搶搭這波工業地產熱潮，不少投資人或擁大型土地資產的傳產業，擬趁熱出售，桃園五件「明星級」萬坪工業地處分態度去年來轉趨積極，這五件大型工業地合計總金額達176億元，向開發商、物流業者及自用企業招手。

根據商仲業者調查，桃園至少有五件面積近萬坪的工業土地，近來處分態度轉趨積極，最受矚目的為基進建設2015年向台灣金聯以21.4億標下的平鎮掬水軒舊廠，時隔六年開價42億元求售。

龜山近南崁交流道也有紡織業欲處分1.6萬乙種工業區土地、開價67億元；此外，楊梅高鐵南路有建商打算處分1.8萬坪乙工土地；也有紡織廠、皮件廠分別打算出售龍潭新開闢的高原交流道旁、大園工業區民生路的近萬坪工業地。

桃園多件近萬坪以上的大規模工業地地主釋出求售，宏大資產總經理陳益盛表示，過去桃園較少大規模工業土地釋出，即使有釋出亦多分割小型土地、化整為零，傳產業老地主資產因為成本低、即使產線運轉率低或作為倉庫，資金並沒有太大壓力，不過疫情爆發以來，地主金流停滯，有些企業則因進入二代接班，年輕一代對經營心態更為務實，加上工地業地產景氣好、需求旺，對處分資產態度轉為積極。

這波大規模工業地釋出主要可分為三大類，一類為透過變更後尋求更高的開發效益，如平鎮掏水軒舊廠、龜山南崁交流道乙工案，地段條件佳、基地規模足夠，均屬此類；一類為地段適倉儲物流業，如楊梅、龍潭案；另外則適合企業擴廠自用，如大園工業區案。

不過，大規模工業地釋出，多數地主開價均有高度期望值，例如龜山南崁交流道旁乙工開價即達每坪42萬元。陳益盛表示，近年來，台商回流、外資加碼、電商帶動物流需求旺盛，加上農地違章工廠搬遷等四大動能，帶動工業地產需求持續增加，愈來愈多企業以「取得生財設備」、而非「取得土地」思維擴廠，不過北台灣工業地需求仍以千坪左右為大宗，預算高的電子業、科技業對於產業群聚要求較高，以致工業地產供需間仍存在落差。

辦公室需求旺，大台北商辦市場進入「缺貨時代」，在台北、新北核心商業區商辦價格高漲下，桃園最大的新興商辦聚落經國特區，悅建設機構完工的二大商辦「中茂亞太中心」、「中悅商貿中心」買家、租客陸續進駐，挾3字頭價格，租金直逼每坪1,000元大關，3~3.5％的租金收益率，成為北台灣CP值最高的商辦建案。

經國特區因其近南崁交流道的優勢，成為桃園藝文特區發展飽和後最大的新興商辦聚落。遠雄人壽桃園企業總部已完工，包括聯強國際、安麗等知名企業都是租客；中商辦「中茂亞太中心」在中國人壽9月底進駐五個樓層後，進駐率直逼八成，「中商貿中心」在疫情趨緩後銷售加速，吸引不少自用買方及中家族粉絲搶進，目前也僅餘三個樓層可售，經國特區商辦群在店面、商辦租客陸續進駐開幕營運下，商業氣息趨濃，帶動商圈聚落逐漸成形。

第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄表示，新北市主要商業區商辦多已上漲至每坪45萬元以上，平均商辦租金投報率約僅2.6~2.7％，更凸顯桃園3字頭商辦、租金投報3％以上的優勢，在比價效應下，帶動資金外溢、沿主要交通動線尋找標的。近年桃園產業發展迅速，不少企業快速擴張，工業區廠商特別是有外銷訂單業務、門面需求的企業，產線、辦公分離需求逐漸浮現，有機會帶動桃園商辦新一波動能。

經國特區近年在中悅、寶佳的指標建商搶進下，商業區地價已站上每坪百萬，區內的住宅及商辦價格水漲船高，根據桃園不動產e指通統計，經國特區平均房價從2019年的每坪25.8萬元、去年的每坪27.5萬元，今年已達每坪29.6萬元，從2字頭直逼3字頭。

住宅案「璞淘元」6月最創每坪40.8萬元區域高價紀錄，包括「竹城表參道」、「昭揚飛」等經國開發早期進場住宅建案房價漲幅均達一至二成。

不僅住宅房價高漲，在經國特區握有萬坪土地的指標建商中建設機構，規劃推出多件商辦、豪宅，其中近年陸續完工的二件商辦案，「中茂亞太中心」已經全數完銷，最高房價達每坪31.5萬元；「中商貿中心」今年也有每坪32.3萬元高價交易。

擁有大陽台、大露台的宜居建築大受青睞，台中市宜居建築法規實施兩年來，至今已有63個建案申請通過。由於宜居建築的設計、施工門檻較高，價格相對也高，均分布在高價住宅聚落，尤其是七期、單元二、14期、水湳經貿園區，目前是宜居建築新案最集中區域，包括寶輝、聯聚、陸府、精銳、總太、新業等新推案，均朝宜居建築規劃吸客。

