高雄廢棄鐵皮透天近億元脫手

房地產交易火熱，連曾獲世界麵包大賽冠軍的吳寶春都撩下去！高雄市三民區一處屋齡40年的廢棄透天厝，近期以9946萬元賣出，《蘋果》追查，前手持有者即為吳寶春名下食品公司，2年前以6850萬元入手後，整合周邊近30坪土地再轉手以9946萬元賣給同業，扣除持有成本及稅務等，2年大賺1500萬元，等於賣4.1萬顆酒釀桂圓麵包的獲利。

吳寶春以「吳寶春食品股份有限公司」名義持有的透天厝，位於高雄市三民區熱河2街，地坪213.26坪，建坪271.27坪，屬乙種工業用地，2018年10月以6850萬元購入，並於次月30日完成買賣登記。今年2月1日則以9946萬元賣給糕餅同業、「巧舜企業有限公司」。

地坪增加至242.6坪
《蘋果》走訪現場，發現該透天厝以鐵皮搭建，周邊空地長滿雜草灌木，連出入口也被掩蓋，已多年無人打理。鄰居指出，該建物長期沒營運，「很少人進出，也沒有看過有麵包工廠在經營」。

事實上，吳寶春目前的麵包工廠設立在高雄市三民區中和街12號，佔地逾千坪，建物產權屬「同榮銅鐵企業股份有限公司」，過去為「多那之咖啡蛋糕烘焙股份有限公司」工廠據點。

值得注意的是，透天厝賣出時的土地面積，從原先213.26坪，增加至242.6坪，增加29.34坪，皆是吳寶春以公司名義陸續收購的周邊鄰地。

等於賣4.1萬顆麵包
2019年，吳寶春先以總價285萬元購入其中11.8坪土地，每坪成交24.15萬元；另17.5坪的土地收購價，實登並未揭露，但若以24.15萬元估算，該29.3坪土地收購成本為707.6萬元。

《蘋果》估算，吳寶春整合土地的成本約7557.6萬元，再以9946萬元出售，當中房地增值約2388.4萬元，扣除成本、費用及法人20%的房地合一稅，2年大賺逾1500萬元。若以其店內招牌、每顆售價360元的酒釀桂圓麵包計算，要賣4.1萬顆才能達此收益。

共有3家分店5櫃位
現年51歲的吳寶春，出生於屏東縣內埔鄉，15歲國中畢業後，即到台北當麵包學徒。2008年，他以煙燻龍眼搭配法國紅酒製作酒釀桂圓麵包，搶下世界盃亞軍；2010年又以荔枝玫瑰麵包，奪下法國世界麵包個人大師賽冠軍，還獲得隆大營建董事長陳武聰賞識，於高雄開設第一家「吳寶春麥方店」，迄今全台共有3家分店、5處櫃位。

針對吳寶春販售透天厝，記者多次致電詢問其工作團隊的秘書趙小姐，第一次回應表示，並不清楚事件的來龍去脈，必須了解後才能給予回覆，第2次則是聲稱，由於詢問時間正值清明節連假，工作團隊重視休假「因此尚未針對此事進行討論」，將等連假結束才會研議。昨上班日則多次去電皆無人接通。

送嬌妻超過3000萬豪宅

有「台灣之光」之稱的吳寶春，在2010年奪下法國世界麵包個人大師賽冠軍後，獲隆大營建董事長陳武聰賞識，提供高雄豪宅「都廳苑」1樓近200坪店面，免費使用3年，目前全台共有3間門市，各為台北信義旗艦店、台中劇院店、高雄旗艦店，另於高鐵台中站、高雄巨蛋、台北遠百信義、板橋大遠百、高鐵高雄站等5處均有櫃位據點

吳寶春成名後屢爆爭議，因僅有國中學歷卻想報讀EMBA課程，不符合資格遭拒，即便教育部其後訂定「吳寶春條款」，修改入學大學同等學力認定標準，但是吳寶春選擇新加坡大學攻讀亞太高層企業主管碩士學位，於2016年取得學位。

現增值近400萬
2018年吳寶春與新加坡麵包連鎖大亨郭明忠合作，在上海開設首家開店，卻遭抵制，讓他發布聲明稱「身為中國人，是我的驕傲。」但仍無損他蒸蒸日上的事業。

目前3門市中，台北信義旗艦店產權屬新光人壽持有，台中劇院店為陳姓自然人持有，推測均屬承租。高雄旗艦店門市則是2014年吳寶春以1.3億元購入，換算每坪成交約68.54萬元。

吳寶春另於2013年以總價3087萬元買下「都廳苑」6樓126坪住家含2車位，換算每坪成交24.5萬元，不過根據謄本資料，該戶於2019年8月14日已以「夫妻贈與」名義，登記在章姓自然人名下。

若以同門牌、去年7月3樓每坪成交價26.35萬元比較，該6樓住家每坪約有2~3萬元增值，增值總額250~380萬元間。

1樓店面價值以2019年同社區店面每坪成交價71.57萬元估算，吳寶春持有的店面增值約382萬元。換言之，吳寶春於「都廳苑」所持有店面及住家，迄今房價已增值600~700萬元。

連商辦都狂飆 不到半年每坪貴5萬

台南房市亂象多，一位年收百萬元的工程師一家六口想在市區買房，卻看建案3個月內從每坪16萬元漲到22萬元，改找便宜中古商辦充當住宅棲身，未料開價也是5個月就每坪漲5萬元，連他上班的大樓總幹事也在兼職帶看屋，怒訴「人人都想撈一筆！」

「人人都想撈一筆」
今年37歲的台南黃先生，已婚有2個小孩，是正在創業的工程師，年收入100多萬元。一家六口原住佳里區，3年前決定搬到台南市區，但找了3年房子，卻見到許多房價亂漲的怪象，遲遲不敢進場。

「中古屋主亂開價，新建案也一日三市。」去年8月黃先生預約高鐵台南特區1建案，當時開價每坪16萬元，正式開賣後漲到18萬元，到10月底已漲至22萬元。他不解表示，「那邊沒有生活機能，房價的支撐點到底是什麼？」

另有北區1建案的銷售小姐一直約黃先生看房，強調平時客人多到需提前預約，但他經常開車經過該案接待中心，門口沒停幾台車，讓人質疑是用「飢餓行銷」炒作。

灰心的黃先生改在售屋網找屋，不經意發現中西區「住商混和」的商辦「宗聖帝國大樓」，1坪開價10萬元，較一般住宅便宜。但查詢實價卻發現去年7月、11月成交單價4.3~4.7萬元，現在才過5個月，8樓竟開價10萬元，怒批「將售價抬到很離譜的價格！」

黃先生還提到，連他上班的大樓總幹事也兼職帶看商辦，神祕兮兮說：「你有興趣？想買多少跟我說就好」；甚至遇到房仲詢問物件時，總幹事馬上打給屋主說要介紹客人，直呼「人人都想撈一筆」。

房價亂象燒到偏鄉
事實上，台南房價亂象已延燒到偏鄉，如新市區三舍里「美鷺彎」透天案，僅9戶，去年11月推出不到1個月已完銷，開價998~1100萬元，最近有2戶以1398~1598萬元在售屋網轉售，僅4個月想大賺400~500萬元。安南區「春福學學」預售案則有13樓戶同時找3家仲介銷售，分別開價808萬元、838萬元、858萬元等不同價格，十分離譜。

台灣房屋九份子加盟店店東林志豪表示，2019年九份子地區大樓成交價每坪12~14萬元不等，目前有很多投資客轉售，以每坪20萬元掛賣。通常投資客先透過代銷中心搶購較好的格局，後面的自住客只能被迫承接投資客炒高的物件。

嘉義市屋齡76年老透天售價竟破億元！最新實價登錄揭露，新榮路地坪330.6坪、建坪7.05坪的老透天，1樓經營小吃店，去年3月以總價逾1.65億元交易，換算每坪地價50萬元，買方為當地建商松久建設，專家分析，該筆建物僅剩土地價值，從嘉義市地價最高破單價200萬元來看並不貴。

建商搶進 地價揚升
實價登錄揭露，嘉義市新榮路、蘭井街口透天，鄰近義昌公園及嘉義市立美術館，屬商二用地，其建蔽及容積分別為70%、350%，去年3月以逾1.65億元售出。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，該區屬於站前商圈一環，基地超過300坪可規劃都更，松久建設整合當中11筆土地，推估將興建大樓或透天店面，「該筆交易雖屬透天，但著重土地價值」。

統計嘉義市去年透天買賣移轉共529戶，屬近期新高，原因是有愈來愈多開發商收購土地，規劃電梯型公寓或大樓住宅。「每坪地價成交50萬元其實不高」，有巢氏房屋嘉義興業加盟店店長陳士仁指出，近來嘉義地價大幅上揚，地王位於中山路及國華街周邊，最貴已來到每坪200萬元，但釋出量極為有限，這波低利環境讓建商更願意加碼購地，嘉義市區建案每坪成交價落在22萬元甚至更高。

嘉義過去推案以透天厝為主，但近年朝向大樓或電梯公寓住宅，2014年遠雄建設推出大樓案「國寶」，31~55坪開價每坪13~17萬元，成交單價依實登介於11.2~15.8萬元；去年清景麟建築團隊先後以6.15億元購入故宮南院5123坪土地，及4.61億元高鐵嘉義站前面積4963.38坪土地，未來建案成交價將站穩2字頭。

