興富發桃園台中高雄齊發 總銷4百億

今年首波房市銷售旺季329檔期到來，市場延續去年熱潮，業者也摩拳擦掌準備搶食3月房市大餅。其中興富發將在桃園、台中、高雄推出4案，合計總銷400億元；創意家在雙北及台南承接5案共115億元案量，多屬都更危老案，以台北市永康街上海餐廳「高記」原址改建的「永康壹號」最受矚目，每坪開價180萬元；甲桂林則鎖定換屋市場，在台北推3案，合計總銷120億元。

近年多推首購型建案的興富發建設，副總經理廖昭雄透露，打炒房政策聚焦投資炒房族，不影響首購市場，因此不會缺席今年的329檔期，尤其看好預售市場，將在桃園市青埔特區推出2案，其中興富發案位IKEA旁邊，面積約3000坪，潤隆案位高鐵站旁，面積約2000坪。

另在台中市秋紅谷旁推出「仰星殿」，並攜手凱悅飯店在高雄市美術東二路推出飯店宅，4案總銷約400億元。

甲桂林台北市推3案
甲桂林則鎖定換屋族，在台北市推3案，分別是南港區「久云嘉潤日出」、大同區「大承」及中山區「序東騰」，合計總銷約120億元。甲桂林業務總經理陳衍豪表示，政府從去年11月打炒房，案場來人數確實下滑10~15%，但也剔除投機獲利者，讓交易精準度提升，因此仍看好今年329檔期，再者低利率環境加持，市場剛性需求不減，預估市場將以換屋買盤為主力。

創意家行銷則承接5案進行銷售，多是都更危老案件，創意家行銷部副總柯仲武指出，肺炎疫情雖然尚未落幕，但台灣即將能夠接種疫苗，提振國人消費信心，且市場游資充沛，預估今年房市前景看好，329檔期不受影響。包含台北大安區危老案「永康壹號」、士林區科見美語大樓改建「僑駿ONARI」，新北市蘆洲區「洋溢綠境」、中和區「蒲陽南山」及台南安平區「國泰安平案」，合計總銷約115億元。

創意家多都更危老案
「永康壹號」前身為永康街開業逾70年的知名上海餐廳「高記」，去年8月底停業搬遷後，屋主虹光國際開發不到7個月就申請危老重建核准，預計打造地上11層、地下3層的住商大樓。

柯仲武表示，該案規劃15~35坪1~3房及客製45坪等多種產品，「建商看好2021年整體房市，因此選在329檔期推出，由於建案位置近東門捷運站，又坐落大安區，單價參考市場行情，平均每坪開價180萬元，預計總銷6億元」。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，「永康壹號」1~6樓保留為店面，以商圈名氣與位置來說，店面招商將不會是問題，且有望維持商圈過去單坪萬元的租金行情，甚至重建後、狀態改善，租金更高；至於7樓以上的住家，開價單坪180萬元則屬於在地行情。

永康商圈邁入豪宅區
不過陳炳辰也表示，高記餐廳改建為中高樓層的住商大樓，將改變商圈風貌，由於過去永康街棟距不大，商圈走向也屬懷舊慢活情懷，改建後與鄰近的「璞園信義」將逐步讓永康商圈邁入豪宅社區。「台北市不少商業氣息較重的商圈，都漸漸走向住宅市場，除了永康商圈外，像東區、迪化商圈都有高價住宅大樓推出。」

玉井造鎮透天案 總價458萬起

台積電在南部科學園區加碼設廠，讓台南房屋及土地價格出現爆炸性上漲，新建案價格坐2望3，安平區甚至將出現4字頭的指標豪宅，不過有建商逆勢祭出低價策略，將流入銀拍市場的麻豆區學生宿舍重新修繕成電梯華廈，3房總價398萬元、每坪最低10.8萬元，玉井區也有造鎮透天案總價458萬起，吸引購屋族目光。

每坪最低10.8萬元
南科效應讓台南房市買氣大好，以往冷清的善化、新市、歸仁等郊區，購屋量提升，區段土地成交更達史上最熱階段，包括華友聯、達麗、晶悅、遠雄等指標建商在歸仁高鐵特區購地，建案目前成交單價挑戰2字頭。

清景麟地產總經理施棟瀝指出，九份子目前新屋房價全面成交站穩2字頭，開價更突破3字頭，「台南增加約3成投資客或置產客。」

安平區也將出現以國際團隊打造的豪宅，泰嘉開發董事長呂金發指出，該公司將與泰郡、清景麟等合資在安平港打造4字頭指標豪宅。

值得注意的是，台南人口數近4年來卻呈現下滑現象，若以台積電宣布設廠的2017年9月與2020年1月相比，人口下滑1.3萬人，卻無礙房市熱度。

每坪10.8萬元「割喉價」的案件，是位於麻豆區客子寮的電梯華廈「南科A計劃」，地上8樓、地下1樓，屋齡18年，負責銷售的達博迎國際開發總經理黃希榮指出，基地原為真理大學台南校區師生宿舍，後流入銀拍市場，去年以1億元購入修繕，將於329檔期推出，每坪廣告價最低10.8萬元起，37坪3房總價398萬元起。黃希榮說，建案花費約2~3億元整修，「提供5年以上防水保固。」

此外，翰唐建設在玉井區中正路推出造鎮透天案「愛上遇景」，主力產品為地坪僅15坪的2樓透天，社區規劃有戲水池、兒童遊戲區、有機農場、星空露營及野餐區等。

永慶不動產台南區經管會榮譽會長張家驊指出，南科A計劃為學生宿舍重新包裝，購屋時要考量更改後的格局是否符合需求；而玉井區屬於台南鄉下，愛上遇景最大賣點就是低總價，但距台南市區較遠。

台中李方艾美酒店因財務吃緊公開標售80億元，苦撐近1年卻無人接手，近期決定改為全棟出租，月租金1800萬元，創台中飯店最高紀錄，但同業悲觀認為，觀光景氣尚未回溫，天價租金應沒有一家同業能接手，分割樓層出租較有機會。

公開標售80億無人接手
中區建國路的李方艾美酒店，主建物完工於1998年，是知名地標，2013年由李方酒店管理集團以24.6億元買下，投入至少30億元整修費，改裝五星級旅館。原定2019年開幕，但財務吃緊，開幕日期一再延宕，《蘋果》曾接獲包商投訴李方酒店欠款數百萬元，還有債權人向法院聲請支付命令，總金額達數10億元，同業私下說：「7年只有燒錢，沒有現金收入，哪有一間飯店撐得過去。」

業者最後改為2020年試營運，未料碰到肺炎疫情肆虐，旅遊巨幅衰退，去年4月公告「籌備計劃無限期暫緩」，同時資遣員工，全棟標售80億元，按照當初投資估算最少60億元以上，加計利息及衍生成本，標售價近成本價，顯見亟需孔急；未料，過了一年都無人接手。

為解決資金壓力，全棟近日傳出改為招租，租期15年、押金1.08億元、月租金1800萬元、換算每坪單價1167元。該酒店全棟地上24層，土地面積約824坪、建物總樓地板面積超過1.5萬坪，已取得飯店執照，有228間客房、7個餐廳，家具設備多已進場。