根據台中市宜居建築法的規範，在建築物設計包括雙層遮陽牆體、複層式露台、垂直綠化等設施，增加植栽綠化面積，降低碳排量，對溫室效應與空氣品質有正面助益。台中兩年來通過的63個宜居建築案，所創造出來的綠化景觀面積，約相當於1.2座萬坪文心森林公園。

七期包括市政路的寶輝「Sky Tower」、聯聚「瑞安大廈」、豐邑「市政河南新案」，以及麗晨建設河南路新案「語山簷」，都是近期七期難得一見的宜居建築；其中，麗晨「語山簷」規劃15層住宅大樓，產品55~70坪，每戶總價從3,000萬元起跳。

此外，開發逐漸成熟的單元二重劃區，猶如特色大陽台競技場，預期將是台中宜居建築最早完工、搶先向外界完整呈現的區域。代表建案如「陸府觀森」、「精銳Garden One」、新業「大塊森鄰」等。

其中，陸府建設高綠覆建築理念超前法規，在單元二陸續推出擁有空中大陽台的住宅案「陸府植森」、「陸府觀森」與11期「陸府森山」，獲得市場好評；今年第三季，陸府將在14期重劃區推新案，已通過宜居建築審查，陸府將空中別墅、垂直森林再次帶入14期。

14期重劃區其實也是台中宜居建築的主戰場之一，目前申請建照的新案中，除了陸府之外，已知包括元鈞、元城、新業等新案，都已獲宜居建築審查。

另外，擁有台中最大中央公園的水湳經貿園區，是依照生態、智慧、創新三主軸完整規劃的都市計畫區，規格向國際水平看齊。區域內超過20棟新建案已經取得建照；其中宜居建築案申請踴躍，包括興建中的「創建Moon Park」，文商段的總太地產、親家、長慶等新案，均已申請通過。

例如總太地產位在文商段53地號基地，土地面積約640坪，預計興建地上28層、地下7層建物，所規劃的宜居設施為雙層遮陽牆體或植生牆，預計2022年推出。

不只房地合一效應，營建成本大漲讓建商壓力大增，已成為產學界對未來房市保守以對的新變數，其中不僅最大不動產放款銀行土銀已觀察到營建成本大增已使建商延後公開銷售時間以避免毛利被大幅壓縮，台經院的最新調查結果也顯示，已有接近一半的廠商，對未來房市景氣看壞。

據了解，土銀近來特別對大台北地區的建商進行訪查，大台北是全國最具房市榮枯指標的地區，使這份最新調查訪問結果格外有意義，對此土銀發現，由於營建成本持續上漲，建商感受到資金壓力，因此已有越來越多的建商採「先建後售」的銷售方式來因應，或採預售的變形，等待工程至一定階段：「造價較可預估及控制時」才公開銷售，以免先訂價結果被上揚的營建成本大幅壓縮毛利。

土銀內部評估也認為，產業缺工缺料情形、營造成本居高不下的情況仍未改善，將使建商難有降價空間，這也將對後續的房市交易量造成影響。

金融圈人士指出，土銀是不動產專業銀行，對營建成本大漲影響房市交易量的觀察，將成為央行在九月份評估是否再提出選擇性信用管制措施的重要指標；此外，台灣經濟研究院的調查也不約而同反映類似的現象，可說產學界都已觀察到這個負面衝擊，將成為央行在9月份理監事會議，拿捏是否再提出新打房措施的重要參考。

根據台經院的「營建氣候觀測調查」，6月不動產廠商有48％對於房市景氣研判為轉壞，而預售新案面臨營建成本高漲3成以上、無降價空間來吸引買氣更是其中重要原因；對此台經院在調查報告中更指出，建材成本續漲的壓力對營造業來說還是相當沉重：「屆時廠商恐僅能擇案施工來維繫合理的工程利潤。」因此，台經院對未來半年營造業景氣僅以持平看待。

據土銀內部評估，雖然6月購置住宅貸款餘額年增率10.42％，續創95年8月以來新高，但這並非市場的基本面整個往上，而是與房地合一稅2.0換手潮大有關係，接下來在換手潮效應已過，且房地合一稅與實價登錄兩個2.0均已在7月1日上路使更多投機買盤退場之下，再加上土地、營建成本持續上漲使建商難有降價空間，即使房市有剛性買盤支撐，但上述的變數仍將對房市未來表現帶來相當的不確定性。

重大建設加持，以新樹路、台65線（中環路）以北的「上新莊」捷運宅近1年來平均房價緩步回溫，依實價登錄資料顯示包括頭前庄站、幸福站、新北產業園區站、副都心站、新莊站周邊，上半年房價皆較去年同期上升，並以頭前庄站一枝獨秀，呈現兩位數成長，年增18.7％；其他捷運站周邊住宅則有0.2％至5.2％不等的漲幅。

