打房政策、疫情雙重夾擊，北台灣都會區2021上半年房市氣勢略減，完銷案67個、比去年減少2個；其中，新竹拜電子業景氣大好所賜，電子新貴買氣爆棚，使得完銷案衝出22個之多，囊括北台灣三成，躍居為「完銷王」；其次是台北市，尤其總銷120億元的豪宅大案「玥隱信義」，竟在1.5個月賣光，堪稱北台灣上半年最狂的建案。

據住展雜誌29日最新統計，北台灣上半年完銷案數量，榜首由新竹拿下，完銷案達22個；第二名為台北市16個；排名第三至五分別是宜蘭、桃園、新北市；至於基隆則掛蛋。

住展雜誌研發長何世昌表示，上半年北台灣完銷新推案有67個，年減2.9％，預期若微解封後防疫順利，銷售可望加速，今年全年完銷建案數仍可站上200個以上，但還是追不上2020年，中止逐年成長的好光景。

何世昌分析，由於政府不斷祭出抑制房市措施，加上疫情爆發，使得5、6月房市降溫，今年完銷的新建案數量已受到影響；不過，上半年完銷建案數仍優於平均水準，整體市場仍可樂觀看待。

何世昌表示，上半年「完銷王」新竹房市熱絡，主要原因是電子科技業榮景所帶動；雖然今年疫情爆發後，國內失業率與無薪假人數直線飆升，但受創的多為內需型產業，以外銷導向為主的電子科技業仍蓬勃發展，而竹科正是外銷強勁成長的關鍵角色。

何世昌指出，在竹科帶動之下，今年新竹預售屋市場受疫情影響不大，購屋需求仍強，建案完銷數因而衝高，包括竹北、東區、北區等精華區，及外圍的芎林、竹東、新埔都有不少完銷案。

以16個完銷案排名第二的台北市，今年房市「惦惦吃三碗公」，完銷案數量比去年同期增加2個；總銷規模最大的是信義區豪宅案「玥隱信義」，每戶牌價約4億元，總案量達120億元，329檔公開後，僅一個半月就賣完，堪稱北台灣上半年最狂的建案。

內政部發布二○二○年底最新低度使用（用電）住宅（俗稱空屋）統計，全國單一屋主持有住宅約七百三十三．七萬宅，其中空屋數約八十七．六萬宅、空屋率近十二％；六都中，有四都空屋數超過十萬宅，僅台北市、台南市等空屋數在八萬宅以內。

據統計，去年底全國空屋數中，法人持有十三．四萬宅、自然人近七十四．二萬宅，各占十五．三％及八十四．七％；至於法人持有的空屋，登記在房產、營建業法人名下約七．四萬宅、占五十五．二％。

六都中，台北市最新空屋數約六．八萬宅、空屋率八．一％，新北市空屋數十五．二萬宅、空屋率九．九％，桃園市空屋數近十．二萬宅、空屋率十三．三％，台中市空屋數逾十．五萬宅、空屋率十一．四％，台南市空屋數近七．八萬宅、空屋率十三．八％，高雄市空屋數近十一．七萬宅、空屋率十二．七％。

其中，新北市空屋數最高，但空屋率不到十％；台南市空屋數倒數第二，空屋率卻是六都最高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房價最高的雙北市，空屋率為六都中較低；其餘四都因新屋較多，加上老屋使用效益低而閒置等因素，空屋率都在兩位數。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，空屋過多是資源浪費，過去大家都認為多屋族、囤房族是靠收租的包租公，但台灣住宅租金投資報酬率僅一至二％，遠不如買賣住宅賺價差。以內政部的數據交叉比對可證實，多屋族囤房並不是靠出租獲利，而是靠囤積居奇、供需失衡市場現象，利用「鎖房」的飢渴行銷手段，賺取寡占市場房源的超額利潤。

擁10宅以上囤房族 掌握逾11萬宅空屋
此外，內政部也統計出擁十宅以上的「超級囤房族」，合計握有全國近三十六．三萬宅，其中逾十一萬宅是空屋、空屋率近三十．六％，顯示持有房數越多，手中閒置空屋數也跟著變多，尤其擁有十宅的超級囤房族，為空屋率最高的族群。

政府打炒房效果浮現，加上疫情干擾，上半年北台灣新建案完銷個案數較去年同期衰退約二．九％。市調機構指出，預估全年完銷建案有機會突破兩百個，但仍不及去年的熱度。

住展︰若防疫順利 全年可突破兩百案
《住展》雜誌研發長何世昌表示，政府不斷祭出抑制房市措施，加上疫情爆發使房市降溫，今年上半年新建案數量確實已受到影響。根據《住展》雜誌統計，上半年北台灣完銷建案數以新竹地區二十二個最多。

何世昌指出，新竹地區房市主要受到電子科技業榮景帶動，除了竹北、新竹市東區、北區等傳統精華區均有完銷案外，連外圍的芎林、竹東、新埔等地區都受惠。他表示，因新竹市東區、竹北兩地房價不斷攀高，但房市新增供給量不足，部分購屋族只好轉往外圍相對低價區買房。

另外，上半年台北市完銷建案十六個居第二，其餘依序是宜蘭地區十一個、桃園市十個、新北市八個，基隆地區的完銷案則掛蛋。何世昌表示，今年台北市房市屬於「惦惦吃三碗公」，完銷個案比去年同期多出兩個，尤其信義計畫區內總銷金額達一百二十億元豪宅案也在上半年完銷。

不過，新北市推案熱區板橋、三重、中和等因受疫情衝擊較劇烈，導致新北市上半年完銷案僅八個，較去年同期減少四個。桃園市同樣因主要重劃區包括中路、小檜溪與A7等推案熄火，完銷案僅十個，較去年同期減少七個。

何世昌認為，若降級後防疫順利，又碰到下半年建案供給量減少，可望加快銷售腳步，今年完銷建案衝到兩百個應不成問題。

財政部國有財產署辦公廳舍原址（北市仁愛段基地）改建案，七月十六日開標因無廠商投標而流標，考量廠商反映因疫情導致備標時間不足，國產署昨以原招標文件辦理第二次招標，同樣提供北市大安區及中山區兩處土地設定地上權，等標期至九月十三日；第二次招標依「政府採購法」規定，不受三家以上合格廠商投標限制。

國產署表示，鄰近台北大巨蛋的國產署辦公廳舍原址仁愛段基地面積一九三九平方公尺，改建案採「景美財訓所」模式辦理，透過與民間合作方式，由合作廠商在仁愛段基地興建兩棟政府辦公廳舍，並依危老條例申請容積獎勵。

為提高廠商投標意願，國產署提供兩處北市精華地段地上權，包括北市金華段基地，鄰近中正紀念堂，土地面積一一五三平方公尺，為第三種住宅區；以及北市中山段基地，鄰近捷運民權西路站，土地面積一一一四．四二平方公尺，為第三種商業區。國產署表示，兩處土地將以設定地上權方式供合作廠商興建、營運自有建物。

國產署指出，北市金華段及中山段兩處基地地上權權利金底價○．五八億元，存續期間七十年，地租年息率三．五％。另外，廠商為國產署興建辦公廳舍經驗收合格後，可依契約辦理地上權及地上建物分戶移轉。

國產署說明，仁愛段基地順利開發完成之後，預計可取得辦公廳舍總樓地板面積約九二九八．八平方公尺。如果改建案能順利標脫，國產署除了可取得兩棟新建辦公廳舍外，尚可收取權利金及土地地租約七．五二億元，不僅可以擴大內需、帶動地方發展，更可促進經濟發展。

台南市在台南科學園區與沙崙智慧綠能科學城兩大引擎帶動下，產業聚落更趨完整，台南市經濟發展局統計今年1月至6月，全市新增155家投資案，吸引127億元投資額，估計創造278億元產值，創新和傳統產業並進發展，打造台灣最具投資潛力的城市。

台南市長黃偉哲說，南市製造業產業種類多元，產業聚落供應鏈完整，並具備充足優質人才，這些都是吸引企業投資進駐的誘因，再加上擁有廣闊腹地，對於垂直整合產線的國際化企業來說更是一大誘因，且近年來積極發展包括半導體、5G、物聯網、自駕車、綠能等產業，打造科技新都地位，未來將為台南帶來更多商機。

