國內疫情嚴峻，房市恐陷「五窮六絕」窘境。中央銀行昨（25）日公布，4月國銀房貸餘額為8兆2,472.93億元、建築貸款餘額2兆5,591.76億元，雙雙締造歷史新高；不過，5月中下旬後國內疫情大爆發，看屋、購屋人潮驟減，銀行主管研判，自5月中下旬起至少一個月，房市景氣都將進入寒冬。

央行統計顯示，4月象徵房市需求的購屋貸款餘額攀升至8兆2,472.93億元，續創新高紀錄，較3月增加598億元，4月年增率9.51%，也續創逾14年半新高。

對於房貸餘額締造新猷、年增率步步高升，央行官員解釋，主要是4月全國建物買賣移轉棟數年增27.8%、房市交易熱絡。另外，去年同期國內疫情較嚴重，使比較基期偏低。

至於建商推案信心指標--建築融資，4月餘額上漲至2兆5,591.76億元、同步寫下歷史新高，較3月增加198億元，年增率17.45%，連三月下滑並為四個月低點。

建築融資年增率每況愈下，央行官員分析，政府採取一系列打炒房措施，加上營建成本墊高，使建商推案時態度變得更為慎重，觀望氣氛濃厚，是主要原因。

不過，相較於4月房市交投熱呼呼，5月中下旬後國內爆發社區感染，政府為避免疫情擴散、嚴格控管人流，全國進入三級警戒至5月28日；中央流行疫情指揮中心昨日更進一步宣布，全國三級警戒延長至6月14日。

國內疫情嚴峻，看屋人潮驟減，銀行主管斷言，房市景氣很可能「五窮六絕」，在這兩個月都會呈現交易量「急凍」。

政府祭出「連環拳」打炒房奏效，央行日前公布，4月台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行及第一銀行等五大銀行新承做房貸減少、房貸利率也開出平盤；展望5月房市，央行官員預期，受疫情影響，民眾無法外出看屋，房市成交量很可能會大幅縮減，至於房價是否因此鬆動，仍待觀察。

央行日前公布，4月等五大銀行新承做房貸為561.95億元，較3月減少6.88億元。央行資料顯示，4月五大銀行新承做房貸利率為1.357%，與3月相同，為歷史相對低檔。

國產(2504)建材實業南港廠都更開發案再向前跨出一大步，繼都更計畫2019年底獲得台北市政府核定，昨（25）日公告權利變更程序通過北市都更委員會審議，等於行政作業程序全部通過，最快今年底有機會取得建照，進入實質開發階段。

由於南港廠位處「台北東區門戶計畫」的軸心區域，法人估算潛在開發利益直逼200億元，可望貢獻國產每股淨值高達16.5元，為潛在的業外大補丸。

此次都更案因為有一部分是要回饋台北市，所以必須要進行權利變更。國產南港廠配北市府推動東區門戶計畫，啟動都更案，占地約6,500坪的基地，規劃A、B兩重建區段，A區段為國產完全持有的商辦大樓，建築基地面積約4,000坪，樓高26層左右；B區段為回饋北市府的商辦大樓，樓高20層，國產負責興建完成後，可分回部分商辦樓層。該都更案2019年9月通過北市府核定後，隨即進行權利變更，經過一年半努力，昨天宣布權變計畫通過審議。

下一步國產將提出建築執照申請，根據業界經驗，最快今年底有機會拿到建照，進入實質開發階段。由於開發計畫規模龐大，估計工期要四年半。

國產找來曾獲得普立茲克建築獎的英國福斯特聯合建築師事務所規劃設計，將打造A、B兩棟智慧與綠建築商辦暨商場大樓，最高達26層樓，國產約可分回4.6萬坪，及約550個停車位。

房仲業者依據不動產實價登錄的行情估算，南港區辦公商業大樓每坪行情約65萬元，停車位行情約200萬至250萬元，推估國產南港都更案總價值高達300億元，扣除土地成本、建造成本等，潛在開發利益直逼200億元，可望貢獻國產每股淨值高達16.5元，為業外大補丸。據了解，國產南港都更案開發完成後，公司擬朝向租、售雙軌方式進行，可為公司長期營運提供挹注。

國產南港廠位處「台北東區門戶」的軸心區域，挾南港車站四鐵共構題材，以及附近的流行音樂中心等重大建設逐一落實，未來身價看漲。


國產南港廠都更案 審議過關
工商時報

潛在開發利益300億元以上！最快下半年取得建照、2026年完工

國產建材實業南港廠開發案，已獲台北市都市更新委員會決議通過。國產25日指出，基地將規劃為A、B兩重建區段，開發興建完工後，國產約可分回4.6萬建坪，最快2021下半年取得建照、2026年完工。

依目前南港地區「世界明珠」建案的市場行情，商辦價格每坪在100萬元以上，法人估，國產南港廠開發的潛在開發利益至少在300億元以上。

國產表示，南港廠大型開發案，已找來曾獲得普立茲克建築獎的英國福斯特聯合建築師事務所規劃設計，規劃為A、B兩重建區段，其中，A區段為國產建材集團完全持有的商辦大樓，建築基地面積約4,000坪、建築高度100公尺以上、樓高26層左右；B區段則是代為興建的台北市政府商辦大樓，樓高20層，國產負責興建完成後可分回部分商辦樓層。

國產建材實業建設總處總經理林鍫表示，開發完成後，總計國產未來持有的商辦樓地板面積，總數共可達約4.6萬坪左右、及約550個停車位。

在規劃內容上，以國產完全持有的A區段商辦大樓，目前規劃地下5樓、地上26樓，B1到5樓大露台可做商場，5樓以上則為商辦，商場部分保留各種空間的彈性規劃，可以橫向做單層商場，也可以做垂直商辦，最特別的是5樓景觀大露台，挑高12~18米，採用ARUP的懸吊系統設計，可結合植栽景觀、藝術、主題，規劃不同的餐飲或商業空間使用。

國產南港廠是在民國58年取得，每坪原始成本僅約1.18萬元，其間雖經資產重估，市場估算，依目前南港區辦公商業大樓每坪行情約100-130萬元，每個停車位行情約250-300萬元計，國產南港都更案總價值高達450億元以上，扣除土地成本、建造成本等，潛在開發利益預估可達300億元以上。

林鍫指出，未來將以智慧建築結合綠建材，搶攻南港A辦的租、售市場商機！南港都更案開發完成後，將會朝向租、售雙軌方式進行，未來的營運模式，預期可為集團貢獻長期獲利績效。

雖然年底才會拿到建照動工，國產透露，已有多家集團、外商和公司洽談購入做為企業總部的計畫。

台北市南港地區早期發展以工業為主，有「黑鄉」稱號，區內工廠林立，在台北市算是相對邊陲地帶，但這幾年台北市政府積極推動「台北東區門戶」計畫，包括國產(2504)、台肥、潤泰創新、南港輪胎等傳產業者，過去因為生產需求在南港擁有大片土地，順勢啟動舊廠都更計畫，有助南港房市脫胎換骨，相關廠商也藉由活化資產獲得開發利益，形成雙贏局面。

由於東區門戶計畫加速發展，讓域內握有大型開發案之地主成為市場關注焦點，最大地主台肥光是C2、C3、C4以及C6~C9土地面積就高達約3.4萬坪，以去年大南港案每坪土地成交價375萬元估算，手中土地潛在利益就超過1,250億元。

目前台肥南港C3地地上權案每年租金就挹注2.8億元，加上地上權權利金、總共超過6億元。出租予中信金C6~C9目前每年權利金加租金挹注約也超過4億元。

至於C2開發案初估最快2023年在商辦、酒店式公寓、飯店貢獻下，年租金貢獻逾9億元。C4商辦大樓案預計2024年完工對外招租，未來滿租收益初估約4億元；總計台肥南港不動產租金收入就超過23億元。

