彰投推案總價600萬內 年輕客青睞

中部鄉鎮房市吹起懷舊風，包括彰化、南投、苗栗等縣市都陸續推出電梯公寓案，訴求戶數單純、免管理員、生活機能好，總價最低450萬元，比新屋大樓還要便宜1成以上，以月薪3萬元換算，只要自備2成、90萬元，其餘本利攤還30年，每月只要繳交1萬元，讓低收入的年輕人趨之若鶩。

根據市調統計，目前南投市共有約12場大樓新案，其中至少5場是電梯公寓案；此外，就連苗栗苑裡及彰化北斗、芬園、和美、伸港等鄉鎮都出現類似市況，幾乎成為外圍鄉鎮市場主流。

電梯公寓特色，是集中在低容積120~160%住宅區，過去多開發成透天別墅，但面對日益高漲的房地價，在地建商腦筋一動，乾脆推出7樓以下的1~3房住宅，總價介於400至600萬元，公設比25%左右，比新屋大樓便宜1成以上。

「都是年輕人來買！」一名南投公寓銷售業者羅小姐說：「南投年輕人月收2.5萬元到3萬多元，公寓房價最低約450萬元計算，自備2成、90萬元，其餘靠著本利攤還30年，每月只要繳交1萬元，幾乎等同房租，生活品質還更好。」

南投市個案「中龍天匯」，打出制震雙基礎、整棟地基鎖在地盤，戶數單純40戶、公設比25%，少了一支電梯樓梯，室內空間更寬廣，號稱全南投最低公設比。

中龍天匯協理黃湧勝分析，以權狀坪數26坪計算，室內面積仍有近20坪，但若是32~33%的大樓公設比，室內僅剩下17坪多的空間，實用空間是首購買單主因。

低樓層易進出利轉手
而包括彰化外圍的北斗、和美都有明顯熱潮，如「富邑建設19號苑」為北斗20年來首見集合式住宅，2房含車位400多萬元，創下一周秒殺紀錄，接著同類建案「尊龍中華」、「隆霖開發新案」等接連推出，主力單價17~18萬元；苗栗苑裡則首見有總銷10億元的公寓華廈產品「國苑之美」，也成為市場話題。

不過21世紀不動產七期河南加盟店經理沈政興提醒，公寓無開挖地下室，常會有停車不足的問題，而且在外圍鄉鎮，建商常會靠著基地旁公設地給予住戶停車方便使用，但並未計入產權，未來5年、10年後就容易引發糾紛。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，公寓產品因戶數少，通常無保全管理，且建議以低樓層選購較好，成本便宜有利於未來轉手，爬樓梯也方便。

政府打炒房雷厲風行，業者透過發送簡訊、預約等方式賣屋，銷售轉趨低調，但仍壓抑不住新竹房市排隊購屋熱潮！日前公開的竹北水岸110戶的「極致惠友」一日完訂，4日公開的自強南路76戶「昌益馥邸」在建商總部銷售，也引發百人排隊潮。

去年底政府陸續祭出多項打炒房措施，並對紅單轉售祭出重罰，並對紅單盛行的新竹縣開出首張120萬罰單。不少業者銷售轉趨低調避風頭，在去年官員展開稽查時，不少接待中心在銷售旺日都人員放假、關門因應。

今年新春開工第二天，位於竹北高鐵水岸的惠友建設「極致惠友」展開潛銷，開放預訂，結果110戶一天內完訂，打破業者原有的銷售節奏，該案將在近日簽約。

此外，甫公開的昌益機構竹北「昌益馥邸」在總部接受VIP及客戶預訂，結果吸引近百人排隊搶屋。過去戶外排隊買預售屋的熱況不減，只是改在室內。

「極致惠友」規劃38~55坪三至四房，「昌益馥邸」則規劃26~44坪二至四房，兩案分別位於高鐵水岸及喜來登商圈的蛋黃區，據悉房價均穩站4字頭。

市場人士表示，地價及營建成本雙漲，新竹地區房市熱度不減，使業者更勇於挑戰高價，加上竹科產值再創新高，資金寬鬆與低利環境，使房地產保值預期效應加深，帶動新竹蛋黃區房價持續上攻，房價天花板可能由4字頭提高到5字頭，房價欲低不易。

竹北房市高鐵特區、縣二、縣三、台科大及華興五大重劃區為熱門區段，今年坤山建設即將推出的高鐵特區中大坪數「坤山央央」、新業建設下半年將推出的縣治一期新案，都可能再挑戰竹北新高價；即使過去曾為平價的華興重劃區，目前房價已從過去每坪不到20萬漲至27~28萬，本家建設的新案可能挑戰3字頭價位。

中部台商大量回流投資置產，七期不只豪宅熱銷，商用不動產買氣同樣紅不讓！七期商辦2020年整體成交量達147件、年增二倍，近幾年成交單價以4.5％至6.8％幅度穩健增漲。據最新實價登錄資料，七期指標型豪辦「聯聚中雍大廈」成交34樓二戶，交易總額達3.2億元，每坪單價高達69萬元。

疫情並未影響商用不動產市場的買氣。根據高力國際統計，2020年商用不動產加上土地交易，總金額高達4,190億元，在疫情衝擊下仍高於2019年水準，顯示投資人對商辦投資市場具信心，台中更成為進駐大本營之一，國內外企業持續加碼投資設廠、設立公司。

根據統計，去年台中新設立公司大增3,636家，成長率居全台之冠，包含高科技與資訊業、金融保險業等高端產業持續進駐，加上中台灣本來就是中小企業重鎮，台中商用不動產市場發展受到高度矚目。

七期商辦不僅成交量大增，租金行情同樣明顯增漲。以市政北一路、七期最長壽的商辦大樓「達摩」為例，屋齡達24年，二年來出租登錄交易筆數10多件，最高租金單價達1,686元。

據實價登錄資料統計，去年七期商辦無論成交量最多或是單價最高，都出現在市政北七路上！其中，成交量最多就是市政北七路的「親家市政廣場」，全年交易量高達93筆；而「豪辦之王」則是市政北七路的「聯聚中雍大廈」，成交均價每坪直逼60萬元，與排名第二的「NTC國家商貿中心」，單坪價差逾27萬元。

房仲業者指出，除因豪宅品牌跨足豪辦的品牌效應外，「聯聚中雍大廈」為企業總部自用產品，其坪數規格及建築品質非一般商辦，所創造出來的價值性，讓追求傳承及創新的企業矚目並出手購入。

從公司登記資料觀察，公司資本額5億以上的中部企業，大多設立在台灣大道沿線、七期及工業區。七期為台中新市政中心，媲美台北信義區，百貨公司、星級飯店環繞，一線開發商紛砸重金於七期打造頂級豪辦；其中，總高度達192公尺的「聯聚中雍大廈」，為目前中台灣最高商辦，獨特的區域位置及高端市場定位，被視為台中商辦指標。

2021年，聯聚七期另一指標豪宅「聯聚瑞和大廈」，目前外觀已經揭露，矗立於秋紅谷公園旁，預計第三季落成完工，與「聯聚中雍大廈」分列為台中最高豪宅與豪辦，今年成交價有望再創新高。

聯聚中雍 量身打造企業頂級門面

位於七期新光三越、大遠百之間的「聯聚中雍大廈」，為新北以南、高雄以北最高的大樓，2019年啟用以來，每逢跨年外牆燈光變身為大型倒數計時器，成為台中地標建築！

以目前揭露成交紀錄來看，單價在55萬至70萬元間，為雙北以南最貴豪辦，買家不少是中部隱形冠軍企業，包括帽子大王「全成製帽」，窗簾大王「億豐工業」、黏扣帶大王「百和興業」、大慶證券等。

房仲業者指出，中部台商願投資頂級豪辦的背後原因，主要是對企業總部的國際門面需求，「聯聚中雍大廈」以顛覆市場的頂級規格，為企業主量身打造，規劃專屬黑卡電梯、會所制企業主獨享交流空間，並以豪辦規模助益入駐企業品牌形象。

