央行茶壺風暴 立委質疑意在爭總裁大位

中央銀行總裁楊金龍昨赴立院財委會專案報告，會中立委關切打房、央行理事出書批評前總裁彭淮南政策等議題。楊金龍表示：「事前並不知道有出書一事，有些事情我們可以互相討論，不必要用這種方式來表達。」至於面對房市交易量續飆新高，楊表示，未來若房市價量持續上揚，不排除實施第3波管制，將房貸彈性下修。

楊金龍昨赴立法院財政委員會就「選擇性信用管制措施執行情形」進行專題報告，並備詢。

央行前、現任理事出書批評前總裁彭淮南政策，央行副總裁陳南光還替此書寫序，立委賴士葆直接表示「項莊舞劍、意在楊（指楊金龍）公」，「他們就是超前部署、基本上你（指楊金龍）跟彭總裁調調比較像，所以要把你鬥下來。」

楊金龍回應，他從擔任業務局局長到副總裁、總裁，一路以來從來沒有想到要為這個位置布局，也不會去求官。

立委高嘉瑜點出，央行理事出書反映出央行內部危機，有一派對舊制有長期不滿，無法透過討論發聲。楊金龍嚴正回應，絕對不是這樣，議題搬上來後，大家都可以討論，可以從議事錄看出討論議題很多元。

高嘉瑜追問，去年陳南光說要超前部署打房，楊金龍當時說不需要，後來卻又實施。

楊金龍澄清絕無急轉彎
楊金龍極力澄清：「序裡面說我急轉彎，我要鄭重提出澄清，從金融穩定、呆帳率、紓困等等評估，沒有實施選擇性信用管制的條件，可是我有但書，如果各部會能夠集體行動的話，央行可以配合，我有這樣講，我那時候也知道行政院6月、9月就討論說要有一個整體方案出來，一出來我們就會配合，沒有急轉彎的問題。」

對於房市問題，立委賴士葆則詢問，這次是否會再考慮實施區域性的信用管制？楊金龍表示，目前沒有，2011年房價上漲集中在北區，所以那時特地針對台北市與新北市實施信用管制，其他縣市則沒有，但這次是普遍性的上漲，因此不分區域限制自然人全國第3戶以上房貸成數上限。

立委曾銘宗質疑，3月六都交易量創10年新高，月增高達45%，是不是選擇性信用管制沒有發揮效果？楊金龍回應：「這麼短的時間要評估效果，我是覺得太早。」他強調，也不能單純檢討選擇性信用管制有沒有效，而是要綜合評估全部的措施。

可能納自然人第2戶
立委郭國文則質詢，既然說選擇性信用管制實施3個月太短看不出成效，那為何還看不出成效前就要推出第2波措施？楊金龍指出，第1次出手的時候，是根據金融穩定來判斷，當時銀行呆帳率還很低，之後有比較周延的檢討，覺得第1次出手太輕，認為可以加重一點。

楊強調，如果接下來房市交易的價量還是持續上升，也不排除有第3波選擇性信用管制措施，也可將自然人第2戶以上納入管制範圍。

坦言「沒看過那本書」 彭准南：人要有慈悲心

一本前、現任理事合著、副總裁寫序的書，讓卸任已久的前央行總裁彭准南再度成為焦點，《蘋果》記者親自守在彭家門口，並陪同晨運。當被問到對該書有何感想，彭表示，「沒有看過那本書」，不過當記者說自己有在看時，彭倒是對記者的看法有些好奇。最後彭只吐露「人要有慈悲心，其他的我不多說。」

18日清晨4點半，彭淮南走出大門準備開始例行的晨間運動，路途中不時用中氣十足的嗓音向鄰居問好。他先是快步的走向大安森林公園，步伐險些讓記者跟不上，完全不像是高齡82歲的人。

練太極 丹田發力喊「賀」
沿著公園小徑快走暖身後，彭淮南轉身前往大安森林公園的露天音樂台，孓然一身站在舞台中央，面對空無一人的觀眾打太極、練氣功，就像當年面對一連串經濟危機，扛下重任、守護台灣的樣子。另外，他還不時用丹田出力發聲「賀」、「賀」、「賀」，總裁的霸氣頓時表露無遺。

霸氣總裁也可以很親民，書的話題一結束，彭淮南馬上反問記者結婚沒、找好對象就可以結婚。「買不起房子怎麼成家」，彭淮南樂觀地表示，「可以先租房子，我剛結婚也是租房子，從蛋白慢慢搬到蛋黃區。」他強調，捷運沿線都不錯，不一定要住在台北市，像在美國紐約市工作的人，很多都住紐澤西。

當《蘋果》記者問起美國於16日發布的匯率報告，彭淮南的話匣子才總算打開。他表示，美國不斷在檢討他國的經常帳順差，從墨西哥、越南、南韓到台灣，「國際收支的調整，順差國家有責任、逆差國家也有責任，不能你調整我不調整，雙方都要調整。而且對貿易來講，所得效果大於價格效果，你經濟成長快逆差就會大，那個價格效果比所得效果小得多。」他感嘆，「我跟他搞很久啦！別人國家大，所以聲音大。」

不過彭淮南對於新財政部長葉倫倒是讚譽有加，「這個人很nice，我跟她認識很久，她當上美國聯準會（Fed）主席的時候，我向她道賀，她親筆寫信回我，我沒看過美國人這麼有禮貌，她也知道那3個指標（指列入匯率操縱國）是有問題。」

最後，彭淮南表示，小國家很辛苦，「你（美國）不能要買我們的晶片，還怪我們不好。」


加碼打炒房？ 楊金龍：6月理事會決議 不排除第三度下修房貸成數
工商時報

中央銀行總裁楊金龍19日赴立法院財委會進行「選擇性信用管制措施執行情形」專題報告，表示如果在6月央行第二季理事會前，經過央行密切關注，認為房市還是價量均持續上揚，不排除會第三度調整管制，再將房貸成數進一步下修。

他指出，去年12月調整選擇性信用管制，主要是配合行政院的健全房市方案，但推出後發現銀行不動產貸款增幅仍大，基於避免過多信用資源繼續流向不動產市場，且進一步控管金融機構不動產授信風險，因此今年3月即再做調整。

楊金龍說明，目前房市算是買方市場，其中換房族占不小的比重，年輕購屋族群的資金相對不足，一般會先買郊區的相對低價住宅。他以本身為例，也是先買一棟郊區的較小房子，後來因為家人愈來愈多，就有換較大房子的需求，加上累積一段期間後，財力狀況比較好，也就出現這波「中年換房族」。

他進一步分析，若以所謂的精華區房價居高來說，其實是都市化的結果，由於台北市早已是一個國際化都市，就像倫敦與紐約一樣，這種市場結構下，年輕人買房子一定是往郊區去擴散，也因此使都會區的範圍會愈來愈大，然後刺激交通建設趨於更方便，「台北跟紐約、倫敦發展很類似」。

針對立委直接質詢，目前到底有沒有計畫好再出手打炒房？或針對區域性做管制？楊金龍認為，最近二次調整管制，實施期間尚短，「這麼短的時間要評估效果，我是覺得太早」，有必要再經過較長期間的觀察；因此楊金龍表示，將會在6月舉行的第二季央行理事會中討論，再做調整與否的決定。

至於這次調整管制，基於屬全國性情況的考量，因此採取不分區域管制房貸成數上限，楊金龍說，這跟2011年時房價上漲集中在北區不同，當時中南部沒有反應，所以只針對台北及新北做管制。

楊金龍重申，央行選擇性信用管制措施，是加強金融機構不動產授信風險控管，著眼於金融穩定，屬於健全房地產市場的一環，真正落實健全房市，有賴各部會（如財政部、內政部）通力合作才能達成。

理事出書批前總裁 楊金龍：有行政倫理瑕疵

央行總裁楊金龍19日赴立法院財委會進行「選擇性信用管制措施執行情形」專題報告，針對立委質詢，央行前任及現任理事聯手出版「致富的特權：20年來我們為央行政策付出的代價」一書批評前總裁彭淮南，現任副總裁陳南光還寫推薦序，是否有違行政倫理？楊金龍表示，「有行政倫理瑕疵」。

楊金龍指出，央行理事會的決策，一向是經過一個一個理事發表意見充分討論，最後才做出一致通過的決議，這次出書的前理事及現任理事，也都在會議中對決議表示同意。

對於該書內容，楊金龍表示，基本上尊重不同意見，但書中有多處都是不正確的引述，「這個是可以溝通的」，就像央行跟美國財政部的溝通一樣。

立委再質詢，該書包括前理事放砲，他已不是理事還算OK（可以），「但連現任也放砲，根本不像樣」，是不是如外傳在「超前部署」，想要搶總裁的位置？對此，楊金龍強調，「我覺得不是這樣、應該是不會」，就像他個人從擔任業務局局長，到後來出任副總裁，以及接下總裁職務，「一路走來，從未去想過什麼位子的布局」。

至於該書出版後，楊金龍發給央行同仁的一封公開信，他表示，主要是因為該書的有些內容並不正確，他站在央行的立場來看，認為「應該要鼓勵鼓勵一下同仁」，希望同仁能了解，理事的評論是可檢討的、但不要氣餒。他也進一步回答立委，表示目前央行的獨立性OK，都可達到政策目標，並沒有多大的問題。

另有立委質詢指出，有理事爆料央行是「一言堂」，凡是理事的不同意見，在央行發布的議事錄摘要「根本上了不」。楊金龍鄭重否認，並解釋議事錄摘要不可能將會議發言內容全部揭露，全球主要央行發布的做法都是如此，均是針對當前最重要與即時的政策摘要發布，「故意不讓理事的發言及意見在摘要上揭露，是絕對不可能發生的事」。

