國揚看好台商回流擴廠、升級潮，大舉加碼雙北市廠辦布局，12日一口氣砸下21億買進新北市三重1,828坪、土城391坪土地，合計2,219坪。國揚協理王正怡表示，兩塊地都計畫開發為廠辦大樓，其中土城將與1月間已購進的3,199.5坪一起開發，且會繼續擴大整合，目標是打造為頂級廠辦園區。

國揚昨公告以18.88億買進三重中興段28地號等9筆土地共1,828坪，每坪取得成本約103.3萬元，賣方為永億工業及華陽國際物流；另外，國揚董事會決議簽訂共同投資興建契約，計畫與其他四家公司共同開發三重土地，投資比例為國揚占50％、其他公司50％，但基於保密及各公司內部程序尚未完備，因此共同投資對象暫不公開。

另外，國揚昨天又以2.5億買下新北市土城忠義段380地號土地391.17坪的50％，每坪取得成本約63.9萬元，賣方為成章工業。

王正怡表示，土城這塊地與國揚在1月買進的土城忠義段365地號等九筆土地為同一開發計畫，合計兩次買進後基地擴大為3,590坪，接下來還會繼續整合、伺機買進鄰地，由於基地規模和條件優越，國揚將響應新北市政府積極推動的工業區立體化政策，並開發為頂級廠辦園區，總銷規模、每坪單價尚未確定。

國揚滿手現金，近期持續獵地，主要是因為國揚去年處分大南港土地獲利大暴衝，2020年EPS達7.58元。另外今年國揚將完工交屋的個案至少三筆，包括總銷22億「翡翠森林」三期金澤區，70億元「國揚矽谷」及37億「早安國揚」都在今年完工入帳，此可回收現金源源不斷，國揚購地補庫存的腳步也轉趨積極。國揚上半年營收41.41億元，由於去年同期有大南港售地挹注墊高基期，因此呈現59％的年減幅。

台灣房屋集團12日發布2021下半年購屋意願調查，47%民眾想要在下半年購屋，其中有23%從沒有意願購屋轉為積極想進場。調查也發現，受疫情影響，民眾購屋偏好轉變，採買方便、重視社區管理，戶數少、棟距大，浴室有單層排氣等，成為購屋優先選項。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，調查反映下半年房市三大狀態：一、剛性需求撐場：高達7成1為剛性需求，包括首購(37%)、換屋(30%)及替家人購屋(4%)，顯示重稅對自用族群影響不大。

二、房市取決經濟：影響民眾購屋意願最首要因素「經濟發展狀況」(33%)，其次是「疫情變化」(19%)，「房地合一2.0稅制加重」(14%)的政策變動。

三、打房難抵漲勢：政府祭出打炒房政策，但長期觀察不動產走勢呈周期性穩定成長，民眾依舊對下半年房價仍頗具信心，看漲比例達38%，遠遠超過看跌的12%，因此才會吸引兩成三成民眾，在原本沒有購屋意願的情況下趁勢搶進。

另外經歷一年多疫情後，7成民眾購屋條件偏好出現變化，有67%的民眾最重視「生活機能周全、方便就近採買」，46%的民眾更青睞「重視社區管理」，32%喜愛「戶數少、住戶單純」的社區。也有近三成民眾偏好「棟距大、環境遼闊」。

張旭嵐指出，疫情終究會消退，不過防疫生活將成為新常態，未來後疫情時代，整體房市走向：生活機能「在地化」，社區住宅「單純化」、居家生活「智慧化」，房仲服務「雲端化」的方向躍進，啟動防疫新生活。

看好台中房市，遠雄建設（5522）日前公告砸38.82億元買進西屯區1,213.13坪土地，遠雄表示，將興建住宅大樓，目前全案正規劃中。遠雄今年持續布局中南部房市，包括台中、台南、高雄均布局千坪以上土地，總計砸逾70億元獵地。

遠雄繼5月以7.27億元購入台中市西屯區817.19坪地後，最近公告再砸38.82億元買進台中西屯1,213.13坪土地，換算每坪土地成交價約319萬元。遠雄指出，為充實土地原料，加上看好剛性需求買盤，持續購入中南部土地，儲備未來三年推案量；該案目前正規劃中，僅確定為住宅大樓產品。

今年以來遠雄總計有七筆土地交易案，包括台中西屯、台南安南和永康區，以及高雄楠梓、鼓山區，一共取得逾7,000坪土地、共砸73.12億元。其中台南永康1,549.88坪地還需等待鹽行重劃區配地完成。遠雄過去每年平均購地金額約七、八十億元。

由於台中西屯817坪地、高雄鼓山422.51坪地是直接帶建照購入，顯示遠雄看好剛性需求買盤、加速土地開發腳步；另外，6月中遠雄與光世代建設合作共同開發桃園青埔特區3,596.24坪地，其中地主光世代建設占50.2%，建方遠雄占49.8%、預計投入29億元在該案。

遠雄指出，去年受惠景氣、成屋調價促銷策略，全年銷售業績達345億元，創近年新高；另外，在房市回溫下，公司營收達257億元也超過目標；不過遠雄強調，因剛性需求買盤不易提高淨利率，因此公司須著重在建案成本、費用管控，加上提高建案開發周轉率，以利提高獲利。

遠雄6月營收達17.71億元，年增32.2%；累計今年上半年營收達90.22億元，年減11.5%。

展望今年，遠雄將有來自總銷24億元的「遠雄CASA」、板橋「遠雄江翠」、新店「遠雄青青」、新莊「遠雄達利」、中和「遠雄百富」、桃園「遠雄新未來」、新竹「遠雄新時代」、台中「遠雄之星7」等八大案完工入帳，完工金額逼近300億元，以總銷高達109億元「遠雄新未來」案量最高，今年營運確定優於去年表現。

台商回流已炒熱台中房市，也使土地交易火熱，其中新市政中心所在的七期市政北七路沿線，成為北部建商卡位「熱區」；市調統計，包括興富發（2542）、大陸、中悅、忠泰及遠雄建設近期投入購地的資金就超過110億。

業界指出，市政北七路已成北部及中部建商的一級戰場，北部建商前進台中七期也首選此路段，大陸建設四年前就卡位大遠百正對面的黃金角地；興富發以每坪350萬元買下市政北七路與惠中路口角地，未來將規劃商辦與商場，總銷逾400億元。近一年來搶進市政北七路周邊購地的還有中悅、遠雄、忠泰等建商。

實價揭露，內湖豪宅「長虹天璽」16樓戶、17樓戶上月交易，和取得成本相比，屋主分別獲利2242萬、3344萬元。其中，17樓戶經查為在中國經商有成的藝人林瑞陽、張庭夫妻所有，買家則是林姓自然人。

累計長虹天璽交屋後共9戶轉手，戶戶都大賺，獲利多在千萬以上，林瑞陽17樓雖獲利3300多萬，但僅排名社區第三，不如該社區7樓的3500萬，以及5樓的4372萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，長虹天璽住戶轉手大賺，主要和一旁嫌惡設施高壓電塔移除有關係。當初建案銷售時，因電塔因素，售價略低於市價一至二成，電塔移除後，房價瞬間回到原來水準，再加上這幾年景氣回升，因此屋主轉手獲利可觀。

長虹天璽位於內湖路一段411巷內，就在麗山國小旁。先前麗山國小校園操場有一座大型電塔，約三十年前地方就要求台電遷移，但一直到2017年才正式動工拆除。

負責銷售長虹天璽的創意家行銷表示，電塔移走，學生、居民都很高興，長虹天璽也可以受惠，預估房價至少可以回漲一到二成。

實價顯示確實如此，長虹天璽共有9筆轉手資料，全部獲利，獲利金額，多數都在二千萬以上，其中，23樓戶在2017年，也就是電塔拆除那年，以約1.74億元買進，持有不到一年以1.96億元出售，獲利2156萬元。

去年4月，5樓戶轉手，屋主1.1億買入，賣價1.53餘億元，獲利4372萬，去年7月，7樓戶轉手，也賺了3500萬元。和先前取得相比，房價上漲分別達39%、29%。

最新16樓戶，17樓戶轉手，其中林瑞陽擁有的17樓戶，2012年以1.68億買入，2.02億轉手，大賺3344萬。會買17樓的原因，傳出是當時林書豪在紐約尼克隊上演林來瘋，林瑞陽喜歡林書豪，因此特別挑林書豪背號17的這個數字買17樓。

實價顯示，長虹天璽早期受電塔影響愈大的中低樓層戶別，這幾年漲幅愈明顯，住戶轉手賺多，這讓不少人嘆息，早知道電塔要移應該進場買，也有網友表示，應該尋找下一根要倒下的電塔，提早布局。

房仲產業大受疫情影響，許多有意買房的民眾無法出門看屋，更無法完成簽約手續，21世紀不動產於疫情前期導入區塊鏈加密簽章技術，21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲表示，21世紀不動產是世界級數位科技房仲，將持續致力於推動房地產業數位化。

首先，便是與逢甲大學土地管理學系教授陳建元與其率領的區塊科技以及來自瑞典的雪喬公司一同合作，6月進行測試，率先於2021年7月份正式推出運用區塊鏈技術的無接觸簽約系統《E-Contract》，讓買方、賣方、房仲人員三方可以直接在手機、平板或是電腦上簽署合約，即使駭客入侵系統也無法竄改或是偽造，房仲業者表示數位簽章的無接觸簽約只是第一步，未來預計也將推出更多功能，帶領房產產業實現數位化轉型。

此外，房仲業者早已將物件全面數位化上架至官網，民眾可透過官網一次瀏覽台灣以及全球各地數十萬筆的房屋資訊，民眾可從線上賞屋初步篩選符合興趣的房屋，再由專業的房產經紀人員提供視訊帶看及進一步的解說。在多重數位化利器的輔助，房仲業者全體加盟店在疫情期間仍然能夠為買賣雙方提供最安全的零接觸交易。

即日起，房仲業者全體加盟店的經紀人員便可使用系統透過電子郵件或是手機簡訊方式傳送合約並通知客戶進行簽署動作，客戶從接收通知到完成簽約動作，不到五分鐘便可完成且紀錄。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，區塊鏈運用在簽署合約上，能有效達到可永久保存、隨時共享、保護個資以及防止偽造等相當具有安全性的效果，這使得系統運用在房仲進行房地產委託、議價、成交等合約，都能有效率且安全地進行。

21世紀不動產亞太區暨台灣區總經理王暐傑表示，全球各國在去年疫情的影響之下，遠端交流及科技化工作成為了「新的常態」，亞太區暨台灣區總部也持續與全球21世紀不動產 （CENTURY 21®）交流疫情之下的房地產產業作為。

捷運帶來交通便利性與生活機能的優勢，可能連帶推升房價向上，且出租、轉售的價格也相對穩定，已是台北購屋聖經之一；如今這股風潮隨著台中綠線捷運開通、也已吹向台中，沿線包括頭尾的北屯機捷、海線清水等區都掀起推案潮，市區部分則以大慶站、南屯站最受矚目。

根據內政部實價登錄資料統計，今（2021）年1~6月，台中南屯區10年內屋齡住宅大樓均價達32.77萬元，相較去年同期27.73萬元，有著18％的驚人漲幅，捷運周圍則為重點交易熱區之一。