室內細節，向是聯聚為人稱道的特點。「聯聚中雍」從大廳到停車場，充滿巧思的藝術真跡，襯托建築的不凡，甚至連辦公室進駐人數都有限額，一層兩戶，每層450坪，員工人數以72人為上限，為企業主精算出「最舒適辦公環境」；讓「聯聚中雍」擁有台灣最奢華的商辦美名。

不僅重視硬體規劃，聯聚更重視企業文化的傳承。「聯聚中雍」在1F廣場上設計了別具巧思的時光膠囊，邀請聯聚中雍企業主把最珍視的物品留在膠囊內，相約六十年後再開啟，讓這一甲子的約定，凝聚企業裡三代人的情感。

聯聚創辦人江韋侖也在時光紀念碑寫下人生感言，「人生有定數、悠然一甲子、處世情義理、風生多美好」，對傳承的堅持及文化的尊重，更是深獲企業大老們認同的關鍵。

房市329檔將登場，創意家行銷表示，籌備多時、永康街70年知名老店「高記」改建的「永康壹號」，也將在329檔期公開，1~6樓作為店面、事務所，業主保留，7樓~11樓則是住宅，平均開價每坪180萬元。

高記整棟建築原本為高家所有，2010年，為了拓展門市，以5.2億元賣給在印尼創業有成、有印尼紡織大王之稱的宋良浩，然後再以每月150萬元售後回租，繼續做生意。

去年因台北市政府加強取締餐廳違規使用，「高記」也因違規使用二、三樓，屢遭罰款，宣布熄燈。房東宋良浩接班人，虹光國際開發董事長宋大江決定改建為住店複合大樓「永康壹號」，並委託創意家代銷。

創意家行銷團隊品牌公關陸宜表示，永康壹號基地面積約89坪，規畫興建地上11層、地下3層的大樓，7樓以上規畫精品宅，包括1房15坪、2房23坪、3房31坪、3房35坪，以及客製45坪，平均開價每坪180萬，住宅部分總銷約6億元。

陸宜表示，永康壹號目前單周平均來電詢問約50通、網路詢問約250則，反應熱絡，有一位七、八十歲的永康街老住戶，一直向代銷公司表達想購買一整棟，也有人想把1?6樓店面「打包」買走。

市調機構住展雜誌最新統計，今年北台灣房市329檔預估推案量約2,607.8億元，比2020年同期大增近800億元，年增43%，可望寫下歷年同期新高紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年329檔期新推案爆量，除與房市穩健復甦帶動建商推案信心增強，另一原因是去年第4季受政府打炒房影響，延推案量挹注，以致爆出歷史大量。

以北台灣各縣市來看，過去幾年都是新興重劃區新建案帶頭衝刺，今年329檔期推案量最大是台北市，預估區域推案量能達1,180億元，重回千億元大關，更占整體推案比重45.2%。

何世昌分析，北市推案量噴出，主因豪宅案、造鎮案重出江湖，如元利建設國發院開發案第一期「元利森活莊園」案量高達140億元，該案有機會寫下區域新高價。

包括王品、築間、肉多多等連鎖餐飲集團，為配合今年全台大展店與開展新品牌，都將啟動大規模徵才計畫！其中，築間集團預計招募300人、王品招募中階幹部500人，肉多多甚至一口氣廣徵600人；鼎王集團也鎖定年後轉職潮，預計招募80個生力軍。

上述連鎖餐飲集團紛紛廣發英雄帖，職缺從儲備幹部到店長、店總經理都有，月薪依職缺不同從3萬至8萬元不等，向餐飲精英招手。

其中，王品集團為迎接年後轉職熱潮，今年宣布徵求500名中階幹部，開出高於業界34％誘人薪資。王品表示，去年台灣營收破百億、業績表現亮眼，今年鎖定火鍋、燒肉兩大品類，將開出新品牌、積極展店，大規模招募「店長接班人」、「值班幹部」等中階營運人才500人，薪資加獎金、月薪上看4.83萬元，通過考核後，還可參與「王品黑馬計畫」。

王品強調，「王品黑馬計畫」瞄準具服務業管理經驗的中高階營運主管，脫穎而出者依照「個人能力決定晉升速度」，最快三個月後擔任店長、年薪破百萬。

此外，肉多多餐飲集團今年繼3月一口氣在北、中、南開出三家直營店後，集團旗下三個餐飲品牌包括「肉多多火鍋」、「饌和牛」與「明水然無菜單鐵板燒」，預計6月下旬前將開出八家門店；同時現有門店中，板橋與三重正義店4月將轉型為個性網美風，5月更有七間將升級為3.0門店。

肉多多餐飲集團表示，為配合今年開出20家直營店與新品牌的目標，不僅將拔擢集團現有優秀人才，更將廣發英雄帖，邀請想要更上一層樓的餐飲精英，加入肉多多集團的圓夢行列，全台招募人數多達600人，職缺從儲備幹部、主管到店經理、店總經理，月薪依職務不同從3.22萬至8.3萬元不等。

另外，築間餐飲集團今年預計全台展店30家，4月底前將陸續開設七家新店，包含主打個人鍋物的「築間幸福鍋物」、以和牛鍋物放題著名的「有之和牛鍋物放題」，以及主打和牛燒肉放題的「本格和牛燒肉放題」等三個餐飲品牌。

築間集團表示，因應旗下六個餐飲品牌全台大舉展店，近期將展開大規模的徵才活動，預計招募300人，職缺從現場服務人員、儲備幹部到店長都有，月薪依職務不同從3萬至6萬元不等。

鼎王餐飲集團今年展店計畫雖然偏向保守，不過，隨著「鼎王麻辣鍋」、「無老鍋」等品牌各分店業績蒸蒸日上，因此將啟動人才招募計畫，預計招募80人，職缺從現場服務人員、廚務人員、儲備幹部、店長都有。

華建（2530）去年被寶佳機構「少東」林家宏正式入主，宣告經營權「變天」後，新團隊購地推案策略大幅改弦易轍，在久違40年後，首度跨出雙北市，重返大股東寶佳深耕的桃園，插旗青埔，初試啼聲推出新案，4日正式動工，總銷約10億元，最快2023年完工交屋。

創辦逾一甲子的上市建商華建，在久違40年之後，重返桃園購地推案，其中去年8月購置的中壢公園路二段、青溪段488、489地號土地，4日舉辦開工動工典禮，預計興建住宅大樓出售。

大華建設副總李俊賢表示，該案基地面積約581.59坪，將興建81戶精品宅，目前代銷、售價都未定，傾向邊建邊售；另外還有226地號的第二期，基地面積1,653.63坪土地，預計興建216戶住宅，目前總銷和每坪售價，也都尚未確定。

李俊賢表示，新團隊進駐後將不再侷限於雙北市推案，戰線將擴及全台灣，擬改採邊建邊售，加速個案週轉率。

華建近年推案轉積極，但去年恐怕還是虧損，前三季每股稅後虧0.23元，全年營收8,737萬元、年增7.6倍；2021年，仍不會有大筆新案完工挹注。

華建也持有不少台北市精華地段的開發案在手，其中，台北市大安區總銷15.6億的危老重建案「台大華」，預計2022年第四季完工入帳；五常街「大華榮芯」預計2022年中完工交屋；另外忠孝東路安東街都更案，將興建22樓的辦公商業大樓，將只租不售；太原路都更案，正都更程序中，計畫開發為24樓高的住商大樓。

北市辦公需求旺盛，推升租金、售價，部分企業甚至因買不到市中心的大樓而轉向內科找尋整棟廠辦，但近期內科竟罕見出現整棟廠辦遭法拍。根據司法院公告，遭法拍的廠辦為國瑞集團台北總部（前身為洪氏英科技大樓），一拍底價近29.5億元，創近10年內科廠辦法拍總額最高紀錄，預計25日執行法拍。

寬頻房訊指出，遭法拍的廠辦坐落北市內湖區港墘路221巷內，底價29億4971萬元，債務人為穩穩全球整合行銷。根據該廠辦使用執照資料，為地上9層、地下3層建物，為2002年興建完成，屋齡約19年；該廠辦基地面積約661.89坪、建物面積約4768坪（含140個車位）。

