高房價導致小宅化 台南人享39坪稱羨六都

房價不斷墊高，民眾購買的住宅面積多日趨縮小，調查六都建物買賣移轉單位面積發現，台北市去年僅剩24.38坪最小、年縮5.4%，最大面積為台南市39.69坪，且年增1.5%。專家分析，高房價改變國人購屋習慣，市場呈小宅化趨勢，房價高的台北市尤其明顯；台南則受台積電前進南科等題材影響，多反映在土地，連帶支撐移轉面積不減反增。

中信房屋彙整六都地政局的數據，調查去年全國及六都建物買賣移轉的單位面積，平均每棟為32.27坪，較前年減少0.2坪。六都表現方面，以台南市的39.69坪最大，且年增1.5%；台北市的24.38坪最小、年縮5.4%也是六都最兇。從台北移轉棟數年增幅12.4%高居六都第2，居住面積衰退卻最嚴重來看，在寸土寸金的台北市，房屋交易依舊熱絡，房子卻是愈買愈小。

全國平均值連2年縮減
全國建物所有權買賣移轉單位面積自2018年33.09坪至2020年的32.27坪，已連續2年縮減，反觀買賣移轉棟數卻逐年攀升，去年全國成長8.76%，意味著購買住宅的面積與交易量不同步。中信房屋研展室副理張漢超解釋，主因是高房價改變國人購屋習慣，當薪資水平未能追上價格，國人傾向改買小房子，促使移轉面積縮水，小宅儼然成為市場主流，這種趨勢在台北等房價較高的都市將更常見。

全球居不動產情報室總監陳炳辰也認為，國人薪資收入偏低致使購屋成本偏少，加上投資出租客群以低總價小宅為主，促使小坪數交易成為主流，加上企業主替海外返台的子女置產，青睞總價低於豪宅稅門檻的中小坪數輕豪宅，皆是交易坪數縮減的原因。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，購屋坪數縮水是高房價環境下的必然結果，購屋族只能先求有一間小房子，而不是買一間夠用的大房子。此外，該數據可能同時透露，大台北房市老公寓的交易比例，並未因高房價而大幅提高，因為老公寓坪數大多介於28~35坪左右，而大台北平均購屋坪數皆小於上述數值，顯示即使房價高漲，近年大台北民眾買房仍較青睞有電梯、有管理的大樓小宅、而非單價相對低的老公寓。

至於台南去年移轉單位面積最大且較前年還增加，張漢超認為，這與去年房市題材有關，例如台積電等大廠前進南科設廠等消息，利多幾乎都反映在土地，造成市場更關注土地表現，驅使不少企業獵地投資，成屋市場反而不及土地受惠，衍生出土地交易優於建物的情形，便能解釋台南建物移轉棟數雖下滑、面積反而增加的現象。

二線城市才有適居坪數
整體看來，陳炳辰預估，未來只有二線城市因土地、建築成本較低，加上居住習慣及沒有太多投資族群搶進的區塊，才可能有透天或中大坪數的大樓可供選擇，數據才能維持舒適居住的坪數，反觀一線城市房產在交易熱潮下，交易面積都將持續走小。

捷運東環段啟動規劃，北市內湖舊宗段成企業總部熱區。

商仲業者高力國際統計，近三年大內湖科技園區整棟商辦交易達14筆，總交易金額達198億元，其中以舊宗段九筆、比重逾六成最多，其中最新一筆交易是去年12月壹傳媒總部C棟以17.5億元賣給知名遊戲軟體公司-網銀國際。

高力國際表示，台北市中心因為土地價格高昂、商辦供給稀少且覓地困難，因此有擴張需求企業紛紛外移尋找標的，其中發展成熟的內科園區就成為企業擴充首選。內湖舊宗段因較有機會覓得整棟標的，且整棟價格成本相對交低，再加上捷運東環段已在今年1月6日完成履勘、交通建設露曙光，讓舊宗段成為熱門企業總部熱區。

據高力國際統計，近三年來大內科整棟廠辦交易達14筆，總交易金額達198億元，其中又以舊宗段交易九筆最多；高力國際指出，舊宗段廠辦交易從2018年台灣人壽分別購入蘋果日報大樓、禾馨大樓後，陸續吸引宜進實業、中國電器、敏實集團在此區購置大樓。

近期內湖舊宗段最新一筆交易為去年12月壹傳媒總部C棟以17.5億元賣給網銀國際，顯見舊宗段已成為企業總部設置熱區。

高力國際指出，未來捷運東環段將串聯大直、內科、信義計畫區，產業上更將串起台北市商業、科技、金融機能，增加產業發展綜效，再加上規劃中的民生汐止線，未來通車後將大幅改善內科交通。

高力國際董事總經理劉學龍分析，內湖舊宗段土地開發比率已經達到八成，可釋出的開發機會愈來愈稀少，加上距離捷運東環段通車時間越近，預估舊宗段商辦售價與租金仍將有一波漲勢空間。

最新實價登錄揭露，千萬超跑代理商「嘉鎷興業」去年底砸7億餘元買下北市內湖621坪土地，原地主僅持有2年半，帳面數字獲利4成達2億元。專家分析，區域發展長線看好，車商在原有展售中心旁購地，推估未來將擴大展售或維修中心。

實登顯示，舊宗段621.28坪科技工業區土地，去年10月以總價7億1447萬元成交，單價約115萬元，賣方首達建設於2017年4月以總價5億1255萬元、單價82.5萬元買入，漲幅39.3%，獲利近2億元。

買方嘉鎷興業為超跑藍寶堅尼（Lamborghini）、蓮花（Lotus）的台灣區代理商，資本額1.2億元，負責人趙一葵，公司登記在內湖區堤頂大道一段、這次成交的土地旁，2018年也斥資5.7億元買下該土地另一側的560.13坪土地，被外界認為是啟動擴大營運的最後一塊拼圖。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，國際車商大推電動車、自駕車，產業翻新力道強勁，展售空間要求隨之擴大；面對業內競爭，代理商若能提供更高端、舒適的展售空間，將能獲得超跑車商更多資源，有利營運，顯然嘉鎷提早布局，準備擴大展售規模與空間。

內湖有車商產業聚落
黃舒衛分析，內科就業人口及周邊高級住宅區，消費實力雄厚，加上屬市中心唯一大面積可供展售、維修的工業區，又近堤頂大道、環東大道、高速公路，利於運輸、試駕，因此吸引不少車商進駐開設旗艦中心，形成產業聚落。

至於2年地價漲4成，屋比房屋總監陳傑鳴認為，內科長線有捷運東環段題材，又有科技聚落之利，隨台商回流，工業區土地看漲，「2年半漲4成不算太誇張」，加上業者有整合需求，單坪115萬元購地並不算貴。

南投埔里鎮是921地震重災區之一，之後房地產陷入停滯期，幾無公寓大樓新案，直到2年前房地價走揚，睽違20多年推出首案「居然」，短時間70多戶一銷而空，刺激市場信心。當地仲介估計，近1年估計有500多戶大樓案，為史上最爆量，且房價每坪2字頭，直逼台中外圍行情。

埔里鎮位處全台中心內陸，921地震後幾乎都以透天為市場主流，2年前因地產外擴效應，中部許多建商、置產客紛紛向低基期區域開發，近1年房市熱絡度大增。中信房屋南投埔里中華加盟店店長李志成指出，近年受惠低利熱錢，還有麗寶集團進駐投資「赤崁頂遊樂區」、官方合作開發招商的「埔里福興溫泉區」，地價逐漸走揚，目前每坪建地要價13~15萬元。