台灣房屋新莊頭前旗艦特許加盟店店東鄭文凱觀察，去年和今年的房市脈絡，撇除疫情爆發期間，今年整體房市比去年還要好，新莊各區域房價普遍成長5％~10％。

屋比房屋總經理葉國華示，目前新莊房市以「上新莊」最受市場矚目，包含「新莊副都心」、「頭前重劃區」與「塭仔圳重劃區」為上新莊的三大房市熱區。以「新莊副都心」來說，近年憑藉機場捷運通車、中央合署辦公大樓啟用，各部會如期進駐下，吸引大量的豪宅推案，區域豪宅開價一度逼近百萬，不過，2014年後經歷房市盤整修正，均價由5~6字頭回落到4字頭才開始止穩。

近兩年隨房市回溫，副都心房價已有明顯回升的情形，目前區域一般新屋成交行情約落在44~50萬元之間，豪宅產品約在50~65萬左右，因建設題材最多，房價在上新莊三大熱區中最高。

至於「頭前重劃區」，規畫以純住宅區為主，適合喜歡環境單純的自住族群進駐。過去因有環狀捷運線設站的利多題材，一度在前一波房市高點時（2014年），每坪開價直衝到60萬元以上，不過，隨著之後全台房市價格的修正走勢，如今頭前重劃區在實價登錄網站上的每坪成交行情約僅40萬~45萬元之間，幾乎是當時預售建案暴衝價格的三分之二。目前區內因發展較副都心更早，已有全聯等日常生活所需商家進駐，生活機能略優於鄰近的新莊副都心。

葉國華指出，位於新莊、泰山地區交界的「新泰塭仔圳重劃區」是目前上新莊三個熱區中面積最大、房價最低的區塊，現在公辦重劃區還在重劃工程中，第一期預計2025完工，而區內自辦重劃區已成為不少建商卡位推案的熱點，新案每坪價格普遍只要3字頭，適合看好新莊且口袋相對較淺的購屋者。

捷運頭前庄站今年上半年房價漲幅明顯，鄭文凱表示，主要因去年多成交公寓型產品，而今年多成交電梯大樓，以致拉高整體均價。

近日發表的國泰房地產指數，包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市的預售屋市場，可能成交價格都創下統計以來新高；另外，聚焦在中古屋成交價格為主的信義房價指數，所呈現的結果亦與國泰房地產指數的結果相去不遠。

目前不少房地產業者認為，低利率、資金行情、預期通膨及營造成本高漲，是促成房價上漲的主因，然房價上漲，就代表房市景氣嗎？

觀察房地產市場的景氣趨勢變化，除了總體經濟是最重要因素外，房地產市場的成交價格及交易量的變化，亦是重要參考指標。若僅單以價格觀察房地產市場，通常會陷入過度樂觀的氛圍。舉例而言，近廿年的房地產市場價格趨勢，僅有SARS（2004年第2季）、金融海嘯（2009年第3季）及房地合一稅實施（2016年第1季）三個時期的價格下跌，而且是跌後一季，即呈現V型反彈。因此，如果要判斷解封後的房價趨勢，幾乎可以斷定，縱使房價會下跌，亦會在一季以後反彈。換言之，近廿年國內亦或雙北市的房地產市場的價格變化，只有短期季修正、緩漲及急漲三種情況。

但如果再將成交量納入房市景氣的觀察指標，結果卻與房價指標迥異！舉例而言，在2005年至2007年，全國買賣移轉棟數，最高曾來到45萬棟；在金融海嘯時期，房價雖大跌一季，但買賣移轉棟數亦來38萬棟；2015年至2018年，房價由谷底回升，惟買賣移轉棟數卻連四年不到30萬棟，即呈現價量背離的情況；在2020年及2021年，六都房價紛紛創下歷史新高，但成交量僅30萬棟出頭，似乎已難回到2010年以前的交易盛況。這似乎說明了，若觀察成交量，自2015年以後，國內的房地產市場似乎就處於不景氣的狀態。

單以價格判斷房市，似乎可以認定目前的房市是處於景氣狀態，但如果將成交量變數納入判斷，國內房市的景況，似乎沒有想像中的好！按照近廿年的房市歷史經驗判斷，雖然政府實施了一連串房市改革措施以達到居住正義的目標，但要以此促使房價下跌，似乎不可能，僅能讓房價不要急漲，而是達到緩漲的目的。在房地合一稅實施後，投資客離開房地產市場，預售屋銷售率或是中古屋買賣移轉棟數將呈現趨緩的情況，因此，我們認為未來房價幾乎不可能急漲，至多讓房價合理化，依GDP的增減幅度變化。

時序進入鬼月，傳統上該是房地產的淡季，但是大概是現在的買主已經不信從前那一套了，加上今年受疫情影響，不僅建商個案延推，民眾也延後看屋，如今防疫警戒降級下，鬼月看屋人數不減反增，但這個月中還是有些事被部分民眾視為禁忌。

住商不動產加盟企研室經理徐佳馨指出，傳統上認為鬼月諸事不宜，加上房地產從看屋、買賣到交屋後的裝潢、入厝，每個環節都是一個學問，也容易因為經驗不足產生不愉快回憶，甚至於橫生枝節，因此包括買賣、交屋、裝潢、入厝等房地產相關事宜都避免在鬼月中執行。但目前由於觀念開放，加上工商業社會注意時效，過去不在鬼月買賣房屋、裝潢的禁忌漸漸破除，加上交屋過戶流程需要一個月的時間，鬼月買屋到了交屋也都過了鬼月。也因此，鬼月買賣已不是禁忌，唯一會在乎的，就是儘量不在農曆7月入厝，以求家宅平安。

