6月在疫情升高下看屋不易，房市交易陷入停滯，包含信義、永慶等五大房仲6月門市業績僅剩往常的六成左右低動能，僅靠土地、低總價住宅交易，及預售換約等業務撐住基本盤。

各大房仲業者公布的6月交易量，信義、永慶、住商、中信房屋等月減幅近四成，台灣房屋則月減近二成；而與去年同期房市自首波疫情趨緩快速復甦出量的情形相較，6月各大房仲業者年減幅度普遍在29~54％之間。

房仲業者表示，防疫升級三級警戒下，不少大型社區禁止帶看，有意購屋的買方也多暫緩看屋行程，除了有急迫購屋需求者、或先前已經營一定程度的案子、或預售屋換約等業務之外，房仲業務人員多僅能透過拍攝影片、線上帶看等方式作業，不過能夠創造成交的機會相當有限。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，全台各地房市表現與疫情分布狀況類似，雙北交易量約為去年同期五成，大台北以外的市場短期衰退幅度較小，減幅約在20~25％；而相對於大樓產品帶看不易，公寓產品相對單純、且具低價特性，成交比重提高，全台總價千萬以內的產品需求穩定，售屋意願明確的屋主，對價格期待也略為放軟。

中信房屋總經理張世宗表示，疫情警戒使房市交易量未見起色，不過上周以來疫情略見舒緩，網路預約看屋回流逾一成，特別是土地類的買賣交易有明顯提升，土地多只需確認周邊環境、相關地籍資料及是否符合需求，流程較成屋單純，人與人接觸染疫風險較低，反倒成為這波疫情爆發下較不受影響的商品。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，短期先觀察三級防疫警戒是否能如期於7月12日降級，而疫情仍是影響下半年房市交易的關鍵。另實價登錄2.0與房地合一2.0也將於7月正式上路，加上第三季原本就是房市交易淡季，預估第三季房市交易量欲大不易。

內政部發布第一季房價負擔能力指標報告，全國最新房價所得比9.13倍、房貸負擔率36.54%；此季購屋機會指數、住宅可負擔指數分別約39.87%、82.11%，屬於房價負擔能力略低等級。

雙北指數連2成都不到
根據內政部調查，六都中，唯一房價負擔能力屬於「合理」、購屋機會指數破5成、住宅可負擔指數破100%的只有桃園市；雙北市購屋機會指數連2成都不到，台中僅31.7%，南二都都不到5成。內政部說明，購屋機會指數就是中位數家戶可支配所得3成用來支付房貸，僅桃園市逾5成家戶能符合3成所得支付房貸。

推翻15年不吃不喝說法
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房價所得比可看出一個區域平均房價與所得對比，並非每位購屋者的所得與成交房價；雙北市房價所得比較高的區域，可能家人會幫忙負擔一部分房價，實際上落到個人身上的房價所得比就不會那麼高；否則，像台北市很難會有人15年不吃不喝養一間房子。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，根據聯徵中心資料，今年第一季房貸核貸成數高達78.01%，去年底信用管制前更達79.25%，均為2009年統計以來相對高點，代表購屋自備款變低，間接推翻15、16年不吃不喝才能買房的說法。

此外，根據內政部統計，2007年購屋貸款期數多在218個月，平均貸款年限約18年，去年第四季從前一季的272個月延長到276個月，拉長到23年才能還完，已非僵化的20年期。而且，房價所得比計算分母是用家戶可支配所得中位數計算，較平均所得低很多，且無法解釋換屋或贈與的現象。

利率低、資金寬鬆支撐房市，根據內政部調查，今年第一季全國住宅價格指數再攀新高；六都中，除台北市外，其餘五都房價指數持續創新高。內政部表示，實價登錄2.0、房地合一2.0兩法案7月1日上路，預期對房價影響會在第二季顯現。

除北市外 5都指數皆創新高
根據內政部資訊，今年第一季全國住宅價格指數110.61、季漲2.25%、年漲5.66%。六都中，台北市指數105.55、季漲1.83%、年漲4.9%；新北市108.03、季漲1.80%、年漲4.18%；桃園市111.42、季漲1.82%、年漲6.02%；台中市115.13、季漲3.35%、年漲8.23%；台南市119.73、季漲3.30%、年漲9.90%；高雄市110.6、季漲2.81%、年漲5.48%。

內政部指出，六都住宅價格指數以中南部三都漲幅較明顯，尤其是新開發區或有產業、捷運等重大投資建設的行政區。

中南部新聚落 漲勢凌厲
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，中南部三都因產業投資、軌道經濟、低基期因素，帶動人口移動，成就剛性需求；且多數新聚落的住宅供給質量不足，激發預售市場高昂買氣，在供不應求、產品升級、預售比價效應激勵下，價格漲勢凌厲。

適時降溫 對房市非壞事
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，包括官方及民間房價指數，疫情前都呈現強勁漲勢，所幸政策出手降溫，加上疫情爆發，讓房市漲勢中斷，適時降溫對於房市並不是壞事。

解封後 恐報復性復甦
黃舒衛指出，實價登錄2.0、房地合一稅2.0等改革，都是為了規範預售市場的炒作行為，本來可預期在拉動房價的火車頭減速後，價格走勢會受到壓抑；但現在疫情延燒，市場有行無市，解封後報復性復甦、通膨、加稅等因素，會不會讓市場一次補漲回來，值得觀察。

據商仲業者第一太平戴維斯最新統計，今年第2季大型商用不動產交易總額為283億元、年增62%，累計上半年合計達779億元，比去年同期增逾倍，年增率達102%。

對於上半年大型不動產交際量增，商仲業者表示，主要是因為國內經濟基本面佳，商仲業者也指出，若三級警戒延長，預期第3季商用不動產市場將不樂觀，交易量將呈現量縮價穩格局。

據第一太平戴維斯最新統計，今年第2季商用不動產買氣集中在科技業的剛性自用需求，光是科技業第2季購置金額就達161億元，占整體交易近六成，買氣動能更超越去年第3季、台積電投入近百億元購買台南廠房時的規模，且產品多以購買廠房設置產線為主。

第一太平戴維斯認為，今年國內經濟基本面看旺，不過若三級警戒延長，預期第3季商用不動產市場交易量將呈現量縮價穩格局。

內政部30日發布110年第1季房價負擔能力指標，本季全國房貸負擔率為36.54％，較上季下降0.27%，房價負擔能力仍屬「略低」等級。本季全國房價所得比為9.13倍，較上季下降0.07。

內政部表示，本季中位數家戶可支配所得較上季增加0.11%，中位數住宅價格下降0.64%，五大銀行購屋貸款平均利率則持平為 1.362%，故全國房貸負擔率較上季微幅下降。

至於本季中位數住宅價格下降原因，主要為多數縣市的交易案件中，以小房型、公寓大廈等房屋類型交易比例增加，以致中位數房屋總價微幅下降。

在本季6都房貸負擔率部分，台北市房貸負擔率為62.17%，較上季下降0.95%，為房價負擔能力「過低」等級。

新北市及台中市房貸負擔率分別為49.01%及40.63%，分別較上季上升0.65%及0.55%，均為房價負擔能力「偏低」等級。

台南市及高雄市房貸負擔率分別為31.12%及30.40%，分別較上季上升0.18%及下降0.72%，均為房價負擔能力「略低」等級。

桃園市房貸負擔率為29.95%，較上季下降0.64%，提升為房價「可合理負擔」等級，為六都唯一可合理負擔。

另在其他14縣市房價負擔能力部分，屬於「可合理負擔」等級有雲林縣、嘉義縣、屏東縣、基隆市、新竹市、嘉義市等6縣市；「略低」等級有宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、臺東縣、花蓮縣、澎湖縣等8個縣。

三級警戒重創百業，房仲也不例外，繼5月業績重滑三成，住商不動產公布6月旗下加盟店成交業績，與5月相比，再下滑35%。和去年同期比較，北市腰斬年減53%，新北也大減46%，將近五成。