為嚴查預售屋紅單炒作亂象，內政部召集財政部五區國稅局聯合稽查各建案。北區國稅局19日指出，該局2020年針對宜蘭、新北、桃園、新竹、基隆等五大縣市查核紅單交易共查獲34案，其中以新竹縣市19案占比最高，包括新竹市9案、竹北市7案、竹東鎮3案。

官員指出，除新竹縣市以外，新北板橋、桃園中壢、宜蘭羅東也各有1案，桃園市桃園區、新北三重區、新北新店區各2案，至於基隆市、新北市新莊區各3案。

民眾轉賣紅單，必須先跟買家簽訂交易契約，再向建商變更預售屋契約。官員表示，國稅局從源頭掌握資訊，要求建商定期提供購買名單比對。

若購買人有變化，國稅局將發函給原持有人、要求申報紅單交易資訊，以適用財交所得稅制，未依規定申報等同刻意逃漏稅，可裁處補稅與罰鍰，追稅期間為七年。

至於課稅方式可分為兩種，首先去年交易、需在今年5月申報，還有今年7月前交易、要在明年申報綜所稅；但若7月後交易適用房地合一2.0新稅制。

若民眾轉賣預售屋、紅單賺取差價，在7月房地合一2.0稅制上路前，預售屋與紅單依所得稅法定義仍屬「財產權利」，其買賣價差為財產交易所得，因此要併入綜合所得課稅、適用5％~40％綜所稅率，隔年5月申報繳稅。

不過，若7月房地合一稅與實價登錄2.0上路後，民眾出售預售屋、成屋賺取價差都會落入房地合一稅範圍，持有二年內出售適用45％所得稅率、二到五年內為35％稅率等，五到十年為20％。

實價登錄2.0上路後禁止紅單交易，買受人不能將預售屋紅單轉售給第三人，違者按戶裁處15萬~100萬罰鍰。官員強調，國稅局每年有例行稽查，未來若抓到違法紅單交易、將直接通報內政部處罰。

價量若續揚 貸款成數不排除降至5成以下

中央銀行不到一百天祭出兩波選擇性信用管制，但房市量價仍持續成長，外界質疑政府「打炒房」措施無效。央行總裁楊金龍昨在立法院財委會答詢時表示，若房價還在上漲、房貸餘額繼續增加，不排除祭出第三波房市管制措施，甚至考慮將限制擴大到自然人「第二戶」，貸款成數一口氣降至五成以下。

央行去年在行政院推出健全房市方案後，立刻於十二月十八日祭出「四大限貸令」，今年三月十九日二度出手，房價還是持續上漲，第一季六都房市交易量六．二二萬棟，仍較去年同期增加十六．四八％。民進黨立委郭國文昨質詢表示，是否會有第三波選擇性信用管制措施？

楊金龍說，若要檢討「打炒房」是否有成效，應該要看各部會措施的綜效，不能只靠選擇性信用管制措施；若房市量價再上去，狀況沒改善，央行不排除第三次出手。至於是否會考慮針對自然人第二戶貸款成數限制在五成以下（央行過去曾對特定地區、第二戶推出選擇性信用管制）？楊金龍回應，「應該可以納入考量」。

各部會措施綜效 需時間發酵
另外，楊金龍在回應國民黨立委林德福、民進黨立委吳秉叡質詢時坦言，目前房市「有一點」像是買方市場；他說，台灣房市由於基本面原因，換屋需求強勁，所以房價還在上漲，但政府措施相繼推出，例如央行選擇性信用管制、內政部查緝紅單、四月九日通過房地合一稅二．○版，國內炒房、炒地情況應該會舒緩，「對房價合理化會有幫助」，只是需要時間發酵。

國民黨立委李貴敏建議法人或買四戶以上不給予貸款，楊金龍回應，從自由經濟的角度來看，不給貸款是很強的手段、似乎太過，降低成數是較好的方式，多戶貸款可再設限，但要慎重。

國泰建設（2501）今年業績將維持去年的穩健表現；法人表示，今年有三大新案完工，包括18億元「國泰豐格」、17億元「國泰上城」、38億元「文府硯」，合計完工量達73億元，今年營運依舊持穩。

國建去年在四大新案完工之下，推升去年全年營收達139.73億元、年增20.2%，毛利率為22.6%，營業利益達15.51億元、年增3.5%，稅後純益14.83億元、年增8.2%，每股純益1.28元，優於前一年的1.18元。

法人指出，國建去年有四大新案，包括總銷12億元「國泰水秀」、38億元「國泰禾」、27億元「國泰PLUS」、38億元「國泰O2馥建築」等，推升去年營運成長。

展望今年，法人表示，國建今年預計有三大案完工，合計完工量達73億元，其中「國泰豐格」、「國泰上城」已完銷，「文府硯」銷售逾九成，今年營運依舊持穩。國建指出，雖然今年完工新案僅三筆，不過明年會有四大新案完工，總計完工案量破百億元，有利營運。

擁有大片綠地的園道，充滿人文氣息及開闊棟距，包括七期「夏綠地園道」與「府會園道」，以及西區「草悟道」與「美術園道」等四大燙金園道，只見周圍名宅林立，即使屋齡逾20年，房價依然維持不墜，而園道旁土地也成為建商爭相插旗的熱門標的。

其中，與西屯區七期豪宅分庭抗禮的西區，以綿延3.6公里的草悟道、美術園道為一線戰場，由於開發較早，區域屋齡偏高，換屋、豪宅型產品形成斷層。根據內政部實價登錄，屋齡已21年的「月光流域」中古名宅，近兩年成交均價仍達31.9萬元，相較周圍1公里、屋齡逾20年大樓產品均價23.18萬元，房價差距近4成。

看好草悟道未來發展，包括忠泰、勤美璞真、由鉅等重量級建商爭相搶進推案。如正對國美館萬坪綠地的「由鉅大恆」，目前是西區唯一擠進台中新十大豪宅排行榜的個案；面對科博館園道的「忠泰老佛爺」與面對草悟道的「勤美之森」雙百億指標大案，成交單價已站上6字頭，未來可望刷新區域價格天花板。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，園道第一排的個案如同坐擁大面積的無價公設，帶來無法取代的生活感與便利性，尤其七期、西區開發已漸飽和，園道旁可開發土地幾乎絕跡，成為房價強勁的支撐，若再有品牌加持，價格往往較鄰近區域個案貴上2至3成，即使屋齡已達20年以上，仍極具保值性。

以七期夏綠地園道的由鉅「理性與感性」為例，屋齡逾20年，去年仍有每坪40萬的成交價，自實價登錄以來，社區均價更達41.2萬元；在新成屋部分，「大陸寶格」均價達67.9萬，18樓實品屋去年底以每坪92萬成交、創社區新高價；而位於府會園道的「寶璽天睿」，去年一口氣成交13戶，且都有接近7字頭價格，表現亮眼。

七期市政路周邊，今年成為台中豪宅預售案的主戰場，包括聯聚、由鉅、寶璽等豪宅建商都將進場推案。其中，總銷達100億的由鉅「府會公園」預售案，基地位在市議會公園第一排位置，向南緊鄰60米市政路綠海大道，坪數規劃68至88坪標配產品，預計第二季進場，尚未登場便已掀起市場熱烈討論。

捷運站沿線一直是民眾購屋首選之一，而在房價考量下，通勤時間較長但房價親民的捷運線末端站愈來愈受青睞，依據實價登錄資料，近五年來許多末端站一帶房價明顯成長，其中漲勢最猛為土城頂埔站，五年間周邊房價增幅達15.6%，均價從每坪27.5萬漲至31.8萬元。


捷運末端站多數為該捷運線房價較低的區域，如新北市各末端站去年均價都不到60萬元，台北市末端站房價約50萬至60萬元，僅象山站破百萬元，去年均價147.6萬元，五年房價成長14.2%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，土城頂埔站是板南線上房價較親民的站點，鄰近土城工業區，有就業人口支撐、機能佳，故房價拉抬力道強。象山站是淡水信義線末站，但位於信義計畫區，周邊豪宅林立，交易單價都在百萬元以上。此外，有些每坪200萬元豪宅也鄰近象山站，帶動象山站周邊房價水準。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，雙北捷運的末端站中，南港展覽館及蘆洲站的未來發展值得關注。南港近年積極建設，南港展覽館站是南港的經貿之窗，南港二館開幕後，大幅提升舉辦國際展會的能量，今年三井LALAPORT南港商場也將營運，未來該站還可望與基隆捷運接軌，形成三捷交通重鎮。

張旭嵐說，蘆洲站一帶也頗具未來性，目前蘆洲站周邊的南北發展落差頗大，南側已是成熟鬧區，北側仍有大片低度利用的農業區，近年新北市府開發農業區的態度積極；由於蘆洲目前居住人口已超過都市計畫容納量，加上蘆洲已10多年沒有新興重劃區的話題，若農業區啟動開發，將吸引建商推案及民眾購屋目光。

根據資料顯示，各捷運末端站中，淡水、南港展覽館、新北產業園區等三站附近房價下跌，淡水站去年均價每坪21萬元、跌幅9.1%；南港展覽館站均價60.3萬元、跌幅2.9%。新北產業園區站均價37.6萬元、跌幅8.7%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，南港展覽館站銜接文湖線及板南線，又有東區門戶計畫加持，看似亮眼，但過去新案價格高，房市盤整後房價下挫，如今是尚未回到高點。