「接手難！」台中市旅館公會理事長鄭生昌直言，過去一年全台飯店業苦哈哈，不管是80億元或月租1800萬元都是天價，「除非以切割分樓層出租，降低經營門檻較容易。」

遠東航空因爆發財務危機停飛，旗下資產也陸續遭法拍，昨再拍定2筆位於北市蛋黃區的物件，總價共1.56億，其中一間位於北市大安區的大樓，屋齡38年，以5800餘萬元標脫，每坪單價94萬元，高出實價登錄5萬以上，房市業者認為，買家是看上容積獎勵和重建價值而來，加上目前低利率、熱錢多，市場只要有好物件，就立刻被買走。

單價高於實價登錄5萬
昨標脫的2筆資產，為台北市大安區四維路巷內的華廈「儷園大廈」3、4樓，屋齡38年，共62坪，三拍以5888萬元脫標，得標人為黃姓自然人，換算每坪單價94.42萬元，高於附近區段華廈的5萬元以上。

另一筆資產為台北市中山區南京東路三段的B級商辦「美樂南京大樓」4樓，屋齡44年，共140坪，三拍由富邦資產管理股份有限公司以9808萬元得標，每坪單價69.8萬元，在行情之內，得標的富邦資產管理公司回應，「還未規劃用途」。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，2筆物件地點都很好，「買的人一定有盤算過」，主要是看見都更價值。

住展雜誌研發長何世昌表示，投標人主要是著眼容積獎勵和重建價值，尤其「儷園大廈」位於大安區四維路，地段非常好，釋出稀有，因此在法拍市場立刻被買走。

豪宅市場不畏打炒房，開春持續傳成交喜訊，迄今已有「頂禾園」、「國際名邸」、「碧湖畔」及「華固雙橡園」等豪宅社區在1月上旬有實價成交紀錄。其中，曾與藝人林志穎有股權爭議的英威康科技，以1.9億、單價139.7萬買下內湖第一豪宅「碧湖畔」24樓。

最新實價登錄顯示，2014年間曾以每坪162.6萬創下內湖第一豪宅紀錄的碧湖景觀豪宅「碧湖畔」，今年1月24樓戶以每坪近140萬成交，謄本顯示買家為「英威康科技」。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「碧湖畔」因享碧湖第一排景觀，成為內湖區豪宅一哥，近年交易價落在每坪130~140萬元之間。

今年1月間，即使政府打炒房，不過北市各地都有總價逾億元的豪宅成交，除了大安區臨沂街的「頂禾園」11樓以2.78億、每坪170萬出售外；中山區南京東路巷內的「華固雙橡園」16樓樓中樓，以1.16億、單價113.6萬出售，信義計劃區「國際名邸」6樓也以1.25億、每坪146.4萬成交。

張旭嵐指出，政府打炒房的用意明確，但是高資產族仍有資金規劃的需求，且豪宅限貸六成已是常規，今年以來豪宅交易標的都屬該社區高樓層，單價都守在社區近年行情內，顯示即買方實力強，不過出價態度保守，沒有追價意願，趁著房市氛圍轉弱時出手，也成為議價壽碼，今年豪宅市場交易難創出高價行情。

台中隨著推案大爆量、房價逐年攀升，台中市區首購宅每坪單價3字頭已成趨勢，在外溢效應帶動下，建商紛紛轉往台中外圍區域搶地推案，包括台中海線、彰化員林、南投草屯等區域，均躍居中部首購宅明星推案熱區！

其中，北部建商如遠雄、春虹、華建，不約而同看好台中海線地區大舉推案；久樘開發、富宇地產則插旗南投草屯；彰化員林則是近期的當紅炸子雞，吸引鄉林、長虹等建商先後搶進購地布局，購地熱度驚人。

台中海線地區近幾年重大建設題材不斷，隨著台中港三井Outlet擴建二期、捷運藍線已完成綜合規畫，區域討論度扶搖直上，堪稱目前台中最熱門的首購熱區之一；彰化員林受惠人口紅利題材，每年出生率都在10％左右，出口率穩坐彰化縣26鄉鎮市之冠。員林更是存款上億密度最高的鄉鎮市，成為建商爭相競逐的購屋潛力族群。

彰化員林近期土地成交案，包括長虹建設再次購入員林近1,500坪土地，每坪單價約39.9萬元；鄉林去年11月購入員林1,460坪土地，每坪單價約34.9萬元，規畫推出每戶總價約900萬元的產品，預計今年第二季進場；坤悅今年將於彰化縣埔心鄉「瓦窯北段」，推出住宅大樓案。

在外圍地區大舉推案的建商早有先例，如久樘開發，去年取得草屯市區2,600坪土地，規畫渡假村式的住宅大樓案「久樘四季Villa」，由久樘旗下頂級民宿「樹也Villa」原班團隊打造。該案產品規畫19至41坪、2至4房，每坪開價22至26萬元（部分含精裝修）起，推出後獲得市場熱烈回響；久樘今年規畫在南投溪頭風景區續推養生渡假宅。

另外，海線地區當屬遠雄建設最早插旗搶進，在廣達117公頃的台中港特區購入1.2萬坪土地，並複製林口、三峽的造鎮經驗，推出大型造鎮計畫「遠雄之星」系列案，憑藉「1字頭單價、低總價、高CP值」三大亮點，深受首購家庭青睞，截至最近一期「遠雄之星8」完銷，累積創下2,600戶銷售佳績；至於總銷137億元的「遠雄之星9」，預計第三季進場。

在新冠肺炎疫情衝擊下，央行降息救市使得利率空前新低，為了爭搶房貸客戶，不少銀行針對房貸轉貸，提供最低不到1.4%的優惠利率，甚至還不到央行公布五大銀行新增房貸的平均利率水準，鎖定房貸申辦較久的老房貸戶搶客。

銀行房貸利率在央行引導下地板價在1.31%，僅青年安心成家優惠房貸兩段式利率的第一段低於此一水準。

對於不是在近兩年買房申辦房貸的族群來說，如果沒能和貸款行協商降息，或者協商降息的空間有限，房貸利率有可能還是在1.4%到1.5%上下，相較於央行公布五大銀行去年12月、今年1月的新增房貸平均利率，分別在1.35%、1.36%，高出5點到15點（1個基本點為0.01個百分點），若是房貸餘額仍高，轉貸利率優惠少個15點的話，1,000萬元房貸一年就可省息1.5萬元。

目前包括國泰世華、兆豐、凱基銀行，都提供房貸轉貸最低優惠利率可低於1.4%，中信、永豐銀轉貸也是在1.4%多附近。

其中，凱基銀限時6月底前提供專案轉貸優惠最低1.33%起，利率比五大銀行新增房貸平均利率還要低，相當接近1.31%地板價，兆豐銀剛好轉貸優惠在1.35%起，和國泰世華提供轉貸最低1.37%起，都與五大行新增房貸利率相當。

凱基銀行消費金融處副總經理李吉彬表示，民眾如果房貸金額較高，達千萬元以上，即使利差不多，但對每月利息支出影響也很大，再加上房貸是長期貸款，累積下來的利息金額差距更可觀；對沒能在最近新辦房貸享受央行降息利益的房貸戶來說，不妨考慮轉貸省息。

