北市63%薪水扛房貸最慘 6都全逾30%

內政部新公布去年第4季全國及六都住宅價格指數，除台北市外，其餘五都及全國與指數皆竄新高，又以台南市季漲2.39%、年漲7.44%最兇；全國與六都房貸負擔率，均突破30%、突破可合理負擔等級，以台北市63.12%、所得逾6成要繳房貸，負擔最重，此外，北市房價所得比升至15.78倍，意味在北市須不吃不喝16年才能買房。

去年第4季全國住宅指數為108.17，季增1.2%、年增3.87%。六都住宅價格指數季增0.91~2.39%、年增2.57~7.44%，除台北市外，全國及五都均續創指數新高，莫怪乎讓內政部決定出手打炒房，全力遏止短期哄抬炒作。

台南市季增2.39%、年漲7.44%，漲幅連2季冠六都；台中市季漲1.41%、年漲5.61%次之。內政部指出，台南房價漲幅主要分布於東區、南區、永康區（大橋區段徵收區）及安平區；台中市為南區、西屯區（逢甲商圈、中部科學園區、五期重劃區）周邊。

基竹雲屏嘉　低於30%
住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出，去年台南因台積電設廠、台中因捷運通車等題材，漲勢最為明顯，「顯然低價區加上話題，成為去年房價上漲的方程式。」

內政部說明，在高經濟成長率與低利率環境，加上市場預期心理下，發生炒作，推升整體住宅價格持續上升，相關部會已推出2波選擇性信用管制、3波預售屋聯合稽查，也通過房地合一所得稅2.0修法、實價登錄2.0並預計7月上路，「政府將密切關注後續房價變動情形，滾動檢討。」

而房貸負擔率部分，六都全站上30%大關；一般而言，房貸攤還額度少於家戶所得的30％，對民眾是合理的負擔，若佔了50％以上，負擔過重。

但調查顯示，僅基隆、新竹、雲林、屏東以及嘉義縣市等6縣市，在30%的可合理負擔內，北市為63.12%，等於收入逾6成都要繳房貸，負擔全國最重，其次為新北48.36%、台中40.08％。

絕食買房　全國均值9年
至於「絕食買房指數」的房價所得比，全國達9.2倍、台北市15.78倍、新北市12.09倍、台中市10.02倍，意味在這三都買房，要不吃不喝10年以上。

月薪4萬餘元的桃園市上班族蔡小姐說：「每月要繳2萬多元房貸，跟丈夫一起繳，加上買房前有算過約落在2人薪水的1/3內，還算可以負擔；慶幸在桃園市成家，否則若在雙北市要買房，可能就負擔不了。」

隔20套房收月租15萬 轉手再賺1442萬

嘉義市西區北榮街的商圈去年一筆透店交易，6年前以1926萬買進，去年以3368萬元賣出，轉手獲利逾7成、超過1400萬元；房仲業者表示，屋主還將全棟隔成20間套房，每月收租可進帳15萬元，若以持有6年計算，光是租金就高達1080萬元，再加上賣房獲利金額，仍有2522萬元左右的收益，算是相當划算的投資。

交易備註帶有租約
根據實價登錄顯示，北榮街這筆透天店面交易，屋齡33年，全棟4層樓，面積175.6坪，原本規劃3房，屋主於2014年4月，以1926萬元入手，改建為20間套房後，去年11月以3368萬元售出；6年轉手獲利1442萬元、漲幅高達75%，交易明細則是備註帶有租約。

根據全國不動產企研室追查，該透店1樓目前承租給連鎖早餐店，店租約3萬元，2~4樓則是20間套房。

全國不動產嘉義民生店店東徐湘分析，若以當地套房月租金5000~6000元計算，每月收租就可進帳15萬元，再以原屋主入手價格1926萬元、加上隔間裝修成本估算，投報率至少7%，即便承接方以3368萬元買下，投報率仍有5%以上的行情，符合嘉義4~5%投報率的水準，尤其還是蛋黃區的店面，因此更能擄獲買家青睞，也更願意開高價收購。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該物件的購入時間在2016年房地合一稅之前，相對可在稅費上佔到便宜，不過其非自住使用，得以營業稅率20%計算，稅額粗估約在280~290萬元。

繳稅280萬仍海賺
他說明，若以每月房租收入持有6年計算，光是租金就高達1080萬元，再加上賣房獲利金額，總計獲利至少2522萬元，即使扣除稅賦280萬元，仍有2242萬元收益。因此，算是相當划算的投資。

徐湘提到，北榮街是靠近火車站的蛋黃區，透店具有市場稀缺性，加上買盤剛需強勁，即便在房價高點入手，市場仍保有競爭力，因此造就轉手獲利表現。

尤其嘉義近年房價漲勢凶猛，主要是基期較低、營造成本便宜，吸引不少北部建商推出大坪數、高總價產品，連帶拉抬價格水平，目前市區已無單價低於10萬元的大樓物件，電梯大樓均價已達15~16萬元，透天普遍都超過千萬元，郊區的舊公寓單價也都10萬元起跳，預估在房地合一稅2.0將短期交易課35%重稅延長為5年的條件下，這類長期持有收租產品只會愈來愈搶手。

有建商老闆被買方指控要求簽「AB合約」，藉此省下約150萬元的房地合一稅。民眾擔心觸法、房子轉手被套牢而拒絕，10萬元訂金竟遭扣住，氣得找消保官投訴並出面爆料，建商最後才退回10萬元訂金。

郭小姐投訴，去年想買新北市板橋區「忠孝七期」1樓58.6坪待售戶，屋齡近20年，後得知是金富建設老闆劉賴偉去年以法拍2051萬元買下，欲以3200萬元轉賣，因太貴而拒絕。

今年2月，金富建設人員告知願降價，雙方議定2400萬元。郭小姐指出，建商告知頭期款不足的700萬元願提供2年無息借貸，只要10萬元訂金加10萬元代書過戶等費用即可。郭心動後付訂10萬元，約定3月18日簽約。

孰料簽約時，金富建設業務人員竟拿出2份合約，1份為2070萬元，表明要用來申報實價登錄，另1份2400萬元合約則要送銀行貸款，郭小姐當場拒絕，卻遭嗆聲：「不簽，沒辦法退訂金，不然妳去告！」

建商嗆去告　被爆料才退款
《蘋果》試算，劉賴偉以2051萬元取得該屋，1年內以2400萬元出售，帳面獲利349萬元，須課45%房地合一稅共157萬元，獲利僅剩192萬元；若以2070萬元假合約申報，僅被課稅8.55萬元，可省下近150萬元稅金。

律師蔡志雄表示，業務員若獲建商合法授權簽約，收訂金就要對買方負責；買方無義務簽AB約，若賣方不履行契約，訂金要加倍返還，並提醒簽訂AB合約風險大，將涉及詐欺、偽造文書；申報實登不實，也會吃上使公務員登載不實罪。

興富發建設與新隆儲運聯手，將新隆儲運位於汐止的1.4萬坪土地，打造成3棟商辦、1棟飯店，預計2026年完工，總計市值370億元，商辦將可供應約3萬人的辦公需求，飯店則可提供200個房間，興富發分回62%、新隆儲運分回38%，亦是興富發單一個案坪數最大的商辦案，屆時將可填補台北東區門戶計畫的最後一塊拼圖。

新隆儲運董事游裕仁與興富發總裁鄭欽天等人，昨均出席簽約儀式，游裕仁致詞時提到，游氏家族在汐止經營超過半個世紀，看到政府近年積極開發大南港地區，汐止緊鄰南港，也尋找建商談都更，與興富發理念契合，促成合作。

興富發副總廖昭雄表示，汐止工建段的基地面積超過1.4萬坪，建坪則有8.6萬坪，規劃4棟大樓各為2.6萬坪，合計市值將近370億元。

他指出，該案未來將規劃成3棟商辦，滿租可供應3萬人的辦公需求，考量商辦導入龐大工作人口，可能會有出差等需求，將剩餘1棟規劃成飯店，可提供200個房間，正洽詢日式飯店合作，目前正在走都更程序，預估2年後取得使照，最快2026年就能開發完成。

興富發建設集團總裁鄭欽天「十年蓋30棟商辦大樓」的計畫再跨出一大步，31日與汐止大地主游家的新隆儲運公司，正式簽訂汐止占地近1.5萬坪的都更合作開發契約，包括四大棟頂級商辦和飯店，最快2026年完工，總銷逾372億，興富發將可分回200億元，創下台北東區及興富發歷來最大商辦造鎮紀錄。

