疫情短暫讓房市買氣降溫，不過低利環境、通膨隱憂下，房價漲勢絲毫未停歇，根據最新公布的信義房價指數，第二季全國房價季漲1.35％、年漲10.24％，連續第六季上漲，過去主要都會區中房價唯一未突破高點的台北市，正式站上歷史新高；科技業縮影的新竹房市，房價更出現季漲13.4％、年漲23.39％的驚人漲幅。

　信義房價指數顯示，第二季全台主要都會區房價，除了新北、台中較上季微幅修正外，其餘都會區仍呈現上漲。對比全台房價上個波段低點的2016年第一季，房地合一稅實施五年多來，全台房價已經大漲21.6％，以信義房價指數所統計的六大都會區，新竹五年多間上漲48.6％最強勁，台中上漲33.7％次之，桃園、高雄均逾二成，雙北市則約在15％左右。

　在這波房價大漲下，受打房政策衝擊較小、房價基期較低的台北以外都會區，房價持續創新高，桃、竹、中、高陸續站上2字頭，不過雙北市近一年多來反彈氣勢強勁，新北市在去年第三季越過前高，平均房價更在今年站上4字頭；台北市房價則在今年第二季，越過2014年前二季的前波高點，站上歷史新高，平均房價達每坪61.4萬元。

　值得注意的是，隨著台股今年持續上攻，疫情帶動產業供應鏈重組，科技業成績亮眼，以竹科為購屋主要客層的新竹房市，在第二季出現驚人漲幅，信義房價指數顯示，新竹在2020年以前房價波動相對平緩，不過去年以來房價走強態勢明顯，房價更從去年同期的每坪22.8萬元、今年第一季的每坪24.9萬元，到上季的28.2萬元直逼3字頭。

　房地產業者認為，雖然房地合一稅2.0等打炒房新制實施，未來交易量恐難再維持過去五年來逐年擴量的榮景，不過低利環境、資金充沛，通膨隱憂下資產流向保值的房地產，缺工缺料下營建成本提高新推案售價帶動，房價短期反轉修正並不容易。

台中文化資產活化再傳捷報！台中市北屯區歷史建築「林懋陽故居」的「一德洋樓」，台中市文化資產處依據促參法，7月1日點交給人文國際公司營運規劃，預計今年底隆重開幕，合約期限到2026年。人文國際將與米其林台菜料理「膳馨餐飲集團」合作，重現1925年經典台菜，讓台式豪華莊園風華再現。

人文國際公司繼拿下梧棲文化出張所、頂街派出所，及摘星山莊的營運轉移（OT）案之後，7月又拿到歷史建築「林懋陽故居」的「一德洋樓」，成為經營台中市市定古蹟及歷史建築最多的廠商。

林懋陽故居建於1924至1928年，因神岡地區林懋陽與北屯地區賴端，聯姻而建，建築形式融合閩南合院、日本近代洋風及日式木造住宅；其中，合院的紅磚牆與圓柱拱廊，及兩層獨棟磚造洋樓，成為當年時髦創新的「豪宅」。

台中市政府2007年將林懋陽故居登錄為歷史建築，因建築年久失修，2013年投入4,500萬元辦理修復工程，重現歷史建築原貌。

台中市文資處表示，林懋陽故居從今年7日起到2026年，將委由人文國際公司營運。人文國際執行長黃信彰說，該故居未來的營運方向，會結合展演和餐飲，規劃把合院作為藝文空間，定期舉辦主題展覽和藝術活動；同時發揮創新精神，與米其林台菜料理「膳馨餐飲集團」合作，重現1925年代經典台菜，也融合日式和西式料理風格。

文資處指出，為保存和活化文化資展，近年來積極推動文資修復，潭子國小日式宿舍群、舊大安溪橋修復工程，預計今年完工；而台中州廳、大屯郡役所，及刑務所官舍群等舊城區最重要的文化資產群落，也將於2022年陸續完工。

實價登錄2.0在2021年7月1日上路，其中的「門牌全揭露」讓使用者能夠精準掌握房屋的成交資訊，更讓實價登錄資料的價值大幅提升。好時價分析比對台南市住宅類的資料，發現2012年8月以來，共有1.27萬個門牌出現2筆以上的交易紀錄，持有時間中位數為2.62年，出售時的價差中位數為20.09％！

在台南市這1.27萬個門牌裡，2筆以上交易紀錄的占91.54％，3筆以上的占7.70％，兩者合計已達99％。特別的是，交易紀錄最多的房屋位於東區，9年內出現6次交易，其中最短僅持有3個月就出售，最長也僅持有3年3個月！

以各行政區來看，重複交易數量占比最多的行政區前五名分別為永康區(占21.13％)，持有時間2.48年、價差22.02％，東區(占14.53％)，持有時間2.71年、價差20.38％，北區(占11.55％)，持有時間2.83年、價差17.98％，安平區(占9.38％)，持有時間2.96年、價差18.89％，安南區(占8.98％)，持有時間2.58年、價差22.93％，逾6成5的重複交易集中於此，顯示台南市的市區依舊是交易及投資熱區。

此外，以持有時間分別觀察，持有2年以內占35.73％，價差為15.24％；持有2?4年占36.21％，價差為18.87％；持有4?6年占19.90％，價差為23.59％；持有6?8年占7.58％，價差為38.19％；持有8年以上占0.58％，價差為57.92％。可見過去在奢侈稅、房地合一稅1.0之下，儘管持有2?4年最多，但持有2年以內也是大宗，投資力道強勁，未來房地合一稅2.0是否會延長持有時間，值得後續關注！

最後，好時價與清華大學合作，將這些重複交易資料，運用「重複交易法」模型編製房價指數，以科學化的方式觀察房市漲跌。在2021年6月，台南市的房價指數為174.90，與九年前相比漲幅達81.90％，而永康區、東區、北區、安平區、安南區的漲幅分別為84.86％、66.80％、85.29％、75.35％、64.59％，皆優於全國的42.00％，顯見台南市近年的漲幅力道！

面對上市櫃建商來勢洶洶搶食台中房產大餅，台中在地品牌建商端出細膩服務的攻心術來迎戰，拚軟服務注入的人情味與情感連結，讓住戶粉絲群認品牌就買單！指標建商包括龍寶、陸府、雙橡園，在口碑行銷與品牌力號召下，今年下半年都將推出新案，每坪單價均上看5字頭，粉絲們力挺、預約賞屋案案熱絡。

其中，以「分享與共好」做為品牌精神的龍寶建設，每個案子皆做大面積退縮並規畫大量綠意景觀，昇華城市景觀與街廓質感，住戶更享有細緻精裝修，讓認同龍寶生活理念的住戶都能擁有無價歸屬感。

今年第三季，龍寶建設於北屯區11期823公園第一排推出「龍寶愛臻邸」預售案，規劃50至80坪換屋型產品，總銷金額約55億元，備受各界矚目，據悉預約賞屋超乎預期熱烈。

此外，首度插旗北台中的雙橡園開發，卡位14期「水湳生態公園」首排，且四面臨路的2,924坪大基地，尚未進場就已成為北屯在地豪客關注的新個案。

致力於「生機建築」的陸府建設，超越百分百綠化的建築規劃，及配置專屬「綠海團隊」，在房市做出差異化區隔，打造出「陸府式自然生活」的品牌風格，吸引粉絲追捧。陸府建設預計下半年於14期推出首發案，同樣倍受粉絲關注。