高雄市社會住宅政策目標總戶數約8800餘戶，大寮社宅第一期將興辦450戶，高雄市副市長林欽榮表示，第一期基地緊鄰捷運大寮站2號出口，以平衡區域發展、大眾運輸導向、因應產業需求等作為選址策略，預計於110年底代辦統包工程，明年第一季動功，工期2年。

林欽榮今天率都發局、捷運局、工務局、地政處及大寮區公所人員，至大寮捷運主機廠社會住宅預定基地現勘。

高雄市議員邱于軒、韓賜村、王耀裕，和高雄捷運公司、中興里長、前庄里長都到場關心此案進度。由都發局長楊欽富表示，高雄市社會住宅政策目標總戶數為8800戶。由都發局主導興建的大寮捷運主機廠社會住宅，由市府捷運局提供土地，並配合高雄捷運公司活絡場站周邊引入居住人口、創造商業需求，是社會住宅跨局處合作及公私協力的典範。

楊欽富表示，大寮捷運主機廠社會住宅案未來採分期方式興建，第一期將興辦450戶社會住宅，預計於110年底發包統包工程，111年第一季開始施工。此基地緊鄰捷運大寮站2號出口，也靠近和發產業園區及大發工業區，除提供給在大寮有居住需求的市民外，更可提供予高雄市區捷運沿線周邊的就業人口居住。

林欽富表示，未來社會住宅除了提供居住機能之外，也可結合商業及社會福利設施，在先期規畫階段盤點當地對K書中心、托嬰中心、公共幼兒園、日照中心及國民運動中心的空間需求，納入社會住宅的設計，完工後除提供社宅居民相關社福設施，並滿足大寮捷運之出入旅次人口對商業機能及公共服務的需求。

楊欽富指出，大寮捷運主機廠社會住宅預定基地約1.6公頃，第一期興建約450戶，經費15億，是地上15樓、地下2層建築，60%是1房12坪房型，30%是2房25坪房型，10%是3房35坪房型，未來租金會是附近行情再打8折，弱勢族群還有補助。

不動產代銷產業龍頭海悅（2348）今（6）日公告2021年3月合併營收為4.27億元，年增率121%；累計首季合併營收12.35億元，年增率129.3%。

海悅3月合併營收4.27億元，係全台代銷版圖持續擴張，布局低基期區域房市，且房市以自住、首購、首換為主力購屋族群，公司與政府房市政策同軌，代銷合理的單價總價產品，憑藉大數據精準行銷策略，推升3月合併營收年增率121.01%，包括新竹《建林新竹之昇》、台中《達麗創世紀》等案均有不錯銷售表現。

此外，台北《元利台大公館》、《文德好境》、《良茂詠悅》、《川騰仰士林》；新北《合環Land Mark》、《莫內花園》、《宏璟榮華》；桃園《禾悅花園》、《昭揚天御》、《昭揚天馳》、《尊勝白金花園》；台中《皇普莊園》以及高雄《美術白天鵝》、《太子城》等多個包銷建案亦持續銷售貢獻，挹注第1季合併營收12.35億元，年增率129.3%。

海悅3月公告以土地總價款新台幣6.7億元，向長耀建設取得新北市板橋區新興段248.47坪土地，係規劃與新潤建設共同開發板橋湳雅夜市生活圈住宅案，公司持續與理念契合建商策略合作，共同開發、銷售不動產，為公司挹注穩定的代銷本業與轉投資收益，從《達麗創世紀》、《擎天森林》兩大建案，及與達麗建設再度合作，布局台中科博館商圈案，結合建商品牌及業務優勢，為公司挹注穩健之營運活水的重要性。

展望上半年，海悅第2季預計進場銷售的代銷建案有台北市《敦南御所》、《宏璟帝璟苑》、《擎天森林》、《藏美寓ART》；新北市《宏普Garden Park》、《聯上澐朗》、《順天美術館》；台中市《鉅陞南青山》等建案，隨著區域房市銷售展望佳，第二季業績來源無虞，後續規劃進場銷售有台北市《敦仰》、《采吉》；新北市《新潤心城2》、《新莊科達花園》。

桃園《亞昕青埔案》、《新潤君頤》、《憶聲智匯科技園區》、《昭揚天銳》；台南市《湖映白》、《桂田磐古2》等建案，總計全台合計在手建案總銷金額逾千億元，規模經濟加上轉投資收益，尤其與建商策略合作將逐步放大貢獻，對公司長期發展將更有助益。

新北市府在新店區公所公辦都更完工後分回「創新殿」住宅17戶，經過2次標售後標脫10戶，平均1坪約52到66萬，對比相關住宅行情便宜1至2成。

永和大陳都更案分回宅日前標售25戶，僅3戶標脫，本月將請專家重新估價，預估下月可能降價標售。

房地產專家建議，若都更宅分回多次無法標脫，政府可以修訂法規，調降一定比例價格。

新店區公所都更是新北首件行政園區都市更新案，市府分回合作建商冠德建設的「創新殿」住宅17戶，創新殿鄰近捷運新店區公所站，加上附近行政機關林立，生活機能便利。

照市府標售定價，17戶平均底價約2千萬，坪數約30坪，含車位約40坪，平均1坪52到66萬，對比買賣平台上創新殿1坪75到85萬，便宜1至2成，本月登場的第2次標售，最熱門以6人競標唯一1戶的車位房最多，底價2223萬，最終以2280萬得標。

財政局表示，制定標售底價前會找專家估價，以接近實價登錄定價。全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，以新店周邊不錯的高價宅，單價也有6字頭，且政府分回戶數不多，對周邊房市影響不會太大。

至於永和大陳都更案分回「勝開大地」的住宅，1月底標售25戶僅3戶標脫，財政局表示，本月會請專業人士再估價，預計價格會比原先低，5月公告標售。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨建議，政府可以從法規著手，若多次無法標脫，可調降一定比例價格。

全台真飯店宅遍地開花，市調統計，今年北中南共9件指標案、總銷將近千億元，又以高雄推案最密集，除「京城KING PARK」、「THE ONE」兩案，另有大陸建設南下首案「和陸寓邸」、尚未公開的興富發華人桂冠案。

北台灣則有馥敦飯店危老案「鐫萃」、台北信義區「富邦D1」、板橋「馥華艾美」、宜蘭礁溪溫泉宅「Mansion One」；台中也有「勤美之森」一案。

業者表示，以往飯店式住宅主打引進五星飯店服務，如文華東方酒店管理的「文華苑」、萬豪酒店集團直營的「西華富邦」；今年各指標案，建商在規劃上直接和飯店結盟，以分棟、分層打造複合式共構宅，讓住戶不僅擁有高品質軟性服務，還可享受飯店硬體設施。

住商不動產亞洲新灣區加盟店經理江炳賞分析，現下市場競爭激烈，業者力求突破轉向主打共構體系，包括「THE ONE」、和陸寓邸、華人桂冠案皆採此模式，飯店進駐不僅增加區域利多，銷售上也提升建案能見度。

以大陸建設聯手日本大和房屋集團鎖定高雄亞洲新灣區推出南台灣首案「和陸寓邸」為例，個案和大倉日航酒店管理公司簽約，引進全台首座「高雄日航酒店hotel nikko kaohsiung」；住宅部分則規劃22-56坪中小坪數產品，將住宅與飯店分棟並設立空橋互相聯通，未來住戶可使用飯店公設會館，游泳池，三溫暖、健身房等頂級設施，每坪開價45萬元起，進場半年客戶反應熱烈。

北台灣方面，被稱為最貴菜園、最貴停車場的「富邦D1」受到高度關注，該案於2018年與瑰麗酒店集團簽約，將規劃兩棟37層高樓，其中1-9樓為飯店、10樓以上共235戶住宅，以區域行情預估單價有望突破200萬元；另外，大陸建設繼完銷案「琢豐」合作寒舍餐旅集團，新案「鐫萃」引進凱悅酒店集團旗下Hyatt Centric凱悅尚萃」飯店進駐，時尚前衛風格備受期待。

而台中唯一的「勤美之森」結合洲際飯店，共開發一棟五星級酒店、藝術館、長老會教堂及兩棟32、35層豪宅，從近日公告關係人交易可見，一戶含車位成交總價達5,632萬元、扣除車位後單價落在6字頭。

受惠東區門戶計畫高鐵設站、公共建設到位、大片可開發土地等優勢，近來南港無論商辦、土地以及住宅等開發項目漸有後來居上趨勢，吸引壽險業、財團與建商卡位布局，其中2021上半年之住宅預售推案合計上看300億，若加上線上推案規模則達900億，讓南港成為今年房市大黑馬，後市看漲。

根據商仲業者統計，壽險投資不動產區域以台北市4429億元居冠，占整體交易近8成。其中信義區1265億元仍站穩一哥地位；值得注意的是，南港區投資總額552億元已超過市中心主要熱門區域成為新焦點，投資產品也由純收益型產品開始轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品。

專家表示，信義區土地開發已近飽和、內湖科技園區受限交通瓶頸，而南港正好在土地、交通上銜接上述兩區的弱勢，這也是南港區擁有「後發先至」的優勢所在。

此外，2021年面對營建成本漲3成以上的壓力，北市新建案開案至少破百萬已是共識，因此價格部分、南港還有9字頭開賣更有其價格優勢。可開發土地面積大、整體小環境容易塑造，街廓完整，民眾購屋接受度高，讓南港成為今年預售市場的大黑馬，整體推案上看300億；若加上「世界明珠」、「香榭帝寶」等線上建案，光南港一區推案超過900億。

