受到疫情進入三級警戒、投資人收購不動產轉趨保守所影響，6月商用不動產、土地成交量雙雙「腰斬」，分別為42億元、91億元，創下今年以來單月新低量；高力國際董事總經理劉學龍表示，房地合一2.0正式上路，預料下半年市場將拉起警報，第三季不必期待報復性買盤湧現。

劉學龍指出，據最新統計，6月全台商用不動產只成交42億元，比5月的125億元，大幅萎縮66％；土地方面，單月更降到91億元，比5月189億元，呈現「腰斬」、不到五成，顯示這一波本土疫情爆發來勢洶洶；展望下半年，由於疫情不確定性因素仍高，應持保守謹慎態度。

劉學龍表示，由6月全台進入三級警戒之下的不動產市場來觀察，企業紛紛居家辦公、分流上班，消費零售業面臨衝擊，已使得消費趨於保守；尤其目前不動產租金報酬率正面臨負利差局面，依一般銀行貸款利率再加計物價指數估計，名目利率大概要抓到3％以上，對於目前不動產租金報酬率普遍還在2.4％水準，將形成負利差，不利買家進場。

劉學龍指出，下半年還有一個殺傷力更強的變數，即房地合一2.0版首度納入法人課稅，二年內獲利課稅45％、二年以上一律35％，稅率可謂相當重，很多原本以投資公司或法人持有的不動產，現在反而不賣，除非擁有一定獲利、或急於變現，才可能賣，否則寧可長期持有，因此預期第三季商用不動產的交易動能，勢必被削弱。

至於土地市場，市場人士也出現下半年將轉趨保守預期。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，由於央行已限縮建商購地貸款，最高貸款成數六成五，並保留其中一成動工款，目前已觀察到，衝擊中小型建商的購地動能，至於大型或財力雄厚的建商不受影響，因此未來土地市場可能逐步轉由中大型建商角逐，小建商反而只能轉戰都更、危老重建案。

台中市又有新的重劃區配地完成，成為企業置產及不動產業界推案的新地點！台中市地政局表示，台中市第13期大慶市地重劃區，共計32戶公司行號參與分配土地，占全區土地所有權人數約1.2％，其中僅二家是重劃前有廠房進行營運，顯示企業已悄悄地插旗重劃後的13期大慶市地重劃區。

重劃後的第13期大慶市地重劃區，經台中市地價評議委員會去年第九次會議評議通過，平均每平方公尺地價4萬3,119元，高於重劃前的平均每平方公尺地價1萬6,124元。未來當地住宅開發案陸續到位後，每平方公尺土地行情還會翻漲幾倍。

第13期大慶市地重劃區比鄰八期重劃區，擁有捷運綠線及台中都會區鐵路高架捷運化（俗稱捷運紅線）等兩條交通動脈，堪稱是捷運綠線通車後，沿線首處配地完成的重劃區。重劃區旁的大慶站，是俗稱「捷運紅線」與捷運綠線共站轉乘的聯結車站，可直通台中高鐵站、台中市府、五期，及七期重劃區等精華區，讓當地都市發展前景看俏。

台中市地政局強調，該重劃區東起西川一路，西迄環中路，南至建國北路，北以黎明路、永順路、文心南七路為界，總開發面積約230公頃，地主人數2,400餘人。

由於土地面積廣闊及地主人數眾多，且所處區位條件極具發展潛力，讓地主期盼領回土地，已歷時近12年。

第13期大慶市地重劃區，共計32戶公司行號參與分配土地，占全區土地所有權人數約1.2％，其面積合計約1.5公頃，占重劃區總面積約0.6％，其中僅二家是重劃前已有廠房進行營運，其餘30戶的公司行號，重劃後手中已持有土地。另企業以個人名義，持有該重劃區土地，則不列入計算公司行號持有的家數。

該重劃區最大景觀亮點，就是融合在地文化特色兼顧結構安全，標榜創新設計八座景觀橋梁，包括玉音橋、遶境橋、舞蝶橋、禾豐橋、人本橋、西川橋、崇倫橋及楓林橋。

由於區內的部分都市計畫，原規劃街廓過深，重劃後的地段，由原八個地段，調整為四個地段，分別為南屯區的楓溪段、樂田段、昌明段，及南區的大慶段。其中，重劃前，地籍坐落南區土地共有1,613筆；位於南屯區土地共有6,043筆。

該重劃區規劃願景，有意創造以人為本的宜居城市，住1-1共236個分配區，及住1-3共128個分配區，合計364個分配區，而住1-1面積75公頃、住1-3面積43公頃，及公共設施面積112公頃，合計總面積230公頃。

5月中本土疫情肆虐，雙北巿的萬華、板橋等地成了重災區，政府宣布全台進入三級警戒，波及消費者看房意願，不過，在政府打房，投資客急於換手鎖住獲利下，反映5月成交量的6月雙北買賣移轉，卻分別較去年同期成長29.8％及9％，確診人數最多的台北萬華、大安、文山，及新北板橋、中和、三重等六大行政區中，只有萬華呈現下跌，年減8.9％。
屋比房屋總經理葉國華表示，6月移轉量數據大約是反映5月的房市交易市況。原先市場因為7月房地合一2.0版將上路，不少投資客想鎖住獲利，都趕著在7月前交易過戶下車，因此帶動今年1~5月房市交易量能大幅攀升。以六都來說，前5月移轉量年增達24％，房市交易相當熱絡。

不過，隨新冠疫情擴散，5月中旬全國宣布三級警戒後，全台房市交易瞬間急凍，帶看與交易量能都較上半月萎縮4成以上，甚至重災區買氣衰退更嚴重，還有不少店頭交易掛蛋，也讓今年以來熱絡的房市交易出現反轉。

以至今確診人數超過1700人的重災區萬華來說，即便有三級管制前上半月的買氣支撐，但最新的6月移轉量年增率已率先翻黑，年減幅度達8.9％，出現明顯降溫狀況。估計雙北7月移轉棟量，出現大幅年增的狀況並不容易，可能會有更多重災行政區交易量能出現年負成長的狀況。

從5月下旬疫情爆發以來，雙北房巿熱度明顯受到波及，6月普遍較5月下滑。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，就6月與5月比較，又以新北較為明顯，移轉量月減14.4％，台北則小跌1.1％。

不過，出人意料之外的是，單就6月與5月比較，確診案例較多的萬華、文山並未減少移轉量，反而是大安區表現較弱。新北包括板橋、中和與三重，則都出現交易衰退。徐佳馨指出，新北這三區原本就是交易熱區，負面話題會讓買氣受到影響。

台灣房屋則指出，要了解疫情對房市的干擾程度，需觀察7月的買賣移轉棟數表現，因7月數據對應5月下旬到6月市場交易，此期間均在疫情三級警戒的籠罩之下，較能顯示出疫情對市場的影響。

全台三級警戒約一個半月，威力更勝政府打炒房，不過隨著近日本土確診案例由三位數降為二位數，有剛性需求的消費者漸漸出門看屋，就有代銷業者透露，上周成交量達5億，較5月中疫情最嚴重時的1、2億成長，戴德梁行總經理顏炳立指出，疫情期間，有人冒生命危險來買，建商多願開給客戶好一點價格。他並認為，今年下半年土地有量的城市，房巿看好。

疫情已趨緩 看屋民眾漸增
甲山林總經理張境在表示，近來疫情比較趨緩，加以消費者覺得在營造成本攀升、通膨等疑慮下，房價未來恐將反映，有自用剛性需求的客戶漸漸出來看屋，光上周即成交5億，較疫情最嚴重時候的1、2億，高出許多。包括大坪數的南港「世界明珠」豪宅，以及新北第一圈的中永和、三重，以及淡水海景宅、新店景觀宅等小坪數、低總價產品都有成交。

整體來說，現在還是剛性需求掛帥！張境在指出，成交的產品，以總價1500萬元以下最多，剛性自住需求占8成，置產族約占2成。

顏炳立分析，今年下半年重劃區土地、蛋白區房子將是市場熱點，等待報復性買盤進來，科技大廠進駐的區域，房價可望再漲10％；小二、小三房產品依舊是主流。就巿況分析，他認為，預售市場因政策影響如時節處於秋天狀態，反觀成屋則如春天降臨。

看好下半年 遞延買盤出籠
若疫情持續趨緩，業者們多看好下半年受疫情影響遞延的買盤將出籠，進而推案，張境在指出，7、8月間旗下會有多件新案陸續進場，如總銷30億位於中和的「漢皇欽禾」、總銷45億位於三重的「亞昕淳白」以及在基隆、總銷破百億的「新橫濱」。

創意家行銷品牌公關陸宜指出，三級警戒後，民眾更謹慎執行防疫，也偏向盡量在家少去不熟悉的場域，因此實際到接待中心賞屋的客戶，6月和5月相比明顯減少3成多。不過買房的剛性需求並未減少。創意家旗下建案整體線上賞屋6月增加的瀏覽數，是5月瀏覽數的4.69倍。

陸宜表示，受到三級警戒影響，一些新建案推案時程跟著延宕，有的建設公司原訂520檔期開跑新案，不得已暫緩，打算延至928檔期。不過，創意家預計7月中在北投推出新案「奇岩綠境」。

危老條例上路已滿四年，累計超過2,100件申請案，持續催動老屋改建，其中雙北、台中仍是最主要的熱點。此外危老條例8%時程獎勵已在今年5月11日截止，並降為6%，據內政部統計，今年前五月全台共受理457件危老申請案，其中光是4月、5月就分別受理了117件、215件，等於有七成申請案都集中在這兩個月，趕搭8%時程獎勵末班車。

觀察四年來，全台累計危老申請件數已達到2,103件，核准1,478件。其中台北市累計申請件數已達704件，幾乎占全數的三分之一，案量遙遙領先，也有許多指標性案件，例如信義行政中心、國賓飯店、老舊辦公大樓等，大小案件都有，也幾乎遍布各行政區，可說是百花齊放。

而新北市累計受理申請共421件居次，樣態相當多元，從面積超過2,000坪的廠辦改建，或不到20坪的自地興建都有；台中市則累計390件緊追在後，近年台中重大建設陸續到位，吸引外來人口湧入，具人口利多，接下來預計還會有一波改建熱潮。

此外台南市、高雄市累計申請件數也都突破百件，其中高雄有一塊三民區自立路高客北站基地，規模超過2,000坪，將開發為影城、購物等複合商場，是南台灣最具代表性的危老案之一；六都當中僅剩桃園市累計申請案不到百件。至於六都之外，則以新竹市、彰化縣申請量較多。

若觀察面積，目前全台核准平均面積約210坪，各縣市中，平均面積最大的在南投縣，申請案僅三件，平均面積1,103坪；最小者為金門縣的39坪。若僅看六都，高雄平均315坪面積最大，台南平均126坪面積最小。

危老條例自2017年上路，為鼓勵老屋加速重建，特別給予10%時程獎勵，原應在去年5月11日截止歸零，但去年立法院修法，有條件延長危老時程獎勵，逐年以8%、6%、4%、2%、1%的獎勵額度，緩衝五年後再落日。

因此自今年5月12日起，危老時程獎勵僅剩6%，維持到明年5月11日，預估接下來每年4、5月都還會有一波申請熱潮；不過雖然時程獎勵遞減，仍可搭配規模獎勵，基地面積達60.5坪以上，即可再得2%規模獎勵，加上時程獎勵合計最高仍可拿到10%。

若以現在的6%時程獎勵估算，基地面積達181.5坪以上可拿到10%；往後年度時程獎勵逐年遞減2個百分點，施行第六年、第七年、第八年，面積分別要達到302.5坪、423.5坪、484坪以上，才能拿滿10%；第九年起無時程獎勵，面積就須達544.5坪以上。

內政部指出，危老條例推出後，從2018年僅136件申請，到2019年433件、2020年更突破千件達到1,077件，創下高點，今年前五月績效也不錯，截至目前為止，花東、離島也都有成功案例，僅剩嘉義縣、連江縣仍掛零。

為協助地方政府推動危老，內政部每隔兩、三個月就與地方召開聯繫會議，並幫助直轄市、縣市成立危老重建輔導團，各地方政府也積極培訓人員加強推廣量能，像是台北市就培訓超過1萬名危老推動師，新北市也運用原有「都更家教」協助推動危老重建。

新北市十大熱門額滿國小出爐，前三名由「林、三、淡」拿下，其中淡水區「新興國民小學」近一年周邊房屋交易量達315件、奪熱門學區交易量之冠；排名二、三名的是林口區「頭湖國民小學」和三峽區「龍埔國民小學」，顯示不少家長會以學區做為購屋首要考量。

