土地市場炙手可熱，價格不斷挑戰新高！繼上月台中水湳經貿園區土地標售創下單、總價新天價後，世邦魏理仕13日宣布，已接受台中私地主委託，將於6月16日公開標售水湳近3,000坪土地，底價達113.5億元，每坪底價約380萬元，將同時挑戰水湳土地最高單價、總價、容積單價三紀錄。

世邦魏理仕13日表示，此次接受多位私地主獨家委託，將公開標售位於台中水湳經貿園區土地約2,986.96坪，標售底價為113.5億元，使用分區為第二種文化商業區土地，容積率為500％。預料可望掀起重量級建商、大財團、產壽險公司搶購熱潮。

市場專家分析，依該標售案總底價113.5億元換算，每坪約380萬元，可望超越先前最高單價280萬元；依容積率500％計，換算每坪容積單價高達76萬元，令人咋舌。在央行連續限縮建商購地貸款之際，格外引發市場矚目。若此次順利標脫，累計近五年水湳土地行情將暴漲五倍。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，台中水湳經貿園區為台中的明日之星，此次標售的近3,000坪土地，未來建築高度可達160米，預期未來興建大樓後可望成為該區的地標建築。

朱幸兒表示，目前已插旗水湳的建商，包括有在地知名的寶輝建設、精銳建設、總太建設、親家建設、豐邑建設等，預期未來將有更多全台重量級建商持續搶進，區域發展可期。

據世邦魏理仕研究部分析，近年台中市土地市場愈趨熱絡，全年土地成交金額首度在2018年突破300億元大關，2019、2020年再創下單年交易額達500億元的歷史最大量，其中近95％的購地金額，都是被建商掃走，顯示台中市的蓬勃發展持續吸引在地建商及上市櫃開發商在此積極布局。

此外，台中市政府於4月初標售水湳經貿園區土地，最終標脫率約五成，溢價率達54％，最受矚目的文商段79號土地以近72億元標出，溢價率74％，顯示投資人勢在必得的決心，也凸顯該區發展潛力備受期待。

住展雜誌13日最新調查顯示，北市大安區高居北台灣新屋市場總價榜首，一房總價平均高達6,847萬元；至於新北三峽，則是北台灣最親民房價區，平均總價連大安區零頭都不到，每戶約446.8萬元。

住展雜誌統計，北台灣各行政區今年第一季預售新屋平均每戶總價，排名最貴前十名依序為：大安、中正、松山、文山、北投、信義、南港、永和、士林、中山。其中，最高總價落在天龍國的大安區，一戶總價平均要6,847萬元。

住展雜誌研發長何世昌表示，台北市幾乎囊括前十大最高總價的行政區，主要是因為房價上漲、且坪數放大，不少行政區平均總價持續攀升；不過，新北市、桃園部分擁有捷運交通建設的區域，還是可以找到每戶總價在600萬元以內的親民房價。

住展調查顯示，一掛上大安區門牌，房價就可能要逼近七千萬，比去年同期平均每戶約3,771萬元、上漲逾八成；目前預售新屋平均成交單價來到130萬元以上。

何世昌表示，受央行豪宅限貸令壓在總價7,000萬元、台北市豪宅稅定義高總價住宅在8,000萬元所影響，因此建商在大安區推案，普遍多把每戶總價巧妙控制在豪宅總價門檻以下。

排名第二、第四、第五名，分別為中正、文山、北投區，每戶總價均逾四千萬元以上，主因也是因為單價、坪數都放大所致；其中文山區，每戶總價比去年同期大漲約125％最多。

至於第三名為松山區，每戶總價平均近五千萬，由於少了億元級豪宅案加持，因此較去年同期9,375萬縮水許多。

另外新北市只有永和躋身進入每戶總價前十高的行政區中，近期每坪成交均價已漲破六字頭，促使每戶總價攀升。至於北台灣十大最低總價行政區排行中，以三峽最為親民。

何世昌表示，雖然三峽近年房價不斷上漲，但因今年第一季房價較高的北大特區內沒有新案推出，因此每戶總價平均約446.8萬元，連大安區的零頭價都不到。至於2字頭單價區龜山，則是總價第二低的區域。

富旺國際看好軌道經濟，砸下2.01億取得高鐵台中站新高鐵段土地使用權，租賃面積達5,429坪，期間20年，正式跨足商用不動產。富旺初步規劃以飯店與商場為主的複合式開發案，總投資額粗估達30億元，預計2023年試營運。

富旺董事長林正雄表示，高鐵台中車站新高鐵段38及39地號鄰近高鐵台中站、台鐵新烏日站及中捷綠線G17站，是中台灣唯一三鐵共構的站區。其中，高鐵台中站去年疫情時期每日平均進出人次仍高達5萬多人次，加上捷運綠線G17站為台中第一條捷運線的起站，串聯台中市區的人潮與商機，助攻富旺更加多元化的發展。

鐵道局指出，為促進高鐵台中車整體發展，期藉由商業區標租案引進商用服務機能，並吸引人流帶動站區發展。本案土地標租面積約1.7公頃，根據公告現值6.1％做為租金，預估每年租金收入約1千多萬元。

林正雄進一步表示，高鐵台中站旁土地擁有高鐵、台鐵及台中捷運綠線的三鐵共構優勢，目前已積極規劃未來的複合式開發案，將以餐旅、飯店、辦公大樓、商場、休閒娛樂等功能為主，掌握中台灣軌道經濟商機，挹注富旺未來整體營運長期的成長動能。

展望2021年，林正雄對營運成長深具信心，富旺第一季存貨包括待售房地、在建房地、預付房地，總計達61.7億元，包括新竹「站前新時代」與「站前富時代」、台中「雍華」、台中「世界之翼」、雲林「雲科莊園」等皆保持良好的銷售表現，隨著施作工程如預期進度，將推升今年整體營運更上一層樓。

市調機構調查北台灣第1季新建案單戶總價，最便宜的行政區是新北市三峽區，單戶開價不到500萬元，最貴前10名依序為大安、中正、松山、文山、北投、信義、南港、永和、士林、中山等行政區。

根據《住展》雜誌調查，第1季北台灣新建案單戶總開價前10貴行政區，有9個落在台北市，新北市僅永和區擠進第8貴。《住展》雜誌研發長何世昌指出，第1季大安區新建案平均單戶總開價達6847.8萬元，相對於單戶總價最便宜的三峽區約446.8萬元，在大安區買1戶可在三峽買超過15戶。

北台灣單戶總價前10貴的行政區，前5名單戶均要價4千萬元起跳，即使第10貴的中山區，單戶總開價也約2954.2萬元。何世昌指出，雖然大安區建案規劃由去年的小坪數轉為中坪數，但建商還是很務實，不少個案把總價控制在中央銀行豪宅定義總價7千萬元或北市府豪宅稅總價8千萬元內。

永和區擠進總價前10高
他指出，總價前10高行政區，北市以外僅永和區進榜，近期永和新建案房型坪數雖然變化不大，但因均價已漲破6字頭，使得單戶總價升高。

北台灣單戶總價最低的行政區落在新北市三峽，近年三峽房價雖不斷上漲，但因今年第1季房價較高的北大特區沒有新建案，全區唯一新案位在舊市區邊陲、且規劃小坪數，因此平均每戶總價僅約446.8萬元，連大安區的零頭都不到。

總價第二低的區域則是龜山區，主因龜山推案集中於A7重劃區，2字頭單價與二房住家多，總價相當親民。此外，總價最低第3名到第10名，依序為頭城、壯圍、新埔、五結、冬山、觀音、宜蘭市、蘇澳，除了宜蘭市之外，其他多屬於偏鄉，房價多在1字頭或2字頭，所以總價相對不高。

