儘管疫情襲擊全台，但游資豐沛，投資人仍積極物色適當標的，「地王級」捷運聯開案新北市環狀線板新站土地開發案，也籌備登場，未來總銷將突破百億大關、達114億元，為目前新北市捷運聯開案史上規模最大的一筆，預計9月將正式公告招商。

新北市環狀線土地開發案已躍居大型建商的下波卡位主戰場，新北市政府24日舉辦「新北環狀線板新站土地開發案」線上招商說明會，吸引包括潤泰創新、興富發、國揚、新壽、富邦、冠德、日勝生、宏匯、皇翔、華固、達欣、忠泰、全坤、聯上等一線建商和金融壽險業等130人與會。新北市捷運局副局長林耀長表示，板新站位於板橋中山路及板新路口西南側，基地面積約1,392坪，將接續車站出入口由地上6層樓開始興建，預估可興建地上29樓、地下6層，地上層總樓地板面積約1萬8,700坪的大樓。

新北環狀線共計10處捷運開發案，其中，秀朗橋站已由冠德建設得標、景平站由將捷建設得標、中和站和中原站都由新美齊得標，合計四站已完成招商作業，現已申請相關執照。林耀長表示，接著將再辦理板新、橋和、板橋、新埔民生、新北產業園區、十四張共六站的開發作業，除十四張站會在明年後招商之外，其餘五站將在今年到明年初之前辦理招商。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，環狀線板新站周邊生活機能優越，附近住宅行情每坪約55~60萬元，更是板橋最精華的辦公商圈，目前出租率平均都90％以上，未來板新站捷運聯開案必須有30％要做商業使用，估計興建投資金額約39億元，開發後建物總權值預估將達到114億元，預計9月公告招商，明年3月選出最優申請人。

另外，有投資人關心這波疫情對不動產市場有何影響？趙正義表示，國外疫情已經封城近一年，很多城市已陸續逐漸恢復生機，至於台灣最近疫情爆發、但疫苗也開始施打，而板新站捷運聯開案招商時間剛好預計在9月公告，投資人有充裕時間備標，依仲量聯行在各國的經驗，很多資金都還是希望布局在不動產，尤其商業不動產和住宅產品，都有相當潛力，所以疫情畢竟會過去，不動產市場未來還是樂觀看待。

疫情攪局，為房市後市走勢添隱憂，中信房屋近期調查民眾對房價及後勢的展望顯示，53％民眾認為第三季房價將維持持平，但預期房價會跌的比例卻比第二季增加11個百分點、達27％，僅有20％看漲房價。此外，超過半數的受訪者認為，疫情到今年底前恐怕無望要得到舒緩。

中信房屋本月進行的調查顯示，對於第二季房價感受，有61％受訪者認為第二季與第一季相差不大、房價接近持平，感受房價漲與跌的比重分別為23％及16％。整體景氣感受度，有73％受訪者覺得第二季景氣比第一季還差，僅有9％表示景氣比上季好。

至於疫情何時舒緩？民眾普遍認為年底前紓解無望，反映民眾對疫情變化看法相當保守。

中信房屋研展室副理張漢超表示，因疫情、商業活動大幅降低的影響，國內消費市場愈來愈冷清，民眾對於大環境景氣變差有感；不過對於房價走勢，多數民眾認為房價呈現持平格局，顯示市場普遍都認同房價欲跌不易，不過看跌房價比例增加、看漲房價比例下降。

張漢超表示，部分民眾對房價下跌抱有預期心態，認為當景氣不佳時，房價可能會出現鬆動，不過房價要出現下修，資金面緊縮、供給面短中期大幅增加、交易面大幅減少等三方面條件都需滿足，房價才有可能會反轉下跌，現況來說，資金寬鬆及低利環境持續、建築融資餘額成長放緩、預期買賣移轉棟數萎縮，這三個面向尚不足以滿足這些條件。

　疫情重擊房仲經營，永慶房產集團投入7千萬元，推出房仲史上首見的加盟店補助方案，補助千家加盟店每店現金1~5萬元、或行銷系統工具抵用3~10萬元，協助加盟體系轉型、為疫後提前布局。永慶業務總經理葉凌棋表示，疫情考驗全台六千家房仲公司的基礎，傳統經營模式疫後勢必面對更嚴峻挑戰，擁有科技工具才是贏家。

　葉凌棋表示，國內房市遇上此次「百年大疫」，對房仲業短期衝擊很大，5月永慶房產集團成交量掉了二成，6月應該會再量縮。疫情下許多房仲業無法作業，永慶在全面運用科技工具下，業務不用在店上班，仍可進行帶看、簽約等業務，目前永慶雙北直營店業績已恢復至疫前的六、七成水準，有些加盟店交易量甚至已經恢復到疫前水準。

　葉凌棋表示，疫情下交易降低，是因為很多社區不能帶看，人與人不想接觸，這也考驗全台六千家房仲，此時房仲業應「面對客戶、面對市場」，而不是傳統的「守現場」，因此規畫推出這項協助加盟店積極轉型的「贏家專案」。

　這項專案，全台千餘家加盟店可以選擇「現金補貼」或「行銷系統採購現金抵用」。現金補貼為永慶不動產一店5萬元、有巢氏房屋1.5萬元、台慶動產1萬元，系統採購則為永慶10萬元、有巢氏4.5萬元、台慶3萬元，可以用購買總部各類工具的現金抵用，目前不少店都選擇採購系統。

　相對於不少房仲加盟體系多以月費折扣，以協店東渡過疫情，葉凌棋指出，「開源」比「節流」更重要，降月費只是消極降低營運成本，積極開源更能吸引人才、客戶。

　此外，疫情期間除了推出「實境找房」，讓買方可以不用出門在家了解物件外；也再推出「專人導覽」服務，透過業務進入房屋拍攝影片取代帶看，讓客戶如臨現場、過濾物件，增加零接觸、少接觸下的成交率。

實價揭露，在中彰投雲各地都設有醫院的彰化基督教醫療財團法人，今年3月以總價約2.87億元，買下南投市三塊厝段「大盤大大賣場南投店」及附近土地，合計地坪約1433坪，地坪單價約20萬元交易，為南投市今年以來，總價最高的土地交易。

台灣房屋南投家友特許加盟店店東姚高揮表示，彰基有意購地的消息，地方早有所聞，由於南投醫療資源有限，若彰基購地後興建中大型新院區，將可望為南投挹注醫學中心級的醫療服務，使南投更加宜居。

姚高揮表示，彰基在南投市所設的南投基督教醫院佔地狹小、空間吃緊，近年彰基一直積極尋地擴大醫療服務量能。這次購地的區段緊鄰南投市中心，且周邊環繞公家機關及縣立體育場，區段條件不錯。

他分析，彰基本次所購土地，現為賣場的土地，面積較大，占地超過1200坪，可規劃為院區，臨民族路約214坪的小基地，則可做為停車場及員工宿舍；由於該地不僅交通動線佳，且鄰近消防局與南基醫院，有助整合醫療資源，對彰基而言是十分理想的設院地點。

近年土地成交單價大約落在16-26萬元之間，彰基以每坪約20萬元的價碼購地，符合當地行情。

房仲統計，除了彰基之外，今年還有許多醫療生技相關產業豪邁置產。

今年3月，台北牙醫診所斥資1.26億元購入北市重慶南路透天店面；知名植髮診所生髮堂，亦以9000萬元買下北市東區店面。

上櫃醫材大廠明達醫則海砸3.11億元，取得桃園八德大興段近1,300坪工業地，為將來發展預做佈局；此外，生產快篩試劑、血氧機等抗疫物資的泰博科技，也在今年1月花費3.77億元，購得新北產業園區的全棟廠辦。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，在疫情籠罩下，國際對醫材、藥品、儀器的需求大幅增加，國內民眾對醫療的重視度也更甚以往，讓醫療生技業成為疫情期間，仍維持正向成長的產業；也因市場需求增加，相關產業斬獲充裕資金的同時，更積極置產以強化營運量能，使醫療生技業晉身不動產的消費主力之一。

育賢三期好宅是台中市太平區育賢段區域最後一期好宅工地，2021年6月23日開工動土，因應新冠肺炎疫情無法舉行大型動土儀式，由都市發展局長黃文彬帶領住宅發展工程處處長陳全成以簡單方式啟動、為工程祈福，預計2024年底完工。住宅處表示，市長盧秀燕上任後力拚任內完工或興建中的好宅目標為5000戶，加上昨日開工的育賢3期好宅250戶，完工及興建中戶數達5108戶，順利達成目標。