盤點捷運南屯站周圍預售新案，像是獲頒「台灣誠信建商」的坤悅開發新案「坤悅好時光」，推出後就獲市場熱烈反響，整體銷售成績不錯。

另外，「國雄文心森林」也已進入完銷倒數，僅剩3戶4房產品，每坪開價41~43萬元；而位於惠德街的「佳泰大方」規劃27至43坪2~3房產品，每坪開價43~46萬元。

捷運大慶站周圍受惠13期將開放，成屋表現亮眼，其中屋齡超過20年的「超級大文心社區」，去年12月有兩筆2字頭成交，今年3月3樓再出現2字頭單價。屋齡約7年的登陽中山苑，整棟單坪均價18.81萬元，但近十筆實價登錄均價達32.8萬，等於相比預售時期價格成長逾7成，相當驚人；此外，位於建國南路的預售案「惠宇謙仁」單坪行情約35萬，熱度也不錯。

好房網邀訪多名各界專家針對房市進行「多空診斷」，對於影響房市的各面向進行分析；目前國內仍受疫情干擾，許多人提到疫情趨緩後將出現「報復性買盤」，對此前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為不太可能，倒是中古屋遞延性買盤比較有可能，此外他指出，未來半年餘屋量多的區域，房價恐怕會下跌。

這一波國內房市熱，與資金、熱錢脫不了關係；莊孟翰表示，目前影響房市的因素以疫情占最重、達到6成，恐怕短期內、半年都還不會緩和，這波疫情已造成許多人失業，像是觀光業、飯店業都滿慘，看屋、賞屋幾乎停擺，預售屋接待中心來客數也減少。

莊孟翰指出，但因為國內目前市場資金多、台商回流與資金挹注、企業設廠需求，以及利率低，許多熱錢往房地產跑、買房又買地，且購地待開發後使地價飆漲、連帶使房價也上升，「這波房市熱就是許多熱錢及有錢人在玩房地產，導致年輕人追不上高漲房價」。

另外人口對於國內房市也占有重要的影響，莊孟翰表示，因竹科、中科、南科的發展，科技大廠、台積電等投資與設廠，促使產業集中，也帶動區域工作人口、居住需求，也因而推升區域房市需要並炒熱房市；他說，高雄橋頭科學園區、高雄亞灣區也是類似這樣的情形。

內政部營建署去（2020）年底統計，全國空餘屋量為97萬多戶，而全國新建餘屋量約有近8萬宅，顯現國內總體餘屋量其實頗大。莊孟翰指出，未來半年整體房市量呈持平，2021年全國買賣移轉棟數預估跟2020年差不多；而因餘屋多，投資客想脫手的不少，餘屋量體大的區域房價可能會跌，若是蛋白區且機能又不太好，價格上恐怕也不會太好。 莊孟翰以「戒慎恐懼」四個字形容疫情後的房市，他分析說，央行去年底到今年連兩次選擇性信用管制，限縮土建融貸款、餘屋貸款，加上大環境因素使然、整體營建成本與人工成本上升，土地也越來越貴，若建商財務槓桿開太大，導致土地及餘屋存貨太多，恐有流動性風險產生；此外，若選擇的地段不好、衝過頭並不是好事，資金壓力下，小建商恐撐不住，如資源多、體質好、資金雄厚的大建商可能還可以支撐。

提到報復性買盤的說法，莊孟翰認為不太可能出現，「購屋不像菜市場買菜，且現今預售屋有很多投機客與投資客進場，連蛋白區都炒得很兇，一般想買房的民眾會擔心會不會買在高價，且不少蛋白區價格炒太高，但整體發展、機能並沒這麼好」；他指出，中古屋因疫情期間無法帶看，因此疫情後中古屋遞延性買盤比較有可能出現，會有個正常循環在走。

今（2021）年5月中旬國內疫情爆發，並進入三級警戒，連帶影響民眾賞屋、房仲帶看，以及預售屋接待中心人流也受衝擊；不過財政部最新公佈今年6月與上半年國內賦稅收入統計來看，上半年全國土地增值稅稅收558億元、創20多年同期新高，而契稅、房地合一稅也增長驚人，都可看出國內房市仍具備不小的熱度。

財政部統計處表示，今年6月全國賦稅實徵淨額3,432 億元，較去年同期增加 1,230 億元、年增55.9%％；1至6月實徵淨額1兆 2,363 億元，比去年同期增加2,682 億元、年增27.7％。而上半年包括證交稅、營業稅、關稅、遺產稅、菸酒稅、牌照稅、契稅7項稅目都創下同期新高，證交稅也提前達成今年全年預算目標。

今年5月五大銀行新承作房貸金額659.59億元，創下今年以來單月新高，央行官員分析，因為7月1日房地合一2.0與實價登錄2.0新制上路，有些投資人提前獲利了結、出現出售潮，加上一些地區出現新屋交屋潮。在房市熱絡下，全國個人房地合一稅收也逐年增長，2017年稅收11.9億元、2018年近28億，2019年達約60.5億，2020年高達119億元，4年來成長約10倍，今年1到6月個人房地合一稅收就高達92億元、創歷年同期新高，估計今年全年稅收可再創新高，顯現打炒房新制實施前的「逃命潮」是可見的。

至於土地增值稅今年6月實徵淨額93億元，比去年同月微增0.1億元、年增0.2％，累計1至6月國內土增稅收558 億元，較去年同期增加59億元、年增11.9％，創下約23年來同期新高。

財政部統計處指出，有些土地的地主因持有土地的時間長、後來因地方政府進行市地重劃案，又是大面積的開發，讓這些土地價值上升不少；另外各縣市市地重劃區域多、工業土地與商業地移轉量多，加上建商、財團大量購地，這些因素都會帶動土增稅增長。

而與房屋買賣交易密切相關的契稅，今年6月全國實徵淨額15 億元，比去年同月增加2億元、年增18.6％，累計1至6月全國稅收88億元、創史上歷年同期新高；今年上半年契稅稅收較去年同期增加21億元、年增3成，主因是多區域新建案新屋交屋潮推升契稅成長。

政府接連祭出打炒房法案，不過在野黨關注「囤房稅」修法，目前尚無共識，財政部上會期所提出的《房屋稅條例》修法，僅針對住家房屋現值10萬元以下的免稅適用祭出限制，接下來若順利進入院會協商，要不要一併改革囤房稅，預料仍將是攻防焦點。

財政部表示，現行房屋稅條例當中，其實就已設計囤房稅機制，目前僅台北市、連江縣、宜蘭縣實施，根據持有非自住住家戶數多寡訂定差別稅率，其中台北市持有三戶以上稅率3.6%。

此外，桃園市、新竹縣的非自住住家稅率則高於法定最低稅率，也有囤房稅意味。

財政部上會期提出房屋稅條例修法，主要是防堵房東分割避稅，因此針對住家房屋現值10萬元以下的免稅適用祭出限制，自然人限三戶以內，並排除法人適用，朝野對此修法共識高，順利送出財政委員會，但由於在野黨關注的囤房稅，也同樣規範在房屋稅條例，後續仍待協商。

第三家千億房企爆發債務危機

今年初，藍光發展(2.750, -0.04, -1.43%)被曝非標逾期，隨後其撤出上海總部、大幅裁員、出售物業公司自救等負面消息持續發酵，再加上其表內外債務壓力顯現，資金鏈異常緊張。

01違約

近日，多家評級機構斷崖式下調藍光發展（600466.SH）評級，仿佛拉開其公開債務違約的序幕。

7月12日，藍光發展公告稱，截至到期兌付日終，發行人未能按照約定籌措足額償付資金，“19藍光MTN001”不能按期足額償付本息，已構成實質性違約。

“19藍光MTN001”違約公告

據公開資料，“19藍光MTN001”發行於2019年7月，發行總額9億元，票面利率7.5%，應於2021年7月11日到期，應付本息9.675億元。

此前7月8日，藍光發展已公告稱由於公司流動資金不足，“19藍光MTN001”本息兌付存在不確定性。

據知情人士透露，“19藍光MTN001”持有人曾要求藍光發展先支付20%本息，剩餘80%本金延期支付。

記者統計，目前藍光發展還存續14只債券，存續規模105.34億元，其中將有28.84億債券於一年內到期。

除此之外，藍光發展還存續3只美元債，存續規模10.5億美元，其中有一隻3億美元票據將于明年1月到期。

今年5月初，藍光發展先後被國際評級機構標普和穆迪下調評級，其再融資環境惡化、融資成本抬升，據知情人透露藍光已為其美元債找了重組顧問。

記者注意到，今年初藍光發展非標逾期，隨後其撤出上海總部、大幅裁員、出售物業公司自救等負面消息持續發酵，再加上其表內外債務壓力顯現，資金鏈異常緊張。

藍光發展非標逾期，要從去年其對平安的融資逾期兌付說起。

2020年10月，由於藍光發展管理和溝通原因，其與中國平安(59.400, -0.69, -1.15%)10餘億元融資逾期近十日才將錢款歸還到位，隨後平安在內部對藍光融資進行了限制，此事流傳到外部被認為藍光進入平安合作黑名單，在金融圈引發多米諾骨牌效應。

隨後，藍光發展外部融資收緊，債務逾期接踵而來。

截至今年7月8日，藍光發展及下屬子公司到期未能償還的債務涉及本息金額達到24.84億元，涉及銀行、信託貸款等債務。

未來3個月內，藍光發展還有42億元公司債將到期，下半年到期債務超百億，可謂償債壓力巨大。

022100億負債壓頂

據官網介紹，藍光發展成立於1990年，2015年在上交所重組上市，主營房地產開發和醫藥製造業務。

2019年，藍光發展旗下藍光嘉寶服務在港交所主機板掛牌上市，構築起“A+H股”雙資本平臺。

今年4月，藍光集團與藍光發展實際控制人楊鏗簽訂了《股份轉讓協定》，藍光集團擬通過協定轉讓方式，受讓楊鏗所持有1.78億股公司股份，約占公司股份總數的5.87%。

股權穿透圖

2020年，藍光發展房地產業務實現銷售金額約1035億元，同比增長2%；實現銷售面積約1205萬平方米，同比增長10%，但銷售權益比降至70%以下。

據克而瑞資料顯示，2020年藍光發展以926.7億操盤金額位居第39位，同比後退6位；以1073.1萬平方米操盤面積位居第22位。

克而瑞房企銷售排行榜

近年來，在“快周轉”經營策略下，憑藉較強的區域優勢和分散的城市佈局，藍光發展銷售規模快速增長，利潤水準大幅提升。

然而，2020年藍光發展業績出現下滑，實現營業總收入429.57億元，同比增長9.6%；實現歸母淨利潤33.02億元，同比下降4.53%。

值得注意的是，這是2016年以來藍光發展首次出現業績下滑，其2018和2019年淨利增速分別高達62.91%和55.53%。

盈利能力下滑的同時，藍光發展的經營獲現能力也出現惡化，2020年由於拿地和開發支出增加，其經營性現金流淨額大幅流出61.27億元。

經營性現金流情況

截至今年一季末，藍光發展總資產2664.43億元，總負債2194.23億元，淨資產470.21億元，資產負債率82.35%。

近年來，藍光發展的財務杠杆水準一直處在80%以上高位，如果加上永續債其負債水準和財務杠杆將更高。

截至2020年末，藍光發展永續債有21.51億元，今年一季末下降至12.86億元，主要是集合信託和部分永續中票。

財務杠杆水準

從房企融資新規“三道紅線”看，2020年末藍光發展淨負債率88.5%，剔除預收款後的資產負債率為73.03%，現金短債比為1.06，踩中一道紅線歸為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。

