大直2處現已增值不少的房產外，也常擔任演藝圈好友的軍師，甚至幫要買房的朋友省下500萬元，手機裡滿滿海內外房產App的他，近來更考慮投資報酬率高的海外房地產。

現年45歲的王少偉透露，自己從沒租屋過，會買第1間房是偶然，「因為剛出道暴紅嘛，我住在板橋但工作都在內湖，完全沒有足夠睡眠時間還得通勤，所以乾脆在公司附近置產好了」，他花不少時間閱讀各種房產相關報導與資訊，原本打算買個小套房就好，不過經紀公司老闆建議他花錢又花心力的狀況下，要買就直接買大的，因此評估近2年，才在2008年以2000多萬元買下內湖50多坪的某建案。

買2屋都增值逾8%
「雖然是房價漲的時候進場，但當時這間房滿足我的交通跟睡眠，去錄影甚至都可以走路」，只是直接入手大坪數物件，王少偉坦言以一個人住的狀態，照顧跟打掃頗吃力，後來因在大直開設麵包店，覺得需要有「地利之便」，有地方放營業用器材，選定前屋主歷經金融風暴急脫手的20坪物件以1000多萬入手，「後來因為店關起來了，也不用放東西了，我就乾脆拿來自住，然後讓家人搬到我50幾坪的那間內湖房子住」。

以當前房價來看，王少偉的2間房最少都有8%的增值度，且他買房後仍不斷鑽研房產知識，手機裡各式海內外房產相關App，將「做功課」變成日常，「當時有朋友想買房直接找建商談，開價後他就決定買，但我提醒要先查周邊建案價格跟實價登錄，他去做功課後才發現根本買貴，後來建商就直接砍500萬元賣他」。

「房地產若拿來自住，自己的感受很重要，不管別人怎麼勸退，只要讓我感覺精氣神好就可以買」，王少偉也分享，除預算外，最看重的是地段、需求與自身連結度這3大重點，像他就是真的有需求、都會在附近活動才買，對該區域有一定熟悉程度，較不易被花俏宣傳詞所蒙騙。

王少偉對室內裝潢設計也有一套想法，親手操刀自家設計圖，省下近20萬元設計費。屋內最注重自然採光，「我喜歡陽光不怕曬，看到陽光從落地窗灑進來，心情就會很好」，因此相當推薦每個人若能力許可，都該擁有一間專屬自己的溫馨小屋，「所以我很贊同打房，不打的話，台灣房價真的高到讓大家住不起」。

心儀台中花東環境
目前暫不考慮購置第3間房的他，特別關注台中、花東的房市，「每次去台中就覺得地大、餐廳大、坪數也大，完全沒有壓迫感，加上天氣又好，真的令人心曠神怡」；花東則是受朋友影響，「他的房子背山面海，整個美到爆」，「很希望我也能在那邊（台東都蘭）買到面海背山的透天，如果買到讓人能放鬆的物件，就算買貴也值得！」

喜歡四處旅行的王少偉也會關心各種外幣匯率，下載各國房地產資訊App來比價，發現國外不動產出租報酬率至少3%，日本更動輒5%以上，「我比較保守，像日本比較近，疫情之前本來都很常去，可以買來自住又可以租人，租金還都台灣2倍以上，以投資角度來說相對保險」，但奉勸勿隨便聽信他人說法，去投資那種完全沒去過、甚至自己去都不想去的地方。

雖然不少豪宅客重視「黃金幹道門牌」，不過，仍有不少豪宅聚落巷弄身價非凡，據房仲業者統計，北市至少有五條巷弄去年房價交易在每坪120萬以上，身價最高的是「西華富邦」所在的植福路286巷，每坪達158萬元。

其次為信義計劃區豪宅聚落的松德路200巷，亦達每坪150萬以上；至於新完工「水綠清翫」則使北安路630巷躍升身價第三高巷弄。此外，同屬信義計劃區豪宅聚落、擁有「冠德信義」等豪宅的的信義路五段91巷，以及大安區傳統豪宅巷弄、有「青田青」等豪宅的青田街12巷，去年住宅交易都有超過每坪120萬元身價。

其中，植福路286巷「西華富邦」與松德路200巷「冠德信義」，更是去年台北豪宅交易中，最高成交價站上每坪200萬的巷道門牌豪宅社區，另北安路630巷「水綠清翫」也有逼近200萬水準，最高房價達每坪195萬元。

大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，雖然多數豪宅因黃金幹道的臨路門牌，而成為銷售的主要訴求重點，房價也隱含了門牌的價值，不過，台北市身價最高的五大豪巷弄也身價不斐，有些是新建豪宅案加持，或如信義計劃區豪宅聚落已成形，巷道路幅寬、立地條件佳，鬧中取靜的條件反而成為優勢，也使這些巷弄門牌房價，不下於黃金門牌的主幹道。

郎美囡表示，信義計劃區、大直金泰段重劃區一帶巷弄多數經過整編，雖為巷道，但具有一定路寬，且建商當時開發推案即以豪宅為主要規畫，而巷道門牌也因豪宅而拉抬身價。

高雄超過25樓的住宅大樓愈來愈多，從2018年的4棟、1,329戶，大幅躍升到2020年的13棟、3,927戶，高樓住宅戶數二年增約195.49％，這些超高層景觀大樓，房價持續上揚，樓層愈高價格也愈高，最高已有逼近7字頭的歷史成交行情。

台灣房屋指出，根據高雄市地政局新建房屋開工申報數據顯示，近三年內，高雄共有29棟樓高超過25層以上的大樓規劃興建中，其中，二棟將做為商辦大樓，其餘則規劃為住宅大樓，最高總樓層達46樓高，是由隸屬統一集團的統正開發在夢時代旁所興建的摩天住宅；而建案區域則以三民區最多，將推出六棟超高大樓，其餘則集中在鼓山、前金區，各有五棟，前鎮與苓雅區也各有四棟。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，政府從2018年4月針對商辦或住宅的環評規定，一律放寬為120公尺以上，且不用樓層認定之後，帶動了建商興建超高層住宅大樓的意願。她說，隨近年高雄地稀價高，建築物料與人力成本高漲，建商又得兼顧建物品質考量下，一些擁高容積的商用基地，樓層也因而愈拉愈高，以符合成本效益。

張旭嵐表示，從消費市場角度來看，高樓建案享有景觀優勢，除了能滿足高端客層對住居環境的要求，這二年因市場投資人資金豐沛，低利環境優勢下，讓超高樓住宅市場也存在著交易利多，因此，帶動高層大樓有增多的趨勢。

台灣房屋高雄美術館加盟店東蔡志揚指出，以高雄幾個高樓推案熱區來看，超高層景觀大樓房價持續上揚，樓層愈高價格也愈高，最高已有逼近7字頭的歷史成交行情，都是超高樓住宅受建商青睞的優勢之一。

蔡志揚表示，目前高雄最高的摩天大樓，除了做為複合商辦的85大樓及50層長谷世貿大樓，位於亞灣區樓高達68樓的「THE ONE」，則為高雄、也是全台最高的豪宅大樓，每坪53萬的最高單價，讓該案擠身高雄十大豪宅榜中，除了成本與市場需求考量，部份建商也將這些超高樓作品打造成為指標性地標，不僅做為品牌代表作，也為品牌樹立了優質形象與知名度。

包括總太地產、遠雄、坤悅等上市櫃建商，台中新案為搶搭春節長假的賞屋潮，不僅接待中心提前開門迎客，同時規劃應景活動炒熱案場買氣。其中，第一季登場的總太北屯區百億造鎮案「心之所向」，春節連假吸引約200組客戶預約賞屋；遠雄上半年將推出清水百億造鎮案「遠雄之星9」，春節期間吸引近300組家庭客參與活動。

總太地產董事長翁毓羚表示，北屯區最新推出三、四期「心之所向」預售案，總開發面積達1.1萬坪，產品規劃23~39坪，總戶數1,834戶，每坪開價2字頭，總銷達148億元。「心之所向」預計329檔期正式登場，但年初三接待中心開工後，吸引大批客戶詢問產品內容，預估已有近200組客戶預約賞屋，讓總太對新案買氣更具信心。

此外，台中海線地區造鎮大案「遠雄之星」系列，大年初二提早開工，遠雄建設發揮巧思、將接待中心打造成「北歐童話村」，並規劃濃濃北歐風的迎春活動，包括暢遊北歐童話森林、逛市集、拍美照及創意手作活動，春節四天連假預估吸引近300組家庭客熱烈參與。

遠雄建設多年來在台中海線造鎮已見豐碩成果。截至最近一期「遠雄之星8」，累計至今已賣出2,600戶；緊接著總銷137億元的「遠雄之星9」，預計於今年上半年進場，備受市場矚目。

坤悅開發於台中南區國圖館特區推新案「坤悅君匯」，廣達千坪的基地面積，規劃打造20樓雙塔式地標建築，規劃兩~三房、25~37坪產品，主打不二價銷售，每坪價格30.8萬至38.8萬元，總銷28億元。年初三開工以來，每日來客數逾十組，市場反應不俗。總太集團旗下的陞霖地產，在太平區新光段推首案「陞霖太美」，初四至今吸引近30組客戶賞屋，現場也推限量精裝修購屋方案，目前銷售率逾95％，可望第一季順利完銷。