住宅處指出，太平區人口不斷成長，為滿足居住需求及生活品質，育賢段除興建一期300戶及二期420戶外，再加上三期250戶共970戶。「太平區育賢3期好宅新建工程」基地位於太平區育才路與74號快速道路口，為地下3層地上12層建築，並串連育賢一期及育賢二期好宅，其中地面層設有托嬰中心、親子館等社福設施，2樓以上則提供1房型81戶、2房型169戶等共250戶住宅社區，全案預計113年底完工。

住宅處說明，目前台中市好宅進度，已完工入住4案891戶，興建中13案4217戶，工程發包中1案400戶，規劃中2案540戶。台中好宅共20案計6048戶，將在達成盧市長設定的5000戶基礎上持續向前邁進。

新冠肺炎肆虐台灣，不單改變民眾生活型態，企業也改變工作模式，進而掀起辦公型態轉換潮，過去上市櫃企業設置辦公室，多強調地段，但如今分流辦公蔚為主流，可供多元通勤方式的交通區位，以及具有合乎防疫需求之設備、雲端人流管控設備的新式辦公大樓成為炙手可熱的標的。

根據仲量聯行統計，現今雙北市地區有6成以上商辦大樓屋齡超過20年，然而過去興建的中古樓盤多採中央空調用，由於管線共用，病毒恐怕將隨著冷氣帶到各個空間，加上空間多半相較侷促，較難做到完整的人流管制、彈性辦公空間。

但對於多數企業而言，實體辦公室有不可取代的功能，因此儘管居家辦公成為趨勢，但辦公面積需求仍有一定的需求，加上零接觸經濟崛起，物流管控得更加嚴謹，像是統一收發包裹，外送餐飲分艙分流、人員進出額溫檢測等，使得具備完善科技的新形態辦公大樓成為熱門交易產品。

看準企業主對於新辦公樓盤的需求，加上資金行情帶動，不少開發商積極投入商辦興建，更出現豪宅布料蓋商辦之現象，而身為廠辦三雄之首的遠雄集團選擇集結交通便利、產業匯聚優勢的汐止推出雲端智慧廠辦「U-TOWN」，而該案也是近年雙北廠辦交易量之冠，多家企業斥資上億元買整層廠辦，更一舉推升汐止地區交易金額，成為新北市廠辦交易冠軍。

「U-TOWN」位處汐止、南港交界，緊鄰南港生技園區、生技育成中心及中研院生技中心，正處東區門戶第一環戰略位置，吸引不少生技醫藥業進駐，像是基因檢測大廠「金萬林」、「泉創生醫」、「台灣醣聯」等選址於此設置總部，另外，亦有台大、榮總等醫療實驗室進駐，總計生技業者超過上百家，這也吸引物流業者投入逾10億元，在此設置醫藥冷鏈物流園區，汐科生技醫療廊道儼然成形。

遠雄廠辦副總熊大成指出，生技醫療業基於生產需求，比起多數企業更加重視防疫措施，而「U-TOWN」導入綠意設計，並採取智慧安全消毒機制，不僅出入口分流管制，人員、物流貨運分流，高效防堵病毒進入大樓，讓企業主安心，也符合新型態科技辦公樓需求，不少業主指名進駐，另本案室內均為超跨距規劃，符合生技業設點GMP標準。

熊大成也表示，交通、高性價比更是企業選址考量主因，而「U-TOWN」擁商業機能、自成微型城市，並擁高速公路系統優勢，且透過台鐵汐科站，至南港僅需5分鐘、松山8分鐘，達北車也僅約15分鐘，吸引優質人才匯聚，此外，辦公樓盤單價又僅南港地區1/3，購置成本親民，是讓企業設點轉向之關鍵。

新竹縣竹北市縣治二、三期及高鐵地區蓬勃發展，大量外來人口進駐，社區新建案快速增加，導致就學人數成倍數成長，附近學校校舍均達飽和狀態，為解決學子急速增加的入學需求，在縣長楊文科指示下，縣府投入11億4千餘萬元在國際AI智慧園區內籌建勝利國中，2021年6月22日順利決標，預計2022年8月一期校舍竣工，2022學年度招收七年級新生20班約600人，2023年年底前全面竣工後，預計可招收1868位學生。

新竹楊文科縣長表示，勝利國中佔地約2.7公頃，校區位於AI智慧園區，因此該校以「未來學校」特色規劃，強調跨領域、溝通合作的AI數位時代，並因應108課綱的實施與新型態教育模式，將突破傳統，使學習場域不再侷限於教室邊界內，從廊道、中庭到坡地的活動情境均可學習，透過自由與混合的新時代建築型態，更加強化「教」與「學」的雙向互動。

教育處表示，校舍整體設計更善用原有的基地地形，以建築縫合地勢高差的「介面」，以蜿蜒逡巡之姿自然圍合出東西兩向的口袋空間，成為校園生活中各種動靜交會的活動場所，期為新竹縣竹北市創造一種新的空間地景，形成開放、自由、活力的未來學校風貌。

教育處指出，勝利國中校舍興建工程發包案，因近期大宗資材如鋼筋、模版、混凝土等成本上漲，縣府工務處及教育處在維持原有校舍品質與量體原則下，同意追加預算以利發包。工程由「華盛營建工程」得標承包，預計2022年8月一期校舍竣工，2022學年度招收七年級新生20班，600人，預計2023年12月底前全面竣工，預計可招收1868位學生，逐年招收至全校63班，包含附設幼兒園2班、學前特教班1班。

勝利國中學區含括十興里全里、北興里全里、竹北里1-2、4-8鄰、泰和里1-2鄰和興安里1-12鄰。相關學校辦學願景、招生資訊、學區範圍、工程進度、校舍模擬等，民眾可透過新竹縣立勝利國民中學網頁瀏覽相關資訊。

中南社會住宅於110年6月9日到6月30日開放受理申請承租，該社區位於臺北市南港區舊莊街一段三巷三弄及大坑街交叉口，臨近大坑溪畔，周邊有胡適國小、市立圖書館舊莊分館、福山公園等，近中研院生活圈，提供一房型61戶、二房型39戶、三房型19戶，總計119戶的社會住宅，一房型經分級補貼後最低月租金為5,600元，非常適合青年就業族群承租，有需求的市民朋友可把握機會。

柯文哲市長上任以來，積極推動「東區門戶計畫」，以南港新都心的概念，平衡城市發展，中南社宅位於「東區門戶計畫」之內，距離南港車站、捷運站僅五到十分鐘車程，民眾可以在此其中享受美食、購物、電影、流行音樂等娛樂休閒，特別的是，社區大樓比鄰中研院，豐沛的文教氣息，步行其中，林蔭蒼翠、靜謐而優雅，有「離塵不離城」之感。

此外，中南社宅矗立在大坑溪畔，建築大樓與自然環境融合，能眺望遠方的山林綠意。外觀設計「綠化植生牆」，並結合雨水回收澆灌，實踐綠色節能；內部結合居家保全、能源管理、智慧照明、安心返家等智慧功能，曾獲得銀級綠色建築及銀級智慧建築標章。大樓中庭以半戶外空間的組合，居民能自由穿梭，與鄰里互動。設計規劃以情感交流為發想，由低層樓逐層向上置入多元性的社交空間，包括多功能教室等多元空間，老中青三代可自然融合，更在頂樓設置社區共享廚房及屋頂農場，住戶可在此活動休憩、享受田園樂趣，培養社區共同情誼。

因應臺北市政府防疫升級，本次不開放臨櫃收件及現場看屋，採線上及郵寄等方式申請，有意申請民眾請於110年6月30日17時前郵寄申請書至該局中區辦公室(10488臺北市中山區南京東路三段168號18樓，以郵戳為憑，案件逾期不受理)，或至臺北市政府安心樂租網線上填寫申請書表及上傳相關文件，如欲索取申請書，可至臺北市政府安心樂租網下載或至該局中區辦公室一樓臨時服務櫃檯索取。為讓民眾更了解社宅室內格局及環境，可於臺北市政府安心樂租網線上360度環景看屋功能。

相關招租訊息可於都發局網站及臺北市政府安心樂租網查詢，如有問題可電洽臺北市政府都市發展局諮詢。

根據《財訊》報導，7月1日，台灣房地產新的時代來臨。「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」兩大新制同時上路，前者是讓交易價更透明，後者是鼓勵長期持有。這是劃時代的開始，一位代銷老手說：「要靠房地產大賺，已成過去式。」

短期交易重稅 逼退投資客

《財訊》報導指出，合一稅1.0版在2016年上路，是房地交易新稅制，出售房地才須申報，有獲利就得繳稅，但可免除自用的400萬元免稅額。該稅制施行後，由於持有的時間愈長，繳的稅愈低，成功遏止短期進出的市場投資客，但未納入預售屋，以及法人交易，成為市場漏洞。