李志成分析，當地營建成本上漲，1坪要9萬元，一棟標準的別墅含管銷成本都要千萬元左右，已經達到市場臨界點，因此2018年有建商嘗試推出大樓案，總價設定700~800萬元，一炮而紅，至今已經有7至8個公寓大樓產品推出。

多剛性買方 建議自住
市調統計，近1年埔里推出的大樓案約500多戶，以小型開發為主，主力量體介於20至70戶間，為區隔別墅市場，設定40坪以下2至3房，成交單價衝上20萬元，其中北平街最高開價衝上25萬元。

李志成分析，埔里以剛性買方為主，很多外來年輕人口或外派來工作的族群，都有成家需求，甚至有少數菜籃投資客浮上檯面，打算趁這波景氣短期買賣轉手。不過以草屯、南投市甚至台中外圍太平、霧峰等區域，每坪房價仍在20萬元出頭，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，埔里屬於外環鄉鎮，雖然目前市場熱絡，但預售案投資短期獲利空間應該有限，建議要以自住考量較佳。

寶佳機構「少東」林家宏去年正式入主華建（2530）之後，經營策略、購地策略大幅改弦易轍，22日一口氣砸13.24億元，買進桃園、台中共三塊地；華建表示，新團隊進駐後將不再侷限於雙北市推案，戰線將擴及全台灣，擬改採邊建邊售，加速個案週轉率。

華建去年經營權「變天」，寶佳機構人馬一舉取得四席，擠下林文亮家族拿下經營權，寶佳「少東」林家宏人馬、中華票券金融公司董事鄭斯聰，當選華建新任董事長，董事會推選新任總經理，由鴻築建設公司董事長吳裕國接掌，自此經營策略也由原本的保守低調轉為積極進攻。

華建22日召開董事會，連續通過四筆購地案，戰線也打破往年桃園以北的區域，首度揮軍台中。

華建副總李俊賢表示，華建以3.51億元向關係人和豐投資公司，買下桃園市中壢區青溪段226地號土地約603.484坪，該筆土地位於桃園高鐵站旁，鄰近華泰名品城、桃園國際棒球場、IKEA、桃園市立美術館，面公園，雙語青埔國中學區內，未來發展可期，因此計畫購入土地，以期後續能開發推案，創造獲利。

另外華建也以7.9億元，向關係人買下桃園市中壢區青溪段227地號等4筆土地約1050.14坪。

看好中台灣人口紅利，華建也首度到台中買地，以1.83億元向關係人和豐投資公司，買下台中市沙鹿區新站段41、42、43、50地號及台中市沙鹿區正英段349、355、356、357地號等8筆土地，面積約885.56坪。

李俊賢表示，該筆土地位於新興重劃區域內，鄰近沙鹿車站，來發展可期，故擬購入土地，以期後續能開發推案，創造獲利。

竹北又見億元店面交易，「豐邑E&B愛因斯坦」商辦大樓一、二樓店面，去年底以總價1.2億交易，為去年竹北唯一一件億元店面交易，該店面目前由華南銀行承租中，屋主為「隨意鳥地方」負責人陳滿萍及其子女，將名下資產以買賣的方式移轉給自有公司小小實業，屬於自然人出售給自有公司的案例。

近年竹北億元店面交易並不多，2019年僅有天一電子以合計2.4億買下「若山2期若合山」兩戶店面。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，若屋主取得不動產的時間較早，適用房地分離的課稅舊制，屋主可能希望重新配置個人和公司資產，以達到節稅的目標，同時方便出租管理，或為自己餐飲事業長遠規畫布局。

台灣房屋竹北文化直營店經理古心駖表示，「豐邑E&B愛因斯坦」為純商辦大樓，位於竹北喜來登商圈，周遭不少銀行、高檔餐廳、醫美診所等大型業種聚集，竹北大遠百進駐後，商圈人流漸增，客群消費力強勁。

而該店面一、二樓合計近250坪，使用面積大，適合銀行，賣場等業種，或國際品牌展示中心。該店面目前由華南銀行承租中，以周邊一樓大店面月租金每坪1,500~2,000元的行情推估，該店面每月租金至少有37~50萬元，未來若有機會帶租約出售，身價行情還有上漲空間。

國內電競遊戲大廠網銀國際集團去年12月以17.5億買下「壹傳媒總部」C棟大樓，農曆年前已完成過戶，將做為網銀台北總部。而壹傳媒集團創辦人黎智英短短三年出脫所有在台大樓，套現約163億元出場，市場估計獲利近翻倍。

高力國際董事總經理劉學龍表示，此交易案由高力國際執行，依建物面積4,635坪計，每坪成交價約44萬。高力國際統計，近三年大內科整棟廠辦交易達15筆，總金額逾385億元，其中黎智英壹傳媒體就有5筆，總計以59.04億脫手，占近三年成交比重超過15％。

網銀集團目前員工總數逾1,100人，單在北部就有500~600人員，網銀指出，壹傳媒總部C棟大樓有高規格錄影棚及完善規畫，符合集團需求，農曆年前已順利過戶。網銀未來營運據點有原台中總部、大里軟體園區研發中心、台北內湖分部等三處，以及規劃中的台中市政府旁新總部大樓。網銀買下新市政大樓旁原維他露的1,153坪土地做為營運總部預定地，擬投資60億打造（含土地款及工程費用），但開工整地後挖到惠來遺址的陶器與瓦片，讓整體工程暫時喊停，目前古物已交市府考古研究。網銀指出，新總部預計2025年完工。

網銀2009年7月7日核准設立，目前實收股本4.29億元，董事長蕭政豪，2019年度合併營收40.7億元，稅後盈餘11.12億元，EPS高達25.94元，堪稱台灣遊戲軟體產業的獲利王。至於網銀首次公開發行（IPO）計畫，已委由永豐金證券輔導中。

網銀是台灣最具規模的遊戲研發公司，旗下事業體除競鋒國際、創夢市集、狼谷娛樂等，另主導成立TESL。

據悉，黎智英處分台灣不動產早自2013年即開始，包括2013年內湖舊宗段2,000多坪、安康段1,000多坪土地分別以28.88億、10.36億賣給長虹建設，2018年內湖行愛路「蘋果日報」大樓2棟以17.94億賣給台灣人壽，2019年高雄岡山印刷廠以3.1億處分，「壹傳媒」D棟以14.5億賣給中國電器、「壹傳媒」E棟以9.1億賣給敏恩國際等。

位於台北市中正區水源二、三期整宅，因住戶達460戶，產權複雜，都更延宕10多年，儘管市府2018年進駐工作站，但卡居民盼提高容積獎勵、降低回饋，公辦都更延宕，副市長黃珊珊、彭振聲今赴水源二、三期與居民座談，並宣布年後利多，放寬容積獎勵從1.8倍，提高到2倍，提高容積獎勵後，住戶應可多分得一個房間。

水源二三期整宅更新會理事長范秀華今激動表示，過去曾有住戶直接在談都更時，備註容積獎勵要有兩倍，當時的不可能任務現在變可能，黃珊珊表示，放寬容積獎勵後，盼水源二三期可在今年方向確定，具體出都更時程。