其他都會區，和上月相比，減幅都在三成以上，和去年同期相比，台中、桃園年減都約四成。

住商機構資深經理徐佳馨指出，三級警戒黑天鵝突襲，全台民眾自主隔離下，房市買氣雪崩，為避開房地合一2.0，一度出現的逃命脫手潮，也消失無蹤。不過，近來疫情有緩和趨勢，台北市夜市已宣布微解封，如果7月12日順利解封，不排除出現報復性買氣。

觀察六都表現，北部交易衝擊比南部明顯，尤其台北市，因初期疫情衝擊最為嚴重，交易影響最深，成交月減41%，只有去年的一半不到，其他區域也都有三成以上的減幅。

徐佳馨分析，房屋交易需要大量人際接觸，三級警戒使得交易方暫緩購屋腳步，不少買方也因為收入影響，看屋計畫延後，量縮狀況和疫情發展不謀而合，顯見疫情仍是目前影響交易的最大變數。

大家房屋企研室副理郎美囡認為，五月下旬疫情發燒，提前讓房地合一2.0上路前逃命潮結束，雖然利率與資金環境有利於房產，但如果疫情一旦拖長，將會影響到民生經濟，可能會有一些購屋族因為收入驟減，負擔不起房貸，得忍痛出售。對很多商家來說，七月將會是決定是否能撐下去的重要關鍵。

南港站前生活圈集結高鐵、台鐵、捷運及長途客運，是台北市東區四鐵共構車站。永慶房屋站前店店長朱弘鈞透露，近年隨著台北市政府力推新東區門戶計劃、重大建設利多消息不斷，昔日多為輪胎廠或廢鐵廠的「黑鄉」搖身成黃金地段，未來除了基隆輕軌加持，此區將建造5棟規模如101的辦公大樓，諸多公共建設匯聚，房市不管在價錢還是需求上都有增加的趨勢。

南港車站周邊發展得早，車站共構內的環球購物中心、電影院、各大連鎖餐廳與各大服飾，可供逛街購物；附近有郵局、圖書館以及全聯，興華路上也聚集不少小吃攤，生活機能完善。公園綠地則有東明公園、東新公園及南興公園，附近學區也有東新雙語國小及南港完全中學，都是排名前一、二名的明星學園。

區域發展與交通便捷息息相關，高鐵南港站自2016年7月通車，和捷運板南線、文湖線、台鐵南港站四鐵交會，大型客運到宜蘭花東等地都很便利，在公路系統也四通八達，可由環東大道上市民大道通往台北市區，銜接市民高架橋到達雙北市各大商圈。朱弘鈞透露，南港強大的交通樞紐，吸引不少交通運輸族群來此置產。

南港大型建設除了去年動工的大型都更案「世界明珠」，主打生態、交通動線機能的超豪宅設計，為南港矚目的地標建案，未來還會在此區建造5棟規模如101的辦公大樓，將帶動就業人口進入，發展潛力高。

朱弘鈞指出，地方政府、民間開發商建設持續在南港推動，不少屋主看準後勢，託售案件越來越少，導致成交價格攀高，但依然不減看屋人氣，特別是興東路與興華路周遭，為站前最核心的兩個路段，中古屋房價在過年前就以9字頭成交。

在成屋市場交易方面，朱弘鈞透露，南港站前以自用型的客戶為主，主力為電梯大樓與公寓，因電梯大樓物件稀少，中古電梯大樓每坪約80-90萬；公寓每坪價約55-60萬，而預售屋每坪約8字頭，樓層高的約落85-90萬區間。

朱弘鈞說明，近期南港站前成交案，總價約4000萬上下的「翔譽之星」，適合中小型家庭，離捷運站不遠，購買族群不乏在軟體工業園區、中央研究院與IBM的辦公族。除了上班族，也有看好南港發展前景，從北北基、大安區與信義區的族群來做中長期置產規劃，有捷運機能的類豪宅「興富發雙美館」也相當受歡迎。

7月1日上路的實價登錄2.0，幾乎聚焦在預售屋的即時揭露，相較1.0版本，代銷是在銷售契約屆滿或終止才需登錄，且可透過批次方式申報登錄，若是建商自建自售，則不用實價登錄。這也讓不少建案，可以操盤「高價就登錄」、「價格不漂亮時，不用即時登錄，拖到交屋前、可能3年了再揭露」，只是代銷業超關心的，退戶、換約該在何時登錄呢？

內政部地政司因應7月1日實價登錄上路，在此之前舉辦多次預售屋實價登錄說明會，不少建商、代銷關注新舊制登錄的轉換緩衝該如何登錄。內政部在說明會時提及，7月1日起預售屋不論建商自建自售或代銷委託銷售，也不論先前正在銷售或7月1日後才開案的預售屋，只要簽訂買賣契約日起30日內，就必須申報交易價格等資訊。

這等於市場上的預售案，即便是目前銷售中的，舉凡契約書是7月1日後簽訂的，若以30天後登錄、14天後網站揭露，約成交最晚1.5個月後，可看到銷售總價、戶別、成交時間。相較過往，可能完工交屋都2、3年後才揭露，民眾未來可取得即時預售屋房價，也讓區域房價波動，較能全面參透。

只是業者超關心的換戶、契約變更、換約、找補問題。內政部在說明會回應，若申報完畢後，契約有變更、換買方、找補等行為，待留到所有權移轉登記時一併處理，只要是非申報時錯誤或漏報，並不會開罰。

至於預售屋買賣案件申報登錄後，若買方退戶，需要更正撤銷嗎？若再行售出要辦理申報登錄嗎？內政部則回應，客戶若退戶解約，不用更正撤銷，但該戶再售出，簽訂新的預售屋買賣契約時，須辦理申報登錄，並要在備註欄註記「解約後再出售之交易，原申報書序號」加註原申報書序號。

今（2021）年上半年在景氣擴張的支持下，建商持續買入土地，製造業也積極布局擴廠，都是促使土地交易持續熱絡的主因。高力國際最新發布「2021年上半年全台土地投資調查」報告顯示，今年上半年全台土地交易總額達1,248億元，是去年同期的74％，也是歷年同期第三高。不過，在新稅制上路及疫情的負面干擾下，下半年能否維持熱絡買氣則需要持續觀察。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，今年上半年的土地交易總額中，建商仍是最積極的一群，貢獻939億元、約佔總交易的75％，其中又以商業區為大宗，總計有515億元；特別的是，也有建商看好近兩年廠辦需求增加而積極購入工業地，包括國揚建設以18.56億元買下新北市土城區忠義段土地，以及京城建設斥資33.82億元購入台南市仁德區土地要興建科技園區。除了建商以外，有另外2成5的需求來自於製造業與食品業因應擴廠而買進工業地，以及壽險業者因預備作為倉儲物流使用而買入工業地。

高力國際統計，今年上半年前十大土地交易案，總金額達445.1億元，其中有五筆交易透過標售方式取得，標售的交易額達225.8億元，包括兩筆台中市水湳經貿園區土地、兩筆台中烏日高鐵站區土地，以及一筆新北市三重區住宅土地。另外值得注意的是，興富發建設在這十筆交易中便包辦四筆，合計以185.5億元，買進新莊副都心、龜山A7重劃區、台中七期等，共計約7,902坪土地，似乎央行信用管制及新稅制並未影響大戶獵地意願。

針對下半年的土地交易情況，面對三級警戒不知何時能夠解封，以及房地合一2.0、實價登錄2.0等新制同步上路，高力國際董事總經理劉學龍認為，身為獵地大戶的建商態度可能會更謹慎保守；他指出，五月份的全台土地交易量還有189億元，但進入六月後，土地交易額僅剩下91億元。疫情嚴峻，經濟活動的受限除了造成民眾恐慌及悲觀心態，若遲遲未能解封將直接影響民眾所得收入，即便央行現在的低利率仍能成為支撐力之一，但購屋行為勢必轉趨保守，住宅交易量勢必萎縮，連帶影響下半年的土地交易動能。

