橋頭科學園區明年要核發建照，加上大型科技廠商投資高雄，帶動產業人口的引進，將為高雄房產市場帶來人口紅利，相對地，科技大廠拉高二到三倍價格搶工，也將對高雄明後年的建案施工，造成缺工和工資上漲的壓力，未來二年，美麗與哀愁將是高雄建商的寫照。

根據高雄市房屋市場調查協會與齊太廣告的統計資料，高雄市目前正在動工興建的大樓案場有166場，準備進場興建的大樓案場有87場；台南市正在動工興建的大樓案場有81場，準備進場興建的大樓案場有96場。

高雄市不動產開發公會副理事長陸炤廷指出，100戶的大樓建案，每天需要的各工種平均80人次、300戶以上大樓約需150人次推估，二者的比例大約是7比3，高雄現有的166場建案，每天需要鋼筋綁紮、模板組立、水電、以及泥作等各工種人次、就高達16,780人次。

他說，由於台南和高雄屬於一日生活圈，如果再加上台南興建中的81場，台南和高雄的透天，建築工人的需求量更是驚人。

陸炤廷表示，除了南科台積電3奈米，高雄路竹科學園區的英特格60億元投資建廠，目前積極招工中，進駐橋頭科廠商也將會在明年取得建照建廠，再加上科技大咖進駐的話，營造人力將會產生嚴重排擠效應。

陸炤廷強調，產業投資台南、高雄，引進更多產業人口，這些人口紅利，對房地產市場絕對是利多，但面對缺工、以及工資上漲的趨勢，將會使建商陷入美麗與哀愁的兩難。

他說，營建工人的工資二年來上漲至少20％到50％，未來二年，恐將再上漲11％到15％，除工資成本增加，在缺工的情況之下，建案工期也將再被迫延後六到八個月，同時工期也會陷人難以掌握的風險。

營造商指出，過去就曾發生整批工班，被科技大廠以三到五倍的工資集體挖角，即使工人跳槽、或不到班，業者根本無能為力，就曾有一家營造廠因此解僱跳槽工人被工程會記點的案例，「營建工人現在是鑲金的」。

營造業表示，營建工人大家搶，鋼筋綁紮工資上漲到目前的每日3,500元到4,500元之間，未來二年，還會再漲到4,000元到5,200元；模板組立將從現在的每日3,200元到3,500元，漲至3,600元到4,000元；水電從2,500到2,800元，漲至2,800到3,200元；泥作則是從2,700到3,000元漲至3,000元到3,400元。

建商搶地需求旺，各地土地市場交易熱度不墜，桃園市政府將在8月28日標售桃園經國、觀音草漯二大重劃區，合計底價23.3億元、共87筆土地，今年2月標售經國精華區、首度標售草漯，建商搶標熱絡，尤其此次再端出觀音草漯單價1字頭土地，幾乎為北台灣都會區僅見地價、房價相當的土地，預料吸引建商搶標。

此次標售包國經國重劃區七筆、合計底價5.8億元土地，其中，商業區底價約在每坪88~90萬元、住宅區底價約在每坪49萬元。繼今年釋出觀音草漯單元一土地後，此次再釋出單元三、六的土地，合計面積約1.15萬坪，商業區土地底價約在每坪18.7萬元、住宅區約在每坪13.3~18萬元。

今年2月桃園地政局首度端出草漯單元一土地開出紅盤，建商搶標熱絡，合計出脫了6.7億元，平均溢價19％，住宅區、商業區土地最高都有創下每坪24萬元的紀錄，土地所剩不多的經國特區，在近年中悅、寶佳等建商搶標下，商業區地價也站穩百萬，此次在疫情趨緩後，桃園市政府再端出二個重劃區土地標售，被視為房市風向球。

桃園市地政局指出，草漯第三、六區整體開發單元重劃區以「綠莊園、千塘居」為主題，循綠色永續、智慧管理、循環低碳、韌性設計等理念規劃，保留當地埤塘、水圳、樹木，打造河岸親水空間、景觀平台、生態步道等，使草漯成為濱海智慧綠色城市，吸引眾人目光，提高移居意願。

灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，全國都市地價指數走升，近期桃園市土地價格指數來到五年新高，精華地段土地搶手，近年經國特區以及觀音草漯的土地行情明顯上漲，賣一塊少一塊，尤其觀音草漯一帶的土地1字頭行情，相較桃園整體房價都已站上2字頭，更為吸睛，預期能吸引不少在地建商與長期置產客青睞。

疫情降級解封，業者開始衝了。不動產代銷業龍頭海悅表示， 對下半年展望樂觀審慎，預計下半年將進場銷售建案總銷金額超過1,000億元，包括台北、新北、桃園、台中、台南都將有指標案進場。

海悅表示，自7月27日起降為二級，並鬆綁室內人流從五人放寬至50人，加上全國疫苗覆蓋率已跨越30％，近期海悅全台建案接待中心的每周來客人數已回溫至千人水準，預期在全民防疫有成下，案場來客數量可望逐漸恢復到疫前水平。

海悅指出，國內房市先前雖受疫情衝擊，但億級建案因屬預約制銷售，接待中心每一時段僅招待一組客人，並未受到本土疫情太大影響。以北市「敦仰」為例，自6月底開賣迄今，銷售率已達三成。

至於首購與首換屬於剛性需求，也只是遞延發酵，買氣並未因疫情影響而消失。

海悅表示，歐美各國逐步解封後，房市交易均明顯成長，部分地區甚至出現供不應求的現象，推估台灣在疫苗陸續到位，疫苗覆蓋率持續提升後，在房市自住需求支撐下，買盤在降級後可望出現。尤其低利率時代，更會是推升房市的主要力道。

考量國內房市首購與首換的剛性需求依然強勁，低利率時代更有助降級後的房市買氣，海悅表示，近期持續與知名建商－達麗建設攜手全台布局。今年先參與達麗及敦富共同投標取得的台中烏日新高鐵段28地號商業區土地，三方共同開發，7月海悅再與達麗建設共同合資，以總價16.9億元得標台糖公司位於高雄市橋頭區後壁田段的招標案，雙方合作興建房屋。

六都7月買賣轉棟數，創下4年來新低點，不過雖然三級疫情階段造成交易量縮，房價卻沒有如大家期待的價崩，統計2021年六都房價變化，與疫情爆發前的2019年相比，今年六都房價全數上漲！

中南部的漲勢最猛烈，台南從每坪14.5萬元勁揚至16.7萬元，漲幅高達15.2％，奪下六都漲價王冠軍，台中房價揚升11％居次，高雄近2年多來，房價也走升7.7％，台北從62.3萬元漲到65.9萬元，漲幅5.8％，為北三都之最；新北亦價漲5.5％；桃園則揮別1字頭，均價由19.5萬元站穩二字頭，達20.2萬元。

六都房價不降反漲，有五大原因：

第一、疫情控制穩當，去年疫情爆發至今，台灣僅今年3月到7月較為嚴峻，帶看交易暫緩，但近一年半整體買氣需求仍旺，房仲也都有不少線上服務取代實體服務，降低衝擊；

第二、游資豐利率低，疫情下各國紓困救市，推高市場游資水位，加上利率仍處低檔，高資產族為求抗通膨，積極出手，將部分資金停泊到房市，助漲房價。

第三、建築成本提高，土地缺乏、價格頻漲，加上營造業缺工缺料，成本大幅提升，新案帶動整體市場價漲；

第四、房地合一新政，房地合一2.0劍指預售屋，部分建商延到成屋再賣，導致市場供給減少，價格易漲難跌。

第五、建設投資助攻，中南部漲勢鮮明，除因房價基期較低，再來則是近2年的疫情，集中在人口密度高，社會經濟活動頻繁的雙北，但中南部影響不大。且台南受惠於台積電及相關產業大舉投資南科設廠，房地產能見度大增！由於各大廠家進駐後，可望引進上萬的就業買盤，使周邊房市的價格、買氣節節攀升；且為滿足企業需求，官方還持續推動南科的擴建計畫，並積極建設聯繫南科與市區的北外環快速道路，讓南科一帶充滿發展前景，成為帶動台南房價的高速引擎。

今年疫情爆發前，市場受「低利、游資、剛需、建設」等四大利多烘托，買賣移轉棟數屢創紀錄，近期雖因疫情、政策等黑天鵝起舞略有回檔，但房市的助攻因素仍在，縱使買氣短期收斂，整體發展仍穩健，且隨著疫情與政策干擾被時間沖淡，房市可望回歸常態發展，後勢發展仍屬正向樂觀。