李吉彬指出，如以凱基銀並提供轉貸族開辦費六折的優惠，只要3,000元，若以轉貸前後平均年利差0.15個百分點計算，一年可省1.5萬元利息，20年可省下超過16萬元利息，即使扣除轉貸的各項規費成本後，仍有很大的轉貸省息利益，省下的利息可再做其他運用。

不過，銀行業者也提醒，轉貸要留意原來的貸款行有沒有收取違約金問題，以及轉貸除了開辦費外，其他還有設定費、甚至估價、徵信等成本，而轉貸餘額即使無法再提高，也可考慮以信貸方式增加貸款，可望比照房貸利率取得低利融資。

「329檔期」即將來臨，備受矚目的指標案包括北市永康商圈「高記上海菜創始店」餐廳將變身小豪宅，業主印尼「紡織大王」宋良浩接班人-虹光國際開發董事長宋大江決定改建為住店複合大樓「永康壹號」，並委託創意家代銷，住宅部分總銷6億元，每坪開價上看180萬，月底正式登場。

去年引起各方關注的「高記」違規使用事件，最後因二、三樓建物使用違反建築法而停業，震撼市場；經歷半年多，月前「高記」強勢回歸在新址重新開張，至於「高記」原址永康街1、3、5號則將變身為小豪宅，並在今年329檔期公開亮相。

虹光國際開發副總曹松連表示，虹光國際原本想整合週邊多位地主，擴大為整個街廓重新改建，但努力整合未果，虹光決定就「高記」原址活化資產，進行危老重建，去年底獲台北市核准，並取得容積獎勵值約18％。

曹松連指出，「永康壹號」規劃為地上11樓、地下3層的住宅和店面複合大樓，看好永康商圈潛力，虹光國際將保留1~6樓為自有物業，將來只租不賣。

創意家行銷團隊行銷品牌公關陸宜表示，「永康壹號」基地面積約89坪，使用分區為商三特，全棟規劃1~6樓店面共6間，7~11樓住宅共14戶，坪數規劃暫定為1房15坪、2房23坪、3房31坪、3房35坪、客製45坪，每坪平均開價約180萬，住宅部分總銷約6億元，將在「329檔期」正式公開。

陸宜表示，「永康壹號」最近才掛出戶外帆布廣告，單周平均來電詢問約50通、網路詢問約250則，反應熱絡；另外值得一提的是，有一位七、八十歲的永康街老鄰居，一直向代銷公司表達想購買一整棟的意向；另外，也有潛在客戶希望把1~6樓店面統統「打包」買走，並詢問開價。

陸宜表示，看好今年「329檔期」買氣，創意家將推出五筆新案，總銷119億元。除「永康壹號」外，創意家將在士林商圈科見美語大樓原址推出「僑駿ONARI」案，總銷約15億元；新北市方面將在蘆洲推出總銷17億的「洋溢綠境」，另外還有中和「蒲陽南山」總銷約17億元。南台灣方面，創意家也遠征台南，推出國泰建設的「國泰安平案」，總銷逾60億元。

為活化資產，台鐵局釋出台中市區車站周邊30坪三房兩廳兩衛的物件活化，首度採取包租代管機制出租，每月租金平均2萬，包租代管業者再提供台鐵局員工及青年住屋八折特惠。台鐵舊宿舍變身時尚宅，鎖定吸引小資族群目光。

台鐵響應內政部健全房屋租賃市場所推動的包租代管政策，並配合台中大車站整體發展規劃，預期車站周邊將因新商場的成立注入新活力，故將台中站周邊舊有員工宿舍整合後併案釋出辦理活化，並引進專業民間單位。

這棟房舍地處台中市東區復興路巷弄中，西向台中車站、北鄰帝國糖廠湖濱生態　園區、南近大智路商圈、東往忠孝路夜市，具備便捷交通網絡，房舍周邊生活機能相當完整，實屬鬧中取靜首選，未來更可沿著綠空鐵道漫步到台中文化創意產業園區，加上大智路打通後步行3分鐘即可抵達台鐵台中站、國光客運國道轉運站及市府公車轉運站，各個台中商圈及知名景點皆一蹴可幾，位置四通八達。

台鐵局表示，原始規劃目標族群鎖定小資族，台中市東區30坪三房兩廳兩衛的租金行情約在2.5萬至2.9萬元之間，本案租金平均落在2萬元左右，包租代管業者再提供台鐵局員工及青年住屋樓層八折特惠。

台鐵局強調，追求財務績效目標同時，也會積極釋出低公設的舊員工宿舍空間，透過包租代管機制安定租賃市場，提供地理位置佳、生活機能優越的租屋標的。

免審議、符合就給容獎、沒有基地最小面積門檻限制，讓危老案成為近幾年最受歡迎的重建方式，截至今年1月底，全國危老案核准數量超過1300件，以台北市440個最多、占比近34%。

房地產業者表示，北市寸土寸金，重建後房價增值最明顯，吸引許多建商積極參與，更不惜砸大錢買進北市精華區老透天申請危老改建；自2017年5月「危老條例」上路後，北市總價破億元的老透天實價件數超過100件，等於創造至少百億元的房產交易金額。

高容積舊透天 危老改建最有利
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老條例對商業區高容積的舊透天特別有利，包括饒河街、大稻埕周邊都有成功申請案例，尤其透天通常擁有的持分土地面積高達2、30坪，整合3、4幢後，土地便可達百坪，可興建雙併華廈等建案。

「危老條例」上路近4年，歷經多次修正，包括放緩時程獎勵落日時程、增加規模容積獎勵等，成為近幾年老屋重建顯學；該條例上路至今，北市12個行政區億元透天成交情況，單宗最高價坐落信義區永吉路上，總價高達15.3億元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，台灣建築屋齡老的現象普遍，在資金寬鬆、房市轉熱、政策獎勵下，讓老屋重建出現契機，尤其透天厝產權單純，加上危老改建沒有像都更單元劃定的規模限制，可創造出更大的開發可行性，降低建商整合風險，同時鬆綁地主對價格的期待，根本就是買地送屋、送容積，因此政策效益最直接。

2020年香港新股市場持續火爆，今年也毫不遜色，甚至在1月份就誕生了一隻史上認購人數最多的新股醫渡科技，而快手上市更是盛況空前，連續刷新多項港股打新的紀錄。目前來看2021年仍會是港股打新大年。受此影響，眾多公司赴港上市的願望強烈，其中包括部分已摘牌的新三板公司。在中邦環境、德運控股、星盛商業等相繼扣開港交所大門之後，迪賽基業也已于日前向港交所遞表。

不過，也有部分闖關港交所的公司未能如願，例如天兆豬業2020年2月提交相關文件但卻在當年11月被否，近日其計畫轉投中小板。而成功登陸港交所的公司也表現各異，就去年來說，龍頭公司普遍獲得較高收益，例如泡泡瑪特、思摩爾國際等不僅在上市首日表現出彩，今年以來漲幅也相當可觀。