劉學龍提到，在這樣的疫情負面干擾下，雖然延緩投資決策與謹慎投資行為是必然的，但根據調查，土地仍屬於最重要的不動產開發要素，多數的投資人仍看好長期儲備土地的策略，因此應該趁這個危機的期間，加速調整土地資產的組合。

每個人買房的動機都不相同，很多人買房單純只是希望能擁有一個安身立命的家，每個人生階段的需求也不一樣，現階段不買並不代表以後不需要。而日前有網友就在臉書上發文感嘆，表示人生到了40歲，才驚覺買房的重要。

有民眾在臉書《買房知識家（Ａ你的Ｑ）》發文表示，目前已經四十幾歲，才認真覺得應該要買間房，之前不買是因為覺得不需要，現在想買是覺得有其必要性，因為自己沒結婚，更認為擁有一間養老的房子很重要；但原PO表示，自己存款150萬左右，月薪4萬5沒任何貸款和信用卡，但還是很擔心貸款成數的問題。

文章曝光後，反而得到了網友們的支持，認為年紀根本不是問題，只要能力夠，何時買房都不會成為絆腳石。「我50歲才買房，貸款結束都70歲了，買了就不要想太多」、「有買房就是好事，不管年齡，有人50幾才買房」、「我姐也是單身40才買房，一點都不會晚，能不能8成要看自身條件還有房子條件」、「四十幾歲買房可以喔，但買蛋白區的話最好買電梯，沒結婚電梯套房即可，依照薪水財力生活方式選房型很重要」。

「買房子不要看年紀，看每個月收入及支出，如果剩餘的拿來繳房貸，且生活還過的去還能存點更好」、「如果是薪轉戶，個人信用沒問題，買都市計畫區內，8成沒問題」、「選購的房子，地段很重要，銀行評估的第一考量點！如果旁邊有捷運，學校，很有機會」。

另外，也有行家提到重點，想要有滿意的貸款成數，信用卡是關鍵，小白對於銀行來說反而不加分，「信用卡也是養信用的一個方式」、「一定要辦信用卡，就算只是辦來扣繳電信、水電都好，每期繳清，對於銀行來說就是增加和銀行往來的關係」、「沒有信用卡，銀行並不知道你的信用紀錄，這會影響貸款成數」、「辦一張信用卡養信用很重要」、「沒信用卡就等於沒有信用，這是一大致命傷」、「我曾經也沒信用卡，結果銀行直接拒絕」、「沒信用卡根本查不到你的信用狀況，銀行要怎麼放心借錢給你？」、「辦信用卡養信用非常重要千萬不要當小白」。

房產專家張欣民表示，銀行在鑑價時，會針對房子的地段、屋況、屋齡、購屋人財力等狀況做評估，鑑價結果會影響貸款成數，如果房子條件好，像是機能好、交通方便、地段佳，因為較易轉手保值，通常可貸款成數會較高；反之，地段差、屋齡高的房子，成數可能就會稍低一些。張欣民建議，要多找幾家銀行鑑價，但或許會有高估或低估的情形，可以同時參考實價登錄資料，來找出合理的房價區間。

6月30日，萬科在深圳舉行2020年股東大會，大會審議了2020年度董事會報告、監事會報告、年度利潤分配方案，並表決通過了H股增發一般性授權、反覆運算非開發業務跟投機制、修訂公司章程等各項議案。

根據本次股東大會審議通過的利潤分配方案，2020年，萬科每10股將派送人民幣12.5元，合計派發分紅145.2億元，同比增長23%。值得留意的是，作為1991年A股第一批上市的企業，迄今為止，萬科已29年不間斷地進行現金分紅，是A股上市公司中持續盈利和持續現金分紅年限最長的企業，上市以來累計的分紅金額已達836.9億元，分紅金額是歷年股權融資金額的2.52倍，平均的股息分紅率為31.8%。

本次股東大會上，萬科首席執行官祝九勝向股東大會彙報了2020年度董事會報告。報告顯示，萬科2020年業績穩健增長，實現營業收入4191.1億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤415.2億元，加權平均淨資產收益率連續10年超過19%。

業績穩健增長的同時，萬科始終保持了健康的財務狀況，並持續提升業務能力，為管理紅利時代的有品質發展做好了基礎準備。據祝九勝介紹，截至目前，萬科已實現了經營性淨現金流連續12年為正，2020年公司持有貨幣現金1952億元，為一年內到期有息負債的2.4倍；淨負債率僅18.1%，並保持了連續20年低於40%；國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科行業領先評級。在開發業務方面，萬科繼續保持領先身位，2020年實現銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%，在23個城市市場排名位列第一，43個城市市場排名位列前三，同時堅持“開發與經營並重”，在城市更新、TOD等領域經過探索打造了一批標杆專案。在新賽道方面，萬科轉型初見成效，多個新賽道優勢明顯。萬科物業正式向空間科技服務商轉變，面向“社區空間”、“商企空間”、“城市空間”提供服務，2020年實現營收182億元，同比增長27.4%，過去5年複合增速34%；萬科旗下“泊寓”已成為國內規模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務商，截至2020年開業14.2萬間，全年營收25.4億元，同比增長72.3%，已開業項目整體出租率超過95%；萬科旗下“萬緯物流”累計開業項目建面達700萬平方米，2020年實現營收18.7億元，同比增長37%。

面向2021年，祝九勝指出，公司將繼續鞏固提升基本盤，打造客戶願意買單的好產品、好服務，堅持穩健經營，從以開發為主轉向開發經營並重，推動科技助力業務，實現有品質發展。

在審議董事會報告基礎上，本次股東大會還審議並表決通過了2020年度監事會報告、2020年度利潤分配方案、關於提請股東大會給予董事會發行公司H股股份之一般性授權和關於提請股東大會給予董事會回購股份之一般性授權等17項議案。

萬科第一大股東深圳地鐵集團董事長辛傑在會上表示：“我們相信萬科，萬科是受人尊重的企業，值得股東信賴和支持。萬科是一家可持續發展的企業，業績每年上一個臺階。萬科也是品牌知名度很高的企業，我是老深圳人，看著萬科成長35年了，從小企業一步步成長為到世界500強企業。同時我們也很認同萬科的商業模式，尤其是最近提出的‘從開發為主轉向開發與經營並重’的經營策略。我認為萬科的發展遠景非常好，同時有很好的管理體系、企業文化，去年萬科也取得很好的業績，萬科團隊是非常值得信賴。”，辛傑同時表示，深鐵相信萬科在郁亮主席的帶領下，一定會越來越好，深鐵會長期持有萬科股票。

萬科董事長郁亮表示, 萬科過去在資本市場上累計融資300億左右，目前已累計分紅800多億，還有2000多億淨資產，所有的分紅和資產都是股東的。目前，房地產行業正在回歸到普通行業，萬科將在兼顧平衡未來發展需要的基礎上，力爭給股東提供穩定、可預期的派息。萬科合夥人與股東是站在一起的，用真金白銀在公開市場上自願買股票，未來會努力做得更好，在行動上回應股東的關切。

6月30日消息，招商蛇口(10.950, 0.01, 0.09%)公告，預計上半年盈利37億元-47億元，同比增長305.04%-414.51%，房地產業務結轉同比大幅增長；以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，貢獻淨利潤約14億元。

6月30日收盤後，2021年上半年股市正式收官。二級市場A+H合計48家物業股，上半年算數平均漲幅為21.16%，加權平均漲幅93.16%。大幅跑贏恆生指數(28827.949, -166.15, -0.57%)5.97%的漲幅。

具體來看，45家物業股上半年股價上漲的有33家，其中濱江服務(33.65, -1.05, -3.03%)漲幅最高，達147.8%。同時世茂服務(26.85, -0.10, -0.37%)、中海物業(8.3, 0.24, 2.98%)漲幅分別為126.5%、100.5%，合計共3家半年股價翻倍。上半年股價漲幅在50%及以上合計有10家，包括和泓服務(4.18, -0.02, -0.48%)漲99%、融創服務漲69.6%、佳兆業美好(30.2, -0.75, -2.42%)漲65%等。