2.0版則拉長「短期交易」重稅期，將持有不到兩年的稅率從35%提高至45%，持有2~5年從20%調高至35%，必須持有超過10年，才享有10%，也將預售屋之間的換約獲利納入，對法人交易更嚴格。此舉主要用意是促進「長期持有」，讓房價不容易快速墊高。

《財訊》分析，實價登錄2.0則讓市場「更透明」，內政部地政司表示有5大變革，1、地號門牌完整揭露。過去將資訊區段化、去識別化，門牌號碼以30號為單位揭露，如中正路1~30號，新制將溯及既往，從2012年8月上路的實價登錄資料、300多萬筆買賣、租賃、預售屋，都會揭露完整詳細的地號及門牌資訊。

2、預售屋全面納管、即時申報。在簽約買賣契約日起30日內，申報交易價格等資訊。

3、增訂查核權及加重屢不改正罰則。對於未依限申報、申報價格或面積不實情形將按戶棟處罰，並就兩次處罰仍未改正者，加重處罰。

4、紅單交易納管。指建商或代銷收受定金時，不得約定有保留出售、保留簽約的權利；而買方也不能將書面契據轉售予第3人，否則也會有罰鍰。

5、預售屋買賣定型化契約管理。在開賣前，業者必須將基地面積、銷售時間、戶數以及預售屋買賣定型化契約等，報請地方政府備查。

內政部地政司副司長林家正，接受《財訊》採訪指出，舊制是建商自售預售屋無須申報，除非委由代銷，且代銷在終止代銷契約後才需要申報。距離開案到結案可能4、5年，常是落後資訊，對民眾幫助不大。日後預售屋會以「案名」揭露，若1個月的申報期，加上地方政府1個月的審查期，最快兩個月就能查到買賣資訊。

林家正補充，之後的揭露仍會由地方政府進行檢視，並篩選剔除特殊交易或顯著異於市場正常交易的不合理價格。例如類似全台開價最貴豪宅「陶朱隱園」情形，因為是關係企業交易、單價創全台新高，揭露的機會仍不大。

台北市都市計畫委員會24日召開會議，通過元利建設依《都市計畫法》第24條規定申請的「信義計畫地區部分編號D3街廓的土地使用分區管制修訂案」，該案基地為信義計畫區核心場域少數未開發的大面積土地，未來預計興建國際級飯店。

此次申請案基地位於101大樓南側，緊鄰捷運淡水信義線之台北101世貿站，為信義路、松智路與松勤街所圍街廓之西半部，面積5,133平方公尺，皆為私有土地，土地使用分區為特定業務區。

都委會表示，元利建設參酌大眾運輸導向發展（TOD）精神以及現行都市計畫有關增額容積與總容積上限規定，申請約50%的增額容積，容積率上限為536%。並依規定支付容積價金，將可挹注市政建設財源。

元利建設說明，該基地法定容積率為268%，先前已取得綜合設計獎勵18.96%及容積移轉30.66%，並已於2013年4月25日取得建造執照，原擬作為集合住宅、一般事務所及餐飲業使用。現在與四季酒店合作，將重新規劃作為國際級飯店、會議空間以及支援性餐飲與商業設施使用。

都委會表示，由於該案鄰近捷運台北101世貿站，提高周邊商業發展強度，尚符合大眾運輸導向發展（TOD）精神，新建國際級飯店亦有助於強化信義計畫地區核心商務與觀光發展機能。已要求申請單位及北市府就建築物立體綠化、基地開放空間提供以及與捷運出入口立體連通之可能性等，納入後續都市設計審議考量。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.180, -0.03, -0.58%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

瑞安房地產于2004年成立，主要從事開發、銷售、租賃、管理及長期持有優質商業及住宅多用途物業。但ROE近兩年表現非常低迷，2020年錄得虧損後，ROE直接處於行業底部區域，為在統計房企中僅有的4家虧損房企。銷售淨利潤率錄得負數至-5.1%，總資產周轉率有所下滑降至0.04的極低水準，同樣處在統計房企的底部水準。相對來說，瑞安房地產的財務更為穩健，整體的權益乘數小於3，即資產負債率小於60%。2020年報顯示，瑞安房地產未踩紅線，為綠檔房企。

ROE連續低迷 2020年錄得虧損

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。瑞安房地產過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，瑞安房地產的平均ROE從2.9%升至4.4%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，瑞安房地產的平均ROE降低至-1.88%，其在所有統計的100家上市房企中位列第96位，處於墊底水準。此外，在規模相當的房企中也處於墊底水準。

淨利潤率僅高於瀕臨破產的泰禾集團(2.300, 0.00, 0.00%)

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

瑞安房地產過去幾年的淨利潤率基本在10%左右，截止2020年，錄得虧損後淨利潤率為-5%，沖上20%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列99位，墊底位置。在規模相當的房企中同樣處於墊底水準。

權益比例不高但較為穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，瑞安房地產近幾年的資料比較穩定在70%出頭的水準，但這個比例僅列在統計百家房企的位於中下游水平。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

2020年瑞安房地產的歸母利潤占比達到了317，這主要是在虧損的情況下，數位規模較小，比例值異常的情況。參考往年，瑞安房地產的歸母利潤占比預計在70%左右。

總資產周轉率僅0.04的極低水準

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，瑞安房地產過去幾年基本處在下滑趨勢之中，2020僅有0.04的水準，管理效率亟待提高。而在所有統計上市房企中，位列99位再次墊底。

杠杆率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，瑞安房地產為2.84，小於3，即資產負債率小於60%。在所有統計上市房企中，位列94位，與九龍倉、中海地產等處在同一個水準。2020年報顯示，瑞安房地產未踩紅線，為綠檔房企。

綜上，由於2020年的虧損，瑞安房地產的平均ROE位元列行業墊底區域，體現出了其綜合盈利能力較若的一面。不過考察公司以往的ROE情況可知，瑞安房地產的ROE整體水準都在5%以下，這其中，主要是由於瑞安房地產在各個環節的表現均不算理想，包括不起眼的利潤率，轉差的周轉率以及非常保守的杠杆率。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.180, -0.03, -0.58%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

上實城開以中國房地產開發、運營等綜合業務為主要投資方向，是上海實業集團旗下最具發展前景的房地產業務整合平臺之一。但公司ROE多年來一直徘徊不前，處在4%左右極低水準，但公司的銷售淨利潤率連續下滑至11.6%的水準，總資產周轉率較慢基本在0.1出頭的水準，處在統計房企的底部區域，經營效率有待提高。相對來說，上實城開的財務更為穩健，整體的權益乘數小於5，即資產負債率在60%左右。2020年報顯示，上實城開未踩三道紅線，屬於綠檔企業。

平均ROE多年徘徊不前，處在4%左右極低水準

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。但上實城開過去幾年的平均ROE幾乎一直停滯不前，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，但上實城開的平均ROE在2016年錄得4.2%，2018年仍然是4.3%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

但截止2020年，上實城開的平均ROE還繼續降低至3.78%，其在所有統計的100家上市房企中位列第84位，處於下游水準。

淨利潤率持續下滑降至11%

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

上實城開過去幾年的淨利潤率幾乎呈單邊下滑趨勢，從2016年的24%開始下滑，截止2020年，淨利潤率為11.57%，其在所有統計的100家上市房企中位列37位元，在規模相當的房企中處於位置處於中游水準。

權益比例不高且波動較大

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，上實城開近幾年的資料波動較大，2016-2019四年間在45%左右的極低水準，2020年有所提高，但仍僅有70.42%。但這個比例僅列在統計百家房企的67位，位於中下游水平。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

總資產周轉率僅0.1

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，上實城開過去幾年基本穩定在0.1左右的水準，並未體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，甚至位列91位，處於行業墊底區域。上實城開的經營效率亟待提高。

杠杆率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，上實城開為4.6，小於5，即資產負債率在60%左右。在所有統計上市房企中，位列83位。2020年報顯示，上實城開未踩三道紅線，屬於綠檔企業。

綜上，上實城開的平均ROE位元列行業底部區域，體現出了其綜合盈利能力較弱的一面，這其中，主要是由於上實城開近幾年利潤率持續下滑，且沒有明顯的周轉效率，加上國資背景使得其並未能高舉高打提高杠杆率。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.180, -0.03, -0.58%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

融信中國專注於海峽西岸經濟區內城市及經挑選的一二線城市的住宅物業開發，開發以具有改善型住房需求的中等至中高收入家庭為對象的中高檔住宅物業。但ROE近兩年有下滑趨勢，2020年僅錄得14.23%，低於15%。銷售淨利潤率也在2020跌破10%至7.23%。總資產周轉率企穩在0.2左右，處在統計房企的中游水準，並未體現出明顯的管理優勢。相對來說，融信中國的財務更為激進，整體的權益乘數達到13.11。