分析負債結構發現，藍光發展主要以流動負債為主，占總負債的78%。

截至今年一季末，藍光發展流動負債有1716.88億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期負債有259.6億元。

相較於短債壓力，藍光發展流動性一般，其賬上貨幣資金有268.11億元，除去受限資金基本可以覆蓋短債。

在備用資金方面，截至今年一季末，藍光發展銀行授信總額為1175.61億元，未使用授信額度為860.2億元，具備一定的財務彈性。

在負債方面，藍光發展還有477.35億元非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計451.75億元。

整體來看，藍光發展剛性負債有789.89億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為36%。

近年來，藍光發展有息負債增速明顯高於營收增速，債務壓力巨大且融資成本也明顯高於同體量房企，2016年-2020年其融資成本分別為9.06%、7.19%、7.54%、8.65%和8.2%。

另外值得注意的是，藍光發展少數股權權益比和損益比相差較大，存在“明股實債”嫌疑。

2020年，藍光發展的少數股權權益由199.07億激增至278.64億元，占比由51%增長至60%；而少數股東損益卻從7億降至3.74億，占比從17%降至10%，估算其明股實債規模超200億。

在償債資金方面，藍光發展主要依賴於外部融資，以銀行借款為主。其融資管道較為多元，除了發債和借款，還通過租賃融資、應收賬款、定增、股權質押和信託等方式融資。

截至2021年4月，藍光控股已質押8.85億股藍光發展股票，股權質押率為62.21%，可以看出其質押率較高。

股權質押風險

從債務占比上看，藍光發展銀行借款、債券和非標債務融資占比分別為39.96%、31.86%以及28.18%，其非標債務占比較大。

在資產品質方面，2017年以後藍光發展的存貨規模上升很快且數額龐大，主要為在建開發項目，截至2021年一季末該指標高達1771.08億元，存貨周轉率有所下降。

另外，截至2020年末藍光發展受限資產為574.07億元，是淨資產的1.24倍，主要為受限存貨，對資產流動性產生不利影響。

從土儲上看，2020年藍光發展新增房地產專案60個，新增專案總建築面積約962萬平方米，計容建築面積約716萬平方米，可以看出其拿地面積低於銷售面積。

與藍光發展目前的銷售和開工情況相比，其土地儲備規模略顯不足，且缺乏一二線核心土儲，未來新增土地儲備需求或進一步加大資本支出壓力。

2020年，在巨大資金和償債壓力下，藍光發展開始賣子求生。

2020年7月，藍光發展將核心業務之一的迪康藥業，以9億元交易對價出售給漢商集團(16.180, 0.63, 4.05%)；今年2月又將旗下物業公司藍光嘉寶，以48.5億元的價格轉讓給碧桂園服務。

然而，債務危機依然嚴峻，藍光發展計畫引進戰投。

今年4月，藍光發展曝出要“賣身”傳聞，其欲將所剩地產業務分三個板塊尋找下家，但隨後遭到公司闢謠。

5月27日，藍光將所持無錫和駿房地產53.17%股權轉讓給萬科，萬科成了藍光的第一個“白衣騎士”。

總得來看，2020年藍光發展業績下滑，經營獲現能力惡化；有息負債不斷攀升，融資成本高企；存在大量“明股實債”嫌疑。

03千億目標 極速擴張

1990年，楊鏗從國企辭職下海，以生產汽車配件起步，後通過做電子電器市場進入房地產行業，創立了藍光的前身“成都蘭光房屋開發公司”。

2005年，趕上成都舊房改造，藍光順勢而為一路發展壯大。

藍光控股董事局主席楊鏗

2008年，藍光謀求上市，豪擲3.3億元拿下殼股迪康藥業29.9%的股權，卻在七年後才成功登陸資本市場。

起步于成都的藍光，後來堅持“區域集中-西部領先-全國拓展”的發展戰略，在保持成都本土競爭優勢的同時，自2009年開始正式啟動全國化佈局，于當年進入昆明、重慶、自貢等城市。

2010年，藍光首次進入北京，次年又進入浙江嘉興，開始佈局長三角地區。

2017年，楊鏗提出衝刺千億銷售額的計畫，想要以規模換取更大的市場及財務空間。憑藉較強的區域優勢以及契合市場需求的產品定位，藍光房地產銷售面積及銷售金額持續保持增長。

2016年，藍光銷售額從183.7億元上升到339.1億元，隨著在全國範圍的推進，2017和2018年其銷售金額快速增長至582億元、855.39億元，近三年複合增長率為68.48%。

2019年，藍光發展以1079.8億元的銷售金額排名第33位，正式跨入“千億俱樂部”行列。

也就是說，從銷售百億到千億的突破，藍光僅用了四年時間。

同時，楊鏗的個人財富不斷上漲，他獲2019福布斯全球億萬富豪榜第2057名，2019福布斯中國400富豪榜第296位。

2019年9月，藍光發展將總部搬遷至上海，劍指華東區域的擴張。

值得注意的是，在藍光銷售面積和銷售金額大幅增長的同時，反映實際銷售額的權益銷售金額卻在下滑，2019年權益銷售金額為768.4億元。

近年來，楊鏗還在大力推進多元化發展戰略，成立文旅集團，推出“水果俠”主題世界IP，但文旅項目難賺錢是業界共識。

另外，藍光這兩年高管團隊頻繁流失，多位副總裁級別的人物任職不久便離開。

2020年4月，藍光曾經的“二把手”張巧龍、副總裁王萬峰雙雙辭任非執行董事；四個月後人力“一把手”孟宏偉也提出了離職。

而藍光人事變動頻繁的根本原因，是其開啟了“二代接班”模式，核心團隊的頻繁離職，給藍光的經營戰略執行和落地，帶來了不小的阻礙。

曾經火爆的深圳二手房市場，在二手房參考價推出後迅速降溫，這個“調控利器”也被越來越多的城市使用。由此可見，多地樓市的調控重點已經轉向二手房市場。

預計多地將推出二手房參考價

今年以來，深圳、上海、西安、成都、三亞、東莞等城市陸續推出參考價，控制虛高掛牌、完善二手住房網簽交易價等針對二手房市場的措施。對於二手房參考價，深圳、成都、西安由住建部門發佈價格，三亞市由三亞市房地產仲介協會建立商業社區二手住宅成交參考價格發佈機制。

近日，西安市住房和城鄉建設局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，明確西安市房產交易管理中心以住宅社區為單位，充分參考二手住房網簽成交價格、評估價格等因素，形成二手住房成交參考價格。涉及二手房交易各環節的有關機構要將二手住房成交參考價格作為參考依據，引導二手住房理性交易，穩定市場預期。此外，房地產經紀機構、房地產網路資訊發佈平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。

而從7月9日起，上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加了價格資訊的核驗。上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發佈。具體操作中，一般先由房產仲介等機構向官方平臺提交擬掛牌的相關房源資訊進行核驗，除了房源所在社區、樓層等自身資訊外，還要提交擬掛牌價格進行核驗。如果提交的價格高於該社區的市場真實價格，則不能通過核驗，該房源也就不得對外發佈。

此前，多個城市的二手房市場都曾出現一些“亂象”，例如社區業主集體“控盤”，炒房客集中買入某些社區並順勢抬高價格等。由此可見，二手房價格怎麼定，怎麼發佈，多地都開始將調控焦點放在二手房的價格之上。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“從深圳開始，樓市調控重點轉向二手房市場，大家要適應這種變化，因為多數重點城市的樓市是以二手房為主，如果不把二手房市場控制住，新房價格就很難管控，例如多個城市此前出現的一二手房價格倒掛現象，助長打新和投機炒作。”李宇嘉還表示，“關鍵是政府要把基礎資料完善起來，同時把銀行杠杆也控制好。”

在“房住不炒”之下，或有更多城市進入“二手房參考價時代”。“這說明當前在管控房地產方面，各城市越來越細緻。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“對於二手房市場來說，價格管控確實有必要，預計後續其他省會城市也會加入。”

二手房市場量價拐點初現

深圳早在今年2月就已經推出二手房參考價，與其他城市不同，目前深圳各房產仲介門店和網上平臺展示的均為參考價格，各銀行也執行相關政策，購房者只能以參考價來貸款，由於業主的掛牌價格、實際成交價與參考價之間仍普遍存在距離，導致購房首付比例均有所增加，杠杆率自然也有所下降。

那麼，二手房參考價的威力到底如何？以深圳市場為例，今年上半年深圳全市二手房網簽套數30505套（含自助），同比下滑48%。此外，6月深圳二手房過戶2575套，環比下跌14%，同比下跌75%。除了成交量大幅下降，記者在深圳羅湖、福田和南山多地調查時發現，主動降價的二手房業主越來越多，願意按照參考價賣房的業主也越來越多。福田八卦嶺片區堪稱深圳學區房“魔幻”表現的代表，記者在當地採訪時，資深房產仲介黃經理正在向客戶推銷一套鵬益花園兩房單位，業主按參考價出售。“由於在建的荔園小學東校區，八卦嶺的房價最瘋狂的時候曾經在一年多時間內翻倍，但我發現今年前來諮詢的購房者理性多了，主動降價的房源也在增多。”

樂有家研究中心最新發佈的報告顯示，據樂有家門店資料監控顯示，“2•8參考價”新政出臺後，從4月份開始市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調報價，下調報價房源占比從41%上漲至55%，回到年初，這個占比還不到20%。此外，由於二手房首付成本的上升，銀行資格審核門檻趨嚴，導致貸款客戶的占比降低，收益預期大幅減少，投資客占比也在趨減。2021年上半年購買二手房的客戶，68%為剛需客，21%為改善客。

與去年的火爆行情相比，參考價的出現讓深圳二手房市場“量價拐點”初現。與此同時，“深圳十四五規劃”當中關於住房的計畫也正迅速落地。

近日，深圳市住房和建設局發佈《深圳市住房發展2021年度實施計畫》，深圳市規劃和自然資源局一口氣放出多項大招，以保障居住供地。除了公佈2021年度第二輪公開掛牌集中出讓的22宗居住用地資訊，新發佈的《關於進一步加大居住用地供應的若干措施》中更提出“原批准土地用途為商業的，可申請將部分或全部商業建築面積調整為居住用途，其中商品住房面積按所調整商業建築面積的30%確定，其餘住宅建築面積作為出售的公共住房”。可見，深圳也開始推動“商改居”政策。嚴躍進認為，深圳推出的措施實際上都從土地供應量的角度出發，能夠在很大程度上使得居住用地的供應得到保障。尤其是一些商業辦公用地，既面臨調整用地屬性，也面臨增加開發強度等機會，對於後續增加住房供應等有積極的作用。

有分析人士表示，未來二手房成交量價持續火熱的城市及一二手房價倒掛嚴重城市，將迎來“二手房參考價時代”，特別是效仿深圳和成都模式，把二手房參考價與銀行貸款掛鉤，進一步推動房地產市場平穩健康發展。