新北產業園區站近新莊副都心，房價也是開高走低，儘管近年交易回溫、自用進場，但買方追高意願低落。而淡水站較為偏遠，也是大台北地區房價最親民的捷運站地段，由於入手門檻低，吸引不少首購族，若房價上漲，很難留住買方。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，捷運站雖不保證房價有明顯增幅，仍具有保值效果，且便利性高，未來轉售相對容易，有些買方為求低價入手，隨建設話題購屋，往往是買到套到，最好待路線確定、動工後再購屋，避免買到空頭支票。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，新店站與南勢角站都是該行政區房價最親民的區段，仍是低預算在捷運站附近購屋好選擇。

受新冠肺炎疫情影響，去年上半年民眾對投資還抱以觀望保守的態度，如今看法卻已轉趨積極。據中信房屋最新調查顯示，民眾看好抗跌保值的投資標的仍以「不動產」為第一，不過其後各項投資標的的排名卻大洗牌。第二到第五名分別為股票、現金、基金/債券、黃金/貴金屬。此外還觀察到民眾對當前投資環境趨於樂觀，會趁勢加碼的投資標的以「股票」呼聲最高。

去年上半年受疫情影響，整體經濟表現不佳，投資與消費意願低迷，但隨寬鬆政策的實施，資金行情大噴發、股匯房三市勁揚，不僅造就股市多次寫出歷史新高，房地產交易也趨於活絡，也因而引來政府對房地產超前部屬的政策、避免房市炒作過熱所產生的風險。

由中信房屋第一季的調查中可以發現，受訪者對於抗跌保值的看法已發生變化，去年第一季的股票、基金/債券都在本次調查將名次向前推進。中信房屋研展室副理張漢超分析，國內經濟環境在去年疫情趨緩後一路好轉，民眾對投資的看法也轉向樂觀，過去波動較高的「股票」也因加權股價指數屢創新高佳績而吸引民眾側目，甚至認為投資股市可以抗跌保值。

張漢超指出，投資股票要達抗跌保值之效，除非慎選個股、擇優進場、長期持有才能淡化波動風險，但投入的資產還是有隨市場產生震盪的可能，並非單看大盤指數就能穩定獲利。相對的，「不動產」是少數不受景氣榮枯民眾都認定為抗跌保值的標的，去年調查獲得35.2%的得票率，結果今年再向上攀升至42.2%，比去年同期再多出7%。張漢超認為不動產具有實際使用的效益，且一般而言，短期價格震盪波動不致過大，長期持有還具抗通膨效益。

至於問及「在當前的環境之下，願『加碼』投資的標的」則以「股票」最多，其次是「基金/債券」，「不動產」也打入第三。張漢超表示，在經濟逐漸復甦，資金充沛的前提下，投資金融性商品短時間的確有機會獲利，但不動產若欲作為短期投資來操作，除非是口袋很深，否則很可能會因政府近期針對短期持有及多屋者的政策而受到影響，因此將不動產設定為短期加碼的投資標的時應審慎評估。

新北市淡水竹圍地區，背依大屯山、面朝淡水河，擁有優美自然景觀，但現行建物限高缺乏明確依據，在認定是否遮蔽山景時，經常出現爭議。新北市明定各街廓建物天際線高度，至少保留20%山景，最高建物海拔高度145公尺，日前通過新北都委會大會審議，預計5月發布實施。

依原先淡水（竹圍地區）細部計畫土地使用分區管制要點，自淡水河對岸八里觀看，山坡地建物至少保留後側大屯山自然天際線20%高度不受遮蔽，但若與基地前側或兩側現有建物高度落差太大，可經都設委員會同意後放寬高度，產生「和諧天際線」。

不過，原以八里6處人潮匯集點視角為判斷依據，但因角度不同、距離過遠、不符現實等問題，加上和諧天際線缺乏明確標準，建築設計單位製圖時經常出現落差，難以依循；另也有建商在山坡規畫26層樓高海景住宅，被周邊住戶質疑阻擋景觀及安全疑慮，但經審議後卻是合法，引發爭議。

城鄉局表示，為解決疑義，已就都市計畫範圍內山坡地可建築基地，全面進行高度數值分析，淡水竹圍地區共分為143個街廓明訂限高，最低48公尺、最高145公尺，將作為未來開發及建築設計原則，降低執行爭議，並簡化都市設計審議程序。

城鄉局說明，現有建築物最高海拔高度為178公尺，已通過都設審議委員會的建案不受影響，新規定預計5月正式上路，較原核定高度差異約在1至3層樓左右。

屋比房屋總監陳傑鳴指出，淡水區近期雖然有興建輕軌、影城，但推案量相當大，購屋人數跟不上推案速度，房市賣壓較其他區域相對重，空屋率極高，等到限高以後，情況恐會加劇。

陳傑鳴表示，淡水離市中心距離遠，許多民眾會選擇到此居住便是看準這裡的視野、景緻，但現在出現限高令，肯定會影響建商投資意願，好房子減少，自然也會影響民眾購屋意願。不過此次政策的影響有多大，仍要等待建商評估後才能得知。

買房時要考慮地點與周邊生活機能，同時也要考量到未來的增值機會。有網友詢問，台中嶺東距離台74線、高鐵站相當近，10分鐘內就可到台中市區，但為何多數人卻認為「買嶺東等著被套牢」？對此，其他網友則直言「空氣差是主因」、「有焚化爐跟監獄」，在地人表示「垃圾臭味夠你爽的」。

有網友在PTT上發文詢問，台中嶺東距離精密園區、台74線、高鐵站都相當近，往市區、文心森林公園等也只要10分鐘就到，但為何多數人都直言「買嶺東就是等著套」？且嶺東房價上漲速度也比台中其他地區慢，是因為山坡地在地震時有危險，或是因為周邊都是大樹與田地，開發機會不大？

其他網友則留言「空氣差，自住還可以，但別想增值」、「焚化爐啊」、「沒有賣場進駐的關係吧」、「不怕生病就去」、「中監啊，殺氣太重」、「空氣是主因差...離監獄近感覺不舒服」、「常常一早空氣就是瀰漫垃圾腐臭味」。

也有人說「嶺東那邊其實也不便宜阿，同樣價錢更好的地方太多了」、「嶺東是太無聊啦，你要娛樂教育都要往市區跑」、「老實說那邊如果沒有好的都市計畫，過幾年的路保證塞滿車子」。

保利地產（600048）4月19日晚發佈2020年年報。報告顯示，2020年，公司實現營業總收入2432.08億元，同比增長3.06%，其中房地產開發收入2263.76億元，占比為93.08%；公司實現歸屬于上市公司股東的淨利潤289.48億元，同比增長3.54%。

公告顯示，2020年，公司實現簽約金額5028.48億元，同比增長8.88%；簽約面積3409.19萬平方米，同比增加9.16%。報告期內，公司一二線城市及38個核心城市銷售貢獻分別為74%和75%。分區域來看，珠三角及長三角銷售合計占比達52%，較前一年提升6個百分點。

報告期內，公司拓展專案146個，新增容積率面積3186萬平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長19%和51%。公司堅持深耕“中心城市+城市群”，資源結構不斷優化，全年38個核心城市拓展金額占比達83%，同比提升4個百分點，新增貨量中住宅類占比約 85%。受資源集中的影響，拓展平均樓面地價提升至7388元/平方米。2020年公司實現新開工面積4630萬平方米，竣工面積3986萬平方米，截至報告期末，公司擁有在手資源17096萬平方米，其中待開發面積7747萬平方米，可滿足公司2-3年的開發需求。

其他業務板塊，保利物業業務規模再上新臺階，截至報告期末，在管面積達到3.80億平方米，合同面積達到5.67億平方米，合同管理項目1948個，2020年，保利物業實現營業收入80.37億元，同比增長35%。保利商業行業影響力不斷提升，2020年新簽約購物中心20個，截至報告期末已開業大型購物中心26個，開業面積178萬平方米，分佈于廣州、上海、武漢等14個城市。保利酒管積極拓展自主品牌輸出、特許經營等多種發展模式，形成四大自有品牌系列，並與洲際、萬豪等國際品牌建立深度合作關係，2020 年新簽約專案10個，截至報告期末已開業酒店18個，客房數4517間。此外，不動產金融方面，公司基金累計管理規模逾1400億元。

萬科的“管理紅利”再次被“招保萬金”中的金地集團(12.190, 0.19, 1.58%)提及。在今日舉行的2020年業績說明會上，金地集團董事長淩克表示，在調控基調下，公司將繼續堅持平衡發展觀，提高投資品質，堅持精益運營，向管理要效益。

2020年，金地銷售額雖然再創新高，營收也實現了超30%的增長，但淨利潤增幅卻遠遠落後于營收增幅，公司毛利率和淨利率也隨著行業大勢有所下滑。

2021年是金地上市20周年。在新一輪地產調控階段，如何實現規模和利潤的均衡發展，是擺在金地面前的長遠命題。

結轉毛利率下滑 淨利增幅落後營收

2020年，金地實現營業收入839.82億元，同比上升32.4%。其中受益於結算規模的增長，房地產業務結轉收入同比增長30.99%至751.78億元。

但與營收大漲30%相對的是，公司歸母淨利潤僅微漲3.2%至103.98億元，而2019年該項指標同比漲幅為24.41%。

2020年金地利潤增幅遠低於營收增幅，一方面是因為地產行業進入下行週期，前幾年高價地塊逐漸進入結轉期，因此導致毛利降低。

財報資料顯示，2020年金地房地產業務結轉毛利率為33.6%，雖然處於行業較高水準，但同比卻下降了7.7個百分點，降幅在2019年的基礎上繼續拉大，2019年為房地產業務結轉毛利率41.3%，同比下降1.82個百分點。

