「護國神山」台積電全台設廠，設廠地磁吸人口流入、成為區域發展的靠山，據統計，台積電在全台設廠的八個行政區，實際居住人口均遠大於設籍人口，帶動住房需求，這些區域的房價五年來的漲幅，普遍在一成以上。

高雄楠梓中油高雄煉油廠舊址，爭取護國神山落腳，新竹縣日前已通過竹科寶山二期園區審議，迎接台積電新廠，各地爭取台積設廠。根據調查，台積電所設廠的桃園龍潭、新竹市東區、新竹縣寶山、苗栗竹南、台中大雅，以及台南的善化、新市、安定三區，實際居住人口均遠高於設籍人口。

竹科大本營的新竹市東區，實際居住人口比起設籍人口多了近9萬人，寶山多了近2萬人，而封測六廠已近完工、可望於明年投產的竹南，多了1.5萬人；封測五廠所在的大雅多出1.2萬人；近年台積電大舉投資的南科，周邊的新市、善化、安定三區合計多出近5萬人。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台積電廠區頗具規模，為地方創造豐沛就業機會，留住當地人口；上下游企業亦隨之而來，形成高科技聚落，從業人員購買力強，帶動地方消費商機與房價；因應眾多企業及員工進駐，各地方政府積極推動相關配套公共建設，為地方增添建設遠景，均為地方發展奠定長效利基，也明顯拉抬當地房價。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，台積電全台所設廠的八個行政區中，除了竹科的新竹市東區房價已逼近3字頭、中科的台中大雅接近2字頭外，其他地區房價區間多為每坪13~16萬元，不過竹南房價在苗栗縣內屬高檔，台南善化、新市等區已漸逼近當地一線市區的房價，新建案行情甚至坐2望3，台積電廠區對房價也產生明顯拉抬效益，隨著台積電產業鏈擴大投資，新設廠地區的後勢不容小覷。

據財政部統計資料顯示，寵物相關產業銷售額從2008年的155億元，一直到去年突破300億元、達到310億元，相較2008年呈現翻倍成長，從事寵物相關產業的家數也從2008年的3734家，到去年成長到7207家，毛小孩商機也帶動大型賣場、寵物用品店的需求增加，近期信義計畫區旁就有火鍋店歇業後，由寵物店以月租18.2萬元接手，士林還有整棟透天店面，連鎖咖啡業退租後，空置一段時間又見到寵物用品店進場承租。

國內寵物飼主逐年攀升，動物保護資訊網統計，2019年全台家犬貓數量合計約230萬，對比全台將近900萬的家戶數，換算每四戶就有一戶家中飼養貓狗寵物，為數不少的毛小孩帶來線上與實體的寵物商機。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年毛小孩商機蓬勃發展，尤其是都會區的毛小孩商機更可觀，現代人因為少子化與高齡化，更願意花錢在寵物身上，包括大型寵物量販店與店面型的寵物用品店都呈現增加趨勢，甚至還有寵物旅館等行業興起，而這波這波觀光產業不景氣，有些地段不錯的店面空置釋出，租金修正後也見到寵物用品業者逆勢進場承租。

據實價資料顯示，近期信義計畫區旁的忠孝東路五段上，原本經營火鍋的店面歇業後，很快就有新的承租方接手，實價資料顯示，今年6月兩間相連的店面已經以月租18.2萬元出租，換算每坪租金為3560元，而租客就是訴求寵物食品、用品、美容與住宿的「寵物公園」，由於附近就是北市最熱門的信義計畫區商圈，業者應是看好周邊類似型態的業者不多，加上周邊有許多上班族與住戶，趁這波疫情搶進信義區內開設分店。

類似的狀況還有士林夜市文林路上的整棟透天店面，原先由知名的咖啡連鎖業者承租，去年結束營業後後就空置一段時間，不過實價揭露該店面今年5月以23萬元出租，前五年租金23萬元，5~8年月租26萬元，8~10年月租27萬元，而新的承租方也是寵物用品店業者，趁這波店面租金修正而擇優進場。

曾敬德表示，這波不景氣來的又快又猛，有些店家被迫退出市場，有些好的店面因此空置待租，但也有業者打算趁這波店面洗牌，談個較好的租金條件擇優進場，準備迎接疫情受控後的消費商機。

護國神山，地方經濟靠山。台積電在台設廠的八個行政區，實際居住人口全部高於戶籍人口數，其中，表現最亮眼的為竹科大本營的新竹市東區，淨流入人口達8.9萬人，近五年房價漲幅更高達14.1%，表現居冠。

據內政部人口資料顯示，台積電設廠的磁吸效應下，帶動人口流入、就業人口大幅增加，而在護國神山及科學園區的支撐下帶動房地交易、激勵房價穩定上揚、地方經濟產值揚升，業界說，地方有台積電可謂「人財兩得」。

觀察台積電設廠的八個行政區，包含桃園市龍潭區、新竹市東區、新竹縣寶山鄉、苗栗縣竹南鎮、台中市大雅區、台南市善化區、台南市新市區及台南市安定區，人口流入、房價、經濟表現均正向。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，隨著台積電產業鏈擴大投資，設廠地區的後勢不容小覷，台積電相關產業的采鈺、同欣電等大廠，已於去年宣布在龍潭擴建新廠，未來可望發展成科技產業聚落。

寶山、竹南、大雅、新市及善化等五個行政區實居人口皆比戶籍人口多出1萬至2萬人，人口成長幅度相當可觀。新竹縣寶山鄉，實居人口也較戶籍多1.8萬人，1字頭親民實惠的房價，未來也望因竹科寶山二期擴建，再添台積電新據點，可望吸引更多人口。

苗栗縣竹南鎮的封測六廠已近完工、可望明年投產，淨流入人口亦達1.5萬人之譜；封測五廠所在的台中市大雅區，實居人口較戶籍高出1.2萬人；近年獲台積大舉投資的南科，周邊的新市區淨流入人口多達2.9萬人、善化區則達1.7萬人，兩區近五年房價漲幅皆超過10%，在人口外流的南台灣實屬難得。

陳定中表示，在台積電及科學園區加持下，設廠地區人口表現強勢，房價也大有斬獲！新竹市東區作為台積電的研發核心，地位舉足輕重，對人口、房價的提振效果也最為明顯。

五大硬實力 聞「積」起舞

依據內政部人口資料統計，台積電設廠的八個行政區，皆帶動附近人口成長。房仲專家指出，護國神山台積電對地方經濟的帶動上，具備五大硬實力，是其他企業望塵莫及。

房仲專家說，這五大硬實力包含「就業力、群聚力、消費力、建設力、持續力」。在五力支援下，台積電設廠地區無不鯉魚躍龍門，並使房價聞「積」起舞。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台積電具備五大硬實力，強勢拉升設廠地區的整體發展。

首先是「就業力」，台積電廠區皆頗具規模，可為地方創造豐沛就業機會，不僅可以留住當地人口，也吸引外來的就業人口。

第二為「群聚力」，護國神山落腳之際，上下游企業也接踵而來，形成高科技聚落，提升在地產業前景。像是位於桃園龍潭的台積電先進封測三廠，相關產業如采鈺、同欣電等大廠，也於去年宣布在該地擴建新廠。

第三是「消費力」，台積電及相關廠家的薪資待遇優渥，從業人員購買力強，帶動地方消費商機與房價。

第四是「建設力」，因應眾多企業以及員工進駐，官方將積極推動相關配套公共建設，為地方增添建設遠景。

第五則是「持續力」，台積電長期掌握先進製程，企業永續性佳，連帶為地方發展奠定長效利基。

疫情衝擊內需，影響民眾看屋意願。主計總處調查指出，不動產業6月經常性薪資42,632元，月減0.36%，連帶影響獎金，總薪資47,317元，月減1.79%。

據主計總處調查，6月經常性薪資減幅較大行業，包括藝術娛樂休閒服務業月減8.57%、住宿餐飲業月減4.47%、零售業月減3.38%、其他服務業（如美容美髮業）月減3.09%；教育業月減2.61%、醫療保健及社工服務業月減2.46%。主計總處國勢普查處副處長陳惠欣表示，上述產業都是受創較嚴重產業。

至於不動產業6月經常性薪資及總薪資亦較5月下跌，陳惠欣說，疫情影響民眾看屋意願，自然也影響受僱員工薪資及獎金。

不動產業又分「不動產開發」及「不動產經營相關服務業」，前者薪資持平，後者主要為房仲，受疫情影響更為顯著；6月「不動產經營相關服務業」的經常性薪資為37,321元及總薪資為43,436元，分別月減1.68%及月減5.51%。此外，6月受僱員工人數也月減千人。

房仲業受疫情衝擊，致薪資減少，但營建工程反而成長。主計總處指出，6月營建工程受僱員工雖較5月減少5,000人，但6月營建工程經常性薪資40,527元，月增0.61%，6月總薪資45,167元，月增4.5%。

觀察六都7月人口統計，僅桃園市出生人數多過死亡人數，桃園市也是唯一遷入人數大於遷出的直轄市，主要與北北桃生活圈中，雙北房價相對較高，桃園成為不少年輕人定居、置產首選。

而六都之外，新竹縣與新竹市的遷入人口也都比遷出人口多。

內政部統計，今年7月台北市遷入8,369人，遷出15,198人，相差6,829人；以人口數看，截至7月北市人口約256.3萬人，較去年底260.2萬人減少近4萬人，「脫北」情況持續，房市專家認為，人口流失與房價、建設等面向相關。

此外，新北市較去年底減少9,556人，台中市較去年底減少1,706人，台南市減少6,178人，高雄市減少10,441人。六都僅桃園市人口較去年底成長，增加約3,652人。

桃園市屬北北基桃生活圈，房價相對親民，直轄市資源也較豐富，近年與雙北連結漸趨緊密，加上獎勵生育措施，是不少年輕人在考量居住品質後，置產、定居的首選。

農曆七月鬼門開，許多民眾在這個神秘的月份，對於置產、搬遷、入厝相關的禁忌總是深信不疑，不過中信房屋特聘風水講師鍾曜陽老師指出，農曆七月跟其他月份一樣也有許多好日子，只要留意農民曆上特定的宜忌事項，那麼相關的禁忌也能有解套。

中信房屋曾針對「農曆七月民眾感受度」做過調查，6成民眾不僅相當在意相關禁忌，對於不動產買賣、搬遷、入厝更會刻意避免。

中信房屋研展室副理張漢超表示，往年7、8月間多是房地產、家具、居家修繕業者的淡季，但隨著購屋主力由7年級生接棒，民眾對農曆七月及風水的顧忌也隨著年代逐漸淡化，對相關產業的影響已不若以往，不過年長一輩的觀念根深蒂固，對於民俗禁忌卻仍舊抱持著「寧可信其有」的想法。