黃珊珊表示，台北市有相當多類似的窳陋地區，儘管北市府同意放寬水源二三期容積獎勵至兩倍，但仍需要公益性，才能說服民眾及民意代表，盼住戶配合政府長照等公益設施回饋。

北市都更處表示，北市府已於2018年進駐駐地工作站，協助在地460戶的資料統整及更新意願調查，已有超過8成住戶有更新意願，2020年也已進行過模擬選配，目前已有358戶、77.8%完成模擬選配，但與9成同意戶還有一段距離，將持續推動公辦都更。

對於副市長黃珊珊今祭出容積獎勵2倍大紅包，范秀華今激動表示，水源二三期整宅，有的住戶家裡僅8坪，卻住了5個人，不僅空間小，2倍容積才能符合現在的需要，不然大家都是睡雙層或違建，甚至房子老，漏水窳陋的問題多，急需改建。

范秀華說，水源二三期整宅都更是非常困難的大案子，因有超過600個所有權人，還有隔壁鄰居笑，水源二三期都更不可能，范今天也當場在座談會向市長柯文哲道謝，高喊「謝謝柯市長！」「謝謝黃珊珊副市長」，黃也要黃珊珊副市長加油，要黃珊珊更上一層樓。

政府打炒房打算祭出連環招，知情官員表示，跨部會房市健全小組近期將召開會議，審視房市變化並訂出後續時程；據悉，財政部將在會中提出房地合一稅修法版本，將現行持有「一年」內課百分之四十五重稅，調整為持有「兩年」內；此外為避免投資公司炒房，財政部版本也將境內法人交易房產納入房地合一稅。

政府關注房市變化，將持續祭出打炒房措施，外界關注財政部租稅手段。財政部近日已預告房屋稅條例修法，原本住家用房屋現值若在十萬元以下，可免徵房屋稅，修法後新增限制，自然人免稅限三戶以內，同時排除法人適用這項免稅條款，藉此避免房東分割避稅。

不過上述修法，仍被認為對抑制炒房效果有限，一般公認最關鍵的稅制工具應為房地合一稅；另外在野黨也紛紛提出提高囤房稅率等修法版本，朝野一致希望健全房市。

財政部長蘇建榮日前表示，將優先檢討房地合一稅，最快本會期將送進立法院審查。據了解，財政部內部版本已經準備得差不多，近期將在健全房市小組中提出討論。

房地合一稅修法方向漸趨明朗，據了解，財政部版本最為明確的方向，是將現行持有期間一年內課百分之四十五重稅，調整為持有兩年內課百分之四十五稅率，等於將短期持有期間從一年調整為兩年，遏止炒房歪風。

至於持有時間更久者，為避免殃及確實有需求的換屋族，財政部則傾向微調。稅率百分之三十五適用對象，現為持有超過一年、未逾兩年者，可能調整為超過兩年、未逾三年或四年；原稅率百分之二十適用對象，現行為持有超過兩年、未逾十年者，可能調整為持有超過三年或四年、未逾十年。至於持有超過十年者，稅率則維持百分之十五。

財政部版本另一個重點，則是特別納入境內法人交易。現行所得稅制度，境內法人交易房地，是併入當年度營利事業所得額課稅，最高稅率僅百分之二十；但財政部觀察到有個人透過成立投資公司炒房情形，因此擬修法將境內公司交易房產納入房地合一稅，最高稅率為百分之四十五。

對此修法版本，財政部官員強調並未定案，還是要交由健全房市小組來討論並經行政院點頭後，才會正式拍板。

中央銀行於去年12月8日起實施房市信用管制措施，對於打炒房是否有效，央行有三項關鍵指標，分別是「全體銀行不動產貸款占總放款比重」、「國銀新承做高價住宅平均貸款成數」、「國銀新承做高價住宅平均貸款利率」。

央行統計顯示，截至去年12月，全體銀行不動產貸款占總放款比重達36.43%，國銀新承做高價住宅貸款成數近六成，國銀新承做高價住宅貸款利率為1.49%。

與去年11月相較，去年12月，銀行不動產貸款集中度上漲0.27個百分點，國銀新承做高價住宅平均貸款成數也上漲0.2個百分點、利率持平。

因適逢年底房市交易旺季，央行先前公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，去年12月新增購屋貸款升至683.37億元，創房地合一稅上路以來的五年新高，比去年11月成長103.83億元，為近一年半最大。

對於去年12月五大銀行新增房貸暴增，央行經研處副處長蔡惠美解釋，主要是六都買賣移轉棟數增長，及部分銀行整批分戶貸款增加。

蔡惠美分析，由於房市交易從買賣到登記，大約需要一個多月的時間，因此央行12月8日推出房市管制措施的效果，仍需密切觀察今年1月以及第1季的情況。

各地房貸利率環比調升 首付貸來源審查趨嚴

□ 在一些樓市火爆的地區，1月底即已出現銀行“抱團”上調房貸利率的情況

□ 目前深圳、上海等地的商業銀行已加強購房貸款客戶的准入審核

近兩個月來，房地產市場政策迭出：不僅有房貸集中度管理這一金融審慎監管框架出臺，各地的“補丁”政策也逐步升級。而隨著各地樓市調控政策不斷加碼，房貸利率呈現上升趨勢。

從全國看，自去年12月房貸利率出現拐點後，便開啟了觸底反彈。融360大資料研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機搆房貸利率的監測資料顯示，2021年1月20日至2月18日，全國首套房貸款平均利率為5.26%，環比上漲4個BP（基點，下同）；二套房貸款平均利率為5.56%，環比上漲3個BP。

具體看，18個城市的房貸利率平均水準環比上漲，其中6個城市的漲幅在10個BP以上。其中，廣東多個城市的房貸利率紛紛調漲，東莞、佛山地區的房貸利率幾乎全線上漲。不過，雖然多個二線城市房貸利率創新高，但部分地區尚未突破之前的利率最高水準。

在一些樓市火爆的地區，1月底即已出現銀行“抱團”上調房貸利率的情況。記者瞭解到，1月27日，廣州地區國有大行的首套房貸利率、二套房貸利率均上調15個BP，分別至5.2%、5.4%。另外，當地一些已“踩到”房貸集中度“紅線”的股份行，還在LPR加點60BP的基礎上再上調了20個BP。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，國有大行本身屬於房貸規模較大的銀行，調整具有風向標意義。無論首套還是二套都進行上調，進一步體現了房貸政策收緊的導向。

從今年初深圳樓市政策收緊，到1月上海政策升級，以及杭州等地的政策“打補丁”，都說明大城市在不斷加碼樓市相關政策。尤其是上海地區在1月21日、25日和29日接連發文，升級針對房地產的監管政策。

在政策升級下，商業銀行對購房者首付貸來源的審核亦趨嚴。1月29日，上海銀保監局和北京銀保監局均要求各銀行對2020年下半年以來的消費類、經營性貸款等進行全面自查。

記者瞭解到，目前，兩地商業銀行正在排查去年6月以來信貸資金違規流入樓市的情況，並進行上報整改。排查的重點包括是否存在由於授信審批不審慎、受託支付管理不到位、貸後管理不盡職等情形，導致消費貸、經營貸資金被違規用於支付購房款。

除了加強貸後檢查之外，記者還瞭解到，目前深圳、上海等地的商業銀行已加強購房貸款客戶的准入審核。其中，重點審核購房人資格和資金來源，包括對其首期款繳納、還款能力等方面的審查。

樓市調控仍在不斷加碼。為落實“房住不炒”的定位，2月8日，深圳市住房和建設局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，擬建立二手住房成交參考價格發佈機制，以引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