今年南港有3案即將公開，包括「擎天森林」、「羽森」以及國泰成功新村都更案，每案面積均在1600坪以上、屬於大基地開發，產品規劃25坪、45坪左右首購、首換，國泰案則以60坪換屋需求為主。

專家分析，柯市長在南港機廠推出公宅、社宅，大型壽險業未來將規劃商辦、商場，反觀一般住宅平均屋齡至少8年以上、處於真空、因此上述3案在價格、需求上競爭力十足。其中最早開賣的「擎天森林」基地1813坪、純住宅規劃，總戶數400戶、社區留設1100坪綠化中庭、坪數21至46坪、1+1房至3+1房，預估含車位總價帶2500至4800萬元。

專家直言，該區都更案土地取得早，因此在面對營建成本上漲、價格還能保有彈性優勢，推估南港將會是北市的推案主力戰區。

雙北地區的房屋價位高得嚇人，北市的房價更是令一般普通上班族不敢恭維，而網上有傳一般受薪階級買房預算為2000-3500萬，以2000萬來說，就算貸款30年，房貸每月也是5萬6000元左右，讓網友不禁懷疑真的是「一般」受薪階級都能承擔的嗎？

原PO在PTT發文表示，網傳一般受薪階級買房預算是2000-3500萬，讓他十分驚訝，若以房價2000萬來說，先不談頭期款，光貸8成1600萬，每個月也要繳8萬元房貸，如果是貸30年，房貸大概是5萬6000元左右，不論繼承家業、創業或是竹科那種狀況，一般7年級雙北夫妻加起來大概150~200萬之間的收入，這種薪水月繳7、8萬也是十分辛苦，且20年都不能有變故，以這種龐大的房貸壓力，絕對會降低普通生活水平，就算想買車、出國、跟朋友相聚都可能有困難。

原PO指出，家庭還有保險開銷，偶爾要換家電，小孩教育費等等，每年總還要支出一百出頭萬左右，房貸的支出上限最多3-4萬，這樣比較不會造成負擔，換算成總價，一般能承擔的大概在1400萬上下。

許多網友表示，如果沒有爸媽資助，一般受薪的確上限就1500萬上下，「雙北重劃區很多建商都以1500萬這個區間為主」、「不要講重劃區，就連台北地區蛋白新建案，也是盡量壓在1500萬」、「家庭年收入450萬左右也只敢買1500萬以內」。

另外也有不少網友坦言，雙北的房子如果沒有靠家裡資助，房貸壓力一般受薪階級真的承受不起，「雙北買房靠爸媽」、「家裡贊助三千，自已揹一千」、「基本上大多是靠爸媽啦」、「台北國的沒後援還真的有差」、「80-90%爸媽出頭期款，我身邊同學沒看過爸媽不出錢的」。

無論是首購族或是投資客，買屋者很少是一次付清款項，多數向銀行貸款分期攤還。不過向銀行貸款也有學問，新成屋、預售屋、二手屋，不同銀行所能借貸成數也不同。有一位新購屋的網友雖然已經請建商配合的銀行送件審核了，但還是想多找其他家銀行問問看，因而上網發問「這樣會不會影響到已經送件的審核」。
原po在臉書「買房知識家（A你的Q）」貼文表示自己剛買屋，也已經請建商配合的銀行送件審核了，銀行說原則上8成基本上沒問題，但85成要排隊等而且不一定會過。原po想找朋友推薦的另一家銀行試試看，因為朋友推薦的銀行有幫忙貸到85成。

不過原po有所顧慮的是，建商合作的銀行已經要去拍房子內部，怕代銷會告知原po有找另一家銀行送件審核，進而影響到建商合作銀行的審核狀況。另一個怕建商配合的銀行結果出來，沒辦法貸到要的成數時，再找其他銀行，會不會影響聯徵分數，所以po文想聽聽其他人的建議。

原po的貼文引起不少網友正面留言回應「建商配合的銀行過件率幾乎100%，除非自己信用問題」、「聯徵分數取決於你繳款不正常、信用卡循環，一般間隔三個月都沒差，一起送又不會怎樣，本來就要比較」、「一般可比較二三家銀行都屬正常，以防第一家貸款條件不理想時措手不及」、「同時這三家去評估，不要等一家拒絕再找下一家，聯徵三個月內找3-4家都還好不用擔心」，有網友表示「基本上不建議，一個物件同時多家評估，對貸款會有比較不好的影響」、「羊毛出在羊身上，建議找自己最有利的」。

“昔日雄風啊，豈可一朝散盡？”

--《狄青闖三關》

1979年改革開放後的珠江大地春潮湧動，陳卓林跟著中山市三鄉鎮的兩百多個青年一起參加高考，落榜後他去當了老師，計畫著一邊教書一邊複讀。儘管他現在的履歷中，有著無數頭銜——世界傑出華人獎獲得者，美國哈姆斯頓大學榮譽商業管理學博士等，事實上，他或許迫于生計，或許發現自己更具經商才能，他並未參加1980年的高考，而是帶著四個兄弟做起傢俱生意。1988年左右，他們創辦兩個傢俱廠，一個是時代傢俱城，另一個是宇宙傢俱城[1]。

“雅居樂起初在廣東省中山市三鄉鎮經營一家傢俱廠，1992年開始涉足房地產，2005年在香港聯合交易所主機板上市，以房地產開發及經營為主，同時亦廣泛涉足酒店營運、物業投資及物業管理等多個領域，品牌知名度享譽全國，是少數獲納入恆生綜合指數、恆生綜合市值指數、恆生中國內地100及摩根士丹利資本國際中國指數成份股的中國房地產企業，最新市值505億港元。”

正如王石愛跟女記者聊《新教倫理與資本主義精神》，王健林喜歡搖滾堂吉訶德式搖滾民樂《一無所有》，而陳卓林喜歡亦真亦假、戲如人生的傳統國粹粵劇。如同粵劇名段《狄青闖三關》的狄青，陳老闆的人生路上也遭遇三關：

2005年香港交易所主機板上市，形成現在的H股上市平臺雅樂居集團（3383.HK）及境內發債主體為廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司（簡稱番禺雅樂居）。雅樂居集團註冊資本10億港元，實際控制人為陳卓林為代表的陳氏家族，通過家族信託持有股份62.63%，此外通過受控發團、直接控股持有少量權益。該股權模式優勢體現于短期股權集中利於公司戰略執行，劣勢則為中長期面臨家族內部接班輪替的相關風險。此外，從“廣州卓雅教育投資有限公司”及其他關聯業務主體可見，陳卓林的姻親如陸煥炫和陸煥蘭等陸家亦負責集團部份業務，需關注是否利用家庭核心成員關係進行代持表外債務的情形。集團目前形成地產、雅生活、環保、卓雅教育、雅城科創、房管、資本投資和商業管理八大產業集團並行運營的格局，其中地產是主要收入和利潤來源。

在國際評級機構穆迪/標普的評級體系下，雅樂居集團長期發行人信用評級為Ba2/BB，處於投機級。2020年4月穆迪認為公司調整收入增長未達到預期，其總體負債水準未能控制在其要求水準範圍內，故將其評級展望調為負面。而在前幾天，穆迪將雅居樂的展望從負面調整為穩定，維持評級。

那麼，銷售排行耪前30強房企、民企地產雅居樂信用資質到底如何？

財務杠杆高，考慮永續債償債壓力仍較大。截至2020年12月末，公司資產總額3137.65億元，負債總額2367.95億元，所有者權益769.70億元。2020年末，不考慮永續債（也是公司的宣傳口徑），公司資產負債率75.47%，扣除預收賬款後的資產負債率72.26%，淨負債率62.30%，現金短債比1.06；而考慮永續債扣除預收賬款後的資產負債率77.17%，淨負債率97.25%，現金短債比1.06（剔除受限），財務杠杆較高。截至2020年末，公司有息負債988.17億元，其中短期債務395.73億元。司2018-2020年末，公司流動比率分別為1.39、1.29和1.31。

近三年，總債務規模為616.75億元、885.29億元、966.7億元，債務規模增長較快。截止2020年6月末，公司債務總額989.39億元，淨債務率84.55%，債務水準尚可，其中短期債務/債務總額為66.53%，銀行借款及其他借款、優先票據以及境內公司債券、商業物業資產支持證券及資產支持證券分別為738.54億元、119.85億元及131.00億元，其中信託類產品140億左右，成本在9%以內。2019年，雅居樂集團實際借款利率為7.10%，高於行業TOP50房企平均水準；2020年H1，實際借款利率為6.78%。

為降檔年底時點突擊與平安不動產合作。2020年7月7日，雅居樂斥資38.8億與平安不動產全資子公司聯合摘得中山翠亨新區馬鞍島一宗地塊，成為中山總價新地王。2020年12月24日晚，雅居樂發佈公告稱，平安將入股雅居樂位於海南、中山、揚州、清遠、天津、鄭州、惠州等地的7個住宅和產業小鎮項目，並將支付約人民幣70.51億元作為收購股權或貸款的誠意金。雅居樂集團股權融資動機除加深與平安方面的策略合作外，更重要的是增加現金流，改善財務狀況。具體合作方式是，雅居樂集團向平安不動產讓出資產包內7個開發專案35%-50%的股權，但仍由雅居樂集團負責操盤。雅居樂和平安的本次交易完成後，雅居樂的資產負債結構和經營狀況出現較大變化。