昨日這場簽約儀式，鄭欽天、興富發建設董事長鄭志隆，及新隆儲運公司董事長游家禎、董事游裕仁，與雙方一級主管逾20人大陣仗出席。鄭欽天表示，台北東區門戶計畫擘畫後，汐止前景看好，該案位於大同路一段、建工路口，面對Costco好市多汐止店，佔地達1萬4,353.22坪，屬於乙種工業區，容積210％、建蔽率60％，建坪可達8.6萬坪，規模比南港輪胎「世界明珠」更大。

鄭欽天說，這將是台北東區規模最大的開發案，將開發四大棟商辦，基於考量未來滿租後有3萬個員工進駐辦公，帶來居住、消費和洽公需求，因此其中一棟將引進日系飯店進駐，客房約200間，另外三棟則規劃為大坪數頂級辦公室、企業總部等。他表示，全區將朝「產創園的總部」定位，打造為東區國際級地標。

據悉，興富發除已簽下新隆儲運1萬4,353.22坪乙工用地合作開發權之外，緊鄰還有財政部持有120坪，希望能價購，整合成1萬4,472坪。初步規劃，全案總銷達372.48億元，其中興富發將分回至少200億元。興富發建設副總廖昭雄表示，新隆儲運是汐止大地主游家所有，擁有大同路不少土地，資產數百億，像COSTCO汐止店的房東正是新隆儲運。

廖昭雄表示，興富發勝出關鍵在於打造這塊地為國際地標的期許，和新隆不謀而合。至於游家洽談代表-新隆儲運董事游裕仁，原為DHL Express香港服務運作處副總裁，相當明快的美式作風，自去年八月中洽談迄今，終於成為合作夥伴。廖昭雄指出，未來單棟面積2.6萬坪，單層約1,000坪，也可為企業量身定做，會是下一個新興崛起的科學園區。

游裕仁表示，家族原本作鋼鐵，跨足經營儲運已快半世紀，近年因汐止交通建設大起飛，東區開發全速改善汐止的潛力，因此決定活化「起家庴」資產。去年底家族一致同意由興富發雀屏中選，放心交給鄭欽天主導開發。

房價漲勢未止，內政部31日發布2020年第4季全國及六都住宅價格指數，全國住宅價格指數為108.17，再創歷史新高，較去年同季上漲3.87％，也較上季指數上升1.2％，為連續2季升幅超過1％。6都中以台南市、台中市較上季上升2.39％、1.41％，且比去年同季上升7.44％、5.61％，上升幅度最為明顯。

另房價所得比方面，全國為9.2倍，較上季微幅上升0.01、較去年同季上升0.62，即不吃不喝9.2年才買得起房子。其中，房價所得比最高的仍是台北市，不吃不喝15.78年才買得起房子，新北市則為12.09倍。

房價指數方面，台南市、台中市較上季上升2.39％、1.41％，較去年同季上升7.44％、5.61％，漲幅最為明顯。而台北市從106年起下降修正，但在2020年第3季轉為上升，第4季升幅達1.32％。新北市季漲約0.91％，桃園市季漲約1.28％，高雄市則季漲約1.29％。

房價負擔能力方面，2020年第4季全國房貸負擔率為36.81％，較上季指數微幅上升0.05％，較去年同季上升1.66％，房價負擔能力維持「略低」等級。其中，台北市房貸負擔率為63.12％，較上季增加1.98％負擔加重，是六都中上升最多城市，房價負擔能力為「過低」等級。新北市、台中市房貸負擔能力則為「偏低」等級。

五大銀行新承作平均房貸利率由1.359％小幅提升1.361％；但也因中位數家庭可支配所得上升1.7％，減緩負擔加重程度，故本季房貸負擔率微幅上升0.05％。

中科園區在「護國神山」台積電中科廠助攻下，去年營業額登峰達到9,360億元，今年有機會挑戰兆元園區！隨著台積電、台灣美光等科技大廠紛紛擴建新廠，以及全球自行車龍頭廠-巨大集團總部遷至中科，目前園區就業人口直逼5.2萬人，加上周邊的台中榮總、澄清醫院、東海大學等就業人口及產業發展前景，吸引建商爭相搶進中科特區推案。

其中，寶輝建設面對後疫情時代，同時看好中科的發展前景，為台中帶來國際城市新趨勢，打造健康永續的生活，將積蓄多年對先進都市的洞察，攜手美國、東京國際團隊，以總體開發思維，在中科特區打造台灣版「東京六本木」國際城區。

寶輝建設總經理蘇良智表示，當今東京六本木、虎之門之丘核心區域，都將綠色景觀融入環境之中，寶輝VILLAGE之「世紀莊園」規劃50~75坪產品，近日即將登場，鎖定嚮往未來國際生活的企業主、菁英族群及專業經理人，打造全新的綠色生活新思維。

合作團隊-株式會社日本設計（NIHON SEKKEI）社長篠崎 淳表示，對寶輝VILLAGE的規劃與洞察，「當然綠色不只是在我們的腳下，在西屯一帶、甚至是更廣闊的環境，都將綠色融入了我們的環境中。這在東京的城市建設中，將這稱之為城市綠化基盤，除了生活必須的水與電力之外，綠色環境也是組成我們生活的重要部分。」
「寶輝VILLAGE」是寶輝建設由頂尖豪宅建造者，躍升總體城區開發商的品牌進化之作，無論是其國際團隊規格、塑造城市新風貌的企圖心，皆被業界譽為台中、甚至台灣首見的高標準，這也是寶輝VILLAGE推出以來，備受期待的重要關鍵。

蘇良智說，寶輝VILLAGE位於中科特區正核心，最具珍稀價值性的是8,000坪基地，由三塊四面臨路完整街廓組成，可說是空前絕後的廣闊腹地。

寶輝VILLAGE規劃為三個不同特色的住宅區，分別為「國際莊園」、「世紀莊園」、「時代廣場」，由六棟建築、一個生活廣場、一個購物中心、一條林蔭大道及4,000坪大樹莊園所圍塑而成。

蘇良智強調，對消費者而言，即是享受「住進大自然的都會生活」，能在繁華都會區裡的綠色莊園更顯奢侈珍貴，不只涵蓋居住空間、庭園綠地、健康休閒、社交娛樂、文化藝術等多元複合機能，還能在景觀莊園與生活廣場中置入咖啡書香、個性品味商店等讓人感到身心放鬆的精神場域。

全國購屋負擔又變沉重。內政部最新統計，去年第四季全國房貸負擔率36.81％、房價所得比9.2倍，分別較上季加重0.05％及0.01％；六都中除新北市、桃園市外，其餘四都兩項數據也變沉重。

去年第四季六都房貸負擔率依序為台北市63.12％、季增1.98％，新北市48.36％、季減0.27％，桃園市30.59％、季減1.13％，台中市40.08％、季增0.17％，台南市30.94％、季增0.79％，高雄市31.12％、季增0.55％。

內政部解釋，去年第四季貸款負擔率上升，主因包括全國中位數住宅價格上升1.56％，以及五大銀行新承作平均房貸利率由1.359％小幅提升至1.361％，但也因中位數家庭可支配所得上升1.7％，減緩負擔加重程度。

另外，去年第四季六都房價所得比依序為台北市15.78倍、季增0.49倍，新北市12.09倍、季減0.07倍，桃園市7.65倍、季減0.28倍，台中市10.02倍、季增0.04倍，台南市7.74倍、季增0.2倍，高雄市7.78倍、季增0.14倍；其中，台北市屬於房價負擔能力過低等級，新北市、台中市屬於偏低等級，桃園、台南與高雄屬略低等級。

至於其他14縣市房價負擔能力，屬於偏低等級有宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、花蓮縣、台東縣及澎湖縣；屬於「可合理負擔」等級則有雲林縣、嘉義縣、屏東縣、基隆市、新竹市及嘉義市。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，全國房貸負擔率於去年第一季落底，第二季疫情趨緩後連升兩季、漲幅2.17％；若以聯徵中心住宅核貸成數比對，近10年最低是2016年第一季71.08％，隨後緩升至去年底79.25％新高，利率也從2.01％降到1.45％，加上房貸年限、寬限期延長，房貸負擔在資金寬鬆、利率走低下有舒緩空間；但因實質所得成長有限，溫水煮青蛙的泡沫風險不小。

預計Q3房價上升趨勢趨緩
黃舒衛表示，去年第四季房貸負擔率已為波段新高，政府祭出多項打炒房措施，從政策發酵與房價修正、轉折的歷史來看，預期最快今年第三季開始，房價走升趨勢會趨緩。