寵妻無上限！藝人周杰倫豪砸逾3億元買進「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」7樓，當作今年過年送給老婆昆凌的超級大紅包。根據地籍資料，該戶買家姓武，戶籍地址為北市中正區水源路「景上靜」頂樓，戶籍地住宅登記在築鄉開發有限公司，負責人正是周杰倫的媽媽葉惠美；而昆凌本名為武誼蓁，與周杰倫傳出曖昧時曾被拍到當時住所為「景上靜」。

對此，元利建設表示，不方便也無法透露買家身分背景。不過，該豪宅附近民眾則私下透露，過年期間曾看到周杰倫開著名車進出。

約174.32坪 每坪超過230萬元
根據地籍資料，最新過戶7樓約174.32坪（含3車位、28.71坪），若以貸款設定總額2.55億元推算，貸款6成，總價約3.5億元，假設車位總價1600萬元，扣除車位總價與坪數，推估每坪超過230萬元。該豪宅從預售到成屋銷售，累積揭露25筆，單價最高為32樓、每坪約299萬元，單價最便宜為9樓、每坪也達223.2萬元。

事實上，周杰倫與元利建設董座林敏雄可說相當「投緣」，兩者也存有相當「默契」，2015年11月周杰倫砸下6.6億元買進首戶元利建設豪宅「和平大苑」37、38樓頂樓樓中樓，成為該豪宅的「活招牌」，如今該豪宅銷售超過8成。

傳周董找林敏雄 請教投資房地產
去年更傳出周杰倫直接到元利建設大直總部，找林敏雄請教投資房地產事情，想要跨行當建商。今年農曆年後，就傳出周杰倫購買元利建設在北市大安區的「信義聯勤」，登記在昆凌名下，總計周杰倫已砸下約10億元購買元利建設的豪宅。

買元利建設豪宅 已砸約10億元
目前「信義聯勤」已曝光買家，包括台語歌后「二姊」江蕙、將廢棄物變黃金的可寧衛董座楊慶祥家族、中國糖果大王徐福記家族、元利建設董座林敏雄等。

台北市高價巷弄住宅出爐。據實價登錄網資料顯示，去年台北市高價巷弄中，中山區植福路286巷在「西華富邦」豪宅案帶旺下，最高每坪成交價達211.8萬元，榮登台北市去年最貴「黃金巷」。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，過去豪宅案創價能力要高，多數都位在臨路較寬的大馬路旁，但事實上台北市有不少豪宅隱身在巷弄內，在個案條件佳，加上巷弄街道頗寬，鬧中取靜反而成為一大優勢。

從實價登錄網資料顯示，豪宅案「西華富邦」雖然位在大直植福路286巷內，去年巷內每坪成交均價達158.4萬元，最高每坪成交價更達211.8萬元，榮登去年最貴「黃金巷」寶座；另外松德路200巷在「冠德信義」加持下、以最高每坪成交價205.4萬元排名第二，每坪成交均價153.2萬元。

另外，在大直「水綠清翫」豪宅帶動下，北安路630巷最高每坪成交價來到195.4萬元，搶到第三位，巷內每坪成交均價為136.4萬元。

郎美囡分析，觀察前五名「黃金巷弄」不管是植福路286巷，或是松德路200巷都是豪宅聚落區，且區域都有一個特點，就是巷弄屬於多數經過整編的重劃區，像是信義區的信義計畫區、中山區的大直重劃區。

她指出，重劃區一帶的巷弄經過整編過後，巷子具有一定路寬，且建商當時開發推案即以豪宅為主要規畫方向，因此這兩區「黃金巷弄」較多。至於大安區巷弄豪宅多數屋齡較高，在相對地狹人稠下，反而成交均價難以拉高。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，多數豪宅若要興建在巷弄內，往往都已經充分考慮外在環境，避免對價格產生影響。對於要購置巷弄宅的一般民眾，要特別注意巷弄本身寬窄，巷弄內否停車影響進出，消防車、救護車是否能通行無阻等。

新北市淡水竹圍地區，背依大屯山、面朝淡水河，擁有優美自然景觀，但現行建物限高缺乏明確依據，在認定是否遮蔽山景時，經常出現爭議。因此新北市啟動建築高度評估計畫，明定各街廓建物天際線高度，變更計畫書即日起公展30天，預計4月於新北都委會大會審議，送至內政部核定後發布實施。

依現行淡水（竹圍地區）細部計畫土地使用分區管制要點，自淡水河對岸八里觀看，山坡地建物至少保留後側大屯山自然天際線20%高度不受遮蔽，但若與基地前側或兩側現有建物高度落差太大，可經都設委員會同意後放寬高度，產生「和諧天際線」。

不過，原以八里6處人潮匯集點視角為判斷依據，但有角度不同、距離過遠、與現實不符等問題，加上和諧天際線缺乏明確標準，建築設計單位製圖時經常出現落差，產生爭議。

城鄉局都市設計科長李淑鈴表示，為解決疑義，已就都市計畫範圍內山坡地可建築基地，全面進行高度數值分析，並依分析結果計算出各街廓最高可建築海拔高度，作為未來開發及建築設計原則，降低執行爭議，並簡化都市設計審議程序。

李淑鈴說，變更計畫書即日起將於淡水區公所公展30天，並於3月3日下午2時30分在淡水區公所9樓大禮堂舉辦地方說明會，將納入民眾意見做為後續修訂要點參考，預計4月送至新北都委會大會審議，經內政部核定後發布實施。

一般民眾怎麼看今年房市展望？中信房屋調查，民眾對今年房市展望以「霧裡看花」最具代表，獲得24.3%受訪者票選第一。

房產專家表示，房市市況難料，過去一年房市買氣由蟄伏到翻揚，後又有政策因素導致整體買氣再度趨緩，才讓一般民眾覺得「霧裡看花」，看不清楚。

中信房屋透過網路調查，共回收1,024份有效問卷，其中「霧裡看花」獲得24.3%民眾票選為今年房市展望的代表句；排名第二的是得票率21.4%的「各有千秋」；18.4%民眾則認為新的一年房市將「否極泰來」。

中信房屋研展室副理張漢超表示，「霧裡看花」獲得最多民眾青睞，顯示民眾對於房地產仍抱持著相當程度的興趣，但由於過去一年房市買氣受疫情影響，讓市場買氣遭受壓抑，之後又因國內疫情控制得當，加上游資充沛、低利率的環境帶動，又讓房市從蟄伏到翻揚。

他分析，在外部干擾因素太多，不僅是一般民眾「看不懂也下不了手」，連業界都無法精準預言景氣變化。

在監管上“打補丁”之外，長租公寓市場也在向著多元化的方向發展，以促進整個市場體系的完善。

長租公寓的規範政策層出不窮。而在“打補丁”之外，作為行業之本的產品與模式也在逐漸受到市場的重視。

2月以來，深圳、北京、上海、西安依次針對住房租賃市場出臺政策，重點對租賃機構的資金監管提出嚴格監管要求，並以提供財政補助及獎勵資金等形式推動各地住房租賃市場的規範發展。行業自身也在“暴雷”的衝擊之下，開始重視起產品與經營模式的完善。

強監管與促供應並重

從加強監管和支持供給兩個方面來完善住房租賃市場的發展，是對2020年各地政策的延續。

根據中指研究院近日發佈的長租公寓市場年度報告，在所有關於長租市場的政策中，有約四成屬於市場規範類。規範的物件包括市場主體登記資訊、住房租賃仲介機構行為、租賃資金使用、違規和高風險經營行為等。在今年2月份陸續出臺的各地政策中，租賃資金是監管的重點內容，押金的支付方式和數額被明確規定，申請“租金貸”的行為和相關業務也被嚴格控制。此外，地方政策還對住房資訊、租賃合同、交易服務、房屋安全、裝修糾紛等各個環節作出進一步要求，並積極推動市場訊息平臺的完善。

由此，在監管要求之下，長租公寓市場主體將在技術層面上為資訊共用提供便利，其日常經營行為將更加公開透明。旭輝領寓方面對第一財經記者表示，公司已在上海市房管局的指導下，將上海區域房源的相關資訊上傳至市局房源資訊管理系統。同時，公司內部的技術團隊已開發完成了與市局房源資訊管理系統的對接介面，未來可實現房源租賃相關資訊的即時交互。魔方公寓同樣也在積極回應監管方面的資訊共用需求，“事實上魔方在很多城市已經實現了與住房租賃監管平臺的對接，我們具備成熟的房源系統管理團隊，可以配合政府和相關機構完成資料的共用共同。”魔方生活服務集團CEO 柳佳對第一財經記者回應稱，“在越來越多監管政策的執行之下，行業發展會更加規範，這對於一直走規範發展路線的住房租賃企業來說是機會，也是利好。”

在推動租賃供給方面，2020年已有多個地方政府下達了補助資金，並允許非住宅進入住房租賃市場。在這批今年2月份出臺的政策中，深圳通過落實租賃稅收優惠政策、加大公積金對住房租賃支持力度、執行居民水電氣價格標準等措施為住房租賃企業提供支持。北京提出住房租賃企業可按規定享受稅收、金融等優惠政策。西安更是明確了企業可獲得的補助和獎勵標準，符合相關要求的企業可獲得每平方米200元-1500元不等的獎補。