台南市經發局長陳凱凌表示，台南因高科技與優勢產業發展蓬勃，加上位處台灣南部的中心位置，成為電商物流中心的地理優勢，例如富邦媒體南區儲配運輸物流中心、尚騰集團台南保時捷中心於今年動土，未來完工後將為台南帶來超過42億元投資及新增595個就業機會。

此外，每月由市長召開投資會報中，列管2億元以上重大投資案共94案，投資額達3125億元，招商投資案很吸睛。

經發局表示，至110年6月底止，台南市公司、商業登記家數合計11萬2755家，總登記資本額9954億元；截至7月12日，核准工廠類建照83件、使照70件，顯示台南投資熱持續被看好。

房地合一稅2.0於7月上路，投資客趕在6月底前交屋，導致國銀6月不動產放款金額暴衝突破12兆元。據金管會銀行局昨（29）日最新公布6月房貸與土建融餘額，國銀對不動產放款再度升至12.01兆元，占比27.01%，雙雙創下歷史新高，民眾關心7月新制上路後，國內房市能否真正「降溫」。

此外據銀行法72-2條規定，不動產相關放款占比不得超過30%，據金管會最新統計超過29%的「紅燈」銀行家數，從5月的三家降至0家，等於通通都過關，銀行局副局長林志吉表示，三家存款總額均有增加，不過占比達到28~29%的銀行新增一家，總數達到11家，主因一家銀款存款大幅減少。

其中銀行局統計，房貸餘額6月淨增加804億元，亦是今年來單月最高金額，上半年中除元月增逾634億元外，都在600億元以下。房貸來源一是大多為自然人的房貸，此外新成屋陸續交屋，二是中古屋交易造成借新還舊，從金額來看6月房市依舊熱絡。

建築融資餘額6月也明顯跳增至446億元，過去平穩維持在每月淨增加一、二百億元左右。

所幸放款品質還維持不錯，整體逾放比方面，無論是房貸的0.11%與建築融資的0.13%都較5月持平跟略低。銀行局對銀行辦理不動產也有日常管理措施，金管會會持續觀察新稅制上路後，交易規模與資產品質。

根據規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額和的30%。分子部分，整體國銀辦理不動產相關放款的總金額從元月的11.63兆元一路攀升至6月的12.01兆元，每月都創下新高，6月正式突破12兆元大關，光今年就增加4,800億元之多。

林志吉說，6月疫情期間，雖然看房子與買房子的人有比較少，但影響程度還是小於房地合一稅2.0上路，民眾趕在新制實施前過戶交屋，才使得申貸需求大增。

中央銀行房市管制措施何時鬆綁？央行第2季理監事會議議事錄摘要顯示，最快在9月23日召開的第3季理監事會議上，央行理事們就會針對是否調整管制措施進行討論。

央行昨日公布第2季理監事會議議事錄摘要，多位理事對央行房市選擇性管制措施表達看法。其中有位理事表示，考量未來疫情仍存不確定性，且央行先前兩度加碼選擇性信用管制措施效果不錯，目前無須再調整該管制措施。數位理事亦均表達，宜再觀察一段期間，視疫情發展及7月新措施上路後對房市的影響，綜合評估效益後，再進一步調整央行選擇性信用管制措施。

由於央行第3季理監事會議將於9月23日召開，市場研判，央行若要進行鬆綁房市信用管制的討論，最快就是第3季理監事會議召開時。

另一位理事指出，央行近期已兩度調整選擇性信用管制措施，且今年7月起將實施「房地合一稅2.0」及「實價登錄2.0」，加上受疫情影響，6月房市交易已降溫，此時不宜採取進一步的房市管制措施。另銀行業明瞭政府政策，均有相關自我管控動作，央行暫無進一步管制的必要。

央行在去（2020）年12月7日、今年3月18日的理監事會議上，二度加碼房市信用管制措施，最新一次房市信用管制措施，鎖定公司法人購置住宅貸款、自然人持有多戶房貸、高價住宅及工業區閒置土地抵押借款四大類貸款，重拳狙擊囤房囤地投機客。

在大舉資金回台帶動下，近年雙北豪宅成交逐漸回溫，甚至陸續傳出部分豪宅將創新高、頗有價格回穩之感。不過豪宅專家分析，雙北豪宅目前的成交量仍然不夠大，關鍵在於成交量「政治、經濟樂觀發展」才有可能真正回溫，目前在疫情、兩岸關係仍然緊繃的狀況下，恐怕仍是「難創高價難回溫」格局。
一般而言，豪宅市場與自住市場、店面市場及長期持有的租賃市場，屬於完全脫鉤狀況，專營豪宅買賣、長期關注豪宅市場的大師房屋董事長陳建慶表示，豪宅客在台灣來說屬於小眾市場，圈子不大，並不會受到所謂景氣好壞而影響買氣，而從自用面、資產配置面及信心面來觀察，因此這一波所謂房市全面回溫，但豪宅卻仍然不慍不火，就離不開頂級富豪的布局心態，換句話說，「獲利」並不是富豪們的主要考量要素。

陳建慶表示，豪宅從2015年開始，奢侈稅、房地合一稅甚至豪宅稅等稅制陸續推出，加上政黨輪替而改變的兩岸關係下，豪宅客對於台灣政經局勢看法開始偏向保守、以及豪宅投資客開始陸續退場，市場逐漸降溫，豪宅銷售速度放慢，醞釀出「買方不再買多、賣方不再蓋大」的趨勢產生，豪宅市場一度降到谷底，直到2019年才慢慢回溫。

而面對這一波回溫，他也直言，豪宅市場的主要觀察點有三個，包括價格、成交量及政經局勢。首先是價格，包括最具指標性的「西華富邦」、「陶朱隱園」、「OneParkTaipei元利信義聯勤」以及「松濤苑」都出現所謂價格定錨狀況，除是一種宣示外，但幾乎難以突破彭總裁的「300萬元天險」，市場不太容易出現普遍創高價現象。

難破300萬天險
就算有，也頂多是個案，例如郭台銘2019年用5.5億元買下「信義富邦國際館」1樓戶，拆算車位後每坪更高達358萬元，不過仔細觀察就可以發現，1樓的庭院屬於不計入權狀的約定專用空間，整體拆算後、郭董怎麼算都便宜；又如「信義首席公館」頂樓樓中樓傳出突破326萬元的賣價，都是單一事件，無法代表市場。

其次就是「成交量」。近2年來資金大舉回台、豪宅客將資金投入豪宅避險，例如大直最指標的「西華富邦」陸續成交，不過價格幾乎都屬於行情內，部分豪宅客甚至不貸款、直接取得優惠價格買屋。陳建慶分析：「就算豪宅貸款比例降低、我就用現金跟你買，反正我明年再用豪宅去跟銀行借錢出來，這就是資金行情帶來的豪宅市況，量能也不是那麼大，同樣不能解讀為豪宅回溫。」

最後就是「政經局勢」的判斷。台灣目前處於「經濟好但政治風險偏高」的狀況，但在政治面上卻與大陸十分緊張，富豪們對於政治沒有信心，因此「我可以買，但不可能買多」的心態非常明顯，對於資產配置，選擇一部分在其他風險低的地方會是更聰明的做法。

趨向個性化小宅
綜觀以上三個面向，台灣豪宅市場開始出現小宅趨勢，百坪以上格局的豪宅變少，市面上的大坪數豪宅幾乎都是4、5年前推出的建案；而新的預售案轉而朝向單戶70、80坪，合併百坪以上的模式設計。陳建慶表示，對豪宅客而言，房地產不見得是資產配置的主要工具，豪宅的買與賣之間，幾乎都離不開富豪自用的需求角度。過去豪門家族的兩、三百坪的大家族群居模式已改變，個人化、個性化的生活模式開始成為主流，同樣作為保守的資產配置角度，買房大家住得近、不住一起的型態，更具有彈性與實用性。這一點，從松山、信義區的輕豪宅預售案獲的熱銷就能一窺一二。

