高市府近年大力推動捷運建設，持續擴大捷運網。高雄市副市長林欽榮指出，高雄採「TOD模式」（Transit-Oriented Development，大眾運輸系統帶動都市發展）勢在必行，希望藉此帶動捷運沿線的聯合開發與都市更新，同時可以降低都市擴張，讓年輕人回到市中心，也為高雄帶來新的城市翻轉契機，宣示2021年將成「高雄聯開元年」的信心！

高雄市不動產開發商業同業公會日前與大高雄不動產開發公會、高雄市不動產代銷公會、高雄市建築經營協會共同舉行「與首長有約」座談會，當天由高雄市副市長林欽榮以「新高雄城市發展與轉型」為題進行演講，他指出，因為中美貿易戰開打，台灣被突顯戰略地位，高雄進入後工業時代的轉型期，重要性不亞於台南，目前該思考的是，是否準備好足夠的土地，讓產業進駐。

從高雄軌道建設暨城市產業再結構角度觀察，高雄的捷運邁入新的建設階段，將用來支援國家南部半導體S廊帶建構，利用透過產業帶動地方發展，其中關鍵就是「捷運」。

18處具TOD開發效益

高捷除了現有紅、橘線、輕軌之外，未來的捷運岡山路竹延伸線、黃線及小港林園線，都要建構路網。捷運聯合開發案扮演TOD政策中媒介催化的重要角色，高市府盤點18處具潛力開發基地，包括紅橘線的O4、RK1、O13站周邊將相繼推出，可望打造高雄軌道經濟新地標，宣告2021年高雄邁入聯開元年。

林欽榮強調，要先做捷運開發，而不是先做捷運再開發，才能把運量有效提升，TOD模式思考增額容積的回饋機制，搭配都市更新，為的是要讓人口活動回到都市內，增加都市內部的發展密度，避免都市不斷向外擴張。

且可以補充公共服務機能，落實社會公義，兼顧民間參與意願，讓捷運6年施工期完工時，站區聯合開發也能同步或提前完成，提高捷運運量與招商效率。

高雄南北2大發展核心 挑選潛力屋

重大建設往往是房價上漲保證，如何選購具備發展潛力地段，可從公部門投入的資源看出端倪。高雄近年來產業發展朝向南北雙核心邁進，北高雄以橋頭科學園區為重心，南高雄則鎖定亞洲新灣區。統計近3年2大核心房價成長至少2成，橋科周邊建案多屬首購及首換宅，每坪成交突破2字頭，亞灣區首購宅則朝向成交3字頭，豪宅最高站上5字頭房價。

常言道買房跟著建設走，因為有重大建設的地方往往可帶來房價漲幅，吸引人口移入，再進一步豐富機能與拉抬房價。以早期左營區的高鐵特區為例，建案房價多落在每坪20萬元出頭，但至今已邁向3字頭，如京城集團大樓預售案「京城文學苑」，規劃35~55坪，車程2分鐘內可到左營高鐵商圈與新光三越左營店等，開價每坪28~32萬元，成交價挑戰3字頭。

橋科周邊站上2字頭
上揚國際高雄業務4處總經理施棟瀝指出，高雄房地產發展從近年來可觀察出朝向南北2大發展核心，北高雄屬橋頭科學園區，南高雄則為亞洲新灣區。其中的橋頭科學園區在高雄市府積極推動下，已有不少廠商簽約，並將在今年選地，明年可開始興建廠房。

橋科園區建置將以智慧生醫、半導體、智慧航太，創新科技、智慧機械等為核心，由於看好區段房市，施棟瀝提及，目前包括橋頭科學園區旁的高雄新市鎮，與鄰近楠梓區82期惠民重劃區的房市買氣熱絡，成交單價都已站上2字頭。

依據富住通商用不動產統計，橋頭科學園區周邊房價，從2018年每坪14.8萬元逐年提升，至去年已達17.8萬元，漲幅約20.8%。如去年高雄新市鎮鼎宇建設大樓案「森風景」，實價登錄揭露每坪最高來到21.7萬元。

位於橋科南側的惠民重劃區，近期推案量多，如銳揚建設預售大樓造鎮案「銳揚天鵝堡」，基地鄰近楠梓站前商圈，社區規劃佔地500坪獨立休閒會館，配置VAF正壓清淨機，全室鋪設隔音墊，2~3房小宅開價每坪20萬元起；同區段大樓案「清景麟白易居」，住家23~42坪2~3房，開價每坪25~27萬元，更是改寫楠梓區首購大樓開價紀錄。

此外，在橋科園區多屬高階產業帶動周邊買氣下，也讓鄰近地段房市受惠，如過去鮮少推案的梓官區，近期有德禎建設推出電梯華廈案「濱海休閒家」，2~3房23~26坪，中高樓層可遠眺蚵仔寮漁港，開價每坪19~22萬元，高樓層景觀宅站上2字頭成交價。

亞灣區5大建設加持
至於2010年起高雄市府即大力推展的亞洲新灣區開發，區內5大建設包括「高雄展覽館」、「高雄市立圖書館總館」、「高雄環狀輕軌」、「高雄流行音樂中心」及「高雄港埠旅運中心」也將陸續完工。統計區段新屋房價近3年持續上揚，每坪從19.2萬元提升至均價23.4萬元，成長幅度約21.8%。

近年來亞洲新灣區的推案趨勢多屬換屋與豪宅大樓，如遠雄建設大樓成屋案「遠雄THE ONE」，為地上68樓超高飯店住宅，依據實價登錄揭露最高房價已站上5字頭。另外高永建設「大船入港」、國城建設「定潮」等案，均屬開價突破4字頭的指標豪宅，購屋客層多屬企業主。

205兵工廠拆遷利多
施棟瀝分析，亞洲新灣區發展困境在於區段可開發成住宅用地有限，因此當地價不斷上揚，建商推案會朝向大坪數住宅，因此整體開發進度相對較緩慢。然而該區公共建設投入已達千億元，未來等建設完工人口進駐，仍會出現房價大幅上揚，「未來亞洲新灣區發展核心就落在205兵工廠，該兵工廠將是南高雄最大重劃區，目前周遭新案都開始挑戰3字頭行情。」

該區鄰近205兵工廠，良富建設大樓成屋案「心灣LRT」規劃2房20~26坪、3房35~41坪，屬少見亞洲新灣區內較小坪數住宅，負責銷售興聯誠廣告3處副處長蘇少宇表示，205兵工廠區段徵收區是亞洲新灣區內商業機能較活絡地段，該案基地4面臨路，距離輕軌C1籬仔內站僅50公尺，未來待兵工廠拆遷後，房價將出現大幅提升。

全台建商卯足勁推案，尤其重劃區更為推案戰場，近年如雨後春筍登場，房價短期內都衝上新高。想撿便宜的民眾，可布局新興重劃區，從房價起漲點搶進。檢視全台重劃區新生力軍，包括新北塭仔圳、桃園山鼻、高雄鳳山93期等，在比價效應下，可謂房市潛力股。

位於新莊與泰山區交界的塭仔圳重劃區，可視為近期大台北潛力區塊，591新建案總編輯李忠哲表示，該重劃區佔地400多公頃，定位成純住宅區，目前僅一小區有建案推出，主要集中在台65線沿線區塊，最大賣點是房價比鄰近的新莊副都心便宜，少了商業氣息，環境相對單純。

塭仔圳主打首購產品
目前塭仔圳重劃區新案普遍規劃首購型產品，主力為大樓2~3房，開價每坪40~42萬元，成交單價落在37~39萬元，李忠哲強調，不管開價或成交價，每坪都比新莊副都心便宜近10萬元，適合買不進副都心的換屋族。

由於塭仔圳重劃區還有大片面積等待開發，吸引不少建商獵地布局，其中不乏知名建商例如茂德、新潤等大型建商，都想搶食商機，李忠哲預估，屆時推案產品會很多元，不過該重劃區橫跨泰山、新莊區，門牌影響房價差異，新莊會比泰山每坪高出1萬元左右。

重劃區林立的桃園市，近期也有潛力新兵報到，為蘆竹區的山鼻重劃區，李忠哲強調，該區以機捷A10站為發展核心，定位是強化站點區域，面積雖然僅有39公頃，可供開發大約20公頃，但地段條件良好，附近就是海湖坑口工業區、南崁工業區，廠區不乏知名企業進駐，例如欣興電子、華碩電腦都有設廠，就業人口可望帶動建案買氣。

街廓方正、屋況新穎、單價較市區低等優勢，吸引大票民眾在重劃區置產，各都重劃區近年確實也拉抬全國房屋交易量。但專家提醒，重劃區發展速度不一，規劃內容存在差異，建議民眾從3點來預測未來區域發展，避免一味跟風，買到高於行情、生活又不便利的物件。

發展成熟至少10年
重劃區從初期開發到發展成熟，起碼要10至15年時間，《住展》雜誌研發長何世昌解釋，面積決定發展速度，腹地愈大開發愈久，諸如新北市淡海新市鎮、林口新市鎮的整體開發時間皆超過30年。

除了面積大小，另可從區段位置觀察，例如新北市央北重劃區臨近新店市中心，吸引在地的換屋或購屋民眾，何世昌指出，距離舊市區遠近，直接影響潛在客源多寡，一旦入住人口增加，整體發展就會更迅速。