內科罕見整棟廠辦法拍
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，若一個車位以150萬元計價，拆算每坪廠辦底價約75萬元，對照周遭同等級廠辦行情每坪約42至48萬元，可能要三拍才有投資人會評估。

根據司法院公告，該廠辦1至9樓均有承租戶，每月租金近180萬元，其中有3份租約租期從2019年1月到2034年止，租期長達15年，每月租金僅5萬元，且已一次付清15年租金。

丁玟甄指出，依法拍公告，該廠辦出租率約9成，每月租金約178萬元，也就是說每月每坪租金不到500元，明顯低於當地租金行情，若以現行租金收益與一拍底價計算，投報率僅0.72%；用三拍底價打64折換算，投報率約1.13%，還是低於當地平均投報率。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，該建物屋齡20年，前身為洪氏英科技大樓，2015年由國瑞集團以22億元購入，目前1樓由遊戲橘子承租；2樓由全民運動健身中心承租；3、4、5、7樓皆於2019年就簽訂每月5萬、租期15年且一次給付的長約；9樓為集團旗下企業承租，租約更長達30年，2049年才約滿到期，因此除6樓已退租外，其餘均不點交。

雖然內科總部大樓的需求旺、租賃市場供不應求，但如果本案無法排除原有租約，則得標人不能立即全面進場使用，且不會產生有效租金收益，因此預期拍出的機率低。

財政部國有財產署昨標售北市新生南路三段土地，赫見頂新集團旗下頂禾開發的身影。受劣油風暴衝擊，7年前該集團大量賣掉大台北精華區可開發資產、甚至出脫台北101大樓股權，套現超過250億元，如今卻在房市熱絡之際出手獵地；不過，兩筆合計出價逾35億元，最終以「第二高價」落空。

根據公告，此次標售土地分別為龍泉段一小段431、431-7地號、約485.21坪、底價20.42億元，以及龍泉段一小段169地號、約293.43坪、底價約10.32億元，最終分別由新潤建設以24.22億元及綺華建設以13.62億元得標。值得注意的是，兩標的出價第二高均是頂禾開發，分別出價24.17億元、11.17億元，其中第一標價差僅533萬元。

都是第二高價 兩筆出價合計35億
房地產業者指出，兩筆標地都屬於同一都更範圍內，照理說建商應該兩標都會投。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於第一標土地規模已達485坪，即使納入第二標一起開發更具規模，但還需要時間整合；不過，若是只投第一標，其實是進可攻、退可守的策略，長期來說有機會可參與都更，若評估過程曠日廢時，短期也可直接申請危老改建，同樣都能獲得高額容積獎勵，推測可能是開發商僅出手一標的原因。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，這次標售有趣的是文心、頂禾兩家建設同時參與兩標的競逐，其中以頂禾開發最受矚目，畢竟頂新集團從2014年便逐步信託、出脫資產，陸續賣掉台北101大樓股權、華票大樓、敦化南路土地等資產；此外，味全還出售三重新燕土地後，此次捲土重來，令房地產業者相當驚訝。

黃舒衛認為，全球熱錢氾濫，對高資產家族來說，不動產投資的大漲小回、節稅、自用等特性鮮明，適合金融商品獲利了結後停泊，因此資產配置的比例會越來越高。

實價資料，北市民生社區富錦街一間店面以8250萬元交易，累計過去一年已有15間店面轉手。房仲業表示，民生社區店家近來出現「逐租金而換店」趨勢，發現附近有租金更低的店面，多願意花裝潢費用換店面，導致房東若要留住租客，不得不降租，不然就是轉手出售。

住商不動產台北民生店店長賴宏源表示，雖然店面收益不如過往，但還是不少民眾想置產，富錦街是民生社區的熱門地段，許多設點開咖啡店都會選擇這個地點，因此有店面釋出、價位合理，仍能吸引買方入手。

民生社區是全台第一個美式社區，因特有的街景在台北市自成一格，過去有不少特色店家進駐，成為網美打卡熱點，不過隨著觀光人口減少，風光一時的網美店、文青店逐漸減少，社區出現空租潮，目前店面空置情況仍很普遍。
以屋比房屋最新統計來說，目前整個民生商圈就有127間店面上網求租，其中光是民生東路五段就高達59間。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡指出，先前民生社區店面租金行情好時，不少店面投資客在當地置產買店面，但隨租金下滑，空置升高，不少決定出脫，多數希望持平，但之前也有人認賠一千多萬轉手。

過去一年，店面求售情況有增無減，實價顯示，共有15筆店面交易，最高單價一坪170萬，平均成交單價約每坪128.3萬，成交總價不到4000萬的交易超過一半，最低總價僅1120萬。

郎美囡指出，民生社區店面的主力路段租金約每坪5000至8000元，去年不少房東願意主動降租，降幅約1~1.5成，受到人潮減少及電商衝擊影響，多數店家以社區型消費為主力，如新東街市場周邊的小店收益相對穩定，因此買方投資標的以小而美的社區型店面為主。

3月4日，越秀房托基金（00405.HK）發佈2020年業績公告，2020年全年收入穩步回升，年收入總額17.59億元，整體出租率約92.8%，同比增長0.2個百分點。2020年度，管理人擬向基金單位持有人分派相等于越秀房托的100%可分派收入總額，可分派總額為6.5億元，每個基金單位擬分派約0.2293港元，按基金單位於2020年12月31日的收市價計算，年化分派收益率為6.07%，同比增長0.9個百分點。截至2020年，基金連續15年擬分派100%可分派收入。

2020年，越秀房托物業組合估值約為人民幣345億元，整體期末出租率保持在92.8%高位，其中，寫字樓物業出租率91.3%，同比上升1.1%。在越秀房托所持有物業組合中，寫字樓資產占比超過50%。2020年，越秀房托寫字樓表現穩定，廣州IFC、財富廣場、城建大廈、武漢財富中心的續租租金均較上一手增長5%以上。

“寫字樓是可以穩步穿越經濟週期的產品”，越秀房托董事會主席、執行董事及行政總裁林德良總結。對於寫字樓的運營策略，越秀房托注重商辦業態尋找產業動能的“四個畫像”。從研究城市發展規劃、描摹城市的“產業畫像”，找准“行業畫像”，精准定義“產品畫像”與“服務畫像”。

值得一提的是，2020年越秀房托主動管理融資成本見成效，期末融資成本同比減少4590萬元，期末整體融資平均成本率下降至2020年末的3.01%，降幅達119個百分點。2021年1月，主動開展4億美元債再融資工作，發行收益率2.65%共獲得超額認購超過8倍，成功降低融資成本和優化債務結構。

2020年12月，香港證監會《房地產投資信託基金守則》修訂版正式生效，香港特區政府2021-2022年“財政預算案”明確要推動香港REITs市場發展。林德良認為，有關條例放鬆了房托基金在發展物業規模上的限制，其可選擇在發展階段便參與項目，降低項目收購的不確定性。未來，越秀房托與越秀地產或者其他開發商的聯動，在粵港澳大灣區乃至全國發展項目有著廣闊空間。

碧桂園在港交所公告，公司2021年2月份實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣465.5億元，合同銷售建築面積約526萬平方米。

外高橋(600648)3月4日晚間發佈業績快報，2020年公司實現營業收入102.19億元，同比增長13.48%，主要為房產銷售業務收入增加所致；淨利潤7.22億元，同比下滑17.55%，主要為集團支持企業抗擊疫情減免園區中小企業3個月租金影響所致；基本每股收益0.64元。

3月3日，寶龍地產（HK.1238）公佈了2020年度業績，面對新冠疫情，公司各項關鍵指標穩健增長，完成全年750億銷售目標的108.7%，再創歷史新高。

2020年全年，公司實現合約銷售額815.51億元，同比增長35.1%；合約銷售面積532.73萬平方米，同比增長41.4%；營業收入354.95億元，同比增長36.3%；淨利潤88.2億元，同比增長46.5%；歸母淨利潤60.93億元，同比增長50.8%。