房仲業者說，即便年收百萬的青年，要買房，也只能往桃園、雙北蛋白外圍地區，年輕人住不起都會區的現象，引發社會注意，學者提出建言，央行應該要再強化選擇性信用管制，提高第三戶、第四戶房貸利率，以及控管公設比過高一事，房地合一稅建議應該要整合成為房產稅。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，觀察發現近期即便年收百萬以上，如果想要追求高品質生活，或是需要管理員、電梯，最多只能買在桃園、雙北蛋白外圍地區，包括往林口、三峽、淡水等購屋族也有增多趨勢。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚提出三點建言。第一，政府亦須讓房價合理化，非自住者要抑制包含貸款成數、貸款利率、囤房成本、交易成本；第二，其中央行應該要發揮功用，調升非自住、持有第三屋以上的房貸利率，他認為，高風險原本就要加碼，對國銀也是風險控管。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，上市櫃公司每年動輒兆元現金股利，挹注有錢人越來越富有，建議政府要改良囤房稅，可參考國外改為房產稅，以房屋的鑑價金額計算稅率，再依照收入所得調降稅率，拉高長期持有非自住投資戶的成本。

莊孟翰並認為，政府也須重視房屋公設比過高，以及買屋還必須包進購買百萬以上車位的約定俗成問題。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊則建議，政府法律需規定社會住宅提供一定數量，讓買不起房子的人可以排隊申請，假設民眾排隊五年、十年可排到社會住宅，會拉高租房意願，並且降低購屋意願以及負擔。

根據聯徵中心最新統計，2021 年第一季房貸數量最多的是 35-40 歲族群，也就是 7 年級生已成目前房市主力買盤，平均購買總價 1066 萬元房屋，貸款成數 8 成，購置 43.6 坪的房子。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，從聯徵資料來看，超過 30 歲以上族群平均購屋總價超過 1000 萬元，顯見購買總價千萬元房屋是普遍現象；而 7 年級首購族購屋總價約 1000-1066 萬元，以總價 1000 萬元且自備款 25% 試算，購屋第一個門檻就是要能夠拿出 250 萬元。

若是想要拉長時間降低每月還款負擔，以 30 年期房貸且利率 1.4% 計算，平均每月還款金額 2.56 萬元，若是外面租一間總價千萬元的房屋，以 2% 租金回推每月租金也要 1.67 萬元，和租屋相比每個月多付 9000 可以擁有一間屬於自己的房屋。

和 10 年前相比，2011 年第一季申請房貸最多雖然是 6 年級生，但是當年的 6 年級生，在 30-35 歲的年紀買房顯得較為普遍，今年第一季則是 7 年級生申請房貸數量最多，但購屋年齡卻是在 35-40 歲最多，顯示世代交替 7 年級生成為當前剛性的主力，不過購屋的年齡和 10 年前相比，有往後推遲的趨勢。

過去 10 年時間首購族從 6 年級生變成 7 年級生，若比較同樣 35~40 歲的年齡層，購屋總價則多了 260 萬元，不過房貸利率則是減少 0.45 個百分點，受到晚婚與房價上漲影響，購屋年齡與購置的房屋總價都有增加的趨勢，另外受到少子化影響，平均購屋面積也比早年更小一些，而為了降低每月的還款負擔，加上當前的低利環境，申請房貸的貸款期數也有增加的趨勢，官方統計過去 10 年時間申請房貸期數也增加了 51 個月。

房仲業者提醒，30 年期的房貸與寬限期都是降低房貸負擔的方式，但須留意謹慎使用，維持每月房貸還款金額占家庭所得的 1/3 到 4 成，尤其是寬限期前幾年還息不還本較為輕鬆，但過了寬限期就得面臨還本壓力，建議首購族謹慎使用，避免過度擴張信用。

「台中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法」已實施滿2年，以一社區一公園的概念，鼓勵開發商及建築師把綠化植栽引入市民居家空間，不少建商也以當賣點。都發局長黃文彬指出，截至今年7月底已核准63案，植栽面積相當於多1.2座文心森林公園，最慢3年，等建物完成後，可為城市添綠意，打造宜居環境。

前市長林佳龍任內推動8年100萬棵樹，盧市府接任後，率全國之先推出「台中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法」繼續種樹綠美化，實施2年。

8月5日市政會議修正部分條文，針對鄰里複層式露台放寬設計彈性，規範至少設置一定規模社區共用空間，拉近社區居民關係，規定種植一定尺寸以上的喬木及適合生長、管理維護空間，確認植樹能茂密生長，增加都市綠化比例。

市府參考新加坡花園城市的概念，訂定「台中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法」鼓勵建商設置「垂直綠化」及「垂直鄰里空間」兩大類宜居建築設施，包含以立體綠化、跳島概念設計的垂直綠化設施、雙層遮陽牆體及植生牆體，可增加建築物整體造型或提供遮陽節能效果的造形遮陽牆板。

此外，可供住戶集會、休閒、綠化及交誼等複層式露台也列入獎勵的範圍，打造有特色及生態理念的城市發展模式。

台中市每年約有400個案送都市設計審議，市府都發局長黃文彬指出，截至今年7月底共88案申請，已核准63件，共增加1813棵樹木，以一座文心森林公園約1500棵喬木為例，約可創造1.2座文心森林公園。若以小型社區平均約20棵喬木計算固碳量，等於增加90多處小型社區鄰里公園，除了降低空汙及熱島效應，也能綠美化都市景觀。

業者指出，台中推動的宜居建築設計，讓客廳、陽台多了自然綠意，建材成本當然會增加，例如樓地板就須加厚廿公分，但可隔噪減熱更環保，成為建案賣點之一。

財政部11年前推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」，至今已協助逾31萬戶家庭，據財政部統計，今年上半年撥貸戶數及金額分別為7,392戶、345億元，年增兩成左右，主要是受到房市交易及新稅制影響，拉升撥貸戶數及金額。
根據財政部資料統計，今年1至6月撥貸戶數與金額較去年同期成長17.0%、22.8%，其中5、6月撥貸金額分別為66.4億元、66.5億元，為去年8月以來最高。

財政部指出，去年上半年房貸市場競爭激烈，民眾優惠房貸選擇多元讓青安貸款漸次下降，不過去年下半年已有逐漸回升跡象，今年上半年更因有新建房屋交屋潮，5月起台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行新增房貸金額衝高，青安貸款隨之升溫。

銀行主管提到，今年5、6月房市熱絡，主要是受到7月新上路的房地合一稅2.0影響，有些投資客為避免之後適用較重稅負或得拉長持有時間，會降價趕在7月之前賣掉房屋，拉高銀行整體房貸。

今年7月青安房貸撥貸金額為45億元，相比6月降低許多，銀行主管指出，因5月中本土疫情爆發，民眾減少與人之間接觸，看房頻率降低，加上不少人趕在6月底前交屋，因此不論是撥貸戶數及金額在7月降了下來。

為協助青年購屋，財政部2010年推出青安房屋貸款案，期間五度延長兩年至2022年，截至7月底已有31萬2,312戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額1兆2,743億元。

隨著都市發展，早期郊外的不值錢的農地，透過市地重劃或是區段徵收，清水變雞湯，有土斯有財，當土地出售時，各個荷包滿滿，令人羨慕。但是，家大業大的背後，是早年祖先辛苦耕田的結果，因為人口眾多，田地不值錢，或是租稅優惠的關係，繼承祖產大家並不重視，往往以房份為單位，以其中一位為登記代表人。或是自耕農之故，僅以少數代表人登記，造成部份代表人，實際很多共有人的情形。當土地不以每分地、每甲地計價，改以每坪計價時，大家的身價倍增，贈與稅的問題也隨之而來。

正業地政士聯合事務所長鄭文在分享案例指出，一筆近億元的土地買賣，出賣共有人有5人，代表著5大房，整個家族共有人約15人，早期長輩繼承時以一房推派一個代表人登記，出售土地後，每大房可分得近2000萬元，再由該代表人，將錢分配給自家的兄弟姐妹，然後結案。

贈與稅免稅額只有220萬元，並且以贈與人為納稅義務人，也就是2000萬元-220萬元=1780萬元，若以10%計算，約需繳納178萬元贈與稅，且必須於贈與行為發生後30日內完成申報，否則，依據遺產及贈與稅法第45，46條會有1~3倍之罰款，不可不慎。

少數客戶覺得很無辜，不想申報繳納，但是，提醒各位小心，凡走過，必留下痕跡！當您的資產少了土地，國稅局又找不到現金流，一切不攻破，成為補稅的破口。

進一步，緊十分，退一步，海闊天空。想想如果當初祖先沒有以房份，借名登記在某人名下，可能早就被賣掉了，因禍得福，賣到好價錢，如此一來，繳納一點贈與稅，也算是值得。

財政部台北國稅局表示，父母於子女婚嫁時，各自贈與該子女價值在100萬元以下之財物，依遺產及贈與稅法第20條第1項第7款規定，應不計入贈與總額。

該局說明，父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額不超過100萬元，不計入贈與總額，而且所贈與之財物，並不限銀行存款，亦可贈與土地、房屋；至於土地、房屋價值之評定方式，依遺產及贈與稅法第10條規定，以贈與時之公告土地現值、房屋評定標準價格來計算。此外，遺產及贈與稅法第22條規定，贈與人每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元；換言之，父母於子女婚嫁時，除了各自贈與該子女價值在100萬元以下之財物，免課贈與稅外，父母每年度各自皆有贈與稅免稅額220萬元，故父母於子女婚嫁當年度可以贈與子女各320萬元，免課徵贈與稅。