對此，大家房屋企劃研究室副理郎美囡補充，新興區域通常生活機能不足，建議民眾挑選重劃區時，可優先考慮車程10分鐘以內可達舊市區的物件，彌補重劃區機能發展期，所造成的生活不便利。

留意建設產業投資
此外，何世昌也提醒家中有學齡兒童的買方，得特別先檢視重劃區內的學區機能是否完善，會不會因大批人口移入後導致入學名額過少、擠不進去的問題。

最後可從重大公共建設、產業投資面向來預期重劃區未來發展性，何世昌說，「公共建設帶動生活機能，產業投資則吸引就業跟居住人口，雙雙替區域注入發展的活水」。郎美囡亦指出，商業區有商家、公司進駐，機能發展會比純住宅區快，且軌道建設通常會經過產業地帶，使交通利多更快兌現。

至於何時是重劃區進場好時機？何世昌認為取決於買方的期待，「若看中漲幅空間，願意用時間換取增值性，發展初期房價最低，適合進場」；如果買的是環境跟機能，應等發展成熟期，各式建設到位、居住便利，但房價大多已升高，增值性較初期低。

亞洲矽谷 航空城 國家級建設加持

高鐵桃園站特定區（青埔特區）近年話題十足，隨著XPark水族館、置地廣場、新光影城、IKEA旗艦店去年接連開幕，再掀起一波購屋潮。今年以來雖然受到政府打炒房政策干擾，桃園整體推案量縮減許多，青埔特區卻仍一枝獨秀，成為520檔期推案重心，除了主流2~3房產品外，更陸續有豪宅產品現身。

高鐵桃園站特定區俗稱青埔特區，佔地490公頃，橫跨桃園市的大園區及中壢區2大行政區，是一座因高鐵、機捷而發展的城市，擁有最近國門、桃園國際機場的區位優勢，以及鄰近國道1號、2號，且車程10分鐘內即可進入中壢市區等的交通便捷優勢。

水族館影城IKEA進駐
桃園市政府近年在此挹注大量建設，尤以2020年可說是青埔豐收的1年，XPark水族館、置地廣場、新光影城、IKEA旗艦店等陸續開幕，新興區域機能逐漸成形。

然而高鐵桃園站特定區建設不僅如此，桃園市政府推動亞洲矽谷計劃，位於民權路四段、文康路口，近機捷A19站，預計引進IOT等新創產業，希冀形成研發產業聚落，預計2023年完工，並將亞洲矽谷計劃旁的國小預定地，變更為文教用地，與陽明交大合作，打造國家級智慧生醫教學與研究中心，設立兼具教學研究功能的國際醫療醫院，進一步發展出青埔的產業聚落，帶入就業人口。

台灣房屋集團趨勢中心江怡慧表示，受惠航空城計劃、亞洲矽谷計劃等國家級的建設，加上桃園美術館、青塘園、橫山書法公園等綠地及藝文建設，吸引許多剛需自住客及置產客前來購屋，今年青埔特區的新成屋平均房價已經一舉突破3字頭，來到每坪34.2萬元，近5年以來漲幅高達32%。

近5年房價漲幅達32%
《住展》雜誌研發長何世昌指出，近3年來青埔特區不僅房價連年上揚，新建案產品規劃也產生很大變化。雖然目前仍以2、3房為主流，但大坪數、甚至豪宅建案逐漸增加，且房價落差大，成交價從每坪26萬元到40萬元都有。

何世昌表示，目前青埔特區的主要客層，以當地客與北市輕移民為主，由於搭高鐵往返北市便利，且月票又有折扣，吸引不少預算有限的台北市民眾到青埔購屋，北客比例高達約5成。

近期由於政府打炒房干擾，以及營建成本飆高的風險，導致建商降低預售推案意願，桃園整體推案量縮，但青埔特區仍是桃園推案量最大的地方，更成為520檔期的推案重心。

去年過熱今年去化順銷
目前區內指標案有「威均園舞曲」、「威均晶璽」、「植青墅」、「日光19棧」、「鉑樂」、「新大南青山」、「京懋敦和」、「尊騰音悅廳」、「新潤君頤」、「亞昕青埔案」、「玖都莊園」等，還有「中悅ITC國際商貿中心」商辦案推出。

桃園代銷公會理事長黃正忠指出，青埔今年與去年相比，買氣的確有下降，投機客消失，但置產族及自住客仍在，「其實應該說，去年買氣過熱，今年每個建案成交去化順銷」，房價依舊呈現緩漲現象，高鐵站周圍500公尺內的房價已站上每坪4字頭，其他2個機捷站周邊房價，也要每坪35萬元起跳。

黃正忠強調，事實上青埔特區不能以「桃園的青埔」來一般看待，而是放大成「台灣的青埔」來看，理由是桃園市政府一連串的建設都集中在青埔周邊，包括亞洲矽谷、桃園航空城等，就是要讓青埔成為與國際城市接軌的城市，可見該區的潛力非同小可。

信義計劃區當鄰居

信義計劃區為台北市政治經濟中心，商辦、百貨林立，然而土地已漸漸飽和，房價也不菲，緊鄰在旁的台北市南港區，擁有4鐵共構的南港車站，補足其交通需求，有第2個信義計劃區之稱；新北市新店區央北重劃區則只要5個紅綠燈就可以抵達信義計劃區，2區都是近年房市大黑馬。

南港建設題材豐富　房價衝上8字頭
區域要發展，不外乎要有便利的交通系統，以及重大建設的挹注，這些台北市南港區通通都有，4鐵共構的南港車站奠定了南港的地位，東區門戶計劃則整體通盤檢討南港的都市計劃，吸引各大企業進駐及開發。專家指出，今年上半年陸續有多個指標案公開，南港車站周邊房價已上衝到8字頭。

南港早期因發展工業，導致有許多工廠排放黑煙，又有「黑鄉」之稱，如今鐵路地下化、重工業外移，反而有大片的工業用地得以運用轉型，政府規劃南港軟體園區、經貿園區，設置展覽館1、2館，加上集結高鐵、台鐵、捷運的南港車站，補足信義計劃區的交通需求，南港有了再生的機會。

重陽重劃區近飽和
《住展》雜誌研發長何世昌指出，南港在中央與北市府諸多建設加持之下，吸引建商、金控、壽險與各大企業進駐或開發，原本就受到政府大量資源投注與業界青睞，今年上半年因多個指標大案陸續公開，房價漲幅進一步擴大。

目前南港車站周邊建案成交價已漲至每坪75~85萬元，何世昌表示，雖然價格持續高漲，但因近來推案的建商普遍擁有高知名度、或有好品牌，消費者依然很買帳，建案銷售狀況穩健，整體市況表現亮眼。

其中重陽重劃區是南港難得的純住宅重劃區，不同於台北市其他區域，建築有50米樓高限制，還有6600坪向陽綠大地，住宅密度低，區域發展已接近飽和。「久云嘉潤日出」為重陽重劃區少有的新建案，規劃16~41坪，專案經理吳世文指出，台北市中心的重劃區並不多，且要價不菲，本案成交均價約每坪85萬元，房價相對親民，是南港最適合居住的地方。

投資客搶進場卡位
台灣房屋南港世貿展覽館加盟店店長張逢隆認為，南港擁有相當豐富的建設題材，除了經貿園區、生技中心等，近年隨著台北流行音樂中心啟用，以及高鐵南港站通車等利多，讓南港房價更有支撐，南港生活機能優渥、交通機能佳，除了擁有強勁的剛性買盤支撐，不少投資客群看準都更題材，包括南港站前都更案等大型開發案啟動，吸引大批投資客進場卡位，更加帶動整體交易價量明顯升溫。

央北重劃區買氣熱　百億大案將上陣
新店區的央北重劃區為新北市五星計劃之一，緊鄰新店溪水岸，可近享大片綠地，但只有5個紅綠燈就可直接通往台北市敦北信義商圈，憑藉著重劃區整齊街廓規劃、捷運環狀線以及未來十四張農業區的開發遠景，買氣相當熱絡，520檔期更有百億元大案現身。

交通便利價量齊揚
央北重劃區位於台北市外圍第一圈，有國道3號安坑交流道、新北環快，還能經由環河路銜接水源快速道路，都可快速往返雙北地區，且除了捷運小碧潭站外，捷運環狀線通車後，連結高鐵、機捷都更加便捷，因此吸引不少台北客以及在地客層的認同。

根據《住展》雜誌統計，今年520檔期延續329檔期，依舊以雙北為主軸，新北市推案高度集中在新興重劃區，新店央北重劃區也不例外，有指標案推出，其中「聯上澐朗」單一案量高達120億元，此外還有案量30億元的「江陵天碩」。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，央北重劃區雖然仍在開發初期、機能不成熟，但憑藉著優越的區段條件，近年來市況呈現量價齊揚好光景，除了各大知名、上市與一線品牌建商齊聚外，買氣強得出乎意料，多數建案都能順利銷售。

大品牌建商紛進駐
不過，因區內客源喜好鮮明，新建案價格受基地條件影響較小，受建商品牌影響反而最大，何世昌指出，品牌建商建案成交價每坪58~65萬元，其他建案成交價約落在每坪52~58萬元左右。

台灣房屋大坪林加盟店副店長張佐表示，央北重劃區從2020年包括國泰、潤泰、遠雄等大品牌建商陸續進駐，替央北重劃區加升不少話題熱度，加上IKEA、京站商場進駐，環狀線通車等建設題材，帶動央北重劃區機能發展更上一步。