易經專家鍾曜陽老師表示，農曆七月期間並非不能置產，事實上只要注意農民曆上「宜立券、宜交易、宜訂盟」的日子，這些都是可以進行置產簽約的好日子。鍾曜陽老師說，農曆七月鬼門開，看屋時要辟邪化煞，可以隨身攜帶7顆海鹽，或者以用七片榕樹葉來替代。

對於房地產後勢，鍾曜陽老師也由卦象的角度提出了看法。他認為今年屬於「山火賁」之年，因此下半年疫情可望有所好轉，房市接下來也會漸入佳境，不過明年屬於「水火既濟」之年，特別是4月間要特別注意疫情的變化，對於房市或許仍有干擾。

張漢超表示，成屋市場進入今年下半年後，交易量已由5、6月間的波動開始回穩，在疫情趨穩、相關防疫措施逐漸鬆綁的情勢下，成屋交易估將倒吃甘蔗。不過放眼國際仍有通膨的問題存在，過去被視為房地產利多的寬鬆政策也可能因而畫下句點，屆時對房市可能又是一波新的影響，因此房地產後勢值得特別留意。

新北樹林地政所公布今年第2季不動產買賣概況，樹林比上季成長超過4成，地政所表示，有很大比例是因為新成屋帶動。房仲業者指出，新莊、板橋等區房價高，土城近期單價也在飆漲，樹林整體生活機能完善，加上不少三代同堂在地人會想在地置產，增加買氣。

據樹林地政所資料統計，第2季樹林不動產交易648棟比上季451棟成長約43％，其中新成屋占190棟，數量超過上季59棟3倍，帶動起整體交易量。

樹林地政所地價課長鄒興民表示，這些新成屋大部分是預售屋，是採先買賣再過戶，有些建案會戶數多，會一次性大批過戶，實際交易日期可能在更之前，才會讓上季過戶數大幅增加。

鄒興民認為，相對於新莊、板橋現有通往台北市捷運，屬新北第一環，但若以現有薪資所得與房價對比，沒辦法負擔第一環房價，反而到第二環的樹林會更適合。

統計資料顯示，樹林公寓交易均價為每坪23.8萬，華廈或大樓則是32.01萬，都遠比新莊、板橋還便宜，不過已經連3季呈現上漲。

有巢氏房屋樹新影城加盟店李店長指出，過去因樹林新建案少加上早期交易量房地合一關係，一直壓制著樹林買氣，所以在新北來看房價相對便宜；現在樹林生活機能完善，附近有影城、百貨、大眾運輸、快速道路、夜市與公園等，整體生活步調舒適，加上今年股市賺錢，除自住外也有更多人選擇在樹林置產。

李店長表示，會在樹林買房多為在地人，因當地滿多三代同堂家族，婚後不想離家遠加上習慣，就會在樹林買房。

對比新莊、板橋高房價，李店長說，同價格可能板橋買2房，樹林能買3房，房價都是跟著捷運走，土城預售屋也漲到單坪價格要60多萬，樹林之後也會有捷運，現況相對來看利多。

台中市西區過去在「由鉅大恆」、「富邦天空樹」兩豪宅交屋潮拉抬下，成為直追七期的新興豪宅區，但隨著雙強交屋潮歇，今年西區豪宅排行榜價碼直直落，改由「鄉林美術館」拿下最高價豪宅寶座，也為西區今(2021)年唯一突破4字頭的豪宅社區。

西區豪宅排行榜大洗牌，根據實價登錄揭露，今年最高價交易由屋齡七年的「鄉林美術館」拿下，總面積約183.75坪，總價6909萬元，拆算單價約43.7萬元，為今年西區唯一破4字頭的豪宅社區。

西區豪宅排行榜亞軍則為屋齡12年的「惠宇科博觀邸」，11樓戶今年3月以總價約4350萬元，換算每坪價格約37.7萬。而「國泰美術觀道」的14樓戶則以單價36.6萬元奪下第三名，總價為5200萬元；第四名則為「總太國美」，今年13樓戶以總價4888萬元創社區新高，單價為34.9萬元；「龍邦國寶」頂樓樓中樓戶拿下第五名，總價約4958萬元，單價30.4萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，相比「由鉅大恆」、「富邦天空樹」的低標價位5、6字頭單價，西區其餘高價宅都有很大的距離，不過穩扎穩打的抗跌實力也不容小覷。

像是「惠宇科博觀邸」屋齡已超過10年，但交易價碼依舊抗跌，最新成交紀錄甚至來到社區高點；「國泰美術觀道」近年來多惜售，今年成交單價還是落在社區行情36?40萬元，總價更來到社區紀錄第三高。至於，「總太國美」乃該建商少數高價案，地利因素亦讓今年交易總價創社區新高。

陳炳辰分析，西區整體居住機能完善，相比七期價碼為低，反而彰顯高性價比，更有房價成長空間，後況可期。

不過，在地業者則提醒，今年西區房市少了「由鉅大恆」、「富邦天空樹」兩強支撐，其餘豪宅價位顯得差強人意，未來則須端看「勤美之森」、「老佛爺」2大案，能不能讓西區重回台中豪宅熱區行列。

實價登錄2.0已於7月上路，禁止預售屋紅單轉售，不過近期卻傳出有投資客以「賺紅包」形式轉讓預售屋。學者今天(10日)指出，投資客透過與消費者訂定私約來規避轉紅單做轉售，恐將出現三大弊端，包括逃漏稅，以及若建商、賣方任何一端不履約，消費者權益難保，還有若是建商大量藉此方式大賺紅包錢，也將讓實價登錄的價格失真，不利房價透明化。

房市景氣歷經武漢肺炎(COVID-19)疫情，房仲業看好最快9月迎來報復性買盤，近期傳出有投資客在售屋平台上，以新台幣30萬元「紅包」轉讓預售屋，由於刊登訊息並未提及預售屋紅單，外界推測應是以私約方式約定日後轉讓。對此，景文科技大學財金系副教授章定煊10日受訪表示，實價登錄2.0已於7月正式上路，預售屋全面納管，包括銷售前備查與交易後申報，並禁止預售屋紅單轉售。而以「紅包」轉讓的方式等同是規避轉紅單，恐將衍生三大弊端。

章定煊指出，以紅包轉讓可能有逃漏稅的問題，其次，賣方先向建商付訂金取得紅單後，再與消費者訂私約，以待日後正式換約轉讓，這當中若建商、賣方任何一端無法履約，消費者恐難向主管機關請求協助，只能打民事官司，不但曠日費時，也難保障消費權益，必須自負風險。他說：『(原音)你去轉這種私約的話，不只是賣方可能會毀約，他覺得價差夠大的話他會毀約，那甚至是遇到建商約的話那你怎麼辦？你這個官司打起來的時候就很頭痛，我賣方如果不能履約是來自建商的話，到底這個帳要算誰的？』

章定煊也提到，賣方是單純轉讓，還是刻意為之難以辨別，且若有不肖建商透過投資客大量轉讓，來賺紅包錢，也將會影響到房價透明化，使得實價登錄價格失真。

章定煊建議，政府須建立一套檢舉機制，以獎金鼓勵民眾檢舉，以避免日後房市亂象叢生。

國內從5月中疫情爆發以來，很多產業遭受衝擊，也包括房地產業在內，使房仲帶看數與成交量大減，新建案的來客數及預約量也受影響，不過隨著疫情趨緩，不少建商、代銷業者看好疫後房市，多表示將迎來「報復性買盤」。不過房市專家認為，現在時空環境今非昔比、要有報復買盤較難；也有專家指出，所謂報復買盤，有一部份是被市場炒熱所致。

看到國內疫情較緩和，讓建商與代銷業心喜，業者表示，原物料、營建成本都上漲，因此房價走升是長期趨勢，且利率低、市場熱錢多可支撐房市，要民眾「現在進場最好」。

對於報復性買盤的聲音不斷出現，全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，報復性買房預期確實有一部份是被市場炒熱所致，甚至以投資為主，讓價格也居高不下；他認為包括業者話題帶動、投資置產族群還有自住需求者，都讓「報復性買盤」有燒起來的態勢；此外，走出雙北的低確診、熱度高的房市區，像是新竹，量價表現不差。

高力國際董事總經理劉學龍則指出，其實不大可能出現報復性買盤，頂多回到正常的市場情況，目前大家對疫情仍處於比較擔心的狀態，所以房市剛性買盤並不會這麼「阿沙力」出手，若跟SARS當時相比，整體時空環境、利率、房價所得比等都不一樣，要有報復買盤較難。

劉學龍提醒，也要當心台灣房市泡沫化恐已進行式，因熱錢流竄房市、股市，整體實質投資率不高，沒有強大的產業鏈與厚實投資動能支撐，加上國內少子化、老年化、貧富差距大，以及失業率、通膨等因素，這些都要密切注意。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，現今預售屋有很多投機客與投資客進場，連蛋白區都炒得兇，一般想買房的民眾會擔心會不會買在高價、也會觀望，且不少蛋白區價格炒太高，但整體發展、機能其實並沒有那麼好。

隨著房地產行業邁入新發展階段，越來越多的房企開始在開發業務之外開闢新業務賽道，尋求差異化競爭機遇。日前，金地集團相關負責人在接受中國證券報記者採訪時表示，經過多年的創新實踐，金地集團已經逐步完成“綜合型城市服務商”和“產城融合新區發展商”的身份轉變。在產業園的建設運營過程中，金地集團緊扣中國城市升級發展脈搏，走出了一條獨具特色、專精篤實的產業發展之路。同時，金地集團還積極參與生命科學和人工智慧等新興領域的產業投資，高科技生態產業圈雛形初現。

深耕產城融合

日前，中國證券報記者來到金地威新軟體科技園進行探訪，在高科技企業林立的深圳南山區粵海街道，金地威新中心正在如火如荼的建設之中，未來這裡將成為一處集總部基地、研發中心、企業會所、可持續生態系統於一體的5A級雙塔智慧辦公群落。

記者瞭解到，作為金地集團旗下專注于產業園開發運營的綜合平臺，金地威新產業公司近年來依託于金地集團豐富的產業資源，開始展現出全球化的資產佈局和資產整合實力，在投資、孵化、研究和管理運營方面積累了豐富的經驗優勢。

“隨著房地產行業從土地紅利期、金融紅利期過渡到當前的管理紅利期，越來越多的房企尋找合適的第二增長曲線。”金地集團相關負責人表示，金地集團歷經數十年的探索和實踐，現已逐步完成“綜合型城市服務商”和“產城融合新區發展商”的身份轉變。尤其是在產業園的發展上，走出了一條獨具特色的產業發展之路。

公開資料顯示，2012年，金地集團旗下金地商置（00535.HK）成功獲得深圳威新軟體科技園項目，並在後續收購了上海啟客威新，運營管理上海8號橋產業園專案。2016年6月，金地商置正式成立了金地威新產業公司。