除了資金支援外，深圳還提出要推進存量房屋改造租賃住房，並建立城中村住房規模化租賃改造工作機制，以推動存量房屋和城中村住房成為有效的租賃供應來源。

回歸行業發展本源

在監管上“打補丁”之外，長租公寓市場也在向著多元化的方向發展，以促進整個市場體系的完善。

在產品形態方面，旭輝、恆泰等房企落地了綜合型的長租公寓社區項目，在房屋之外還提供了相關產權型住宅所需的配套設施，注重景觀、室外空間、智慧運營、個性化服務、社群構建等多方面的設計。“千禧一代已成為租房的主力軍，帶動了租賃需求的升級。在市場需求的變化下，目前市場上主流的單棟公寓已無法匹配與滿足租客的需求，租賃社區產品可以填補需求升級後的市場空缺。”旭輝領寓方面表示。

據介紹，於2020年9月底開業的首個綜合型租賃社區，在開業兩個月後即實現了92%的出租率。另一個面向高科技人員打造的智慧租賃社區也將於今年6月落地上海張江，這也是旭輝領寓輕資產管理模式與地方政府合作的成果。

此外，面向高淨值人群的“駐在LIV’N”也在2020年末迎來了它的首批客人。這個由美國長租公寓地產公司睿星資本Greystar（下稱“睿星資本”）發佈的品牌，將其在國內的首個項目定位于高端租賃市場，獲得了相對較高的溢價率和穩健性。睿星資本大中華區董事總經理馬千里對第一財經記者表示，無論租賃市場的環境如何，睿星資本對旗下長租公寓項目的處境並不會過多擔憂。

“首先，長租公寓是一個剛性需求，當價格需求無法滿足的時候，只需要降5%的租金就可以立即提升出租率，讓更多的租客進來；其次，長租公寓有著更高的靈活度，租期從一個月到一年不等，可以根據市場情況快速調整租金水準，風險也可以分散給近500個租戶，不用擔心現金流會出現問題。另外，我們選擇在每個圈層中做‘高端’的定位，是因為這批客戶對服務挑剔，價格不敏感，這也是定位高端的一個主要優勢。”馬千里談道。

而在多元產品形態、定位、客群的嘗試之後，市場仍需要回歸住房租賃的經營模式進行探索，加固業態根基。

據馬千里介紹，在整個美國長租公寓價值鏈上，睿星資本承擔的是私募的環節。當發行公募REITs的長租公寓需要維修時，睿星資本就會買下這些資產包，維修並開發成新的長租公寓專案，當專案經營穩定後再賣給公募基金。

“如果要把長租公寓做成一個穩定的產品，需要的是時間、耐心和資本，讓資產持續升值。我們目前在國內設的項目基金存續期是7-9年，我可以用這些時間優化業態，提升租金，為資產賦予更高的價值，未來退出的時候能有更高的投資收益。”馬千里談道。

有地產行業諮詢人士對第一財經記者表示，在資產證券化還未全面放開的情況下，未來國內的長租公寓市場還是會回到服務本質，出現相對長期和持續的委託運營模式，將風險從運營環節中剝離。

受益於“就地過年”，2021年春節期間北京樓市“淡季”不淡。中國證券報記者調研發現，大多數樓盤春節不打烊，而且花式促銷熱情高。

“初一到初三，人相對少一點，大概每天20組客戶，最近每天接待大約50組客戶，相比往年春節多了不少。”北京南五環某樓盤售樓處銷售員17日告訴中國證券報記者。專家預計，2021年春節期間北京樓市成交量或創歷史同期新高。

客戶看房熱情高

“大年初一，值班同事忙不過來，動員我們都來上班。這兩天每天每人接待差不多三四組客戶。”北京東五環外某樓盤的銷售員說。

“北京的樓盤基本上從初一就開始迎客。今年大家就地過年，再加上去年底和今年1月市場行情不錯，假期有很多人看房。”北京某大型房產仲介銷售經理介紹。“每個樓盤差不多都是這個情況，畢竟是春節假期，沒有那麼忙，但相比往年春節期間，客戶還是多了不少。”

二手房方面，位於北京南二環的某大型仲介門店二手房銷售經理說，“我們從大年初二開始輪流值班，假期看房的人比去年多一些。春節期間基本上一天有四五個客戶來店裡問詢。春節期間也有成交，節後客戶看房熱情可能會更高。”

中國證券報記者發現，春節期間開發商推出各類優惠禮包和特價房源。例如，北京東五環某樓盤推出“新春潮集市”，從大年初一到初七，每天都有不同主題，包括食餃子、話湯圓、贏壓歲錢等，並對到訪客戶贈送新春福袋。北京北五環外某豪宅項目推出春節認購九九折，按時簽約再享九九折優惠。恆大、首創、龍湖、遠洋、富力等龍頭房企旗下項目均有新春促銷活動。

中原地產首席分析師張大偉預計，2021年春節期間北京樓市成交量或創歷史同期新高。

嚴防市場過熱

業內人士預計，隨著經濟形勢明顯好轉，住房需求將逐步釋放，樓市有望回暖。但在調控政策從緊態勢下，住房市場不會過熱。

春節前，北京市住建委、北京銀保監局紛紛出手，通過專項核查、政策引導等方式，防範個人經營性貸款資金違規流入房地產市場。北京銀保監局、人民銀行營業管理部2月10日發佈《關於加強個人經營性貸款管理 防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》，要求嚴格實施貸前調查。北京南三環某仲介機構的銷售人員告訴中國證券報記者，該仲介機構嚴禁提供或配合提供經營貸等服務。

從北京地區房價上漲情況看，“現在的市場有點像2016年、2017年的情況，2020年底成交量突然走高，價格往上走。目前價格僅微調，仍處合理區間。”上述銷售員表示。

業內人士稱，北京房價出現小幅上漲，與上海、深圳情況類似，都是先從學區房開始上漲，其後帶動周邊板塊上漲，但最終趨勢要看政策變化。“近期北京釋放了加碼調控信號，仲介機構不應鼓勵客戶參與經營貸、首付貸等違法違規的金融活動。”上述人士說，北京樓市的預期已基本平穩，這意味著今年“小陽春”或難現。

根據安徽省合肥市住房保障和房產管理局官網，合肥市2020年持續強化房地產市場監管，主要從源頭管控、強化資金監管、規範專案交付、嚴防哄抬房價等方面規範房地產市場經營秩序，保持房地產市場健康有序平穩發展。

為加強商品房預售資金監管，確保預售資金專款專用，推進開發項目順利建設，合肥市住房保障和房產管理局嚴格把控預售資金收存、支取、使用等各環節，全過程監管預售資金款項；通過對預售資金監管系統進行升級，實現預售項目樓盤開戶、資金繳存等環節全程網辦，逐步實現一般監管資金撥付由“一次跑”向“不見面”辦理轉變。

2020年，合肥市住房保障和房產管理局共開立監管帳戶806個，進款總額1338億元，核准撥付監管資金1172億元，撥付農民工工資19.2億元；累計對合肥瑞鈺置業有限公司“卓錦園”等商品房項目進行巡查549家（次）。

針對合肥個別社區業主擅自成立所謂“房價指導委員會”，並通過微信群等社交平臺發佈集體漲價言論，涉嫌惡意炒作房價的行為。合肥市房產局會同合肥市委網信辦、公安局、市場監管局、民政局聯合印發了《關於嚴厲打擊哄抬房價等違規行為切實規範我市房地產市場秩序的通告》，嚴厲打擊各類哄抬房價的不法行為。

2020年，合肥市住房保障和房產管理局落實“三個必查”工作制度——“開盤前必查”“交付時必查”“投訴後必查”，對商品房銷售現場進行認真檢查，督促企業落實資訊公示制度，保障購房群眾知情權。嚴肅查處違規銷售、哄抬房價等違規行為，將新開盤銷售和投訴較多、問題較為突出的開發專案列為重點巡查對象，督促企業遵章守法、誠信經營。對重大信訪矛盾隱患項目進行檢查，深入瞭解問題情況，提出處置意見，對存在問題的企業要求立即整改。

在規範專案交付方面，合肥市要求各房地產開發企業做到“堅持品質為本”“堅持預防為主”“堅持化解為先”“堅持依法為要”。要求各房地產企業將關口前移，在相應時間節點做好工作安排，及時發現問題，解決問題；立足“除早除小”，將矛盾遏制在萌芽狀態；化解矛盾要有理有據、堅守原則；對於已經出現的問題要分析成因，抓住根本，扭住關鍵，妥善化解。

此外，在棚戶區改造方面，2020年，合肥市新開工棚改安置房25645套，基本建成棚改安置房21565套，有效改善了棚戶區群眾的居住條件和居住環境。

2021年合肥市將繼續加大棚戶區改造力度，新開工棚戶區改造安置住房項目26個44030套，新開工總量居全省第一；基本建成棚戶區改造安置住房項目9個7270套。

進入全新的2021年，中國房地產如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地產向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑑於此，觀點地產新媒體策劃年度重磅報導“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年裡未來“持續的力量”之所在。

觀點地產網 2020年最後一天，中海集團董事長、總經理顏建國發表了題為《致敬不確定世界中確定的力量》的新年致辭，肯定了中海在過去一年的工作，各項經營指標實現逆市“較快發展”，並創下歷史新高。

從最核心的房地產開發銷售業務看，2020年全年中海系列公司累計合約物業銷售金額為人民幣3607.23億元，同比增加12.5%。按中海制定的“十三五”達到4000億港元（折合約3335億元）的規模指引計，已經超額完成目標。

投資層面，自2017年起中海拿地支出驟然增加，2020年新增權益投資預算更是高達1400億元，較2019年實際權益投資額增加23.5%；截至12月累計使用1318.4億元，實際並未達到上限。