此外，在今日的業績說明會上，金地集團高級副總裁、財務負責人韋傳軍指出，2020年表外結轉專案的結轉規模略有上升，但是利潤率也有所下降，因此公司2020年權益淨利潤同比略有增長，但增幅小於營業收入增幅。

根據新浪財經統計，2018年-2020年金地的拿地權益比分別為40.4%、46.5%和51.6%，基本維持在40%-50%的水準。

合作拿地的做法雖然有利於公司以較小資金規模參與專案、分散風險，但與此同時也會讓公司面臨著合作專案利潤率不如操盤專案高、未來少數股東損益占比上升而稀釋歸母淨利潤的風險。

財報資料顯示，2020年金地對聯營和合營企業的投資收益為26.83億，比2019年的50.18億減少23.35億，同比減少46.54%。

韋傳軍在會上透露稱，金地內部投資標準淨利率約10%，IRR約20%，但不同能級城市有所差異，具體的收益指標還要看後續市場、政策等情況。

逆週期納儲 銷售目標2800億

2019年金地躋身“兩千億房企”陣營，實現了2017年提出的“三年衝擊2000億”的目標。在此基礎上，2020年金地銷售額再創新高，達到2426.8億元，同比增長15%，累計實現簽約面積1194.8萬平方米，同比增長10.73%。

以此計算，2020年金地的銷售均價進一步提到至20311元/平方米，上年為19518元/平方米，同比略增4%。

談及今年的銷售目標，韋傳軍指出，今年全年金地總可售貨值約4600億元，2021年通過制定合理的銷售策略，及時調度供貨，爭取實現合約銷售金額2800億元的目標。

拿地方面，2020年“三道紅線”融資新規出臺，但對金地拿地影響並不大，公司投資策略還是較為積極，新增土儲面積與上年1688萬平方米基本持平，而權益投資額則較2019年的558億略有上漲。

2020年金地新獲取專案116個，新增土地儲備1657萬平方米，權益儲備約813萬平方米，總投資額約1350億元，權益投資額約697億元。以此計算，金地2020年拿地銷售均價比約為40%。

截至2020年末，金地總土地儲備約6036萬平方米，權益土地儲備約3203萬平方米，權益比例約53%，其中一、二線城市占比約為71.2%。

對於今年的拿地策略，韋傳軍表示，公司將根據融資、投資、現金流等情況合理制訂拿地預算，並根據競爭熱度、專案收益等情況靈活制訂區域分佈，並不斷提升勾地占比，確定合適的權益占比。

此外，董事兼總裁黃俊燦還提到，公司一直以來都在關注並在市場上尋求好的並購機會，收並購、勾地等非公開投資的占比相比過去也有明顯提升。“但是並購機會可遇而不可求，這與並購物件業務分佈，資產負債情況，管理模式，企業文化等息息相關。”黃俊燦說。

金地逆週期拿地的底氣主要來自于較為健康的財務狀況。截至報告期末，金地債務融資餘額為1130.01億元，加權平均成本為4.74%，公司剔除預收賬款後的資產負債率為68.51%，淨負債率為62.53%，現金短債比為1.21倍，屬於“三道紅線”的“綠檔”房企。

董事長淩克表示，金地在歷史上未突破過“三道紅線”指標。公司將合理管控負債規模的增長，同時合理搭配公開和非公開、境內和境外等融資模式的占比。

省外銷售僅５億、負債率85.5％

今年2月，建業地產股份有限公司（下稱建業地產，0832.HK） 掌舵人胡葆森寫下“家書”，再提走出河南，走向大中原。對於一家用時20載、深耕省內的上市房企，其走出河南、走向大中原似乎成了多年來不解的難題。

近日，該公司于業績公告後披露“兩個動作”，一是建議分拆子公司上市；二是全資附屬公司擬以8.48億元再收購目標公司10%股權。兩個動作釋放出的信號，或透露出對資本市場、對融資的渴望，或顯示出以收購股權拿地模式的延續，但對其大中原戰略來說，跡象不明顯。

值得注意的是，2020年建業地產錄得收益433.04億元，同比增加40.8%；年度溢利為21.02億元，同比下降13.0%，其業績不僅增收不增利，而且毛利率也降至近年來低點。

此外，截至2020年末，在輕資產專案助力下，其合同銷售金額錄得1026.42億元，幾乎與上年持平。重資產的合同銷售金額為683.40億元，其中只有5億元銷售金額來自海南，其餘均來自河南省內；而且，重資產業務在河南省市場佔有率為7.24%，較上年下降0.73個百分點。

其所看重的輕資產專案雖實現合同銷售金額343.03億元、收入11.21億元，同比增長16.9%、9.6%，但兩指標增幅已遠不及2018年、2019年。事實上，截至2020年12月31日，其“三條紅線”成績單顯示為“黃檔”，扣除合約負債後其資產負債率為85.51%，超出合格線十五個百分點。

從省域化戰略，到大中原戰略，深耕于河南的建業地產，能否走出半徑300公里，需要面臨的不僅是業績問題，還有融資難題。

針對前述情況，《投資時報》研究員與建業地產方面進行溝通。該公司向《投資時報》表示，2020年毛利率下降主要受疫情影響，為保障經營安全及現金流，公司對於部分現房庫存做了促銷的處理，未來其拿地以及銷售毛利率要求在20%左右。

針對“三條紅線”指標，建業地產表示，其計畫於2023年使得扣除合約負債後的資產負債率達標。隨著未來三年資產周轉的加快，現金回籠的增加，該公司表示有信心達到三條紅線要求，實現“返綠”。

截至4月16日，建業地產收於3.95港元/股，較前一個交易日下跌1.50%。

重心仍在河南

4月12日，建業地產公告稱，其全資附屬公司上海豫進投資諮詢有限公司（下稱上海豫進）擬以8.48億元收購河南建業富居投資有限公司（下稱建業富居或目標公司）10%股權，收購完成後，上海豫進持有目標公司股權進一步增至65%。

事實上，早在2020年初，上海豫進就曾以10億元總代價收購建業富居10%股權。彼時，上海豫進持有目標公司股權45%。根據公告，截至2020年末，目標公司淨資產為0.92億元，較2019年末縮水6.04億元。一年左右，近19億元兩度收購，而持有權益部分縮水，難道建業地產要做虧本買賣？

根據公告，目標集團目前主要為發展鄭州五龍口城中改造專案及花園口合村並城項目，兩個項目合計占地4104畝。有分析認為，這或是建業地產收購股權拿地模式的延續。而該專案仍位於河南，或顯示出其興于河南、固守河南的處境。

按照其輕重資產的劃分，重資產主要為物業開發業務，輕資產則主要是代建管理業務。換言之，重資產板塊才是其物業銷售的核心。業績顯示，2020年度，建業地產實現合同銷售金額為1026.42億元，同比微增1.5%。其中，重資產的合同銷售金額、合同銷售面積分別為683.40億元、889.5萬平方米，同比減少4.8%和3.2%。

值得注意的是，重資產合同銷售中除了5億元來自海南，其餘678.4億元均來自河南省內。而2020年河南省商品房銷售額為9364.36億元，按此計算，其重資產業務在河南省市場佔有率為7.24%，較上年的7.97%下降0.73個百分點。

不僅如此，從房地產開工項目、在建項目來看，其省外開工、建設的跡象也不明顯。截至2020年12月31日，該公司共有69個項目動工建設，除了名為“東方市東方嘉園”位於海南外，其餘項目均在河南省內；而在建項目180個，25個位於鄭州、152個在河南省其他城市，3個在海南 ，也就是說約98%在建項目仍在河南省。

輕資產突圍？

事實上，作為一家上市房企，建業地產用時二十年實行省域化戰略。根據公開資料，其從省會城市到地市、到縣域、再到鄉鎮和農村，截至2019年末，其已經實現河南省122個縣級以上城市的全覆蓋。但另方面，其服務大中原的夢想始終還在。

2015年，建業地產首提“新藍海戰略”，提出由城市綜合開發企業向城市居民新型生活方式服務企業轉型。彼時，其拓展了以品牌、管理和資本輸出為特徵的輕資產擴張模式。

2017年，其輕資產業務開始發力，當年輕資產專案提供的營運管理服務收入為3.08億元。2018年、2019年，輕資產銷售金額分別為186.91億元、293.49億元，同比增速為197.2%、57.02%；輕資產專案合約所帶來的收入為6.75億元、10.23億元，同比增速119.2%、51.5%。也就是在2019年，在輕資產業務助力下，建業地產合同銷售金額首次突破“千億大關”，錄得1011.5億元。

時至2020年，其輕資產合同銷售金額為343.03億元，同比增長約16.9%；帶來約11.21億元的收入，同比增長9.6%，兩項指標的增速已經遠不及2018年、2019年。

實際上，根據其業績公告，建業地產子公司河南中原建業城市發展有限公司（下稱中原建業）負責其輕資產代建管理業務。2020年，中原建業啟動分拆上市工作；2021年4月7日，其公告分拆中原建業赴港上市新進展。

如若分拆上市成功，建業地產掌舵人胡葆森旗下將擁有四家上市公司，即建業地產、建業新生活（9983.HK）、築友智造科技（0726.HK）及中原建業。

融資上升利潤下滑

有分析認為，分拆中原建業一方面可助公司“突破圍城”，另一方面也可助其融資。

截至2020年12月31日，建業地產融資成本為12.72億元，同比上升221.78%。對此，建業地產向《投資時報》研究員解釋稱，匯率波動導致公司衍生金融工具的公平值變動虧損約6.13億元，以及優先票據總額較上年攀升，令相關利息支出增加。

