市調機構發布4月北台灣新建案風向球，受政府重手打炒房衝擊，新案買氣並未擴張，桃園楊梅某建商為搶攻低總價首購買氣，竟推出僅一幢總價320萬元內的「迷你透天厝」，整幢透天有2層樓半，建坪卻僅有17坪的權狀面積，且該迷你透天厝還是整新案，也就是舊建物拉皮。

根據《住展》雜誌調查，北台灣新建案6大觀測指標，僅新成屋供給量下滑、議價率縮小，其餘包括預售屋推案量、報紙廣告量、看屋組數與成交組數均持平，導致4月新建案對應燈號為黃藍燈。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，目前正值政府重手打炒房，買氣並未擴張，短期內房市仍未能跨越綠燈門檻，但營造成本高漲將會反映在售價上，因此只有房價仍不受影響、穩健上揚。

他指出，目前新建案一波波推出，讓房價不斷墊高，使得北台灣各縣市平均議價率再度縮小，4月新建案議價率僅約11.5%；各地區中，以北市平均議價率約13.5%最高，宜蘭地區僅約7%最低。

另，4月指標建案每週平均看屋組數約42.6組，高於3月約40.1組。不過，何世昌認為，4月雖然看屋組數增加，但並非整體建案都增加，主因近期開賣的中大型建案較多，初期吸引不少看屋人潮，帶動4月平均看屋組數，銷售一段時間的建案看屋組數則減少。

為突破打炒房氛圍，桃園楊梅某建商推出透天整新案，規劃37幢透天中，僅一幢2層樓半透天的建坪只有17坪，總價320萬元內，主要鎖定購屋資金有限的首購族；不過，整幢建坪僅有17坪，相當於北市一間小套房的登記權狀面積，令人咋舌。

何世昌認為，打炒房抑制之下，目前市場上投資需求快速冷卻，但因國際原物料價格大幅上漲，通膨疑慮升高，未來「置產抗通膨」的需求可望轉熱，成為房市上揚的墊腳石。

房地合一稅2.0即將上路，「賣公司」型態首度納管，據瞭解，未來稽徵實務上的認定，將會有二項重點：首先，股東出售股權若視為房地交易，其持有房地的時間點計算，會以「取得股權」的時機為準；其次，由於過去並無類似課稅認定機制，因此未來股權交易，可能會直接適用房地合一2.0，不適用各類舊制課稅模式。

立法院日前已通過《所得稅法》修正草案，房地合一稅2.0確定將會在今年7月1日開始上路，本次修法首度將「符合一定條件的股權交易」，納入房地合一稅的範圍。根據條文內容，所謂的特定條件，是指股東出售其持股（或出資額）過半數的公司股權時，這間公司如果有50%以上的股權價值是由國內房屋、土地所構成時，這筆交易就算是不動產交易，應課徵房地合一稅。

由於房地合一稅的特色，在於依持有期間認定課稅稅率，但「持有期間」怎麼算？是依照公司取得不動產的時機？或是股東取得股權的時機呢？財政部賦稅署指出，這方面的子法規還在研議當中，不過初步討論的方向，應會依照股東取得股權的時機為準，以此來認定這位股東持有不動產（形式上為公司股權）的時間。

換句話說，若依據修法內容，針對上述股權交易，股東持有公司股權二年以內出售，會被課徵45%房地合一稅；持有股權二年以上未滿五年，課徵35%；持有股權五年以上，稅率才會降至20%或15%。

安侯建業稅務部協理楊華妃表示，過去房地合一稅剛上路時，區分為2016年以後取得的房屋適用新制（房地合一1.0）、2016年以前取得者適用舊制（綜所稅財產交易所得）課稅；但針對特定股權交易，這次修法可說是一舉回溯，不論股東取得股權的時機為何，從7月1日開始，都會直接適用房地合一稅2.0。

安侯建業稅務部營運長陳彩凰指出，隨著特定股權交易納管，個人股東、法人股東都會「中標」，過去不只是建商會透過成立公司持有不動產，其實坊間很多中產階級的投資客，也會成立公司來交易不動產，然而當股權交易被視為房地交易後，未來稅負可能會大幅提升。

政府打炒房政策喊的響，不過依金管會銀行局昨（6）日公布到第1季底止，最新房貸與土建融餘額上升至11.76兆元，創下歷史新高，且國銀不動產相關放款占比亦達26.91%，是公布數字以來的最高紀錄，而繼去年9月以來，再度出現一家銀行的不動產放款總額占比超過所收存款29%，最引人注目。

金管會資料顯示，今年第1季為止，有十家銀行不動產放款達到「警戒線」，房地產市場景氣依然暢旺。

所謂警戒線，是指依銀行法第72條相關規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。

根據金管會資料，半年來首度出現一家銀行房貸與土建融餘額占比超過所收存款29%，亦有九家銀行攀高至28%到29%間。

統計今年首季不動產相關放款總額增加2,230億元，總餘額達到11.76兆元，創下歷史新高紀錄，其中房貸餘額也較2月增加544億元。

由於央行已祭出選擇性信用管制，但打炒房策略效果似不甚明顯，銀行局副局長林志吉表示，央行打炒房主要是針對投資客，不影響自住客，不動產放款持續增加是有些依原本約定額度陸續動用的關係，建築不能興建一半就不准增加，依工程進度就會增加資金需求。打炒房效果還需拉長一段時間來看，房地合一稅2.0也將於7月1日上路，金管會將持續觀察政策效果。

比較去年12月到今年3月的不動產放款總額，也就是分子部分，分別是11.53兆、11.63兆、11.66兆元。今年3月攀高至11.76兆元，創下史上新高紀錄。

平均占比部份今年來逐月上升，去年底雖一度降到26.7%，但1月來到26.88%，2月略降至26.78%，3月又攀高至26.91%。

從個別銀行角度看，占比已逼近警戒線（27%以上）的公司家數，3月跟2月一樣有17家，但繼半年掛零後，3月出現一家銀行占比超過29%；占比28%到29%的銀行家數，則從2月七家提高至九家。

不過，林志吉說，超過29%的國銀是因分母存款減少的比分子餘額多所致，整體餘額數字還是下降，「不用太過在意」。

金管會昨日公布的3月房貸餘額8兆1,600億元，較上月增加544億元；其中逾放96億元，較2月略減2億元，逾放比維持0.12%。

至於建築融資餘額達2兆8,731億元，增加232億元，建築融資逾放金額較2月亦略增加4億元，逾放比從0.15%略增至0.16%。

房產專家指出，在自住、置產買房持續進場購屋下，建商推案產品產生質變，其中高房價的台北市原先主流推案產品為20~50坪，在口袋深的自住、置產客持續出手下，建商推案規劃也放大到60~80坪、中大坪數產品已占到三分之一。

住展雜誌研發長何世昌表示，政府這一波打炒房政策主要是針對短線投資客，因此對自住、長期置產買盤並無太大影響，不過因短線客退場，口袋較深的自住、長期置產挺進，也讓建商推案產品產生變化，尤其是高房價的台北市最明顯。

他分析，高房價的台北市，因出手買方相對有實力，因此建商去年至今規劃中大坪數產品的新案變多，從原先20~50坪放大到60~80坪。

至於新北市、桃園市，何世昌指出，由於受惠台北市高房價的外溢效應，買方仍以首購或低總價產品為主流，近期更有桃園新案為做到買方低總價的期望值，以及降低首購購屋門檻，推出總建坪最小僅17坪、總價318萬元的迷你透天厝。