平均ROE下滑7個點

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。融信中國過去幾年的平均ROE相對穩定，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，融信中國的平均ROE2016-2019基本都在18%-20%左右。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，融信中國的平均ROE降低至14.23%，較上年下滑高達7個百分點，其在所有統計的100家上市房企中位列第49位，處於中游水準，排名較此前有名下滑。此外，在規模相當的房企中處於位置中下游水平，低於中梁、龍光、佳兆業等，也低於同宗兄弟的正榮地產，僅高於富力地產。

淨利潤率同規模裡墊底 僅7%

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

融信中國過去幾年的淨利潤率整體呈現出趨勢性下滑的走勢，截止2020年，淨利潤率為7.23%，較上年回落明顯，其在所有統計的100家上市房企中位列71位元，在規模相當的房企中處於位置處於墊底水準，淨利潤率下滑或是ROE快速下滑的主要原因之一。

權益比例不高且較為穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，融信中國近幾年的資料比較穩定在60%左右的水準，但這個比例僅列在統計百家房企的69位，位於中下游水平。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，融信中國同樣位於中下水準，龍光、富力、正榮的權益比明顯更高，但中梁的權益比相對更低，且下降的速度更快。

總資產周轉率穩定在0.2

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，融信中國過去幾年基本穩定在0.2的水準，波動較小，並沒有體現出明顯的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列44位，高於正榮地產、佳兆業等。

杠杆率相對激進

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，融信中國為13，大於10。在所有統計上市房企中，位列15位元，同規模中僅低於一直高杠杆的中梁地產，高於綠城、正榮、佳兆業等。這基本是符合我們一貫的認知的。儘管融信中國2020年末資料顯示未踩3道紅線，但是改變不了公司通過高權益比的高杠杆模式撬動更高的ROE的事實。

綜上，融信中國的平均ROE下滑後位列中游，體現出了其綜合盈利能力面臨壓力的情況，這其中，主要是由於融信中國的淨利潤率下滑所致，而周轉率、歸母利潤占比的表現又不佳。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.180, -0.03, -0.58%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

融創中國成立於2003年，以地產為核心主業，佈局六大業務板塊：地產、服務、文旅、文化、會議會展和醫療康養。公司平均ROE近兩年維持在較高水準，處在32%-37%左右，銷售淨利潤率近兩年也維持在16%出頭的水準，此外，融創的總資產周轉率經過去5年整體有所提升，2020年升至0.23，處在統計房企的中上游水準，體現出一定的管理優勢。相對來說，融創的財務相對更為激進，整體的權益乘數9.9。2020年報顯示，融創中國非受限現金短債比為1.08，淨負債率為96%，剔除預收款項後的資產負債率78.3%。仍踩1條紅線，其餘兩個指標也是剛剛及格。

ROE連續4年維持高位

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。融創過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，融創的平均ROE從11.7%升至32.8%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，融創的平均ROE仍有34.16%的高水準，其在所有統計的100家上市房企中位列第7位，處於上游水準。此外，在規模相當的房企中也處於頭部位置，高於萬科、碧桂園，恆大、華潤、中海等一眾好手。

淨利潤率同規模裡中等 維持在16%左右

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

融創過去幾年的淨利潤率有所波動但整體在16%左右，截止2020年，淨利潤率為16.97%，其在所有統計的100家上市房企中位列18位元，在規模相當的房企中處於位置處於中游水準，低於聚焦一二線的中海、華潤，高於聚焦在三四線的碧桂園和恆大。由此看來，儘管融創高端產品喊得響亮，但融創的利潤率並不是最出色。

權益比例較高但較為穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，融創近幾年的資料比較穩定在90%出頭的水準，但這個比例僅列在統計百家房企的68位，位於中上游水準。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，融創也位於中上水準，中海的權益比明顯更高，但華潤、萬科、碧桂園、恆大的權益比要低，其中碧桂園和恆大下降的速度更快。

總資產周轉率有所改善

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，融創過去幾年有所改善，2020年提升至0.23的水準，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列35位。

杠杆率相對激進

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，融創為9.9，在所有統計上市房企中，位列35位，屬於中上水準。高於保利、中海、華潤，低於碧桂園、恆大等。這基本是符合我們一貫的認知的。2020年報顯示，融創中國非受限現金短債比為1.08，淨負債率為96%，剔除預收款項後的資產負債率78.3%。仍踩1條紅線，其餘兩個指標也是剛剛及格。

綜上，融創的平均ROE位列上游，體現出了其綜合盈利能力較強的一面，這其中，主要是由於融創在各個環節均比較穩定和均衡，沒有明顯的短板使得融創綜合競爭力較強。值得注意的是融創的整體杠杆率還處在行業中上游，未來有進一步下降的空間。

隨著房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款占比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福(5.180, -0.03, -0.58%)、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

榮盛發展(5.750, 0.02, 0.35%)公司成立於1996年，致力於中等規模城市地產開發，面向剛需和首次改善性需求的普通商品住宅為主導產品。但ROE近兩年先升後降，銷售淨利潤率也連續兩年下滑至10.9%的水準，總資產周轉率企穩在0.25左右，處在統計房企的中上游水準，體現出一定的管理優勢。相對來說，榮盛發展的財務較穩健，整體的權益乘數小於10，即資產負債率小於90%。2020年報顯示，榮盛發展仍踩1條紅線，剔除預收款後資產負債率73.78%。

平均ROE下滑7個百分點

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨著行業景氣度呈現出週期性的變化。榮盛發展過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加杠杆開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復蘇，榮盛發展的平均ROE從不足20%升至24.7%。不過在前兩年的沖頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，榮盛發展的平均ROE降低至17.2%，其在所有統計的100家上市房企中位列第37位，處於中上游水準。此外，在規模相當的房企中並不靠前，低於祥生、奧園、雅居樂等，高於濱江集團(4.270, 0.02, 0.47%)。

淨利潤率連續下滑 降至10%左右

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

榮盛發展過去幾年的淨利潤率先升後降，截止2020年，淨利潤率為10.87%，沖上15%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列43位元，在規模相當的房企中處於位置處於中游水準，低於濱江集團、雅居樂，高於祥生地產和奧園。由此看來，榮盛發展近幾年淨利潤率連續下滑需引起關注。


權益比例較高且較為穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益占比的提升，儘管這裡面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的占比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益占比明顯升高，相應地歸母股東利潤的占比則是下滑。

在歸母利潤占比方面，榮盛發展近幾年的資料比較穩定在90%出頭的水準，但這個比例僅列在統計百家房企的21位，位於中上游水準。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，榮盛發展也位於前列，超過雅居樂、濱江集團、奧園及祥生控股等房企。

總資產周轉率穩定在0.25

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快周轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind資料顯示我們統計百家房企的平均總資產周轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產周轉率方面，榮盛發展過去幾年基本穩定在0.25的水準，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列23位。

杠杆率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨著平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加杠杆的過程，而在2018-2020年則在逐漸降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，榮盛發展為6.23，小於10，即資產負債率小於90%。在所有統計上市房企中，位列61位。2020年報顯示，榮盛發展仍踩1條紅線，剔除預收款後資產負債率73.78%。

綜上，榮盛發展的平均ROE位列中上游，體現出了其綜合盈利能力較強的一面，但有下滑趨勢，這其中，主要是由於榮盛發展淨利潤率現需3年下滑。

“沒有銀行可以放貸，現在只能暫緩購房計畫。”正在計畫換房的王婷告訴記者，“我們打算做組合貸，但現在全武漢銀行幾乎都不接受公積金貸款；至於商業貸款，多家銀行已停止辦理，能辦理的放款速度也比較慢。”

中國房地產報記者以購房者身份分別致電中國銀行(3.070, 0.00, 0.00%)、中國工商銀行(5.200, 0.06, 1.17%)等武漢支行發現，在個人住房信貸業務發放方面，這些銀行已收緊住房額度，其中新房、二手房公積金業務都暫不受理，與房貸收緊對應的還有房貸利率全面上浮。

具體到二手房貸款方面，從銀行和仲介處瞭解到，短期來看，審批更加嚴格，放款週期更長；此外，有部分銀行已暫停受理二手房業務。

武漢房貸的收緊是全國房地產信貸政策變化的一個縮影。中國房地產報記者注意到，合肥、杭州、深圳、重慶、惠州等地也正在收緊或暫停二手房貸款，停貸範圍還在進一步擴大。

多位元研究人士在接受記者採訪時表示，停貸業務和貸款額度收緊等有關。

中國建設銀行(6.670, 0.05, 0.76%)惠州支行一位負責房貸業務的工作人員也告訴中國房地產報記者，“從2月份開始就基本不怎麼接二手房貸款業務，主要原因是確定不了放款時間。根據去年底央行出臺的房地產信貸資金集中度管理的相關規定，限制了商業銀行對房地產貸款規模，所以從今年1月份開始貸款都比較緊張。”