《投資時報》研究員進一步分析注意到，2020年度其總借貸雖同比微降0.6%，錄得313.04億元；淨借貸為82.89億元，同比增加2.5%。但若拉長時間，2017年至2019年，其總借貸分別為155.84億元、198.51億元、314.91億元，淨借貸為43.0億元、56.49億元、80.85億元，顯然，近年總借貸、淨借貸均走勢向上，且在2019年增幅為近年最高。

截至2020年12月31日，其淨借貸率為56.8%，較上年減少7.4個百分點；現金及現金等價物為226.19億元，受限銀行存款67.08億元，一年內銀行借款36.13億元、優先票據72.01億元。以此計算，其非受限現金短債比或為1.48；合約負債為632.99億元，總負債、總資產為1493.19億元、1639.01億元，扣除合約負債後的資產負債率為85.51%，踩中一條“紅線”。

對於何時能由“黃檔”歸於“綠檔”？建業地產向《投資時報》研究員表示，其計畫於2023年達標。另外，截至2020年末，該公司美元優先票據占公司總債務64.5%，1年內到期11億美元（折合約人民幣72億元），其中7億美元已於2021年2月、3月贖回，餘下4億美元將於今年11月到期。其已拿到發改委批復的8.7億美元再融資額度，將會擇機再融資。

事實上，2021年初，建業地產已發行2.6億美元2025年到期的綠色優先票據，該票息7.5%。也就是說，在未來一段時間內，“發新還舊”或是其減緩現金壓力、償債的一種方式。

除了負債壓力，建業地產也出現增收不增利情況，且其毛利率較上年進一步下滑。資料顯示，2020年，該公司實現收益約為433.04億元，同比增加40.8%；年度溢利為21.02億元，同比下降13.0%；公司權益持有人應占溢利為18.02億元，同比減少10.6%。這也是其自2017年以來，該兩項指標首次出現負增長。

毛利率方面，截至2020年末，其整體毛利率錄得為19.9%，較上年下降6.1個百分點。對比歷年資料可見，2014年至2019年，該公司毛利率分別為33.6%、22.2%、24.1%、23.6%、34.4%、26.0%，可以發現，相比2018年的階段高點，2020年度毛利率已經下降近15個百分點，且為近年來低點。

薄如刀片的房型、臥室位於過道，就在馬桶對面，外加24年房齡和多層的一樓，作為二手房的缺陷一個不落，但這一次，鏈家交易平臺上架的這套上海虹口花苑的奇葩房屋卻異常搶手，掛牌當天就成交了。

“掛牌80萬元，當天85萬元就成交了”，仲介小哥對鎂編說，“整個社區再也找不出第二套這樣的房子了。”

仲介介紹說，其他戶型相應區域都是相連在一起的，這套奇葩房源是由於房屋建造初期的歷史原因，開發商為業主單獨辦理了產證，讓它成了整個社區唯一的“刀片房”。

沒有“學區”溢價、居住品質存疑，但仍然一房難求，或許能夠反映出當下上海樓市的現狀。

“但求上車。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴鎂編，“這套房子其實根本不具備太多實用價值，為什麼能夠快速成交？不排除‘上車’的心態，畢竟上海的住房總價比較高，如果沒有這個初始積累的話，現金增速肯定比房子來得慢。這背後就是上海的房價預期仍然處於上行通道。”

政策調控後，上海二手房成交規模並沒有應聲回落。據克而瑞資料，3月份上海二手房成交354萬平方米，同比翻了2倍，較2019年同期也增76%。

新房市場也是同樣火熱：在多個買房群，准客戶的討論話題悄然從“積分”、搖號，變成了——“全款”。

因為開盤這件事情，變得更“隱秘”了——購房人手握積分發出感慨，好幾個潛在網紅盤，盼到了開盤的日子，售樓處不但沒有張燈結綵，而且無處打聽，最終的結果是，不觸發搖號機制。

而比“東躲西藏”式開盤更紮心的，是下麵這句話——“旁友，儂全款哇？”

內環內某項目置業顧問在購房一項群裡多次告訴購房人，“現在的銀行政策對首套客戶非常不友好，申請房貸很難，利好全款客戶。”

有網友在群裡吐槽說，“徐匯某某網紅盤，都說品質不好、都說開發商靠不住，還不是帶著全款去搶房。”

事實上，許多購房人在手握積分買新房碰壁之後，不得不轉向了二手房市場。盧文曦說，“3月上海的新房成交量約110萬平方米，二手房超過3.9萬接近4萬套，這已經是超過平均流量很多了，其實小陽春毫無疑問已經來了。”

成交量上揚的同時，二手房均價也在水漲船高。

據國家統計局資料，3月份上海二手房價格指數環比2月繼續漲1%、同比去年漲了9.7%，比2020年初也漲了7%。從分類資料看，90平方米以下的二手房價格同比漲幅超過了10%。

盧文曦表示，上海在3個月內兩度出手調控，銀保監會、央行等多個部門多次重申嚴防違規資金入市，各路舉措都在防止市場過熱。但市場需要時間消化密集“轟炸”的政策。從新盤的認籌結果來看，短期至少在預期上已經出現轉變。後續投放的產品也以剛需以及首次改善產品為主，對後續產品成交能起到支撐作用。

“因此4月成交還會有慣性延續。即將集中入市的33個新房專案中，不少都已經拿到預售證開展搖號認購，後續成交量會繼續提升。二手房市場的慣性應該還是能夠延續的，所以基本上保持金三銀四的走勢。”

1-3月,全市房地產開發企業房屋新開工面積為374.3萬平方米，同比上升20.3%

新地產財經訊 4月19日，北京市統計局公佈北京市一季度房地產市場運行情況。

1-3月,全市房地產開發企業房屋新開工面積為374.3萬平方米，同比上升20.3%。其中，住宅新開工面積為193.3萬平方米，同比下降9%；辦公樓為25.7萬平方米，增長31.1倍；商業營業用房為17.7萬平方米，增長5.1倍。

全市房屋竣工面積為320.2萬平方米，同比增長5.1倍。其中，住宅竣工面積為148.3萬平方米，增長3.2倍；辦公樓為37.1萬平方米，增長7.1倍；商業營業用房為36.1萬平方米，增長19.1倍。

1-3月,全市商品房銷售面積為216.5萬平方米，同比增長1.5倍。其中，住宅銷售面積為183.4萬平方米，增長2.2倍；辦公樓為10.6萬平方米，增長2.2倍；商業營業用房為3.3萬平方米，下降81%。

1-3月,全市房地產開發企業到位資金為1238.3億元，同比增長47.8%。其中，定金及預收款為632.6億元，增長1.5倍；國內貸款為277.8億元，下降6.7%；自籌資金為213.1億元，增長10.3%。

在有息負債不得增加的情況下，保證現有資金安全穩定才是最首要的任務。

4月過半，A股公司的年報也公佈了過半。

4月16日，首開股份也公佈了2020年度業績報告，和大多房企增收不增利的情況不同，首開股份2020年營收雖然略有下降，歸屬于母公司所有者的淨利潤反而實現了13.84%的增長。

但與此同時，更引人注目的是其新增融資額金額也著實不小。報告期內，首開股份累計新增融資共計523.38億元，其中開發貸款150.24億元，信託貸款110.72億元，發債規模262.42億元，累計歸還各類籌資415.06億元，淨增融資規模108.32億元。

翻看報告可以發現，報告期末，首開股份剔除預收賬款後的資產負債率為74.83%，淨負債率為 178.56%，現金短債比為 0.89。與去年一樣，其三道紅線依然未達標，為“紅檔”企業.這意味著新一年開始，其有息負債不得增加。

問題是，過去數年皆在年度報告中提及的“降負債”，這次沒有再出現，而是換了說法——公司積極應對“三道紅線”影響，充實貨幣資金，調整負債結構，提升權益比重，有效改善公司“踏線”指標，確保公司資金安全穩定。

或許首開股份也意識到，“降債”年年提卻年年未能實現，在有息負債不得增加的情況下，保證現有資金安全穩定才是最首要的任務。

目標小踏步：1,100億

為了求穩，首開股份今年的銷售目標依然增加不多。

據報告披露，2020年度，首開股份共計實現銷售金額約1074.55億元，銷售面積約381.55萬平方米，實現結轉收入金額約434.12億元，結轉面積178.03萬平方米，報告期末待結轉面積1096.35萬平方米。

其在報告中表示，報告期公司如期完成全年各項任務指標。其中，全年銷售金額完成計畫106.28%，同比增長6.03%；銷售面積完成計畫100.40%，同比下降7.28%；銷售回款完成計畫116.63%，同比增長3.89%。

翻查過往報告瞭解，首開股份2020年銷售回款計畫843.83億元，按116.63%完成度計算，實際回款金額約為984.16億元，回款率接近92%。

從這組資料看來，首開股份的業績完成度的確不錯，但前提是目標依然不改“小踏步”風格——2020年銷售額目標較前一年累計銷售額1013億元還少2億元，目標銷售面積則少約30萬平方米。

這當然和公司當年所推產品結構和所處不同城市相關，但不可否認這個目標無論如何也算不上“進取”。

同樣的，2021年首開股份的銷售目標跨度依然不大。

根據主要發展目標，2021年該公司全部專案銷售簽約金額為1100億元、並力爭達到1200億元，計畫銷售面積400萬平方米，銷售回款1053億元，其中：控股子公司專案計畫銷售簽約金額588億元，銷售面積230萬平方米，銷售回款588億元；合作公司項目計畫銷售簽約金額512億元，銷售面積170萬平方米，銷售回款465億元。

