根據財政部統計數據指出，隨建築技術提升、產業服務多元及行動辦公室興起，營業人登記於1樓占比逐年降低。這樣的情況，對於零售及餐飲業營業者產生眾多影響，截至2021年6月底，營業人地址登記於1樓者達114萬家(占74.6％)居多，另有6.1萬家營業人地址登記於11樓以上，1.8萬家登記於複數樓層，7千餘家登記於地下樓層。

以營業人開業年數觀察，隨建築技術提升、建物層數增加，加以產業服務多元及行動辦公室興起，登記於1樓比重與開業年數呈正比，開業逾30年者，登記於1樓者高達8成4，爾後遞降，近1年內開業者則僅66.4％。以縣市觀察，商業繁榮、高樓林立之雙北登記1樓家數比重顯著偏低，台北市僅45.4％，反觀中南部與東部縣市多在95％以上，其中以嘉義縣達97.3％最高。

觀察特定行業登記於特定樓層級距占比，可發現其與所從事經濟活動高度相關，如登記於5樓以下者，多考量顧客可觸及性，如彩券行、典當服務、檳榔攤等99％以上登記於1樓，而較不需店面招攬顧客之證券商、舞蹈教學、報關行等登記於2~5樓比重較高，占逾4成。

登記於6樓以上則偏向特定領域，具有專業技術者，如保險公證、專利師、船務代理等行業登記於6~10樓者占逾3成6；登記11樓以上者，以廣播電台經營達4成1最高。另部分產業因服務特性，地址多登記於複數樓層，如銀行業、產後護理機構，比重多逾4成；少數登記於地下樓層者，除大眾捷運外，多有其成本考量，如撞球室、健身中心等行業。

高雄亞灣特區內的高軟二期、特貿三、以及中石化等精華土地，8月陸續進場招商、標售，同屬亞灣區內的中石化（1314）、台肥（1722）、台塑（1301）、統一（1216）、以及東南水泥（1110）等傳統產業大地主，在完成都市計畫重劃之後，取得的土地資產都未重估，未來資產身價也將隨著區域發展而扶搖直上。

高雄亞灣在高雄展覽館和流行音樂中心等五大公共建設，陸續到位之後，區內三大官民投資案，也將在8月舉行土地標售、以及招商，使得亞灣成為目前全台的投資亮點之一。

經濟部加工處新闢的「高軟二期」，目前正積極招商中，可望在8月底展現成果，引進更多產業進駐；亞灣「特貿三」1.6萬坪的公辦都更招商案，也將在8月27日截止投標，領標數已逾30個單位，一旦脫標，除了可引進350億元的投資，更可帶進大量的住宅和商業機能。

中石化標售二筆共3,200坪的亞灣土地，將在8月18日開標，中石化表示，由於二筆使用分區分別屬於「特貿六」和「商四」的土地，每坪底價各為75萬元、以及150萬元，貼近市價，有信心會脫標，「只是溢價多少而已」。

法人指出，中石化重劃之後，取回的土地高達48,172.1坪，如果再加上自有的商四土地454.93坪，合計約48,627.03坪，一旦8月18日的土地脫標之後，便可以粗估中石化這個大地主，在亞灣土地資產的價值。

法人說，擁有亞灣16,129坪土地的另一個大地主東南水泥，當初取得成本大約是每坪19到20萬元之間，迄今從未資產重估，中石化的脫標價也可據以推估東南水泥這家老牌資產股的身價。

東南水泥表示，公司亞灣區土地目前正在招商中，大規模的資產開發或處理，時機很重要，一旦區內的三大案結果出來，水到渠成之後，自可成功順水推舟。

擁有萬坪以上亞灣土地的還有台肥的31,037坪、以及台塑的16,970坪，至於統一集團光從79期重劃區分回的土地就高達16,304坪，如果再上統一夢時代購物中心及其對面的二期土地，資產身價更是驚人。

根據內政部實價登錄資料統計，今年上半年南屯區十年內屋齡住宅大樓均價32.77萬元，去年同期為27.73萬元，短短一年有逾18%漲幅，捷運周圍為交易熱區之一。

捷運南屯站周圍2.5公里，在2019年上半年，十年內屋齡住宅每坪均價僅29.85萬元，2020年上半年均價上升至31.15萬元，上半年成交139筆，平均單價34.86萬元，近一年漲幅19.1%，令人驚豔。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，南屯站鄰近七期南側文心森林公園、八期豐樂雕塑公園等高價住宅區，加上擁有國道1號五權交流道、捷運路網串聯及成熟商圈加持，剛性購屋需求強，可開發素地剩不多，有新案就成焦點。

如四度獲頒「台灣誠信建商」的坤悅開發，憑藉完整售後服務及紮實建築品質，新案「坤悅好時光」推出後迅速完銷，顯見其品牌魅力。

總工程經費近1,500億元的高雄捷運黃線箭在弦上，最重要的土地效益直指開發澄清湖高級豪宅區，初估利基超過3,000億元，引起房地產業垂涎，高雄地方望族與大型金控攜手，配合政策推動，前景可期。

高雄捷運黃線是紅線、橘線後的第三條地下捷運，並納入行政院前瞻基礎建設計畫，總經費高達1,445.6億元，目標2028年通車。捷運黃線經多次變更，成為Y字形路線，連接亞洲新灣區、都會核心區、澄清湖，以及鳳山、五甲、前鎮等地區，全長約23公里。

資深建商表示，捷運黃線規劃到達有台灣十大美景之稱的澄清湖，可替澄清湖周邊土地開發加分，大型金控公司高層多次南下戡察現場，目標是建設成為高雄最有價值的高級豪華別墅、集合住宅特區，由於附近土地便宜，開發完成後的利益至少3,000億元以上。

預計2025年通車的台北捷運萬大線，目前正如火如荼興建中，據實價登錄網資料顯示，近一年萬大線沿線站點中，以雙捷運交匯的中和站，榮登萬大線沿線買氣王，其次是莒光站，兩站在房價僅3、4字頭相對平易近人下，受買盤青睞。
據近一年實價登錄網資料顯示，捷運萬大線第一期九個站體中，以中和站交易量318件、榮登萬大線沿線買氣王，其次是莒光站的303件和永和永平國小站的289件。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，中和站周邊住宅每坪成交均價約40.6萬元，由於該站是環狀線與萬大線雙捷運交會站，加上周邊有南山威力購物廣場、好市多、迪卡儂及燦坤等大型賣場，且距離北市幾乎僅有一橋之隔。在雙捷運、生活機能及地段優勢下，該區域房地產市場擁有較大的支撐力道，因而深獲購屋民眾的青睞。

捷運莒光站周邊住宅目前每坪成交均價落在34.3萬元。陳金萍指出，該站是較早期開發區域，屋齡相對較高，主要以屋齡30~40年左右的公寓為主要交易類型，因此價格相對親民。

莒光站周邊小吃店家林立、生活機能完善，國小、國中學區一應俱全，距離中和高中也不遠，周邊有傳統市場、超市與中和環球購物中心等商場。而前往新板特區也只需五分鐘車程，雖然當地目前大眾運輸系統僅能依賴公車，未來捷運萬大線通車後，交通便利性將大幅提升，加上親民的3字頭房價，吸引不少首購族進場。

永和的永和永平國小站，目前周邊住宅每坪成交均價在43.5萬元左右；陳金萍表示，永和永平國小站在永平國小、保生路口，鄰近永和綠寶石綠地河濱公園及永和仁愛公園，能夠提供舒適的休憩空間，且緊鄰永平國小、永平完全中學完整學區，能從國小一路讀到高中，免去家長12年接送的辛苦。

此外，永和永平國小站周邊商家、銀行林立，附近還有比漾百貨、樂華夜市，強大的生活機能，未來萬大線通車後，更替當地增添交通便捷性，因而成為在地客和換屋族的不二選擇。

萬大線第一期從中正紀念堂站一路穿過萬華區，連接到中永和，九座車站中，有四站在台北市。其中，可以特別注意到位於中正、萬華交界的廈安站及萬華區的加蚋站，是大台北捷運系統首次抵達南萬華生活圈。

陳金萍指出，等到萬大線實際通車後，將替南萬華的交通機能帶來曙光，且兩站都屬於早期發展區塊，生活機能相當完備，學校、公園綠地都不缺，目前4字頭的親民房價就能購入台北市門牌，也是民眾可以留意的區域之一。

興建中的萬大樹林線在第一期完工通車後，滿足台北市中正區、萬華區、新北市永和區、中和區沿線民眾通勤需求，大幅縮減中永和地區至台北市通勤時間，將讓新北市中和、永和地區捷運路網更加完整。

捷運萬大線全線橫跨台北市及新北市轄區、採二期開發，目前第一期工程進度超前，施工進度過半，路線自中正紀念堂站起至新北市土城區金城機廠止，全長約9.5公里，共設置九座地下車站。第二期工程也將陸續發包，整體工程預計2025年完工啟用。

《住宅法》已在上會期修法通過，包租代管社會住宅房東免稅額從每月最高1萬元提高至1.5萬元，近來有房東關注新法適用時間點，內政部官員表示，已與財政部溝通，將從寬認定自今年6月起適用新法，6月後每月免稅額為1.5萬元，5月前仍維持1萬元，明年申報今年所得稅時適用。

為鼓勵更多房東釋出物件，加入社宅包租代管，內政部修正住宅法，將每屋每月租金免稅額度提高5,000元至1.5萬元；同時為了降低房東被查稅的疑慮，也在條文中明訂社宅包租代管所簽訂的租約資料，不得作為國稅局查稅依據。

住宅法在今年5月18日經立法院三讀通過，總統於6月9日公布，依法於公布第三日起，也就是6月11日生效，近來許多房東詢問，既然6月中旬才生效，那6月最高免稅額是1萬元還是1.5萬元？

內政部官員表示，近期已洽詢財政部，針對住宅法新法適用時間點，雖是6月中旬才生效，但會從寬解釋，讓6月最高免稅額可以1.5萬元計算，換句話說，今年1到5月，在修法完成前，每月最高免稅額維持1萬元；自6月起，每月免稅額就調高到1.5萬元。