海悅 (2348-TW) 代銷的新北汐止危老都更案「微笑昇樺」，以三房總價 1208 萬元含平面車位為主要訴求，至今銷售已達 9 成，今 (13) 日舉行動工儀式，由昇樺總經理谷念勝主持。

「微笑昇樺」建案總銷 12 億元，該案基地位於汐止區樟樹二路 330 巷，面積 597 坪，歷經 13 年完成整合。

專案經理許桓綱表示，每坪成交價 36.5-38 萬元，規劃地上 15 層、地下 4 層住宅大樓，共 120 戶住家、3 戶店面，以 3 房 27-33 坪為主要規劃，並以三房含平面車位總價 1208 萬元起為銷售重要訴求，5 月底動工預計 3 年完工。

「微笑昇樺」為昇樺建設成立以來第一個危老都更案，也是新北汐止地區規模最大的危老都更案，建案可售戶 88 戶且自 1 月底進場至今的銷售率已達 9 成。

台中七期已成為北部建商獵地大本營！單是今年前四月，北部建商在七期的指標獵地案達六筆、總購地金額逾129億元，遠雄、興富發購地單價甚至突破300萬元大關，進一步推升七期整體土地行情。在七期擁地的大陸建設、寶璽、聯聚、由鉅等豪宅建商，今年將集中火力搶推七期新案，豪宅市場挑戰7字頭大關。

七期今年前四月大型土地交易案共有六筆，全是北部建商獵地，成交總額129.35億元。細看各交易，七期市政北七路上「波特曼汽車旅館」現址，每坪成交單價320萬元最高；據悉，買主正是遠雄集團。

興富發建設則獵地四筆最多，合計豪擲91.2億元、買進3,169坪土地，穩坐七期「獵地王」寶座；而鎖定七期南側積極推案的國泰建設，近期也砸下近10億元、加碼購入510.85坪「商二」土地，換算每坪單價194.5萬元。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔指出，七期受惠市場熱度飆升，加上容積率高達650％的「新四」、「新六」土地奇貨可居，拉抬地價迅速站上300萬元行情；近期可觀察到，唯有財力雄厚、獲利能力強的全國性指標建商重金搶地，在地建商及中小型建商被迫往新興重劃區購地，分水嶺日趨明顯。

盤點七期歷年土地單價排行，興富發去年以每坪350萬元（含容積移轉）買下市政北七路、惠中路口角地，榮登目前最貴「地王」；而大陸建設7年來分別以每坪346.9萬元、327萬元購置惠中路一帶土地，目前兩塊基地已開發為「大陸麗格」、「大陸寶格」兩大指標豪宅案，雙雙擠進十大豪宅排行榜，顯見獵地眼光精準。

值得關注的是，不少指標建商多年來持有七期精華地，今年皆火力全開推出豪宅新案，包括大陸建設於市政北七路、惠中一街角地推出「惠國101地號案」，總銷60億元；由鉅「府會園道新案」預計第二季進場，總銷100億元；寶璽持有惠文路、文心一路口土地也傳出推案消息，總銷達80億元；聯聚位於惠來路與市政路口的「聯聚方瑞大廈」，預計第三季進場。

房仲業者分析指出，台中近期各區域不斷出現「新地王」，例如水湳經貿園區出現280萬元單價新高、單元八最高來到每坪115.7萬元，加上外圍地區獵地動作持續，位處核心地帶的七期擠壓效應強烈，未來土地成交價恐追高難降，以目前指標豪宅已達6字頭行情，新案價格有望站上7字頭。

桃園深具產業群聚發展及創新底蘊，再加上捷運路網串起桃園交通動脈，讓企業始終熱愛進駐桃園，信義全球資產公司觀察到，統計截至2021年4月21日止，已有揭露之實價登錄，桃園工業土地交易規模年成長近3倍，同時也因推動都市型工業區更新立體化方案誘因，讓一些企業開始將舊有廠房活化，改建轉型為新穎的立體化廠辦。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，桃園市政府積極推動工業區立體化方案，針對龜山工業區、中壢工業區、桃園幼獅工業區、平鎮工業區，最多可增加50％的容積獎勵，可看到帶動企業加速針對舊有廠房進行改建的現象，像是中華精測已投資17.6億元持續在平鎮工業區擴廠，其中在2016年以7.9億元買下4,000多坪的廠房，如今已改建成地上10層的營運總部，且今年又以5.34億元買下2,000多坪擬作為第三座製造廠的預建地；另外，憶聲集團近年積極轉型，也把舊有廠房進行資產活化，在中壢工業區擬興建地上13層的新廠辦。

產業轉型升級 桃園工業地產不只熱也見改建新風潮
隨著科技業回流趨勢，帶動工業用地及廠辦的需求增加，不少企業因訂單滿手及人員需求擴編，對於營運總部及研發生產基地的空間需求大增，而桃園一直是眾多企業選擇熱區，根據截至目前已有揭露之實價登錄統計，桃園工業土地2020年的交易規模為65億元，相較於2019年的17億元，成長近3倍，近幾年以捷運綠線沿線的蘆竹、八德等區較受青睞，2020年又以蘆竹的工業土地交易最熱門。

總經理柯宏安表示，在工業生產基地群聚以及陸海空交通環境優勢下，觀察桃園工業類核發建照面積逐年增加，已連續五年為六都之冠，而桃園許多廠房較老舊，在近幾年國內外產業轉型大趨勢下，預料企業改建需求擴大，尤其是對較新穎、機能較強的廠辦、廠房需求，未來桃園工業區樣貌可能大有不同。

內政部長徐國勇2021年5月12日在台南市長黃偉哲的邀約下，出席市府自辦社宅「小東路北側青年公宅」動土典禮，徐國勇表示，中央會全力協助台南蓋社宅，除補助市府9.7億自辦1千4百餘戶外，並規劃由國家住都中心再蓋2千7百餘戶，要讓在台南的民眾能夠住得更安穩。

區位、生活機能極佳 助青年家庭就學安居

徐國勇指出，小東路北側青年公宅是台南市第一處政府直接興建社會住宅，預計2024年底完工，可提供約379戶，西面台南公園，東鄰成功大學，且鄰近台南車站及長途客運站，區位極具優勢，充分考量到社宅住戶生活各項機能的可及性，並計畫取得銀級綠建築標章、合格級智慧建築標章、無障礙住宅標章。

此外，為更周全地顧及到周圍居民的需求，社宅1樓將設置老人日照中心及幼兒園等設施與商業空間，且地下室設有公有停車場開放社區共租，並透過開放空間系統串接，創造與鄰里融合且優質的生活環境，希望幫助在地、移居青年家庭就學安居，同時保留5％戶數予基層警消人員優先承租，警民同居安全有保障。

另內政部正研議社宅周邊獨居老人，若將自有房屋包租代管，可優先搬入社宅的專案措施，照顧有電梯需求的銀髮族。

中央2021年也將於台南推動4處社宅

徐國勇表示，為彌補地方推動量能有限，內政部於兩年多前成立國家住都中心，並由營建署全面盤點適合興建社宅的土地，在台南選了8處社宅基地、共約4.91公頃，將可興建約2千7百戶，後續交由國家住都中心負責興建營運，加上台南市政府興建的1千4百餘戶，將可協力達成台南4千戶的目標。

中央2021年規劃推動4處1,556戶，其中新都心段已於2021年3月18日完成統包工程決標、鹽埕段(A、B基地)刻正辦理新建統包工程招標，緊跟者還有新市地區，讓社宅不僅是數量或比例的增加，更透過其附屬設施機能讓台南鄉親也能確切感受到整體住宅品質的提升！