45家物業股上半年共有15家股價下跌，其中燁星集團(0.69, 0.02, 2.99%)跌34.3%，跌幅居首。其次是宋都服務(0.106, -0.00, -0.94%)跌33%、招商積餘跌19.7%。

2021年物業股上市潮還在繼續，上半年有5家物業公司新上市。次新股的表現較為兩極分化。截至目前，宋都服務跌33.13%、星盛商業(5.78, -0.10, -1.70%)漲48.6%。榮萬家、新希望服務(3.05, -0.04, -1.29%)分別跌11%、19.1%。但越秀服務(5.55, 0.35, 6.73%)漲6.5%。

經過2020年火熱爆炒，2021年上半年物業股估值正在回歸，頭尾物企的分化也還在繼續。截至6月30日，市盈率（TTM）超過100倍的只有融創服務、華潤萬象生活(53.15, -1.05, -1.94%)，分別為125.4倍、124.9倍。而市盈率（TTM）低於10倍的物業股有7家。

對於下半年的物業管理行業，中金公司(20.9, -0.30, -1.42%)研報觀點認為，行業黃金年代正當時。

我們判斷物業管理行業仍處於產業化初級階段，能夠確定性地展望到五年以上維度的量升、價增、業務擴容等長邏輯。量的角度，我們判斷市場擴容的同時集中度仍在快速上升，市場空間和百強市占率均有望在十年維度大致翻番；價的角度，我們認為單盤收入和利潤有望在產品和服務疊加之下逐年增厚；業務內涵角度，我們看到頭部公司正打開To-C為主的邊界，在To-B和To-G等領域挖掘業務機會。

公司頭部加速崛起。目前板塊“少數龍頭+中尾部長尾”的格局初現，龍頭與中尾部公司在整體規模、業務佈局等角度拉開差距。同時，大部分頭部公司已經完成上市，並在2021年初提出三-五年戰略規劃。我們認為，伴隨中長期規劃的落地執行，頭部公司有望開啟更積極的成長趨勢，行業分化格局將進一步固化．

記者獲悉，央行等監管部門已經出手，將“三道紅線”試點房企的商票資料納入其監控範圍，要求房企將商票資料隨“三道紅線”監測資料每月上報。

不過，據知情人士透露，目前商票資料暫未被納入“三道紅線”計算指標，不排除未來被納入計算的可能性。倘若商票資料日後被納入“三道紅線”指標中的有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。

2020年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，並設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

隨著房企“三道紅線”以及銀行涉房融資“兩道紅線”陸續出臺，房企融資被戴上了“緊箍咒”。上交所資料顯示，受“三道紅線”等行業政策影響，2020年房企籌資活動顯著收縮，籌資活動現金流較上年大幅下滑94.43%。

在融資環境持續收緊及降負債壓力下，不被計入有息負債的商票，進一步受到房企的追捧。

資料顯示，去年房企商票承兌規模總體上呈井噴式增長。據上海票據交易所統計，2020年TOP19房企總體商票承兌餘額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，占全國商票承兌總量的9.27%。

據悉，商票是企業利用自身信用，簽發給上下游合作方的支付結算工具。這種票據經過背書可以在票據市場合法買賣與轉讓，最終再由出票人向持票人依據票面條件進行兌付，因此演變成了一種基於企業商業信用的融資工具。

“房企之所以依賴商票，是因為其是一種非常好的‘賒帳’方式，能夠利用房企強勢的地位去和供應商等合作，進而形成一些便利的融資條件，能夠降低房企付款的壓力。”一位房地產研究機構高層告訴財聯社記者。

于房企而言，商票不失為一種不錯的短期融資工具，流程簡單，不會計入有息負債，僅以應付帳款、應付票據體現在負債表中。部分房企開給供應商的商票還會進行一定貼息，根據房企信用程度、商票承兌時長等，貼息率有高有低。

除房企簽發給供應商外，銀行有時也會以商票形式，去變相貸款給房企融資。

對於日前央行將重點房企的商票納入監控範圍，多位分析人士認為，這與今年以來多家房企出現商票未能按期兌付現象有關。

6月29日，三棵樹（603737.SH）公告稱，2021年第一季度，因個別大型地產商資金周轉困難，公司應收票據出現逾期情形，截至2021年3月31日，公司應收票據逾期金額共計5363.72萬元。

在“三道紅線”試點房企商票資料被納入監管部門監控範圍後，有房企高層向財聯社記者表示，“針對房企的融資監管已變得越來越嚴了。”

舉牌上市房企沒那麼香了

儘管今年以來，險資舉牌上市地產企業的案例較往年驟減，但險資對於地產的熱情絲毫沒有消退。

這應該是潘石屹賣出SOHO中國之後，商辦市場最受關注的一筆交易了。

平安人壽在6月28日披露，計畫以不超過人民幣330億元的價格，收購凱德6個來福士廣場的部分股權，包括上海來福士廣場、上海長寧來福士廣場、北京來福士中心、成都來福士廣場、寧波來福士廣場以及杭州來福士中心。

這些項目均位於國內重要的一二線城市，並且都是集商業、辦公於一體的成熟綜合體，總資產價值為467億元。時代財經瞭解到，最早開業的是上海來福士廣場，開業時間為2003年；而最晚開業的項目，也早在2017年就投入運營。

凱德中國6月29日向時代財經透露，這些專案出租率均穩定在90%以上，部分專案達到95%，即使2020年受到疫情的不利影響，出租率依然能夠達到90%以上的穩定水準。

該交易正處於協定簽署階段，待交易事項完成後，平安人壽對上海來福士的持股比例將達到60%，除此之外，其餘項目的股權份額均高達70%。針對本次投資，平安人壽回應時代財經稱，此次投資符合保險資金資產負債匹配原則，可以優化險資配置。

儘管今年以來，險資舉牌上市地產企業的案例較往年驟減，但險資對於地產的熱情絲毫沒有消退。

收購來福士廣場資產包並不是今年以來險資第一次通過股權方式參與地產專案的投資。在半個月前，和諧健康保險收購了北京CBD核心區的辦公樓SK大廈。根據戴德梁行的資料，SK大廈的交易金額高達90.57億，不僅刷新了疫情後國內大宗交易市場成交記錄，亦有可能成為今年中國單體專案最高金額交易。

然而，這只是險資涉足地產的一隅。時代財經瞭解到，股權投資之外，險資也在以債權投資的方式更大規模地加碼地產。

險資掃貨地產

除了上述交易，近半年來險資通過股權或物權方式頻頻收入商辦物業。根據時代財經統計，在今年的跨年之際，建信人壽、百年人壽和平安旗下的平安信託出現在市場上公開“掃貨”。

其中，中國建設銀行旗下的建信人壽於去年12月30日發佈公告稱其已簽訂相關協定，計畫通過物權方式獲取上海市黃浦區董家渡的綠地外灘中心，預估總投資金額55.5億元。在綠地外灘中心的交易公開不久後，黃浦區的商辦項目歌斐中心也以43億元的價格被中國平安旗下的平安信託收入囊中。

險資似乎偏愛上海物業。實際上，在今年1月底，還有消息稱，百年人壽以近22億的總價收購了上海虹橋區的星外灘5號樓，成交建築面積為2.5萬平方米。

粗略統計，近半年險資在商辦市場的股權或物權投資金額至少達到了541.07億元；可以參考的是，戴德梁行提供的資料顯示，今年第一季度全國大宗交易僅為465億。

險資正在強勢回歸地產投資市場，更準確地說是上海市場。時代財經統計得知，近半年險資投資的10個專案全部位於一二線城市的核心地段，其中作為“大宗交易之王”的上海市場獨佔了5個。

按照戴德梁行對買家類型的分析，2019-2020年上海大宗交易市場中主力買家為企業自用、開發商和基金。這三種主力買家促成的交易金額，在2019年占比高達93%，而保險僅為6%；2020年，三種主力買家和保險的占比分別為85%和8%。