此外，社宅包租代管房東的必要費用率則不變。一般房東租賃所得的必要費用，是以租金收入43%來計算，但社宅包租代管房東，必要費用率可以60%來計算。

舉例來說，一位房東名下有一房打算出租，每月租金2萬元，若自行出租，以必要費用率43%計算，每月租賃所得額為11,400元；但若加入社宅包租代管，今年6月之後免稅額為1.5萬元，必要費用率為60%，等於每月只有2,000元租賃所得需要計稅，大幅降低所得稅負擔。

內政部表示，社宅包租代管從無到有，突破層層困難，透過政府、房東、房客及租賃業者四方所有環節配合，從早期不到1,000戶，成長到今已將近2萬戶，鼓勵更多房東加入行列，除了可協助弱勢外，也能夠享有所得稅等租稅優惠。

豐邑百貨以新台幣8.24億元買下台灣日報總部大樓，房仲分析，台日大樓鄰近捷運中清站、水湳經貿園區，展望備受市場看好，因此即便開發必須歷經繁瑣程序，買家依然進場卡位。

根據實價登錄資訊顯示，台中西屯區文心路三段的台灣日報總部大樓以8.24億元售予豐邑百貨，台灣日報總部大樓6層樓建物，土地坪數1230坪、建坪3836坪。

台灣日報在2006年停刊，台灣日報總部大樓多次易主，不過都未完成土地變更。李方酒店管理集團創辦人李銘松在2014年買下，不過在2017年以6.2億元賣給了鈺永公司，鈺永董事長為謝式冰，是前副總統謝東閔的女兒，鈺永又在今年轉售給隸屬豐邑機構的豐邑百貨。

豐邑機構指出，目前未規劃用途，待變更分區後再進一步計劃。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，台日大樓鄰近中清站，近年台中捷運綠線沿線房市交易火熱，且又接近未來重點發展的「水湳經貿園區」，區域發展備受市場看好。

他說，估計豐邑就是看好這樣的發展趨勢，因此，即便台日大樓重開發牽涉土地變更等繁雜程序，依然勇於進場卡位。前業主也因這幾年區域房地價飆漲，即便土地變更尚未完成，僅採原況交易，依然獲利豐厚。

陳傑鳴指出，「水湳經貿園區」前景看好，附近的單元八、捷運中清站等地區已陸續見到建商進場卡位，雖然商圈因疫情消費人潮減少，但大型連鎖業者愛買、寶雅、星巴克、迪卡儂、藏壽司等大型連鎖與餐飲業者都已選擇進駐，未來商圈機能將逐漸成形，後續台日大樓開發為飯店、百貨或住宅產品都將是很不錯的選擇。

擁有遼闊水岸視野的大直重劃商圈，為名人宅群聚區域，有別於台北市區內的喧囂壅塞，大直重劃商圈商業氣息不重，優良居住環境是最大誘因，同樣擁有方便的交通及地理優勢，且鄰近內湖科學園區，吸引許多高資產民眾置產。專家指出，該區近期有3、4個商辦大樓規劃，未來將提供給企業總部或大型公司進駐，就業人口增多，居住需求也會跟著成長，房市長線遠景備受關注。

永慶房屋美麗華店店長陳冠綸表示，大直重劃商圈區域主要是北安路以東、堤頂大道以西的範圍內，是全台北市唯一依山面水的重劃區，不僅有棋盤式街道規劃， 重劃區內人行道退縮、電纜線全地下化、街景輪廓道路寬敞；周遭生活機能優，除了主要的美麗華百貨、家樂福與傳統市場，忠泰建設的大型購物商場即將在明年第一季落成，樂群三路上更聚集了4家共7星米其林餐廳，該區離塵不離城，為消費者選擇這裡的原因。

大直重劃區在交通方面，除了有捷運文湖線大直站與劍南站，開車族上堤頂大道直達內科，再往前上環東大道，可接到南港、汐止或國道3號、5號，走麥帥高架接市民大道，往返台北市區也十分便捷。當地更有明星學校永安國小與濱江國中小，其中，江濱國中為全台灣公立國中唯一有「國際文憑課程」（IB課程）的學校，吸引不少外地家長設籍入學。

此區住宅建地率跟容積率為全台北最低，造就居住環境舒適，以美麗華周遭為例，周邊還有2萬多坪空地可空建商開發。陳冠綸透露，近期有3、4個建案籌畫為商辦大樓，供企業總部使用，屆時未來就業人口移入，帶動房市需求，大直重劃區需求將大於供給。

大直重劃區鄰近內湖科學園區，不少購屋族群為中小企業的高階主管，南邊的水岸特區，更有比豪宅更上一階級的名人宅，忠泰系列「輕井澤」近期每坪行情為183萬；「代官山」近期成交價每坪185萬，再來就是與帝寶同一建商的帝景系列，每坪約180萬，飯店式管理的「西華富邦」也近乎售鑿，僅剩要價3、4億的高樓層案件，近期也有其他建案成交到每坪200萬。

若預算沒那高，陳冠綸建議可選擇開發較早的永安學區，屋齡約20年，每坪單價90至100出頭，相對水岸宅來得親民，大社區「美堤花園」位在大直重劃區正核心，腹地3萬多坪，每坪約落在58至64萬，可買到電梯3房，為首購或上班族的入門首選。

疫情漸緩，曾急凍的房市是否復甦也成關切重點，永慶房屋表示，蛋白區的重劃區擁推案多及房價親民等利多，成為首波被看好的標的。從防疫表現可看出產品設計及物業管理能力好壞，也可能成為買屋的重要參考。

永慶房屋依六都人口及實價登錄等統計資料來看，「人口淨遷入」成為區域房市發展的一大利多，包括。台中市北屯；新北市林口、淡水和五股，以及桃園市龜山、桃園與楊梅等行政區房市表現都亮眼，展現人口紅利下對房市的推力大小。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，人口是影響區域房市的重要因素，通常影響人口遷徙的誘因包含就業機會、房價高低、公共建設、交通便利性及社會福利政策，當各項利多到位時，自然會吸引區外人口遷入，產生大量房地產的剛性需求，房價也會因此更具支撐。

但從熱區的房市表現也可看出重劃區內建案多及房價親民，對創造人口紅利上有相輔相成的效果，如台中北屯區具捷運綠線、鐵路高架等多項重大建設題材，帶動COSTCO、漢神百貨、台中巨蛋、環球購物中心等民間企業陸續設點，就吸引不少年輕首購族移居，讓北屯房市後勢發展效益可期。

陳金萍表示，吸引人口進駐最主要的關鍵還是在於價格因素，以總價千萬左右的預算來看，在市郊新興重劃區可以買到2房或2+1的新房。新北部分重劃區也還保有2字頭的實惠房價。

她說，尤其是淡水區近年因淡海輕軌通車、美麗新影城及商場開幕、預計於2024完工的淡江大橋、淡北道路等區域房市利多，生活機能日趨完善，加上低總價優勢，自然具有強大的人口拉力。

桃園市龜山、桃園及楊梅等地，因捷運機場線等軌道建設，且存在親民的1字頭房價，因此吸引不少首購族以距離換取低總價宅。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，房價高低仍是購買力的關鍵，重劃區推案多且房價較低，人們就會往這些地方移動，此外，這次疫情關係，產品設計及物業管理能力的好壞，也成了買房的參考因素之一。

本土疫情自去年蔓延至今，在強化防疫心理及預期居家工作漸成常態，北中南房市出現「捨蛋黃、取蛋白」現象，自住買盤紛紛鎖定高綠覆、低建蔽率的新興重劃區或市郊，且相較住宅大樓出入複雜，透天別墅因具備低密度、人流少優勢，躍升房市疫外焦點。

高雄小城系列詢問度高

自疫情爆發以來，近2年北中南透天交易量逆勢成長1至3成，以產品類別來看，又以中南部新案廣受討論，北部則以中古屋為主，近一年也有不錯的成交表現。

據高雄市地政局分析資料顯示，2019年住宅大樓購屋比例占全市48.7％，透天產品占比27.9％；自2020年疫情後，住宅大樓占比下滑至47.9％、透天則上升至30.1％。

近年高雄不少透天別墅案以造鎮方式推出，又以國城建設推出的「高雄小城」系列最具指標性，全社區基地總面積逾14公頃，不僅保留超過400棵原生樟樹，更規畫3000坪生態景觀。

國城建設副總經理洪嘉聰表示，「高雄小城」自10年前推出第1期產品，便要求陽台降板、垂直綠化，後期更保留罕見的露台規畫，透過外牆設計兼具住戶隱私性及通風採光，並由8名建築師分期設計建築外觀，形塑不同風情的社區街廓。最新第6期「朗朗森活」於去年正式完工，全案採先建後售模式，保留3000坪規畫50戶別墅，開案以來詢問度不斷。

台中12期重劃區多案推出

中台灣新案則集中於緊鄰水湳經貿園區的12期重劃區，擁有逢甲商圈等成熟機能，加上前期水湳土地標售再創新高，更提升建案保值性。目前該區「敦泰本善」、「築光」等透天成屋案，成交總價約落在4800至7250萬元間；在地深耕布局的久樘開發，則預計今年第3季於文修公園側推出「柏登莊園Blossom Villa」別墅案，全案採先建後售，規畫共20戶獨棟雙拼別墅，為區域指標新案。

住商不動產七期南屯加盟店經理黃盟翔指出，透天別墅為垂直分層，且不少建案位於鄰近主要商圈的低密度住宅區，環境綠化完善，目前中部又以總價帶3500-6000萬元接受度高，但別墅存有車位數量限制與臨路噪音問題，為買家考量關鍵。

雙北因地狹人稠，精華素地逐年減少，無論透天新案抑或中古產品，大多聚焦新北市。依實價登錄資料顯示，新北市透天交易狀況，今年前4月交易405件，較去年同期317件，年增幅高達27.8％。