該局舉例說明，甲君於2021年3月因其子創業而贈與兒子200萬元，嗣甲、乙夫妻另於同年8月因女兒結婚，夫妻分別贈與嫁妝500萬元及300萬元，故甲君於辦理贈與女兒500萬元之贈與稅申報時，除應檢據列報婚嫁贈與財產100萬元，不計入贈與稅總額外，並應依遺產及贈與稅法第19條規定，合併同年度前次對兒子之贈與200萬元，計算贈與總額為600萬元〔(贈與女兒500萬元－不計入贈與總額之婚嫁贈與100萬元)＋同年度前次累計贈與(兒子)200萬元〕，再減除該年度贈與稅免稅額220萬元，計算贈與淨額為380萬元(贈與總額600萬元－贈與稅免稅額220萬元)。至乙君雖於2021年度贈與女兒金額300萬元小於贈與稅免稅額220萬元及不計入贈與總額之婚嫁贈與金額100萬元之合計數，惟仍需檢附相關匯款及結婚登記資料，依規定辦理贈與稅申報。

該局呼籲，納稅義務人辦理贈與稅申報時，若有疑義或不諳稅法規定者，可撥打各地區國稅局免費服務專線0800-000-321或逕洽所轄稅捐稽徵機關，以維護自身權益。

近期，實行“兩集中”制度的地區陸續披露了第二輪集中出讓地塊情況。從目前情況看，房企參與熱情下降。業內人士指出，受房地產行業融資收緊、調控趨嚴等因素影響，房企拿地態度趨於謹慎。有的房企上半年沒有拿一宗地塊，不少房企則通過聯合方式拿地。

調整規則

8月6日晚間，深圳公共資源交易中心發佈補充公告，中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地塊使用權，具體出讓時間另行公告。截至8月6日24時，已交納的競買（投標）保證金，深圳土地礦業權交易平臺將原路退回。

無錫第二批次集中土拍日前結束，在掛牌的23宗宅地中，有6宗底價成交，1宗流拍，其餘均為溢價成交。地塊均採用“限地價+搖號”方式出讓，嚴格設置最高限價。

中指研究院企業事業部研究副總監劉水指出，“三道紅線”“兩集中”“拿地銷售比40%紅線”等政策促使企業量入為出，審慎拿地。部分資金鏈壓力較大企業拿地力度明顯降低。房企會更加依賴經營性現金流入，堅持加大行銷、緊抓回款，保持良好的經營局面。

劉水認為，為滿足監管要求和落實規模、效應和風險三平衡的戰略目標，短期部分企業或繼續調整投資節奏，以銷定產，產銷平衡。中長期看，為實現企業可持續發展，房企仍需維持適當投資力度，部分擁有資金優勢和業績增長訴求的企業或維持較高拿地力度。

值得注意的是，為降低熱點地塊搶奪熱度、提升專案建設品質，部分地區調整了拿地規則。《杭州市發佈第二批住宅用地集中出讓公告》顯示，為進一步“穩地價、穩房價、穩預期”，促進房地產市場健康穩定發展，對第二批集中出讓地塊的競價規則進行了適當調整：一是競買單位需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買；二是溢價率上限由30%調整為20%，其中“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%；三是出讓地塊達到上限價格後，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。此外，此次集中出讓首次在十城區推出“競品質”試點地塊，採取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式，從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品。

穩健投資

隨著上市公司半年報陸續披露，不少房地產企業在半年報中披露謹慎拿地的態度。部分房企認為，隨著22城供地“兩集中”政策及其後續細則落地，熱點城市穩房價調控效果將逐步顯現，需求入市節奏將更加平穩，商品房價格變動趨於平穩。

大名城表示，2021年上半年房地產調控繼續保持不放鬆，重點城市供地“兩集中”政策發佈，金融監管不斷趨嚴。在此背景下，公司把握市場需求釋放節奏，創新行銷模式、加大線上線下行銷力度，謹慎擴充土地儲備，投資態度較穩健。

大名城指出，2021年上半年重點城市商品住宅新批上市面積創歷史同期新高，在供應量增加的帶動下，新房市場活躍度提高，各線城市成交規模同比均有所增長。綜合來看，2021年上半年百城新房價格累計漲幅達1.7%，較去年同期擴大0.43個百分點，但仍處近五年同期較低水準，百城新房價格總體保持平穩；成交規模方面，重點城市商品住宅成交面積達近五年最高水準，長三角地區貢獻度高。土地市場方面，2021年上半年全國300城住宅用地供求規模同比均回落，其中三四線城市降幅明顯。

部分房企上半年無新增土地儲備專案。渝開發近日披露的半年報顯示，2021年上半年公司實現營業收入1.39億元，同比增長55.38%；實現歸屬于母公司所有者的淨利潤-1235.56萬元。本報告期無新增土地儲備專案。

渝開發指出，受公積金成渝互認互貸等綜合因素影響，重慶房地產市場上半年穩中有漲。上半年，重慶市房地產開發運行平穩，商品房銷售市場保持活躍。調控政策造成需求端波動、開發專案間競爭加劇，導致房地產銷售收入下滑、開發利潤率降低等，可能會對公司的經營業績產生一定影響。

聯合拿地

從拿地方式看，不少房企通過聯合方式拿地，緩解資金壓力，同時實現地塊儲備擴充。

城建發展在半年報中指出，上半年房地產調控長效機制進一步強化，金融端和土地端相繼實施房企融資“三條紅線”、房地產貸款集中度限制、在22個重點城市率先出臺“兩集中”供地的三大新政，行業優勝劣汰加劇。公司與招商、五礦、陽光城等聯合競得朝陽崔各莊、王四營及通州梨園3宗地塊。加強集團產業鏈協同效應，競得重慶銅梁TOD項目。

從房企披露的銷售簡報看，不少房企7月份銷售業績出現下滑，聯合拿地的現象較普遍。

新城控股7月份實現合同銷售金額約168.88億元，比上年同期下降19.40%；銷售面積約155.39萬平方米，比上年同期下降21.49%。公司披露的近期新增地塊顯示，公司通過聯合競買方式取得江蘇省南通海門市編號為CR21027號地塊，出讓面積約為6.19萬平方米，計容建築面積約為11.15萬平方米，公司目前擁有上述項目51%權益，需支付土地價款5.1億元。

除上述地塊外，新城控股還通過聯合競買方式取得江蘇省南通海門市編號為CR21028號地塊。該地塊位於海門市三星鎮紡都大道北、震蒙大道東側，出讓面積約為6.39萬平方米，規劃用途為住宅、商服及配套公建用地，容積率為≥1.7且≤2.0，計容建築面積約為12.78萬平方米。公司目前擁有上述項目51%權益，需支付土地價款約為5.84億元。

今年2月8日，深圳市住建局發佈消息，建立二手住房參考價格發佈機制，並發佈了全市3595個社區的指導價。曾經火爆的深圳二手房市場，在二手房參考價推出後迅速降溫，7月深圳二手房網簽套數同比下跌84.5%。

如今，距離深圳推出二手房參考價已過去半年時間。除了市場的變化外，隨著這個“調控利器”被越來越多城市“效仿”，深圳的樓市調控又將走向何方？

證券時報記者在深圳市福田區、羅湖區走訪發現，市場上出現越來越多按照或接近參考價出售的二手房源，包括被稱為“硬通貨”的優質學區房，甚至有仲介打出“還價就賣”的誇張宣傳語。

此外，今年2月深圳推出二手房參考價時，相關解讀指出深圳二手住房成交參考價格原則上一年發佈一次，市場波動大時也可能會半年發佈一次。市場人士普遍猜測，深圳二手房參考價已推出半年，近期有可能面臨二次調整。

市場眾生相

深圳發佈二手房成交參考價時明確，要引導商業銀行合理發放二手住房貸款，將房貸與二手房指導價掛鉤，即二手房參考價等於貸款價（銀行評估價）。那麼，二手房參考價的威力到底如何？資料顯示，今年上半年深圳二手房網簽套數30505套（含自助），同比下滑48%。到了7月，深圳二手房網簽套數3313套（含自助），雖然環比有所增加，但比去年二手房網簽量最高值的7月下跌了84.5%。

價格方面，國家統計局發佈的70城房價指數顯示，5月深圳二手住宅銷售價格環比下降0.1%，6月環比下降0.2%。易居房地產研究院報告指出，深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市，調控力度大、政策效應最為明顯。資料顯示，今年1月深圳二手住房成交價格出現歷史最高點，達72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，房價“降溫”成為趨勢。6月份，其價格降為61500元/平方米，“縮水”15%。

深圳房價真的下跌了嗎？證券時報記者在深圳市福田區、羅湖區走訪發現，市場上出現越來越多按照或接近參考價出售的二手房源，甚至包括被稱為“硬通貨”的優質學區房。在福田石廈片區，記者還看到有仲介打出這樣的標語：“眾孚大廈100平方米的房源，還價就賣”。貌似“誇張”的標語下，折射出當前深圳樓市的一種新狀態。當地房產仲介經理告訴記者，這幾個月的確有越來越多的業主主動調低掛牌價，希望可以加速成交。