近年來隨著鮭魚返鄉、游資豐沛，為台中豪宅市場挹注新買氣，尤其是七期，因國際生活質感以及文教、百貨商圈相應成熟，更成為企業主投資置產的首選地段，吸引全台各大建商爭相插旗購地，加上營建案缺料與缺工，讓七期房價後市看俏！深耕南七期的鉅陞建築團隊，「南青山」系列繼一期與二期賣出佳績之後，三期自7/28正式進場，每坪單價5字頭起，主攻首換市場。

鉅陞建築團隊表示，早在全台各大建商斥資佈局台中之際，鉅陞自2019年便深耕入主台中，陸續推出北屯機廠捷運特區的「敦富花園」、台灣大道與公益路口的「東方博舍」，以台灣首發的有感建築，以及創新獨到的產品規劃，驚豔台中房市。
鉅陞建築團隊更超前佈署深入南七期，大手筆購下五塊土地，並率先推出「南青山」一期、二期，引入東京青山的名宅氛圍，吸引區域客購屋置產，締造銷售佳績！

為了實踐家的夢想，已經順利晉升為股票上櫃建設公司的鉅陞建築團隊，進一步匯聚頂尖，將業界近30年的創世代人物強強結盟，將有感建築再昇華，以生活五感的全方位內涵，從建築、服務、設計、安全到買房幸福，將購屋尊榮面面俱到！

鉅陞表示，南七期系列7月底推出「鉅陞南青山三期」，基地位置在南屯區大墩六街角地，強調全面講究升級的輕奢美學，在地段價值、建築精鑄細膩入心；更嚴選建材，使用全球五百強的Weber隔音制震墊，同步全台最新樓板隔音規定，不但讓居住者得到更寧靜舒適的居住環境，Weber隔音制震墊也具法國A＋環保認證、歐洲BFL-S1防火認證，安居再加分。

鉅陞「南青山三期」產品規劃24-42坪，總戶數僅26戶加1戶店面，總銷約7億元，限量的精緻坪數規劃，強調擁抱文心森林公園綠意生活，文心森林公園站、南屯站雙捷運，以及明星書香學區之環境優勢，據悉，目前預約賞屋超過百組，預料將再創一波銷售熱潮！

雖然5月本土疫情爆發，中斷房市買氣，不過多家指標建商均認為，疫情期間仍有不少誠意客戶出手，興富發建設（2542）認為，疫情後房市可望出現報復性買盤。遠雄建設指出，低利、游資充沛，且民眾對購置不動產等耐久財信心升高，看好疫後房市將呈「價穩量增」格局。

興富發指出，雖然疫情打斷去年下半年以來房市噴發的買氣，不過光是今年上半年公司新建案銷售金額依舊擁有164億元好成績，反映在業績上，就是認列成屋餘屋金額達47.8億元，以及預售新案銷售奏凱歌，帶動營運跳升，今年全年新完工和成屋銷售金額將突破280億元、確定優於去年表現。

遠雄建設指出，目前總體經濟維持溫和成長，尤其市場游資充沛、房貸利率處低檔，讓民眾對於未來購置不動產等耐久財信心持續升高，顯示房地產仍是民眾生活所需，有利房市景氣持續推升，看好疫情後不動產市場將會是「價穩量增」的格局。

遠雄建設表示，今年上半年受惠房市強勁買氣，手中成屋餘屋約205億元銷售開紅盤，不僅成屋買氣不錯，今年業績也有機會優於去年，主因今年有八大新案完工入帳金額破300億元，遠超過去年不到150億元；其中新完工案包括遞延至今年入帳之總銷65億元「遠雄CASA」，以及「遠雄江翠」、「遠雄青青」、「遠雄達利」、「遠雄百富」、「遠雄新未來」、「遠雄新時代」、「遠雄之星7」等個案，平均銷售率逾七成，成為今年營運轉強重點。

法人表示，遠雄建設百億大案「遠雄新未來」8、9月進入交屋階段，將帶動公司下半年營運衝高，初估公司今年營收有機會寫下歷史新高，獲利也可望寫下近六年最佳。

今年營運轉強營建公司還有達麗建設，由於總銷25億元「達麗大景匯」延宕至今年入帳，加計「達麗KODA」、「達麗東京」、「達麗大道」、「漾CITY 2」、「達麗居山」等新案完工，推升今年入帳個案衝上六筆。

疫情趨緩、警戒降級，房市買氣跟著解封，「補償性」買盤隨之出籠，五大房仲旗下門市7月交易量強彈，較上月增加29~86％不等；不過，比起去年房市熱絡的同期則約持平至年減二成，若與疫情前相比，交易量普遍已回到七至八成水準。

根據各大房仲業者自結7月門市交易量，信義房屋月增55％、永慶房產集團月增29％、住商機構月增86％、台灣房屋月增62％、中信房屋月增47％，各房仲業者普遍發現，先前受疫情影響較大的雙北市，7月反彈幅度較其他縣市更明顯。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，7月隨疫情趨緩、警戒降至二級，民眾恐慌情緒降溫，購屋態度轉趨積極，大樓社區多陸續放行房仲人員帶看服務，使房市交易回溫，若與疫情前相比，交易量約回到疫情前七成水準。隨疫情獲得控制，房市可望回歸正常供需，第四季房市仍可期待。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，7月房市有如三溫暖，上旬房屋帶看及購屋意願仍暫緩，下旬微解封後，門市來電詢問物件與預約看屋復甦，以剛性需求客群及長期置產居多，獨立性高的透天、別墅、農舍與農地類型的防疫產品較過去增加，部分店面進入一波換手潮，遞延的買氣可望於8月持續解封出籠。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，7月全台房市以總價1,000~2,000萬元的住宅成長幅度最顯著，尤其新北市1千多萬總價帶的住宅，吸引首購與換屋型買盤回籠，新北市第一圈成交量明顯增加，板橋、永和、三重交易量均月增一倍以上，外圍平價區的林口、淡水也較上月翻倍成長。

看好疫情後房市，新美齊（2442）第3季末、第4季初將祭出百億指標大案「新美齊画世代」；新美齊表示，除了「新美齊画世代」外，還將推出三重「五谷王段案」，若加上上半年已推出兩大新案，總計今年共推出四大案、總銷金額突破200億元。

新美齊年度大案「新美齊画世代」，座落在熱鬧的府中捷運站與湳雅夜市旁，基地面積高達2,449坪，是2019年8月京捷建設以37.06億元向夆典購入此案，全案都更流程獲新北市政府通過，並確定在第3季末、第4季初推出。

新美齊上周五（30日）股價收在10.95元、上漲0.2元。

新美齊表示，今年上半年公司已推出總銷28.5億元的天母案「新美齊心岳」，其中公司分回銷售約56%，規劃46~64坪產品，目前穩定銷售中。另外台北市南港經貿段「新美齊心居」、總銷約12億元，總計上半年推案量約40億元左右。

至於「新美齊画世代」，總銷初估140億元左右，其中新美齊占六成、中石化持有四成，全案規劃打造四棟24樓高之住宅大樓、總戶數高達621戶；新美齊指出，該案住宅坪數設定為22至50坪、符合目前首購、首換的購屋族群的主流。

另外該案一樓規畫店面，希望打造出像荷蘭鹿特丹市集、紐約雀兒喜市場等市集型街廓地景，為板橋迎來蛻變；新美齊表示，「新美齊画世代」7月底完成74.8億元、共八家銀行之聯貸案。

除了推出「新美齊画世代」大案外，新美齊表示，第3季更計畫推出總銷約28億元的三重「五谷王段案」，總計今年全年推案金額將超過200億元。

業績部分，新美齊指出，總銷11.6億元、已完工的「新美齊天母AIT」為跨年度認列入帳個案，今年還可持續挹注營運。

新潤興業（6186）去年在三大案完工入帳，每股純益3.45元；新潤表示，看好房市後市，今年將推出九大新案，除了推案更加積極外，今年還有「橋峰 168」、「幸福莊園二期」、「明日莊園」等三大新案完工入帳，再加計「鉑麗」持續挹注，今年營運有機會優於去年。