根據貝殼研究院統計，5月72個重點城市中39個城市房貸放款週期延長，多分佈在長三角、粵港澳大灣區。如上海，5月放款週期延長了17天至92天，去年六七月放款週期最快是40天。截至目前，光大銀行(3.790, 0.01, 0.26%)在深圳地區已經暫停按揭貸款，廣發銀行則表示不接單；青島多家銀行告知暫無房貸額度。

停貸的城市

銀行出現房貸額度緊張不是沒有由來。

從樓市資料上看，今年以來，目前房貸收緊城市無一不是今年以來樓市局部升溫過快的熱點城市。例如武漢、南京、杭州、合肥、惠州、深圳等，二手房交易量持續上升，儘管疊加樓市調控措施，部分城市呈持續回落態勢，市場逐漸進入冷靜期，但仍高於去年同期水準。

武漢市房管局統計，今年1—5月，存量房共成交46934套，成交面積453.91萬平方米，同比增長242.44%；其中，存量住房成交44717套，成交面積429.15萬平方米，同比增長252.32%。成交量創下近3年新高。

除武漢外，南京二手房市場也一直火熱。儘管目前南京樓市有超11萬套二手房庫存，創下歷史新高，但從成交價來看，根據國家統計局資料，2021年5月南京二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，同比上漲6.2%；從價格指數走勢來看，2021年以來同環比漲幅都有所增速。

不過杭州成交情況在進入4月後開始有所下滑。根據克而瑞資料，2021年5月杭州全市共成交8908套二手住宅，環比下跌4.5%；成交金額284億元，環比下跌1.2%，這是杭州二手房成交量連續第二個月出現下跌。儘管二手房成交降溫，但房價卻保持上漲。根據國家統計局資料，5月杭州二手房價格連續5個月出現上漲，價格環比上漲0.9%，同比上漲8.7%。

合肥二手房則出現有價無市情況。根據國家統計局資料，合肥二手房環比上漲0.3%，同比漲幅6.1%，延續了15個月上漲態勢。但對比4月房價資料，合肥新房、二手房漲幅出現回落，成交量也有所下降。貝殼研究院資料顯示，4月合肥市區成交二手房11273套，較3月減少27.1%。被認為是合肥出臺“4•6新政”後，市場取得了階段性調控預期。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，5月以來二手房市場預期整體趨於平穩。

多家銀行額度吃緊

“停貸業務和貸款額度收緊等有關係。”多位元研究人士在接受記者採訪時都表示，2020年12月31日，央行、銀保監會聯合下發的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，設置了房地產貸款和個人住房貸款“兩條紅線”，限制資金流入樓市。

“貸款方面，一般都是先停二手房貸款，然後再嚴管一手房。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，另外很關鍵的一點是，二手房貸款方面出現很多亂象，尤其是包括過橋貸等業務，相關部門也進行了監管，通過此類貸款管控能夠在很大程度上促進貸款業務規範，也打擊了部分炒房行為。

嚴躍進還強調，一般銀行貸款額度是到年底才會吃緊，此次發生在年中也確實說明，要注意當前特殊的金融環境和房地產環境，在涉足貸款業務時更是需要多思考，多留意銀行政策。

此外，億翰智庫首席研究員張化東還強調，這是央行銀保監體系對於房產調控一個比較明確表態。他解釋，從政府行政管理垂直度來看，央行銀保監體系管理相對於住建國土管理更垂直，所以執行更為有力。此外，央行銀保監資料定量能力更強，所以沒有那麼多政策縫隙可以利用，執行也更加到位。雖然不同于“房住不炒”戰略意義，但也不容小覷，是政策非常重要變數，“我覺得執行力度還是比較大的。”

南京房地產學會會長吳翔華認為，儘管銀行總體規模收緊，但對市場影響是短暫的。“如果隨著二手房流動性下降，一手房銷售也會遇到非常大滑坡，一手房銷售又關聯到開發商三季度拿地資金準備，為了不影響地方政府土地出讓收入和土地債務，對二手房市場停貸會在三季度迎來好轉。”

“其實5月份房貸就已經開始收緊，但這是正常情況不需要過分解讀。就武漢而言，成交量確實會有影響，但對一二手房房價影響不大。”中指研究院華中市場研究中心主任、湖北房地產經濟學會專家委員李國政告訴記者，“一方面是去年受疫情影響，二手房房價已經有所下跌，另一方面是現在銀行額度收緊，即便降價也很難達到可以付全款程度。至於新房市場方面，武漢現在改善需求占了較大比例，一般是賣了老房子後買新房。現在二手房市場流動性差，對新房市場成交量也會有一定影響。”

首創置業（02868）公布，與金源鴻大訂合作框架協議，組分持49％和51％的合資公司，然後由其以23億元人民幣出售北京禧瑞都項目予合資公司。

該集團指，禧瑞都項目所在地塊是位於北京市朝陽區呼家樓商務居住綜合區一期的、宗地面積合計約為3.42萬平方米的地塊，該項目建設內容共分為5棟樓，其中項目中1至4號樓已全部完成竣工驗收備案，5號樓於尚未開發建設和銷售。5號樓佔地面積約1.66萬平方米，規劃建築面積約5.18萬平方米，未來將建造公寓、商業、地下車位及相關設備設施以供出售。該集團指，合作將有效發揮雙方在房地產開發及商業招商、運營等領域的優勢及資源。

觀點地產網訊：據報導，上海多家銀行的本季房貸額度已經快要用完，無論是剛需客還是投資者都拿不到房貸。有銀行房貸經理指，不僅僅上半年額度用完，第三季的額度都不太夠用，想要辦理房貸就要等到第四季，目前只能放出最多200萬元人幣的房貸。

報導引述一位樓盤銷售經理指，目前樓盤合作的幾家銀行的放款速度都很慢，無論大行、股份行還是城商行、農商行，都需要等待２至３個月後才能放款。

據了解，2020年12月31日，央行和銀保監會共同發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對銀行業金融機構房貸佔比和個人住房貸款佔比設定上限。新規導致多個熱點城市房貸利率被搶高，甚至一度暫停發放房貸額度。

經過一天的競價，在20213人圍觀中，3名競拍者經過18輪出價，其中一名競買人最終以6317.5364萬元競得海南省委原常委張琦名下的一處深圳房產，溢價700萬元，折合單價約27.6萬元/平米。

此次競拍的深圳市南山區恆裕濱城花園二期3座A單元40A房在6月21日10時起如期競拍，起拍價5617.5364萬元，保證金600萬元，增價幅度為25萬元及其倍數。該套房產的處置單位為廣東省廣州市中級人民法院。

深圳市南山區恆裕濱城花園二期3座總樓層46層，拍賣標的位於40層，朝向東南，戶型為4室2廳2衛。根據廣州市中級人民法院此前公佈的3份詢價報告顯示，該套房產的參考財產價格在4082.6226萬-6731.1381萬元之間。

廣州市中級人民法院公佈的網絡詢價報告顯示，在執行(2021)粵01執313號，申請執行人廣州市中級人民法院與被執行人張琦追繳違法所得一案中，委託網絡司法平台對張琦名下/所有的深圳市南山區恆裕濱城花園二期3座A單元40A房進行網絡詢價。

廣州市中級人民法院相關負責人5月24日曾向澎湃新聞確認，被執行人張琦即此前廣州市中級人民法院公開宣判的海南省委原常委、海口市委原書記張琦。

據新華社報導，2020年12月3日，廣東省廣州市中級人民法院公開宣判海南省委原常委、海口市委原書記張琦受賄案，對被告人張琦以受賄罪判處無期徒刑，剝奪政治權利終身，並處沒收個人全部財產；對其受賄違法所得及孳息予以追繳，上繳國庫。

廣州市中級人民法院公開的不動產權資料電腦查詢結果表顯示，該標的物建築面積228.72平方米，不動產證號為粵（2017）深圳市不動產權第0180287號，登記價316.9179萬元。登記時間為2017年9月20日。

澎湃新聞注意到，該標的物權利人並非張琦本人，而顯示為“深圳市銀海實業有限公司”。

上述廣州市中級人民法院負責人解釋稱，此次拍賣房屋係法院認定張琦涉及的贓物。

工商資料顯示，深圳市銀海實業有限公司由深圳市恆裕實業（集團）有限公司和富德生命人壽保險股份有限公司分別持有約51%、49%股權。標的物所在的恆裕濱城小區的開發商為深圳市恆裕實業(集團)有限公司。

杭州大概率又出現“萬人搖”。即將在6月下旬加推二期的濱融府，目前報名認籌人數已經超過14000人。按照常規流程，即便篩選掉不符合條件的客戶，這個項目大概率會是“萬人搖”。