腳踏實地地做一家“小而美”的房企，或許才是實地地產的最優解。

實地地產，這家正在IPO路上的華南房企再一次因為高管變動成為業界關注的焦點。

2021年2月19日，有媒體報導稱“春節過後實地地產13名高管集體辭職”，其中包括副董事長兼總裁劉森峰、執行總裁兼CFO李斌、副董事長兼聯席總裁羅劍威、副總裁兼成渝區域總裁張煒、資金副總裁劉軍、行銷副總張羽晴等。

實地地產於2月21日發佈澄清聲明表示，報導涉及的前員工是在去年不同時間點離職，並非文中所稱春節後集中離職，此外大部分人員是被公司勸退，僅有兩人是因個人原因辭職。

儘管是公司的“主動行為”，但大規模的人事變動依然讓外界對這家房企的發展動向存在疑慮。多名接近實地地產的人士告訴21世紀經濟報導，被勸退的高管，多數是業績不達標引起。

這是一個進退維谷的局面。正面理解，有“黑馬夢”的實地地產用標準化、高規格的業績目標約束職業經理人本無可厚非，然而房地產行業告別最好的時代已是業界的共識，更何況“黑馬”難尋，實地地產近年的業績表現與發展模式更算不上出挑的典型。它還沒有找到能夠駕馭的發展模式。

高管再震盪

從規模上來看，實地地產是一家存在感不強的小型房企。據克而瑞統計，實地集團2020年全口徑銷售額為257.4億元，剛剛躋身行業TOP100。

除了因為擬IPO不得不將財務資料接受資本市場審視之外，這幾年它留給業界的形象，大抵可以勾勒為，“地產二代”創立的企業、想玩科技的地產公司，還有“人員頻繁變動”的刻板印象。

在市場傳出“13名高管”離職之後，一名瞭解實地集團的人士告訴21世紀經濟報導，“大部分都是被炒的”。而另一名曾與實地地產有過合作的乙方高管則指出，“（實地地產）變化是挺多的，我們接觸他們的總經理級別流動很大，而且多數是業績達不到就要離職。”

另據介面新聞，去年8月才加入實地的原鴻坤地產行銷部總經理張羽晴在任職幾個月後就離職，其主要原因就是不適應公司的做事風格。

在雇主市場上，這些都不是正面的描述，但實地地產沒有主動改變這種印象的意願。在回應“高管集體離職”事件時，實地地產仍稱，“對一個快速成長中的企業，人員進出實屬正常。”

在“13名高管集體辭職”事件之前，實地地產最近一次因為高管去職被關注，是2020年12月副董事長兼總裁劉森峰辭任一事。

劉森峰這名行業的“明星經紀人”，自2019年10月正式加盟實地集團之後，僅任職一年多時間，且從2020年下半年開始，市場就多次傳出劉森峰已離職實地地產的消息。

更早之前，實地地產還曾因為跨界引入職業經理人帶來人事動盪而受到業界的廣泛評論。

實地地產上一輪高管頻繁變動發生於2017年，彼時實地地產董事長，富力地產聯席董事長張力之子張量引入了原百度副總裁李明遠任實地地產總裁一職，隨後引發了公司超過10名總經理級別以上的員工離職。

種種過往，都對實地地產在人才市場上帶來消極的影響。一名曾經面試過實地地產中層管理崗位的人士告訴21世紀經濟報導，“聽說了實地的人員流動很大，都做不了幾個月就換一批人。而且一直說是科技企業，也請過百度的來當領導，但是很離地，覺得不如踏踏實實做地產。”

要做“黑馬”不容易

實地地產張量有一個“黑馬夢”，即便從方方面面來看，它都是有待進一步提升的小型房企。

克而瑞資料顯示，2017-2020年，實地地產取得的銷售金額分別為201.1億元、158億元、119.6億元以及257.4億元，分別排名地產行業第89位、第122位、第153位以及第100位。

但張量並不滿足於此。據《財經》報導，2018年，張量一度上調了實地地產內部銷售目標，劍指1200億元。從百億跨越到千億，這是短期內很難達成的目標，實地地產至今距離千億依然遙遠，但這可以部分解釋，實地地產高管頻繁被勸退的動因。

小型房企的風險抵禦能力相對較低，從負債資料來看，實地地產亦然。據其招股書，2017-2019年，實地地產淨資產負債比率分別為3809%、533%及225%，即便快速下降，也仍處於行業的最高區間。在融資新規“三條紅線”之下，中小房企要實現彎道超車的“黑馬夢”，越來越難了。

實地地產首次IPO的招股書已經在2020年11月20日失效，截至目前實地地產也暫未再次遞表。

如若不論實地地產的財務表現，從另一個角度來看，它在房地產行業中也是特別的存在，它是主打“智慧人居”，走科技地產路線的企業。

張量的願景是，將實地打造成“地產界的蘋果公司”，在實地地產的員工眼中，他們更傾向於將這家公司看作是“互聯網企業”而非“地產公司”。擁抱科技，這種發心無可指摘。然而它的“科技人居”形象，在行業之中也並非無可取替的角色。

廣州市房協專家委委員黃韜對21世紀經濟報導分析稱，“由於積累的時間還不夠，同時科技當中的含量以及它的差異化不算很突出，只能說它的發展中注重科技，但是實際來看，實地還沒有作出很有特色的科技地產，還沒有很明顯區分于其他開發商的一個特徵。”

一個可供觀察的案例是，在行業之中，實地之外將“智慧人居”作為發展核心的還有美的置業，因為背靠家電龍頭美的集團(90.440, -7.55, -7.70%)，它的特色反而更鮮明。而實地地產的確還需要時間沉澱自己、證明自己。

實地地產或許更應該認識到，房地產行業已經告別最好的時代，“黑馬”難尋，對於債務面並不樂觀、產品觀又不突出的它來說，腳踏實地地做一家“小而美”的房企，或許才是最優解。

春節假期剛過，深圳樓市的調控加碼仍在持續。

春節假期剛過，深圳樓市的調控加碼仍在持續。2月20日，深圳市住房和建設局(以下簡稱“深圳住建局”)相關工作人員向經濟觀察網確認，夫妻離婚並將房產分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起3年內，不得在深購買商品住房(3年內再婚或重婚的，也適用本規定)。

此前的1月20日，深圳住建局曾經出手，重新細化家庭購房登記資格問題。彼時，深圳住建局發函告知深圳市不動產登記中心：居民家庭購買的商品房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。1月21日，經濟觀察網曾致電深圳市不動產登記中心，相關人員表示，暫停婚內更名。

時隔半個多月，2月8日，深圳住建局再次向深圳市不動產登記中心復函，裡面除了上述提到的“夫妻離婚房產更名”細則之外，還進一步表示，不符合購房條件的離異人士再婚或重婚的，如其再婚或重婚對象有購房資格，可按現有家庭住房套數計算，但購買的商品住房只能登記在其再婚或重婚物件名下。

按照深圳住建局的回復，這是深圳房地產調控政策在操作執行層面的一個細則，已於今年2月8日開始執行。

這幾項調控加碼，歸根結底都統一劍指“假結婚”這個潛規則，深圳的“假結婚”，從“715”新政加碼限購之後衍生而來。據經濟觀察網瞭解，“715”新政之前，深圳居民家庭夫妻雙方哪怕只有一個人符合購房資格，購買的商品住房可以登記在任意一方名下；“715新政”之後，居民家庭購房只能登記在符合購房條件的一方或雙方名下，不得單獨登記在不符合購房條件的一方名下。