公司在拿地策略上深耕長三角和粵港澳大灣區促使銷售額爆發增長，對於溢價率的控制又為企業贏得了利潤空間。

在業績發佈會上，寶龍地產總裁許華芳明確表示：“公司2021年要實現合約銷售額突破千億，定為1050億，保持近三成的增速。同時繼續提升財務穩健度，優化債務結構，降低短債比例。商業運營管理升級，規模持續擴大，向著2025年自持百座商場的目標推進。希望在2021年，繼續為客戶創造更加滿意和更高性價比的產品，為股東創造更加豐厚的回報”。

銷售額爆發增長 持續高效回報股東

2020年是危機與機遇並存的一年，新冠疫情的爆發給各行各業的生產經營造成嚴重影響。房地產行業面臨著開發進度受阻，去化壓力較大等問題。隨著疫情得到控制，下半年經濟回暖，房地產行業積壓的需求釋放，全年銷售額實現增長，但增速放緩。此外，行業內部出現分化，頭部房企增速高於中小房企。

寶龍地產全力做好疫情防控的同時，積極複產復工。2020全年實現銷售額815.51億元，相比2019年增長35.1%。而同年百強房企累計銷售額同比增長率為13.3%，寶龍地產銷售額增速遠高於行業平均水準。

從歷年銷售資料來看，公司的合約銷售額從2017年的208.82億元增長到2020年的815.51億元，3年複合增長率為57.48%，銷售額的爆發與公司深耕長三角和大灣區密不可分。

寶龍地產於2009年在香港主機板上市，十餘年間，公司保持了多業態發展， 目前公司的營業收入主要包括物業銷售收入、投資物業租金收入、提供商業運營服務及住宅物業管理服務收入及其他物業開發相關業務收入。

2020年公司的總營業收入為354.95億元，同比增長36.3%，各項業務均實現增長。其中，物業銷售業務按照原定的竣工及交付時間表提交相應項目，物業銷售實現營收314.86億元，同比增長40.1%；投資物業租金收入為15.62億元，同比增長10%；提供商業運營服務及住宅物業管理服務收入為16.74億元，同比增長20.2%；其他物業開發相關業務收入為7.73億元，同比增長2.9%。

從盈利能力來看，公司營業收入創新高的同時，利潤也節節攀高。從2017年的38.68億元增長到2020年的88.2億元，3年複合增長率為31.62%。公司的毛利率為36.1%，穩居行業領先水準。

隨著高品質發展，公司派息穩定增長，持續高效回報股東，2020年建議宣派末期股息每普通股33分港幣，全年共計45分港幣，較去年上升25%

深耕長三角大灣區 低溢價拿地增長盈利能力

寶龍地產合約銷售額的爆發增長主要由於公司戰略重點佈局長三角和粵港澳大灣區。

2020年，公司堅持“1+1+N”發展戰略，重點佈局長三角與粵港澳大灣區，全年新增39個專案，新增土地總建築面積940.1萬平方米，新增貨值1332億元，佈局在金華、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州等城市。其中，公司在南京底價取得8個專案，可售貨值合計274.7億元，除了南京六合區雄州站項目溢價率為0.7%，其他項目溢價率均為0%。

截至2020年12月31日，公司擁有的優質土地儲備總建築面積3650萬平方米，總可售貨值4478億元，其中70%的土地儲備位於長三角地區。

從城市能級來看，公司主要佈局二、三線城市，公司的合約銷售額中二線城市占比66.8%，三/四線城市占比16.8%。按照價值計算，公司的總土地儲備中二線城市占比61.6%，三/四線城市占比14.9%。

二、三線城市的土地佈局控制了土地成本，公司2020年新增土地成本為5367元/平方米，總溢價率4.7%。總土地儲備平均成本為3466元/平方米，土地成交均價占2020年銷售額的22.6%，與同行業相比有較大盈利空間。

寶龍地產總裁 許華芳寶龍地產總裁 許華芳
商業專案大踏步前進 運營資料亮眼

商業是寶龍地產不可或缺的一環，公司的商業地產一部分用於出售快速獲得回款，一部分用於經營從而獲取穩定的現金流。截至2020年12月31日，公司用於投資的物業建築面積合計5，642，485平方米，同比增加11.2%。

疫情之下大量空鋪增加，影院停業，消費下降，全國購物中心都受到衝擊。而在商業地產方面，憑藉20年經驗，公司旗下商場的整體出租率和商場的規模均取得了一定程度的突破。

2020年公司新增15個購物中心土地儲備，規劃面積113萬平方米，截至2020年12月31日，公司持有及管理的商業廣場已達到48家，另管理6家輕資產專案；至2020年末，公司旗下商業項目平均出租率回升到89.9%，較2019年有上升。其中2015年後開業的專案，出租率從2020年中的89%上升至2020年末的91.6%，好於上一年度的91%。

從商業運營資料來看，2020年1-7月，公司旗下購物中心平均單店客流低於2019年同期，8月之後反超2019年同期；2020年1-8月，購物中心平均單店營業額低於2019年同期，9月之後反超2019年。

財務結構穩健 融資成本持續下降

房地產行業屬於資金密集型行業，房企需要有強大的負債管理能力。2020年寶龍地產的剔除預收款後的資產負債率為69.9%，同比下降2.1個百分點；淨負債率為73.9%，同比下降7.3個百分點；現金短債比為122.6%，同比下降9.9個百分點，根據“三道紅線”，屬於“綠擋”，公司的負債情況持續改善。

截至2020年12月31日，公司的有息負債為665.67億元。公司財務結構較為合理，其中53.1%來自於銀行借款，24.5%來自於公司債，20.7%來自于優先票據，1.7%來自於信託。從期限結構來看，一年內到期占比31%，一到兩年到期占比21.4%，兩到五年到期占比32.2%；五年以上到期占比15.4%。

值得一提的是，公司的加權平均融資成本從2015年的7.55%下降至2020年的6.44%，低於行業平均水準。

得益于業績穩健增長及債務優化，寶龍地產頻獲國際國內評級機構認可。2020年8月27日和8月31日，國際權威評級機構標普和穆迪相繼將公司評級展望調至“正面”，分別確認主體“B+”的長期信用評級及優先票據“B”的債項評級、B1的主體評級及B2的債項評級，展示出對公司債務管控能力的認同以及未來長期發展的看好。

近期，為抑制樓市“虛火”各地陸續出臺調控政策，住房和城鄉建設部副部長倪虹還帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。機構統計資料顯示，年內累計房地產調控政策次數已達97次。

年內房地產調控已達97次

2021年1月，70大中城市中有53城新建商品住宅價格環比上漲，2020年12月為42城。國家統計局城市司首席統計師繩國慶指出，1月份各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅較上月有所擴大。

由於1月房價上漲加速，2月份房地產調控明顯井噴。中原地產研究中心統計資料顯示：2月份單月房地產調控次數高達45次，超過了1月份的42次，2月底累計房地產調控政策次數高達87次。3月1日-3日，僅3天，全國各地發佈房地產調控相關政策就超過10次，年內累計房地產調控政策次數已經高達97次。

近日，住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊赴浙江省杭州市、江蘇省無錫市調研督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況時說，城市政府要充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任，確保黨中央、國務院的決策部署落到實處。

倪虹指出，中央經濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務之一，再次強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜，多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。

加碼住房限售

3月3日，杭州和上海先後宣佈加強樓市調控。3日上午，杭州市住保房管局發佈《關於進一步規範房地產市場秩序的通知》稱，進一步加強住房限購。通知明確 ，參與杭州市限購範圍內住房司法拍賣的競買人，須符合杭州市住房限購政策。3日晚間，上海發佈《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》要求，在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。該通知還指出，實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。

此外，北京、深圳、東莞等地也從多方面遏制炒房。2月3日下午，針對網路上出現的“唱漲”言論，北京市住房城鄉建設委等三部門集中約談部分網路自媒體負責人和網路大V。三部門強調，自媒體在推出涉及房地產市場文章時，要堅持以客觀事實為依據，並做到“四不得”：不得背離“房住不炒”定位；不得渲染個別成交案例、局部區域價格波動來炒作市場行情；不得通過各種方式製造購房恐慌情緒；不得臆測房地產政策走向和趨勢。