危老淘金夢，有人進場，有人「被割掉」。2019年11月核定的新北市汐止區厚德段危老重建案，歷經大型建商進入整合，原本希望能有1000坪以上基地，最後核定613.45坪，而光是這塊基地就耗時13年整合，甚至最後一刻，有地主聽到「被割掉就少賺3千萬元」因此決定加入危老。

新北市城鄉局主秘林炳勳表示，近年新北市積極推動危老與都更，並簡化流程，能夠快速核定、快速發照，而厚德段危老重建案，是目前汐止基地面積最大的危老案。

該案13日正式動土，並以「微笑昇樺」推出，基地位於樟樹二路。昇樺建設總經理谷念勝表示，建物原本是1至2樓平房，屋齡將近50年，總共整合了30戶住家、60位住戶，並以中小坪產品推出。

做前期開發、也是合作廠商的田庄地產開發副總王昱智表示，原本是希望有A、B、C三塊逾1000坪基地，但實際上整合不易，危老政策推出後，原本有地主還是不想改建，但因為一句「被割掉少賺3千萬元」，讓地主轉念參與。

根據新北市危老重建資料，該案規劃地上15層、地下4層住宅大樓，獲得結構安全性能評估獎勵、基地退縮2公尺設置無遮簷人行步道、耐震設計、綠建築、智慧建築及時程獎勵。

現場銷售主管許桓綱表示，該案每坪成交價36.5至38萬元，規劃27至33坪。對照新北市地政局彙整的2020年第四季房價數據，樟樹灣生活圈公寓每坪26.4萬元、大樓每坪30.6萬元。

買房最希望買到地段好、交通方便的物件，一名網友最近看房便看上位在八線道大馬路旁的建案，條件大致上都很不錯，尤其交通位置更是「好到不行」讓他心動不已，偏偏家人相當介意噪音與灰塵問題，但原PO認為想購買的戶別恰好是在馬路背面，應該較不嚴重，雙方意見僵持不下。

文章一貼出，不少網友紛紛勸退，「噪音真的要好好考慮喔，畢竟是長時間的居住環境」、「有大卡車要注意震動」、「聽過受對面樓影響，聲音折射能跑比較高」、「真的不要跟噪音賭，低頻擋不住」、「看過馬路邊的房子，把窗戶打開感受車聲 再看到紗窗灰塵之黑，就暫時放棄了」、「灰塵很多，一週內地板自行結成灰塵球 音量還好」、「千萬不要大馬路邊，你會後悔」。

不過也有網友分享自身居住經驗，坦言是否正面對馬路噪音差別相當大，「我面大路的後面，根本沒聲音，面馬路的開窗就很吵」，但網友們也補充，雖然在馬路後方能免去噪音問題，「灰塵」量卻幾乎無差別，若是路上常有大車經過，還會有因燃燒不完全產生的黑碳灰塵，背面馬路的房子，也常遇到棟距太近採光不好、視野受阻等問題。

內行網友分析，臨路房的噪音問題，依據馬路類型也有差異，若是如信義路、敦化南路、仁愛路等都會商業區的大馬路，到了晚上車流量極低，因此也很安靜。反而如永和等住宅區的馬路，即使路幅小，但車流量較多，到了晚上依然很吵。若是位在快速道路旁，噪音更是驚人。

撇開噪音、灰塵等問題，購買臨路房還需要評估安全問題，建築師林淵源曾提醒，若自家馬路旁常有砂石車等大型車輛經過，引起震動，長期的外力確實會對房屋結構產生影響，尤其是房屋結構體比較脆弱的地方，持續外力累積可能會出現細微裂縫。林淵源表示，當住家牆面出現細微的裂縫，若遇到下雨，長久下來滲水的機率可能會變高，且當更強的地震發生時，也會造成房屋結構體更大的傷害。

靠規模增厚淨利潤的操作似乎沒那麼有效了，守住25%的毛利率紅線也不再是易事。即便是頭部房企，也面臨著毛利率下降的壓力，不少房企正在進一步遭遇盈利能力的“滑鐵盧”。

記者根據WinD統計資料梳理發現，2021年一季度，剔除資料不全企業，A股124家上市房企歸屬于母公司股東的淨利潤合計為195億元，同比下降16%。另據《證券日報》記者整理的近10年資料顯示，這124家房企的一季度盈利峰值出現在2019年，彼時其歸母淨利潤合計為384.5億元。也就是說，今年一季度，A股上市房企比2年前出現峰值時少賺了約190億元；平均每家公司的歸母淨利潤也降至1.6億元，比2年前低了一半。

“房地產行業整體利潤率下降，利潤回歸到正常水準是一個趨勢。此前，房地產行業通過土地升值房價上漲，來收穫較高的利潤率，而目前由於土地價格較高，房價調控限制等原因，房地產行業毛利率下降。”在2020年業績說明會上，朗詩地產董事會主席兼執行董事田明向《證券日報》等媒體表示，這對房企的要求越來越高，不能有軟肋和短板，任何一個環節控制不好都會導致毛利率受到影響。另外，他強調，土地紅利已經沒有了，容錯空間越來越小，企業需要依靠精細化管理提升利潤率，例如在內部縮減成本等。

毛利率下滑成趨勢？

眾所周知，房地產行業經營層面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他一些費用，其中土地成本占比較高，因此銷售單價的高低幾乎決定了一家房企的利潤空間。《證券日報》記者與多家房企高管交流後獲悉，一般大型房企都將“毛利率達到25%、淨利潤率超過10%”視為紅線，若在拿地測算中達不到這一水平線，則會考慮放棄競拍。

根據A股房企2021年一季度的表現，分層級來看，在124家上市房企中，銷售毛利率超過25%的有71家，占比57%，2020年則為85家，占比69%；超過30%的有57家，占比46%，2020年則為67家，占比54%；超過40%的有31家，占比25%，2020年則為30家，占比24%；在10%-25%區間的有39家，占比31%，2020年為28家，占比23%。

不難看出，以往躋身高毛利率水準梯隊的成員正在降檔。“主要受土地成本提高影響，前期高地價項目進入結轉期，推高了營業成本，導致盈利空間進一步受到擠壓。”中指研究院企業事業部研究副總監劉水向《證券日報》記者表示，同時，“房住不炒”政策持續，一線、二線熱點城市限價政策抑制了溢價，企業盈利空間受到限制。此外，受新冠肺炎疫情和宏觀經濟影響，所持物業的收入和淨利潤表現仍待恢復。

同策研究院資深分析師肖雲祥亦有類似看法。他向《證券日報》記者表示，毛利率下行是多方因素造成的，房企目前結轉的專案，大多是在一兩年前拿的地，拿地成本較高；同時，近年來房企融資成本進一步提升；各主要城市執行嚴格的限價措施，自然導致房企盈利能力下滑。

“行業毛利率下滑趨勢短期仍會持續。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，一方面上述高溢價土地尚未全部完成結轉；另一方面，從目前集中供地的實際情況看，在土地溢價率下降的同時，其他配建需求不斷增加，房企短期的土地、建設成本並未大幅降低。整體上看，預計房地產行業毛利率水準短期保持下滑，中期小幅回升，長期穩定在中等水準。

房企需避免衝動拿地

“要改變思想認識，行業利潤率走低是大趨勢，土地紅利時代早過去了。”某頭部房企掌舵人向《證券日報》記者直言，不要想著賺“大錢”，要學會省“小錢”賺“小錢”。

事實上，近期多家房企的高管在與《證券日報》記者溝通時表示，相比過去粗放型的管理，現在地產行業整體精細化程度在提高。比如，過去對於樣板間成本控制並不嚴格，一旦老闆看了說不滿意，立刻拆了重新裝修，但現在每筆支出費用都要報批後嚴格落實，也就是基本上很多房企都實施了全面預算管理制度，以管控成本支出，節省每一筆“小錢”。