截至目前，鬼月對於某些買方仍有禁忌，例如有些客戶不願意在晚上看屋，不願意在晚上簽約，或是對於距離福地、廟宇較近的物件更為介意等等，也因此有經驗的經紀人往往在鬼月期間會特別注意這類細節，避免客戶有不愉快的感受。

不過，徐佳馨表示，年輕一代對於鬼月沒有特別感受，所以相對禁忌較少，鬼月的影響越來越小。在這種趨勢下，議價空間比以往小了很多，加上實價登錄讓不動產交易資訊更透明，如果想利用鬼月壓低房價的買方，可能會失望。但是即使議價空間不大，也可以利用一些殺價策略，讓房價增加微幅的議價空間。

對於不動產經紀業者來說，農曆7月往往都是SP活動月，藉著豐厚的獎品或是獎金拉抬買氣。建商方面，部分推案量大的區域，會特別增加議價空間作訴求，或增加贈品優惠，消費者可以多方比較，選擇對自己最有利的方案，趁機進場撿便宜。

很多房貸戶有共同的疑問：「房貸沒還完是否就不能以房養老？」對此，合庫與土銀給出答案，只要房屋擔保品的估值高於未償房貸餘額，則房貸戶將有直接以房屋擔保品來串接以房養老的空間。

以房養老剛開辦時，對房屋擔保品僅限於「沒有債權抵押狀況」才能受理，但據了解，為了提高國人承作以房養老的便利性，排除障礙，加上自從以房養老推出這六年來，房價不斷上漲，因此土銀、合庫對此雙雙作出鬆綁措施，可說是以房養老業務的重要創新。

據了解，兩家銀行除了推出上述的創新措施，開放房貸擔保品也能有承作以房養老的空間之外，另一個目標在於串聯以房養老和安養信託兩大銀髮金融。

兩家行庫均希望客戶，尤其是70歲以上的高齡長者，透過以房養老取得的資金，能以安養信託的方式來進行日常支出的運用規劃，如此一來對借款者的日常生活支付安全可說更有保障，因此據了解，包括土銀、合庫兩大行庫的分行目前若受理以房養老的案子，在資金運用上都會進一步詢問是否有安養信託的規劃，推動可說相當積極。

合庫是國內率先開辦以房養老的第一家金融業者，土銀則是國內最早推出可對以房養老利息掛帳的金融業者，如今在結合以房養老及安養信託上，兩家銀行都有新的突破。

行庫主管指出，由於擔保品先前透過房貸業務，已經在銀行完成設定，因此若從房貸業務再接續到同一家銀行的以房養老，就不會有必須再重新設定的問題；至於貸款成數上，就要看銀行的規定。

以土銀為例，以房養老每一區所開放的最高成數都有不同，雙北市最高成數為七成，和一般房貸最高八成的作法不同，因此在房貸接續以房養老之後，從銀行貸得的金額會比房貸來得低，倘若以房養老對擔保品的貸款成數以七成最高成數來計算，某借款戶若剩二成房貸未還，那麼該擔保品所能貸出的以房養老資金，就約當該擔保品估值的五成左右。

由於兩大行庫的房貸戶基礎都非常雄厚，土銀市占率第一大，合庫則是第四大，是推動以房養老及安養信託絕佳的平台，因此決定改變作法，不再限制非得繳清房貸之後才能接續作以房養老，倘若房屋擔保品的價值，已遠高於房貸的未償餘額，例如僅剩一、二成房貸尚未繳清的房貸戶，則可開放其能擔保價值和未償房貸之間差額，取一定的部位來進行以房養老，或是借出資金作為安排安養信託的財源。

據住展雜誌統計，今年截至8月6日為止，北台灣危老重建案推案量高達約636億元，不僅較去年同期280億元大增逾一倍，更已超越去年全年案量553.55億元。

危老重建因沒有最小基地面積限制、具有明確且高額的容積獎勵，申請程序簡便又快速，自從2017年公告實施後就成為建商新寵，2018年首度出現危老重建案，之後推案量逐年遞增，到了今年推案量已翻了百倍以上。

住展雜誌研發長何世昌表示，雖然今年新建案推案量比去年衰退近2成，但危老重建推案卻不斷擴張，接下來從農曆民俗月到年底，預期還有至少約300億元危老重建案將開賣，北台灣今年全年危老推案量將一舉突破900億元，甚至有機會上看千億元，連續3年改寫歷史新高紀錄。

危老案集中在雙北 這群人也來搶大餅
雖然北台灣危老推案潮洶湧，但大多仍集中在雙北地區；其中，又以台北市推案量達約450億元最多，新北市約155億元居次。台北市危老建案最多的行政區為中山區，今年已推出9個危老建案，總案量逾140億元，最新公開、且案量最大的是「序東騰」，總銷約30億元。北市危老案量第2大的行政區是松山區，案量逾80億元，單一量體最大的是全錄大樓改建案「衍見築」。