表外負債方面，近兩年及一期末，公司對聯營、合營企業權益帳面價值分別為100.88億元、147.11億元和156.43億元，近兩年對聯合營企業投資規模增長迅速。按2019年結轉的房款和預收款項變動合計計算表內回款，估計當年銷售回款率85%，表內銷售為733.42億元，克爾瑞銷售資料為1185.1億元，故並表比例62%。由此，按表內貸款規模估計的表外債務為328.56億元，占同期公司表內債務的50.28%。

對雅居樂集團及番禺雅居樂非控股股權投資進行穿透並對公司其他應付、應收賬款進行梳理，在22個合聯營企業中發現如下涉及金融投資的公司。合聯營公司中，金融機構持股規模不大，但多次出現少數幾個公司持股多家合聯營企業的情況。綜合來看，公司存在一定的表外負債風險。

明股實債方面，截止2020年6月末，公司少數股東權益236.45億元，所有者權益總額716.43億元，少數股東權益占比為33%。對比少數股東權益和歸母ROE，明股實債情況可能性較大。對發債主體番禺雅居樂並表範圍內非全資的子公司少數股東進行篩查，發現如下少數股東為金融機構的子公司。

此外，2017-2019年雅居樂集團的永續債規模逐年增加，分別為55.29億元、83.35億元、135.67億元，占其總權益的比例分別為12.52%、12.76%和20.76%。

土地儲備較為集中，海南和雲南兩地銷售進度較慢。2020年，雅居樂通過招拍掛、勾地、產城融合、收並購/股權合作、城市更新等方式新增40個專案，其中寶雞、貴陽、啟東、泰興、太原及肇慶為其新開拓的市場。截至2020年末，雅居樂土地儲備達5301萬平方米，可供公司未來5年發展。其中，在粵港澳大灣區的土儲達1354萬平方米，占總土儲的25.5%。同時，雅居樂在長三角累計開發專案超50個，擁有達694萬平方米的土地儲備，占總土儲的13.1%。截至2020年6月末，公司在廣東、海南的土地儲備面積分別為1563.94萬方和460萬方，預計總建面分別為3421.28萬方和975.88萬方，占比分別為38%和11%，集中度較高，海南業務受到政策限制是導致營收增速減緩及毛利率下降的一大重要原因。在城市更新方面，截至2020年末，雅居樂在城市更新領域鎖定土儲面積約1150萬平方米，鎖定貨值約3600億元；轉化面積約115萬平方米，其中在大灣區轉化貨值約264億元，占比82%。雅居樂管理層表示，未來集團將繼續秉持“2+3+N”城市群佈局，同時將通過在產城融合和城市更新上的持續發力，預計鎖定建築面積超過3400萬平方米的優質土地資源。剔除海南和雲南等文旅地產外，雅居樂在一般住宅項目上過度集中於部份三四線城市。

雅居樂的廣東土地儲備及近期在建建面的區位分佈不均，主要集中于中山、惠州和粵東等地。這幾個區域近年受到限貸限購政策出臺影響，疊加當地沒有良好的吸引投資條件，區域住宅市場的供應並未得到良好的消化，導致市場萎靡。雅居樂的廣東銷售額貢獻度主要為中山市和廣州市。然而，中山市政策打擊較大，自17 年 3 月限購限貸政策出臺後當地住宅市場交易熱度一蹶不振；廣州市則失於集團的後知後覺，雅居樂在廣州市的土地儲備於15-17 年大量銷售後未能持續補充，18 年後僅仰賴 22.6%股權占比（聯合開發）的亞運城專案提供全口徑銷售額。雅居樂的海南區域土地儲備主要為陵水自治區的清水灣項目，主打文旅產品。由於文旅地產客源多為外地客戶投資用，18 年海南的限購政策直接斬斷了清水灣專案的客源。

經營性業務收益下滑。2017-2019年及2020年，公司銷售毛利率分別為40.09%、43.95%、30.48%和30%，毛利率整體下滑主要受政策調控影響，特別是海南島高收益項目確認收入減少。根據調研，公司海南地區專案仍正常銷售，但由於政策限制，已售房源暫時不到房管局備案，因而不能確認收入。同期營業開支/營業收入有所提升，分別為8.46%、9.36%、10.04%和8.17%，主要系開展多元業務增加的管理費用。2019年，通過出售附屬公司實現非經常性專案損益29.89億元，金融資產公允價值變動10億元，收益品質下降。

擔保比率較高，備用流動性較少。截至2020年末，公司未使用借貸額度41.41億元。截至2020年末，公司就聯營公司及合營企業提供予若干買方按揭融資的財務擔保數額分別為27.85億元和118.53億元，本集團的若干附屬公司與聯營公司其他方就人民幣22.43億元的貸款額度按彼等在聯營公司的控股比例提供若干擔保，公司應占擔保數額為人民幣11.09億元。本集團的若干附屬公司與合營企業其他方就人民幣103.90億元的貸款額度按彼等在合營企業的控股比例提供若干擔保，應占擔保數額為人民幣51.11億元。2020年末，公司為商品房承購人向銀行提供的抵押貸款擔保餘額為513.78億元。

多元化業務佈局，未來仍存在較大投資計畫。公司多元化業務以雅生活（物業服務、酒店等）和環保為代表，目前雅生活已經上市（3319.HK）。近幾年雅居樂在多元化業務方面投資合約權益金額為359億元，實際支出金額近200億元，其中雅生活、環保、建設、房管投入較多。

總體看，公司為民企地產，主營房地產和相關多元化業務；關注公司公司負債率高、三道紅線情況，表外債務規模較大，海南、雲南土儲去化情況，多元化專案未來資本支出較大及實控人相關新聞導致的債券估值風險。

清明假期，筆者一家人回到愛人老家祭祖。難得閒暇，就去看看樓盤。這個典型的大西南三四線城市，近兩年樓市變化很大。前兩年棚改驟停後，樓市迅速消停下來，而去年疫情對外出打工人群衝擊很大，他們主要在珠三角生產、生活服務行業就業。因此，相比正值火熱、房價創出新高的一二線熱點城市，這個城市主城區房價大概在每平米6500元左右，比最高峰下跌1000-2000元。

筆者調研的幾個在售樓盤，都冷冷清清的。即便是清明節這樣的人口回流最旺季，售樓處門可羅雀。看到有返鄉上門客，銷售人員非常熱情地迎上來，然後便是套路般的一頓行銷。筆者發現，這裡的新樓盤，很多都是全國性大房企開發的。不管是戶型設計、片區環境、配套商業、社區管理，都是按一二線城市的開發套路來做的。

這裡的二手房多數是上世紀90年代前後建設的。這個城市臨近珠三角、三江交匯，上世紀90年代，工業和貿易比較繁榮，大批房子就是那時建設的，建築品質還不錯，但戶型陳舊、採光通風不佳，也沒有社區管理意識，樓下多是雜亂無序的店鋪和小商販。前幾年，棚改熱熱鬧鬧，在貨幣補貼支撐下，很多危舊住房被拆了，剩下的房子總體也很老舊，卻也無法納入棚改。

這幾年，儘管老舊社區改造政策扶持大，但當地財政實力真的不給力，無法在水電管氣路網上“補短板”。同時，百姓收入不高，多數居民月收入在3000元左右，即便是當地最好的公辦高中，年輕教師月工資也不到3000元。所以，無法支撐加裝電梯、樓道等公共空間維修支出。這就導致市民有改善住房的迫切訴求，但手上的二手房在市場上沒有競爭力，賣不掉。

這可能是惡性循環的開始。二手房賣不掉，改善需求乾著急沒法子，而前幾波行情後剛需釋放殆盡，潛力有限。於是，新盤開始積壓，開發商降價促銷，在售新房價格並不比二手房高多少。所以，一旦有新增購房需求，新盤自然是首選，二手房庫存越攀越高，越來越難成交。

當地的仲介機構告訴我，縣城的人到市里買房，兩極分化很明顯，少數有錢人直接買市區的新房，縣鄉鎮一般百姓買不起市區，他們會選擇到新區買新房。首先，新區的房價只有5000元左右，有的只有4000元，普遍比市區低1000-2000元，縣鄉鎮百姓能買得起。據悉，縣鄉鎮買房的人，多數也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工，即便4000元的房價，也沒多少人能支付得起。其次，多數縣鄉鎮的人認為，市里房價太高、生活成本也高，不適合他們。新區距離縣裡近，鄉下有啥事能很快趕回去，畢竟鄉下還有田地和老人家。

當下，三四線樓市普遍存在的問題是：攤子鋪得太大，人口外流明顯，而本地需求不足，難怪業內都在唱空三四線樓市。但調研發現，其實三四線城市的潛在需求還是很龐大的，只不過結構上失衡太嚴重了。比如，市區新房基本以為改善型主導，普遍都是大戶型的，這個城市沿江十幾公里都變成江景大宅了，舊改拆遷也走豪宅路線，這也是導致需求轉不動的原因。

針對供需不匹配的疑問，開發商告訴我，前幾年這裡的棚改多、樓市好，大家對需求升級太樂觀了，都以為購買力還不錯。另外，這幾年土地、拆遷、用工等成本太高了，倒逼著新盤走高端路線。筆者走一圈下來後感覺，當地的規劃華而不實、大而鋪張，開發商配合著跑馬圈地，相互抬轎子，房價就這麼被鼓吹起來了。需求一波一波消耗後，增量需求跟不上了，但房價還得懸在高位，因為後續還有更多的規劃要實現，從而就造成了騎虎難下的局面。