儘管面臨少子化的衝擊，不過據新北市先前資料顯示，今年國小額滿學校達21所、打破歷年紀錄，更是2016年七所的三倍。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，考量孩子教育，不少家長會挑選評價好、有特色的學校，不過明星學校卡位難，通常會依設立戶籍年份作為排序條件，因此不少購屋人會以學區做為購屋首要考量，為設籍提早做準備。

據實價登錄網資料顯示，新北市前十大熱門額滿國小中，排名第一的是淡水區「新興國民小學」，交易量315件，住宅每坪成交均價落在18.5萬元左右；陳金萍指出，新興國小周邊有許多大型社區，且鄰近淡江高中、真理大學，文教風氣濃厚，屬於文教住宅區。

她表示，新興國小附近餐飲店家林立，有全聯、頂好滿足日常生活採買，雖然距離輕軌稍遠，但1字頭親民房價，成為吸引小資首購家庭出手的優勢。

排名二、三名的是林口區頭湖國民小學和三峽區龍埔國民小學，住宅每坪成交均價分別為28.8萬元、31.2萬元；陳金萍分析，同樣主打雙語學校，這兩校自創校以來幾乎年年額滿。

她指出，頭湖國小周邊以住宅規劃為主，街廓整齊、公園綠地多，距離林口國民運動中心、家樂福生活圈不遠。雖離捷運站有段距離，但擁明星學區、量販和住宅規劃優勢，受到許多家庭青睞。

位於三峽北大特區的龍埔國小，當地文教氣息濃厚，鄰近台北大學商圈、家樂福、全聯等大型量販店，還有多座綠蔭公園，生活、休閒機能無虞。陳金萍表示，由於該區房價較雙北市區便宜，加上近年捷運三鶯線話題，讓該地生活、交通機能逐漸到位，吸引不少從雙北市蛋黃區的新婚首購族前來購屋。

從行政區看，淡水區及板橋區各有兩間學校入榜。淡水區除新興國小外，另一間學校是淡海新市鎮的「新市國民小學」，周邊住宅每坪成交均價22.7萬元。

陳金萍說明，淡海新市鎮在捷運輕軌、影城話題帶動下，每年人口持續穩定成長。其中生活機能就屬新市國小周邊最佳，步行五分鐘可以達輕軌淡水行政中心站，周邊有淡水市民聯合服務中心、運動中心 、家樂福、全聯、燦坤等量販店，生活機能到位，在2字頭房價和學區加持下，吸引不少年輕夫妻入住。

板橋區的「海山國民小學」和「莒光國民小學」也是新北市歷史悠久的明星學校，屬額滿學校榜常客；陳金萍表示，兩校周邊街道店家林立、生活機能豐富，便捷的交通系統和學區優勢，帶動房市買氣熱絡，目前周邊住宅每坪成交均價分別落在47.5萬元和58.9萬元。

陳金萍提醒，學區劃分並非單純以距離為標準，不是越靠近就一定會劃在該學區，而是依學校發展、各校容量、通學安全、班級人口等因素進行調整。有設籍需求購屋的家長，購屋前可先到教育局網站搜尋「學區一覽表」查詢，才能確保買的房子在想要就讀的學區內。

在台灣明星學區宅市場訴求「不讓孩子教育輸在起跑點」觀念，「明星學區宅」因少子化趨勢讓父母對孩子教育更加用心。

據內部資料統計，有27.8%的「現代孟母」在購屋時，會預先向房仲打聽優質學區鄰里、考慮孩子將來入學就讀的學區，當中甚至有42%的家長不會再考慮其他條件，最後更會以學區做為置產依據，尤其一些連年額滿的明星小學，讓不少家長想搶進學區置產，提早「卡位」。

北高雄不斷吸引人口進駐，知名學校如「明華國中」、「龍華國小」號稱是北高最多人想讀的公立學校，學區與優質綠地齊備，激勵凹子底商圈的房市人氣頗旺，成為熱門學區宅標的。

資深建商說，凹子底公園堪稱是高雄最漂亮、最多人潮運動的優良公園，配合知名學區，未來性十分看好，由於區域質感高，因此購屋者的定位很少首購族，至少要首換族，詢問度較高的是，屋齡12~15年的中古屋，三房加平面車位，總價在950萬~1,100萬元，少數首購族會以兩房為主，總價約500萬~600萬元。

去（2020）年全年國內買賣移轉棟數達32萬6千多棟，超越2014年的32萬棟，創7年來新高；延續去年熱度，今年1至6月六都的買賣移轉棟數也往上攀升，戴德梁行董事總經理顏炳立指出，待疫情趨緩後將出現報復性買盤，推估今年全年全國買賣移轉棟數達33萬棟。不過對於報復性買盤的說法，房地產學者則認為沒這麼樂觀。

六都地政局最新公布2021年6月的買賣移轉棟數，六都合計6月買賣移轉棟數為2萬5027棟，年增率26.2％，創今年來單月新高。而今年1~6月六都買賣移轉棟數共計13萬4458棟，年增24.6％，房市交易似乎依舊熱，加上房地合一新制上路前的出售潮，也挹注交易量。

戴德梁行統計，今年1至5月全國買賣移轉棟數達142,438棟，顏炳立預估今年全年移轉棟數為33萬棟。他指出，今年下半年的房市走勢，要看四根柱子，就是資金、利率、供給與需求，現在利率低，市場資金多，很多熱錢流向房市、股市，且房地產具避險性；此外，蛋白區的預售屋仍具熱度，推案及供給量大。

不過顏炳立表示，5月中疫情來襲，加上打炒房政策影響，導致買氣趨緩、多呈觀望態勢，不過後續疫情趨緩，買氣會回籠，房價也不太會跌；此外，他認為今年豪宅市場依然是「帶刺的玫瑰」、「孤芳自賞」，少量自用置產、價難漲。

不少房地產業界人士認為後續房市報復性買盤必會出現，但真這麼樂觀嗎？國立臺北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文不這麼認為，他指出，新冠肺炎疫情目前依然持續，且未來新的病毒、傳染病的出現恐成為人們生活常態，現在國內疫情不會這麼快受到控制，可能再持續下去。此外，今年與去年並不一樣，去年國內疫情較緩和、也沒有政府打炒房政策，但今年疫情嚴峻、控制情況未知，又有一連串打炒房措施及強化稽查，房價若再飆漲將有更大民怨，政府不會樂見這情況發生，且房市走勢還有諸多干擾因素、須再作觀察。

新冠肺炎疫情持續影響各行各業，由於這段期間帶看不易，也讓房地產市場熱絡景象趨緩。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，疫情仍是下半年房市交易的關鍵，加上7月上路的實價登錄2.0與房地合一2. 0，以及第三季本就是房市交易淡季等因素，預估房市交易欲大不易。

對於疫情殃及房市交易，房市名嘴也在臉書粉專「Sway房市觀測站」表示，其實這個現象是合理的，直呼「房地產真的比航海王還要恐怖，一套就是以年來計算」；同時他也分析許多常聽到的話術，都是為了騙房市小白上門。

一、買賣移轉創新高：

Sway表示，這個數字包含預售屋的完工交屋，所以等於1~2年前的成交量＋上個月（過戶時間1~2個月）左右的成屋成交量。只要有預售建案完工交屋，這區的買賣移轉量就無法代表上個月有多旺，「那只是要騙小白兔的，可是這些剛交屋的投資量體，就會成為賣壓」。

二、還沒開案就賣光：

很常聽到的「還沒開案就賣光」，Sway直言「所以沒開案啊！」要是信了就慘了，表示這分明是個局，是用來找墊背的，「你怎會這麼甘願慷慨又愚蠢」。

三、價格創新高：

Sway解釋，實價登錄以前本來就沒有查核，所以高價者9成都淪為黑心賣法，不管是刻意含裝潢現金，還是假登錄超貸，可惜事後被抓到的多半要多年以後，縱使這些人被關，也難抵罪刑，讓下一個購屋者多被吸一些血汗。

竹北房價拜竹科之賜漲勢驚人，但依據內政部公布的最新全國房價負擔能力指標，新竹縣房貸負擔率31.18％，不吃不喝7.62年可買房，雖然房價負擔能力略低，但跟台北相比，台北房貸負擔率卻高達57.06％，得不吃不喝近14年才能買房，難以負擔的房價也讓部分工作機會集中在台北的族群大嘆吃不消。

一名網友在PTT上發文，表示自己的阿姨老公在竹科任職，15年前在竹北花550萬買下40坪新成屋，享受游泳池、KTV、籃球場等各種高級公設。自己的媽媽同時期花了750萬，卻只能在台北中山區買32坪中古屋。而15年後阿姨又更上一層樓，在竹北河岸第二排花1700萬買下60坪雙車位、豪宅格局的新房。

原PO表示，自己準備了1千萬頭期款，打算以預算2000萬購買1小時內能搭乘大眾運輸通勤到信義區的新成屋，卻發現室內坪數幾乎都只有20坪左右，驚覺「2000萬真的是好窄啊」。更無奈自己任職於金融業核心的內勤部門，雖然年薪百萬，但離開台北卻難找相關工作機會，讓他好羨慕工程師、醫師「完全有著遷徙的自由」，忍不住感嘆：「想買新屋的，是不是不要唸一類組，才能逃離雙北的房價？」

文章一貼出，不少網友認同表示：「2000萬有20坪就要偷笑了，現在都要3000萬才有」、「想住台北新房，拼讀書不如拼投資，拼投資不如拼投胎」、「你不孤單，朋友在中信金當主管的，也只是在南港買間老公寓住而已」。

不過也有網友戳破原PO對工程師的幻想，直言：「工程師也沒多大遷徙自由，主要就是在竹科，即便有分公司在南科、內科，薪水不一定有竹科高，竹北這幾年瘋漲成這樣，還不是摸摸鼻子買」、「比學長晚進公司3年，房價貴30%，這種直接的剝削感才難受吧」。

更有網友認為原PO的心態是典型的眼高手低，「你想享受台北資源，又想要鄉下大面積的住宅，就像有人嫁了醫生，又說希望老公每天陪他」。點出原PO問題在於看屋太少，以1小時通勤到信義區的標準來找房，汐止、基隆、鶯歌、深坑、新店甚至是桃園青埔、宜蘭都在可行範圍內，即使鎖定信義區內，也有吳興街或是松仁路尾端可買。

樓市為房企輸血的動能在悄然減弱。

“現在是優秀企業的盛世年華。”

年初，地產大佬孫宏斌一語驚人，為經歷疫情暴擊的行業注入一針興奮劑。半年時間過去，地產行業濤聲滾滾，盛世年華似乎沒有出現。

碧桂園竭力護盤、萬科股價滑鐵盧、恆大資金風波不斷……地產大哥都在奮力奔跑、穿越迷霧之林，遑論債務纏身實力不強的腰部房企。今年，房企爆雷名單中又多了華夏幸福(5.060, -0.15, -2.88%)和藍光發展(2.820, -0.17, -5.69%)。

2021上半年，從融資、買地、到賣樓，房企賺錢的每個環節都被拷上枷鎖，“三道紅線”潛入房企融資的隱秘角落，集中供地將無力競爭的房企擋在門外，滾燙的樓市也被信貸收緊澆上冰水。

在這樣的行業環境之下，房企想要多收三五鬥，似乎已不再現實，雖然今年各地樓市開局火熱，但逐月走低的成交量已經讓部分城市的去化率下降，尤其步入五六月份以來，房企已經明顯感受到市場末端情緒的變化。

最新資料顯示，在剛過去的6月份，碧桂園、恆大、萬科分別實現723億元、712億元、650億元銷售額，同比分別下滑11%、6%、11%。保利地產(12.090, -0.45, -3.59%)同期銷售金額約501億元，同比減少27%，在Top10房企中跌幅最大。

種種跡象顯示，儘管月月有促銷、每天在賣房，樓市為房企輸血的動能卻在悄然減弱。

年中搶收成績單失色

“現在房企內卷太嚴重了。”在北京的灼灼烈日下，某規模房企人士無奈表示，不敢下班、假裝加班，在地產圈早已氾濫成災，年中業績搶收時，這種焦灼與壓力更是如影隨形。但是，實際結果並不盡如人意。

克而瑞最近新發佈的資料顯示，TOP100房企6月全口徑銷售額14621億元，較2020年同期增幅僅為2%，比上月環比收窄17個百分點。其中，top10房企、top30房企、top50房企、top100房企銷售增速分別1%、-2%、-1%、2%。

“各大房企6月份推盤不少，業績表現卻並不十分亮眼，整體上漲態勢未變，但增速實際上出現放緩。”億翰智庫研究總監于小雨表示。

具體來看，“碧恆萬”分別實現723億元、712億元、650億元銷售額，同比分別下降11%、6%、11%；前6個月累計分別實現約4264元、3563億元、3518億元，同比增幅約為15%、2%、10%，在TOP10房企中增幅居於末尾。