迪賽基業跨出衝擊H股第一步

來自港交所的消息顯示，迪賽基業于日前向主機板遞交招股書。

迪賽基業是一家來自寧波的房地產代理公司，目前業務集中在寧波和蘇州，其近90%收益來自房地產經紀服務。據瞭解，目前，迪賽基業的主要業務是在一手房地產市場，為房地產開發商提供定制化房地產代理及諮詢服務。房地產代理服務包括推廣及促成物業銷售交易；諮詢服務包括宏觀經濟市況分析、評估潛在投資回報、制定物業發展、定價、銷售及行銷策略。


公司在寧波和蘇州都深耕超過十年，與新世界(8.240, 0.06, 0.73%)發展、雅戈爾(8.250, 0.17, 2.10%)、招商、金地、華僑城、中梁等房地產開發商達成業務來往，其中代理了新世界發展的寧波K11專案。同時其業務範圍也覆蓋了長三角地區和中原地區的17個城市。

據灼識諮詢報告，按2019年一手住宅及商業房地產代理服務產生的收益計，迪賽基業于寧波及蘇州的所有房地產代理中排名第三及第五，分別占市場份額的3.8%及0.8%。

收入方面，截至2018年、2019年及2020年末，迪賽基業實現的收入分別為2.25億元、1.84億元及2.05億元。同期內，淨利潤分別錄得2907萬元、1227萬元及3576萬元。來自房地產經紀服務的收益占總收益的比例分別達到95.3%、94.4%及89.6%。截至2020年末，迪賽基業總共為75個住宅項目和13個商業專案提供服務。

迪賽基業表示，擬將籌集資金用作以下用途：將用於增加應付予房地產開發商的履約保證金，以獲取更多專案；將用於提升資訊科技系統及基建，以提供更好的服務品質及營運效率；將用於通過潛在投資機會戰略性拓展公司的業務；將用於優化集團的資本架構，並藉償還部份銀行借貸改善集團的流動資金狀況等。

迪賽基業曾於2016年在新三板掛牌，隨後於2020年4月摘牌。在其撤出新三板之際，就有市場消息稱，迪賽基業摘牌是為赴港上市鋪路。

思摩爾國際、泡泡瑪特成標杆

2020年香港IPO市場賺錢效應凸現，今年以來也依然熱鬧，再次點燃一批企業赴港上市的興趣，來自新三板的公司也不例外。

其中，1月6日正式上市的中邦環境就成為港股市場的2021年第一股。中邦環境是中國東三省成熟的園林及生態修復專案服務提供者，有東北園林“一哥”之稱。其曾於2015年在新三板掛牌，至2017年11月從新三板摘牌。

隨後，另一家新三板摘牌公司德運控股也將於1月13日登陸港股市場，德運控股為紡織業歷史悠久的花邊製造商及染整服務供應商，其曾於2016年8月10日在新三板掛牌，後於2018年12月19日起終止掛牌。

星盛商業則於1月26日成功在港交所掛牌，公司是大灣區的商用物業運營服務供應商，目前在大灣區的商用物業運營服務市場佔有率排名第四，號稱“純商用物業運營第一股”。星盛商業曾於2016年12月在新三板掛牌，證券簡稱“星河商置”，後於2019年8月摘牌。

但也一部分公司未能如願登陸港股市場。例如天兆豬業，曾於2020年2月提交相關檔擬在港交所上市，但是在11月10日被否。日前有消息稱公司轉而計畫登陸中小板，已聘請招商證券(21.920, 0.20, 0.92%)為其輔導機構，已於2月27日在四川監管局輔導備案。

根據灼識諮詢報告，於2019年、 2018年及2017年，就種豬銷售收益而言，天兆豬業在中國所有的種豬養殖公司當中分別排行第一、第四及第二。天兆豬業是一家生豬養殖公司，致力於提供高品質種豬。其於2016年11月18日在新三板掛牌，後於2019年4月4日從新三板摘牌。

雖然去年以來香港新股市場打新收益高企，但破發率也不小。去年以來登陸港交所、來自新三板的公司中，泡泡瑪特、思摩爾國際無論人氣還是漲幅都極為出彩，成為這一板塊在港上市的標杆。

其中，思摩爾國際於去年7月10日上市，首日收漲150%，以一手收益1.86萬港幣穩居2020年上市首日收益頭把交椅。今年以來思摩爾國際仍然強勢，累計已漲約20%，市值穩守在4000億港股以上，目前股價較招股價上漲約4.8倍！。而泡泡瑪特作為中國最大且增長最快的潮流玩具公司，更是在去年底的港股市場爆紅，引領盲盒熱潮。其今年以來累計漲約16%，目前股價也已翻倍，較招股價上漲約1.45倍。

分析認為，港股打新並非穩賺不賠，且沒有漲跌幅限制，也應注意規避風險。在策略上，中信證券(25.370, 0.21, 0.83%)建議選擇優質賽道的大市值龍頭公司進行佈局。

3月3日，萬科企業股份有限公司（萬科A(33.500, 0.21, 0.63%)，000002.SZ）發佈2021年2月銷售業績，2月份萬科實現合同銷售面積276.2萬平方米，合同銷售金額451.6億元，同比增加61.1%。

綜合今年前兩個月資料看，2021年1~2月，萬科累計實現合同銷售面積674.9萬平方米，合同銷售金額1166.3億元，同比增長40.6%。

新增開發專案方面，2月萬科新增加開發項目8個，分別位於南寧、東莞、寧波、徐州、石家莊、大連、宜昌、成都，合計占地面積43.7萬平方米，萬科權益建築面積90.5萬平方米，需支付權益地價95.4億元。此外，自1月份銷售簡報披露以來，萬科無新增物流地產項目。

對萬科而言，“入股泰禾”一事仍是目前多方關注的話題。據悉，近期萬科和泰禾集團(3.270, -0.03, -0.91%)之間的合作已有新進展，萬科與泰禾計畫成立的資產管理公司預計將於3月份正式啟動。

對於在深交所互動易上有投資者提到“上市公司為何不做進一步公告”的提問，萬科方面於2月27日回應稱，此次股權投資交易能否最終達成仍取決於相關先決條件能否滿足，當前仍存在不確定性。萬科當前未單方面終止合同，但保留合同約定的相關權利。相關事項未達到公司披露標準。

2020年7月30日，萬科和泰禾集團簽署《股份轉讓框架協定》，泰禾集團控股股東泰禾投資擬將其持有的公司19.9%股份轉讓給萬科旗下海南萬益，轉讓價款合計為24.26億元，支付方式為現金支付，轉讓價格為每股4.9元。

但在此次股份轉讓框架協議中設置了股份轉讓的先決條件：需要泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持公司恢復正常經營，能支持公司可持續經營，並且該債務重組方案的上述作用能得到泰禾投資和海南萬益的一致認可。

截至3月3日收盤，萬科A報33.5元/股，微漲0.63%。

樓市調控一天三大重磅消息！

3月3日晚間，據新華社消息，住房和城鄉建設部副部長倪虹近日在杭州、無錫調研督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況時說，城市政府要充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任，確保黨中央、國務院的決策部署落到實處。自1月下旬起，倪虹就趕赴了上海、深圳、杭州、無錫等地調研督導樓市情況。