而南港輪胎推出的世界明珠舊廠開發案，擬打造兩棟頂級辦公大樓及商場、加上六棟豪宅大樓，前年底動工，預計四年至四年半完工，聯強已買下部分辦公大樓做為新總部，每坪成交價格站上百萬元大關，創下南港地區商辦新天價。

潤泰創新擁有南港四大案，包括松山車站BOT案、南港車站BOT案、「南港玉成段案」，以及「南港商三特公辦都更案」。潤泰新2006年、2007年分別拿下南港車站BOT案、松山車站BOT案，合計投資金額120億至140億元。

據實價登錄網數據顯示，今年以來新北市廠辦交易中，以汐止區交易總金額33億元最高，中和區與新店區分別以17億元、8億元排名第二、三名，顯示隨著捷運網路擴散，位於蛋白區的廠辦產品在價格優勢下，成為企業布局優選。

信義全球資產公司總經理柯宏安分析，捷運沿線開始有廠辦化效應，也帶動產業鏈群聚變化，加上美中貿易戰和去年國外疫情衝擊，許多台商在考量供應鏈避險與防疫下回台擴廠。另外，新北市政府從2018年開始祭出工業區立體化方案，帶動新北市工業地產交易增加。

據實價登錄網揭露資訊，今年新北市廠辦交易中，以汐止區交易總金額達33億元最多。信義全球資產指出，今年以來在汐止大型廠辦交易中，包含東碩資訊、泉創生醫、強茂、宜進旗下的光明等企業投資都出手。此外，興富發也與新隆儲運在此區將合作興建新廠辦，另外，保長坑工業區也陸續有新廠辦釋出，如富鼎科技大樓。除汐止區外，中和與新店區今年以來區域內廠辦總交易分別以17億元、8億元排名第二、三名；信義全球資產表示，中和區去年上市櫃公司在此投資廠辦有六筆紀錄，今年的指標交易為晶焱科技以3.22億元買下遠東世紀廣場部分樓層。

新店區部分，信義全球資產指出，今年實價登錄網的廠辦交易有晶達、醫揚，分別買下遠東世紀ABC廠辦部分樓層。新店區未來還有新北市府開發興建的寶高智慧產業園區即將完工，可望帶動區域發展。

柯宏安表示，觀察近年新北市廠辦交易規模，2017年到2020年平均每年均逾300億元。此外，廠房類產品交易規模從2017年82億到2020年成長至130億元；他分析，目前國內疫情嚴峻，政府各種防疫限制升級下，對產業面勢必有所衝擊，而企業投入提升防疫措施，短時間內對商用不動產市場的交易可能放緩。

台灣央行今 (25) 日公布 4 月購屋貸款和建築貸款 (土建融) 餘額，分別來到 8 兆 2472 億元、2 兆 5591 億元，雙雙續創歷史新高，其中，房貸餘額年增率擴大至 9.51%，較上月續增 0.26 個百分點，增幅創 2006 年 9 月以來新高，不過，土建融餘額年增 17.45%，較上月下滑 0.28 個百分點，呈現連 3 月下滑。

央行甫公布 4 月五大銀行新承做房貸 561.95 億元，較上月略減 6.88 億元，央行認為，打炒房政策後，銀行辦理房貸相對審慎，但剛性需求不弱，至於這波疫情對房市和房價的影響，尚待觀察。

央行直言，5 月中旬起國內疫情急轉直下，民眾基本上不會出門看屋，將先影響房市交易量。

台經院指出，由於營建成本不可控風險升高、房地合一稅 2.0 實施在即，使建商對新建工程投入將轉趨保守、降低預售屋推案意願，此現象也反映在此次土建融年增幅度持續下滑。

房仲業者認為，3、4 月房市買氣呈自用當道，且交易狀況相對穩定，長期持有的自住客，受政策影響的程度不大，但疫情已先衝擊賞屋需求，5 月移轉棟數可能將先下滑。

台灣經濟研究院今 (25) 日公布 4 月營業氣候測驗點調查，營建業不僅連 2 月下滑至 106.01 點，並創去年 7 月以來新低，台經院指出，近期本土疫情升高，造成短期內全台看屋人數下滑，加上營建成本不可控風險升高、房地合一稅 2.0 實施在即等因素，建商對新建工程投入將轉趨保守、降低預售屋推案意願，房市景氣恐生變數。

台經院說明，營造業方面，政府抗旱衍生水資源工程相對集中，不過，缺工造成新建採購發包速度放慢，甚至流標件數增多， 4 月景氣持平。

展望未來，有鑑本土疫情升高，建商新建工程投入轉趨保守，而興建中的個案配合防疫規定，造成人力調度更吃緊，工期展延影響程度將加大。

不動產業方面，台經院指出，4 月六都建物買賣移轉件數較 3 月微幅下滑 0.2%，表現優於原先市場預期，反映長期持有的自住客受政策影響程度不大，都會區的住房需求仍厚實，新建案交屋處於高峰期。

不過，隨著國內疫情升溫、進入房市打炒房政策的調整期，對不動產開發商曝光強銷、推案接待中心的來客人數和買氣都造成影響，短期銷售恐難逃陣痛，台經院認為，房市景氣將出現趨緩態勢。

在此次營業氣候調查中，廠商看壞未來半年的比例增加 23 個百分點，至 4 月的 48%，不過好轉、持平的比例仍各有 33%、19%。

房地合一稅 2.0 即將在 7 月 1 日上路實施，透過延長持有年限與加重稅率遏止投機炒作，KPMG 會計師建議，規劃不動產資產配置前，不妨先從兩大面向進行評估，包括：「購屋的目的與持有時間」與「購屋資金來源」。

首先是購屋之目的與預計持有時間，KPMG 安侯建業稅務投資部執業會計師洪銘鴻表示，如果是自住用房屋，未來在轉售時可適用最低 10% 稅率，且出售獲利新台幣 400 萬範圍內不課稅，則允應以個人直接購置自住不動產為最適架構。

但如果購屋是以出租或投資為目的，或可考慮以法人持有，以尋求出租期間之租賃所得適用營利事業所得稅率 (20%)，而非個人出租的最高綜所稅率 (40%)。

洪銘鴻指出， 即便是法人打算長期持有不動產，未來出售時已經持有超過 5 年，且適用 20% 稅率，但仍要留意稅後盈餘分配給股東的股利所得課稅效果，也就是說，股東股權結構甚至是更長遠可能衍生的股權傳承議題，都須提前納入考量範圍。

其次則是購屋資金來源，洪銘鴻說，如果購屋資金在個人或營利事業之國內銀行帳戶，則依前述持有目的判斷持有架構進行配置，較為單純。

但如果購屋資金還在個人或法人之海外銀行帳戶，則應審慎評估，不同申報方式下將資金匯回台灣使用，可能造成個人或營利事業之稅負差異。

洪銘鴻提醒，房地合一新制實施在即，加上台灣已加入 CRS(共同申報準則)，並將在明年起實施 CFC(受控外國公司法制) 的反避稅規定，應趁此機會思考資產重配置，將存放在海外的資金與國內置產目的相結合，同步朝合規、長期性且富有彈性的投資架構調整。

民眾投書批評都市更新條例本次修正內容對於危險建築物免除代拆前協調規範，有違反聯合國公約精神之疑慮。對此，營建署回應，前開適用對象係為有明顯危害公共安全之建築物，有其正當、迫切及必要性，符合國際公約要求規範。另報導921地震前完成興建之3.62萬餘件6層樓以上建築物均適用強拆規定1節，係為誤解，關於危險建築物的認定，係需經由具科學且客觀的海砂屋鑑定或建築物結構安全性能評估結果而定，並非逕以建築物完成興建之年期來認定。