合肥樓市的上漲軌跡，頗能代表二線城市的一些共同特徵。

一度因學區房過熱而引發關注的合肥，忽然升級樓市調控政策。4月5日晚間，合肥市發佈的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》），涉及學位制調整、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等八條政策，這也成為合肥版的“史上最嚴調控”。

《通知》指出，在執行合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位。

同時，限制合肥市2套住房以上的戶籍家庭認購二手房；暫停企業購房資格；將司法拍賣房納入限購範圍。這些做法既有較強的針對性，也修補了原有的政策漏洞。

合肥新政頗受外界關注，因其既體現了因城施策的個案價值，又具有一定的普遍意義。

近幾個月來，針對部分區域的市場異動，監管層頻繁對樓市調控。在去年的中央經濟工作會議和今年的政府工作報告連續提及後，“大城市住房突出問題”成為今年政策的重點之一。

作為一個東部二線城市，合肥樓市的升溫，被認為是供應不足、學區房週期、人才新政刺激、炒作氛圍濃厚等多個因素疊加的結果。有分析人士認為，隨著一線城市在年初啟動樓市調控並產生效果，市場熱點正在向二線城市轉移，合肥正是表現活躍的二線城市之一。

在調控路徑和調控手段上，二線城市均緊隨一線城市。在合肥此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經陸續出手調控。其中，部分二線城市的一些條款，力度甚至超過了一線城市。

合肥樓市異動始末

合肥樓市的異動，從去年四季度就已出現。合肥當地房企人士向21世紀經濟報導記者表示，在合肥濱湖、高新區等熱點區域，通過各種手段炒作房價的現象屢有發生，其中包括捂盤惜售、經營貸入市、散播恐慌情緒等。受此影響，部分樓盤的價格快速上漲，一些人通過倒賣房號獲利。

在此之前，合肥房價已維持3年多的平穩。一些購房者認為，隨著上海、南京、蘇州等長三角城市房價上漲，作為安徽省“單核城市”的合肥，很可能緊隨其後，並進入一個新的上漲週期。

進入2021年，隨著學區房週期到來，恐慌情緒蔓延至合肥政務區等熱點學區。前述人士表示，除了占學位外，購房者還帶著資產保值的訴求，提前入手學區房，這也導致學區房供需關係驟然緊張。他表示，在一些熱門學區房社區，已經出現坐地起價的現象。

為此，3月以來，合肥已經多次出手打擊樓市亂象。3月2日，合肥出臺二手房網簽新規，意在避免虛假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多賣的現象發生；3月11日，合肥多部門對11家重點房地產開發企業及4家重點房地產經紀機構負責人進行約談；3月18日，合肥市房地產仲介協會發佈“關於不得參與炒房”的公示；3月23日，合肥房管局再次約談了惡意炒房的業主。

此次出臺的新政，帶有極強的針對性。合肥對二手房劃定限購範圍，包含了濱湖新區、政務文化新區、高新區等近期的熱點區域，同時還將幾乎所有熱門學區的二手房納入限購。

新政還涉及了價格限制、住房貸款管理、打擊亂象等方面，均被認為是切中當下熱點的措施。

另一個值得注意的措施是增加供應。按照計畫，合肥將在近年居住用地平均供應量的基礎上增長10%，確保全市不少於9000畝，並單列租賃住房用地900畝。

前述人士表示，這一措施十分重要，因為合肥樓市的土地開發速度和庫存規模均不足，難以消化驟然釋放的需求。尤其是在大量引進人才後，這種缺口更為凸顯。

去年9月，合肥發佈人才引進政策，對於重點產業、重點人群，通過提供人才免費租房、補貼購房以及發放崗位補貼、柔性引才獎補等措施，讓各類人才“邊安居、邊就業”。其中，租賃補貼、購房補貼和首套房不限購等優惠政策，在吸引人才落戶的同時，也對樓市形成了刺激。

根據上海易居研究院的統計，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化週期僅有2.8個月，在全國100個熱點城市中，僅高於浙江湖州。

二線城市全面加碼調控

合肥樓市的上漲軌跡，頗能代表二線城市的一些共同特徵。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導記者表示，近期很多二線樓市的升溫，都有著長期平穩後的看漲心態、信貸資金大量進入樓市、學區房交易週期到來等因素，部分城市還有著人才新政的刺激。

他還表示，在此之前，不少二線城市的庫存偏低，供需基本面較為緊張。

貝殼研究院則認為，隨著一線城市調控的效果逐步顯現，樓市熱點正在向重點二線城市轉移。其中，今年2月，二線城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房價環比漲幅均在前十名，市場溫度較高。

市場熱點從一線城市向二三線城市蔓延，從東部城市向中西部城市蔓延，歷來是樓市上漲週期中的共同特徵。樓市調控政策的出臺，也大多沿著這一路線。

今年以來，上海通過“滬十條”的發佈打響了2021年樓市調控“第一槍”，此後又以幾乎“一天一新政”的節奏，堵住了假離婚、贈與房產等小漏洞，給炒房客以沉重打擊。北京、廣州、深圳也通過各種“打補丁”的方式，對樓市進行調控。

二線城市的調控熱潮，則出現在今年3月，並在全國“兩會”結束後持續升溫。在合肥推出此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經陸續出手調控。

從住建部的督導路線上，也不難看出這種趨勢。今年1月下旬至2月，住建部副部長倪虹帶隊先後在上海、深圳、北京等城市調研督導。3月初，督導組奔赴杭州、無錫。“兩會”剛結束，督導組奔赴成都、西安。3月末，住建部又督導了南昌的房地產調控。

從調控內容上，二線城市也在向一線城市全面看齊，在某些方面甚至有過之而無不及。比如，合肥對新出讓的土地實施住房均價控制，與部分一線城市實施的“限房價、競地價”政策有相似之處。而對於二手房的“定向限購”，則屬於合肥首創。

多數分析人士指出，隨著樓市傳統“小陽春”的到來，以及市場熱點的轉移，越來越多的二線城市將加碼調控，前期已經啟動調控的一線城市，則會進一步對政策進行鞏固。

儘管合肥的調控政策有著因城施策的個案性質，但仍然不會突破大城市調控的總體框架。國務院參事特約研究員、原國家統計局總經濟師姚景源近日表示，目前房地產領域存在著一些深層次的問題，比如炒作，金融屬性越炒越強，房價漲幅過高過快。而“大城市住房突出問題”有兩個，一是房價過高，二是還有相當數量的人買不起房子。

他在“2021中國房地產百強企業研究成果發佈會”上表示，針對這些問題，過去更多是從需求角度來解決，比如限購、限貸等，下一步要在供給側上想辦法。一方面要加大供給，另一方面，加大保障型住房的力度，完善住房的保障體系。

房企靠提升經營效應實現增長正當時

調整供貨系統，是房企應對“22城一年只賣三次地”的標準動作之一。在業界看來，這不止是一場搶奪客戶的戰爭，更是房企內部一場管理機制的變革。

趁著22城還沒能完全消化“兩集中”供地政策，房企快速出擊攬收土地。一時間，搶地盛況再現。

據中原地產研究中心統計資料顯示，今年一季度，50個熱點城市賣地收入達7020.99億元，同比漲26%，創歷史新高。另據中指研究院統計資料顯示，今年一季度，百強房企拿地總額5588億元，同比增長22.7%。

百天內50城土拍收入7000億元，看似房企拿地熱情空前高漲，但開發商並沒有想像中那麼輕鬆。“兩集中”供地（22城一年只賣三次地），“三道紅線”融資新規，一個控地價一個降杠杆，這兩條政策對房地產行業的影響或許比外界看到的更加深遠。

“想要變身綠檔房企謀穩健發展，最好的途徑是加快銷售提高回款率，但一個項目從拿地到入市有週期性限制，所以集中供地的背後，有可能出現史上最正面硬剛的集中推盤預售競爭。這是全新的競爭格局，不僅前期讓投拓口工作量飽和，行銷條線壓力更大，因為一旦同一區域前一波購房者被對手收割，下一波供應高峰又將襲來，那這家開發商局面就會異常艱難。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，更重要的是，在拿地與預售“雙集中”前後夾擊下，集團戰略資源調配至關重要，精准投資、整體出貨節奏、回款曲線需要全盤高度統一。否則，一個系統內某一環節的失誤，可能就是全盤皆輸。

“精准投資”成高頻詞

在開發週期整體提速、調控政策越發細化的市場格局中，一旦落子就沒有僥倖的機會了，清醒的開發商深知這一點。3月中旬以來，《證券日報》記者跟蹤了30多家內房股2020年業績說明會，採訪了近20位房企管理層，“精准投資”“運營效率”幾乎是每個房企掌舵人都會反復提及的“高頻詞”。

從近兩年房企經營戰略導向來看，蒙眼狂奔享受土地紅利的時代已經結束，這倒逼開發商要實施精細化管理戰略，面對逐漸被壓縮的利潤空間，不管是進入新的城市還是深耕已站穩腳跟的城市，“精准投資”鏡頭之下，房企對內部收益率和銷售毛利率一般都有嚴格要求。在投資精准方面，旭輝控股董事局主席林中表示，要一手拿著望遠鏡，一手拿著放大鏡。如此一來，投拓條線不但要“躬身入局”，還要時刻保持對市場的敏感度。