融創在6月實現789.8億元銷售金額，成為單月銷售額最高的房企，同比45%的銷售增幅居TOP10之首。

相較而言，保利發展的表現則不盡如人意，6月僅實現銷售金額約501億元，同比大幅減少27%，成為Top10房企中跌幅最大的；並以前6個月給合計約2850億元的銷售額位居行業第5。

招商蛇口(11.320, -0.14, -1.22%)則以單月約36%的增速實現約443億元的銷售額，將6個月累計銷售額推高至1769.7億元，累計同比增幅達到60%，排名也從2020年的第10位進步至第7位。

在TOP50房企中，6月銷售額增速處於高位之一的是建發房產，以同比約122%的增速實現了194.6億元，前6個月累計實現933.7億元的銷售規模，同比增幅則達到178%，距千億隻剩一步之遙，銷售排名也達到21位。

“百強房企間漲跌互現，部分開發商單月銷售下滑嚴重，拖累整體資料增長。”克而瑞證券分析師董浩表示。

實際上，房企6月業績表現欠佳，與樓市的整體走勢有關。克而瑞資料顯示，6月典型城市商品住宅成交熱度略有回落，30個監測城市預計成交規模達2982萬平方米，環比下降5%，較2019年同期增幅為9%。

二三線城市轉弱趨勢尤為明顯。CRIC監測的26個城市中，6月預計整體成交2641萬平方米，環比下降8%。杭州、佛山、寧波、常州等前期高熱城市在信貸收緊、調控加碼等壓力下，迎來階段性回檔，成交表現大不如前。

龍頭房企激烈廝殺

為對沖業績壓力，房企今年可謂月月有活動。據CRIC調研，廣西桂林、柳州、欽州等城市，開發商已全面打響“價格戰”，力圖以價換量，折扣可達到7折甚至更低。在不同的市場區域，房企折扣也有明顯的分化。

奮力突圍的結果是，百強房企上半年整體銷售規模持續增長。

克而瑞資料顯示，今年前6個月，百強房企實現全口徑銷售額共約70061億元，同比增長38%；其中，top10房企、top30房企、top50房企、top100房企的銷售金額增速分別為27%、33%、35%、38%。

具體到企業表現來看，全口徑銷售規模在3000億元以上的房企數量從“碧萬恆”的3家擴充至4家，融創以3208億元位居第四位，同比漲幅達到了64%。同時，19家房企銷售額突破千億，較去年同期大幅增加。

“上半年不少房企快速調整了策略，積極通過多種行銷動作進行搶收、加速回款。多重因素的作用下，房企上半年整體銷售業績也由此呈現走高態勢。”中指院研究事業部研究副總監劉水表示。

目前，房企TOP10陣營已逐漸穩定，“碧萬恆融”穩居龍頭之列，招商保利金地等央企重拾高光時刻；TOP20陣營仍在劇烈廝殺，與去年上半年相比，綠城全口徑排名上升了7位，旭輝上升了4位。

龍頭房企的體量不斷膨脹，腰部甚至尾部房企的日子卻並不好過。一位元TOP20房企華北區域人士告訴記者，公司業績壓力高企，集團傳導至區域，區域下放到專案，在壓力最大的一線，深夜12點下班是常態。

機構資料也顯示，截至6月末，遠洋等企業目標完成率不及40%，未來去化壓力較大。無論上半年表現如何，在融資環境趨緊、行業競爭加劇的環境下，在下半年順利完成銷售業績才是更重要的。

億翰智庫表示，“流量和現金流對於企業發展具有較大作用，有流量的支撐，企業才可以期待現金流能夠保持暢通，進而維持企業的存活和發展。”

拿地成為生死線

對當今的開發商來說，拿到地、拿好地，正在變得空前重要。

今年，集中供地在全國22個重點城市正式推行。一年分三次買地，徹底顛覆了房企及地產行業的慣有模式。曾經，買地是在“涓涓細流”下精心挑選，行業巨變後，拿地變成對房企綜合實力的爆發性考驗。

從目前結果來看，規模房企、國企央企在這場變革中優勢顯著。

克而瑞資料顯示，上半年近六成百強房企新增貨值同比正增長，前五強分別為碧桂園、萬科、保利發展、招商蛇口、融創中國，與房企規模排名較為一致。恆大在降負債壓力下，期內新增貨值僅234.8億元，排名第59位。

萬科上半年發力較猛，貨值同比漲幅在50%以上，新增土地價值也高達1229.9億元，位居行業第一；因拿地兇猛備受關注的融創，期內新增土地價值981.5億元，與保利、招商相當；以三四線為主的碧桂園、綠地等投資鋪排較平穩。

究其根源，規模房企上半年聚焦首輪集中供地，一方面是因資金優勢可以“先發制人”；另一方面，“搶跑”首輪雙集中地塊，既可以在年末形成部分可售貨值，也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。

不過，中指研究院提示稱，首輪拿地的多數專案面臨盈利難題。此外，首批次集中供地供應量仍然偏少，多數城市出現僧多粥少現象；業績壓力下，土地市場競爭熱度遠超預期，首批集中供地穩地價的初衷基本沒有實現。

克而瑞同樣表示，考慮到融資環境並未發生寬鬆的轉變，頭部房企首發領跑的同時，同樣需要兼顧三道紅線、融資監管、現金流等多方面壓力。在上半年積極補充貨值後，預計投資的腳步將略有放緩。

據不完全統計，上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水準。“三道紅線”出臺疊加房貸集中度管理政策出臺後，房企融資環境持續收緊。

資金源頭收緊，必將對房企投資力度產生影響，而首當其衝的便是發債高企的選手。目前，房企發債成本分化愈發嚴重，低成本的企業如中海、越秀等房企利率不到3%，而成本較高的房企已達到了14.5%。

截止到7月4日下午五點，為期兩天的北京市西城區2021年小學入學意向填報結束。然而對於在2020年7月31日後購買了西城德勝片區、月壇片區學區房的適齡兒童家長來說，這兩天卻是百感交集。

從7月2日開始，不少北京西城幼升小的學生家長，陸續接到了調劑電話。特別是為了孩子入學，在去年7月31日後斥資買下德勝、月壇和金融街(6.770, -0.01, -0.15%)片區學區房的家長們，他們按照要求登錄西城區教育考試中心官網，在登記意向學校時，卻意外發現原本可以進的“牛小”（優質小學），基本都沒有了學位，只能選擇其他片區的普通小學。

這其實源於去年西城區公佈的一條新政策，規定自2020年7月31日後法定監護人在西城區取得房屋所有權證書的家庭，適齡兒童申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學；此外，自2020年7月31日後戶籍從本市其他區遷入西城區的個人居民戶籍適齡兒童申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

但是，跟此政策相關的家長們沒有想到，竟然德勝和月壇片區，無論好的還是差的小學一個都不能選。

AI財經社瞭解到，西城區一共有11個學區，此次受波及的三個片區中，金融街片區影響較小，今年片區內還有兩個一般的小學可做調劑選項。但學區房最熱門的德勝和月壇片區就沒這麼幸運了，調劑志願只能填報相鄰片區。

就德勝片區而言，這裡的第二實驗德勝校區、三帆中學附屬小學、五路通小學、育翔小學等知名小學，都沒有學位了，即便家長購買了該片區的學區房，孩子也要被調劑到相鄰的新街口和什刹海學區，這裡的每平米學區房的價格比德勝學區房低5至10萬元。

在社交平臺上，有家長抱怨：“看到前幾天東城的錄取結果，本以為純靠隨機搖號多校劃片已經夠厲害了，沒想到居然是西城玩得最狠。去年7月31號之後買學區房的，直接被踢出學區，一個剩餘的學位都沒了。”

市場猜測，此舉或許將打亂西城區的學區房價格體系。但曾經讓家長奉為學區房之神的德勝、月壇片區真的徹底涼了嗎？

德勝學區業主一天降價40萬

AI財經社從西城區仲介人員處瞭解到，從7月2日西城區開始組織小學入學意向填報工作後，有些經紀人陸續接到客戶終止購房交易的電話。

在德勝片區負責二手房交易多年的李明，雖然他的客戶沒有違約，但他聽說這兩天有別的同事遇到過客戶寧可損失百萬違約金也要撕毀購房合同的情況。“政策出來之後，我們特地開了會，預料到會有客戶放棄交易，但是百八十萬的違約金也不是每個客戶都能承受的，大家也是宣洩一下，對於大多數孩子馬上要上學的家長來說，只能打碎牙往肚子裡咽了。“

據李明說，現在德勝、月壇的學區有房源，但價格還沒完全下降。“才兩天時間，看不出太大變化，只能說現在的業主跟兩天前的業主心態大不相同。趕得好，可以碰上著急賣的業主，降價幅度蠻大。”李明接觸過一個德勝學區房的業主，一個月前他將房子掛牌出售，標價接近1200萬元，業主心氣兒極高，幾次談判一分價錢都不講。”但政策出來後，想必這個業主也聽說了，這兩天給他又約了個客戶，直接降價40萬。“不過，也有沉得住氣的業主，認為可以再等三至五年，德勝片區‘又是一條好漢’。”

在李明看來，現在只要德勝的學區房稍微降一點價錢，不愁沒人接盤，大家還是在賭德勝的未來。“有家長跟我們說，很多買學區房的家庭不是為了圖便宜，也不是為了房產能保值升值，歸根到底還是為了孩子的教育。如果買新街口，上德勝片區小學的概率肯定是0，如果買德勝的學區房，以後可能還有50%的幾率，為什麼還要買最差的學區房呢？中間差的那幾萬塊錢對他們來說沒有意義。”

不過，李明坦言，如果孩子在近兩年準備上小學，他不建議家長再考慮德勝的房源了，但是孩子現在還小的，或者是二胎家庭可以繼續考慮，“德勝的小學最後誰來上？肯定還是從在德勝有房的家庭中來挑。”

在一些家長看來，無論政策怎麼變，入學就近的原則錯不了。“有二胎的放心買，老大用不上這個學位，老二或許能用上。現在政策是卡著731的落戶年限，未來還是卡落戶年限，早入手賭贏的幾率更大。”李明說。

防範炒作學區學位

據AI財經社瞭解，造成德勝和月壇片區學位火爆到同片區無學校可調劑的情況有兩方面原因。一是在2017年“317”史上最嚴格的限購政策出臺前，德勝片區的房子非常熱，當時那批購房者的孩子們已經到了入學年齡，會佔據大部分名額。

二是因為去年7月31日西城區公佈的新政策，激增了生源數量。據李明回憶，2020年5月份，他們門店單月的成交量相當於之前兩個月成交量的總和。“即使後來德勝的小學紛紛擴校擴班，學生數量也還是超出預期。而且豬寶寶和牛寶寶特別受歡迎，未來都是入學大年，可能等到羊寶寶的話，小年入學會好點。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，北京這兩年房地產調控頻率是少於上海、廣州和深圳的，這和北京市場炒作現象相對少有一定的關係。他認為，去年731之後的教育改革，從政策的嚴厲程度上釋放信號，“說明政策沒有打折扣，一方面保證政策權威性，另一方面也讓大家對學區房的嚴肅性有所認識。”

去年西城區731政策出來後，他曾表示，過去為了獲得較好的入學名額，一些購房者會選擇購買小戶型的學區房，這也造成了這類學區房出現了價格炒作的亂象。而這次西城區的入學政策也體現了當前學區改革的重要導向，通過限制學位和隨機分配學區的方式，客觀上為學區房降溫。

而今，德勝、月壇片區政策“再加碼”，在嚴躍進看來，短期內熱門學區不能入學，某種程度上會導致房價下跌，對二手房市場帶來影響，但這對其他省市也有借鑒意義，防範炒作學區學位，促進教育資源均衡，從這個角度看，此舉是“值得肯定的”。

今年二季度以來中國多數城市房貸利率持續走高。貝殼研究院資料顯示，6月份，貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；重點城市首套和二套房利率水準距離2019年11月份的高點已經不遠。

利率提高的同時，不少銀行也出現二手房貸業務排隊、放款週期延長的現象。貝殼研究院統計稱，6月72個重點城市平均放款週期延長至50天。

這與整體市場流動性充裕，且利率處於較低水準的情況並不一致。截至6月份，中國貸款市場報價利率(LPR)已經連續14個月未作調整。房貸與其他類別的貸款市場出現“隔離”。