即便如此，中海2020年累計新增拿地64宗，新增樓面面積1348.7萬平方米，實際權益面積1327.9萬平方米，依然是頭部房企中拿地最積極的企業之一。尤其在四季度，中海在昆明、香港、珠海、廣州、深圳等城市頻頻落子，多為高價地塊。

大舉拿地背後，是中海希冀規模及利潤總額能夠穩定增長。尤其面對著存量時代的到來，管理層仍提出在規模上“儘快進入行業前五”的新目標，這反過來對土儲規模及品質提出了高要求。

根據觀點指數發佈的2020中國房地產銷售TOP100榜單，中海排在第六，但較第五名保利發展相差了大約1359億元。

但拿地方式及開工面積方面，中海不可避免被投資者認為偏保守，如何在變化的市場中保持質效平衡，並尋求未來可持續發展路徑，該公司同樣要給出答案。

顏建國在新年致辭中提及，新的一年仍將面對種種不確定，而確定的力量來自“持續奮鬥”。

四年改造

顏建國是2016年底回歸中海，正值“十三五”的起步之年。某種程度上，中海在“十三五”規劃期間所取得的發展，幾乎就是這位新掌門人遞交的成績單。

這期間中海對銷售規模的重視程度愈來愈高，呼應了顏建國曾經在業績會上所說的：在傳承的基礎上，中海很多東西“必須要改變”。

早在2017年年報中，中國海外發展便提及一系列主要管理措施的調整，包括修訂2017-2020年戰略規劃，確定了聚焦住宅開發主業，加快發展，至2020年實現銷售規模超過4000億港元的目標。

同時組織架構優化，調整戰略管控部為運營管理部，負責專案開發運營全流程管控；實施專案制管理，實施全景計畫、供銷存等數位化管理系統；加強成本管控，進一步優化建安費用，控制行銷費用、行政費用；確定了以教育、養老、物流等為重點的創新業務等。

追求銷售規模最直觀的變化體現在投資層面，據觀點地產新媒體不完全統計，2017-2020年，中海累計新增獲取了256宗土地，對應總建築面積5999.7萬平方米；土地權益地價約為4316.53億元，相當於每年的拿地平均支出約1079億元，這在行業內屬於前列的水準。

其中，2017年中海累計新增拿地76宗，耗資951.16億元，新增樓面面積1741萬平方米，超過此前兩年公開拿地總和；2018-2019年分別新增拿地63宗、53宗，權益地價分別達1084.4億港元、1133.6億元。

2020年3月的年度業績會上，中海披露年內權益拿地預算為1400億元，同比增長23%。顏建國對此表示，一二線城市的安全邊際更高，抗風險能力會更強，中海會堅持此前的拿地策略。

這也與中海在“十三五”規劃期間的戰略相符，該公司曾表示要繼續在一二線城市“積極吸納土地”，持續實現“有品質的業績增長”。

具體到月度投資上，受新冠肺炎疫情影響，中海的拿地節奏出現較大變化，上下半年新增土地宗數分別為21宗、43宗，權益總價分別為523億元、795.4億元，其中1-4月份僅在上海、北京、長沙、瀋陽獲取7宗地。

進入二三季度，受國內流動性提高，利息下降等利好驅動，房地產出現過熱的徵兆，土地溢價率也開始走高。這也是中海新增投資最多的時期，6月該公司單月權益投資額182.8億元，創年內新高，其中包括144.2億元競得武漢歸元片二期2宗地塊；至8月21日累計新增權益投資已達781億元，占全年預算的56%。

值得注意的是，8月底“三條紅線”的出臺釋放了融資明確收緊的信號，房企拿地有所收縮，土地市場熱度出現一定下降。不過，融資限制對“綠檔”的中海似乎未造成實質影響，該公司甚至在部分熱點城市有高溢價拿地的動作。

據觀點地產新媒體瞭解，中海9月25日以28.56億元拿下東莞石碣鎮項目，可售樓面價25854元/平方米，刷新松山湖地價紀錄；10月23日以44.34億元奪得廣州海珠區項目，樓面價38609元/平方米刷新南洲板塊紀錄；11月25日，珠海十字門CBD地塊入市，同樣被中海以104.76億元競得，總價創土拍新高。

截止到12月底，中海累計已在27個一二線及周邊熱點城市獲取64宗地，對應總建築面積1348.7萬平方米，應占建面1327.9萬平方米，應付土地出讓金1318.4億元；按1400億元投資目標計，僅完成94%。

其中，一線城市累計獲得12個專案，對應權益投資額406.22億元，土地權益比例也從2017年的52.67%升至91%，獨立開發的勢頭已彰顯無疑。

這與2020年一線城市土地供應量增加不無關係，包括中海、招商蛇口(11.780, -0.05, -0.42%)、華潤置地等房企均加大投資占比，中海則是投資額最高的企業之一。

在大本營深圳，中海也罕見地取得突破，共計補充2宗土地，包括11月力退14家房企，以最高限價30.85億元競得的龍華民治宅地。

此外，中海也首次進入多個城市的新區域，包括惠州仲愷、哈爾濱香坊、瀋陽蘇家屯、瀋陽大東、濟南槐蔭和天橋等，業務觸角進一步擴大。

前五目標

土地作為房企的“麵粉”，最終均是為了製作並出售“麵包”服務。

按照中海的規劃，買地底線是新增貨值要超過當期銷售額，並通過三年滾動開發，實現規模增長。

由於中海未披露每年新增貨值，僅以面積粗略對比，中海系列公司（含中海宏洋）於2017-2019年及2020年上半年期間，除了2019年，已售面積與新增土儲的比值均小於1。

開工方面，中海的開工量亦逐漸加大，專案發展進度主要是為了增加次年的可售及可結利規模。

2017-2019年，該公司（不含中海宏洋）新開工面積同比增幅分別為183.2%、21.5%、-9%；2020年上半年新開工821萬平方米，對應貨值同比增長約30%，全年計畫新開工2400萬平方米。

在可售貨值保障下，中海過去幾年銷售額實現快速增長。2017-2019年間，中海系列公司（含中海宏洋）分別實現合約銷售額2321億港元、3012億港元、3771.7億港元，同比增幅10.21%、29.77%、25.22%，複合增速27.5%。

2020年中期業績會上，中海管理層對過往的增長表示肯定，並強調2018年及2019年公司的銷售增速在前十房企中屬於“數一數二”水準。管理層進而表示，未來公司基本上會延續該增速，“在存量時代我們希望銷售規模儘快進入前五”。

根據觀點指數發佈的全口徑銷售榜單，2018年、2019年中海銷售排名均為第七名。2020年改用人民幣口徑，全年累計銷售3607.23億元，同比增加12.5%，在榜單上排行第六名；但與第五名保利相比，中海仍相差大約1359億元，要進入前五有較大難度。

其中，華東地區成為中海增長最迅猛的區域，銷售占比由2017年的9.13%提高至2020年的16.61%，2020年該公司在上海的流量銷售也位居全市前二。

需要指出的是，華東地區一直是中海內地土地儲備占比最低區域。以2019年及2020年上半年為例，華東土儲分別為579萬平方米、558.4萬平方米，其餘地區土儲均在千萬平以上。2020年3月的上海“圍標事件”，某種程度上也反映了其急於擴張的心理。

積極的拿地投資策略下，截至2020年上半年，中海系列公司（含中海宏洋）總土地儲備9006萬平方米，較年初增加83萬平方米，對應貨值達到1.3萬億元；按2020年全年銷售金額計，可滿足未來三到四年發展。

從土儲結構看，一二線依然是中海重點佈局的區域，2020年上半年占比約70.8%，但較顏建國上任首年已下降6.3個點。這主要由於三四線城市投資比例逐年擴大，由2017年的23%提高至29.2%。

由於集團體系下的分工需要，相對低能級的城市主要由中海宏洋負責。過去四年間，中海宏洋銷售額從370.68億港元增長至人民幣647.09億元，2020年為中海系列公司貢獻了18%的銷售額。考慮到中海宏洋土儲占比達三成，未來這一平臺的貢獻或有望繼續提高。

而中海過往給外界的印象是集中於公開市場拿地，一二線土地競爭激烈容易拉高成本，這也形成了一定的挑戰。

一般來說，業界公認的成本標準是樓面地價不超過當期房價1/3。而在實際操作層面，受地價走高影響，包括萬科、中海在內的房企，拿地成本多占銷售均價40%以上。

2020年上半年，中海新增土儲樓面地價8089.87元/平方米，較2019年降6.6個點，但仍占銷售均價的43%。

與萬科等房企不同的是，中海在拿地過程中使用的合作杠杆比例極低，近幾年來總土地儲備權益比例基本維持在81%-82%左右。

這意味著，中海儘管可以保持品牌及管理的統一性，經營具有較高可控性，但投入的資金量較大，承擔的風險同樣很高。

中國海外發展的境內主要平臺中海企業發展集團有限公司（簡稱中海企業發展），在2021年1月的一份報告中也提及，公司房地產開發及銷售業務經營模式，主要為自主開發及少量聯合經營。聯合經營的合作方主要包括擁有多年開發經驗大中型房企，或者專案所在當地城投公司。