由於深圳二手住宅成交量持續低迷，仲介門店近期也曝出“關店潮”“離職潮”的消息。深圳市房地產仲介協會近日發佈最新調查資料，在798家機構合計4161間門店中（全市總量的近六成），104間門店已關閉且已辦理工商註銷，220間已暫時停業但未辦理工商註銷。據此，深圳市房地產仲介協會預計，現階段深圳仲介門店關停總量應在500餘間（含未備案），占全市仲介門店的比例小於10%。

深圳市房地產仲介協會認為，伴隨著調控持續發力，一段時間內深圳二手房市場或仍將處於低迷狀態。下半年，房地產仲介行業的競爭壓力將會持續增大，無論是門店關停並轉的數量，還是從業人員隊伍離職轉行的規模或都將持續升高，全行業要做好充分的應對準備。

樓市整頓力度料加大

與去年的火爆行情相比，參考價的出現讓深圳二手房市場“量價拐點”初現。近段時間，有關深圳樓市的各種消息不斷傳出，市場高度關注未來深圳樓市調控的走向。

今年2月深圳推出二手房參考價時，相關解讀指出深圳二手住房成交參考價格原則上一年發佈一次，市場波動大時也可能會半年發佈一次。市場人士普遍猜測，深圳二手房參考價已推出半年，近期可能進行二次調整。此外，在推動大學區的背景下，市場對優質學區房又多了一點“冷思考”。

對房產仲介行業，規範措施也在不斷推進。深圳市房地產仲介協會7月下旬發佈《關於開展房地產仲介機構規範經營專項整治工作的通知》，在全市範圍內對房地產仲介機構及相關從業人員開展規範經營專項整治工作。此外，關於深圳“二手房交易系統”何時上線以及具體操作規則，市場上開始有各種猜想。

就在8月6日，深圳交易集團突發公告中止出讓第二批集中供地，涉及22宗地塊，起拍總金額約421.98億元。8月7日，深圳官方通報備受關注的“深房理”案件最新情況，稱調查處理工作取得階段性進展，有關責任單位和人員已被依法依規啟動問責和處罰，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。從各部門調查結果看，深圳銀保監局組織銀行開展全面排查和監管核查，已查明“深房理”相關人員涉嫌偽造國家機關公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉帳、化整為零、提現等方式規避資金流向監控等擾亂金融市場秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計10.64億元，其中涉及經營貸3.80億元。據深圳市住房和建設局介紹，現已查明“深房理”案件中有119人參與房產代持或眾籌。

此外，深圳市地方金融監督管理局在8日發佈關於《對“深房理”涉嫌非法集資開展調查及申報登記的通報》。深圳市地方金融監督管理局已牽頭組建“深房理”涉嫌非法集資調查工作組，組織行業主管部門以及國務院金融管理部門駐深機構等，對深房理資訊技術（深圳）有限公司、房理資訊科技（深圳）有限公司及自然人李某峰等人員開展調查。深圳市地方金融監督管理局將根據調查結果依法依規處置，並第一時間公開調查及處罰結果。

對於未來深圳樓市調控的走向，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，金融監管部門將繼續加強資金流向監管，重點是實體信貸資金會不會通過小貸機構流入房地產市場；強化經營貸申請的資格認定和全流程穿透式監管，並強化仲介市場秩序整頓。此外，二手房參考價制度會堅定地執行下去，預計下一步深圳對樓市的整頓力度將非常大，控杠杆力度會全面強化，並延伸到開發行業。

此外，繼深圳之後，上海、西安、成都、寧波、三亞、東莞、無錫等城市都陸續推出二手房參考價等相關措施，以控制虛高掛牌、完善二手住房網簽交易價。深圳市場的表現和做法也給其他城市帶來“參考作用”。有分析人士表示，未來二手房成交量價持續火熱的城市及一二手房價倒掛嚴重城市，將迎來“二手房參考價時代”。

提出私有化退市近一個月後，首創置業亮出了2021年上半年的“成績單”，這或許也是其給資本市場的最後一份答卷。

同比下跌超七成的歸母淨利潤、不足4%的淨利率、銳減的拿地力度某種程度上都彰顯了公司的困境。

首創置業的退市是否與這份成績單相關外界尚且不知。但可以確定的是，其重倉環京區域難“調頭”的現狀已經難以支撐房地產市場的調控重壓。

盈利同比跌7成

資料顯示，2021上半年首創置業營收同比增長19.46%至110.13億元，歸母淨利潤則同比下跌73.38%至2.26億元，創下了近年來的最大跌幅。

首創置業將歸母淨利潤的下滑歸咎於毛利的下降及禧瑞都5號樓資產收益權轉讓專案的利潤未能於報告期內確認。

其稱，北京和成渝等地的若干低毛利項目於報告期內結轉，“受房地產行業調控政策影響，結轉專案產品售價未及預期，毛利同比下降。”截至6月末，公司實現毛利21.38億元，同比下跌3.56%。

截至2021年6月，首創置業來自北京分部、華東分部的淨利潤有所增長，但天津分部、成渝分部及其他銷售分部（瀋陽、深圳、佛山、鄭州等地區）的淨利潤皆有所下降。

其中，降幅最大的為其他銷售分部，來自該分部的淨利潤由2020年上半年的8.49億元降至-0.019億元。

另外，首創置業來自土地一級開發的虧損繼續擴大，2021年上半年淨利潤虧損1.22億元，去年同期虧損0.7億元。

多重因素疊加影響下，首創置業2021年上半年的盈利能力明顯走弱。東方財富(32.930, 0.24, 0.73%)資料顯示，公司營業稅後毛利率約19%，較去年同期的24%減少5個百分點，銷售淨利率也較2020年上半年的11.06%降至3.83%。

上半年，首創置業實現簽約銷售額402.7億元，同比增長19.5%，對應簽約面積為174.3萬平方米。其中，公司約74%的簽約金額來自京津翼、長三角及粵港澳三大核心城市圈，合計簽約銷售額為298.2億元。

這其中，占比最大的為京津翼城市群。截至2021年6月，首創置業來自該區域的簽約銷售額為185.13億元，在總簽約銷售額中的占比達到46%左右。

與其他區域相比，公司來自京津翼城市群簽約銷售額是長三角的1.93倍、粵港澳的10.64倍。

這也意味著，儘管首創置業在努力外拓、優化佈局，但公司大部分的業績依然來自環京區域。鑒於嚴格的調控政策，該地區的利潤空間十分有限。

簽約銷售面積來看，首創置業超45%的銷售面積來自除三大核心城市圈外的其他地區。上半年，其他地區為公司貢獻了約79萬平方米的銷售面積，是“大本營”京津翼的1.73倍。

但其他地區並沒有為首創置業帶來可觀的銷售額。該地區的簽約銷售均價為13217元/平方米，遠低於公司整體23112元/平方米的均價。

消失在拿地百強榜單

京津翼“圍城”未破的同時，首創置業延續2020年的投資趨勢，進一步放緩了拿地力度。

上半年，公司僅在上海松江、青浦補倉兩幅地塊，總土地價款為33.7億元，總建築面積26.6萬平方米，平均溢價率8.7%。

另外，首創置業通過收並購獲取了浙江省桐鄉市一級開發專案，總占地面積348萬平方米，為京津翼地區外獲得的首個一級開發專案。

銳減的拿地動作導致公司消失在了拿地金額百強榜單中。

據中指院資料，2020年首創置業全年權益拿地金額為89億元，排名較當年上半年的88名降至第96名。2021年上半年，百強榜單中未出現該公司的身影，第100名為長春城投控股(4.420, 0.00, 0.00%)集團，其權益拿地金額為37億元。

截至2021年6月末，首創置業土地儲備總建築面積為1574.5萬平方米，權益總建築面積為1024.3萬平方米，“現有土地儲備足以滿足公司未來3年左右的發展需要”。

減少對外投資穩住了公司的現金流。上半年，首創置業擁有貨幣資金389.12億元，同比增長20.14%。

與出售資產的動作配合在一起可以看出，相較於拿地沖規模，首創置業上半年的重點實為降負債。

上半年，該公司先後掛牌出售首創陽光房地產46.486%股權及北京同創置地45%股權，並計畫將奧特萊斯業務轉讓給集團。彼時，管理層曾言，出售奧特萊斯資產可以有效盤活資產，將回籠資金用於償還債務，降低杠杆。

現實總是骨感的。據貝殼研究院統計，截至2021年中期，首創置業剔除預收款後的資產負債率為78%，淨負債率為164%，現金短債比為1.34，相較2020年依然踩線兩條。

截至2021年6月底，首創置業短期負債較2020年微增至5.13億元，一年內到期的非流動負債達283.86億元。公司同期應付帳款115.61億元，其中約104.73億元為一年內新增款項。