最新市調指出，打房陰霾籠罩下，4月推案量、來人與成交量均持平，不再上升，但房價仍不受影響，穩健上揚。 為了降低首購購屋門檻，挖出購屋能力有限的「地下室客層」，業者積極推出迷你宅搶市，桃園近期更出現總建坪僅17坪的迷你透天厝。

個案位於桃園楊梅，案名「寶鴻澄家」，規畫17~61坪透天住宅。案場人員表示，17坪的透天，一樣是2樓半，為一房一廳一車位設計，總價約318萬，目前尚未售出。

住展雜誌公布最新住展風向球，4月分數來到37.2分，較3月減少0.5分，房市燈號維持黃藍燈，已連續14個月亮出黃藍燈。

風向球六大構成項目中，僅新成屋供給量分數下滑，預售屋推案量、報廣量、來人與成交組數分數持平，議價率分數則是上升。

住展雜誌研發長何世昌表示，建案一波波推出，價格仍不斷墊高。北台灣各縣市平均議價率再度縮小，4月新建案議價率降至11.5％，因此單項分數再往上升。北台灣各縣市中，以台北市平均議價率約13.5％最高，宜蘭縣約7％最低。

4月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數為每周42.6組，較3月增加2.5組。雖然來人量續增，但並非整體現象；增加的關鍵是近期開賣的中、大型建案多，這類建案開賣初期屬於來人量較多的蜜月新鮮期，貢獻大量的來人組數。

例如板橋指標案「達永冬慶」，將接待中心與傳統工藝結合，打造成「消失製造所」，奇特創意讓接待中心變成打卡景點，每週來人量居北台灣之冠。但若扣除新案，舊建案的來人量則是明顯減少的，減幅約10％?15％左右。

另外4月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數為3.2組，較3月微增0.1組∕週。4月新建案銷售狀況不錯，而舊建案週來人組數雖減少，但在打房氛圍下願意至接待中心看房子的民眾誠意度高，所以舊建案成交比普遍很高。

何世昌指出，雖然目前政策面對房市不利，但今年台灣經濟成長動能強勁，所帶動的龐大購屋需求仍值得期待；尤其是相對低總價的首購市場，仍是北台灣建商搶攻的主要目標。

他表示，在打房抑制之下，目前市場上投資需求快速冷卻。不過，因國際原物料價格大幅上漲，預料通膨疑慮會升高，未來「置產抗通膨」的需求可望轉熱，成為房市進一步上揚的墊腳石。

高鐵新竹站前的「高鐵特區」一帶是新竹縣竹北房市的主要蛋黃區。（攝影∕趙世勳）

全台房市自2020年下半年開始就維持著高熱度表現，尤其大新竹地區更堪稱是房市最火燙的熱點，而位於新竹縣房市的「蛋黃區」—竹北，近期更傳出竹北高鐵特區有預售案開價喊到6字頭，讓不少人感到相當意外，引發網友熱議。

要談竹北的房市之前得先了解一下新竹縣的城市特性，新竹縣近年來持續吸引大量外縣市人口移入，人口淨遷入率已連續2年為全國最高，截至2021年4月底，全縣人口總數為57萬2422人，其中，光是竹北市人口就已經來到20萬2783人，占全縣人口的3成5，且觀察近5年來，竹北市每年大約都有6000人以上的人口成長。

科技新貴加持，竹北熱到發燙

根據財政部公布綜合所得稅申報中位數排名，其中全台前10大富有的里，竹北市就占了4個席次，顯見竹北的所得收入不僅高而且也很整齊，因此，住商不動產關埔店店長曾文慶就形容，「竹北就是有三高，高就業、高所得、高消費。」

再者，竹北因為有科技人、高所得者聚集，加上新竹縣實施總量管制學校的明星學校共有12所，其中竹北市區內就占了11所之多，這也造就了不少竹科爸媽寧願花大錢買房，為了幫孩子卡位也要擠進明星學區的群聚效應。

一名資深新竹業者私下表示，「多少有建商在推案進入潛銷的時候，會酌收入場費（類似於訂金），現在從20萬、60萬甚至是漲到100萬的都有，繳了入場費才能買。」甚至有建案傳出開盤賣太好，業者趕緊緊急封盤惜售。

年後價格暴增2成，竹北預售屋新案站穩4字頭

就連當地的代銷業者也透露，「老闆給的指令就是『不要急、慢慢賣』，因為賣太快，沒案子反而不知道要怎麼養這個業務團隊…」

《住宅週報》社長陸敬民指出，今年農曆年後竹北高鐵特區及竹北高鐵水岸的新案成交行情普遍都已經站穩4字頭，但若對照去年第4季寶佳機構在竹北高鐵案成交行情也僅落在每坪31?35萬，換句話說，竹北高鐵特區的新案成交價光是在短短的幾個月時間，價格就已經差距了2成上下。

觀察新竹房市20餘年的住商不動產關埔店店長曾文慶也認同這樣的說法，他指出，農曆年前成交總價1200萬的房子，現在行情已來到了1400?1500萬元，也差不多是2成的價差，漲幅相當驚人。

竹北幅員小、推案量少，形成投資客「容易鎖貨」的結構

但為什麼竹北高鐵特區能夠這麼短的時間內推升行情？

分析最主要的原因，陸敬民指出，竹北高鐵特區的幅員本身不大，且目前該區所推出案量合計不超過200戶，「貨源就是這麼稀少」，建商也都很惜售，紛紛採取分批賣的策略，因此當一旦有新的預售屋推出來就很容易被投資客鎖定，成為拉抬價格的關鍵原因。

「因為竹北市的貨源（新房子）就這一些而已，在這個結構沒有改變之前，大部分的貨源都是被特定的人士所掌握，等於要買房子的消費者，他的購屋管道就變得很少，最後他還是得跟投資客買，因此價格就很容易被拉上去了。」陸敬民說。

曾文慶則分析，竹北的購屋消費者很大一部份是來自於竹科或是台元科技園區的科技人，由於今年以來股市已經漲了一大段，部分竹科人紛紛獲利了結，就怕發生通膨就把資金投入房地產，以求保值，「現在是大家搶到沒房子。」

他指出，竹北高鐵特區的中古屋屋齡大約是2?10年，目前中古屋行情也都趨近於4字頭，甚至區內的預售屋新案也有開價5、6字頭，不過，他指出，很多人確實對竹北新案上看6字頭感到意外，雖有價格定錨效果，但接受度如何或許還有待觀察。

基隆市最高樓「基隆皇冠」大樓共有33層樓，其中26個樓層將依用途分4個標案公開標售，預計7月15日開標，房仲預估4標底價約新台幣20億元。

負責標售作業的普華國際不動產公司總經理田揚名指出，皇冠大樓位於基隆市信一路，大樓於民國90年完工，地上層33層、地下7層，內有餐廳、麥當勞、服飾店、商旅及影城等，為複合式商業大樓，提供消費者一站式完整消費者娛樂體驗。

田揚名表示，這次公開標售皇冠大樓建物部分橫跨26個樓層，建物面積約1200至5670坪，其中包含商場、電影院、餐廳、商旅、商務辦公室及停車場等，依用途屬性採4個標案分標方式出售，客戶可依投資需求挑選不同類型的案件投標，標售預計於7月15日開標。

住商不動產基隆區總經理陳英凱說，基隆皇冠屬廟口商圈，也是基隆市中心最高的商業大樓，業主近期因受到疫情影響，使得人流不如預期。這次招標以商城、影城、餐廳和商旅4個項目，底標上看新台幣20億元，以區段行情來看，每坪最高上看40萬元，以實價登錄來看，平均落在30萬元。

