「豪宅王」換人當！由寶豐隆興業打造的信義計劃區指標豪宅「信義首席公館」，近日傳出已賣出頂樓戶，據悉成交總價為12億8,166萬元，扣除車位後拆算每坪單價高達326萬元，不止突破300萬元的「彭懷南防線」，更雙雙刷新國內房市最高總價、單價的新紀錄。

「信義首席公館」近日完工，陸續有十餘筆預售的實價揭露，目前已揭露的實價最低為4樓戶的每坪214.4萬元，最高單價為23樓戶每坪270.7萬元。而最受矚目的是近日傳出，創見資訊束家以萬安科技名義購入25、26、27樓頂樓戶，成交總價高達12.8億元，單價、總價均創下台灣豪宅史新高，惟這筆交易目前尚未揭露實價，也未獲相關業者證實。
創見束家所購入這間頂樓戶，包括五個平面車位，總面積約408坪，由於車位價格拆算尚有變動空間，未來揭露單價將是市場關注焦點，可以預期將會是「跳空開出」。

過去國內豪宅交易單價均難突破300萬大關，包括早年上波房市榮景時「帝寶」、「皇翔御琚」、「西華富邦」高樓層等均有最高每坪290多萬的交易，不過「信義首席公館」將「跳空開出」，遠超過高懸三年由「One Park Taipei信義聯勤」32樓戶所創下每坪299萬元台灣豪宅記錄，更直接突破每坪300萬元的豪宅天花板。

做為信義計劃區最後稀有的完整素地之一，基地位松仁路、松勤街口，1,178坪基地上打造地上27樓、地下3樓獨棟建築，主力坪數為118坪，單層兩戶即配置五部電梯。據了解，由於18、22、23、24樓買方都一次購買2戶作為合併戶，多戶總買價都高達6.7~7億元。

「信義首席公館」所在的D5土地，早期原是元利建設董事長林敏雄與寶豐隆董事長蔡鎮宇共同出資買下，後來兩人分別在信義聯勤、信義D5二筆精華地以「以地易地」方式，各自開發興建，林敏雄所推出的「One Park Taipei」創下國內豪宅天價，蔡鎮宇所推出的「信義首席公館」頂樓戶單價則更上一層樓。

原本推案熱絡的台中房市，今年前五月推案量達1,505億、年增逾3成，不料，5月中下旬在疫情升級三級警戒干擾下，新案紛紛延後進場，6月推案量大幅縮水，估計上半年推案量約1,600多億，年增不到1成。在疫情尚未解封下，建商對下半年推案抱持觀望態度，2021年想挑戰2020年締造的逾3,000億推案量紀錄，看來還有得拚。

開發商私下表示，疫情控制情況將是建商評估新案要第三季、第四季，甚至乾脆延到明年第一季推案的關鍵。若大型建案都順利進場，預估下半年推案量仍有機會衝破千億大關。

根據台中市不動產業者市調觀察，下半年推案熱區聚焦北屯區14期重劃區，包括國泰、雙橡園、林鼎、惠宇、亞昕、陸府、磐興等建商預計進場，總銷金額上看200億元；海線地區也是下半年熱區，包括總銷金額130億的超級大案「遠雄之星9」及寶佳機構旗下多個新案，都將醞釀進場。此外，單元重劃區也是下半年的推案戰場，包括單元二的精銳建設新案、單元三的順天建設豪墅新案，雙建案總銷合計超過百億元。

此外，七期重劃區下半年預計就有聯聚、由鉅、寶璽、大陸建設等四大重量級建商，將推出總銷逾320億的豪宅新案；而豐邑機構也將於七期市政路與河南路口推出兩棟摩天豪宅大樓，總銷挑戰300億元。

事實上，除了本土疫情持續干擾建商的推案進度外，讓建商最頭痛的還有預售新案目前面臨營建成本平均上漲3成以上，及缺工嚴重等問題，建商私下表示，「營建成本、土地價格大漲，預售新案沒有降價本錢。」根據台中市不動產公會市調委員會觀察，成本大漲，包括14期重劃區、水湳智慧城周邊、單元三、四、五重劃區，新個案開價每坪達40至60萬元；七期豪宅預售新案每坪開價更達60至80萬元；另台中市南區、太平區74號快速道旁、豐原區、烏日高鐵特區、大雅區、大里區等，下半年8成以上新推案單價都在30萬元以上。

高雄首宗捷運土地聯合開發案「高雄市大眾捷運系統橘線O4站土地開發案」評選結果出爐，麗寶集團旗下的名軒開發打敗冠德建設，獲選最優申請人，規劃投資約32.81億興建新創交流中心、店舖及Ａ級商辦，估計總銷達61億元。

高雄捷運局22日表示，高捷橘線O4站開發案位於前金區中正四路與自強二路交叉口，總面積約1,057.84坪，基地形狀方整，屬建蔽率70％、容積率840％的「商五」用地，得作為辦公室、零售商業、餐飲、娛樂及旅館使用。捷運局指出，這是高雄市首件依「大眾捷運法」辦理的聯開案，去年11月19日公告，歷經5個月的等標期，今年4月19日截止收件，共有冠德和名軒2家上市公司遞件。

捷運局說，4月29日完成第一階段資格審查，並在6月22日完成第二階段開發建議書評選，最終由名軒開發獲評為最優申請人。根據最優申請人的投標資料顯示，該案開發規模大約是16,155坪的新創交流中心、店舖及Ａ級商辦產品，投資金額約32.81億元，總銷61億元。

捷運局表示，高雄市政府依法將分配的權益價值約27.88億元，未來開發後獲配的不動產處分收益，將專用於挹注高雄捷運建設。捷運局表示，隨著高雄捷運路網成形，未來推出的捷運岡山路竹延伸線RK1站、捷運橘線O13站捷運黃線等聯開基地，都是以捷運站周邊為生活核心發展，將帶來新的城市翻轉契機，打造高雄軌道經濟新地標。

信義全球資產表示，上半年雖有打炒房政策及本土疫情爆發，但國內製造業出口動能強，科技大廠因應國際供應鏈訂單需求持續擴廠，上市櫃大型交易總交易金額來到717億元，與2020年同期相比成長103%，且創下歷年上半年新高記錄。

在土地與地上權市場部分，交易金額為651億元，是2016年後上半年同期規模次高。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，商用不動產市場上半年主要買方動能來自科技業，占整體36%，壽險與傳產業分居其後。

若從交易產品看，以工業地產類357億元、占五成最高，除科技業擴廠需求高是主因外，也有建商看好廠辦需求跨入工業土地開發，像是京城建設（2524）以33.8億元買下台南1萬6千多坪工業地，為上半年建設業投資工業土地金額最大的一筆。

疫情下大量線上購物衍生的物流倉儲需求也一一浮現，除國泰人壽在5月以15億元買下桃園大溪9000多坪丁建土地，包含全家（5903）便利商店、華元食品等傳產零售業者也在上半年積極布局倉儲物流儲備用地。

交易產品居次為廠辦類的232億元，上半年交易規模已超越2020年全年的122億元，廠辦類需求明顯增溫，以台北市內科為最主要交易區域，包含聯發科（2454）買下「遠傳內科文德大樓」、亞尼克買下「九義牛津商務大樓」。

至於純辦大樓類交易則為116億元(佔16%)，交易區域仍以台北市為主。

另外，土地與地上權上半年交易金額為651億元，在無指標性地上權標脫下，雖與去年同期1,313億少許多，但仍是2016年後上半年同期規模的次高。

交易區域則可看到建商將眼光轉向台中市及新北市的重劃區，其中興富發（2542）以近200億元成為上半年購地最積極建商，其單筆金額最大是以85億元買下新莊副都心土地。

總經理柯宏安表示，雖然5月起的本土疫情升溫會造成短期市場的謹慎與停滯，但目前台灣整體經濟基本面仍佳，產業在全球供應鏈角色也已更具重要地位，加上資金水位仍高，估計企業對於疫情若減緩後的商用不動產布局動能仍然可觀。

中信房屋總經理張世宗表示，自疫情升溫以來，房仲業者面臨「買方不敢看、賣方不給看」的窘境，房地產交易大受影響，不過由於大多認為消費者恐懼的是疫情，而不是房地產，因此持續支撐，也相信只要疫情能有效控制，市場就會放量。

他表示，疫情並未消減消費者對房地產的興趣，目前消費者對房地產的態度是「看屋有興趣，帶看再等等」，部分消費者甚至有大膽入場撿便宜的想法，只是目前疫情仍然緊繃，消費者對於面對面的帶看仍存有諸多防疫上的顧慮，因此在實體看屋上還是會臨陣卻步。

他說，房地產過去在市況低迷之時，交易量往往會呈現衰退的現象，這次也不例外，但由於消費者恐懼的是疫情，而不是房地產，因此做好客戶經營與防疫安全，客戶還是有買屋意願，而只要疫情能有效控制，相信市場就會放量。

他表示，目前房仲業大多以「度小月」的心態在營運，現階段受疫情衝擊較大的，是無品牌的自營業者，因為自營品牌缺乏網路及品牌資源，在疫情嚴峻之下，將更難以推展業務。

至於大型連鎖品牌房仲，以中信房屋為例，早在去年即已備妥相關線上作業指引、遠端視訊會議、零接觸線上帶看等作業指引，今年疫情警戒升級後，也提供因應防疫的工具，包括疫情應變SOP 、e化工具、防疫應變文宣、教育訓練直播等，今年5月本土疫情爆發後，卻仍有門市維持成交佳績。