房貸利率上漲，額度緊張狀況並非全國性現象。長三角、珠三角等前期樓市熱度較高的地區表現明顯，而北京等樓市熱度較低或者相對穩定的地區房貸相對平穩。據貝殼研究院統計，6月份，蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調65個、50個基點，上調幅度在所有監測的72個城市中排名第一。此外，紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個基點。

放款週期拉長、利率提高會影響交易節奏，特別是對“賣一買一”的換房交易。上海一些仲介機構已經曝出二手房開單量大減的情形。6月貝殼50城二手房成交量環比下降約20%。

對於年中房貸緊張的原因，多位業內人士分析稱，這是在今年以來實施的房地產貸款集中度管理制度下，金融機構主動調控的結果。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，每當樓市調控收緊，都會出現“房貸荒”。今年這一情況尤其明顯，主要是因為房地產貸款集中度管理制度下，金融機構需要控制新增房地產貸款額度，以免“踩到”監管紅線。所以，銀行也有意識地放緩房貸投放的節奏。

貝殼研究院也認為，由於一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時，部分銀行主動調整信貸投放速度，導致二季度部分城市出現了額度緊張的情況。合肥、杭州、成都等城市上半年信貸額度投放較多，近期部分銀行階段性減少或暫停發放個人按揭貸款。

業內專家預計，這種情況不會長期持續。貝殼研究院指出，2020年中國居民部門新增中長期貸款約6萬億元(人民幣，下同)，如果考慮信貸規模與名義經濟增長速度相匹配，預計今年居民部門新增中長期貸款大約有6.4萬億元-6.5萬億元左右的額度。去掉上半年3萬億元左右的已使用額度，下半年的可用額度仍有逾3萬億元左右。因此，下半年銀行信貸投放額度及放款週期或將逐步恢復常態。

部分城市房貸緊張並非樓市“缺錢”的唯一表現。據多家媒體報導，近期，央行將“三道紅線”(針對重點房企的融資管理新規)試點房企商票資料納入其監控範圍。過去商票這條相對“灰色”的融資鏈條浮出水面，與之密切相關的供應鏈融資也受到嚴控。此前，基金業協會就叫停了基金子公司備案房地產供應鏈類產品。

除此之外，今年以來，房企融資的重要來源之一，房地產信託規模也持續壓降，房企融資環境顯著收緊。據克爾瑞研究中心不完全統計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水準。

事實上，無論是需求端的“房貸荒”還是供給端的開發商融資“緊箍咒”，都反映了同樣的政策方向：將投機、違規及多餘資金從房地產領域擠出來。其背後的大邏輯就是“房住不炒”。

一直以來，房地產業都扮演了一個巨大的貨幣蓄水池。各路資金不斷湧入樓市，推動形成房地產“黃金20年”。但是問題也隨之而來：高房價對產業和消費形成擠出效應；包括經營貸等在內的信貸資源過度流入房地產，又擠佔了支援實體經濟的信貸資源，阻礙發展和創新。這種“失衡”需要矯正。這也正是決策層強調“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”的重要原因。

對房地產業來說，李宇嘉指出，資金大規模湧入樓市的時代結束了，靠杠杆炒作樓市的時代也一去不復返。

滄海橫流方顯英雄本色。

2020年，敦促房企降杠杆的“三道紅線”政策，要求大型房企“限時達標”。

2021年，監管部門針對房地產信貸再下猛藥：對商業銀行設立“房地產貸款餘額占比”和“個人住房貸款餘額占比”兩道紅線，房企回款驟然降速。政策巨變，雙重重壓，降杠杆和現金流，成為幾乎所有房企都必須破解的超級難題。

總資產規模和負債規模均位居行業前列的恆大，更被置於風頭浪尖。

疾風知勁草。

最新的資料顯示，2021年6月底，中國恆大有息負債下降至約5700億元，較2020年峰值下降約3000億。淨負債率降至100%以下，成功實現限期內“三條紅線”一條變綠。

短短一年時間，逆市大幅降杠杆，恆大做了什麼？

猛抓回款：半年回款超3200億元

快速回款是恆大破局的關鍵。

7月1日發佈的公告顯示，2021年5月27日至6月30日，自啟動購房節優惠大促銷活動以來的35天內，實現合約銷售金額938.3億元，銷售回款874.9億元。今年上半年，恆大累計實現合約銷售金額3567.9億元、銷售回款3211.9億元，同創歷史新高。

恆大的這張成績單來之不易。

2021年初，人民銀行和銀保監會聯合下發的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》開始生效，核心內容是對商業銀行設立“房地產貸款餘額占比”和“個人住房貸款餘額占比”兩道紅線。

麵包財經根據2020年報，對A股38家上市銀行的房地產業貸款和個人住房貸款情況進行了梳理。統計結果顯示，13家上市銀行的房地產貸款占比或個人住房貸款占比超線。即便未超線的銀行，貸款額度也相當緊張。

但是，恆大已經提前做了戰略調整。2020年3月，恆大提出“高增長、控規模、降負債”的新戰略。隨後果斷展開多輪優惠促銷。

尤其在進入2021年之後，得益於強大的執行力和率先的戰略調整，使得恆大在全行業回款困難之時，逆市實現了超過90%的銷售回款率。這為去杠杆奠定了基礎。

緩拿地，壓降3000億有息負債

去年以來，恆大主動放緩了拿地節奏，大幅減少現金流出。

恆大敢於主動控制拿地節奏，底氣來源於已經擁有充分的土地儲備。截至2020年末，中國恆大土地儲備面積高達2.31億平方米。此外，恆大還擁有未入表的舊改項目約100個。即便放緩拿地速度，土儲規模仍然能滿足未來公司發展需求。

開源節流雙管齊下。到2021年6月底，恆大有息負債已從去年最高時8700多億元降至約5700億元，大幅下降約3000億元。

恆大近期公告，已安排自有資金約136億港元，用於償還2021年6月28日到期的14.51億元美元債，以及所有境外美元債到期的應付利息。

到2022年3月前，中國恆大再無到期的境內外公開市場債券。

通過減少有息負債，中國恆大實現淨負債率降至100%以下，“三條紅線”成功實現一條變綠。

增資本，分拆優質資產上市

恆大還通過為旗下各業務板塊引入戰略投資者、分拆上市等方式增厚資本實力。

2020年下半年以來，恆大旗下物業、汽車、交易服務平臺等板塊，陸續登陸資本市場或引入戰略投資者。

2020年12月，物業板塊分拆上市，淨募集資金69.16億港元。

2020年9月和2021年1月，恆大汽車兩次引入戰投合計300億港元。

2021年3月，房車寶成功引入多名戰略投資者入股163.5億港元。

目前，中國恆大主營房地產、物業管理、新能源汽車以及互聯網等業務均已實現上市，構成了四大上市平臺。此外，房車寶、恆大童世界、恆大冰泉等業務未來也可能陸續籌畫上市。

2021年3月的業績發佈會上，許家印給出了未來三年降檔計畫：2021年6月30日將淨負債率降至100%以下，2021年12月31日現金短債比達到1以上，2022年12月31日將資產負債率降至70%以下，全面達到監管要求，實現“三條紅線”全部轉綠。

首個目標如期實現，展望未來的發展，在加速銷售和回款、控制拿地規模、增厚資產等方式共同發力下，預計中國恆大將較好的完成降負債目標，逐步兌現“三條紅線”全部轉綠的承諾。

這些地方允許改建，信貸管理予以差別化對待！

7月2日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（下稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

其中，關於進一步完善土地支持政策，加強金融支持，解決新市民、青年人等群體住房困難等政策內容引發關注。

主要解決新市民、青年人等住房難題

《意見》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

同時還明確了，由政府給予政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多管道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。城市人民政府要堅持供需匹配，科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計畫，並向社會公佈；加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，強化工程品質安全監管。城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房負主體責任，省級人民政府負總責。

閒置和低效商業辦公房屋可允許改建

《意見》提出以下支持政策。

一是進一步完善土地支持政策。 人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房； 允許利用企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款； 可將產業園區配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，鼓勵將產業園區中各工業專案的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房；對閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應。 允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

二是簡化審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房專案認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。

三是給予中央補助資金支持。中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。

四是降低稅費負擔並執行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房專案認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

信貸管理予以差別化對待

《意見》還提到進一步加強金融支持。一方面是加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支援力度，支援銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。 完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

另一方面是支援銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支援商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

最後，《意見》要求，各地要做好政策銜接，各有關部門和單位要強化協作，確保各項政策落實到位。

經過前6個月的謀篇佈局，房企2021年上半年成績單迎來揭曉時刻。

數據顯示，2021年上半年，穩定市場預期的背景下，房企銷售業績保持穩健增長。不過“穩”字基調下，上市房企市值分化較大，近70%上市房企市值出現縮水，合計市值縮水約3400億元。

百強房企銷售額均值同比增40%

面對2021年上半年難度不斷加大的市場考卷，房企不斷調整方案、謀篇佈局。從上半年的表現來看，整體銷售業績、目標完成率等多項指標表現“穩”字當​​頭。

據中指研究院統計，上半年銷售額破千億房企19家，較去年同期（13家）增加6家。百億房企132家，較去年同期（107家）增加25家。百強房企銷售額均值693億元，同比增長40%，權益銷售額共計5萬億元，市場份額為56.6%，上升2.1個百分點。其中，TOP101-200銷售額均值為84.9億元。

從榜單前五排名來看，銷售額排名前五為碧桂園、中國恆大、万科、融創中國以及保利發展，銷售額分別為4264億元、3559.6億元、3468.1億元、3208億元、 2850億元。銷售面積前五為碧桂園、中國恆大、融創中國、万科、保利發展，其中，碧桂園及中國恆大銷售面積超4000萬平方米，融創中國和万科銷售面積超2000萬平方米，保利發展銷售面積超1700萬平方米。

以銷售額和銷售面積均在首位的碧桂園為例，上半年其地產、機器人、現代農業等多元業務齊頭並進，緊抓線上營銷推出“55直播購房節”“618”年中寵粉節等活動助力銷售。其土儲建面保持在2.4億平方米左右，穩定在行業高位。億翰智庫認為，幾乎沒有企業比碧桂園更了解三四線城市，其擁有遠見的投資能力，保障規模可持續增長。

此外，包括融創中國、大發地產在內的多家房企也在上半年對發展戰略進行了更新升級。

同樣表現維穩的還有上半年房企的銷售目標。數據顯示，2021年上半年，從公佈銷售目標的32家房企來看，其目標增長率均值僅為13.5%。“上半年房企更注重穩健增長，銷售目標設定相對保守。”針對房企上半年的銷售目標設定，中指研究院企業事業部研究副總監劉水錶示。

從銷售目標完成率來看，在中指研究院監測的部分房企中，2021年上半年32家房企目標完成率均值為50.5%，其中碧桂園、佳兆業、大發地產3家企業目標完成率超60%，旭輝、正榮等14家企業超過50%。

整體來看，2021年上半年百強門檻值穩中有升。門檻值上升至177.7億元。其中，TOP10房企門檻值為1640.8億元，較上年增長48.3%，頭部房企競爭激烈；TOP30、TOP50、TOP100房企門檻值分別為646.6億元、430.3億元、177.7億元，分別較去年同期增長34.1%、36.5%、58.4%。

上半年，房企陣營分化明顯。從6月單月的銷售業績表現來看，5月市場表現出的分化趨勢仍在延續。CRIC數據顯示，6月單月百強房企中有27家企業業績環比增速在30%以上，其中綠城、招商、華潤等房企6月單月同環比均明顯增長，但也有近3成的百強房企因疫情反复或貨量供應問題，業績環比下降。

房企市值縮水約3400億元

如果說房企6月銷售業績分化只是市場分化信號的“小水花”，那上半年上市房企的市值分化則是潛在的“巨浪”。

樂居財經統計數據顯示，2021年上半年上市房企的市值表現“跌多漲少”，170家房企總市值縮水約3400億元，跌幅約8.7%。其中118家房企市值下跌，佔比69.4%；50家房企市值上漲，2家房企市值無變化，合計佔比30.6%。

其中，總市值超過2000億元的房企僅有万科（總市值2766.2億元）和龍湖集團（總市值約2194億元）兩家企業。7家房企總市值在1000-2000億元之間，分別為華潤置地、中國海外發展、碧桂園、保利發展、九龍倉置業、中國恆大、融創中國。（截止2021年6月30日收盤數據）

從上半年市值的變化來看，9家市值過千億的房企僅一家企業市值出現上漲。

《華夏時報》記者通過查閱統計榜單了解到，榜單排名首位與末位的市值變動幅度差額超250%。市值縮水最大的明發集團跌71.43%，自2020年12月31日的115.17港元跌至2020年6月30日的32.9港元。漲幅首位則是奧園美谷189.47%，市值從2020年12月31日的59.37億元漲至2021年6月30日的171.86億元。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，房企市值下滑主要原因是：一方面隨著房地產市場管控不斷施壓，房企開發行為有所收斂，爭奪現有資源超過開發新項目，致使盈利能力下降；另一方面，地產行業利潤逐漸縮小，盈利空間壓縮，房企收益隨之下滑。