但也有讓人期待的地方——“力爭達到1200億元”似乎要較過去幾年有所增幅，而且銷售回款也在逐年遞增，按目標回款計算，回款率最高可達95.7%。

銷售緩步增長的同時，去年首開股份的營業收入同比降7.18%至442.26億元，實現歸屬于母公司所有者的淨利潤則同比增13.84%至31.40億元；資料還顯示，去年其歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤則減少11.69%至23.18億元。

同時，期內房地產開發的毛利率也比上年下降9.66%至27.68%。

對此，報告中僅有簡短的說明：報告期內公司主營業務收入439.90億元，同比降低7.01%，主要原因是本期房屋銷售收入減少、為434.12億元，同比降低6.93%。報告期內公司主營業務成本318.12億元，同比增長7.32%，主要原因是本期房屋銷售成本增加、達到314.31億元，同比增長7.13%。

據觀點地產新媒體查閱報告瞭解，其2020年度提到的“房屋銷售成本”主要包含土地成本、建安成本等，為此，首開股份表示，公司也逐步加大輕資產管理專案的關注，在杭州等城市進行了推進。

其認為，“這在土地愈發稀缺、拿地成本居高不下的背景下，城市更新、改造運營的項目，對企業的可持續發展和品牌影響力的提升都有著很大的幫助，切合城市更新的發展目標，符合公司城市復興官的戰略定位。”

與此同時，首開股份2020年度另一主要成本支出在酒店物業經營業務上，租賃成本為3.81億元，同比上升25.46%。

據介紹，報告期內，公司棚改和集體租賃住房專案穩步推進。數個棚改專案的徵收工作已經收尾，部分專案即將達到上市條件。諸多回遷房及配套，正在開工建設中，部分專案主體結構封頂。

“如今，公司在長租公寓、寫字樓等業態積極探索新的運營和推廣模式。在疫情常態化下，商 辦、酒店採取了靈活的經營政策，積極控制成本支出，利用淡季進行改造提升。積極引入了多個戰略合作夥伴，增加經營效益；整合資源多管道推廣，塑造首開良好品牌形象；商業地產形成首開雲錦、首開福茂、首開廣場三種梯度服務不同客群的產品類型。”

目前，其物業租賃面積78萬平方米，物業管理面積13.5萬平方米。

“紅檔”暗影：短債783億

除了業績上的變化，首開股份去年的新增融資額更為引人注意。

據其報告披露，報告期內，公司累計新增融資共計523.38億元，其中開發貸款150.24億元，信託貸款110.72億元，發債規模262.42億元，累計歸還各類籌資415.06億元，淨增融資規模108.32億元。

但得益於總資產增長8.07%至3278.43億元，報告期末，公司資產負債率為80.42%，較上期還減少0.5個百分點。

而與此同時，剔除預收賬款後的資產負債率為74.83%，淨負債率為 178.56%，現金短債比為 0.89。

對此，其特意說明，根據監管要求，在計算剔除預收賬款後的資產負債率時，扣除的預收賬款也包含合同負債以及待轉銷項稅額，計算現金短債比時扣除了受限貨幣資金及根據預售資金監管辦法受監管的預售房款共43.95億元。

可以看出，首開股份去年按“三道紅線”標準衡量的話，屬於“紅檔”，即新一年開始，其有息負債不得增加。

但這一次，過往數年皆在年度報告中明確指出的“降負債”計畫，首次沒有出現，而是換了另一種說法——公司積極應對“三道紅線”影響，充實貨幣資金，調整負債結構，提升權益比重，有效改善公司“踏線”指標，確保公司資金安全穩定。

也許首開股份也意識到，“降債”年年提卻年年未能實現(近年負債率大多維持80%左右），在有息負債不得增加的情況下，保證現有資金安全穩定才是最首要的任務。

年度報告還顯示，期末，公司持有的金融負債約1935.36億元，其中一年以內到期額度就達到783億元，占比達40.46%。

首開股份2020年底持有的金融負債情況

但僅從去年資料看，首開股份去年在經營活動與投資活動所產生的現金流皆有所增長。經營活動現金淨流量為55.90億元，比去年同期增加38.66億元；報告期內投資活動產生現金流量為-33.71億元，比去年流出增加13.61億元，其中本期支付的投資比去年增加14.61億元。

與此同時，截至2020年12月31日，公司及下屬公司合計獲得各銀行金融機構授信總額人民幣1816.05億元，已使用銀行授信總額為人民幣683.35億元，尚剩餘授信額度1132.7億元。

雖然有不小的授信額度，但是在“三道紅線”之下，首開股份的融資額度須與償債金額均等才能控制“有息負債”的增量為0。

為此，首開股份是這樣介紹的，“面對融資政策收緊帶來的挑戰和壓力，公司在竭力控制信貸融資成本的基礎上，全力爭取多種途徑融資。”

同時，“抓住債券市場視窗期，成功發行多筆債券產品，創下公司近年中長期債券最低成本；成功打包盤活分散型物業資產，發行資產證券化產品。此外，資產支援證券產品、供應鏈保理融資等多種管道，均穩健有序的推進發行。”

中國ＧＤＰ首季年增１８﹒３％創紀錄新高，瑞銀高級中國經濟學家張甯表示，一季度經濟增長有典型分化，動能主要來自房地產銷售投資、出口和消費增長，展望未來，他認為二季度ＧＤＰ按季折年增長率有望加快至７％以上、下半年保持６％以上。

＊通脹雖升料不觸發超預期緊縮＊

張甯指，今年內地經濟的按年增速，或會逐季回落，主要受到基數擾動，不代表經濟動能減退。他說，今年內地經濟復甦的推動力將繼續來自出口增長，受惠中國出口競爭力和海外需求復甦；二是服務業為首的消費復甦，隨疫情受控，收入增長會釋放更多消費潛力；三是製造業資本開支，因供需緊張，及行業擴產和更新設備。
　　
內地通脹上升，市場憂慮政府「收水」，張甯料今年內地貨幣、財政和信貸政策皆偏緊，但相對溫和可控，總基調是政策正常化。內地３月份ＰＰＩ升４﹒４％超預期，他指主要由大宗商品和上游原材料上漲推動，因供給端受限，但指ＰＰＩ上升沒法完全傳導致ＣＰＩ，應不會觸發人行超預期或更大幅度的緊縮。
　　
監管方面，張甯指內地監管層面將面向三個對象，一是互聯網金融，如螞蟻集團等金融公司要納入金融監管，擴充資本金；二是科網平台等反壟斷措施，進入起步階段和會成為大趨勢；三是因政策正常化，風險把控和防控加強，包括債務問題、房地產融資、地方融資平台料偏緊。

弘陽服務（０１９７１）表示，獲納入恆生指數公司今天推出的恆生物業服務及管理指數，並於即日生效。
　　
集團表示，是次被納入恆生物業服務及管理指數，這意味著香港市場對集團作為物業股擁有高增長潛力的肯定，以及有望獲得更多投資者關注。
　　
恆生物業服務及管理指數旨在提供一個參考基準，以反映在香港上市的３０家最大物業管理及相關服務公司股價的整體走勢，有助投資者掌握這個抗周期及以輕資產模式營運的板塊所帶來之投資機遇。

中國建築（０３３１１）公布，截至今年３月３１日止首三個月，集團未經審核集團營業額約為１３９﹒５９億元，按年增４０﹒３％；應佔合營企業營業額約為３﹒４８億元，按年增４１％。期內未經審核經營溢利及應佔合營企業盈利為２４﹒０７億元，按年升４０﹒２％。
　　
期內，集團累計新簽合約額約為３０６﹒５億元；於今年３月３１日，未完合約額約為２６４８﹒３億元。
　　
集團第一季度主要新增合約包括澳門銀娛路氹第四期項目、香港青衣青康路北一及二期公屋項目及河北滄州經開區安置房定向回購項目。

美聯物業住宅部行政總裁布少明在網上會議表示，相信今年本港一、二手成交量將仍然造好，預期一手樓成交將有１﹒８萬宗，二手有機會升至６萬宗。他又預計，本港首季樓價升幅為２％，第二季升３％或以上，而下半年升幅將保持平穩，或會升５％，今年全年整體樓價則升逾１０％。
　　
他又看好豪宅市場，認為當北水重新來港，豪宅樓價或可升１５％，而因「林鄭Ｐｌａｎ」影響下的６００至１０００萬元的樓盤，他同樣預期可跑贏大市，料升１５％。
　　
布少明表示，因應過往一、兩年樓價升幅較慢，故相信豪宅將會追落後，加上早前股市表現理想，上升幅度較大，而近期股市有波動，部分人選擇「套股換樓」，令資金流向豪宅市場，另外，不少新香港人擔心通關後豪宅樓價會有較大升幅，故選擇在通關前「偷步入市」，令近期豪宅市場跑贏大市。
　　
布少明又表示，去年整體租金跑輸大市，反映經濟向下時租金所受壓力會較大，而今年近一、兩個月的租金持續企穩，如下半年得以通關，加上經濟復甦，相信下半年租金將會向好。而在通關效應下，以往有很多國內生於暑假期間來港租樓，如需求因此加大，部分地區如沙田、屯門、紅磡、上環、西環等的租金將會有較明顯的升幅。
　　
納米樓方面，自推出「林鄭Ｐｌａｎ」後，布少明指，納米樓的需求有所放緩，近兩年大部分樓價貼近大市，部分較多納米樓供應的地區如新界區的樓價升幅跑輸大市，不過，他指市區的納米樓的供應較少，相信仍然有一定需求。