新北市危老案分布較為懸殊，光是板橋區案就占近百億元，指標案如「達永冬慶」與「兆璞開禧」。板橋因平均房價相對較高，成為新北市老屋重建熱區並不意外，甚至還有私人起造的建案釋出，代表除了建商之外，一般地主也不放過這塊市場大餅。

產品趨勢略變 單價頻創新高
何世昌指出，危老重建除了推案量大增之外，產品面則出現不小變化。台北市過去危老案因基地偏小，所以幾乎都規劃為小宅，但今年中、大坪數產品卻多了起來，如中山區「序東騰」、松山「衍見築」，因基地較大且完整，便規劃為中、大坪數。而松山預推案「敦仰」更全棟走豪宅規劃。

坪數逐漸變大，開價更全面攻高。松山「衍見築」平均開價達188萬元?坪，創下全台危老建案最高開價紀錄，大安「達運永康」、「永康壹號」則分別以185萬元?坪、180萬元?坪分居2、3名。不過，這些紀錄很快會被改寫，因為「敦仰」平均開價預料會站上200萬元?坪大關，將締造危老案新猷。

台北市危老案開價頻頻改寫新高，但這股風氣卻未吹到新北。新北市今年危老案開價最高的是板橋「達永冬慶」，因區段位置良好，平均開價達80萬元?坪，但仍比新北開價最高的建案「綠iNN」低，每坪少了近20萬元。展望8月後至Q4，還會有不少危老重建案推出，規模較大的建案如松山「敦仰」、中山「璞園.榮」、「吉美中山北路案」等，總案量逾300餘億，危老推案潮正方興未艾。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，雙北具備開發價值的土地少，尤其台北市市中心幾乎沒有素地可開發，而台北市中山區、新北市板橋區這類居住熱門地段更是如此，自然讓建商積極整合老舊大樓，或高價購置有土地價值的老透天來興建新案，而所在位置絕佳地段都更產品，其後身價都是翻倍成長，還有許多合建地主戶轉手獲利數千萬的消息，加上政府態度也顯熱情，如推出危老政策來簡化都更難度，都使得原住戶、建商、政府三方近年在這方面的推動相當順利，令相關狀態發燒。

而展望後況，陳炳辰說，此股態勢幾乎可說沒有任何暫歇的可能，甚至像民生社區這類優質地段，但老宅多又沒有太多都更危老的區塊，更是極強潛力股，其他如中山區林森商圈老宅仍多，開發新案的價碼翻倍成長，都會是建商持續搶進的地域，後況熱市可期。

台股跌破萬七大關，隨著台股量能萎縮，前期獲利的鋼鐵人、航海王資金由股轉房，專家認為，近期有一波「由股轉房」的趨勢，且在低利率、游資豐的現況下，股市、房市都將持續熱絡，而高資產族群的資產動向也備受關注。

專家指出，台股自7月15日高點18,034點回檔以來，統計迄上周五（13日）為止，資本市場主力賣超約1,418億元，這波千億元股市資金，部分有望轉往房市，可以期待。

甲山林、愛山林廣告總經理張境在說，前期萬八時就有一波「由股轉房」的趨勢、市場上大概有25%至30%的客群「由股轉房」，尤以高單價客層最為明顯，像是位於市中心的世界明珠、香榭帝寶，吸引許多提前獲利了結的高資產族群在此置產。

甲桂林廣告總經理陳衍豪認為，7月初疫情趨緩、台股萬七、萬八盤整時，就有部分獲利了結的投資人轉為買房、做資產配置，像是近期熱銷的序東騰、內湖的基泰碧湖，成交量明顯增長二、三成以上。

創意家行銷副董朱良能表示，若台股維持這樣的態勢，資金極有可能往房市移動，疫後時代許多個案剛推出，僅花二、三個月就完銷，而將於月底推出的全坤X101，搭建過程中就深受高資產族群的青睞，他看好下半年房市發展。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察，從去年開始台股交易熱絡，而近幾個月也有不少大股東申報轉讓，從股市獲利後將資產轉往房市配置的可能性高。

新聯陽總經理林徹人分析，以豪宅交易來看，有將近一半的比例是透過現金買房，且新建案交易熱絡，成長增幅逾兩成。

海悅國際總經理王俊傑提及，最近成交量成長兩成以上，多與疫情穩定、資金豐沛有關，高資產族群由於會做資產配置，不太會受到台股的影響，且他們多挑精華地段居住，像是和平大苑、敦仰等建案就交易熱絡。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，相對股市漲跌起伏大，房價的穩定性高，部分投資者在股市獲利了結後，確實會把資金轉往房市，不過近年豪宅現金交易頻傳，主要與美中貿易戰、台商資金回流有關，一方面為長期居住規劃住處，二方面為替大筆現金規劃去處，錢進豪宅是一個既彰顯身份地位，中長期又具增值效益的做法。

在房地產 “ 高壓時刻 ” 入局 中通快遞2億成立房地產公司 “ 不務正業 ”？

日前，微博話題#中通快遞成立房地產公司#沖上熱搜，據天眼查資料顯示，8月12日上海通寓置業有限公司成立，為中通快遞股份有限公司全資控股的房地產公司，註冊資本2億元，經營範圍包括地產開發經營、非居住房地產租賃和物業管理。