陳英凱指出，這棟大樓之前確實曾因消防設備問題而影響價格，不過在商家及業者的努力之下已有改善，這棟大樓在市場上非常稀有，他也非常看好。

民眾購買預售透天厝時，業者為達銷售之目的，常以各層平面配置圖來呈現室內空間規劃，以吸引民眾購買。但多數人不知道的是，建案頂樓的屋突層可不可以規劃為室內住宅空間使用，應依核定的使用用途而定。

嘉定建設及璽悅不動產代銷銷售新竹市北區「邑鑄」建案，於591房屋交易網站刊載「A2、A7、A8戶平面配置參考圖」，將屋突1層(R1F)以臥室圖示呈現，廣告整體給人印象是屋突1層可規劃為臥室室內空間，但據新竹市政府表示，該建案原核准用途為樓梯間，而且沒有向該府申請變更設計。

經公平會調查發現，該建案頂樓的屋突1層除未向建管機關辦理變更使用用途為住宅，且業者亦表示該建案室內空間的容積率已達法定上限。換句話說，該建案已無法將頂樓的屋突1層樓梯間變更為臥室室內空間。因此「邑鑄」建案廣告表示的內容與事實並不相符，已違反公平交易法第21條第1項規定，並於5月5日第1541次委員會議討論後，分別處分嘉定公司50萬元及璽悅公司30萬元。

最後，公平會提醒，民眾購屋前可先上網至內政部營建署全國建築管理資訊系統入口網查詢建案之建築執照及使用執照，並請建商提供施工圖及竣工圖，比對建商所提供廣告圖說是否相符，以保障購買到合法的使用空間。

台南科學園區建設與話題熱絡，也帶動台南房市推升，其中善化區距離南科近，且該區的蓮潭里又在LM特區重劃區，所以吸引許多南科工作者在此購屋居住，近年移入人口也不少；當地房市業者表示，目前LM特區的住宅產品有透天別墅、大樓，單坪均價2字頭。

善化區蓮潭里可說是全台南最年輕的里，台南市政府民政局統計，至去（2020）年底，蓮潭里總人口數達4千6百多人，其中31至50歲人口占5成、15歲以下人口占3成多，以人口年齡來看，蓮潭里可說是台南最年輕的里。

此外，財政部之前的年度綜合所得稅資料顯示，全台前十名最有錢的里雖然幾乎由新竹縣市包辦多個，不過善化蓮潭里也有入榜過，與該里遷入許多南科工作者、整體收入不錯有關。

崑山科技大學房地產開發與管理系柯伯煦教授表示，南科LM特區發展性看好，主要購屋者幾乎都是南科工作者，這裡的新成屋產品，多以透天別墅為主，平均單價約20多萬，許多喜歡透天住宅的人，會投資兼自住。

當地房市業者指出，蓮潭里就位於LM特區，該重劃區的住宅產品除了透天別墅，也有大樓，住戶多是南科工作者，買來自住也會出租；透天別墅平均總價約落在1500萬至2500萬左右，平均單價2字頭，而大樓產品單坪均價2字頭、坪數以20?30坪居多，有些透天與大樓產品屋齡達7年。此外，該區域還有一些透天別墅、大樓建案正在動工中，預售案陸續推出。

LM特區目前機能逐漸發展，包括便利商店、餐飲店、星巴克等業者都陸續進駐，並有小新國小蓮潭里新校區已落成啟用，未來確定還會增設新國中；整體基礎建設還須加強，像是幼兒園、親子遊憩空間、公園、醫院…等，希望台南市政府再努力建設。

台北市政府為推動危險老舊建築物加速重建，危老重建計畫開始受理申請補助，有重建需求的社區請注意囉，2021年度危老重建計畫補助，即日起至2021年11月1日止或2021年度補助款550萬元用罄止。另外申請期限，「自重建計畫核准後，領得使用執照前」，均可申請補助，補助金額「重建計畫每案補助發票或收據金額，上限5,5000元」，民眾務必把握時間進行意願整合，已獲重建計畫核定者，歡迎踴躍向台北市建築管理工程處申請危老重建計畫補助，要把握機會，千萬別錯過申請時機。

為促使老舊建築物加速重建，提升建築安全與市民生活品質，台北市建管處設置123處危老重建工作站，並有推動師熱情的為市民提供免費諮詢服務，進而解決市民心中對危老重建的相關疑惑。

北市府積極推動危險及老舊建築物加速重建，統計至2021年4月底，已受理申請重建計畫639件，其中已核准474件，申請量、核准量及核准率高居全國之冠。為協助為數眾多的老屋住戶及早整合重建意願，目前全市已設置123處「危老重建工作站」，並安排「危老重建推動師」進駐，為市民提供免費的在地化諮詢服務，並擴大結構安全性能評估費用之補助金額，特別呼籲有重建需求的社區，務必把握時間進行意願整合，並掛號申請。

榮盛發展(002146)5月6日晚間公告，4月份，公司實現簽約面積76.38萬平方米，同比增長9.69%；簽約金額92.88億元，同比增長19.34%。2021年1-4月，公司累計實現簽約面積290.21萬平方米，同比增長41.56%；累計簽約金額347.92億元，同比增長60.56%。

“房住不炒”政策要求下，房地產調控政策繼續加碼。深圳也有大行擬調整房地產按揭貸款利率。

5月6日，《21世紀經濟報導》記者獨家獲悉，中國建設銀行(6.730, 0.00, 0.00%)深圳市分行今日下發通知，為貫徹落實“房住不炒”，促進深圳市房地產市場平穩健康發展，支持居民合理購房需求，深圳建行將於今日起調整房貸利率首套房貸款利率執行LPR+45BP（相當於5.10%），二套房貸執行LPR+95BP（相當於5.60%），相比之前分別上調15BP和35BP；另外為了體現對中低收入人群購買保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房貸款利率維持不變，即執行LPR+30BP（相當於4.95%）。

深圳建行調整首套房和二套房按揭利率後，市場預期其他國有大行或將陸續跟進。一般而言，工農中建四大國有銀行與招行等在同一地區房貸利率大致相同。

業內人士指出，二套房利率調整幅度高於首套房貸利率，與監管要求嚴格執行差別化住房信貸政策有關。目前的房貸政策監管方向是優先支持首套剛需自住購房需求。

差別化住房信貸政策

5月6日，深圳市第七次黨代會報告全文發佈。報告要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，規範發展長租房市場，加快完善“4+2+2+2”住房供應與保障體系，保持房地產市場健康平穩發展。

具體到房貸層面，深圳房貸利率在北上廣深一線城市居於中游。據記者瞭解，目前，主要商業銀行房貸利率中，北京首套房貸利率最低為LPR+55BP（相當於5.20%），二套房貸利率最低為LPR+105BP（相當於5.70%）；上海首套房貸利率最低為LPR+0（相當於4.65%），二套房貸利率最低為LPR+60BP（相當於5.25%）；廣州今年以來已三次調整房貸利率，目前首套房貸利率調整為最低LPR+75BP（相當於5.40%），二套房貸最低LPR+95BP（相當於5.60%）。

對於二套房利率調整幅度高於首套房貸利率，一位大行華南分行人士表示，監管機構要求金融機構合理控制房地產貸款增速和占比，嚴格執行差別化住房信貸政策。目前的房貸政策監管方向是優先支持首套剛需自住購房需求，並防範消費貸、經營貸違規流入房地產市場。

另一大行分行人士也表示，房貸審批較以往變慢，但整體上首套房貸仍快于二手房貸。“二套房的監管更嚴，首付資金證明、社保證明等有手續要求，貸款經理也傾向于投放首套房貸。”