另外，首創置業另有其他應付款125.28億元。這其中包括應付其他權益工具股利、應付高級永續債券股利及應付股權轉讓款等。

近日有消息稱，監管部門將出臺新的房地產政策，要求房企買地金額不得超過年度銷售額40%。

根據克而瑞資料統計，2021年上半年，深圳控股上半年拿地金額94.2億元，全口徑銷售金額87.0億元，拿地-銷售比為108.28%，遠遠超過40%的標準。

營業收入增加 淨利潤減少

2020年，深證控股實現房地產銷售收入140.8億港元，同比上漲33.7%。全年合同銷售金額約145億元人民幣，其中大灣區專案占比約74%。

2020年深圳控股的總收益為188.03億港元，同比增加26.03%。毛利潤為88.15億港元，同比增加71.99%，毛利率為46.88%，同比上升了12.53個百分點。

雖然營收上漲26.03個百分點，但2020年的淨利潤為37.23億港元，較2019年的40.63億港元減少了8.37%。

2020年深圳控股權益淨利率為7.83%，較2019年下降1.6個百分點，銷售淨利率的下降是拖累ROE的主要原因。

財務費用增加 短期借款激增

2020年，深圳控股的總資產為1522.76億港元，同比增加21.56%。總負債為968.70億港元，同比增加25.97%。資產負債率為63.61%，同比上升2.22個百分點。財務費用為9.92億港元，同比增加76.77%。

一年內到期的銀行及其他借貸為127.40億港元，較2019年末的84.06億港元增加了51.55%。

2020年末，深圳控股的現金結存為187.10億港元，扣除受限制現金後，期末現金及現金等價物餘額為161.66億港元。深圳控股稱，集團融資管道暢通，自有資金充足，無流動性壓力。

年報稱，2020年12月31日，深圳控股剔除預售款後的資產負債率為58.2%，淨負債率為23.9%（負債只包括銀行及其他貸款），現金短債比為1.47倍（負債只包括銀行及其他貸款），均屬於“綠檔”。2021年將置換即將到期的短期貸款，優化現金短債比。

2021年上半年銷售額同比下降

2021年3月31日，深圳控股執行董事、副總裁董方在2020年全年業績會上表示，今年計畫新增土地儲備150萬平方米，計畫投入資金150億元至200億元。

2020年年報稱，深圳控股2021年全年可售貨值約320億元人民幣，全年合同銷售目標為180億元人民幣。但2021年上半年深圳控股總合同銷售額約71.96億元，較去年同期下降5.1%，上半年僅完成全年銷售目標的39.98%。且總合同銷售面積約346，662平方米，較去年同期上升35.2%，每平方米平均售價約為20，759元，平均售價較上年同期降低了8，812.6元。

上半年增加拿地

2021年6月23日，深圳控股間接非全資子公司與萬科間接全資附屬公司以81.91億人民幣的價格合營收購了廣東省中山市一幅混合用途的土地，總土地面積為66.90萬平方米。深圳控股和萬科各自持有項目公司50%的股權。

6月17日和29日，深圳控股份別獲得銀行提供最高達5億港元和6億港元的貸款融資函，最高共計11億港元。

2020年深圳控股全年新增土地儲備面積約63.1萬平方米，新增貨值約134億人民幣。根據克而瑞資料統計，2021年上半年，深圳控股上半年拿地金額94.2億元，上半年拿地金額為去年全年的70.30%。全口徑銷售金額87.0億元，拿地-銷售比為108.28%，遠超40%的標準。

上半年的銷售成績不佳，新政策一旦出臺，即使是深圳控股這樣“三道紅線”都合格的“綠檔”房企也要減少拿地了。

“羅小住”卡通形象

3分鐘可以做什麼？日前，在羅湖區委區政府強有力的領導下，在羅湖區住房和建設局的指導下，羅湖區建設工程監管和住房保障中心在全市首推公租房“線上選房”新模式——選房人無論身處何地，只要在規定時段內拿起手機簡單操作一番，最多3分鐘就可以選到自己中意的公租房。相較於線下簽約流程多、手續多、等候時間普遍偏長和人群聚集等問題，“線上選房”新模式兼備方便快捷、細緻周到、擺脫空間限制、疫情防控期間避免人群聚集等一系列優勢，連日來成為社會大眾關注的熱點。

“通過‘線上選房’，實現了公租房選房‘指尖辦’和‘掌上辦’，讓‘數據多跑路，群眾少跑腿’，既提升了房源分配的服務效能，又能節約行政成本，更加貼合了疫情防控時期選房便捷、高效、安全的群眾實際需求。”羅湖區住房和建設局黨組書記、局長馬曉東表示，公租房“線上選房”新模式是落實羅湖區委區政府關於“雙區”建設、綜合改革試點民生“七有”“七優”的要求，也是開展黨史學習教育“我為群眾辦實事”實踐活動的工作要求，是羅湖區住建局在民生保障方面補短板、創新工作方法的一次嘗試。

住房保障問題關係千家萬戶。羅湖區建設工程監管和住房保障中心堅持把民生工程作為民心工程，此次在全市創新開發“線上選房”系統，率先通過科技賦能，為“灣區樞紐、萬象羅湖”建設貢獻住房保障力量。

高效便捷優點多

首輪選房順利結束即將開啟第二輪

“此次羅湖區公租房‘線上選房’共有房源397套，目前首輪選房已順利結束，實現選房189套，第二輪即將開啟。預計8月中旬繼續面向灣濤時代公館、錦華髮公寓1333戶遞補認租家庭開展剩餘208套房源的‘線上選房’工作。”羅湖區建設工程監管和住房保障中心相關負責人表示。

第二輪線上選房能夠順利開展，離不開首輪“線上選房”打下的堅實基礎。據悉，為了兼顧高效、安全、節約人力等諸多因素，快捷實現在深圳的“安居夢”，羅湖區建設工程監管和住房保障中心於7月16日發佈了《關於灣濤時代公館、錦華髮公寓專案公共租賃住房選房有關事項的通告》，對397套公租房首次採用了“線上選房”模式，入圍及候補入圍的羅湖區戶籍在冊輪候家庭共有794戶。

“為節約選房家庭的時間，我們在7月19日至24日間開展了選房公測演練，並借助‘羅小住’卡通形象進行視頻講解，讓所有選房家庭在模擬環境中體驗選房流程、熟悉選房規則，有效避免了因人員聚集而產生的防疫壓力，在保證相關防疫要求的前提下，有力開展了選房工作。”區建設工程監管和住房保障中心相關負責人介紹說。

7月28日至8月2日為首輪正式選房階段。選房家庭按輪候排位元順序號依次進行“線上選房”，並確認最終選房結果。在首輪“線上選房”開啟後，不到兩個小時，灣濤時代公館專案單間已全部被選定並順利完成線上簽約。“有一戶家庭僅用20秒就選好了住房並簽約，創下了羅湖區公租房選房簽約最快紀錄。”區建設工程監管和住房保障中心相關負責人表示。

據統計，在羅湖區公租房首輪“線上選房”期間，登錄使用總戶數達2497戶，參與選房用戶數694戶，首輪入圍及候補入圍家庭共完成選房189套，參選率87%。

值得一提的是，借著“線上選房”的東風，羅湖區建設工程監管和住房保障中心對今年4月認租的36戶戶籍輪候特殊困難家庭也將開啟“線上”操作模式，8月10日開始模擬選房，11日進入正式選房環節。這些戶籍輪候特殊困難家庭包含申請人或共同申請人屬低保或低保邊緣、撫恤定補優撫物件、殘疾人物件家庭。對此，相關特困家庭充滿了期待。“能在手機上選房實在是太方便了！”吳先生高興地說。

用心服務選房人

遠在大洋彼岸的她順利參與了選房

連日來環環相扣的選房過程中，“線上選房”的便捷性充分得以體現。期間還發生了一個區建管住保中心房屋管理部工作人員“橫跨大洋服務選房人”的小插曲。

“請問模擬選房在什麼時候？要登錄哪個平臺？又怎麼操作呢？”7月下旬，選房人黃女士一個電話打進了區建管住保中心房屋管理部，一口氣提出了多個問題。面對黃女士的連串疑惑，工作人員一方面逐個問題耐心講解，一方面表示，為了能使黃女士熟練作業系統，可以邀請她來區建管住保中心，由工作人員手把手為她講解流程。這一邀請才得知，原來這通電話是一個越洋電話，選房人黃女士當時人在美國。最終在工作人員細緻地講解下，黃女士熟悉了“線上選房”流程，並完成了類比選房操作，最終在千里之外順利參與選房。

“這在以前是不敢想的。”正在美國出差公幹的黃女士直言，這既要感謝工作人員對她細緻周到的服務，更要感謝“線上選房”的平臺模式，讓她在美國也能參與選房。“線上選房”新模式既解決了選房人在外地或工作不便無法前往現場的難題，也在最大限度上減少了人群集聚的安全隱患。

據瞭解，本次配租的397套公租房房源全部導入“線上選房”平臺，選房家庭可在選房公測階段模擬選房操作——通過微信關注“i羅湖”公眾號，進入住房保障專區，再登錄羅湖區公租房線上選房簽約系統。選房家庭可以提前進入簽約選房模組收藏不超過5套心儀的預選房屋，並可隨時進入選房主介面，即時查看自己的預選房屋狀態、即時選房資訊。待選房倒計時結束後，選房家庭即進入正選環節，並在預選房屋中選定其中一套，每戶選房時間不超過3分鐘。一旦選定房屋並進入簽約環節，選房家庭所選房屋不得更改。簽約環節預留有30分鐘的簽約時間，選房家庭可詳細閱讀合約條款，線上簽署姓名並確認簽約。線上簽約完成後，選房家庭可返回查看已簽約房屋資訊，並根據資訊提示預約線下辦理入住。如果選房家庭未在規定時限內完成線上“立即簽約”的，可在所在補選場次開始前進入網上選房介面申請一次補選。