新潤去年在板橋「翠峰」、青埔「新潤A18」、林口A7「鉑麗」等三大新案完工交屋，推升去年全年營收達28.55億元，稅後純益3.81億元，每股稅後純益為3.45元，公司決議每股配發1.25元現金、0.5元股票股利，總計將配發1.75元股利。公司股東會日期目前尚未公布。

新潤今年除了有林口A7「鉑麗」持續貢獻外，還有三大新案完工挹注營運，包括三重「橋峰 168」、鶯歌「幸福莊園二期」、大園「明日莊園」別墅案，今年營運有機會優於去年表現；新潤上周五（30日）股價收在28.85元、下跌0.1元。新潤表示，由於央行維持低利率政策，加上資金回流、新台幣升值等利多環境，除了自住剛性需求增加外，投資置產球也逐步回升，認為接下來房市交易量可望有正向成長。

疫情中銀行優惠房貸專案啟動，搭配綠色金融政策，滙豐銀7月終推出綠建築房貸專案，一般型房貸專案優惠利率1.31％起，抵利型房貸優惠利率1.47%起，只要是經由財團法人台灣建築核定綠建築標章的合法建築物，就可享有。

永豐銀推出線上辦房貸、給出減息繳款。只要新戶線上申辦房貸，繳滿兩年後，每年利率將會自動減0.01％，假設20年期1,000萬元房貸，利率1.4％，月付金約47,796元，搭配永豐銀的減息繳款，總繳利息約可以省下5萬元。永豐銀指出，主因是推出視訊對保撥款，客戶不必出門也可享零接觸遠距服務。

房仲業者指出，1.31％房貸利率為地板利率，除了綠建築房貸，假設民眾沒有欠款紀錄，信用紀錄良好、收入穩定或職業為百大企業等，不限首購族，其實目前有很大機會可談到1.31％，主因目前銀行資金仍多，且民營、公股行庫都有機會。

金融業者則指出，房貸利率仍必須視貸款人的信評而定，不動產出脫容易與否也是衡量重點，其中較不容易拿到低利的，仍屬於套房類商品，因金融業認為套房類的坪數過小，適合的購買族群受限，不易出脫，近一季套房類平均貸款利率落在1.74％到1.75％間。

日前，中海物業在深圳舉行市場戰略發佈會。基於對市場的深刻洞察，中海物業提出三大市場戰略：一是發掘存量住宅價值，著力物業服務升級和建築物煥新；二為投身城市更新，承接國家戰略；三是進入廣泛領域，開展多元業務。

物業服務體系全面升級

“中海物業將時刻保持‘趕考’狀態，堅定擦亮‘第一管家’的金字招牌，堅持持續、均衡、健康、高品質發展。” 中國海外集團董事、中海物業集團董事局主席張貴清表示，本次發佈會提出三大市場戰略、四大服務產品和三大合作模式，是基於對物業行業的信心；基於對跨界合作，形成互補競爭優勢的信心；基於打造更具競爭力的產品和服務，共建發展路徑的信心；基於成為多元共治基層社會治理中堅力量，成為美好生活共建者和守護者的信心。

在發佈會上，中海物業發佈了四款為基礎物業服務解難紓困的重磅產品，分別為物業盒子、物業服務功能表化工程、物業APP平臺和開放的社區服務勞動者平臺。中海物業方面透露，將有150個“物業盒子”計畫於一年內投放，覆蓋其75%的在管面積，實現市場最優的管理費效比。

發佈會現場，中海物業還公佈了三大合作模式。一是地方政府合作中海模式，城市更新老舊社區物業管理的全程解決方案；二是物業企業換“芯”計畫，中海物業將面向傳統物業管理企業，協助其改變管理模式，實現傳統企業至現代化企業的升級；三是存量住宅煥“心”工程，全面賦能城市老舊社區物業服務及運營。

中海物業集團行政總裁楊鷗認為，中國絕對房價已在全球住宅價格最高的十大城市中佔據四席，“房住不炒”的政策導向，正在使房地產在家庭資產配置中的比例逐年下降。而物業管理費增長緩慢，且近年我國人均GDP突破1萬美元，服務業成為經濟增長主動力。他斷言，未來房地產“開發製造業”屬性漸趨放緩，“生活服務業”屬性的春天已經到來。

中海物業集團副總裁葉翔認為，城市化高歌猛進二十年來，存量住宅建築物生命週期步入中年，相信物業市場已逐漸進入存量時代。行業面臨多業態、不規則、不確定性、複雜性的現狀，做大存量住宅產值，才是真正創造更多社會價值與服務業增加值。

打造核心競爭力

對於物業服務行業未來競爭力的打造，張貴清認為，物業管理企業要回歸物業的本質，做好基礎服務、做好品質，只有基礎服務做好了，客戶黏性、客戶滿意度提上來，才有增值服務、多元業務、社區治理等方方面面。

楊鷗表示，在國內物業管理行業，中海物業是整個產業鏈裡面做得最深、最大的企業。作為中國建築旗下的物業管理公司，中海物業有著強大的資源背景，在如何把多元化的業務做精、做深、做透方面，公司具備獨特的核心競爭力。

“我們想做的事情，是讓大家要重新認識這個行業，重新對物業行業堅定信心。”張貴清表示，從去年開始，從政策層面到客戶、資本市場層面，物業行業板塊的市場熱度都很高，中海物業認為物業管理市場很大，未來潛力很大。同時，房地產業也臨近天花板，未來面臨轉型。而物業管理作為服務業，將是未來發展的方向。

除了堅定行業信心外，張貴清認為，此次戰略發佈會的意義還在於加強跨界合作。他介紹，目前中海物業已經與順豐、中建等很多企業展開了戰略合作。物業行業涉及到千家萬戶，所以需要和各行各業來合作，從而找到自身的產品競爭力，這是未來發展的趨勢。而這種跨界合作的實現路徑，就是數位化、智慧化。目前，為順應物業管理行業科技賦能的發展趨勢，中海物業在智慧物業、智慧園區建設方面都已經進行了戰略佈局。

推行大學區招生，建立教師交流制度

不僅要進一步完善二手房參考價，深圳還將試點租賃房參考價！

日前，為了加強深圳經濟特區社會建設，提高保障和改善民生水準，加強和創新社會治理，深圳市人大常委會社會建設工委組織起草了《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》（下稱《草案徵求意見稿》），共五章七十三條細則，正公開徵求意見。

其中，《草案徵求意見稿》在義務教育和住房保障方面提出了一系列完善改革措施，包括要規範學校運行經費、推行大學區招生、建立教師交流制度、完善二手房參考價以及建立租賃房參考價等。

此外，《草案徵求意見稿》還提出要擴大普惠性幼稚園數量和覆蓋面，探索開展小學暑期託管服務，建設嬰幼兒照護托育體系，建立3歲以下分層照護托育模式等措施，並將進一步完善社保、養老、就、社會福利、民辦教育等領域的相關制度。

深圳將建立義務教育學校教師交流制度

今年以來，打擊學區房炒作是各地監管部門的重要工作之一，教育資源緊張的一線城市尤其如此。上海、北京在今年紛紛通過“教改”的方式，以教育均等化為方向，試圖打破學區房機制。而本次《草案徵求意見稿》也針對入學政策進行了完善，並均衡了教育資源。