觀點地產網 7月12日，廣佛3宗地塊入市交易，在土地市場上演了一天的“雙城記”。

這邊廂，合景以底價19.9億元競得廣州珠江新城1宗地塊，折合樓面價約28800元/平方米，或為“珠江新城最後一塊商業用地”。

那邊廂，萬科雙封頂50.9億元+2.5萬平方米配建奪得佛山南海桂城一宗商住地，實際樓面超21045元/平方米；綠地則以底價8.89億元競得第五次掛牌的佛山市南莊佛山一環東側、南莊大道北側近40000平方米地塊，折合樓面價7500元/平方米。

廣佛同城光環下，兩地房地產市場已是榮辱與共的“命運共同體”，雙城的經濟接軌也影響著一眾房企的佈局考量。

萬科：地價+配建“雙封頂”

7月12日上午，佛山南海桂城一宗商住地入市出讓，吸引了8家房企競拍，包括萬科、中海、保利、龍光、華潤、華僑城、招商蛇口、美的置業等。

宗地占地超16萬平方米，起拍總價42億，最高限價50.9億，扣配建（幼稚園、肉菜市場等），折合起拍樓面價約13832元/平方米。

此外，還須無償配建一所36班小學和一所三級綜合醫院，均獨立占地開發，即實際可供住宅開發的僅B/C兩區，占地9.7萬平方米，計容建面超31萬平方米。

經過59輪競價，萬科以“雙封頂”的50.9億元+2.5萬平方米配建奪得該地塊，扣配建（幼稚園、肉菜市場等），溢價率約21%，折合樓面價約16791元/平方米。若加上醫院建設成本13億，實際樓面超21045元/平方米。若再扣除2.5萬方安置房及各種建安成本，實際成交地價超2.2萬/平方米。

該成交單價躋身佛山南海單價前十、南海桂城板塊單價第二，僅次於6月22日成交的中海平洲地塊。

專案建成後，主要目標客戶群從何而來？參考去年開盤的萬科天空之城，廣東中原地產項目部總經理黃韜當時對觀點地產新媒體表示，很多佛山人對三山新城專案的購買意向不高，“整個三山新城之前的客群其實也是面向廣州為主。”

另外一部分，則是在附近上班的人群。

去年天空之城的成功，或許正是此次大手筆出手的底氣來源。

實際上，拍出高價的不止三山新城，出手闊綽者不獨萬科，近年來佛山臨廣板塊頻創紀錄。

今年3月，當代拿下金沙洲地塊，更以2萬元/平方米刷新當時佛山樓面價天花板，是佛山首宗樓面價破2萬元/平方米的地塊。

4月份，華潤在激戰111輪後，最終以總價64.5億元，溢價率106%，折合樓面價2.23萬元/平方米奪下佛山陳村TOD地塊，成為佛山全市新地王。

有分析認為，一方面廣州購房需求外溢，直接帶來了大量客戶；另一方面是產業轉型升級，間接增加了住房需求；加上本身地塊區域位置較好，能產生足夠的利潤空間。

綠地：底價拿下“四流地塊”

萬科拿地同日，佛山市綠佳商務諮詢服務有限公司（綠地）聯合佛山建投城市發展有限公司以起拍價8.89億元競得佛山市南莊佛山一環東側、南莊大道北側近40000平方米地塊，折合樓面價7500元/平方米。

該地塊總占地面積39510.33平方米，整體容積率不高於3，建築密度不高於28%，綠地率不低於30%，宗地限高100米。宗地總計容建面118530.93平方米，相容的商業商務類建築的計容建築面積不超過118530.99平方米。

與萬科“雙封頂”直接搶下三山新城地塊相比，這塊地顯得低調了許多，此前更因各種問題曾四度撤牌或流拍。

其中，2019年12月三度掛牌，起拍總價從8.41億元降至7.62億元，最終仍因無人報價而流拍；2020年6月四度掛牌，起拍價提高了7353萬元，但因容積率調整起拍單價下調了149元/平方米，且不再要求配建幼稚園。

本次掛牌起拍總價較第四次提高了5334萬，樓面價也抬高了450元/平方米。

從位置上看，該地位於佛山一環東側、南莊大道北側，西面300米為佛山一環，與建設中的佛山地鐵2號線直線距離1.7公里。

這也是綠地繼璀璨天城之後，再次攜手佛山建投。

截止到目前，綠地在佛山已先後開發有綠地璀璨天城、順德綠地中心、綠地拾野川、綠地熙江廣場等在內10餘個項目，遍佈禪城、南海、順德和高明。

目前南莊在售樓盤有金地海逸悅江、金輝輝逸雲庭、美的•金地•新明珠•鳳翔灣壹號、華潤置地•玖悅、德信禹洲•曦悅、美的時光、合景陽光城•領峰、奧園星悅等，均價在1.5萬元/平方米左右。

據佛山住建局數據，2020年佛山共售出11萬套新房，較2019年增加5000套；成交面積1308萬平方米，較2019年增加4%；新房成交2217億，同比上漲23%，新房均價1.67萬元/平方米，同比上漲18%。

整體上升同時，是逐漸分化的區域市場。三水、高明成交面積同比分別下滑12%、7%，禪城、南海、順德成交面積同比上漲23%、17%、6%。

從今年來看，佛山樓市分化格局預計將進一步加劇，中心區位板塊、沿廣板塊投資價值相對其他地區會逐漸拉開差距。

對綠地而言，圍繞優質板塊的競爭將難以避免。

合景泰富：又是“珠江新城最後一塊商業地”

坊間戲稱，佛山有兩個中心，一個是千燈湖，另一個是珠江新城——後者甚至是更重要的中心，相當一部分購房者要參考從佛山到廣州CBD的通勤。

同樣是7月12日，廣州珠江新城A4-3地塊成功出讓，廣州科盛創新港產業運營管理有限公司（合景）以底價199296萬元競得，折合樓面價約28800元/平方米。

地塊位於黃埔大道與華夏路交匯處，北臨黃埔大道，西接保利克洛維，南邊為市婦幼保健院和津濱騰越大廈等，東邊是花城廣場商圈。用地性質為商業用地相容商務用地，面積為6580平方米，可建設用地面積為5765平方米，計算容積率建築面積69200平方米，掛牌起始價為199296萬元。項目建成後，競得人自持物業不得低於項目計算容積率總建築面積的50%。

這塊地的出讓也解決了一個“歷史遺留問題”：早在2001年6月底，廣州市人民政府駐深圳辦事處與廣州星球房地產開發有限公司合作，以2.3億元價格取得該地塊的土地使用權。之後幾年，該地塊被星球公司多次抵押，最終被國土局收回。

2005年5月，地塊被廣州中院查封，直到2021年才終於解封。此時，距珠江新城上一次出讓地塊已過去9年。

2012年，恆大以總價13.22億元拿下珠江新城D4-B2地塊，樓面價近3.3萬元/平，當時被媒體稱為“珠江新城最後一塊商業用地”。該地塊後來被建設為恆大珺睿商業項目，如今恆大珺睿二手參考價約7.65萬元/平方米。

不出意外，這次大概真的是“珠江新城最後一塊”了，而合景的出手也並不令人意外。

2019年年初，合景泰富以封頂價37.06億元+自持55%競得黃埔大道東646號地塊（商住用地），扣除自持面積後，地塊樓面價8.3萬/平方米，成為當年的地王。作為金融城首宗宅地，該塊地建成的臻溋•名鑄項目吹風價達20萬元/平方米。

2020年11月16日，合景泰富以48.6479億元競得奧體公園北側地塊，最終成交樓面價為51462元/平方米，為當時廣州市成交樓面價第三。

加上這次落子珠江新城，合景搶佔天河豪宅市場的“大棋”似乎已展露無遺。

“西安樓市太火了，已經連續上漲62個月。尤其是好學區房，不誠心賣的業主隨意掛高房價，遇到外地客或者著急買房的客戶就真的成交了。”7月9日，在西安一家大型仲介公司任職的李華（化名）告訴時代週報記者。

不過，7月8日後，西安的學區房漲勢或有變化。

7月8日，西安住建局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，通知明確指出，房地產經紀機構、房地產銷售服務人員不得以“學區房”“學位房”等名義炒作房價，不得誘導社區業主參與哄抬房價。

西安成為又一個嚴禁“炒作學區房”的城市。今年以來，包括廣州、重慶、廈門、成都、大連在內的多個城市紛紛出手，重拳整治“學區房”亂象。4月30日，中共中央政治局會議更提出，要防止以學區房等名義炒作房價。

“過去，針對學區房虛假宣傳和炒作的市場秩序整頓和巡查也有，但力度和範圍遠遠沒有這一輪大。”7月8日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代週報記者，這次，中央直接下檔，各部門將協調配合，直到形成長效機制。

禁止炒作“學區房”

今年以來，從中央到地方，都不約而同地將“學區房”納入重點整治範圍。

5月24日，廣州市教育局聯合多個部門發佈相關通知，將依法依規對房地產配套教育設施廣告宣傳行為進行監管，對配套教育設施廣告涉及的違法違規行為視情節輕重及造成的後果嚴重程度，按相關規定予以處理。

政策的觸發點，是今年以來天河、南沙等行政區相繼發佈學位預警。今年4月30日，天河區教育局公佈相關消息，由於華陽小學、龍口西小學等5所學校近年來戶籍生人數逐年增多，學位日益緊張，特對以上5所學校2022年起的招生做出預警提示；5月6日，南沙區教育局也公佈了區內8所學位緊張的學校，包括廣州市執信中學南沙學校、華南師範大學附屬南沙小學等。

“各區發佈學位預警，除了人口流入帶來的教育資源配套壓力，近年來不少區域的新樓盤相繼交付入住，也導致教育資源平衡的狀態被打破。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉曾告訴時代週報記者。

除廣州外，各地也都陸續發文，全方位、多管道圍堵“學區房”炒作亂象。3月30日，重慶市市場監督管理局發佈相關檔明確，房企和地產仲介不得明示或暗示購房者購買商品房可以簽約入讀、劃片入讀中小學；4月16日，廈門多個部門印發《專項行動工作方案》，將“利用學區房等概念炒作，哄抬房價”等行為列入重點整治範圍；5月19日，成都多個部門聯合印發相關通知，明確5—6月將在全市開展學區房等虛假違法廣告專項整治工作。

“近期全國多地陸續出臺相關政策重拳整治學區房，主要在於這一輪房價上漲，並非政策大幅度放鬆，而是樓市大環境變化後市場自發反彈，其中學區房又是此輪樓市回升的助推器。”李宇嘉告訴時代週報記者，強調打擊學位房名義炒作房價，彰顯了樓市調控更多的關注民生保障與房住不炒的融合，也彰顯了未來學位房政策的變化方向就是房子要與學位逐漸的剝離。

各地加快學區改革

嚴禁學區房炒作的同時，北京、上海、成都等城市為促進義務教育優質均衡，相繼出臺了多校劃片、分配名額等一系列措施。

今年1月，上海市教委等部門出臺《關於進一步加強上海市中小學教師人事管理制度建設的指導意見》，為促進校長教師合理流動、優化中小學教師資源配置提供制度保障；3月，上海市教委公佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優質高中分配下來的名額，最大限度保證學校之間的平等。

“三到五年內，通過骨幹教師流動、培養等多種方式，確保每所小學至少有1—2名高級教師、每所初中高級教師的比例不低於5%，每所高中都有1名正高級教師。”上海市教委人事處調研員孫鴻公開表示。