記者發現，此前，為表示鼓勵，中通快遞為奧運冠軍陳雨菲送上一套房，得到了網友們的認同和讚譽，而進軍房地產的動作緊隨其後，有業內人士認為，中通快遞送房給奧運冠軍，一方面是為了贏得大眾的好感，另一方面或是為進軍房地產行業做鋪墊。

快遞行業專家分析，國家目前支援企業加大物流投資比重，資本市場也很注意企業資本開支的力度和規模，包括使用更多融資手段，中通快遞不排除未來會走物流資源資本化的道路。

走“物流資源資本化”道路？

記者在網路平臺看到，眾多網友戲稱中通快遞此舉“不務正業”，稱此番跨界“中通真是頭鐵”，也有網友稱“好好做快遞不香麼”。

在房地產行業處於寒冬期的時候進軍其中，中通快遞的邏輯是什麼？

對中通快遞設立新房地產公司，業內人士猜測其初期可能涉及商業住房類的開發，例如為員工提供房產；也有業內人士認為其應該不僅僅是做住宅，而是將商業與自己的主業相融合，例如做物流產業園的開發。

上海交通委郵政快遞專委會副主任趙小敏告訴《華夏時報》記者，中通快遞不排除未來會走一個物流資源資本化的路徑，因為這是國家鼓勵的方向，其次它也需要擴大倉儲等資源的用途，國家目前支援企業加大物流投資比重，資本市場也很注意企業資本開支的力度和規模，包括使用更多融資手段，比如購買物流地產專案。

對電商平臺過於依賴

據資料介紹，2016年10月27日，中通快遞登陸美國紐約證券交易所，創當年美國證券市場最大IPO。中通快遞上市之初市值為121.21億美元，四年後其市值已經達到了259億美元（截至2020年9月25日），實現了翻倍。

2020年9月29日，中通快遞登陸港交所完成二次上市，成為國內第一家在美國與香港兩地上市的快遞公司，29日上市首日收盤，中通快遞-SW（02057.HK）總市值為2019.6億港元，是港股物流板塊市值最大的企業。

據中通快遞香港上市招股書顯示，中通快遞的毛利從2019年上半年的人民幣（下同）30億元減少14.5%至2020年上半年的26億元，毛利率從30.3%降至25.1%。業內人士認為，受2020年上半年疫情的影響以及市場競爭的加劇，為了能夠擴大地盤，快遞公司需要準備好“錢袋子”。

此外，招股書顯示，2020年6月中通快遞總包裹量中的90%以上都來自于電商平臺。趙小敏表示，對電商平臺過於依賴是中通的一個短板。

業內人士透露，中通此番二次上市，是為擴張輸血，更為了提高自身的“風險均攤能力”。

快遞跨界地產成風？

此前，不少快遞企業都在不同程度上跨界地產。

相關資料顯示，去年5月，上海圓弘置業有限公司成立，經營範圍包括房地產開發經營、物業管理，圓通蛟龍為其全資大股東。今年2月22日，山東通吉供應鏈管理有限公司以13700萬元摘得蘭山區戈九路附近一宗倉儲用地，據天眼查顯示，山東通吉供應鏈管理有限公司由中通快遞全資控股。5月17日，順豐房地產投資信託基金正式登陸港交所，而順豐方面曾表示，順豐房托投資重點為全球範圍內可產生收入的房地產，初步重點為物流地產。

那麼，在房地產一系列調控政策下，中通跨界地產領域對前景有著怎樣的預估？作為服務業，此番跨界是否會降低公眾好感？眾多快遞公司紛紛尋找新的利益增長點，中通快遞接下來是佈局住宅還是物流地產呢？

《華夏時報》記者試圖通過中通快遞官網公佈的客服熱線與官方聯繫，但對方並未能作答；通過百事通平臺公佈的中通快遞聯繫方式，與之聯繫，但接聽人員對記者說自己不是中通員工。緊接著，記者輾轉多個平臺聯繫，包括私信中通快遞股份有限公司董事副總裁王吉雷的微博，但均未與之取得聯繫。

據CNPP資料研究顯示，中國物流地產排行榜前三分別是普洛斯、萬緯和京東物流。而據世邦魏理仕統計，北京、上海、廣州等一線城市的物流地產、商業地產、住宅地產的投資淨回報率分別為6%-8%，4%-5%和2%-3%。

百度百科資料顯示，物流地產是由美國普洛斯公司率先提出並實踐的，開始於上世紀80年代，至今為止已有將近40年的歷史。物流地產是根據客戶的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，為客戶提供合適的現代物流設施和專業的物業管理服務，實現貨物從供應地向接收地的流通。

據前瞻產業研究院發佈的報告顯示，目前物流地產已經進入優化調整階段，基於有限的土地開發資源，行業企業需要關注現有資源的優化組合以挖掘更大的競爭優勢。

“首付1萬，3年免息，安家長春”“4字頭，購准現墅質小高”。盛夏的長春及長春周邊市場，各個售樓處在熱情地通過各種促銷手段吸引來往的行人。

長春是今年第一個開展集中供地的城市。4月的第一輪集中供地，長春24%的土地流拍，總溢價率僅有3.3%。6月中旬，長春開啟第二批集中供地，流拍率攀升至38%，總溢價率只有0.4%。