越秀地產（00123）建議每5股現有股份合併為1股，已發行股份將由約154.82億股減至約30.96億股；每手買賣單位由2000股改為1000股。五合一建議有待於股東周年大會上獲得通過及上市委員會批准等程序，預期6月10日生效。該股昨升3.3%，收報1.89元，每手入場費3780元，倘若上述變動完成，每手越秀巿場價值將為9450元。

仍待批准 將於6．10生效

該公司表示，股份合併將對股份的買賣價格作出相應向上調整，以及增加每手買賣單位的交易價值，從而使合併股份的投資對更廣泛的機構及專業投資者具有吸引力，從長遠方面改善股東基礎及增加股份價值。零碎合併股份將不予處理，亦不會配發予股東。該公司為感謝股東支持，決定待股份合併生效後，向於股份合併生效日期上午8時正名列其股東名冊的各有關股東，支付一筆相等於每股合併股份於股份合併生效日期的收市價乘以與該股東原可應得合併股份的份數相同的金額。

恆香增購元朗富華多伙 金記冰室踏足葵涌

新冠肺炎疫情雖然持續，但政府去年底撤銷有關工商舖物業買賣的雙倍從價印花稅（DSD），令用家加快入市步伐。一度受疫情嚴重打擊的食品及餐飲業，紛紛出動掃貨自用，今年以來至少錄得3家食品餐飲集團購入共36321方呎工廈樓面，涉資共1.16605億元，其中百年老字號恆香老餅家或有關人士斥資3750萬元入市元朗富華工業大廈多個單位，連鎖食肆金記冰室及八方雲集亦各自動用4910.5萬元及3000萬元買入工廈單位。

百年老餅家斥3750萬入市

土地註冊處資料顯示，元朗喜業街17號富華工業大廈於今年2月底錄得多宗成交，分布該廈2樓、5樓及6樓，單位建築面積679至4898方呎，成交價由200萬至1580萬元，呎價2946至3844元。此批單位同由海月食品有限公司購入，建築面積共11269方呎，成交總額3750萬元，平均呎價為3328元。

據公司註冊處資料，海月食品有限公司的董事包括韓沂彤及王偉樑，其中王偉樑為恆香老餅家的行政總裁。恆香老餅家為知名香港品牌，已有101年歷史，一直扎根元朗區。資料顯示，王偉樑於2017年入股並接手恆香老餅家的經營權。

翻查土地註冊處紀錄，海月食品有限公司早於2019年12月即新冠肺炎疫情爆發前，已動用3750萬元購入富華工業大廈4樓全層及2樓兩個單位，總建築面積11663方呎，呎價約3215元。換言之，今次是恆香相隔不足一年半內再度入市，今年買入單位的最新呎價更較疫情前高3.5%。

恆香老餅家一向在元朗大棠路和十八鄉路交界自設廠房工場，但是於去年向城規會提出重建為1幢不多於6層的安老院舍，並且提供320至380個床位，今年2月已獲城規會在有附帶條件下批准。是次入市富華工業大廈單位，未知是否與前述廠房或重建有關。

八方雲集呎價3030荃灣添物業

今年亦有不少與飲食行業有關的公司買入工廈單位，本地連鎖茶餐廳金記冰室老闆徐汶緯，於今年2月底以4910.5萬元購入葵涌大連排道21號宏達工業中心8樓兩個工廈單位，建築面積共15151方呎，呎價約3241元。

台灣連鎖飲食集團八方雲集則在今年1月以3000萬元購入荃灣德士古道220至248號荃灣工業中心11樓9、11、13及15室，建築面積共約9901方呎，呎價約3030元。由於八方雲集本身在荃灣工業中心已有多個自用單位，增購單位料作擴充之用。

樓市狂熱，將軍澳二手市場短短4日錄至少5宗破頂成交，其中居屋唐明苑造價更歷史性升穿「八球」關，高見820萬元，創全區居屋售價次高。

消息指出，唐明苑B座唐煌閣低層2室，實用面積601方呎，原則開放式戶，本月初開價880萬元，剛調低至已補地價820萬元售出，把屋苑去年1月以已補地價720萬元創下的歷史高位，大幅推高100萬元或13.9%，兼創區內居屋造價次高，呎價13644元。原業主2010年以已補地價260萬元買入，賬面賺560萬元或2.2倍。

根據資料，將軍澳對上唯一造價達「八字頭」居屋的成交，為顯明苑中層13室原則開放式單位，去年8月以已補地價830萬元售出，至今仍然貴絕將軍澳居屋市場。

粉嶺中心688萬標準戶紀錄

另邊廂，私樓粉嶺中心樓價再向上突破，消息稱，F座高層7室3房戶，實用面積535方呎，微減2萬元，以688萬元易手，刷新該屋苑標準分層戶造價新高，呎價12860元。原業主2016年斥458萬元買入，賬面獲利230萬元，升值50.2%。

事實上，粉嶺中心C座頂層2室連天台戶，面積相同，上月初以698萬元售出，反映前述標準分層戶造價幾乎追貼特色戶。

豪宅延續旺勢，中半山帝景園連錄成交，消息稱，當中1座高層B室3房戶，實用面積1794方呎，連雙車位以一口價8800萬元售出，呎價49052元，是次造價相比原業主1991年入市金額706.5萬元，大幅高出8093.5萬元或11.5倍。

不過，亦有個別早年入市的業主平賣離場，中原地產發言人周德龍透露，紅磡海逸豪園逆市錄得一宗低市價成交，8座中層F室2房戶，實用面積545方呎，望市景，原業主早於1999年斥324.4萬元購入，一個月前起以1100萬元放售，直至大減至985萬元方賣出，呎價18073元。該單位造價低市價7%外，與本月初以1038萬元易手的9座中層F室2房戶相比，也賣平53萬元或5.1%，但賬面仍賺660.6萬元或2倍。

樓市形勢大好，兩大地產代理龍頭齊看好今年樓價有力挑戰歷史新高，美聯物業估計全年樓價將大升逾10%，中原地產更預測升幅可達15%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，今年首季樓價上升近2%，料下半年維持平穩升勢，全年樓價可錄逾10%升幅並挑戰歷史新高；政府將推出「來港易」措施，有助內地資金流入本港樓市，倘若今年成功通關，北水將重臨，「會有最大嘅量（買家）湧嚟香港」，屆時豪宅升勢將跑贏大市，全年升15%。

他直言，近期豪宅樓價已明顯彈升，反映「套股換樓」活動增加及憧憬通關下，部分資金偷步流入豪宅市場，令豪宅售價出現追落後。

租金方面，近月已有企穩跡象，如今年內實現通關，相信下半年租金將會向好，並預期內地生有望重新來港，對沙田、屯門及紅磡等一帶地區的租金帶來支持作用。

「新香港人」買豪宅年內多兩成

另外，該行綜合土地註冊處數據，發現內地買家（以買家姓名拼音辨別）佔本港一、二手住宅物業的買賣佔比連升三個季度，一手佔比由去年第二季8.7%，升至最新11%，屬去年首季錄得12.4%以來4個季度新高；二手市場的佔比則由去年次季的5.1%，攀升至最新的6.6%。

布少明補充，近年不少「新香港人」取得香港永久居民身份證後，有置業能力的均即時作出入市決定，據他觀察，年初至今「新香港人」購買豪宅的個案較去年增加約兩成。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，今年首季整體樓市向好，當中一、二手住宅錄16955宗成交，創9年同期最旺，反映新冠肺炎疫情最壞時刻已過，在低息環境下，樓市重拾升勢。他又稱，本港下月大有機會推出「來港易」計劃，局部通關有助振興經濟，第二季樓市有望繼續攀升，預測全年樓價大升15%；反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）有機會最快上半年突破190，年底升穿200水平。

近年紅磡一帶不少舊樓被財團收購，永義國際（01218）併購的紅磡漆咸道北472至478號舊樓，最新獲土地審裁處批出強拍令，底價為3億元，對比2018年11月提出申請時測量師估值約2.2886億元，高出約7114萬元或約31.1%。

土地審裁處文件顯示，漆咸道北472至478號由4個地段組成，其中永義國際持有472號舊樓100%業權，其餘3個地段則持有約82.14%至85.71%業權，現餘下4個住宅單位並未成功收購。

上址現為2幢樓高5層建築物，1956年落成，樓齡約65年，地盤面積約3562方呎。據永義國際年報資料顯示，集團計劃把漆咸道北470至478號舊樓整合重建，總地盤面積約4653方呎，並計劃重建為1幢商住大廈，預計總樓面面積約41597方呎。

近月私樓樓價持續走俏，帶動公、居屋造價向好。黃竹坑雅濤閣海景兩房以呎價14,692元易手，創屋苑兩房單位新高，也是港島區綠表居屋第三高個案。

620萬沽 20年升值4.3倍

據了解，黃竹坑雅濤閣本月暫錄4宗二手買賣，其中3座高層E室，實用面積422平方呎，屬於細兩房間隔，廳房均望深灣遊艇會一帶海景，屬於優質單位，上周以綠表價620萬元易手（未補地價），呎價14,692元，屬於港島區綠表居屋第三高個案，目前全港綠表居屋呎價最高個案為雅濤閣1座海景3房，2月以875萬成交，呎價15,191元。