專家表示，房市景氣回溫，但反應缺工缺料的成本問題，讓房價幾乎沒有降價空間，未來房價持續飆高幾乎是主流認定的趨勢；反觀豪宅市場面對自用需求、稅賦以及資產配置的角度來看，短時間內豪宅仍然看不出大舉回溫的發展，未來豪宅市場動態仍然需要多方觀察。

商用不動產迎解封，交易量大增。信義全球資產公司昨（29）日指出，統計上市櫃法人7月1日至26日之商用不動產交易，共計14筆、規模144億元，較6月八筆、規模41億元大躍進，商用不動產市場明顯回暖。

隨著國內疫情趨緩，7月除商用不動產交易表現搶眼，土地交易也恢復生機，有八筆、金額106億元，單月重回百億元大關。

上市櫃法人針對商用不動產的買氣出籠，其中科技業和開發商是主力買方；壽險部分則以中華郵政較積極，在6、7月分別購入新北廠辦及台北市店面。

反觀6月商用不動產交易僅八筆、規模41億元；土地交易僅四筆、規模39億元，是今年目前交易最低迷的月份，信義全球資產公司總經理柯宏安提出，主要受疫情三級警戒及買方信心衝擊影響，部分投資人選擇先觀望，7月買氣即呈現翻轉。

觀察商用不動產買方動態，受惠於全球供應鏈調整，台商回流刺激工業地產買氣，6、7月交易金額高達90億元，其中雙北是交易熱區，如國揚實業以19.8億元買下三重頂崁工業區、中和羊毛以5億元買下土城永寧工業區土地。

戴德梁行董事協理薛惠珍表示，廠房及廠辦聚集在雙北市已是常態，此次美中貿易戰又加速台商轉單，進而在台灣擴廠。

此外，6、7月也出現兩棟廠辦及兩筆旅館交易，兩棟廠辦交易分別是惟義以16.3億元買下汐止聯合科技中心A棟、台灣立訊精密以15.6億元買下內湖長虹新銳科技大樓；兩筆旅館交易包含東立物流以18.5億元買下汐止富信大飯店、永碩投資以27億元買下高雄華園大飯店，該筆交易也是本土疫情爆發後交易金額最大的一筆。

從土地和地上權交易來看，雖然6月整體交易受疫情影響，交易規模僅39億元，但皇翔以8.5億元溢價率62%標下微風南京對面的地上權，替市場注入信心。7月交易規模達106億元，集中在台中及台北，本月交易金額最大筆為遠雄建設以38.8億元買下台中西屯區土地。

展望下半年，柯宏安表示，商用不動產短期內能快速復甦，顯示國內經濟與多數產業體質佳，疫情若能穩定控制，下半年市場仍具爆發力。

財政部日前開標的國產署原址重建案，因無人投標而流標，財政部今 (29) 日重新公告辦理第 2 次招標，根據政府採購法規定，第 2 次招標可不受 3 家以上合格廠商投標限制，標期將至 9 月 13 日截止。

國產署位於仁愛段基地的自有辦公廳舍原址改建案，7 月 16 日開標因無人投標而流標，經多家廠商反映，受限疫情影響無法及時完成規畫與財務估算，備標時間不足，才會出現無人投標的流標情形。

國產署表示，位於仁愛段的辦公廳舍原址改建案，土地面積 1939 平方公尺，以民間合作方式，由合作廠商在仁愛段基地興建兩棟政府辦公廳舍，並依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」申請獎勵容積。

國產署表示，將另外提供合作廠商位於台北市中心、鄰近中正紀念堂交通便捷的金華段基地與鄰近民權西路捷運站的中山段基地，以設定地上權方式供合作廠商興建、營運自有建物。

國產署指出，未來若改建案順利標脫，國產署除可取得兩棟新建辦公廳舍，尚可收取權利金及土地地租約新臺幣 7.52 億元，可擴大內需，帶動地方發展，更能促進經濟發展。

世茂股份總裁吳淩華近日接受中國證券報記者專訪時表示，過去3年寫字樓市場整體呈下行態勢，目前逐步穩定，或迎來新一輪市場週期。

2021年上半年，一線城市寫字樓市場普遍回暖，空置率下降、租金水平穩中有升，金融等行業租賃需求旺盛。世茂股份提供的資料顯示，2021年第二季度，上海甲級寫字樓淨吸納量達到40.04萬平方米，環比增長10.2%，空置率回落至18.8%。北京甲級寫字樓空置率為18.2%，環比下降0.3個百分點；深圳甲級寫字樓平均空置率為26.4%，環比、同比均下滑1.6個百分點。

一線城市寫字樓市場分化趨勢顯現。品質高、配套好的寫字樓去化速度較快，品質一般、定位模糊的寫字樓則表現平平。一些寫字樓開發管理企業在保持“重資產”運營的同時，開始嘗試“輕資產”運營模式，提供生活、文娛、辦公等多元業態服務。

世茂股份推進“以產興城、以城促產，為每一座城”的“產城融合”理念，以專業化、精細化的智慧運營搭建產業和城市共融的橋樑。例如，成都世茂大廈定位能源產業，吸引中石油旗下核心子公司作為主力租戶入駐，帶動上下游其他租戶聚集；南京雨花世茂智匯園引入科技龍頭企業，成為IT產業聚集地。

吳淩華表示，“產城融合”除了把產業引進來，樓宇本身也可以為城市環保做出一份貢獻。世茂寫字樓持續升級反覆運算，聚焦綠色健康和辦公體驗。

7月15日，世茂寫字樓推出全新戰略，正式發佈“世茂全場景生態辦公體系”，旗下“MWORKS”全新升級為“全場景商務服務”品牌，將以辦公空間為載體，連結空間服務、智慧生態、企業成長和生活體驗等資源；啟動寫字樓“輕重並舉”發展戰略，以運營服務商的身份構建“未來辦公生態服務聯盟”，打破傳統寫字樓服務邊界。

世茂股份寫字樓管理部總監楊煜表示，世茂寫字樓成熟期專案整體出租率超95%，續租率超70%，優質租戶占比超60%，新入市項目年租賃面積超4萬平方米，領跑行業平均水準。其中，上海世茂大廈出租率長期穩定在99%，成都世茂大廈、北京世茂大廈出租率長期保持在90%以上。

綠城管理(09979)公布,截至6月30日止中期純利約2.7億元(人民幣．下同),按年升1倍,每股盈利0.14元,不派中期股息.

該集團指,收入約10.8億元,升32.6%,毛利5.13億元,升51%,期內綜合毛利率達到47.5%,提升5.8個百分點,合約項目總建築面積8400萬平方米,升約15%,在建總建築面積4370萬平方米,升約13%,政府代建項目合約總建築面積3610萬平方米,較去年同期增長24.5%.在建面積4370萬平方米,較去年同期增長12.6%.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

7月29日消息，陸家嘴(11.650, 0.10, 0.87%)發佈半年度報告。

公告顯示，公司半年度營業收入5,776,679,357.13元，同比減少12.83%，歸屬上市公司股東的淨利潤2,056,569,713.26元，同比增加22.52%。

7月26日，市場消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。

根據克而瑞資料計算，2021年上半年，拿地金額前100的房企中，拿地金額占全口徑銷售額比例超過40%的有43家房企。

光明地產(2.240, 0.01, 0.45%)拿地銷售比達224.89%高居榜首

拿地-銷售比最高的10家房企，除了銷售額排名第86位的光明地產和排名第31的卓越集團之外，上半年的全口徑銷售金額都排在100名之外，且拿地-銷售比均超過90%。拿地-銷售比最高的是光明地產，光明地產2021年上半年新增土地價值403.0億元，全口徑銷售額179.2億元，拿地-銷售比高達224.89%。

上半年銷售額前20的房企，只有招商蛇口(9.520, -0.14, -1.45%)、華潤置地、綠城中國3家超標10%~15%左右。新政策預計對於中小房企的衝擊最大，對大房企的影響較小。上半年銷售額排名分別為第1、第3名的碧桂園和萬科，拿地-銷售比僅為26.28%和34.66%。