房價上漲止不住。內政部發布去年第四季住宅價格指數，除了台北市，全國及其餘五都住宅價格指數再創新高！

根據最新住宅價格指數，去年第四季全國為108.17、季漲1.2％，台北市103.65、季漲1.32％，新北市106.11、季漲0.91％，桃園市109.43、季漲1.28％，台中市111.40、季漲1.41％，台南市115.91、季漲2.39％，高雄市107.58、季漲1.29％。

全國累積漲幅達7.82％
其中，全國、台中、台南及高雄自2018年第三季起，房價指數開始上漲，連續10季上漲，全國累積漲幅達7.82％、台中市8.98％、台南市14.35％、高雄市約7.7％。新北市、桃園市自2019年第二季開始上漲，連續7季上漲，新北市累積漲幅3.68％、桃園市5.39％；台北市則是自2020年第二季開始上漲，已連續3季上漲，累積漲幅約3％。

個人房地合一稅 台中增最多
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，根據財政部資料，去年個人房地合一稅收約119.1億元、年增97％，以台中市年增165％最多，其次為桃園、高雄，且除新北市外，六都增幅都翻倍；至於營利事業的房地合一稅，台中市稅收4.5億元、年增達200％，顯示房價增值、獲利了結的交易量衝新高，使得住宅價格指數呈量增價漲趨勢。

黃舒衛指出，台南去年第四季漲2.39％最多，但房地合一稅增幅卻墊底，可見台南仍處於供不應求的狀態，加上產業、產品雙升級的剛性需求帶動，即便政府陸續端出降溫措施，預估未來房價上漲態勢還是相當穩固。

大台北以外 季季創新高
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前內政部資料只到去年第四季，今年第一季房價可能又往上一些，大台北房價跑得較慢，但大台北以外都會區幾乎季季創新高，迫使政府出手打炒房以降溫。

內政部日前針對遠雄「明日讚」建案進行聯合稽查，公平會昨（31）日委員會議中討論此案，決議處遠雄建設200萬罰鍰、遠雄房地產150萬罰鍰，合計350萬元。

針對公平會的開罰，遠雄回應表示，目前尚未收到裁罰書，待收到後就理由再研擬是否進行訴願救濟。

公平會指出，「遠雄明日讚預售 千人搶房」的市場消息出現，後經內政部與台南市政府消保、地政等機關立即進行聯合稽查，初步發現疑有違反公平法跡象。

經公平會進一步調查，遠雄建設及遠雄房地產相關商品資訊都尚未規劃完成前，就先辦理「明日讚」預售屋建案禮賓活動，讓消費者攜帶10萬元支票入場抽籤選戶，當天從原通知的373組消費者，最後實際共有608組消費者入場抽籤搶訂釋出的205戶房子，而在選戶前也未提供停車位平面圖、契約書、配合貸款銀行等資訊給消費者知道。

公平會表示，此種欠缺完整資訊的限量抽籤選戶禮賓活動，消費者將因人潮擁擠的排隊現象，產生對該建案利多的評價進而跟風。

公平會表示，尤有甚者，活動當天房屋售價根本沒有確定，建商要日後才確定售價，所以建商完全可以事後看反映熱度調整確定售價，消費者未來的議價能力也將受到影響。這些種種都對消費者不甚公平。

除此之外，遠雄建設及遠雄房地產此舉，對於在預售屋重要交易資訊都完備後，才開始銷售的其他不動產業者，也形成不公平競爭。

公平會進一步說明，公平法並不禁止不動產業者與消費者簽訂業界所通稱之紅單，更不反對任何多元創意的行銷活動。但在房市熱絡、消費者搶著買房，建商不愁房子賣不出去的時候，建商更不能降低商品資訊充分說明的責任。

公平會表示，本次遠雄在相關商品資訊都尚未規劃完成前，就先舉辦限量抽籤選戶的禮賓活動，對消費者掌握預售屋交易資訊進而做成理性決策之交易秩序造成不當影響，並對預售屋市場交易秩序顯然有負面效果，故在3月31日第1533次委員會議討論後，決議處遠雄建設200萬元罰鍰、遠雄房地產150萬元罰鍰。

3月31日晚，中信建投發佈2020年年度報告。報告顯示，公司2020年實現營業收入233.51億元，同比增長70.53%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤95.09億元，同比增長72.85%；基本每股收益1.20元，同比增長79.10%；截至2020年12月31日，公司總資產為3712.28億元，同比增長29.95%。

分業務板塊看，2020年，中信建投投資銀行業務板塊實現營業收入58.43億元，同比增長58.99%；財富管理業務板塊實現營業收入54.39億元，同比增長33.07%；交易及機構客戶服務業務板塊實現營業收入86.12億元，同比增長132.46%；資產管理業務板塊實現營業收入16.35億元，同比增長0.55%。

公告顯示，2020年，中信建投投資銀行業務繼續保持行業前列。中信建投全年完成股權融資項目68單，主承銷金額人民幣1618.78億元，均位居行業第2名。根據Wind統計的排名，中信建投IPO發行項目家數和主承銷金額均位居行業第1名；股權再融資項目家數位居行業第3名，主承銷金額位居行業第2名。繼2019年科創板首批保薦承銷項目家數位居行業第1名之後，2020年，在新三板精選層首批32家晉層企業中，中信建投保薦承銷7家，位居行業第1名；在創業板改革並試點註冊制首批18家上市企業中公司保薦承銷3家，同樣位居行業第1名。

同時，中信建投還公佈了年度分紅方案。公告顯示，中信建投擬採用現金分紅方式，以2020年12月31日的股本總數7756694797股為基數，向全體股東每10股派發現金紅利人民幣3.75元（含稅），擬派發現金紅利總額為2908760548.88元（含稅），占2020年度合併報表歸屬於母公司普通股股東淨利潤的31.83%，剩餘未分配利潤結轉以後年度分配。

3月31日晚間，中國恆大發佈了2020年年報，公司實現營業收入5072.48億元，同比增長6.2%；淨利潤314億元。

2020年，高增長方面，公司實現合約銷售額7232億元，同比增長20%；銷售回款率為90%，較2019年增長12個百分點。公司2021年一季度未經審核的合約銷售額1510億元，銷售回款額1330億元。

控規模方面，2020年下半年，公司土儲面積從2.4億平方米下降到2.31億平方米。

降負債方面，自2020年3月底公司提出大戰略以來，截至2021年3月底，公司有息負債降至6740億元。自2020年3月以來，在未發行境外債的情況下，公司用自有資金償還境外債本息591億元，並計畫用自有資金償還今年到期的所有境外債務。

年報披露，自2020年3月以來，公司權益融資合計888億港元，主要包括恆大物業引戰235億港元、上市募資140.8億港元，恆大汽車兩次配股300億港元，中國恆大配股43億港元，恆騰網路出售股份6億港元，房車寶引入戰略投資者163.5億港元。

截至2020年底，公司總土地儲備專案798個，總規劃建築面積2.31億平方米，土地儲備原值為4901億元；其中一二線城市土地儲備原值達3287億元，占比67%。

中國恆大指出，公司董事局對中國經濟的持續增長充滿信心，立足對環球經濟及國家產業政策的系統分析，將繼續堅定不移實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。計畫2021年全年有息負債再下降1500億元，年底有息負債從7165億元降至5600億元。可售住宅土儲總規模未來兩年計畫年均再下降1500萬平方米，控制在2億平方米左右。

“三道紅線”方面，計畫2021年6月30日，淨負債率降到100%以下；2021年底，現金短債比達到1倍以上；2022年底，資產負債率降至70%以下，實現全部達標。

2021年來，房企積極拿地趨勢持續。中原地產研究中心統計資料顯示，截至3月31日，50城賣地7020.99億，同比增26%，刷新歷史紀錄。

一季度50城賣地超7000億

具體來看，50城中，一季度，上海賣地超900億，收入最多；杭州緊隨其後，賣地超700億；廣州賣地超300億，居第三名。在賣地收入增速方面，無錫增速最快，同比增長5292.97%。

刷新歷史紀錄！一季度50城賣地超7000億 同比增26%

此外，資料顯示，一季度，共有上海、杭州、廣州、北京、成都、寧波、武漢、南京、蘇州、鄭州、東莞、溫州、天津、西安、長沙、紹興、福州、無錫、南通、佛山、重慶等21城賣地收入超百億。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯記者表示，整體看，一年賣3次地消息逐漸開始影響土地市場，3月各地土地市場供應減少，預計4月份可能井噴，但土地價格依然高位。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，後續地市行情活躍和房企的心態等有關。一方面，一二線城市集中供地政策相繼落地，客觀上拿地機會增大。另一方面，從拿地成本和“三道紅線”等角度看，部分房企可能會更強調到三四線城市拿地，畢竟土地總價相對低。但無論房企心態如何，預計今年地方政府供地節奏會加快，客觀上對土地交易行情的活躍有積極作用。