杭州上一次“萬人搖”出現在4月27日開盤的博杭博語華庭。換言之，不出意外，2個月後，新的“萬人搖”樓盤即將橫空出世。

與之對應的是，杭州還有一批“紅盤”預售證等待審批。5月底，21世紀經濟報導獨家獲悉，杭州正在醞釀新的買房規則，或會參考上海的計分制，但具體內容有待官方公佈。有杭州的業內人士向記者證實，杭州最近有一批紅盤預售證蓄勢待發，可能就是等新的調控政策出台。

然而，直至今日，杭州新的買房規則還沒有正式出台，而多個“紅盤”預售證也一直未發放。

6月24日，在濱融府售樓處現場，前去遞交認籌材料的張曉君（化名）看到了一群正在與銷售理論的客戶，有人告訴她，樓盤銷售為了“勸退”客戶，對他們此前遞交的材料百般“挑刺”，有刻意篩選客戶的行為。

這一突發事件背後，是杭州過於火爆的樓市。此前新盤江河匯報名認籌吸引了7635戶家庭登記，中籤率為5.65%；新盤禦潮府吸引了5041戶家庭登記，中籤率為7.5%。

倒掛行情

伴隨新盤中籤率屢創新低的是，杭州一二手房價格倒掛屢創新高。比如濱融府限價5.4萬元/平方米，周邊二手房價8.4萬元-9萬元/平方米。以一套建築面積100平方米的房子匡算，一二手房價差在300萬以上。

隨著今年一批高端新盤的陸續交付，杭州新一輪倒掛行情又起。這些板塊包括未來科技城、申花、城東新城、蕭山市北以及九堡、祥符。

搶房者的“穩賺”心理來自於杭州二手房的“單邊上漲”行情。5月份，從未來科技城、奧體、三墩北到橋西，紛紛上演二手房價格狂飆的戲碼。比如海德公園一套83平方米的房子，3月掛牌價295萬，5月底漲價了45萬，短短兩個月超過了15%的漲幅。

二手房“單邊漲價”的誘因在於一手盤的入市。“現在的杭州，除了濱融城的'萬人搖'，其他板塊的樓盤也紛紛創下搖號中籤率新低。”張曉君（化名）對21世紀經濟報導記者表示，新房交付之後進入二手房市場，相當於直接進入漲價通道，“這樣的房子搶到就是'賺到'，有條件的都想去搖號碰碰運氣”。

4月15日，申花板塊的九龍倉華髮天薈加推房源，79套房源共吸引了3991組客戶登記，其中，人才277組，無房家庭868組。換言之，這次開盤整體中籤率只有1.98%，無房家庭中籤率為2.7%。該項目中籤率數據創了申花板塊的新低。

除了臨安、富陽區，杭州中籤率低於10%的限售樓盤也越來越多，郊區板塊新盤中籤率也開始創新低。5月，杭州郊區下沙的金沙湖板塊，“春風金沙”推出235套房源，吸引了3148戶報名，中籤率7.47%；此前的2月份，春風金沙中籤率在30.31%。位於蕭山的蜀山板塊，“朝聞花城”開盤172套，登記人數卻有2562戶，是上一次開盤（807戶）的3倍之多，中籤率從8.92%降到了6.71%。

而據杭州某中介機構的不完全統計，杭州不少二手房價格去年至今價格翻倍的很多，有的甚至已經漲了7萬元/平方米。

反觀深圳，出台了二手房指導價之後，二手房成交很快進入速凍期。“杭州有一個潛規則，二手房掛牌價不高於12萬元/平方米，所以你掛11萬元/平方米也是可以的。”未來科技城一家中介門店業務員向記者透露。

杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳認為，要動態去看流入杭州樓市的資金。杭州今年1月底新增房源突然猛增，江河鳴翠只推出幾百套房源，均價達到7、8萬元/平方米，都有近萬人認籌，說明市場中的房票很多但實際上可選的樓盤不多。總體看，杭州改善需求越來越難，改善人群每次推新盤能買到的比重可能50%都沒有。中籤率低，導致房票擠壓在手上，資金也一直在。

資金湧入下的魔幻變奏

杭州為了防止資金湧入樓市導致失控，嚴控新盤預售證發放節奏。一年間，杭州樓市也發生了翻天覆地的變化。比如去年，申花板塊沒有所謂的“紅盤”，新房均價5.4萬元/平方米，還有項目出現過流搖；今年就成了“萬人搖”板塊。

值得關注的是，最近杭州嚴查抵押違規經營貸，引發投資客不小的震動。

從事互聯網電商行業的王寧（化名）去年5月購買了申花板塊某個高端盤，7月將其名下另一套住宅做了抵押貸，之後因資金需要，動用了一部分貸款。前不久，王寧接到銀行來電，懷疑其借錢買房後，再動用抵押貸還首付借款。銀行要求王寧提供抵押貸資金的具體去向。王寧費了一點周章遞交了資金去向證明，得到銀行認可後，才被解除懷疑。

無獨有偶。另一投資客表示，其2019年底買了一套期房，2020年3月用另外一套住房做了抵押貸。前段時間，被銀行查到，要求提供購房資金來源證明。但這名投資客在買期房之前賣了一套房，已遞交了相關材料證明自己是置換，目前銀行尚無反饋。

一個背景是，最近一二線熱點城市部分商業銀行已經對二手房停貸，包括合肥、武漢、南京、深圳、廣州、重慶等城市在內，二手房房貸週期變長已成事實。二手房成交量下滑導致樓市進入博弈期，這時候房價會出現滯漲或者下跌不明顯，而那些仍然沉迷於“搖號”的資金，對賭的正是市場博弈之後的二手房暴漲。

面對審批越來越嚴格的房貸，投資客很難申請到貸款。在抵押貸越來越難用上的情況下，擺在不少炒房客面前的只有兩條路。要么如前文所述，盡量提高首付比例，甚至全款；要么辦不下按揭，最終退房。最近杭州不時發出的紅盤替補選房公告，即是因為部分買家貸款申請不下來。

“額度緊張、放款週期變長、審核嚴格。”一名杭州房企人士對21世紀經濟報導表示，全國房貸之所以收緊，與去年底出台的“兩道紅線”密切相關——設置了房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限。

另有知情人士透露，杭州首次集中供地，有幾幅土地正在醞釀退地。有業內人士表示，杭州的魔幻行情，背後其實是市場各方的博弈。

誠然，最近幾年來，杭州為了城市發展吸引人才，不斷推出人才引進政策，人才湧入助推了樓市上漲，杭州又通過收緊人才政策調控樓市。如此反复，杭州樓市仍然有持續大量現金流湧入，魔幻的樓市行情也由此產生。

九龍東啟德新發展區今年接連有新盤推售，中國海外（00688）於跑道區先拔頭籌推出首個新盤維港1號，昨日發出首張價單，涉及212伙，以最高13.5%折扣計算，折實平均呎價22977元，相比不足兩個月前恆地（00012）推售的THE HENLEY I（THE HENLEY發展項目第1期）首批單位折實平均呎價26448元，折讓高達13.1%，折實入場費656.3萬元。

有業界表示，項目低價推售，定價吸引，加上啟德區受惠屯馬線全線通車，勢必凍結區內住宅交投。

維港1號一房656萬入場

維港1號首張價單涉及212伙，實用面積329至643方呎，涵蓋1房至3房戶，發展商是次提供4種付款方法，最高可扣減樓價13.5%，以最高折扣計算，折實平均呎價22977元，售價最平單位共有3伙，為1B座1樓D、E及F室，實用面積均為330方呎，為1房間隔，折實入場費同為656.3萬元，呎價19888元，屬首批單位呎價最低。翻查資料，項目為2019年11月嘉華國際（00173）推出嘉峯匯後，相隔一年半再有單位折實呎價低於2萬元。

平HENLEY首批13% 下月初賣

啟德區對上一個新盤為4月底開價的THE HENLEY I，首張價單以貴絕同區新盤推出，首批折實平均呎價高見26448元，維港1號相隔不足兩個月推售，首批賣平逾13%。比對同區二手屋苑，現時平均呎價約24355元的嘉匯，維港1號首批較之低約5.7%；與區內啟德1號現時平均呎價22361元比較，則高出2.8%，整體計算依然略低於同區二手造價。

中國海外地產董事總經理游偉光強調，項目首批以「啟動價」推出，定價因應跑道區首個新盤及本身優勢而釐定，已預留加價空間，今日（25日）起接受收票，最快7月初進行首輪銷售，對項目反應有信心。