當然，開發商最大的成本支出依舊是拿地。要想緩解毛利率水準不斷下滑的情況，首先要“理性拿地，加強城市研判精准性，精准投資保證盈利空間。”劉水向《證券日報》記者表示，更要優化產品，贏得口碑與市場。另外，要進行數位化賦能管理，從各角度優化內部管理，實現高效運轉和成本控制。

在潘浩看來，行業已經進入管理紅利時代，成本管控能力將是對房企盈利能力的較大考驗，包含土地成本、建設成本以及融資成本等，一些擅長高舉高打的房企將面臨更艱巨的挑戰。

“不要衝動拿地，要降低拿地成本；拓寬融資管道和方式，通過多元、創新的融資手段，降低融資成本；提高自身運營效率，未來高周轉對於大多數房企而言應該是標配。”肖雲祥向《證券日報》記者直言，同時，房企需要開展多元化經營，轉型盈利能力強的多元化業務，本身可以獲得更高的投資回報；另外，產業能力的優勢也可為降低拿地成本產生正向影響。

“目前位居第一梯隊的房企具有較大規模優勢，且多數保持穩定增長的趨勢，行業集中度加劇趨勢將長期保持，梯隊之間的內部波動會有，但跨梯隊的躍進則不易在頭部梯隊出現。”潘浩認為。

“城市佈局合理、產品與城市匹配度高、運營能力強、擁有多元拿地和融資優勢的企業，盈利空間更加充足。”劉水向記者表示，長期來看，房地產長效機制建立，房企毛利改善空間有限，但受運營能力、融資能力、品牌影響力等因素影響，行業毛利率表現為結構性變化。

地價傳導房價，房住不炒下拿高溢價地，總顯得不是那麼和諧！

然而3-4月，招商蛇口居然連拿了三塊溢價率超過100%的地塊：

3月1日，西安。招商蛇口以最高限價110600萬元+競配建教育設施面積106100㎡，總價202858萬元，實際樓面價18853元/㎡競得滻灞核心區一宗優質地塊，溢價率149%。

4月19日，還是西安。招商蛇口以15.67億競得西安西鹹新區XXQH-WB05-40地塊，樓面價9993元/㎡，溢價率156%。

4月28日，重慶。招商蛇口以32.5億摘得重慶沙坪壩西永組團一地塊，溢價率129.98%。

在過往的認知裡，國企央企都是穩住基本盤的，如今卻是央企在高價拿地，意不意外？驚不驚喜？

敢高價拿地背後，當然是因為有錢任性。

招商蛇口，原名招商地產，更早以前叫蛇口工業區房地產公司，背後是招商局集團這個金主爸爸，在地產江湖中曾有“招保萬金”的美名。

早在1978年，改革開放才開始，招商就在深圳蛇口片區開發蛇口工業區。

並且基於在蛇口的多年深耕，招商探索出 “前港-中區-後城（Port-Park-City，PPC）”獨特的“蛇口模式”。

然而，儘管在地產界探索最早，並且有獨特的模式支撐，還有招商局集團做後盾，但招商地產就是掉隊了：

2007年，招商地產跌出地產前十強。

之後數年，其排名一直在10-20名之間徘徊，至2015年，招商蛇口宣佈通過換股的形式合併招商地產時，招商位列行業第13名。

高富帥落難，結局就像現在吃瓜群眾看王思聰，一舉一動都被人關注放大。

不過被圍觀的，多少是不甘的。2012年，招商開始從追求高利潤的效益優先模式向快速高周轉模式轉型，在公司內部提出“狼性文化”。

此後，又在內部制定了“未來5年實現千億收入、百億利潤”的發展目標，並為此開始耗鉅資圈地，總算在2017年圓了千億夢。

只是在大家都高負債、高杠杆實現規模趕超的時候，招商蛇口還是顯得太“穩”，這也意味著要重回行業第一梯隊，不容易！

所以，儘管那幾年招商蛇口也在加快拿地，衝刺業績，也只能做到自己穩住，而不是躍進！

機會，終於來了！

2020年夏天，“三道紅線”融資新規突降，意味著房企加杠杆實現彎道超車的時代一去不復返。

融資新規，非常有利於發展穩健、財務指標狀況良好的房企，尤其是資源、資金的觸角較廣，能以較低成本獲得足夠的資源和資金支持企業發展的國企、央企。

2020年末，對照 “三道紅線”監測指標，招商蛇口全綠——剔除預收賬款後的資產負債率 58.84%，淨負債率 28.81%， 現金短債比1.23。

並且，全年綜合資金成本僅4.70%，在行業中具有明顯的資金優勢。

此時不發力，更待何時？

2021年，招商蛇口開始在市場上大舉拿地，拿著拿著，利好再次來臨，2月底“兩集中”土地新規突然降臨。

利好之下，結果就是1-4月招商蛇口拿地金額達407億元，位列房企拿地金額榜單第一。

其中，以4月最為生猛，在寧波、蘇州、揚州、西安、廣州、無錫、重慶、瀋陽等城市共拿了20宗地。

並且當月集中供地的5個城市，除了長春，招商蛇口在其他4個城市均有斬獲：

重慶2塊，廣州2塊，無錫2塊，瀋陽2塊。

每一塊，都是溢價地：

招商蛇口，並不是不知道激進拿地的代價。

年報顯示，2020年招商蛇口銷售金額達2776.08億元，同比增長25.91%；營業收入達1296.21億，同比增長32.71%。

從增速上看，銷售業績和營收都不遜色於往年，不過利潤方面招商蛇口卻遇到了所有沖規模房企的尷尬：

增收不增利。

2020年，招商蛇口淨利潤出現了2015年重組以來的首次下降，僅為122.53億元，對比2019年減少37.8億，同時毛利率進一步下滑降至28.69%。

對於淨利潤下滑的原因，管理層門兒清，稱下滑的主要原因是招商蛇口在2020年進行計提減值31.01億元，直接減少了歸母淨利潤21.84億元。

而計提減值，是因為2016、2017年招商蛇口在市場上聯合拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉週期。