全台全面實施三級警戒已超過一個月，隨著確診人數逐漸趨緩，不只各賣場浮現人潮，就連房市也略見曙光。樂屋網統計線上買氣，包括留言看屋及電話預約看屋，以及訪客狀況，從5月底開始反彈，近一周買氣已經回升9成，來客狀況更回復到三級警戒前的水準。

今年5月15日本土疫情爆發，雙北提升至三級警戒，樂屋網以警戒提升前，5月9日至5月15日該周數值做為基期，觀察疫情升溫後線上狀況，確診人數與熱度呈現反比，5月23日至5月29日確診人數達到高峰時，來客最低迷，買氣大跌4成，線上來客也掉了2成多。

但隨著疫情逐漸趨緩，房市買氣與來客狀況也有回溫趨勢。

樂屋網指出，6月6日至6月12日該周，買氣和來客狀況已回升了7、8成，上周更回升至9成，來客狀況則已經達到警戒升級前的水準；觀察六都買氣，這波疫情以雙北、台中市跌幅最大，幾乎跌掉一半，但目前也已提升至8、9成的水準。

樂屋網總經理蕭政華預期，隨著確診人數下降，疫苗施打率上升，各方作業程序漸漸步上軌道，要再發生5月15日前那樣的混亂場景機會不大，接下來，除了網站數字可望恢復疫情衝擊前的水準外，不排除還會有先前壓抑遞延的需求，逐步釋放。

北部高房價讓許多人望其興嘆，台北市長柯文哲去（2020）年參加益智節目時就說到，「內湖」是新房子滯銷最嚴重的地區，有網友在PTT提出疑問，「內湖五成新成屋滯銷，為何房價卻沒跌？」貼文一出有內行網友猜測其實建商已經回本。
原PO表示因為看了電視益智節目，才知道內湖是台北市房子滯銷最嚴重的地區，2020年有五成的新成屋賣不出去，讓他好奇想問為何內湖的房價沒有因此下跌？而且供過於需，房子賣不出去沒有現金流，建設公司怎麼獲利呢？

貼文引起熱烈討論，「房子是越放越值錢，當然不願意賣囉，養蚊子都比賣掉划算」、「放個五年再賣房價更高賺更多啊，建商不缺那點錢啦」、「不是供過於需，需要超高，但買得起的不多」、「是惜售，什麼滯銷」、「看來就算少子化，房價也不會降了」、「賣不掉沒關係，剩下的房子可以跟銀行借錢」。

還有網友推測房子持有成本低，建商賣出五成早已回本，「有建商說過，只要賣2~3成基本上就是賺了」、「買過預售的可以看合約書，裡面有寫建造成本預算，戶數*售價，會高於建造成本預算不少」、「建商都賣一半了，現金流還能有什麼問題」、「五成賣不掉=已經賣掉另外那五成，成本早就回來了吧」、「搞不好五成已回本，多賣多賺而已」、「持有成本那麼低，幹嘛降價賣」、「持有成本這麼低，放著漲都比降價賣好嗎？台灣房價只會井噴啦」。

實價揭露，位於台中市清水區的「遠雄之心」系列，今年至今，扣除特殊交易，共有14筆轉手資料，14筆全獲利，其中有多戶獲利百萬以上，最多一戶，持有二年多，439萬元買進，576萬轉手，獲利137萬，大賺逾三成。

遠雄之心為大型造鎮社區，位於台中清水台中港區，目前已推出8期，其中已有多期交屋。

實價顯示，遠雄之心今年共有16筆轉手交易，扣除特殊交易兩筆，其他14筆全部獲利出場。獲利最多為遠雄之星六期9樓戶，屋主在2018年以439萬買入，今年1月以總價576萬轉手，獲利137萬元。

獲利第二多的也是六期，同為九樓戶，2018年同樣以439萬入手，今年轉手總價572萬， 獲利133萬元。

另外遠雄之星一期的頂樓戶，2017年以371萬元入手，今年2月以485萬轉手，獲利114萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，清水區台中港一帶原本是台中市區外圍，房市冷清，但台中港特區重劃之後，吸引建商進場推案，由於周邊有工業區就業人口，加上台中市區房價上漲，當地近年吸引大批剛性買盤進駐。

近年清水地區因三井Outlet進駐，加上海線捷運、清水運動中心、海生館等題材發酵，買氣更旺，推案房價也從一字頭逼近二字頭，甚至站上二字頭。

陳炳辰表示，目前當地主流自住首購市場青睞的大樓物件價碼，預算多在五、六百萬元，由於先前入手買方大多買在三、四百萬元，因此轉手多有獲利。

近年林口區人口快速成長，短短不到2年時間人口已從11萬突破至12萬，因生活機能完善，加上緊鄰中山高的優勢、機場捷運的加持、大型商城的進駐，以及國際媒體園區積極建設中，吸引民眾移居林口，為了讓民眾在疫情期間仍可掌握林口區生活圈房市動態，新北市新莊地政事務所特別將2017年4月至2021年3月，共計4年的買賣案件實價登錄資料進行統計分析，以淺顯易懂的圖表，讓民眾輕鬆掌握不動產交易行情。

該所將林口區主要交易區域劃分為七個生活圈，以地圖完整顯示區域範圍，利用實價登錄數據，呈現價格區間、均價、期間案量、案量占比，及生活圈概況。依統計資料結果顯示，交易熱區為「中心商業區生活圈」，期間移轉案量共計2,699件，占比為24.32％，價格區間每坪落在25~33萬元，該區屬林口新市鎮核心，區域內有購物商場、影城，商業活絡，人口進駐率高，房市交易穩定；其次則為「頭湖國小生活圈」，期間移轉案量共計2,475件，占比為22.30％，價格區間每坪落在25~33萬元，該生活圈雖距離林口捷運站較遠，但區內有熱門學區加持及住宅區完整規劃優勢，購屋者指名度頗高。交易單價最親民則為「南勢國小生活圈」，價格區間每坪落在23~26萬元，因生活機能較未完善，房價相對平價，購屋者較容易入手；其次為「林口國中生活圈」，價格區間每坪落在22~28萬元，區域內有新北影視城，目前已有民視公司入駐，未來發展指日可待。

若從區位條件來看，地段最為精華的「林口站生活圈」，價格區間每坪落在31~38萬元，因機場捷運、影城、商場等設施一應俱全，持續受到大眾喜愛，房價表現亮眼。而發展最早的「麗林國小生活圈」，價格區間每坪落在22~29萬元，生活機能成熟，平均屋齡超過15年，入住率也高。另外位於新市鎮東南側的「康橋學校生活圈」，價格區間每坪落在24~30萬元，建物型態多為透天別墅產品，交易總價高，環境寧適性佳，生活機能仰賴林口老街，區內有康橋國際學校、伯大尼美國學校進駐，吸引自住客購屋。

新北市新莊地政事務所表示，不動產交易資訊的透明化有助交易安全提升，減少買賣糾紛，同時可以讓即將進場購屋的民眾，有利掌握價格，也歡迎有興趣的民眾至該所網站搜尋點閱。

台北市中心房價昂貴，不少人紛紛選擇到蛋白區買屋，也帶動雙北地區第二圈、第三圈房價連年上漲，在這種態勢維持了數年後，兩者價差越來越小，是否也讓台北市中心房市重回購屋族的考量呢？

一名網友在PTT上提到，台北周邊重劃區如青埔、林口，甚至往南到桃園，這幾年的房價漲幅都在50%至100%，當初1字頭的誘人房價，現在開價、成交都到了3字頭甚至4字頭。

不過他認為反觀台北市，在這幾年房價並未有明顯成長，有些地方甚至連前波高點都過不了，而重大公共建設仍是以台北馬首是瞻，因此好奇以目前價位來說，買新興重劃區已經沒有CP值可言，而應該開始把眼光放回真正的蛋黃區台北市？

不少人也認同這種想法，表示「蛋白這麼貴了 當然回買蛋黃」、「外面逼近過40萬左右就會回來看北市」、「三重都50幾了 難道不考慮大同區6X嗎」。

雖然台北市房價漲幅確實相對周邊重劃區來得低，但也有人點出台北市之所以沒有大行情，原因出在屋齡過高，除非標的不錯，不然投資老屋會套牢，而新屋由於建商把利潤吃得很死，因此買不到便宜貨。

台北市屋齡確實比起其他各都來得更高，根據內政部統計，台北市在110年第一季的平均住宅屋齡為35.33年，比起平均屋齡最低的桃園市25.96年，差了將近10年。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.220, -0.05, -0.95%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

新力地產創辦於2010年，非常年輕，在戰略佈局上，新力控股聚焦江西、長三角、大灣區、中西部核心城市。公司2019年在港股實現上市，ROE在2020就年有所下滑，踩在20%的線上，銷售淨利潤率儘管近兩年有所提升但仍僅有7.26%的水準，總資產周轉率近兩年表現較好企穩在0.3左右，處在統計房企的上游水準，體現出一定的管理優勢。相對來說，新力地產的財務更為激進，整體的權益乘數大於10，即資產負債率大於80%。2020年報顯示，新力地產也踩1條紅線，剔除預收款項後的資產負債率73.2%。

ROE上市後第一年就下滑

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。新力地產過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，新力地產的平均ROE從2.9%升至31%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，新力地產的平均ROE降低至21.7%，但其在所有統計的100家上市房企中仍位列第17位，處於上游水準。此外，在規模相當的房企中處於上游水準，高於美的置業、華髮股份(6.550, -0.07, -1.06%)、禹州集團及遠洋集團。