目前重劃區內新成屋跟預售開發建案約有5成，新案開價約落在7字頭以上，客群多為投資置產，亦有不少在地換屋客群，整體買氣一直都不錯，推估3~5年左右，待整體商圈發展更加成熟，此區交易熱度將更加攀升。

實價登錄2.0今年7月1日正式上路，預售屋銷售將全面納管，銷售前須向地方政府申報備查定型化合約。內政部次長花敬群9日表示，未來利用地號、案名就可查到建案銷售樓層及銷售率，資訊全都露，並可透過實價登錄確認「秒殺、僅剩最後三戶」是否為不實廣告，若不實可立即開罰。

內政部地政司正展開實價登錄2.0上路部署工作，5月初完成預售屋申報登錄及資訊備查辦法子法公告。申報成交資訊包括交易標的不動產標示、編號、筆棟數、建案名稱、買受人、起造人名稱等資訊；價格資訊含不動產交易總價、土地及建物交易總價、車位交易總價等，另須揭露交易日期、土地及建物交易面積、使用分區或編定、總樓層數、主要建材、主要用途等。

花敬群表示，未來利用地、案名等資訊可查到建案哪些樓層銷售，何時賣掉，銷售價格等，完全揭露預售屋銷售狀況，目前唯一無法揭露的是換約，因實價登錄2.0並未要求。

預售屋銷售率也一目了然，花敬群說，未來代銷業或建商不敢以「秒殺」、「僅剩最後三戶」等不實廣告誤導，透過實價登錄可確認業者是否為不實廣告，一旦不實將可立即開罰。他透露，業者正醞釀走向「不二價」，開價會愈來愈實在，惟此屬業者「自律」行為，內政部不會強制要求。

2.0揭露要及於每戶門牌資訊，花敬群說，過去只揭露區間門牌，只能抓區域交易概況，無法真正反映每棟每戶門牌實際交易資料，未來買賣雙方比較能掌握市場真正行情。

2.0也將紅單交易納管，買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人，違者按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。政府不禁止紅單交易，花敬群說，紅單不能再轉售第三人，若轉售按戶每筆罰30萬，十筆就罰300萬元，罰則相當重，政府不樂見紅單轉售、藉機炒作。

建商則對預售屋買賣定型化契約書，須先送地方政府備查才能銷售頗為關切，建議送地方備查同時可先銷售。對此，花敬群說，內政部並不反對提早銷售，但若備查後發現業者違規，先行銷售部分仍要開罰。

花敬群強調，2.0上路前會加強地方的教育訓練，告知稽查重點，如何開罰。官員也指出，未來會教導地政人員如何使用新系統，6月上旬做實際教育訓練。預計5月中發布書表格式，讓業者有時間熟練申報作業，另備查及申報系統也要做調整，預估5月中旬後開放給地方政府與業者展開壓力測試，2022年則會以更友善方式呈現實價登錄網頁。

危老重建條例時程容積獎勵，將於5月12日從8％調降為6％，雖時程容積獎勵下調，但內政部仍鼓勵民眾可以和鄰居、鄰地合建，擴大危老重建的規模，享有每100平方公尺0.5％規模容積獎勵，時程及規模兩者合計最高容積獎勵仍維持10％。

內政部次長花敬群坦言，4月的確出現搶搭8％時程容積獎勵熱潮，單月送件申請逾百件，較平時5、60件更多，預計5月1日至11日，還會有另一波送件潮。花敬群說，危老時程容積獎勵逐年減2％，遊戲規則訂得很清楚，沒有人抱怨，也不致影響送件力道，平均每年送件約600件，穩定成長。

為鼓勵30年以上、結構安全有疑慮危險老舊房屋重建，蔡政府2017年推出《危老重建條例》，只要土地及合法建物所有權人都同意，就可向地方政府申請危老重建，不受面積大小限制，並可享有容積獎勵，實施時程為10年。

原本時程容積獎勵僅前三年，但在各界呼籲下，10％時程獎勵自條例實施第四年起，每年調降2％，2021年已經是第五年，5月12日起時程容積獎勵將降為6％。

官員指出，危老條例獎勵後建築容積，仍將維持該建築基地原建築容積的1.5倍，或該建築基地1.3倍基準容積，不受都市計畫法對基準容積，以及增加建築容積總和上限限制。

危老容積獎勵最高為10％，雖然時程獎勵下降2％，但內政部官員說，仍可靠面積來提高容積獎勵。建築基地達到200平方公尺者，可增加2％基準容積的獎勵，每增加100平方公尺，給予基準容積獎勵0.5％。換算之後，只要危老重建基地達到600平方公尺，就可獲得4％的容積獎勵，搭配時程獎勵6％，也可以拿到上限10％的最高容積獎勵。

官員表示，危老條例希望老舊建築物能盡快改建，並且擴大改建面積，若基地面積能夠達到1,000平方公尺，就能走都更程序，享有更高的容積獎勵。

高鐵左營站生活圈除了三鐵共構，還有新光三越左營店，吸引建商進場推案，大樓房價也越走越高，每坪開價從3年前的24到26萬元，漲至目前的36到38萬元，房價3年內漲逾45％，地價也從3、4年前的每坪119萬元，漲至155萬元，上漲約30％。

高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀指出，由於漢神巨蛋生活圈可供建地稀少，因此，越來越多建商北移，前進高鐵左營站生活圈推案，目前該區銷售中的建案大約五個，未來還有興富發、芳崗建設、以及龍騰建設等建商進場銷售。
謝哲耀表示，高鐵左營站生活圈目前的大樓房價，每坪開價大約介於35到38萬元之間，比3年前的24到26萬元之間，上漲幅度介於45.83％到46.15％。

京城建設集團、城揚建設以及華友聯開發，是最早進場高鐵左營站生活圈的建商，華友聯2015年8月推出「Le MORE」，嵩豐建設也在2018年10月推出「耀嵩豐」。

布局最深的則屬天玉集團，已經推出、銷售中以及興建中的大樓建案共有五個，包括新光城－福山學人、新光城－自由雲鼎、鑫高鐵1期、鑫高鐵2期、以及日前剛動土的鑫高鐵3期。

天玉集團執行長黃文柔指出，軌道經濟一直是房地產的趨勢，加上當區生活機能日漸完善時，含金量、前瞻性以及增值力都指日可待。

她說，「鑫高鐵1期」火速完銷，天玉集團順勢推出「鑫高鐵3期」，更為高鐵特區少見三面臨路大基地造鎮，將是首購族、換屋族群置產、購屋的好選擇。

興東風廣告總經理楊佳松表示，高鐵左營站生活圈大樓建案，目前每坪開價都已站穩3字頭，龍騰建設新推的預售案「鑫高鐵3」，走到新光三越左營店只要5分鐘，鄰近又有寶雅、全聯等賣場，生活相當便利。

他說，「鑫高鐵3」總銷約65億元，規劃坪數在22坪到39坪，都是2房和3房產品、共計555戶，目前每坪開價36到38萬元之間。

楊佳松指出，「鑫高鐵1」在2018年銷售時，每坪開價24到26萬元，二者基地相距不遠，但3年價格差距超過45％。
由於建商搶進，高鐵左營站生活圈的地價也有明顯漲幅，1189坪的「鑫高鐵3」基地，每坪地價155萬元，也比「鑫高鐵1」的地價119萬元，在3到4年之間，漲了30.25％。

去年房市大好，政府著手打房，今年首季建照量率先反應出降幅，依據內政部最新資料，今年首季住宅建照量3萬181戶，年減13.2%，而首季住宅使用執照共2萬3448戶，年增16.2%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，去年底開始，政府打炒房政策不斷，且受疫情影響，缺地、缺工問題難解，也讓建商態度保守。

台中依然狂，首季使照8千戶
綜觀全國及六都首季建照及使照量，全國建照量年減13.2%，六都中量減幅度大者分別為台北市年減44.1%、桃園市年減36.9%、台南市年減37.1%，六都首季建照量最大在台中市，共8319戶、年增0.7%，跟去年同期相比持平發展，建照量第2大者為新北市，首季5450戶、年增24.8%。反觀全國首季使照量有16.2%的增幅，六都首季年增幅最大為台北市60.0%，其次為台南市57.5%，且首季使照量4006戶，居冠六都。

郎美囡分析，全國建照量下滑，卻尚有3萬戶以上的供給高檔，六都中，台中市各區域買氣不墜，建商選擇趁勢追量，建照量維持高檔；台北市近年危老、都更整合有所成績，不過隨著危老容積獎勵逐年降低，且能整合的區域越來越少，建照量大減，但新成屋有增加；在使照量的部分，由於2018年開始房市明顯復甦，推案量逐年增加，之後陸續完工，故使照量成長，其中台南市近幾年強打南科議題，供給量不小，今年首季累積出大量新成屋。

觀察桃園市Q1建照與使照數量增減福，桃園建照減少36.9%，使照更直接砍半、減少53.6%，成為六都減幅之最。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，由於近期桃園市可開發大型素地減少，也影響建商Q1建照數量，去年建照核發數的基期也相對高，因此才有明顯的減幅。而使照量反映2~3年前推案市況，當時為桃園房市低點，因此也反映出2~3年前的房市表現。若觀察桃園市買賣移轉棟數表現，明顯可看出桃園買氣仍熱絡。