都更危屋拆除前 已完成充分溝通與拆遷安置

對於危險建築物未經充分溝通協調而逕以強制拆除，恐有侵犯居住權疑義，營建署表示，本次修法係在絕大多數所有權人已有拆除重建的共識下，經踐行都市更新各階段之公聽會、公開展覽、聽證、審議等公開、嚴謹程序後，確保更新後分配的權益，並由實施者及在地方政府協助下，提出更新期間、更新後完善的安置措施，於計畫核定後，簡化政府代拆前之協調程序，得依建築法第81條規定先行拆除，同時輔以容積獎勵及稅賦減免等獎助措施，加速都更進程。

危害公共安全之建築物 需依專業機構評估結果判定

本次修法授權內政部統一訂定耐震能力不足而有明顯危害公共安全的標準，營建署表示將儘速邀集相關專家學者研商訂定，並由地方政府依此標準及專業機構、人員的建築物結構安全性能評估結果據以認定。

台經院25日公布三大產業景氣動向調查，調查結果顯示，4月製造業營業氣候測驗點轉為微幅上揚，服務業與營建業營業氣候測驗點同步下滑，其中營建業已呈現連續2個月下跌，台經院指出，疫情升溫、營建成本風險升高，使得整體景氣下跌。

台經院指出，4月製造業營業氣候測驗點為106.37點，較上月增加0.69點，轉為微幅上揚態勢，服務業營業氣候測驗點為100.41點，月減1.06點，結束先前連續4個月上揚態勢轉為下滑，營建業營業氣候測驗點為106.01點，較3月下跌0.59點，呈現連續第2個月的下滑。

台經院認為，近期疫情升溫，恐使短期內全台看屋人數出現下滑，而供給端也同樣受到營建成本不可控風險升高、房地合一稅2.0實施在即、疫情導致不動產開發商降低預售屋推案意願等因素影響，將使得房市景氣出現趨緩態勢，故不動產業對未來半年景氣看法較先前調查偏向悲觀。

此外，有鑑於本土疫情升高，不僅使得建商在新建工程投入將趨保守，影響營造廠承攬工程表現，同時對興建中的個案也須配合防疫規定而使得人力調度更為吃緊，工期展延的後續影響將放大。

在不動產業方面，4月六都建物買賣移轉件數較3月微幅下滑0.2%，表現優於原先市場預期，反映長期持有的自住客受政策影響程度不大，且都會區的住房需求仍厚實，以及新建案交屋處於高峰期所致，不過未來恐受到國內疫情升溫、進入房市打炒房政策的調整期，對不動產開發商曝光強銷、推案接待中心的來客人數及買氣有所影響，短期銷售恐難逃陣痛期，將進而使房市景氣出現趨緩態勢。

今年度「城市工程品質金質獎」將於5月26日起跑，接受各單位報名參加評選，將聘請各產官學界專家擔任評審委員，秉持客觀、公正、嚴謹之評選標準。今年因應政府政策、結構系統及工程環境，將新增加都更危老、離岸風電工程、結構系統與職業安全等獎項，以帶動建築業界提升工程品質，且在安全施工環境下，為民眾提供更為舒適的居住環境。

城市工程品質金質獎今年已進入第七屆，除各類之工程品質金質獎外，更因應政府政策、結構系統及工程環境等做出下列之調整：包括配合政府推動之都市更新及危老重建政策，將「都更、危老」計入私有建築工程類加權，以鼓勵私有建築物之業者，繼續推動政府部門之政策。

配合政府推動之新能源政策，新增離岸風電工程，並將其納入綠能工程類金質獎。 也新增設「結構系統金優獎」，良好的結構系統，奠定了建築物先天的好體質，搭配良好的施工品質，更能發揮建築物應有的耐震能力。

考量今年太魯閣翻覆事故造成無數生命損失，也延伸出職安議題，故本次也將增設「職業安全衛生金優獎」。期盼業界於提升工程品質時，在安全施工環境下，為民眾提供更為舒適的居住環境。

高市府工務局指出，「城市工程品質金質獎」主要目的係透過評審制度，激勵業界間見賢思齊，希望藉由良性競爭來提升公私有工程之施工品質，進而促使城市工程品質更臻完善。

2021年「城市工程品質金質獎」由「高雄市結構工程工業技師公會」擔任承辦執行單位，本單位將秉持歷屆優良傳統，傳承工程技術及追求工程品質再提升。 本屆評選之工程類別包括建築工程類、土木工程類、水利工程類、景觀工程類、室內裝修類、綠能工程類及其他工程類等組別，再按工程規模或契約金額區分級別，參選範圍也往外延伸，期望今年能邀請更多縣市共襄盛舉。

日前，騰訊雲與中國奧園簽署了戰略合作協定。根據協定，雙方將整合騰訊的C2B優勢和技術優勢，在奧園雲、奧園移動平臺和奧園客戶運營平臺等多個專案展開合作，共同打造綜合性地產集團的轉型標杆。

據瞭解，國內的大型地產企業發展已經高度多元化，覆蓋了地產、健康、文旅、金融等多個產業板塊。但面臨的問題是，這些產業多各自為戰，難以實現客戶資源的共用和各個板塊的交叉行銷，影響了整體的行銷效率。

"企業做大了以後靠傳統的人管人已經無法完成。"中國奧園總裁助理樊海雲介紹，此前奧園集團就提出，要敢於利用資料化來升級管理、組織和產品。中國奧園將以此次戰略協議簽署為契機，通過業務的數位化轉型升級，驅動中國奧園在資源、資本、客戶、能力上的全面提升。

根據協定，騰訊雲將為中國奧園提供一系列的基礎雲服務，雙方將展開具體、深入的合作。比如，騰訊雲將為中國奧園提供整體的開發框架，讓不同業務板塊的應用在上面進行積木式搭建，快速生成。並提供統一的奧園雲入口，讓各類應用實現統一認證、統一登錄。

另外，騰訊雲將幫助中國奧園建設集團型的客戶運營體系，包括大會員體系、集團資源體系、數位化行銷體系等，幫助中國奧園連接不同業態的客戶，實現統一管理。比如，基於騰訊的大資料平臺，打造中國奧園的資料中台和客戶中台，完善使用者標籤體系，提升私域用戶的運營。

騰訊雲副總裁萬國鋒介紹，在過去23年的發展中，騰訊產業互聯網領域積累起獨有的C2B優勢。微信和QQ兩大社交平臺觸達數十億的海量用戶，通過公眾號、小程式、微信支付等工具，可以幫助中國奧園等房地產企業更好地連接客戶、服務客戶。

萬國鋒介紹，這幾年，國內的地產行業變革加速，數位化轉型需求更加強烈。騰訊雲持續深耕智慧地產，在數字行銷、智慧建造、空間智慧等領域重點佈局，擁有豐富的實踐經驗，也建立起騰訊的生態優勢。與中國奧園的合作將複製到其他智慧地產項目中，為國內傳統房地產行業的轉型升級提供助力。

首批集中供地逐步進入高峰期。從目前情況看，北京、深圳、杭州、重慶等熱點城市地塊競爭激烈，不少房企不惜犧牲利潤也要拿下目標地塊。專家表示，熱門地塊競爭加劇，高地價、高自持、限售價成交地塊頻現，房企“舍利求地”成為普遍現象。

項目盈利不容樂觀

“土拍市場越熱的城市，房企一般都要面對高溢價，或更為嚴苛的競拍規則。比如，北京的首輪集中供地，除了設置地價上限，還有轉競公租房、自持等環節，可售面積減少，實際拿地成本相應上升。”克而瑞研究中心總監朱一鳴表示，這些高溢價、高自持專案的盈利情況並不樂觀。

濱江集團(4.530, 0.03, 0.67%)董事長戚金興日前在公司2020年度業績說明會上表示，在杭州集中土地出讓中，公司共獲取5塊土地，將“努力做到1%-2%的淨利潤率水準”。