2月8日，深圳市住房和建設局給深圳市不動產登記中心發了一份《關於居民家庭住房登記有關問題的復函》，復函明確，夫妻離婚並將房產分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起3年內，不得在深圳市購買商品住房。深圳自1月下旬以來，先後規定了“家庭購買商品房只能登記在具備購房資格成員名下”“啟用‘購房意向登記系統’”“發佈全市3595個住宅社區二手住房成交參考價格”等。

2月27日，東莞發文稱，調整商品住房限購年限，非本市戶籍居民家庭在本市購買第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房)，須在購房之日前四年內在本市逐月連續繳納社保滿三年。夫妻離異的，任何一方自離異之日起兩年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，從調控政策內容看，本輪多城市升級調控，有利於抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控，但後續還要針對資金無序進入房地產進行約束，否則調控政策的力度可能會被稀釋。住建部主導的調控也可能繼續擴大城市數量，預計3月份房地產調控政策有望繼續升級。

關注二手房

除了加碼限售，二手房市場也成為了各地的關注重點。3月2日，無錫發佈《關於規範我市二手房交易秩序的通知》，提出要開展房地產市場秩序整頓工作，規範二手房資訊發佈行為，建立二手住房價格資訊發佈機制。東莞《關於進一步加強房地產市場調控的通知》中也提到，進一步完善二手住房網簽交易價格發佈機制；進一步提高二手房價透明度，引導市場理性交易。

3月3日，杭州發佈的調控措施明確，嚴厲打擊房地產仲介機構違法違規行為，仲介機構不得受理並對外發佈掛牌價格明顯高於合理成交價格的房屋資訊；嚴格規範房地產市場訊息發佈，各網路平臺帳號及網路群要嚴格遵守相關法律法規和管理規定，進一步規範資訊發佈行為。

此前2月8日，深圳推出二手住房成交參考價格，市場效果立竿見影。深圳市房地產仲介協會最新公佈的資料顯示，上周(2月22日至28日)深圳二手房網簽834套(含自助網簽)，環比上升130.4%，但上周正值春節假期後期，而且上周的日均網簽量呈現遞減態勢。通過對比二手住房成交參考價格新政前約2500套的周度網簽資料，二手住房成交參考價格新政後的單周網簽量下降近七成。3月份第一周的二手房網簽量能否守住800套大關，成為觀察未來二手房市場走勢的關鍵視窗期。

為防止樓市出現過熱傾向，上海繼續在調控政策上補短板，先強調嚴格執行，再看效果，不排除後面還有一系列調控舉措繼續擠壓投機需求。

3月3日晚間，上海市住建委、上海市規劃和自然資源局、上海市房管局三部門聯合發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（簡稱“新滬七條”），其中一條“對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓”引發市場關注。這也是上海首次對新房明確提出限售。

目前，上海只有無房戶購房積分制度被稱為“優先政策”，但具體細則還要等待官方後續的解釋。

“5年限售”是“新滬七條”最受關注的政策，與杭州春節前出臺的調控政策有異曲同工之妙。1月27日，杭州出臺調控政策，其中一條“本市限購範圍內，新建商品房項公證搖號公開銷售中簽率小於或等於10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓”。與杭州一樣，上海也是在一手房市場過熱之後祭出“限售”，抑制投資、投機客的資金湧入樓市。

結合近期部分大城市政策密集出臺的事件，易居研究院研究總監嚴躍進認為，今年全面解決大城市住房問題的調控大幕正式拉開了。包括諮詢機構人士、仲介人士在內，不少人與嚴躍進看法一致，上海此次調控是為了穩房價、防止市場過熱。

嚴躍進指出，“優先購房者5年限售”這一點其實是為此前積分購房政策補漏；同時也是參考其他城市做法，對於優先認購的房源設置限售的條件，可以將那些想通過優先購房途徑獲得房源的炒房客擋在門外。同樣，這招也可以降低那些優先購買客戶較多的樓盤的市場預期。

房企高溢價拍地被約談

另一名業內人士認為，上海在牛年開工後再次加碼樓市調控，導火索或在於土地市場先熱起來，出現高溢價地塊，擔憂土地市場溫度或傳遞到銷售埠。這麼做主要是為了穩房價、抑制市場過熱。

2月20日，融創建發聯合體以總價64.52億元競得普陀區一幅純宅地，成交樓面價8.43萬元/平方米，溢價率36.15%。地塊屬於軌交上蓋，總建築面積不到8萬平方米，沒有自持要求，可以說是不折不扣的稀缺地塊。然而，這幅地塊東側，是去年12月大華集團拿下的一幅總價30.6億元的宅地，彼時的樓面價只有4.74萬元/平方米。兩個月地價接近翻番，且周邊二手房單價接近6萬元/平方米。“麵粉比麵包貴”，雖不能完全指向土地市場火爆，但肯定是區域板塊過熱了。

不久後，“上海普陀”微信公眾號發佈了一則消息，針對這次土拍地塊高溢價成交的情況，普陀區政府第一時間約談了融創上海及專案公司相關負責人，約談由區規劃資源局和區房管局相關負責人主持。約談中，區政府重申了國家和本市房地產調控的工作要求，表明了將毫不動搖貫徹執行“房子是用來住的，不是用來炒的”決心，以實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。明確表示：要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想準備，合理調整預期。

但凡有“限價”的城市，普遍存在一個現象：一手新盤往往有價格倒掛，有投機炒作空間。政府鎖定持有年限，增加炒房成本，可以震懾投機需求。為了降低市場預期，“新滬七條”還提出了土地限價競價。業內人士認為，樓板價決定未來售價，尤其是麵粉和麵包價格接近，市場預期上升，買家入市意願高。土地價格限定有助於穩定預期。後續會制定相應拿地方法，明確到達限價後誰可以拿下地塊。

此外，租賃地塊分別制訂供應計畫，和銷售性商品地塊分開。此前二者合併列入供應計畫，但租賃地塊無法形成有效供應。此舉可以充分保證銷售性地塊充足穩定，同時充足供應也有助於平移地價。

小陽春傳統銷售旺季即將到來，市場走向備受關注。與杭州樓市情況接近的是，儘管1月底杭州對炒房資金實施了“大封殺”，仍然難擋年前一波紅盤中簽率低於10%，上海“121”政策後，一手樓盤同樣出現多人搖號的現象。

為防止樓市出現過熱傾向，上海繼續在調控政策上補短板，並借鑒其他熱點城市的做法，先強調嚴格執行，再看效果，不排除後面還有一系列調控舉措繼續擠壓投機需求。

同策研究院高級分析師李霄霄指出，“新滬七條”受關注的是第二條跟第七條，其他的幾條關於整頓市場秩序、強化市場管理的政策在之前已經出過，在這份檔中只是強調嚴格執行政策。

第二條限價競價在其他城市已經有實施的案例，目前上海部分熱點板塊面臨價格倒掛，政府嚴格執行限價政策面臨的市場壓力較大。在土地出讓環節預先設定好房價、由房企自主競價地價有助於在前段控制地價達到穩房價的目的。

第七條住房限售的範圍僅包括“優先購房政策購買的新建商品住房”。目前上海僅三個樓盤在試點打分優先購房政策，來訪認購情況一般，對市場預期的影響目前來看還不大。

加強仲介管理管控

“新滬七條”中，進一步加強仲介管理，對於仲介市場規範行為進行管控。上海已經進入存量市場，仲介機構在交易中扮演重要角色。通過管控、規範仲介企業行為，抑止炒作意圖。由此可見，今年樓市還是以防止過熱為主，如果達不到預期效果不排除繼續加碼的可能。

房地產市場成因複雜，過冷或過熱，並非“供需失衡”就能一言以蔽之。在最近幾個月成交維持在3.9萬套的上海二手房市場中，仲介被認為是有助推作用的。

調控之前，房價漲幅最高的是上海市中心內環核心區域，相比之下，中環區域正處於補漲階段。浦東中環內某社區，某套90平方米左右的房源在去年年底掛牌價600多萬元，春節後，已經漲到了900萬元，但一直沒賣出去。據仲介業務員回饋，雖然房價已經漲到8萬元/平方米，但近期有很多要買房子的，都沒有合適的房源掛牌。