​累積量大，恐現區域賣壓
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，雖然今年首季新建案供給下降，部分區域新成屋量較多，若此時再加碼新案，可能造成多殺多的區域賣壓，尤其政府致力整肅房市，房地合一2.0上路後對建商衝擊更大，屆時將有一波盤整。

5月7日，廣宇發展2020年度業績說明會網上路演在中國證券報•中證網舉行。廣宇發展董事長王科表示：“中國綠發成為公司間接控股股東後，將進一步拓寬公司發展空間，助力打造公司綠色地產業務開發平臺。公司將借助中國綠發、魯能集團及相關方的資源優勢，力爭到2025年基本建成核心競爭力突出、具有較強行業影響力的一流綠色地產企業。”

豐富主業

“2020年，公司首次實現廣州、三亞、汕頭等城市的業務佈局，形成了覆蓋京津冀、長三角、濟南青島、粵港澳大灣區、成渝雙城經濟圈的業務佈局。”廣宇發展總經理王曉成在路演時表示。

2020年，廣宇發展多元化投資，新增建設用地14宗，增加土地面積69萬平方米、建築面積232萬平方米。開工面積81萬平方米，完成率184%；竣工面積215萬平方米，完成率100%。

但受疫情等因素影響，公司營收同比有所下降。2020年，公司實現營業收入197.51億元，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤22.12億元。

廣宇發展指出，作為“十四五”開局之年，公司計畫2021年開工面積313.35萬平方米，續建面積302.16萬平方米，竣工面積120.32萬平方米；銷售額力爭突破260億元。

對於如何實現全年目標，王曉成在路演時開出了“藥方”，“首先是優化業務佈局，公司將聚焦主責主業，深耕優勢業務領域，大力發展綠色健康地產；延伸產業鏈供應鏈，不斷拓寬發展路徑；加強政企合作，參與城市更新、市政基礎設施建設、保障性住房建設。”

王曉成同時提出，公司將精准拿地，高品質推進項目拓展和對外投資；利用控股股東及關聯方品牌價值和資源優勢，強化與央企間的戰略合作，參與國資央企土地資源盤活、城市高壓線入地專案開發等業務拓展。“通過系列措施，公司將進一步豐富主業。”

發揮股東優勢

廣宇發展是一家老牌房企。公司成立於1986年3月，1993年12月在深交所主機板上市。

2010年2月，魯能集團成為其控股股東。2020年8月，國家電網將所持魯能集團100%股權無償劃轉給中國綠發。廣宇發展2021年3月初披露的公告顯示，股權劃轉工商變更登記手續已完成，魯能集團成為中國綠發全資子公司，中國綠發成為廣宇發展間接控股股東。

中國綠發是一家股權多元化央企，以綠色能源、幸福產業、綠色地產及新興產業為發展方向，致力於建設具有全球競爭力的世界一流綠色產業集團。

王科表示，公司的戰略定位明確，即作為整合及發展中國綠發內部住宅類房地產開發業務為主的綜合性地產業務平臺。

“魯能集團、中國綠發也給了公司切實的支援。資金方面，魯能集團、中國綠發為公司提供財務資助；資源拓展方面，中國綠發將利用自身品牌、市場、資金等資源優勢，與公司組成聯合體參與土地資源獲取；資源整合方面，中國綠發利用自身優勢為公司提供參與央企土地資源整合、盤活及合作開發的機會。”王科說。

廣宇發展此前披露，魯能集團2020年擬向公司及下屬公司提供財務資助本金額度不超217.19億元，年利率不超5.5%。廣宇發展2020年平均融資成本約5.18%，處於行業較低水準，股東支撐的優勢得以體現。

廣宇發展方面表示，除接受股東財務資助外，公司將有針對性地採取銀行貸款、中期票據、CMBS、供應鏈融資等多種融資方式滿足公司發展所需資金。

建設綠色地產企業

對於“十四五”期間公司的發展目標，王科表示：“力爭到2025年基本建成規模效益顯著、核心競爭力突出、可持續發展能力強勁、具有較強行業影響力的一流綠色地產企業。”

記者注意到，這是公司第一次提出綠色地產企業概念。廣宇發展朝一流綠色地產企業方向發展，除自身的需求、股東方的資源優勢外，房地產行業的發展趨勢或是一大因素。

王科在路演時明確表示，隨著“三道紅線”、貸款集中管理、集中供地等系列調控政策出臺，房地產市場長效機制將更加完善，行業利潤率下滑將成普遍現象，行業競爭將由規模化競爭進入差異化競爭階段，公司同樣面臨著行業政策、融資等方面的風險。

“近年來，公司從消費者對綠色健康生活方式、居住品質提升的需求端著手，將綠色、健康、智慧等理念貫穿於項目，實現在建、新建項目100%的綠色建築認證，並通過完善健康功能和健康服務，實現產品升級，滿足了客戶品質化的需求，這是公司產品的一大競爭力。”王科稱，“公司近年來新獲取的三亞紅塘灣中心城區專案、重慶大渡口專案也將按照綠色健康標準開發建設，裝配率均能達到50%。”

年報顯示，截至2020年底，廣宇發展綠色地產專案覆蓋全國18個城市。

5月9日，萬科企業股份有限公司（萬科A(28.000, 0.08, 0.29%)，000002.SZ）發佈2021年4月銷售業績，4月份萬科實現合同銷售面積308.6萬平方米，合同銷售金額497.7億元，同比微增3.8%。

綜合今年前四個月資料看，2021年1-4月萬科累計實現合同銷售面積1413萬平方米，合同銷售金額2292.4億元，同比增加23.4%。

新增開發專案方面，4月萬科新增加開發專案20個，為今年以來拿地專案最多的一個月份，專案分別位於東莞、珠海、南昌、紹興、溫州、常州、嘉興、金華、瀋陽、長春、濰坊、西安、蘭州、銀川，合計占地面積217.2萬平方米，計容積率建築面積436.9萬平方米，萬科權益建築面積285.6萬平方米，需支付權益地價183.96億元。

此外，在物流地產項目方面，今年以來，萬科無新增物流地產項目。

綜合今年前四個月來看，萬科拿地共斥資529.02億元。

按照萬科2020年年報，去年萬科共新獲取168個項目，且86%位於重點城市群。年報顯示，2020年，萬科獲取新專案168個，權益規劃建築面積2058.8萬平方米，按照權益投資金額計算，有86.6%位於重點城市群。

另根據萬科披露的一季度資料，截至3月末，萬科在建項目總建築面積約11301.9萬平方米，權益建築面積約6699.3萬平方米；規劃中專案總建築面積約4734.0萬平方米，權益建築面積約2978.1萬平方米。另外，萬科還參與了一批舊城改造專案，按當前規劃條件，權益建築面積合計約339.8萬平方米。

萬科董事會主席郁亮在今年3月召開的全年業績會上提到，“今年可以說是行業管理紅利時代的元年，大家都在感歎掙錢不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了”。

鬱亮表示，“三道紅線”、“雙集中”等政策的出臺，標誌著行業明確進入到管理紅利時代。管理紅利時代，房屋回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性，是一個不可逆轉的趨勢，這也意味著行業的回報水準也會逐漸向社會平均水準靠攏。

對於監管層設置的“三道紅線”標準，截至3月末，萬科成功回歸“綠檔”。資料顯示，截至3月31日，萬科的淨負債率為15.5%；持有貨幣資金1966億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元。另外，剔除預收款項的資產負債率為69.5%，符合“綠檔”企業標準。

截至5月7日收盤，萬科A報28元/股，微漲0.29%。

繼長春、廣州、重慶、無錫後，杭州也開始了今年首次集中供地。

5月7日和8日，杭州迎來今年首批集中供地出讓。首批共推出57宗涉宅用地，總出讓面積4527畝，總建築面積757萬平方米，總起價934.7億元。其中5月7日出讓32宗土地，當天的總成交金額就已達到716.68億元。

融創、龍湖、北京華聯、融信以及融信+濱江聯合體，成為5月7日杭州土地市場出手最“闊綽”的幾家企業。

“從今天拍地的實際情況來看，杭州土地市場的熱度不低。按公佈出來的資訊，有七成的單個土地競買者超過20家以上，不少地塊進入競自持環節，房企之間競爭的激烈度相當高。”中指研究院企業事業部常務副總經理高院生表示。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，包括杭州在內幾個熱點城市今年的首輪集中供地，預計都會保持較高的熱度。

“原因在於，不少城市的供地在上半年，開發商拿到第一批土地後，今年第四季度就可以上市、獲得回款。所以相對來講，近期幾個城市土地集中供應，特別是熱點城市土地的競爭會更加激烈。那些在熱點城市沒拿到新項目的房企，會到熱度較低的城市去，但其周轉速度和利潤可能會受影響。”丁祖昱說。

32宗土地攬金逾716億

按杭州2021年供地安排，今年將分三個批次集中供地：第一批4月7日公告，5月7日、8日集中進行出讓，第二和第三批將分別在6月和12月公告。

據克而瑞資料，杭州2021年宅地計畫供應量為1002萬平方米，今年首次集中供應的宅地面積約302萬平方米，首輪集中供地占到全年供地約30%的比例。

“杭州今年供地量雖然比去年略有下降，但能達到千萬平方米，這個規模已經相當可觀了。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里說。