金地產業研究院院長助理高曉偉介紹，作為金地集團旗下的專業產業運營綜合平臺，金地威新產業公司目前已經拓展了產業投資發展、輕資產管理、產業綜合研究、產業園區開發運營等四大類業務。在產業投資發展業務板塊，金地威新協同母公司金地集團的優勢資源，聚焦生命科學和人工智慧兩大戰略領域，整合政府機構、頂尖高校、行業協會、龍頭企業等多重資源，為全產業鏈條賦能。

記者瞭解到，經過多年的深耕探索，金地集團旗下的產業園區項目已經初具規模。截至2021年5月，金地集團在全球近20餘個產業核心城市實現了佈局，開發運營產業類專案達33個，運營面積逾400萬㎡，佈局區域覆蓋中國長三角、珠三角、環渤海以及美國紐約、波士頓、三藩市、洛杉磯、聖約瑟、聖地牙哥等全球產業高地，產業園區吸引了眾多世界500強及目標產業領域的領先企業入駐。

構建高科技生態產業圈

除了產業園區的開發運營，金地集團也在不斷深耕發力產業投資。據介紹，金地威新產業公司協同母公司金地集團的優勢資源，聚焦生命科學和人工智慧兩大戰略領域，整合政府機構、頂尖高校、行業協會、龍頭企業等多重資源，為全產業鏈條賦能。

據瞭解，當前，金地集團已聯合AminoCapital（豐元創投）、MissionBayCapitalIII（元禾穀風）、OrizaVenturesII（清源創投）等多家全球頂級基金公司成立金地創投基金，聚焦產業前沿項目進行戰略投資，涉及人工智慧、大資料、雲計算、晶片研發、生物科技、基因檢測等領域。

在生物醫藥領域，目前，金地集團已經投資了Mission Bio（美國）單細胞測序專案、Angarus免疫癌症藥開發、Cardea Bio生物感測器設備製造、凱思凱迪、康樸生物、親合力、貝海生物等專案，涉及生物醫藥、檢驗檢測、醫療器械等不同細分領域。而在晶片、半導體、機器人、建築科技等先進製造關鍵技術領域，金地集團則投資了包括睿思芯科、英諾賽科、達闥科技等在內的多家企業。

據悉，為了更好的培育投資企業的成長，金地集團採取的是“空間運營+孵化+加速”的模式，在北京、深圳、上海、南京、美國矽谷等地佈局了智匯港灣（BetaBay）人工智慧孵化器、金地威新軟體科技園人工智慧孵化器（深圳南山）等多個產業孵化器，為被投企業提供高品質的項目落地空間、資源體系和全週期的企業服務體系，輔助其快速成長。

高曉偉表示，與傳統的產業投資基金不同，金地集團的產業投資並不只是為了獲得簡單的股權投資回報，而是希望通過產業投資，形成高科技產業集群，以呼應城市產業升級的需要，最終形成“投資、孵化、產業”一體化的金地高科技產業生態圈。

[ 今年持續的政策管控，已經使得房地產市場總體趨穩向好，炒作的現象少了很多。所以近期的調控加碼，其實更多體現為地方政府主動調控的自覺性增強了，而不能簡單歸咎於房價炒作等市場亂象。 ]

一套133平方米的頂樓精裝房，以3.7萬元/平方米、總價500萬元成交。8月初發生的這場交易，既不在上海也不在杭州，而是位於浙閩贛皖四省交界處的衢州——浙江省西部的四線城市。

幾天後的8月7日，衢州市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發佈《關於進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》。這座房價逼近一二線城市的四線小城再次升級了調控政策。

到了8月10日，“調控大軍”再添一員——在全國縣城房價排名第二、浙江排名第一的百強縣義烏。

義烏市房地產市場平穩健康發展領導小組8月10日發出通知稱，將進一步加強義烏房地產市場調控，從優化土地供應，加強品質管控，制定房價、地價聯審備案制度，推行“公證搖號”，支持自住需求，調整住宅限售政策，嚴格更名管理等9個方面著手，保障當地房地產市場平穩健康發展。

作為金華市轄的縣級市，義烏市的房價不少已邁進了“3萬時代”。根據中國房地產協會發佈的全國房價行情，義烏市以29523元/平方米的均價，繼續穩居浙江縣城房價的首位，也強勢拉高了金華市的整體房價。不只是義烏，江山、永康等不少江浙地區的縣城，正在貢獻越來越多的“3萬+”房源。

縣城房價“3萬化”

作為浙江少數的四線城市，衢州的房價卻趕上了一二線城市，這也與衢州在浙江省排名靠後的經濟水準形成反差。

在全國房價行情網上，衢州市2021年7月的掛牌價為18117元/平方米，與成都和西安同期的掛牌價幾乎持平，平均總價為209萬元。這也意味著，對於購買首套房的剛需人群而言，需要準備至少60萬元以上的首付。

到了現在，除了上述發生在衢州柯城區接近4萬元/平方米的成交案例，在當地已更名為“智慧新城”的西區範圍內，也有不少均價逼近3萬元/平方米的二手房。

衢州的房價有多貴，從其下轄的縣城江山的房價中亦可見一斑。今年4月，江山黃陳社區北側地塊經過7小時296輪的報價，由浙江萬榮湖北房地產以46366萬元總價競得，樓面價13987元/平方米，溢價率76.52%。約1.4萬元/平方米的樓面價，刷新了江山地價紀錄。如果用2倍來估算，該新盤的銷售均價將不低於2.8萬元/平方米。

根據全國房價行情資料，江山的房價在全國縣城房價排行榜上位居前十。而該榜單的前20座縣城中，75%位於江浙地區，65%由浙江貢獻。

“江山的房產仲介特別多，生意都還不錯。”在當地做房產仲介11年的張林對第一財經表示，小小的縣城擁有數百家房產仲介，新盤往往都是一開盤就被搶光，新房和二手房的房價多在2萬元以上。

江山市製造銷售傢俱的企業主李龍告訴第一財經，自己在10年前買的一套排屋總價580萬元，現在已經漲到了2200萬元，單價即將突破3萬元。雖然房價一直在漲，但近兩年漲勢尤為明顯。

江山本地居民周香寶對第一財經表示，去年上半年買的一套房子均價約1.3萬元/平方米，今年上半年就已經漲到2萬元多了，一年翻了近一倍。在江山一家公司擔任經理的本地居民柴華強說，他在2013年買的一套6000多均價的房子，如今已經漲到了2萬多元，“社區的二手房很火，不少掛牌價在2.7萬元以上”。

高房價背後

市場的價格，必然和供需關係緊密相關。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴第一財經，房價高有很多原因，而供應偏少、需求激增，往往是房價明顯上升的重要原因。再加上衢州這類城市本身的經濟基本面還是不錯的，房地產市場也容易反彈。

地處浙江西部的衢州，可以說是建在山上的城市，城區面積狹小，沿著當地河流衢江以及浙贛鐵路的狹長地帶分佈，和浙江北部與東部城市的一馬平川大相徑庭。

從常住人口/建成區面積來看，衢州的人口密度約為2.41萬人/平方千米，在浙江排在末尾。這意味著，衢州整體可用于住宅開發的土地相對受限，也導致了住宅供應量較為稀缺，江山更是如此。

資料顯示，2020年，江山市商品房銷售面積銳減48%，使得人均商品房銷售面積只有0.34平方米。2019年，江山市人均商品房銷售面積也只有0.64平方米。

供應緊張的同時，需求端卻相對旺盛，購買力強。浙江省正在打造共同富裕示範區，而衢州的GDP總量即使在省內倒數，放到全國來看卻是毫不遜色。同時，作為衡量一個地方民富程度的重要指標，衢州居民人均可支配收入也並不低。

資料顯示，2020年，浙江居民人均可支配收入超過5萬元，在全國範圍內僅次於上海。而衢州去年的居民人均可支配收入37935元，其中，城鎮和農村居民人均可支配收入分別為49300元和26290元。在江山市，去年城鎮常住居民人均可支配收入比衢州市還高，達到51987元。

再加上浙江濃厚的經商氛圍和長期藏富於民的傳統，衢州市的有錢人，還是要比全國其他三四線城市多出不少。

購買力強的同時，棚改和信貸寬鬆進一步助推了房價水漲船高。

2016年~2020年，衢州棚戶區開工分別為4681套、6335套、15505套、7392套、404套，共計34317套，平均每年6863套。而每年衢州商品房銷售面積則穩定在200多萬平方米。如果按一套100平方米計算，每年商品房銷售套數在2萬多套。這意味著，過去5年裡，平均每年的棚戶區開工套數，相當於全年商品房銷售套數的三分之一左右。

至於義烏，藏富於民就更不用說了。作為人均可支配收入多年排名全國第一的“世界小商品之都”，義烏的人均可支配收入已在2020年率先突破7萬元，超過上海和北京這些一線城市。

房價調控再升級

為了遏制炒房投機、抑制房價過快上漲，衢州並非第一次升級調控政策。

根據8月7日的樓市新政，衢州市從實行限購管理、擴大限售範圍、加強稅收調節、建立二手住房成交參考價格發佈機制、規範二手住房房源五方面入手。

新政明確，暫停向在市區範圍內擁有1套及以上住房的非該市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房；對非該市戶籍無房家庭，需在該市範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月，可在市區範圍內購買1套新建商品住房或二手住房。在衢州市區範圍內購買144平方米及以上的新建商品住房，自《商品房買賣合同》網簽備案之日起5年內不得轉讓。

除此之外，新政提出，在市區熱點區域試點建立二手住房成交參考價格發佈機制，以住宅社區為最小單元，形成二手住房成交參考價格，定期在相關管理平臺上發佈。商業銀行嚴格按照發佈的二手住房成交參考價格為上限發放二手住房按揭貸款。

在規範二手住房房源上，新政明確，二手住房房源掛牌資訊中不得出現“學區”等相關概念。房地產經紀機構不得對外發佈掛牌價格明顯高於合理成交價格的房屋資訊，對存在惡意哄抬房價、借機炒作學區房、捏造和散佈房價上漲不實言論等違法違規行為的經紀機構和從業人員，依法依規採取約談、公開通報、暫停網簽、失信懲戒等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

早在今年4月，衢州開化縣和江山市也紛紛出臺房地產調控新政。其中，江山出臺的樓市調控“12條”首次提出了“限價”的出讓政策。

“12條”明確，對市場關注度高的熱點地塊住宅用地出讓，視情從“限房價、競地價”“限房價、限地價、競配建”“限房價、競配建”“限房價、競自持”“限地價、競自持”等方式中擇優選取；在實行住房限售上，對市場關注度高的熱點地塊，土地出讓前應明確該樓盤銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網簽備案之日起5年內不得轉讓。

嚴躍進認為，今年持續的政策管控，已經使得房地產市場總體趨穩向好，炒作的現象少了很多。所以近期的調控加碼，其實更多體現為地方政府主動調控的自覺性增強了，而不能簡單歸咎於房價炒作等市場亂象。