“區域公司為了完成集團下發的規模拓展指標，投資部門工作量飽和度很高，每週每個城市都有最新項目研究報告，‘研究+拓展’要同時進行。比如在招拍掛市場，可能累計跟進1600宗地塊，測算毛利率20%以上的或許只有幾十宗，就算都參與但最終拿下的大概率只有幾宗。”某房企大區區首向《證券日報》記者透露，“兩集中”供地之後，拿地雖然不是“開盲盒”，但前期需要對大量地塊進行集中式研判，後期則要根據集團對融資、供貨等全鏈條全週期協調能力進行取捨，投拓口對內對外皆有“怎樣做到精准投資”的焦慮。

整體而言，核心在於融資端。“‘兩集中’供地需要統籌大量資金參與，企業需在短時間內多管道籌措資金；而‘三道紅線’則要求房企將杠杆控制在合理範圍。”同策研究院資深分析師肖雲祥向《證券日報》記者表示，兩項新規倒逼企業在資金排布、地塊研判、行銷節奏每個環節都要連貫且不出錯，機制和流程上或許不會發生大的變化，但在資金調撥週期上會相對集中，壓力顯而易見。

多元化拿地是“殺手鐧”

“精准投資”做好還不夠，未來的房地產市場，不會多元化拿地，可能會被“集中推盤預售”套牢。

“整體上，‘兩集中’供地政策利好於財務穩健、資金充裕型房企。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，多數頭部房企及綠檔房企管理層近期在2020年業績說明會上均表示，將會在土地新政下積極投拓，以進一步補充貨源與擴大規模優勢。

但《證券日報》記者注意到，多家房企管理層表示，在招拍掛市場搶地只是補貨管道之一。

對於22城集中供地對公司的影響，新力控股董事長、行政總裁兼執行董事張園林向《證券日報》記者表示，大方向上對房企沒什麼大問題，對中小企業還是個機會，因為集中供的地多，獲取可能性大一些。

“接下來，新力會繼續保持目前積極、靈活和多元的拿地策略，在招拍掛市場拿地可能占到50%，收並購占30%，同時在產業勾地、一二級聯動城市更新獲取項目比重占20%。”新力控股常務副總裁劉翔向《證券日報》記者表示，公開拿地專案靠高周轉保持現金流順滑，勾地和收並購專案利潤回報豐厚，長短結合。

事實上，在業界看來，具備舊改、收並購拿地經驗的房企，受到的影響並不大。這些企業不依賴招拍掛市場補充土儲，供貨系統可以通過多元化拿地帶來的不同供貨節奏調節，避開“集中預售”帶來的壓力。

據公開統計資料顯示，TOP20房企中的部分企業在拿地多元化方面做得不錯。如龍光、佳兆業等就是華南地區城市更新領域的專家；融創、世茂等房企則精於通過收並購豐富土儲。此外，越秀地產則依靠以TOD、城市更新、“住宅+配建”、國企合作、收並購、產業勾地和公開市場競拍為主導的“6+1”模式增儲。

“要多元化拿地，培育商業IP、產業聯盟，培育自己的舊改更新能力，才能提高整體綜合毛利。”林中稱，在“三道紅線”、集中供應等新政策下，穩定均衡的頭部企業有更大發展空間。

“從2018年至2020年，旭輝多元化拿地占比不斷提升，從11%提升至51%，實現了能力的跨越。”旭輝控股執行董事兼總裁林峰表示，2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍，為後續的利潤實現提供了保障。

“城市佈局均衡，發展多元化拿地管道，是房企綜合實力的重要‘殺手鐧’。比如城市更新業務，好的項目毛利率在60%以上，這對提升房企盈利能力非常重要。”嚴躍進向記者表示，當然，這也不意味著開發商要全盤佈局城市更新業務，因為其長週期和沉澱大量資金成本的特性，同樣讓房企難以承受。想在未來市場搶得先機，戰略設計、拿地精准度、運營能力等方方面面都需要房企下功夫，強化全週期全鏈條的把控能力。

集中推盤預售成壓力源？

調整供貨系統，是房企應對“22城一年只賣三次地”的標準動作之一。在業界看來，這不止是一場搶奪客戶的戰爭，更是房企內部一場管理機制的變革。

在2020年業績說明會上，多數房企管理層都提及了調整組織架構、加快回籠資金，提高回款率的策略。在“三道紅線”融資新規壓力之下，為了儘快轉為綠檔，開發商往往是多措並行去降低杠杆率。

“假如將公司比作一輛車的話，現在是管住了油門和油箱，明確了企業的賽道規則，我們會堅決按照央行和相關部門要求，以及自身非常清晰的三年規劃去降杠杆。目前，美的置業踩了一條資產負債率的紅線，計畫在2023年全部轉為綠檔。”美的置業執行董事兼首席財務官林戈向《證券日報》記者表示，未來將通過多種管道去管理資金，首先加快運營效率，保證利潤結轉增厚淨資產規模；第二加快去化速度，提升回款率強化自身造血能力；第三考慮在恰當時候增厚權益類股本；第四控制好拿地比重；第五在不加杠杆基礎上優化負債結構，提升銀行端融資占比，提高債務久期。

顯而易見，銷售端發力仍是重中之重。換言之，在“兩集中”控地價、“三道紅線”摁杠杆雙重機制下，破局之道核心仍在於市場端的行銷能力，不對產品力、品牌影響力和客戶定位精准研判的房企，比如推廣的路線、調性出了偏差，沒抓准目標客群的心理，那可能連調整的時間都沒有，這類房企將在未來的房地產市場中失去戰鬥力。

“2021年，新建商品房銷售規模預計仍會達到17萬億元，但四季度在個別城市的個別區域有可能迎來第一波‘集中推盤預售’，屆時房企行銷條線的突圍能力至關重要。”有不願具名業內人士向《證券日報》記者直言，“集中預售”時代若來臨，將強化買方市場話語權，購房者可以擁有更多選擇和更久的猶豫時間，“持幣細考”者多，閉眼搶房者寡，這對行銷體系是巨大考驗，故事難講，管道費用會支付得更多，毛利率進一步承壓，房企要做好打硬仗的準備了。

“未來是高手過招，行業已經進入精細化時代。要在管理上進化到‘釐米’‘千元’，每一個點上都要贏競爭對手一些。”林中表示，在“三道紅線”等相關政策下，行業不太可能出現黑馬，房企需要從靠增加財務杠杆獲得增長轉化為靠提升經營效應實現增長，這是雖難但正確的事，要有定力，久久為功。

中國奧園（０３８８３）宣布於３月集團未經審核物業合同銷售額約１１９﹒８億人民幣，同比增６５％。而今年１月至３月集團未審核物業合同銷售額累計約３００﹒２億人民幣，較去年同期增１１０％。

廣州市政府上周發布樓市調控新政，其中列明，通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），限售年限從取得不動產證之日起滿兩年延長至滿三年；並進一步嚴格人才資格審核，堅決打擊投機行為。同時，實施分區精準調控，進一步嚴格實行新建商品住房預售價格、現房銷售價格的價格備案指導。
　　
廣州印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，新政提出，在部分區域採用「限房價，競地價」出讓，完善房價地價聯動出讓模式。並進一步加大租賃住房用地的供應力度，在商品住宅用地出讓時，在以往「限地價」「競配建」「競自持」基礎上，統籌增加地塊內配建的租賃住房面積。
　　
新政亦進一步加強房地產金融管理，加大對經營用途貸款違規流入房地產問題的監督檢查力度；銀行業金融機構要進一步嚴格貸中貸後管理，加強貸後資金流向監測和預警。
　　
此外，進一步加強個人住房貸款審貸管理，嚴格審查購房首付資金來源和住房貸款借款人還款能力，加大收入認定標準、債務收入比的核查力度，嚴防消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

四川成渝高速公路（００１０７）（滬：６０１１０７）公布，於上周四（１日），聯合體與蘆山縣交通運輸局訂立ＰＰＰ項目合同及股東協議。根據合同，聯合體將與蘆山縣交通運輸局就蘆山旅遊公路項目展開合作，蘆山旅遊公路項目建設里程為８﹒３公里，道路等級為三級公路，設計速度３０公里每小時，路基寬度７﹒５米，路面類型為瀝青混凝土路面，預計總投資約為３﹒９億元（人民幣．下同），合作期１６年，其中建設期約３年，運營期約１３年，聯合體將與政府方出資代表共同在蘆山縣註冊成立項目公司。
　　
項目公司負責蘆山旅遊公路項目的投資、建設和運營維護、移交等工作，項目資本金佔項目總投資（除政府配套投入部分外）的２０％，即７４００萬元。
　　
根據ＰＰＰ項目合同及股東協議，項目公司的註冊資本金人７４００萬元，政府方出資代表佔股１０％，出資７４０萬元；蜀南公司佔股８９﹒９９％，出資６６５９﹒２６萬元；交通建設佔股０﹒０１％，出資人民幣０﹒７４萬元。項目公司將成為該公司的非全資附屬公司。