具體到不同的城市，中信建投(33.960, 3.09, 10.01%)研報認為，長春、瀋陽、廣州整體地貨比處於合理區間，專案隱含毛利率尚可，而重慶、無錫、杭州地貨比高企、項目毛利率較薄，個別地塊甚至面臨虧損。

對於地方城建而言，易居企業集團CEO丁祖昱認為，採取“限地價、競配建”的方式可謂一舉多得，一方面可抑制溢價率指標，並控制名義樓板價過快上漲，另一方面可促進“人才房”、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。但對於房地產企業而言，拿地成本上升，拿地權益比例下滑，可能導致增收不增利。

平滑利潤率抓手

在房企“舍利求地”的背後，朱一鳴認為，維持規模增長及保證核心城市市占率是房企可持續發展的關鍵所在。這在近期集中供地中一些區域深耕型房企明顯發力上已有所體現。同時，對房企而言，一二線熱點城市需求相對堅挺，去化更有保障，更多起到補充現金流的作用。

“在集中供地的情況下，不少房企面臨薄利搶地，甚至虧損搶地的局面。在這種趨勢下，多元化拿地的重要性將更加凸顯。”朱一鳴表示，“拓展拿地管道、提升拿地能力，是房企平滑利潤率的一大抓手。”

業內人士指出，收並購、城市更新是目前最常見的多元化拿地方式。尤其是城市更新，由於成本低、利潤高，已成為不少房企業績增長的新引擎。預期未來多元化拿地能力強的房企盈利能力會更強，地產開發業務占比高且對招拍掛拿地方式依賴度高的房企，利潤率面臨更大壓力。

在樓市調控政策趨嚴的背景下，一些房企前些年高溢價率獲取的地塊，項目結轉時間拉長，利潤率普遍受到較大影響。重點房企2020年平均毛利率為26.2%，相比歷史高位下滑超過10個百分點。從目前實行“兩集中”土地出讓制度的情況看，土地溢價率下降，而其他配建需求增加，房企的土地、建設成本並未大幅降低，利潤率提升的可能性不大。

分化進一步加劇

近年來，房地產行業毛利率下滑已成共識，並呈現加速下滑態勢。

多家機構認為，“十四五”期間，房地產行業毛利率仍有一定下探空間，但目前毛利率水準仍高於多數行業。

據機構測算，重點房企2020年平均毛利率達到26.2%，相比歷史高位下滑超過10個百分點。除了產品結構、區域結構，也和過去幾年房企重點拿地地區密集出臺調控政策有關。

業內人士介紹，2016年至2018年，房企拿地意願高漲，“地王”頻現，土地溢價率高企。隨後，多地因城施策，相繼執行限價調控。該階段獲得的地塊轉化貨值近兩三年進入集中結算週期，多數房企的盈利受到擠壓。

中指研究院資料顯示，2020年，滬深上市房地產公司總資產均值為1400億元，同比增長13.7%，增速較上年回落4.2個百分點；內地在港上市房地產公司總資產均值同比增長13.8%至2333.0億元，增速較上年回落7.0個百分點。上市房地產公司總資產增速創近幾年新低，行業分化進一步加劇。

房地產上市公司市值呈下跌態勢。截至2020年年底，滬深及在港上市的內地房地產公司市值均值分別為184.6億元、237.0億元，同比分別下降12.2%、31.2%。

融資難度加大

中指研究院院長莫天全對中國證券報記者表示，近年來房地產融資環境收緊，監管政策趨嚴。2020年8月，提出試點房企實施融資新規，即“三道紅線”。10月，銀保監會下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信託規模，嚴禁資金違規流入房地產市場。2020年年底，央行發佈了銀行“兩道紅線”，對銀行房地產貸款額度進行限制。從房地產貸款方面看，2020年，房地產貸款餘額49.58萬億元，同比增長11.7%，低於同期人民幣各項貸款餘額增速1.1個百分點，8年來首次低於各項貸款增速。

莫天全指出，在“兩集中”制度下，房企短借資金需要規範。一方面，防止違規資金流入房地產領域。另一方面，有利於防範風險。有的房企為獲取土地專案，短借大量資金，一旦專案經營發生風險，容易導致風險蔓延。

值得注意的是，“三道紅線”提出以來，房企負債情況得到較為明顯的改善。2020年，房地產上市公司的負債水準有所下降。滬深及內地在港上市房地產公司資產負債率均值分別同比下降0.4個、0.2個百分點至68.8%、76.2%，剔除預收賬款後的資產負債率分別為63.5%、70.6%，較上年分別下降0.1、0.7個百分點；淨負債率分別為75.6%、81.9%，較上年分別下降9.1個、26.8個百分點。

探索多元化發展

從目前實行的“兩集中”土地出讓制度情況看，土地溢價率下降的同時，其他配建需求不斷增加，房企提升利潤率的可能性不大。

業內人士指出，房地產行業毛利率下滑態勢仍會延續，房企要適應新的行業邏輯。在此背景下，一些房企積極探索多元化發展，已達到對沖地產主業利潤率逐漸降低的效果。

對於房企的破局之道，莫天全指出，多元化發展有利於企業防範風險。房地產市場調控趨嚴，融資環境趨緊，企業利用房地產業務進行融資會有諸多限制。通過多元化佈局，可在一定程度上對沖房地產市場波動帶來的風險。同時，可以利用非房地產業務進行融資，有利於緩解企業融資困難的局面。

近3年來，光明地產歸屬于上市公司股東的淨利潤連續下滑。其中，2020年歸屬于上市公司股東的扣非淨利潤為-5.86億元。在此背景下，公司擬申請開展供應鏈資產支持證券業務和供應鏈定向資產支援票據業務，以滿足經營發展資金需求等。

對於公司擬出售川渝、昆明的項目資產傳聞，公司證券事務代表回復中國證券報記者稱，暫時沒有接到消息。

淨利潤下降

2020年，光明地產實現營業收入149.85億元，同比增長6.49%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.07億元，同比下降79.38%；歸屬于上市公司股東的扣非淨利潤為-5.86億元，同比下降224.26%。這是光明地產2015年重組以來，扣非淨利潤首次為負。公司對此解釋稱，主要受疫情、市場銷售區域及產品結構等因素影響。

公告顯示，公司計提存貨跌價準備達3.76億元，影響2020年歸屬於母公司的淨利潤3.09億元。其中，申陽（金山府項目）計提1.71億元。

2018年、2019年，公司房地產及配套板塊和物流板塊計提存貨跌價準備分別為7.66億元、2.53億元。在計提項目中，廣西明通（光明城市項目）、山東菏澤（禦河丹城專案）連續“榜上有名”。

近3年來，光明地產業績呈下滑態勢。2018年-2020年，公司營業收入分別為204.94億元、140.71億元、149.85億元；歸屬于上市公司股東的淨利潤分別為13.52億元、5.18億元、1.07億元；歸屬于上市公司股東的扣非淨利潤分別為12.76億元、4.71億元、-5.86億元。

毛利率下滑

同時，光明地產主業毛利率下滑明顯。2020年，公司房地產開發及配套業務的毛利率下滑至19.7%，而2018年、2019年的毛利率分別為31.97%、33.78%。

根據公告，2020年，公司房地產板塊的土地成本、建造成本分別同比增長51.48%、16.65%。公司稱，房產主業結轉收入同比增加，相應結轉成本增加。

2021年一季度，公司實現營業收入53.05億元，同比增長732.05%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為1982.07萬元，同比增長111.21%，營收和淨利潤增速相差約7倍的背後，公司當期營業成本大幅增長。