未來銷售增速或收窄？

實際上，在房地產行業日益趨嚴的監管力度下，無論是從銷售業績目標設定還是業務發展戰略上來看，房地產企業釋放的趨穩發展預期較強。

中指研究院認為，繼“三道紅線”和“兩道紅線”等金融監管措施之後，自然資源部發布重點城市供地“兩集中”文件，行業競爭持續加劇。對於未來市場預期表現，其預測2021年，隨著疫情防控積極性顯效，熱點城市調控效果的逐步顯現，疊加低基數效應略有減弱，全國商品房銷售規模同比增速或有收窄。

CRIC也表示，展望7月，房企供貨節奏或將有所放緩，屆時供應或將明顯回落，成交也將緩步下行。

中指研究院建議，進入2021年下半年，房企應精準把握市場機遇，注重產品品質與服務，借助數字化營銷手段加大推盤力度，優化管控模式，提升企業核心競爭力，在管理紅利時代尋求高質量發展，有效推進銷售目標完成。

CRIC建議，在行業增速放緩疊加“三道紅線”壓力下，規模房企投資和擴張動能承壓。新常態下，未來房企整體戰略需以謹慎經營、防範風險、適應市場變化為主。下半年仍需積極供貨推盤、深化銷售渠道、提高周轉效率、加速現金回流。

關榮雪對《華夏時報》記者表示，下半年，企業一方面應及時根據市場動態來調整戰略，明確發展方向；其次，深入研究自身資金流向及佈局，發展自身優勢，精準投資定位；另一方面可通過加大推廣、優惠活動等措施提升項目銷售量，加速產品去化。其認為，陣營間分化將持續。在目前融資環境下，大型房企在規模和資金方面更佔優勢，市場下抗壓能力和融資能力較強，而中小房企由於自身規模等因素致使融資能力薄弱，未來的分化或將持續一段時間。

SOHO中國被賣給黑石的公告一出來，有些投資者在平台上留言：“連潘石屹都'躺平'了。”賣掉SOHO中國之後，潘石屹和張欣套現142億港元。同時，潘石屹夫婦還將持有9%的股份。

這次轉身離開房地產，潘石屹似乎下定了決心。在房地產業打拼30年之間，潘石屹經歷了房地產黃金時代、白銀時代，儘管SOHO中國每年盈利可觀，似乎賣​​“便宜”了，潘石屹還是放手了。

“離開”

對於潘石屹賣掉SOHO中國，投資者們其實並不意外。消息在2019年就傳出來了，除了黑石之外，潘石屹還和高瓴資本接觸過。不過，後者對“接盤”SOHO中國進行了否認。

如果不是疫情的原因，潘石屹應該早就和黑石達成了交易。2020年，黑石如果想要買下SOHO中國，交易作價大概是40億美元，約合6港元/股。同時，黑石還需要接管SOHO中國的債務。

一場疫情過後，SOHO中國賣“便宜”了。6月16日，SOHO中國發佈公告表示，黑石計劃以5港元/股的價格收購公司91%的股份，總計236億港元，折合成美元大概是30.4億美元。在這場交易完成之後，潘石屹和他的妻子張欣套現142億港元，同時保留9%的股份。

有一篇報導提到“儘管SK大廈賣出了90億元的高價格，也沒能讓潘石屹拾起信心”。是這樣的，似乎無論市場怎麼變動，潘石屹都決心要“離開”了。但是，要知道在2019年年底麗澤SOHO的發布會上，潘石屹還對媒體說：“我是不會跑的，我拿的是中國的護照，能去哪裡？”

不過，潘石屹仍然還是賣掉了SOHO中國。事實上，近年來，SOHO中國並無新增加的土儲，也鮮少在招拍掛市場上現身。2019年6月份，在一場物業銷售推介會上，潘石屹說：“下一步可能考慮拿地，還是集中在大城市、一線城市，還有一線城市最繁華的地段。”

但最終，潘石屹放下了號碼牌，又一次從土地市場上“隱退”。要知道，在潘石屹決定離開房地產的今天，中國的地產開發商們正面臨著新的土地出讓製度——集中供地。房企在各個城市輪番現身，要及時對新的土地政策做出反應。

比起以前，房企面臨的環境似乎更加“艱難”。黃金時代過去之後，白銀時代幾乎把房企的利潤壓縮至了最低，而成本卻在不斷向上提高。

選擇離開或許是因為潘石屹並未對房地產持有“看漲”的態度。

“不務正業”的地產商

大概潘石屹早就不把自己當作成一位地產商了。2019年潘石屹做客熱門綜藝《嚮往的生活》。一整期的節目中，潘石屹做木工、拍照、烹飪，絕口不向晚輩提一句自己在商場上的輝煌歷史和成敗經驗。

被曹德旺形容成“鬼精鬼精”的潘石屹出生於甘肅天水的一個村寨。1991年，潘石屹看準了海南經濟發展的前景，借貸了1000多萬元在海南炒房，並迅速賺取了人生的第一筆金。

隨後，潘石屹開始正式進入到房地產行業，並在北京開發出了包括萬通新世界廣場等在內的多個項目。1995年，SOHO中國面世。在經營方面，和其他的地產商不同，潘石屹更擅長營銷。SOHO現代城入市的時候，項目的樓書有大量的照片、漫畫和插圖。在2001年，連樣板間還沒完全發展起來的時期，這種模式並不常見。

於是“前衛”這個標籤就被深深地烙在了SOHO中國和潘石屹的身上。此後，潘石屹打造的項目，包括望京SOHO、麗澤SOHO整體的建築風格都帶著與眾不同的設計感。

在2019年麗澤SOHO的發布會上，潘石屹公開現身，對“渺小和偉大”發表了一篇頗具文學色彩的演講。那應該是截至目前，潘石屹最後一次公開在國內現身。隨後，潘石屹飛往國外。據悉，和黑石的整個交易都是在國外洽談的。

黑石看中了什麼？

就算是“便宜”賣了，這波操作下來，潘石屹也不虧。就像前文中說到的那樣，曾經在黃金時代賺足了資金和眼球之後，有選擇的人當然也可以選擇離開，這本無可厚非。業內有傳聞說，SOHO中國的經營狀態不好。

事實上，從SOHO中國近年的財報看，近5年，SOHO中國的營收都是呈現出上漲的趨勢。而毛利潤儘管有所波動，但每年都可以超過12億元。這意味著，儘管SOHO中國並沒有實現利潤的高速增長，但每年盈利依舊可觀。同時，隨著疫情得到控制，各行各業已經逐步恢復至疫情前狀態，商業地產前景光明，實際上也大有可為。

和踩了2條紅線甚至3條紅線的房企不同，SOHO中國的財務狀態十分穩健，處於“綠檔”行列，淨資產負債率僅為43%。這也就說，SOHO中國雖然稱不上是龍頭，但絕對是一家盈利穩定的房企。

另外，近年來，包括龍湖、遠洋等在內的龍頭房企也逐步成立專一的商業部門，商業地產實際上越來越被房企看重。目前，SOHO中國旗下的主要項目是前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO、SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO這9大項目。

從區域位置上來看，上述項目基本集中在北京、上海的核心位置，租金收入可觀。這或許就是黑石看重的。黑石是美國規模最大的上市投資管理公司，近年來頻繁涉足房地產市場。近日，黑石還以60億元的價格收購了“Home Partners of America lnc.”，後者類似於房產中介，在全美擁有17000多套房屋用以出租。

黑石擅長的是，取得項目的控股權，通過後期的運營管理等，使得項目升值，幾年之後再將項目賣出。一買一賣之間，不僅讓項目更加成熟，也充盈了“錢包”。

這筆收購雖然令人唏噓，但並未影響中國房地產行業的進程。目前，有的房企債務出現了危機，也有房企開始在土地市場變得低調。但相同的是，所有房企似乎都在尋找新的增長點，穩住利潤和營收。

正如“萬通六君子”當年分手一樣。馮侖、潘石屹、易小迪成為了房地產的大鱷，王功權則做了風險投資家，王啟富做了基金管理公司的總裁。劉軍則鮮少在公開場合露面，也是六人中唯一一個沒有被納入“百度百科”的人。六人起家於房地產，但最終也是選擇了不同的道路。

隨著武漢市首批次集中供地大戲在房企的激烈競爭中落下帷幕，全國22城歷時近3個月的首輪集中供地也圓滿收官。

6月29日，作為22城集中供地的最後一站，武漢吸引著各路品牌房企展開了搶地“會戰”，樓面價一天之內三次被刷新、個別地塊競價最高達到421輪。在3天時間裡，武漢共集中出讓54幅土地，除1幅教育科研用地流拍外，其餘地塊全部成交，成交金額為788億元，平均成交溢價率為17.01%。

據了解，武漢土拍前期冷清後期逐漸火熱，在多數地塊底價成交的同時，武漢東湖新技術開發區（也稱“光谷”，以下簡稱“東湖高新區”）光谷中心城、花山和左嶺等熱門片區競爭趨於白熱化，地價被頻繁刷新。

貝殼研究院的統計數據顯示，22城首輪集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。在土地集中出讓過程中，多數重點城市通過房價地價聯動的規則變化，通過設定限地價條款、打擊“馬甲”房企拿地等對控制溢價率起到了一定的抑製作用，初步實現了“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。

“在上海市場成功拿地，我們感到還是挺意外的。”一位接近碧桂園滬蘇區域公司的人士在接受《中國經營報》記者採訪時坦言，雖然各地土地出讓的政策在變化，公司還是積極在上海、蘇州、無錫和南通等長三角城市拓展土儲。保利地產一位負責人也表示，持續增加土地儲備是房企生存的根本，當然，公司後期也需做好銷售，抓好資金回籠。

房企激烈搶地

在壓軸出場的武漢集中土地供應中，有“中國矽谷”之稱的東湖高新區一天三次刷新樓面價，成了此輪土拍尾聲中的焦點所在。

6月29日，武漢首輪集中土地供應的最後一天。P（2021）036號地塊經過129輪競價，最終被南山地產旗下的長沙麓澤房地產有限公司摘得，樓面地價15985.65元/平方米，溢價率100.41%，打破了2020年12月8日電建地產和德商置業聯合競得的光谷東P（2020）136號地塊15777.87元/平方米的樓面價紀錄。

此後，香港置地子公司武漢瀚置江越企業管理顧問有限公司經過212輪競價，斬獲P（2021）033號地塊，樓面地價20330.19元/平方米，溢價率84.36%。兩次被刷新的地價紀錄並沒有保持多久，P（2021）037號地塊在經歷421輪競價後，同屬南山地產的武漢山恆建設發展有限公司再次奪得該地塊，樓面地價20798.93元/平方米，溢價率103.28%。

“以光谷為代表的典型片區受到企業追捧，樓面價屢創新高，體現了房企對武漢城市發展前景的看好。”中指研究院武漢分院高級分析師李浩認為，成交的高價地塊後期入市表現如何，也將考驗房企的成本管控以及產品打造能力。

具有國資背景的企業拼搶土地的勢頭也值得關注。武漢市東湖新技術開發區管委會旗下全資國資公司光谷科學島（武漢）有限公司和武漢葛化科創置業有限公司分別以溢價率93.85%、109.72%拿下東湖高新區P（2021 ）034號和P（2021）035號兩幅宅地，其中P（2021）035號地塊刷新了左嶺片區樓面價紀錄。同時，武漢城投旗下的武漢大橋實業集團以15603元/平方米的價格拿下P（2021）038號地塊，刷新了光谷花山片區樓面價紀錄。

而在上海青浦區趙巷板塊內置旺路東側H4-04地塊的競拍中，吸引了碧桂園、保利、招商、建發、金地、中建八局、中鐵建和旭輝等12家房企角逐。在評分階段，上實城開、建發、金茂、中建八局、路勁等半數企業就遭淘汰，僅剩下6家進入報價階段。最終，中鐵建以24.82億元的成交價競得，成交樓面價2.45萬元/平方米。

此外，房企還將“戰火”燒到了寶山區。6月25日，寶山區美羅家園大型居住社區01單元0110-02地塊迎來出讓，報名企業數就達到18家，成為上海首輪集中供地中最搶手的地塊。最終，保利地產殺出重圍，以18.35億元和8.97%的溢價率成功摘得。

保利地產還以105.13億元的代價斬獲靜安區大寧板塊的靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊，是同批次裡唯一一塊成交總價超過百億元的地塊。