“但‘715’新政提到的這項細則依然有漏洞可鑽，對於資金充足的投資客影響不大。”一位長期與深圳投資客、購房者和一線仲介人員打交道的業內人士告訴經濟觀察網，過去半年多時間，不具備條件的投資客購房，除了代持之外，另外一種獲取資格的重要方式就是“假結婚”。要不使用婚內更名方式——憑藉“假結婚”聯名購房，一次性支付房款獲取紅本，婚內更名成本不到一百塊錢，此後再離婚。很多投資客在操作完一切流程之後，選擇辦理抵押貸回籠資金；要不就通過離婚析產的途徑，即離婚對婚姻存續期間的共同財產進行分割，從而轉移房屋產權。

而在深圳住建局與深圳市不動產登記中心聯手打上這兩次“補丁”之後，接下來，無論是採取婚內更名，還是離婚析產方式來規避“限購”入市，都完全走不通了。“每圍堵一個漏洞，出資人的風險也就增加一層，多數投資客都不敢繼續往下操作了。”上述長期與深圳投資客、購房者和一線仲介人員打交道的業內人士瞭解到。

事實上，最近一個多月時間，深圳住建局已經多次“出擊”，圍繞火爆的新房與二手房市場，從需求端到供應端都“祭出”不同的調控細則。最新一劑“猛藥“是農曆春節之前4天，深圳住建局對全市3595個二手住房社區限定了一份成交參考價格，隨後，二手房市場進入冷凍週期。

“我們片區春節期間的二手房幾乎是零交易。”深圳Q房網景田北片區董事余志貴對經濟觀察網表示，2月8日之前半個月是深圳二手房業主的返價高峰期。“那個時候，業主的掛牌價相比去年底上漲了10%-15%左右。400萬總價的房源，掛牌價上漲個三四十萬是很正常的事。”同個時間點，餘志貴所在片區的每個門店，二手日均帶看量基本都超過10批。

深圳鏈家一名資深仲介人員也向經濟觀察網透露，1月份，深圳的二手房成交很活躍。“我個人簽了兩單，都是當天看房隔天簽單。我所在的門店，2月5-7日三天都有客戶準備成交，但2月8日政策出臺之後，一切交易暫停，門店也‘門可羅雀’了。”

按照餘志貴最初的預判，今年春節肯定是歷年同期二手房交易最好的一個時間點，他們所有門店都摩拳擦掌準備著。“誰曾想，這個階段，主管部門卻緊急‘踩了刹車’。”餘志貴說，二手住房成交參考價格發佈機制一出爐，整個二手房市場就停滯了。

2月8日截至大年三十，餘志貴所負責片區的門店，基本沒有看房客戶；開工的這兩天，二手房的日帶看量也大幅下降至1-2批。

餘志貴說，僅存的只是少數前來諮詢的客戶與業主。客戶關注的主要是房價到底會不會往下跌；業主們關心的則是房源的價格究竟要怎麼掛牌，或者要不要繼續掛牌。“執行細則尚未明確落地，大家都處於觀望階段。尤其是業主，報價依然堅挺，他們普遍持一個心態，既然市場不明朗那就拉長賣房的週期，不急於一時降價。”

深圳市房地產仲介協會(以下簡稱“深房中協”)新近發佈的資料顯示，農曆新年當周(2月8日-2月14日)，深圳二手房網簽1671套，環比下跌30.5%。從日走勢來觀察，2月8日當天網簽量就達到1263套，單日網簽占比高達75.5%。“這可能與當天深圳二手住宅成交參考價政策出臺導致的‘搶閘交易’有關。”深房中協提到。

“過年的時候每天都有人看房，這期間來買房的客戶都很果斷，基本看完就簽合同。”有西城區月壇區域的仲介向《證券日報》記者表示，主要現在沒啥房子，出一套搶一套。2月18日新出了個1000萬左右的三居室，馬上報備了20幾個客戶。

一位元海澱區萬柳區域的仲介也向《證券日報》記者表示，春節期間成交量不高，主要是客戶太多，但房子太少。很多客戶基本不怎麼看房，有房子就直接簽。

上述仲介均認為，主要是疫情壓制了一部分需求，還有2022年-2024年是入學大年，西城區去年出臺多校劃片政策後，家長擔心名額緊張提前買房落戶導致房源緊張。

中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，北京部分區域學區房價格上漲，有全國共性的原因，一是疫情導致的學區回購潮，二是信貸寬鬆，經營貸導致杠杆比較高。

除了部分區域的學區房，春節期間，新房和二手房整體看房率都高於往年。

張大偉還表示，北京全市超過60個項目春節不打烊，二手房門店也大部分正常看房，因為不出京，很多購房者也利用春節假期看房，大部分售樓處接待客戶數量都和平時週末接近，這也是歷史上第一次出現了春節長假購房者井噴的現象。

購房需求加速釋放

相比往年，2021年春節期間二手房市場熱度高於往年。貝殼研究院資料顯示，與往年重點城市春節假期二手房實際成交幾乎為零不同，今年春節期間（2.11-2.17）重點18城成交普遍好於去年同期，18城中有一半的城市鏈家成交量在5套及以上。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，今年春節期間市場熱度高於往年主要原因有二，一是防疫“就地過年”號召以及疫情形勢明顯好於去年情形下，重點城市有一部分購房需求釋放，鏈家APP線上房源流覽量同比增加約1.5倍；二是市場預期處近三年高位，今年春節期間貝殼重點城市二手房市場景氣指數約41，2019年及2020年同期分別為35和29。

中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，春節期間因為各地網簽系統暫停，所以資料缺失，但2021年是最近多年歷史上第一個就地過春節年份，人口流動減少，一二線城市樓市相比往年的春節假期0成交量，2021年的春節，大部分項目都開門迎客，所以成交量刷新了春節期間的歷史記錄。

他還提到，從成交情況看，初三後，不完全統計全市每天都有超過100套二手房成交，相比往年的冰點，也體現了市場的活躍。

部分區域學區房熱度不減

“就地過年”號召下二手房購房需求不斷釋放，相比之下，在北京等一線城市，學區房的熱度頗高。

儘管王女士的孩子2024年才上小學，還有三年的時間，但周圍的媽媽們都開始看學區房，她有點兒沉不住氣了。王女士很早關注過位於海澱區萬柳中路的蜂鳥家園，這兒的房子多是四五十平的一居室，俗稱“占坑房”，買它就是為了能上海澱超級牛小—中關村三小。在2020年上半年，有一套房子報價750萬，她直呼“太貴了”，但現在再看已經900多萬了。

“這價格已經遠遠超過預算，沒辦法上車了，只能換別的學區。”王女士頗為無奈地表示，大家都是買漲不買跌的心理，每次有房子掛出來仲介都趕緊通知我，他建議直接簽約，不要猶豫，因為每套房後邊都排著不少人。

除了海澱這一學區的學區房被熱捧，中關村區域、西城德勝片區也非常熱門。

“下午三四點剛出的房子，我們想著第二天再去看房，結果夜裡2點簽了合同，賣出去了。”一直關注德勝片區的杜女士告訴《證券日報》記者，這段時間在密集看房，但根本搶不到房子。