在公共教育方面，《草案徵求意見稿》提出了三點內容：

深圳市、區人民政府應當促進義務教育均衡發展，實行義務教育學校設備設施的標準化配置和統一的學校運行經費生均撥款標準，建立學校運行經費生均撥款標準調整的長效機制。

深圳市、區教育部門應當優化義務教育積分入學政策，綜合考量戶籍、居住時長、社保年限等因素，確保公平合理。

深圳市、區教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共用機制。

簡單來說，本次新政分別從規範學校運行經費、多因素入學政策以及義務教育學校教師交流制度三方面入手，合理均衡配置教育資源，優化教育結構，促進教育公平。同時，深圳也以“教改”的方式打擊了學區房炒作。

今年3月，深圳龍華區教育局曾修訂了《深圳市龍華區義務教育階段大學區學校積分入學辦法一覽表（修訂稿）（徵求意見稿）》，完善了入學積分的標準計算、大學區與單片區加分項等。而在本次入學政策上，也進一步提出要推行大學區制，明確將通過戶籍、居住時長、社保年限等考量來計算入學積分。

對於義務教育學校教師交流制度，中國人民大學經濟研究所聯席所長、教授，中誠信集團董事長毛振華就曾表示，教育的不均等問題將會給未來收入分配調整造成很大的障礙，比如學區房問題就導致了富人階級更容易得到更好的教育，一個解決辦法是同一區域內採取教師輪崗制，比如三年輪換一次，這樣名校教育資源將會得到更加均衡的分佈。

完善二手住房價格引導機制

在住房屬性定位上，《草案徵求意見稿》明確，深圳市人民政府應當堅持住房的居住屬性定位，構建多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房供應和保障體系。堅持穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展，有效防範化解房地產市場風險。深圳市人民政府應當加強商品住房建設和交易管理，完善二手住房價格引導機制。

今年2月，深圳住房和建設局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，建立全市住宅社區二手住房成交參考價格。易居研究院此前指出，深圳二手住房成交參考價格的發佈，有助於房東和仲介等理性定價，是促進二手房市場穩定的重要保障。

不過，當前的二手房參考價機制也並非完美，中原地產首席分析師張大偉指出，由於本來二手房網簽的價格就不是真實成交價，而實際購房者買的價格基本都不被所知，大部分仲介有兩套價格體系，網簽與交易。房地產調控的核心是金融信貸，現在把新建住宅調控裡面的“限價”挪到二手房，很可能帶來更大的資訊不對等。二手房仲介在交易中的話語權更大。

張大偉認為，二手房限價需要與銀行配合。如果二手房參考價成為按揭貸款和抵押貸款的指導價格，那麼對於市場的影響就會明顯出現，所以二手房限價歸根結底要看銀行對政策的理解與執行。

建立租賃房參考價制度

當前，大城市中的新市民青年人等群體住房困難問題日益突出。今年以來，從中央到地方都為增加保障性租賃住房供給密集出臺政策措施。7月30日的中央政治局會議也提到，要加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。

為此，《草案徵求意見稿》明確，深圳市將提高居住用地和公共設施用地比例，並在新增居住用地中提高公共住房用地的比例。

在租賃住房市場上，《草案徵求意見稿》還提出，深圳市住房建設部門應當依法規範租賃市場秩序，建立房屋租賃參考價格制度，引導房屋租賃當事人合理定價，對租金水準進行合理調控。深圳市住房建設部門應當會同市有關部門探索租售同權制度，逐步推動租房居民在基本公共服務方面與購房居民享有同等待遇。

諸葛找房資料研究中心指出，2021上半年，隨著疫情影響消散，加之年初“就地過年”的號召帶動下，租賃市場行情轉好，5、6月份隨著高校畢業季臨近，市場迎來租賃旺季，加之政策紅利下，整體熱度走高，租金水準一路上浮。

根據諸葛找房資料研究中心監測資料顯示，6月份一線城市租金均價創近3年月度租金水準新高，達85.56元/平方米/月，環比上升2.71%，同比上漲1.01%，上半年累計漲幅為5.74%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報記者表示，在十四五時期有必要對租賃市場的租金價格進行引導，防止租金過快上漲。租賃房參考價的出臺將能夠帶動租賃市場更高品質發展，降低租客租房成本，有效緩解新市民青年人等群體住房困難問題，促進大城市吸引更多人才。在定價思路上，可以根據租客的承受水準和房東需求結合科學定價。

近日有消息稱，監管部門將出臺新的房地產政策，要求房企買地金額不得超過年度銷售額40%。

根據克而瑞資料統計，2021年上半年，光明地產(2.220, -0.02, -0.89%)上半年拿地金額403.0億元，全口徑銷售金額179.2億元，拿地-銷售比高達224.89%，遠遠超過40%的標準。

光明房地產集團股份有限公司（下稱“光明地產”）控股股東為光明食品有限公司（下稱“光明食品”），光明食品持有光明地產35.22%的股份，實際控制人為上海市國有資產監督管理委員會。

業績滑坡

根據年報顯示，2020年光明地產營業總收入為149.8億元，同比增長6.49%，但營業成本為143.5億元，同比增長24.28。年度歸屬淨利潤為1.068億元，同比減少79.38%。光明地產解釋淨利潤下降主要是受新冠疫情、市場銷售區域及銷售產品結構等因素影響。

光明地產最近三年營業收入分別為204.94億元、136.1億元、149.85億元；淨利潤分別為14.18億元、5.7億元、1.07億元，營業收入和淨利潤都在逐年下滑。

債務壓力大

2020年末，光明地產賬上貨幣資金為93.57億元，受限貨幣資金為16.32億元。實際可支配的靈活資金為77.25億元，短期債務為191.59億元，短期償債壓力較大。2020年公司剔除預收款後的資產負債率為79.3%，淨負債率為188.5%，現金短債比為0.49，“三道紅線”全踩，負債情況不容樂觀。

存貨比例高

2020年光明地產的庫存去化週期為11.4個月。近三年總資產周轉率分別為0.32、0.17、0.17，資產周轉率較低。2020年末，光明地產流動比率為1.52，速動比率0.35。

光明不斷擴張土地儲備，但存貨占比卻居高不下，2018-2020年，光明地產存貨值分別為468.23億元、611.37億元、604.29億元，占總資產比重分別為62.91%、70.68%、68.49%。

光明地產上半年發行了兩期中期票據，分別為21光明房產MTN001和21光明房產MTN002，發行總額分別為6.5億元、6.7億元。上半年發行中期票據共計13.2億元，以緩解資金壓力。

回收華東地區之外的專案 繼續深耕長三角

從光明地產的主營構成來看，華東地區的主營收入占比波動較大，2018~2020年華東地區收入占比分別為86.04%、61.79%、74.63%，曾在2019年6月末期跌至47.85%，後逐漸回升至2020年末的74.6%。

2021年2月4日，光明房地產以5526.23萬元的總交易金額收購光明食品旗下的上海東平小鎮農場有限公司30%的股權，新增項目用地面積17.32萬平方米。

2021年6月1日，光明房產全資子公司農工商房地產有限公司掛牌轉讓柳州同鑫房地產開發有限公司33%的股權及債權，按1.56億元為低價進行掛牌轉讓。

2021年上半年，光明房產新增5個房地產項目，土地成交總價合計42.13億元，新增項目用地面積共46.70萬平方米，這5個房地產項目都位於上海。2021年7月29日，光明地產又以11.93億元拿下合肥西縣一宗宅地，樓面價約9655.21元/平方米，溢價率達29.83%。