新北市郊區別墅買氣增加

進一步觀察疫情期間買賣狀況，以樹林區逆勢突起，今年前4月透天交易達45件、一舉躍升全市交易量第2名；除了受惠別墅新案「大安一號院」交屋挹注，包括「水景別墅」、「國產天地」等中古屋買氣也明顯增加。

此外，近2年台商回流加上換屋族出籠，也帶動市郊別墅詢問度飆升。像新店「青山鎮」具康橋國際學校學區優勢，且鄰近交流道，磁吸家長、往返雙北的通勤族入住；而汐止透天別墅總價約1200至1700萬元間，房價相對親民，不僅吸引新北換屋族，受到內湖買氣外溢，更有不少內科上班族進駐。

7月18日，遠洋集團（HK.03377）發佈公告，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協定，以人民幣40億元獲取紅星地產70%股權。三方將有效持有重慶紅星美凱龍企業發展有限公司35%、35%、30%的股權，共同推進紅星地產的後續開發與經營。

各方將進一步整合優勢資源，充分發揮在地產開發、商業運營、物業管理等領域的優勢，實現更高品質和更廣闊前景的共同發展。

主業佈局契合度高

兩家企業戰略佈局目光趨同，主業佈局契合度高，這為充分發揮各自優勢，推進紅星地產未來高品質發展提供了前提。

目前，紅星地產待售貨值接近千億，其中70%分佈在上海、蘇州、長沙等一二線城市；從區域佈局上而言，華東、華中、華西占比超過80%；從業態分佈來看，可售型住宅產品比重高達80%，且多為面向剛需和剛改的高效項目，可實現快速去化；此外，紅星地產專案多通過招拍掛方式，底價獲取專案多，分佈城市能級較高，毛利率可達到25%至30%。

遠洋集團將以優質的土儲資源為基礎，發揮自身品牌優勢，並通過精細化管理，全面提升合作專案的運營效率和產品品質。合作開啟後，遠洋在華東、華中、華西的土地儲備將得到明顯增厚，區域佈局亦將更加完善和均衡，銷售規模有望邁上新臺階。按照計畫，紅星地產在未來兩年每年將貢獻300億-400億元的銷售規模，其中絕大多數銷售額來源於華東、華中和華西區域。

此外，在住宅開發主業之外，遠洋集團佈局商業地產十餘年，並打造出北京頤堤港、成都遠洋太古裡、杭州遠洋樂堤港等知名商業標杆。本次合作中，紅星地產還擁有21個知名的商業專案，其中位於上海、天津、福州、蘇州、長沙、西安等一二線城市核心地段的優質資產占整體估值70%以上；同時，超過30%專案位於華東區域。目前，商業專案已有3個處於開業狀態，預計今明兩年新增開業數量十餘個。在運營管理上，為充分發揮其豐富的運營經驗與差異化競爭優勢，紅星地產原則上將繼續委託愛琴海集團對21個商業專案進行運營管理。作為國內知名的購物中心品牌，愛琴海集團在數智化運營和創新產品進化方面擁有強大的專業能力，將對該批商業項目帶來持續穩定的收益。

同時，紅星地產的物業管理平臺也將按照帳面淨資產的價格轉讓，由遠洋集團和遠洋資本100%持有。未來3年內，隨著專案進入交付期，該物業管理平臺在管面積有望突破2000萬平方米。遠洋集團將通過管理資源整合、業主增值服務的提升及經營結構的調整完善，不斷提升物業的資產和服務品質。

以此次合作為契機，遠洋集團在商業地產和物業服務領域的佈局更加完善，並進一步發揮城市深耕戰略下的聯動拿地機制優勢，以多元化方式擴充土地儲備。

現金流充足前瞻性構建安全新底線

本次合作，遠洋集團、遠洋資本以創新型方式前瞻性構建現金流安全閥門，後續將通過紅星地產專案銷售回款和商業淨現金流不斷回籠資金。嚴守財務標準的遠洋集團，將繼續以“長跑者”姿態穩健前行。

2020年，監管層出臺“三道紅線”政策，明確房企舉債標準，根據杠杆水準高低設定三道紅線。遠洋集團堅持嚴苛的投資標準和投資策略，在保障財務穩健的情況下，堅持有品質的規模增長。截至2020年底，遠洋集團三道紅線指標全部達標，均處於“綠檔”，信用水準亦長期位於行業第一梯隊，境外獲得穆迪和惠譽Baa3、BBB-的信用評級，境內獲得中誠信國際和聯合資信的AAA級信用評級。

此外，截至2020年底，紅星地產總資產約1,000億元，其中存貨逾600億元、現金90億元、預收賬款近500億元、有息負債168億元、淨資產167億元。

遠洋集團將充分發揮資管業務差異化優勢，支持紅星地產高效運轉。紅星地產亦可以借助遠洋資本在資產證券化、金融化方面的專業能力，獲取充沛的現金流。

遠洋集團執行董事、執行總裁王洪輝表示，隨著房地產行業邁向高品質發展階段，房企之間通過戰略合作方式實現互利共贏，已成為重要發展趨勢。紅星地產資產品質優質、盈利能力強、財務狀況良好，團隊專業、高效、作風踏實，與遠洋集團企業文化理念十分契合。遠洋集團將以開放包容、互相尊重的姿態，推進紅星地產團隊的穩定和融合，構建起1+1>2的共贏局面。遠洋集團和紅星控股將精誠合作、攜手共進，持續助力人居建設，服務群眾美好生活。

遠洋集團通過高效推動“南移西拓”和“城市深耕”戰略，實現主業更均衡、穩健、高品質的發展；紅星控股堅持走“輕資產、重運營、降杠杆”的發展道路，進一步實現聚焦家居主業、提升市場佔有率的目標。而依託遠洋集團強大的綜合實力、融資能力和運營水準，擁有優質資產的紅星地產潛力有望得到充分釋放，為股東創造更大收益。

在“房住不炒”的主基調下，今年上半年各地政府不斷升級樓市調控措施，涵蓋限購、限貸、限價、限售、設立二手房參考價格、打擊炒作學區房行為等方面。隨著調控政策的不斷加碼且更加精細化，調控效果正在逐漸顯現。

7月15日，國家統計局公佈1~6月全國房地產開發投資和銷售情況。資料顯示，上半年全國商品房銷售面積為8.9億平方米，銷售金額為9.3萬億元，均創歷史同期新高。

中指研究院指數事業部高級分析師馬琛認為，短期來看，重點城市首批集中出讓地塊已全部完成競拍，重點城市土地供應端仍有改善空間。開發投資額同比增速或將繼續放緩，企業推盤積極性仍較高，供應端的持續改善或將進一步支撐市場銷售規模保持高位。

銷售面積及金額創歷史同期新高

國家統計局公佈資料顯示，1~6月份，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15%，比2019年1~6月份增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17%。

而在商品房銷售端，1~6月份，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%，比2019年1~6月份增長17.0%，兩年平均增長8.1%；商品房銷售額92931億元，增長38.9%，比2019年1~6月份增長31.4%，兩年平均增長14.7%。兩資料均創歷史同期新高。

中指研究院研究報告分析指出，2021年上半年，在“就地過年”導向和重點城市供地“兩集中”政策等因素影響下，房企把握市場需求釋放節奏，創新行銷模式，加大推盤力度，重點城市商品住宅新批上市面積創歷史同期新高。在供應量增加的帶動下，新房市場活躍度較高，各線城市成交規模同比均有所增長。

體現在價格方面，統計資料顯示，2021年上半年，百城新建住宅價格累計上漲1.7%，漲幅較去年同期擴大0.43%；二手房價格穩中有升，上半年累計上漲2.56%，漲幅較去年同期擴大0.84%。

而在多地樓市調控政策持續加碼影響下，廣州、東莞、寧波等地新房市場價格漲幅收窄，市場活躍度有所下降。不過，除深圳外，長三角、珠三角區域內熱點城市的二手房價格整體韌性仍較強，部分城市市場活躍度較高。

事實上，《中國經營報》記者注意到，上半年，從中央到地方持續加碼房地產調控政策，調控方式、力度及細緻度均出現了明顯升級，調控“工具箱”不斷豐富，從土地、金融、財稅等方面發力，穩定市場預期。

如完善住房市場體系和住房保障體系，增加保障性租賃住房；對住宅用地供應分類調控，發佈重點22城供地“兩集中”政策；強化二手房市場調控，發佈“指導價”、打擊炒作學區房等。

對於下半年市場變化，中指研究院分析認為，因城施策下，調控升級加碼的城市或將繼續向熱點三四線城市蔓延，各城市或參考借鑒一二線城市有效的調控政策，不斷細化和完善當地調控“工具箱”；針對二手房市場熱度較高的城市，地方政府可能將加強二手房市場的調控力度，發佈熱點片區的二手房成交參考價等，以穩定市場情緒。熱點城市“兩集中”供地規則或將調整，強化房地聯動效應。

“兩集中”供地熱度不一

2021年2月，自然資源部要求22個重點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發佈住宅用地公告不能超過3次，同時要求重點城市單列租賃住房用地占比一般不低於10%。

3月中旬，長春率先發佈首批住宅用地供地計畫，開啟22城首批集中供地的序幕。截至6月底，22個重點城市先後完成了首批集中土地拍賣，而長春、廈門已經完成第二批集中供地。

中指研究院統計資料顯示，上半年22個重點城市合計成交住宅用地878宗，成交規劃建築面積11126萬平方米，占2020年全年宅地成交面積的27.7%；合計成交金額10690億元，占2020年全年宅地成交金額的38.3%；整體成交樓面均價9591元/平方米，較2020年成交樓面均價增長38.3%，整體溢價率14.9%，較2020年全年上升2.1個百分點。

記者梳理發現，首批集中出讓土地雖然整體火熱，但是城市之間熱度仍存在明顯差異。

據瞭解，重慶、無錫、廈門成交樓面價較去年全年分別上漲85%、72%和71%。而無錫成交的16宗土地中15宗達到最高限價；重慶平均溢價率達39%，較2020年全年增長31%，有的地塊溢價率達到130%；南京最熱地塊爭搶激烈，競價158輪，更有房企直接加價5.8億元觸頂。