淨利潤率同規模裡下游

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

新力地產過去幾年的淨利潤儘管有所改善，但截止2020年，淨利潤率仍僅有7.26%，其在所有統計的100家上市房企中位列70位元，在規模相當的房企中處於位置處於下游水準，低於美的置業、華髮股份及遠洋集團，僅高於禹州集團。由此看來，儘管剛上市，新力地產也沒有辦法做出漂亮的利潤率表現。

歸母利潤占比波動大

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，新力地產近幾年的資料波動較大，2020升至96.17%的水準，這個比例列在統計百家房企的18位，位於中上游水準。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，新力地產也位於首位，高於遠洋集團、禹州地產、美的置業和華髮股份。但值得注意的是新力地產的歸母利潤占比波動較大，此前在2016、2017年僅有47%、34%的低水準，波動較大或是由於專案結轉進度的緣故。

總資產周轉率有所改善穩定在0.3

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，新力地產過去2年基本穩定在0.3的水準，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列10位，高於遠洋集團、禹州地產、美的置業和華髮股份等同規模房企。

杠杆率相對激進

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，新力地產為10.69，大於10，即資產負債率大於80%。在所有統計上市房企中，位列28位，權益係數高於遠洋集團、禹州地產，低於美的置業、華髮股份等。這基本是符合我們一貫的認知的。2020年報顯示，新力地產也踩1條紅線，剔除預收款項後的資產負債率73.2%。

綜上，新力地產的平均ROE位列中上游，體現出了其在杠杆率和周轉率較高的優勢，不過其淨利潤率較低仍是其未來盈利能力不穩定的重要因素。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.220, -0.05, -0.95%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

雅居樂創立於1992年，是一家以房地產開發為主營業務，同時在生活服務、環保、酒店、物業投資等產業多元發展的綜合性集團。平均ROE近兩年較為穩定，在16%-20%左右波動，銷售淨利潤率也連續兩年維持在15%一線，總資產周轉率企穩在0.27左右，處在統計房企的中上游水準，體現出一定的管理優勢。相對來說，雅居樂的財務相對穩健，整體的權益乘數為6.16，即資產負債率小於80%。2020年報顯示，雅居樂也踩1條紅線，扣除預售款之外的資產負債率71.9%。

ROE穩定在16%-20%左右

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。雅居樂過去幾年的平均ROE有所提升且較為穩定，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，雅居樂的平均ROE從6%升至18%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

但截止2020年，雅居樂的平均ROE繼續提升至19.89%，其在所有統計的100家上市房企中位列第23位，處於上游水準。此外，在規模相當的房企中處於位置上游水準，僅低於龍光集團，高於富力、佳兆業、濱江集團(4.220, -0.04, -0.94%)和榮盛發展(5.700, -0.01, -0.18%)等。


淨利潤率同規模裡領先

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

雅居樂過去幾年的淨利潤率同ROE表現同步，截止2020年，淨利潤率為15.25%。其在所有統計的100家上市房企中位列24位元，在規模相當的房企中也僅次於龍光集團。


權益比例不高但較為穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，雅居樂近幾年的資料比較穩定在70%出頭的水準，但這個比例僅列在統計百家房企的54位，位於中游水準。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，雅居樂也位於中下水準，佳兆業、龍光的權益比明顯更高，但濱江集團的權益比要低，且下降的速度更快。

總資產周轉率有所下降穩定在0.27

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，雅居樂過去幾年有所下滑，2020年基本穩定在0.27的水準，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列14位．

杠杆率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，雅居樂為6.16，小於10，即資產負債率小於80%。在所有統計上市房企中，位列63位，高於龍光、富力，低於榮盛發展、佳兆業集團等。這基本是符合我們一貫的認知的。

綜上，雅居樂的平均ROE位列上游，體現出了其綜合盈利能力較強的一面，這其中，主要是由於雅居樂在各個環節均比較穩定和均衡，且利潤率水準相對較高且穩定，沒有明顯的短板使得雅居樂綜合競爭力較強。

近日，國家統計局資料顯示，2021年5月深圳市二手房價格指數環比下滑0.1個百分點，這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數首次下滑。

很多人對去年深圳房價的“魔幻上漲”還記憶猶新，“房價不會跌”成了許多投資客的信仰。0.1%或許並不算一個大數字，但這個“0.1%”對於此前一直處在燥熱狀態的深圳樓市來說分量卻不輕，背後體現出一系列調控和監管措施的效力開始顯現。

跌，但還不至於普跌

說起對深圳二手房市場影響最大的調控新政，莫過於2月8日推出的二手房成交參考價，至今已經過去超過4個月的時間。對於購房者而言，參考價的到來給購房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高。與此同時，今年以來深圳不斷升級樓市調控，特別是在金融端的監管，似乎切中了“要害”。

“現在每天的工作就是主動聯繫客戶，最近看房的客戶相對多了一些，但真正願意出價的客戶並不算多，多數客戶都是因為參考價實施後首付款不夠。”在福田園嶺片區，從事房產仲介工作多年的陳經理說，“有業主為了趕緊賣出房子，甚至主動提出另外給仲介付傭金，這要放在去年，幾乎很難遇到這種情況。”

陳經理所處的片區，也是深圳傳統的優質學區之一，但他告訴記者，學區房在近期也出現急售的情況，例如園嶺新村的三房戶型此前報價都超過1100萬元，現在偶爾會出現報價低於1000萬元的房源。不過，在他看來，二手房成交量驟減的同時，大部分業主的報價還是依然保持堅挺，甚至上調報價。

跌，但還不至於普跌，也還不是趨勢性下跌，這才是深圳二手房市場的“寫照”。

記者在羅湖、福田和龍崗的多個片區採訪時，多位房產仲介和購房者都給出同樣的回答：一邊是房子確實沒去年好賣，一邊是自己也沒那麼著急買房。另一方面，今年新房市場打新比去年容易，許多盤不需要看積分也能入圍，也分流了一部分購買二手房的客戶。此外，對於部分二手房業主降價的現象，主要都還是此前高位站崗的人，要麼套現急用錢，要麼連月供都壓力山大，主要原因是現在申請經營貸等貸款“救急”也沒那麼容易。

二手房市場成交到底有多低迷？深圳市房地產仲介協會公佈的資料顯示，6月14日至20日深圳二手房網簽量共計713套（含自助網簽），仍舊低於800套關口，持續處於低迷狀態。從今年2月到5月，深圳二手房網簽量分別為5272、4869、4369、3781套。另據樂有家門店資料監控顯示，上周新增求購客戶下降幅度明顯，新增房源量環比下跌超10%。記者梳理發現，此前深圳二手房月度網簽量低於4000套的情況，僅在去年2月份疫情最為嚴重期間以及2016年“深八條”出臺之後出現過。如果目前的情況持續，6月深圳二手房網簽量仍將大概率低於4000套。

關鍵在於

調控政策的“堅持”

二手房成交參考價、嚴查首付來源和經營貸違規入市、深房理事件、房貸利率上調、嚴堵假離婚等漏洞……今年以來，深圳二手房市場發生了許許多多的事，高溫的深圳樓市正在發生微妙的變化。政策層面不斷出手。深圳又在宅地供應上發力，直擊樓市的供需平衡問題。除了加大住宅用地供應，此前多宗地塊的“工改居”，再次釋放了深圳增加土地供應的決心。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳房價近兩年來首次“下跌”具有標誌性意義。“一方面，這意味著從2020年二季度以來的這一輪上漲開始觸頂回落，未來2至3個月時間，深圳房價將進入平臺期或整理期；另一方面，這也意味著去年715新政以來，深圳持續不斷的調控終於起到了效果。本輪調控不管是政策出臺頻率之密集，還是工具之多樣，涉及監管部門之多，都是史無前例的，調控非常不易。”

李宇嘉也表示，儘管深圳房價開始環比下跌，但跌勢不明顯，業主心氣很高，稍有不慎，再次反彈的可能性很大。對於未來深圳房價的走勢，他認為取決於現在的政策是否會堅持下去，即市場穩定了、房價下跌了，貨幣政策、打擊經營貸等相關的調控措施在執行上會不會打折扣。

深圳市房地產仲介協會發展研究部部長華洪表示，“目前的市場表現是二手房成交參考價新政對此前深圳燥熱的樓市開始修正，充分表明新政的效應開始發揮。就目前而言，這種下跌不是趨勢性下跌，只是樓市修正，房價向固有居住價值回歸的過程，但從現階段低迷的成交量而言，這種價格回歸過程還沒結束，恐將還會持續一段時間。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，深圳的政策頻頻打壓且異常嚴厲，實際上效果已經非常明顯，房價漲幅難以繼續擴大，市場面臨各類壓力。此外，類似深房理事件的曝光，也使得仲介、擔保等機構有所“收斂”。而一線城市樓市總體上有進一步降溫的可能，就目前情況來看炒作現象少了很多，二手房的價格指導政策更加全面，自然也使得價格容易趨穩。

一直以來，一線城市一向是全國樓市的風向標。記者梳理發現，國家統計局日前發佈的資料顯示，一線城市房價在去年年末和今年年初都出現集體上漲的行情。李宇嘉表示，各地的二手房調控多從今年開始，在慣性作用下，短期內二手房價格可能還會上漲一段時間，但除少數熱點城市外，大多數城市二手房價格上漲不具有可持續性，主要原因在於信貸收縮。