住房智能化改革邁大步

保障“萬象羅湖”高品質發展

登記、審核、簽約……7月31日，首輪線上選房專案灣濤時代公館、錦華髮公寓迎來首批40戶簽約入住的住戶，其中灣濤時代公館項目迎來29戶，錦華髮公寓迎來11戶。“羅湖區此次首輪推出的公租房項目中，灣濤時代公館共供應110套，包括單間12套、一房91套、兩房7套；錦華髮公寓共供應287套，包括單間271套、一房16套，其中156套房源為現房，剩餘131套於2021年8月至2022年7月期間分批交付。”區建設工程監管和住房保障中心相關負責人說。

此番創新舉措使得羅湖區人才住房和保障性住房智慧化改革邁出了堅實的一步，在全市範圍內率先打響了名號。“未來，羅湖區建設工程監管和住房保障中心將繼續加大力度補足基本保障短板，打造‘標準+住房保障’建設，多層次、分批次助力轄區人才安居，緊緊圍繞‘灣區樞紐、萬象羅湖’城區新定位，創新推動住房保障工作高品質發展。”區建設工程監管和住房保障中心主要負責人表示，截至目前，羅湖區戶籍在冊輪候公共住房家庭約3.5萬戶，為有效紓解輪候庫家庭住房壓力，該中心年度計畫完成面向羅湖戶籍輪候庫家庭配租住房1700套，目前已發佈配租通告397套。

與此同時，羅湖區建設工程監管和住房保障中心不斷創新培育智慧化要素，集聚公租房房源管理。該中心還在全市首次發佈通告，面向港澳人才定向配租人才住房，繼續完善港澳、高層次人才選房簽約工作。7月2日，《羅湖區人才安居企事業單位名錄》（2021版）業已發佈，第三季度該中心將計畫落實名錄內羅湖區重點企業住房和貨幣補貼並行的“雙軌”保障。

上海二手房核驗價已傳導至房貸環節！

8月6日，仲介機構人士向中國證券報記者表示，上海市房管局當日召開工作通報溝通會，8月6日起上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。

另有銀行從業人士告訴中國證券報記者，早在上個星期，滬上某幾家銀行已進行系統停機升級改造，以對接房產交易中心核驗價系統。目前，上海房屋狀況資訊中心相關系統已經開通。

2021年以來的上海樓市各領域新政策已日趨完善：推出並完善一手房積分搖號制滿足符合條件的剛需購房者，二手房實施價格核驗體系並配套“三價就低”原則審批貸款額度降低樓市杠杆，法拍房實施限購補上限購政策“漏洞”，房貸利率抬升為市場降溫。

上海房貸新標準

8月6日，市場消息稱，6日起購房者申請貸款時，將從合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價中，選擇最低的一項，作為貸款額度審批標準。多家仲介機構從業人員向中國證券報記者確認該消息屬實。

中國證券報記者獲悉，8月6日，上海市房管局召開工作通報溝通會。會議要求各銀行審核貸款金額以“三價就低”原則，房地產經紀機構要對客戶做好告知。

現在二手房過戶之前都需要做網簽，也就是在房管局系統的網上進行公示和簽合同，合同網簽價也就是在房管局系統裡體現的成交價格，由賣家與買家商定而成。涉稅評估價主要是由房產交易中心自動評估，也叫交易中心核驗價，所繳納的稅費都是以該核驗價格為准。銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，三價取低作為貸款標準，有利於管控二手房市場熱，進一步擠壓投資客的空間，同時有助於銀行規避樓市波動，抵押物價值縮水的風險。

盧文曦指出，以往的市場上，有個別投資客有意購買市場價低但銀行評估價高的房產，比如實際交易額為200萬，但是銀行評估價為230萬，此舉可以獲得更多銀行貸款、降低實際首付比例，這在一定程度上助推了樓市熱度，同時使得銀行抵押物價格虛高、抵押物安全係數降低。“三價就低”原則下，這一現象將很難存在。

上海樓市政策日趨完善

2021年以來，上海多次出臺樓市新政，一手房推出並完善積分搖號制、二手房實施價格核驗體系並配套“三價就低”審批貸款額度、輔以法拍房限購和房貸利率抬升等多項政策，政策體系日趨完善。

一手房方面，上海今年推出新房搖號新規，並加以完善。

2021年初，上海新房搖號新規正式實施。購房人在認購後，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。

該新規在熱門樓盤搖號中出現“漏洞”。據中國證券報此前報導，上半年上海多個性價比較高的新樓盤積分門檻特別高，對應的社保月份多達200個月，年輕的剛需客戶群體多數難以達標。據記者瞭解，很多買家通過直系親屬間的房屋贈與，以較低的手續成本轉移房產，讓某一家庭成員變成名下無房，獲得積分高。

7月23日，這一“漏洞”被補上。當日，上海市房管局發文，自7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。市場人士認為，隨著該政策實施，上海樓市“打新”熱有望進一步降溫，第四批新盤上市後，觸發積分制的項目數量將減少。

二手房方面，上海循序推出二手房價格核驗制度和二手房“三價就低”貸款額度審批原則。

上海自去年12月開始加碼對二手房市場的價格管控。2020年12月15日起，上海二手房交易過程中新增房源核驗環節，每套房源將會有專屬的核驗編號和二維碼，核驗通過才能掛牌。2021年3月，上海市房管局再次通知強調嚴格房源核驗，未經核驗不得發佈房源掛牌資訊。根據2021年7月9日上海市房管局二手住房房源掛牌管理會議精神，7月19日起，上海房產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格資訊的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產資訊服務平臺企業不得對外發佈該房源資訊。

8月6日，上海市房管局召開工作通報溝通會，即日起上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。至此，上海二手房從房源價格到貸款額度審批形成新的體系。

法拍房方面，上海年初正式將法拍房納入限購範圍，法拍房市場熱度趨冷。

2021年1月底，上海法拍房實施限購政策，購買法拍房同樣需要符合上海購房條件要求。2月份市場因政策調整，很多法拍房下架，疊加市場觀望情緒濃厚，法拍房市場驟冷。即使3月房源陸續恢復上架後，市場競拍次數、成交量、成交率均顯著不及往年。在非核心區域，每平米成交價在一萬元左右甚至不足萬元的情況頻繁出現，其中不乏中環附近的地鐵口物業。

貸款利率方面，上海近期對房貸利率進行調升。7月23日，人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。首套房貸利率將從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，新規於24日零時開始實行。8月5日，上海市房地產交易中心公告稱，按工作實施方案，對7月23日之前（含7月23日）已完成一手住房認購、且選定房源的購房人，申請個人住房貸款按照調整前的政策執行。

以上多項新政的實施，使得近期的上海樓市明顯降溫。據上海鏈家研究院的監控資料顯示，7月份上海全市共成交二手房2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%；成交金額819億元，環比下降13%，同比下降15%。

中國新城鎮(01278)公布,截至6月30日止中期純利約1.15億元(人民幣．下同),按年升約2.29倍,每股盈利0.0118元,不派中期股息.

該集團指,收入1.42億元,比去年同期減少32%,其中物業租賃收入增41%至6238萬元及物業管理費增34%至1801萬元,主要由於武漢楚光產業新發展的投資物業出租率同比上升所致.受改革轉型影響,城鎮化開發收入和其他收入合計減少64%至5372萬元.截至6月30日,扣除潛在高風險項目的減值準備後,該集團固定收益類項目投資組合總額約7.9億元.剔除潛在高風險項目後,該組合按照合約取得稅前年化保證投資收益約8000萬元,對應平均年化稅前投資回報率約10%.於6月30日資本負債比率為5%,比去年底降13個百分點,因上半年歸還銀行借款9.65億元所致.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

東勝旅遊(00265)公布,以2400萬元收購主要於河北省石家莊市從事分租業務的公司全部股權.

該集團指,所購業務位於河北省石家莊市長安區建設北大街325號豐收都會總面積約2.22萬平方米,以及河北省石家莊市長安區建設北大街80號長安花苑總面積為3925平方米之非住宅單位持有分租權,絕大部分該等單位已分租予不同商戶,包括銀行及連鎖餐廳,各分租承租人均為獨立第三方.由於在7月授予分租權前的公司並無經營業務,故並前兩個財政年度財務資料.