今年4月，北京西城區、海澱區、東城區等分別發佈義務教育階段入學工作的相關實施辦法，再次明確對特定時間節點後購房家庭的子女入學執行多校劃片政策。

其中西城區規定，自2020年7月31日後法定監護人在本區取得房屋所有權證書的家庭，適齡兒童申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學；東城區規定，入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年12月31日後取得的家庭，將通過電腦派位元的方式在東城區內多校劃片安排入學。

“多校劃片，就是改變過去某幾個樓盤直接對應某個學校的‘對口直升’，改變為多個樓盤對應多個小學，能上哪個學校，最後存在變數。”李宇嘉告訴時代週報記者。

紅塔證券李奇霖指出，由於優質的教育資源是有稀缺性的，優質教育資源背後的附屬物學區房在過剩的流動性環境下，容易形成漲價預期。為落實“房住不炒”，要打破學區房背後優質教育資源的稀缺性和確定性。預計後續仍會通過推廣多校劃片、限制學區房的入學名額（比如6年1個名額等）、公民同招等方式，來降低學區房的確定性。

以往“默默無聞”的西安房企，近來與外來房企的合作開始增加，也讓不一樣的西安房地產市場被外界關注。

先是6月28日，建業地產就收購西安市領先房地產開發商榮華集團過半數股權簽訂諒解備忘錄，大中原戰略正式啟動；同時，建業新生活與西安榮鑫物業管理股份有限公司訂立戰略合作諒解備忘錄，雙方將在共同拓展陝西省市場、智慧物業領域、智慧生活服務、康養產業發展等各方面深入開展戰略合作。

7月9日，越秀地產也發佈消息，稱與西安國企紫薇地產戰略合作達成，期待未來雙方能夠通過市場化資源配置與國企資源整合的雙引擎驅動，實現互利共贏。

也許，在供地不足、政策收緊等大環境下，並購與合作的方式，正是房企謀發展的辦法之一。

外來朋友圈

今年二季度以來，越秀地產的合作對象不斷增多。

如4月中旬分別牽手濱江與龍光，以長三角與大灣區為重點深入開展合作；隨後5月上旬，越秀地產還與仁恆置地簽訂戰略合作，持續擴大在長三角與粵港澳大灣區多領域的合作力度、廣度與深度。

上述幾家合作的區域均集中在長三角與粵港澳大灣區，而根據最新的合作意向，越秀地產的朋友圈拓展到了西部地區重點城市西安。

據越秀地產公佈，7月9日下午，越秀地產與紫薇地產舉行戰略合作簽約儀式。其表示，此次戰略合作協定的簽署，表明了越秀地產進一步開拓西部市場的決心，期待未來雙方能夠通過市場化資源配置與國企資源整合的雙引擎驅動，實現互利共贏、共同發展。

通稿指出，越秀地產作為國內第一批成立的綜合性房地產開發企業，具有較強的開發實力和“開發+運營+金融”的獨特競爭優勢，且越秀地產與紫薇地產在國企背景、綜合實力以及企業發展願景等方面均高度契合。

資料介紹，紫薇地產為西安高科(集團)公司直屬核心企業，目前，已經逐步形成以商品住宅、保障型住宅開發、產業園區與城市公建配套、物業管理、社區服務等多個業態縱深發展的多元化企業集團，七大開發板塊遍佈大西安，旗下二十余社區、十多萬業主群體，累計完成開發面積逾1000萬平米。

而據越秀地產官方介紹，38年來，其發揮“開發+運營+金融”的獨特商業模式競爭優勢，先後開發200多個品質住宅專案，擁有包括廣州國際金融中心在內的40多個優質商業物業。近年來公司又積極佈局康養產業、長租公寓、城市更新、地產+等新興業務領域，形成了以粵港澳大灣區為核心，以華中、華東、北方、西南四大區域為重要支撐的“1+4”全國化戰略佈局。

很顯然，越秀地產看中的是紫薇地產在當地的資源，以改變在西部的空白佈局，而紫薇地產則想借助越秀地產的開發運營，尤其是金融領域的優勢進行發展。

類似的“合體”在半個月之前也同樣發生在西安另一家房企身上，而且合作的方式更直接深入。

6月28日，建業集團與西安房企榮華控股簽署了戰略合作協定。當天下午，建業地產就此公佈有關潛在投資的諒解備忘錄，擬收購西安榮華集團有限公司過半數股權及其對應的所有者權益，但潛在投資的條款及條件有待其訂約方進一步磋商。

建業地產彼時表示，目標公司西安榮華集團有限公司位於陝西省省會西安市的領先房地產開發商，已交付累計總建築面積約800萬平方米的開發專案。其在西安市房地產開發行業中以智慧化、功能化及個性化等方面的優勢而走在市場前列。“其符合建業地產的大中原戰略，可于中原經濟區開發房地產專案方面與建業地產及其附屬公司產生協同效益。”

同一時間，建業新生活也和西安榮鑫物業管理股份有限公司訂立戰略合作諒解備忘錄，憑藉榮鑫在西安物業管理行業的聲譽、資源及經驗，建業新生活董事認為，潛在戰略合作能為公司及附屬公司旗下建業+生態系統於地域上的擴張，以及集團住宅和商業物業管理標準和系統的輸出帶來正面的效益。

可以看出，上述幾項並購或合作，主角之一均是當地實力房企，而另一方均是上市房企，在西安的佈局仍屬空白，如此一來，優勢互補，合作自然水到渠成。

西安“熱度”

不少外來房企進入西安，但能否帶來預期效果仍未可知，因為大家對於西安樓市的看法 “褒貶不一”，但通過合作，或許可以少走很多彎路。

有資料指出，2021上半年西安樓市持續走強、供不應求。今年1-6月共計82個項目登記人數大於房源數量，需搖號銷售，數量同比大增。且其中50專案參與搖號家庭過千戶，逾10個專案參與搖號家庭過萬戶。

國家統計局《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》資料也顯示，2021年5月，西安新建商品住宅銷售價格同比增長8.0%，環比上漲0.5%；二手住宅銷售價格同比上漲7.4%，環比上漲1.0%

這或許是吸引外來房企的原因之一，但想通過公開市場拿地進駐卻並不簡單。

據觀點地產新媒體瞭解，6月29日、30日，沒有在二十二城集中供地名單中的西安，進行了首場集中供地，共推出20宗地，最後以134.4億元成交18宗地塊，熱度普遍不高。

西安此次集中供地的競得單位主要為陝建、當代置業、遠洋集團、綠城、興正元等，參拍的外地房企並不多，即使是此前在西安銷售居首的融創、保利、招商、中海等房企也沒有在土拍中出現。

對此土拍熱度不高的情況，有房企指出，除了調控措施嚴格外，主要是此次的土地釋放量並不大，地塊的綜合條件有限。

而熟悉西安的業內人士則透露，西安本地的一家大型民企開發商，最近一年，通過招拍掛的方式只拿到了一塊地，其他地塊都是通過合作開發達成。

據該人士的說法，就近來的西安地市而言，即使熟悉當地房地產市場的企業都未能如願拿地，又或者拿到好地的幾率不大。因此對於外來房企，找本地領先房企合作無疑是最簡單快速的手段。

更何況，西安市場調控嚴格，聯手當地企業也能迅速瞭解區域政策與機制。

就觀點地產新媒體瞭解，在2018年“3•30”、2019年“6•20”、2020年“11•30”樓市調控之後，西安樓市新政在今年3月30日再次升級：

如外地居民須落戶滿一年+一年社保或個稅才有購房資格；延長了“限售”年限，購房滿5年方可上市交易；將“剛需家庭”無住房轉讓記錄的年限要求，由原規定“2017年1月1日起”調整為購房前48個月，等等。

到7月8日，西安市住房和城鄉建設局還發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，涉及11區102個社區，引發一波關於西安二手房價格走勢的大討論。

事實上，除了西安之外，今年以來已有深圳、寧波、成都、無錫、東莞等熱點城市建立了二手房成交參考價格機制。

此前關於深圳和成都的報導顯示，深圳出臺二手房指導價新政後，二手房成交量大跌，並傳出不少仲介關閉；成都同樣成交量下滑，但跌幅約為15%左右。

對此，有業內人士指出，西安不斷提升調控力度，一方面強化房地聯動機制，採取集中供地的方式來穩定地價和市場預期，另一方面則加強交易管理，提高購房門檻。

或許，在市場與政策之間，尋找合作夥伴，正正是西安本地房企牽手外來合作方的打法，也恰好正中了部分想進入西安市場的房企下懷。

評級機構穆迪發表報告指，預計在內房銷售增幅繼續減慢、內房在岸及離岸債發行額下降的環境下，未來內房企業融資渠道或會受限。該行又指，在實施集中供地政策後，或會加速內房行業進行整合。穆迪又預計，去年低基數效應逐漸消失下，內房未來一年銷售增速會放緩至最多8%。

內房銷售數據顯示，以3個月移動平均值計，國內整體內房合約銷售額按年增速按月下跌24.8%，至5月份的38.2%。該行預期，在去年的低基數效應逐步消退，及信貸環境持續收窄的環境下，未來6至12個月內的內房合約銷售金額按年增速或會減慢至介乎5%至8%。

截至今年6月25日，內房離岸債券發行額已從5月的54億美元大幅跌至27億美元。在岸債券發行額則從5月的30億美元降至22億美元。該行預計，信貸環境偏緊致投資者信心較弱，中國房地產開發商的融資渠道或會受制。不過，預計基本面較好的的大型開發商能獲得足夠融資渠道，但與去年相比，今年的平均融資成本將上升。

在市場行情較好的年份，“日光盤”“熱銷盤”等在北京市場較為常見，萬人搶房的場面也曾出現。為實現銷售環節的公平公開，這類熱銷房源通常會通過搖號進行選房。

比如，有大批程序員作為潛在購買力，北京北部某項目就被稱作為當年的神盤。該項目二期開盤時推出432套房源，但意向購房客戶有近1400組，項目因此推出搖號方式進行選房。

這個場景在北京樓市裡並不新鮮。熱銷、搖號，這背後通常是人為的運作空間。

針對此，北京新房市場再落監管新規。7月8日，北京市住建委發布《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》（徵求意見稿）（以下簡稱《通知》），面向社會公開徵求意見。《通知》主要內容有規範設置交付樣板間、規範商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發企業主體責任四個部分。

值得注意的是，在壓實開發企業主體責任部分，《通知》首次提出了對熱銷項目的銷售提出公證搖號的要求。

《通知》定義，要求企業加強銷售管理，對熱銷項目（客源/戶數超過3的），要在區住建部門指導下，公證搖號優先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業單位員工家庭出售。

此次搖號規定要在“區住建部門指導下”進行，有業內人士分析，搖號細則尚未清晰，目前無法判斷後續具體如何操作搖號程序。

北京鏈家研究院院長高原告訴時代周報記者，北京市此次前瞻性制定未來熱銷房源銷售規範，是為了預防未來出現類似其他城市“茶水費”等新房銷售亂象。同時也是壓實北京市“一地一策”限價管理的配套手段。儘管該政策屬於儲備性、前瞻性政策，但該政策對於未來新房市場做出了明確規範，能夠有力保障新房銷售基本符合前期價格約束要求。