中海宏洋（０００８１）全資附屬公司於３月８日，與賣方訂立買賣協議，購入位於中國合肥市包河區龍川路以北、西遞路以東萬錦花園Ｓ１座的１８個辦公室單位的一系列收購，作價為１９５３﹒８７萬元（人民幣．下同）。
　　
賣方為中海宏洋海富（合肥）房地產開發有限公司，由該公司的間接全資附屬公司中海宏洋附屬公司，及中國建築國際的間接全資附屬公司中建宏達各自擁有４５％，以及由賽富興合附屬公司擁有１０％的合營企業。
　　
該公司認為藉此機會購入可符合該公司需求的辦公室供其自用，而不必如現時在合肥租用辦公室。

萬科企業（０２２０２）（深：０００００２）公布，３月銷售額約６２８﹒４億元（人民幣．下同），按年升約１４﹒３８％，銷售面積４２９﹒５萬平方米。
　　
該集團指，今年首３個月銷售額約１７９４﹒７億元，按年３０﹒１６％，銷售面積１１０４﹒４萬平方米。該集團指，３月新增１１個項目，需付權益價款８６﹒９３億元，所佔股權由３８％至１００％，權益建築面積約１４７﹒３萬平方米。期內並無新增物流地產項目。

合景泰富（０１８１３）公布，連同合營企業及聯營公司在內，３月預售額為１０３﹒０６億元人民幣，比去年同期增加６７﹒１％，預售建築面積約５１﹒７萬平方米，比去年同期增加３１﹒６％。

較高峰挫85% 重返2006年水平

核心零售區商舖租金大跌，業主以低價吸客，造就個別品牌伺機擴充。2019年才開設首間實體店舖的皇玥餅藝，今年積極租舖，第一季已開設最少3間分店，當中包括以每月28萬元承租尖沙咀一線街海防道地舖作為旗艦店，租金較高峰期暴跌85.5%，重返15年前。

零售市道續吹淡風，但由於租金大跌，本地品牌逆市擴充。皇玥餅藝最新以每月28萬元承租海防道53號至55號海防大廈地下5號舖連閣樓，地下建築面積約1000方呎，連相同面積約1000方呎閣樓，共約2000方呎，呎租僅約140元。由於舖位處於一線地段，面門寬闊，順理成章成為該品牌的全港旗艦店。

最新共14分店 半數屬街舖

上述舖位原由鞋店Clarks以每月88萬元租用，但自2019年9月開始丟空，其後業主以100萬元放租達一年仍未成功，去年10月減價一半至50萬元，今年3月終由皇玥餅藝承租，租金較舊租低60萬元或68.2%。

資料顯示，此舖2015年曾由內地龍頭珠寶金行老鳳祥以每月193萬元承租，成為全港首間店舖，並創下該舖歷來租金新高；現時最新月租較6年前高位挫165萬元或85.5%，重返2006年水平。

皇玥餅藝由曾任職半島酒店嘉麟樓、著名半島「迷你奶黃月餅」的始創人葉永華主理，創於2018年，主要售賣月餅、蛋卷及蝴蝶酥等餅食，早期在商場及超市設專櫃銷售為主。至2019年3月，皇玥餅藝才首度開設街舖實體店，以月租12.8萬元承租尖沙咀加連威老道43號地下。

根據皇玥餅藝的網站顯示，該品牌最新已有14間分店，其中一半為街舖，其餘為商場舖，可見近兩年急速擴充。據了解，單計今年第一季，該品牌已新增3間分店，除前述尖沙咀海防道旗艦店外，亦包括北角電氣道180號百家利中心地下3B號舖及將軍澳中心商場舖。

去年5月，皇玥餅藝承租由藝人謝霆鋒持有的中環擺花街26號地下連閣樓，建築面積共約1200方呎舖位，月租7.3萬元，呎租約61元，月租較最高位20萬元低約63.5%。

民生消費旺 舖位租賃月增97%

核心零售區的地舖向來由珠寶鐘錶、化妝品、個人護理或衣履店等行業承租為主，惟疫情大大打擊旅遊相關行業，掀起結業及提早退租潮。

相反，本地民生消費行業抬頭，隨着街舖租金顯著調整，民生商戶也在主要街道出現，令租戶組合更多元化。

去年11月，海防道已有一間古早味蛋糕店率先進駐，以月租18萬元租用海防道45號地下，建築面積約818方呎，呎租約220元，與同舖位月租最高曾達120萬元相比，跌幅達85%。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基指出，據該行資料顯示，3月市場共錄得約651宗舖位租賃成交，較2月約329宗增加約97%，按年遞增約1.19倍。3月的租賃成交中，食肆或酒吧類別租客佔約64%，其餘類別有奢侈品、超市便利店、醫務及服裝鞋履等。

新盤市場成交持續暢旺，過去5天長假期（4月2日至6日）有多達46個新盤錄得成交，共沽出約164伙；連撻訂戶亦出現搶購，南豐及港鐵（00066）發展的將軍澳日出康城LP6，昨天重售19個撻訂單位，吸引約345組客到場爭購，最終沽出18伙，套現約2億元，屬長假期內交投第二旺的新盤。

791呎單位賣貴逾百萬

LP6昨天重售的19伙，於九龍灣臨澤街8號啟匯售樓處進行揀樓，昨日上午11時起發售。單位開售前已吸引大批準買家及代理到場輪候登記，售樓處外大排長龍，更出現打蛇餅情況，場面相當墟冚，為長假期內罕見的賣樓場面。發展商指出，昨天吸引345組準買家到場登記，隨即進行抽籤程序，共沽出18伙，套現約2億元。

該盤昨天售出18個單位中，值得留意的是3座5樓B室，實用面積791方呎，該單位曾於2019年4月初以1220萬元招標方式售出，惟買家今年3月底取消交易，發展商本月1日以價單方式重推，最新定價1617.3萬元，對比當年成交價高出約397.3萬元或32.6%，但扣除折扣優惠後，昨天以1331.7萬元成交，較當年成交價則高出約111.7萬元或9.2%。

珺瓏灣假期沽21伙稱冠

長假期內成交宗數最多為中國恆大（03333）發展的屯門掃管笏恆大．珺瓏灣第2期，早前為買家推出優惠吸客，長假期內共賣出約21伙，銷售量成眾新盤之冠。會德豐地產及信置（00083）牽頭的西南九龍長沙灣維港滙III（維港滙發展項目第3期）亦售出13伙，為長假期內第三多成交的新盤。

恆地（00012）旗下大角咀利奧坊．曦岸5天長假共售出6伙，套現逾3968萬元；該盤迄今累售232伙，套現近14億元。同系佐敦本木假期內則連沽3伙，套現近2400萬元；項目至今累售127伙，套現近13億元。

另外，由碧桂園（02007）牽頭發展的馬鞍山泓碧，3月中旬以招標方式沽出1座15樓B室，成交價達3820萬元，新近買家身份曝光，土地註冊處資料顯示，登記買家為衞少琦（WAI SIU KEE），中英文名字與理文造紙（02314）創辦人李運強妻子相同，料為同一人，該單位實用面積1490方呎，呎價25638元。市場消息指出，李運強家族亦購入該盤同座高層兩個相連單位，3伙共涉資約1.085億元。

樓市破頂潮持續，新界單日錄得至少3宗破頂成交，新屯門中心樓價更約半個月兩度刷新紀錄，最新高見730萬元，較發鈔銀行網上估價高最多10.3%。

新屯門中心過去一年樓價表現勢如破竹，由去年5月起至今已四度破頂。祥益地產高級區域經理黃慶德指出，8座高層D室3房戶，實用面積603方呎，享單邊河景，以750萬元放盤不足一周，剛以730萬元售出，造價極速打破上月中錄得的710萬元歷史高位，呎價12106元。原業主2016年以440萬元買入，賬面獲利290萬元或65.9%。本港三間發鈔銀行對上址網上估價為662萬及710萬元，是次造價亦高估價10.3%及2.8%。

牽晴間呎造15625創新高

據了解，買家屬同屋苑業主，鍾情上址附逾50萬元豪裝，可即買即住，睇樓當日即拍板購入，由於是次以太太首置名義簽署買賣合約，故毋須付樓價15%的辣稅。

世紀21奇豐粉嶺區區域經理陳偉康透露，粉嶺牽晴間呎價也刷新紀錄，5座高層H室2房戶，實用面積384方呎，原業主3周前叫價620萬元，有外區上車客被單位的豪華裝修吸引，僅還價20萬元或3.2%，即擲600萬元購入，呎價15625元，撇除內部轉讓，屬屋苑呎價新高。原業主2015年以396萬元購入，賬面升值204萬元或51.5%。該屋苑本月至今已錄得4宗成交，平均呎價14463元。

青華苑676萬易手刷新紀錄

青衣居屋青華苑也大旺，本月速錄4宗買賣，代理表示，C座華碧閣高層4室，實用面積645方呎原則3房戶，原業主於2001年斥已補地價158萬元購入，剛以676萬元易手，呎價10481元，造價創屋苑新高之餘，相對當年購入價漲518萬元或3.3倍。

樓市交投暢旺，十大屋苑於復活節及清明節5天長假期間（4月2日至6日）錄得最高62宗成交。天水圍嘉湖山莊更錄得多達13宗買賣，短短5日已相當上月全月交投20.6%。

據中原地產統計的十大屋苑過去5天共錄得61宗成交，而去年復活節4天假期（4月10日至13日）只有27宗。今年5天長假以嘉湖山莊連錄13宗成交最旺，佔期內十大屋苑總成交量21.3%；若與該屋苑上月全月63宗交投相比，短短5日宗數亦相當上月20.6%。單計過去周末兩天（3日至4日）十大屋苑則有25宗買賣，為3個周末新高，對比前周末（3月27日至28日）的13宗，多92.3%。中原地產亞太區副主席陳永傑稱，近日二手較一手暢旺，可承造高成數按揭的上車盤更備受買家追捧。