貝殼研究院認為，土地側“兩集中”在22城加快落地速度，對於市場的影響更為深遠。下一步，熱點城市土地市場整體大幅上漲的推動力將趨弱。

拿地超百億房企達12家

房企拿地方面，中原地產研究中心統計資料顯示，一季度，有12家房企拿地超百億。

刷新歷史紀錄！一季度50城賣地超7000億 同比增26%

具體來看，綠城中國、保利發展、建發、招商局、融創中國、萬科拿地均超200億。華潤置地、海外發展、綠地控股、濱江房產、碧桂園、新城控股拿地金額均超百億。

張大偉分析稱，2021年初，整體房企拿地依然積極，特別是融資難度降低，經濟全面復蘇，資金相對寬鬆下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價率土地成交，土地市場熱度持續提升。各地市場繼續復蘇，目前看大部分城市已經逐漸恢復到了疫情前的平均水準，房企積極補充庫存。

刷新歷史紀錄！一季度50城賣地超7000億 同比增26%資料圖 中新經緯熊思怡 攝

從房企融資來看，中指研究院資料顯示，2021年3月，相較於海外債，房企更多發行國內信用債進行市場融資。具體來看，3月房地產信用債發行規模為714.41億元，相較於2月190.71億元大幅增長。從融資成本來看，信用債融資成本下降，其中信用債平均利率為4.51%，環比下降0.81個百分點。

在張大偉看來，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次出現了提高。

北京辦公租賃市場如果觸底反彈，吸納量下降之後，下一步租金將會上漲。

近日，戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵在“未來辦公”中國商務辦公產業互聯大會發佈了《資本視角下的商業地產大宗交易 》的主題演講。

在剛剛過去的2020年，北京大宗交易市場成交總額為519億元，較2019年下降30%，但成交額仍為歷史第三高年份。

2020年，北京外資買家完成155億成交，交易額占比30%，北京成交額、占比均超過上海，成為外資“新寵。從標的類型來看，寫字樓依然是絕對主力，總交易額占比54%。

從買家類型來看，疫情導致投資買家進場速度放緩，自用買家市場活躍度不減。自用買家的占比由2019年的21%升至 2020年的39%，其中國企、央企和銀行是主要自用買家參與者。

從區域分佈來看，新興區域交易活躍，豐台、通州兩區錄得總交易額超200億元，兩區占到北京全年總成交額的46%。其中，2020年豐台錄得7宗成交，總金額達133億元，通州錄得4宗成交，總金額106億。

會上，劉兵指出，2020年是一個資本化率比較高的年份。其中，北京甲級辦公樓資本化率核心商圈4.2%，非核心商圈4.7%，居一線城市首位。

劉兵解釋道，資本化率最高代表投資人所預期的租金收益最高，並不代表市場的流動性是最好的，因為越是流動性好的市場資本化率反而越低。“因為很多的投資人包括國際投資人，其實大家不知道疫情什麼時候結束，不知道什麼時候資產價格能真正回升。”

然而，劉兵指出，隨著中國疫情的恢復以及經濟活躍度的回升，北京的資本化率將呈下降的趨勢。

近期，金茂資本聯合高和資本、中化資本、首開共同收購了啟迪科技大廈D座寫字樓專案。

對此，劉兵透露，同期，其實有不止一家外資機構在看那棟樓，而且看很深入。“這種好的資產，過往很難拿得出來，真正拿出來的時候，市場上誰更熟悉國內市場，誰能夠快速判斷，誰就能拿下來。如果該資產在2018-2019年放出來，它的交易價格肯定比今天的交易價格要高，面臨的競爭也會更加激烈。”

2021年開年之際，劉兵對本年度北京大宗交易市場做出四點展望：

第一，北京寫字樓市場因其租金堅挺、空置率低、投資回報穩定，仍是投資者首選。

第二，市場參與者越發機構化，內外資機構合作收購模式將更加普遍，城市更新仍是熱潮，值得關注和抱掘。

第三，外資買家持續加碼北京，內資買家活躍度不減。

第四，自用買家仍是市場重要參與者，將持續尋找合適標的。

至於市場上的投資機會，劉兵表示，首先，在“三條紅線”的背景下，開發商持有的優質物業或將釋放。

“我們看到、接觸到不少開發商手中持有的，原來捨不得賣的核心物業，現在可以談可以聊，所以我們看到有一些好的項目被放出來。”

其次，劉兵稱，北京辦公租賃市場如果觸底反彈，吸納量下降之後，下一步租金將會上漲。

此外，穩定運營零售物業將成新熱點。商業專案在北京也是一種非常稀缺的資源，8萬平米以上、而且能夠拿出來賣的購物中心還是很少見的。分區域來看，即便不是CBD、金融街、國貿等傳統商圈，只要專案足夠好，資產管理水準足夠高，其實也能吸引到很多投資人。

在新政策出臺後，交易節奏變慢了，因為改“先買後賣”為“先賣後買”，把原本緊湊的換房流程放緩節奏了，也讓成交週期拉長了，對改善型家庭是否換房會產生較大影響。

記者獲悉，（4月1日）起，上海二手房交易購房人網簽房屋買賣合同前，需到區不動產登記中心辦理限購查詢，5個工作日後拿到查詢結果後才能網簽。記者從962269上海市房地產交易登記行業服務熱線處得到了證實。

工作人員回復，購房人購買二手房需有購房資格，以前是在視窗交易環節時查詢，以後將在網簽環節時提供限購查詢結果。

一位元房產仲介人士告訴記者，目前，買賣雙方達成購買意向後，可以立即在仲介門店進行網簽，“鎖定”房源、房價。新規實施後，雙方達成初步意向後，購房人要立即去不動產交易中心進行購房資格審查，在領取《結果通知單》後才能進行二手房網簽。這意味著二手房交易週期被延長。

新流程的影響將產生置換“連環套”效應，市場流動性將明顯放慢。

對此，58安居客研究院分院長張波向記者表示，這對置換改善的購房人影響最大，即“連環”購房者。

原先是在視窗交易環節時查詢，以後將在網簽環節時提供限購查詢結果。最直觀的改變在於，購房人要辦貸款，審批時常通過需要2個月左右，過戶1周，等待放款再1~2個月，整個置換週期可能要延長3、4個月，甚至更長。如果購房人是置換房，上家同樣要多等待這些時間。

對購房者而言，之前習慣性操作的“先買後賣”，即具備資格的購房人可以先網簽“鎖定”二手房的房源、房價，再賣掉名下一套房產，獲得購房資格後進行房產交易過戶。

上述仲介舉例道，原先購房人名下有一套房或者家庭購房人名下有兩套房，可以通過先網簽的方式“鎖定”二手房的房源、房價，再賣掉名下一套房產，獲得購房資格後進行房產交易過戶。而這種辦法以後就行不通了，購房人必須先把名下房屋賣掉獲得購房資格後，最後完成二手房網簽。

如果購房人本身也等著下家的錢去買新房，那可能支付能力暫時就不夠了。

張波告訴記者，按原有流程來看，對於賣舊買新的置換型買家來說效率較高，可以快速將手中房產出掉，同時還能鎖定意向房源，不會受市場波動因素影響，對於一些有著教育資源等特殊需求的購房者來說效率本身也更為重要。

在新政策出臺後，交易節奏變慢了，因為改“先買後賣”為“先賣後買”，把原本緊湊的換房流程放緩節奏了，也讓成交週期拉長了，對改善型家庭是否換房會產生較大影響。

加之目前放貸審核速度較慢，更是對交易的週期長度有著明顯影響。但同時也要注意，目前對金融側的審核從嚴，會造成一部分人購房受限，這一制度在一定程度上也是保障交易流程可以順利進行的方式。

報告期內集團實現合同銷售金額1,026.42億元，同比增長約為1.5%。

3月31日晚間，建業地產公佈2020年度業績。

報告期內，集團實現收益約433.04億元，較2019年增加約 40.8%；年度毛利率為19.9%，較2019年下跌6.1個百分點；核心業務毛利約73.21億元，較2019年增加約7.0%。

公司權益持有人應占溢利約18.02億元，較2019年下跌約 10.6%；於外匯遠期合約、外匯期權合約及外匯掉期合約等衍生金融工具的公平值變動前，公司權益持有人於年內應占溢利約為24.14億元，較2019年增加28.7%。