不過，拿高價地帶來的盈利下滑並不會阻擋招商蛇口拿地擴張的腳步。

因為就在充滿不確定性的2020年，悶頭追趕多年，跌出行業第一梯隊整整十三年的招商蛇口，終於排在了行業第十名。

且這種態勢還在繼續，克而瑞1-4月銷售額排行榜單顯示：2021年前4月，招商蛇口以1016.8億的銷售額排在了第七。

在“三道紅線”和集中供地政策的限制下，招商蛇口清楚看到當下是實現規模跨越的最好時機，認為其在獲取資源、規模增長方面將有更多便利。

未來幾年，招商蛇口的目標是將自己穩在行業前十名。

怪只怪招商蛇口胎投得好，背靠金主爸爸，融資管道多，錢也便宜。

炸天團特意將2020年克而瑞榜單TOP10房企拉出來，將排名及融資成本做了個對比：

發現什麼沒有？融資成本排在前四位的都是國企或央企，他們的融資利率均不到5%。

仗著錢多且錢來得便宜，近幾年他們在土地市場上積極拿地，實現規模趕超，如今前十強房企裡，已經有6家是國企或是有國資背景。

而曾經的TOP10房企，如龍湖、華夏幸福(5.240, -0.10, -1.87%)、新城，則慢慢的被擠了出去。

如果繼續繼續將視線放大，又會發現土地新政下，央企和國企已經成為拿地的生力軍。

幾個採取集中供地的城市：

長春過半的土地是被央企、國企拿下，中鐵置地更是在此斥資44.43億狂攬13宗地；

廣州成交的38宗土地裡，有21宗被國字頭及其聯合體拿下，其中越秀斥資108億拿下了6宗；

瀋陽一共出讓22宗地塊，包括保利、萬科、華潤、招商、遠洋等，有12宗是被他們獲得。

雖說國企民企之間不存在誰進誰退的問題，而是當前環境下一種正常的市場化行為，但現在的政策真的是非常有利於國企、央企。

由於錢多且來得便宜，在“三道紅線”融資監管新政和“兩集中”土地新政下， 對比民企，他們就是有天然的優勢。

在此背景下，隨著民企的生存空間被持續擠壓，未來還將有大批國企實現彎道超車，從而改寫房地產市場的整體格局。

5月13日，深圳開啟首場集中供地。同其他集中供地動輒幾十宗相比，深圳本次土拍真正能讓房企參與的僅有三宗。

結果三宗地塊，佳兆業競得一宗，龍光競得兩宗。資金實力雄厚的深圳本地房企成為深圳土拍的最大贏家。

對於深圳土拍市場，集中供地並不是新鮮事。地塊數量少，每塊土地的競拍都會吸引數十家房企參與。即便每家房企只能派兩個人參與競拍，參與競拍的投拓人員也坐滿了拍賣大廳。

各城市集中供地如火如荼地進行，“拿地難、賺錢少”幾乎成為開發商拿地們的共識，深圳更不是例外。

“深圳一直都是集中供地，去年年底在深圳拿地就不賺錢了，拿地的都是外來開發商，要麼就是資金豐沛、必須在深圳補充土儲的本地房企。”一位元金地投拓人員告訴介面新聞。

然而深圳市場的安全性、重要性，使得即便利潤微薄，也讓房企競相爭奪。

“雙限雙競”下，房企糾結舉牌

深圳土拍市場，沒有地王，沒有高溢價，真正決定開發商拿地與否的是人才住房配建率。

參與土地競拍的房企們往往很快便舉到最高限價，本次光明鳳凰地塊的競拍僅僅4輪後便達到10.88億元的最高限價。

燙手的不在於最高限價，而在於配建的人才住房面積。

深圳宅地競拍規則早已採用“雙限雙競”的規則，“雙限雙競”即：限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競配建只租不售的人才住房面積。

當地價達到最高限價時，競地價轉為競配建只租不售人才住房面積。配建的人才住房面積基本會決定開發商最終拿下該宗地最終的利潤。

對於光明鳳凰城地塊的競拍，到競拍配建的人才面積時，開發商們舉牌的速度大大放緩，甚至一度出現無人舉牌，主持人調整競價階梯的階段。

最終，龍光以10.88億元+配建1.12萬平方米摘得光明A646-0083宗地。該宗地的建築面積僅有4.08萬平方米。建成後，商品房銷售均價不得高於4.89萬元元/平方米（不含室內裝修）。

現場一位元投拓人員告訴介面新聞：“這宗地塊龍光有得賺，人才住房配建占比不多。光明從去年開始就被看好，之後不愁賣。”

龍光競得的光明地塊，毗鄰光明目前最成熟的片區鳳凰城片區，距離光明區政府約3公里，周邊龍光玖龍台等網紅盤紮堆，未來可以享受到光明新城公園、龍光玖龍台商業、深圳實驗學校（光明部）等配套。

目前，鳳凰城片區最近入市的新盤是宏發萬悅山，備案均價約4.89萬/平方米；龍光玖龍台、深房傳麒山的官方參考價都是5.19萬/平方米，龍光玖龍台在某仲介平臺的最新成交價約8.18萬/平方米，但最近兩個月都沒有成交。

相比而言，佳兆業拿下寶安尖崗山地塊就付出了較高代價。

佳兆業以25.44億元+配建3.1萬平方米人才住房摘得寶安尖崗山宗地A122-0372。該宗地塊建築面積為6.74萬平方米，此次配建率（即人才房面積與住宅面積的比例）高達47.53%。可以說，有接近一半的住宅建成後無償贈送給政府。

該宗地塊位於寶安尖崗山，尖崗山大道與臥龍四路交匯處東北側，商品房建成後，銷售均價不得高於8.33萬元/平方米（不含室內裝修），與萬科都會四季價格持平。

對於寶安尖崗山地塊，由於其稀缺的豪宅去屬性，區域每次有地塊出讓時，房企都會拼盡全力競得。

去年，尖崗山出讓的另一宗地塊，曾吸引10家開發商參與，包括萬科、中海、華髮、招商、越秀、龍光、華潤+金地等，激戰130多輪後，被萬科以59.98億元+配建人才房6.6萬平方米獲得，溢價率45.02%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：限地價、限房價、競地價、競配建等“雙限雙競”的模式，深圳土地出讓的門檻是最高的，這次達到地價上限以後產生的競配建地塊，開發商的盈利空間被極大的壓縮，特別考驗開發商的融資能力、開發能力、產品打造、銷售水準。部分專案只能通過裝修溢價、產品打造來獲得合理利潤。

“王者”龍光

誰也沒想到，此次競拍最激烈的地塊是南山西麗商住兩用地，更沒想到的是，龍光在拿下光明鳳凰城地塊後，堅持舉牌兩個鐘度奪得這幅地塊。

同光明、寶安近20余家房企競拍相比，參與南山西麗地塊競拍的只有招商、萬科和龍光三家房企。競拍過程中，招商未曾舉牌，爭奪發生于萬科與龍光之中。

1000萬元的競拍階梯過程中，未定最高限價的南山西麗地塊成為兩家房企的遊戲，萬科和龍光接連舉牌，地價從47.6億元的總價緩緩奔至6字頭。

競拍時間持續兩小時，其他房企的投拓人員在漫長的競價舉牌過程中接連離場。唯有龍光與萬科，輪換舉牌、競價，死咬該地塊，最終由龍光以總價69億元競得。

南山西麗地塊作為體量最大的地塊，建面約29.18萬平方米，掛牌起始價47.6億元，競買保證金9.52億元，競拍人可獨立或聯合競買本次出讓宗地。

地塊位於西麗片區留仙大道北側，靠近地鐵5號線、在建13號線，住宅類型為可售人才住房， 40年產權（居住部分70年）所建住宅為可售型人才房，總套數不少於960套，基準售價不高於 5.28萬元/平方米，最高售價不高於5.54萬元/平方米，在一定年限內實行封閉流轉。

據瞭解，本次出讓宗地項目開工年期2.5年，竣工年期6年。

公告顯示，人才住房必須嚴格按要求銷售，總套數不少於960套，其中建築面積65平方米的戶型不少於750套，建築面積80平方米的戶型不少於210套，各類戶型建築面積允許上下浮動率按規定執行。具體要求以《建設和管理任務書》為准。

根據出讓條件，T501-0101的辦公與商業可分割轉讓，酒店、熟食中心限整體轉讓，住宅（可售人才住房）使用年期為70年，可按規定分割轉讓，由深圳市南山區住房和建設局負責監管。

具體來看，該宗地塊要求建設辦公15萬平方米，地上商業15萬平方米，酒店4萬平方米，地下商業1萬平方米，住宅（人才住房）7.21萬平方米。

大體量的商辦物業的建設，使得該地塊對房企未來資金運轉能力、商辦物業運營能力，都有較高的要求。

一位行業top20的房企投拓總認為：“南山西麗的區位很好，商業和辦公的去化是問題，短期內的現金流會難以平衡。”