從存貨轉換週期看，中海過去幾年周轉速度總體仍較低，至2020年上半年存貨轉換週期達到1241天。

有分析指，或許與中海有貨值屬於現房銷售有關，這種策略對周轉速度有一定影響。

保守與平衡

近年來，主流房企更多尋求通過非公開或協定方式獲取土地資源，諸如城市更新、TOD、產業地產及產城綜合開發等，這方面中海較少披露。

2020年3月業績會上，中國海外發展新總裁張智超回應投資者提問時也解釋，2019年公司成立了投資拓展及產業合作部，採取多種管道進行土地獲取。

他進而提及，2019年公司權益地價裡，非公開市場獲取部分大約僅占15%，有些非公開項目可能在運營效率、年化收益甚至回報率方面“並不一定很理想”。

至8月中期業績會，中海管理層的口風才稍稍放鬆，表示截止8月完成全年權益投資額的55%，其中35%地塊數量來自非公市場，按金額分則有45%。

據觀點地產新媒體不完全統計，2020年中海嘗試通過多管道獲取大型項目，其中包括投資590億元開發建設上海黃浦區城市更新項目，通過產業及商業打造武漢漢陽區137.6萬平方米城市綜合體；以及在長沙打造54.9萬平方米的梅溪湖項目，在太原落地99.5萬平方米綜改區項目等。

非公市場投資比重增加，或許也是中海2020年拿地成本有所下降的重要原因之一。而專案進入開發銷售階段後，中海成本控制優勢才真正發揮出來。

據瞭解，中海開發的專案產品配置“合理準確”，每個專案均有策劃管理委員會嚴格審議成本控制水準，並進行動態監督管控，確保成本控制在合理水準。

而且早在2017年，中海便提及強化成本領先優勢的措施包括加強施工工藝、產品設計標準化，擴大集中採購物料的品類與採購規模；加強行銷費用、管理費用、財務費用等各項支出的管控，提升費效比等。

資料也顯示，中國海外發展過去幾年分銷費用與行政費用占收入比重呈現初步降低趨勢，從2016年的3.99%降至2020年上半年的3.00%，保持行業最低水準之一；融資成本為4.01%，同樣保持在行業最低區間。

在中海的發展理念中，財務管理需要有強健的財務狀況，適度借貸，但主要資金來源應來自銷售。一方面，通過銷售資金回流，保障銀行和其它借貸的還款和土地費用、建安費用、稅費、分銷、行政和財務費用。

2020上半年，中海系列公司（含中海宏洋）合約銷售1720.1億元，銷售回款增8.5%至1445.3億元，回款率84.0%；其中中國海外發展銷售回款927.9億元，當期資本支出（土地費用、建安開支）為746.5億元，稅費及“三費”則共計240.9億元。

另一方面，要保持規模和利潤增長，除了加快專案開發和銷售以加速資金流轉，也需要繼續透過每年新增淨融資以支持業務的持續發展。

2020年上半年，中國海外發展債務資金流入319.1億元，歸還到期債務164.5億元。

在現金流管理下，儘管中海積極拿地，但仍保留了較為充裕的現金為來年投資做準備。2020年上半年，中國海外發展在手現金1113.8億元，較2019年底增加159.3億元；同時淨借貸比率32.95%，較2019年底下降0.73個點。

同時，按照“三條紅線”標準，截至2020年上半年中海剔除預收賬款後的資產負債率為57.8%，淨負債比率32.95%，現金短債比約為3倍。

“利潤王”下半場

早在2018年，顏建國領導的中海地產便訂立了“成為卓越的國際化不動產開發運營集團”的企業願景。具體內涵則是，在加速發展“住宅開發產業群”主業的同時，以“城市運營產業群”、“創意設計及現代服務產業群”為升級戰略方向。

這種邏輯和萬科等房企類似，均旨在鞏固提升住宅開發主業，並在此基礎上尋求業務增長點。

由於土地競爭及住宅限價等多重限制，房地產銷售已逐漸面臨天花頂，中海同樣意識到過往淨利潤增幅20%的情況難以持續，轉而強調淨利潤總額持續增長，維持“利潤王”地位。

2020年中期業績會上，中國海外發展管理層對投資者表示，“十四五”戰略規劃裡，公司核心目標仍是利潤總額持續增長，對於規模則“沒有指引”。

但管理層亦表示，存量市場裡要做到利潤總額持續增長，規模必須得有“比較大的提高”。因此並不難理解中海對於拿地的進取行為，實際上也是由淨利潤目標反推銷售規模，進而反推投資規模的必然結果。

資料顯示，2020年上半年，中國海外發展實現股東應占溢利205.27億元，淨利率23.2%，繼續維持行業領先水準。顏建國回歸四年多時間，中國海外發展淨利率一直在23%以上。

在住宅產業群以外，中海對於其它兩大戰略產業群同樣有所佈局。城市運營產業群主要涉及寫字樓、購物中心、星級酒店、城市更新、地鐵上蓋、物流產業、旅遊度假產業等，其中占比較大的仍是商業地產。

顏建國曾對外公佈中海商業地產的目標：至2020年商業物業總收入突破50億港元，2023年實現年收入100億港元。

2019年，中國海外發展商業物業收入為人民幣41.6億元，2020年上半年則為20.3億元，同比增長1.1%；截至上半年，在手運營專案73個，開發建設項目76個。

中國海外發展管理層在2020年中期也表態，不動產轉型是公司“堅定不移的目標”，一方面快速推進經營規模，另一方面則通過部分專案退出置換其它專案，實現優化資產配置，如出售成都中海國際中心H座寫字樓，並收購佛山怡豐城。

商業地產以外，中海對於其它業務諸如長租、養老、物流、教育等，多處於培育階段。

顏建國曾表態加大長租公寓方面投資，保證未來每年3000-5000間公寓增長；管理層亦提及，商業未來的投入按每年8%計並做趨勢性調整，保證有10%投入到長租、酒店等其它業務。

按中海此前披露，長租公寓已佈局10座城市，但並未提及總房源數量。

資料也顯示，中海在天津濱海新區運營管理50多萬平方米的中海物流科技園，2020年9月還聯合中城新產業(128.320, 1.42, 1.12%)探索總部基地、產業園區、物流園區、科技小鎮等業務領域的合作。此外，還新設立供應鏈管理公司，以及科技公司等。

中海物業作為創意設計及現代服務產業群的其中一部分，同樣存在發展緩慢的情況。

2015-2019年，中海物業管理面積複合增長率約16%，外拓面積占比較小。2020年上半年管理面積為1.575億平方米，同比增10.2%，期內盈利升12%，低於投行預期。

從業績貢獻看，中國海外發展2020年中期錄得其它業務收入3.6億元，同比減少0.2億元，占同期總營收的0.4%；其中有1.1億元來自酒店和其它商業物業。

無論如何，擁抱變化尋找新增長點，已成為中海未來必經之路。各業務之間的聯動，也成為發展計畫的一部分。

2020年10月投標深圳南山智慧城市建設和運營總部專案的方案顯示，中國海外發展子公司中海企業發展，連同一二級子公司共7家公司2019年在深圳形成營收22.61億元，形成深圳市地方財力2.35億元，承諾2020-2024年在深圳營收450億元，形成地方財力15億元。

對此，中海企業發展闡述的五年可行性是，一是打造供應鏈集采平臺，實現營業收入220億元，貢獻地方財力約3.63億元；二是構建智慧城市建設和運營全鏈條金融服務生態圈，金融服務實現營收134億元，貢獻地方財力8.1億元；三是賦能智慧城市建設，實現營收13億元，貢獻地方財力約3800萬元。

該公司還提及，旗下三大新型實體產業加上現有房地產開發相關的83億元營收和3億元地方財力，預計未來可實現上述承諾目標。

春節一般是內地房地產市場、特別是一二線城市樓市的成交淡季，但今年春節「淡季不淡」。中新社引述中原地產首席分析師張大偉表示，相比去年春節後的樓市冰封，今年春節樓市延續了1月份的高位運行態勢。整體來看，多個一二線城市房地產市場成交量按年上漲明顯。

以北京為例，今年春節有超過60個項目「不打烊」，許多二手房門店也可以正常睇樓。不少選擇就地過年的準買家趁假期睇樓，多個售樓處接待客戶數量與平時周末接近。據中原地產研究中心不完全統計，正月初三（2月14日）以後，北京每天二手樓成交逾100宗，與往年相比，樓市活躍度明顯提高。

往年新春假期，隨着大批民眾回鄉過年，一二線城市樓市往往出現極低甚至零成交的狀況。但張大偉指出，今年政府倡導就地過年，大城市人口流動減少，加上一二線城市大部分房地產項目都開門迎客，所以成交量創近年春節同期新高。

14城賣地收入逾百億

不過，相對一二線城市樓市的活躍，三四線城市返鄉置業相對冷清。據統計，相比過去幾年，今年春節返鄉置業成交量下滑三成以上，而且三四線置業市場出現逐漸飽和趨勢。

樓市的熱點與土地市場基本一致。據中原地產統計，今年截至2月17日，已有14個城市賣地收入逾百億元（人民幣．下同），包括杭州、上海、成都、北京、寧波、南京等。2020年同期，只有6個城市土地出讓收入超過百億元。

瑞銀發表研究報告表示，政府將於本周四（１８日）放寬社交距離措施，相信將有助進一步促進本港零售銷售及零售商場的客流量，料零售客流量將快速反彈至去年１０月底的高位，看好領展房產基金（００８２３）、新地（０００１６）、希慎興業
（０００１４）及九龍倉置業（０１９９７）。
　　
該行又指，本港地產股面對主要風險，包括面臨環球經濟轉弱及加息周期回歸等因素。
　
＊編者按：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉。