他預計，隨著調控升級從一二線城市逐漸進入三四線城市，百強縣和縣級市後續的調控升級概率還將繼續加大。尤其是三道紅線後，部分房企為了規避拿地風險，紛紛到此類城市，導致地塊競拍非常激烈，這都是後續調控所需積極關注的內容。同時，這些城市也需在土地供應等方面發力，以更好改善此類城市的供求關係，促進市場平穩健康發展。

實施城市更新行動是完善城市空間結構和功能佈局的重要舉措，近期各地在推動城市更新過程中，出現一些繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的現象，有些地方出現隨意拆除老建築、征遷居民等亂象，產生新的城市問題。

為積極穩妥實施城市更新行動，8月10日，住建部發佈《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》（下文簡稱《通知》），從堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣；堅持應留盡留，全力保持城市記憶；堅持量力而行，穩妥推進改造提升三方面提出11條城市更新實踐要求。

《通知》明確，要嚴格控制大規模拆除、新增建築，嚴格控制大規模搬遷居民，確保住房租賃市場供需平穩。一位不願具名的城市更新資深專家告訴21世紀經濟報導記者，大拆大建不符合城市更新要求，能改就不要拆，如有必要拆，也要提前做好科學調研和規劃工作。

嚴格控制大拆大建

在嚴控大規模拆除方面，《通知》規定除違法建築和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建築，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%。

在嚴控大規模增建方面，《通知》明確除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。

在以往城市更新實踐中，地方政府大拆大建的現象並不少見。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報導記者，地方政府在城市更新行動中大拆大建的動力主要是可以低成本、低密度地釋放更多城市空間以供城市發展，如房地產開發投資、基建投資和城市地標性項目建設等。

“通過大拆大建提升容積率，可以釋放很多城市空間，拉動城市經濟增長和固定投資增長。”李宇嘉說。

在某知名房企從事城市更新業務的淩言（化名）在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，“拆建”意味著“雙重GDP”，而GDP又是地方政府官員考核的重要指標，很多地方政府官員為了提升政績，在城市更新實踐中“拆了再建，建了再拆”。但大拆大建不僅影響市容市貌，也會影響城市更新區域的居民生活體驗。

此外，《通知》還提出嚴格控制老城區改擴建、新建建築規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大於2。這有注重居民居住體驗，推動老城區減量發展，重點發展新城的考量。

拆建比不大於2，就意味著最多拆2建1，“這明顯是促進老城減量發展，如果城市想發展，只能建設新城”，淩言表示。他指出，相較北京嚴格的城市更新拆建比，此次住建部《通知》中關於拆建比不大於2的指標很合理。

與大拆大建相反，《通知》鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建築；積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。

不大規模拆遷城中村

在嚴控大拆大建之外，《通知》還指出要嚴格控制大規模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩。

在嚴控大規模搬遷方面，《通知》明確要尊重居民安置意願，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關係和社會結構，更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低於50%。

淩言指出，在實際操作中，部分地區就地、就近安置的執行情況並不到位，其中一個難點是在城市更新區域周邊沒有房源可供過渡或安置。《通知》正式施行之後，能起到一定威懾作用，讓地方不敢大規模、遠距離安置居民。

在確保住房租賃市場供需平穩方面，《通知》要求不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

李宇嘉指出，短期內大規模拆除城中村，會使得原本居住在城中村的居民去周邊尋找新居所，一方面會衝擊其居住穩定性，另一方面也會明顯拉升周邊租金水準。

李宇嘉表示，目前深圳和廣州已經不再大規模、短時間拆遷城中村，轉而鼓勵保留具備區位優勢和交通站點優勢的城中村，政府統籌補齊其公共服務設施和住房品質等短板。“保留此類低成本、優質租賃住房，對於降低城市運營成本、留住新市民和年輕人，變相發揮保障性租賃住房作用等都有很大助力。”

《通知》將廣深經驗進一步推廣，鼓勵穩步實施城中村改造，消除安全隱患，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%。

另外，《通知》還提出在城市更新時間中要探索可持續更新模式，鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式。

優客工廠產業園投資拓展總監曹碩在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，相較“開發方式”，“經營模式”更加穩定。以產業園為例，如果銷售型產業園項目的接盤方缺乏運營能力，對政府而言是一種損失；相反，兼具招商、運營能力的企業能為政府帶來穩定的稅收，“政府是願意看到這種穩定性的”。而對於企業而言，隨著傳統房地產開發業務盈利能力日漸式微，很多開發商也開始轉向“開發方式”、“經營模式”兩條腿走路。

城市更新探索可持續更新模式，對政府和運營企業而言其實是一種雙贏。

[摘要] 今天下午，記者從義烏市房地產市場平穩健康發展領導小組瞭解到，為堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，堅決貫徹黨中央、國務院、省委、省政府決策部署，落實“穩地價、穩房價、穩預期”目標，該小組今天發佈通知，將進一步加強義烏房地產市場調控。

今天下午，記者從義烏市房地產市場平穩健康發展領導小組瞭解到，為堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，堅決貫徹黨中央、國務院、省委、省政府決策部署，落實“穩地價、穩房價、穩預期”目標，該小組今天發佈通知，將進一步加強義烏房地產市場調控。

《通知》從優化土地供應，加強品質管控，制定房價、地價聯審備案制度，推行“公證搖號”，支持自住需求，調整住宅限售政策，嚴格更名管理，完善人才住房保障政策，加大租賃住房保障力度等9個方面著手，保障義烏房地產市場平穩健康發展。

一、進一步優化土地供應。科學測算住宅用地需求，加大土地供應量，及時公佈年度出讓計畫，擴大熱點區域的土地供應，增加市場有效供給。優化住宅用地供應結構，提高中低價住宅用地比例。

二、加強商品住宅品質管控。嚴格商品住宅專案整體品質管控。在住宅用地出讓時明確建設品質具體管控要求，並在出讓合同中約定。

三、制定新建商品住宅房價、地價聯審備案規則。組建新建商品住宅房價、地價聯審備案工作小組，根據周邊區域房價確定新建商品住宅銷售備案價格。

四、推行“公證搖號”，加強房源資訊公開監督。自本通知發佈之日起，所有新取得預售許可（含現售）商品房專案的住宅銷售，實行“公證搖號”，即採取公證搖號排序選房的銷售方式。房地產開發企業須在取得預售許可（含現售）15個工作日內一次性推出全部准售住宅房源，在開盤銷售前，應當制定並公開《商品房銷售方案》，明確購房登記規則，不得設置僅有利於房地產開發企業或仲介機構內部等部分購房人的登記條件，不得設置全款支付、掛牌價外收費等不利於購房人的登記條件。登記時間不得少於3日，但不得超過7日。公證處負責辦理意向購房人登記名單保全公證以及公證搖號排序選房。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致。具體辦法由市建設局制定。

五、支援自住需求。房地產開發企業應按照每批次不低於20%的房源保障比例，優先滿足以下三類人員或家庭（下稱優先戶）：一是取得貨幣化安置憑證的購房人；二是享有人才補助資格且自2010年1月1日起未購買過市域範圍內商品住宅的人才；三是自2010年1月1日起未購買過市域範圍內商品住宅的本地戶籍居民家庭（夫妻雙方及未成年子女或年滿18周歲的未婚人士，不含離異未滿36個月的單身人士）。優先戶的優先資格僅限一次，通過公證搖號方式獲得選房資格後放棄選房、購房的，不再享有優先資格。

六、調整住宅限售政策。凡在義烏區域新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年後方可上市交易。取得《不動產權證》的認定時間以《不動產權證》發證時間為准。

本通知發佈之日起前未完成房地產買賣合同網簽，但已簽訂房地產買賣居間合同或購房協定（認購書），並且能提供2021年8月10日14：00前支付的購房定金、部分或全部房款（不含現金支付）的銀行、支付寶、微信等轉帳有效憑證，仍按原政策執行。

七、嚴格更名管理。商品住宅在辦理合同網簽備案後，除可以在父母、配偶、子女之間增減名字外，其他不予更名。

八、進一步完善人才住房保障政策。提高人才住房保障措施的精准性、實效性，著力解決好人才普遍關心的購房問題。

九、加大租賃住房保障力度。在交通便利、商業配套完善的重點地段、熱點區域的住宅用地出讓公告中，明確配建一定比例的保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房困難問題。保障性租賃住房須全裝修交付，在規劃方案中須明確全裝修設計標準。保障性租賃住房由市政府指定平臺公司按照出讓公告約定的回購價格進行回購。

通知明確，之前政策規定與該通知不一致的，以該通知為准。

行業監管持續嚴格的形勢下，小房企的日子愈發煎熬。

8月6日晚間，上海大名城企業股份有限公司（(600094.SH，下稱“大名城“）發佈2021年半年度報告。期內，大名城營業收入42.03億元，同比下降45.20%；歸屬上市公司淨利2.39億元，同比下降21.06%。

對於營收淨利“雙降”背後的原因，大名城解釋稱房地產行業存在銷售週期與收入確認週期不匹配的特點，本期新增結轉項目收入及利潤較上年度減少，新獲取高毛利專案尚未竣工。

與此同時，公司轉讓子公司，合併範圍變動導致同比收入和利潤較上期變動減少，未來收益提前兌現，但所產生的收益為非經常性損益，從而導致本期非經常性損益大幅增加，歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤大幅減少。

值得一提的是，2020年大名城斥資53.72億元在上海拿地，占其當年銷售額逾三分之一。對於規模不大的房企來說，抗風險能力偏弱，一著不慎，有可能滿盤皆輸。

優淘城總裁薛建雄告訴記者，當前，上海正進入新一輪上漲週期，因此大名城的總體策略沒有問題。只是調控太嚴，如果企業加太高的杆杠，風險還是不能被忽視的。

深受即期業績的影響，近期，大名城的股價持續下探，較2020年5月已跌去超過50%。截至8月9日收盤，報3.51元每股，總市值為86.88億元。

對於公司市值管理、重倉上海等相關問題，8月10日，記者致電大名城品牌部，一位元工作人員稱需要內部溝通後，給予回應，但截至發稿未獲回復。

業績指標明顯滑坡

規模不大的大名城，一直以來，並不為市場熟知。其官網資訊顯示，其隸屬名城控股集團，於2011 年在上海證券交易所A、B 股正式上市。

目前，大名城已拓展上海、福州、蘭州、南京、杭州等17個城市，相繼開發高宅、綜合體、寫字樓、星級酒店、旅遊文化園區等多種業態。業務涵蓋房地產綜合開發、商業地產運營、產業地產運營、園林景觀設計、物業服務管理、金融投資等領域。

2021年上半年，大名城各項資料表現均不佳。除了營收和淨利外，基本每股收益0.0964元，較2020年同期較少21.06%；經營活動產生的現金流量淨額為9.4億元，較2020年同期減少50.58%。