《中國經營報》記者近日走訪長春市場發現，新開樓盤逐漸向城市週邊擴散，市中心的淨月、南關、朝陽因開發成熟，樓盤多為改善型專案；蓮花山、汽開等區域產品多針對剛需客戶；近年來一度受到熱捧的北湖區域開啟了促銷模式；進入長春購房者視野不久的合隆、範家屯等區域，則有專案開始通過“低首付”“首付分期”等手段賣房。

“近兩年長春土地供應量比較大，疊加疫情影響，市場面臨下行壓力，投資需求已經大幅減弱。”克而瑞長春機構資深分析師薑峰告訴《中國經營報》記者，長春樓市之所以有各種促銷行為，是因為銷售方面面臨壓力，但長期來看，長春作為人口淨流入的省會城市，需求面是比較好的。

“零首付”買房

合隆鎮位於長春市人民廣場往西北27公里，隸屬于長春市寬城區管轄，暫由長春市農安縣代管。從長春市駕車到達合隆只需40分鐘，這裡也成為長春市投資客群的重點關注區域。

“你首付一萬六就可以把房子買下來了！”在龍府禦澋園售樓處，一位置業顧問向記者介紹了“低首付”買房方式：將毛坯房以精裝房的高價格申請銀行貸款，以獲得更多的貸款金額，進而減少首付款至1萬餘元，但需要額外簽訂一個“自願放棄裝修”協定。

以一套兩室兩廳一衛的房源為例，房子“表單價”為5205元/平方米，如果以精裝房的價格去申請的話，“成交單價”就變成了7174元/平方米，房子總價則多出了17.64萬元。置業顧問在宣傳單頁上寫下了“首付款”僅需1.64萬元，每月還貸款2471元。在這樣“低首付”的促銷優惠推動下，龍府禦澋園售樓處人頭攢動。記者致電該專案開發商吉林省龍府房地產開發有限公司，對方僅以 “不在現場，不太瞭解”進行回復。

執行此種促銷方式的樓盤並非個例，距離龍府禦澋園不遠的豔瀾山專案也曾以類似的方式將首付做到了低至3萬元，“比如總價44萬元的房子，首付款3萬元，剩下的41萬元都是貸款，但這個優惠最近收回了，需要申請一下試試。”隨後銷售人員表示，近期這個優惠確實不能做了。在豔瀾山售樓處，一個立在地上的宣傳海報上寫著標語：“首付1萬，3年免息，安家長春”。但該專案開發商農安縣吉盛房地產開發有限公司一位元工作人員在回應記者時表示，此前該專案沒有“低首付”的優惠措施。

更有開發商索性做到了“零首付”購房。在範家屯區域的中央勝境專案銷售中，開發商給出了足夠的“誠意”：購房時先不收取首付款，首付款分為五年十期支付，從半年後開始。以一套86.85平方米、總價61萬元的房子為例，購房者在購房時只需要交納共計4434元的物業維修基金和工本費用就可以購房，共計19萬元的首付款在隨後5年裡每半年支付一次，首付款結清時間已經遠遠超過了交房時間。範家屯位於公主嶺市，距離長春市中心71公里，但有矽谷大街與長春市南部核心產業區相連，被認為具有區位優勢。中央勝境開發商吉林省富盛房地產開發有限公司的人士在回應記者採訪時表示，確實有首付分期的優惠，而且不會產生利息。

除了“做低首付”之外，“首付分期”也並不鮮見。在北湖的龍騰英才時代項目也宣稱其房屋總價30%的首付款可以分期支付：兩年內分6次支付完成，如26.95萬元的首付款先期支付7.57萬元，隨後兩年內分5次每次支付4.4萬元。記者聯繫到該專案開發商龍騰集團，對方僅表示“不知道”便掛斷了電話。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴記者，做低首付這種操作明顯屬於違規行為，一方面這涉嫌騙貸行為，另一方面這也違背了對購房貸款的相關政策要求。這樣做一旦被查出，對於購房人而言，一方面可能會被解除合同，要求提前還款，另一方面個人征信也可能會受到影響。對於開發商而言，也可能會面臨相關的處罰風險。“分期付款”同樣會違反按揭貸款相關規定，也會埋下商品房購買糾紛的隱患。

農安縣住建局回應記者稱，去年開始有關注到關於購房首付分期的情況，但是否符合政策規定需要向市場監督管理局諮詢。公主嶺市住建局則表示，瞭解購房首付款的相關要求需要聯繫銀監部門。記者向長春市住房保障和房屋管理局發送採訪函，隨後接到回復稱，不接受採訪。

熱點區域房價回落

在近年來的長春房地產市場，北湖普遍被視為極具發展潛力的區域，但近期北湖區域樓市進入了波動期。據悉，2016年，北湖成為長春新區的一部分，隨後，該區域的房價一路從4000元/平方米飆升至10000元/平方米。