但另一方面，長春、青島等城市土地市場熱度相對較低。記者注意到，長春競拍前有8宗地塊中止出讓，平均溢價率僅為3.9%，並有2宗地塊流拍；青島多宗地塊以勾地成交，平均溢價率僅為2.1%，成交的55宗宅地中，有54宗以底價成交，並有1宗地塊流拍。

對此，中指研究院指出，“兩集中”政策穩地價、穩預期效果不及預期，一方面是因為22個重點城市多為城市群核心城市，經濟基本面較好，人口持續淨流入，市場需求充足，本身就是規模房企重點佈局和長期深耕的城市，對房企維持規模增長、保持穩定去化、保障現金流安全和實現品牌沉澱等方面影響深遠；另一方面，22城首批供地主要集中在二季度，對規模房企年內推貨節奏和市場份額影響較大，房企補貨意願強烈，最後則與部分熱點城市土拍規則相對寬鬆有關。

記者梳理發現，22城首批供地採用的出讓方式仍以限地價為主，在觸及地價上限後，普遍會要求競配建、競自持。不過，上海、蘇州規定，地塊觸及限價後進入一次性報價環節，報價接近出價平均值的競得地塊，南京、長沙則是直接搖號確定競得人。

而北京要求部分地塊觸及限價或競配建、競自持到頂後，企業需要報送高標準商品住宅建設方案，競爭住宅建設品質，對參與企業提出更高要求。值得一提的是，上海還設置了“135打分”機制限制房企拿地數量，並明確禁止“馬甲”拍地。

調控政策趨於精細化

事實上，首批集中供地僅是22城供地“兩集中”政策出臺後的首次探索。多方分析認為，預計熱點城市或將借鑒上海首批集中供地模式，陸續對下半年後續批次集中供地的土拍規則進行逐步細化和“打補丁”。

以廣州為例，其首批集中供地地塊中黃埔和南沙區地塊較為火熱。此後，廣州即出臺後續兩批集中供地出讓細則，要求後續兩批宅地成交折合樓面價均不高於該區域去年第四季度宅地成交樓面價；第二批黃埔、南沙宅地全部採用“限房價、競地價”模式，銷售價格原則上不超過所在區域2021年一季度新房成交均價上浮5%。

中指研究院進一步分析指出，重慶和武漢首批集中供地土拍規則寬鬆，既不限地價又不限房價，導致溢價提升明顯，預計後續批次可能將逐步試點限價競價的競拍方式，實現穩地價、穩預期的目標。

此外，多數熱點城市雙限政策下，房企利潤空間承壓，地方政府對房企的產品品質的關注度預計將持續提高，如上海、北京、成都等城市，在“競品質”方面提出要求。

記者注意到，2021年上半年，隨著調控政策的不斷升級，調控措施及方向也更加趨於精細化。除土地供應端外，多地政府對二手房市場，特別是學區房問題予以整治。

今年2月，深圳率先出臺二手住房成交參考價，對全市3595個住宅社區實施二手住房成交參考價格機制，參考價約為掛牌價的5~8折。此後，成都、西安等城市紛紛跟進。

以西安為例，據中指研究院最新百城二手住宅價格指數顯示，2021年6月，西安二手房價格環比上漲1.89%，樣本均價16456元/平方米，環比漲幅位居百城統計第二名。

7月8日，西安市住建局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，要求房地產經紀機構、房地產網路資訊發佈平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。

此外，通知還要求房地產經紀機構、房地產銷售服務人員不得以“學區房”“學位房”等名義炒作房價，不得誘導社區業主參與哄抬房價。

而教育資源頗為集中的北京市，更是重拳出擊，要求嚴厲打擊哄抬房價、炒作學區房的行為。今年4月，北京市住建委會同相關部門，針對群眾反映強烈的房地產經紀機構炒作學區房的行為，對海澱區萬柳、翠微，西城區德勝、金融街(6.480, -0.06, -0.92%)，東城區交道口等價格快速上漲區域進行專項執法檢查。

經過專項檢查，6家仲介機構門店因涉嫌存在炒作學區房行為被要求暫停營業整改；17起房地產經紀公司因涉嫌存在以隱瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外發佈房源資訊、未書面告知規定事項等違法違規行為被立案。

來自福建的房地產開發商上海升龍投資集團有限公司(升龍集團)，或分拆“物業管理”業務在香港IPO上市。

升龍集團，將旗下的物業管理業務，整合到萬盈物業發展(廣州)有限公司旗下，並引進萬物雲(前稱萬科物業)的戰略投資。萬物雲CEO朱保全曾在接受媒體採訪時透露，“未來升龍物業上市，我(萬物雲)是它的戰略股東和科技服務商。”

升龍集團，由福建平潭的林億先生于1999年創辦于福建，總部位於上海，是一家集地產開發、資產管理、商業運營、金融投資為一體的全球化城市綜合運營商，物業涵蓋甲級寫字樓、商業綜合體、高端住宅、五星級酒店等多元類型。

截止至目前為止，已有42家來自內地的物業管理公司在香港掛牌上市，同時還有16家正在上市處理中。

7月16日，北京市住建委牽頭起草的《關於規範共有產權住房出租管理工作的通知（試行）》（徵求意見稿）面向社會公開徵求意見。《通知》提到，按照《暫行辦法》要求，共有產權住房租賃活動統一通過市級代持機構建立的網路服務平臺進行，平臺為購房人提供住房核驗、房源發佈、合同網簽、登記備案等服務。

《通知》提到，共有產權住房出租房源由市級網路平臺統一向社會“首發”後，房地產經紀機構方可為其代理住房租賃經紀業務。無論是自行出租，還是通過房地產經紀機構達成出租的，都要在服務平臺網簽住房租賃合同，並報市住房租賃管理服務平臺統一進行備案。目前市級網路平臺已基本搭建完成，正在進行資料對接和內部測試等工作，計畫在政策實施時同步上線。

《通知》提到，政府租金收益採取定額方式收取，原則上根據區域市場租金水準，按照就低原則，綜合確定，在充分體現產權共有的基礎上，政府最大程度讓利於民，也便於收益收取。比如，同一專案同等面積類似戶型的房屋，政府份額收益部分按同一標準定額收取，便於操作管理，簡化出租流程。定額標準按項目和套型確定後，將在服務平臺中公佈。政府產權定額租金收益隨市場租金水準動態調整，每三年可調整一次，防止租金收益大起大落。

《通知》提到，購房家庭出租房屋需經過代持機構同意，在收到出租意向申請後，代持機構應在10個工作日內回復是否同意出租的意見，通過設定審批工作時限，確保購房人利益。政府定額租金收益標準由代持機構委託專業機構評估的區域市場租金水準綜合確定，如購房人確定的租金標準低於區域公租房或代持機構確定的租金標準，代持機構可優先租賃住房，並提供住房租賃經營服務，其他住房租賃企業不能參與。購房人租金收益部分，由代持機構按購房人擬定的租金標準及其持有產權份額比例支付。購房人出租住房前，代持機構要與其簽訂住房出租使用協議，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，住房租賃期限原則上不超過三年，便於加強住房租賃監管。

北京市住建委相關負責人表示，實際中已有少數房源出租，目前是代持機構要求購房人在物業備案，政策實施後再按規定及時補錄相關資訊。對違規出租行為將採取暫停辦理本套住房回購等措施。沒有經過代持機構同意，購房家庭不允許擅自出租住房，商業網站、房產仲介等不允許提供相關服務。同時，北京市住建委將加大檢查力度，對違規出租共有產權住房的相關機構和個人，採取將不良記錄入管理系統、暫停辦理本套住房回購和上市手續等措施。

7月16日，萬科、碧桂園通過搖號分別拿下南通金沙灣、川薑鎮地塊。至此，經過5天的競拍、5天的搖號，南通首批集中供地終於落下帷幕。

觀點地產新媒體獲悉，此次南通集中出讓的26宗地塊全部成功出讓，總成交金額410.4億元，平均溢價率4.2%。

另外，26宗地塊中，有9宗進行了搖號，占比35%。其中崇川區3宗限馬甲地塊平均中簽率3.6%；通州區及通州灣示範區6宗不限馬甲地塊平均中簽率10.4%。剩餘17宗地塊中，底價成交13宗，低溢價成交4宗。

從拿地企業看，南通城建為最大贏家，共斥資188.2億攬下5宗地塊，均為底價成交，總建築面積191.4萬平方米。其次，萬科、南通三江置業各獲得2宗地塊。另外，越秀、龍光、首開、福建華創首入南通。

房賣得好，地產股反而慘，這其實是正常的。

國家統計局今日發佈上半年房地產資料。經歷了今年上半年的密集調控、多城出臺的嚴厲政策組合拳，截至目前，房地產行業初見調控成效。在國家統計局重點監測的70城中，6月房價上漲城市數量已大幅減少。

國家統計局資料還顯示，今年上半年，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙創下歷史新高。全國商品房均價破萬，達到1.048萬元/平方米，半年上漲了6.2%，同比增長了8.7%。

70城房價同比平均上漲4.3%，四個一線城市新房價格均上漲，廣州新房漲幅位列全國第一，同比漲11.6%。儘管70城房價仍普遍上漲，但漲幅比已經在6月份有所收窄。

多城房價漲勢已被抑制

上半年地產調控政策頻出，除了過去常見的限購、限貸政策，還使出了二手房價格備案、土地出讓“兩集中”、嚴懲學區房炒作、查處網路炒房團、銀行信貸嚴格收緊等殺手鐧。

從實施效果來看，到6月份，從去年下半年開始的這輪房價上漲已得到有效抑制。國家統計局城市司首席統計師繩國慶認為，今年6月全國商品住宅銷售價格漲幅呈現穩中有落的態勢。

其中，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比5月份已經回落0.3個百分點；二、三線城市新房售價同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅較5月也有所回落。