儘管LPR長期“按兵不動”，但不少城市房貸利率卻在繼續上升。

6月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，自此LPR已連續14個月未變。

“在我國當前的利率體系中，LPR報價屬於市場利率範疇，但無疑具有很強的政策信號意義。年初以來LPR報價持續不動，很大程度上體現了經濟修復期貨幣政策‘穩’字當頭的基調。基於央行對工業品價格上漲具有‘階段性’特徵，以及今年CPI漲幅將較為溫和的判斷，我們認為，1年期LPR的報價基礎有望繼續保持穩定。”東方金誠在報告中稱。

儘管LPR長期“按兵不動”，但不少城市房貸利率卻在繼續上升。

據貝殼研究院監測，6月72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，分別較5月上浮5個、4個基點；分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計上漲17、15個基點，加息幅度超過一季度；當前首套、二套利率距2019年11月的高點僅7個、14個基點的距離。

72城中，28個城市房貸利率發生變化，其中24個城市首套房貸利率上浮，22個城市二套利率上浮，重合的18個城市首套、二套利率均提高，無城市下調房貸利率。

具體來看，6月四成城市房貸利率環比上浮，長三角區域房貸加息幅度較大，購房首套、二套利率分別提高11個、10個基點；蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調65個、50個基點，上調幅度在所有城市中排名第一，紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個基點，此外嘉興、常州、泉州等城市利率漲幅均相對較大。

同時，6月72城中超六成城市放款週期延長。6月72個重點城市中，46個城市房貸放款週期延長，廣州較上月延長14天至98天，目前佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區城市放款週期均在100天以上，二手房交易週期較長。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對財聯社記者表示，房貸利率持續上升，至少有三方面的原因：LPR執行“一城一策”後，有的熱點城市不積極加大調控的力度，就需要金融政策的補充；金融主體責任的表現在適時根據樓市運行情況，調整房貸占比和房貸利率；“三道紅線”落地效果仍待觀察，需要通過額度控制、利率提高來夯實金融調控的效果。

“二季度以來多數城市房貸利率持續走高，銀行出現二手房貸業務排隊、放款週期延長的現象，特別是合肥、南京等城市部分銀行5月起因貸款額度受限，而停止辦理二手房抵押貸款業務等。受此影響，二手房市場活躍度降低，4月後重點城市成交量保持高位回檔，房價漲幅收窄。”貝殼研究院稱。

據國家統計局發佈的2021年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅略升，二手住宅漲幅回落，北京、上海和廣州二手住宅銷售價格環比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個百分點，深圳由上月持平轉為下降0.1%；二三線城市商品住宅銷售價格環比漲幅回落或與上月相同，同比漲幅基本穩定。

房貸利率還要上升多久？李宇嘉認為：“熱點城市房貸利率反彈週期已開始，從每月新增房貸占比、70城房價指數、大宗商品價格指數看，目前還看不到利率上升週期結束的跡象，重要的觀察指標就是熱點城市房價漲幅是否出現停漲甚至下跌的跡象，全年中小微貸款任務完成情況，貸款集中度完成情況等。”

貝殼研究院預測，預計下半年住房信貸繼續收緊，二手房市場量降價穩。“穩貨幣、緊信用”的政策將持續，特別是針對房地產市場的緊信用將保持，銀行端房貸利率繼續上行、放款週期延長，涉房貸款的非金融機構如小額貸款公司、融資擔保公司等的監管也持續收緊。住房信貸收緊是下半年的常態，預計二手房市場呈現量降價穩的走勢。

東方金誠判斷，若接下來房地產市場持續升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二、三線城市擴散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調的可能。

上海中原地產公布的數據顯示，上周（6月14日至20日）上海新建商品房成交面積16.7萬平方米，環比減少48.5％。

從成交格局來看，主要以均價3~6萬元（人民幣．下同）/平方米的改善產品為市場主力。基於成交量縮水，並且成交產品沒有發生太多變動，因此成交均價維持窄幅波動格局，為每平方米5.15萬元，環比上漲1.3％。

供應方面，上周上海只有1個項目入市，為嘉定江橋板塊的「雲上名邸」。入市面積為2.3萬平方米（232套），網上報價每平方米5.萬元。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析指，第二批集中公布的房源基本認籌完畢，和第一批一樣都有不錯的認籌效果。不過項目出現分化，一些熱盤積分特別高，而有的項目甚至只要40多分就能入圍。因此，今後產品分化的現像會還會持續。基於近期入市項目減少，成交回落是正常表現。近期第三批房源已經在入市的途中，預計很快會領到預售證，樓市經過調整後，成交又會出現反彈行情。

今年以來，多地樓市調控政策加碼，市場不斷釋放出收緊信號，其中包括嚴打經營貸違規進入樓市、建立二手房指導價機制、嚴格監管銀行房貸政策執行，等等。在這種情形下，近日有“專家”大膽預測，下半年全國樓市將迎來首個貶值潮，房價將出現普遍下降，降幅甚至超乎常人想像。

樓市從來不缺少各種奇談怪論，圍觀群眾經常被各類觀點搞得摸不著頭腦。對此，我們應多一些理智清醒，少一些輕信盲從。無論從哪個角度看，“樓市貶值潮”論調都是站不住腳的。

實際上，在全國范圍看，樓市分化趨勢早已形成並將進一步加劇，根本不存在所謂的“普漲”“普跌”之說。長期以來，由於各城市人口流動、供需關係和土地價格等因素的差異，房地產市場冷熱不均的態勢早就顯現出來。對此，各地因城施策，努力促進房地產市場平穩健康發展。從這個角度看，預言全國樓市“普漲”“普跌”的言論顯然是不靠譜的，一些人出於各種目的，炮製出的不符合常識的言論，真偽不難辨別。

近年來，各地政府堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，將穩地價、穩房價、穩預期作為目標，保持調控政策連續性穩定性，對一些樓市亂象露頭就打，對炒房客堅決閉門謝客，對於防止房價的大起大落，起到了至關重要的作用。

判斷樓市的大趨勢，離不開對中央政策的深入理解分析。對於樓市，中央一再明確“房住不炒”定位，構建長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。對此，無論是中央經濟工作會議，還是《政府工作報告》，都明確提及。不難理解，保持樓市平穩，就是不會讓樓市出現大起大落、大開大合的情況。

房價的變化，除了受供需關係的影響，還取決於調控政策和貨幣政策的變化。各地房地產市場情況各異，要想對某地房價作出理性分析，還需要具體分析各種因素，綜合作出判斷和決策。與此同時，對某些輿論炒作也要給予足夠重視。因為，樓市“黑嘴”誤讀調控政策，臆測房價走向，製造恐慌情緒，對於樓市穩預期非常不利。對此，有關方面應保持高度警惕，對某些別有用心的論調要仔細辨別、大膽揭穿，還應做到該約談的及時約談、該處罰的依法處罰。

LPR（貸款市場報價利率）連續14個月不變，但多個城市個人房貸利率卻普遍上行。據《證券日報》記者調查發現，多地房貸利率水平分化現像明顯，部分地區房貸利率與全國房貸平均利率基本持平，但多個城市近期連續上調房貸利率，甚至在一個月的時間內多次跳漲。個別地區首套房貸款利率的加點已經達到195個BP。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，外部金融環境確實有收緊的現象，具體到房貸領域，房貸集中度管控和額度收緊，都會使得房貸利率上升。對於區域分化的情況來說，也和房地產的調控或各地的房價走勢有關。至少一些地方過去樓市交易不旺，額度也寬鬆，利率方面給予優惠等依然是有可能的。

多個城市房貸利率上調

6月21日，央行公佈的最新一期LPR顯示，與房貸掛鉤的5年期以上LPR持平為4.65%，5年期以上LPR已經連續14個月“原地踏步”。雖然LPR連續多月未動，但是房貸利率近期卻不斷上行。

“首要原因是房地產價格上行，導致房貸需求井噴；其次是房貸供需不平衡，在政策上有兩條紅線，房貸和房地產企業信貸不能超過信貸投放的佔比額度，使得房地產按揭的額度受限，在此影響下，房貸出現供不應求的局面。因此，代表信貸資金價格的利率就出現了上行。”中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授盤和林在接受《證券日報》記者採訪時表示。

中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，多地房貸利率上調的原因主要是樓市成交太火熱，對貸款需求量太大，使得房貸額度不夠。

根據貝殼研究院發布的6月份《重點城市主流房貸利率簡報》顯示，72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，分別較5月份上浮5個基點、4個基點。6月份72城房貸平均放款週期為50天，較上月延長2天。

具體來看，6月份有四成城市房貸利率上浮，長三角區域房貸加息幅度較大。在貝殼研究院監測的6月份72個重點城市中，28個城市房利率發生變化，其中24個城市首套房貸利率上浮，22個城市二套利率上浮，18個城市首套、二套利率均提高。其中長三角區域購房首套、二套利率分別提高11個基點和10個基點。

房貸利率調整區域分化明顯

值得關注的是，各地房貸利率水平也產生了分化。部分地區房貸利率“破6”，其中，惠州房貸利率在全國所有城市中屬於高位。惠州市某國有大行員工告訴《證券日報》記者，目前，該行首套房貸款利率為6.6%（即5年期LPR+195個BP），二套房貸款利率為7%左右。