毛利方面，大名城近年來的表現也不盡如人意。2017年-2020年，大名城的毛利率分別為30.57%、32.48%、27.12%和17.78%，分別同比增長-31.86%、6.27%、-16.51%和-34.43%。

不過，毛利下滑如今已是行業通病。Wind資料顯示，2010年房地產行業銷售毛利率為38.1%，到2020年，房地產行業毛利率僅有25.92%，毛利率下跌超過30%。

在多數房地產企業不斷做大企業資產規模之際，大名城的資產規模卻不增反降。年報顯示，2020年期末大名城總資產約為378.3億元，同比減少9.82%；2019年和2018年，大名城總資產分別約為419.5億元、478.4億元。

截至2020年底，大名城資產負債率62.68%，扣除預收賬款資產負債率為48.84%，淨負債率為70.90%，現金短債比為0.54。踩中一條“紅線”。

不過半年後，通過銷售回款及處置子公司的現金後，大名城貨幣資金達到38.31億元。到2021年6月末，大名城貨幣資金餘額38.31億元，現金短債比為1.62，達到監管部門的要求。

由於業務地產業務一直未能做大，為尋求企業的可持續發展，大名城曾嘗試多元化業務。

公開資料顯示，2015年，大名城曾成立名城金控作為施行金融投資及租賃業務的平臺。

2016年大名城的金控板塊迎來開門紅，期內金融投資及租賃業務實現營業收入8.4億元，占總收入的9.5%，毛利率高達53.6%。2017年，該項業務繼續增收，實現12.1億元收入，占總收入比例上升至11.8%。

然而，受宏觀環境影響，大名城金控板塊的表現在2018年掉頭向下，虧損約3億元。年報顯示，2020年大名城金控板塊營收僅約29萬元，占公司總收入比例接近為零。大名城金控板塊已名存實亡。

新增土儲重倉上海

梳理近兩年大名城的動作可以發現，其對上海市情有獨鍾。

年報顯示，截至2020年底，大名城貨幣資金23.52億元，較2019年減少38.31%。彼時，大名城貨幣資金達38.13億元。對於貨幣資金的大幅減少，大名城解釋稱主要系較上年新增土儲支出所致。

2020年，大名城的土地投資金額78億元，在全國新增7宗土地，新增土地儲備面積約465畝，其中70%以上的貨值集中在長三角及東南沿海地區。

從新增土儲的分佈區域來看，除去2020年2月以24.6億元競得獲得福州倉山一地塊之外，大名城將其餘53.72億元拿地金額全部用在了上海。

2020年，大名城拿下6幅上海地塊，分別位於上海臨港(15.770, 0.57, 3.75%)自貿區、臨港奉賢片區、松江、青浦等區域。

其中，6月9日，大名城經過47輪競價，以11.35億元競得上海青浦區朱家角鎮一宗宅地，樓面價18669元/平方米；3天后，上海大名城競得上海臨港兩宗地塊名稱為臨港科技城D06-01地塊、臨港科技創新城B02-02地塊，合計競得價為11.26億元，合計出讓面積6.03萬平方米。

除了在一周內二度落子上海外，其青浦地塊溢價率24.46%、臨港科技創新城地塊溢價率35.2%，可見其押寶上海的決心。

事實上，大名城曾多次提及，企業佈局方面，有意縮減西北區域份額的同時加注華東地區和東南區域。

2020年的營業收入中，華東區域、東南區域、西北區域分別實現營收65.32億元、64.8億元、17.28億元，占比為44.39%、47.75%、8.86%，同比增長69.96%、52.08%、-55.26%。

進入2021年，大名城以12.59億元競得上海奉賢區莊行鎮一地塊，出讓面積54861.1平方米，溢價率約9%。溢價率升高意味著企業利潤空間的進一步縮小。

今年4月28日，大名城高端產品線映系在上海對外公開。對於公司發展，在當天活動上， 大名城集團董事局主席俞培俤認為關鍵有四大準則：其一是淨資產保持增長，其二是淨資產得到優化，其三是淨資產不存在風險，其四沒有過多負債。

2021年上半年，大名城業務主要分佈的華東區、西北區域、東南區域毛利率分別為4.08%、23.41%和31.16%。華東區域的毛利率明顯處於墊底位置。

重倉上海能否在重多品牌房企中突出重圍，大名城需要面臨時間的考驗。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，儘管上海近年的拿地方式跟以前相比有些區別，但作為一線城市，上海一直有著不俗的市場需求，因此還是給房企留出了一定的操作和利潤空間。不過，盧文曦還強調，房地產項目能否盈利取決的因素較多，大名城重倉上海，一定程度上仍是在和市場博弈的過程。

8月2日，《財富》雜誌公佈最新2021年世界500強企業。綠地控股(4.500, -0.01, -0.22%)以2020年實現營收4558億元，歸母淨利潤150億元，入榜全球企業142位，排名較去年大幅上升34位元，再度刷新歷史高位。

這已經是綠地集團連續10年入圍《財富》全球500強榜單，從2012年入圍的483位到現在的142位，綠地的排名一路上升。

不過光鮮的財富排名之下，綠地似乎有很長一段時間都沒有出現在聚光燈之下。上次綠地給人們留下的印象還是負債萬億，外加桃色新聞纏身。

最近兩年，隨著相關政策的收緊，國內房地產行業可謂是“風聲鶴唳，舉步維艱”。僅是2020年，就有453家房企破產。隔著螢幕，我們都可以感受到房地產行業摔得有多疼。

此次最新公佈的排名中，包括綠地在內的國內8家房地產相關企業入圍，讓人不得不感慨：真是瘦死的駱駝比馬大。中國房地產三十年的發展，造就了不知多少的超級富豪。

下文將從綠地基本面入手，來看看這個連續10年入圍全球五百強的地產帝國。

漸行漸慢

7月14日，綠地集團公佈了2021年半年度業績快報。上半年，綠地實現營業總收入2829億元，同比增長34.74%；實現利潤總額158億元，同比增長3.29%，歸母淨利潤82億，同比增長2.67%。

依據企業公佈的資料來看，除了營業總收入頗有亮點之外，別的財務指標似乎都不怎麼行。畢竟去年因為疫情，整個房企行業都遭遇了“黑天鵝”，各類資料基數都較低，在此基礎上利潤增速都不超過5%，企業的經營狀況可見一斑。

事實上，綠地也沒能逃過“上市即巔峰”的魔咒。

2015年，綠地借殼金豐投資上市，當天綠地控股的開盤價為25.1元/股，市值達3054億元，穩居房產行業板塊首位。

但如今，綠地控股正如其名，一路向綠，絲毫沒有翻紅的起色。截止到8月4日，綠地控股的收盤價為4.38元/股，市值僅560億元。相較於上市的那天，企業縮水超過八成，市值蒸發近2500億元。

根據億翰智庫最新公佈的2021年中國上市房企百強榜單中，綠地控股僅排名23位，早已沒有了前幾年的輝煌。綠地，似乎正在慢慢掉隊。

2020年8月20日，央行和住建部邀請了12家房地產企業在京召開重點房企座談會，提出了“三道紅線”監管新政。

此時的綠地控股的淨負債率達到156%，剔除預收款後資產負債率達到82.8%，現金短債比為0.79，對比與標準值裡面的100%，70%和1倍，綠地算是遠遠“超標”，並且綠地也是裡面唯一一家腳踩三道紅線的國企。

房企作為典型的“高杠杆，高負債，高周轉”運行模式，此次三道紅線直接以有息負債作抓手，切入房企痛點。根據房企的財務狀況，按照房企的踩線數量，進行“紅橙黃綠”四檔管理。每升一檔，有息負債年增速將會降低5%。

綠檔房企有息負債增速最大，上限為15%；紅檔房企則不能新增任何有息負債。

此次綠地半年年度快報顯示，綠地已完成現金短債比這一條指標轉綠。不得不說，綠地懸著的心稍微落了落。

仔細比對一下綠地的年報，我們也可以從綠地的財務資料知曉集團真實的運營狀況。

肉眼可見的，2020年綠地的營業總收入和歸母淨利潤增速雖然仍然處於正值，但是卻出現了斷崖式大跌。

綠地集團2020年營業收入為4561億元，增速僅為6.54%；2020年歸母淨利潤150億元，增速僅1.73%，與上年相差無幾。

其實可以很明顯的看到，19年之前的綠地經營狀況一直是處於穩步上升的狀態，總營業收入和歸母淨利潤的增速都能超過20%，19年歸母淨利潤增速甚至都快近30%。

在利潤率方面，綠地的毛利率和淨利率都出現了下滑的跡象。

2020年綠地毛利率為14.41%，較2019年下降了近一個百分點；2020年綠地淨利率為4.64%，較2019年下降了近0.3個百分點。

2020年，綠地實現銷售額3584億元，同比下滑7.63%；銷售面積2902萬平方米，同比下降10.68%，整體銷售增速持續轉負，距離綠地集團CEO張玉良所定下的每年4000億元銷售額越走越遠。

2020年，綠地共獲取專案90個，新增權益土地面積1256萬平方米，權益計容建築面積2680 萬平方米，投銷比為0.9，投資力度較上年有所回落。

項目持續向高能級城市聚集，一、二線城市貨值占比提升至70%，在全國10個重點城市拿地金額686億元，拿地面積1776萬平方米，其中在武漢地區拿地金額207億元，占比21%；拿地面積502萬平方米，占比15%，占單城市第一。

2020年，綠地繼續加大了在武漢、蘇州、南昌、哈爾濱、西安、昆明這些熱門二線城市的深耕力度，主要分佈在華東地區。

受此關係影響，綠地新獲取項目的樓面價達3126.87元/平方米，較上年同期上升了32.00%。

截至2020年末，綠地共持有待開發土地面積達4592.49萬平方米，在建面積達154959.15萬平方米，總土地儲備達159551.64萬平方米。

但是今年以來，綠地今年明顯放緩了拿地力度。據中指院資料，綠地上半年拿地金額為223億元，較2020年同期的372億元下降近150億元，在房企拿地榜單中的排名也由第9名降至第23名。

偏愛基建和摩天大樓

其實，當前的綠地不能算上一家純地產公司了，“綜合性產業集團”可能是綠地更適合的標籤。

“我們現在發展的這些相關產業都是為了進一步做強主業，無論是大基建、大消費還是大金融，彼此是相互協同發展的，所以我們認為堅持做強主業的同時，要培育關聯產業，而且要形成千億級的產業板塊，這是我們所追求的”，張玉良做大多元化的態度很堅決。

在推進企業多元化的進程中，綠地開始重視大基建業務，不斷通過國企混改，來擴大基建業務的規模。比如，綠地投資入股了原寶鋼建設、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工以及東航物流(19.570, 0.01, 0.05%)、上航國旅等企業，來參與地方國企改革。