行業集中度提升

克而瑞研究中心報告指出，本輪集中供地環節，房企有積極補倉的需求，但僅看好部分區域市場，未來仍需注意地價過高的風險。

回顧武漢集中供地首日土拍過程不難發現，多幅地塊的競拍現場略顯平淡，而後拍出的地塊日趨火熱。6月25日晚，中指研究院華中市場研究中心主任李國政在接受記者採訪時表示，武漢集中供地第一天的很多地塊報名人數不多，競爭不激烈，以基本底價成交為主，單價及溢價率不高，頗顯冷清。

令人意外的是，之後的兩次出讓日，參與競拍的房企大增。據不完全統計，截至土拍結束，共有超百家房企關注武漢首輪集中供地活動，多幅地塊吸引數十家房企報名競拍。而在上海參與拿地的房企超過40家。

頭部房企積極補倉，行業集中度也進一步提高。貝殼研究院數據顯示，在拿地集中度方面，TOP10房企以24%的集中度水平（即成交金額佔比）明顯領先，其後是TOP11~20的房企，而TOP41~50房企以8%的集中度表現超越中間段房企，位列第三。

克而瑞數據也顯示，TOP50房企超過半數在22城首輪集中供地中有所斬獲，TOP30房企更是競得首輪供地中的約四成地塊。

記者註意到，今年前6個月，華潤置地在各地不斷新增土地項目，全口徑新增貨值被統計機構排到房企榜單第一位。但是在上海集中供地期間，並未見其參與競拍的身影。

據一位參與競拍的房企投拓部負責人透露，因為2020年北外灘地塊圍標事件的影響，中海、万科和華潤置地在首輪報名時就被刷了下去。“明顯的行業規矩都違反了，根據要求是沒有資格來參加這次土拍會的。”該位人士稱。

近年來，華潤置地在上海開發了包括靜安府東區、靜安世紀、蘇河灣中心潤府、奉賢幸福里、玲瓏悅府、西郊都會和雲麓裡等7個住宅項目。其中，靜安世紀和蘇河灣中心潤府已售罄。靜安府項目尚未出售的可售面積為23.31萬平方米，權益可售面積不到12萬平方米。

華潤置地在上海是否還有待開發的地塊，如何規避項目斷檔、銷售業績下滑的風險，成為區域公司的重要命題。對此，記者多次致電、致函華潤置地華東大區相關負責人，但截至發稿未獲得正面回應。

“房地價聯動”控制溢價率

在業內人士看來，在22城首輪集中供地中，隨著土拍規則的不斷變化和完善，“穩地價、穩房價、穩預期”的效應也逐漸凸顯。其中，限地價、觸頂搖號、杜絕馬甲、高溢價對應付款要求和產業引入要求等方式，對溢價率控制均起到一定抑製作用。

貝殼研究院數據顯示，在所有出讓住宅用地中，有71%的土地設定了價格上限，“限地價+控房價+競配建/競自持”的規則搭配更是多數城市的選擇，以達到控制土地溢價率、控制房價和加大租賃房供給的目的。

此外，個別城市為了達到“穩地價、穩房價、穩預期”的目的，還限制了同踩“三道紅線”和嚴重失信房企的入場競拍資格。

而上海、廣州、成都、合肥和福州等多個重點城市均提出要實現房價和地價聯動，即土地競拍將在“限房價”的前提下進行。比如，福州對每幅涉宅地塊都設置了新房銷售指導價，以底價成交的土地，未來建設住宅備案均價原則上按照指導價確定；有所溢價成交的土地，成交價款每增加1%、備案均價按商品房銷售指導價上浮0.1%。

以上海為例，相比成都“限房價、定品質、競地價”、杭州“限地價+限房價+競自持”、南京“限房價、競地價、搖號”和北京“限地價、限售價、競配建、競政府持有產權比例、拼建設方案”等競拍規則，上海土拍新出的一次性報價規則，打破了原有“價高者得”的規律。

據了解，上海是基於房價、地價聯動，設置地塊起始價、中止價和最高報價。最高報價一般限定為起始價的1.1倍（即溢價率最高為10%），報價低於中止價時，為價高者得。若高於終止價，進入一次性書面報價環節。一次性書面報價不得超過最高報價，並以最接近一次性書面報價平均價的為土地確定競得者。“同一申請人的規定”也讓個別房企無法換多個馬甲的方式拼搶拿地。

與此同時，一位房企投拓人士向記者直言，按照上海給出的房地聯動價測算，此次出讓地塊的利潤率大約可以達到9%~10%，“新規則對於企業來說，其實是友好的”。

億翰智庫的報告指出，集中供地共計四大政策相輔相成控制土地市場熱度，除了高自有資金監管外，實施“房價、地價聯動機制”，“鎖死”地價、穩房價，同時也保障了企業一定的利潤空間，整體符合國家政策邏輯“穩地價、穩房價、穩預期”，或將成為其他城市製定土拍政策的模板。

近日，全國多地房貸緊張，“停貸”“房貸放款週期變長”的消息受到市場關注。

《華夏時報》記者了解到，雖然網絡上關於“停貸”的熱議聲鼎沸，但目前並沒有城市或者銀行發布官方文件，表示對二手房“停貸”。不過據記者調查，廣州、惠州、東莞、成都、杭州、鄭州、武漢等城市放款速度變慢是事實，也有城市出現“選擇性停貸”。一名鄭州市的住房中介表示，鄭州市60平以下沒有配備燃氣的二手住宅目前“停貸”。另外，廣州市有國有大行個貸經理開啟“勸退”模式，表示該行額度緊張，建議辦理二手房貸款的客戶去較小的銀行。

而深圳在此輪“停貸”潮中顯得十分“淡定”，記者了解到，由於今年以來深圳二手房市場成交量低迷，深圳二手房房貸業務正常，有個貸經理表示，二手房過戶後，兩到三天就可以放款。

到底這輪“停貸”潮意味著什麼？市場上有兩種觀點，一方面是覺得不用“大驚小怪”，因為一般情況下，銀行年中和年末的放款速度會比較慢，貸款額度緊張，在特定時間段都會出現。

另一種觀點則是，在銀行“兩道紅線”的限制下，資金大規模湧入樓市的時代結束了，目前只是“預熱”，真正錢緊的時候，還沒到來。

深圳絲毫未受“停貸”影響

建設銀行深圳市某支行的個貸經理對《華夏時報》記者表示，如果需要贖樓，大概一到兩個月可以放款，如果不贖樓，半個月左右可以放款，不過最終還是要看房屋過戶的時間。她表示，放款速度要根據銀行的額度來定，每個銀行不一樣，一般情況下，房貸審批放款一般都需要一個月的時間。

中國銀行深圳某支行的個貸經理對《華夏時報》記者表示，深圳二手房沒有停貸，資料齊全的情況下，如果賣家贖樓，過戶之後，2-3天可以放款。有業內人士對《華夏時報》記者表示，一般情況下，銀行會對一年中的貸款進行大致階段分配，年中和年末的放款速度會比較慢。上述個貸經理對《華夏時報》記者表示，去年年底該支行的額度比較緊張，放款速度比較慢。

工商銀行深圳某支行的個貸經理對《華夏時報》記者表示，今年深圳二手房成交量低，因此銀行一般情況下能夠保證及時放款。如果要贖樓，審批的流程正常，兩到三周可以放款，如果不用贖樓會更快一點。不過他表示，近期銀行對購房者首期款的要求較高，特別嚴查首期款的來源，首期款需要是自有資金。接下來房貸會不會收緊？該個貸經理表示，目前沒有收到通知。

去年7月15日以來，深圳市採取多種方式給樓市降溫，特別是今年2月發布的二手房成交參考價格增加了買賣雙房的交易成本，這讓深圳二手房市場徹底冰凍住。深圳市住建局官網顯示，2021年5月深圳市二手房的成交總量為3027套，同比下降64.53%，成交量已經腰斬。另外，國家統計局數據顯示，2021年5月深圳市二手房價格指數環比下滑0.1個百分點，這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數首次下滑。

另外，《華夏時報》記者還發現，多個深圳購房群裡，並沒有關於“停貸”“貸款延期”的話題討論，可以看出，二手房放款速度對深圳的購房者並沒有產生太大影響。

廣州遭遇“勸退”

與周邊的廣州、東莞、惠州比起來，深圳似乎是一個例外。記者多方調查了解到，近期，廣州、惠州、東莞的房貸略顯緊張。

深圳市一住房中介對《華夏時報》記者表示：“深圳沒有停，是惠州的二手房貸款停了。”工商銀行惠州某支行個貸經理對《華夏時報》記者說:“不是說不可以辦理二手房貸款業務，只是說，之前受理過二手房買賣，但是賣家和買家都沒辦法接受放款時間。”這名工商銀行惠州某支行的個貸經理表示，目前住房貸款的形勢不是很明朗，放款時間連銀行的工作人員都沒辦法確定，如果貸款，可能半年都不能放款。

記者了解到，一般情況下，在二手房買賣中，買賣雙方簽訂購房合同，買家交定金後將合同等資料交到銀行進行按揭貸款，賣方只有在收到所有的房款之後，才會交房。如果銀行的放款速度長達半年，賣方可能會著急，另外，交易時間過長，這也會讓交易存在諸多不確定性因素。也就是說，二手房貸款放款速度變慢，會在一定程度上影響二手房的成交。

惠州市的這名個貸經理還表示，各家銀行的情況可能不一樣，可能不定時有額度。但目前具體哪家銀行有額度，該個貸經理建議購房者與住房中介進行諮詢。

東莞的某住房中介對《華夏時報》記者表示，東莞最近有的銀行額度緊張，沒有貸款額度，不過很多銀行都還是可以貸款，只是審核會比較嚴格。如果購房者的資格較為優質，放款的時間大概在3個月左右。中介坦言：“東莞現在放款的速度確實沒有以前那麼快。”

與東莞和惠州比起來，廣州似乎是貸款延期的重災區，在採訪過程中，記者直接遇到了“勸退”。

工商銀行廣州市黃埔區某支行的個貸經理對《華夏時報》記者表示，“二手房的審批會比較快，兩到三週就可以，但是放款的速度很慢，現在放款的是今年2月底3月初申請的那一批。如果現在申請，預計要等到11月才能放款。”他還表示，額度多的時候放款會比較快，額度少的時候，放款會比較慢。現在總行的額度比較緊張，所以其他支行放款的速度都差不多。今年各大銀行的額度都比較少。

“現在沒額度了，大概要等半年。”當記者以買房者身份，表示要辦理二手房貸款業務時，農業銀行廣州越秀區某支行的個貸經理這樣說。她表示，該行接受辦理二手房貸業務，但是排隊的人很多。農行現在的額度都很緊，為了不浪費客戶時間，她建議記者找小銀行看看有沒有貸款額度。

鄭州沒配燃氣的小戶型“停貸”？

另外，記者還了解到，杭州、鄭州、武漢、合肥、成都的房貸業務都出現房貸額度緊張的現象。

工商銀行杭州市某支行的個貸經理對《華夏時報》記者表示，不只是二手房，杭州現在所有的房貸都是排隊放款，如果額度緊張就需要排隊。

武漢市某住房中介對《華夏時報》記者表示，有部分銀行停貸了，但是有銀行還可以貸款，主要看購房者的資質。她表示，今年年初銀行的放款速度較快，現在放款速度比較慢，預計下半年銀行的額度會越來越緊張。

合肥市的住房中介對《華夏時報》記者表示，合肥的二手房沒有停貸，只是二手房的放款時間延長了。

在眾多媒體的報導中，鄭州似乎是此次“停貸”最嚴重的地方。一名鄭州市住房中介告訴《華夏時報》記者，“停貸”的是60平以下沒有配備燃氣的二手住宅，這樣的二手住宅是按照公寓的標準來建設的，每層的戶數比較多。

鄭州市的這名住房中介對《華夏時報》記者表示，目前鄭州市超過60平的二手住宅都可以貸款，商貸的利率為6.125%，大概2個月可以放款，公積金貸款的利率為3.25% ，大概3-5個月可以放款。

成都市某住房中介對《華夏時報》表示，成都市二手房貸款中，組合貸款已經排到10月底，一般的賣方都不接受組合貸。另外，他還表示，現在2001年之前建成的房子都不好貸款了，特別對於剛需來說，購買2001年以前建成的房子貸款比較困難，所以現在全款買房和電梯房成為了首選。