中原地產十大屋苑在剛過去的周末錄得３宗成交，較上周末１８宗減少８３﹒３％；農曆新年四天假期合共錄得６宗成交，較去年新年長假３宗成交升１倍，成交量創１０年新高。
　　
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，農曆新年傳統上樓市交投零落，今年在疫情封關下，港人留港度歲及消費，帶動物業市場睇樓及成交氣氛保持活躍，二手成交不止集中十大屋苑，亦遍布二三線屋苑；一手市場同樣熱鬧，農曆新年假期間錄逾３０宗成交，亦創近年新高。買家入市意欲高漲，預計農曆新年後樓市將火速回復暢旺，延續小陽春局面。

＊市民忙於拜年致周末日成交減少＊

據美聯物業分行統計，剛過去的周六日（２月１３至１４日）適逢農曆新年初二及初三，在傳統節日因素影響下，市民忙於拜年，故十大藍籌屋苑合共錄得約４宗買賣成交，較對上一個周末２１宗買賣大減約８１％，但若以２月１２日至１５日一連４天長周末計算，則錄得約８宗買賣成交，不單較去年４天新年長周末的６宗為高，並且是自２０１１年後的１０年新年長假以來的新高。至於按１５大屋苑計算，周末兩天則錄得約５宗買賣成交，４天則錄得約１０宗。

＊利嘉閣四天長假錄１０宗成交＊

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，今年因疫情關係，大部分買家、業主都留港歡度春節，有部分買家選擇在農曆新年期間入市，整體買賣氣氛相對以往過年良好。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去的周末日（２月１３至２月１４日）十大指標屋苑暫錄得５宗二手買賣個案，較上個周末（２月６至２月７日）的１８宗，按周大減７２％，創近５４周最少；不過，農曆新年四天假期（２月１２日至２月１５日）十大指標屋苑則合共錄得１０宗買賣，較去年的新春四天假期只有２宗買賣，較去年升４倍。

在一二手房價格倒掛的背景下，為促進二手住房市場信息透明、理性交易，深圳市住房和建設局8日發布有關建立二手住房成交參考價格發布機制的通知，以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，定期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號和深圳市房地產信息平台等網絡平台發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

深圳市住房和建設局在當日發布的政策解讀中表示，發布二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理髮布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，中原經紀人指數ＣＳＩ最新報６６﹒３２點，較上周的６２﹒３２點上升４﹒００點，升幅為４１周以來最大。

ＣＳＩ連升８周，是２０１９年４月（即９７周）以來的最長連升，累升１８﹒７８點。反映新春長假期間，二手成交暢旺，前線經紀人睇好本地樓市的情緒進一步升溫。
　　
黃良昇預計，新春後季節性旺市來臨，ＣＳＩ繼續平穩上升，即將向上迫近７０點水平。如果ＣＳＩ成功升穿７０點，預示樓價重拾升軌。

不同地區、不同城市的樓市表現繼續分化。

第一財經記者梳理了中國房價行情平台上各城市的1月二手住宅平均單價數據發現，當前，在全國300多個城市（含直轄市、省會城市、計劃單列市和普通地級市）中，共有77個城市的平均單價超過了1萬元/平方米，其中東南沿海的江蘇、浙江、福建、廣東最為集中，四省單價過萬的城市之和占比過半。

此外，有8個城市單價超過了3萬元/平方米，其中深圳高居榜首，甚至有知名歌手感嘆買不起深圳房子。

77城房價過萬 江浙閩粵過半

在77個城市中，東部沿海總共有55個，佔比達到了71.4%；中西部有18個，佔比為23.4%；東北有4個，即東北的四大副省級城市。

從省份分佈來看，東南沿海最多，江浙閩粵四個發達省份之和達到40個，佔比過半。其中江蘇數量最多，全省13個地級市中，有12地市過萬，唯一一個未過萬的城市鎮江，也離萬元大關十分接近。江蘇房價位居前三的分別是南京、蘇州和無錫，這也是江蘇三個GDP位居全國前20的城市。其中南京達到每平方米33556元，位居全國第八。

浙江11個地市全部突破萬元大關。最高的是杭州達到33808元，位居全國第7，最低的湖州位居全國第52。浙江整體房價水平高，跟浙江民營經濟發達，區域發展均衡有關。廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析，浙江是我國縣域經濟產業鏈最發達的地方，民營經濟發達，財產性收入也比較高。

國家統計局浙江調查總隊發布的數據顯示，2020年浙江居民人均可支配收入超過5萬元，城鎮居民、農村居民收入水平連續第20年和第36年居直轄市以外的各省區首位，城鄉居民收入比為1.96，自1993年以來首次降至2以內。其中，浙江農村居民人均可支配收入比全國平均水平（17131元）多14799元，居全國31個省（區、市）第2位，僅次於上海。

福建的9個地市中，有8個城市均價過萬，唯一一個未過萬的是閩北山區市南平。最高的是廈門，超過了一線城市廣州，位居全國第四。省會福州也位居全國第10。福建整體房價水平高，一方面跟福建的經商群體龐大、民間資金多有關；另一方面，福建是整個東部沿海發達地區中，山地最多、平原最少的省份，土地比較緊缺，地價也比較高。

在廣東21個地市中，共有9個城市平均單價過萬，其中7個在珠三角地區，深圳高居全國第一，廣州位居全國第五。此外，東莞位居第12，珠海位居第13。珠三角的佛山、中山和惠州也在列。而在粵東西北的12個地市中，僅有2個城市平均單價過萬，而且均為廣東正在著力打造的省域副中心城市，分別是粵東中心城市汕頭和粵西中心城市湛江。

總體上看，在第一經濟大省廣東，珠三角與粵東西北地區的房價差距很大，這也和區域經濟發展水平相一致。數據顯示，2019年廣東21個地市中只有7個地市的人均GDP高於全國平均水平，且全部都在珠三角地區。 2/3地市的人均GDP低於全國平均水平，主要集中在粵東西北地區。

這四個省之外，北方地區的河北單價過萬的城市達到6個，在各省份中位居第五。這6個城市分別是石家莊、廊坊、唐山、秦皇島、滄州和邯鄲。中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，河北幾個地市主要是處於環京區域，受北京購買力外溢影響更多一些。

相比之下，第三經濟大省山東只有4個城市平均單價過萬，分別是青島、濟南、日照和泰安。其中山東房價水平最高的青島，位居全國第16。

遼寧、河南、安徽、海南、雲南各有2個城市。其中遼寧入列的兩個城市即“雙子星”瀋陽和大連。海南是三亞和海口。其中三亞房價高居全國第六。張大偉說，三亞是全國少有的熱帶海濱旅遊城市，中高端的海景房很多都被外地人買走。

河南兩個城市分別是省會鄭州和省內第二大城市、古都洛陽；安徽的兩個城市分別是省會合肥和省內第二大城市蕪湖。雲南的兩個城市分別是省會昆明和著名旅遊城市大理。也就是說，中西部只有3個普通地級市平均單價過萬，即洛陽、蕪湖和大理。

著名歌手感嘆買不起深圳房子

當前，房價前十的城市分別是深圳、北京、上海、廈門、廣州、三亞、杭州、南京、天津和福州。其中，前八名的城市平均單價均已超過了3萬元大關。

深圳房價高居全國第一。數據顯示，2021年1月深圳的平均單價已達90049元，是北京的1.35倍、上海的1.45倍、廣州的2.2倍。

國家統計局今年1月公佈的2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，深圳漲幅最高，一年來漲幅高達14.1%，在各大城市中遙遙領先。由於一手房限價，一二手房價格倒掛，2021年，深圳“打新”熱浪滾滾。

由於外來年輕人多、住宅供應有限，房價高，深圳的住房自有率也比較低。 2019年10月，貝殼研究院發布《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》。白皮書指出，灣區11城中有8城住房自有率低於60％，深圳住房自有率僅為23.7％。

日前，深圳籍知名歌手、《丁香花》原創歌手唐磊在社交平台上感嘆：“我真的很後悔當年離開深圳去外面打拼做歌手，如今的我回到深圳也買不起深圳的房子，空有一個深圳的戶口。”

唐磊告訴第一財經記者，2000年大學畢業後，他到深圳工作，戶籍也落在了深圳。不過，剛畢業的時候收入不高，因此也沒在深圳買房子。後來為了發展歌唱事業，2005年離開深圳到北京、廣州發展，“因為深圳做唱片行業的人很少，所以不得不離開深圳”。

雖然離開了深圳，但唐磊的戶籍一直在深圳，社保、醫保也一直交在深圳，目前也沒打算把戶籍遷出深圳。 “我對深圳很有感情，深圳的環境很好，生活品質很高，我有一個念頭，就是有一天當我不想在外邊奔波時，我想回深圳去。但是現在一看，我沒法在深圳買房子。”唐磊告訴記者，現在深圳一套房子動不動就要1000多萬元，這已經不是靠努力工作就可以做到的了。

“我之所以說這個是因為有點擔心。”唐磊表示，自己發帖不是心懷抱怨，而是對為深圳奉獻了青春的年輕人而發出的感慨。年輕人到深圳工作、生存壓力很大。

為了保持房地產市場平穩發展，近期以來，深圳連出重拳，加強調控。 1月23日晚間，深圳市住房和建設局發布《深圳市住房和建設局關於進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，提出八項措施，核心聚集在加強房地產市場監管，加強購房人資格審查方面，並專門啟動了“購房意向登記系統”，違規者三年不得在深圳買房。