卓越地產拿地銷售比超90%

從拿地金額排名來看拿地-銷售占比，上半年招商蛇口、綠城中國、華潤置地均已超標，拿地-銷售比分別為50.89%、65.00%、50.17%。

其中綠城中國2020年末剔除預收賬款後的資產負債率為71.94%，腳踩一條紅線，2021年上半年拿地888.4億元，占當期銷售額比重為65.00%。招商蛇口、華潤置地這樣的“零踩線”央企資金充裕，拿地-銷售比也較高。

建發房產、卓越集團、越秀地產拿地-銷售比分別為70.60%、93.76%、89.59%，均超過40%的標準。

卓越集團上半年拿地640.6億元，排名第10，拿地-銷售比高達93.76%，是拿地排名前10的房企中拿地-銷售比最高的房企。越秀地產上半年拿地436.3億元，排名第13。

融信集團2020年末淨負債率和現金短債比分別為102.66%、0.80，腳踩兩條紅線仍然沒有停下擴張力度，上半年拿地376.0億元，占當期銷售額比重為45.32%。

龍光集團和中駿集團作為2020年末三線全綠的房企，上半年拿地分別為405.3億元、342.0億元，拿地-銷售比分別為45.95%、57.92%。

雅居樂拿地銷售比為44.99%，超過40%，2020年末同樣腳踩一道紅線。

腳踩兩道紅線的中交房地產，2020年末剔除預收賬款後的資產負債率為83.39%，淨負債率為204.76%，2021年上半年拿地249.2億元，占當期銷售額比重為52.11%，超過40%的標準線。

三道紅線的補丁 恆大、富力拿地驟降

2020年末“三道紅線”全踩的中國恆大、富力地產均已退出拿地百強榜。且恆大、富力2021年上半年銷售金額分別為3561.6億元、646.6億元，排名為2和33。

去年8月，央行、住建部出臺了重點房地產企業資金監測和融資管理的 “三線四檔”規則。債務壓力下，為達到國家對“三道紅線”要求，一些房企不得不收縮拿地，甚至通過降價促銷、甩賣資產等方式來改善財務狀況。

買地金額不得超年度銷售額40%的新政策，其實是給“三道紅線”政策打的“補丁”。

宋廣菊是地產界屈指可數的女性掌舵人之一。

黑色西裝、幹練短髮，宋廣菊是地產界屈指可數的女性掌舵人之一。如今，她將告別共生多年的保利發展，歸隱江湖去，深藏身與名。

7月29日，保利發展(600048.SH)發佈公告稱，根據國務院國資委關於幹部管理的相關規定，同意宋廣菊女士因年齡原因辭去公司董事長、董事職務。同意選舉劉平先生擔任公司董事長，任期自董事會審議通過之日起至公司第六屆董事會任期屆滿之日止。

此前3月24日，國資委網站發佈央企任免，免去宋廣菊中國保利集團有限公司黨委常委職務，不再擔任中國保利集團有限公司副總經理職務。此番辭任保利發展董事長，宋廣菊算是徹底退休。

宋廣菊，1993年加入保利發展（原名保利地產(10.020, -0.02, -0.20%)），2002年起擔任公司總經理，2010年起擔任公司董事長，是保利發展的初創者和領軍者之一。

軍人出身的宋廣菊，曾帶領保利地產走出廣州，成長為國內規模領先的央企地產平臺，2020年實現5028.5億元銷售額。因作風能幹強勢，宋廣菊也被外界貼上諸多標籤：房地產行業的“董明珠”、商界花木蘭、鐵娘子。

在宋廣菊鮮明作風的影響下，保利地產具備央企固有的穩健作風，同時不乏銳意進取之意。早在2012年，保利便成為業內第二家千億房企，此後多年，保利發展的行業排名始終維持在TOP5以內，並時時流露出躋身前三的雄心。

而今，房地產行業調控日趨嚴格，企業融資新規及土地出讓制度改革等漸次推出，行業的格局正在重塑。在擁有規模及財務優勢的基礎下，保利發展也面臨一個全新的生存環境。作為老一輩地產人，宋廣菊的使命已然完成，她的時代正緩緩落幕。

在她退休之後，將由保利發展董事、總經理劉平接任董事長一職。劉平，1968年出生，中國國籍，經濟學學士，高級審計師。1989年參加工作，歷任廣東省審計廳直屬分局科長，保利發展計畫部經理、總經理辦公室主任、總經理助理、董事會秘書、副總經理、總經理。

身家過億的房企掌舵人

放眼望去，地產界的女性掌門人，著實寥寥無幾。像宋廣菊這樣，陪伴企業成長、身價近三億的元老級人物，更是屈指可數。

今年年初，福布斯中國發佈2021年度中國傑出商界女性榜，宋廣菊位列其中。一同上榜的女性地產人，都是業內廣為人知的領導者，包括龍湖地產董事會主席吳亞軍、碧桂園執行董事兼聯席主席楊惠妍等。

據保利2020年半年報披露，宋廣菊持有公司19275800股股份，按照2021年7月29日股價計算，宋廣菊持股市值約1.93億元。

在廣為流傳的描述中，宋廣菊對自己有著近乎“變態”的紀律：每天早上7點半必須在辦公室內開始批閱檔、堅持不休假，每逢週六日和節假日都下工地跑外地，每次出差回來立即到工地檢查工作。

以“打工者”自稱的宋廣菊，對團隊的要求也是有朝氣、反應速度快、雷厲風行、執行力強。在此影響下，保利曾度過一段激情燃燒的歲月，2009~2010年間一度快速擴張，2012年銷售額破千億，位居行業前三。

如果往前回溯，會發現宋廣菊的領導風格有跡可循。上個世紀70年代，年僅17歲的宋廣菊參加工作，歷任國防科工委31訓練基地司令部宣傳處幹事、廣州軍區技術局參謀等職位。軍人出身，為其埋下堅毅的種子。

1992年，廣州保利房地產開發公司成立，首批參與籌建的8名職員都是轉業軍人，宋廣菊是其中之一。此後，宋廣菊從行銷策劃做起，在保利地產一路高升，歷任廣州保利房地產開發室主任、總經理助理、副總經理、常務副總經理等職務。

2010年，宋廣菊從前董事長李彬海手中接棒，成為保利地產董事長，當時她50歲。成為掌舵人後，宋廣菊最開心的事便是，保利地產能超額完成銷售計畫、每年堅持給股東分紅。在帶領保利急行軍的同時，她還尤為重視培養女性管理者；在產品設計把控上，也曾一度被業界稱為，重視營造“家”的感覺。

從其個人維度而言，宋廣菊稱得上是突圍者，在被男性主導的地產世界，闖下了一片江湖，也親自見證了中國地產風雲三十年的波瀾壯闊。

老班底接過接力棒

在宋廣菊宣佈退休之後，投資者反應平靜，因為以新董事長劉平為代表的高管團隊基本還是原來的班底，經營風格不會發生太大變化。

不過在29日當天，地產股繼續深蹲，保利發展股票盤中一度跌破10元/股，退回到2018年初的水準，僅有0.74倍的PB幾乎創下公司歷史新低。

股價是市場情緒的極端反應，這折射出市場對於房地產行業和企業的發展前景，已經與過去十幾年有了截然不同的預期。尤其三道紅線、房地產貸款集中管理等針對企業的精細化管控措施出臺，讓企業只能在有限的空間內謀求發展，再難重現過去動輒翻倍的高速增長神話。

為增加多元盈利點、打造資本市場形象，早在2018年，彼時的保利地產試圖淡化地產色彩，宣佈升級為保利發展，致力於打造“不動產生態發展平臺”，以不動產投資、開發、運營、資本運作為基礎，提供基於行業生態系統的綜合服務。

不過，地產業務仍是保利的根基。2020年，保利累計實現銷售額5028.5億元，同比增長8.9%，邁過五千億大關。今年上半年，保利簽約金額累計約為2851.85億元，同比增速27%，而同期百強房企平均增速為36.7%。

即便面臨調控限制，保利繼續擴大市場份額的戰略並未改變。2020年，保利大手筆拿地，新增土地儲備容積率建築面積約3185.7萬平方米，同比增長19.1%；總地價2353.5億元，同比增長約51.4%；平均樓面地價約為7388元/平方米，同比增長約27.1%。