深圳市房地產仲介協會公佈資料顯示，二手房近兩個月平均每週網簽只有1000套左右。當前市場已開始進入買賣雙方的博弈階段。

近年來，深圳連續樓市收緊政策。包括2020年“715”新政、“新八條”細則、婚姻資訊查詢機制等。今年以來，深圳、成都、寧波、東莞、無錫等地紛紛對二手房市場進行調控。2月，深圳住建局宣佈建立二手住房成交參考價格發佈機制，並首次發佈深圳住宅社區二手住房成交參考價格。

房貸額度亦趨緊

除按揭貸款利率上浮，房貸額度亦趨緊。

多位元資金仲介、銀行客戶經理回饋稱，廣深地區貸款額度較為緊張，排隊等候時間一般至少1-2個月。一位元廣州銀行客戶經理表示，近期拍賣貸等涉房貸款均已暫停。有大行要求所有二手住房貸款在提審前必須做首期款的資金託管。外地戶籍客戶需提供1年公積金或社保證明，或滿1年居住征信證明。首付款提供直系親屬轉入帳戶的近半年流水。首期來源追查到底，不接受現金存入。

從資料看，根據央行深圳市中心支行資料，2021年一季度，深圳市人民幣貸款增加3601.07億元，同比多增443.16億元。其中，以按揭貸款為主的居民中長期貸款增加1056.73億元，企業中長期貸款增加1952.61億元。

除嚴控二套房，深圳正在加大首套房供給。近日，深圳市住建局發佈了深圳市第二季度計畫入市商品住宅和商務公寓專案預告，二季度深圳將有36個商品住宅和商務公寓專案入市，其中住宅專案28個。4月25日公佈實施的《深圳市2021年度建設用地供應計畫》中，2021年深圳居住用地供應創歷史新高，全市計畫供應建設用地總量1130公頃，為落實“房住不炒、住有宜居”精神，緩解住房供給壓力，深圳今年將持續發力增加居住用地的供應。計畫供應居住用地363.3公頃，占計畫供應總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計畫供應量分別提高了24%、142%。

4月16日，國家統計局發佈3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料。一線城市新房、二手房環比均有上漲。一手房資料來看，廣州、北京、上海、深圳分別上漲1%、0.2%、0.3%、0.1%。二手房方面，廣州、北京、上海、深圳環比漲幅分別為1.4%、1.4%、1.1%、0.4%。

不過，“五一”假期樓市成交不及預期。中原地產研究中心統計資料顯示，“五一”假期期間，大部分城市樓市成交熱度不高。4月以來，全國範圍內樓市調控政策頻發。調控升級，樓市有所降溫。其中，小長假前4天，深圳新建商品住宅網簽分別為71套、72套、33套和44套，北京地區前4天僅成交40套新建住宅。截至目前，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等城市已被住建部約談督導。

終止重組半年後，深深房斥資4.5億元收購恆大惠州林溪郡專案51%權益，是變相的“分手費”，還是“破鏡重圓”的信號？

分手半年後，深深房和恆大又有了新動作。

5月5日晚間，深深房A(7.550, 0.00, 0.00%)（000029.SZ）（下稱“深深房”）發佈公告，決定以自有資金購買廣東建邦集團（惠陽）實業有限公司（下稱“廣東建邦”）51%股權。

交易完成後，廣東建邦由深深房形成實際控制。

股權穿透顯示，廣東建邦是廣州博琵企業管理諮詢有限公司（下稱“廣州博琵”）的全資控股公司，廣州博琵的控股方恆大地產集團珠三角房地產開發有限公司，是恆大地產集團（下稱“恆大地產”）的全資子公司。恆大地產則是中國恆大集團的下屬控股企業，也是集團的地產業務主體。

廣東建邦是一個項目公司，擁有恆大林溪郡房地產專案的全部權益，也就是說，這宗交易的實質，是深深房從恆大手中將林溪郡專案的控制權收入囊中。

這也是距離恆大地產借殼深深房回A終止半年後，恆大與深深房的又一次交集。

四年重組長跑終止

深深房與恆大的淵源始於2016年。

2016年9月14日，深深房公告稱，正在籌畫的重大事項，即協力廠商企業通過資產置換或股權受讓等方式入主深深房。

2016年10月，恆大與深深房簽訂重組協議，計畫借殼上市，回到A股。

深深房自此停牌等待進一步進展，而恆大後來也把總部從廣州遷到了深圳。

2017年3月，恆大地產引進了1300億元（單位人民幣，下同）戰略投資資金，並簽訂了對賭協定。根據協定，恆大需要在4內運作上市成功，否則要在2021年1月31日退還戰略投資者資金1300億元，此外還要支付137億元分紅。

這也意味著，一旦不能重組成功，恆大將面臨著一筆將近1440億元的支出，巨大的資金負擔有可能直接導致恆大資金斷鏈。

然而，事情並沒有朝著預定的方向發展。

2020年11月8日晚，恆大與深深房同時發佈公告，恆大決議終止與深深房的重組計畫，深深房股票於11月9日正式複牌。這意味著恆大地產借殼深深房A終止。

對於1300億戰略投資的去向，恆大在公告中解釋，1300億元戰略投資者中，863億元戰略投資者此前已簽訂補充協議，同意不要求進行回購並繼續持有恆大地產權益；357億元戰略投資者已商談完畢，即將簽訂補充協定，50億元戰略投資者由於涉及其自身大股東的資產重組，正在商談；剩餘30億元戰略投資者的本金公司已支付，即將回購。

也就是說，恆大地產4年前準備借殼深深房回A股，引入的1300億元戰投資金，多數已經簽署了補充協定，對賭協定妥善解決，恆大正常經營。

但自2016年9月14日至2020年11月8日，深深房停牌的時間超過4年，成為A股停牌時間最久的上市公司。

複牌後，2021年3月19日晚間，深深房A發佈年度業績報告稱，2020年歸屬于上市公司股東的淨利潤約為2.90億元，同比下降47.47%；營業收入約為16.15億元，同比下降36.63%；基本每股收益盈利0.2869元，同比下降47.46%。

與2016年相比，深深房的營業收入下降31.33%。

業績下滑，中間不排除疫情政策等外部因素。但此前深深房通過財報表示，受資產重組影響，近幾年沒有新增開發儲備用地，公司持續經營一度面臨重大挑戰。

“分手”半年後再牽手？

分手半年後，5月5日，深深房公告將以自有資金購買廣州博琵持有廣東建邦的51%股權，即從恆大手中將林溪郡專案的控制權收入囊中，交易價格4.5億元。

交易完成後，深深房和廣州博琵按股權比例向廣東建邦提供股東借款， 用於其支付在建項目應補地價款、配套費等，合計約6.56億元（深深房提供約3.35億元，廣州博琵提供約3.21億元）。

廣州博琵承諾，廣東建邦2021年至2025年累計實現淨利潤不低於12.5億元。

恆大林溪郡專案開發商告訴風雲地產界（微信公號：fydcj888），專案現在正在建設當中，預計7月份開發銷售中心，深深房出錢，其他開發建設銷售都是恆大來做，還是屬於恆大的房子，就好比投錢入股，但是不參與經營指導。

該開發商還表示，這個樓盤距離深圳龍崗是非常近的，開車半個小時不到，項目旁邊正在建設一條深莞惠紅色幹線，2023年開通，到時去到深圳龍崗就20分鐘左右。恆大樓盤的品牌影響力還是很強的，在整個惠州開發的項目都是快速售罄，等這個項目正式開放，就會是整個惠陽最火的一個項目了。