2020年全年，在縮減房產投資的基礎上，綠地卻加大了大基建業務的拓展。整個在建專案總金額為9752億元，新簽合同6103億元，同比增長62%。全年合計完成營業收入2334億元，同比增長24%。

同樣也正是在這一年，大基建業務營收占比從2019年的44.03%漲至51.19%，綠地的業務結構已完全向大基建業務傾斜，大基建業務已經成為綠地控股的第一大業務。

根據綠地最新公佈的2021年半年度業績快報，2021年1-6月，基建業務新簽合同金額3837億元，同比增長43.57%，增速同樣迅猛。

作為高周轉和高杠杆的企業來說，基建業務前期墊資大，項目回款週期長，會嚴重拖累綠地盈利情況。

而且大基建業務毛利率太低，也是不爭的事實，2020年僅為4.56%。如此大規模的業務占比外加如此低的毛利，必然會導致綠地總毛利率下降。

2020年綠地毛利率降至14.4%，同比上年下降一個百分點；今年一季度，毛利率下滑勢頭仍在持續，已經降至12.87%，為近年來新低。

那為什麼綠地會如此執著於發展大基建業務呢？這或許，與綠地的發家史離不開關係。

作為一個國企，綠地發展的背後一直有著政府的扶持。

上世紀90年代，上海人均綠地面積僅有一張報紙大小，為了推進城市綠地化建設，時任上海農委住宅辦副主任的張玉良，帶著2000萬啟動資金，臨危受命，創辦了綠地開發總公司。

當時政府就是希望能夠辦一家自負盈虧的企業，將賺到的錢用來搞綠化建設。

以房養綠，以綠促房。綠地的經營模式讓整個上海的綠化環境取得了明顯好轉，95年上海人均綠化面積就有“一張床”的大小。綠地集團也一躍成了上海數一數二的大房企。

2015年，為了企業能夠順利上市，也為了配合政府進行國企改革，完善產業升級和法人治理，綠地給出了一份教科書式的“混改”成績單。

當時的證監會有規定，職工持股會不具有法人資格，不能成為公司股東。而類似這種職工持股會在當時的國企很常見，強制性清退對於解決此事快准狠，但是容易鬧出巨大糾紛。

而且當時綠地員工持股會已有982人，清退員工根本不現實。

在此困境下，綠地使出了一大番眼花繚亂的操作，將有限合夥玩到了極致。

以張玉良為首的43個高管出資10萬元共同成立一家管理公司，叫做上海格林蘭投資管理有限公司。

然後，設立32家有限合夥企業，名字從上海格林蘭壹投資管理公司一直到三十二。這樣原來900多個持股員工就被分散到這32家合夥企業，作為有限合夥人（LP），上海格林蘭投資管理有限公司自然就是這32家合夥企業的普通合夥人（GP）。

接著，上海格林蘭投資管理有限公司（GP）和32家合夥企業（LP）再共同出資成立上海格林蘭投資企業。後者通過吸收合併職工持股會的方式，繼承職工持股會全部資產，債券債務及相關權利義務。

最後再通過借殼金豐投資順利上市，並引入了平安、鼎暉等5家戰投機構，聯合向綠地增資117.29億元。如此一來就擺脫了國資控股，一度成為了混改標杆，也讓張玉良能夠以1%的持股來指揮這個龐大的商業帝國。

而這一切，離不開綠地的核心人物張玉良。

都在說，老張是個身段柔軟的人，曾被評價是“難得在市場和政府之間找到微妙平衡”。“科班出身”的張玉良在與政府打交道方面一直遊刃有餘，宛如變色龍般八面玲瓏。

曾有媒體評論：“在綠地那個紅光耀眼的辦公室之內，每年都要接待四五十批副市長級別的幹部組成的代表團。”

“做政府想做，為市場所需”，張玉良如是說。

政府需要綠化，張玉良就賺錢投入去搞綠化；政府要實施大規模舊改解決蝸居問題，綠地第一個回應，趕忙張羅舊城改造，參與保健房建設。政府需要顯著的城市治理業績，一座座“綠地中心”式的地標建築拔地而起。

曾經承諾至少建築50座摩天大樓的綠地，在一座座城市裡不斷刷新人們對天際線的想像。

如此受到政府青睞，綠地自然也落到了不少好處。

類似這種地標建築，綠地不僅能獲得政府高額補貼，還能夠配比得到周邊高回報，高周轉的住宅用地。以2018年為例，綠地獲得的補貼就超過了5.4億元。

此外，摩天大樓的選址，拋開城市中心就是特意打造的核心區域，與政府著力推崇離不開干係。拿到土地後，升值空間也是巨大，至少能賣出個好價錢。

長期低價拿地，平均購地成本也低於其他頭部房企10%左右。

據統計，綠地有超過一半的地是通過邀標和協定方式獲得。在房企瘋狂擴張的時代，綠地依靠此類模式不斷跑馬圈地，填補了綠地發展的“糧倉”。

萬億債務壓頂下的口碑墜樓

快速擴張和無數摩天大樓的背後是綠地迅速積累的債務，雖然根據7月公佈的快報顯示，累計負債較最高點已降低超1000億元，但依舊是債臺高築。

目前，綠地建成和在建的地標建築摩天大樓共23幢，而每一座超高層的商辦建築成本最少都要數百億，建設週期長，銷售週期長，而且維護成本也遠遠高於普通建築。

綠地的主業大基建業務也是前期投資大，回收期長的項目，而且一般地方政府的付款週期會超過5年，大量資本被積壓，直接導致的就是綠地資本周轉變慢。

綠地資金鏈緊張的問題，在2020年集中爆發開來。武漢和成都的綠地中心因資金問題接連停工。西安灃東綠地新裡公館二期”項目，江蘇南通啟東市的綠地新村沙項目等不斷發生欠債不還，工人討薪事件。

最著名的當屬2020年10月28日網易發佈的文章《綠地，請付款》，讓人不禁感歎，偌大的一個房地產公司，難道都支付不起區區7.5萬元的廣告費？

今年6月29日，因為鄭州市二七區綠地城三期四期多次延期交房，七期八期項目長時間停工，相關業主就曾聚集到綠地控股集團中原事業部維權。

“產品品質是企業的生命線”，張玉良一直宣稱嚴格把控房屋品質，不出現一絲一毫的紕漏。可是因為資金問題，這個底線可能也在被突破。

今年4月份，位於武漢江岸區的綠地漢口中心出現房屋品質問題，交房當日出現百戶漏水，發黴，牆體脫落，瓷磚貼合高低不平等現象，遠達不到3000元一平米的裝修標準。

而且屋內樓中樓鋼薄弱，鋼結構多處有切割，幾乎斷裂，有坍塌危險；水、電、玻璃隔斷等都存在安全隱患。

在今年消費者權益保護日，鳳凰財經發起了315投訴大調查，有超過30萬網友投票。其中綠地集團以8295票位居“房企最坑公司”榜首。

“有時候企業被打倒，是自己被自己打倒的”，無論是在武漢還是在全國，綠地幾乎成了問題房屋的代名詞，產品品質頻發也似乎在印證張玉良說過的這句話。

為了解決資金問題降低房屋品質的綠地，也在別的籌資路徑上大費苦心，以期能有充足的資金支撐公司運轉。

2020年7月26日，綠地控股發佈公告稱上海地產和上海城投擬通過公開徵集受讓方的方式，協定轉讓所持有公司部分股份，擬轉讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.5%，涉及資金約145億元。

但如今已過去一年，“二次混改”的靴子仍舊沒有落地。

為了加快資金的回籠，綠地採用整售的方式來加快商業，辦公，酒店等大宗存量資產。

今年6月25日，綠地以8.6億元的價格向北京金輝轉讓旗下上海九龍賓館，此外，綠地去年還透露出售旗下上海和江蘇兩地14個項目27個物業，總價達231億元。

不僅如此，綠地在7月5日晚間也發佈公告，以轉讓價12.6億元將旗下全資子公司上海綠閔物業管理有限公司100%股權，轉讓給花樣年控股集團。

就像張玉良今年在股東大會說的那樣：“我們準備有計劃地去化一部分整棟持有來實現降負債與產生利潤”。綠地集團對這種“賣子”籌資的行為，也沒有任何的遮掩。

寫在最後

曾經貴為地產一哥的“綠地集團”，如今也面臨“中年危機”。上不去的股價，下不來的負債。主業遭遇滑鐵盧，費盡心力也只勉強讓三道紅線中的一道轉綠。

綠化出身的綠地，在經歷第一次混改後，走上了自己企業的巔峰。但是，此後的轉型之路卻頗為坎坷，地產主業讓位大基建，但投入大，毛利低，回款慢的特點，顯然和房企的發展規律相悖。

癡迷於摩天大樓和大基建業務的綠地，肉眼可見地在瘋狂堆積債務，綠地不得不“斷臂求生”，頻繁出售旗下公司來換取資產。寄希望于引入戰略股東，進行二次混改，可惜一年過去，仍是無人問津。

僅因為企業缺錢就放棄產品的品質生命線，只會一步步敗壞自己的口碑，棄之如敝履。

截至2020年底，上海森林覆蓋率達18.49%，人均公園綠化面積達8.5平方米，創歷史新高。

如今的上海綠意盎然，早已不幹綠化的綠地，也得想想辦法讓自己的資料真的綠一綠了。

未來的房企，只有變綠，才能讓自己更好的活下去。

鞍鋼股份(00347)(深:000898)公布,以27.79億元人民幣向控股股東收購鞍山市4幅地皮.

該集團指,該4幅地皮土地面積介乎約5725至39.9萬平方米,位於鞍山市主廠區,屬於煤氣淨化裝置及辦公樓等用途,有關土地去年度盈利約105萬元人民幣.該集團指,收購可終止租賃有關地皮,降低土地使用成本.

太和控股(00718)公布,預期截至6月30日止中期稅前虧損減少介乎約40%至60%.

該集團指,預期期內收益升逾1.5倍,主因新收購的購物中心租金收入及醫療設備貿易收益升,而預期信貸虧損減值撥回,其他收益及虧損由蝕轉錄收益,探礦權減值虧損減少,惟僱員福利開支及其他經營開支增加,以財務成本增加.

該集團將於本月底前公布業績.

新地(00016)旗下沙田新城市廣場表示,斥資逾3000萬元開展「全方位空間活化計劃」,由1樓樓層至5樓分階段進行優化及美化工程,涉及面積6萬平方呎.

新鴻基地產代理租務部助理總經理許嘉雯表示,優化項目包括3樓的戶外空間將會打造成兒童及寵物同樂園,較原本位於1樓的寵物同樂園之面積增加4倍;以及全面綠化的1樓羅馬廣場,預計兒童及寵物同樂園落成後,可帶動人流及跟親子及運動相關的商戶生意均有20%升幅.

此外,新城市廣場亦斥資800萬元推廣電子消費券、奧運及暑期活動,在電子消費券發放後首周,錄得人流及生意額分別升20%及30%,反應相當熱烈.