現場的一位投拓人員也認為：“深圳商辦市場去化非常差，15萬平方米的辦公物業，如果不是自持，龍光想要去化也得花十來年，代價太大。”

不過，對於龍光來說，其在深圳最重要的工作便是補倉。

有業內人士認為：“深圳市場一直很好，地塊一直稀缺，風險很低。而龍光要持續鞏固在深圳的戰略地位及市場領先優勢。”

過往在深圳土地市場，龍光鮮少缺席。由於深圳供地數量不多，龍光去年僅斬獲前海一宗宅地該地塊備案名為前海天境，2021年年初開售後，給龍光帶來近百億元的銷售金額。

2020年，龍光業績也主要來自粵港澳大灣區、大西南區域，其中珠海、深圳、佛山、南寧、汕頭等多個城市破百億。

資料顯示，截止2020年12月31日，粵港澳大灣區合約銷售額達715.38億元，占比59.3%，大西南區域銷售額達210.55億元，占比達17.4%。此外，截至2021年2月，龍光總土儲面積7200萬平方米，同比增長25%，總土儲貨值12322 億元，其中粵港澳大灣區與長三角合計占比85%。

雖然目前房地產稅立法還沒有明確的時間表，但從近期相關部門的連續表態和動作來看，房地產稅正在漸行漸近。

財政部週二晚間發佈一則公告稱，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、國家稅務總局在北京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

這是今年以來財政部第四次提及房地產稅。此前，財政部稅政司司長王建凡和財政部部長劉昆接連在公開場合強調將“積極穩妥推進房地產稅立法和改革”。

與此前的表述不同，5月11日的會議首次提出了“房地產稅改革試點”的說法。分析師認為，“試點”的提法釋放了很強的信號，短期內很可能有城市被列為新的試點物件。

“其核心在於‘試點’兩字。若是觀察最近幾年房地產稅方面的政策表述，較多體現為‘推進房地產稅立法’等概念，講“試點”的內容倒沒有出現過。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

他指出，2011年，國家發展和改革委在《關於落實全國人大常委會對國民經濟和社會發展計畫執行情況報告審議意見的報告》中曾提及“房產稅改革試點工作”內容，正是在這一年上海和重慶開始試點房地產稅。

按照上海的房地產稅政策，徵收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房，稅率分0.4%、0.6%兩檔，並給予一定的住房扣除免稅面積。重慶方案的徵收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房，稅率在0.5%-1.2%，也給予一定的住房扣除免稅面積。

滬渝兩市試點至今恰好十年，期間並未有新的城市加入試點行列。接下去，哪些城市可能被列為新的試點物件？

分析師認為，從當前房地產市場的管控思路看，大城市，特別是那些房價經常被炒作的大城市，參與試點的可能性最大。

嚴躍進就指出，去年底的中央經濟工作會議將“解決大城市住房問題”列為今年的重點工作之一，這或許意味著大城市先行試點的可能性最大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，開徵房地產稅的一個目的是為樓市降溫，從這個角度看，交易火爆的城市更有可能率先試行，比如深圳。今年2月，深圳開始實行的二手房官方指導價本質上屬於政府評估價，這為房地產稅基的確定做了前期探索。

華夏新供給經濟學研究院院長，中國財政科學研究院研究員賈康更是明確提出，正在建設自由貿易港的海南和被賦予“建設中國特色社會主義先行示範區”的深圳應該成為房地產稅的突破點。

他在去年年底撰文稱：“深圳和海南，應拿出改革的膽識和勇氣，繼上海和重慶之後，積極推出更高水準的房地產稅改革試點，走上以經濟手段替代、置換行政手段調控的‘治本’之路。”

賈康特別指出，商品房行政性限購、禁購和自由貿易港展示的貿易與投資便利化、自由化不相容。

不過，從滬渝兩地這些年房地產稅試點的經驗看，房地產稅徵收對房價上漲的抑制作用並不明顯，對財政的貢獻也較為有限。單純依靠房地產稅達到控制房價的目的似乎很難。

中泰證券(10.320, -0.07, -0.67%)指出，無論是一手房還是二手房，上海和重慶的房價並沒有下跌，這說明單一的房產稅很難對房價形成抑制作用。此外，無論是上海還是重慶，房地產稅在當地財政收入中的占比均很低，2011年-2016年，占比均在2%-3%的水準。

除了對抑制房價上漲和財政替代作用甚微，學界對房地產稅是否應全面開徵還存在很多爭議。比如，在土地公有制的前提下，對房地產徵收財產稅是否具有合理性；在我國間接稅大行其道的情況下，房地產稅作為直接稅是直接對居民“割肉”等等。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，當下中國房地產的狀況、財富分配的狀況，迫切需要稅收來調節。“你可以說一萬個不開徵的理由，但我只講一點，貧富差距太大，需要稅收來調節，這是唯一的手段。”

他說，目前，我國居民收入不平等主要體現在以房產為代表的資產收入上的不平等，而非工資收入不平等。我國還未跨入中等收入國家行列，卻迅速從改革開放前國民共同貧窮，轉換到富豪增長最快、數量排名前列的國家，這多半與房產、股權等資產價格暴漲有關。

至於徵收的手段，李宇嘉認為，可以參考國際房產稅共性的制度安排——對低收入、孤寡家庭等弱勢群體給予稅收優惠，對首套房或一定面積免稅，改善型住房低稅率；對二套及以上住房、超面積住房開啟徵收房地產稅；根據房屋當年市場估值徵收房產稅，若資產升值，則所交稅款相應提高，若資產貶值，所交稅款相應減少。

據《每日經濟新聞》報道，銀保監農村銀行部日前就加強農村合作金融機構社團貸款監管向各地徵求意見。意見稿指出，近年來，部分省（區）農村合作金融機構間組織開展的社團貸款增長較快，違規投向地方政府平台、房地產等領域，嚴重偏離支農支小定位，部分社團受外部干預，參與機構數量眾多、管理缺位，形成較大隱患。
　　
報道指，此次加強社團貸款監管的要點包括：嚴格管控新增社團貸款規模，強調社團貸款不得投向房地產業，以及政府融資平台等。
　　
社團貸款，是指由兩家及兩家以上具有法人資格、經營貸款業務的農村合作金融機構，採用同一貸款合同，共同向同一借款人發放的貸款。

美聯工商舖（００４５９）公布，以３４８０萬元收購持有一個店舖的公司作投資。
　　
該集團指，所購物業位於德輔道西中亞大樓地下８號舖全部權益，其建築面積約８５７平方呎。該物業現時根據一份租賃協議出租予獨立第三方，自去年９月１０日至明年９月１０日止為期兩年，月租為８萬元，不包括管理費、政府地租及差餉，租約滿後該，租客可選擇續期而業主有權加租不多於１０％。預期物業將於完成收購後繼續出租以賺取租金收入。

新力控股（０２１０３）公布，４月銷售額７６億元（人民幣．下同），按年跌約１５﹒４６％，銷售面積約２３２萬平方米，每平方米均價１﹒５萬元。
　　
該集團指，今年首４個月銷售金額３４９﹒２億元，按年增４９％。