4.5億元的對價，5年合計不低於6.375億元（12.5*51%）的分紅，股東借款3.5億元可能還有利息，投資回報率或將超過100%。

這麼一塊“肥肉”，低價給了深深房，有投資者疑問，拖了這麼多年沒有借殼，這是恆大對深深房的補償嗎？

對此，IPG（IPGlobal 環業投資集團）中國區首席經濟學家柏文喜表示，停牌並借殼失敗恆大的損失和後果更為慘烈。這個可以看作是一筆普通的交易，或者是恆大為了幫助深深房維持業績的舉動。

知名地產分析師嚴躍進認為，類似收購計畫後，深深房還承擔給相關企業融資的義務，所以可以理解為通過持股，其和恆大保持了更加緊密的關係。停牌4年確實會對此類企業有影響，所以類似權益收購的成本相對不高。但是反過來，對於恆大相關企業來說，後續可以獲得深深房的股權投資和其他投資，其實也是一種抱團取暖的做法。

深深房則在公告中表示，此次收購將有效增加公司的土地儲備資源，有利於公司未來持續發展，對公司未來的財務狀況和經營成果產生積極影響。

對於深深房與恆大的再次牽手，你怎麼看呢？歡迎評論區留言討論！

在剛剛過去的“五一”假期，上海樓市熱度進一步提升。

58安居客房產研究院統計資料顯示，5月1日~5日，全國樓市熱度指數達到120.2，同比2020年增加了0.6%，一線城市樓市熱度指數達119。其中上海樓市表現尤其搶眼，共有14個樓盤開啟認購，不僅開盤密集（平均1天近3個樓盤認購），看房人流也十分密集，有樓盤認購比例超過130%。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析認為，政策疊加各類規範性措施，上海樓市整體上以平穩為主，不會大起大落，“五一”假期之後市場將恢復溫和狀態。

假期新盤認購火熱

4月25日，上海市房地產交易中心網站“網上房地產”顯示，上海將上市一批新房源，這是自“滬十條”“滬七條”等房地產市場調控政策落地以來，上海第二次以集中批量供應的方式推出房源。該批集中上市房源包括47個樓盤項目，總面積約156.7萬平方米，共計13969套房源，分別位於寶山、浦東、松江、虹口、靜安、黃浦、青浦、奉賢、金山、嘉定、閔行、崇明等12個區域。

相比第一批次集中上市的33個樓盤、10006套的供應房源，本批次上市的新房源大幅增加39.6%。其中還有“少見”的內環內專案入市，引人關注。而本批次新房源於4月30日至5月4日分別開啟認購。

值得一提的是，本次供應的這47個樓盤中，有27個為一年內的老盤加推，有10個樓盤在上一次開盤時認購比超過1.3：1，包括陸家嘴(10.770, -0.11, -1.01%)錦繡觀瀾、森蘭星河灣、綠地海富•東上海、古北中央公園、大華公園城市、大華朗香公園裡等。

位於寶山的大華公園城市專案於5月2日開始認購，共推出672套房源，截至5月5日，該項目積分60分以上的客戶就超過了600組，更傳傳其認購超過1.3倍的消息。

大華公園城市位於上海市內中環的一位案場銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，認購前兩天人非常多，但由於認購還沒有到最後截止日期（5月8日），目前還不能最終確定是否觸發積分制。

據記者瞭解，從“五一”假期上海樓盤到訪情況來看，主城區新盤尤其受到購房者青睞。同時，加推熱盤在計分制搖號的規則下雖然降低了認購比，但來訪量仍不容小覷。相比之下，遠郊樓盤因為板塊認可度低，配套不完善等因素，在假期略顯冷清。

克而瑞研究中心總經理林波告訴記者，總體來說，上海房地產市場供應不足，現在最大的問題就是缺貨。週邊市場也很好，甚至是青浦、五大新城，以及崇明也賣得很快。

樓市整體上平穩

由於這一批“五一”假期集中認購的樓盤在7天認購期滿後，開發商會將材料上報到上海市房管局進行資料審核，中間時間長達近2周，隨後才能進行搖號選房。

因而“供應熱鬧、認購火熱”的結果並未反映在成交上。據上海中原地產資料，“五一”假期（5月1日“五一”5月5日），上海新建商品住宅成交14.1萬平方米，比去年假期減少10.2%。

一位地產上述分析師告訴《每日經濟新聞》記者 ，一方面資料有延遲，並未體現“五一”假期上海樓市的實際成交情況；另一方面，隨著市場交易節奏恢復正常，成交量會相對去年趨於平穩，但也要具體區域具體分析。

整體看，今年“五一”期間上海剛需樓盤專案表現活躍、高端樓盤項目比較冷清。而去年剛好相反，中高端項目的表現相對活躍。

具體來看，今年“五一”假期，上海新房交易最活躍的是上海原南匯、嘉定區和松江區，這幾個區的成交量都超過1萬平方米，尤其是原南匯，成交達到5.4萬平方米。

通常假期中，上海簽約超過百套的項目並不多，而今年“五一”期間上海共有3個項目的簽約過百套。而且今年“五一”期間成交排名前三的區也是上海五大新城所在區域，不僅這些板塊會受到市場關注，也會帶動周邊區域的置業熱情。而這些區域的新房均價都不超過6萬元/平方米。

相反，新房均價較高的上海市中心區，“五一”期間表現平淡，黃浦、靜安、長寧等7個區的新房成交量掛零。

樓市平穩將是常態

“在密集的調控之下，樓市不會大起大落，平穩將是常態。”

中原地產分析師盧文曦告訴記者，大部分城市“五一”假期樓市熱度並不高，4月份各地重磅調控出現下，各城市都在調控影響下有所降溫，雖然未出現價格下調，但成交量已經在4月基礎上開始出現了輕微下行。

今年“五一”假期上海新房市場成交比去年減少近一成，但從交易絕對量來看，仍屬於正常範疇內。一方面，隨著供應的集中釋放，尤其是剛需和剛改項目的集中入市，支撐起交易資料；另一方面，目前二手房價格仍較為堅挺，從性價比角度來看，新房還是具備不少優勢。

“隨著一系列調控舉措出臺，對於新房銷售中的亂象給予震懾和制止，給予買家入市信心。預計在供應支撐下，5月上海市場仍會有穩定發揮。”盧文曦表示。

與此同時，上海樓市的規範性逐漸在強化。

4月末，上海房地產交易中心網站“網上房地產”發佈公告稱，接群眾投訴反映，靜安福新名苑、浦東海富城市花園、嘉定雲上名邸、南山虹橋領峯四個樓盤存在違反認購規則等行為，房管部門正在調查核實。調查核實整改期間，福新名苑樓盤暫停認購。

從上海第二批集中上市房源“五一”假期的購情況看，資訊的公開性和透明度有進一步提升。同時，由於認購期限的延長，各個樓盤並沒有出現去年同期和下半年以來的排長龍現象。

上海市房地產行業主管部門明確，在樓市調控新政密集，百姓購房需求迫切的情況下，企業要約定合理可行的貸款週期，既合法合規，又合情合理地做好銷售方案。確保銷售環節三大類15項認購資料不追加，首套二套35%、70%認購金不超額。保公開公正公平的原則，保障購房人的權益。

上海土拍再出新規則。

“五一”假期前，上海市土地交易市場舉辦線上資訊交流會，預告了上海第一批住宅用地集中出讓及相關情況，同時出臺全新宅地出讓“限價競價”規則：最高報價一般限定為起始價的110%。即設置了10%溢價上限，當達到上限之後，以一次書面報價為准，同時不得超過最高報價，並以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。