而已經賣了郊區房子的申先生，好不容易搶上一套房，已經坐在桌子上簽合同，他長舒一口氣，本以為已經板上釘釘了，誰想到業主臨時漲價20萬元，簽還是不簽？

對此，張大偉表示，北京這一波部分區域學區房價格上漲是市場反彈，特別是海澱的萬柳、中關村區域上漲明顯。

這種魔幻的場面似曾相識。去年三四季度，上海、深圳的學區房一路高漲，頗為瘋狂。

“去年市場比較熱的是上海、深圳和廣州，北京慢個半拍。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，預計今年北京市場比較熱，因為大城市背後的邏輯是相似的，都有一些潛在需求，只是釋放時間的節點問題，一線城市市場容易升溫，學區房更加熱門，尤其現在學區政策的調整有很多不確定，反而會促使很多人加快簽約。這跟信貸政策也掛鉤，在信貸政策收緊的情況下，客觀上來講，有些人會加快去購房，好的學區房就更加要爭取。

經營貸成房價上漲最大誘因

實際上，這段時間，北京樓市的降溫措施還在繼續。

近日，北京市多部門通過政策引導、大資料篩查、專項檢查等方式，防範經營性貸款等違規流資金入房地產市場。

2月18日，北京房地產業協會官方公益平臺“京房字”披露了部分核查重點實操細節。其中，全款買房期間購房人及其直系親屬申請經營貸和經營貸資金的流向是核查的重點之一。

經檢查組核查發現，西城區某購房人於2020年新註冊了一家小微企業，之後購房人網簽了西城區重點學區的一套二手房，在隨後的幾個月裡，該購房人先後從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。

對此，張大偉表示，在去年四季度之前，北京樓市調控有效果，房價一直是下跌的。只是這兩三個月，海澱、西城的學區房漲了一波，但跟其它一線城市比如深圳相比，還是要低很多，也凸顯出了其性價比。北京學區房是剛需，因為它的確有需求量，但只是少數區域過熱，它很大程度上和經營貸進入樓市有關係，這個量在全國來看是比較低的，所以北京樓市不可能過熱。

他還提到，北京學區房熱度只集中在西城和海澱少數區域，這是剛需帶來的短期井噴，不具備長期和持續性，是非均衡的，是點狀分佈，五環外順義、房山等區域甚至可以說很冷，價格戰打得還如火如荼。

 “從目前的情況來看，順義城區年前年後的房價沒有太大變化。”上述位於北京市順義區的房產仲介向記者介紹，其所在門店春節期間選擇了“閉門”，春節期間店員們都休息了，大年初七（2月18日）才正式上班。

內房股去年股價跑輸大市，分析員認為行業估值低廉有買入機會。星展（香港）研究部中國房地產業分析主管王丹表示，估計內房去年業績並不令人興奮，盈利預測或會被下調，但這已在股價上反映；行業今年預測市盈率約4倍，低於2019年平均值的5.3倍，預計股價潛在升幅逾30%。

首選萬科中海外

她解釋，由於宏觀市場風險偏好有增加趨勢，資金轉移至早前受疫情影響的舊經濟行業，加上南下資金支撐，以及內房股息率較債息率高出4個百分點，吸引資金由債市流入股市，同時可受惠人民幣升值、公司回購、大股東增持、估值低等因素；首選萬科（02202）、中海外（00688），中型股則揀旭輝（00884）、龍光集團（03380）。

王丹預料，今年內地樓價走勢介乎持平至升5%，儘管流動性充裕，樓價仍有上行壓力，惟政策調控料會持續，以行政手段遏止樓價升勢；預期今年銷售額或跌5%，由於供應不足會影響成交，去年房地產企業買地較少，可售資源增長放緩，而政策壓制樓按貸款，對置業需求的支持不如以往，樓價上升壓力有所緩解。

談到內房買地情況，王丹指出，疫情下土地市場供應不足，加上「三條紅線」（扣除預收款後資產負債比例高於70%、淨負債率100%以上、現金兌短債比率低於1倍）政策影響，去年房企平均只動用銷售金額約40%買地，令今年可售資源減少，銷售目標也由過往可增長30%，降至10%至15%，取態不太激進；房企買地維持謹慎，平均土地儲備僅足夠兩三年發展所需，只有一兩間內房有較多土儲，估計今年買地預算亦僅佔銷售金額三成至四成。

新一份《財政預算案》將於本周三（２４日）出爐，美聯工商舖（００４５９）表示，本地零售業飽受疫情打擊，建議政府向市民派發消費券，以刺激本地消費及經濟。
　　
美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，現時本地經濟環境仍然嚴峻，政府宜繼續推出紓困措施，而相對於全民派錢等方案，推出消費券能更有效刺激經濟，參考其他地區例如澳門的經驗，派發消費券亦可以讓更多中小企直接受惠，達到提振經濟及穩定就業的效果。
　　
他預期，若政府落實派發消費券予市民，本地零售業將會受惠，對商舖物業也屬利好消息，預期走勢可望呈價量齊升，屆時舖位租務個案也將會增加，帶動舖位空置率回落。
　　
他又認為，政府應該盡快恢復通關，以讓經濟及投資市場恢復正常運作，現時由於中港未能通關，內地旅客不能正常來港，「北水」也未能湧入物業投資市場，令到成交量萎縮；一旦中港恢復通關，工商舖各板塊的表現將可望回穩，當中價格最為低殘的商舖物業，反彈幅度預計將會最為可觀。

上海普陀區石泉社區一幅宅地周六（２０日）成功出讓，融創（０１９１８）建發聯合體以６４﹒５２億元（人民幣．下同）競得，樓面價每平方米８﹒４３萬元，溢價率３６﹒１５％。
　　
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，地塊位於成熟居住區內，交通便利度非常高。周邊小學，幼兒園等配套設施完善，只是大型商業設施略顯不足。最終成交價的溢價率在３６％，屬可接受範圍，因為去年此類無自持的、市中心範圍內的宅地溢價率就是在３０％左右。目前區域內的新盤不多，附近在售新盤均價差不多在９﹒６萬元。儘管眼下有保本壓力，但是考慮到高端項目基本上入市周期要１年半到２年，開發商還是可以通過以時間換空間獲得一定利潤。土地稀缺性是導致房企敢於頂住價格壓力的重要因素之一。

星展銀行（香港）研究部中國房地產業分析主管王丹於網上會議表示，２０２１年對中國房地產業實體市場的期望較低，當中料總樓面面積錄５－１０％跌幅、平均售價錄０－５％升幅、約５％銷售價值跌幅。她指出，該行內房行業的首選股為萬科企業（０２２０２）（深：０００００２）、中國海外發展（００６８８）、旭輝集團控股（００８８４）及龍光集團（０３３８０）。
　　
王丹指，行業系統流動性充裕，料房地產貸款增長１２％、按揭貸款錄高單位數增長、開發貸款錄低單位數增長。她又料，地方政府或會推出更多相關政策，偏緊的政策居多，認為房地產行業的盈利或仍有下行空間，不過維持對行業的正面看法。她指出，去槓桿是行業的大趨勢，大多數企業的目標是３年內將「三條紅線」變綠，不過認為減價賣樓的需求不大。
　　
王丹認為，２０２１年內房股的股價或有正面催化劑，包括投資者將投資配置由新經濟轉移至舊經濟、南向資金流入、股息與債息差距擴大、人民幣升值、公司回購增加及歷史性的低估值。她續指，同時看好物業管理板塊，認為行業估值分化將更明顯，看好龍頭企業的收購合併動作及盈利增長，板塊首選為碧桂園服務（０６０９８）及融創服務（０１５１６）。