位於承豐道21號的維港1號提供1059伙，實用面積329至1793方呎，預計2023年3月底落成入伙，樓花期不足22個月，發展商是次提供備用二按，最高為樓價20%至25%，但未有提供高成數一按計劃。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，屯馬線周日（27日）全線通車，啟德區正式踏入收成期，項目首批定價吸引，較同區二手屋苑平約5%，相比一手貨尾更低約15%，估計首批可「一Q清袋」；美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，項目以低價推售，將凍結區內交投，受到屯馬線通車帶動，相信可進一步吸引外區買家進駐，項目落成後呎租有機會達55至60元，回報約3厘，勢吸引投資者入市，佔比四成或以上。

柏傲莊賣餘貨收逾三千票

此外，新世界（00017）牽頭發展的沙田大圍站上蓋發展項目柏傲莊貨尾銷售反應仍然火熱，第1期柏傲莊I及第2期柏傲莊II周六（26日）連招標共發售95伙，柏傲莊II昨日進行單日入票程序，即日收逾3300票，以價單推售的67伙計算，超購約48倍，平均約49人爭購1伙；第1期柏傲莊I日前進行單日收票，即日收逾3000票，以價單推售的18伙計，超購約166倍，即平均每約167人爭購1伙。

同區三盤2512伙排隊登場

九龍東啟德發展區是新盤供應重鎮，除中國海外（00688）最新開價的跑道區首個全新住宅項目維港1號之外，現時該區已獲批預售但未開價或待批預售的申請共有5個，全部坐落接近港鐵啟德站的沐泰街，分布於3個發展地盤，提供2512伙。

5預售申請 HENLEY II獲批

綜合地政總署和市場資訊，前述位處沐泰街的5宗預售申請，已有1宗獲批，4宗則尚待地政總署審批。已獲批的1宗申請屬於沐泰街7號THE HENLEY發展項目第2期THE HENLEY II，提供301伙，發展商恆地（00012）6月中曾經指出，已展開該項目的銷售部署，最快7月推出市場。

THE HENLEY分為3期發展，共有1184伙，全部預計於2022年4月入伙，其中第1期THE HENLEY I已於今年5月開售，至於仍待地政總署批准預售的第3期，將提供404個單位。

其餘3宗預售申請，有1宗由恆地提出，為毗鄰THE HENLEY發展項目的沐泰街8號，提供756伙；另外兩宗來自會德豐地產旗下的沐泰街10號，第1期提供492伙，第2期則有559個單位，兩期共涉1051戶。

隨着沐泰街的新盤先後登場，維港1號所處的跑道區一帶勢成為未來啟德新盤焦點所在。地政總署2018年11月至今年2月先後批出11幅位於跑道區的住宅用地，包括6幅面向觀塘區的後排地皮，以及5幅前臨維港的前排用地。

中國海外是跑道區的大地主，以獨資或合資形式參與其中6幅地皮的發展，4幅位於後排，兩幅處於前排。維港1號所在的啟德4B區2號地盤，可建樓面面積約59.41萬方呎，是中國海外首幅中標的跑道區地皮，該集團於2018年12月獨資以約80.34億元擊敗5個對手奪得該用地，每方呎樓面地價約13523元，以該盤首張價單212伙的折實平均呎價22977元作粗略比較，意味維港1號很大機會為中國海外帶來理想利潤。

退租4層旗艦店 月慳700萬

本地新冠肺炎疫情雖已緩和，但中港兩地仍未恢復通關，缺少自由行客源的零售地段市道可謂復甦無期。昔日名店林立的尖沙咀廣東道風光不再，繼去年有不少舖位結業丟空後，再有巨型舖位租客提早棄租。其中，加拿大高級時裝品牌PORTS 1961，剛提早兩年退租每月高達700萬元的海威商業中心4層複式旗艦店巨舖；而冠亞名表城則提前一年終止同區文利大廈逾4200方呎地舖的租約。

加拿大名店PORTS 1961旗艦店原位於廣東道116至120號海威商業中心地下B及C舖連1至3樓，建築面積共1.1萬方呎，連外牆大廣告位，該品牌在2014年零售高峰期以每月700萬元承租，呎租636元，租期長達9年。據了解，該品牌突於近期撤出上址，提早兩年棄租，估計最少可節省約1.68億元租金開支。

資料顯示，海威商業中心地下B、C舖及1樓的業主為「木器大王」傅世彪家族，在2013年向其他單位業主以包租形式承租2、3樓全層及外牆廣告位，其後更入則建內置樓梯打通地下至3樓共4層舖位，吸納單一租客，最終在零售市道高位以每月700萬元租出，成功令租值大幅提高13倍。

不過，現時零售市況低迷，奢侈品零售商以收縮為主，短期內難望有租客承租大樓面舖位。代理指出，業主方面亦未有急於推出舖位招租，日後或有機會重新分間出租。

冠亞名表城賠4530萬解約

而位處同一地段的廣東道86至98號文利大廈地下1至3號舖，建築面積4275方呎，原由冠亞名表城作勞力士（Rolex）專門店，在2013年起以630萬元承租，租期6年。

在2015至2017年期間高檔零售市道突急轉直下，冠亞名表城曾把舖位其中1000方呎，推出市場尋求分租以減輕租金負擔，惟一直未獲承接。其後市道稍為好轉，加上租金較高位折讓，該品牌在2019年獲減租至350萬元續約，呎租819元，租期至明年5月。

不過，冠亞名表城最終亦不敵疫情衝擊，向業主賠償4530萬元，以換取提早一年終止租約，舖位在上月正式結業。

施華洛世奇舊舖兩折放租

至於原由奧地利水晶品牌施華洛世奇（Swarovski）租用達12載的廣東道16號地下，建築面積約700方呎，去年底結業前月租150萬元，呎租2143元。其後業主以每月80萬元放租，已較原租金低46.7%。由於舖位已丟空超過半年，故此近期把租金減至30萬元，但要視乎租客背景及質素才會出租，叫租過去逾半年累減62.5%，更較舊租低120萬元或80%，惟目前仍未獲承租。

舖市交投活躍，但市場連錄早年高位入市的舖位蝕讓收場。其中，油麻地廟街一個地舖最新以800萬元沽出，原業主持貨7年，賬面虧損280萬元離場。

上述錄虧損買賣的舖位為油麻地廟街1號地下D舖，建築面積400方呎，原先以1200萬元放售，近月減至1050萬元，最終以800萬元成功賣出，呎價2萬元。該舖月租約1.6萬元，租金回報約達2.4厘。原業主於2014年3月斥資1080萬元購入，賬面蝕280萬元，貶值25.9%。

另一宗蝕讓個案為鰂魚涌海澤街1至17號海暉大廈地下D舖，建築面積為350方呎，原業主在2014年8月以1280萬元購入，最新以1129萬元沽出，呎價約3.2萬元，舖價7年間貶值151萬元或11.8%。

豫港大廈全層損手66萬離場

此外，商廈亦有損手個案，灣仔乙級寫字樓豫港大廈21樓全層，建築面積3251方呎，以3900萬元易手，呎價約11996元。賣方於2015年3月斥資約3966萬元入市，賬面蝕66萬元或1.7%。

市場指出，紅磡半島廣場20樓全層寫字樓，建築面積約26691方呎，以約1.33億元售出，呎價約5000元。單位原業主為德國零售業三大採購商之一OTTO的香港分部，該公司去年已經沽售同廈17樓全層及22樓1室至9室，連同最新成交在內，已共套現約3.32億元。

政府去年11月撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅（DSD），旋即有資深車位炒家看準機會捲土重來炒賣車位，人稱「湯太」的一名資深車位炒家，新近成功摸售深井縉皇居一個車位，僅11日賬面速賺7.4%。

資深炒家湯太73萬沽出

據土地註冊處資料，縉皇居L3樓雙號車位，上月29日以73萬元售出，該車位由人稱「湯太」的資深車位炒家持有，上月18日以68萬元買入，僅11日即炒貴5萬元，賬面獲利7.4%。

晉誠地產董事胡卓輝透露，縉皇居車位市值月租約1800至2000元，即前述車位買家最高享3.3厘回報。

翻查資料，「湯太」過去炒賣車位無數，足跡遍布深井豪景花園、荃灣朗逸峯及上水維也納花園等車位市場，單計豪景花園曾炒賣車位「轉數」便不下30次。

有區內代理表示，「湯太」近期於車位市場有轉活躍跡象，包括上月下旬就擲55.5萬元買入深井豪景花園停車場C的1樓雙號車位，不排除短期放售。

事實上，車位近期鑊氣十足，沙田翠華花園今年1月亦有車位短炒獲利，2樓雙號車位由原業主以82萬元買入僅兩周，即以92萬元摸出，賬面賺10萬元或12.2%。

第一城車位5個月升值10萬

另外，土地註冊處資料顯示，沙田第一城4期1樓單號車位，本月初以103萬元成交，對比原業主今年1月購入價93萬元，5個月「升價」10萬元，彈10.8%。

代理說，沙田第一城現有50個車位放售，但炒風未見熾熱，業主持貨均一年以上，叫價100萬至150萬元，而車位現月租則約2500元，即前述車位買家租金回報有2.9厘。