6月份，70城中新房價格環比上漲城市數量55個，較5月減少7個；下跌城市數量12個，較5月增加了7個。對此，上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾對第一財經記者表示，6月房價上漲城市數量大幅減少，房價下跌城市數量大幅增加，該情況為今年首次出現，說明各城市調控政策已經初見成效。

在全國商品房銷售均價方面，今年一季度曾達到一個歷史峰值——1.065萬元/平方米，首度破萬。到6月底，這一數據也有所回落。今年前6個月，商品房銷售均價為1.048萬元/平方米。上半年商品房銷售面積和銷售額再創歷史新高，其中銷售面積達88635萬平方米，同比增長27.7%，商品房銷售額92931億元，增長38.9%。

分城市來看，廣州已經取代深圳，新房和二手房漲幅都位列全國第一，新房同比漲11.6%，二手房同比漲13.2%。此外，新房均價北京同比上漲4.9%，上海上漲4.6%，深圳上漲3.5%。二手房方面，上海同比漲10.1%，北京漲了9.9%。

土地購置面積減去一成

相比于樓市銷售的熱鬧場面，今年房地產開發投資累計增速卻已經連續4個月收窄，房地產開發企業土地購置面積同比大幅下降。

根據國家統計局資料，上半年全國房地產開發投資72179億元，同比增長15%。今年2月，全國開發投資資料一度以38.3%的增速創下2004年3月以來的新高，但3月份開始，這一數字就有所放緩，5月、6月的增速相對較小。

此外，國家統計局資料還顯示，1-6月份，房地產開發企業土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，同比下降5.7%。

受到“三道紅線”嚴控有息負債規模、房貸全面收緊等政策影響，房企今年上半年的資金壓力前所未有。據貝殼研究院統計，房企今年上半年到期債券規模約為6990億元，償債壓力達到歷史極值。

與此同時，融資情況卻不容樂觀。據克而瑞統計，上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水準。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，今年5月和6月開發投資累計增幅持續收窄，在資金壓力大的情況下，要適當關注房企的投資意願和信心。

他表示，當前房企拿地面臨很多壓力，出現了不敢拿地的情緒，下半年應進一步加大土地供應，積極增加房企拿地機會。

降准之下警惕炒作房價

7月9日，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1萬億人民幣。全面降准於7月15日正式落地，地產板塊迎來久違的上漲：新城發展（1030.HK）漲近6％，禹洲集團(1628.HK)、寶龍地產(1238.HK)、融創中國(1918.HK)漲超4％，世茂(0813.HK)、萬科（000002.SZ）等漲2％左右。

然而在此之前長達半年，地產股都在樓市行情越好、地產股越慘的怪圈之中。

今年上半年，A股房地產股票和港股內房股板塊市值合計縮水逾3100億元。A股房地產指數甚至於6月底跌破淨資產，是A股房地產指數歷史上首次破淨，目前市淨率僅為0.91。

“房賣得好，地產股反而慘，這其實是正常的，因為上半年賣得好並不代表市場真正繁榮，而是一些資金沒處去，加快進入房地產規避風險，反而引來了最嚴厲的調控。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示。

嚴躍進認為，下半年將繼續延續嚴厲的樓市調控政策。新房方面，將鞏固現有政策。調控重心將轉至二手房市場，如形成二手房價備案制度等，二手房價格將走低，這或許會對一手房市場產生衝擊。

至於全面降准能為房地產市場及地產股帶來哪些影響，嚴躍進表示，降准對房地產市場存在一定正面影響，因為銀行可貸的資金規模將增大，今年上半年出現的各類房貸收緊的壓力，將會有所減輕。但需要注意，每次降准的時候，都是部分仲介違規炒作房價的時間點，要防止扭曲政策本意。

“這次降准跟以前有很重要的區別，以前資金監管確實不到位，現在資金想流入房地產真的有點難，各地房貸資金都管得很嚴。”嚴躍進預計，下半年房地產市場仍將保持平穩，政策將堅決杜絕樓市炒作，尤其是學區房的炒作。

物企正抓緊時間搶佔門檻提高前的上市視窗。日前，魯商生活服務股份有限公司（以下簡稱“魯商服務”）於港交所遞交招股書。該公司9成以上收入來源於母公司魯商健康產業發展股份有限公司（600223.SH，下稱“魯商發展”）。據公開資料，魯商發展近年地產業務發展不力，公司轉型也暫未收到明顯成效。

毛利率顯著低於行業均值

港交所7月2日披露，魯商發展旗下“魯商服務”向港交所主機板提交上市申請。對於魯商服務的分拆上市，魯商發展認為擴寬了公司的融資管道，公司的不同業務將被重新定價，有利於公司重塑估值體系。

據中指院資料，以2020年增值服務收入占比、純利、毛利、收入及在管建築面積計，魯商服務在總部位於山東省的2021中國物業服務百強企業中分別排名第二、第六、第六、第六和第七。

招股書顯示，魯商服務于2006年成立，目前業務範圍已擴展至山東省幾乎所有地級市以及北京和哈爾濱。截至2021年3月31日，公司已簽約管理65個物業，已簽約總建築面積超2150萬平方米，在管總建築面積約1790萬平方米。

魯商服務的規模不算大：在克而瑞發佈的2020年中國物業在管面積TOP100排行榜中，1800萬平方米的在管面積排行第86位，位列TOP20之中的頭部物企在管面積已超過萬億平方米。

“於往績記錄期間，由於我們高效的運營和優質的服務，我們實現快速增長。”招股書顯示，公司的收入以19.5%的複合年增長率，從2018年的2.82億元增長至2020年的4.03億元；純利則以36.1%的複合年增長率，從2018年的2450萬元增至2020年的4540萬元。

與多數物企一樣，魯商服務的收入主要來自於物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三條業務線。于往績記錄期間，魯商服務的大部分收入來自物業管理服務。2018-2020年以及2020年第一季度（截至3月31日）、2021年第一季度分別為1.63億元、1.81億元、2.04億元、4660萬元及6020萬元，分別約占同期公司總收入的57.7%、56.2%、50.6%、64.9%及57.7%。

2018-2020年及2020年第一季度、2021年第一季度，公司整體毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%、23.7%及22.6%，資料的波動受各個業務線所得綜合收入的影響。而該組毛利率資料低於行業均值，根據中指院資料，2020年在港物業服務上市公司的毛利率均值為28.6%。

其中，2021年第一季度，公司毛利率為22.6%，較去年同期的23.7%略微下降，主要由於非業主增值服務的毛利率下降所致。而公司非業主增值服務的毛利率從2019年的36.8%降至2020年的31.6%，並由2020年第一季度的48.8%降至2021年同期的33.5%，主要是由於公司景觀美化服務的毛利率大幅下降。

與此同時，於往績記錄期間，公司為關聯方及協力廠商開發的專案提供物業管理服務均出現毛損。招股書顯示，2018年至2021年3月末，公司分別就管理的11項、10項、18項及18項物業產生虧損約680萬元、640萬元、550萬元及320萬元，共2190萬元。這主要是因為公司管理的魯商發展集團開發的專案毛利率遠高於魯商服務關聯方以及獨立協力廠商開發的項目的毛利率。

此外，獨立協力廠商開發的物業服務於2021年前三個月剛剛盈利，毛利為14.7萬元。魯商服務對此解釋說，公司2021年以較高的平均物業管理費獲得獨立協力廠商開發的新專案。

9成物業管理服務收入來自魯商發展旗下物業

從股權結構上看，重組完成後，魯商發展擁有魯商服務52%的股份，處於控股地位，其他股東擁有48%股份。

事實上，魯商服務頗為依賴魯商發展：據招股書介紹，魯商服務與魯商發展集團及山東商業集團擁有長期密切的戰略關係。

截至2021年3月31日，魯商服務的47個在管物業由山東商業集團開發，在管總建築面積為1280萬平方米，占同日公司在管總建築面積的71.5%。於2018年、2019年及2020年以及截至 2021年3月31日止三個月，來自山東商業集團的收入分別為5810萬元、8030萬元、1.30億元及3130萬元，分別占總收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。

而在佔據公司總收入半壁江山的物業管理服務中，90%以上的收入也來自魯商發展集團開發的物業。根據招股書，2018年、2019年、2020年和2020年前3個月，來自魯商發展集團開發的物業提供的物業管理服務的收入分別為1.6億元、1.78億元、1.98億元和5510萬元，分別占同期物業管理服務總收入的98.8%、98.7%、97.0%及91.6%。

在業務佈局方面，魯商服務也與魯商發展保持一致。例如，從物業管理服務的收入來源看，於往績記錄期間，公司的大部分物業管理服務所得收入源自住宅物業。2018-2020年以及2020年第一季度、2021年第一季度分別占公司物業管理服務所得總收入的68.8%、70.0%、71.4%、72.5%及66.8%。管理住宅物業所產生收入的占比由2018年的68.8%增加至2019年的70.0%，並進一步增加至2020年的71.4%，主要是由於魯商發展集團開發的住宅物業在管建築面積增加所致。

《華夏時報》記者注意到，目前魯商發展正加緊轉型，但主業仍為房地產，且近年發展有些遜色。

公開資料顯示，2018年時名為“魯商置業”、主業為房地產的魯商發展開始推進產業轉型，之後相繼收購了山東福瑞達醫藥集團有限公司100%股權、收購山東焦點生物科技股份有限公司60.11%股權，在此基礎上確立了生物醫藥和生態健康產業“雙輪驅動”的發展戰略，並正式從“魯商置業”更名為“魯商發展”。同期，公司地產業務也向健康地產方向轉型。

據2020年報，魯商發展實現營業收入136.15 億元，同比增長 32.33%。其中，房地產銷售實現營業收入115.22億元，約占公司總營收的84.6%。而公司近年來大力推進的藥品、化妝品、原料及添加劑合計貢獻收入不足15%。2021年，公司還計畫努力實現合同銷售額增長60%以上。

然而，地產業務發展也有些不盡如人意：2020年，地產業務的毛利率為14.52%，較上年降低1.45個百分點。且公司開發專案多集中於三、四線城市，毛利率相對偏低。截至2020年12月31日，公司短期借款、一年內到期的長期借款、長期借款、 長期應付款、其他應付款合計222.34億元，但同期公司貨幣資金僅有50.74億元。

對於公司所面臨的種種問題，近日，魯商服務綜合部向《華夏時報》記者回復稱，“由於目前公司處於上市靜默期，我們暫時無法對您的提問進行回應。有關業務及公司未來發展問題您可以到港交所網站的招股書查看，相關內容亦有披露”。

合生創展(00754)公布,以約114萬元(人民幣．下同)向控股股東朱孟依家族成員收購物業管理商瑞特物業全部股權.