據記者了解，有的城市房貸利率在一個月內連漲多次。例如，杭州部分國有銀行近期房貸利率連續多次上調。“6月份以來，房貸利率已經上調了三次。目前，首套房貸款利率、二套房貸款利率上調之後分別為5.6%、5.7%。”杭州市某國有大行個貸部門工作人員表示。

還有部分地區房貸利率與全國房貸平均利率基本持平。與廣州、深圳不同，同為一線城市的北京、上海在房貸利率方面顯得更加平穩。

“房貸利率近期一直保持平穩，目前房貸利率均按照監管規定執行首套房利率為LPR（貸款市場報價利率）+55個基點（5.2%），二套房利率LPR+105個基點（5.7%）。”一位國有大行的個貸經理對記者表示。《證券日報》記者近日採訪了北京地區多家銀行，得到的回复均是“與去年保持相同水平，房貸利率沒有變化”。

對於各地房貸利率水平產生分化的現象，張大偉認為，成交量沒有太大變化的區域，利率就相對平穩。利率變化大的區域基本集中在南方城市，北方城市基本沒變。從今年1—5月份東中西部和東北地區房地產銷售的情況來看，東部區域房地產銷售額暴漲了61%，而東北和西部上漲了20%—30%。

“有些區域房貸利率遠高於其他地區，是與這些區域的房地產需求水平掛鉤，部分城市存在限購限貸，房貸市場無法打開；而另一些區域，房貸限制較少，但額度遠遠不足，所以出現了區域性分化。”盤和林稱。

除了房貸利率持續走高之外，多個城市的銀行出現二手房貸業務排隊、放款週期延長的現象，甚至一些城市部分銀行因貸款額度受限而停止辦理一手房和二手房貸款業務。

杭州市某國有大行個貸經理向《證券日報》記者坦言：“下半年貸款額度更為緊張，目前二手房的放款週期最少三個月。”

“由於額度緊張，一手房、二手房的房貸業務均已經暫停。”南京市某國有大行的個貸經理對記者表示。

對於未來房貸利率走勢，張大偉對《證券日報》記者表示，整體看，信貸逐漸回歸常態肯定是趨勢，2020年的低利率應該是非常態，所以利率上行在未來一段時間應該是趨勢，但波動幅度不會大。大部分城市還是平穩為主，只有少數成交量爆發的城市，利率會明顯上漲。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，預計下半年住房信貸繼續收緊，二手房市場呈現量降價穩的走勢。

一年前，郭誠想趁著市場火熱的時候賣掉深圳龍華區一套住宅，由於對市場過於樂觀，就定了一個略高的報價，但直到現在，房子都沒有賣出去。隨著深圳樓市調控政策趨緊，連看房子的人都很少了。

近兩年，深圳樓市一直保持著較高的活躍度，部分熱門區域的房價不斷躥升。從2020年開始，調控新政相繼出爐，特別是今年2月出台的二手住房成交參考價，更被部分業內人士視為一把殺手鐧。根據國家統計局近日發布的數據，深圳市5月份的二手住房銷售價格環比下跌0.1%，系近23個月以來的首次下跌。

當地一位受訪的房產經紀人稱，個別著急出售的業主會以較低的價格賣房，購房人撿漏的機會增加。南山區珠光板塊一套被經紀人稱為“最筍的三房”，當前掛牌價已經較春節前下降超百萬元。

稅費大幅提升房子掛了一年都沒出手

2020年6月，郭誠有意出售一套位於龍華區的兩居室，面積約74平米，掛牌價定在了630萬元。他對中新經緯客戶端稱，儘管急於置換，但那段時間小區掛出來的房子價格一套比一套高，於是也決定把價格定得高一點。掛出去之後，很多人來看房，但買家開出的價格始終沒有達到他的預期。

從2020年下半年開始，深圳出台了一系列抑制市場過熱的調控措施。2020年7月，深圳市住建局等八部門發布“新深八條”，從限購、限貸、打擊“假離婚”、豪宅線調整等多方面打擊樓市炒作行為。另外，嚴查經營貸、規範新房“打新”、收緊落戶條件等政策也相繼落地。

“新深八條”規定，將個人住房轉讓增值稅免徵年限由2年調整至5年。根據這一規定，買家買郭誠的房子要繳納接近50萬元的增值稅。“稅費增加了買家的成本，對他們來說很不划算，從去年7月份開始，來看房的人就減少了。”郭誠說。

從國家統計局公佈的數據來看，一系列調控新政實施後，深圳新房、二手房銷售價格的環比漲幅逐漸縮小。2020年7-12月，深圳市新建商品住宅銷售價格分別環比上漲了0.6%、0.5%、0.4%、0.2%、0%、-0.1%，二手住宅銷售價格分別環比上漲了1.2%、1.1% 、1.1%、0.9%、0.6%、0.5%。

2021年2月8日，深圳再發重磅政策，宣佈建立二手住房成交參考價格發布機制。郭誠所在的小區，政府給的成交參考價剛剛過了7萬元/平方米，明顯低於他的掛牌價8.5萬元/平方米，由於成交參考價是銀行發放貸款的依據，買家的首付比不得不大幅度上升。高稅費疊加高首付，讓他的房子更加難覓合適的買家。他說：“深圳的房價一直在漲，但我的報價始終沒變，我都覺得吃虧了，居然都賣不出去。現在來看房的買家很少了，更別提談價格了。”

國家統計局近日發布的數據顯示，今年2-5月，深圳二手房銷售價格的環比漲幅分別為0.9%、0.4%、0%、-0.1%，其中5月份環比漲幅轉負，是自2019年7月以來、深圳二手住房價格連續23個月環比上漲後的首次下調。

二手房撿漏機會增加個別房源降價超百萬

對於深圳市場的變化，房產經紀人也有自己的體會。楊森是深圳羅湖區一家房產經紀公司的經紀人，他告訴中新經緯客戶端，二手住房成交參考價發布後，購買熱門區域房源的首付比例明顯增加，比如，羅湖區部分房源的最低首付比從30%提升至了50%，明顯抑制了買房、換房需求，與去年市場最火熱的時候相比，現在的成交量明顯萎縮。

深圳市房地產中介協會公佈的數據顯示，今年5月份深圳市二手房網簽量共計3781套(含自助網簽)，環比持續下降14.0%，同比2020年5月份二手房11028套的網簽量，則大幅下滑65.7%。月度走勢上，二手房網簽量呈現出“四連跌”態勢，從今年1月份的8971套跌至5月份3781套，跌幅過半。

至於價格，楊森觀察，現在在售房源的報價出現一定的下降，但實際成交價的變化不是很大。“比如，業主之前報價是750萬，經過雙方討價還價，實際成交價是710萬。現在呢，業主的報價可能降到了710萬或720萬，實際成交價是700萬。”

不過，他稱，現在這個階段也是容易出筍盤(即低於市場價、性價比較高的房源)的時候，個別著急出售的業主，會以較低的價格出售房源，購房人撿漏的機會增加。同時，雖然市場仍處在賣方市場裡，業主佔據一定優勢，但買方的話語權已經開始增強，主動性大了一點。

記者註意到，位於南山區珠光板塊一套98平方米的三居室，在兩週前降價65萬元出售，當前掛牌價為865萬元。一位房產經紀人稱，業主現在著急換房，所以降價出售，這套房源在二手住房成交參考價發布之前，掛牌價為978萬元，兩次降價共計下降了超100萬元，是珠光板塊“最筍的三房”。這位經紀人說：“現在置換的業主比較多，雖然賣得便宜，但買的也會便宜，反倒是400-500萬元的房子不好賣了。”

除了二手房，深圳新房市場的交易量也下滑明顯。深圳中原研究中心數據顯示，今年5月，深圳市新房住宅成交2677套，環比下滑23.6%，成交量降至近一年最低值。

在疫情前，已經落戶深圳的顧銘就開始四處看房，他既感受過熱門樓盤開盤即售罄的熱度，也親眼見到個別二手房在短短幾個月上漲30%的瘋狂場景。本來著急購房的他，卻因為2020年7月出台的“新深八條”而暫時失去買房資格。

顧銘主要關注新房，他稱，雖然現在新房的成交量下降了，但一些項目還是比較火熱，看房的人比較多，個別剛需、小戶型為主的樓盤還會出現“日光”。

他暫時沒有感受到新房在價格上的變化，“現在二手房的均價還沒有掉下來，一手房又完全受二手房影響。目前買方與賣方正在博弈，就看誰先扛不住，如果賣方開始鬆動了，價格就會降下來，新房價格自然也會受到影響。”

市場預期正在發生改變

郭誠已經不打算出售房子，選擇繼續觀望，他的初步想法是，等到房子滿五年、稅費降低後再出售。到2022年才有購房資格的顧銘，也不著急看房，“我會看二手住房成交參考價會不會真正起到效果。現在二手房市場是冷卻的，我不想在這個時候去逆勢而為，大家都不買的時候你去買，容易當冤大頭。”

對於市場的變化，郭誠也有自己的看法。“深圳房價上漲是有基礎的，每年漲一些也沒什麼問題，但過去兩年卻出現大幅跳漲，透支了一部分需求，房子成了擊鼓傳花的工具。”

“深圳二手房價格環比輕微下跌和成交量大幅縮水已經表明，市場的預期正在發生改變。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新經緯客戶端採訪時稱，雖然二手房價格只是出現了微幅下跌，但市場已經改變了，在接下來的一兩年內，深圳房價或將繼續走低。