九龍倉(00004)主席兼常務董事吳天海表示,本港樓市主要是供求及資金充裕的問題,只要本港維持土地供應緊張及銀根寬鬆的情況,料樓價有基本支持,下跌幅度非常有限.

對於集團年初於山頂購入兩幅地皮,吳天海表示,是由於集團在內地未能成功買地,正好山頂有合適項目及集團有相關發展經驗.他續指,該些項目的售價不俗,但因該些樓盤多以現樓出售,因此資金回籠慢,屬長期投資,而回報亦未必比其他中、低價樓高.

*看好新經濟股增長潛力及地產股息率較高*

至於投資組合方面,他透露,集團投放於新經濟股的佔比較大,是因為看好其增長潛力,而地產股則是看好其折讓率高,以致息率較高.他認為投資組合是互相輝映,令兩者達到平衡.而隨著資金回籠,他表示不急於增加資產,因為集團旗下的項目如九龍貨倉、油塘灣合營項目亦需要資金,以中期來說,集團於香港的投資將會增加.

他又指,一旦政府決定收回碼頭用地,將減少貨運量,而在用地減少初期,貨運量會以正比減少,一旦地收得較多,貨運量則會以幾何級數減少,他指出本港貨運以轉口居多,如香港認為轉口貨運對本港經濟利益不高,則減少幅度由政府自行評估.

*內地嚴控政策仍持續,看淡內地樓市*

內地樓市方面,他認為中央對樓市的看法清晰,集團看到部分重要城市的樓價開始回落,但地價未有明顯調整,所以過去兩、三年沒有買地,因為利潤率太低,甚至容易出現虧蝕.他暫時看淡內地樓市,相信內地的嚴控政策仍會持續推行,集團在看到新方向或政策寬鬆前,投地不會進取,亦相信投到用地的機會不大.

*內地嚴控令寫字樓需求較弱,更多資金流向非住宅市場*

至於內地商業樓宇方面,吳天海認為,寫字樓供應過剩,即使上海等大城市亦需要一段時間消化,加上內地嚴控科網及教育等公司,令該些板塊的租戶不會擴充營運,甚至出現暫時收縮,因此寫字樓需求仍然較弱.

內地零售方面,他指出高檔奢侈品市場表現較好,中檔的表現則中規中矩,但因為隨著住宅市場利潤減少,更多資金流向非住宅市場,令業主競爭加劇,集團目前要先看市場發展,並不急於增加新計劃.

今年規模最大新盤，由新地（00016）發展的天水圍Wetland Seasons Bay昨日正式開價，首批推出245伙，折實平均呎價13698元，較同系毗鄰去年9月推售的Wetland Seasons Park第3期（下稱Wetland第3期）首批高出約5.6%，但貼近Wetland第3期最後一批加推單位定價，屬貼市價推售，反映疫情雖然大幅緩和，發展商定價仍審慎，折實入場費455.06萬元。

首批245伙 455萬元入場

Wetland Seasons Bay昨日發出首張價單，涉及245伙，實用面積300至795方呎，涵蓋1房至4房，發展商提供最高17.5%折扣，折實平均呎價13698元，較約1年前推售的Wetland第3期首批折實平均呎價12968元，高出5.6%，惟Wetland 第3期加價加推，最後一張價單折實平均呎價已升至13942元，Wetland Seasons Bay首批較之低約1.8%，故屬貼市價推售。若跟區內樓齡13年的栢慧豪園平均呎價13385元比較，略高2.3%，但與慧景軒及嘉湖山莊相比，則貴16%至18%。

該項目為同系首次提供開放式單位，但未納入首批推售之列，售價最平單位為2B座1樓B6室，實用面積300方呎，1房間隔，折實455.06萬元；售價最貴為別墅WV 6座及7座的2樓B室，實用面積同為773方呎，折實售價1124.73萬元，呎價14550元。若以建築期，即靈活付款計劃提供最高10%折扣計算，首批單位共有229伙，約93.5%折實售價在1000萬元以內，可承造80%至90%高成數按揭。

新地副董事總經理雷霆以「左右逢源，增值無限」來形容首批定價，並指同系Wetland第3期最新價單平均呎價約1.4萬元水平，今批單位有強大的升值空間，今年一手銷情暢旺，加上疫情受控，經濟回暖，買家已重拾置業信心。

新地代理總經理胡致遠稱，項目於周四（12日）起開放示範單位供公眾參觀及進行收票，特設網上登記，視乎收票情況再決定加推，最快下周進行首輪銷售。位於濕地公園路1號的Wetland Seasons Bay提供1224伙，實用面積268至1158方呎，預計2022年6月底落成入伙。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，項目開價有驚喜，貼近Wetland第3期，是今年推售的新盤中呎價最平，折實售價約455萬元起，相信會受用家及投資者追捧。美聯住宅部行政總裁布少明預計，項目開價對同區二手市場有競爭力，勢將搶佔購買力，凍結二手交投。

薈藍加推提價4.3% 周六賣

宏安地產（01243）旗下青衣薈藍收票不俗，發展商昨日再加推4號價單，涉及32伙，以最高15%折扣及傢俬津貼一併計算，折實平均呎價22923元，較3號價單折實平均呎價21969元調升4.3%，迄今累計推出160伙，並發出銷售安排，推出價單上的143伙於周六（14日）進行首輪銷售，市場稱項目暫收約1400票，以首輪銷售單位計，超購8.8倍。位於寮肚路8號的薈藍提供320伙，實用面積181至257方呎，預計2022年12月底落成入伙。

另外，協成行旗下何文田單幢盤芳菲昨日公布新一份銷售安排，協成行發展高級項目經理陳婉霞指出，加推3伙於周六以先到先得形式發售，折實售價765.4萬至1070萬元。

九倉（00004）上半年業績扭虧為盈，股東應佔溢利10.38億元，去年同期虧損17.41億元；基礎淨虧損由11.32億元收窄至5.26億元，主要扣除投資重估收益6.61億元及投資物業重估盈餘2.82億元後所得。每股盈利0.34元；維持派中期息每股20仙。該公司繼去年上半年為九龍塘龍翔道住宅項目作出28.64億元減值撥備後，今年上半年亦為內地發展物業撥備36.5億元。主席兼常務董事吳天海表示，中期將增加在香港的投資。

內地物業撥備36.5億

今年上半年，九倉錄得收入123.37億元，按年增長1.22倍，受惠於發展物業收入急增4.7倍；發展物業及投資物業收入分別佔總收入的54.3%及22.3%。公布業績後，其股價午市低見25.55元，挫3.2%，收市仍跌0.4%，報26.3元。

吳天海指出，中央政府持續落實「房住不炒」原則，重點城市樓價開始回落，但地價未見明顯調整，九倉過去兩三年沒有在內地買新地皮，因利潤率太過微薄，所以看淡內地樓市，除非政策回復寬鬆，否則北上投地的機會不高；他又提到，按現時市況評估後，認為撥備適當，惟難以預測往後有否需要再度撥備，若能回撥當然最好。

問到會否增加投資內地商業地產，吳天海坦言，商業樓宇可遇不可求，目前寫字樓供應過剩，加上政府嚴控科網企業及教育公司等，或令部分相關租戶縮減規模「避風頭」，在未有新類型租客下，商廈需求仍弱；至於零售市場，則偏向銷情較好的高檔產品。

吳天海：港樓跌幅有限

談及香港樓市，吳天海認為問題關鍵在於供求，因資金太多卻缺乏出路，加上低息環境下，令住宅供不應求，如果土地供應繼續緊張、銀根持續鬆動，即使樓價轉跌，跌幅也非常有限。截至6月底，九倉負債淨額與總權益比率由15.6%上升至24.5%，主要是早前以約150億元購入兩幅山頂文輝道地皮，強調現水平負債比率適當；在內地買不到地，便繼續投資山頂豪宅。

另外，去年10月獲委任為非執行董事的凌緣庭，自昨天起調任執行董事。她自2017年起出任九倉置業（01997）執行董事，主管香港及新加坡的投資物業，現在將要兼顧九倉於內地的投資物業。

較上期飆50% 單身首兩號碼有樓揀

市區資助房屋受追捧，房屋委員會（下稱房委會）「出售綠表置居計劃2020/21」（下稱綠置居2020/21）昨天舉行攪珠儀式，同場公布共收到約7.2萬份申請，創2016年首批綠置居單位登場以來歷年新高，其中約1.3萬份由一人申請者提交，意味要抽中首兩個號碼，才穩奪揀樓機會；一般家庭申請者則只要抽中首4個號碼，即可望獲邀揀樓。

綠置居2020/21的攪珠儀式昨天早上以網上直播形式舉行，由房委會資助房屋小組委員會主席黃碧如主持，首10個號碼為54、23、20、49、60、21、 57、68、25、70。該兩個號碼代表申請編號的最後兩個號碼，房委會將根據結果以電腦隨機排列申請者的次序。

家庭客比例第一次逾八成

房委會同時公布綠置居2020/21詳細申請數字，房委會共收到約7.2萬份申請，較對上一期「出售綠表置居計劃2019」（下稱綠置居2019）錄得約4.8萬份申請，大增約50%。來自不同類別家庭申請者的申請共有約5.9萬份，佔總申請數目約81.9%，屬歷來首度超越80%水平，當中約3.1萬份是參加「家有長者優先選樓計劃」（下稱家有長者）的申請，以及約2.8萬份一般家庭的申請；一人申請者組別則錄得約1.3萬份。

房委會亦透露，7.2萬份申請中，約3萬份是自「出售居者有其屋計劃單位2020」（居屋2020）保留下來的申請，全新申請約達4.2萬份（包括約1.9萬份經網上遞交），全新申請佔總申請個案比例達58.3%，遠高於綠置居2019的25%。

綠置居2020/21共提供約3437伙供申請人揀選，根據房委會安排，將有800個名額指定給「家有長者」的中籤者，一人申請者則只有300個名額。依照昨公布的申請數字，「家有長者」和一人申請者需要抽中首兩個號碼，才穩奪揀樓機會，抽中第三個號碼的申請人仍有機會獲邀揀樓。至於其他家庭申請者，預料抽中首4個號碼，已可獲較大的揀樓機會。

網上直播攪珠突中斷

昨天的攪珠儀式亦發生小插曲，房委會的網上直播於攪珠過程中段突然中斷，及後重新把整個攪珠過程上載至互聯網供公眾觀看。房委會表示，稍後將依次序邀請持有「綠表資格證明書」的申請者，於指定期間交回入息及資產證明文件作詳細審核，預計今年10月開始揀樓。