作為全國實施住宅用地集中出讓的22個試點城市之一，上海將於5月第三周發佈今年第一批住宅用地集中出讓公告，首批集中出讓住宅用地涉及52幅地塊，土地面積累計達250公頃。

競價方式進行調整

本次線上土地資訊交流會共有200多家企業參與。

按照本次出臺的宅地出讓“限價競價”規則，在房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價。本批次供地出讓最高報價一般限定為起始價的110%。

同時，競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”。即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；當舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，並以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。

“土地是房價最重要的組成部分，價格高低決定了未來的房價，如果只是單純從土地端做限定，一方面不利於房企健康發展，另一方面如果利潤空間過窄，會間接降低房屋的建築品質，同時不利於用戶居住體驗的提升。”

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，上海的土拍政策在當下是非常具有指向意義，從源頭對土地價格進行限制，由此給出合理預期。

如今年上半年，上海市區某些板塊的樓板價拍出了高溢價，普陀內中環一幅純宅地，樓板價從6.2萬元/平方米起拍，一直拍到了8.43萬元/平方米。這是牛年上海宅地的首次競拍，3組房企激烈競奪321輪，把溢價率推到了36%。

克而瑞研究中心總經理林波則表示，近期廣州、重慶、無錫等地集中土地出讓帶來溢價率升高地價創新高，上海未雨綢繆，提前調整規則避免出現地價大漲的情況。

但也有業內人士指出，這一規則可能給串標留下了口子。比如一塊地有5家房企競拍，大家事先商定一個價格，競拍時在接近10%的價格前停止舉牌，最後私下商議一個股份比例，這樣既保證了利潤，又保住了上海市場的份額。

首批集中供地250公頃

此次線上土地資訊交流會透露，上海將在5月第三周（5月17日~5月20日）發佈2021年第一批住宅用地集中出讓公告，將集中出讓住宅用地52幅，土地面積約250公頃。

從地塊分佈看，浦東新區4幅，徐匯區、靜安區、普陀區、楊浦區各1幅，閔行區、寶山區各6幅，嘉定區、崇明區各3幅，金山區2幅，松江區7幅，青浦區5幅，奉賢區8幅，臨港新片區4幅。在第一批52幅住宅用地中，租賃住房約9幅。

另外，上海第二批住宅用地將在8~9月集中出讓，第三批將在10~11月集中出讓。

據瞭解，上海全年住宅用地計畫供應量將持續增加，同時將進一步加大郊區軌道交通站點周邊、五個新城供應力度。在正式發佈第一批住宅用地出讓公告前，通過本次交流會方式提前發佈相關資訊，穩定市場預期，鼓勵理性參與土地交易，保持土地市場平穩有序。

接下來，上海市土地交易市場將根據市場各主體的網上提問，統一發佈書面解答和提示指引。

截至目前，長春、廣州、無錫、重慶、瀋陽5個城市已經舉行了今年首批集中供地的出讓。

寶龍地產（０１２３８）公布，發行本金額２億美元優先票據，集資用於１年內到期現有中長期離岸債務作再融資。
　　
該集團指，票據認購價為票據本金總額的９９﹒１２７％，年利率４﹒９％，於２０２６年５月１３日到期，設贖回機制，票據將於新加坡證券交易所上市。

中國指數研究院日前召開市場形勢及企業研究成果分享會，其在會上預計，今年中國房地產市場仍將呈現「銷售面積小幅調整，投資中高速增長」的特點，在剛需和改善需求帶動下，重點城市首四個月商品住宅月均成交約３４８１萬平方米，為歷史第二高水平，預計全年商品房銷售面積有望保持在１７億平方米左右的高位。
　　
至於投資端方面，中指院料中央監管力度持續加碼，房企的資金壓力不減，將在一定程度上拖累投資力度，但同時房企將積極開工回籠資金，加上大規模租賃房建設，綜合而言中指院預計年房地產開發投資額仍將保持中高速增長。根據數據，２０個代表城市商品住宅月均供應面積創歷史同期新高。

銀城國際（０１９０２）於去年中，間接非全資附屬杭州銀嘉洛與其他五名投資合夥人訂立協議，杭州銀嘉洛將出資１﹒５７５億元人民幣，以成立嘉興楨裡有限合夥，相當於約１１﹒２５％的股權，並最終用於房地產開發。合夥期五年，可酌情於到期後作出進一步延期。
　　
集團的合營公司杭州凱琰早前已中標收購地塊，位於杭州市數字商貿城，總佔地面積為４﹒３１萬平方米，計劃用作住宅用途。
　　
通過訂立合夥協議並據此成立嘉興楨里有限合夥，集團可引入可提供額外財務資源的具有經驗的投資合夥人，同時有效削減其於相關開發項目涉及的資本承擔及投資風險。

綠城中國（０３９００）公布，自投項目４月銷售金額約２３８億元（人民幣．下同），按年升約６６﹒４３％，銷售面積約８５萬平方米，售６８３４套。
　　
該集團指，首４個月銷售金額約７８８億元，同比增約１﹒６倍，銷售面積約２７０萬平方米，歸屬該集團權益金額約４２０億元，而於４月底累計已簽認購協議而未轉銷售合同的金額約７６億元，歸屬該集團權益金額約３７億元。
　　
另外，該集團指，４月代建項目銷售金額約６０億元，銷售面積約３８萬平方米。

雅高控股（０３３１３）公布，以４５００萬元（人民幣．下同）出售持有商業物業的上海韻義企業管理５１％股權予獨立第三方中贊（上海）新能源，料收益約２６０萬元人民幣，持股降至４９％。
　　
該集團指，所售公司主要資產為位於上海５個商業物業，總面積約２４３１平方米，乃持作產生租金收入，去年度虧損收窄至約２２萬元，去年底資產淨值約８３１０萬元。該集團指，自去年初起爆發２０１９冠狀病毒病疫情，零售店舖關閉及若干服務行業參與者暫停營運，導致商業零售物業的需求下降，為持續經營的租賃業務帶來不確定性。但自成功為其最大的大理石礦山重續採礦許可證後，便將其業務策略調整至其核心業務，故將非核心資產變現以產生即時流動資金，亦有助降低債務水平及加強其財務狀況，擬將出售事項所得款項淨額用於償還債務及作一般營運資金用途。

順豐控股（002352.SZ）旗下房地產信託基金順豐房託（02191）昨天第二日招股，有孖展出現抽飛，券商暫時累計借出約3.63億元孖展額，相當於公開發售超購0.35倍，較首日借出4億元孖展有所減少。

富途借出款額少首日四成

順豐房託暫時累計獲富途借出約1.07億元孖展，較首日借出的1.8億元減少約四成；耀才借出約1億元、輝立借出約8000萬元、華盛借出約3000萬元，連同其他券商，合共借出約3.63億元。

順豐房託將於下周一（10日）截止招股，並於17日掛牌，今次計劃發售5.2億個基金單位，其中約10%作公開發售，每個基金單位介乎4.68元至5.16元，集資最多26.83億元，每手1000個基金單位，入場費5212元。

太古地產（01972）公布首季營運數據，旗下金鐘太古廣場購物商場零售銷售額按年急增31.1%，租用率96%與去年底相同；鰂魚涌太古城中心零售銷售額按年上升2.3%，出租率維持100%；東涌東薈城名店倉租用率由99%降至95%，由於場內電影院結業，零售額仍按年上揚23.4%。太古地產發言人表示，受本地消費帶動，首季零售額改善，會繼續策劃多項市場推廣活動以帶動銷售，未來將繼續改善商戶組合。