重慶市某住房中介對《華夏時報》表示，最近所有銀行的二手房放款都比較慢，審批放款的過程差不多需要半年。下半年放款速度會變快嗎？該名中介表示“不好說”。

為什麼2001年以前的房子不好貸款？該中介認為，因為近年來成都房價增長速度過快，這是給成都樓市降溫的一種措施。

真正的“房貸緊張”還沒到來？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，其實“錢荒”在樓市上演，絕不是今年才有的。每當樓市調控收緊，都會出現“房貸荒”，上調利率、拉長周期、二手房“被停貸”。比如2013年底、2017-2018年。不過，李宇嘉表示，房貸“荒”成這個樣子，還是第一次，主要原因是房地產貸款集中度管理制度。

2020年末，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對各銀行實行了分檔管理，規定了各檔銀行的房地產貸款和個人住房貸款佔比上限。

其中，第一檔的中資大型銀行房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項占比分別為27.5%和20%；第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構兩項占比分別為22.5%和17.5%；第四檔縣域農合機構兩項占比分別為17.5%和12.5%；第五檔村鎮銀行兩項占比分別為12.5%和7.5%。市場普遍認為，貸款集中度管理目的是防止房地產佔用過多的社會信貸資源。

麵包財經根據2020年年報披露的數據統計，37家上市銀行中有13家銀行的房地產貸款佔比或個人住房貸款佔比超標。

貝殼數據研究院報告顯示，2021年6月，72個重點城市中，有46個城市的房貸放款週期變長。但是《華夏時報》記者了解到，在鄭州和成都，相比二手房，一手房貸款的放款速度更快。為何新房比二手房的放款速度更快？

有行業專家表示，額度管理精細化之後，銀行能夠騰挪的房地產的空間變小了，而在額度有限的前提下，出於成本效益比，銀行會先保“新房”客戶的需求，把有限的額度放在開發商的新房上，這樣，二手房的零散客戶，就率先出現了“停貸”、房貸放款時間變長的現象。

不過，新房市場的房貸是否高枕無憂呢？公眾號“攸克地產”認為，受房地產集中供地影響，今年5-6月份集中供地的地塊預計會在半年後開盤，屆時將迎來銀行房貸的高峰期，新房領域的“貸款煩惱”也就會隨之而來。

貝殼研究院表示，過了上半年的考核節點後，下半年銀行信貸投放額度及放款週期將逐步恢復常態，市場交易規模將保持量增價穩的增長勢頭，預計下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房的交易規模比去年增長超過10%。

李宇嘉表示，未來“房貸荒”一定會緩和的，但“上限指標控制”不會緩和。未來，房貸額度管控、佔比管控將是常態化的，資金大規模湧入樓市的時代結束了，靠槓桿炒作樓市的時代也一去不復返。

上半年，全國各地樓市整體保持平穩，分化現象進一步加劇。

與此同時，各地調控政策密集出台，“房住不炒”漸成常態，調控持續加碼不斷升級，調控次數超234次。

上半年調控超234次

在“房住不炒、因城施策”的政策大環境下，上半年房地產市場“穩”字當​​頭，樓市調控成為關鍵詞。

上半年，監管部門就房地產市場密集發聲，要求嚴格落實“房住不炒”的方針政策，全國30餘城市陸續出台或升級調控政策，調控更加頻繁，手段更為全面。

據中原地產研究院統計，今年1-5月全國房地產調控次數超234次。“兩集中供地”、“滬十條”、“滬七條”、打擊代持及眾籌炒房、嚴查經營貸、設立二手房參考價格、新房積分搖號、嚴限學區房等各項調控密集出台，調控持續加碼不斷升級。

此外，房地產長效機制改革也持續不斷推進。日前，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

業內人士分析指出，今年以來房地產調控政策密集出台，調控措施更加完善，凸顯了前所未有的房地產調控力度和決心，將對房地產市場帶來深遠影響，確保房地產行業持續健康發展。

整體平穩分化加劇

隨著調控不斷加碼，上半年全國房價整體保持平穩上漲勢頭，成交持續增長，一二三線城市分化加劇。

中國指數研究院數據顯示，上半年，百城新建住宅市場整體較為平穩，價格累計漲幅較去年同期擴大0.43個百分點至1.70%。二手住宅市場價格累計上漲2.56%，漲幅較去年同期擴大0.84個百分點。

在“一城一策、因城施策”背景下，樓市分化繼續加劇。上半年一線城市房價漲幅整體相對平緩；二線城市房價繼續保持上漲勢頭，南京、杭州、東莞等部分城市短期快速上漲後逐步企穩；三四線城市中，浙江和福建等沿海省份的三四線城市短期上漲相對明顯。

與此同時，市場成交持續擴大。國家統計局的數據顯示，今年前5個月，全國商品房銷售面積和銷售額均創歷史同期最高水平。其中，商品房銷售面積6.6億平方米，同比增長36.3%，比2019年同期增長19.6%，兩年平均增長9.3%；商品房銷售額為7.1萬億元，同比增長52.4%。

降溫態勢將持續

業內專家普遍認為，國家堅持“房住不炒”的調控方針不會鬆懈，預計下半年樓市降溫態勢將延續，房價走勢將更加平穩。

天風證券房地產行業首席分析師陳天誠表示，下半年房地產調控將繼續深化，購房資金來源審核等“緊信貸”措施將更加嚴格，這將對房價帶來更為直接和明顯的降溫效果。

實際上，隨著各項調控政策效果逐步顯現，二手住宅價格已呈現降溫勢頭。

國家統計局數據顯示，1月份，北上廣深一線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.3%；此後持續下滑，5月環比上漲0.6%，漲幅回落明顯。二三線城市商品住宅銷售價格環比漲幅也出現回落或與上月相同。

廣東省住房政策研究中心高級經濟師李宇嘉表示，隨著各項調控逐步顯效，廣州等熱點城市部分開發商新盤已開始降價，二手房議價空間也明顯增加，預計下半年房價將繼續回調。

提價3.2%加推106單位 每呎26814元

新盤銷售報捷，中國海外（00688）發展的九龍東啟德維港1號過去周六（3日）首輪發售400伙，為舊機場跑道區住宅新盤銷售響頭炮，最終即日賣出370伙或92.5%單位；消息指出，該盤昨日再沽7伙，即兩日計共沽377伙。維港1號熱銷帶旺同區新盤市況，連同該盤，啟德區過去兩日有5個新盤錄得成交，共售出397伙，佔周末兩天（3日至4日）一手交投461伙的86.1%。

中國海外昨日趁勢添食，加推4號價單共106伙，折實平均呎價26814元，較上批3號價單調高3.2%，即日起接受購樓意向登記。

馬拉松式14小時銷售

維港1號挾超購17.8倍的姿態，於過去周六早上9時起分A及B組發售400伙，不單推售伙數創今年新盤單日新高，亦出現近期罕有長達14小時的馬拉松式銷售，最後一組買家揀樓至深夜約11時45分，最終全日以售出370伙作結，即日售出伙數為今年開售新盤最多，其中A組大手時段共賣出124伙。

中國海外地產董事總經理游偉光指出，維港1號首輪即日售出370伙，吸金約41.45億元，因應市場需求，集團昨日加推4號價單共106伙，並即日起接受購樓意向登記。

根據4號價單顯示，該批單位維持最高13.5%的折扣，折實平均呎價26814元，較6月29日公布的3號價單折實平均呎價25988元高3.2%，涉及1房至3房戶，實用面積330至766方呎，折實售價798.8萬至2137.4萬元。售價最平為2B座1樓F室，實用面積331方呎，折實呎價24133元。發展商稱，新價單撇除景觀及樓層等因素，有部分單位更加價約2%。

位於承豐道21號的維港1號，提供1059伙，實用面積329至1793方呎，預計2023年3月底落成入伙。

同區HENLEY I周末錄13成交

啟德同區部分新盤交投亦變得熱烈，恆地（00012）旗下THE HENLEY I（THE HENLEY發展項目第1期）繼過去周六連沽9伙後，昨日再添4伙，兩日計以13宗買賣成為維港1號之後過去兩日第二旺新盤。

由合景泰富（01813）與龍湖集團（00960）合作發展的啟德尚．珒溋也趁勢售出4伙，嘉華國際（00173）區內嘉峯匯則見2宗成交，連同會德豐地產MONACO（MONACO發展項目第1期）有1宗交易，該區新盤過去兩日共售出397伙，佔整體兩日一手共461宗成交約86.1%。按周計算，過去周末一手成交急增319宗或2.2倍。

本月新盤銷量挑戰2000宗

另邊廂，其他新盤亦積極吸金，會德豐地產與信置（00083）、嘉華國際、世茂房地產（00813）及爪哇控股（00251）合作發展的西南九龍長沙灣維港滙連沽3伙，成交價875.6萬至2249.5萬元，吸金共4493.4萬元，其中售價最貴屬維港滙I的2座25樓C室，實用面積784方呎，呎價28693元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，7月樓價勢將破頂，下半年樓價料可升約9%，隨着多個大盤登場，預計7月一手成交量約2500宗。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，踏入7月買家陸續接受新高價，交投料將回穩，通關後整體樓市有望價量齊升，估算7月一手可錄約2000宗成交。

過去一年新冠肺炎疫情困擾消費市道，更有連鎖茶餐廳品牌收縮規模，但不同區域的舖位在茶餐廳棄租後租金表現迥異，當中以民生區表現較佳。原由翠華（01314）租用大埔的大埔廣場分店舖位，租客提早近一年離場，近期舖位以月租31萬元重新租出，租金回升近13%。不過，早前突然結業的龍門冰室銅鑼灣分店，地舖則以22萬元租出，月租下滑逾24%。

每月31萬 原為翠華分店

翠華原大埔分店舖址為安泰路1號大埔廣場地下6號舖，建築面積9984方呎，舖位面向區內主要大型商場大埔超級城，早於2013年底起開店，曾續租兩次，包括在2019年以每月27.5萬元續租，呎租約27.5元，租期至今年12月。不過，翠華自今年大年初一（2月12日）起已再無營業。

據了解，翠華在關店初期並無意提早離場，直至4月才確認退租。業主收回舖位後，同月開始放租，初時有租客出價每月26萬元洽租，較原租金為低。及後疫情轉趨穩定，民生消費力強，該舖位獲食肆及零售商戶同時洽租，最終由佳寶食品超級市場「搶贏」，月租31萬元，每呎約31元，最新租金不但未有下降，更較原有租金增加3.5萬元，增幅12.7%。

至於近一年不斷收縮規模的食肆龍門冰室，其位於銅鑼灣登龍街28號永光中心地下的分店，於今年3月因欠租結業。該舖建築面積約2009方呎，龍門冰室2019年3月起租用3年，首年月租28萬元，去年月租28.5萬元，今年加租至29萬元，呎租升至約144元，惟龍門冰室最終提早接近一年結業。

龍門冰室登龍街舊址減24%租出

以食肆為主的登龍街受防疫措施影響人流及生意，街內租金大跌，故此業主重推舖位招租時，已把叫租調減至每月25萬元。不過，由於市道未完全恢復，而且銅鑼灣以往以旅客消費為主，缺乏民生租戶承租，最終只以22萬元連生財工具重新租予一家冰室，呎租約110元，較龍門冰室結業前月租29萬元，低7萬元或24.1%。

資料顯示，上述永光中心地舖，在2015年曾以每月33.3萬元租予一家日本拉麵店，即最新租金一跌再跌，較6年前高位低11.3萬元或33.9%。

業界人士分析，由於本港通關時間表待定，旅遊區的地舖租賃交投雖有增加，惟租金仍受壓。反觀民生區基本消費群穩定，個別行業積極擴充，故此出價租舖都較為進取，為租金帶來支持。

內地龍頭珠寶金行老鳳祥早年以高價承租的旺角亞皆老街及西洋菜南街交界單邊舖位，剛約滿結業，業主資深物業投資者黎永滔把舖位推出招租，月租叫價80萬元，較舊租低100萬元或55.6%之餘，更較高位大幅下調140萬元或63.6%。

喜來登旺鋪表示，旺角亞皆老街67及69號地下連67號閣樓，地下建築面積約1700方呎，閣樓建築面積約600方呎，合共建築面積約2300方呎，現以每月80萬元放租，呎租約348元。

租金平過15年前

該舖位於亞皆老街及西洋菜南街交界單邊，對面為新之城商場，人流旺盛。舖位原租客為珠寶金行老鳳祥，於2015年以每月220萬元承租，呎租曾高達957元。至2018年續約時，月租已下調18.2%至180萬元，呎租降至783元。老鳳祥的租約在6月到期，近期已清拆裝修正式遷出，最新放租叫價較6年前高位大削140萬元，減幅高達63.6%。資料顯示，舖位再上一手租客為連鎖服裝店鱷魚恤（00122），自2006年起租用長達9年之久，最初月租亦高達98萬元，反映現時租金較15年前更低。