據《信報》報道，長江實業集團（０１１１３）旗下公司入稟控告高鉎投資有限公司及潘蘇通，並引述消息指，事件與何文田站物業發展項目第一期的優先購買權有關，指高銀金融（００５３０）與長實去年簽訂一系列重組協議，協議包括長實取得高銀大股東潘蘇通所持何文田站物業發展項目第一期的優先購買權。
　　
報道指，長實表示相信事情是一個誤會，只希望提示對方信守協議，事件應可在未來數天獲得解決。一待事情解決，傳票將被撤回。

去年《財政預算案》公布物色８幅分別位於元朗、屯門及大埔各處的棕地群，共可提供逾兩萬伙公營房屋單位。《星島日報》引述政府消息報道，首批較具發展潛力的用地，以元朗沙埔用地及屏山北用地最具規模，分別可提供達７０００伙，日後有望發展成小社區。
　　
報道引述消息人士指，政府理解各用地均存在的優劣，因此現時正研究發展的可行性，部分或需加建道路，以助相關用地接通社區。消息指，部分鄰近鐵路系統的用地，發展潛力則較大，當中沙埔用地鄰近將落成的北環線凹頭站，有助疏導人流，附近一帶亦有私人住宅，現時已有基本的社區配套。屏山北用地鄰近港鐵（０００６６）天水圍站，該站同時連接輕鐵站，因此適合作大規模發展。

長江實業集團（01113）旗下公司入稟高等法院，控告高鉎投資及高銀集團主席潘蘇通，聲稱長實去年9月取得港鐵（00066）何文田站物業發展項目第一期的優先購買權，但高鉎及潘蘇通卻在本月與鷹君集團（00041）就同一項目訂立框架協議，鷹君將獲得該項目發展商的所有權利。長實表示，相信事情屬一場誤會，只希望提示對方信守協議，事件應能在未來數天解決，一待事情解決將撤回傳票。

去年簽契據 擁優先購買權

港鐵公司在2016年12月宣布，何文田站第一期物業發展項目由高銀金融（00530）及公司主席潘蘇通牽頭的高鉎投資奪得。其後高銀透過物業重組，把何文田常盛街項目60%及港鐵何文田站發展地盤50.1%權益出售予潘蘇通，潘蘇通則把高銀國際金融中心40%權益售予上市公司。

原告為Cheung Kong Property（Business Development）Limited，被告依次為高鉎投資及潘蘇通。入稟狀透露，高銀金融、潘蘇通及長實於去年9月1日簽訂一份「優先接受或拒絕權契據」，若有潛在買家出價收購何文田站項目部分或全部權益，潘蘇通須通知長實，長實亦有權拒絕，並以相同作價買入有關權益。

不過，鷹君在本月9日宣布，與高鉎投資、潘蘇通及高銀地產控股，就有關項目訂立框架協議，把發展商的一切權利及責任更替予鷹君或其代名人；鷹君將承擔發展協議項目下作為發展商的所有權利、享有權、義務及責任，並已向港鐵支付總額10億元的可退還誠意金，誠意金由港鐵託管至本月25日，在此日期前，鷹君享有排他權利，可就有關項目進行盡職審查，並擬備最終協議，讓高鉎投資及潘蘇通等簽署。

原告於入稟狀指出，鷹君公布消息前，長實未獲通知，故分別於本月10日及16日兩度向高銀及潘蘇通發信，要求對方提供建議與鷹君的交易資料，惟仍未獲得回覆，因此決定入稟向高銀與潘蘇通索償，並尋求法院強制對方履行合約提供相關資料。高鉎投資為潘蘇通的私人公司，潘蘇通昨透過公關回覆傳媒查詢時表示不評論事件，鷹君亦拒絕置評。

彭博引述知情人士報道，新世界發展（00017）正在物色一位高級管理人員，負責領導併購活動，並在醫療健保和物流等領域尋找機會。

知情人士說，新世界發展一直與獵頭公司合作，並已經接觸了幾位香港的投資銀行家，新任高管將與財務總監劉富強緊密合作。新世界發展一位代表在回覆彭博提問的電郵中說，該公司一直在定期尋找併購人才，包括高級管理人員，以領導一般投資和收購開發。

工商舖減辣近3個月 趁市旺出貨

政府去年11月底撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅（DSD），舖位市道一如預期交投增加，個別投資者更趁市況轉好，立即加快出貨步伐。據本報統計，多名資深投資者突在去年12月開始不斷賣舖，其中「舖王」鄧成波、佳寶食品超級市場創辦人林曉毅及羅珠雄3名早年積極入市的投資者，在撤辣接近3個月內已共沽售最少17項商舖物業，總值約15.3838億元；鄧成波及林曉毅更分別成功套現超過7億元。

非住宅物業的DSD在去年11月26日起正式撤銷，當時市場預期中細碼的民生舖最為受惠。事隔近3個月，舖位買賣市況的確轉趨活躍，但銀碼逾5000萬元以上的大額舖位亦漸起動，連錄成交，個別知名投資者把握市況轉好趁勢出貨。

鄧成波賣8物業涉資7億

「舖王」鄧成波去年下半年開始大量放售物業擬「減磅」，一直以沽售重建地盤為主，但在政府撤辣後，便不斷沽出舖位。去年12月以來，鄧成波已售出西貢、灣仔、荃灣、長沙灣及深水埗區共8項舖位物業，成交價由1800萬元至4億元，共套現7.0788億元，但卻不乏損手個案。

鄧成波最大手沽貨為以4億元售出西貢花園地下入口及1樓，持貨近4年，賬面蝕約3800萬元或約8.7%。灣仔區灣仔道177至179號保和大廈地下連1樓一籃子物業在2018年中以1.85億元購入，如今分拆成兩組出售，成交價為1.15億元及3100萬元，合共1.46億元，料賬面虧損3900萬元或21.1%。

去年上半年仍積極買舖的林曉毅在撤銷非住宅物業DSD後，連番拋售舖位。去年12月以來已最少賣出大圍、九龍城、西環、沙田石門、柴灣、天水圍及深水埗共7項舖位物業，成交價由4200萬元至2.05億元，總值7.82億元，賣舖套現金額較鄧成波更多。

林曉毅7項目僅獲利3080萬

林曉毅售出的7項舖位物業，因大部分在2018年或之前高位入市，故買入成本達7.512億元，即賬面僅賺約3080萬元。當中5個分別位於九龍城、西環、沙田石門、柴灣及深水埗的舖位，目前俱經營佳寶超市，林曉毅以售後租回形式沽出，提供4年4厘回報，其中九龍城和沙田石門兩舖俱要蝕讓。另一資深投資者羅珠雄更於近期連環售出新蒲崗大廈兩個地舖，成交價共4850萬元，賬面共虧損218萬元。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，去年撤辣時適逢本港爆發新冠肺炎第四波疫情，故舖位交投慢慢增加，早期以細碼成交較多，踏入2021年，疫情略好轉，疫苗開始接種，投資者憧憬下半年舖市好轉，加快入市步伐，連大手交投都增加。目前「有人樂觀、有人睇淡」，有個別受社會事件及疫情打擊的投資者有沽貨壓力，眼見市道好轉，近期「沽貨沽得比較急」，個別舖位更錄虧損。