同日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步規範房地產市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴查經營貸、消費貸等要求。此次調控離上輪僅相隔1個月。

上海也在當天出臺新年首份樓市新政。上海市住建委等三部門發佈《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》。《通知》稱，實施住房限售，對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。此外，《通知》還指出，強化商品住房交易管理，進一步加強房地產仲介管理，嚴格規範企業購買商品住房。

總的來看，近期，除深圳外，杭州、上海、無錫、東莞等地紛紛出臺房地產調控政策。據中原地產研究中心統計，2月各地房地產調控次數高達45次，超過了1月份的42次，年內累計房地產調控政策次數高達87次。

住建部調研強調“房住不炒”

在各地進行房地產調控的同時，住建部副部長倪虹近日也帶隊赴杭州、江蘇調研督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況。

倪虹在調研時表示，城市政府要充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任，確保黨中央、國務院的決策部署落到實處。

倪虹強調，要堅持問題導向，加強市場監測分析，及時發現問題，及時採取針對性措施，引導好預期，堅決遏制投機炒房。要完善調控機制，加強住房和人口、土地、金融政策協同，形成政策合力。要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，增強工作積極性、主動性、創造性，確保房地產市場平穩運行。要大力發展保障性租賃住房，完善長租房政策，加大土地、財稅、金融支持力度，增加保障性租賃住房和長租房供給，多管道解決外來務工人員和新就業大學生住房問題。

值得注意的是，今年1月下旬，倪虹就帶隊趕赴了上海、深圳調研督導房地產市場情況。倪虹在當時也強調了要毫不動搖堅持“房住不炒”，堅決遏制投機炒房。

中指研究院認為，長期來看，中央將繼續堅持穩地價穩房價穩預期的樓市調控目標，各地方政府靈活因城施策，以更加精細化調控落實“房住不炒”定位，保障區域房地產市場穩定，且短期內部分熱點城市樓市政策或存繼續收緊可能。此外，3月為春節後首月，預計房企推盤節奏將明顯加快，市場供應將增加，預計3月百城新建住宅價格將保持穩中有漲態勢。

杭州樓市加強法拍房限購

3月3日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步規範房地產市場秩序的通知》，對進一步加強住房限購、規範房地產市場秩序提出了要求。

杭州市住房保障和房產管理局（下稱“住保房管局”）表示，出臺《通知》是為了堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅決抑制投機炒房，遏制房價過快上漲，規範房地產市場秩序，保持杭州市房地產市場平穩健康發展。

《通知》提出四方面要求：

一、進一步加強住房限購。參與本市限購範圍內住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策。

二、嚴格防範經營貸、消費貸違規流入房地產市場。嚴禁發放用於購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經營性貸款和消費貸款，嚴格個人經營貸和消費貸真實性審查，加強貸後資金管理。

三、嚴厲打擊房地產仲介機構違法違規行為。仲介機構不得受理並對外發佈掛牌價格明顯高於合理成交價格的房屋資訊。對存在發佈虛假廣告、發佈虛假房源資訊、惡意哄抬房價、捏造和散佈房價上漲不實言論等違法違規行為的仲介機構及從業人員，依法依規採取約談、公開通報、暫停網簽、列入行業失信“黑名單”等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

四、嚴格規範房地產市場訊息發佈。各網路平臺帳號及網路群要嚴格遵守相關法律法規和管理規定，進一步規範資訊發佈行為，加強發佈內容的合法性、真實性、導向性，共同為杭州房地產市場健康穩定發展營造良好的輿論環境。對不實傳播杭州房地產市場政策和市場運行情況、製造虛假熱銷、助推投機炒房等擾亂市場秩序的違法違規有害資訊，相關部門將依法依規嚴肅查處。

中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅認為，對法拍房限購，可以說是限購的升級版，表明杭州將在更大範圍內實施限購。真限、嚴限政策不斷加碼升級，說明杭州樓市熱度難退，存在死灰復燃的可能，也表明杭州地方政府對“房住不炒”的鮮明立場，和以實際行動給樓市過熱降溫的決心。

樓市熱度不減，杭州兩輪調控僅隔1月

實際上，本次杭州樓市調控，距離上一輪調控僅時隔1個月。

1月27日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，從住房限購、住房限售、稅收調節、無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控。在住房限購方面，提出落戶杭州市未滿5年僅限購1套。贈予房產者限購3年，受贈人也需要滿足本市限購政策。在二手房增值稅上，將征免年限由2年調整至5年。

今年春節結束後，杭州樓市延續了1月熱度上漲的趨勢，新房成績出色。據中指研究院2月中國百城住宅價格資料，2月杭州市新房價格環比上漲0.47%，二手房價格環比上漲0.48%。

杭州貝殼研究院月報還指出，杭州市2月登記與房源量環比與同比均大幅增長，月度登記人數甚至達到去年限購前水準，主要原因是多紅盤紮堆入市帶動熱度。近期，杭州新房更是自去年7月後再次出現了“萬人搖”。

在朱曉紅看來，“萬人搖”並非是市場的自發行動，而是有組織、有預謀的事件行銷，是一種人造升溫的舉措。深圳、杭州、合肥、上海等地升溫實際上是具有連動性、恐慌性購買的套路。杭州市既要防止非理性投資，又要防止非理性消費，更要防止在城市規模擴張，人口淨進入階段讓炒房客乘機而入。

上海也發文加強樓市管理

除杭州出臺調控新政外，3月3日當天，上海市住建委等三部門也發佈了《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》。

《通知》提出了七項要求：

一、強化住宅用地供應管理。及時公佈住宅用地供應計畫和存量住宅用地資訊。加大商品住宅用地供應力度，保障性住房用地“應保盡保”，單列租賃住房用地計畫。壓實各區主體責任，量化地價調控目標，合理制定土地出讓方案，穩定市場預期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。

二、深化完善房價地價聯動機制。在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉出讓地塊房地聯動房價查詢結果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業，規劃資源、房屋管理等部門聯合約談警示，後續加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監管。

三、嚴格新建商品住房價格備案管理。各區應切實承擔起新建商品住房專案價格備案管理的主體責任，指導開發企業合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調整。市房管部門進一步強化新建商品住房專案價格備案覆核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。

四、強化商品住房交易管理。進一步優化房屋交易網簽備案制度，拓寬網簽備案資料應用範圍。加強部門間資訊共用，通過大資料篩查、專項檢查等方式，加大稅收征管、購房資金核查和新購住房抵押監管的力度。

五、進一步加強房地產仲介管理。持續整頓規範房地產仲介經營行為，著力加強房地產資訊服務平臺監管。規範二手住房價格等資訊發佈行為，嚴格房源核驗，未經核驗不得發佈房源掛牌資訊。嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。

六、嚴格規範企業購買商品住房。全面執行關於規範企業購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規定，嚴格審核企業購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優先於企業。