光明地產於2020年作出“回歸上海、回歸產業、深耕長三角、深耕中心城市”的戰略調整，出售長三角之外的項目，既是為了回籠資金，也是為了在長三角地區擴張土地。

2021年上半年拿地-銷售比顯示，光明地產擴張的熱情不減，但存貨去化或許才是光明地產的當務之急。

在多地加碼房地產調控的背景下，剛剛過去的7月份全國房地產市場有所降溫。克而瑞研究中心8月1日發佈的最新資料顯示，克而瑞重點監測的29個城市7月份商品住宅成交面積同比、環比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。與此對應，百強房企7月份單月銷售業績表現不及上半年和歷史同期，銷售操盤金額同比、環比分別下降8.3%和33%。

據克而瑞研究中心統計，2021年7月，百強房企單月實現銷售操盤金額8611.7億元，環比下降33%，降幅較往年29%左右的水準有所擴大。7月，百強房企單月銷售操盤金額同比下降8.3%，但較2019年同期增長15.3%。受房企貨量供應不足、部分城市市場調整、房地產調控升級等多方面因素影響，二季度以來百強房企單月銷售業績增長呈放緩趨勢。從累計銷售業績來看，今年前7個月，百強房企累計銷售操盤金額較2019年同期及去年同期分別增長32.5%和29%，增速較1至6月也有明顯降低。

7月，百強房企中絕大多數的企業單月銷售業績環比下降。包括幾家龍頭房企在內，部分企業的環比降幅甚至超過35%，僅龍光、融信、佳兆業、仁恆等少數幾家企業實現環比增長。50強房企表現不及百強房企整體，逾六成房企單月銷售業績出現同比下降。此外，超九成30強房企7月份單月銷售業績不及上半年月均水準。

7月，全國多地房地產市場有所降溫，克而瑞重點監測的29個城市商品住宅成交面積同比、環比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。其中，4個一線城市成交整體仍處高位，環比下降17%，同比仍增長1%，較2019年同期也增長15%。25個二、三線城市成交適度回落，同、環比分別下降13%和10%，較2019年同期下降4%。近七成二、三線城市成交同比轉降，其中不乏南京、武漢、佛山這類熱點二、三線城市。

克而瑞研究中心總經理林波表示，整體來看，近年針對房企投、融兩端調控力度的不斷加強，意味著過去依賴加杠杆實現高增長的發展模式已不再可行，房企降杠杆勢在必行。目前對於房企而言，一方面要積極供貨、深化行銷，將既有的貨量有效轉化為業績增長，以提升現金回流、加快資金周轉效率。另一方面，則是要更加關注產品升級、加強產品打造，在未來日趨激烈的市場競爭中不斷提升自身品牌的核心競爭力。

東莞8月2日發文進一步加強房地產市場調控，穩控住宅用地價格，實行以“限房價、控地價、提品質”為主導的新型土地出讓方式，強化房地聯動機制；將“法拍房”納入限購範圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房，對弄虛作假騙取社保證明的購房人禁止5年內在東莞市購買商品住房；嚴格審核購房人首付資金來源，從嚴查處消費及經營用途貸款違規流入房地產領域的行為；將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整為5年，加快建立二手住房成交指導價發佈機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，對熱點樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房、延長限售年限等。

全文如下：

去年以來，我市及時出臺“莞九條”“莞六條”等調控政策，收緊限購、限售、限貸等措施，加強房地產金融監管，增加住宅用地供應，強化商品住房價格管控，持續整治房地產市場秩序，堅決遏制投機炒房，較好地遏制了房價過快上漲的勢頭。我市被列入房地產市場監測重點城市名單後，市委、市政府高度重視，強調東莞堅持製造業立市，全力打造民生幸福美好城市，必須保持頭腦清醒，進一步提高政治站位，牢牢把握“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，更加自覺接受上級部門監督指導，堅決確保實現黨中央、國務院提出的穩地價穩房價穩預期調控目標。在深入評估前期調控政策成效與不足的基礎上，繼續充實和豐富“一城一策”調控工具箱，不斷探索房地產長效機制的“東莞路徑”。經市人民政府同意，今天，市住房城鄉建設局等八部門聯合印發了《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》，再次表明了東莞堅持房地產市場調控不動搖、不放鬆的態度。

本次調控新政緊緊圍繞黨中央、國務院決策部署，認真貫徹國務院副總理在加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議的講話精神，按照住建部以及省政府相關部署要求，針對當前我市房地產市場和土地市場的新情況新問題，在土地競拍、住房限購、金融監管、稅收調節、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面提出一攬子措施，加大調控“組合拳”力度。主要措施包括：

（一）穩控住宅用地價格。實行以“限房價、控地價、提品質”為主導的新型土地出讓方式，強化房地聯動機制。嚴格購地主體資格審查，非房地產開發企業不得參加住宅用地競買。建立有效的企業購地資金審查制度，對購地資金來源進行穿透式核查，確保競買企業購地資金依法合規。

（二）強化住房限購措施。將“法拍房”納入限購範圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房，對弄虛作假騙取社保證明的購房人禁止5年內在我市購買商品住房。同時對新入戶購房的認定條件作出適當調整，使相關政策的銜接更合理。

（三）加強金融規範管理。嚴格銀行業金融機構房地產貸款集中度管理，加強房地產金融監測分析。嚴格執行差別化住房信貸政策，嚴格審核購房人首付資金來源，從嚴查處消費及經營用途貸款違規流入房地產領域的行為。

（四）加大稅收調節力度。借鑒部分房地產市場監測重點城市做法，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整為5年，加大交易轉讓成本，抑制“短炒”投機行為。

（五）發佈二手房指導價。在前期發佈成交活躍二手樓盤網簽交易價格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價發佈機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，並加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。

（六）加強認購銷售管理。首次將商品住房認購環節納入監管，建立購房意向登記系統，對熱點樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房、延長限售年限等，促進公平公正銷售，遏制收“茶水費”等亂象，支援剛需自住購房需求。

（七）持續規範市場秩序。加大房地產市場懲違治亂力度，嚴厲打擊房地產開發企業和仲介機構違法違規行為。切實管好仲介等市場機構，加快完善信用管理制度。強化部門聯動加大執法力度，發揮行業組織協同治理作用。

（八）完善住房保障體系。加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。認真落實國家、省相關部署要求，加快發展保障性租賃住房，堅持小戶型、低租金，注重實現職住平衡，著力做好新市民和青年人的住房保障。

“莞八條”立足於穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，進一步查缺補漏，壓縮投機炒房空間，綜合運用土地、金融、稅收、市場監管、資訊公開等手段，引導好市場各方預期，同時完善住房保障體系建設，特別是加快發展保障性租賃住房，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。下來東莞將繼續完善一城一策、因城施策、城市主體責任的調控長效機制，加快建立多層次全覆蓋可持續的住房供應體系，促進房地產市場健康平穩有序發展。

8月起大陸將有一批新規上路，涵蓋各領域，其中相當受關注的人臉隱私也在其中。近日大陸最高人民法院發布《關於審理使用人臉識別技術處理個人資訊相關民事案件適用法律若干問題的規定》，從8月1日起施行，針對包含物業或其他建築物管理人，如果僅以「刷臉」作為出入的唯一驗證方式，新規支持對此不同意的業主、物業使用人可要求提供其他合理驗證方式。

新修訂《生豬屠宰管理條例》也從8月起施行，增加行業禁入制度，例如生豬定點屠宰廠如果被吊銷證書的話，其法定代表人或負責人、直接負責主管與其他直接責任人員，從處罰決定日起5年，不得申請生豬定點屠宰證書或從事生豬屠宰管理；如因食品安全犯罪被判處有期徒刑以上刑罰，也終身不得從事生豬屠宰管理。