發展局公布，將會根據《收回土地條例》（第１２４章），收回在法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展的三組地塊內的私人土地，包括位於粉嶺新運路近黃崗山、元朗十八鄉路近龍田村，以及位於元朗元龍街與攸田東路交界，以作資助房屋用途。三組地塊涉及的１﹒２３萬平方米私人土地，連同鄰近約３５００平方米的政府土地，預計合共可提供約１６００個單位。
　　
發展局發言人表示，政府會盡快完成有關收回土地程序，地政總署今日已開始為上述三組地塊進行清拆前登記。
　　
上述三組地塊及七組其他地塊，早前被選取納入已規劃作高密度房屋發展的私人土地的檢視工作，該１０組地塊已規劃作「綜合發展區」或「住宅（甲類）」，地積比率介乎５至７﹒５，而有關業權擁有人仍未根據土地用途地帶發展有關用地。
　　
發展局指，土地供應是現屆政府的施政重點，近年來政府收地的幅度和速度均大大提高，在２０１９至２０年及２０２０至２１年兩個年度間，政府合共收回約９０公頃土地（新發展區和資助房屋項目佔大約８０公頃），遠多於前五年收回的２０公頃。展望將來，約７００公頃土地預計會於２１至２２年度起陸續收回，而當中約５００公頃預期在未來５年收回。

希慎（０００１４）與華懋合組財團以１９７﹒７８億元投得銅鑼灣加路連山道商業地王，每呎樓面地價逾１﹒８萬元，高於市場預期。美聯工商舖行認為，是次賣地反映「麵粉價貴過麵包價」，將為商廈市場打入強心針，惟不少業主將加價及封盤，相信下半年甲廈市場將價升量跌。
　　
美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，是次地皮雖然處於銅鑼灣邊緣地帶，但總樓面高達１００萬平方呎，相信是區內極少數大型地標式商業項目，加上項目設有行人天橋連接利園六期，因此吸引區內大地主希慎以進取價入市。他預計，連同建築費及利息開支等成本在內，項目的發展總成本將高達約２６０至２８０億元，折合每呎約２﹒４萬至２﹒６萬元，甚至高於金鐘甲廈，參考現時同區的利園各期平均呎租約６０至７０多元，希慎廣場可達１００元，預期項目落成後呎
租逾７０元。
　　
黃漢成又指，今次賣地結果料對下月中截標的中環新海濱地王會有一定前瞻性，由於是次銅鑼灣地皮以理想價批出，相信稍後中環地王流標機會不大，而且賣地結果或再有驚喜。至於二手市場，隨著今次銅鑼灣地皮以高價成交，預期稍後二手甲廈業主的態度會變得進取，不排除會有加價及封盤的情況出現，下半年甲廈走勢或會價升量跌。

由合和持有的九龍灣九展，市傳快易手。市場消息指，隨著疫情今年緩和，加上商用物業租售價回調，吸引財團洽購，據悉，最新出價達１２０億元，並貼近業主意向價，料快將易手，價錢較高峰期回落兩成。
　　
九展為區內大型項目，合和一直作收租用途。消息指，業主早於兩年前已暗盤放售物業，意向價約１５０億元。據指，當時已獲財團出價洽購，惟未達業主意向價。
　　
市場人士透露，是次洽購為億京為首財團，億京集團對傳媒查詢不作回應。

長實集團（01113）提出收購4項歐洲基建業務權益並進行回購，在昨天舉行的股東特別大會上，兩項議案分別獲86.37%及86.4%獨立股東批准，滿足了超過50%贊成的要求；而清洗豁免申請亦得到77.08%獨立股東批准，符合至少要75%贊成的門檻；預計5月27日收市後公告向公眾股東回購股份的結果。

長實直言，清洗豁免動議的門檻要求非常高，對收購及回購計劃獲通過感到欣喜，強調該計劃是難得的多贏方案，集團未來將一如以往，繼續致力推動業務發展及為股東增值。

李嘉誠基金會保證，所售項目將於2021年及2022年每年分派至少9.1億元現金予長實，相當於項目回報率5.35%，長實表明會把該筆款項作為股息全數分派予股東。

李澤鉅：公司世上「最硬淨」之一

長實主席李澤鉅表示，集團已持有其中3個項目部分權益，了解其經營情況，又毋須與他人「搶價」，收購風險減低；是次收購可增加盈利和加強穩定收入來源，股東收取的股息也會增加，並可讓股東以高於現價套現。截至去年底，集團手頭現金達595億元，現金流充足，未來將持續物色房地產與具經營性現金流的資產收購。

談到本港樓市，李澤鉅認為，中長線將平穩向好，惟仍然受房屋政策主導；集團買地時不會每幅都志在必得，買地渠道也不只公開投地，亦包括酒店改建和農地發展。

李澤鉅形容，長實是世上「最硬淨」的公司之一，若把疫情視作壓力測試，集團表現合格，相信今年會較去年好；長實基礎業務穩固，持有優質資產，亦有穩定的經營性現金流，經歷多次市場波動後也能審慎應對，相信今次疫情同樣不例外。

身兼長和（00001）主席的李澤鉅指出，長和資產抗跌力強，疫情造成的衝擊較預期小，旗下碼頭和零售業務表現均有回升，電訊業務表現穩定，若有同業併購機會，會樂意進行。

建業地產（00832）正推進分拆中原建業於主板上市，周三宣布合資格股東於優先發售中的保證配額基準，每持有90股可認購1股預留股份，分派基準則是每持有1股可獲發1股中原建業股份。該股昨早停牌，其後公告指出，符合資格享有份額的記錄日期為下周一（17日）。該股午市復牌，急瀉62.6%，低見1.7元，收報2.29元，仍跌49.7%，成交額2.21億元。

合格股東一股派一股

分析師指出，港股結算實行T+2，意味需要於昨天（13日）前買入建業地產，才屬於分拆計劃中所指的合資格股東，即是任何新股東都不享有資格獲發中原建業股份，加上該股昨天除淨，相信是造成股價急跌的原因。

彭博指出，受消息刺激，建業地產2023年到期7.65厘票據一度下跌3.3美分，至94.1美分，其後債價企穩。

建業地產收市後公告，不尋常股價及成交量波動，主要原因是昨天為分拆中原建業事宜按除權基準買賣建業地產股份的首日，而股份價格下跌為除權後的市場重新定價行為；董事會確認公司營運正常，以及沒有知悉導致股價下跌及成交量上升的其他任何原因。

港島樓價表現突出，其中港島東連錄高價成交，北角賽西湖大廈有連天台特色戶以4680萬元易手，呎價高見36083元，盡破屋苑樓價及呎價紀錄。

中原地產資深區域營業董事陳家鴻透露，賽西湖大廈4座頂層特色戶，實用面積1297方呎，3房間隔，享有海景，連959方呎天台，原叫價4450萬元，其後加價至4680萬元仍獲買家承接，呎價36083元，樓價及呎價同屬該屋苑最貴。

根據土地註冊處資料，原業主2018年3月斥資4180萬元購入單位，當年成交呎價高達32228元，正屬該屋苑對上呎價高位，換言之，相隔約3年後該單位再冧莊全屋苑呎價最貴樓王寶座，並帶挈原業主離場賬面賺500萬元，獲利12%。

太古城標準戶2730萬 三年高

另一方面，鰂魚涌太古城亦錄得全屋苑約3年造價最貴標準分層戶成交，美聯物業高級分區營業經理陳彪謂，雅蓮閣中層H室3房戶，實用面積1114方呎，有海景，獲同區換樓客議價120萬元或4.2%後，減至2730萬元成交，呎價24506元。原業主1998年以1055萬元購入，轉手賬面賺1675萬元或1.6倍。

翻查資料，上述單位造價僅次2018年5月以2950萬元易手的海棠閣高層A室同面積3房戶，為屋苑約3年來最大額標準分層戶成交。

此外，代理透露，馬鞍山新港城G座頂層2房戶，實用面積363方呎，以718萬元放售逾一個月，減至700萬元沽出，屬該屋苑首宗細2房單位造價高見「七字頭」，呎價19284元。原業主2015年以490萬元買入，賬面獲利210萬元或42.9%。