該集團指,瑞特物業主要從事物業管理服務、房地產開發服務、自主開發之商業地產銷售服務及熱力輸送服務,去年度盈利約37萬元,總資產約1.93億元,資產淨值約87萬元.瑞特物業在管面積共34.1萬平方米,涉及一線城市的別墅、商業綜合體等物業.該集團指,收購瑞特物業有助於進一步補充管理面積,增加在管項目資源.

據內媒報道,北京擬出新規,共有產權住房可對外出租,獲得的租金收益由購房人和政府按持有比例分成.

北京市住建委牽頭起草的《關於規範共有產權住房出租管理工作的通知(試行)》(徵求意見稿)面向社會公開徵求意見.《通知》提到,按照《暫行辦法》要求,共有產權住房租賃活動統一通過市級代持機構建立的網絡服務平台進行,平台為購房人提供住房核驗、房源發布、合同網簽、登記備案等服務.

隨著熱點城市房地產調控的升級，以及地方政府對市場行為把握更加準確，相應的政策措施也更加精準。長期人口和短期資金面的約束正得到進一步強化，我國房地產市場投機炒作明顯收斂，樓市預期也開始出現分化，房住不炒定位繼續鞏固。

國家統計局最新發布數據顯示，2021年6月，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現穩中有落的態勢。其中，新建商品住宅與上月相比價格下降的城市有12個，持平的有3個；二手住宅價格環比下降的城市有16個，持平的有6個。當前區域房價的差異化表現，與過去某些時期相似，但內在驅動卻已經發生根本性變化。這種房地產市場預期逐漸分化的表現，伴隨著房地產市場運行長效機制的建立，正得到進一步固化。值得注意的是，房地產開發投資增速回落明顯加快，房地產開發企業購地更加謹慎，個人投資者盲目加槓桿投機炒作之風也顯著收斂。應該說，這些現象的發生並非偶然，是房地產市場逐漸趨於理性的必然反映。

這勢必進一步鞏固了我國房住不炒的政策定位，反過來又會朝著構建房地產市場運行長效機制邁出更加堅實的步伐。一方面，包括北京、深圳、廣州、無錫、蘇州等熱點城市進一步升級房地產調控，政策措施更加精準。如北京西城區學區房政策的改革，深刻改變了根深蒂固的學區房投機炒作邏輯，對全市房地產市場的走向有著重要影響。另一方面，包括房地產開發企業和銀行在內的資金面“五道紅線”持續發力，也深刻改變了房地產和金融的天然親和邏輯，從供求兩端對房地產市場主體的交易和持有行為產生深遠影響。

不難發現，近期我國部分城市房地產信貸環境的變化，是導致當前樓市預期分化的重要催化劑。脫胎於宏觀審慎理念的“五道紅線”房地產金融政策，實際上真正觸及了房價增長的核心邏輯。只要房地產金融保持長期穩健增長，那麼房價非理性上漲的基本支撐將不復存在。今年上半年我國房地產貸款增速回落，繼續低於全部貸款增速。另據相關報導，二季度以來多數城市房貸利率持續走高，且審批時限延長，有效抑制住居民非理性加槓桿的空間。

事實上，在全球經濟處於艱難恢復性增長的過程中，我國房地產市場的理性回歸，為宏觀調控政策預留了一定空間。雖然社會資金是個大池子，但只要資金流向受到精準管控，就不會出現大規模資金繞道流向房地產領域的情況，而是更多流入社會生產消費領域，房地產市場非理性運行對宏觀政策的製約作用將會明顯減弱。

房地產市場理性健康運行，關係宏觀經濟金融穩定，關係重大社會民生。無論是房地產開發企業，還是居民，都要對正在發生化學反應的房地產市場保持理性認識，堅持房住不炒，堅持量力而行，以實際行動促進我國房地產市場長期穩健發展，增進全社會共同福祉。

本港經濟受新冠肺炎疫情困擾已達一年半，住宅樓市卻逆勢向好，中原地產預期本月的二手私人住宅買賣合約登記量最終達5000宗，將連續5個月高企5000宗或以上，為2011年6月後的10年來首見。而7月二手私人住宅買賣合約登記總值料約470億元，同樣連續5個月超過400億元，更是1997年7月後，即24年來再出現相同情況。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，樓價反覆攀至高位，刺激交投急增，買家出現「趕尾班車」心態搶入市，購買力且由樓價已處於高位的傳統藍籌屋苑，轉流向三四線屋苑。

成交活躍 10年首見

黃良昇指出，今年7月截至14日，暫時錄得2241宗二手私人住宅買賣合約登記，預測全月登記量約5000宗，雖然較6月的5211宗回落4%，仍屬連續5個月企於5000宗或以上，為2011年6月後再現這紀錄。7月首14天，二手私人住宅買賣合約登記總值暫為209.4億元，估計全月可達470億元，或較6月的491.9億元跌約4.5%，卻是1997年7月後重現連續5個月高於400億元。

對於二手私人住宅註冊量連續5個月在5000宗以上，黃良昇解釋，因之前的每月註冊量「太差（少）」，導致近月數據「令人覺得很多」。此外，買家趕在二手樓價破頂前入市，也帶動市況趨活躍。

根據土地註冊處資料顯示，2015年至2020年的二手私宅註冊量，只有2019年4月曾經錄得5033宗，屬該6年期間唯一註冊量逾5000宗的月份。反觀2009年3月至2011年6月期間，二手私宅買賣合約登記量曾連續28個月錄得5000宗以上，當中更有9個月註冊量超過1萬宗。

不過，黃良昇指出，近月二手註冊量「喜出望外」，原因是特首林鄭月娥在2019年《施政報告》提出放寬按揭保險樓價上限的效力仍在，由於一手住宅單位售價不少都高於1000萬元，超過可承造高按揭成數的水平，令到這類買家轉投二手市場，推動換樓鏈，刺激整體樓市向好。

黃良昇承認近期藍籌屋苑「價升量跌」，主因該類屋苑樓價昂貴，購買力轉投三四線屋苑，「邊度有平盤就去邊度買」，也填補了藍籌屋苑交投減少形成的數量缺口，故若以整體成交量而言只屬持平；估計未來樓市交投集中新界西北區如屯門及天水圍，以及將軍澳和九龍東啟德。

周末屋苑現排隊睇樓

樓市未見疲態，過去周末兩日（17日至18日）有個別屋苑的二手放盤出現準買家排隊睇樓，美聯物業首席高級營業經理黃永財透露，將軍澳中心上周六（17日）下午有多人在屋苑商場地下排隊等待上樓參觀，目測高峰時不少於20人輪候。

除將軍澳中心外，黃永財說，大角咀港灣豪庭過去兩日也偶有出現參觀人龍，昨日下午約2時多就有最少5組客排隊等候登記睇樓。

另外，對於今年二手私人住宅註冊總值連續5個月高於400億元，黃良昇直言，現時「樓價比當年貴好多，動輒五六百萬，一個（單位成交價）等於當年的五六個。」他補充，全年的二手私人住宅註冊總值勢超越1997年的紀錄。

本港新冠肺炎疫情穩定，經濟逐步恢復，不乏本地消費力支持的旺角區率先起動，連錄多宗地舖長租個案。區內一線地段西洋菜南街鄰近家樂坊商場的地舖，事隔逾一年再錄長租，一家茶餐廳以每月28.2萬元承租，租金較高位急挫70.3%，更屬舖位相隔逾20年後再度由食肆承租。

平舊約七成 每呎138元

上址為西洋菜南街2W至2X號地下，建築面積約2045方呎，去年11月起由一家時裝店以每月約12萬元短租半年，呎租約59元。舖位一直在市場以35萬元月租放長租，在短租客遷出後獲茶餐廳洽租，終落實以28.2萬元承租，每呎138元。

雖然是次租金較短租時高出1.35倍，不過與對上一份長租相比則大跌。該舖前租客為屈臣氏，自2013年起已承租，月租曾高達95萬元，其後減至60萬元，但在去年4月離場。以最新月租計，租金較8年前大跌66.8萬元（70.3%）。

翻查資料，此舖在上世紀九十年代由餐廳承租，及後在2001年初由時裝店租用，之後的租戶都是化妝品、電話及個人護理店等零售租戶，事隔逾20年再重新由食肆進駐。

區內亞皆老街83號先達廣場地下G20至G21號舖，建築面積約721方呎，剛由一家鐘錶店以月租16萬元承租，呎租約222元。

鐘錶店16萬租先達地舖

此舖位於先達廣場正門入口旁，加上屬於面積較大的「孖舖」，故此租值一向甚高。資料顯示，該舖位於2012年起由連鎖電器零售商豐澤承租，月租30.5萬元，呎租約423元。至2015年續約時，月租更增加14.8%至35萬元，呎租提升至約485元。

惟其後零售業回落，加上先達廣場日漸褪色，豐澤於2017年完約後便決定退場。舖位之後只曾間斷地以短租形式租出，事隔4年才再有長租客承租，不過租金已經大幅下滑54.3%，業主每月少收19萬元租金。

此外，同區山東街57號地下及1樓舖位，地下建築面積約954方呎，1樓建築面積約900方呎，合共建築面積約1854方呎，原本由藥房以每月30萬元承租，呎租約162元。該藥房租客在去年中結業，舖位以每月20萬元放租逾一年，近期才以15萬元租出，呎租約81元。最新月租較舊租下調15萬元，跌幅達一半。