據環球網報導，由中國人民銀行（大陸央行）發布的《金融機構反洗錢和反恐怖融資監督管理辦法》自8月1日施行。將針對非銀行支付機構、銀行卡清算機構、資金清算中心、網路小額貸款公司與從事匯兌業務、基金銷售業務、保險專業代理和保險經紀業務等機構，適用有關於金融機構的監管規定。

財稅方面，大陸國家稅務總局發布消息，從8月起，納稅人在申報增值稅、消費稅時，應一併完成城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加等附加稅費的申報；同時規範當參與重大稅務案件審理的人員，應當為納稅人繳費人的商業祕密、個人隱私和個人資訊保密。

在地方城市的重大新規方面，《關於上海加快打造具有國際競爭力的不動產投資信託基金（REITs）發展新高地的實施意見》也於8月1日上路，這份文件是上海為支持基礎設施REITs發展「量身定制」政策，目標讓上海成為REITs發展與REITs產品發行交易的首選地。

中指研究院昨發布「百城新建住宅價格指數」顯示，7月全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米16,120元（人民幣，下同），環比上漲0.35%，為5個月來漲幅首度縮窄，上月漲幅0.36%；7月同比則上漲3.81%，前月為3.89%。

中指院指出，從漲跌城市個數看，74個城市環比上漲，23個城市環比下跌，3個城市與上月持平；展望未來預計後期樓市政策環境將依舊偏緊，熱點城市政策有加碼可能。

數據顯示，7月長三角區域市場表現較為活躍，上海、江陰、金華等新建住宅價格環比漲幅居前列。西安、佛山以及濟南環比分別上漲1.47%、1.02%和1%；上海、濟寧等11個城市環比漲幅在0.5%至1%之間。

同比來看，新建住宅價格同比上漲的城市個數為86個。其中，東莞同比上漲10.96%；徐州、金華等19個城市漲幅在5%至10%之間。

金茂源環保(06805)間接全資附屬四川金茂源與青神羽翔及廣東金竣達訂立廠房建設協議,以於青神經濟開發區提供電鍍廢水處理廠建設服務,總代價為8692萬元人民幣.

青神羽翔及廣東金竣達作為共同承建商,同意向四川金茂源提供建設服務,包括建設電鍍廢水處理廠的土木工程及安裝公共工程,總建築面積約3﹒26萬平方米,預期將不遲於明年6月30日竣工.

集團已收購中國四川省青神縣的三幅毗鄰土地,可供發展電鍍工業園區及相關設施,藉以擴展集團主要業務.訂立廠房建設協議為上述電鍍工業園發展的一部分,令集團得以為進一步發展提供廢水處理及其他輔助服務鋪路.

中國唐商(00674)公布,以約1.373億元人民幣(約1.65億港元)向主席陳偉武表親所持深圳耀領增持持有東莞市地皮的東莞市華創文置地55%股權,至90%,

該集團指,將以4000萬元人民幣(4800萬港元)現金、按每股0.2元發行4.5億股代價股份,使總價值為9000萬元(約7470萬元人民幣)以及發行本金額2712萬元(約2260萬元人民幣)的可換股債券之方式支付代價.

該集團指,代價股份佔擴大後股本約15.55%,而每股作價較上周五(30日)收報0.16元溢價約25%,深圳耀領成第二大股東,而可換股債券不計息,為期5年,每股換股價0.2元,若悉數換股涉發行約1.36億股新股,令深圳耀領持股升至擴大後股本約20.23%.

該集團指,該土地位處東莞市謝崗鎮曹樂村,土地面積逾3萬平方米,指定為城鎮住宅用地及商服用地(R2二類居住用地),主要作住宅用途,於2019年以約5.12億元投得,計劃約50%規劃建築樓面面積將用作建造住宅物業以供銷售,其餘例如商舖、停車場、辦公室等用作租賃用途,預期所有建造工程將於年底完成,並於去年推出物業預售,市場反應良好.預期發展總成本將約9億元,已取得借貸約2.5億元,成本餘額將以收取的按金及銷售所得款項撥付.

興勝創建(00896)公布,以6.28億元出售持有觀塘大業街1號物業整棟物業的達德創投全部股權予獨立第三者李俊駒,料於明年3月31日止年度確認投資物業公平值變動收益約1.06億元.

該集團指,所售物業總建築面積為約6.29萬平方呎.現行租約將於明年2月至2023年7月期間屆滿.現行租約的總每月租金約96.7萬元,達德創投截至3月底年度轉賺198萬元,負債淨額1698萬元,而預期出售所得款項淨額將用作一般營運資金及╱或融資及可能的物業或業務投資.

併購舊樓增土儲 更積極競投官地

多年來一直以投資工商舖物業為主的大鴻輝興業（下稱大鴻輝）近年開始收購舊樓地盤，7月更入標競投上水古洞的住宅官地。大鴻輝主席梁紹鴻接受本報訪問時表明，非常看好住宅市道前景，集團未來將集中火力發展住宅項目，除繼續併購舊樓增加土地儲備外，日後更會積極競投住宅官地，轉型成為發展商。

梁紹鴻指出，大鴻輝成立初期以買入地舖收租為主，然後開始購入商廈、工廈及全幢物業等，全部都是長線投資，極少沽售。由於收租多年，不少物業已大幅升值及提供穩定租金收入，加上近年發展數幢商廈及酒店後，已構建一個建築團隊，集團為長遠發展，打算積極投入資源躋身發展商行列，「會做發展多過收租」。

資金回籠快過長線收租

雖然過往集團以購買工商舖物業為主，但梁紹鴻明言，「由於睇好住宅市場，所以日後集中起住宅！」他分析，市場對住宅剛性需求持續，住宅市場風險不太大，而且回本期短，資金回籠速度較長線收租快，所以集團會主力興建住宅項目。

大鴻輝7月入標上水古洞北新發展區的第24區商住地皮，與11個財團「拗手瓜」，可惜最終未能中標。該地由會德豐地產獨資以41.85億元中標，較市場預期上限高6.2%。梁紹鴻直言，投標出價都是「計自己數，唔會太過進取」，但不諱言看好該區未來發展，該地皮將是古洞日後的市中心。

梁紹鴻亦已制定集團未來發展策略，除之前一直併購舊樓發展外，未來將注意力集中競投賣地表上的官地，以及市區重建局的重建項目。「任何港九新界嘅地皮都會研究，現時已將目標鎖定賣地表上兩至三幅中小型住宅地，屆時都會考慮入標」。

50億以下地皮屬「射程範圍」

他坦言，入標官地競爭激烈，或要出價較高才能投得地皮，不過官地的優勢是可以即時發展，免卻不少麻煩。至於收購舊樓雖然成本較低，但需要花很長時間和心機。他稱，價值50億元以下的地皮都會是集團的「射程範圍」，日後不排除與其他發展商或投資者合作。至於收租組合有意減持部分「零碎」物業，包括民生區地舖，套現資金作為發展儲備。

大鴻輝對上一次現身政府官地賣地場，是2017年12月入標上水新樂街蚊型住宅地，結果以逾1.31億元投得，較市場預期上限高逾四成。該地皮已建成一幢6層高商住物業，共有30個住宅單位，地下設大型舖位收租。梁紹鴻透露，項目等待批出滿意紙，最快今年內以現樓形式發售。

上水新樂街項目年內賣現樓

大鴻輝的住宅發展陸續有來，項目一個接一個，都屬舊樓併購項目。去年以強拍統一業權的西營盤德輔道西326號至332號安慶樓，將改建為提供200伙的商住項目；佐敦西貢街項目收購逾10年，一直作收租用途，亦打算稍後合併多個地盤，興建一幢擁有300個住宅單位的單幢項目。他說，由於未必能在官地投標上投得地皮發展，故維持收購舊樓步伐，近期已成功收購深水埗一個約7000方呎地盤。