今年上半年，在22城首輪集中供地的背景下，保利地產持續加大補倉力度，在12個城市攻城掠地，共拿下22宗地塊，拿地總金額約472億元。從單個城市看，上半年保利在上海等五個城市拿地金額均位居第一。

在6月份召開的2020年年度股東會上，保利地產管理曾還透露，2021年保利計畫房地產及相關產業直接投資總額3950億元，較去年同比增長17.9%。

從拿地動作可以看出，在行業大變革的背景下，保利發展正籌謀發起新一輪衝擊，支撐其發展的底牌則是，公司天然的融資優勢和財務優勢。在7月29日答投資者問時，該公司表示，公司滿足“三道紅線”的綠檔企業標準，並將堅持以現金流管理為核心，提升專案開發效率。

光大證券(15.570, 0.17, 1.10%)認為，保利地產長期穩健的財務表現不僅提供了低成本融資優勢，也使得公司在土地市場的拿地表現可以更加積極和靈活，利於在土地市場較為低迷的時期獲取性價比較高的地塊。

不過，隨著宋廣菊的離去，保利發展將在新的週期中如何演繹，將是新任管理層要書寫的新故事。

今年以來，樓市調控政策密集出臺。根據中原地產研究中心統計資料，2021年以來，全國房地產市場累計調控超過320次，其中中央各部門的調控政策達46次，2020年同期只有30次左右。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，近期中央各部門再次密集發佈政策，特別是住建部和央行持續加碼房地產調控，調控方式、力度及細緻度均顯著升級。

從內容上看，調控“工具箱”不斷豐富，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題，包括房地產開發品質、二手房虛假廣告、信貸挪用等過去多年存在的問題。

隨著各部委發聲，多地相繼發佈樓市調控新政。例如，7月23日，上海市發佈《關於加強住房贈與管理的通知》，杭州市發佈《關於開展房地產地名使用專項檢查的通知》，紹興市發佈《關於加強二手住房市場監管的通知》；7月26日，無錫市發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》……

張大偉表示，從市場趨勢看，住建部等八部門於7月23日發佈的《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，集中關注當下房地產市場存在的主要問題，從政策執行角度看，將對未來房地產市場的規範發展有明顯影響。

58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，7月份樓市調控是多維度的。八部門聯合對房地產市場進行中長期市場秩序整治，預示著樓市調控長期從嚴。各地調控則不斷收緊，例如，上海嚴堵贈與漏洞，西安出臺二手房指導價等。同時，強化住房保障領域的政策不斷出臺，7月份國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，強調突出住房的民生屬性，明確其基礎制度和支持政策。

“2021年上半年已經有廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等13個城市被住建部約談督導，這些城市基本都處於全國房價漲幅前列，預計下半年房地產調控從嚴趨勢不變。”張大偉說。

張波認為，未來樓市調控有三個主導方向，一是穩定房地產市場，其中穩房價和穩地價是兩個重點，將通過集中供地、集中上市、嚴控新房價格等多種方式來落實；二是強化居住保障市場，將從租賃的支持性政策以及共有產權房等多個維度來推進；三是嚴控房地產金融，針對房企的“三道紅線”和針對房貸的“兩道紅線”將共築樓市調控信貸防火牆。

“目前來看，如何平衡好地價和房價依然還有完善的空間。從今年來看，部分熱點城市的土地溢價率依然有所提升，會對未來房價的調控形成不小影響。同時，大中城市新市民的居住保障，尤其是租賃房源的保障力度還需不斷提升，在保障新市民居住空間的同時，更能讓其安心穩定居住。”張波表示。

7月28日，武漢市房管局發佈公告，對加強購房資格管理工作進行徵求意見，今後將進入“憑房票買房”的時代。

業內人士表示，這是繼武漢光谷試點集中開盤後，武漢市房管局研究制定的又一精准調控政策，將有利於擠出泡沫。

過去，購房者到處登記認購，造成樓市虛熱。部分意向購房者沒有購房資格，房地產從業人員建議交錢後，不僅無法交易，購房款也遲遲未退，擾亂房地產市場正常秩序。

意見稿提出，購房先申請購房資格，符合條件才能領到購房的“房票”，有效期60天。在完成公示後，一張房票一次只能登記一個樓盤，登記一次後即時鎖定，不能再去別的樓盤登記，等到開盤銷售後，購房資格認定結果自動解除鎖定。

意見稿還明確嚴肅查處違法違規行為。無論是房地產開發企業，還是從業人員，一旦以不正當手段獲得購房資格，將記入信用檔案、罰款、被拉入行業“黑名單”。購房者也將面臨處罰，不僅取消其家庭本次購房資格，並列入房屋交易不誠信人員黑名單，一年內不予受理其家庭購房資格申請。

四個一線城市雖然在主要產業需求方面略有不同，但在一線城市新經濟產業已經形成遍地開花之勢。

如果用一個詞形容2021年上半年中國一線城市寫字樓市場的話，那就是“火爆”。這樣的火爆主要體現在產業需求端。隨著經濟快速回升，企業在穩定增長的經濟環境下正在積極擴張，以互聯網科技和金融類企業的擴張速度最為靚眼。四個一線城市雖然在主要產業需求方面略有不同，但在一線城市新經濟產業已經形成遍地開花之勢。高力國際通過梳理四個市場的重要資料，為大家抽絲剝繭，理清一線寫字樓市場的市場現狀和發展脈絡。

上海：上半年淨吸納量超越過去兩年淨吸納量

2021年第二季度，上海市寫字樓租賃市場成交活躍，淨吸納量為19.6萬平方米。因此，上海寫字樓市場在2021年上半年的淨吸納量達到40萬平方米，超越了2019年全年和2020年全年的淨吸納量。核心區在本季度的表現搶眼，淨吸納量環比翻倍，租金亦環比上漲0.7%至271.87元每月每平米。次中心區的租金環比持平，整體市場的平均租金環比微漲0.4%。

互聯網科技和醫療健康都位列本季度租賃需求來源的前三甲，說明疫情之後這兩個行業仍在持續擴張，尤其是互聯網科技行業首登上海市寫字樓需求榜的首位。互聯網科技行業中，來自內資企業的需求占絕對主導地位；除了楊浦這一傳統科技高地外，科技企業的租賃需求還來自于陸家嘴、南京西路等核心區子市場，體現出科技企業向CBD集聚的趨勢。

高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，我們預計上海寫字樓的租賃需求將持續回暖，2021年全年的淨吸納量有望上升至90萬平方米以上，租金也將重啟上升勢頭。核心區和次中心區的租金表現將出現分化：核心區租金的上漲前景將明顯優於次中心區，因為次中心區將在未來兩年面臨供應高峰的壓力。此外，經過兩年左右的回檔，核心區的租金已變得相當有競爭力，能夠吸引更多的優質租戶。

北京：上半年去化量達到歷史全年平均淨吸納量水準

在今年二季度，北京甲級寫字樓市場延續了一季度的強勢行情，企業新租擴租意願強烈，租賃市場持續放量。截止到2021年Q2，全市場淨吸納量近37萬平方米，扣除自用和預租面積後，市場去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數據而言，北京甲級寫字樓市場上半年累計超過50萬平方米的去化量已經達到歷史全年平均淨吸納量的水準，同時這也是近十年來首次連續兩個季度出現超過20萬平方米的市場去化。雖然本季度新入市項目增加到31萬平方米，但強勁的需求導致空置率進一步降低到18.2%。本季度市場平均租金約為341元每月每平米，環比降幅持續收窄。在子市場方面，大部分市場均釋放出積極的去化信號，其中CBD、麗澤和東城商務區去化表現亮眼。中關村市場已經成為目前北京空置率最低的子市場，僅有1.5%。

高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，產業擴張需求和閒置產業空間在地理位置上的錯配是北京市場最主要的特點。東部市場的租金調整已經歷時3年左右，同時隨著一批新入市的高品質專案，東部核心區域的甲級寫字樓專案性價比優勢凸顯。本季度金融行業的擴張速度最快，在甲級寫字樓市場的成交占比中接近一半，其次是互聯網科技和專業服務業。值得一提的是，由於中關村等互聯網產業聚集區域目前非常有限的產業空間，互聯網企業已經開始尋覓各東部子市場中的潛在機會。