深圳市房地產中介協會稱，隨著二手房市場的持續低迷橫盤，部分挂盤業主報價已出現明顯鬆動，甚至出現了原熱點片區如南山區南頭街道的部分樓盤報價，相比新政前已下調了20%，但仍無人問津的現象。這說明，市場仍處於價格修正與調整階段。

不過，李宇嘉提醒，市場未來的變化情況，取決於政府調控的決心和信貸政策等。如果調控政策出現鬆動或者監管放鬆，市場預期可能就會增強，樓市活躍度再度提升的可能性依然存在。深圳過去每一輪的房價上漲，都是在信貸、資金的支持下完成的，未來仍需保持對信貸資金流入樓市的強壓態度。

一些聲音認為，深圳房地產市場的火爆，與各類資金違規進入樓市有很大關係。李宇嘉說：“控制房價上漲的措施，特別是'管住水龍頭'這個方面，很多還是短期行為，沒有形成長效機制，金融監管仍需加強。”

南都訊據廣州市統計局消息，數據顯示“十三五”期間廣州市房地產總體保持較快增長，民營資本是廣州房地產市場主力。此外，2017年房地產開發投資增速有明顯回落，此後三年增速一直低於全社會固定資產投資增速。

房地產開發企業體量增長民營企業為主

“十三五”期間，廣州市房地產市場總體保持較快增長，在房地產開發企業的經營數據上體現明顯。廣州本土誕生的多家房地產開發企業，如保利、富力、恆大、珠江實業、越秀、時代、敏捷、祈福等，“十三五”期間體量不斷壯大。

2020年，廣州房地產開發企業資產總計突破4.8萬億元，較2015年增長1.7倍，“十三五”時期年均增長22.2%。廣州房地產開發企業實現營業收入近3000億元，較2015年增長46.4%，“十三五”時期年均增長8.4%。營業利潤突破1000億元，較2015年增長1.8倍，“十三五”時期年均增長23.1%。

民營資本是廣州房地產市場主力，且“十三五”期間民營資本比重進一步上升。2020年，廣州民營房地產開發企業914家，比2015年增加49家，民營房地產開發企業數量佔房地產開發企業比重由2015年的63.3%提升至2020年的67.4%。民營企業完成房地產開發投資2205.57億元，較2015年增長68.4%，“十三五”時期年均增長11.0%。民間房地產開發投資佔全市房地產開發投資額比重由2015年的61.0%擴大至2020年的67.0%。

2017年後房地產開發投資增速放緩

房地產開發投資是全社會固定資產投資的重要組成部分，“十三五”期間，廣州市房地產開發投資佔全社會固定資產投資的四成以上。但從年份間變化來看，2017年多項樓市調控政策出台後，房地產開發投資增速有明顯回落，此後三年增速一直低於全社會固定資產投資增速。

2016年，房地產開發投資增速達18.9%，明顯高於同年固定資產投資增速（8%）。2017年，廣州出台多項樓市調控新政，包括限制一二手住宅購房、轉讓、貸款，全國首提“租購同權”等。當年，房地產開發投資增速回落至6.4%，略高於固定資產投資增速（5.7%）。2018年，受國際金融危機及樓市調控政策延續疊加影響，廣州房地產開發投資與上一年基本持平。

2019—2020年，受《粵港澳大灣區規劃綱要》發布及城市更新工作“加速”影響，房地產開發投資和固定資產投資均快速增長，但房地產開發低於固定資產投資增速。

2020年6月，住房和城鄉建設部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，要求牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

增城黃埔南沙企業及項目增量居全市前三

從房地產開發企業和項目建設軌跡看，在廣州城市發展東進、南拓戰略驅動下，“十三五”期間廣州房地產開發企業和項目分佈也呈現東進和南拓趨勢。

2020年，廣州全市1357家房地產開發企業中，廣州東部區域的增城區和黃埔區的房地產開發企業分別有206家和130家，比2015年分別增加75家和62家。以上兩區房地產開發項目分別有206個和157個，比2015年分別增加77個和76個。

南沙區房地產開發企業和項目個數則分別為132家和141個，比2015年分別增加54家和47個。“十三五”時期，增城區、黃埔區和南沙區無論是企業增量還是項目增量均位居全市前三。

“一號競買人報出中止價13.9260億元，主持人宣布競價終止，各位競買人是否願意繼續競價？”6月18日下午14時43分，經過現場三位競買人一致同意後，楊浦區定海社區B3-1地塊被主持人宣布正式轉入一次書面報價環節。

10分鐘之內，場上三家房企金隅、楊浦城投以及大華需再次遞交書面報價，與三家一次性報價的均值偏離度最小者，將最終幸運地將這幅中環內的純宅地收入囊中。

14時53分，主持人宣布最終結果：三家房企一次性書面報價平均值約為14.0167億元，二號競買人楊浦城投報價14.0250億元，以約83萬元的最小價差成功拿下了該地塊，按此計算，該地塊的成交樓面單價為6.4萬元/平方米，溢價率為9.21%。

不同於北京、深圳、杭州等城市集中供地房企之間競爭的激烈，上海集中供地的首日更像是一場“友誼戰”。在所有地塊10%的最高限價及房地價聯動指導價雙重新政的影響下，上海整體的土地成交溢價率普遍都不高，其中大多數是低溢價甚至底價成交的含宅用地。

TOP10房企半數缺席

據時代周報記者統計，6月18日上午成交的4幅城中村改造地塊全部以底價成交，其中，位於寶山區大場鎮2幅住宅、商業混合用地被大華集團拿下，而位於青浦區徐涇鎮的純宅​​地則被俊發+燦輝置業聯合體拿下，還有一幅位於奉賢新城的商住辦地塊被奉賢區國資委拿下。

同日下午出讓的9幅涉宅地塊分佈在浦東、徐匯、普陀、靜安以及楊浦等市中心熱門區域，除了唯一一塊對外公開直播的楊浦區定海社區純住宅用地之外，其餘8塊地塊的現場競價情況均未公開。上述13幅含宅地塊累計收金高達399.6億元。

成交總價最高的一幅商業+住宅用地位於靜安區大寧板塊，保利以總價105.13億元的價格，擊敗華髮成功拿下了這幅總價最高、綜合樓面單價第二高的熱門地塊，綜合樓面單價約5.17萬元/平方米，溢價率為8.39%。

另一塊接近百億元的地塊被京東+卓越聯合體拿下，該地塊位於普陀區萬里板塊。京東之所以能夠拿到這幅地塊並不意外，早在2020年6月19日，普陀區政府與京東集團智聯雲普陀數字經濟項目簽約儀式舉行，這標誌著京東集團智聯雲數字經濟中心將正式落戶普陀。

按照地塊出讓要求，土地受讓人應在土地出讓合同簽訂之日起的6個月內啟動上述企業的註冊和遷移工作，引入企業15年內不得遷出普陀區。地塊本身也以商辦性質為主，能夠用以回籠資金的住宅用地總建築面積僅不到5萬平方米。

同樣地理位置較為優越的徐匯濱江地塊，則由上海復地產業發展集團有限公司（下簡稱“复地產發”）子公司上海復地領珺實業發展有限公司，以51.705億元的總價、 4.31萬元/平方米的綜合樓面單價拿下，溢價率僅為0.21%。

6月18日，一位接近复地產發的業內人士向時代周報記者表示，該地塊處於楓林生命健康產業園的輻射區域中，未來將重點以健康科技研發和成果轉化為特色，加快健康科技創新企業集聚發展，而復地產發恰好具備了健康產業投資運營，同時也是一家蜂巢城市智造能力的平台型核心企業，恰好能夠契合該地塊的出讓要求。

有意思的是，18日在上海拿到地的企業規模，大部分規模並不大，國企數量佔據了半壁江山。同時，TOP10房企中也只有保利一家出現在了競拍現場，不僅碧恆萬融均未出現，中海、綠城、綠地等頭部企業也不見踪影。

“因為之前發生在上海虹口圍標事件，万科、中海和華潤肯定是無法參加此次集中供地了，但碧桂園、招商以及金地等都有參與部分地塊的報名，比如金地至少報名了8、 9塊地。”6月17日，一位頭部房企的投拓人士向時代周報記者表示。

根據6月17日上海土地市場官微公佈的出讓活動時間表來看，部分地塊的開投標結束時間要延續到25日才全部結束，像金地這樣的房企或將在後續出讓過程中有所斬獲。

多手段穩定價格預期

如果回顧過往楊浦區相近板塊的土地價格，可以發現此次不管是成交總價還是樓面單價，都較去年同期有一定回落。

2020年7月9日，龍光以約6.54萬元/平方米的樓面單價、18.98%的溢價率競得了楊浦區定海社區D5-1地塊；同月31日，金隅則以約8.58萬元/平方米的樓面單價、超69億元總價競得楊浦區江浦社區R-09地塊。

對比此次楊浦區和上述幾幅地塊相近板塊的宅地出讓價格，可以看到上海集中供地降地價效果明顯。此外，靜安大寧板塊的5.17萬/平方米及和徐匯濱江板塊4.13萬/平方米的綜合成交樓面價水平，也都要遠遠低於市場預期。

此輪上海土拍之所以能夠有效控制溢價率，主要體現為落實“舉牌競價+一次書面報價”的製度。

6月18日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向時代周報記者表示：“因為最終是以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人，使得房企的報價更為理性，或者說盲目報高價的意義削弱了。”