七、實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。

無錫近日發佈了《關於規範我市二手房交易秩序的通知》，提出要開展房地產市場秩序整頓工作。規範二手房資訊發佈行為，建立二手住房價格資訊發佈機制。其中提到，房屋交易管理部門應加強對仲介機構及時、準確報送二手住房掛牌和成交資料等相關資訊的指導，加強對熱點片區、熱點樓盤成交資訊收集分析，及時公開參考成交價格區間，曝光典型炒作案例。杭州的調控措施也提出，嚴厲打擊房地產仲介機構違法違規行為，仲介機構不得受理並對外發佈掛牌價格明顯高於合理成交價格的房屋資訊。此外，嚴格規範房地產市場訊息發佈，要求各網路平臺帳號及網路群要嚴格遵守相關法律法規和管理規定，進一步規範資訊發佈行為。

2月27日，東莞市也發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，也明確進一步完善二手住房網簽交易價格發佈機制。“這說明當前在管控房地產方面，各城市越來越細緻。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對二手房價格發佈的規範，有助於穩定二手房市場，不排除後續其他城市也會跟進類似的監管政策。此外，在一些市場人士看來，控制杠杆僅僅控制銀行的投放，可能難以控制住房價，但如果把評估模式改變，評估的依據也改變，那銀行就沒辦法了，這也是長效機制。

中原地產首席分析師張大偉認為，2021年樓市小陽春比往年更早，一二線城市熱導致房地產打補丁政策創記錄。從調控政策內容看，本輪多城市升級調控，有利於抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控，但後續還要針對資金無序進入房地產進行約束，否則調控政策的力度可能會被稀釋。住建部主導的調控也可能繼續擴大城市數量，預計3月房地產調控政策有望繼續升級。

昨日，多家媒體報導招商銀行深圳分行抵押貸款將依據二手房成交參考價。對此，記者從招商銀行深圳分行瞭解到，該行將把市住建局發佈的二手房成交參考價作為貸款發放的重要參考依據，具體細則尚在擬定中，但此類貸款中明確包括“所有房產抵押類的貸款”。

此前，工農中建四大國有銀行深圳分行均已明確，將政府發佈的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的重要參考依據，但具體實施細則仍在研究制定當中。針對部分媒體報導中國銀行深圳分行發佈通知，要求該行在深圳市涉房類貸款等按照政府發佈的二手房成交參考價格執行。其中涉房類貸款包括二手住房按揭貸款、房抵經營貸。記者從中國銀行深圳分行得到的回復是對此暫時不回應，等待細則出臺。而四大行的其他三家則均回復為仍需等待細則確認。

據瞭解，涉房類貸款既包括二手住房按揭貸也包括房產抵經營貸，其中，經營貸是以中小企業主或個體工商戶為服務物件的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用於其企業或個體戶的經營需要。某股份制銀行相關人士告訴記者，一般來說，經營貸的額度是抵押房產價值的七成，上限在1000萬左右，如果經營者以純信用貸款的話，最高不超過30萬，如果銀行依據二手房成交參考價發放抵押經營貸的話，貸款人從銀行能貸出的錢減少了，資金流入房市的風險也降低了。

“目前，已有部分銀行開始將經營貸依據二手房成交參考價執行了，接下來，深圳其他銀行涉房類貸款很大可能都將以此為依據。”記者從不願具名的房產仲介處瞭解到，目前銀行考核經營貸發放已較為嚴格，要求貸款人名下公司應滿一年，且有納稅記錄。此外，在二手房成交參考價公佈後，不少銀行涉房貸款都在放緩，等待相關細則的公佈。

花樣年（０１７７７）公布截至２０２１年２月止集團的銷售額為約３５﹒２１億元（人民幣．下同），按月增５３﹒５％。相應已售建築面積為約１８﹒０５０１萬平方米，表月升２７﹒２％。平均售價為每平方米約１９５０７元，表月升２０﹒７％。
　　
截至２０２１年２月止２個月，集團已累積的銷售額為約５８﹒１５億元，相應已售建築面積為約３２﹒２４０４萬平方米，平均售價為每平方米約１８，０３６元。

旭輝控股集團（００８８４）公布，今年２月，集團合同銷售（連合營企業及聯營公司的合同銷售）金額約１４４﹒８億元（人民幣．下同），按月下跌約１０﹒７％。合同銷售面積約９１﹒８８萬平方米，按月跌７﹒２％。合同銷售均價每平方米約１５８００元，按月低３﹒７％。
　　
於今年１月至２月，集團累計合同銷售（連合營企業及聯營公司的合同銷售）金額約３０７億元，合同銷售面積約１９０﹒９２萬平方米。合同銷售均價每平方米約１６１００元。

上海市住建委、上海規劃和自然資源局、上海市房屋管理局昨日（３日）聯合發布《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》，提出要實施住房限售，對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿５年後方可轉讓。在眾多熱點城市先後出台樓市限售政策後，上海終於出台了這項「備用」政策。
　　
《通知》還提出，要在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉出讓地塊房地聯動房價查詢結果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業，相關部門將聯合約談警示，後續加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監管。
　　
《通知》還明確要求強化住宅用地供應管理，及時公布住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息。壓實各區主體責任，合理制定土地出讓方案，穩定市場預期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。同時，各區應承擔起新建商品住房項目價格備案管理的主體責任，指導開發企業合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調整。

＊商品住宅用地出讓實行限價競價＊

此外，還要進一步加強房地產中介管理。規範二手住房價格等信息發布行為，嚴格房源核驗，未經核驗不得發布房源掛牌信息。
　　
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策明確優先購買的新房在購房合同網簽備案滿５年後方可轉讓，此舉是配合此前積分購房政策的出台。積分購房政策將令一些剛需購房者獲得優先購房權，此次上海的做法是通過限售進一步限制此類住房的炒作。這和其他城市的做法是一樣的，即對於一些優先認購的房源，普遍會設置限售的條件。
　　
另外，政策還明確在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。對非理性競價的企業，相關部門將聯合約談警示，並對土地出讓後續事宜加強監管。因此，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分瞭解此類限價政策，在拿地時理性報價。否則，高價拿地後，後續項目開發可能會面臨較大的約束。

星星地產（０１５６０）與長城一帶一路（００５２４）分別公布，星星地產擬以５１７５萬元出售本港一個商業物業予對方，料錄收益約２０２萬元。
　　
星星地產指，擬售物業位於北角屈臣道２號海景大廈Ａ座１１樓４及６號室。該物業是一個工業物業，總面積約５４３０平方呎。它將根據現有租賃協議交付。持有該物業的公司去年度盈利約２９６萬元，淨資產１３４３萬元，該集團擬將出售事項所得款項淨額用作償還銀行貸款及一般營運資金。該集團指，出售事項所得款項可進一步加強現金流，且能夠於機會出現時重新分配資源用於未來發展。
　　
長城一帶一路指，物業有一項租賃，月租約１０﹒１３萬元，相信將來從該物業產生穩定收入。

佳兆業（０１６３８）公布，２月銷售金額約９２﹒１５億元人民幣，按年增長約２﹒５９倍，建築面積約５５﹒５４萬平方米，按年增約３﹒１７倍。
　　
該集團指，首兩個月銷售約１７４﹒６９億元人民幣，總建築面積約１０３﹒８２萬平方米，分別較去年同期增加約１﹒６１和２倍。