預計下半年，甲級寫字樓市場還將迎來77.3萬平方米的新增供應，2021年全年新增供應量將達到127.8萬平方米。高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，由於今年上半年超預期的火爆需求，就算下半年需求熱度會有一定的降溫，全年市場需求依然會維持在歷史高位，空置率有望在年底出現同比實質性回落。租金調整的時間視窗即將關閉，市場正在形成對租金企穩的一致性預期。

深圳：空置率連續三個季度下調，降至18.3%

深圳甲級寫字樓市場在二季度延續了一季度的強勢復蘇，單季淨吸納量達到20萬平方米，上半年淨吸納量突破39萬平方米。雖然上半年新增入市項目約35萬平方米，但暴增的面積需求使得空置率連續三個季度下調，降至18.3%。強勢需求推動深圳租金開始企穩，市場租金同樣連續三個季度微漲至206元每月每平米。在過去的三到四個季度，深圳市場已經基本走出疫情的影響，供應端壓力暫時緩解，受壓抑的需求持續釋放，租金出現企穩回升態勢。  

由於未來三年深圳市場將迎來供應高峰，我們預計市場將依舊處於租戶市場。在第二季度中，租賃需求主要來自互聯網科技行業，占比約40%，其次金融行業占比30%。企業選址熱點目前集中在南山和前海區域，新專案憑藉更好的性價比受到企業的青睞。金融類企業主要以知名基金公司和大型金融機構新興業務板塊擴張為主。從目前的產業發展形式來看，互聯網科技和金融行業依然是整個市場的需求核心，也將是十四五期間深圳寫字樓市場重要的需求增長極。

高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，雖然今年上半年市場表現優異，但依然不能忽視深圳市場將從今年下半年開啟一輪供應高峰的事實，僅2021年下半年預計就將有超百萬的新項目入市。屆時短期內供過於求的問題將更加突出，市場空置率將重拾上升趨勢，市場競爭加劇將不可避免，相信市場將出現更有競爭力的租金水準和租賃條件。然而，在這樣的大環境下，市場分化將不可避免，樓宇間的分化也會進一步加大。十四五期間，短期大規模集中入市的新項目將拖累市場租金持續走低。相較於更加明確的供給壓力，產業發展的強勁程度和擴張速度將在很大程度上決定本輪市場調整的深度和時間長度。深圳市委在二季度發佈了《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，強調了創新驅動發展的戰略，強調了培育新動能、新勢能的重要性，提出了建設具有全球影響力的科技和產業創新高地的目標。因此，我們有理由相信深圳在十四五期間將逐步形成服務于高端高質高新現代化產業體系的寫字樓市場格局。

廣州：一線城市中空置率最健康的市場

受到疫情的影響，廣州甲級寫字樓第二季度的市場表現較一季度出現明顯減弱，但市場上半年依然實現了23萬左右的去化。由於上半年新入市項目體量較大，市場整體空置率小幅上升至8.2%，但依然是一線城市中空置率最健康的市場。雖然空置率有所上升，但市場在二季度疫情結束後還是處於需求相對火熱的狀態。目前市場租金穩定在169元每月每平米，相較於去年年底的租金微跌。

在本季度，市場的主要需求行業集中在消費品、互聯網科技和專業服務類。其中，消費品行業的需求主要集中在日用消費品為主的細分行業，比如完美日記、名創優品、歐萊雅等。消費品行業及互聯網科技類企業集中租賃位於新興區域-琶洲的新面市樓宇。全市除琶洲外，位於珠江新城的新落成樓宇萬科中心及位於體育中心板塊的ICC項目則受到更多元化背景的企業所青睞，錄得來自金融、高端服務業及基建相關行業的多個成交。

中國住建部宣布,將銀川、徐州、金華、泉州、惠州市納入房地產市場監測重點城市名單.納入名單的城市的房地產調控工作,由住建部和有關省級政府共同督辦.

住建部副部長倪虹周四約談上述五個城市政府負責人,針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題,加大調控和監管力度,促進房地產市場平穩健康發展.五城市政府負責人均表示,將切實扛起城市主體責任,加強市場監測監管,迅速採取針對性措施,確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標.

《人民日報》報道指,今年上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快,市場預期不穩,引起社會廣泛關注.

黃河實業(00318)上日協議出售紅磡海濱南岸物業,作價1188萬元,收益約110萬元.黃河實業擬將出售所得款項用作集團一般營運資金.

該物業為海濱南岸第7座10樓C室.

母公司同轉盈 派息增一成

主攻內地高檔商場的恆隆地產（00101）上半年扭虧為盈，股東應佔溢利22.35億元，較去年同期25.37億元虧損有明顯改善；撇除物業重估收益，基本盈利22億元，按年增10.6%；每股盈利0.5元，派中期息每股18仙，多近6%。母公司恆隆集團（00010）同樣扭虧，賺15.08億元；基本純利14.98億元，漲12.1%；每股中期息21仙，飆10.5%。公布業績後，兩股在午市炒上，恆隆地產彈4%，恆隆集團升1.4%。

期內恆隆地產並無物業銷售收入入賬，業績靠物業租賃業務撐起，推動收入增加18.9%，至49.75億元。其中，內地物業租賃收入大升44.7%，至32.95億元；香港市場則下跌11.9%，至16.8億元。

租賃收入破頂 國內佔三分二

行政總裁盧韋柏表示，物業租賃收入創新高，單計內地市場便佔三分之二貢獻，反映國內疫情緩和後，奢侈品市場及商場營運顯著改善。董事長陳啟宗認為，內地整體銷售環境放緩，但高檔奢侈品與一般產品呈兩極化，奢侈品消費仍非常強勁，相信極少人會網購奢侈品，而且國內奢侈品種類齊全，可見大品牌清楚其最大的增長動力在中國市場。

本地業務方面，盧韋柏說，香港市場表現有穩定跡象，若相比去年下半年，按半年的跌幅已由9%收窄至3%，預料今年下半年會有小許平穩增長，期望政府派發的5000元電子消費券能刺激市道。香港租賃收入減少，部分由於給予租戶租金寬免優惠，對財務造成的影響集中於期內攤分。

淘大工業村重建項目快預售

談及本港樓市，陳啟宗稱，仍抱中性態度，不擔心但也不認為會飛升；過去20多年樓市發展不健康，並非沒有地賣，政府亦不是不作為、無能力，而是立法會的諸多掣肘，導致供地措施無法通過。

他認為現時香港已有根本上的改變，《港區國安法》出台後，預料未來三五十年將會有更多土地供應，令樓價不至於漲得太快；相信供應增多也難推倒樓市，加上內地來港人口上升，足以彌補本地人口流失，高檔住宅市場依然會非常好。

陳啟宗重申，待至「周街血」的低位來臨，便會加大投資高檔住宅市場，他形容在社會事件及疫情影響下，去年是良好入市時機，故成功出手買地（港島南區壽臣山地皮）發展高檔住宅。首席財務總監何孝昌透露，在港的3個重建項目進度理想，九龍灣淘大工業村重建項目將於未來數月開始預售。

屯馬線效應 本月3度創紀錄

樓價狂升，新界屋苑也不停誕樓王，至少4個屋苑樓價本月兩度或三度破頂，挾港鐵屯馬線上月底全線通車效應的馬鞍山新港城，繼本月初呎價首度升穿2萬元大關後，最新再衝上21302元，不但再破屋苑入伙逾28年來呎價紀錄，3個新高呎價短時間更累升5.4%。業界直言，市場劍指造價1000萬元內單位，新港城等新界大型屋苑選擇多，形成樓價愈搶愈貴，造價破完（頂）再破（頂）。

樓市不斷破頂，新界成為領頭羊包括新港城、將軍澳新都城、荃灣的愉景新城及居屋尚翠苑等4個屋苑本月造價曾先後兩度或三度破頂，尤其新港城走勢最矚目，呎價一舉升穿2.1萬元關。世紀21奇豐區域經理莊瑞生透露，該宗新港城樓王成交屬J座高層3室2房戶，實用面積338方呎，以730萬元放盤僅6日，剛即以720萬元售出，呎價21302元，較本月中屋苑創下的歷史呎價高位20355元，再漲4.7%。