太古地產旗下內地物業零售額大幅反彈，期內北京三里屯太古里零售額按年飆升1.13倍，廣州太古滙增近1.7倍，上海興業太古滙及成都遠洋太古里分別勁漲1.71倍及1.2倍，而北京頤堤港則僅增3.3%。相比之下，位於美國佛羅里達州邁阿密的Brickell City Centre，零售額倒退32.6%。

本港3月份零售業銷售額回升20.1%，市場普遍認為疫情緩和下，商場業主將削減部分租金優惠，惟仍會維持較低續租租金。

吳天海：九置商場表現回穩

另外，九倉置業（01997）主席吳天海表示，旗下商場首季零售表現已見回穩，跑贏整體零售數據，受惠疫情受控及過去大半年推出多項客戶推廣活動刺激人流，預期母親節期間繼續有好表現。他透露，有需要便會持續推出消費活動，惟租金優惠及營銷開支將不及去年大手筆，因新簽約租金較以往低，整體租金有所下跌，已減輕商戶壓力。

吳天海又說，近期本地消費已恢復至疫情前的七至九成，儘管政府推出電子消費券，但欠缺外來旅客消費，幫助始終有限，估計未來三季零售及酒店業表現仍要取決於何時恢復與內地通關。

利．晴灣23截擊 ONE SOHO次輪僅沽15戶

市場陸續有全新樓盤加入戰團，令搶客戰愈趨激烈。恆地（00012）九龍東啟德THE HENLEY I（THE HENLEY發展項目第1期）明日（8日）才開始首輪銷售程序，發展商已提前昨日加推新一批96伙部署次輪銷售，情況罕見，折實平均呎價28548元，較上一張價單調升3%。有利集團（00406）與市區重建局的大角咀利．晴灣23在日前低價出擊搶客，信置（00083）牽頭發展的旺角ONE SOHO昨日進行次輪銷售78伙亦受影響，即日僅沽15伙，但仍能造出新高價成交，經兩輪銷售累售141伙，套現約10億元。

提價3% 暫超購10.5倍

THE HENLEY I明日起展開首輪銷售，先推出12伙標售，周日（9日）進行價單上196伙揀樓程序，項目有待開售，昨日已提前加推新一張4號價單，涉及96伙，實用面積274至889方呎，計算最高5%折扣後折實平均呎價28548元，較3號價單折實平均呎價27718元調升3%，折實售價780.805萬至2876.315萬元。

恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，4號價單是回應現時入票準買家的需求，未包括開放式單位，新價單加價約3%，將於次輪銷售應市；項目暫錄得2260票（中介人佔約16票），以周日發售196伙計，超購10.5倍。

位於沐泰街7號的THE HENLEY I提供479伙，實用面積186至1350方呎，預計明年4月底落成入伙。林達民續稱，已獲批預售的THE HENLEY II（THE HENLEY發展項目第2期），將緊接第1期之後開賣。THE HENLEY整個項目提供逾3萬方呎園林，並有4400方呎垂直綠化及5700方呎水景裝置，總綠化面積佔逾30%，並加入生物多樣性、微氣候及城市農莊等元素，提升住戶生活質素。

利．晴灣23在日前低價出擊公布首張價單，令昨日次輪銷售共78伙的ONE SOHO銷情亦受影響，全日共沽15伙，惟實用面積374方呎、2房間隔的22樓A5室，以947.74萬元售出，創項目成交價新高，呎價25341元；項目累沽141伙，套現約10億元。項目位於山東街32B號，提供322伙，實用面積262至374方呎，預計2023年7月底落成入伙。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑相信，利．晴灣23以低價推售，應搶去ONE SOHO三成客源，但情況只屬短暫性，因ONE SOHO位處旺角核心地段，鄰近港鐵站，較具優勢，待利．晴灣23加價加推後，客源將會回流。

市場消息稱，利．晴灣23昨日首天收票即錄得222票，以首批50伙計，超購3.4倍。項目位於杉樹街23號及橡樹街87號，提供142伙，實用面積276至584方呎，今年12月底落成入伙。

晉環收5400飛 30人爭購一伙

路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站上蓋項目晉環（港島南岸第1期）明日進行次輪銷售，連招標發售188伙，項目昨日截票，市場稱新入票連復活票共收逾5400票，以發售價單上的180伙計算，超購29倍，平均30人爭購1伙。位於香葉道11號的晉環提供800個單位，實用面積289至2084方呎，預計明年12月底落成入伙。

新地（00016）沙田瓏珀山（瓏珀山發展項目第1期）成交價再新高，位於Queen Tower 1座27樓頂層Penthouse B室，實用面積1235方呎，連699方呎天台，昨日以3217.1875萬元售出創項目新高，呎價26050元。建灝地產九龍東啟德天寰星寰匯3座地下及1樓C室複式戶，實用面積1342方呎，連512方呎花園，以4428.6萬元售出，呎價3.3萬元。

新盤市況暢旺，發展商加緊就手上的樓盤申請預售樓花。地政總署今年4月接獲3宗全新的預售樓花同意書申請，涉及共2492伙，屬去年6月錄得2786伙以來的10個月高位。其中九龍建業（00034）將軍澳石角路1號項目最具規模，提供1556伙；新地（00016）屯門第54區大型發展計劃則推出首個地盤申請預售，提供824個單位。

新地元朗站項目命名The YOHO Hub

上月申請預售的石角路項目，鄰近日出康城，預計2022年4月落成，樓花期不足一年，提供1556伙，佔全月全新申請預售的單位數目約62.4%，更是今年首宗涉及逾千伙的預售申請。

另外兩宗全新的預售申請來自屯門區，包括建灝地產旗下的景秀里2號，提供112戶，預計2023年7月落成。

至於新地透過補地價獲得的屯門第54區地盤，上月則安排第1A期共824伙申請預售，預計2023年6月竣工。文件亦披露，新地去年申請預售的元朗朗日路1號西鐵元朗站物業發展項目第B期，最新已命名為The YOHO Hub發展項目（第B期），涉及1030伙。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，4月新申請預售的單位數目，較3月的740伙大增近2.4倍；惟以今年首4個月計算，全新申請預售的單位只有5411伙，較去年同期的8349伙少約35.2%。

待批單位三連升涉13602個

另一方面，地政總署上月亦批出3宗預售申請，合計1423伙，較3月的66伙急飆20.6倍，包括已開售的香港仔晉環及旺角ONE SOHO，以及有望緊接九龍東啟德THE HENLEY I登場的第二期THE HENLEY II。

由於全新預售申請涉及的單位數目多於同月獲批預售的物業，帶動待批預售的累積單位數量連續第三個月向上，截至4月底累積有22宗申請待批預售，共13602伙，按月漲8.5%，單位數目是去年8月錄得14619伙以來的8個月高位。

值得留意的是，雖然近年不少發展商把手上新盤分期申請預售，但待批預售的22宗個案中，尚有5宗涉及超過1000個單位，該5宗申請共提供6204伙，相當於待批預售單位總數約45.6%。

私人住宅落成量按月上升，差餉物業估價署（下稱差估署）初步數據顯示，3月共有約998個私人住宅單位落成，較2月的783伙增加27.5%，連升兩個月。今年首3個月私人住宅落成量共2249伙，較去年第四季的7204伙減少68.8%。

逾九成來自新界區

差估署《香港物業報告每月補編》最新公布，3月新增的單位，有994伙來自新界區，港島區則佔4戶，九龍區連續兩個月未有新增落成數字。

今年首3個月累計落成量2249伙，相當於差估署估算今年全年落成量18228伙約12.3%。落成量以中小型單位為主，實用面積431至752方呎的B類單位佔最多，首3個月有1065伙竣工，佔同期總落成量約47.4%，而相對差估署估算該類單位全年7988戶落成量，比例則約13.3%。實用面積不足431方呎的A類單位，首季則有873戶完工，佔同期落成量約38.8%。