此外，集團報告期內溢利約21.02億元，較2019年下跌約13.0%；年度溢利率為4.9%，較2019年下跌3.0個百分點；每股基本盈利為64.70分，較2019年下跌約12.3%。

銷售方面，報告期內集團實現合同銷售金額1,026.42億元，同比增長約為1.5%，其中重資產的合同銷售金額為683.39億元，同比減少約4.8%；輕資產的合同銷售金額為343.03億元，同比增長約16.9%。

截至2020年末，集團淨借貸總額約82.89億元，淨借貸比率約為56.8%，較上一年度下降7.4個百分點。

董事會建議派發每股26.80港仙(約人民幣22.65分)為末期股息。

3月30日，西安市住建局發佈《西安市人民政府辦公廳關於建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》。其中規定，住房限購區域內，商品住房買賣合同網簽備案滿5年且已辦理《不動產權證書》、二手住房《不動產權證書》辦理滿5年的方可上市交易。

在開展經營貸違規流入房地產問題專項排查的基礎上，建立房地產信貸政策執行情況及信貸資金流向按季滾動排查機制

深圳近日加碼涉房地產類貸款資金監管，要求商業銀行每季度將經營貸、按揭、開發貸、消費貸、信用卡等排查結果報送監管機構。

這是樓市資金監管收緊的又一最新跡象。

3月30日，兩位業內人士對《21世紀經濟報導》記者表示，近日，深圳監管機構要求每季度排查房地產信貸調控政策執行、經營貸資金是否存在違規流入樓市等情況。

當日，深圳銀保監局回應《21世紀經濟報導》記者稱，滾動排查範圍為截至報告期末的所有存量業務，包括房地產對公和個人信貸業務、經營用途貸款、消費類貸款、信用卡以及理財、投資等表內外融資業務，其中經營用途貸款是排查重點，排查結果於每季後5個工作日內上報。

在“房住不炒”定位下，就在上週，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，堅決打擊經營用途貸款違規流入房地產領域的違法違規行為。

深圳每季度均要排查涉房貸款

業內人士對《21世紀經濟報導》記者表示，監管機構要求深圳商業銀行每季度排查具體要求包括兩大類，分別是房地產信貸業務排查、經營貸業務排查。

其中，對於房地產信貸業務排查，要求商業銀行排查房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款、經營性貸款、消費類貸款、信用卡、其他（含理財、投資等）是否存在違反房地產信貸政策的業務，是否存在違規流入房地產領域資金情況。若存在，要求收回違規資金，說明問責情況。

對於經營用途貸款（簡稱經營貸）業務排查的要求更為細緻，要求商業銀行對企業流動資金貸款、個人經營性貸款、小微企業主貸款等詳細排查經營貸規模，排查經營實體成立不滿1年或貸款發放後經營公司註銷或轉讓股權的貸款、期限超過3年的經營貸、借款人持有被抵押房產不滿1年或6個月的貸款、貸後6個月內借款人或其親屬（含已離婚配偶）新增房產的貸款、資金未按約定用途或回流至借款人及其親屬賬戶或流入借款人關聯企業等的貸款。

當日，深圳銀保監局回應《21世紀經濟報導》記者表示，為持續強化房地產領域信貸監管，嚴守信貸資金不得違規流入房地產領域的監管紅線，深圳銀保監局在聯合深圳市住建局、人民銀行深圳市中心支行印發通知，組織轄內銀行開展經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查的基礎上，建立房地產信貸政策執行情況及信貸資金流向按季滾動排查機制。

深圳銀保監局表示，將持續保持房地產信貸領域亂象整治的高壓態勢，持續加大對房地產相關業務的暗訪、督導和檢查力度，對發現違反房地產信貸政策、信貸資金違規流入房地產領域的，將責令銀行限期收回被挪用貸款，對責任部門和人員予以嚴肅問責，並依法從重、從嚴進行處罰。

此前的今年3月，《21世紀經濟報導》獨家報導，深圳地方監管召集各大商業銀行開會，要求商業銀行自查2020年以來經營貸資金流向，且需穿透檢查。排查範圍包括2020年以來獲批經營貸的公司股東本人及其配偶在貸款前後的6個月內購房行為，穿透了解資金流向。

房貸監管全面趨嚴

3月26日，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸後管理、加強銀行內部管理等方面，督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。同時要求進一步加強中介機構管理，建立違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度並定期披露。

上述通知要求，加強信貸需求審核。要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，不得因抵押充足而放鬆對真實貸款需求的審查，不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業發放經營性貸款。三是加強貸款期限管理。要根據借款人實際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經營用途貸款進一步加強內部管理，確保資金真正用於企業經營。

近期，多家銀行也表態要降低房貸佔比。

3月29日，建設銀行副行長呂家進在該行業績發布會上表示，建行正在採取多種措施，穩妥促進對公房地產業務平穩發展，保持個人住房按揭貸款合理適度增長，有序降低房地產相關貸款在各項貸款中的佔比。

他說，總體來說，房貸集中度新規的過渡期相對充裕，預計該新規對貸款規模增長的影響較小，超標部分會逐年消化。建行也是最大的住房按揭貸款銀行。其年報顯示，截至2020年末，建行個人住房貸款餘額5.83萬億，增幅9.91%，佔比為34.73 %，較監管要求略高。

對於房地產貸款集中度管理，交行方面表示，從2020年末公佈的對房地產貸款比例上限管理政策來看，對交通銀行影響較少。相比其他銀行，該行還有進一步額度上行空間。近期經營貸在某些熱點城市變相進入房地產市場，該行已將排查作為今年重點工作在推進，並將合規工作放在首位。截至2020年末，交行房地產貸款對公、按揭合計共16420億元，佔客戶貸款比重超28%。

根據央行、銀保監會在2020年12月31日聯合發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理。其中工、農、中、建、交、郵儲銀行6家國有大行和國家開發銀行，為第一檔，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

目前，多家上市銀行已公佈2020年業績報告。在支持實體經濟恢復發展、合理讓利的背景下，去年不少上市銀行投放的信貸總量持續攀升。2020年“錢流”有何變化？今年貸款又將投向何處？

多家銀行新增貸款創新高，哪些領域“吸金”較多？

為積極支持疫情防控和復工復產，去年銀行機構紛紛加大信貸投放力度，其中工、農、中、建四大國有商業銀行更是發揮了“頭雁效應”。

數據顯示，2020年，工行境內新增人民幣貸款1.88萬億元，居於金融機構首位；農行、建行、中行分別新增人民幣貸款1.8萬億元、1.76萬億元、1.2萬億元，增量均創歷史新高。

在建設銀行首席風險官靳彥民看來，2020年貸款增長較快，一方面由於疫情防控成效逐步顯現，經濟形勢持續向好，市場信貸需求相對旺盛；另一方面離不開銀行自身積極作為，貸款項目儲備豐富。

新增貸款都投向哪些領域？從多家銀行的年報數據來看，重點領域和薄弱環節的貸款投放力度明顯加大，其中疫情防控重點企業更是投放亮點。

年報顯示，2020年，建行為超過1萬家疫情防控重點企業提供1257億元資金支持；農行的農產品穩產保供重點企業貸款較上年末增長38.6%；中行為834家全國疫情防控重點保障企業累計投放優惠貸款212億元。

另外，基礎設施建設、“三農”等也是“吸金”重點領域。2020年，工行新型城鎮化、交通運輸等基建領域貸款增長近7000億元，同比多增2400多億元；農行的“三農”縣域貸款增速高於各項貸款增速3個百分點。

“從年初信貸投放情況來看，信貸需求旺盛，預計2021年貸款增長將保持連續性和穩定性。”農業銀行副行長張旭光說。

普惠小微貸款增速較快，銀行能否持續堅守“本分”？

受疫情影響，不少實體企業特別是小微企業生存壓力驟然增大，需要金融血脈予以支持。

年報顯示，2020年，建行普惠金融貸款餘額達1.45萬億元，增幅超過50%；農行、交行、工行、中行的普惠型小微企業貸款餘額分別較上年末增長62.3%、59.04%、 58%、48.12%。五家國有大行均完成了監管要求——普惠型小微企業貸款增速高於40%。

不僅如此，各家銀行紛紛針對小微企業實施利率優惠、減費讓利舉措。2020年末，建行新發放小微企業貸款利率同比下降0.64個百分點；工行新發放的普惠貸款利率為4.13%，比上年末下降39個基點；交行的小微客戶綜合融資成本下降96個基點。