疫情下商廈空置率急升，租金下滑，但由於租金已跌至可負擔水平，租賃市況有改善跡象。仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出，整體甲級寫字樓租賃市場於5月錄得11.63萬方呎的正吸納量，為2019年7月以來首次出現新租出樓面多於遷出騰空樓面的情況。

友邦金融中心15樓租150萬

由於普遍業主均願意調低租金以吸引新租戶，加上疫情下企業對辦公室需求有所改變，令更多租戶選擇搬遷至優質寫字樓，改善工作環境。中環核心商業區近月的租賃交投量亦見改善，區內空置率已由4月底的7.5%，回落至5月底的7.2%。而5月整體甲級寫字樓租金仍按月下滑1.4%，中環寫字樓租金相對抗跌力較高。

事實上，中環亦錄得矚目的租賃成交，定位高端彈性辦公空間營運商的德事商務中心（The Executive Centre），最新承租友邦金融中心15樓全層，租用面積約15800方呎，據悉月租約150萬元，呎租約95元，以開設全新據點擴充。

該單位原由投資管理公司太盟投資集團租用，在2013年起承租，當年月租約152.4萬元，呎租約96元，因該公司去年底將辦公室遷至灣仔太古廣場三座而遷出。單位丟空待租逾半年後租出，現時租金低過8年前。

仲量聯行香港租賃業務主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，企業對香港經濟逐漸恢復信心，租戶於過去數月開始願意作出租賃決定，相信寫字樓租賃市場最差的時刻已經過去，下半年主要商業區的租金跌幅將轉趨緩和。

政府2018年決定把九龍東9幅原作私人住宅發展的土地，改為興建公營房屋，部分土地先後向城規會提交發展計劃，其中由香港房屋協會（下稱房協）負責發展的九龍東啟德第2B區1號（下稱2B1）地盤，今年首季向城規會提交發展方案，建議興建兩幢樓宇，提供共約1790個資助出售房屋單位，規劃署認為符合規劃意向，以及技術上不會對該區造成負面影響，不予反對，料很大機會獲城規會開綠燈通過。

資助房平均面積539呎

前述2B1地盤佔地約1.38公頃，鄰近港鐵啟德站，以及興建中的新盤THE HENLEY系列等，大綱圖劃作「綜合發展區（5）」地盤，房協今年2月向城規會提交總綱發展藍圖，建議以6.8倍地積比率發展，總樓面面積約101萬方呎，興建兩幢41層（另設兩層地庫）的住宅樓宇，提供約1790個平均實用面積539方呎的資助出售房屋單位，以及一幢兩層高的商業樓宇，作為零售等用途。

規劃署指出，房協已就空氣流通等提出緩解措施，包括自地盤的東南面和東北面作建築物後移後，相信該項目對區內空氣流通不造成負面影響，而設計上有考慮龍津石橋保育長廊等因素，而相關部門就交通和噪音等方面沒有提出反對，加上發展計劃符合規劃意向，規劃署不反對房協提出的發展計劃。

資料顯示，前述9幅九龍東地皮，3幅位於啟德發展區，6幅屬於觀塘安達臣道一帶。該9幅地皮中，5幅由房協負責發展，包括前述2B1地盤、用作興建專用安置屋邨配合土瓜灣真善美村重建的第1E區1號用地，以及3幅安達臣道用地；餘下4幅交予房屋委員會發展，1幅位於啟德，3幅位於安達臣道。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報73.87點，較上周的71.8點上升2.07點，繼續企穩70點以上。隨着樓價愈接近歷史高位，銀行取態積極但理性，因此CVI未有一口氣升至80點，繼續於70點以上反覆。展望CVI短期內繼續高位爭持，有利中原城市領先指數（CCL）挑戰歷史新高。

政府加快推出新界東北官地，粉嶺粉錦公路與青山公路－古洞段交界的住宅地今日中午截標，同日古洞24區地皮亦推出招標。另外，市建局土瓜灣庇利街/榮光街項目亦於中午截收意向。

美聯測量師行董事林子彬表示，是次推出的地皮規模適中及投資額相對較細，可望吸引中小型發展商參與競投。他預料入標反應不俗，有望錄雙位數水平。

地皮的地盤面積約4.7萬平方呎，最高可建樓面約28.4萬平方呎。綜合市場資料，地皮估值14.5億至19.9億元，每平方呎樓面地價約5,100至7,000元。

另外，古洞第24區地於今日推出招標，並於7月23日（周五）截標。中原地產測量師張競達指，近期樓市正面消息較多，故發展商入標信心增加，加上新界古洞第25區地皮早前以約86億元批出，創古洞北地價新高，可見發展商十分看好該區樓市前景。他又指，古洞第24區地皮鄰近未來古洞站，料成古洞北首批入伙的項目之一，會吸引中至大型發展商入標。

上述地盤面積約82,065平方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，最高可建樓面約492,388平方呎。綜合市場資訊，地皮估值介乎31.5億至36.9億元，呎價約6,400元至7,500元。

市建局土瓜灣項目今截意向

同時，市建局土瓜灣庇利街/榮光街項目亦於今日中午12時截收意向。萊坊執行董事林浩文表示，由於項目規模大，而且市區缺乏地皮，預計可吸引20多間發展商遞交意向書。該項目地盤面積約79,718平方呎，可建樓面約717,464平方呎，位處環海東岸西面，可提供1,300伙。該項目為本年度市建局有望推出的5個土瓜灣項目中，規模最大的一個。

一手市場紛錄成交。信和與莊士及市建局合作旺角ONE SOHO，沽出高層B2室，285方呎，1房間隔，成交價765.4萬，呎價26856元。該公司與市建局等合作發展的觀塘凱滙2期，沽出5座高層J室，面積391方呎，1房開放式廚房間隔，成交價1062.5萬，呎價約27174元。

由香港小輪夥帝國合作發展、恆基負責銷售的屯門帝御．星濤，沽出2座低層08室，269方呎，連210方呎花園，1套房間隔，成交價586.6萬，呎價約21807元。同系現樓新盤長沙灣家壹，沽出高層A室，479方呎，2房連儲物室間隔，成交價1004.64萬，呎價約20974元。

路勁、平安不動產及港鐵合作發展的黃竹坑晉環，招標沽出1A座高層F室，1218方呎，4房2套連衣帽間及多用途套房間隔，成交價4860.9萬，呎價約39909元。

新地旗下屯門御海灣II，沽出1座高層M室，305方呎，1房間隔，成交價663.25萬，呎價約21745元。同系元朗PARK YOHO Napoli，沽出20座高層C室，面積713方呎，3房1套間隔，成交價1301.9萬，呎價18259元。

長實將軍澳日出康城SEA TO SKY，單日沽出2伙，其中2座高層J室，面積797方呎，2房1套連儲物室套房間隔，成交價1522.8萬，呎價19107元。

建滔集團旗下九肚現樓豪宅盤駿嶺薈，以招標形式售出2座11樓D室，1792方呎，4房2套連多用途套房間隔，連車位成交價4830萬，呎價26953元，買家採90日付款。

新世界旗下沙田大圍站柏傲莊III，日前招標沽出單位呎價3.5萬，創下新界區分層新高，發展商於周六推售1及2期餘貨，市場消息指，第2期於昨傍晚截票，收逾3300票，以該批出售單位67伙計，超額認購約48倍。

大圍站柏傲莊昨續開放示範單位予公眾參觀，設於荃灣大型商場的展銷廳可見，下午6時截票前，門外頻現人潮，把握最後機會入票，希望有機會購買心水單位，眾人分組排隊等待發展商人員安排內進，場面氣氛不俗。

市場消息指，昨日最終截收逾3300票，以該批出售單位67伙計，超額認購約48倍，比日前第一期更多收約300票。

利嘉閣首席營業董事楊浩賢表示，該項目銷情理想，向隅客眾多，有準買家甚至兩期都入票，增加中籤機會，該盤呎價已創新界區分層新高，估計一、二期最後公開發售85伙極速即日沽清。

美聯助理區域經理李衍輝表示，約有一半準買家同時入票兩期，入票客以用家為主，不少為家庭客。

發展商日前上載價單及銷售安排，盡推1、2期餘貨，合共95伙於明日應市。當中1期18伙及2期67伙將於明日公開發售；另外，兩期共10伙亦會於同日開始招標。

柏傲莊I日前截止認購登記，單日收逾3000票，以該批出售單位18伙計，超額認購約166倍。

市場消息指，柏傲莊自上年10月推售第1期至今，1至3期於9個月內累售2942伙，佔整個項目逾95%，套現近362億。