該集團指,根據賣方所提供有關公司在7月綜合資產總值及資產淨值經計及投資物業公平值及相關租賃負債及遞延稅項負債後分別約7600萬元(人民幣．下同)(約9100萬港元)及約2100萬元(約2500萬港元),於7月2日該公司將確認為投資物業租賃項下分租使用權資產價值約7000萬元(約8400萬港元),此乃經參考獨立估值師根據資本化法編製估值報告之投資物業公平值.倘完成獲落實,有關租賃項下分租使用權資產將本年度綜合財務報表確認為投資物業.該集團指,經考慮分租安排條款、主出租人及分租承租人背景以及有關公司業務營運,認為收購將貢獻穩定收入及溢利,並改善財務表現.

龍光集團(03380)公布,連同聯合營公司在內,7月歸屬股東權益的銷售額約100.1億元人民幣,按年約9.66%,歸屬股東權益的銷售面積約61.6萬平方米.

該集團指,今年7個月歸屬股東權益的銷售額約836.5億元人民幣,同比增長45.6%,歸屬本股東權益銷售面積約452.1萬平方米.

現代健康(00919)公布,以320萬新新加坡元(約1830萬港元)收購新加坡商用物業.

該集團指,所購物業位於BLK186 Toa Payoh Central #01-436 Singapore 310186.該物業為商用物業,建築面積約134
5平方呎.根據現有租約,該物業現時按月租7000新加坡元(約4萬港元)出租予一名獨立第三方.該租約的租期於明年7月31日結束,且包含一項以租戶為受益人的選擇權,租戶可按將協定現行市場租金重續租約,為期24個月.該集團管理層擬於租期屆滿或現有租約重續租期屆滿後,將該物業用作營運新加坡美容院店舖.經考慮新加坡積極的經濟前景以及當地對美容及保健服務不斷增加的市場需求,該集團認為,收購為於新加坡市場拓展業務提供良好商機.

提價3.5%加推32伙 每呎21224元

宏安地產（01243）旗下青衣薈藍首批呎價雖以貴絕同區的姿態推售，但由於單位樓價細，過去周末（7日至8日）首度收票成績仍理想，兩天速收約1100票。發展商昨日隨即加推新一張價單，涉及32伙，計算最高折扣及傢俬津貼後，折實平均呎價21224元，較首批調升3.5%，料日內再加推單位，最快周六（14日）進行首輪銷售。過去周末沒有焦點一手盤開售，新盤交投淡靜，共錄得約47宗，但已較前一個周末（7月31日及8月1日）只有約32宗，按周大升46.9%。

薈藍上周四（5日）開價，首張價單64伙以折實售價20501元（計算最高折扣15%及2.8萬元傢俬津貼扣減）推出，貴絕同區新盤首批單位。項目過去周末首度進行收票，發展商於過去周六（7日）晚公布首天已取得逾800票，成績不俗，昨日隨即加推新一張2號價單，涉及32伙，以上述扣減方式計算，折實平均呎價21224元，折實售價406.8萬至458.2萬元，折實呎價19739至22571元。

入票多屬用家 研設大手組別

宏安地產執行董事程德韻【圖】表示，由於疫情關係，該集團於旺角家樂坊租用地方，供參觀者進行登記及填寫相關資料，再安排到示範單位參觀，首天已取得逾800票，反應理想。為回應市場需求，項目昨日加推新一張32伙價單，推出單位的樓層及景觀更為優勝，折實均價較首張價單上升3.5%；此外，最快今日再加推單位，售價有進一步調升空間，最快周六進行首輪銷售。

她透露，現時入票人士以用家為主，投資者佔約30%，當中亦有投資者擬購兩伙或以上，該集團將視乎情況，再決定是否安排大手購貨組別。該公司物業發展部營業及市務高級經理黃文浩說，過去周六入票以葵青區客人佔最多，約為50%，其次為沙田區。

程德韻昨晚表示，薈藍過去周末兩天共錄得逾5000人次參觀，截至晚上8時半累積收票約1100張，以推出合共推出96伙計算，超購10.5倍。位於寮肚路8號的薈藍提供320伙，實用面積181至257方呎，預計2022年12月底落成入伙。

新盤周末成交按周增47%

另外，總括整體新盤過去兩天共錄得約47宗成交，較前周末僅錄得32伙，按周大升46.9%。

各新盤中，以新世界（00017）周六銷售元朗瑧頤22個撻訂單位銷情最佳，即日沽清，共套現近1.3億元，成為周末銷情最佳的新盤；會德豐地產旗下樓盤昨日共沽3伙，單日套現3143.78萬元。

此外，市場不乏大額成交，嘉里建設（00683）旗下屯門掃管笏現樓項目滿名山，昨日售出山庭H2號洋房，實用面積2865方呎，成交價7163萬元，呎價25002元。

新地（00016）位於屯門的御海灣II昨日連沽兩伙，首度賣出連平台特色戶，位於1座3樓G室，實用面積437方呎，連277方呎平台，以1081.01萬元售出，呎價24737元屬該項目次高；御海灣II累售279伙，套現逾21億元。

市區重建局（下稱市建局）上周就首個公務員建屋合作社（下稱合作社）土瓜灣盛德街/馬頭涌道重建項目（下稱盛德街項目）向小業主發出收購建議，並特別為該項目引入「劃一補地價呎價」等5項措施。市建局行政總監韋志成表示，單就收購已預留35億元作收購，另估計要為小業主「包底」向政府支付約6300萬元補地價，強調收購安排已在居民需要和公共資源公平有效運用等方面盡量爭取平衡。

市建局上周宣布，向盛德街項目約155個受影響業主提出收購建議，合資格自住業主的每方呎（實用面積．下同）收購價（下稱收購呎價）為19848元，創市建局九龍區重建項目的呎價新高。市建局因應合作社項目的複雜性和獨特性，引入5項新措施，包括「劃一補地價呎價」，以整個項目內獲評估為最低的每方呎補地價，劃一作為所有單位須支付的每方呎補價，有關差額由市建局支付。

韋志成於網誌中透露，因應5項新措施，盛德街項目須向受影響業主支付的現金補償和特惠津貼達35億元。

市建局一如其他重建項目，透過招標委聘7家測量師行就「7年樓呎價」作獨立評估，局方罕有披露7家公司評估的呎價介乎19630至20076元，市建局撇除最低和最高呎價後，以其餘5個呎價的平均數釐定收購呎價。

為業主補價額外包底6300萬

韋志成留意到測量師評定估價時，已考慮港鐵屯馬線通車和樓價普遍向上等因素，並因應樓齡作出調整，最高和最低呎價只相差約1%，反映估價普遍為客觀合理，而是次收購呎價較去年10月九龍城啟德道/沙浦道的收購呎價17698元高12%，相比坊間代理行同一時段公布的樓價升幅約7%，顯示出價已考慮盛德街項目的獨特性等。

另外，韋志成透露，每單位實際每方呎補地價實為2661元至逾3400元，市建局須因應「劃一補地價呎價」，就約九成單位提供每方呎約200至700多元的補地價差額補貼，小業主節省的補地價支出最多約100萬元，而市建局須為業主額外承擔補地價約6300萬元；收購呎價連同補地價差額計算，市建局就約九成單位的實際支出超過每方呎2萬元。

韋志成期望，透過有關解說，受影響業主會理解市建局在合作社樓宇業權的特殊情況、居民的居住需要，以及公共資源公平、有效運用之間，已盡量爭取平衡，制定出一套「合情、合理」的方案。市建局將派出專責個案職員接觸受影響業主等和法團，解說和解答對方的疑問。

樓價持續乾升，九龍灣三寶（得寶花園、淘大花園及德福花園）之一的淘大花園有高層戶售價高見838萬元，相隔近5個月再刷新屋苑造價紀錄。

消息指出，九龍灣三寶本月暫時共錄6宗成交，較上月同期減少4宗，其中淘大花園已佔4宗，Q座高層3室，實用面積484方呎，原則1房變2房戶，並改為開放式廚房，剛以838萬元售出，造價貴絕淘大花園，呎價17314元。

據知，上址屬收租單位，原業主去年9月曾連租約以810萬元放售，至今年6月租期屆滿，即大幅提價至840萬元。由於單位享開揚佐敦谷公園景，加上有不俗裝修，終僅減價2萬元即易手，以原業主2012年初入市價409.8萬元計，賬面獲利428.2萬元（約1倍）。淘大花園造價今年1月和3月兩度破頂，前述成交把3月錄得的832萬元高位推升6萬元（0.7%）。

另外，將軍澳本月暫錄71宗交投，按月急減75宗（51.4%），惟高價成交不絕，當中慧安園2房戶樓價首度衝破「七球」。香港置業分區董事劉浩勤說，慧安園2座低層H室，實用面積413方呎，放盤不足一周減價5萬元，以705萬元易手，將該屋苑2房戶造價高位推高7萬元（1%），呎價17070元。原業主2017年以543.8萬元買入，賬面升值161.2萬元或29.6%。

新港城樓王撻訂 買家蝕37萬

不過，再有新界上車屋苑樓王單位被撻訂，消息指出，馬鞍山新港城H座低層6室，實用面積363方呎，日前以743萬元售出，樓價創屋苑2房戶新高，惟有傳因銀行對該單位估價不足，買家終撻訂離場，以一般支付樓價3%作訂金計，買家連同雙邊代理佣金料損失共逾37萬元。上月底，粉嶺碧湖花園一個造價650萬元的標準分層戶樓王曾錄撻訂，意味市場短短半個月內再度出現樓王撻訂個案。