農行副行長湛東昇表示，今年在完成投放達標基礎上，農行普惠金融業務要著力提高首貸戶、中長期貸款、製造業貸款的投放佔比，用數字化服務手段提升小微金融服務的可得性和便捷性。

建行副行長王浩表示，2021年將進一步落實對普惠金融、小微企業的支持政策，不斷豐富適合小微企業的產品和服務，完善智慧化風控體系，真正讓服務小企業成為大勢。

部分銀行房地產貸款集中度超標，未來如何壓降？

去年末，金融部門出台銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。從年報來看，2020年不少上市銀行的房地產貸款、個人住房貸款仍保持較快增長，個別銀行房地產相關貸款餘額佔比超標，在過渡期內需要進一步壓降。不過，也有部分銀行距上限仍有空間。

按房地產貸款集中度管理要求，大型銀行房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限分別為40%和32.5%。以年報數據粗略計算，2020年末，交通銀行對公房地產貸款和個人住房貸款合計16420億元，佔比約28%，尚有空間；建行個人住房貸款餘額5.83萬億元，已達貸款總額的34.73 %。

多家銀行年報不約而同地提出，2021年將主動適應更加嚴格和精細的房地產調控政策，穩健投放房地產信貸業務。建行副行長呂家進表示，將對房地產開發貸繼續實施從嚴的名單制管理，優先支持剛需群體，多措施促進對公房地產業務平穩發展，保持個人住房按揭貸款合理適度增長，有序降低房地產相關貸款在各項貸款中的佔比。

中信銀行行長方合英直言，銀行不能走過去只盯著房地產、政府融資平台業務的老路，而要在新產業和新技術領域尋求發展機遇，服務新發展格局，推動高質量發展。

集中供地政策相繼“赴約”，“缺貨”已久的廣州率先打響四個一線城市“第一槍”。22個重點城市中，青島、天津等地之前已相繼公佈。

中國證券報記者梳理髮現，審慎成房企主要態度，不少房企管理層表示將注重多元化拿地方式，在降檔等相關新政要求下，尋求穩健發展。

政策陸續出台

3月26日，廣州市規劃和自然資源局公佈出讓48宗國有建設用地，全部為涉宅地，供地總面積約393萬平方米，起拍總價超901億元，計劃於4月26日至27日分批限時競價出讓。

廣州是四個一線城市中率先集中供地的城市。從出讓的區域來看，這次供地主要集中在外圍區域，其中增城區18宗，是供地最多的區域，白雲區有8宗。

今年2月底，有消息稱四個一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市開始實施“兩集中”供地政策。

所謂的“兩集中”，即“集中發佈出讓公告，集中組織出讓活動”，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動。

青島是第一個公佈集中供地的城市。青島市自然資源和規劃局2月24日發布消息稱，2021年嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。2月25日晚間，濟南跟進。

市場普遍認為，該政策有利於“穩地價、穩房價、穩預期”目標的實現。某TOP20房企投資總監稱：“集中供地會讓房企拿地更加謹慎，前期做好準備工作，有針對性地去爭取自己最擅長的地塊，畢竟在某一時段可以用於投資的資金量有限。”

多元投資成重點

供地風格生變下，房企應如何應對？融創中國董事會主席孫宏斌稱，不調控，地價比房價漲得快，開發商賺不了錢，老百姓也買不起房。不調控，對誰都沒好處。

應對，成了行業內普遍思考的問題。融創中國在2020年年報中的表述是：公司將密切關注集中供地政策的推行和帶來的影響，審慎把握公開市場的機會。未來，公司將繼續堅持以地產開發為核心主業，保持地產主業的均衡高質量發展，加速提升“地產+”業務的競爭優勢。

“當前土地獲取方式已經發生變化，未來房地產市場從土地紅利、金融紅利轉向管理紅利，有專業能力的服務型公司的價值將凸顯。”在綠城管理控股行政總裁李軍看來，輕資產模式不受“三道紅線”和集中供地等調控政策的影響，可以全週期獲取代建項目並採取主動開發節奏。

時代中國董事會主席岑釗雄在2020年業績發布會上表示，公司繼續看好中國房地產行業的發展態勢，將確保住宅開發業務更有質量地增長，進一步加大城市更新業務的競爭優勢，協同發展商業、產業園等業務。

“繞道”招拍掛後，越來越多的房企將目光投向收併購、城市更新。“舊改之王”佳兆業集團披露，公司2020年成功轉化9個城市更新項目，轉化貨值為640億元；通過收併購、城市更新等渠道獲取項目25個，預計貨值為132​​6億元。

“未來三年，公司計劃至少有50個城市更新項目完成轉化，將促進公司毛利率和淨利率的提升。”佳兆業集團管理層在3月25日下午舉行的業績說明會上表示。

變局中尋增長

在“房住不炒”的總基調下，行業的調控正不斷加碼。

湖州3月27日發布通知稱，除明確實行集中供地外，還提出強化住房金融監管，具體為：建立住宅用地購地資金來源審查機制，對購地資金來源進行穿透式審查，嚴禁非自有資金購地。嚴格住房信貸政策，強化借款人資格和購房首付資金來源審查，嚴防消費貸款、經營性貸款等違規用於購房。

之前，北京、上海、廣東等地均針對經營貸、消費貸流入樓市表態，呈現“全面圍堵經營貸”局面。3月26日，銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發布《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》明確，堅決打擊經營用途貸款違規流入房地產領域的違法違規行為。

中國海外發展管理層認為，房地產市場的競爭發展是一個長跑，下半場競賽剛剛開始，而分化將是下半場的最重要特徵。具體表現為：市場分化，一二線及強三線城市將是主戰場；企業分化，“三道紅線”和“兩條紅線”將阻斷高槓桿房企擴張路徑，中小型房企規模快速上升的通道被關閉，優勝劣汰的行業整合將進一步加速；投資分化，土地日益稀缺，單項目投資額越來越大，財務穩健、資金實力強勁者擁有更多機會，具備商業資產投資運營、舊改、城市更新等城市運營能力的企業擁有更多機會；精細化、數字化管理能力強的企業才能在競爭中勝出；好產品、好服務永遠是贏得客戶的關鍵。

對房企而言，多措應對求發展是不二選擇。佳兆業集團董事會副主席、行政總裁麥帆表示，公司要提高資本資產運營水平，優化新事業投資，整合旗下多元產業協同發展，地產主業為新事業發展賦能，新事業為主業發展助力，不斷提升“地產+城市更新+產業”的市場競爭力。

世茂股份董事許世壇在2020年業績發布會上表示，面對監管政策調控的新局面，房地產市場整體增速放緩，未來的高速增長點是多元化業務。新趨勢對於開發商的綜合運營能力、財務管理能力提出了更高的要求，而世茂股份的優勢恰恰在於多元產品的開發與運營，以及長期以來穩健的財務結構。

擬再減債千五億 房車寶計劃年底IPO

中國恆大（03333）過去兩年合約銷售額先後突破6000億及7000億元（人民幣．下同），但股東應佔利潤卻連續兩年倒退逾五成。去年股東應佔利潤80.76億元，按年下跌53.3%；核心業務利潤301.3億元，減少26.2%。每股盈利0.613元；派末期息每股15.2分，大削76.7%。去年收入5072.48億元，升6.2%；其中，物業發展收入上揚6.5%至4945.5億元。因應「三條紅線」政策，該公司提出降負債目標，並透露旗下房車寶計劃今年底或明年初上市，恆大冰泉亦正籌劃上市。

提升今年銷售目標至7500億

恆大去年合約銷售增長20.3%至7232.5億元，完成銷售目標6500億元，惟未達成8000億元的內部目標；今年銷售目標7500億元。中國恆大昨收報14.8港元，跌3.9%，成交額4.2億港元。

截至去年底，恆大現金餘額1807億元，有息負債7165億元；淨負債率152.9%，剔除預收款的資產負債率76.7%。

該公司早前表明今年要進一步下降有息負債1500億元，副主席兼行政總裁夏海鈞表示，過去12個月已減債2000億元，今年首3個月再減少有息負債425億元，超過月均減債125億元的目標，有信心今年底有息負債可降至5600億元；目標今年中降至5900億元以下，明年中達4500億元，2023年中可低於3500億元。

對於滿足「三條紅線」要求的時間表，恆大目標今年中把淨負債率縮小至100%以下；今年底現金短債比達到1倍以上；明年底剔除預收款的資產負債率降至70%以下，較監管部門要求2023年中全面達標的期限提早半年達標。夏海鈞強調，公司回歸合理發展水平及空間，同時銷售也要保持高速增長。