值得注意的是，光明地產將旗下不少公司存貨用來抵押借款。截至2020年底，338.49億元的帳面價值存貨用來抵押借款。

光明地產4月23日發佈公告稱，為滿足公司經營發展資金需求等，擬申請開展不超20億元供應鏈資產支持證券業務和不超50億元的供應鏈定向資產支援票據業務。

尋找增長點

光明地產由原海博股份於2015年7月與農工商房地產（集團）股份有限公司通過重大資產重組組建而成，公司控股股東為光明食品（集團）有限公司。

光明地產網站顯示，公司目前開發足跡遍佈江蘇、浙江、山東、安徽、河南、河北、湖北、湖南、廣西、四川、雲南、江西、上海、重慶等省區（市）。公司在做強做大主業的基礎上，以上海為主戰場，積極開展多元化創新轉型，已構建“1+5+X”的商業模式。

公司在2021年一季報中披露，審議通過了《關於收購光明食品集團上海東平小鎮農場有限公司30%股權且承擔相應債務暨關聯交易的議案》，所需辦理的產權交易及工商變更登記手續已完成。

該交易完成後，公司持有東平小鎮公司100%股權，有利於充分發揮上市公司與光明食品集團有限公司的協同，獲取綜合型資源，加快東平特色產業小鎮的開發建設運營，培育新的經濟增長點，對企業轉型升級具有長遠積極的意義。

從光明地產披露的資料看，公司一季度新增房地產儲備面積0.9萬平方米，同比下降96.93%；新開工面積9.57萬平方米，同比下降84.62%；竣工面積為67.97萬平方米。公司方面提出，2021年計畫實現營業收入200億元，計畫新開工面積95萬平方米，計畫竣工面積273萬平方米。

為此，公司將圍繞上海城市發展，投身上海市域空間新格局和城市產業保障的建設與服務。研究參與城市更新、舊區改造、租賃房建設、民生保障等機遇，把握臨港新片區發展、崇明生態島與花博會、鄉村振興和長三角一體化等契機，堅持深耕上海，輻射長三角。圍繞創新轉型，聚焦專業服務能力提升，發揮公司在存量資產改造、物業管理服務、資產運營、冷鏈倉儲配送等方面的業務優勢。

深圳令一眾家長神往的“頂級學區”房價，已現頹勢。

坐擁深圳最牛中小學，號稱學區中的“愛馬仕”、房價一貫堅挺的百花片區，近日出現了鬆動。貸款縮減、學位供應翻倍……政策織就的這張大網牢牢“套”住了深圳撒潑似上揚的房價。

“要是去年這套房能像現在這樣降15萬元，我遇到的那個客戶也不至於買其他地方了。”某機構仲介陳力對第一財經記者感歎說，今年百花片區“著急用錢”的業主多了，不少業主都下調了掛牌價。

據瞭解，國城花園所帶的學位正是深圳實驗小學和實驗中學。

這套降價15萬元的房子正是深圳福田區百花片區國城花園的一套約95平方米的三居室。從陳力展示的資料來看，目前業主報價是2330萬元，政府參考價1248萬元，而此前業主報價為2345萬元，近期降價15萬元。

深圳百花片區學區房的價格下調信號可能只是深圳二手房市場下行的一個“代表”。深圳房地產仲介協會分析，4月深圳樓市表現不盡如人意，在新政持續發酵的影響下，二手房市場網簽量遭遇了“三連跌”行情；在新房市場，還遇到了階段性供應不足的現象，一手住宅成交量呈現出階段性下滑行情，“銀四”行情落空。

連降45萬元，八個月未售出

不瞭解該片區的人，萬萬不會想到，這片樓齡超過20年的社區、多為小戶型的房子，每平方米單價甚至一度超過40萬元，平均單價也在20萬元左右。在整個片區面積約1平方公里的地界上，沒有現代化的商業中心，甚至停車位都是靠“搶”，但這裡卻成為全深圳家長神往之地。

百花片區位於深圳市福田區，上步路東側、紅荔路北側，距離華強北1公里左右。公開資料顯示，百花片區下轄南天社區和長城社區，是深圳最悠久、最強大的中小學學區和全市第一頂級學位房片區。實驗小學、荔園小學、百花小學和實驗中學分佈於此，這幾所學校的實力都排在深圳前列。

除了深圳排名前列的小學、中學分佈於此，一大批教育機構也紛紛紮根在此。

國城花園西門對面的一棟老舊商城內，半數以上的空間被課外培訓機構佔據。沿街商鋪的一個店家告訴第一財經記者，在這邊很多餐廳都主打“綠色有機”，主要客戶是小孩。

百花片區高企的房價終於有所鬆動，但該現象在業內人士看來，“現在是回歸正常水準”。

陳力向第一財經介紹，百花片區中長城花園的一套約124平方米的三居室業主已經兩次下調價格，目前售價1555萬元。從調價記錄可以看到，2020年9月15日，該房屋的掛牌價為1520萬元；9月24日上調80萬元，達1600萬元；進入2021年後，1月16日業主首次下調了20萬元；4月1日，又下調了25萬元；到目前售價1555萬元。

從去年9月掛盤，到現在八個月過去了，該套房子還未售出。“業主著急了，想降些讓自己的房子優先出手。”

一番瞭解之後，第一財經記者發現，近期百花片區降價的業主並不是個例。除上述兩個案例之外，長城花園還有近期下調55萬元和10萬元的業主。據瞭解，長城花園所對應的學校是百花小學和實驗中學初中部。

“下調報價可能還將持續”

儘管連續兩次調價，總價已經下調45萬元至1555萬元，但是相對於2020年9月的報價1520萬元，長城花園的這套二手房的價格還是上漲了35萬元。

“這種現象屬於新政（7•15和2•8新政）持續影響的效果之一，從某種程度上講，隨著新政的持續發力，未來這種個別高價盤源下調報價的現象可能還將屢見不鮮。”深圳市房地產仲介協會發展研究部主管華洪告訴第一財經。但這不會對深圳總體房價形成趨勢性下降影響，畢竟這類房源總量不多，尚不足以對市場引起連動。

去年7月15日，深圳“史上最嚴調控”的樓市新政出臺，宣佈了嚴控購房資格、細化普通住房標準等措施。今年2月8日，深圳市住房和建設局發佈消息稱，經深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發佈機制。同時，銀行信貸評估價也逐步向參考價靠攏。

政策的影響幾何？以前文提及的國城花園約95平方米的房子為例。通過仲介瞭解到，該房產業主報價為2330萬元，但政府參考價僅為1248萬元。若在2月8日之前，銀行按照成交價放出貸款，貸款七成，購房者可以貸款1631萬元，首付為699萬元；現在如果按照政府參考價貸款，貸款七成僅為873.6萬元，首付達到1456.4萬元，後者要比前者多給757.4萬元。

增加數百萬元首付，相當於直接給深圳二手房市場來了一盆涼水，對本身房價高企的學區房的影響更為直接。

深房中協仲介標準指數顯示， 4月份深圳市二手房網簽量共計4396套（含自助網簽），環比3月份持續下降9.7%，同比去年4月份二手房網簽量則大幅下滑了74.7%。從同、環比變化情況看，隨著時間推移，市場並未稀釋掉新政的影響，且新政對市場的影響還呈現出逐漸加深的特徵。

同時，隨著新政的持續發酵，深圳二手房周網簽量從2月底至今，總體一直維持在1000套左右規模的低位元運行，且這一低位平穩的運行態勢儼然成為了二手房市場的常態。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經記者表示，深圳二手房價格鬆動，很大程度上是由於二手房政府指導價出臺後，購房者加杠杆能力明顯減低，再加上嚴控經營貸、提高購房門檻等一攬子政策的疊加，對深圳樓市降溫起到很大作用，學區房也概莫能外。

教育均等化需不斷加力

此輪百花片區學區房價格鬆動，在李宇嘉看來，也是教育均等化推進的一個市場反應。

“教育內卷太嚴重了，大家都想要自己的孩子上最好的學校。”一位“70後”的媽媽對第一財經記者表示。在這位媽媽看來，教育資源分佈不均始終還是會讓優質學位房價居高不下。