值得一提的是，2019年上海大宗交易金額為832億元，而2020年為722億元；按此計算，2019年險資在上海的交易金額僅約49.92億元，而2020年為57.76億元，而近半年披露的交易金額已遠遠超過這兩個數字。

戴德梁行曾在今年年初預估，今年包括保險公司在內的長線投資者仍將是投資市場的主力，究其原因，保險資金成本低、久期長、要求穩定性高，而商辦物業投資週期與保險資金對投資標的的要求較為匹配。戴德梁行研究院副院長張曉端還認為，與資產價格目前較為優惠有關，“有些交易在疫情和經濟下行的背景下，達到了一個好的價錢，不能說抄底，但價格方面的確比之前低了不少。”

實際上，除了保險資金，包括黑石、領展和安獅等對中國商辦市場表現出濃厚興趣。6月16日，SOHO中國公告稱，黑石將以現金交易的方式收購其54.93%股權，交易總對價高達約合30.47億美元,與一年前40億美元的報價相比，打了將近7.6折。

除了股權、物權投資，險資投資不動產還採用認購債權投資計畫的方式。

根據中國保險行業協會對保險公司的資訊披露，這種方式的交易不僅數量更多，而且累計交易金額體量也十分龐大。以平安系為例，單單2020年一年，其在不動產領域的債權投資交易的數量至少達到10項之多，投資領域不局限于商辦項目，還包括養老地產、文旅專案、產業新城和棚戶區改造等。

險資年內舉牌驟減

不過，相比通過股權、物權、債權投資計畫等方式投資地產專案，保險資金更受外界關注的是對房地產上市公司的舉牌。

根據時代財經的統計，目前，至少14家保險公司持有19家房地產相關上市公司的股票，這些上市公司的主營業務包括房地產開發、產業新城開發、酒店運營、商業地產開發運營、產業園區開發、物業租賃及房地產仲介服務。

根據中國保險行業協會的資訊披露和公開報導，今年以來，險資入股房地產上市的案例較去年驟減，但實際上並不等於保險資金對於地產的熱情退卻。

對比以往，在2019-2020年兩年間，保險公司更頻繁地舉牌房地產上市公司。其中，2019年一共有4家保險公司進行了5次舉牌，包括平安人壽舉牌華夏幸福和中國金茂、太平洋人壽舉牌上海臨港和錦江資本、長城人壽舉牌金融街。

而在2020年，更是發生了7次舉牌，其中中國人壽舉牌廣百股份因資本市場變化導致《股權認購協議》生效條款無法達成而終止；另外，華泰人壽成功舉牌國創高新、太平洋人壽兩次舉牌錦江資本、太平人壽參與了大悅城非公開發行股票的申購、泰康則收購了陽光城股票、另外泰康人壽以股權投資者的身份參與了金科服務的IPO。

值得一提的是，越秀地產剝離出來的物業公司越秀服務，在今年6月份登陸港交所前曾對外披露引入了10名基石投資者，其中包括新華資產管理。天眼查的資訊顯示，新華資產管理的控股股東為新華人壽。

中國保險行業協會的資訊顯示，2015-2018年間，每年僅發生1-2次保險公司舉牌房地產上市公司的情況，並且舉牌的房地產公司主營業務主要是住宅開發。

相較之下，險資對房地產公司的偏好發生了較大變化。綜合2019-2021年所有保險公司入股地產公司的情況來看，險資的口味更加多元化，不再局限于傳統的住宅開發商，而跨界至產業園、酒店、物業服務、商業地產等等。

實際上，無論是投資房地產上市公司股票，還是以股權、物權、債權的方式投資專案，近幾年險資投資所涉業務都更加豐富。

中達證券分析師蔡鴻飛告訴時代財經，出現這個現象的原因有二：一是在如今的市場環境下，純住宅開發的市場空間已經不如從前；另外，保險資金天然比較適合投資物業的資產，“特別是文旅、養老等，除了國家支援這些產業，它們本身也非常適合保險資金的屬性。”

“讓教育歸教育，讓房子歸房子”。

近年來，部分城市學區房的價格備受關注。人民網財經梳理發現，兩個月來，全國多地陸續出臺相關政策，重拳整治以學區房名義炒作房價的行為，促進了房地產市場平穩健康發展。

4月30日召開的中共中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

對此，中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組組長鄒琳華指出，以學區房概念為先導的房價炒作具有一定的經濟風險。“同時，基礎教育事關公平與國家長遠發展，不應該成為炒作對象，中央提出防止以學區房等名義炒作房價，切中時弊，對於遏制當前房地產結構性炒作具有積極意義。”他說。

“打擊學區房炒作，是對‘房住不炒’最深入地貫徹。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向人民網財經表示，學區房的炒作，既違背民生訴求，也不利於義務教育均等化，住房應回歸居住屬性與民生屬性。

為構建健康有序的房地產交易秩序，著力解決打著教育旗號侵害群眾利益的行為，兩個月來，廣州市、成都市、石家莊市、南京市等多地展開行動治理房地產領域虛假違法廣告，其中，以學區房的名義違規宣傳和炒作房價成為整治重點。

人民網財經瞭解到，石家莊市已於2021年5月10日、11日下午，對全市133家房地產開發企業、仲介機構、廣告經營單位等共計290人分期分批進行集中行政指導和相關法律培訓。

據悉，本次培訓針對房地產企業廣告違法行為頻發的現象，對房地產、仲介機構、媒體等廣告活動市場主體進行集中約談指導和廣告相關法律法規培訓學習，重點解決涉及學區房、投資升值等虛假違法廣告宣傳問題，減少房地產虛假違法廣告頻發亂象，規範石家莊市房地產廣告市場經營行為。

5月17日，南京市房產局會同市教育局等部門，對全市房地產經紀機構開展專項檢查。各區累計檢查了房地產經紀機構191家，檢查組隨機抽查了17家房地產經紀機構門店，重點檢查是否存在以學區房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區房名義炒作房價等問題。

5月19日，成都市教育局聯合成都市住房和城鄉建設局、成都市市場監督管理局印發了《關於開展學區房等虛假違法廣告專項整治工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確2021年5-6月，全市開展學區房等虛假違法廣告專項整治工作。

《通知》指出，專項整治的主要範圍包括從事商品房銷售及二手房買賣的房地產開發企業、房地產仲介機構、房源資訊發佈平臺、網路媒體等市場主體的以下三種行為：以廣告或其他形式的宣傳明示或者暗示購買者可以簽約入讀、劃片入讀特定中小學的；在廣告或其他形式的宣傳中使用學位房、學區房、學府房、名校配套等引發購房者對特定中小學入學資格產生誤解的；以書面或口頭形式承諾特定中小學入學資格的。

5月24日，廣州市教育局等五部門聯合印發了《關於規範房地產配套教育設施廣告宣傳的意見》的通知，對教育資源無中生有、誇大事實、資訊不完整、告知缺位等宣傳現象進行依法查處，並提出規劃階段、建設過程、銷售合同、銷售過程等多方面監管，指出要依法依規對違法違規行為予以懲處，加強“守信激勵”和“失信懲戒”，強化綜合治理。

此外，海南省住房和城鄉建設廳副廳長倪吉信也於近日表示，針對不少群眾反映的一些樓盤以學區房的名義違規宣傳和炒高房價等行為，目前省內已成立工作專班，對網路虛假宣傳開展為期一個月的集中治理，嚴厲打擊違法違規行為，進一步規範房地產領域廣告宣傳等工作。

同時，另有專家指出，給學區房降溫，除了加大整治力度外，還需要持續擴大優質教育資源覆蓋面，通過多校劃片等措施，淡化學區房概念，做到“讓教育歸教育，讓房子歸房子”。

落實房屋租賃市場監管責任

中國消費者報福州訊（雷遠超 記者張文章）為進一步做好住房租賃矛盾糾紛處理工作，落實房屋租賃市場監管責任，6月25日，福建省廈門市翔安區市場監管局新店市場監管所召開轄區內二房東主體責任教育主題會議。