恆大汽車末季試產 料明年交付

多次被指「不務正業」的恆大索性向綜合企業轉型，除主業恆大地產外，業務平台包括恆大汽車（00708）、恆大物業（06666）、恆騰網路（00136）、房車寶、恆大童世界、大健康產業、恆大冰泉。恆大2016年為降負債拋售糧油、乳品及礦泉水業務，主席許家印指出，已回購恆大冰泉及糧油權益的49%。

恆大汽車未有量產車發售，但市值已超過5000億港元，近日遭官媒批評是「紙上造車」。許家印透露，預計第四季進行試生產，估計明年可大量交付，目標2025年生產100萬部，2035年可達500萬部；集團已累計投資474億元，研發了14款車型，並已對外發布其中9款。

多盤周日出擊 維港滙III銷售78戶

樓市氣氛升溫，發展商紛紛趕於4月賣樓，富豪酒店（00078）發展的西營盤尚瓏昨天開價，為區內相隔半年再有全新項目推出，發展商定價並無手軟，首批推出50伙，折實平均呎價約30299元，貴絕區內新盤首批單位，折實入場費688.1萬元，今日起開放示範單位及收票，最快復活節假期後首輪銷售。而市場有多個新盤於周日（4日）賣樓，至少159伙對撼。

尚瓏首批推出50伙，實用面積242至431方呎，發展商提供最高16%折扣，折實平均呎價約30299元，貴絕區內新盤首張價單，較去年9月由恆地（00012）發展的藝里坊．2號首批折實平均呎價27620元，高出約9.7%，惟近期西營盤新盤推售餘貨，平均成交呎價普遍已升至約3萬元或以上，故尚瓏首批單位仍屬貼市價推售；不過同區二手屋苑如翰林峰、瑧蓺等現時平均呎價約2.7萬至2.9萬元，尚瓏首批較之則高出4.5%至12.2%。

位於皇后大道西160號的尚瓏，提供130伙，實用面積205至483方呎，預計2022年11月底入伙。

富豪酒店國際集團執行董事范統形容，首批單位價錢屬「貼市價」，定價主要參考項目質素及優點，由於項目伙數不多，相信容易被市場消化；項目今日起開放示範單位供公眾參觀及收票，最快復活節假期後首輪銷售。另外，項目11伙特色戶以招標方式出售，並率先推出其兩個連平台特色戶分別於4月3日及4日招標，意向價參考同區特色單位。

GRANDE MONACO添置業優惠

中原地產首席營業董事李巍認為，尚瓏首批單位定價克制，貼近同區新盤貨尾單位價錢，料吸引區內分支家庭及換樓客。美聯物業董事李頌賢謂，該盤入場單位售價吸引，預期可吸引用家及投資者。

多個新盤趕長假期賣樓，會德豐地產常務董事黃光耀指出，旗下九龍東啟德GRANDE MONACO（MONACO發展項目第2期）落實周日發售50伙，其中37伙以價單方式銷售，同日亦安排13個單位招標。該盤昨亦夥拍地產代理行推出置業優惠，香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，於4月2日至6日經該行認購指定3房及4房單位的首8名買家，可享5000元家電禮券，總值4萬元。

會德豐地產及信置（00083）牽頭的西南九龍長沙灣維港滙III，昨天公布首輪銷售安排，落實周日銷售78伙，其中70伙以價單方式銷售，另有8伙招標。維港滙III位於荔盈街6號及8號，提供388伙，實用面積256至1611方呎，預計2023年5月底入伙。

新地（00016）元朗PARK YOHO Napoli昨日亦加推新一張5號價單，涉及72伙，以最高16%折扣計算，折實平均呎價17909元，並推出其中10伙於周日發售。

Napoli利奧坊．凱岸齊加推

恆地大角咀現樓項目利奧坊．凱岸亦趁勢加推新一張7號價單，涉及45伙，折實平均呎價28684元，恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，連同舊價單推出20伙於周日發售，折實入場費681.12萬元。項目連同舊價單一併加大折扣，由5%加大至10%，另再提供售價2%「復活節現金回贈」優惠，惟該現金回贈只可於成交時用作對消部分樓價餘額。至於買家若提前完成交易最多可獲2%樓價優惠。

政府宣布撤辣後，工商舖市場大手成交頻現，宏安地產（01243）及宏安集團（01222）公布，夥拍長實（01113）執行董事趙國雄兒子趙朗，斥資3億元向新世界（00017）購入屯門THE PARKVILLE基座商舖。

據公告指出，宏安地產及宏安集團與合資企業夥伴斥資3億元，購入屯門鄉事會路88號THE PARKVILLE地下及1樓共11個舖位，總樓面面積為13858方呎，呎價約21648元。

公告透露，該合資企業夥伴為Turbo Holdings Ltd，是一間於開曼群島註冊成立之有限公司，主要從事投資控股，該公司由Chiu Lon Ronald全資擁有，而Chiu Lon Ronald為經驗豐富之物業投資者及經營高級餐飲店。

據了解，Chiu Lon Ronald即為趙國雄兒子趙朗，以往曾協助里昂證券購入多項工商舖物業，包括銅鑼灣銀座式商廈羅素街8號、耀華街38號Zing！等。

森信沽九龍灣工廈賬賺1.4億

THE PARKVILLE為新世界發展的單幢項目，於2018年入伙，地下共有10個舖位，建築面積約291至1521方呎，至於1樓的巨舖建築面積則約8396方呎。

市場人士透露，物業原叫價4.8億元，最終成交價較叫價低1.8億元或37.5%，舖位日後有條件分拆出售。

此外，據土地註冊處資料顯示，九龍灣大業街59號三湘九龍灣貨運中心2樓B室，連4個貨車位，建築面積約34891方呎，以1.82億元售予澳洲基金嘉民集團，呎價約5216元。

物業原業主為森信紙業（00731）及有關人士，於1990年10月以4132.8萬元購入，賬面獲利約1.40672億元，升值約3.4倍。

資料顯示，森信紙業及有關人士2月曾以5.7億元售出觀塘海濱道177號海裕工業中心地下至4樓共5層工業樓面，該批樓面的買家亦為嘉民集團，即嘉民集團兩個月內合共斥資7.52億元向同一業主購入工廈物業。

祥益地產高級分行經理林英傑表示，屯門嘉悅半島1座極高層E室，實用面積447方呎2房戶，屬頂樓對下一層的鳳凰樓層單位，放盤約一周，新近獲同屋苑分支家庭客在無睇樓下，以一口價700萬元承接，呎造15660元，為屋苑呎價新高。原業主2018年斥618萬元購入，約3年賬面賺82萬元或13.3%。

二手樓市持續升溫，豪宅交投加快。

市場消息透露，薄扶林貝沙灣3月全月9宗買賣，當中有6宗是造價逾4,000萬元以上的大碼成交。例如貝沙灣5期雙號屋，實用面積3,750平方呎，屬於4房間隔，及連約347平方呎花園、589平方呎平台及808平方呎天台。原業主為內地富商，原叫價2.58億元放盤，議價後以約2.4億元易手，呎價約6.4萬元，屬市價水平。

禮頓山4房7200萬沽 賺5434萬

區內代理指出，該內地富豪早於2010年以約1.17億元購入自住，並花費大筆資金進行裝修，持貨約11年，帳面獲利約1.23億元，單位升值逾1倍。

其次，跑馬地禮頓山5座低層A室，實用面積1,724平方呎，屬於4房間隔，原業主早於2000年以約1,766萬元購入，原本叫價7,800萬元放盤，議價後以7,200萬元易手，持貨21年帳面勁賺5,434萬元離場。

另一方面，中原豪宅西半山分區經理陳振裕表示，西營盤高士台1座中層A室，實用面積1,513平方呎，3房2套間隔，剛以3,809萬元易手，呎價25,175元。原業主於2014年12月以3,728萬元買入單位，持貨7年，帳面獲利81萬元，單位僅升值2%。

指舖市仍是重災區 下半年會好轉

近日一、二手交投持續升溫，但中原集團主席施永青表示，維持本年初的樓價預測，預期本港全年樓價可升15%，又指看好大灣區發展。

施永青指，即使在疫情的打擊下，2020年樓價並沒有大幅回落，代表樓市基礎強。而雖然目前中美關係沒有大改變，但近日疫情好轉，加上新選舉制度有定案，反對派亦相繼「知難而退」，所以他預計未來鬥爭形勢有改變，再現2019年的情況機會相當低。