21世紀經濟報導記者走訪了部分門店以及採訪部分買家和賣家，發現因為有仲介以獨家VIP的方式來壟斷房源，以高成交價給到業主信心，讓業主們認為房子通過某些仲介可以賣到較好的價格，這導致一些秉承著政策方針去平衡業主和買家利益、讓價格回歸理性的仲介反而生存環境堪憂。

仲介嗅到了敏感的氣息，春節前後僅寶山大華板塊，就新開了5家仲介門店。這些仲介門店正處於擴張週期。據瞭解，紅星美凱龍(9.100, 0.05, 0.55%)旗下的美凱龍愛家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌幾畝置業等仲介自去年底開始，從外環外逐漸向市區擴張，大規模開店。

為了搶房源，有的仲介門店不惜承諾業主以高價出售，這在一定程度上助推了房價的上漲。另一名仲介業務員指出，“獨家房源”是一種壟斷行為，這導致房子不一定最終在短時間內賣掉，客戶談價空間也變少。

成交下滑，小陽春不再？

仲介人士指出，新政出臺表明二手房交易價格後期以穩定為主，趨於理性。但目前，價格趨勢有待考量；交易量已經是下來不少了。

“最近市場成交下滑嚴重，成交週期和看房週期都非常長。”前述仲介業務員反映，自從新政策後，二手房成交週期和速度慢了很多，但是大多數房東心態還是比較好的。有業主近期把價格下調大概0.05%-0.07%左右。

實際上，上海二手房的房源量自去年下半年開始，每月保持高位成交，已經去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：庫存量本身就不太多，可以看的範圍和數量也少；“121”新政執行之後，二手房增值稅免征“2改5”，稅費變化也導致房源出手難度增加了；加之有的仲介做獨家房源，客戶看房也受限。

多個仲介門店業務員回饋，小陽春能否如期出現，具體還是要看3月份的市場成交量及客戶反應。由於2月份二手房資料目前還沒有公開，但從一手房成交資料來看，小陽春恐怕難以出現。

協力廠商資料顯示，3月1日，全上海121個板塊仍未達到全面上漲，板塊之間差異依然明顯。從2月1日-2月21日資料來看，一手房成交套數同比已經減半。

誠然，不管後續市場走勢如何，上海從各方封堵炒房資金的態度已經很明顯。就在同一天，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步規範房地產市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴查經營貸、消費貸等要求。

上海、杭州最新的調控離上輪調控僅相隔1個月，並且在同一天內發佈政策，一個宏觀背景是：今年1月底，住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊在上海、深圳調研時指出，城市政府要充分認識保持房地產市場平穩健康發展的重要性，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任。近日，倪虹又帶隊赴浙江杭州、江蘇無錫調研督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況，重申“房住不炒”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任，確保黨中央、國務院的決策部署落到實處。

房企融資需求仍將維持高位，債市呈現融資成本短期易升難降、發債週期縮短等特徵。

貝殼研究院3月1日發佈監測資料顯示，房企2021年2月發債規模大幅減少至480億元，環比減少69.8%，同比減少28.6%。2021年1-2月，房企境內外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月持續擴大。

據貝殼研究院預計，房企融資需求仍將維持高位，債市呈現融資成本短期易升難降、發債週期縮短等特徵。

房企償債壓力增大

據貝克研究院資料顯示，2021年2月境內外債券融資到期債務規模約768億元，環比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規後，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態。今年3月為上半年償債高峰，償債規模預計將達1479億元，房企償債壓力倍增。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，自2020年8月，房地產行業“三道紅線”出臺之後，2020年9月至12月已連續四個月發債規模不及到期債務規模，雖然這一趨勢被2021年首月發債高峰終止，但2021年房企償債規模將不斷走高，房企全年償債壓力仍將不斷增大。

2月22日，金輝集團（00137.HK）擬向專業投資者公開發行的83.49億公司債券，在上交所平臺顯示狀態為“已回饋”。金輝集團方面表示，募集資金扣除發行費用後用於償還到期的公司債券本金及利息。2月24日，金地集團（600383.SH）公告，擬公開發行2021年第一期公司債券，發行規模為不超過20億元。所募資金同樣擬用於償還到期的公司債券。

從各公司融資規模來看，1-2月份碧桂園（02007.HK）、新城發展（01030.HK）、正榮地產（06158.HK）、融創中國（01918.HK）的融資規模均超過70億元，分別為77.1億元、71.3億元、70.8億元、70.7億元。

傾向境內融資

相比于以往開年後房企密集佈局海外融資的局面，2021年房企似乎更偏重於境內融資。

貝殼研究院統計，2021年2月，境內外債券融資共發行46筆，較上月減少88筆，境內債券共發行34筆，發行規模約276億元，環比減少66.0%，同比減少33.2%，境內債券發行規模占比約57.5%，較上月提升降6.5個百分點，成為2月發債主導。

2月境內債券融資票面利率中位數為4.75%，較上月增加0.18個百分點。境內債券發行規模近5年首次反超境外，1-2月境內債券規模占比為53%，較2020年同期上升17個百分點。值得注意的是，2021年開年，境內債市發行規模占比在近5年內首次反超境外發行規模。

2月，房企境外融資共發行12筆，融資規模約204億元人民幣，環比減少73.8%，同比減少21.5%。境外債券融資票面利率中位數為6.00%，較上月下降0.35個百分點。

貝殼研究院預計，境內供地實施“集中發佈出讓公告，集中組織出讓活動”的“兩集中”政策，疊加實力經濟復蘇態勢，融資需求將維持高位，票面利率短期內將出現易升難降的趨勢。

同時，貝殼研究院監測發現，2月境內融資債券發行期限下降，境內債券融資發行平均期限為2.7年，較上月減少約1.1年。2月境外券融資剔除一筆中國金茂（00817.HK）發行的永續債後，發行平均期限為3.0年，較上月減少0.7年。

貝殼研究院報告分析稱，除春節假期影響外，境內房地產調控政策與境外通脹預期、美元債利率上行等因素均增加2月整體債市的波動性。同時，境內實體經濟回暖，實體企業融資需求旺盛，將影響資本流入房地產企業的規模；集中供地的政策出臺後，房企融資需求將進步一加劇，房企融資難度恐將再度升級。

陽光１００中國（０２６０８）上月未經審核合同銷售額約１﹒８１億元（人民幣，下同），按年升６１﹒６１％，對應合同銷售面積約１﹒７３萬平方米升１６﹒１１％。今年頭兩個月集團未經審核合同銷售額約４﹒７７億元升３３﹒２％，對應合同銷售面積約４﹒４８萬平方米增加３０﹒４％。

貝康醫療（０２１７０）公布，於昨天（４日）以７９６萬元（人民幣．下同）中標土地的土地使用權。該公司將於下周四（１１日）與規劃建設委員會訂立土地使用權合同。
　　
中標土地位於江蘇蘇州工業園區星塘街以東，江韻路以北的作工業用途一片土地，總地盤面積為２１６２﹒６１４萬平方米。
　　
貝康醫療表示，該土地擬用於建設該公司的總部。項目的計劃總建築面積７１８５０平方米，其中研發辦公用地２１７００平方米，生產用地３２８００平方米。
　　
該董事認為，土地收購事項對本公司及股東整體有利，且該土地被視為適合支持集團的業務發展。

億達中國（０３６３９）公布，以１２﹒７３億元（人民幣．下同）出售億達物業服務集團予龍湖集團（００９６０），料出售將錄收益約８﹒７億元。　
　　
該集團指，億達物業服務集團從事住宅、商用及產業園區物業管理服務，持有６間全資附屬，以及３間公司３０％至５１％股權，去年度純利約４８８４萬元，按年升約４９％，於去年底資產淨值約１﹒６７億元。該集團指，新型冠狀病毒疫情的爆發對其物業銷售業務產生負面影響，將透過出售一項輔助性業務線，迅速收回資金及彌補短期流動資金短缺，出售事項所得款項淨額將用作償還負債。