而李宇嘉對第一財經記者表示，深圳名校學區房的價格高全國皆知，在現階段鬆動的另一個重要原因是深圳教育集團化、大學區的推行。這些舉措對於多數學區房來說，增加了很多不確定性，由此購房者對學區房的預期也在減弱，進而會影響市場的報價和成交。

但在陳力看來，此輪學區房的鬆動或許並不會持續過久。陳力認為，一般上半年家長都比較冷靜，但是進入下半年後，很多家長便開始為小孩子來年讀書做準備了。只要看房、買房的人多了，業主的心態就會被抬高上去。

如何徹底改變學區房價格高企的現狀？李宇嘉表示：“家長對優質學位的追逐全國都是一樣的。深圳要想在短期內改變這類現象確實比較難，需要中長期的推進。其中最根本的措施是持續推進搖號入學、大學區全面推行，教育集團化貫徹落實，才能使得深圳教育資源進一步均等化。”

“將強項和弱項捆綁在一起，縮小名校和一般學校之間辦學品質的差距，是實行教育集團化和大學區的目的，但這確實需要一個過程。”李宇嘉說。

同時，華洪也認為，深圳從根本上要解決高價學位房的問題，還得從制度、體系上做文章，除了長期增加住房供應與學位供應外，中短期而言，還是得從學區劃分、積分排名和房源類別排名等操作規則上推進。優化現有學位申請規則，打破“學位唯房論”才能從根本上達到教育資源的均等化。

電訊首科(03997)公布,以物業估值的5440萬元向控股股東張氏家族信託收購商業物業作自用.

該集團指,收購旺角銀城廣場12樓5個號碼商業物業,建築面積約4357平方呎,一直租用作維修中心,故收購以保留客戶網絡,減省租金及出租其餘單位以增加租金收入.

學區房成為內地新樓的最大賣點,只要接軌名校,樓盤價格可以相差甚遠,不過繼深圳之後,廣州多區亦出現了學區房名額比學位還多的情況,意味著有家長買了學區房子女卻上不了名校,恐引發維權行動.近日廣州市南沙區、天河區和番禺區教育局發布分別發表通告,預警學位緊缺.

廣州市教育局、住建局、規劃與自然資源局及市監局聯合發布通知,要求規範房地產配套教育設施廣告宣傳,禁止開發商在宣傳配套教育設施時無中生有、誇大事實、信息不完整等.

通知指,房地產開發商不得對學位安排等招生政策進行選擇性宣傳或誤導性宣傳,導致部分消費者收樓入住後子女因不符合招生政策不能對口入學;商品房項目實際上並無名校入駐或教育部門並未明確對口學校時,開發商不得在廣告中使用「XX學校入駐」、「XX學校旁」等模糊字眼開展宣傳,誤導消費者;商品房建設過程中,開發商與教育部門或大型教育集團先行簽訂合作協議時,不得誇大宣傳或在宣傳中偷換概念;配套教育設施未按土地出讓合同和規劃要求建設移交,導致購房業主子女入學問題難以就近解決,開發商應提前告知業主及相應調整宣傳及公示.

報道引述廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,學位房成為當下樓市銷售的最大賣點,但新樓盤對學位的宣傳政策不調整,甚至有意虛假宣傳,很可能導致後續業主維權風險,政府維穩壓力大.

招商局商業房託(01503)執行董事郭瑾於股東會後表示,首季旗下深圳物業出租率下跌,主因進行裝修改造,但租金水平略有上升.他透露,次季將有重大租戶進駐科技大廈,該租戶為醫療機構,可接受較高租金,料可改善出租率,加上集團將安排部分原有租戶遷到旗下其他物業,故料整體物業出租率會有較好的表現.

他指,集團預期投入合共3﹒99億元(人民幣﹒下同)進行資產改造工程,其中花園城購物中心料涉2﹒35億元,估計深圳地鐵12號線開通時可完成改造,料可提升物業價值及租金收入.

他透露,旗下有3個新物業儲備,樓面面積約為18萬平方米,將於未來數年逐步注入,未來將會關注外部投資機會,短期目標是拓展深圳以外的一線城市,同時亦會物色香港合適的投資機會.

他又指,深圳及上海寫字樓空置率較高,且租金有下滑趨勢,雖然香港寫字樓市場亦因疫情等因素影響而有所下滑,惟留意到目前情況已較穩定,相信是投資香港的好時機.

問及深圳賽格大廈接連出現搖晃,他指該大廈位於福田區,而集團物業主要位於蛇口區,暫未見到該區租戶有意搬進旗下物業.

深圳「萬人搶樓」的瘋狂現象引發全國關注後,深圳住建局今年連連出招加碼調控,更於春節前夕祭出「暴力限價」新政,公布全市住宅小區二手房成交參考價,較當時市場價普遍打了七折,當局更要求中介不能通過任何平台發布高於成交參考價的房源信息.新政實施後深圳樓市遭當頭潑冷水,上月深圳二手房網簽4396套,較去年月均網簽量約1萬套減少了約56%.

由於房產中介不能提供真實的掛牌價格,即使是私下的微信聊天記錄也要被查,外界曾擔心深圳房產中介行業是否進入冰河期,但當地樓價高居不下,成為了房產中介各出奇謀鑽空子的誘因.近日微博熱傳一張照片,有房產中介為了展示房屋掛牌價,在展板上以榴槤,和香蕉圖案代替貨幣計算單位,據該網友表示,一個榴槤代表1000萬元(人民幣．下同),一根香蕉則代表100萬元.

以這種擦邊球方式推銷二手盤的中介來自美凱龍愛家,是紅星美凱龍(01528)旗下房產經紀業務.圖片顯示,南山區豪宅紅樹西岸一個323平方米的單位,旁邊印有6個榴槤和5根香蕉,代表該單位掛牌價為6500萬元,而政府給出的參考價為每平方米11﹒05萬元,即該二手單位可展出的掛牌價最多不超過3570萬元,意味著樓盤真實售價比參考價高出了超過82%.

現代快報記者從南京市規劃資源局獲悉，《南京市規劃資源局低多層居住建築項目規劃管理規則》（以下簡稱《規則》）出台，南京明確 規劃的二類城鎮住宅用地，商住混合用地和老年公寓用地的容積率應 大於1.0，建築高度不得低於12米。這意味著南京將來不再審批“別墅”項目。

現代快報記者看到，《規則》適用於南京行政區域內一類城鎮住宅用地，二類城鎮住宅用地，商住混合用地和老年公寓用地上新建的低多層住宅項目和老年公寓項目。除此之外，南京行政區域內新建的低多層辦公樓，研發樓，職工宿舍，租賃住房，專家樓，酒店式公寓，療養院，養老院和產業用地中行政辦公與生活服務設施等項目也同步執行相關內容。

具體來說，新編和修編控制性詳細規劃時原則上不再再添加一類城鎮住宅用地。規劃的二類城鎮住宅用地，商住混合用地和老年公寓用地的容積率應大於1.0，建築高度不得低於12米。涉及歷史文化保護和景觀敏感地區等特殊地段可根據法律法規和規劃要求合理確定建築高度。

此外，細化規劃條件階段要求。低多層居住項目出具規劃條件時，應直接居住建築最小建築高度。多層居住項目的居住建築最小建築高度原則上不得低於12米。

至少要批准低層居住建築批准。圖中不得出現“別墅”“疊墅”和“空中別墅”等標註。

低多層居住建築每棟居住建築水平與豎向分割的總戶數不得取代三戶，戶型之間水平拼接處的相鄰山牆進深不得小於5米，單戶複式住宅地上建築部分不得超過兩層重疊。多層居住建築應設置單​​元入口，並從公共區域入戶。規劃設計應合理確定建築面寬，單棟多層居住建築總連續面寬原則上不大於60米。