2月8日，深圳住建局發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》稱，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

深圳之外，另外一個計劃單列市廈門的房價也一直居高不下。當前，廈門的房價僅次於深圳、北京和上海三大一線城市，位居第四，超過了一線城市廣州。廈門的房價較高，與福建經商群體龐大，資金流入廈門置業較多有關，也跟住宅用地供應不足有關。

廈門大學經濟學系副教授丁長發認為，廈門房價主要還是區域結構性問題，島內島外價格差距很大。廈門島外還有很多土地，廈門要加快島外的發展，大力補足島外的教育等公共服務短板，吸引人們到島外置業。

樓面呎價15861元 建高質豪宅

踏入2021年，樓市氣氛明顯好轉，市區臨海靚地亦受發展商追捧，上周四（11日）截標的九龍東啟德舊機場跑道區第4E區2號（下稱4E2）臨海住宅地王，由長實（01113）以102.8億元擊敗4個財團摘下，屬該集團首度於啟德發展區「插旗」，造價貼近市場預期上限的106億元，每方呎樓面地價15861元，較2019年11月批出的毗鄰第4A區2號（下稱4A2）臨海地樓面呎價13238元，不足一年半時間升約19.8%。長實表示，該用地擬興建高質素的市中心海景豪宅項目，強調對香港未來經濟充滿信心。

長實：對香港經濟充滿信心

啟德跑道區分為前臨維港的前排地皮，以及面向觀塘商貿區的後排地皮，長實剛投得的4E2住宅地皮，屬於前排用地中較接近港鐵啟德站的一幅，佔地約11.78萬方呎，可建樓面面積約64.81萬方呎，預計可興建約775個住宅單位，上周四收到5份標書，包括新地（00016）及信置（00083）等，最終由長實旗下的世祥投資有限公司以102.8億元獨資奪得。

長實接受查詢時指出，對在牛年伊始投得啟德跑道區最後一幅住宅地皮感到欣喜，形容4E2地皮「屬罕有的市區海景地皮，條件優越，位處啟德跑道前排，是唯一一塊單邊的地皮臨近維港景致及毗鄰未來都會公園。」長實將於該地段興建高質素的市中心海景豪宅項目，並對香港未來經濟充滿信心。

翻查資料，自2013年以來，地政總署共就啟德發展區30幅用地合共招標31次（其中一幅遭撻訂後重推），長實鍥而不捨全部都有入標，終於在昨天首度摘下該區地皮。

較毗鄰4A2兩年升值兩成

如果單計跑道區住宅地，地政總署自2018年11月以來，先後批出11幅地皮，包括5幅前排地皮，每幅都是百億地王，是次4E2地皮的樓面呎價15861元，較毗鄰臨海的4A2用地高約19.8%。啟德對上一幅批出的住宅地，是位於4E2地皮後方的第4E區1號後排住宅地，去年12月批出，樓面呎價13009元，以此比較，4E2地皮的樓面呎價較其高約21.9%。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦說，4E2地皮位置優越，短期內市區缺乏同類優質住宅地供應，而且今年樓市趨活躍，加上股市暢旺，市場資金充裕，住宅用家需求仍然強勁，該地皮以近市場估計上限售出，證明發展商對後市有信心。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，今次長實的中標價較其預估高，反映發展商對啟德住宅後市信心十足，冀投得這塊「肥豬肉」，相信該地將興建中型單位為主，料地價連同建築費等合計的總投資額約135億至145億元（折合每呎樓面總投資額約2.08萬至2.24萬元）。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚估計，該項目落成後，單位開售呎價動輒2.8萬至3萬元。

長實中標的4E2地皮，屬於本財政年度賣地表中最後一幅位處啟德的住宅地，惟發展局局長黃偉綸去年曾透露，現時規劃作商業及酒店等用途3幅跑道區地皮，當局正研究是否適合改作住宅發展。該3幅地皮包括曾經流標的前排第4C區4號及第4C區5號地皮，以及從未推出招標的後排第4B區5號地皮。市場估計，3幅用地可建的總樓面面積逾200萬方呎。

積極添土儲 9個月摘九龍東兩地
長實（01113）近年全方位增添土地儲備，自2018年8月至今約兩年半以來，透過官地和鐵路發展項目招標，以及與地政總署磋商補地價，最少增加4個住宅項目，提供約4248伙；其中，過去一年買地更積極，單計去年5月起9個月內，已先後斥資152.31億元連奪九龍東兩幅靚地，合計可建約2475伙。

資料顯示，長實於2018年8月，循港鐵（00066）招標投得香港仔黃竹坑站港島南岸第三期項目，住宅部分提供約1200伙，港鐵持該地盤的商場部分，並已命名為THE SOUTHSIDE。同年12月，長實夥拍新地（00016），以約17.32億元就屯門小秀住宅發展項目完成補地價，預計可以提供573個單位。

波老道項目剛誕亞洲樓王

2020年5月起，長實更連奪兩幅九龍東住宅地。去年5月先以49.51億元，投得總樓面面積約108.92萬方呎的觀塘安達臣道對出港人首置先導計劃用地，預計可興建約1700伙，當中私人住宅約佔700伙，其餘最少1000個單位，則屬首置單位。連同昨天以102.8億元中標的九龍東啟德第4E區2號地皮，可建約775個住宅單位，兩幅九龍東地皮合計提供約2475伙，當中私人單位佔1475伙，已接近去年全年長實新盤銷售量約1500個單位。

至於長實對上一幅循賣地表奪得的百億地王，則要追溯到2011年6月，集團於土地拍賣會上以116.5億元投得半山波老道住宅地王，該地皮發展為超級豪宅項目21 BORRETT ROAD，項目第1期一個頂層特色單位，於本月15日（年初四）以近4.6億元售出，呎價達13.6萬元，創亞洲一手分層住宅呎價新高。


長實半年奪兩地 涉資逾150億
(經濟)

長實 （01113） 近年在香港買地有加快迹象，在半年多時間內，合共斥逾150億元，連奪觀塘安達臣道首置盤地皮，以及啟德跑道區最後一幅住宅地，重振龍頭發展商聲勢。

黃竹坑站項目 補價130億

作為本港龍頭發展商的長實，過往是政府賣地場上的常客，高峰期在2011年曾經以220.9億元連奪7幅住宅地，不過由2013年開始買地步伐似有所減慢，每年購入1至2幅地皮維持一定產量。

在2013至2018年之間，長實投得比較大型地皮以鐵路項目為主，包括2015年投得將軍澳日出康城第8期（現為SEA TO SKY），以及2018年投得的黃竹坑站上蓋港島南岸3期項目，後者單是補地價金額已經達129.71億元，為歷來最高補地價的鐵路項目。

不過，近一年長實投地「愈戰愈勇」，在短短半年多時間內，已經連奪兩幅住宅地，早在去年5月以逾49.5億元投得觀塘安達臣道的「港人首置盤」混合發展用地，連同今次102.8億元投得啟德跑道區住宅地，合共斥152.3億元投地，吸納近174萬平方呎，大約可提供2,400單位。

事實上，近兩年長實除了投地上更為積極外，亦加快了補地價步伐，包括在2019年先後就油塘東源街，以及與新地 （00016） 合作發展的屯門小秀村項目補地價，前者補地價22.1億元，每呎樓面地價約5,283元，將會興建900伙。

本港新冠肺炎疫情緩和，社交限制措施逐步寬鬆，大行認為本港零售收租股受惠。瑞銀發表報告表示，本港政府進一步放寬社交距離措施，將會刺激自1月尾反彈的香港零售銷售以及商場人流；在確診數字續降下，本港零售人流將有望快速反彈，並回到去年10月底的高峰期，對包括領展（00823）、新地（00016）、希慎（00014）及九龍倉置業（01997）在內的零售收租股有正面作用。

瑞銀報告提到，新冠確診數字下降，政府宣布由今日起放寬社交距離措施，但未有更新疫苗接種計劃時間表，以及未提重開關口日期。該行給予領展、新地、希慎及九龍倉置業的目標價分別為82元、130.4元、32.2元及48元，均為「買入」評級。

中信里昂評領展希慎跑輸

另外，中信里昂報告指出，本港社交距離限制或放寬，加上最快下月初開始接種疫苗，令爆發第五波疫情的可能性減低，相信本港餐飲、零售行業將會受惠，並利好零售收租股，包括九龍倉置業、領展及希慎。中信里昂給予領展及希慎目標價分別為60.9元及30元，評級為「跑輸大市」；九龍倉置業目標價為43.95元，評級為「沽售」。領展昨收報68.75元，希慎及九龍倉置業分別收報29.9元及48.85元。

二線屋苑反破頂 太湖花園呎造17972

牛年樓市暢旺，惟鰂魚涌太古城卻有業主遭遇滑鐵盧。該屋苑翠榕閣有3房戶業主，3年額外印花稅（SSD）限期鬆綁即以1780萬元掟貨，離場連使費損手約110萬元，非但成為牛年首宗藍籌屋苑蝕讓，更屬太古城逾6年來首度錄得連使費輸錢離場個案。相反，二線屋苑業主命運截然不同，大埔太湖花園有單位呎價直逼1.8萬元關，高見17972元，打破屋苑塵封近3年的呎價紀錄。

龍頭屋苑太古城本月已錄得22宗成交，造價945萬至2618萬元，其中3宗成交在牛年錄得，分別來自翠榕閣及雅蓮閣的3房單位，以及唐宮閣2房單位，當中僅一宗業主離場未能享受樓價升幅。