據戴德梁行統計，旺角為四大核心零售區中，舖租率先反彈的一區。截至今年第二季，旺角平均商舖呎租321元，按季上升0.3%。該行估計，該區下半年租金可升3%以內。

建灝地產發展的屯門上嵐過去周六（17日）啟動收票程序，市傳項目兩日已累收逾300票，超額逾5倍。

上嵐設於荃灣楊屋道88號PLAZA 88的示範單位在過去首個周末兩天（17日至18日）對外開放，記者昨日下午約1時半所見，有小量準買家在該商場地下樓層排隊等候參觀，以中年女士為主。建灝地產集團投資部經理鄭智荣表示，項目吸引不少年輕人、小家庭及投資者關注，因應市場反應熱烈，不排除短期內加推。

位於景秀里2號的上嵐共提供112伙，實用面積265至290方呎，清一色為1房標準戶，項目早前公布首批50伙，折實入場費450.18萬元，市傳項目暫累收逾300票，超額逾5倍，該盤預計2023年7月底落成入伙。

OMA OMA 3302萬雙破頂

永泰地產（00369）同區掃管笏OMA OMA過去周六招標售出1A座地下連1樓A室複式戶，實用面積1659方呎，4房間隔，連車位作價3302萬元，呎價19904元，樓價及呎價同創項目新高。永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖稱，該單位買家為中港商人。

會德豐地產等合作發展的西南九龍長沙灣維港滙I及維港滙III，兩日共沽出6伙，套現7812.73萬元，當中售價最高為維港滙I的2座26樓C室，實用面積784方呎，成交價2362.04萬元，呎價30128元。信置（00083）旗下馬鞍山Silversands亦售出5B座3樓C室，實用面積433方呎，連93方呎平台，售價946萬元，呎價21848元。連同其他一手成交，新盤過去兩日共有44宗交投，相對前周末兩日（10日至11日）約200宗回落156宗（78%）。

下月起陸續入伙 珺瓏灣2期最低

踏入暑假傳統租務旺季，租金通常都會向上，由於住屋租金佔個人或家庭支出的比例一般較大，若能夠搵到平租盤，便可以在經濟前景仍未明朗的時期減省開支，留多個錢傍身。一些即將入伙屋苑很多時都會有心急的業主推出手上單位作預租，甚至可以為此接受較市值月租低一成的幅度，精明消費者窺準入市良機，一年下來隨時可慳相當於一個月以上的租金。

本報統計，8月至今年底市場將有22個新盤入伙，涉逾1萬伙，當中最少已有8個盤共234個單位可以預租，若要趕在短時間入住，市場有4個新盤最快下月交樓，預租盤共162個，以屯門掃管笏恆大．珺瓏灣2期最平，月租叫價8500元起，平絕掃管笏。若仍有時間等一等，手頭預算又較寬鬆，則可考慮位於九龍東啟德及將軍澳日出康城兩個具鐵路概念的地區，現時兩區共有72個預租盤供選擇，但租金自然貴一點，最平1.3萬元才有交易。

開放式戶料吸單身客

有望下月交樓並已出現預租盤的4個新盤，分別為恆大．珺瓏灣2期、屯門掃管笏OMA OMA、大埔白石角逸瓏灣8及唯一的市區盤紅磡啟岸，預租盤數目共162個。4個新盤中只有總單位達1228伙的恆大．珺瓏灣2期有月租1萬元以下預租盤選擇，最平一伙叫租8500元。

美聯物業高級營業經理潘正道稱，恆大．珺瓏灣2期的41個預租盤中，7個叫租低於每月1萬元，全屬開放式戶，實用面積223至228方呎，料屬不少預算有限的單身年輕租客入市選擇，其中最平為3A座中層F室，實用面積228方呎，意向月租僅8500元平絕掃管笏，呎租約37元。

至於同位處掃管笏、毗鄰恆大．珺瓏灣2期的OMA OMA現有22個預租盤，實用面積276至451方呎，月租叫價1.2萬至1.8萬元，呎租33至40元。

參考代理提供的資料，不計掃管笏，屯門現存叫租1萬元樓下的租盤只得4個，樓齡均達30年以上，除屯門時代廣場，其餘3個均屬單幢樓及沒有會所，分別為利寶大廈、好發大廈及鹿苑，不論規模及新淨程度均遠不及恆大．珺瓏灣2期。美聯物業業營業經理朱恆朗說，該4個盤叫租每月8400至9600元，實用面積258至311方呎，呎租24至35元，最平單位為實用面積258方呎的利寶大廈2房戶。

屯門本月截至15日共錄105宗租賃成交，只有9宗月租低於1萬元，介乎7600至9800元，最平為菁雋中層20室開放式戶，惟按實用面積170方計，呎租達45元。

逸瓏灣8兩房叫價1.65萬起

雖然屯門區兩個預租盤租金低水，但準租客要留意，兩個項目所在的掃管笏屬於屯門公路中段位置，出入市區都略為轉折，目前只能依賴巴士及小巴接駁。以往返市區如旺角為例，恆大．珺瓏灣2期住客可選擇由屋苑步行約5分鐘至同區屋苑星堤門前巴士站乘搭九巴252號，至屯門公路轉車站換乘九巴59X號至旺角，另一方法是乘坐小巴43號至屯門市中心，再換乘港鐵至旺角，兩者需時1小時以上，相對屯門市中心較為不便。不過，恆大．珺瓏灣發展商中國恆大（03333）曾經表示，日後屋苑會有3條屋苑穿梭巴士線，前往屯門、荃灣鐵路站及港島區，屆時住客出入會較方便。至於OMA OMA屋苑前面已有巴士站，惟路線選擇不算多。

另外，同樣在下月入伙的逸瓏灣8，美聯物業助理聯席董事林奕俊透露，白石角一向八成租賃交投由區內科學園上班族支撐，而逸瓏灣8最大賣點是相對嘉熙等屋苑更靠近科學園，步程僅約2分鐘，相對嘉熙約8分鐘為短，相信屬最殺食之處。目前逸瓏灣8已有19個預租盤，2房及3房戶實用面積490至859方呎，業主叫租每月1.65萬至3.3萬元，呎租32至35元，由於屬預租形式，租客無法睇樓，普遍業主叫租均較市價折讓約一成，當中入場單位叫租更平絕白石角2房戶。

紅磡啟岸錄交易 呎租56元

假如想短時間可以入住但又希望在市區落腳，紅磡啟岸屬唯一下月交樓兼已有預租盤的新盤，但呎租較貴，最少也要55元一呎，貴絕下月入伙的4個新盤。啟岸現時有80個預租盤，中原地產高級分行經理葉文浩透露，業主叫租1.1萬至2.1萬元，實用面積189至391方呎，意向呎租55至58元。

該項目呎租較高，除了因位處市區外，最大賣點為紅磡少有頂樓會所的樓盤，該區另一個設同類會所屋苑只有昇御門。

啟岸近月已接獲不少預租查詢，單計7月以來已有逾10宗，集中年輕人，並迅速錄得首宗預租成交，為高層A3室開放式，實用面積196方呎，月租1.1萬元，呎租56元。

香港不少打工一族經常要加班，收工時間「例遲」，為了爭取休息，大多選擇在市區鐵路沿線居住，對於租金較平的新界住宅只能「望樓興嘆」。

MARINI近半單位享海景

本報統計，下半年入伙的新盤中，挾鐵路沿線或上蓋優勢的市區項目共有4個，將軍澳日出康城及九龍東啟德各佔兩個，4盤雖然同於第四季交樓，惟當前均有業主急不及待推出單位預租，吸引要長時間工作的打工仔承租。將於今年第四季入伙的4個鐵路沿線或上蓋盤，包括日出康城7A、7B期（MONTARA、GRAND MONTARA）和9A期MARINI，啟德嘉峯匯及尚．珒溋，交通優勢毋庸置疑。

MONTARA及GRAND MONTARA不單屬於鐵路上蓋項目，更坐落The LOHAS康城商場上蓋，盡享衣食住行之便，而MARINI雖非位於商場之上，惟屋苑有近半單位享海景亦成另一賣點，該兩盤預計在10至12月先後交樓。

至於嘉峯匯及尚．珒溋將於11月及12月入伙，兩者離港鐵啟德站僅5分鐘步程，受惠屯馬線全線開通，區內住戶出外較以往更方便，而且啟德位處九龍，常須深宵工作的上班族，下班後即使港鐵已收車，仍有較多交通工具選擇，如在旺角可選擇N796及N293等多條巴士線，也可乘搭小巴61，車程均30分鐘左右。相反，日出康城住戶在同樣情況下只能依賴通宵巴士N796，而且班次較疏落，平均每班車相隔15至30分鐘。

不過，啟德目前尚欠缺大型商場，僅依靠區內啟德1號（I）及（II）和居屋啟朗苑等基座商場解決區內住戶日常衣食需要，而區內大型商業項目AIRSIDE的70萬方呎商場最快要到明年第四季才開幕，市民租樓前須留意。

事實上，上述4個盤涉及共3440伙供應，勢成下半年入伙盤大軍，當前更已有72個預租盤推出預租，並以嘉峯匯佔30個最多，戶型涵蓋開放式至3房戶亦較多元化。中原地產分行經理施蒂文稱，嘉峯匯共有1006伙，料日後租賃相對活躍，項目目前已有30個預租盤，比尚．珒溋僅10個為多，實用面積287至762方呎，叫租1.3萬至3.5萬元，呎租44至46元。