依據廈門市市場監管局《關於督促“二房東”辦理商事登記強化日常監管的通知》精神，新店市場監管所詳細梳理了轄區內包租住房10套(間)以上的“二房東”清單，並組織上述數十名“二房東”參加此次會議。

會上，新店市場監管所執法人員要求“二房東”們須充分認識依法辦理商事登記的重要性以及無照經營的違法性和責任性，並要求其充分提高思想認識，牢記“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，不得出現抱團漲價、驅趕租客等擾亂市場行為，更不得出現強行毀約、無序漲租或採取斷電斷水、鎖門等手段要脅漲租和欺行霸市行為，對於違法經營行為市場監管部門將嚴厲打擊，構成犯罪的將移送公安部門依法追究刑事責任。

會議結束後，本著為民服務辦實事原則，執法人員現場指導督促到場參加會議的“二房東”們辦理商事登記。目前，共受理21戶符合條件的經營者辦理營業執照，有效將其納入了監管。

下一步翔安區市場監管局將繼續加強監管鞏固成果，嚴厲打擊房屋租賃市場不良現象和違法行為，發現一起查處一起，為廣大租房者的合法權益保駕護航。

南京樓市上半年成績單亮眼。成交新房近6.9萬套，比去年同期大漲92%，創下2017年以來的半年新高。

6月28日，針對購房又出新政！

不僅購房證明更改為市區房產交易管理部門負責，實現線上線下全城通辦，材料俱全即時辦理，有一個點值得注意，嚴懲虛假申報行為，明確：若發現存在弄虛作假、虛報瞞報行為，將在2年或1年內不予受理本人和家庭成員的購房證明申請。

南京表示，此舉主要有兩個原因，一是樓市確實火熱，南京都市圈和戶籍放開兩大利好政策下，確實熱度越來越高。二是目前確實有一些投機者伺機“鑽空子”，擾亂樓市。

前不久，南京市相關部門聯合通報，核查出少數中介和個人，通過虛構勞動關係、代簽勞動合同、代繳社保費用、偽造印章等，騙取人才購房證明不法行為，16名違規購房者被重罰。

而這一政策的出台無疑是打擊各類造假者。包括一些專業造假的房產公司和中介機構。

現在，那些聲稱2萬塊錢可購買購房資格的中介，立馬收手不敢干了。

相信以後各地的購房資格審核會越來越嚴格，炒房將會越來越難。

近日，高力國際發布統計報告顯示，今年二季度，北京甲級寫字樓市場淨吸納量近37萬平方米，扣除自用和預租面積後，市場去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。而這也是近10年來首次連續兩個季度出現超過20萬平方米的市場去化。

統計報告指出，二季度延續了一季度的強勢行情，企業新租擴租意願強烈，租賃市場持續放量。此外，雖然本季度新入市項目增加到31萬平方米，但強勁的需求導致空置率進一步降低到18.2%。同時受到新增供應影響，本季度市場平均租金為341.5元每月每平方米，環比降幅持續收窄。

子市場的表現方面，大部分釋放出積極的市場信號。其中，CBD本季度表現火熱，在大宗租賃成交的支撐下，市場出現快速去化，淨吸納量（剔除自用影響）超過9萬平方米，空置率進一步降至13%。

究其原因，高力國際董事總經理鄧懿君分析指出，一方面區域內超甲級寫字樓現有租戶穩定性較高，空置率保持低位；另一方面，一些受疫情影響較大的甲級寫字樓在近兩個季度維持以價換量的租賃策略，較高的性價比優勢使得CBD區域競爭力進一步提升，吸引了其他區域企業搬遷至此。

此外，麗澤、東城商務區和亞奧市場也達到了5萬平方米左右的去化量。麗澤市場在頭部科技和金融企業入駐的帶動下，承接了大量成熟市場的外溢需求。該市場在今年上半年已經實現接近20萬平方米的去化，區域空置率在一年左右的時間從87%快速降至60%左右。

東城商務區和亞奧市場的快速去化則是得益於區域內新項目高效鎖定主力租戶實現的。金融街市場目前是本季度唯一出現企業外溢的市場，但外溢規模有限，整體空置率依然保持低位，金融街市場進入階段性調整時期。

對於未來的市場走勢，高力國際華北區研究部董事陸明分析稱，在基本宏觀經濟政策保持穩定的前提下，預計去年四季度19.4%的空置率將成為階段性高點，超預期的需求暴增將導致市場去化壓力減小，預計年底空置率有望出現同比實質性回落。

陸明指出，目前，市場處於三期疊加的狀態已經出現改變，宏觀經濟增速已回歸正常增速，疫情陰霾也已消散，寫字樓需求呈爆發式增長，因此市場正在從三期疊加的態勢向以新經濟驅動為主的去化週期邁進。

根據高力國際數據顯示，以互聯網科技為首的新經濟行業目前佔據了市場5000平方米以上大宗成交近五成，預計未來這一趨勢或將延續。此外，在未來的兩三年內，北京市場新增項目將大幅減少，整體市場都將處於穩定去化階段。

“由此可以預見，在十四五期間，北京樓宇經濟將進入以新經濟行業為主要需求動力，以綠色環保和智能科技為發展核心，服務於高新技術企業和高端服務企業的高質量發展階段。”陸明表示。

浙江省杭州市規劃和自然資源局公布，杭州市區第二批住宅用地出讓活動由6月推遲至7月，計劃出讓住宅用地約3500畝（約23.33萬平方米）。

杭州市首批集中供地於5月7日和5月8日兩日競拍完成，57宗地總成交金額約為1178億元（人民幣．下同），平均溢價率為26％，成交總金額約為去年杭州整年土地成交總額的46.72％。首批規劃建設面積為757.4萬平方米，平均樓面價為每平方米1.56萬元。

高估值上限15% 樓面呎價9209元

樓市熾熱，發展商亦積極投地，具備粵港澳大灣區發展概念的新界區地皮，更獲發展商出高價競投。粉嶺一幅毗鄰高爾夫球場的地皮，上周五（6月25日）截標大收17份標書後，地政總署公布，地皮由永泰地產（00369）斥資約26.17億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）高達9209元，較市場估值上限高出逾15%。

不足8年 區內地價飆77%

上述粉嶺地皮位於粉錦公路與青山公路古洞段交界，佔地約4.74萬方呎，坐落粉嶺高爾夫球場旁，可建樓面面積約28.42萬方呎，鄰近屋苑高爾夫．御苑和北區醫院。由於項目規模適中，景觀開揚，加上發展商求地若渴，上周共吸引17個財團入標，當中包括本地大型和中小型發展商、內地發展商，亦有發展商組財團競投，創近3年半北區賣地表用地標書數目最多的一幅。

地政總署昨天（6月30日）公布結果，最終由永泰地產突圍而出，擊退其餘16個財團，以約26.17億元中標，以可建樓面計算，樓面呎價9209元。綜合早前市場估計，該地的估值約14.21億至22.73億元，樓面呎價約5000至8000元，永泰地產以較市場估值高出15.1%至84.2%的價格奪地；同時，這亦是自2016年6月後，永泰地產事隔5年再度投得賣地表住宅地皮。

永泰地產投資及發展部董事總經理吳家煒表示，集團非常高興投得地皮，項目位置優越，政府近年大力推動大灣區藍圖，以及落馬洲河套發展和規劃中的北環線鐵路，相信區內基建及生活配套將更趨完善，特別看好新界北一帶發展。集團認為，香港樓市表現將繼續平穩，集團會持續從不同渠道增加土地儲備作長遠發展。

該幅粉嶺地鄰近的屋苑高爾夫．御苑，由恆地（00012）在2013年11月以28.88億元投得，當時樓面呎價5200元，至今相隔不足8年，區內地價急升77.1%。高爾夫．御苑近期分層住宅成交呎價最高達16067元，獨立洋房上周更錄得呎價26118元的成交，創下項目洋房呎價新高。