美聯物業統計的十大屋苑5天長假交投量更錄得62宗，其中29宗在過去周末兩天錄得，較前周末17宗，增70.6%。該行住宅部行政總裁布少明說，隨着4月多個新盤推售，將刺激整體樓市氣氛造好。

另外，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，今年長假期市民因疫情停止外遊，帶動睇樓活動。該行網絡數據顯示，十大屋苑5天假期錄62宗成交，周末兩天佔25宗，相比前周末的19宗，多31.6%。

至於香港置業統計的十大屋苑5天假期成交量為40宗，有25宗在周末兩天錄得，為51個周末最旺，與前周末錄17宗比較，彈升47.1%。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽直言，低息環境持續令整體樓市氣氛熾熱，相信一手為本月市場焦點，二手也有望持續向好。

疫情緩和有利舖位市場，中原工商舖指，3月商舖租賃價量齊升，其中成交宗數增近1倍。

據中原（工商舖）資料顯示，3月份市場共錄得約651宗舖位租賃成交，比2月約329宗增加約97%，按年更遞增約1.19倍，反映租客對租舖開業信心上升。金額方面，3月錄得總成交金額約7,564萬元，比2月約3,473萬元上升約1.17倍，對比去年同期同樣多出約1.49倍。

資料指出，3月份租賃成交宗數中，食肆或酒吧類別租客佔約64%，其餘類別有奢侈品、超市便利店、醫務及服裝鞋履等。

統計指，旺角及尖沙咀區最新舖位空置率按月均錄得跌幅，旺角為連續第4個月回調，按月減少0.03個百分點至約11.84%。而尖沙咀3月舖位空置率約17.18%，比上月減約0.08個百分點。

旺角及尖沙咀空置率跌

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，最近本地新冠肺炎確診個案回落，市民開始多外出消費，相信會增強商戶的營商信心。

而香港人向來喜愛美食，抗疫一年外出用餐機會減少，預料待疫情進一步穩定後，食品、餐飲等行業會先行，繼而帶動更多零售行業承租舖位開業，加上整體工商舖大市環境向好，料市場租賃氣氛會持續升溫。

3月二手市場造好，惟仍錄蝕讓個案，據本報統計所得，3月約18宗蝕讓沽貨個案，半新樓主導，蒸發約4,750萬元，按月上升逾4成。3月最傷為南昌站上蓋物業匯璽，損失867萬元；而上水天巒錄得3宗蝕讓個案，成重災區。

去年11月疫情爆發第4波，月內蝕讓個案極速反彈，蒸發約9,600萬元；至2月份蒸發約3,300萬元，按月回落49%，為疫情第4波最低的月份。直至3月份蝕讓金額錄4,750萬元，按月回升43%，掉頭回升。

匯璽為區內最年輕物業，約2至3年樓齡，因位置優越，開售時備受內地客垂青，近年因疫情關係，重創經濟，部分內地客持有單位淪為銀主盤，其中2A座高層B室，實用面積1,327平方呎，4房雙套房另多用途套房，以約3,100萬元易手，實用呎價約2.3萬元，較購入價3,967萬元大幅貶值867萬元，單位貶值22%，為3月蝕得最傷個案。

上水天巒錄3宗蝕讓最多

而月內天巒錄得3宗蝕讓個案成重災區，其中天巒日內瓦大道東單號屋，實用面積1,815平方呎，連約1,352平方呎花園，業主叫價2,800萬元放盤，議價後以2,530萬元沽出，原業主於2012年以2,945萬元買入，持貨約9年，帳面蝕讓約415萬元離場。

樓市升溫，再次吸引老牌家族入市，市場消息指理文造紙 （02314） 李氏家族，最新以近1.1億元購入碧桂園 （02007） 旗下馬鞍山新盤泓碧3伙，相隔兩年後再次大手入市。

理文造紙李氏家族過往亦不時在香港投資物業收租，最經典一役是2013年以34億元購入北角電氣道169號商廈，現時為理文商業中心，對上一次大手入市，則為2019年3月底以14.5億元購入赫蘭道8號屋地，每呎樓面地價達6.5萬元。

據市場消息透露，相隔兩年後，該家族近期先以7,500萬元購入兩間泓碧1座B室的上下層單位，之後再以3,350萬元購入其中一個相連的A室，組成一個「L型」的上下相連單位，合共涉資1.085億元。該3個單位實用面積介乎1,431至1,490平方呎，合計總面積4,411平方呎，以此計算平均實用呎價約2.46萬元。

青衣區3月份交投氣氛暢旺，全月錄得逾120宗成交，且不少屋苑錄得優質盤成交，帶動呎價上揚，其中盈翠半島一個兩房單位呎價逼近2萬元易手；有代理指，買家需時消化樓價上升，4月交投氣氛明顯放緩。

利嘉閣地產助理分區市務董事彭錦添表示，上月全月的成交暢旺，錄124宗成交，屬近10年單月成交量新高。而截至本月5日，區內則暫錄7宗成交，氣氛似有所回落。他指，由於上月交投氣氛暢旺，連帶樓價亦錄得升幅，區內不少筍盤已被消化，而指標屋苑如灝景灣及盈翠半島等，普遍兩房樓價已超過900萬元，只有個別低樓層的低質素盤源才會有900萬元以下的放盤，買家需時消化，減慢整體入市步伐。

盈翠半島兩房呎價逼2萬

其中盈翠半島11座高層G室，實用面積533平方呎，屬於高質素的盤源，兩房間隔，外望海景，新近以999萬元成交，實用面積呎價18,743元。他指，同類單位最高位成交價為998萬元，去年5月份錄得，故今宗成交已屬同類單位新高。

另外同屋苑另一單位呎價逼近2萬元，為屋苑2座中層D室，實用面積767平方呎，屬3房及工人房單位，同屬高質素盤源，以1,528萬元售出，實用面積呎價19,922元。

而另一指標屋苑灝景灣在上月則錄得8宗成交，平均成交呎價16,699元。其中9座中層C室，實用面積498平方呎，屬2房間隔，亦能夠望到海景，最終以975萬元售出，實用面積呎價19,578元。

灝景灣海景2房 975萬售

他預計，下半月起相信市場會慢慢適應價錢的變化，相信屆時成交量會逐步反彈，全月成交宗數約90宗，但仍會較上月為少。

近年筲箕灣一帶接連有新盤落成，其中屬區內新晉屋苑的形薈，項目現有約30個放租盤，平均呎租約50元水平，入場叫租由1.4萬起，普遍回報率約2.8厘，項目提供650伙，面積281方呎起，備有開放式至4房戶型。

利嘉閣經理黃諾文表示，項目的1房單位較受歡迎，目前屋苑約有30個放租盤，平均呎租約50元，包括1A座中層G室，面積281方呎，開放式單位，坐向東北方，目前業主叫租14500元，呎租約51.6元，此外，1B座中層E室，面積359方呎，1房單位，坐向西北方，業主以19800元推出放租，呎租約55.2元。

黃氏指出，上月屋苑有約3宗租賃個案，包括1B座高層H室，面積431方呎，間隔為2房，以22000元承租，呎租約51元，原業主於2016年10月已943萬買入單位，享租金回報約2.8厘；另外1B座高層D室，面積490方呎，屬2房單位，業主以21000元將單位租出，呎租約42.9元。原業主於2017年約以956萬買入，享租金回報約2.6厘。

Q房網助理營業經理鍾庭鋒表示，近期屋苑入場單位月租約14000元，為1A座低層F室，開放式單位，坐向東北方，面積298方呎，呎租約47元。其餘放租單位方面，包括有2座低層B室，面積353方呎，目前業主叫租18000元，呎租約51元；而2座高層D室，面積484方呎，屬2房單位，業主以22000推出放租，呎租約45.5元。

他透露，項目新近的租賃個案，平均呎租約44.1元，包括有1A座中層E室，面積281方呎，屬開放式單位，坐向東北方，月租13000元，呎租約46.3元。據了解，業主於2016年10月以約585.6萬購入單位，現將單位租出可享約2.7厘租金回報。

至於1A座高層C室，面積459方呎，屬2房間隔，目前以20800元租出，坐向西南方，呎租約42.3元。據了解，業主於2016年8月以約903.9萬購入單位，現將單位租出可享約2.8厘租金回報。

項目包括兩幢住宅大樓，每幢樓高31層，共劃分1A、1B及2座，合共提供650個分層住宅。單位面積介乎281至1279方呎，樓底高度為2.91至4.11米，其中以二房戶為主打，共有301伙，佔總單位數約46%。項目附有近20000方呎的會所，提供不同的運動及娛樂設施，同時基座設有商場，為住戶提供不同食肆和購物的選擇，住客足不出戶仍可滿足生活需要。

利嘉閣助理分區經理馮銳興表示，跑馬地仁麗苑極高層B室，約417方呎，2房間隔，以828萬沽出，呎價約19856元。據悉，原業主於1980年7月，以約41萬購入，持貨近41年，帳面獲利約787萬，升值約19.2倍。

另外，中原副分區營業經理杜文俊表示，沙田偉華中心4座高層D室，308方呎，2房間隔，以610萬售出，呎價19805元。原業主於1991年以30萬購入，30年帳面獲利約580萬，升值亦約19.3倍。