差估署亦公布私人住宅租金回報率走勢，以面積分類，只有實用面積1722方呎或以上的E類單位有變動，最新回報率跌至1.7厘，連續兩個月下挫，按月降0.1厘，再創低位。

指標商廈交投氣氛有回暖趨勢，金鐘力寶中心1座一個中層海景單位，最新以5900萬元易手，原業主持貨僅約半年，賬面獲利917.5萬元離場。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶表示，力寶中心1座中層2室，建築面積約1993方呎，以約5900萬元易手，呎價約29604元，交吉交易，新買家為投資者。資料顯示，原業主去年底斥資約4982.5萬元買入升值約18.4%。

此外，上海商業銀行前董事長榮智權透過耀保（香港）有限公司，以2800萬元購入中環皇后大道中九號15樓12至13室，建築面積約811方呎，呎價34525元。

仲量聯行資本市場部執行董事何家威表示，獲業主委託放售九龍灣企業廣場3期25樓1至3及5室連兩個車位，建築面積共約8970方呎；據市場指單位市值呎價約11000元，總值約9867萬元。單位由內地知名乳製品品牌貝因美及有關人士持有，在2015年斥資約1.099億元購入。

租賃方面，市場消息透露，中環皇后大道中99號中環中心46樓12至13室，建築面積約4110方呎，以約28.8萬元租出，呎租約70元；該層樓面由「小巴大王」馬亞木持有。

可建樓面逾百萬平方呎的銅鑼灣加路連山道商業地，將於今日截標，現時市場估值介乎113億至172億元，每平方呎樓面地價約1.05萬至1.6萬元。綜合業界看法，項目料可接獲3至8份標書。

今日截標 估值達172億

萊坊執行董事林浩文預計，項目會接獲約3至5份標書，入標財團以本地發展商為主，並不乏中資的參與。他又指，雖市場普遍認為地皮具流標風險，惟這幅商業地與早前流標的東涌及啟德商業地的價值有所不同，加上這地皮位處市區，所以流標風險較低，並強調如此地皮流標收場，對日後商業市況有很大影響。

中原地產測量師張競達表示，該區的發展相當成熟，即使過去一年疫情影響商業市道，惟近期疫情漸趨穩定，加上疫苗接種計劃已經展開，料可增加發展商投標意慾。由於，地皮的總投資金額較大，料吸引大型發展商為主，或以合組財團形式競投，又預期項目可收約6至8份標書。

項目的地盤面積約15.9萬平方呎，以地積比約6.76倍計，可建樓面達107.6萬平方呎。不過，鑑於疫情打擊經濟，目前市場已將地皮估值平均下調約3成，至約113億至172億元，每平方呎樓面地價介乎1.05萬至1.6萬元。

多個焦點盤群起搶攻，帶動一手交投，新地發展的沙田瓏珀山，項目Queen Tower 1高層Penthouse B室，1235方呎，附設699方呎天台，據成交記錄冊資料顯示，以3217.1萬售，呎價約26050元，創項目成交價新高。系內西半山巴丙頓山昨亦錄成交，據成交記錄冊資料顯示，項目低層B室，621方呎，2房間隔，成交價1970.23萬，呎價約31727元。

會德豐地產發展的啟德GRANDE MONACO售出4伙2房戶，面積446至495方呎，涉逾4742萬，成交價1132.1至1223.6萬，呎價24670至26128元。其中1A座高層B室，446方呎，以1165.3萬售，呎價26128元；1A座低層C室，450方呎，投資者以1132.1萬承接，呎價25158元。

建灝旗下啟德天寰以招標形式沽出地下及1樓連花園及泳池複式戶，為低座星寰匯3座地下及1樓Garden Pool Villa C特色戶，1342方呎，屬3房3套及貯物房間隔，連512方呎花園，為最後1伙連泳池單位，連車位成交價4428.6萬，呎價約33000元。

香港小輪及帝國集團合作發展，恆基負責銷售的屯門帝御．星濤沽出2伙，包括1座中層09室，437方呎，2房間隔，成交價678.86萬，呎價15535元；2座低層02室，311方呎，1房間隔，成交價493.76萬，呎價約15877元。

嘉華發展的啟德嘉峯匯2B座高層A室，459方呎，2房間隔，成交價1215.3萬，呎價26477元。福晟國際何文田晟林中層D室，400方呎，成交價987.9萬，呎價約24698元。

萬科香港西半山15 Western Street、8樓A室錄成交，307方呎，成交價885萬，呎價28827元。

二手紛錄成交，部分屋苑更錄新高價；Q房網聯席營業董事招潔冰表示，小西灣藍灣半島2座極高層G室，455方呎，2房間隔，外區用家以910萬承接，呎價約20000元，高市價約2%，創同類型呎價新高。

美聯高級分區營業經理陳彪表示，鰂魚涌太古城紫樺閣中層C室，897方呎，3房1套間隔，原叫價1920萬，區內換樓客議價後以1905萬成交，呎價約21237元，高市價約3%，屬同類型新高。

世紀21富山聯席董事劉倩彤表示，鑽石山悅庭軒1座高層E室，656方呎，3房2廳間隔，原開價1080萬，累減42萬以1038萬售，呎價15823元，高市價約3%。

世紀21北山營業董事嚴智贇表示，北角城市花園7座中層C室，596方呎，2房間隔，區外換樓客以1172萬承接，呎價19664元，高市價約一成，創屋苑同類型成交價及呎價新高。

港置分區董事劉浩勤表示，將軍澳峻瀅1期1座高層B室，529方呎，2房間隔，成交價825萬，呎價15595元，創同類型單位成交價新高，比原紀錄800萬高出3%。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示，馬鞍山翠擁華庭8座高層F室，844方呎，3房1套連士多房間隔，區內用家為方便照顧家人，以1150萬承接，呎價13626元，高市價約3%，創同類型近2年新高。

世紀21奇豐區域經理李仕明表示，大圍聚龍居11座高層B室，942方呎，3房間隔，單位放盤3日獲區內用家零議價以1500萬連車位承接，呎價15924元，高市價約4%。

港置研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，首4個月二手住宅錄21433宗註冊，較去年同期的12082宗增加約77%，兼創9年同期新高；當中二手住宅註冊量最多的10個屋苑、共錄1734宗註冊，較去年同期的912宗增加約90%，表現跑贏大市。

該10個屋苑中，將軍澳維景灣畔註冊量按年同期表現最好，期間錄156宗註冊，較去年同期54宗增逾1.8倍；至於註冊量屋苑排名，天水圍嘉湖山莊以259宗註冊居榜首，較去年同期的162宗增約60%；沙田第一城以203宗註冊排第二，較去年同期的123宗增加65%。

另外，利嘉閣研究部主管陳海潮表示，一手私宅買賣於4月回軟，但仍險守千宗大關，預期5月新盤重現盛況，登記量可再次出現較理想的反彈，而後市亦持續看俏。

綜合土地註冊處數據所得，4月共錄1037宗一手私人住宅買賣登記，涉及總值160.37億，較3月的1550宗及202.21億分別大減33%及21%；當中登記量及總值均創近6個月次低水平。

按地區劃分，4月全港三區新盤登記量兩跌一升，當中以新界區的跌幅最嚴峻，期內一手私宅登記只有506宗，較3月的1041宗急挫51%，以宗數計佔全港登記量近49%。其次，港島區在缺乏全新盤銷售下，只靠零星餘貨支撐，故區內四月登記量只有51宗，按月跌6%。