中原地產高級區域營業董事張光耀指出，翠榕閣高層C室3房戶，實用面積897方呎，望園景，原業主今年初開價1800萬元，剛減至1780萬元售出，呎價19844元，雖屬市價，惟原業主2018年2月斥1780萬元入市，離場賬面僅平手，計及使費料損手約110萬元。張光耀坦言，是次損手的業主未有透露急於出貨原因，但相信屬個別例子。

太古城一直以來鮮聞蝕讓，撇除內部轉讓，對上一次見紅料要追溯至2014年11月售出的青松閣頂層連696方呎天台戶，實用面積1046方呎，原業主2013年初斥2000萬元購入，僅一年多即以2180萬元沽出，由於須支付樓價10%的SSD，故連同其他使費，損手約154.8萬元，而前述單位為太古城相隔逾6年再現蝕讓。

君臨天下4650萬轉手明賺暗蝕

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，樓市處復甦階段，尤其股市暢旺帶動下，業主心態明顯轉硬淨，提供的議價幅度已由過年前普遍有3%至4%，收窄至僅1%至2%，個別藍籌屋苑如沙田第一城的優質戶更出現零星反價個案，故相信今次太古城蝕讓貨，對大市升勢影響有限，亦不排除屬業主個人原因，包括移民或有周轉需要等。

個別貴價豪宅業主牛年亦破財，尖沙咀九龍站君臨天下繼去年底錄損手交易後，代理透露，3座中層B室3房單位，實用面積1061方呎，剛連車位以4650萬元獲承接，呎價43827元，屬市價。原業主2015年斥4600萬元入市，賬面雖賺50萬元，但扣除開支則蝕約238萬元。據知，原業主早於去年7月連車位叫價5100萬元，因睇淡後市，同年底已減至4750萬元，終累降450萬元或8.8%方沽出。

不過，牛年樓市整體仍然暢旺，二線屋苑或居屋業主賣樓均大賺，太湖花園更有業主以破頂價沽貨。消息指出，6座極高層F室2房戶，實用面積355方呎，大年初二（13日）以638萬元易手，雖較半年前開價低42萬元或6.2%，惟撇除內部轉讓，呎價17972元仍刷新屋苑紀錄。原業主1993年斥172萬元購入單位，賬面賺466萬元或2.7倍。

近期整體樓市氣氛反彈，兩大地產代理行美聯物業及中原地產表明看好後市，計劃在今年積極擴充。其中，美聯物業新近以每月近20萬元租用荃灣Plaza 88寫字樓，建築面積近8000方呎，為該行住宅部租用最大面積的寫字樓。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，為擴充業務及提升市佔率，以每月約20萬元承租楊屋道Plaza 88寫字樓，建築面積近8000方呎，為住宅部租用佔地面積最大的寫字樓，打造為「九龍及新界住宅總部」。該場地設可容納約300人的大型會議廳，將成為其中一個培訓基地，亦會用作展銷廳以推銷大灣區及海外樓盤，後勤支援部將遷至上址。

中原黃竹坑租萬呎樓面囤重兵

另外，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，隨着港鐵黃竹坑站價值千億的住宅物業今年陸續推出銷售，該行將重兵進駐黃竹坑，新近斥資每月近20萬元在當區租用寫字樓，建築面積約萬方呎，為中原地產住宅部面積最大的寫字樓，設有大型會議室等，亦會用於後勤支援；並計劃於該區部署100名人手，在新盤推售前夕作好準備。

Q房網香港計劃今年內大幅招募前線代理，並推出「超級合夥人共贏計劃」，佣金高達88%，以吸引地產代理加入，同時邀請藝人林景程成為Q房網2021年的代言人。

香港置業首席高級營業經理郭詠詩指出，該行近日促成鴨脷洲海怡半島一個3房單位租務成交，涉及1座極高層D室，實用面積636方呎，原以每月約2.7萬元放租，約1個多月後獲區內客洽租，終減價約1000元（約3.7%）以每月2.6萬元租出，呎租約40.9元。代理稱，業主於2008年以約290萬元購入該單位。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，第四波新冠肺炎疫情窒礙中高價物業的買賣進度，令之前連月回落的中細價住宅入市佔比回升。綜合土地註冊處最新資料，今年1月全港共錄2825宗價值800萬元或以下的二手住宅買賣登記，佔同期整體二手住宅買賣登記4108宗約68.8%，按月回升1.3個百分點，為連跌3個月後首見反彈，創近4個月高位。惟隨着整體樓市氣氛回暖，中高價住宅交投恢復，或令2月登記的中細價樓買賣佔比再次回落，下試67%至68%。

二手樓市交投氣氛好轉，但不少指標屋苑及半新盤均錄得蝕讓個案。

其中九龍站君臨天下3座高層B室，實用面積1,061平方呎，屬3房間隔，享永久維港煙花海景，業主原本以4,750萬元連車位放盤，剛減價100萬元至4,650萬元沽出，呎價43,827元，屬市價水平。

原業主於2015年以4,600萬元連車位買入，持貨6年，是次轉手帳面獲利50萬元，但若連購入單位的釐印費（195萬元）及代理佣金等雜項支出，估計明賺暗蝕逾230萬元。

皓畋1068萬沽 帳面貶值161.6萬

另外，有半新盤亦錄蝕讓個案，其中何文田皓畋1座中層A室，實用面積506平方呎，日前以約1,068萬元售出，呎價約21,107元。據了解，原業主於2016年以1,229.6萬元買入上址，持貨近5年，帳面貶值161.6萬元離場。成交紀錄冊顥示，業主購入單位時獲不少現金回贈。

而屯門滿名山1座高層C室，實用面積625平方呎，以730萬元沽出，呎價11,680元。原業主於2016年以750.8萬元購入單位，目前轉手帳面虧損20.8萬元。

據土地註冊處資料，深水埗海壇街272號地舖，建築面積1,000平方呎，以3,638萬元成交，呎價36,380元。新買家為逸發投資有限公司，公司董事為鄭建豪及馬偉業，消息透露兩人為萬科或相關人士。

事實上，該財團近年密密收購深水埗海壇街舊樓，當中海壇街244至256號（雙號數）於去年底透過強拍以底價5.7625億元售出。而財團於2018年已就海壇街244至276號地盤（不包括258號），分拆申請強拍，當時平均已持有項目業權逾80%，並料是次收購地舖後，收購進入尾聲。該批舊樓總面積逾1.8萬平方呎，以9倍商住地積比率重建計，可建樓面約17萬平方呎。

原業主為海棠企業有限公司，公司於1979年以61萬元購入上址，持貨近42年，是次轉手帳面賺3,577萬元，物業大幅升值逾58倍。

近期疫情走勢稍緩和，部分屋苑成交不俗，頻錄市價承接，連帶屋苑估值亦受帶動，本報追蹤20個大型屋苑、於過去1個月銀行估值的變化，大部分屋苑的估值由跌轉升，升幅介乎0.2%至6.3%。

屋苑紛獲市價承接，帶動樓市交投氣氛，令屋苑估價重拾升軌。據本報統計，20大屋苑在過去1個月銀行估價變化，當中有約80%的屋苑錄得上升，其中以將軍澳南豐廣場上升最多，屋苑6座高層H室，面積462方呎，上月估價712萬，本月最新估值757萬，升逾6.3%。

觀塘麗港城其中1座低層B室，面積517方呎，上月估值706萬，目前最新估價728萬，按月升約3.1%。沙田第一城20座中層C室，面積327方呎，上月估值為586萬，本月估值升至601萬，上升2.6%。

另外，作為藍籌屋苑的天水圍嘉湖山莊估價亦見升幅，其中，翠湖居5座低層E室，單位上月估價422萬，本月增至429萬，升幅1.7%。至於鴨脷洲海怡半島，其28座高層H室，上月估價為1317萬，目前為1337萬，按月增長1.5%。

藍田匯景花園1座低層A室，面積544方呎，上月估值770萬，最新估價747萬，按月下跌約3%，為跌幅最大屋苑。

其次為牛頭角淘大花園，其H座中層1室，面積391方呎，上月估值581萬，最新估價576萬，按月下跌約0.9%，至於九龍灣德福花園K座中層7室，面積493方呎，1月初估值648萬，本月估價647萬，微跌0.2%；北角的和富中心則錄得跌幅，屋苑10座低層A室，面積1335方呎，最新估值2490萬，較上月估值2503萬，下滑約0.5%。

第一太平戴維斯估價及專業顧問董事總經理陳超國表示，近日疫情稍為緩和，睇樓活動逐漸增加，而且美國新總統上場後，中美關係有望改善，帶動投資氣氛向好，反映在近日股市升勢，部分投資者獲利套現轉向樓市，加上近日新盤銷情理想。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，雖然失業率仍偏高，但去年全年樓價仍錄增長，而近期二手交投明顯向好，在供應量尚未充足，以及銀紙貶值下，令部分資金繼續流入樓市，並引致銀行估價回穩。

世紀21亞洲分行經理利宏基表示，灣仔保和大廈中層D室，423方呎，2房間隔，原叫價620萬，放盤1個月，獲用家以580萬承接，呎價13712元，低市價約10%。

利氏指出，該單位裝修簡陋，故以低市價沽出。據了解，原業主早於1990年7月以70萬購入，逾30年帳面獲利510萬，升值近7.3倍。