一二手倒掛

《通知》特別提出此次意見稿出台的背景，今年5月，本市首批30宗住宅用地集中出讓，各地塊均明確了未來建設的最低標準，其中8宗地塊還通過評標確定了高標準建設方案。為進一步規範商品住房銷售行為，住建委出台此次意見稿。

可見此次需打政策“預防針”的主要項目為兩集中製度下，北京市首批集中出讓的30宗住宅用地。

今年5月，北京市首輪兩集中供地掛牌30宗土地，其中朝陽金盞鄉和崔各莊鄉、海淀樹村、副中心0302街區等6宗區位條件較好的地塊成為焦點。針對這6宗地塊，在競拍之初，住建委即規定採取競報政府持有商品住宅產權份額的交易方式，即目前所謂的“新型共有產權房”。

不止上述6宗位置較為優越的地塊，此次針對30宗地塊的製約條件為“一地一策”，其中限制性較強的則是為30宗地塊全部設定合理銷售上限，要求開發企業在土地競買環節提交房屋銷售的價格承諾。

目前呼聲最高的樹村地塊銷售上限為11.2萬元/平方米，由於政府產權份額比例為20%，因此未來購房人可以以8.96萬元/平方米購入該房源。記者隨後翻閱貝殼APP，目前樹村片區在售二手房均價在12萬元/平方米左右。新房二手房倒掛現像已經出現。

中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者表示，這一《通知》實際上可以算作針對當下房地產市場問題做的補丁性政策，對於樹村等可能出現的熱銷現像做出提前規劃。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，搖號的出台，釋放了優先保障剛需的信號，保護了購房者的權益，打擊了惡意炒房行為，有利於保障房地產市場健康穩定發展，切實貫徹“房住不炒”。

謹防“打新”

在調控趨嚴的背景下，為了抑制新房房價，熱點城市出台新房限價措施。此後，“打新潮”成為以深圳、上海為代表的一線及強二線城市新房市場的縮影。

2020年11月，深圳核心區某項目一期開盤，項目均價為13萬元/平方米左右，那時項目周邊二手房均價已達18萬元/平方米。優越的地理位置，以及嚴重的價格倒掛，讓收購房人對這一項目趨之若鶩。

根據此前該項目公示信息，當時共計出讓1171套房源，然而符合選房資格者有9690人。而在其一期銷售方案中，該項目按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，根據在深圳繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素篩選入圍者。據當時報導顯示，入圍客戶中最低社保或個稅繳納月數為51個月。在巨大的利益面前，一些購房者選擇借親戚名義“打新”，甚至出現了“眾籌打新”。

這一現象之後，新華社發布新華時評《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》，對於這一樓市瘋狂現象進行點名。

可以預見，一旦樹村等優質地塊面世，倒掛現象將引起市場的關注，而如何避免出現類似事件，就成了輿論關心的重點。7月9日，某頭部房企相關負責人告訴時代周報記者，北京此次出台新房搖號就是為市場過熱做好降溫準備，與此同時也對企業的運營能力提出了更大的考驗，優質地段會“坐等吃飽”的局面將戛然而止。

華北某房企負責人也坦言，產品上市之後，若最高價格仍低於區域內二手房市場價，則會出現“倒掛”，此時極易引發“搶房”“炒房”的現象發生。此次政策提前打了“預防針”，在市場波動時能夠通過搖號賣房有效的抑制樓市的熱度，緩解區域間的新房“內捲”，平穩市場發展。

而為了避免打新現象廣泛出現，諸如上海、深圳、西安、重慶等多個熱點城市開始實施搖號購房。然而隨著搖號賣房的推廣，“千人搖”“萬人搖”的消息頻頻出現在大眾視野中，其背後的“暗箱操作”也被拉到了陽光下。

比如，某些購房人為取得購房名額，在搖號之前向售樓處繳納“茶水費”“誠意金”等費用，只為在搖號中取得先機。而此部分費用並不會在購房人成功購買房屋後退還。

某售樓處工作人員告訴時代周報記者，所謂“茶水費”“排隊費”不過是部分無良銷售人員認識到買房人的焦慮，來謀取私利。

此次北京市新房搖號政策的推出，有望杜絕暗箱交易的發生，《通知》中要求，開發商應採取公證搖號的方式的進行。對如何進行公證搖號，《北京日報》稱，是指要邀請公證處以獨立第三方的身份，主持進行搖號買房，以保證房屋銷售的公平性。

而對於違反此次《通知》內容規定的企業，北京市住建委將進行計分扣分處理。整改期間，市、區住房城鄉建設主管部門將暫停該項目網簽。

北京西城區7月初的一場教改，讓“多校劃片”的入學方式正式落地。隨之帶來的學區房震盪，甚至波及1500公里之外的杭州。

7月5日10時，素有杭州第一“孟母盤”之稱的杭州知名學區房耀江文鼎苑，有一套126.16平方米的房屋在阿里拍賣網開拍。該房評估價1203萬元，起拍價970萬元，按網上當前掛牌均價計算，相當於打了7折。

然而，截至7月6日上午9時59分，在距離原定結束時間僅剩一分鐘時，仍然無人報價，一度讓人以為這套房源即將流拍。

直至最後關頭，陸續有3位競買人報名，最終僅經過17輪競價，以總價1034萬元成交，低於評估價169萬元，折合成交單價約8.2萬元/平方米。

這一競買結果讓不少人感到意外。

就在3個月以前，同樣位於文鼎苑小區的一套180.5平方米的法拍房，以總價1850.85萬元成交，折合單價約10.25萬元/平方米。

也就是說，3個月時間，被稱為杭州學區房天花板的文鼎苑小區單價已下跌約20%。杭州學區房神話正在逐漸瓦解？

杭州家長開始“躺平”？

阿里拍賣的房屋介紹信息顯示，這套位於文鼎苑35幢3單元102室法拍房，原本格局是三室一廳一廚兩衛，目前已將一朝南房間隔成兩間，現為四室一廳一廚二衛。

“單從戶型上看，這套房子實用性很高，而且房子本身位於一樓，一樓的房子由於採光、潮濕的問題，本身價格就會比高層的會低一些，既是學區房，也是法拍房，性價比不言而喻。”7月8日，一位熟悉法拍房業務的經紀人向時代周報記者介紹道。

該經紀人還表示，文鼎苑由於周邊優秀的學校眾多，一直以來都受到杭州家長們的關注：“小區西門有文鼎苑幼兒園，北門則是當地頗具聲名的學軍小學紫金港校區，而紫金港中學則在文鼎苑西面200米處。”

然而，就是這樣一套面積合適、價格也遠低於市場價的雙學區房，這次拍賣卻一反常態地受到冷落，最終成交價格甚至跌回一年前的水平。

據阿里拍賣上的法拍房成交記錄，2020年4月、7月同樣也有兩套文鼎苑法拍房成交，當時兩套房源的拍賣成交單價分別為8.19萬元/平方米和8.17萬元/平方米。

學區房為何突然“不香”了？7月9日，熟悉杭州教育政策的家長李曉明（化名）告訴時代周報記者，今年3月，杭州就初中分配生製度進行過一次調整，把六城區分配生的比例從之前的50%提高到60 %，未來還可能增加到70%。

李曉明分析，杭州公辦初中相對較弱，相對弱的公辦初中要進重點高中，基本靠分配生名額。但是此次調整後，讓應屆生較多的中學，所能分配的名額也相應變多，顯然教育資源更加傾向了公辦學校。同時，今年杭州中考整體題目比較簡單，學生的成績出來以後各區的差距非常小。此外加上家長之間流傳著“杭州或跟進北京多校劃片”等傳言，多重因素之下，使得杭州學區房的神話逐漸被瓦解。

同日，也有一位非主城區的學生家長向時代周報記者表示，杭州本來就有限購政策，一些在郊區生活的新杭州人，想要買第二套要等5年，但是等有了資格後發現郊區新城也有了比較好的學校，主城區學區房的吸引力也就相對下降了。

環滬熱點城市學區房成交趨於理性

不僅是杭州，此前長三角部分城市就已經對開始針對學區房進行調控，以穩定整體的二手房價格預期。

4月7日，合肥市發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，將同一套住房6年鎖定1個小學學位，3年鎖定1個初中學位。熱點學區房實行限購後，一些學區房開始降溫，價格也出現鬆動。

據貝殼研究院4月27日發布的數據，合肥、寧波、廈門等熱點城市，4月二手房成交量環比降幅均超過30%，其中合肥環比下降超過40%。

無獨有偶，5月11日，寧波首次建立熱點學區二手住房交易參考價格發布機制（下簡稱“二手房指導價”），以促進二手住房市場信息透明、理性交易。首批先行發布9個熱點學區範圍內，112個小區的二手住房交易參考價格。指導價格大部分為市場價的7折，且商業銀行等金融機構將熱點學區二手住房交易參考價格作為授信的依據之一。如果超出指導價成交，那麼超額部分需一次性付款。

時代周報記者不完全統計，寧波二手房指導價發布後的一個月內，112個小區中僅有20個在實行指導價政策後有成交，整體交易量明顯降低。比如：堇山小學、宋詔​​橋小學等成交活躍學區，截至5月底，周邊僅3個小區的二手房有新成交。

不管是合肥還是寧波，部分熱點學區房都在政策之後出現了價量下調的情況。截至7月10日，2021年全國范圍內已經有超過10個城市單獨針對學區房發布了不同力度的調控政策，包括“多校劃片”“名額分配”“六年一位”等。多管齊下之下，過去價格“虛高”的學區房預期逐漸恢復理性。

7月9日，中原地產首席分析師張大偉接受媒體採訪時表示，多城市針對學區房炒作發布政策，核心代表了未來針對這一類房源的調控將加碼。在其看來，學區房改革唯一辦法是增加投入，讓產業均衡，讓優質資源增加。預計後續調控政策仍有很可能針對這一類房源專門加碼，真正降低這部分市場的虛火。

隨著畢業季的到來，北京租賃市場升溫。機構統計數據顯示，今年6月，北京住房租賃市場交易量創新高，疫情影響消除，租賃市場回歸正軌。從整體來看，今年上半年，北京住房租賃市場量價基本與2019年同期持平，回歸正常運行軌道。

業內人士預計，今年下半年，北京租賃市場將按以往淡旺季規律運行；全年來看，保持平穩波動的總體趨勢。

畢業季助推租賃交易量回升

“隨著租賃旺季的到來，門店租賃業務也活躍起來，7月基本延續6月的市場行情。我們門店的一位經紀人在一周內，獨立簽了3單租賃業務。整體上，門店基本1天可成交1單租賃業務，預計這波行情會延續至8月中旬。”北京中原五棵松片區區域經理陳貴勳如是說。

據悉，陳貴勳所在門店主要負責五棵松區域的紫金長安和今日家園兩個小區的經紀業務。他告訴記者，由於其門店輻射的小區月租金普遍在1萬元以上，尤其是紫金長安屬中高端商品房小區，租金水平相對較高，交易的基本為家庭租賃，方便小孩上學。因此，交易量沒有學校周邊公房多。

長租公寓受年輕人歡迎，更能反映畢業季租賃的真實狀況。樂乎公寓集團華北大區總經理于娟告訴新京報記者，6月，樂乎公寓新簽方面有所漲價，市場上空房明顯減少，不過，新房投向市場的也不少。整體而言，預計畢業季租金會逐步恢復至疫情前的狀況。