5月7日杭州出讓的32宗涉宅地塊，位於錢塘區、拱墅區、西湖區、上城區、濱江區幾個主城區以及蕭山區，總出讓建築面積375.7萬平方米。

當日所供應的世紀城核心區地塊、東新地塊、數位商貿城地塊等，成為開發商爭奪的焦點。花樣年、保利、綠地、建發、宋都等房企，均有所斬獲。

5月7日上午，融創先以23.79億元的價格競得杭錢塘儲出[2021]2號地塊，溢價率達27.97%。此後，融創又分別以22.67億元和28.41億元的價格，競得錢塘新區另外兩幅土地，溢價率均超過20%。融創競得的這三宗地塊，總金額達74.87億元。

此外，龍湖以52.53億元競得杭州市數字商貿城地塊，北京華聯以48.32億元競得蕭政儲出[2021]33號地塊，成交金額均較高。

不過，浙系房企濱江集團(4.500, 0.08, 1.81%)和閩系房企融信，是當天杭州土拍市場的最大贏家。濱江+融信聯合體先以24.81億元競得蕭政儲出[2021]28號地塊，溢價率29.83%。此後，濱江+融信聯合體又以18.46億元競得蕭政儲出[2021]32號地塊，自持比例17%，溢價率29.45%。這兩幅地塊總價達43.27億元。

當外界驚呼其拿地“兇猛”的時候，融信+濱江聯合體當天下午又以48.38億元和80.85億元的價格，分別競得上城區另外兩宗住宅用地，兩宗地塊的總地價達129.23億元。

換言之，僅5月7日一天，融信+濱江聯合體在杭州土地市場上砸下了172.5億元。

通過聯合體拿地的同時，融信還單獨拿了另外幾個項目，總價為56.03億元。5月7日，融信以14.82億元競得蕭政儲出[2021]31號地塊，該地塊自持比例達29%。此外，融信以25.6億元競得蕭山區另一幅土地，並以15.61億元的價格競得三墩北單元B-R21-07地塊。

據中指院統計，5月7日，杭州32宗地塊出讓起始總金額569.1億元，總成交金額716.68億元。其中，錢塘區7宗地總出讓金額148億元，蕭山區12宗地總出讓金額172.43億元，主城四區13宗地總成交金額396.24億元。

公開資料顯示，蕭山區出讓的12宗涉宅土地，除兩宗以底價成交外，其餘10宗地塊全部達到競自持比例。

高院生指出，地塊出讓時，專案的銷售價格已經給出了其相應的限價。“如果溢價率相當，自持比例更高，開發商利潤越少。此次出讓的地塊溢價率都不低，再加上自持部分，一些專案的利潤空間並不大。”

試點“托底保證金”規則

值得注意的是，杭州此次對拍地的保證金規則，做出相應調整。

“我們瞭解下來的情況是，此次房企參與集中供地拍賣活動，在保證金方面多了一個可選項目：參拍一個地塊可以只繳納約5000萬元的托底保證金。雖然金額較此前降低不少，但這筆保證金需要在指定監管帳戶存留一個月到40多天。”杭州一位元業內人士告訴記者。

相關規則的調整，也得到另一位參加5月7日杭州土拍的房企人士的證實。

“這次的確開始試點5000萬元托底保證金了，不過並非一刀切，而是增加了一個可選項。”上述房企人士告訴記者。

記者在採訪中瞭解到，此前杭州拍地，開發商需要依照拍地起始價繳納一定比例的競買保證金。如果拍地未獲成功，這筆保證金在幾天內將返還至開發商帳戶。這樣的保證金規則下，雖然財務週期上開發商用於支付保證金所佔用時間不長，但房企所要動用的現金數量卻比較大。

“按之前的保證金規則，在集中供地背景下，如果要在短時間內競買多個地塊，對開發商資金提出非常高的要求。業內預計開發商僅在保證金上，可能就需要動用十幾億甚至更多的資金。但對土地出讓保證金規則做了調整，多了一個可選項後，雖然退還保證金的時間延長，但所動用的現金卻減少了。不過並非所有的房企都會選資金少、週期長的托底保證金，因為此前保證金雖然動用金額大，但週期短，開發商往往會根據企業自身及擬競買的專案情況做出不同選擇。”上述房企人士在接受採訪時說。

保證金規則多了一個可選項，是否會使更多房企選擇5000萬元的托底保證金？對此有開發商向記者表示，未必如此。

一家參加杭州此次拍地的房企告訴記者，有的地塊總價低，5000萬元價格較高，用競買保證金可能更合適。“競買保證金一般是起始價20%，托底保證金則是5000萬元，但資金沉澱的週期太長。如何選擇，房企要綜合自己財務等情況估算。”

有開發商告訴記者，土地保證金多了一個可選項，對於吸引更多企業前來拍地起到不小的作用。

此外，與其它幾個城市集中供地略有不同的是，杭州土地拍賣價格達到封頂價後，最終並非通過搖號來決定地塊歸屬。

“在杭州僅看溢價率是不全面的，還要看競持程度。如果地塊達到封頂價，房企要通過競自持比例或公建配套，來角逐最終的勝出者。”馬千里在接受記者採訪時指出，這樣的競買規則，對企業自身實力提出了很高的要求。

不過，多位元開發商向記者表示，在地價升高而房價被限背景下，雖然專案利潤較此前略低，很多房企仍然爭奪杭州市場的原因，在於看重杭州市場的流量。“今年第一批拍的地塊，運營效率如果足夠高，很快可以實現銷售並完成結轉。”上海一位房企人士表示。

“從市場基本面來看，去年杭州市場交易量創出新高，當前新房市場庫存量較低，人口流入數量較大，不斷有高層級人才落戶至杭州，今年交易量可能還有所增長。因而如果做規模和流量，杭州市場是不得不重視的一個市場。”高院生說。

近日，因為Q1暴雷巨虧而站在風口浪尖的順豐控股(61.400, -1.77, -2.80%)，要分拆順豐房托在港股上市，預計募集資金約3億美金。

順豐作為一個快遞公司，緣何與“房托”產生了關係？實際上，順豐房托全稱為順豐房地產投資信託基金，本質上為房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）。而REITs是投資不動產的基金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。


目前，有14只REITs在港交所上市，如越秀房托、招商房托等。順豐作為快遞龍頭，順豐房托目前聚焦在物流地產，若成功上市，有望成港交所首個以物流為主的REITs。

何為REITs？

REITs起源於美國，後來發展至澳大利亞、日本、新加坡、香港等40多個國家和地區，從誕生到現在的60年裡，管理規模已達到了2萬億美元。

REITs的好處就體現在下面這張產品結構圖之中。

基金投資人，可以通過買REITs基金，通過SPV（專案公司），投資房地產或相關的不動產（比如能賺租金的大樓）。而發行REITs的基金公司會幫投資人管理這些不動產，一年年的收租，然後以分紅的形式作為投資回報，返還給投資人。

這裡面對於投資者來說：投資門檻低了，投資管道變多了。多了一種風險可控、收益還不錯的投資選擇，目前在港交所掛牌的REITs股息率大概在7%-9%的水準。

對於企業來說，REITs可以盤活存量資產。在REITs基金收購不動產之後，相關的諸如房企等機構，可以將資金用於再投資，不至於被龐大的自持物業沉沒巨量資金，而限制了發展速度。

招股書顯示，順豐房托基金由順豐控股100%持有，初始投資組合包括位於香港、佛山及蕪湖的三處現代物流物業。IPO後順豐控股的持股比例將降低為35%，公眾基金持有人的占比將達到65%。順豐房托IPO後將回收部分資金，順豐控股也可以輕資產運營。

順豐房托的利潤起伏大

截止去年底，順豐房托主要聚焦在物流地產，當前的投資組合包括位於香港、佛山及蕪湖的三處現代物流物業。三處物流地產的可出租總面積為30.76萬平方米，估值達60.94億元，平均出租率為94.9%。

順豐房托目前擁有的資產體量，相對於稍有規模的房企來說，還是非常小的，整體的業績也不大。

招股書顯示，2018年至2020年，順豐房托的收入分別為2.56、2.69、2.79億港元，年增長率僅為5.07%、3.72%。收入類型包括租金和管理費，其中主要為租金收入，可見在整體可供出租的面積、出租率沒有太大變化的情況下，房托的收入增長必是緩慢的。

但這並不代表順豐房托的業績非常穩健，相反，公司的利潤表現出了較大的波動。租金收入變化不大的情況下，投資物業的公允價值變動對於利潤的影響非常大，2018年，投資物業的公允價值錄得收益達到2.27億港元，與收入接近。而在2019/2020年的公允價值變動收益則為0.81億港元及虧損0.54億元，這直接拉低了後兩年的利潤表現。

此外，順豐房托2020年的融資成本達到1.18億港元，較上年同期增長64%，成為掣肘全年利潤的另一大因素。從報表中看，順豐房托的主要負債為應付關聯方的款項，在應付款項總額變化不大的情況下，財務成本快速上升，或與關聯方的資金成本提升有關。

98.54%收益來自關聯方順豐控股

值得注意的是，於2020年底，順豐房托的物業合共有33名租戶，當期租金收入總額排名前五位的租戶，約占總租金收入的80.1%。而其中順豐關連租戶約占同期總租金收入的80.0%。更為集中的是，順豐房托全年的利潤中，有98.54%來自順豐控股，可以說，其餘的租戶幾乎不貢獻利潤。