除住宅項目外，大鴻輝正在重建西營盤干諾道西92號至103A號，以及上環德輔道中212號至232號，都將作甲級商廈用途，分別提供逾30萬及逾18萬方呎商業樓面。梁紹鴻透露，兩幢商廈都擬長線收租，不會出售。

市區重建局（下稱市建局）去年落實啟動土瓜灣盛德街/馬頭涌道及靠背壟道/浙江街兩個公務員建屋合作社樓宇（下稱合作社）重建試點項目，市建局行政總監韋志成指出，當局將為合作社樓宇收購方案開創5項措施，包括引入「劃一補地價呎價」安排，在「合情、合理」的原則上提供收購和補償方案。

韋志成在網誌表示，基於執行合作社樓宇重建的複雜性和獨特性，市建局過去一年多以來與多個政府政策局和不同政府部門，在「散社」、補回地價、支付印花稅、補償方案等事宜，召開20多次跨部門會議，探討不同方案。在市建局的參與和協調下，就收購方案提出5項新措施。

研設劃一補地價呎價

市建局按現行重建項目的收購機制，會出現同一面積但位處不同樓層或座向的單位，業主實際每呎現金補償會出現不一致情況。市建局因此研究首設「劃一補地價呎價」安排的可行性，以整個項目內獲評估為最低的每方呎補地價，劃一作為適用於項目內所有單位須支付的每方呎補價，有關差額將由市建局支付。

同時，在新的單位重置方案下，合資格的前社員自住家庭，若屬人數較多的「特大戶」，如涉及「分支家庭」，容許其在接受市建局的收購建議後，可以購買最多兩個安置單位。土地補價金額方面，將以合作社舊樓的「現有用途土地價值」作為評估，使補地價金額減少四成至五成。

另外，市建局亦會提供免費法律支援，以縮短「散社」程序，以及減免業主印花稅及行政費等支出。市建局推出上述五項措施，將大大減輕住戶在土地補價和單位業權轉易所涉及的經濟負擔。

韋志成又透露，由於盛德街/馬頭涌道發展項目的規劃內容較簡單，進度較快，今年6月已完成處理相關上訴個案，市建局正制定收購補償方案，相關籌備工作大致完成，稍後會向業主發出收購建議函件。項目完成重建後，可提供約640個單位，比現時約150個單位增加超過3倍。

7月股市表現波動，甲級商廈交投同受影響回落。綜合美聯工商舖資料研究部及美聯商業數據顯示，7月50大指標甲級商廈只得8宗買賣，創下今年以來的單月新低。

數據顯示，7月50大指標甲級商廈僅錄得8宗買賣，相對6月的20宗，按月下跌約60%；最新成交面積約5.19萬方呎，按月亦下挫38%。但總計今年首7個月，50大甲級商廈仍錄得106宗買賣成交，較去年同期的39宗大增1.7倍。

7月指標甲級商廈成交集中於九龍區，期內佔4宗；港島及新界各佔2宗。核心區中，上環信德中心及中環皇后大道中99號中環中心各錄得1宗買賣。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，股市表現波動，影響部分市場人士的信心，甲級商廈交投因而回落。近期交投仍集中於非核心區，反觀傳統核心區甲級商廈銀碼大，呎價較高，投資者態度較審慎。

市場欠缺大型焦點新盤推售，過去周末兩日（7月31日至8月1日）新盤市場悶局一場，只錄得約32宗成交，創今年2月第二個周末（13日至14日）錄14宗以來近半年最少。協成行旗下何文田單幢盤芳菲過去周六推出10伙首輪銷售，最終售出3伙。

芳菲首輪3單位獲承接

過去周末兩日新盤成交對比前周末（7月24日至25日）的110宗，減少78宗或70.9%。芳菲已屬售出較多單位的新盤，僅較同期以4宗居首、由會德豐地產發展的觀塘藍田站茜發道對出KOKO HILLS（KOKO HILLS發展項目第1期）少1宗。

路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站上蓋項目晉環（港島南岸第1期）昨售出2A座12樓H室，實用面積488方呎，成交價1636.4萬元，呎價33533元，屬周末兩日少有錄得成交的3個港島新盤之一。

另外，太古地產（01972）前主席簡基富（Keith Kerr）旗下The Development Studio（TDS）發展的上環單幢盤42 TUNG ST.，昨日推出5個特色戶即日起招標，實用面積585及1157方呎，意向呎價3.8萬至5.5萬元，9月30日截標。

十大屋苑交投陷入拉鋸，四大代理行統計過去周末兩天（7月31日至8月1日）的成交宗數全線按周下挫，分別回落8.3%至31.6%。中原地產統計兩日只有13宗成交，為今年3月最後一個周末（3月27日至28日）同錄13宗以來18個周末最少，較前周末兩日（7月24日至25日）的18宗，減少27.8%，同期美聯物業統計的宗數更由前周末19宗，急墜至過去兩天僅13宗，創24個周末新低，按周大減31.6%。當中美聯物業統計有半數屋苑交投按周減少，較中原地產統計的下跌屋苑多兩個，包括上車屋苑沙田第一城交投按周回落66.7%，由前周末的3宗，跌至過去兩天僅1宗。

業主叫價回復進取

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，業主叫價回復進取，加上新盤陸續推售，短期難免對個別屋苑交投造成壓力。

另外，利嘉閣地產統計同期十大屋苑成交量跌至17宗，較前周末兩日19宗少10.5%。香港置業統計同期宗數也減8.3%至11宗，險守雙位數。

豪宅租售氣氛皆旺，市場再錄大額豪宅租賃成交。消息指出，南區淺水灣道27號聚豪居中層A室及同層B室，原則為2個3房戶，已打通為相連單位，實用面積共4420方呎，新近以每月20萬元租出，呎租45.2元。

據了解，上述2伙均由里騰有限公司持有，公司董事同為百年老店李錦記集團家族成員李惠森或相關人士，2009年斥資逾1.01億元購入，並於今年2月以每月30萬元招租，至6月減至25萬元，最終累減10萬元或33.3%租出。

另外，尖沙咀九龍站凱旋門2座觀星閣極高層C室，實用面積1098方呎，4房間隔，向東望開揚市景，近期以每月5.6萬元租出，呎租51元，較市價略低約3%。上址由業主於2007年斥1780萬元買入。

世邦甄浚岷：工廈旺勢可持續

疫情緩和下有利投資市場，工商舖大額物業半年錄得350億元成交，按年增逾1.6倍，世邦魏理仕相信，市場資金仍多，特別外資基金表現活躍，下半年交投金額突破500億元，並估計上半年成焦點的工廈，旺勢可以持續。

據世邦魏理仕資料統計，2017至2018年為投資市場高峰期，成交金額分別為1,837億及1,441億元，而2019年下半年出現疫情，成交降至692億元，而去年受疫情衝擊，進一步跌至528億元。今年上半年情況向好，單計首6個多月，成交金額涉358億元，較去年上半年136億，高出逾1.6倍。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷分析，上半年投資市場集多個有利因素，「香港疫情受控，對比起環球疫情反覆，香港及內地情況明顯較理想，吸引投資者留意。市場資金非常充裕，銀行體系顯示資金無流走，加上利息低，有利投資市場。」至於去年尾政府減辣，他則認為主要推動中細碼物業成交，「大額物業多以買賣公司股份形式進行，減印花稅對中細價物業如舖位推動較高。」