同日，同策研究院研究總監肖雲祥向時代周報記者表示，從穩房價方面來看，本次土拍還引入了房價地價聯動機制，在拍地前就明確項目預售參考價格，因此，房價基本是在參考範圍內了。在地價、房價穩定的基礎上，自然房價預期也起到穩定作用。

59%市民睇好樓價 近半擬一年內入市

樓市向新高峰進發，近期破頂或高價成交不絕，其中藍籌屋苑紅磡黃埔花園更誕下屋苑史上第二宗呎價逾2.1萬元成交，有海景3房戶以高達每方呎21163元易手，直逼逾2年半前創下的歷史巔峰。另外，有調查發現，高達59.4%受訪者預期未來一年樓價平穩向好，比例創12個季度（3年）新高，較今年首季大增5.6個百分點，46.3%市民有意於未來一年入市。

今年樓價緩步向上，次季升勢有加快跡象，連帶二手破頂或高價成交湧現，其中十大二手藍籌屋苑，今年以來更已有4個屋苑先後升穿自身歷史造價或呎價高位，分別為將軍澳新都城、東涌映灣園、沙田第一城及荔枝角美孚新邨，而部分尚未破頂的屋苑亦向高峰進逼，包括前身為黃埔船塢的黃埔花園錄得入伙近36年來第二宗呎價逾2.1萬元成交。

據消息稱，上述單位屬9期9座中層H室3房戶，實用面積860方呎，屬優質海景戶，上月8日開價1880萬元，新近極速以1820萬元沽出，呎價21163元為屋苑第二高，僅次於2018年底同期數10座中層E室同面積戶以每方呎21628元創下的歷史紀錄，較之只低2.1%。原業主2018年5月以1648萬元買入，逾3年多賬面賺172萬元或10.4%。

海翩滙呎造24200破頂

代理透露，黃埔花園同類放盤現僅得約2個，意向呎價均逾2萬元，如9期8座高層F室3房戶，實用面積891方呎，叫價1900萬元，意向呎價21324元，再挑戰屋苑呎價第二貴。

其他屋苑亦隨大市上望高峰，包括今年破頂無數的將軍澳，香港置業分區董事劉浩勤稱，區內海翩滙3座極低層H室開放式戶，實用面積250方呎，連113方呎平台，去年10月僅開價600萬元，但原業主因市況升溫，今年5月提價至620萬元，終減至605萬元易手，呎價24200元仍盡破屋苑二手呎價紀錄。原業主2016年斥324.51萬元一手購入，賬面升值280.49萬元或86.4%。

中原地產副區域營業經理許永生說，長沙灣喜韻呎價也破頂，2座高層B室1房戶，實用面積459方呎，獲外區客以817萬元承接，呎價17800元為屋苑最貴。原業主2014年以636萬元入市，賬面賺181萬元或28.5%。

港置料今年樓價漲15%

事實上，樓市全方位回勇，市場看漲樓價的比例亦隨之增加。香港置業本月中透過問卷進行今年第二季客戶置業意向調查，收回367份有效問卷，發現多達59.4%受訪者預期未來12月樓價平穩向好，不但連升4個季度，較今年首季錄53.8%再增5.6個百分點，更創12個季度新高。

該調查同時指出，擬在未來12個月入市的受訪者比例續高企，次季達46.3%，雖較首季50.6%回落4.3個百分點，仍屬3年來次高。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽稱，港鐵屯馬線將全面開通，加上本港低息環境料持續，同時疫情回穩及經濟復甦等，預期今年樓價可升15%，尤其看好豪宅跑贏大市。

而屯馬線全面開通前夕，部分沿線料受惠區域已現封盤及加價潮，美聯物業首席助理聯席董事林智明透露，其中料受惠的土瓜灣區，由上月27日傳出通車消息至今，已有約20宗加價及封盤個案，相當於全區放盤量約三成，平均加幅約1%，以津匯封盤及加價個案較明顯，如津匯高層J室一個1房戶，實用面積368方呎，業主原叫價780萬元，惟現已選擇封盤觀望。

新世界（00017）及港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋發展項目第3期柏傲莊III約半個月累沽836伙，套現逾122億元，發展商打鐵趁熱，昨日盡推第1期及第2期共95伙餘貨於周六（26日）發售，當中85伙以發價單方式推出。

第1期柏傲莊I昨日發出新一張4號價單共9伙，實用面積625至814方呎，全為3房戶，以最高20%折扣計算，折實售價1512.5萬至2035萬元，折實呎價24000至27173元；另重發價單調高9伙撻訂戶售價，加幅由3.9%至14.9%；第2期柏傲莊II亦加推新一張5號價單，涉及19伙，實用面積454至863方呎，包括2房及3房戶，折實售價1221.7萬至2370.8萬元，折實呎價24000至28023元，並重發價單，調高10伙撻訂戶售價，加幅由1.3%至14.6%。

愛海頌盡推103戶同日對壘

兩盤同時發出銷售安排，柏傲莊I盡推餘下23伙，柏傲莊II亦盡推尚餘72伙，合計95伙於周六發售，當中85伙以發價單方式推出，另外10伙於同日起標售，由於期數不同，發展商將分期數重新進行收票，並於今、明日截票。

新盤趁市旺加價，長實（01113）深水埗愛海頌「晒冷」盡推最後103伙，與柏傲莊同日對壘。

長實助理首席經理（營業）何家欣表示，項目迄今累售773伙，套現約74億元，短期內獲批入伙紙，集團昨日更新價單，削減部分單位折扣優惠（價單顯示部分單位「升級市區」優惠削1%折扣），並盡推餘貨共103伙周六起發售，折實入場費927.3萬元。

恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝說，旗下大角咀利奧坊．曦岸亦加推10伙周六發售，折實售價630.99萬至1106.94萬元。即周六共3盤同日發售208伙。

會德豐地產九龍東啟德MONACO兩期項目因應屯馬線即將開通，下周一（28日）起削減1%優惠，最高折扣由現時的19.5%，下調至18.5%，兩盤迄今累售589伙，共套現逾81億元。

21 BORRETT ROAD售1.7億

大額成交不絕，長實港島半山超級豪宅21 BORRETT ROAD第1期再添成交，位於19樓2號室，實用面積2154方呎，昨日連2個車位以近1.7億元售出，呎價7.87萬元，項目本月已連沽6伙，套現逾11.96億元。

嘉里建設（00683）旗下九龍半山龍駒道9號緹山錄得本月首宗成交，位於HOUSE 17號洋房，以1.7億元售出，洋房實用面積2857方呎，呎價5.95萬元。

近年發展商積極併購市區舊樓作重建，屋宇署最新資料顯示，今年4月有4個涉及市區舊樓重建的單幢項目獲批圖則，其中宏安地產（01243）旗下大角咀洋松街重建項目所涉的樓面面積約6.15萬方呎，屬4個項目中最具規模，將興建1幢24層商住樓宇。同月有財團則獲批准於元朗米埔一帶興建低密度住宅項目，提供71幢洋房。

屋宇署今年4月批出16份建築圖則，其中7項為住宅或商住項目，當中包括4個市區單幢樓項目。宏安地產旗下大角咀洋松街50至62號及菩提街6至8號，獲准興建1幢24層商住樓宇，其中住宅樓面面積約5.13萬方呎。餘下3個市區項目位於港島區，包括雅居樂（03383）去年10月循強制拍賣統一業權的鰂魚涌柏架山道2至8號公務員合作社重建項目，准建1幢14層分層住宅，樓面面積約2.77萬方呎；會德豐地產或有關人士併購的灣仔榮利樓，位於春園街和三板街交界，將興建1幢25層商住樓宇，總樓面面積約3.81萬方呎；而西半山羅便臣道62E號，最新圖則可興建1幢27層商住物業。

另外，兩個元朗區項目同月獲批圖則，料皆牽涉補地價程序，其中一宗位於元朗米埔一帶，地段為元朗米埔丈量約份第104約地段第4805號，將興建71幢2層（另設1層地庫）洋房，總樓面面積約13.91萬方呎。元朗鳳麒路一個項目，則可興建1幢12層（另設1層地庫）分層住宅，涉及約2.47萬方呎樓面。

首4月523伙動工 11年低

屋宇署數據亦顯示，今年4月有3個樓盤動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），共涉及378伙，當中恆隆地產（00101）九龍灣淘大工業村第1座重建項目佔294伙或77.8%，更是今年暫時動工項目中伙數最多。利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，4月動工量是近9個月最多，較3月的60伙大增5.3倍，惟首4個月合計僅523伙，是2010年同期錄得791伙後近11年低位。4月則有6個樓盤共1863戶獲批入伙紙，較3月的998伙增加86.7%。

高山企業（00616）持有大部分業權的長沙灣豐華工業大廈，今年4月底獲土地審裁處批出強制售賣令，底價為8億元，今天由第一太平戴維斯舉行公開拍賣。豐華工業大廈位於長沙灣青山道646、648、648A 號，鄰近港鐵荔枝角站，具有重建價值；上址現時為1幢樓齡約61年的工廈，地盤面積約9206方呎，若以地積比率約12倍作重建發展，可建總樓面約11.05萬方呎。

暑期為租務旺季，兩大新入伙盤租務市場受青睞，觀塘凱匯本月至今暫40宗租賃成交，按月急增3倍。

剛於上月入伙的凱滙租務市場暢旺，6月至今暫錄40宗成交，較上月10宗急增3倍，平均實用呎租40元。利嘉閣地產市務經理梁錦機表示，凱滙二期5座中層D室，實用面積594平方呎，2房連儲物室，望開揚樓景，單位原本開價2.4萬元，現以2.25萬元租出，減價1,500元，實用呎租38元。原業主於2019年1月以1,217.5萬元購入，租金回報率約2.2厘。目前凱滙約240個租盤，最低入場費1.8萬元起。