關連租戶比例高，一方面意味著租約穩定性強，但另一方面也意味著嚴重依賴順豐控股這一單一客戶，基金的業績潛在的起伏較大。關聯交易也存在一定的隱患，諸如關聯方的應付款及快速增長的財務成本。

因此，順豐房托約90.9%租戶（按可出租面積計算）來自物流行業，而其餘租戶包括來自藥品、科技及其他行業的租戶。

集中供地之下，杭州土地市場顯然並未降溫，反而更現瘋狂。

5月7日、8日，杭州首次集中拍地落下帷幕。此次杭州集中供地共57宗，總出讓面積301.8萬平方米，總建築面積757萬平方米，拍賣起始總價934.7億元，累計成交金額達到1178.21億元，相當於去年杭州全年土地總出讓金額2521億的46.72%。一次涉宅集中供地，等於賣到了去年全年所有土地出讓金額的近一半。

“瘋狂的”杭州土地

其中，成交總價最高的是位於杭州未來科技城的綜合體專案，地塊最終被華潤置地以111.6億元競得，成交樓面價16499元/平方米，自持比例為4%。這也是杭州土地拍賣史上的第六宗總價超百億地塊。

建築面積最大的為臨平區鼎湖未來社區地塊，出讓土地面積24.8萬平方米，總建築面積81.3萬平方米，是此次出讓的57宗地塊中建築面積最大的地塊，最終被中駿以91.04億元競得，樓面價11204.57元/平方米，溢價率29.98%，自持4%。

值得注意的是，按照目前的杭州土拍規則，先是競價，達到30%溢價率時轉競自持比例，競自持比例100%後競養老住房面積。在此次57宗地塊中，有41宗地塊競價封頂後轉入競自持比例，其中有13宗地塊自持比例超過20%。

其中，杭州本土房企地上集團競得的臨安區城東濱湖新區單元地塊自持比例達到40%，這也是杭州採取限地價、限房介“雙限”規則後自持比例最高的地塊。

此次杭州土地集中出讓，有近90家房產開發商參與競拍，既有本地中小房企，也有萬科、融創、龍湖、保利、華潤置地等頭部房企，以及奧園、義烏天鉦等首入杭州市場的房企。

在正式開拍之前，地塊的爭奪就已拉開序幕。57宗地塊掛牌期間，大部分地塊均獲得房企報價，其中22宗地塊溢價率在開拍之前就達到政府設置的溢價率“紅線”，有12宗地塊提前在掛牌期間進入自持比例投報階段。

被華潤置地以111.6億元競得的余杭區未來科技城綜合體地塊，則經歷了136輪次競拍。龍湖競得的余政儲出[2021]10號地塊，經歷了78輪競價，溢價率29.93%，自持比例報到19%，最終以52.53億元總價競得。

火爆背後的“一房難求”

此次土拍，是杭州第一次採用集中供地形式。兩天的集中供地，熱度顯然遠超許多人的預期。

事實上，自2017年首次突破2000億元，杭州的土地出讓金收入已連續4年保持超2000億元高位，2018年、2019年還連續兩年蟬聯全國第一。2020年，杭州土地出讓金總額雖同比上年下滑7%，但也僅次於上海，排名全國第二。

而土地市場火爆的背後，是杭州新房市場的“一房難求”。

剛剛過去的五一假期，位於蕭山區的“濱江博語華庭”樓盤對搖號登記結果進行公示。此次搖號，是博語華庭的收官，推出的391套房源，吸引了10479組家庭登記，綜合中簽率低至3.7%。

此次加推，是博語華庭第三次推盤，也是房源量最多的一次，但也是中簽率最低的一次。

實際上，博語華庭已是杭州的第31次“萬人搖”。2018年，針對樓市銷售中的“全款優先”“捆綁車位”，杭州推出了住宅銷售搖號政策。杭州樓市的“萬人搖”也正是從那一年開始。去年，杭州曾出現接近6萬人搶購“遠洋西溪公館”的火爆場面。

為了給樓市降溫，今年1月，杭州繼續收緊樓市，出臺政策包括“落戶杭州未滿5年的，限購1套住房”“贈與人須滿3年方可獲得購房資格”“除了紅盤，中簽率低於10%的樓盤也將納入限售5年的範圍”“增值稅免征政策的年限由2年調整為5年”等。

據統計，新政出臺後，杭州市區210餘次住宅加推，僅80餘次無須搖號。而不用搖號的樓盤大多位於臨安、富陽與蕭山邊緣板塊。入市的3.4萬餘套住宅，總報名人數達到23.3萬人次，綜合中簽率僅為14.9%。

杭州樓市調控任重道遠

統計資料顯示，2020年，杭州十城區成交商品房15.2萬套，環比增長12%。同期，十城區商品住宅成交均價28446元/平方米，環比2019年上漲13.54%，為近5年甚至10年來最高。

目前，杭州住宅均價在全國排名第七。據58同城、安居客發佈的2021年《4月國民安居指數報告》，4月份，杭州新房29078元/平方米的均價，已直逼廣州的29628元/平方米。

當然，杭州樓市熱度不減，還有背後的套利空間。杭州是實行限地價、限樓價的城市，長期的“雙限”之下，使得一二手房價格倒掛。

以此次五一假期的“萬人搖”“濱江博語華庭”為例。博語華庭屬於蕭山湘北板塊，靠近濱江區和市北西，新房的精裝價格限價為均價34000元/平方米。而周邊“中鐵建江南之星”二手房的簽約均價達到44700元/平方米，實際掛牌單價則在5萬元/平方米以上。

另一方面，近年來杭州發展迅猛。2019年，杭州常住人口增量55.4萬人。2020年，杭州新引進35歲以下大學生43.6萬人。人才淨流入率繼續保持全國第一。

人口的大量流入，房價快速上漲形成的新房與二手房之間的價格倒掛，使得樓市熱度居高不下的杭州，成為房企最中意的城市之一。

穩地價是穩房價、穩預期的基礎，一級土地市場冷暖，直接決定房價的漲跌。相關人士認為，從此次土拍結果看，杭州地價已被進一步抬升，市場火熱的背後也已有著明確的信號。

土地瘋狂之下，杭州任重道遠。

亞洲聯網科技（００６７９）宣布以總代價３５５０萬元收購購大埔大埔滘大埔道４６９９號鹿茵山莊第五座十二樓Ａ及Ｂ室之物業連同兩個車位。
　　
公司一直在尋找合適的投資機會，以增加公司股東的整體股本回報率，通過簽訂臨時協議，公司將能夠以相對較低的風險獲得更好的投資回報。

盛洋投資（００１７４）宣布，非全資附屬ＧＲ　Ｒｅａｌｔｙ旗下Ｒｏｓｅｍｏｎｔ　Ｆｅｄｅｒａｌ　Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ　ＬＬＣ，出售物業予Ｇｌｅｎ　Ｆｅｄｅｒａｌ　Ｐｌａｃｅ，　ＬＬＣ，總代價６７００萬美元（５﹒１９億港元）。
　　
該物業位於美國阿拉巴馬州，包括一幢辦公樓以及多個停車位。
　　
公司表示，經考慮物業及市場狀況以及有限合夥人之退出意願，出售事項被視為一個好的機會，為賣方變現其投資，並提供合理回報。

新經濟股早前大幅回調，華夏基金（香港）董事總經理兼基金經理魏曉鵬接受專訪時表示，旗下基金因應新經濟股高估值，減持了部分倉位，轉移去了舊經濟股，增持原材料、內房股等，但提醒資金應均衡配置，要選「ｂｅｓｔ　ｏｆ　ｂｏｔｈ　ｗｏｒｌｄ」（最優質新舊經濟股）。
　　
市場長線對科技股前景樂觀，魏曉鵬亦是如此，指出反壟斷政策將行業拉動至更健康的格局，加上股價已大幅反映，當反壟斷完全塵埃落定時，科技股短線勢出現反彈。惟她稱，今年互聯網公司的競爭格局加劇，華夏基金香港對科技股中長期持「中性」看法。
　　
她解釋，互聯網公司於去年起開始投資社區團購業務，美團（０３６９０）有領先優勢，拼多多緊隨其後，而京東（０９６１８）及阿里巴巴（０９９８８）也開始加強發力。「今年是競爭年、投入年」，預期美團在社區團購的虧損及投入達６０億元人民幣，其他企業也相若，相信幾個季度後輸贏格局將明瞭。

＊倡均衡配置薦碳中和概念股＊

華夏恆生香港生物科技指數ＥＴＦ（０３０６９）近期連日破頂，該行「高配」生物科技股，魏曉鵬指，生物科技公司在中外研發及銷售有突破，加上市場仍有巨大的需求仍未滿足，非常看好其前景。另一方面，生科股因早前炒作過度，估值透支，已大幅調整，認為現時是吸納好時點，不過，她稱，生科股業務非常專業，投資個股風險較大，宜投資一籃子股票。
　　
至於傳統股，魏曉鵬認為，傳統經濟股仍有大的折讓，為投資者提供投資機會，建議選擇估值平、有不俗成長空間，以及可受惠政策帶來新增長機會的板塊，看好碳中和概念股。
　　
近期北水流入放緩，對騰訊、美團等「愛股」的興趣似乎大減。但魏曉鵬認為，新經濟股對國內投資者的吸引力仍大，皆因港股擁有獨特標的，包括生物科技股及容許同股不同權，Ａ股及美股ＡＤＲ均追不上，而且中美關係緊張將加快中概股來港上市。