同區舖位亦錄得買賣成交，為通菜街20至22A號達明大廈地下連1樓，地下建築面積約1200方呎，1樓建築面積約2800方呎，合共建築面積約4000方呎，以3450萬元成交，呎價約8625元。新買家為港豪有限公司，該公司董事包括靄華押業信貸（01319）主席兼行政總裁陳啟豪、執行董事陳美芳及陳英瑜。原業主於2011年3月斥資4020萬元入市，持貨逾10年，賬面虧損570萬元，舖位跌價14.2%。

香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，6月錄得586宗二手居屋（包括已補地價及未補地價）註冊，較5月的568宗增加約3.2%，連續4個月錄逾500宗，屬2014年9月後首現；當中僅500萬元或以下二手居屋註冊量按月上升，有233宗註冊，較5月的207宗增加約12.6%。

3專家分析前景 看好深圳中山東莞

2019年推出的「惠港16條」措施，便利了港人北上置業，本報訪問了3位近年在大灣區買樓投資的資深地產業界人士，均預期更多港人到當地定居，其中中原集團創辦人施永青，特別看好深圳等3個城市前景。

中央在2019年11月推出惠及港澳居民在大灣區發展的措施，涵蓋教育、醫療、養老、住房、交通等領域，當中便利港人到大灣區9個城市購置房屋，豁免需要社保身份等條件才可購房的要求。

施永青：優先選住宅類別

本報訪問了施永青、戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻、以及美聯工商舖顧問黃漢成，均對大灣區樓市前景有信心，認為「惠港16條」有利港人北上工作、創業及居住，而大灣區工作機遇多，將續吸納專才，對置業需求亦提高，相信通關後，港人前往大灣區城市置業的情況會加快。

事實上，跟90年代北上置業單純為投資或者養老不同，現時港人到大灣區買樓既有投資亦有自住需求。施永青指出，「兩類需求（投資跟自住）都有所增加，想投資的主要是看好內地經濟增長快，希望能夠受惠生產力上升帶來的紅利。」

由於中央政府不鼓勵房地產炒賣，強調「房住不炒」的政策，施永青認為，在當地炒樓成本高，買樓都是以「長揸」為主，追求長綫升值的潛力，並透露自己早在10年前已經在深圳買樓投資，而近年則在廣州等地投資商廈，因毋須受住宅的「限購」措施影響，投資金額亦能夠更多。

不過，對於一般小市民要在大灣區投資，施永青建議，還是優先選住宅類別，將會較為穩定，因「小市民專業知識唔多」，而投資當地商舖方面，則因為內地商業規劃發展變化大，不容易掌握商機。

黃漢成：須留意內地基建

大灣區由「9+2」合共11個城市組成，黃漢成數年間先後於深圳、中山、東莞、肇慶及江門5城市購入住宅單位，對上一次約兩年前，以平方米約9,000元人民幣購入肇慶鼎湖區一單位，他謂鼎湖區為旅遊熱點，而該區亦獲政府部門遷至，前景不俗。

對於買樓有何心得？黃漢成認為，必須留意內地基建，特別看好中山及東莞兩大城市前景，中山主要有深中通道日後落成，前往深圳南山區僅約20分鐘車程，必定吸引專才居住，另他認為東莞為深圳的延伸，尚有很大發展空間。

至於施永青則比較看好深圳、東莞及惠州3地，特別是深圳，「深圳經濟、生產力增長在大灣區中最快，所以樓價增長潛力亦會相對比較高，而東莞、惠州位於深圳的旁邊，在『大深圳』的同城化概念，亦能夠看高一綫。」

陶汝鴻：交通地區轉型關鍵

不過兩年多前於珠海唐家灣購入一個約130平方米單位的陶汝鴻就認為，當地屬於高新科技區，前景甚佳，並認為交通配套及地區產業轉型，將是決定地區前景關鍵因素。同時看好佛山及中山屬大灣區「後起之秀」，佛山產業出現轉型，近年獲金融業的後勤部門、以及保險業等設置總部，產業轉型，而「廣佛一體化」，交通配套相信進一步改善，前景不錯，而中山則有國策支持，翠亨新村定為生物科技、健康醫療等產業發展，而交通未來有深中通道，更為完善。

至於近期大灣區樓市狀況上，戴德梁行統計大灣區9大城市一手樓價及買賣宗數，5月份深圳、廣州等多個城市交投較年初緩慢，其中深圳5月份交投為2,544套，較1月份7,970套，跌近7成，廣州則錄1萬宗成交，較年初1.4萬宗跌逾2成。陶汝鴻認為，近一個多月內地個別地區出現疫情，或多或少影響交投量，但價格仍沒下挫，反映需求持續，相信疫情穩定後交投量可回升，而中港若通關，將進一步推動港人北上置業。

樓價趨升，二手續現高價，東涌昇薈大2房單位以1,080萬元沽出，創東涌2房新高價，半年漲1成。另天水圍嘉湖山莊淨3房662萬元易手，距離同類高位差6萬元；二、三綫屋苑青衣美景花園3房連天台800萬元易手，售價破屋苑頂價。

市場人士指出，昇薈10座高層J室，實用面積757平方呎，屬東涌罕有兩房套房連儲物室及工作平台單位，視為大2房，以1,080萬元易手，售價創東涌2房新高價，較今年1月同類單位賣985萬元推高95萬元，樓價短短半年升約1成。

祥益地產分行高級經理林家倫表示，嘉湖山莊美湖居3座高層H室，實用面積540平方呎，3房間隔，以662萬元易手，實用呎價12,259元，售價較歷史高價668萬元相距6萬元。

海怡3房減22萬 1198萬售

鴨脷洲海怡半島7月至今暫錄3宗成交，其中29座高層H室，實用面積687平方呎，套3房，已放盤一段時間，原連租約叫價1,220萬元，近日交吉現以1,198萬元沽出，減價22萬元，實用呎價17,438元，售價較同座同室低兩層今年3月賣1,120萬元，貴78萬元。

二、三綫屋苑青衣美景花園一個3房連天台單位以800萬元沽出，售價破屋苑頂價。市場人士指出，美景花園6座高層連天台，實用面積564平方呎，另天台469平方呎，單位於今年4月以850萬元放盤，至6月減至823萬元，終以800萬元沽出，累減50萬元，實用呎價14,184元，售價為同類單位新高價。原業主於2006年182萬元購入，持貨約15年帳面獲利618萬元。

10大屋苑兩天約23宗成交

至於，周六日10大屋苑表現，中原錄22宗成交，連續20周錄雙位數；美聯物業錄23宗，按升升43.8%，連續20個周末錄得雙位數活躍水平；利嘉閣地產錄13宗，按周跌13%；香港置業錄14宗成交，按周減少13%（註：4大代理10大屋苑各有差別）。

鄧成波家族持續沽售物業，第一太平戴維斯表示，油麻地窩打老道40號寶翠大樓1樓及2樓商舖，以3億元成交，買家為本地投資者。

寶翠大樓1樓及2樓實用面積合共約18,800平方呎，物業面向彌敦道及窩打老道的兩邊位置均設有89至104呎長的櫥窗。據悉，舖王鄧成波於2009年以逾6,223萬元購入物業，去年起委託第一太平戴維斯放售，及至近日成交，該家族持貨12年共獲利約2.4億元。物業連同租約出售，現時租戶為窩恩居、金樂軒護老院，租期自2020年起長達10年，料為物業帶來平均約4.2厘的回報。

投資車位獲利離場，將軍澳維景灣畔車位以178萬元成交，11年升約3倍。

利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇表示，維景灣畔停車場LG3層單號車位，原業主最初開價180萬元，經議價減價2萬元，以178萬元沽出。原業主於2009年12月以43.3萬元購入車位，持貨11年帳面獲利134.7萬元。

維景灣畔單位及車位數目比例為4.2比1，屬於非業主也可自由買賣，沒受業權限制。另外，屋苑現時約有65個車位放售，入場價188萬元起。

土瓜灣區近年有不少重建項落成，隨着該盤港鐵站正式啟用，令對外交通配套作進一步提升，其中，屬該盤新晉屋苑之一的瑧尚，新入伙不久，目前有約40個放租盤，平均呎租約45元，入場叫租由14000元起，普遍回報率約2.5厘。項目共提供294伙，面積由283方呎起，標準戶型涵蓋一房至兩房，其中以一房細戶為主。

美聯首席助理聯席董事林智明表示，項目現有約40個租盤，其中主要為1房單位，平均呎租約45元。其中入場月租約14000元，為高層A1室，面積300方呎，屬1房間隔，坐向東方，呎租約46.7元；其餘放租單位包括中層A2室，面積299方呎，同屬1房間隔，坐向東方，以14500元推出放租，呎租約48.5元。

林氏指出，項目租盤吸引不少區內分支家庭，以及於市區工作的上班一族承租，近月錄得約26宗租務個案，近期租出單位包括中層B1室，面積386方呎，屬於2房間隔，坐向東方，以16000元承租，呎租約41.5元，據了解，業主於19年3月以約759.6萬購入單位，現將單位租出可享約2.5厘租金回報。

另外，項目高層A2室，面積299方呎，屬於1房間隔，坐向東方，以16000元租出，呎租約53.5元，業主於19年3月以約664.4萬購入，現將單位租出可享約2.89厘租金回報。

世紀21置業易資深客戶經理符永珊表示，除了區內分支家庭，項目亦能吸引不少年輕客人承租，近期放租單位包括項目中層B8室，面積283方呎，屬1房單位，坐向西北方，叫租14300元，呎租約50.5元，以及項目中層A2室，面積299方呎，屬1房單位，坐向東方，叫租14800元，呎租約49.5元。

符永珊透露，項目近期租金有上升趨勢，該盤低層A6室，面積303方呎，屬1房單位，近日以月租11800元承租，呎租約38.9元。業主於2019年4月以約700萬購入，現將單位租出可享約2厘租金回報。

另外，項目中層B3室，面積300方呎，屬於1房單位，以14000元租出，呎租約46.7元，業主於2019年4月以約710萬購入，現將單位租出可享約2.4厘租金回報。

瑧尚由新世界及市重局合作發展，單幢式住精品物業，樓高29層，配置三部升降機，每層分為A、B兩部分，各設7伙，合共提供294伙。

單位面積介乎283至386方呎，樓底高度由2.85至3.825米，間隔涵蓋一至兩房，全數單位採用開放式廚房設計，各配置22至24方呎露台，大部分單位設有17至19方呎的工作平台。其中供應以一房戶為主力，涉及252伙，佔供應量約85.7%。

由於市區地皮供應緊絀，不少財團均向市區舊樓入手，亦積極作併購，土瓜灣有不少舊樓，不少物業已接連改建，並發展為新式物業，令區內面貌煥然一新。

市場氣氛不俗，業主紛收窄議價空間，多個指標屋苑於過去周末連錄成交，其中天水圍嘉湖山莊連錄8宗、將軍澳新都城亦錄5宗。

美聯區域經理黎燦強表示，嘉湖山莊於過去周末連錄8宗成交，其中樂湖居14座低層B室，約633方呎，3房套間隔，獲換樓客以約668萬購入，呎價約10553元。

同時屋苑亦錄明賺暗蝕個案，中原副區域營業董事伍耀祖表示，景湖居14座高層D室，544方呎，3房間隔，以648.8萬售，呎價11926元。原業主持貨3年額印稅鬆綁，轉手帳面獲利23.8萬，但計算各項開支費用，料微蝕數萬離場。

市場人士指，東涌昇薈10座高層J室，757方呎，2房套連儲物室間隔，以1080萬沽，售價為同區2房新高，呎價14267元。

中原市務經理李子清表示，青衣美景花園6座高層連天台戶，564方呎，3房間隔，連469方呎天台，以800萬成交，創屋苑新高，呎價約14184元。

美聯助理區域經理馮根明表示，元朗世宙3座高層G室，約428方呎，2房間隔，原業主月前叫價750萬放售，終零議價成交，呎價約17523元，屬市價。祥益區域董事邱家邦表示，屯門龍門居14座低層F室，431方呎，2房1廳，以465萬自由市場價成交，呎價10789元，屬市價。

中原分區營業經理柯勇表示，將軍澳新都城於過去周末錄5宗成交。其中3期1座低層D室，470方呎，2房間隔，以803萬成交，呎價17085元。中原首席分區營業經理盧鏡豪表示，鴨脷洲海怡半島29座高層H室，面積687方呎，套3房間隔，以1198萬沽，為同類新高，呎價17438元。

世紀21宇田高級客戶經理蔡偉文表示，大埔美豐花園B座中層02室，296方呎，2房間隔，獲用家零議價以470萬承接，呎價15878元。