對港投資市場 憂慮漸降

提到資金充裕，上半年外資基金表現非常活躍，甄浚岷認為，外資對本港投資市場的憂慮漸降低，即重投市場，「香港為自由市場，過往物業升值空間多，本港物業回報率平均約3.5%，或比其他城市低。但香港吸引之處，是地方細而多買家，流動性高容易沽貨。」對於社會運動、國安法等政治因素，他謂基金對本港憂慮已降，「去年外資基金少許擔心本港政治氣氛，希望先觀望，而今年明顯已沒有太擔心。」

外資基金今年入市策略偏向工廈，包括黑石基金以2.83億元購入葉氏化工大廈，而嘉民亞洲亦以5.7億購觀塘海裕工業大廈多層。他分析，「工廈收租回報普遍較高，疫情下需求不減，租金首兩季仍有3%升幅。工廈包括有物流貨倉、數據中心、凍倉等，需求很大，最近更有基金購工廈改作迷你倉。由於可塑性高，吸引基金留意。此外，供應量持續偏低，少有工廈新地皮，而政策輔助包括活化工廈、標準補地價金額等，鼓勵業主把工廈轉用途。」

工廈價全年料升約15%

對於下半年市況，預計整體交投仍上升，而工廈市場旺勢持續，「下半年反彈力度更大，年初仍有疫情，第二季成交額大幅改善，情況慢慢好轉，下半年氣氛更佳，預計400億至500億元成交，全年達800億至900億水平。工廈價上半年已升8%，預計全年升10至15%。」至於過往甚受歡迎的甲廈，他指多個客觀條件欠佳，反彈力度稍遜，「2022至23年為甲廈供應高峰期，疫情下很多企業重組及控制成本，由核心區搬至非核心區，令租金及空置率受壓，預計反彈力度較其他範疇弱。」

物業管理業發牌制度於去年8月1日實施，3年過渡期開展剛滿一年。物業管理業監管局昨公布，截至今年7月底，共發出超過3,700個物業管理人（物管人）及物業管理公司（物管公司）牌照，物管人牌照當中約56%為正式牌照，其餘則屬臨時牌照。

於過渡期內，能符合指明物業管理工作經驗但並無相關學歷及/或專業資格的物管人可申請臨時牌照。臨時牌照持有人於牌照有效期內成功修畢「監管局指明課程」（指明課程），則可在毋須符合相關學歷/專業資格準則的情況下，申領正式牌照。指明課程自去年10月開辦至今已推出40多班課程，有超過1,400名學員修讀，當中逾500名學員已順利完成課程，其中不少隨即申領正式物管人牌照。

監管局主席謝偉銓表示，發牌制度的落實工作正持續積極進行，而公眾亦深切期望本地物管公司能早日申領牌照，朝專業化及優質化向前發展，並讓監管局有效作出規管。物管公司及從業員宜配合發牌制度實施，及早取得牌照，提升競爭力，並就物管服務為消費者提供信心保證。

過渡期結束後，凡為有公契的物業提供多於一個服務類別的物業管理服務的物管公司，必須持有物管公司牌照；而在該物管公司中就其提供於某一物業的所有物管服務擔任管理或監督角色的物管人，則必須持有物管人（第1級）或（第2級）牌照。

上月一手交投稍為回落，惟多個大型新盤將列隊出擊，搶攻本月登場，預期至少約10個不同類型新盤分段應市；其中火炭星凱．堤岸及天水圍Wetland Seasons Bay第1期，為罕有提供逾千伙矚目大盤；至於青衣薈藍銷售部署如箭在弦，最快周內上載樓書。

踏入8月，新盤氣氛將進一步升溫，綜合市場消息，預期約有10個新盤將列隊出擊，其中，由中洲置業發展的火炭星凱．堤岸，共提供1335伙。該公司營銷策劃總監楊聰永指出，該盤有機會於月內出擊，若項目獲批預售，將於周內上載樓書，並隨即展開銷售攻勢，首批售價將參考近期鐵路盤售價，對銷情具信心。

項目由4幢住宅大樓組成，戶型包括開放式至4房，另設特色戶，當中1至3房佔九成，1房戶330至390方呎，佔約29%，2房戶由460至580方呎，佔約34%，3房戶670至950方呎，佔約28%。同時附設大量綠化及休憩空間，會所及綠化空間共逾10萬方呎。

另外，由新地發展的天水圍Wetland Seasons Bay第1期銷售部署亦步亦趨，新地副董事總經理雷霆指出，項目將於周內全速啟動，於日內將公布最新部署。第1期提供6座住宅大樓及10座別墅。住宅大樓的標準單位，包括開放式至4房戶型，涉10種間隔，另設有特色單位。

此外，由宏安發展的青衣薈藍，銷售部署如箭在弦，宏安執行董事程德韻表示，該盤已獲批預售，最快於周內上載樓書，並緊接開放示範單位，料於月內開售。該項目提供320伙，主打開放式戶，另設1房單位，單位採用3.5米樓底設計，亦設主題式會所。

至於由嘉里、信和及港鐵合作發展的黃竹坑港島南岸揚海，由於屬鐵路上蓋盤，亦備受市場關注，項目提供600伙，最快可於月內獲批預售，並隨即推售。項目由2座住宅大樓組成，第1座24層，第2座29層，單位面積由320至1901方呎，涵蓋1至4房。

由恆基發展的啟德THE HENLEY II為市場焦點盤之一，提供301伙。恆基營業（一）部總經理林達民表示，該盤有機會於月內開售，惟現階段未有確實時間表，售價將參考項目1期。

遠東發展沙田新盤畢架．金峰，遠展地產總裁方文昌表示，該盤已獲批滿意紙，現場優化工程已近尾聲，將以招標形式發售。項目涉66伙，發展商早前指，批將提供不同類型及坐向分層戶，意向價將參考九肚山及九龍塘同類豪宅成交價。

由會德豐地產、信和、嘉華、爪哇及世茂房地產合作發展的維港滙II，早前已上載新銷售安排，招標108伙，招標日期由本月1日至31日。

樓市氣氛不俗，二手交投持續，指標屋苑於過去周末紛錄成交。美聯分行助理聯席董事范浩銘表示，鰂魚涌太古城昨錄8月首宗成交，屋苑恆星閣低層E室，約748方呎，3房連套房間隔，獲同區客以1298萬購入換樓，呎價約17353元，屬市價。而屋苑於上月共錄24宗成交。

中原首席分區經理楊文傑表示，鰂魚涌康怡花園過去周末錄得2宗成交，其中Q座高層2室，面積466方呎，2房間隔，以908萬售出，呎價約19485元。

利嘉閣聯席董事余美寶表示，紅磡黃埔花園過去周末錄得2宗成交，包括4期1座中層B室，面積約647方呎，以約1100萬沽，呎價約17002元。

利嘉閣助理分區經理邱家仁表示，長沙灣碧海藍天5座高層C室，面積約499方呎，2房間隔，以950萬沽，呎價約19038元。

天水圍嘉湖山莊於過去周末錄3宗成交，雖屬指標屋苑中較高水平，惟對比上周錄得6宗成交減少一半。

祥益高級經理謝利官表示，嘉湖山莊6期美湖居3座低層G室，面積544方呎，3房1廳間隔，獲區外首置客以615萬購入自住，呎價11305元。

世紀21宇田高級客戶經理劉碧珍表示，大埔中心17座低層C室，面積384方呎，2房間隔，以552萬成交，呎價14375元。

中原分區營業經理柯勇表示，將軍澳新都城過去周末錄得2宗成交，其中1期6座高層E室，面積526方呎，3房套間隔，以930萬成交，呎價約17681元。

世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角賽西湖大廈3座中層B室，面積1124方呎，3房1套連工人房間隔，以2700萬連車位沽出，呎價約24021元。