我愛我家研究院統計數據顯示，受畢業季影響，今年5月、6月北京區域住房租賃交易量逐漸回升，尤其是6月交易量創下2019年以來新高，單月同比增長近三成。

另據巴樂兔交易數據顯示，今年6月以來，畢業生需求推動租房市場升溫，同比去年6月，交易量增長了130%。看房人數變多，房源成交速度加快至3天以內。其中，80%的租客仍舊優先選擇合租，整租需求也有所增長。租賃交易量的上升，也導致租金有所上漲。今年上半年，北京租金水平有所上漲，以6月份為例，月平均租金為2571.11元，環比增長4%。

“在收入允許的情況下，部分畢業生會優先選擇通勤方便、離地鐵近的房子，他們對獨衛的要求尤為明顯，其次是環境和隔音，對商圈也會看重。”巴樂兔研究院分析稱。

上半年北京平均租金止跌微升

整體來看，今年上半年，受疫情好轉影響，北京住房租賃市場發展平穩上升，已恢復至正常運行軌道。

從ICCRA住房產業研究院監測的機構類住房租賃市場數據來看，供給總量上，新增入市項目有限，與2020全年相比變化不大。但從需求端上，平均租金較2020年同期上漲約4.3%，出租率受6月畢業季影響，有了1.3個點的增長，增至93.7%。

值得一提的是，今年上半年住房租賃市場交易量，與2019年同期基本持平，市場回歸正軌。據我愛我家研究院統計數據顯示，今年上半年，我愛我家北京區域住房租賃交易量環比2020年下半年下降5.2%，但同比2020年上半年增長29.1%，比2019年上半年微降0.8 %。

按今年月度趨勢來看，今年1月，受就地過年倡導影響，北京區域住房租賃交易量比2019年同期增長12.0%；2-3月雖然比2019年同期有所下滑，但3月交易量較今年1月、2月明顯攀升，租賃旺季如期而至；而4-6月交易量均高於2019年同期水平。

“月度趨勢與2019年相比，可說明今年上半年北京區域住房租賃市場已回歸正常市場運行規律。”我愛我家研究院分析稱。

整租半年租金來看，北京租金價格止跌回漲，基本恢復至2019年同期水平。我愛我家研究院統計顯示，今年上半年，我愛我家北京區域住房租賃市場整租交易的平均租金為92.6元/平方米·月，同比2020年上半年上漲4.2%，較2019年上半年上漲0.4%。整租的套均租金為5788元/套·月，同比2020年上半年上漲4.8%，較2019年上半年上漲2.6%。

對此，我愛我家分析指出，總體來看，今年上半年北京區域住房租賃市場半年度整租平均租金止跌回漲，基本恢復至2019年上半年無疫情影響時的租金水平，租金波動平穩可控。

業內：7月交易量或將攀升，全年總體保持平穩波動

展望接下來市場行情，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然指出，下半年，幾個大型租賃社區將陸續入市，同時在“非改租”有利政策促進下，預期市場供給將呈現大幅增加，租賃房源供應持續充足，租客將具有一定的議價空間，出租率會產生一定程度的下降。

我愛我家研究院認為，當前北京住房租賃需求依然較高，疊加北京良好的經濟活力、城市吸引力等優勢，預計接下來市場依舊向好。下半年，交易量方面，受大中專學生畢業影響，預計租賃旺季將如期到來，7月、8月北京住房租賃交易量或將達到年內新高。不過，按以往交易規律，受市場及年末淡季影響，9-12月交易量將穩步回落。

租金方面，我愛我家研究院表示，受交易量、市場熱度等因素影響，預計7月、8月北京住房租賃平均租金或將持續小幅上漲。但隨著9-12月份交易量的回落，租金也將持續回落，全年來看，則保持平穩波動的總體趨勢。

近期，上海發布樓市新政策：實施二手房源價格核驗！

二手房交易政策已經成為樓市調控的一個新的重要方向，除上海之外，深圳、杭州、成都、西安等地紛紛出台二手房限價政策，調控二手房價格，並取得一定成效。

而二手房指導價的出現，影響最大的將會是成為炒房客們：約束了二手房的報價，限制了二手房的房貸，二手房交易環節受到嚴重的阻礙，談何炒房？

對於當前的靖江樓市而言，投資客的身影也很踴躍。分析成交情況，改善及投資型購房比例並不低，意味著未來也會有大量的房源將會進入到靖江二手房市場。

那麼，靖江二手房交易政策會不會出現調整呢？可能性是存的：

一方面，房住不炒、抑制炒房行為是樓市最重要的政策；

另一方面，鎖住二手房，才能保障靖江房地產行業的持久平穩發展。

再配合推進中的房地產稅等，這時候該不該炒房，真的是件需要三思的事情。

本港樓價居高不下，摩根大通發表報告指出，樓市基本需求依然非常強勁，而未來5年落成量低於政府目標，相信樓價向上動力持續，在市場憂慮政策風險前，地產股或有約10%潛在升幅；除市場流動性流入本港樓市外，土地供應短缺令房屋供應不足，也導致樓價有上升壓力。該行維持首選長實（01113）、新地（00016）、信置（00083），收租股則揀領展（00823）。

摩通指出，今年以來地產股跑贏大市，期內二手樓價指數漲6.9%，距離2019年的歷史高位僅1.1%，新盤及二手住宅交投量分別增加50%及63%，受樓市需求繼續強勁帶動，維持全年樓價上升5%至10%的預測。樓市需求受5項因素驅動，包括樓價1000萬元以下的住宅按揭成數達八成至九成，吸引首置買家入市；去年下半年買家開始掃平貨推高交投量；金融市場氣氛好轉令樓市氣氛受惠；量寬下按息低企，買樓收租增加；為對沖環球通脹預期，重資產需求提高。

置業成本低 誘租客入市

關於收租客增加，儘管過去兩年經濟活動放緩及失業率上升，拖累整體住宅租金下跌12%，樓價卻未有跟隨調整，投資回報只由2.8%降至2.6%；然而，量寬下美國10年期國債收益率由2厘跌至1.36厘水平，按息由2.5厘下調到1.4厘至1.5厘，令租金正利差（positive carry）由30點子擴大至110點子，相信置業成本低於交租，會誘使租客置業。

逾7000呎複式 餐廳平舊約31%進駐

在新冠疫情打擊下，零售業大洗牌，核心旅遊區商舖空置率高企。不過，由於租金大跌，近期承接力重現，全港主要零售街道中吉舖最多的尖沙咀加連威老道，近月空置率明顯改善，錄得多宗租賃成交，並以食肆為主。當中，位於加連威老道「頭段」的加威中心複式舖位，獲餐廳以每月45萬元承租，租金雖然較4年前急跌30.6%，但已屬整條加連威老道在疫情爆發以來，月租金額最大宗的租賃成交。

剛租出的舖位為加連威老道10號加威中心地下及1樓部分，地舖建築面積約5000方呎，1樓建築面積約2111方呎，建築面積共約7111方呎，舖位面向大型商場The ONE，已經丟空逾半年，原以每月60萬元放租，在不斷減價下，終於以每月45萬元租出，呎租約63元。據了解，新租客為食肆，主打馬來西亞菜式。

頂峰期月租曾達100萬

上述巨型舖位原為渣打銀行的分行，開業超過四十載，在2017年結束營業，最後一份租約月租為100萬元，呎租約141元。該舖位2017年底轉租予化妝品零售商莎莎（00178），月租已減至64.8萬元，呎租約91元。

然而，2019年起香港先後經歷社會事件及新冠肺炎疫情，零售業大不如前，莎莎終在去年12月租約期滿結業。舖位在丟空約半年後成功租出，較同街不少地舖已交吉逾兩年為佳，但租金卻比4年前大跌19.8萬元或30.6%，較渣打銀行承租時的月租高峰更急挫55%。

加連威老道近期亦有其他舖位陸續租出，如加連威老道41C至41D號嘉威大廈地下B舖，建築面積約1200方呎，最新由日式料理餐廳以每月8.5萬元承租，呎租約71元。

該舖位之前由小食店「豐記雞蛋仔美食」租用多年，月租一度高達22萬元，呎租為183元。該小食店去年中約滿結業，舖位已丟空一段長時間，終獲食肆租用，惟月租較高峰大減13.5萬元或61.4%。

毗鄰的嘉威大廈地下A2號舖，建築面積約500方呎，由咖啡店以每月4.3萬元租用，呎租86元。此舖位於2013年高峰期曾以每月15萬元租予行李箱店，現時月租大幅下調10.7萬元或71.3%。

加連威老道以往主力售賣時裝及化妝品，同時亦有自由行旅客喜愛的藥房，但隨着零售業不景氣，頗多店舖結業。據美聯工商舖（00459）統計，加連威老道共有106間街舖，空置率一直是全港四大核心零售區主要街道中最高，以今年第一季統計，該街內的空置舖位共有34間，空置率約32.1%。

同街空置率回落至24.6%

由於租金大跌，加上有食肆及其他短期租客進駐，據記者現場所見，最新空置舖位數量已減至約26間，空置率回落至24.6%。

工商舖買賣交投活躍，市況回暖，理想集團原於今年2月以4280萬元沽出土瓜灣雅高工業大樓地廠，惟買家於上月初棄購，物業終以4350萬元重售，賣貴70萬元或1.6%。

理想集團於今年2月初以4280萬元沽售位於旭日街19號雅高工業大樓的地廠物業，建築面積約5622方呎，連6個車位，呎價約7613元。物業原本須於6月1日完成交易，但該名買家最終棄購，遭理想集團沒收500萬元訂金。

根據土地註冊處資料，上述物業6月17日再度售出，成交價為4350萬元，呎價約7737元。物業現由車行承租，月租10.4萬元，租金回報約2.9厘。

土地註冊處資料顯示，理想集團於2006年9月以1420萬元入市，持貨約15年，賬面獲利2930萬元或2.1倍。最新成交價雖只較2月高出70萬元或1.6%，但連同上手買家棄購時沒收的訂金，理想集團實際較4個多月前多賺共約570萬元。

柯士甸路地舖3250萬成交

消息稱，尖沙咀柯士甸路14至18C號僑豐大廈地下5及5A舖，建築面積約800方呎，以3250萬元售出，呎價約4.06萬元。舖位現由便利店承租，月租7.8萬元，回報率約2.9厘。原業主於1995年8月以1500萬元購入，賬面賺1750萬元，獲利1.2倍。

樓市勢如破竹，高價成交不絕，將軍澳日出康城2A期領都有海景4房戶以1428萬元售出，盡破該屋苑造價及呎價紀錄。深水埗AVA61亦有迷你戶呎價衝上23733元，刷新全屋苑標準分層戶呎價紀錄新指標。

香港置業分區董事劉浩勤說，領都2座高層LA室，實用面積973方呎，4房戶，望海景，原業主4月開價1550萬元，最終以1428萬元售出，呎價14676元，樓價及呎價仍創領都新高。原業主2012年以878萬元買入，賬面升值550萬元或62.6%。

AVA61呎價23733最貴標準戶

清一色提供迷你戶的AVA61呎價亦攀上高位，鴻發地產物業營業總經理梁文楓指出，該廈高層C室開放式戶，實用面積150方呎，獲外區收租客還價4萬元或1.1%，即以356萬元購入，呎價23733元，呎價創該廈標準分層戶歷史新高。