萬科企業（０２２０２）（深：０００００２）公布，２月銷售金額４５１﹒６億元（人民幣．下同），按年升約６１％，銷售面積２７６﹒２萬平方米。
　　
該集團指，今年首兩個月銷售金額１１６６﹒３億元，按年升約４０﹒６２％，銷售面積６７４﹒９萬平方米。至於２月新增８個開發項目，所佔股權介乎４１％至１００％，需付權益價款約９５﹒４億元，權益建築面積約９０﹒５萬平方米。期內沒有新增物流地產項目。

萬科企業（02202）公布，今年首兩個月合同銷售額1166.3億元（人民幣．下同），按年增長40.62%；合同銷售面積674.9萬方米，升33.2%。單計2月份，合同銷售額451.6億元，按年漲61.11%；合同銷售面積276.2萬方米，增59.47%。該公司新增加開發項目8個，公司權益建築面積90.5萬方米，需支付權益價款95.4億元。

世茂服務（00873）預料，截至2020年底止，全年扣除上市費用前的淨利潤，按年增長不少於80%。

該公司解釋，預期盈利提高，主要由於集團物業管理在管建築面積增加，以及社區增值服務與非業主增值服務收入的綜合上升。

資助房屋樓價各走極端，代理表示，沙田夾屋晴碧花園1座高層C室，實用面積611方呎，3房間隔，附設雅裝，由已補地價998萬元減至980萬元沽出，樓價創屋苑新高，呎價16039元。原業主1997年斥273.3萬元以未補地價形式購入，未計補地價賬面賺706.7萬元或2.6倍。

利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添說，青衣公屋長發邨1座敬發樓高層28室，實用面積264方呎，原圖則開放式改一房戶，曾叫價200萬元，一度平絕全區住宅，惟仍要減至未補地價145萬元才獲承接，每方呎5492元，呎價創該屋邨2018年10月後新低。原業主2006年9月以13.12萬元購入，賬面升值131.88萬元或10.1倍。

煜明苑凶宅同層戶低水18%

代理謂，將軍澳居屋煜明苑C座熹明閣中層9室，實用面積647方呎，因同層有凶宅，未補地價僅賣450.8萬元，較市價低約18%，呎價6968元更屬該居屋逾3年新低。按1996年購入價132.1萬元計，原業主賬面仍賺318.7萬元或2.4倍。

近百萬租中環陸海通兩層 近半年最大宗

核心區吉舖處處令租金大跌後，個別零售商趁機擴充。消息指，中環陸海通大廈地下及1樓兩層，獲美國時裝American Eagle以近100萬元租用，為近半年區內最大手租舖個案。該廈4層原為Gap旗艦店，如今租金跌逾6成。

位於皇后大道中核心地段的陸海通大廈，多層舖位曾由Gap租用，去年品牌遷出，業主重新招租，舖位交吉5個多月後，部分獲承接。據了解，業主把原本4層複式舖，分拆招租，其中價值較高為地下及1樓，現以近100萬元租出。至於地庫及2樓，則仍在招租中，消息稱，地庫亦獲家品、銀行等洽租。

市場人士透露，地下及1樓新租客美國時裝American Eagle，品牌在港合共有9間分店，分別為於銅鑼灣、尖沙咀、旺角及元朗等，而9間分店全數位於大型購物商場，包括銅鑼灣時代廣場、旺角MOKO及沙田新城市廣場等。

American Eagle在港從未租用街舖，相信是次趁租金大跌，而品牌於中環亦未有分店，加上陸海通大廈位處中環最核心地段，大廈外牆可掛起品牌廣告板，可達宣傳之效。疫情持續1年多，區內大型舖位多出現「有出無入」，租客遷出後極少新租個案，故已屬近半年區內最大手租務成交。

共6千呎樓面 呎租167元

翻查資料，Gap於自由行消費高峰期來港開業，首間旗艦店設於中環，2010年起承租陸海通大廈地下至2樓，連同地庫部分，面積約1.3萬平方呎；租期為10年，首5年租金500萬元，2016年起則加租至550萬元。以整個舖位1.3萬平方呎計，呎租約423元，如今American Eagle租用地下及1樓，面積合共約6,000平方呎，呎租約167元，按此計算，租金跌逾6成。

疫情衝擊零售，零旅客下多個零售品牌去年起縮減業務，約滿不續租分店，單計中環區，去年已錄多間時裝品牌旗艦店棄租，如皇后大道中泛海大廈兩層，曾由TOPSHOP時裝以150萬元租用，去年遷出舖位仍交吉。至於Esprit棄租同地段1.7萬平方呎舖位，該舖由獲口罩店短租。

高力料租務潮 明年才出現

高力國際香港商舖服務董事吳凱寧指，核心區租金高位回調，對零售商來說有一定吸引力，特別中環皇后大道中、尖沙咀廣東道等一綫街，而皇后大道中向來是國際品牌心儀地段，故近1年吸引品牌如體育用品迪卡儂租娛樂行地庫。

她分析，目前尚未解除入境限制，待下半年才有機會恢復，因此租務潮或於明年才出現，現階段她較看好中低價消費品零售商如超市、餐飲、家品及運動店等，相對較積極租舖。她料舖租去年大跌後已喘定，今年租金轉為平穩。

本港樓市去年在疫情下未見重大調整，星展香港房地產業分析師丘卓文表示，本港剛性需求非常強勁，「很多人好想買樓」，只要首期不是問題，剛性需求仍在，加上低息環境持續，業主持貨能力強，料今年樓價相對平穩，上下波動約5%。股份方面，他看好新世界發展（00017）、恆隆（00101）及太古地產（01972）。

新盤陸續登場，丘卓文指，發展商不知何時會再收窄社交距離限制，因此「有得賣就賣」，定價與市價相若，去貨速度亦佳，若定價較進取的新盤，去貨速度會較慢，故現時發展商推盤亦未必存在很大加價空間。

失業率升至近17年新高，丘卓文稱，現時失業率集中與零售及旅遊有關，暫未見失業率蔓延至金融業的趨勢，反而近月港股表現不錯，即使經濟欠佳，不少人卻在金融市場賺了不少錢，除非股市波動導致財務損失，市民才會考慮減持物業。

奢侈品銷售難如昔 勢礙舖租

零售市道方面，他認為，零售市場最壞情況已過，旅遊旺區的租金已從高峰回落約七至八成，再大跌空間有限，若重新通關，預期首數個月零售會有很大反彈，因積壓需求會蜂擁而至，對奢侈品市場會有很大幫助，但長遠零售市道要回到社會運動前的高峰，則存在困難。他解釋，香港奢侈品的種類及價格，與內地相差不遠，加上內地消費者可能已形成在本土購物的習慣，故當一切回復正常，本港的奢侈品銷售會低於昔日。

「奢侈品品牌未來再加舖的可能性不大，業主只能將舖租予其他租客，這些租客的承租能力不及奢侈品品牌，便會對商場租金有影響。」

丘卓文最看淡寫字樓前景，國際跨國企業受制疫情，未能來港視察業務，加上中資需求淡靜，中環寫字樓空置率已升至約7.5%，為20年最高，預期今年寫字樓租金會再跌5%至10%。