工商物業持續錄得蝕讓個案，元朗工廈活化成商廈項目虹方錄今年首宗成交，一個高層單位以360萬元易手，原業主大幅虧損114.35萬元或24.1%離場。

根據土地註冊處資料，元朗宏業南街22號虹方8樓5室，建築面積約358方呎，以360萬元售出，呎價約10056元。

原業主於2018年2月向星星地產（01560）一手購入上址，當時作價474.35萬元，持貨3年後沽出，賬面蝕114.35萬元，單位貶值24.1%。

康和建築高層承接怡和街舖

另外，前市政局主席梁定邦及有關人士早前以8000萬元沽出的銅鑼灣怡和街1至1L號香港大廈地下B舖連閣樓，建築面積共約1000方呎，呎價約8萬元。據土地註冊處資料，新買家為永盛堡有限公司，董事包括郭予宏及馬小薇。二人是康和建築工程有限公司的高層，其中郭予宏是樂善堂前主席。

優質海景戶樓價紛破頂或力逼高位，鴨脷洲深灣軒一個頂樓對下一層的鳳凰樓層海景單位呎價衝上22880元，刷新該屋苑標準分層戶呎價紀錄。

消息稱，深灣軒3座極高層H室，實用面積743方呎，望一線海景，3房間隔，近日以1700萬元售出，呎價22880元，盡破該屋苑標準分層單位呎價紀錄。原業主2012年斥1210萬元入市，賬面賺490萬元，獲利40.5%。香港置業首席高級經理胡志軒稱，上址去年12月開價1800萬元，意味累減100萬元或5.6%沽出。

紅磡環海．東岸海景戶呎價亦力逼高位，代理謂，1A座頂層C室1房戶，實用面積285方呎，連248方呎天台，望九龍東啟德一帶海景，剛以712萬元易手，呎價24982元，屬該屋苑二手呎價次高。原業主2015年以631.9萬元購入上址，物業賬面升值80.1萬元或12.7%。

本財年賣地收入估717億 少463億

疫情下商業地接連流標或延遲招標，去年財政預算案預計今年度（2020/21年）有多達1,180億元地價收入，惟估計至今只有約717億元左右，較目標低4成，少收463億元，將增加政府財赤壓力。

去年公布《財政預算案》預測2020/21年度地價收入將會達1,180億元，屬於僅次於其他收入（1,317億元）、利得稅（1,309億元）之後的第三大收入來源。

不過，綜合地政總署等最新數據顯示，本年度至今實際錄得地價收入只有大約716.7億元左右，較目標1,180億元低約40%或463.3億元。

古洞地銅鑼灣商地 今季難推

雖然現時距離今年財政年度完結尚有一個月時間，但計劃今季推出的古洞住宅地及銅鑼灣加路連山道的商業地推出，相信未必能夠趕及年度內完成招標及入帳，因此估計今個財政年度的最終地價收入只有700多億元，地價收入勢難達標，相較2019/20年度的1,415.5億元收入，更是大跌一半，屬於近5個財政年度首次跌穿千億元水平。

今個財政年度地價收入大減有兩大原因，除了政府推出私人住宅用地較少外，去年多幅大型商業地流標及延遲招標，均導致去年政府賣地收入只有536.2億元，較2019/20年度的1,100.7億元，大減51%。

中環商地王 延至6月才批出

當中原本預測今個年度批出的中環新海濱3號商業地王，延遲至2020年12月中才開始招標，並要去到2021年6月才批出，未能趕入今年度內入帳。

該幅商業地王估值達371億至662億元，單一幅地皮已經相當於賣地目標1,180億元的31至56%。

與此同時，受到疫情影響市場商業氣氛，去年先後有兩幅啟德及東涌的大型商業地流標，該兩幅用地最高估值分別約50億及104.4億元，但由於最終流標導致庫房收入最多減少約154.4億元。

同時，受疫情影響，去年上半年發展商補地價及換地亦不算活躍，至今補地價、私人協約批地收入估計約180.7億元，期內最大額補地價已經是港鐵 （00066） 將軍澳日出康城第13期所涉及的55.68億元。

地價收入大減，難免加劇今個年度財政赤字，不過隨着中環新地王有機會在今年中批出，再加上其他市區及商業地皮，估計下個財政年度（2021/22年度）整體地價將會有所增加。

豪宅續錄得大額成交，淺水灣華景園一個單位剛以公司股權轉讓方式易手，作價7,800萬元。

據悉，華景園1座低層A室，實用面積2,482平方呎，開價7,800萬元，最終零議價下易手，並以公司股權轉讓方式售出，實用面積呎價31,426元。原業主於2011年以6,580萬元購入單位，帳面賺1,220萬元。

貝沙灣3房呎價28804

美聯物業營業董事楊宜貞稱，樓市氣氛向好下帶動買家入市，薄扶林貝沙灣6期2座高層A室，實用面積1,104平方呎，屬3房套房間隔，望全海景，屬屋苑極優質放盤單位，獲同區用家以3,180萬元承接，實用面積呎價28,804元，交易並連一個車位。

原業主在2008年以2,090萬元購入單位，易手帳面賺1,090萬元，升值約52%。

另外，消息指九龍站擎天半島3座中層F室，實用面積961平方呎，以2,535萬元沽出，實用面積呎價26,379元。物業於2012年以1,850萬元，帳面賺685萬元，賺幅約37%。

市場消息透露，山頂南區本月租務交投淡靜，赤柱富豪海灣C型屋，實用面積3,034平方呎，屬於4房間隔，原本叫價16萬元放租，大幅減價逾3成，日前以月租11萬元租出，呎租僅36元，比南區大型屋苑海怡半島更平。

其次，大潭陽明山莊13座低層75室，實用面積2,308平方呎，剛以8.5萬元租出，呎租僅37元。

新一份財政預算案公布前夕，地產界人士期望政府可以為買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）減辣，及向市民派發消費券，以刺激本地消費及經濟。

嘉華國際營業及市場策劃總監(香港地產)溫偉明表示，期望港府對BSD、DSD等辣稅減辣，以刺激境外買家來港買樓置業，以及本港市民購買第二套房，提升樓市成交量。

布少明：按揭保險上限放寬

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，現時經濟差，不少生意人及失業者都有機會要賣樓周轉，期望政府可以將SSD稅率由15%減至10%，期限由3年減少至2年或1年。同時亦可減少DSD稅率，及將按揭保險樓價上限1,000萬元進一步放寬，令大額住宅交投都可變旺，帶動成交量。

另外，他認為，政府亦要加快土地供應，如明日大嶼、棕地及共享土地計劃等。

消費券可帶動舖位租務

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，現時本地經濟環境仍然嚴峻，政府宜繼續推出紓困措施，而相對於全民派錢等方案，推出消費券能更有效刺激經濟，參考其他地區例如澳門的經驗，派發消費券亦可以讓更多中小企直接受惠，達到提振經濟及穩定就業的效果。

黃漢成預期，若政府落實派發消費券予市民，本地零售業將會受惠，對商舖物業也屬利好消息，預期走勢可望呈價量齊升，屆時舖位租務個案也將會增加，帶動舖位空置率回落。

他又認為，政府應該盡快恢復通關，若稍後兩地恢復通關，工商舖各板塊的表現將可望回穩，當中價格最為低殘的商舖物業，反彈幅度預計將會更為可觀。

繼新加坡淡馬錫旗下豐樹基金上月以8.1294億元奪得粉嶺工業地後，新加坡房地產機構投資者SilkRoad Property Partners最新以3.21億元購入粉嶺安全街10及12號堅達中心全幢物流工廈。

SilkRoad Property Partners行政總裁Peter Wittendorp表示，此項目為集團於香港投資組合內的第四項工業投資，凸顯對本港工業物業市場的強勁信心。

堅達中心全幢共6層，總面積約97,750方呎，現由著名物流營運商租用。按成交價計，今次成交折算呎價為3,284元，以現狀連現有租約成交。