莊瑞生指出，今次新樓王單位所在的座數位於港鐵馬鞍山站上蓋，「樓下有大型商場（新港城中心），雨天落樓下買嘢都唔使攞傘」，加上享有海景，故終以癲價獲承接。原業主2012年斥315萬元買入，離場賬面賺405萬元或1.3倍。

九龍上車客跨區置業增

新港城屬港鐵屯馬線全線通車其中一個沿線受惠屋苑，本月屋苑呎價已三度破頂，呎價高位由20207元升至最新的21302元，短時間累漲5.4%。

莊瑞生直言，受惠屯馬線全線通車，馬鞍山本月睇樓量按月大增約三成，來自九龍區的上車客入市個案同步激增，「唔少本身喺九龍返工嘅打工仔，覺得（馬鞍山）出入比以前方便，揀咗入嚟買嘢，部分（買家）唔優質（單位）唔買」，直接推升本月全區樓價平均上漲約3%，以新港城及銀湖．天峰等一線屋苑本輪升勢較急，隨着相關屋苑樓價漲至一定水平，相信下一波升勢將蔓延至翠擁華庭等二三線屋苑。

事實上，今年樓價領漲的將軍澳幾乎日日都誕樓王，中原地產高級分區營業董事伍錦基說，最新一宗屬海天晉6B座中層D室，實用面積368方呎，1房間隔，起初開價800萬元，終降至789萬元易手，造價仍屬屋苑標準分層1房戶短短一個月內第三度刷新紀錄，呎價21440元。原業主2016年以463.6萬元一手購入，賬面賺325.4萬元或70.2%。

元朗溱柏逼「八球」冠2房

元朗溱柏2房造價逼「八球」亦創新高，中原地產副區域營業經理王勤學說，10座頂層2房戶，實用面積559方呎，連259呎天台，以788萬元售出，創屋苑2房造價新高，呎價14097元。買家為家庭客，首次置業，睇樓一周即入市。原業主2014年以504.2萬元一手購入，賬面賺283.8萬元或56.3%。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，近月樓價升勢集中造價1000萬元內供應較多的屋苑，新港城、愉景新城及新都城等均屬該類屋苑，且屋苑規模大買賣活躍，形成樓價有機會短期一搶再搶至破頂，但礙於「市場用緊高呎價去買一啲中小型單位」，當購買力減弱，屆時購買力將轉投二三四線屋苑，形成二三四線屋苑接力追落後。

近期本港新冠肺炎疫情回穩，市場憧憬本港與內地通關在望，投資者入市意欲提升。據美聯物業及經絡按揭轉介置業調查結果顯示，有約40.7%受訪者有意置業作投資用途，對比去年1月調查時的約21%，增加約19.7個百分點，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，各國推行量化寬鬆政策令資金不斷流入樓市，加上投資者為免通關後要與內地買家競爭，故偷步入市。

入市態度由觀望轉積極

據美聯物業及經絡按揭轉介於6月25日至28日期間進行網上問卷調查，共收回約1112份有效問卷，結果顯示市民入市意欲比例明顯上揚，當中有約43.5%受訪者考慮於未來6個月入市，創近4次調查的新高，反映受訪者的置業態度由觀望轉為積極。

在最新調查中，投資者入市比例明顯上升，有高達約40.7%受訪者有意購入物業作投資用途，對比去年11月調查時的約31.1%，增加約9.6個百分點，較去年1月調查時的低位約21%，更急增約19.7個百分點。

布少明認為，現時各國持續量寬，市場資金充裕及低息效應，料資金流入「磚頭」市場作投資及保值工具，加上本港疫情緩和，市場憧憬本港與內地通關後，將吸引更多內地資金來港投資，有助推動樓價向上，投資者為免通關後會與內地買家競爭，故有意在通關前偷步入市掃貨，並以中小型住宅單位為主。

近八成看升今年樓價

另外，亦有77.9%受訪者認為，樓價在未來6個月表現平穩或上升，較去年11月調查時的44.3%，增加33.6個百分點。市場亦不時出現「移民盤」，據該行統計，今年首5個月共有約1.57萬宗「無犯罪紀錄證明書」申請，若以本港家庭住戶的每戶平均2.7人推算，有近6000個家庭移民，部分家庭或會出售物業套現，布少明相信，該類放盤會很快被市場吸納，對樓市影響不大。他預料，今年下半年整體樓價有約9%升幅，全年整體樓價漲約15%，並看好豪宅市場，預計全年豪宅樓價可飆升約20%。

花旗銀行昨天亦公布今年第二季市民置業意向調查，結果顯示，有14%受訪者表明有興趣置業，按調查結果推算，涉約49.5萬人曾於今年5月至6月期間參觀樓盤；調查又發現，有54%受訪者認為樓價在未來一年會向上。

本港鐵路網絡基建完善，來往新界及市區交通日漸方便，仲量聯行昨天發表《香港住宅銷售市場綜述》報告指出，九龍區新盤相對新界區的溢價，於過去10年已收窄約20個百分點。

房屋委員會（下稱房委會）以市價六折發售的「出售居者有其屋計劃單位2020」（下稱居屋2020）自5月底起揀樓，繼馬鞍山錦駿苑周一（26日）沽清後，火炭彩禾苑昨天也售出最後27個單位。居屋2020尚餘2385伙待售，全部來自粉嶺山麗苑。

房委會昨天邀請約900位中籤的家庭申請者揀樓，全日有197名中籤者出席，售出135伙，彩禾苑售出全盤806伙中的最後27戶，山麗苑則有108伙獲認購。

居屋2020提供7142個單位，經過約兩個月的揀樓程序，累計售出4757伙或66.6%，白表買家購入3263伙，餘下1494戶由綠表客選購。

4個全新屋苑中，有3個已沽清，包括前述錦駿苑和彩禾苑，以及率先於本月初售罄的鑽石山啟翔苑，3盤共涉及3825個單位；95個重售單位亦全數售出。至於提供3222戶的山麗苑，暫時售出837伙或26%，尚有2385伙待售。房委會今天將邀請約950名中籤者揀樓。

物業投資市道明顯回暖，連車位亦獲資金追捧。市場消息傳出，中環香港鑽石會大廈地下停車場以4380萬元售出，由於只得5個車位，平均每個車位作價高達876萬元，一旦落實成交，將成為本港商廈車位造價之冠。

中環地段 平均每車位876萬

消息指出，都爹利街8至10號香港鑽石會大廈地下停車場，市傳以4380萬元售出。根據項目建築圖則顯示，該停車場只劃有5個私家車車位，以成交價計算，即平均每個車位價值高達876萬元，創商廈車位紀錄。

據土地註冊處資料顯示，該停車場原業主為優騰管理有限公司，於2018年11月以2468萬元購入，當時平均每個車位作價493.6萬元，持貨不足3年，賬面獲利1912萬元，升值77.5%。

公司註冊處顯示，優騰管理有限公司的董事為Philippe Joseph Pierre PRETTE，為珠寶品牌APM Monaco主席。據悉現時上述車位屬自用。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇說，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報93.42點，較上周的93.05點微升0.37點，連續兩周處於90點以上，反映人行降準後利好市場氣氛，銀行按揭取態趨積極。美國聯儲局宣布維持利率不變，但開始討論縮減買債規模，他預期銀行估價取態勢保持樂觀，CVI可望企穩在80點以上，有利樓價向上挑戰歷史高位。

業界：二綫盤被消化 焦點重回藍籌屋苑

7月份10大屋苑成交失守300宗水平，連跌兩個月，並為今年2月後單月低位，太古城僅錄22宗成交，按月跌5成；惟呎價表現硬淨，6屋苑呎價升幅最多4%，業內人士指，二綫盤被消化，市場焦點將重回藍籌屋苑身上。

上半年二手屋苑價、量齊升，惟甫入下半年交投步伐減慢。本報統計，10大屋苑於7月份（截至29日）暫錄284宗成交，為今年2月錄得280宗交投以來單月第二低位，成交量並連續兩個月下調，與6月份相比，成交量減少約6%，10個屋苑中，4跌6升，當中龍頭屋苑鰂魚涌太古城按月成交急降5成，並為去年3月後單月成交新低。