該買家主要見上述大廈所在位置的生活配套完善，收租潛力高故積極入市。原業主2017年斥333.2萬元一手買入，最新售價對比當年則上升22.8萬元，漲6.8%。

中原地產發言人周德龍表示，紅磡海逸豪園15座高層E室，實用面積856方呎，3房間隔，原業主開價2000萬元，有區內換樓客見單位屬望內園兼享海景的罕有3房戶放盤，故最終僅還價至1880萬元即承接，樓價對比市價高5%，呎價21963元。原業主2011年以1145萬元入市，賬面獲利735萬元或64.2%。

據了解，該屋苑本月暫錄得3宗成交，已相當於上月全月共5宗的60%，而本月平均呎價為20605元，也較上月錄19775元，高4.2%。

不過，西營盤瑧蓺錄得蝕讓，據消息指出，該廈頂層開放式戶，實用面積216方呎，原業主本持有收租，月租約1.3萬元，惟持貨至今年3月以750萬元放售，放盤約4個月新近終減至660萬元售出，呎價30556元，是次造價對比該業主2018年10月一手購入金額825.6萬元，賬面已貶值165.6萬元或20.1%。

至於是次交易涉及相當於樓價10%的額外印花稅（SSD）即66萬元，則由新買家支付。

測量師：疫情礙收購 樓價高企增財團風險

受疫情影響，上半年土地審裁處僅接獲5宗強拍申請，較去年同期的15宗強拍申請大減67%，亦創2016年後同期新低。如下半年維持相若水平，本年全年只會錄得約10宗強拍申請，返回2016年月11宗的低位。有測量師認為，疫情耽誤強拍的申請程序，加上樓價高企會增加發展商的收購風險。

在本年上半年接獲的5宗強拍申請中，當中有4宗申請於第1季度錄得，而最新一宗的強拍申請已經要追溯到4月份。至於以區域計，3宗來自九龍區，包括九龍城、太子及深水埗，另外兩宗均來自西營盤。

而該5宗申請的規模及估值相對細，介乎約7,885萬至1.84億元。如以金額劃分，估值最高的是，西營盤時利樓的強拍申請。時利樓位於西營盤荔安里1、3、5號，朝光街21、22、23、24號，地盤面積2,977平方呎，項目當時估值約1.84億元。這宗強拍的申請人為兩名律師，相信是代表財團收購，惟背後財團的身份未明。

上半年申請人 中小發展商為主

值得留意的是，上半年的全部申請人以中小型發展商為主，當中亦不乏具內地背景的人士。以九龍城嘉林邊道26號A至B號、聯合道13號A至B號舊樓申請為例，項目早前由南悅投資（香港）購入，其公司董事包括徐凱祥、林潞及楊偉成，而徐凱祥是具內地背景的投石私人智庫始創人。

對於本年上半年的強拍申請數字大減，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國坦言，每年的強拍申請數字沒有一個恆常標準，惟因去年本港依然受疫情困擾，導致小業主不能進行業主大會，耽誤強拍進程。此外，鑑於近期樓價依然高企，發展商或財團或會憂慮政府再有遏抑樓價的措施出台，並會影響日後收購地點的銷售情況，從而增加發展商收購及進行強拍的風險，減低強拍申請數字。

而泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為，近日樓價較預期上升速度更急，這或會令小業主願意出售業權的意慾減低，拖慢收購進度。

疫情緩和下，本地消費轉好，租金大幅調整後，吸引商戶重新落戶，核心區空置率下跌，業界料舖租已見底，下半年平穩向好。

近月第4波疫情結束，市民加快接種疫苗，整體零售市好轉。資料顯示，本港的零售總額繼續從低基數上升，在4月和5月合計總額按年增長11.2%，並將2021年首5個月的總額按年增幅推高至8.9%。

世邦魏理仕指，來自餐飲業和休閒時裝品牌的租賃需求有所改善，而奢侈品及化妝品零售商並未見擴張需求。香港整體街舖空置率在第二季跌至15.4%，為2020年第二季以來的最低水平。

次季街舖空置跌至15.4%

在四大核心區中，中環空置率改善最大，從首季16.2%降至第二季的9.3%，為四區中唯一跌破10%。中環空置率改善，主因錄得數宗大手租務，如皇后大道中核心地段的陸海通大廈，多層舖位曾由Gap租用，去年品牌遷出，業主重新招租，舖位交吉5個多月後，物業價值較高為地下及1樓，獲美國時裝American Eagle以近100萬元租用，租金較前租客低6成；另地庫則獲家品店租用。

另同地段興瑋大廈多層，曾為運動服裝品牌adidas旗艦店，早前遷出。業主改變策略，把舖位重新分間，物業地下及1樓，面積約6,500平方呎，獲恆生銀行以每月約120萬元租用。

世邦魏理仕指，租賃需求輕微回升有助街舖租金按季上升1.2%，為2018年第二季以來的首次上漲，亦是自2013年第四季以來最強勁的季度增長。該行料下半年商舖金將平穩。

至於戴德梁行認為，核心區舖位租金經過大幅調整後，現已見底，下半年預計整體商舖租金將平穩，甚至有輕微升幅；若中港通關，相信推動零售商加快租舖，租金將向上。

至於行業方面，該行指本地消費仍理想，健身品牌也在香港持續發展和不斷擴張。自疫情爆發以來，健身中心當中尤以主打24小時營業健身室的數目呈幾何式增長。預計這個健身熱潮將在今年及隨後數年仍然持續。至於餐飲業，該行指近一年市民留港消費，帶動餐飲，若本港與其他國家通關，市民重新外遊，反而對餐飲業有壓力，故相信傳統和連鎖餐飲店不一定能在這波復甦周期中受惠。

九龍區新盤大混戰，會德豐地產、信和置業、嘉華國際、世茂房地產及爪哇合作發展的西南九龍維港滙II前晚突擊上載售樓書。發展商表示，示範單位籌備工作已到最後階段，預計短期內推出市場，項目提供564伙，面積256至3,029方呎。至於同系維港滙I前晚亦公布於本周四發售新一批139伙，其中33伙招標發售。另外，恆基地產旗下啟德THE HENLEYＩ落實本周五發售96伙。

維港滙II由5座大廈組成，標準戶提供開放式至四房戶，另設1伙五房天際複式戶，以及其他連平台、天台特色戶。當中，兩房以上單位共有460伙，佔全盤逾80%，開放式單位僅26伙。最大單位屬於第1座27至28樓A室複式戶，面積3,029方呎，屬五房間隔，連私人泳池、按摩池及天台，內設私人升降機。最細單位為3B座2樓G室，僅256方呎，開放式間隔，連58方呎平台。項目戶外平台有不少流線型設計，集中平台特色戶連接之大平台，而每個單位均享臨海景觀，預計關鍵日期為2023年5月31日。

維港滙I周四發售139伙

至於同系維港滙I前晚亦公布於本周四發售新一批139伙，其中33伙招標發售。該盤本周四以價單發售106伙，分布於第2B座、第3A座、第3B座及第5座，面積277至793方呎，180日即供折實價743.82萬至2,031.04 萬元，折實呎價23,152元至30,608元。維港滙I及III於剛過去周未售出16伙單位，套現逾2.48億元。

THE HENLEYＩ周五發售

另一方面，恆基地產旗下啟德THE HENLEYＩ落實本周五發售96伙，包括75伙高座單位及21伙低座單位，面積186至889方呎，折實平均呎價達29,392元，折實價573.1萬至2,842萬元。

壽臣山南天第上載樓書

豪宅新盤亦爭登場，東立地產旗下港島南區壽臣山道西11A號命名為南天第，並於昨日上載售樓書，提供3幢洋房，面積4,019至5,144方呎。以1號屋面積最大，達5,144方呎，另設2,795方呎花園及天台1,209方呎，同時擁有1,232方呎停車位。項目預計關鍵日期為2021年9月30日。

一手成交方面，太古地產旗下灣仔星街EIGHT STAR STREET昨以1,894.1萬元售出13樓A室，面積502方呎，兩房標準戶，開放式廚房設計，呎價37,731元。

粵港澳大灣區產業圈布局日益成熟，仲量聯行昨日發布《重構粵港澳大灣區產業圈層與空間布局》白皮書，指大灣區將以雙環及多中心式格局發展，高速公路、高速鐵路、城際鐵路等為主體的快速交通網絡增強區域經濟發展軸帶，而香港、廣州、深圳則強強聯合。

香港廣州深圳強強聯合

該行表示，粵港澳大灣區正構建以極點帶動、軸帶支撐的空間形態布局。「極點帶動」即香港、廣州、深圳強強聯合，通過深化合作提升整體實力和全球影響力。「軸帶支撐」則是依託高速公路、高速鐵路、城際鐵路等為主體的快速交通網絡，增強區域經濟發展軸帶上各城市間的聯動性，形成主要城市間高效連接的網絡化空間格局。

上述軸帶發展串連極點間的重要節點城市，促成「外環」形成，即廣深科技創新走廊「東環」和珠西先進裝備製造業產業帶「西環」；以及圍繞廣州南沙、深圳前海、珠海橫琴、東莞濱海灣新區和中山翠亨新區這五個關鍵的現代製造業節點，沿地理走向連接成一條半環形「內環」發展軸帶，成為二三產業深度融合發展的經濟增長新引擎。

報告強調，得益於道路網和地鐵網密度提升，城市經濟邊界不斷外拓，粵港澳大灣區核心城市的「多中心」發展格局正逐步形成。像廣州東部區域、深圳前海等節點的產業發展路徑將體現出較強的產業互動。

老牌屋苑升值力跑贏大市，中原資深區域營業董事趙鴻運表示，鰂魚涌太古城齊宮閣高層C室，面積702方呎，3房間隔，以1480萬放盤，零議價成交，呎價21083元。原業主於1996年4月以400萬買入，持貨約25年，帳面獲利1080萬，升值2.7倍。世紀21奇豐分行經理袁麗詩表示，沙田第一城32座低層D室，327方呎，2房1廳間隔，放盤1個月，原叫價580萬，終以535萬獲承接，呎價約16361元。無獨有偶，據了解，原業主於1996年4月以145萬購入，25年帳面獲利390萬，升幅約2.7倍。

本港樓價直迫歷史高位，近期二手市場新高成交更不絕於耳，惟各大屋苑成交量卻稍稍回落。星島地產網以「近期二手市場頻錄新高成交，會否令業主議幅進一步收窄？」為題進行民意調查。

是次共涉161名受訪者，當中有70人即約43%認為，近期樓市交投氣氛不俗，二手更頻錄新高成交，料部分業主勢將叫價進一步提高，各大屋苑議幅有機會持續收窄。

另一方面，有32人即20%持相反觀點，雖然樓市交投不俗，惟本港經濟受疫情等因素衝擊，利淡因素仍然揮之不去，市場近期亦頻錄移民放售盤，對二手市場議幅有機會稍放緩；同時亦有27人即17%指出，影響樓市的因素錯綜複雜，一時之間難以作出定論，所以未來二手議幅會否進一步收窄，需視乎外圍經濟及疫情等因素會否進一步惡化，對該問題先抱觀望態度。另外，同樣有30人佔19%認為，疫情近期稍回穩，惟樓市整體氣氛仍不俗，證明本港住屋需求殷切，後市去向如何及二手議幅會否收窄，尚需時間觀察。