房委：啟鑽苑吸引全新申請

資料顯示，綠置居2020/21的焦點，為鄰近港鐵鑽石山站的全新屋苑啟鑽苑，該屋苑由3座住宅組成，共提供2112伙，實用面積184至481方呎，以市價五折出售，售價117.93萬至385.02萬元；同期推出青衣青富苑和柴灣蝶翠苑的重售單位，前者涉517伙，後者則有8伙。房委會並首度推出「出售租者置其屋計劃屋邨回收單位」（下稱租置）一併發售，涉及約800伙，售價14.43萬元起，惟實際推出的單位數目和售價將待揀樓前再公布。

對於綠置居申請數字創新高，房委會委員招國偉說，當中有約4.2萬份屬於全新申請，相信是由於啟鑽苑和租置單位的地點和價錢較吸引，招來大批新申請；相比之下，青富苑和蝶翠苑的重售單位面積較小，尤其青富苑的單位數目較多，最終「未必賣得晒」。他建議房委會未來研究如何回收和推出更多租置單位，此類單位售價較低之餘，亦可相應減少全新綠置居單位的數目，以回應社會有聲音質疑綠置居單位供應影響公屋輪候時間。黃碧如向傳媒指出，啟鑽苑地點優越和交通方便，具有吸引力，也有部分申請者期望購買面積較大或售價較低的單位，因而有意購買租置單位，相信綠置居2020/21銷情將理想。

財團積極收購市區舊樓，土地審裁處接連收到兩宗強拍申請，其中澳門超然國際集團主席羅盛宗及有關人士申請強拍北角康樂大廈，測量師對整個項目估值約7.04億元；早前樂風集團協助收購逾八成業權的佐敦南京街15至17號，由紀惠集團申請強拍，估值約1.88億元。

土地審裁處文件顯示，毗連港濤軒的馬寶道77至87號康樂大廈，佔地7680方呎，現為一幢樓齡約57年的10層高商住大廈，測量師對物業估值約7.04億元。上址由財團持有86.27%業權。

申請上述地盤強拍的財團為卓越兆業有限公司，董事包括羅盛宗、何偉權、伍英傑等人，大部分只持有澳門身份證。當中羅盛宗為商人，現為澳門超然國際集團主席，該公司從事地產發展及國際貿易等業務。

紀惠持南京街項目81.25%

另一宗強拍申請為南京街15至17號，申請人為嘉澤投資有限公司，董事包括紀惠集團行政總裁湯文亮等人，已持有該廈81.25%業權。上述地盤面積2796方呎，樓齡約62年，為2個獨立地段，涉及2幢7層高的商住物業，設有兩條共用樓梯及1部升降機，項目估值約1.88億元。

根據資料，樂風集團於今年5月公布成功收購南京街15至17號逾八成業權，將與相連的南京街11至13號地盤合併發展成商廈項目。整個項目地盤面積約5564方呎，以最高地積比率12倍計算，可建樓面面積約66768方呎。

車位市道回暖，造價及租金持續上升，屯門瓏門一個雙號車位剛以每月4500元租出，租金貴絕屯門車位。

代理指出，上述瓏門3樓一個雙號車位，放盤僅2周旋即以一口價每月4500元租出，不但較該車位對上於2019年的一份租約租金高300元或7.1%，亦貴絕屯門車位市場，較2018年4月同屋苑一個雙號車位以月租4300元創下的區內高位，高200元或4.7%。

據知，上述車位由區內一名資深投資者持有，該投資者自2001年至2018年一直活躍於屯門及深井住宅及車位市場，已知期內先後動用共2576.06萬元掃入該兩區共8個住宅及車位，當中2018年2月一口氣擲442.6萬元掃入瓏門2個位於3樓的車位，包括今次租金貴絕全區的車位，當年買入價為225萬元，即現享2.4厘回報。

領都車位239萬 三年高

另一邊廂，據土地註冊處資料，將軍澳日出康城2A期領都L2樓單號車位，上月下旬以239萬元售出，創屋苑車位近3年造價新高，較2018年8月錄得的歷史高位僅低1萬元。原業主2015年以135萬元買入，賬面賺104萬元或77%。香港置業分區董事劉浩勤指出，領都車位月租目前約5000元，意味買家享2.5厘回報。

受甲級商廈空置率上升影響，商廈售價未見反彈。美聯工商舖資料研究部發表《商廈快訊》報告指出，7月整體甲級商廈售價按月下挫1.7%，連續兩個月回落。

報告指出，甲級商廈售價連跌兩個月，今年以來累積升幅僅2%；而中環甲級商廈售價跑輸大市，今年首7個月累積下跌5.7%。整體甲級商廈租金7月按月調整1.7%，今年以來升幅只有1.5%。甲級商廈租售價下跌原因是空置率持續上揚，7月整體甲級商廈空置率上升至10.2%，屬紀錄新高。

億元大刁逆市增 兩月6宗

由於有買家趁低吸納，全層逾億元甲級商廈買賣逆市增加，過去兩個月已錄得6宗，當中3宗來自中環皇后大道中99號中環中心。今年首7個月更累錄17宗相關大額成交，宗數已超逾去年全年總和。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，受甲級商廈空置率上升影響，租售價仍未見大幅反彈，但與豪宅物業相比，甲級商廈呎價明顯低水，吸引部分買家趁低吸納，並帶動全層交投上升。他又指出，近期入市的買家以本地財團為主，亦有部分為中資財團，相信這兩類買家短期仍是甲級商廈市場的主力。

冠君產業信託（02778）上半年租金收益總額下跌6.2%至12.6億元，可分派收入減少1.8%至7.9億元，每基金單位分派減2%至0.12元。

公司指，雖然零售業在放寬限制社交距離措施後漸見曙光，但商業活動仍未完全回復至疫情前水平，中美關係緊張及金融市場波動都可能延長信託旗下物業市場租金的下行趨勢，預料信託的租金收益和每基金單位分派於2021年持續受壓。

信託的租金收益總額下跌6.2%至12.6億元；物業經營淨開支減少17.2%至1.22億元，主要因為租金佣金及淨推廣開支下跌；物業收益淨額則下跌4.8%至11.37億元。

朗豪坊商場 保持悉數租出

期內，花園道三號的租金收益總額減少4.6%，主要因為平均出租率下跌。截至6月底止，該物業寫字樓的現收租金為每平方呎111.1元，與去年底110.4元相若；出租率為85%，較去年底減少1.8個百分點。以較低租金續租的租約大多在今年下半年生效。朗豪坊辦公樓方面，續租租金及平均出租率下跌令該物業的租金收益減少8.2%至1.78億。截至6月底出租率為91%，每平方呎現收租金為47.6元。

朗豪坊商場方面，租金收益總額下跌8.4%至3.47億元。由於續租租金下跌，加上只繳交分成租金的租戶有所增加，令基本租金收入減少11.7%至3.06億元。商場於2021年6月30日保持悉數租出的狀態。

傳統租務旺季，鰂魚涌太古城8月首10天暫錄20宗租務成交，平均實用呎租38.3元，有租客即睇即以1.85萬元承租一個2房則王。另外，啟德區龍譽2房減1,000元以1.85萬元租。

2房則王1.85萬租出

太古城2房則王減1,500元租出。中原地產太古城東山閣資深區域營業董事趙鴻運表示，龍山閣低層B室，實用面積582平方呎，2房間隔，向北望內園，單位於上月以2萬元放租，業主有見租客背景好及起租快，故願減租1,500元，以1.85萬元租出，實用呎租32元。原業主於2018年以1,050萬元購入，租金回報率2.1厘。

另外，啟德區租務活躍，本月至今錄約14宗租務。香港置業區域董事胡耀才表示，龍譽本月暫約3宗租務成交，其中1A座低層B室，2房間隔，望河景，實用面積約538平方呎，原叫租1.95萬元，放租1個月後吸引外區家庭客洽詢，減價1,000元，以1.85萬元租出，實用呎租34元。業主於2017年以1,018.7萬元購入上述單位，租金回報2.2厘。

上環是香港早期的主要商貿區之一，而且鄰近現時港島區核心商業區，故一直吸引各發展商收購該區舊樓。據本報統計，目前區內約有6個商業重建項目，料將為該區供應約116.3萬平方呎商業樓面。

當中以永泰地產 （00369） 及資本策略 （00497） 等持有的嘉咸街項目規模較大，涉逾43萬平方呎樓面，而且早前獲批興建兩幢商廈及酒店。

嘉咸街C地盤 改建寫字樓酒店

屬傳統舊區的上環，大部分商廈早於上世紀中後期落成，故大部分發展商會以重建方式在該區物色發展用地。據統計，區內目前有約6個商業重建項目，涉約116.3萬平方呎商用樓面，當中，規模較大的屬於嘉咸街項目C地盤，地皮先由市建局收購，其後永泰地產及資本策略等於2017年10月以約116億元奪得發展權；項目的可建樓面逾43.4萬平方呎，將分別重建為1幢32層高商廈，及1幢樓高27層的酒店，其基座為4層平台商場及2層地庫。

事實上，資本策略早在區內亦收購部分舊樓，包括位於威靈頓街的曾昭灝大廈。大廈地舖為知名酒樓「蓮香茶室」，物業佔地約4,206平方呎，屬「商業」規劃用途，地積比率15倍，可建樓面約6.3萬平方呎，該廈早年已由資本策略收購，雖然早前一直有消息指將物業清拆，惟尚未有實際行動。

大鴻輝持46萬呎商業樓面

另外，一向積極收購舊樓的大鴻輝興業，目前持有干諾道西94號至103號及德輔道西99至101號兩個地盤，兩項目面積達2萬平方呎，可建樓面最多約30萬平方呎，料重建為甲級海景商廈；而集團已於去年7月成功以底價約3.02億元統一德輔道西99至101號舊樓的業權，並將合併比鄰地盤一同發展商業項目。

而同由大鴻輝興業持有的德輔道中212至214號德輔商業中心，預計將與附近的永樂街舊樓一併重建。地盤面積合共約1.1萬平方呎，總樓面約16萬平方呎，計劃興建1座25層高商廈，附3層平台及1層地庫。

同時，有中資亦在上環「插旗」，以內房地產私募基金凱龍瑞為例，集團曾在2017年斥資約2.2億元收購永樂街78及80號兩幢舊式寫字樓，連同旗下的永樂街82至86號、88至90號多幢物業，可組成約4,400平方呎地盤，計劃興建1幢商廈。

元朗流業街與涌業街住宅地將於本周五（8月13日）截標，華坊諮詢稱，地皮規模同屬小型，總投資金額不高，預計吸引超過15間發展商入標，估值料約5.3億至5.7億元，每平方呎樓面呎價6,800至7,200元。

華坊諮詢資深董事梁沛泓稱，地皮位於元朗香港駕駛學院旁，佔地約163,699平方呎，最高可建住宅樓面約78,575平方呎，為低密度住宅，雖然經申請作分層單位，但考慮地盤的建築密度，相信發展商可以發展獨立或半獨立屋。梁沛泓估計，地皮估值約5.3億至5.7億元，每平方呎樓面地價6,800至7,200元。