同時還明確風貌管控要求。低多層居住建築佈置設置圍牆，圍欄或綠籬等設施，將居住建築首層外的綠地和公共空間作為建築首層的專有使用部分。低多層居住建築規劃設計應符合所在地區城市設計的要求，應注意尺寸，比例，體量，風格和色彩等，並且與周邊環境相協調。

凡之前已取得規劃設計方案審定意見的，可不執行本規則，但必須在2021年12月1日前領取建設工程規劃許可證。其中分期實施的項目，在2021年年12月1日前只領領取部分建設工程規劃許可證的，未領證的建築應按照本《規則》重新審定建築單體設計方案，同一棟建築已有部分領證的除外。

2.2億購倫敦3物業 改裝宿舍出租

本地龍頭代理行中原集團兩年前成立私募基金，協助客戶投資海外物業，並收購兩個美國學生公寓作投資，由於在新冠肺炎疫情下，出租率及租金回報仍維持高水平，故看好學生公寓的租賃前景，有意進軍英國市場，將籌組一個英國學生公寓私募基金，以購買倫敦市中心3個相關物業，總值約2000萬英鎊（約2.2億港元），料淨租金回報約4厘。

高教學生201萬 64%缺宿位

中原集團主席兼總裁施永青表示，集團兩年前以私募基金形式開始投資美國學生公寓市場，雖然新冠肺炎疫情令當地停課，但物業仍有強勁表現，旗下位於得州聖安東尼奧市及喬治亞州雅典市的兩個學生公寓項目，截至今年5月平均出租率高達96.9%，租金較兩年前增加8.4%至17.4%。

他指出，由於大學宿位長期處於供不應求情況，而且入讀大學人數不斷增加，學生要在校園周邊尋找宿舍，即使經濟轉差，「家長對仔女讀書嘅支出唔會慳」，令投資學生公寓可提供可靠及穩定的租金回報。因此，中原計劃成立另一個學生公寓私募基金，目標為英國市場。

中原投資管理總裁葉明慧稱，英國2019/20學年的總高等教育人數達201.5萬，當中51.8萬為海外留學生，但當地學生宿位不足，只有16.9%可入住大學提供的宿舍，有19%學生住在私人營運的學生公寓，另有64.1%大學生未能入住任何類型的學生公寓，由此可見市場有巨大的潛在增長空間。當地學生公寓市場過去20年回報都錄得正增長，去年疫情期間投資回報仍有4.9%升幅。

中原集團子公司主席施慧勤畢業於英國劍橋大學，她形容當地絕大部分學生都是住在校內宿舍或校園附近的學生公寓，是大學生活不可或缺的一環，因此需求龐大。

淨租金回報約4厘

中原投資管理董事總經理江若雯透露，現已物色到3項英國倫敦物業，適合翻新或改裝成學生公寓出租，分別坐落在Kensington、Bayswater及Vauxhall區，全部位於一線區（Zone 1），步行或乘搭地鐵都可在30分鐘內到達市內13間大學。該3項物業總面積約為4.19萬方呎，共有127個宿位，購入後基金將進行翻新，增加單位設施和重新定位，以提升回報。據估計，投資3個項目所需資金約2000萬英鎊（約2.2億港元），翻新後預期平均淨租金回報率約4厘。

據了解，現時市場一般同類型基金入場投資金額約100萬英鎊（約1100萬港元），基金將每年收取2%管理費。

葉明慧說，美國的學生公寓私募基金目前共有20名投資者，超過一半為內地人士，已有個別投資者對參與英國的基金感興趣。施永青表明，每個基金的投資期預計約5年，之後會把物業直接出售「分錢」，希望為市場上的高淨值客戶提供低風險的投資機會。

樓市交投暢旺，惟不同地區的「迷你單位」樓價卻表現兩極。屯門䨇寓一個極高層開放式單位呎價高見19067元，打破該屋苑二手市場新高紀錄；不過同屬細戶的土瓜灣傲形，一個連天台特色戶則賬面損手約94.664萬元離場，「身價」貶值約13.8%。

祥益地產高級區域經理黃慶德表示，䨇䨇寓北翼極高層C室，實用面積268方呎，開放式間隔，單位早於去年12月叫價528萬元放盤，新近議價後減價17萬元或約3.2%，以511萬元獲區內投資客承接，呎價約19067元，呎價創該屋苑二手市場新高紀錄。原業主於2016年10月以約392.7萬元一手購入，持貨約5年易手，賬面獲利約118.3萬元或30.1%。

傲形特色戶蝕127萬離場

市場消息指出，土瓜灣傲形一個頂層連天台特色戶，實用面積282方呎，另連162方呎天台，1房間隔，新近以590萬元易手，呎價約20922元。原業主於2017年5月以約684.664萬元一手購入，持貨約4年，賬面蝕約94.664萬元或約13.8%離場，若連同釐印費及代理佣金等開支，料實際損失約127萬元。

利嘉閣地產高級經理黃珉晟稱，將軍澳海翩滙3座中層J室，實用面積519方呎，兩房間隔，享海景；單位原叫價1000萬元放售，經議價後微減5萬元或約0.5%，以995萬元獲區內分支家庭承接，造價創該屋苑同類單位新高紀錄，呎價約19171元。

原業主於2016年9月以約661.1萬元購入，持貨約5年，賬面獲利約333.9萬元或約50.5%。

環亞拍賣行昨天推出33項物業，即場連沽2伙，另有2個車位於拍賣前售出。競爭最激烈為中環興揚大廈中層A室，實用面積293方呎，開價380萬元，獲4至5組準買家出價競投，最終以460萬元成交，較開價搶貴80萬元或約21.1%，呎價約15700元。

同場亦拍出上水莆上村第十九巷單號農地連上蓋建築物，地段面積約285方呎，開價50萬元，獲3組客承價，結果以95萬元成交，對比開價高出約45萬元或約90%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，該行房地產數據及研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網數據顯示，年初至今（截至5月24日．下同）總共錄得約6500宗一手成交，較去年同期約4600宗增加約41.3%，其中造價超過1億元的成交更由去年同期的約24宗，大幅增加至今年累錄約50宗成交，急升約1.08倍。

劉嘉輝認為，今年不少超級豪宅登場，加上疫情緩和，市場憧憬通關在即，買家加快入市，帶動逾億元新盤交投激增。

隨著去年疫情爆發，受惠於跨境水貨客概念的屯門區商舖價格大幅下跌，當中屯門兆安苑早前一個巨舖以約4,880萬元售出，平均呎價約2,517元，較工廈呎價更低。

井財街地舖 8年蝕90萬

該舖位坐落於屯興路2號兆安苑地舖，現為幼稚園及基督教青年會，合共建築面積約19,390平方呎，據悉以約4,880萬元成交。現址每月租金約12.7萬元，新買家料可享租金回報約3.1厘。

屯門䨇寓呎售19067元 268呎同類新高

多個新盤熱賣帶動購買力流入二手，各區均錄高價成交，當中以半新盤較受追捧，例如將軍澳海翩滙2房，成交價逼近1,000萬元。

市場消息透露，將軍澳海翩滙3座中層J室，實用面積519平方呎，屬於2房間隔，望開揚海景，原叫價1,000萬元，經議價後微減5萬元，獲區內分支家庭客以995萬元承接，造價屬屋苑2房新高，實用呎價19,171元。原業主於2016年以661.1萬元購入，帳面獲利333.9萬元。

其次，屯門䨇寓北翼高層戶，實用面積268平方呎，可遠眺屯門黃金海岸，獲區內首置客即睇即以511萬元承接，實用呎價19,067元，創同類單位新高。

至於大型屋苑方面，馬鞍山新港城M座中層01室，實用面積618平方呎，3房套房，屬單邊位，眺吐露港景致，新近以1,000萬元沽出，實用呎價16,181元，造價為2018年以後同類單位新高價。上址業主持貨16年，單位轉手升值2.6倍。