Wetland Seasons Park 最平叫1.08萬

其次，新入伙的Wetland Seasons Park本月錄得超過30宗租賃成交，中原地產副區域營業董事伍耀祖表示，Wetland Seasons Park入伙後租賃表現一直活躍，其中23座低層B1室，實用面積409平方呎，2房間隔，向西，外望街景，以1.28萬元租出，實用呎租31.3元，業主於2020年1月以541.51萬元一手購入，租金回報約2.8厘。目前屋苑約30個租盤，最平租金叫價由1.08萬元起。

另外，香港置業營業經理張志豪表示，大角咀港灣豪庭6月至今暫錄24宗租務成交，與上月同期13宗急升8成半，其中港灣豪庭9座中層E室，實用面積367平方呎，2房間隔，單位原本叫價以1.6萬元，放租1個月減500元，以1.55萬元租出，實用呎租42.2元。原業主於2013年8月以445萬元購入，租金回報4.1厘。

九龍區甲廈呎租叫價較具競爭力，個別企業進駐。據中原（工商舖）統計，5月份九龍區整體甲級商廈空置率錄得約12.61%，比4月份減少0.49個百分點，而相比去年同期則見輕微反彈，按年遞增1.12個百分點。

觀塘空置率 跌1.44百分點

統計4區空置情況，在尖沙咀、旺角、九龍灣及觀塘中，以觀塘表現最突出，最新甲廈空置率為12.83%，比上月下跌1.44個百分點。

中原（工商舖）寫字樓部高級區域營業董事何淑貞表示，觀塘甲廈供應充足令空置率長期維持於雙位數字水平，但租金比尖沙咀及旺角一帶商廈相對相宜，且個別業主叫價有所下調，因此近期亦吸引不少租客首選進駐。如觀塘萬兆豐中心高層D室，面積約1,915平方呎，新近以呎租約24元租出，對比舊呎租約33元，減低約27%。

至於比鄰的九龍灣表現則較平穩，5月份區內甲廈空置率錄得約21.13%，按月微升0.02個百分點。而旺角甲廈空置情況也有不俗改善，由4月約9.05%，回落至最新約7.98%，跌幅約1.07個百分點。

疫情回穩、經濟穩步復甦，中港通關有望，加上低息環境持續，令二手成交價量兼備，推動銀行對屋苑估值亦級級上升。本報追蹤20個大型屋苑，顯示達17個估值上揚，升幅介乎0.6%至6.8%，整體屋苑估值更連續3個月上升，反映銀行取態保持進取。其中大屋苑包括嘉湖山莊、德福花園及南豐廣場等表現較突出。

本報統計20個指標屋苑最新估價，多達17個按月上升，佔比達八成半，升幅介乎0.6%至6.8%，其餘3個屋苑單位表現持平，並未錄屋苑估值下跌，反映銀行取態較進取。差估署數據顯示，私宅售價指數已連升4個月，累升約3%，最新指數更創下21個月以來新高，走出疫情陰霾。

其中以天水圍嘉湖山莊表現最突出，祥益執行董事謝澤銘稱，屯馬線沿線以新界西樓盤最低水，「聰明買家」把握機會提早入市，令嘉湖山莊細單位可望突破600萬水平，加上最近同區Wetland Seasons Park入伙，附近基建配套發展，令區內住宅升值潛力增加，預期下月估值仍會持續上升。

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，屯馬線全線通車在即，加上本港低息環境進一步延續，兩大因素勢成樓市助燃劑，而疫情緩和下本港最新失業率為6%，已連續3期回落，資金急湧入磚頭，樓價短期料攻頂，預測全年樓價料升15%，相信估價走勢仍有上調空間。港島區部分屋苑優質放盤少，相對上估價升幅較少，市場未來或追落後。

利嘉閣總裁廖偉強指，嘉湖山莊近期錄破頂成交，德福花園受惠啟德新盤推售，南豐廣場平價盤源已受市場消化。三盤呎價本身低水，1000萬內的上車盤受歡迎，帶動整體呎價上升。

華坊資深董事梁沛泓表示，跑輸大市均為呎價相對高的屋苑，例如北角和富中心、鰂魚涌康怡花園、大角嘴港灣豪庭等，其升幅的阻力較大。

各屋苑中，嘉湖山莊翠湖居5座低層E室，458方呎，上月估價469萬，最新估值501萬，升逾6.8%，更連續2個月位居各大屋苑升幅榜首。德福花園表現亦不俗，屋苑K座中層7室，493方呎，上月估價669萬，最新707萬，升近5.7%。南豐廣場E座高層4室，697方呎，上月估價883萬，最新923萬，升逾4.5%。

上月升幅位列三甲的鰂魚涌太古城及康怡花園，本月表現相對失色，太古城美菊閣中層B室，1021方呎，上月估價2468萬，最新2505萬，升近1.5%，升幅不及上月3.4%的一半。而康怡花園E座高層4室，596方呎，估值1101萬，更按月無升跌，上月升3%的勢頭戛然而止。

新盤銷情不俗，向隅客回流二手市場，帶動半新盤連錄高價成交，整體屋苑成交量上升。港置分區董事劉浩勤表示，將軍澳海翩匯3座低層H室，250方呎，連113方呎花園，開放式間隔，以605萬售，呎價24200元，創屋苑二手呎價及同類成交價新高。

美聯首席聯席區域經理翟安暉表示，元朗朗屏8號5座中層J室，1房間隔，392方呎，原叫價658萬，區內客議價至646萬承接，呎價約16480元，創屋苑同類成交價新高。

中原副區域營業經理許永生表示，長沙灣喜韻2座高層B室，459方呎，1房間隔，外區用家以817萬成交，創同類新高，呎價17800元，更創屋苑歷史新高。

中原區域營業經理莊素娟表示，鰂魚涌太古城彩天閣高層H室，760方呎，3房1套，用家以1710萬承接，呎價22500元，屬市價。元朗Grand YOHO第1期10座低層E室，約519方呎，2房間隔，以880萬售，呎價約16956元，低市價約5%。

利嘉閣助理分區董事鄧惠源透露，西營盤薈臻高層戶，283方呎，1套房間隔，以743萬沽出，呎價約26254元，屬市價。原業主於2015年1月以780.1萬購入，約6年帳面虧蝕37.1萬。

金滙地產組別經理黃汶怡指，黃大仙下邨龍豐樓2座高層6室，385方呎，1房間隔，以355萬綠表價售出，呎價約9221元，創全港綠表公屋呎價新高。據悉，買家為白居二人士。

由中國海外發展的維港1號，發展商以快打慢，於今日首度開放示範單位，最快明日開價，力吸客源。

是次開放包括兩個連裝修示範屋，據悉，為2B座28樓J室，451方呎，2房間隔，另2A座28樓H室，774方呎，3房連儲物房設計。中國海外地產董事總經理游偉光表示，該盤是跑道區內首個開售項目，享先發之優勢，預計將會是全城焦點所在。

另外，會德豐啟德MONACO及GRANDE MONACO昨上載新修訂價單，下周一(28日)起將削減1%折扣，最高折扣由現時19.5%下調至18.5%。

兩盤分別累售365伙及224伙，發展商指，因尚餘伙數不多，加上屯馬線通車，故決定因應市況削減優惠。

長實長沙灣愛海頌昨加推全數餘貨，該公司助理首席經理(營業)何家欣稱，周六起以先到先得發售最後103伙，包括25伙2房及78伙3房戶，大部分位於3及5座。由於項目短期將獲批入伙紙，最新價單已削減部分折扣優惠，其中，入場為5座22樓D室，503方呎，2房間隔，折實價逾927.3萬，呎價18435元。

另外，恆基旺角利奧坊．曦岸加推10伙，折實平均呎價25396元。恆基營業(二)部總經理韓家輝表示，加推包括1及2房戶各5伙，於本周六發售，折實價630.99萬至1106.94萬，折實呎價24552至26802元。項目累售334伙，佔可發售單位377伙逾88%，

系內尖沙嘴本木亦上載全新銷售安排，於本周五加推4伙，折實售價717.65萬至1033.85萬，折實呎價27351至31795元。

疫情好轉下，私樓動工步伐亦加快，據屋宇署資料，4月私樓動工量涉378伙，較3月的60伙急增5.3倍，同時為近9個月最多。至於4月私樓落成量涉1863伙，較3月的998伙增87%，連升三個月，同時為今年以來單月最多。

此外，屋宇署於4月批出16份建築圖則。其中，恆基西半山羅便臣道62E號，總樓面約3.52萬方呎，獲批建1幢24層高的商住物業，至於會德豐地產旗下灣仔春園街榮利樓，獲批建1幢25層高的商住物業，總樓面為3.8萬方呎。

雅居樂旗下鰂魚涌柏架山道2至8號，獲批建1幢14層高的住宅，總樓面約2.77萬方呎；另外，宏安大角嘴洋松街50至62號，總樓面6.15萬方呎，獲批建1幢21層高的商住物業。

此外，由財團Capital Chance Ltd持有的米埔一幅土地，總樓面約13.9萬方呎，獲批建71幢兩層高的洋房，另連一層地庫，據公司註冊處資料，該財團董事包括林漢華及梁淑冰。