而尚．珒溋有10個預租盤，為實用面積332至585方呎的1及2房戶，叫租每月1.65萬至2萬元，呎租34至50元。

兩區多新樓 租賃價偏低

施蒂文續稱，啟德租盤一向充足，當前放租盤約有110個，供應多或令上述兩盤業主提供較高的議價空間，租客隨時有機會找到筍租盤。

美聯物業高級分區營業經理黃富國透露，MONTARA及GRAND MONTARA暫有20個預租盤推出，佔日出康城200個租盤約一成，涵蓋1房至3房戶，實用面積363至815方呎，業主意向月租1.5萬至3.8萬元，呎租39至47元。而同區MARINI預租盤則約有12個，同涉1房至3房戶，實用面積370至770方呎，叫租1.55萬至3.8萬元，呎租40至46元，租金及戶型均與MONTARA及GRAND MONTARA相近。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，日出康城及啟德屬人所共知近年最多新樓落成地區之一，入伙盤數量多自然租賃競爭大，就算有鐵路優勢，不少業主為免同期（入伙）競爭激烈，均傾向提前以低市價約一成的租金將單位預租以吸引租客，「好過入伙時因競爭大，最終要丟空多時才有承接」。

布少明認為日出康城現已有大型商場落成，料較受年輕人歡迎，而啟德租戶則以周邊上班族居多。

私樓居屋續現高價，薄扶林置富花園2房作價797萬元，創同類單位高價；將軍澳天晉2房1,100萬元沽出，今年2房最貴；至於屯門居屋兆畦苑2房443萬元（已補地價）沽，售價和呎價同創新高。

二手高價浪接浪，黃竹坑站新盤效應惠及鄰區。市場人士表示，二綫屋苑置富花園4座高層H室，實用面積439平方呎，2房間隔，單位叫價800萬元，僅微減3萬元以797萬元易手，實用呎價18,155元，售價創同類單位高價，較銀行估價777萬元高20萬元。

原業主於2014年以約479萬元購入，持貨7年帳面獲利318萬元。

天晉2房1100萬沽 今年新高

其次，天晉2房單位1,100萬元沽出，售價屬今年高。中原地產高級分區營業董事伍錦指，天晉II 3A座高層A室，實用面積551平方呎，2房間隔，向西北，望開揚景，單位於5月以1,100萬元放盤，現零議價1,100萬元沽出，實用呎價19,964元，售價為今年高價，追平2018年1期2房所創的1,100萬元紀錄。

屯門兆畦苑 呎價11627破頂

同時，居屋也見高價成交。祥益地產營業董事胡志偉表示，屯門兆畦苑A座中層16室，實用面積381平方呎，業主於7月以480萬元（已補地價）放盤，短短1星期累積減價37萬元，以443萬元易手，實用呎價11,627元，較同類呎數最高售價430萬元推高13萬元，售價和呎價同創新高。

至於10大屋苑周六、日交投回軟，中原地產錄15宗成交，按周跌16.7%，數字雖連跌2周，但已連續22個周末維持雙位數水平；美聯物業錄17宗，按周跌15%，22周保持雙位數；利嘉閣錄16宗，按周跌20%；香港置業錄12宗成交，按周減少25%，連續10周錄得雙位數成交（註：四大代理10大屋苑各有差別）。

倘落實 市場兩月錄5宗全幢工廈買賣

工廈重建價值高，上半年交投甚旺，而下半年強勢持續。消息指，葵涌瑞康工業大廈，獲財團出價5.3億洽購至尾聲，呎價約3,600餘元，料以億京奪得物業呼聲最高，日後作重建。若成交落實，將成兩個月內市場錄得第5宗全幢工廈買賣，總共涉逾40億元。

全幢工廈續成財團追捧對象。市場消息指，位於葵涌的瑞康工業大廈獲洽購，物業位處青山公路葵涌段，鄰近光輝圍，該廈落成於1971年，樓高12層，地盤面積約14,291平方呎，項目現有建築面積為14.7萬平方呎。

據了解，該廈由多個業主持有，去年曾聯合9成業權於市場放售，未獲承接，如今集合100%業權再度放售。消息指，項目獲財團出價約5.3億元，已貼近業主意向價，有望短期內易手。按物業總樓面約14.7萬平方呎計，呎價約3,600元。

呎價3600元 可重建樓面16.3萬呎

消息透露，預計物業以億京奪得呼聲最高，料購入作重建。若成功申請活化，重建樓面進一步放寬至約16.29萬平方呎，可發展成新式工廈或補地價重建甲廈。

事實上，過往億京亦積極於葵涌區發展工商項目，包括匯城集團大廈、永基路項目等。該集團今年甚為積極，包括牽頭以逾100億元購入九展，日後重建成甲廈。

據了解，是次出售的瑞康工業大廈，涉及數名業主，包括立法會主席梁君彥家族或有關人士，持有約4成業權。

投資氣氛轉好 工廈成焦點

疫情緩和下投資氣氛轉好，而工廈今年更成投資焦點。據高力國際顯示，今年大額買賣成交中，36%為工廈買賣，為多個範疇中最高。近日市場亦錄多宗大額工廈買賣，以葵涌區為例，鄧成波家族以約9億元沽出中央工業大廈，總樓面約27.5萬平方呎，呎價約3,260元，蝕約1.8億元離場；買家為萬國數據，購入重建數據中心。

另外，鄧成波家族早前亦先後沽出粉嶺勉勵龍中心，以及屯門紗廠工業大廈，涉及約24億元，若連同粉嶺有成行物流中心2.14億元成交，以及是次瑞康工業大廈易手，近兩個月市場錄5宗工廈買賣，涉逾40億元。

政府銳意發展新界東北，古洞北為本港未來住宅供應重鎮，繼區內首幅地皮，以及粉嶺住宅地相繼以高價批出，帶動於本周五截標的古洞第24區住宅地成市場焦點，據業內人士指，將吸引各路大中小型財團群起競逐，並以早前以高價奪得區內首幅住宅地的新地，料因具協同效應優勢，有機會再下一城。料每方呎地價介乎6500元8000元，項目估值約31.9億至39.3億。

遠東發展地產總裁方文昌指出，集團對該項目正研究中，並表示有意入標競投，料各發展商以「各自計數」態度入標。萊坊執行董事林浩文表示，早前古洞區內首幅地皮，以及粉嶺住宅地相繼以高於市場估值上限批出，令是次截標地皮備受注目，對發展商屬「兵家必爭之地」，料大型發展商以獨資形式競投，中小型發展商則以合組形式入標，該行已對該項目調高估值近兩成，料每方呎約6500元至7000元，市場估值約31.98億至34.4億，料項目可錄逾10份標書，並指該地皮成交價對區內往後的地價具參考作用。林氏續指出，新地早前以「天價」逾86億奪得區內首幅住宅地，料對是次項目「虎視眈眈」，預計將入標。

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，該地皮位新發展區，鄰近未來北環線港鐵站，配套相當不俗，料項目呎價約7500元，市場估值約36.9億，料吸引各大財團爭逐，並以早前奪得區內首幅住宅地的新地，因具協同效應再度奪地的呼聲最高。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，地皮接近未來鐵路站，但位置上較古洞25區地皮遠，惟仍屬區內「龍頭」地，地價估算在25區地皮開標後調升25%，粉嶺粉錦公路地開標後再升15%，料樓面呎價約7000至7300元，估值34億至36億，預期有約10個發展商入標。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，是次地皮與古洞25區地皮毗鄰，位置均屬優質，亦有商業元素，古洞25區地皮呎價逾7000元，上次粉嶺住宅地呎價達9000元，原來估計樓面呎價約6500元，已因市況調升至8000元，將來落成後呎價需15000至18000元。

上述古洞24區住宅地，項目地盤約82064方呎，地積比率約6倍，可建樓面約49.2萬方呎。

中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，7月截至14日，整體樓宇買賣合約登記暫錄4407宗，料全月錄約9400宗，與6月9381宗元相若，按月升0.2%。二手交投持續暢旺，加上新盤市場反應熱烈，支持宗數連續5個月高企9000宗水平，是2013年2月政府推出雙倍印花稅後首次出現。

7月二手私宅買賣合約登記暫錄2241宗，預測整月登記約5000宗，較6月5211宗輕微下跌4%。二手交投雖然回軟，但金額連續5個月高企400億以上，是1997年7月後24年以來首見，而宗數連續5個月高企5000宗水平，是2011年6月後10年以來首見。

各大型屋苑中，天水圍嘉湖山莊暫錄27宗、沙田第一城暫錄25宗、鰂魚涌太古城暫錄21宗及荔枝角美孚新邨暫錄17宗。

一手私住買賣合約登記暫錄913宗，預期整月約1600宗，較6的1929宗下跌17.1%。7月初啟德大型新盤維港1號熱賣，有望於本月底開始登記，料將帶動一手登記量連續6個月企穩逾1000宗水平。

期間登記宗數最高的新盤為大圍柏傲莊III，暫錄401宗。其次是何文田VAU RESIDENCE，錄50宗。將軍澳日出康城SEA TO SKY及啟德嘉峯匯，同樣錄37宗。

樓市交投氣氛不俗，買家從不同途徑尋覓樓盤，加快入市步伐，拍賣會成為其中一個選擇。本周將舉行兩場拍賣，合共承拍53項物業，物業類型多樣，包括住宅、鋪位及工廈等，部分物業為銀主盤，料吸引用家及投資者。

環亞率先於明日舉行拍賣，承拍35項物業，其中，藍田康田苑C座祈康閣低層6室，為銀主盤，550方呎，以615萬開拍，呎價約11182元。筲箕灣東熹苑D座耀熹閣高層9室，同屬銀主盤，640方呎，就以850萬自由市場價開拍，呎價約13281元。同場亦有商鋪供競投，灣仔國泰88的2樓2個鋪位，約87方呎，以168萬連租約開拍，呎價約19310元。

忠誠就於7月21日（周三）舉行拍賣，承拍18項物業，其中，土瓜灣益豐大廈高層09號單位，為銀主盤，650方呎，以540萬開拍，呎價8308元。該行發言人指，開拍價低市價約兩成。另外，筲箕灣新利大廈地下單號鋪，約540方呎，以700萬連租約開拍，呎價約12963元，現租約至明年1月中。車位則有跑馬地愉寶大廈地下單號車位，以88萬開拍。