珀麗灣量價齊升 2房交投佔9成

其次，馬灣珀麗灣5月出現量價齊升，本月暫錄27宗買賣成交，較4月全月22宗超5宗，5月實用呎價12,889元，較4月12,223元上調5%，交投中2房約9成，可見剛性需求大。

中原地產高級資深分區營業經理溫詩雁表示，屋苑23座低層E室，實用面積490平方呎，東南兩房，本月初叫價640萬元，現零議價640萬元沽出，實用呎價13,061元。買家為外區上車客。原業主於2004年6月以218萬元買入，持貨17年帳面獲利422萬元。

另一方面，祥益地產高級客戶經理古文彬表示，屯門美樂花園4座中層E室，實用面積861平方呎，屬3房間隔，剛以950萬元（已補地價）易手，創區內居屋單位造價新高。

利嘉閣地產一項研究報告指出，全港50個指標屋苑於上周（17/5至23/5）共錄195宗買賣個案，較前周183宗增加7%，創近五周以來新高。利嘉閣地產董事陳大偉指出，現時樓市氣氛熾熱，預計部分一手向隅客將繼續回流二手，料50指標屋苑交投量可再短暫衝高。

招商局商業房託（1503）昨日舉行股東周年大會，執行董事郭瑾在會上表示，公司有3個新的物業儲備，涉及約18萬平方米，冀未來幾年逐步注入，現時上海及深圳空置率較高，而租金因供應上升而下跌。他又認為，公司冀拓展深圳以外的一線城市，前兩年香港寫字樓空置率上升，隨着社會及疫情緩和，現時是在香港物色投資的好時機。

科技大廈獲醫療客承租

郭瑾表示，公司首季出租率因旗下物業裝修改造有所降低，但整體租金水平仍有提升，而公司將會安排部分合併租戶遷徙在其他物業，所以預計整體物業出租率將會更好。他又指，第二季旗下科技大廈有重大租戶承租，透露租戶為醫療行業公司，已由一月份逐步遷入，雖然具體未能披露，但相信會提高租務表現。

郭瑾指，公司買入物業一般最少持有2年，收購標準短期是投資者租金回報，長期是租金趨勢、市場地區發展等，但由於現時收益率不低，因此尋找高回報項目需要時間。他又指，旗下南山區花園城購物中心未來會成地鐵上蓋物業，冀在通車前完成內部改造，成本約2.35億元人民幣，料對價值及未來租金將有提升。 對於深圳賽格大廈事件，他感到驚訝，稱相信事件不會影響公司，若出現搬遷潮亦料不會受惠，相信事件只是偶然現象。

一手新一輪搶客戰將掀開戰幔，鴨脷洲逸南昨首度加推，共涉18伙，折實平均呎價25372元，與首批相若，市場消息指，項目參觀連錄人流，收票情況亦穩定，至今累收逾260票，超額逾2.8倍，發展商將於短期內落實銷售安排。

多個新盤銷售部署入直路，?基發展的鴨脷洲逸南，昨加推2號價單，折實平均呎價25372元，較首批25228元稍增0.6%。發展商指，屬原價加推。

?基營業(二)部總經理韓家輝表示，加推涉及18伙，全數為標準單位，186至264方呎，包括3伙開放式及15伙1房單位，定價490.3萬至730.3萬，價單呎價26114至27959元，維持最高6%折扣，折實價460.88萬至686.48多萬，折實呎價24547至26281元。整批折實總值約1.1億，預料短期內落實銷售安排。

加推入場單位為10樓E室，186方呎，屬開放式，定價490.3萬，呎價26360元，折實價460.882萬，呎價24779元；最低呎價為18樓F室，264方呎，開放式，定價490.3萬，呎價26360元。

市場消息指，項目至今共收逾260票，對比首兩張價單共68伙，超額逾2.8倍。就該盤設於中環商廈的示範單位現場所見，準買家經工作人員帶領，前往展銷中心參觀，以家庭客為主，參觀情況不俗。區內代理表示，項目享鐵路之利，南區物業需求殷切，項目料受上車客垂青。由於項目銀碼較細及往來商業核心區亦相當方便，故項目亦受投資客追捧，估計呎租可達70至75元，租金回報率約逾3厘，現時用家及投資者比例約各佔一半。

首張價單包括36伙開放式及14伙1房戶，定價454.9萬至714.8萬，呎價24457至29129元，折實售價427.606萬至671.912萬，折實呎價22990至27381元，折實平均呎價25228元。入場單位為3樓E室，面積186方呎，開放式戶型，折實售價427.606萬，折實呎價22990元，呎價亦屬價單中最低。

發展商提供4種付款方法，分為150天及建築期兩種成交期，項目預計關鍵日期為2022年的10月底。其中選用150天成交期，且不需要按揭服務，可享有最高6%折扣優惠。

逸南全盤共138伙，包括開放式及1房戶型，開放式標準單位共90伙，佔約65%，介乎183至186方呎。1房標準單位共44伙，佔約32%，面積則為242至264方呎。另外設有4伙高層特色戶，300至334方呎，其中2伙連62方呎平台，另外2伙則連140方呎平台及218方呎天台。項目預計關鍵日期為2022年10月31日。

樓市交投氣氛不俗，拍賣行加快推售步伐，其中，中環興揚大廈高層戶，獲4組客爭購，並以460萬拍出，呎價15700元，低市價5%。

環亞拍賣行昨承拍34項物業，其中2項於拍賣前售出，另有一項延期拍賣，據拍賣行發言人稱，現場共拍出2項物業，包括中環興揚大廈高層A室，面積293方呎，2房間隔，開拍價380萬，約4組客爭購，以460萬成交，呎價15700元，低市價約5%。

另外，上水莆上村第十九巷單號農地，連上蓋建築物，面積285方呎，開拍價50萬，約4組客爭購，每口價3萬，歷經十多口價後以95萬成交，據悉由村內人士購買。

至於天水圍天愛苑A座低層12室，以及屯門星堤第3座中層F室等都有人出價，不過都只高於開拍價10萬，薄扶林嘉林閣低層A室連車位則有兩組客爭奪，拍至1280萬左右未到業主底價收回。

至於拍賣前售出的物業，包括薄扶林貝沙灣南灣2個電單車車位，以共36萬售出。此外，青龍頭豪景花園3期雙號車位，則以53萬售出。

另外，長沙灣李鄭屋邨和睦樓7座高層20室，面積496方呎，2房間隔，則因為業主未準備好可供出售證明書而延期拍賣。

藍籌新貴碧桂園服務（6098）及SaaS概念股微盟（2013）昨日正式宣布配股及發債，集資淨額分別共154億元及46億元。兩者的集資額均較早前市傳的117億元及43.2億元高。

碧服計畫以每股75.25元，配售超過1.39億股新股，相當於擴大後已發行股本約4.35%，而配售價較周一收市價80.05元折讓6%，集資淨額約104.24億元。另外，集團擬發行零息可換股債券，本金總額50.38億元，集資淨額約50.03億元，初步換股價為每股97.83元，較周一收市價溢價22.21%，若悉數轉換後，將轉換成近5150萬股股份，相當於擴大後已發行股本約1.65%。

微盟亦擬以每股15元，配售1.56億股新股，相當於擴大後已發行股本約6.4%，配售價較周一收市價16.06元折讓6.6%，集資淨額約23.1億元。另外，集團計畫發行5年期3億美元零息可換股債券，集資淨額約2.94億美元，初步換股價為每股21元，較周一收市價溢價30.8%，若悉數兌換後，將轉換成近1.1億股新股，相當於擴大後已發行股本約4.6%。

碧服表示，集資所得將用於潛在收併購項目、商業管理服務等用途。而微盟表示，所得資金將用於提升公司研發實力及營銷體系等用途。