吳天海嘆市道未明 盼盡快發消費券

九倉置業（01997）去年業績盈轉虧，股東應佔虧損78.54億元；2019年同期盈利39.28億元。撇除投資物業重估虧損淨額137.65億元，基礎淨盈利74.77億元，按年跌23.6%，因疫情嚴重打擊其投資物業及酒店的生意。每股虧損2.59元；派第二次中期息每股0.69元，減少25.8%，連同第一次中期息，全年合共派1.47元，下滑27.6%；股息維持佔香港投資物業及酒店基礎淨盈利的65%。主席兼常務董事吳天海表示，去年業績乏善足陳，整體後市取決於疫情變化。

海港城時代廣場收入縮

九置去年收入155.15億元，跌3.3%。疫情下零售市場萎縮，投資物業分部受重創，收入減少17%至118.28億元，營業盈利下降22%至97.33億元。酒店收入挫58%至6.3億元，營業虧損3.79億元，若撇除7000萬元的政府補貼，酒店收入縮63%至5.6億元，營業虧損為4.49億元。

海港城總收入（包括酒店）降25%，營業盈利跌29%，商場部分收入少28%，營業盈利跌34%，去年底出租率為90%。時代廣場整體收入降18%，營業盈利挫24%，其商場截至去年底出租率為93%。

吸本地客搶佔市場份額

吳天海估計，今年整體市況是天陰有雨，未知何時晴朗，儘管大雨暫時過去，但難言會否再臨，不敢斷言最壞情況已過；有租戶認為今年首兩個月市況略好轉，人流增加，惟生意額方面有待取得具體銷售數據，相信大部分租戶已較數月前「放心咗啲」；本地消費市道正在恢復，只是仍欠缺遊客生意。

問到市況復甦除取決於疫情外，集團有否主動應對的策略，吳天海稱，全港皆面對同樣的難題，解決之道要問財政司及特首；現況下九置期望盡量搶佔本地市場份額，吸納更多本地客，旗下商場停車位較兩年前暢旺，證明本地客增多。

政府計劃發放5000元電子消費券，詳情尚未清楚，他認同電子消費券意念正確，可帶來槓桿效應，但擔心執行上有難度，期望可盡快推出。

預告出招谷商場消費

九置為租戶提供逾20億元租金援助，並派發逾億元商場消費券，吳天海指出，該公司會繼續向租戶提供推廣支援，何時停止須視乎市場接受與否，目前仍有效用；集團將陸續推出其他措施，惟基於屬商業秘密，暫不能公布。他又透露，會考慮是否再向租戶提供租金援助，但強調寬減只屬零和遊戲，想達致雙贏便需要市道好轉、恢復遊客通關。

泓富產業信託（00808）公布去年業績，全年可分派收入2.73億元，按年跌0.66%，維持100%分派。下半年每基金單位分派8.92仙，全年分派17.91仙，按年少2.02%。以去年底收市價計，分派收益率7.4厘。泓富表示，市況挑戰重重，可分派收入及每基金單位分派均輕微下跌；物業估值大致跟隨市場下調，減少8.8%至101.47億元。

整體租用率下降

期內，泓富收益跌2.03%至4.53億元，主因自去年第二季起的不利市況及疫情影響所致；物業收入淨額減少2.16%至3.58億元。所持7項物業的整體租用率由97.3%降至96.1%。成本對收益比率維持20.9%。

該公司預期，香港今年經濟仍面對疫情反覆、中美關係不明朗、英國脫歐後的影響及地緣政治緊張局勢所帶來的逆境；在經濟重拾上升動力前，低息環境不大可能會改變；疫苗供應進度及效用依然是重建投資信心的關鍵。旗下位於九龍東的物業組合已趨成熟，會繼續把握辦公室遷往非核心商業區的趨勢，以及沙中線即將全面啟用的良機，運用靈活租賃政策迎接今年挑戰。

差餉物業估價署（下稱差估署）數據顯示，今年1月共有468個私人住宅單位落成，較去年12月的2811伙減少83.4%，連降兩個月，惟較去年1月的421伙，按年則漲11.2%。

差估署最新公布的《香港物業報告每月補編》顯示，私人住宅落成量由去年11月的4392伙，連跌兩個月，至今年1月的468伙。

九龍區佔近全數 港島零竣工

落成單位幾乎全數來自九龍區，共有467伙，當中實用面積431至752方呎的B類單位佔最多達270伙，另有164個屬於實用面積不足431方呎的A類單位。同月新界區有1伙竣工，屬於實用面積1722方呎或以上的E類單位；港島區則未有單位落成。

至於私人住宅的租務回報率，則大致維持不變，文件顯示，只有實用面積1076至1721方呎的D類單位，回報率按月輕微上調0.1厘，至2.2厘，其餘類別單位的回報率則不變，介乎2厘至2.4厘。

全港月中起劃5分區 設3標準金額

為推動工廈重建，政府試行在工廈申請改用途時以「標準金額」徵收補地價，發展局公布，以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃（下稱標準金額計劃）將於本月15日推出，為期2年，全港分為5個分區，每區就改變用途前後定下3個標準金額，假設樓面面積不變，改為商業或現代工業用途的每方呎樓面補地價（下稱樓面補價）為929至3252元；如轉為住宅用途，樓面補價達3252至8361元。

現時工廈業主若要改變手上物業的用途，地政總署會以該土地現有價值，以及改變用途後的價值，就每幅土地定出相關的補地價金額，磋商時間動輒以年計。發展局最新推出的標準金額計劃，將全港分為港島、九龍東、九龍西、新界南和新界北5個分區，每區就修改地契前的「工業/倉庫」用途、改契後的「商業/現代工業」和「住宅」用途，定下3個標準金額。

適用1987年前落成工業樓

發展局稱，該計劃適用於1987年前落成工廈，標準金額已參考一籃子市場相關資料，金額在先導計劃生效2年內不變，工廈業主可根據修契前及修契後的用途和總樓面面積計算應繳地價，考慮是否申請修訂地契以便進行工廈重建。

根據該計劃，工業/倉庫物業的每方呎樓面標準地價（下稱標準呎價）現值約1858至3716元，新界北最低，港島和九龍東最高，而改契後為商業/現代工業用途的話，標準呎價約2787至6968元，若總樓面面積不變，樓面補價約929至3252元。至於改契後作住宅用途的標準呎價，則由新界北的5110元，至港島區的12077元，意味由工廈改為住宅用途的樓面補價高達3252至8361元。

發展局指出，標準金額計劃冀提高補地價金額的確定性，加快完成工廈重建所涉及的修契程序，從而推動工廈活化，讓土地早日轉型作更切合社會需要的用途，務求地盡其用，強調並非為業權人提供地價優惠，而由於標準金額並非為每宗個案度身訂造，不會精準反映每宗個案的特點，業主仍可選擇以現行的傳統估價方式處理其個案。

地政總署將於3月15日就該計劃的執行細節發出作業備考，包括總樓面面積計算方法和現時正申請補地價的個案之過渡安排等。

第一集團：明碼實價屬好事

在全港多區有工廈土儲的第一集團董事魏深儀認為，以「標準金額」徵收補地價對工廈重建屬好事，因各區補地價金額都有「明碼實價」，發展商或投資者在補地價重建前都有數可依，免失預算，相信有助推動工廈重建步伐。據政府公布的補地價金額，與之前曾經作出補地價的項目相若，料政府參考有關數據作決定。

魏深儀透露，旗下九龍灣宏泰道14號會拆卸重建，將補地價作商廈發展，或有機會以「標準金額」補地價。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，該計劃讓工廈業主「多咗個出路，想快就行呢個機制」，但關注此類個案的補地價金額，會否成為傳統補地價方法的參考個案，最終令採用傳統方法補地價的業主「議價空間少咗」。

粉嶺再錄大手工廈買賣，區內樂業路5號全幢工廈以約2.708億元成交，呎價約6178元。

樂業路5號為樓高9層的工廈，地盤面積約8773方呎，總建築面積43836方呎，以成交價2.708億元計，呎價約6178元。第一太平戴維斯香港副董事總經理暨九龍工業及商業銷售主管蕭兆新指出，物業最初原打算拆售，後來獲一名自用買家整幢購入。