新盤接連推出銷售，路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站上蓋晉環（港島南岸第1期），周六（15日）第三輪銷售168伙，包括價單上160伙和8個招標單位；該盤昨日截票，共收逾2200票，以當日以價單形式發售的160伙計算，超額認購約12.8倍。

路勁地產銷售及市場推廣總監封海倫指出，晉環周六將會進行第三輪銷售，截收超過2200票，以發售價單上的160伙計算，超購約12.8倍，並預告最快於第三輪銷售後加推不少於80伙，而且存在加價空間。

位於香葉道11號的晉環提供800個單位，實用面積289至2084方呎，預計明年12月底入伙。

該盤昨天夥拍美聯物業推出置業優惠，美聯物業住宅部行政總裁布少明說，晉環第三輪銷售當天，經該行認購單位的A組（大手買家）及B組（一般買家）各組首10位買家，可獲港島南區主題公園門票、酒店住宿及餐飲優惠，總值20萬元。

華懋集團收購的佐敦德興街7至8號禮苑大廈，今年3月底獲土地審裁處批出強拍令，底價為7.74億元，今天（14日）由第一太平戴維斯舉行公開拍賣會。

禮苑大廈鄰近港鐵佐敦站，步行前往約2分鐘，極具重建價值。現址為一幢樓高10層的商住物業，地下為商舖，樓上為住宅用途，早於1964年落成入伙，樓齡約57年。

上址地盤面積約為11089方呎，如果重建為商住項目，以地積比9倍計算，可建總樓面約99801方呎。

舖市投資氣氛升溫，出現短綫大幅獲利個案。太子聯合廣場一地舖，以2,780萬元成交，原業主持貨一個月摸出，極速獲利780萬元。

資料顯示，太子彌敦道760號聯合廣場地下6號舖，4月中以2,780萬元成交，舖位面積約757平方呎，呎價約3.7萬元。

原業主於今年3月以2,000萬元購入舖位，短短一個月內摸出舖位，帳面獲利約780萬元，升值約39%，為近期最大短綫獲利個案。若扣除使費，估計仍獲利近600萬元。

消息指，荃灣川龍街3號地下，舖位面積約250平方呎，以約2,050萬元成交，呎價約8.2萬元。舖位由瓜子店以每月4萬元租用，回報率約2.3厘。原業主1977年3月以15萬元購入，獲利約2,035萬元，升值近135倍。

工廈買賣方面，中原（工商舖）工商部副區域營業董事何芳表示，葵涌梨木道73號海暉中心拆售反應理想，累售11個單位，當中22樓05至06室連天台，面積約2,646平方呎，作價約1,190.7萬元，呎價約4,500元。

另美聯工商舖表示，投資者購入萬科香港西營盤旗下住宅項目15 Western Street的地下及1樓商舖，涉資逾7,000萬元。

美聯物業一項研究報告指出，今年首4個月二手住宅註冊量錄21,433宗，涉及金額約1,755億元，即平均每宗二手住宅註冊金額錄約819萬元。

數字比起去年全年平均約805萬元進一步攀升，並創紀錄新高。

九龍區首突破800萬元

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，若以3區劃分，九龍區平均金額升約841萬元，首次突破800萬元水平；新界區平均金額約677萬元；港島區平均金額約1,126萬元。

另一方面，利嘉閣研究部指出，4月份全港共錄4,333宗價值800萬元或以下的二手住宅買賣登記，佔同期整體二手住宅買賣登記（6,512宗）比例約66.5%，按月回升0.4個百分點，為對上一個月觸及歷史新低後輕微回升，但仍屬史上次低水平。

4月份疫情緩和，整體市場氣氛稍好，甲廈買賣市場略為反彈。業內人士指，即使現階段未算轉旺，投資者漸願出價洽購物業，料交投氣氛向好。

據中原十大指標商廈買賣統計顯示，4月份共錄6宗成交，仍屬偏低水平。較注目的指標商廈買賣為中環皇后大道中9號，涉及中層12至13室，面積約811平方呎，屬「𨋢槽位」即無窗戶，質素較次，仍以約2,800萬元成交，呎價約3.45萬元，屬頗理想水平。

灣仔海港中心錄逾億買賣

整體商廈買賣氣氛轉好，其中灣仔港灣道25號海港中心中層04至05室售出，單位面積約3,567平方呎，成交呎價約2.9萬元，涉及總金額約1.034億元，以交吉形式交易。據了解，新買家為用家，看好單位屬單邊，擁有全海景景致，價格又比高峰期時有所回落，故隨即與業主洽購。

原業主早於2007年購入物業，當時作價每平方呎約8,800元，多年來一直作長綫收租用途，至早前租客遷出後，現善價而沽，持貨14年帳面獲利約7,200萬元，物業期間升值約2.3倍。

力寶中心租務理想

至於租務方面，整體租務成交宗數亦有所增加，如金鐘指標商廈力寶中心連錄多宗租務成交，其中2座中高層10至11室，面積約1,754平方呎，成交呎租約58元。另1座中層02室，面積約1,993平方呎，成交呎租約55元。至於中環皇后大道中9號中層03至05室，面積約5,851平方呎，以每月約34萬元租出，呎租約58元。

中原工商舖黃瑋琮指，商廈市場自3月起從谷底略為反彈，4月份走勢向好。他分析，整體疫情緩和，即使尚未通關，投資氣氛已勝去年，而投資者亦憧憬下半年商廈市場明顯反彈，故現階段已物色靚盤。他指，最近買家出價洽購物業情況明顯增加，而業主減價幅度亦已收窄，相信下半年買賣會轉好。租務方面，最近商廈租務個案亦上升，料空置率可輕微回落。

深圳土地交易中心昨拍賣6宗住宅用地，其中深圳南山商住用地最終以69億元（人民幣，下同）由龍光地產奪得。龍光還以10.88億元、配建面積1.12萬平方米的代價拿下光明宗地。佳兆業旗下的深圳市金桂商務信息有限公司以25.44億元、配建3.1萬平方米的代價拿下寶安宗地。

在此次土地拍賣中，最為引人注目的是南山西麗T601-0101地塊，為留仙洞總部人才房地塊，可售樓面價約2.36萬?平米，人才房最高限售價55,400元?平米，並在一定年限內實行封閉流轉，最終由龍光以69億元獲得。

新盤紛錄成交，其中，佳兆業及宏達合作發展的長沙灣弦雅高層C室，206方呎，開放式間隔，成交價462.82萬，呎價約22467元，據悉，項目累沽約71伙。

永泰發展的屯門OMA OMA，1A座地下及1樓D室特色戶，570方呎，連130方呎花園，成交價945萬，呎價約16579元，為項目同類特色戶呎價新高。

萬科旗下屯門上源1A座高層F室，826方呎，成交價1276.9萬，呎價15459元。同系長沙灣The Campton高層K單位，369方呎，成交價769.3萬，呎價20848元。

香港小輪及帝國集團合作的屯門帝御．嵐天，昨連沽3伙，包括6座高層8室，346方呎，成交價522.24萬，呎價約15093元。

另外，新地旗下南昌站匯璽III，把部分單位加價，涉及約18伙，包括6座22樓B室，1047方呎，原先定價3762.9萬，目前加價至3875.8萬，加幅3%，呎價37018元，而該單位於去年11月首度推出時，定價3635.7萬，目前累積加幅達6.6%。至於同系壽臣山SHOUSON PEAK公布銷售安排，推出2幢大屋招標，分別為壽山村道11B號及11G號，面積分別為3601方呎及3603方呎。