料建分層及洋房 總投資35億

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，項目可塑性高，可建分層住宅及洋房，而且投資額不算太大，故以高價成交。他表示，中標發展商出價可謂志在必得，相信十分看好區內前景，料住宅項目落成後每呎售價最少1.8萬至2萬元才有合理利潤。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文直言，發展商出高價投得地皮，反映對該區豪宅市場信心十足，估計總投資額約35億至38億元。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦指出，粉嶺地最終中標價較市場上限高，充分顯示市場對北區樓市未來發展的潛力有信心。

相隔5年再取住宅官地

近年在銷售屯門及九肚新盤取得理想成績的永泰地產（00369），昨天（6月30日）以約26.17億元奪得粉嶺粉錦公路與青山公路古洞段交界住宅地，成功補充土儲，並是永泰地產相隔5年再奪得政府賣地表住宅地皮。

擁中環嘉咸街商業地王

根據資料，永泰地產對上一次奪得政府賣地表地皮，為2016年6月以約9.82億元投得屯門市地段第523號住宅地皮，現已發展成新盤OMA by the Sea，該盤共提供517伙，今年迄今累售61伙，套現逾4.2億元，平均成交呎價約1.37萬元；由2020年5月開售至今則累售約441伙，套現逾25.8億元。

除住宅地皮外，永泰地產近年亦有商業地皮進賬，曾於2017年10月夥拍資本策略（00497）擊敗恆地（00012）、新地（00016）及新世界發展（00017）等大型發展商，爆冷奪得市區重建局中環結志街/嘉咸街發展計劃地盤C商業地王，當年市傳中標價約110億元。

永泰地產年報資料顯示，該公司及資本策略各持上述項目50%權益，而項目位於中環核心地帶，將發展成集合甲級寫字樓、酒店及零售用途於一身的綜合商業項目，總樓面面積高達43.35萬方呎。

今年上半年樓市雖然在新冠肺炎陰霾下度過，但整體較去年顯著好轉，多家發展商銷售新盤方面均取得豐收佳績。會德豐地產旗下樓盤及負責銷售的項目上半年共售出約1050伙，套現近182億元，超越去年全年銷售成績，並創集團同期新高；下半年將推出2盤，涉及574伙。信置（00083）旗下樓盤上半年多番創新高紀錄，集團上半年共沽817伙，套現逾111億元；下半年將推出3個全新項目，涉約2921伙，以元朗錦上路站第1期項目約2200個單位規模最大。換言之，兩家發展商下半年將共推5盤，涉及約3495伙。

KOKO HILLS二期今季推盤

會德豐地產常務董事黃光耀表示，今年截至6月28日，集團旗下樓盤及負責銷售項目，連同合作樓盤於上半年共售出1050伙，套現近182億元，超逾去年全年約115億元售樓收益，創集團歷來同期新高紀錄，若連同車位計算，總套現逾186.9億元。當中位於山頂道77號的超級豪宅洋房項目77/79 PEAK ROAD於一個月內連沽5伙，套現近30億元。他預料，隨着疫情進一步緩和，經濟逐漸復甦，樓價下半年將有明顯升幅，幅度可達5%至8%，全年漲幅則超過10%，豪宅有望跑贏大市。

黃光耀稱，該集團下半年將推出2盤，包括已獲批售樓紙的觀塘藍田站茜發道對出KOKO HILLS第2期，涉及82伙，亦將推售九龍東啟德沐泰街10號項目第1期，提供492伙，兩盤均預計第三季登場。會德豐地產總經理（市務）陳惠慈表示，KOKO HILLS第1期明年9月中入伙，已步入現樓階段，集團推出優惠，於7月1日至15日購入單位的買家，可獲贈1年免費豪華房車接送至藍田港鐵站。

信置錦上路站2200伙最具規模

信置上半年賣樓成績亦相當理想，旗下5個項目包括西南九龍長沙灣維港滙合作項目、觀塘凱滙、何文田超級豪宅St. George's Mansions等，共售出817伙，套現逾111億元。其中St. George's Mansions位於2座23樓頂層A室連天台特色戶，成交價2.6億元更創出今年九龍區分層住宅新高，單位實用面積3695方呎，連3301方呎天台，呎價70365元。

信置集團聯席董事田兆源表示，集團下半年將推售3盤，包括與香港仔黃竹坑站上蓋項目港島南岸第2期揚海、中環卑利街重建項目及元朗錦上路站第1期項目，共約2921伙，即上述兩家發展商下半年將推5盤共3495伙，當中以元朗錦上路站項目規模最大，提供約2200伙。

新世界（00017）與港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋發展項目第3期柏傲莊III大規模銷售已告一段落，但餘貨造價愈戰愈勇，全盤面積最大的頂層連天台4房特色戶昨日（6月30日）以雙破頂售出，成交價高見7650萬元，呎價45133元更貴絕新界區分層戶，為項目不足一周再度創出新界區新高紀錄。

連天台4房特色戶7650萬易手

柏傲莊III昨日連沽4伙，其中位於1座62樓頂層A室4房特色戶，實用面積1695方呎，連1262方呎天台，以7650萬元招標售出，呎價高見45133元，成交價及呎價打破整個柏傲莊項目的新高紀錄，呎價更貴絕新界區分層戶。

新世界發展行政總裁鄭志剛表示，市場對優質樓盤渴求，造就柏傲莊銷售價量兼備的佳績。整個柏傲莊共3期於9個月內售出3028伙，佔整體約98%，套現逾373億元。

被稱為世紀大盤的柏傲莊III在6月開賣，連番沽清，帶領新世界上半年取得理想銷售成績。新世界營業及市務總監黃浩賢稱，集團今年上半年累售逾980個單位，套現近147億元，單是柏傲莊III便售出845伙，佔整體約86%。

另一個焦點盤中國海外（00688）發展的九龍東啟德維港1號收票持續攀升，市場消息透露，項目截至昨日累積收票已超過6000張，以周六（7月3日）首輪銷售共400伙計，超購14倍，項目將於今日截票。

二手高價成交不絕，部分造價更遠超銀行網上估價。紅磡半島豪庭一個海景3房戶以2490萬元易手，不但呎價25857元貴絕全屋苑標準分層戶，造價更較銀行網上估價高最多444萬元或21.7%。

望煙花海景 高估價兩成

福興地產分行經理程沛賢指出，半島豪庭4座極高層B室，實用面積963方呎，3房間隔，剛僅減價10萬元或0.4%，即以2490萬元沽出，呎價25857元，創屋苑標準分層戶呎價新高。原業主2007年以860萬元買入，賬面升值1630萬元或1.9倍。參考本港三間發鈔銀行網上估價系統，上址現時獲估價2046萬及2111萬元，即造價較估值高21.7%及18%。

程沛賢稱，新買家屬區內換樓客，鍾情上址位處極高層兼望煙花海景，同類貨長期缺盤，故「一有盤就唔介意差不多零議價買入」。

豪宅連錄買賣，據代理表示，中半山舊山頂道花園台2座高層B室，實用面積2580方呎，3房間隔，剛連雙車位以1.1億元易手，呎價42636元。原業主2002年以2150萬元買入，雖然造價較叫價低2000萬元或15.4%，惟賬面仍勁賺8850萬元或4.1倍。

何文田皓畋銀主盤易主，消息透露，10座低層C室銀主盤，實用面積583方呎，2房間隔，以1250萬元獲承接，呎價21441元，相較原業主2017年一手購入價1307.91萬元，造價貶值57.91萬元或4.4%。

雍盛苑呎造8803元破頂

另外，資助房屋造價持續走高，中原地產分區營業經理洪文鋒說，粉嶺居屋雍盛苑A座雍薈閣高層15室，實用面積426方呎，原則開放式改兩房間隔，由區內新白居二買家斥未補地價375萬元購入，呎價8803元，屬該居屋未補地價呎價新紀錄。原業主2016年以242萬元購入，賬面獲利133萬元或55%。

粉嶺同區公屋祥華邨亦締造屋苑未補地價呎價新指標，市傳祥智樓高層A5室，實用面積381方呎，原則開放式，以未補地價288萬元賣出，呎價高見7559元。原業主2005年以15.6萬元購入，賬面大幅升值272.4萬元或17.5倍。