資料顯示，上述單位原業主於2001年以117.8萬元購入，持貨20年帳面獲利502.2萬元離場，期內升值4.3倍。

土地註冊處資料顯示，同座一個高4層的E室，去年9月以590萬元易手，同類單位約半年間造價推高約5%。

區內代理指出，政府宣布推出「踴動港島南計劃」後，香港仔、黃竹坑一帶公、居屋交投明顯加快，例如華貴邨3座（華廉樓）高層10室，實用面積598平方呎，剛以400萬元（未補地價）易手，呎價6,689元。

事實上，近日多個居屋屋苑造價回升，例如鰂魚涌康山花園4月暫錄5宗成交，當中2座低層A室，實用484平方呎，望街景，以800萬元易手，實用呎價16,529元，屬屋苑逾1年細單位重上800萬關口。

另外，大角咀富榮花園9座低層K室，實用面積431平方呎，剛於自由市場以750萬元易手，呎價17,401元，屬於理想價水平。

美聯物業認為，樓市近期呈現新動力，今季樓價升幅有望加快，看升3%，全年則預計升逾10%。

首季二手成交量 按季增4成

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本港樓市增添上升雙引擎，包括新香港人偷步趕北水重臨前入市，加上業主自制首置的需求下，樓市現新動力，新盤及二手交投齊升。其中首季二手成交量估計按季升近4成，創逾8年新高，料次季二手成交可達1.5萬宗水平，將屬2012年以來首度出現連續兩季二手成交逾1.5萬宗水平。

首季樓價累升近2%，近期升勢有加快迹象，料次季樓價或再升約3%，今年樓價有望升10%；其中又以兩類市場特別看好，包括豪宅市場，憧憬中港通關下豪宅有望受到帶動，以及600萬至1,000萬元的中價位市場，看升15%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，預計今年一手成交量可達約1.8萬宗，較去年約1.5萬宗為高。在現時私樓供應減少下，相信發展商賣樓不會太急進，預計未來數年每年一手成交量會介乎1.7萬至1.8萬宗水平。

中原料次季一手達4千宗

而中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計，樓市旺勢順利延續至第二季，本月二手交投依舊暢旺，各區更屢錄高價成交，價量齊升。現時一手新盤各有推售步伐，普遍定價克制，料第二季一手成交可達4,000宗水平，以九龍及港島大額成交為主，金額按季有望升10%。

在全球量寬及低息持續下，加上下月大有機會推出「來港易」計劃，有助振興經濟，料樓市第二季繼續向升，樓價指數第二季有望再升5%，上半年可突破190點新高，全年樓價則料升15%。

續「封殺」納米樓 估值6.6億至9億

市建局加快推地，上月初接獲41份意向書的大角咀橡樹街項目，昨日起開始招標，發展商須競投一筆過前期費用決勝負，而賣樓收益逾12.5億元後須分紅，即每呎售價2.5萬元就要分紅。

橡樹街項目由2018年3月展開收購，地盤面積為6,663平方呎，可建樓面約59,966平方呎，當中包括大約1萬平方呎的商業樓面，及約5萬平方呎的住宅樓面。市場估值約6.6億至9億元不等，每呎樓面地價約1.1萬至1.5萬元。

收41意向 邀39財團入標

上次項目接獲41份意向書，屬歷來次高紀錄，除了一眾大型發展商外，連碧桂園 （02007） 、旭輝 （00884） 、遠洋集團 （03377） 、宏基資本 （02288） 、萊蒙國際 （03688） 及其士集團 （00025） 等中資及承建商亦有入標，市建局昨日則邀請其中39間財團入標，意味至少有2間財團未能「入閘」。

據市建局指，將會向獲邀請的發展商提供相關招標文件，以便其提交標書，截標日期為5月20日。招標遴選小組將評審收到的標書，並於稍後會由董事會作最終決定。

據市場消息指出，招標條款維持由發展商以一筆過的前期費用競價，以價高者得投地。同時，當局亦規定將項目賣樓收益達到12.5億元之後，便須與市建局分紅，首3,000萬元分紅比例為20%，及後每增加3,000萬元，分紅比例將遞增10%，最高50%。

若果以橡樹街的住宅樓面約5萬平方呎計算，即每呎售價超過2.5萬元開始，便需要與市建局一同分紅。

同時，項目預計提供75個單位，市建局亦繼續「封殺」納米樓，規定所有單位的實用面積須不少於300平方呎，而且一半單位的實用面積不少於480平方呎。綜合測量師估值，地皮估值約6.6億至9億元，每呎樓面地價介乎1.1萬至1.5萬元。

首季工商舖交投理想，大手買賣市場焦點盡在工廈上。後市方面，隨着第4波疫情近尾聲，料第二季整體工商舖交投向好。

中原工商舖資料顯示，首季錄得約29宗逾億元工商舖成交，總成交金額約107.69億元。該行指，季內大額成交宗數與上一季相若，而回顧2019年第四季至2020年第三季僅有約13宗至18宗水平，明顯反映市場對入市大額物業信心增加。金額方面，雖然最新數字比去年尾季約323.6億元為少，該行認為，考慮到該季有數宗約100億元交易，屬市場罕有，所以金額走勢其實表現不俗。

10大成交工廈涉6宗 基金青睞

焦點方面，工廈市場成為焦點，在十大成交上，工廈涉6宗，當中5宗為全幢工廈成交，包括卓悅以8億元，出售荃灣橫窩仔街36至42號及44至50號總部卓悅集團中心全幢。買方會將物業租回予卓悅，租期為3年。據了解，物業現況為工廈，地段規劃為綜合發展區，故日後可透過補地價，申請重建成住宅項目，預計新買家購入後先作收租，並同時向城規會申請重建。

集團於2014年6月以4.9億元購入該工廈，其後翻新作集團總部及提供倉儲空間，今次以8億元易手，持貨7年獲利約3.1億元。

另外，基金續向全幢工廈埋手，包括屯門建泰街3號精棉發展工業大廈全幢，以約5億元易手，總樓面約12.2萬平方呎。新買家為安祖高頓基金，該基金較早前已斥約15億元，購入葵涌佳寶集團中心，暫為今年最大手物業買賣。

商廈市場方面，較大手為九龍灣企業廣場3期多層樓面，涉及7.28萬平方呎，以約7.9億元成交，呎價約1.08萬元。單按呎價計，已較去年該廈成交呎價約1.2萬至1.3萬元，低約2成。是次涉及樓層為41、43、45、47、49樓全層，為項目最高樓層，並連16個車位及3個廣告招牌位等。該批樓面由內地機構福晟國際持有，3年前以約13.3億元購入。若以此成交價計，集團持貨3年蝕5.4億元離場，蝕幅41%。

第二季整體工商舖 交投向好

後市方面，分析指，去年投資市場受疫情衝擊，甚為淡靜，隨着疫苗出現，環球疫情有改善，故今年初投資氣氛轉好，基金亦感興入市。本地疫情緩和，上月尾至本月市場明顯轉活躍，除工廈外，近日商廈買賣亦有所增加，相信在疫情穩定下，第二季工商舖成交數量續上升。

焦點盤積極搶攻，屯門御海灣II連環加推，昨日再推出42伙，折實平均呎價19165元，較對上一張價單提價逾2.3%，更較首批單位加價近4.1%。市場指，項目累收逾1000票，超額約4.8倍，搶吸同區二手客源，同時亦繼續開放現樓示範單位，參觀情況不俗。

新地旗下屯門御海灣II，昨日加推3號價單，折實平均呎價19165元，較對2號價單折實平均呎價18730元，提價逾2.3%，較首張價單折實平均呎價18419元，則高出近4.1%。

新地代理業務部總經理張卓秀敏指，該價單涉及42伙，屬原價加推。單位面積由299至448方呎，提供1房至2房戶型，當中包括全新推出的向海2房E單位。

是次價單中，涵蓋13伙1房、14伙1房連儲物室及15伙2房單位，面積299至448方呎，價單定價783.93至1068.49萬，呎價由22978至26846元，折實價由約611.47萬至833.42萬，折實呎價由17923至20940元。

市場消息指，項目截至昨晚累收逾1000票，對比三張價單涉及的172伙，超額近4.8倍。

項目昨日繼續開放現樓示範單位予外界參觀，並積極收票。就現場所見，雖然並非周末，仍有不少家庭客前往參觀，項目門前頻現人龍。

區內代理表示，由於區內一帶物業具樓齡，自該盤推出，隨即搶走同區二手客源，不少準買家選擇先行入票，若屆時未能選購心儀單位，才再作下一步決定。

此外，項目吸引不少區內年輕買家及分支家庭，前者對項目的1房細單位較有興趣，後者則較有興趣購入2至3房單位作換樓用。未來西鐵屯門南延線的其中一站擬在附近興建，亦為項目提供一定的升值潛力。估計項目落成後每方呎租金逾40元水平，回報率近3厘，所以亦能吸引投資者購入項目單位。

御海灣II位於屯門海皇路23號，為1座樓高24層住宅大樓，提供406伙，標準樓層設有3部升降機，1層17伙。涵蓋開放式至3房戶型，標準2房戶或以下佔單位總數約92%，當中開放式戶佔約6%，1房、1房連儲物房及2房戶佔約86%，而3房戶則佔約5%，另備有少量特色戶。面積最細為1座各層S室，255方呎，開放式間隔；最大為1座30樓C室特色戶，731方呎，連667方呎天台及62方呎平台，3房1套間隔。項目已取得入伙紙，現階段未獲滿意紙，預計會在關鍵日期，即本年6月30日前獲批，至於項目管理費則定為每方呎4.98元。