中原高級區域營業董事張光耀指，今年上半年太古城累錄逾270宗成交，每月平均逾40宗，樓價更較年初累升逾1成，而本月呎價更一度見2.2萬元水平，準買家需時適應及消化有升無跌的樓價，令月內的交投急降溫，跌至22宗年內的低位。張氏指，即使交投跌，但睇樓量及樓價未有跟隨，月內易手的單位中，實用呎價逾2.1萬元者半數，同時月內鮮有優質海景大單位成交，但樓價仍按月升約2%，反映出放盤業主叫價態度硬淨，阻礙準買家入市的步伐。

嘉湖成交增47% 反彈力最強

至於月內6個成交上升的屋苑，增幅由7至47%不等，以天水圍嘉湖山莊反彈力最強，區內代理指，在白居二熱潮稍緩下，加上區內將有新盤登場，買家為恐遲買會貴，加快成交速度，當中3房單位因樓價吸引而成追捧對象。

相比之下，整體樓價變化與6月相若，升多跌少，增幅介乎0.4%至4.4%，牛頭角淘大花園按月升4.4%，升幅稱冠，平均呎價17,534。

10大屋苑中九龍區屋苑實用均呎價穩創年內新高，當中長沙灣泓景臺呎價更超1.9萬元。區內代理指，由於近月九龍區欠缺指標新盤，令購買力集中二手屋苑身上，而泓景臺為四小龍中不乏叫價低於1,000萬元以下的2房供應，業主亦因而收窄議價空間，如新近成交的泓景臺2座低層C室，實用面積468平方呎，2房，零議價下獲用家以850萬元承接。

面對10大屋苑交投降溫，美聯住宅部行政總裁布少明指，目前藍籌屋苑交投僅出現「回氣」狀態，但同期二、三綫屋苑成交及樓價反而上揚，原因與一綫屋苑樓價於上半年錄顯著升幅，部分買家退而求其次選擇樓價較相宜的屋苑入市，預料此調整期隨着二綫屋苑樓價也相繼抬升後，市場接納樓價上升幅度，主流屋苑將繼續主導大市。

跑馬地景光街「遺產貨」地舖最新以3,300萬元沽出，相較1997年280萬元購入價，升值11倍。

據市場消息指，跑馬地景光街10至12號景德樓地下B舖及入則閣，建築面積地舖1,000平方呎，連同500平方呎閣樓，最新以3,300萬元易手，屬於市價水平。原業主1997年以280萬買入，持貨24年，升值11倍，帳面獲利逾3,000萬元。

深水埗地舖呎價約5.5萬

另消息指，深水埗基隆街391號地舖，面積約600平方呎，以約3,300萬元成交，呎價約5.5萬元。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事張虹表示，旺角洗衣街111至115號地下C號舖，面積約680平方呎，現以約3,500萬元放售。項目連租約出售，現租客為古早蛋糕店，月租約4.8萬元，租期至2022年底。

疫苗接種人口漸增，本地疫情亦見緩和，經濟活動得以逐步恢復，為寫字樓租賃市場帶來正面推動力，空置率走勢更見持續向好。根據中原（工商舖）統計，6月九龍區整體甲廈空置率約12.42%，對比5月下跌0.19個百分點，連續2個月呈下調迹象。

中原（工商舖）資料顯示，6月九龍區整體甲廈空置率錄得約12.42%，比5月回落0.19個百分點，按年對比則仍有0.81個百分點的增幅。至於各區表現同見理想，尖沙咀最新空置數字為8.31%，對比5月下調0.11個百分點；旺角6月甲廈空置率就錄得約7.99%，按年微升0.01個百分點，但對比去年同期則回落0.97個百分點。

觀塘區空置率12.44%

東九龍方面，甲廈空置情況都有不俗改善，觀塘區6月記錄約12.44%，比5月減少0.39個百分點，按年跌幅錄得1.1個百分點；比鄰的九龍灣區空置率仍然高企於約20%水平，但最新數字比5月下調0.63個百分點，屬跌幅最大的區份，6月空置率約20.50%，按年亦下跌0.60個百分點。

中原（工商舖）寫字樓部高級區域營業董事何淑貞表示，多國已開展疫苗接種計劃數月，接種人口持續增加，對控制疫情有幫助。近月本港疫情都已漸趨穩定，經濟活動陸續復甦，與其息息相關的寫字樓市場受惠。同時，中港兩地通關事宜進展順利，一旦通關落實，會為寫字樓租賃市場帶來另一波需求。

何氏指出，九龍區有不少質素上乘的甲級商廈，租金對比港島區又更見相宜，對部分企業甚具吸引力，相信租客會加快部署，趁這段租金及租約條款有商議空間的時間落戶心儀辦公室地段，料九龍區甲廈空置率會保持平穩向下走勢。

疫情回穩下，亦有助新盤拖工進度，而於未來3個月中，就約有6個新盤入伙，該批項目分別於19及20年分段推售，據成交記錄冊顯示，共涉及約3000個單位排隊入伙，而近半數採建築期付款，由於部分樓盤的建期付款，首期僅佔樓價5%，即可「睇到尾」，入伙時才付清餘額，故此吸引不少買家採用，方便調配手頭資金。

新盤接連入伙，而未來3個月（8月至10月）內，就有6個項目接連交樓，據成交記錄冊顯示，該批新盤共沽出逾2900伙，其中有約1100伙的買家，採用建築期付款，佔總數近一半，而該批買家即需要在項目入伙時，付清餘下樓價。

該6個新盤中，其中3個於19年時首輪推售，分別為大埔白石角逸瓏灣8、將軍澳日出康城MONTARA，以及長沙灣恆大．睿峰，而其餘3個則於去年分別推出，包括屯門恆大．珺瓏灣II期、西營盤15 Western Street以及旺角利奧坊．曦岸。

此外，據成交記錄冊顯示，6個快入伙新盤中，以恆大．珺瓏灣II期採用建築期付款的數量最多，目前已沽約1170伙，其中約664伙為建期付款，佔總數約56%。至於該盤的建築期付款，首期僅為樓價5%，即可睇到尾，餘額在入伙時付清。

至於同系恆大．睿峰，則沽出224伙，其中有183伙為使用建築期，佔總數達81%，而該盤的建築期付款，首期同樣為樓價5%。另外，15 Western Street，目前亦沽出約60伙，當中37伙為建築期付款，首期由5%至20%。

而將於8月入伙的逸瓏灣8，已沽約485伙，其中70伙為建築期付款，佔總數為14%，而建築期付款，首期為樓價5%至15%，至於目前已沽清的MONTARA，其616伙已沽清，其中103伙為建築期，而建期首期須支付10%首期。

此外，將於10月入伙的利奧坊．曦岸，目前已累約348伙，使用建築期及360天付款，涉及約69伙，而首期為樓價10%及15%，此外，由於臨近入伙，目前主要提供360天付款，買家於簽下臨約360天或入伙後付清餘額，以較早者為準。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，雖然新盤的建築期付款折扣額，比不上即供，但由於為樓花盤，離入伙期相距12至20個月不等，而且首期往往只需樓價5%至10%，提供充足的時間，供買家調配及募集資金，而且近期新將入伙的項目，均以提供中小型單位的樓盤為主，樓價介乎約600萬至1000萬以下，不少買家為首置客，為求可承造俗稱「林鄭Plan」的高成數按揭，待單位入伙後再作上會，符合只供現樓採用的資格。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，近期將入伙的項目，以主打中小型單位的大型新盤為主，因不少買家為首置客或年輕人士，本身手頭資金壓力較大，一時之間，要於三或四個月內完成交易，並開始供樓，有一定難度，而且使用建築期付款，往往離新盤正式入伙尚有一段距離，故足夠時間準備資金，甚至改善本身的經濟狀況，務求更容易通過銀行的壓力測試，故此建築期的樓價折扣較少，但仍然使用，相反在息口偏低下，具實力的買家寧願使用即供，享受更高的折扣額。