車位市場連錄大手買賣，市場消息指出，長沙灣順寧居停車場以約6500萬元易手，持貨4年，賬面獲利2600萬元，升值66.7%。

據了解，長沙灣順寧道439至443號順寧居停車場，有兩層共26個車位，以約6500萬元成交，每個車位作價250萬元。現時物業由停車場管理公司以每月11萬元承租，回報僅2厘。不過，由於每個車位已獨立分契，具有拆售潛力。該停車場原由資深投資者蔡柏能持有，於2016年12月以2300萬元購入後，隨即在半年後以3900萬元售出。

該名向蔡柏能接貨的買家持貨約4年後，最新賬面賺2600萬元離場。

此外，灣仔乙級商廈豫港大廈12個銀主車位，昨日（6月30日）由忠誠拍賣行推出拍賣，獲買家以2440萬元承接，平均每個車位作價約203.3萬元。土地註冊資料顯示，該批車位由一家海外註冊公司於2015年4月以1800萬元購入，以最新成交價計，整批車位6年來賬面升值640萬元或35.6%。

10大屋苑2052成交 嘉湖太古城呎價漲11%

市場累積購買力在今年上半年爆發，二手市場價量齊升。10大屋苑上半年錄約2,052宗成交，按年增逾4成；9個屋苑樓價均錄得升幅，天水圍嘉湖山莊及鰂魚涌太古城半年升11.3%齊稱冠。業界料下半年二手交投續旺，今年樓價升1成。

困擾逾年的新冠肺炎疫情，對二手樓市產生催化作用，市場上累積多時的購買力於上半年爆發。本報統計10大屋苑2021年上半年表現，出現價量齊升。上半年合共約2,052宗成交，較去年下半年1,396宗增47%，較去年上半年1,463宗亦有40%增長。

但6月交投量有放緩迹象，月內錄293宗成交，較5月份387宗下跌約24%。

至於呎價方面，除荔枝角美孚新邨持平外，餘下9個屋苑齊報升，升幅由1.8%至11.3%不等（以6月呎價與去年12月比較），其中天水圍嘉湖山莊和鰂魚涌太古城升幅最勁，同升11.3%。

上車屋苑表現跑贏大市，嘉湖山莊樓價800萬元可購套3房，且可承造9成按揭，備受核心家庭垂青，屋苑6月呎價報11,693元，較去年12月10,508元累升11.3%，為升幅最大屋苑。

至於龍頭屋苑鰂魚涌太古城，上半年暫271宗成交，6月呎價報20,600元，較去年12月平均呎價18,500元升約11.3%，其中逾2,000萬元大碼成交佔24宗，可見實力派換樓鏈起動；至於屋苑2房則王於6月高見1,280萬元。

新都城成交 多去年下半年8成

而將軍澳新都城上半年則錄271宗成交，較去年下半年147宗升84%，為10大屋苑成交量升幅最勁。新都城6月呎價報17,500元，較去年12月16,035元累升9.1%。

新都城2房年初樓價6字頭有交易，套3房約800萬元，無論2房和套3房均屬區內經濟之選，樓價低於1,000萬元可造高成數按揭，網羅上車和換樓客。隨着市場消化，2房造價穩步攀升，樓價亦突破700萬元心理關口。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，愈來愈多人接種疫苗，相信經濟會進一步復甦，下半年的二手交投量預計會更加活躍，比上半年再多2至3成，全年樓價料升10%，其中低於1,000萬元單位表現仍然會最活躍，皆因一手沒有太多同類選擇，相信預算有限的上車或換樓仍會在二手市場尋寶。

中原：全年樓價看升10%

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預計，下半年二手交投仍然會十分活躍，皆因市場資金流動性強，而市場亦憧憬後市會進一步復甦，樓價會進一步上升，反過來會加速市民的入市意慾，故對下半年樓市看法仍樂觀。

中原：下半年樓價升8%

整體豪宅氣氛暢旺，帶動山頂南區豪宅市況回暖。中原地產統計，今年山頂南區一、二手共99宗成交，其中二手錄84宗，較去年同期增1成。該行預計下半年購買力陸續爆發，料二手樓價上升8%。

上半年區內一手錄15買賣

中原地產總結今年上半年山頂南區買賣，截至6月中，山頂南區錄得84宗二手成交，較去年同期增加9%，總成交額約64.02億元，則較去年同期下跌16.4%；而一手上半年共錄得15宗成交，佔山頂南區總成交量的15%，金額達57.03億元，則佔總成交金額的47%。

中原地產山頂南區、愉景灣及離島區資深營業董事何兆棠指，南區第一季市場起步較慢，而豪宅交投踏入第二季才加快步伐，由第一季3宗急增至第二季11宗，相信通關在望，成交陸續重拾正軌。

何兆棠預測，下半年購買力陸續爆發，買家對豪宅恢復信心，預料一手樓價上升5%，交投量上升30%；二手樓價上升5至8%，二手交投量增加20%。

消息指，金鐘甲廈力寶中心錄得租務成交，涉及物業一座中層01室，面積約2,100平方呎，以約8.8萬元租出，呎租約42元，屬市價水平。

另外，中環兩商廈亦錄租務成交，包括盤谷銀行大廈低層全層，面積約3,343平方呎，成交呎租約41元。另外，英皇商業中心中層全層面積約2,680平方呎，以每呎約42元租出。

粉嶺粉錦公路住宅地以高於市場估值上限批出，帶動同區地價「水漲船高」。據業內人士指出，發展商頻於粉嶺區內以高價搶地，反映對該區未來發展信心十足，亦為下月截標的同區古洞第24區住宅用地打下強心針，並將該項目估值調高約一成。

政府銳意發展新界東北，區內「打頭陣」的兩幅住宅地均為市場帶來驚喜，令緊接於下月截標的古洞第24區住宅地，其入標表現將備受關注，該項目地皮約82034方呎，以地積比率6倍計，可建約49.2萬方呎。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，粉嶺粉錦公路住宅地以高於市場估值上限批出，帶動區內地價急升溫，故將調高區內於下月截標的第24區用地估值，幅度約一成。

他指，受土地供應有限及樓市表現理想等因素支持，造就發展商以高價投地，古洞區內兩幅住宅地均以高於市場估值上限批，亦表示發展商對後市信心十足，將為樓市帶來正面響，加速近期樓價升勢。

梁沛泓稱，古洞第24區住宅地皮以接近未來鐵路站，但位置上較上次古洞25區地皮遠，惟此地皮仍屬區內「龍頭」，存有不少吸引力，經調整後項目每方呎地價7000至7800元，市場估值約34.4億至38.3億。

仲量聯行公布《香港住宅銷售市場綜述》指，土瓜灣住宅樓價可望受惠於屯馬綫通車。屯馬綫連接以往沒有鐵路網絡覆蓋的土瓜灣，以往土瓜灣區居民倚賴其他陸上交通工具進出，隨著土瓜灣交通改善，區內以至附近一帶的住宅市場可望受惠。

仲量聯行指，歷年來每當政府公布新鐵路綫項目的興建計劃，將受惠新基建的地區的樓價表現一般會超越大市，並會於正式啟用後顯著上升。香港項目策劃及顧問部資深董事李遠峰表示，儘管政府公布屯馬綫消息後，似乎未有帶動土瓜灣住宅樓價顯著上揚，但隨著交通基建更添完善，尤其至2022年沙中綫全面落成，現有東鐵綫延伸過海至灣仔及金鐘，預期將帶動區內的住屋需求，因此，如歷史重演，土瓜灣的住宅樓價將可望進一步上升，甚至跑贏大市。

另外，現時發展商已注視土瓜灣的重建潛力。大中華研究部主管黃志輝表示，土瓜灣屬早期發展的舊區，因須符合前啟德機場的樓宇高度限制，一般樓高十層或以下。市建局將於下一個財政年度再推售五個住宅重建項目，合共提供3070個單位，新鐵路支綫將進一步釋放土瓜灣的重建潛力，將吸引發展商的注意。