物業原業主為華基地產投資，於2015年以5850萬元購入地皮後，補地價重建作工廈，原已命名為川田工貿廣場二期，上月曾推出價單，單位售價由341萬元起，呎價由5000至13300元。

醫院道住宅賣2.95億

資料顯示，新加坡基金SilkRoad Property Partners上月以3.21億元購入同區安全街10及12號堅達中心全幢，大廈共6層，總建築面積約97750方呎，呎價約3284元。

另外，世邦魏理仕香港資本市場部董事莫旺寧表示，共居空間營運商Weave Living以2.95億元收購西半山醫院道6至8號全幢住宅，總建築樓面面積20430方呎，呎價約14440元。物業樓高24層，原提供48個單位，將會被改裝成共居空間，預計於今年第三季開幕。

越秀房產信託基金（00405）去年分派總額按年跌14.8%至6.5億元（人民幣，下同），末期分派每個基金單位約0.0999元，約等於0.1199港元，全年共分派0.1985元，折合即約0.2293港元，按年跌15.4%。

期內，收入總額按年跌14.5%至17.6億元。廣州國金中心IFC佔收入53%，錄得9.3億元，租金水平仍然保持29%的市場租金溢價，其中續簽租金單價按年增長6.3%。另外，國金天地商場經營氛圍恢復接近至疫情前水平。

世邦魏理仕表示，專門發展共居空間的Weave Living，日前以2.95億元收購西半山醫院道6至8號全幢，項目的建築樓面面積達20,430平方呎，呎價約1.4萬元，將會被改裝成多戶房屋（Multi-Family），預計於本年第三季開幕。

Weave Living創辦人兼集團行政總裁Sachin Doshi表示，集團在港島區的首個服務式住宅項目Weave Suites Central West亦於近期開業，反映集團對香港房地產投資及住宅租賃市場充滿信心。

中原（工商舖）資料顯示，2月共錄得約435宗工商舖買賣成交，涉及總金額約62.06億元，按月分別下跌約14%及22%。

根據中原（工商舖）統計，2月市場共錄得約435宗工商舖買賣成交，總成交金額約62.06億元，比1月分別減少約14%及22%，因2月正值農曆新年假期，雖然今年投資者未能外遊，但始終假期期間部分工作必定會暫緩，加上2月份日數短，因而令整體成交量比1月回落，事實上，市場買賣市況及買家心態亦見持續升溫。雖然按月表現稍遜，但對比2020年2月工商舖市場明顯已轉活，最新成交數字分別按年上升約1.54倍及2.63倍，足見買家信心顯著回升。

同期1173租務 按月少26%

至於工商舖租賃表現同受假期影響，2月共錄得約1,173宗工商舖租賃個案，比1月減少約26%，對比去年同期則輕微增加約4%。月內總成交金額錄得約7,290萬元，對比1月約1.05億元明顯遞減，幅度約3成，同時金額按年亦減少約22%。報告指，按月宗數減少，金額相應回落屬合理；而由於去年2月為新冠肺炎初起之時，經過1年調整期，租金水平比當時低無可厚非，因此呈量升價跌情況可以理解。

中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，經過長達1半年的受壓時期，工商舖市場終迎來曙光。政府於去年先後為非住宅物業提升按揭成數上限以及撤銷雙倍印花稅，今年2月發表的施政報告亦提出數項有助推動買家入市的措施，包括派發消費券、寬減非住宅物業差餉、水費及排污費等，都有助降低工商舖業主成本以及刺激入市意慾，中長綫而言亦對復甦經濟活動有利。加上疫苗已陸續到港及安排接種，預料會有助控制疫情，市民回復正常生活，甚至中港澳通關亦有望啟動。眾多利好消息之下，料工商舖物業租售全面看好，成交量將見增長，價格亦有望喘定微升。

焦點盤連環搶攻，其中，西九龍維港滙昨急開價，首推108伙，提供最高20%折扣，折實平均呎價24628元，以貼市價出擊，入場價為641.6萬，項目將於今日隨即收票，並將於短期內出擊。

由會德豐地產、信和、嘉華、世茂房地產及爪哇合作發展，位於西九龍的維港滙，昨公布首開價單，涉及108伙，並提供最高20%折扣，折實平均呎價24628元。

會德豐地產常務董事黃光耀稱，項目首批單位定價參考同區大型新盤一手價錢，以及九龍站上蓋項目二手成交價，對比現時一線臨海項目，並有近15%至20%的折讓，4房大單位則傾向招標出售，同時會視乎項目參觀及收票情況，短期內有機會加推，最快下周開售。

黃氏續指，普遍物業只有3房以上的大單位才擁海景，但項目每戶均擁有海景，實屬十分吸引。此外，將於今日開放示範單位予外界參觀，並隨即收票，可望於下周出擊。

信和集團聯席董事田兆源稱，首批價格為「超級開心價」，其中有51伙的折實價格低於1000萬，志在引起市場反應，將來會有一定的加價空間，而首批以定價計，市值約14億。

首張價單涉及108伙，分布於3A、3B及5座內，涉及12個開放式戶、39個1房戶、49個兩房，以及8個3房戶，面積由277至835方呎，平均呎價30785元，扣除20%折扣，折實價由641.6萬至2204.48萬，折實呎價由21989至26593元，並提供9種付款辦法。

入場單位為3B座7樓H室，面積277方呎，屬開放式單位，折實價為641.6萬，呎價23162元。而呎價最平單位為3B座3樓A室，面積597方呎，折實價為1312.72萬，呎價21989元。而該五家發展商於17年11月以172.88億投得項目所在地皮，並成為當時的地王，可建樓面98.7萬方呎，每呎樓面地價17501元。

美聯住宅部行政總裁布少明稱，市區海景物業不乏捧場客，項目首批推出單位折實逾640萬起，較同區匯璽III目前入場單位售價，約有一成折讓，而對比區內二手屋苑，更折讓超過一成，故項目趁樓市旺勢延續之際推出應市，料市場反應理想，加價時有不俗的加推空間，同時亦預期項目落成後，呎租可達70元水平，租金回報可達3厘。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，項目訂價重返年半前，同區新盤水平，亦比九龍臨海二手屋苑造價有約15%折讓，實屬吸引。

有區內代理指出，項目折實呎價24628元，較原先預計的呎價25000至26000元為低，對比買入地皮時呎價約17500元，現時價格貼近成本價。而且項目坐擁海景，料能吸引投資者和用家。

豪宅紛錄成交個案，代理指出，由投資者持有的香港仔深灣9號2座高層複式戶，面積1355方呎，為4房3套連工人套房間隔，新以4700萬連車位易手，呎價34686元，原業主於11年以4476萬購入單位，翌年再以160萬購入車位，總金額涉4636萬，故是次易手帳面獲利約64萬，惟扣除代理使費，料實蝕約170萬離場。

利嘉閣分行經理陳漢白表示，薄扶林貝沙灣1期7座高層B室，面積約1401方呎，屬3房連套房及工人套間隔，望海景，另連車位以4260萬沽出，呎價30407元。據悉，原業主於05年3月以1400萬購入，現轉手帳面獲利約2860萬，升值約2倍。

中原分區經理張健業表示，大埔康樂園10街雙號屋，面積1214方呎，原先叫價約2500萬，議價後減價162萬，並以2338萬沽出，呎價19259元。原業主於09年以990萬購入，帳面獲利約1348萬，升值約1.36倍。

世紀21家天下分行經理黎振傑表示，奧運站帝峯．皇殿8座低層B室，面積1014方呎，3房連套房間隔，望樓景，以2660萬沽出，呎價26233元。　　

利嘉閣首席聯席董事歐陽肇青表示，火炭駿景園8座中低層F室，面積約974方呎，3房連套房及工人套間隔，望園景，原叫價1380萬，經議價後減價25萬，以1355萬沽出，呎價13912元。美聯高級分區營業經理胡宗樂表示，北角半山豐林閣2座低層B室，面積為1260方呎，以約1800萬連車位易手，呎價為14286元。