「今年寫字樓市場缺乏新供應，若中資需求回升，空置率會下降，但要回到之前的低位存在一定難度。」丘卓文指明年港島東及啟德有逾200萬呎新供應，2023至2024年中環又有3至4個重建項目落成，加上在家工作影響，不利寫字樓前景。

下財年賣地計劃中，港島區只佔4幅供應，並主要集中豪宅地段，其中多年未有官地推出的西營盤一帶，新增醫院道地皮；惟地盤面積屬賣地表內最細的一幅，預計日後賣地條款會因斜坡因素而加入限制，料興建中小型單位為主。

預計發展中小型單位為主

醫院道位於上環及西營盤交界，處斜坡上，可沿此直達東邊街及第二街。醫院道一帶有多間醫院及診所林立，包括贊育醫院、賽馬會診療所及戴麟趾康復中心等。翻查賣地紀錄，政府自1985年起從未推出西營盤地皮，該區主要靠收購重建增加供應。如會德豐旗下高街98號的Kensington Hill，及近年英皇 （00163） 收購的般咸道24至30號崇華大廈及般含臺等項目。

是次納入賣地表的地皮位處醫院道，旁邊為恆地 （00012） 發展的匯賢居，對面為東華醫院。地盤面積僅約4,984平方呎，屬賣地表中面積最細的一幅地皮。若以9倍地積比計算，可建樓面約44,856平方呎，料於2021/22年財政年度下半年推出。

比鄰地皮的私人住宅樓齡不算新，其中育賢樓於1963年落成，而旁邊的匯賢居則於2006年入伙。鑑於新地皮的面積相對細，預計日後發展中小型單位為主。值得留意的是，由於醫院道位處斜坡，加上地皮的闊度較窄，賣地條款有機會因應上述因素而縮減其上蓋面積。而翻查早年媒體報道，地皮曾因比鄰土地獲發危險斜坡令，而被地政總署暫停地皮的勾地申請，政府原定計劃最快可於2005年10月推出該地。

綜合市場資料，項目估值介乎9.4億至16億元，每平方呎樓面地價20,956至35,670元。

根據EPRC經濟地產庫資料，西營盤鄰近醫院道一帶，近1年的二手成交呎價介乎1.6萬至3.8萬元不等。

受春節假期影響，租務交投淡靜，根據中原地產前綫分行統計資料顯示，2月份10大屋苑僅235宗租務成交，較1月319宗按月跌26%，屬逾2年最淡靜的月份。

10大屋苑上月僅鰂魚涌太古城租務市場維持正常，單月錄48宗個案，呎租報37.9元，按月回升2.4%。區內代理指出，上月屋苑錄得多宗具質素的2房單位租務，因而帶動租金回升。例如逸天閣中層B室，實用面積563平方呎，日前以2.4萬元租出，呎租約43元。不過，整體大型屋苑租金持續於低位徘徊，例如沙田第一城上月錄30宗租務成交，平均呎租36.3元，按月回落1.1%。

新入伙盤搶客 LP6呎租42.5

前綫代理指出，由於近月有多個大型新盤入伙，包括日出康城LP6及大埔天鑽等，因而搶走10大屋苑的租客。以LP6為例，2月份錄得約150宗租務，當中5座高層G室，實用面積306平方呎，剛以全包價1.3萬元租出，呎租達42.5元。

另外，中原地產分行經理黃志輝表示，荃灣海之戀上月錄28宗租賃成交。海之戀．愛炫美2A座高層D室，實用面積797平方呎，3房套房間隔，享一綫海景，以3.1萬元租出，呎租39元。業主於2017年以1,413.5萬元一手買入單位，回報約2.6厘。

樓面呎價6376元 提供190伙中小單位

九龍塘區不少舊樓因地契上的「One house」（一所房屋）條款而無法重建，最近碧桂園 （02007） 則就其中一個賈炳達道項目補地價約5.2億元，每呎樓面地價達6,376元，以「鬆綁」展開重建。

事緣2013年的時候，終審法院一單關於地契內有「One house」（一所房屋）的裁決，規定地契有該條款的舊樓不能夠發展高樓大廈，否則須先向地政總署補地價，導致九龍城、深水埗等區不少舊樓被地契「綁死」無法展開重建。

當中碧桂園以6.1億元購入的賈炳達道142至154號地盤，地契上亦正有這個條款，故此發展商在展開重建之前，須先進行補地價。

曾獲批建23層高住宅

據悉，發展商早前順利完成約5.2億元的補地價為地盤「鬆綁」，可望興建8.2萬平方呎的商住項目，以此計算每呎樓面補地價6,376元。

如果連同碧桂園購入地盤時候的出價約6.1億元，總地價成本約11.3億元，每呎地價成本1.38萬元，貼近啟德區的地價水平。

項目現時已經正在申請預售樓花同意書，預計會在今年內開售，過往曾經獲批興建1幢23層高住宅大廈，提供大約190伙，並以中小型單位為主。

近期發展商補地價步伐有所加快，包括恆大 （03333） 、新地 （00016） 及泛海 （00129） 等，都先後就持有的新界農地補地價。

疫情影響，數據中心需求急升，早前豐樹產業以約8.13億元，奪得粉嶺一幅工業地，每呎樓面地價約3,750元，創新界北區工業地呎價新高。即時帶動同區工廈身價。市場消息指，億京數年前購入的粉嶺安全街18號項目，趁勢推出市場拆售，呎價最平4,790元起。億京回應指出，集團正籌劃推售細節，如有新消息會對外公布。

根據前綫代理提供資料顯示，安全街18號首批推出7至9樓3層共42個單位測試市場，單位面積1,572至2,042平方呎，售價介乎762萬至1,005萬元，最平呎價4,790元起。據區內代理透露，暫時有近10個單位被預留。

據了解，安全街18號樓高16層，全幢共154個單位，面由1,572平方呎至全層24,887平方呎不等，並設有5層共139個車位。代理指項目全部設有獨立洗手間，並設有24小時中央冷氣，屬區內新式工廈。

資料顯示，粉嶺安全街18號，億京於2018年以逾7.3億元投得，每呎地價約3,617元，當時屬政府歷來樓面呎價最高的工業地。

荔枝角曼克頓山錄大額成交，美聯營業經理王俊康表示，2座極高層A室，3071方呎，屬5房間隔，望維港海景，屬屋苑「樓王」，連車位以9100萬沽出，呎價29632元，為屋苑分層戶成交價及呎價新高，據悉，原業主於09年9月連4車位購入，當時成交價6200萬，帳面獲利2900萬。

市場消息指，九龍站擎天半島2座中層G室，891方呎，以約2460萬成交，呎價27609元，為九龍站屋苑月內首宗二手成交。

美聯營業董事楊宜貞表示，西半山樂信臺2座高層B室，約1058呎，以約2718萬成交，呎價約25690元。中原首席分區營業經理黃家全表示，奧運站一號銀海5座低層A室，963方呎，以2600萬成交，呎價26999元。

利嘉閣分區董事霍志豪表示，屯門海譽中層B室，約1026方呎，以1100萬承接，呎價約10721元，屬市價。