上海實業（００３６３）公布，與上海城投及上海建工組成的投標聯合體，於周六收到虹口區規劃和自然資源局確認通知，指投標聯合體已中標，以代價９１﹒０６億元人民幣收購以掛牌方式出售的上海地皮，該集團將佔５０％股權。
　　
該集團指，該土地位於上海虹口區北外灘ＨＫ３２１－０１及ＨＫ３２１－０２部分地下地皮，即北外灘９１號地塊，東至丹徒路，南至東長治路，西至高陽路及北至唐山路，總土地出讓用地面積約３﹒４６萬平方米，作商業、辦公室、餐飲及旅館用途。該土地的發展計劃仍在制訂，預期發展工作將由開始發展起計約７年時間。該集團指，連同其所持位於北外灘８９號及９０號的現有地皮，三幅地皮計劃發展為集甲級辦公樓、公寓式酒店、主題商業大廈、酒店及文化娛
樂設施為一體的城市綜合體。投標聯合體將根據實際市場情況，對該土地的實際建設和開發時間表進行調整。該集團指，擬以內部資源，股東貸款及╱或外部融資支付代價之５０％。

正商實業（００１８５）公布，以４﹒４３億元（人民幣．下同）收購兩幅河南住宅地皮。
　　
該集團指，以約２﹒０４億元投得河南省漯河市示範區邙山路西側、牡丹江路北側地皮，總佔地面積約４﹒７６萬平方米，許可容積率介乎於１至２﹒５之間。該地皮指定為住宅用途。
　　
另外，該集團指，以約２﹒３９億元投得河南省商丘市城鄉一體化示範區，總佔地面積約４﹒５６萬平方米，許可容積率介乎於１至２﹒９之間。該地皮指定為住宅用途。該集團指，有關收購以內部資源撥付，符合擴大於該省的業務策略。

新盤市場熱度十足，一連兩個周末上演大混戰，過去周末兩天（8日至9日）有7個新盤共587伙對撼，恆地（00012）發展的九龍東啟德THE HENLEY I（THE HENLEY發展項目第1期）擔大旗連招標首輪推售208伙，兩日共售出137伙或65.9%，當中一伙特色戶呎價高見61888元，貴絕九龍東住宅呎價。另一新盤路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭的香港仔黃竹坑站上蓋晉環（港島南岸第1期）剛於周六連招標次輪發售188伙，延續首輪滿堂紅氣勢，以價單形式推出的180伙再度即日沽清，成為周末售出伙數最多新盤。計及其他新盤貨尾，過去兩日一手市場勁沽444伙，屬近半年來首次連續兩個周末交投超過400宗。

特色戶呎價61888 東九龍最貴

目前開售的新盤各有捧場客，THE HENLEY I於周六標售的12伙之中，更誕生樓王，全盤面積最大的2座40樓A室頂層連天台3房戶，實用面積1350方呎，附設635方呎平台及1176方呎天台，以8354.88萬元售出，每方呎61888元盡破九龍東住宅呎價，較嘉華（00173）同區嘉匯於2018年10月以每方呎5.3萬元創下的紀錄，高出8888元或16.8%，為該項目在周日母親節以價單形式推售打下強心針。

THE HENLEY I昨首度以價單形式發售196伙，準買家早上9時起登記，適逢母親節，不少準買家一家大細前來揀樓，據消息稱，截至上午近11時半，A組大手時段已率先售出28伙，包括一組大手客動用約5529.83萬元掃入3伙2房戶；緊接B組時段銷情明顯加快，29個2房連衣帽間單位搶先在下午約4時售清。

恆基物業代理營業（一）部總經理林達民說，THE HENLEY I昨推售196伙，截至晚上約8時賣出134伙，銷售率達68.4%，套現逾15.51億元，連同周六招標售出3伙，該盤共吸金16.92億元。項目兩天共沽137伙，佔推售208個單位的65.9%。位於沐泰街7號的THE HENLEY I提供479伙，實用面積186至1350方呎，預計2022年4月底入伙。

千望更新價單5伙提價1%

另一焦點新盤晉環，剛於周六連招標銷售共188伙，當中180伙以價單形式推出，再次即日沽清，成為過去兩天售出伙數最多新盤，有大手客豪擲近2億元連掃7伙3房單位；同日招標的8伙，將於今日截標。

遠洋集團（03377）旺角千望也在混戰中積極搶灘並錄得不俗成績，周六首輪發售45伙，吸引大批準買家捧場，全日售出27伙，銷售率達60%，連同昨日，項目兩天共售出31個單位。發展商昨晚突更新2號價單，清一色上調5伙售價約1%，同步落實周四（13日）次輪推售9伙，折實售價460.7萬元起。位於煙廠街31號的千望提供83伙，實用面積151至319方呎，預計2023年3月底落成入伙。

恆大．珺瓏灣27單位今招標

其他新盤也趁勢搶攻，中國恆大（03333）屯門掃管笏恆大．珺瓏灣2期過去周六以先到先得形式發售110伙，兩天連沽23戶，項目今再推27伙標售。信置（00083）等發展的觀塘凱滙2期也錄20宗成交，連同其他新盤，周六及周日兩天，一手市場合共售出444伙，不但力逼前周末兩天（1日至2日）的472宗，更屬去年11月後首次連續兩個周末錄多於400宗交投。

中原地產亞太區副主席陳永傑估計，一手市場成交本月有望突破2500宗，較上月錄得的818宗有逾2倍潛在增幅。

西洋菜南街店每月7.7萬瀉65% 僅一年約

新冠肺炎疫情緩和，經濟開始有起色，加上內地通關在望，商舖業主眼見零售市道處於蓄勢反彈階段，大多不希望在現時租金跌至低殘時刻，以長租約方式出租手上舖位，故只傾向簽署短期租約。旺角一線地段西洋菜南街最新連錄多宗短租個案，其中位於百寶利商業中心地下的一個舖位，由零食店以每月7.7萬元租用，獲簽一年租約，已屬近期租約較長的租賃成交。

上手客租金曾見22萬

據了解，西洋菜南街1A至1K號號百寶利商業中心地下7號舖，建築面積約278方呎，最新由一家零食店租用，月租7.7萬元，呎租約277元。是次屬「死約」的租賃個案，但租期只有一年。

資料顯示，上述舖位原由電訊商電訊數碼（06033）租用長達10年之久，不過，去年底改以每月10萬元轉租同廈的地下1號舖，建築面積約500方呎，呎租約200元，故放棄面積較細的7號舖。

由於電訊數碼在以往租用7號舖時，月租最高曾達22萬元，現時零食店租金較高位大跌14.3萬元或65%，就算有租客承租，業主亦不希望「鎖定」低租金一段長時間，因此只提供一年租期。

同一地段西洋菜南街14至24號榮華大樓地下F舖，建築面積約700方呎，近日獲口罩店短租，月租僅5萬元，呎租約71元，租期暫為3個月。

榮華大樓F舖租高位插95%

此舖在2015年曾由南韓護膚品牌LANEIGE承租，月租高達98萬元，呎租約1400元，惟在2018年租約期滿後已結業。

舖位之後3年一直由手機用品散貨場「肥仔開倉」租用，據知月租約12萬元。由於「肥仔開倉」近期以相若租金承租建築面積約1300方呎的西洋菜南街34至36號地下，故撤出榮華大樓地下F舖。現時該F舖位只以每月5萬元獲短租，租金較高位急瀉93萬元或94.9%。

佐丹奴月租形式再進駐

毗鄰上址的榮華大樓地下I及J舖，建築面積共約1600方呎，2018年初由本地連鎖時裝品牌佐丹奴（00709）以每月90萬元承租3年，呎租約563元。該租約今年3月已完結後，佐丹奴撤出舖位。不過，近期佐丹奴以月租形式重新承租該舖位經營，月租僅約20萬元，呎租125元，租金支出只及原本長租約的22.2%。由此反映，現時舖位業主傾向暫時以短租約出租舖位，冀待零售氣氛回暖及旅客重臨時，可隨時騰出舖位迎接長租戶，以爭取較高的租金收入。

舖市交投活躍，美聯工商舖（00459）亦入市買舖收租，近期向富邦銀行（香港）斥資3950萬元買入荃灣大河道舖位，享3.4厘租金回報。

美聯工商舖公布，以3950萬元收購荃灣大河道49號地下連閣樓及天井舖位，建築面積約1553方呎，呎價逾2.54萬元。舖位現由眼科中心租用，月租11.2萬元，租期至2022年5月，租金回報約3.4厘。

該公司指出，預期物業將繼續出租，可為集團提供額外及穩定的租金收入，得以進一步拓闊收入來源及可享有物業的潛在資本增值。

舖位原業主為富邦銀行（香港），於1997年4月以1720萬元購入舖位，原開價4100萬元放售，終降價3.7%售出，持貨24年，賬面獲利2230萬元，升值1.3倍。

波斯富街舖6600萬賺173倍

核心零售區舖位買賣亦增加，位於銅鑼灣時代廣場對面的波斯富街77至83號波斯富大廈地下M舖，建築面積約200方呎，舖位面向勿地臣街，市場指以6600萬元易手，呎價約33萬元。