本港疫情趨穩，零售市道好轉，核心區舖位空置率回落。中原（工商舖）最新數據顯示，在中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角5個核心消費區之中，銅鑼灣7月空置率已錄得三連跌，最新報10.06%，屬5區之中最低，按月降0.22個百分點。

銅鑼灣舖位空置率連跌3個月，較去年7月的11.53%挫1.47個百分點，中原（工商舖）商舖部董事黃偉基稱，租客對進駐銅鑼灣區的信心回升。灣仔區舖位空置率按月跌0.11個百分點，報14.92%；旺角區降0.03個百分點，至11.87%。其餘兩區空置率輕微回升，尖沙咀空置率為15.47%，按月增0.04個百分點，惟黃偉基指出，該區空置率按年大幅回落1個百分點。中環7月錄得的空置率為20.54%，屬5區之中最高，按月微漲0.08個百分點。

黃偉基指出，舖位租務市場已調整一段長時間，核心區舖位租金回落至吸引水平，近月本地疫情有所緩和，加上消費券於8月開始派發，零售餐飲及娛樂市道陸續好轉，支持舖位租務需求，有助消化街上吉舖，預料短期內核心區舖位吸納情況理想。

SOHO中國（00410）早前落實賣盤予黑石集團（Blackstone），公司與黑石旗下公司Two Cities Master Holdings II上周五（6日）聯合公布，後者在上周二（3日）收到中國市監局通知，當局已根據《中國反壟斷法》提交的申報，正式立案調查。

SOHO中國：已申報相關文件

公告指，Two Cities Master Holdings II已向內地市監局提交併購審查申報相關文件及材料，並提供進一步文件及材料，以回應市監局關於補充額外信息的要求。

內文亦指，截至上周五，Two Cities Master Holdings II及SOHO中國的交易並未有任何先決條件已獲達成。

SOHO中國在6月宣布，落實賣盤予黑石集團。公司發表公告指，黑石集團將以每股5元，即較SOHO中國停牌前3.8元溢價約31.6%，收購SOHO中國，交易原本預計在年底前完成。

其後在7月6日，SOHO中國發通告指，將延遲寄發有關黑石集團要約收購事項的綜合文件。寄發綜合文件的最後期限已延長至先決條件達成後7日內，或今年12月31日。

樓價高企、土地供應緊張，長實 （01113） 、新地 （00016） 兩大發展商均表示支持盡快增加住宅供應，當中長實執行董事趙國雄認為，填海屬長遠政策，應先考慮善用現有土地資源。

日前趙國雄與新地副董事總經理雷霆等出席地產代理開幕儀式，期間趙國雄表示，香港實際上完全不缺乏土地，填海屬長遠政策，應先考慮善用現有土地資源，盡快幫助市民上車，並支持放寬按揭成數及推動舊樓重建，以及逐步減少最終取締劏房。至於新地近日就元朗東成里項目提交土地共享申請，雷霆指出，希望政府繼續「拆牆鬆綁」，支持公私營房屋項目，增加住宅供應。

紀惠副主席及行政總裁湯文亮表示，舊樓重建有助增加住宅供應，但前提是發展商收購後盡快發展。

大埔白石角區為近年新盤供應重鎮，多個項目接連入伙，其中，作為區內新晉屋苑之一的嘉熙，自入伙以來，租務個案接連不斷，目前有約30個放租盤，平均呎租約39元，入場叫租由12000元起，普遍回報率約2.4厘，該盤共提供1122伙，面積由225方呎起，戶型涵蓋開放式至5房的多元化戶型。

利嘉閣高級聯席董事葉鎮江表示，項目約有30個租盤，平均呎租約39元，吸引不少年輕夫婦和情侶租住，目前入場月租約12000元，為9座低層H室，面積248方呎，屬開放式間隔，坐向東方，呎租約48.4元；其餘放租單位包括5座低層H室，面積466方呎，為2房間隔，坐向西南方，以16500元推出放租，呎租約35.4元，以及8座中層D室，面積600方呎，為3房間隔，坐向東北方，以27000元推出放租，呎租約45元。

葉氏指出，近期租出單位包括6座中層A室，面積339方呎，屬1房間隔，坐向北方，以14000元承租，呎租約41.3元，據了解，業主於2018年6月以約638.6萬購入單位，現將單位租出可享約2.63厘租金回報。

另外，項目9座中層G室，面積528方呎，屬於2房戶型，坐向西北方，以17000元租出，呎租約32.2元，業主於2018年7月以約1003.6萬購入，現將單位租出可享約2.03厘租金回報。

世紀21灝天客戶經理方建輝表示，項目近期放租單位包括8座低層F室，面積456方呎，屬2房連開放式廚房單位，坐向西方，叫租16000元，呎租約35.1元，以及項目2座中層C室，面積832方呎，屬3房單位，坐向西南方，叫租26000元，呎租約31.3元。

方建輝透露，近期租務個案包括該盤8座低層A室，面積714方呎，屬3房單位，坐向東北方，近日以月租30000元連一個車位承租，呎租約42元。業主於2020年以約1420萬連車位購入，現將單位租出可享約2.54厘租金回報。

另外，項目3座低層B室，面積489方呎，屬於2房單位，以18000元租出，呎租約36.8元，業主於2018年以約843萬購入，現將單位租出可享約2.56厘租金回報。

嘉熙共有9座住宅大廈，每座樓高19層，合共提供1122個分層住宅，面積介乎225至2356方呎，分別採用開放式或獨立式廚房設計，大部分配置露台。

單位間隔涵蓋開放式至五房的多元化戶型，迎合不同種類住戶需要。其中以中小戶型為主，項目2房或以下細單位佔整體77%。

政府積極推地增供應，其中，元朗住宅地將於本周五起截標，嘉華、遠東發展及佳明均表示會研究入標，料掀財團爭奪，地皮估值約4.32億至5.1億，每呎樓面地價約5500至6500元。

元朗流業街與涌業路交界住宅地皮，將於本周五截標，嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明稱，集團正研究入標，主要考慮項目於戶型上如何開則，對於近期古洞區內頻錄高價地皮成交，反映地皮供應緊絀，對發展商投地亦具壓力。

遠東發展地產總裁方文昌表示，集團正研究入標該地皮；佳明營業及市務總監顏景鳳指出，集團對該地皮正研究中，會考慮是否入標。

目前該地皮市場估值約4.32億至5.1億，每呎樓面地價約5500至6500元。天俊測量師行執行董事張楚然稱，地皮位於東頭工業區北面，鄰近香港駕駛學院及元朗舊墟，區內基建配套一般，料每呎地價約6363元，估值約5億。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，近期古洞區內地皮錄高價成交，反映發展商睇好後市，紛以進取價競投，預料該幅元朗住宅地，將獲各大發展商積極入標競投，故對調高估值5%，預料每呎樓面地約7000至7200元，估值約5.5億至5.65億。元朗流業街與涌業路交界地皮，地盤面積16.3萬方呎，可建樓面約78575方呎，預計可提供120伙。

市況向好，拍賣行頻推物業拍賣，而本周共有3場拍賣，共推34項物業，其中，黃開基於周三拍賣，並推出18項物業，包括紅磡半島豪庭2座高層B室，面積492方呎，開價860萬，呎價約17480元。至於忠誠亦於周三作拍賣，涉及12項物業，包括筲箕灣東熹苑耀熹閣高層9號室，屬銀主盤，面積640方呎，開價850萬，呎價13281元。此外，普縉於周四推4項物業拍賣。

內地房地產市場經歷多年的高速發展，增長幾近見頂，加上中央不斷出招調控，令人擔心會削弱企業對內地房地產市場的興趣。新世界發展（017）執董兼新世界中國董事兼行政總裁黃少媚透露，新世界在內地投資已超過5000億元（人民幣，下同），未來，仍會投資內地，深耕一二線城市，希望打造更多文化地標。

黃少媚接受中新社訪問時指出，迄今為止，「我們在內地的投資額已經超過了5000億元」黃少媚說。去年即使面對疫情，但該公司在去年3月25日杭州項目仍上馬動工，也成為全國第一個復工復產的港企。去年8月份，新世界又投資逾41億元，拿下上海淮海中路地塊。

早在上世紀80年代新世界就已進入了內地發展，並在已故掌舵人鄭裕彤帶領下，投資了很多內地基礎設施項目，包括高速公路、電廠等。中國內地第一家中外合資五星級酒店——廣州中國大酒店，就是新世界投資的。

新世界旗下主營內地開發業務的新世界中國，於今年初將總部從香港遷至廣州。黃少媚解釋說：「如果沒有本地的團隊和經驗，執行力不強，很難做得好」。將總部搬到廣州，還考慮到提升決策效率等因素。新世界近年在內地的業務也經歷了一輪調整。黃少媚稱，「過去我們的戰線拉得比較長」，在全國不同城市都有投資或項目。然而，房地產市場急速發展模式不可持續，決定重新定位：要深耕核心城市、做城市地標。