他又指，雖然現時政治局勢沒有完全解決，但是香港局勢逐漸「定型」，因此他維持全年樓價上升15%的預測，而第二季升幅較第一季升幅更明顯。

近期客源增 放盤量減

他又指，從數據可見，近期客源增加，惟放盤量減少，所以樓價有上升迹象，而銀行估價亦貼近市場價，反映銀行對樓市有信心。

另外，他形容舖市仍是重災區，惟他認為，隨疫情好轉，日後中國政府會容許部分內地城市的遊客來港，所以預計舖市於下半年或明年會好轉，舖租或舖價會「見底」。

寫字樓方面，空置率依然高企，之前部分外資已撤走，惟未來中國會憑「實體經濟」支持本港，因此會陸續扭轉價格下跌的局面。

他又直言，香港仍實行「一國兩制」及奉行資本主義，並以普通法為基本法治體制，因此香港人還有自由，笑言「想移民嘅市民仍可移民，中原都有移民部」。

同時，他強調，未來投資風險與中美摩擦有很大關係，將會影響地緣政治及美元在國際的地位，所以奉勸市民投資時需保持平衡，即把資產分散於不同的物品上。他亦認為大灣區融合了內地及香港的特點，未來將有新發展，並鼓勵年輕人回大灣區發展。他又指，大灣區的經濟增長速度快，具發展潛力，所以集團亦有投入相對多的資源拓展大灣區市場。

二手市場過去一個月交投熾熱，而且不限於一綫屋苑，連帶二、三綫屋苑甚至居屋亦見受惠，以東鐵鐵沿綫兩大指標屋苑--沙田第一城及新港城為例，兩者於3月份均出現量價齊升的局面。

沙田第一城3月份交投量逾43宗，為近3個月以來單月高位，而平均實用呎價按月上調約6%。從成交所見，月內3房成交佔約2成，當中最大的3房戶悉數以逾千萬元易手；2房仍主導大市，優質單位呎價更能突破2萬元易手。如月內促成兩宗頂層連天台細單位，造價均突破2萬元，包括剛易手的38座頂層，實用面積284平方呎，成交價約570萬元，實用呎價20,070元。

新港城成交急升7成

至於馬鞍山3月成交亦逼近高位，私樓交投錄得180餘宗，全區錄逾200宗成交，為近年單月高位。其中新港城錄逾34宗，按月成交急升7成，呎價亦按月上揚逾4%。

政府與新鴻基地產旗下馬灣公園有限公司就馬灣公園簽立批地文件、補充協議及管理協議，將第二期的土地以象徵式地價批予新地旗下馬灣公園有限公司，透過翻新馬灣舊區作藝術村等，並規定須在3年內建成。

3年內須翻新成藝術村

發展局發言人說，政府期望馬灣公園第二期早日落成，並有助促進本地及非本地旅遊業。新地發言人表示，將盡快展開工程，為馬灣公園帶來嶄新面貌，提供一個教育、康樂、歷史文化保育的休閒好去處，並正與相關政府部門商討，爭取放寬有關限制並引入專營巴士，讓更多市民和旅客受惠公園各項設施。

馬灣公園的規劃起源於政府跟新地在1997年6月簽署項目協議，訂明在馬灣島推行各項發展項目，包括由政府出資上限10.3148億元、發展商負責興建一個主題公園，即現時的馬灣公園，而新地亦在島上興建大型屋苑珀麗灣。

當中馬灣公園第一期早在2008年建成名為「挪亞方舟」的生態公園、多功能中心與頂層酒店等，開幕至今累積遊覽人數合共約686萬人次，舉辦超過1萬個生命教育及公益活動，有逾63萬人次參與。而當年的協議沒有訂明第二期發展的細節和落成日期，多年來引起社會關注。

現時政府與新地正式就第二期發展達成共識，同意將第二期集中保育、修復和翻新馬灣舊村，包括馬灣舊村屋會翻新作藝術村，提供藝術工作室、工作坊、零售以及餐飲地方，而包括天后廟、九龍關紀念碑和碑石，以及「梅蔚」石刻等歷史遺蹟，均會被保育。

根據協議，整幅馬灣公園第一、二期用地會批予馬灣公園有限公司，批地日期追溯至2008年12月31日，即「挪亞方舟」開始營運日，期限至2029年12月30日，政府只收取象徵式地價，符合馬灣公園作為不賺取利潤的社區計劃性質。

同時，新地要在批地日期起計3年建成及開始運作第二期，並且最多只可以動用5,735萬元，超出的費用就要由發展商自己自行承擔。同時新地要向政府付還3.4億元的利息。新地將注入2,100萬元到儲備金，作為維修、保養及改善馬灣公園之用，並提供了一項「公司擔保」，擔保馬灣公園有限公司的表現。

港府提名5代表進董事會

馬灣公園有限公司的董事會則會擴大至10人，並且加入5位政府提名代表。政府將會透過發展局局長提名5位相關政策局和政府部門的官員以及有社區計劃經驗的非官方人士進入馬灣公園有限公司的董事會。政府將致力在本月左右完成有關提名。

樓市氣氛轉好，部分屋苑連錄承接，其中，太古城昨單日連沽兩伙，包括高層3房戶，以2522萬易手，呎價24827元，高市價5%。

鰂魚涌太古城昨連錄2宗成交。中原高級分行經理李百達表示，翠榕閣高層B室，面積1015方呎，3房1套間隔，望海景，以2522萬易手，呎價24847元，高市價約5%，同屋苑紫樺閣中層F室，面積897方呎，3房間隔，以1790萬易手，呎價19955元，屬市價成交。

美聯首席高級營業經理蔡玉峰表示，鰂魚涌康怡花園F座頂層複式戶，面積為994方呎，議價後以1720萬成交，呎價為17304元。

美聯高級分區營業經理黃季麟稱，九龍塘又一居3座頂層複式戶，面積1020方呎，屬3房1套間隔，成交價2200萬，呎價21569元。

中原分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城24座高層連天台戶，面積447方呎，3房間隔，議價後以800萬易手，呎價17897元，屬市價水平。

利嘉閣分區經理梁澄江表示，北角形品低層G室，面積約551方呎，採兩房間隔，望開揚景，議價後以980萬易手，呎價17786元。

祥益高級分行經理林英傑表示，屯門嘉悅半島1座高層 E室，面積447方呎，兩房間隔，成交價700萬，呎價15660元，創屋苑呎價新高。

市場指，薄扶林貝沙灣5期雙號屋，面積3750方呎，剛以2.4億易手，呎價6.4萬。

祥益執行董事謝澤銘表示，預期3月西鐵沿線十大屋苑成交量約185宗，按月升10%，而呎價亦上升1.9%。

另外，上月西鐵屋苑成交量達38個月新高，同時亦預期4月成交量及呎價將持續上升。至於各屋苑中，以屯門叠茵庭呎價升幅最多，由2月時的12073元，上升至12858元，升幅達6.5%，並連升兩個月，其次為天水圍嘉湖山莊，呎價由2月的10421元，上升至11051元，升幅達6%。

失守（確診）屋苑再錄成交，祥益高級區域經理黃肇雯表示，天水圍天盛苑C座高層7室，面積426方呎，以380萬（居二價）易手，呎價8920元，屬市場價水平。

萬科集團（2202）去年出手打救陷入財困的泰禾集團，總裁兼首席執行官祝九勝指，若果泰禾問題能夠得到妥善處理，對客戶、公司股東以及金融機構等持份者都是好事。不過，他形容「好事難辦」，透露去年下半年的相關交易的進展不是很順利，強調「幫人忙也不能給自己添亂」，萬科入股泰禾有前提條件，但目前的進度距離入股仍有相當大的難度。

萬科集團去年全年純利達415.16億元人民幣，按年上升6.8%，董事會主席郁亮在業績會議上表示，去年下半年出台的三道紅線政策表示房地產企業需要轉變成高質量發展，行業回報水平亦將回到社會平均水平，行業將進入管理紅利時代，不能再靠高負債、囤積原材料等方式賺錢。

不過，自疫情而來，住戶的生活習慣和偏好亦產生變化，對家居空間、社區配套以及社區商業化的需求和要求愈來愈高，萬科未來仍可沿客戶需求及城市發展尋找機遇，賺「慢錢長錢老實錢」。

祝九勝又指，近年地價在物業開發成本的佔比明顯上升，短期而言，房地產利潤率存在下降趨勢，但長遠來說，相信房地產行業的回報水平，最終能保持在社會平均水平。

而公司現時的淨負債率為18.1%，遠低於綠檔上限的100%。郁亮強調，萬科並非刻意追求過低淨負債率，公司現時只是在等待機會，當有集中供應土地出現、資金需求激增等市場變化的情況時，公司仍有足夠能力爭取更多資源。