據了解，舖位原以9000萬元放盤，終大幅劈價2400萬元或26.7%售出。受疫情影響，舖位租金大跌，現時由化妝品店以每月7萬元租用，租金回報只有約1.3厘。

資料顯示，該舖於2012年高峰期曾以每月19萬元租出，現時租金較高位大瀉約63.2%。

根據土地註冊處資料，舖位原業主於1984年5月以38萬元購入，持貨37年，賬面勁賺6562萬元，升值約173倍。

今年樓市氣勢如虹，龍頭屋苑鰂魚涌太古城卻罕有地反高潮，4個月內錄得3宗蝕讓，新近更出現首宗賬面損手成交，廬山閣一個海景單位額外印花稅（SSD）3年限期屆滿，即以1070萬元沽出，原業主離場賬面虧損65萬元或5.7%。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運透露，廬山閣高層A室2房戶，實用面積518方呎，向東北望少海景，有雅裝，原業主以1120萬元放售，剛減至1070萬元售出，呎價20656元。

4個月錄3宗蝕讓罕有

根據土地註冊處資料，原業主2018年4月斥資1135萬元購入，放盤價已低於當年買入價，最終再多減50萬元或4.5%沽出，離場賬面蝕65萬元或5.7%，連同使費料更損手257.3萬元。

趙鴻運透露，原業主屬收租客，因有資金調動需要，故出售單位並以交吉易主，若然「計埋租金當打個和（離場）」。

今年樓市反覆衝高，太古城卻令人大跌眼鏡，4個月內有3宗蝕讓，連使費分別損手約52萬至257.3萬元，當中包括彩天閣低層B室3房戶，今年3月以1633萬元易手，雖較原業主2018年購入價1609萬元，高24萬元或1.5%，計及開支卻蝕約52萬元。

第一城627萬 年內兩房最貴

沙田第一城有投資者出貨，據消息稱，23座高層C室，實用面積327方呎，原則2房改1房戶，原業主收租約8年，趁租期早前屆滿開價630萬元放售，短短4日即以627萬元易手，樓價刷新屋苑今年標準分層2房戶新高紀錄，呎價19174元。原業主2012年斥328萬元買入，賬面賺299萬元或91.2%。

美聯物業首席高級營業經理陳少鴻透露，由收租客持有的同區好運中心A2座榆林閣中層H室，實用面積427方呎，以688萬元沽出，呎價16112元，較2017年入市價535萬元，升值153萬元或28.6%。

過去周末兩天（8日至9日）一手市場接連有大型新盤開賣，搶佔二手客源，惟主要代理行統計的十大屋苑，成交量仍能企穩雙位數。當中美聯物業分行統計，母親節的周末兩天十大藍籌屋苑共錄得約17宗買賣，較前一個周末回落約19%，但連續12個周末錄得雙位數成交。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，雖然市場有多個新盤開賣搶客，但十大屋苑成交仍維持雙位數，可見累積的需求龐大，準買家對樓市前景具信心，更不乏投資者出動尋寶，料樓市氣氛持續向好。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去兩天十大指標屋苑合共錄得16宗成交，按周減少2宗或11.1%。

中原地產統計的十大屋苑，周末兩天錄得17宗成交，與前一個周末相同，連續12周錄得雙位數。

開價硬筍盤少 二手買賣放緩

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，疫情漸受控，買賣雙方維持樂觀情緒，十大屋苑周末成交量維持雙位數，但業主在旺市下叫價硬淨，加上市場上筍盤或優質放售物業短缺，令二手成交速度略為放慢。

不過，香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽透露，該行統計的十大二手指標藍籌屋苑，周末兩日共有10宗成交，較前一個周末的9宗升約11.1%，重回雙位數。

美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，據該行綜合土地註冊處資料顯示，今年4月錄得880宗純車位註冊，較3月721宗上升約22.1%。

若以今年首4個月計，註冊宗數達3382宗，較去年首4個月1304宗大幅上升約1.6倍，創自1996年有紀錄以來的同期第二高。

港島南黃竹坑上蓋「SOUTHLAND 晉環」銷售火爆，於剛過去的周六次輪銷售180伙再度即日沽清，兩輪銷售僅8天便售出426伙，套現逾90億元。發展商路勁地產再接再厲，為回應市場需求，昨加推第4號價單，合共有160伙，且首次推20個開放式單位。

路勁地產銷售及市場推廣總監封海倫昨表示，今次加推第4號價單，推出160伙，包括20個開放式單位、20個1房單位、70個2房單位(約44%)，以及40個3房單位和10個4房單位。實用面積由289平方呎至1,135平方呎，其中開放式單位更為項目首度推出的戶型。第4號價單扣除最高折扣18%，折實價由958.1萬元至3,972萬元，折實呎價由30,610元至38,698元。

均呎價3.4萬 較首價單高14.5%

整張價單之折實平均呎價為33,980元，較首張價單折實平均呎價約29,689元，加價14.5%，較3號價單折實平均呎價33,103元，高約2.6%，發展商稱加幅主要反映景觀及坐向等因素。據悉，最低價格單位為第1座（1B）6樓B單位，實用面積290平方呎，屬開放式戶型，扣除最高折扣18%，折實價958.1萬元，折實呎價為33,038元。

封海倫透露，除計劃於進行第三輪銷售外，項目現時仍有8個4房單位正進行招標發售，並於今日截標，亦有機會短期內推出更多特色戶繼續以招標形式發售。

天水圍Wetland Seasons Park第一期近日陸續入伙，現有約有40個放租盤，平均呎租約33元，入場叫租由11000元起，普遍回報率約2.8厘。項目提供710伙，面積由296方呎起，戶型涵蓋1至4房，提供不同間隔，其中主打兩房戶，另設特色戶。

美聯營業經理蘇哲熙表示，目前項目約有40個放租盤，吸引不少區內分支家庭。入場單位月租約11000元，為6座高層B3室，屬一房半戶型，坐向南方，面積364方呎，呎租約30.2元。其餘放租單位，包括22座低層A1室，面積700方呎，3房套連貯物室單位，坐向東北方，叫租23000元，呎租約32.9元。以及23座高層B1室，面積409方呎，2房單位，坐向西南方，叫租14000元，呎租約34.2元。

他透露，近期屋苑錄得近15宗租賃個案，其中17座高層A5室，面積423方呎，屬2房單位，坐向東北方，月租12000元，呎租約28.4元。據了解，業主於2020年1月以約566.3萬購入單位，現將單位租出可享約2.5厘租金回報。

至於23座高層A2室，面積538方呎，屬3房間隔，坐向東北方，目前以16500元租出，呎租約30.7元。據了解，業主於2020年1月以約719.1萬購入單位，現將單位租出可享約2.75厘租金回報。

中原市務經理陳德孝表示，放租盤的平均呎租約33元，放租盤包括16座低層B3室，面積364方呎，1房半間隔，坐向南方，叫租11500元，呎租約31.6元；而20座低層B3室，面積432方呎，屬2房單位，坐向西南以13500元推出放租，呎租約31.3元。

陳氏指出，在不同戶型之中，以項目的1房單位較受歡迎。近期租賃個案的平均呎租約30元，其中16座中層B6室，面積316方呎，1房間隔，坐向西南方，以10800元承租，呎租約34.2元，業主於2020年1月以約408.35萬購入單位，現享租金回報約3.17厘；另外20座中層B1室，面積431方呎，屬於2房單位，坐向南方，以13500元租出，呎租約31.3元，業主於2020年1月以約569.7萬購入單位，現享租金回報約2.8厘。

Wetland Seasons Park第1期共有22棟住宅建築，包括8棟住宅大樓、4棟別墅，以及10座洋房，提供710伙住宅單位，面積介乎296至1958方呎，涵蓋1至4房的多種戶型，多數單位設有露台，另外部分單位附有工作平台。屋苑範圍內設有面積逾21萬方呎的住客會所，提供不同設施，並觀賞項目開揚的自然景觀。

牛頭角淘大花園造價見證過去40年樓市盛衰，港置首席高級營業經理楊潤彬表示，屋苑D座高層2室，約390方呎，2房間隔，原業主以約660萬放盤約3星期後，吸引投資者以約648萬購入，呎價約16615元。資料顯示，原業主於1981年11月以約16.7萬一手購入，現轉售帳面獲利約631.3萬，持貨近40年升值近38倍。

上海實業控股（363）公布，由公司非全資附屬公司上實發展、上海城投及上海建工組成的投標聯合體，以91.06億元（人民幣，下同），投得上海虹口區北外灘地塊，面積約3.46萬平方米。正商實業（185）亦公布，以約4.43億元，收購河南省兩地塊。

上海實業控股指，該土地的發展計畫仍在制訂中，預期發展工作將由開始發展起計約七年時間，連同位於北外灘89號及90號的現有地塊，三幅地塊計畫發展為集甲級辦公樓、公寓式酒店等設施為一體的城市綜合體。而上實發展、上海城投及上海建工的出資比例，分別為50%、35%及15%，並將就該土地之開發及相關建設與經營事項共同成立合資公司。

此外，正商實業以2.39億元收購河南省商丘市地塊，面積4.56萬平方米，指定為住宅用途，使用年限為70年。該公司又以2.04億元收購河南省漯河市地塊，面積4.76萬平方米，指定為住宅用途及商業用途，使用年限分別為70年及40年。