近日，記者來到北湖區域，已經可以看到成片的住宅樓棟，封頂的項目不在少數。馬路上有來往的車輛，但行人較少，只有在一些售樓處停放有車輛，聚集了些許人氣。

萬科金域華府置業顧問向記者介紹了該專案二期，該期項目的房源價格可以在九五折基礎上再優惠4萬元，不同於常見的新開批次“越賣越貴”，二期房源優惠後單價反而比一期所剩房源價格低1000餘元，原因被解釋為“一期房源後來漲了一些”。記者致電該專案開發公司吉林省昊悅房地產開發有限公司採訪，但尚未收到回應。

房產仲介胡鑫（化名）告訴記者，最近長春的房價比較平穩，但北湖區域跌得比較明顯，“那裡都是之前被炒起來的，泡沫太多了。”

有不少房產從業人員選擇在北湖區域為自己置業安家，置業顧問姚馨（化名）在2018年以8000元/平方米的價格在北湖買下一套高層，如今3年過去，周邊配套更加完善，但旁邊依然可以看到單價9000多元的房子，漲幅並沒有當初預期的那麼大。

“我去年買了套二手房，唉，買高了。”做了5年房產仲介的謝斌（化名）向記者感慨，他自己在北湖買的房子價格並不是十分理想。

薑峰表示，北湖是長春比較新的熱點區域，在2016年成為長春新區之後，區域得到快速發展，但現階段市場壓力比較大，開發商對區域信心不是很足，就會調整銷售策略，但實際那裡與長春整體市場基本持平或者只是略有下降。“像合隆那樣的地方，是典型的投資板塊，那裡市場遇冷的話說明投資需求減少得比較明顯，現在的房子回歸到以自住需求為主。”

進入“買方市場”

今年6月8日，長春市發佈《通知》，嚴懲售房後返款、變相打折銷售。此前，為了推動銷售，長春部分開發商承諾對購房者“返本銷售”，其中有備案單價為8322元的房子在售出後給購房者“返現”多達3000元/平方米。

開發商不惜血本促銷的背後，是各個專案的銷售壓力。“現在是買方市場，市場比較平穩，開發商給的優惠也很多。”在房產仲介郝林（化名）看來，近期買房的人能有更多機會買到便宜的房子。

“從2018年開始，長春土地供應量快速增加，另外還有疫情‘黑天鵝’的影響，導致長春周邊市場銷售壓力比較大，購房者買房的可選性是比較強的。”薑峰表示，土地供應量的增加對當地房價的影響明顯。

今年6月18日，長春年內第二次集中供地落下帷幕，供應的涉宅地塊68宗，成交42宗，收穫土地出讓金249億元。其中39宗為底價成交，其餘18宗因無人報價而流拍，8宗提前終止出讓，流拍率達到38%，總溢價率只有0.4%。

截至目前，長春市年內成交的商住用地已經高達825萬平方米，超過了去年全年的795萬平方米。不過，根據國家統計局資料，長春自2019年10月以後，新房環比價格漲幅就再未超過1%，甚至在2020年第四季度和2021年第一季度連續下跌，到2021年4月才止跌回升。

當地人士稱，長春市不斷湧入的人口或許會成為房地產市場接下來的支撐力量。過去10年，長春市人口增加了139萬人，達到906.69萬人，向“千萬人口”城市挺進。

“去年和今年的銷量是差不多的，開發商拿地的量也並沒有減少。長春是人口淨流入的省會城市，長期來看住房需求量是很大的。”姜峰認為，開發商對長春的未來市場預期是比較看好的。

今年7月，各線城市新建商品住宅成交均呈下行態勢。

今年7月，各線城市新建商品住宅成交均呈下行態勢。中指研究院資料顯示，2021年7月監測的主要城市新房成交面積環比下降14.30%，超八成城市環比均有不同程度下降，同比下降4.29%。

接受證券時報記者採訪的專家指出，7月樓市交易在調控政策效應釋放且政策不斷收緊的情況下出現降溫，一方面說明部分投資投機需求正在被剔除，也說明供需雙向收緊下樓市調控取得積極進展，預計後續市場降溫之勢或還將延續。

7月各線城市

新房成交量下降

雖然今年以來房地產市場供需兩側的調控力度不斷加大，但總體來看，上半年新房成交整體上行。中指研究院資料顯示，2021年上半年中指監測的21個主要城市，19個城市新房成交面積同比上升。6月份，新房市場成交量同、環比均升，其中一線城市新房成交面積環比上升36.84%，北京在6月新房成交面積環比升幅更是達到了100.43%。

進入下半年首月，新房市場成交情況卻“畫風突變”。中指研究院指出，7月樓市新房成交量同環比均降。分城市來看，7月一線城市成交面積環比降幅為21.34%，同比上升7.12%。二線代表城市成交面積環比下降11.47%，同比下降2.54%。三線代表城市成交面積較上月下降17.42%，同比下降26.01%。

對於7月新房成交的下行態勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報記者表示，當前購房政策以收緊為導向，以及包括信貸收緊在內的諸多因素都對房地產市場產生一些利空的影響，所以市場交易等指標出現降溫，基本上符合預期。成交量的變化很大程度上也說明投資投機需求正在被剔除，預計成交下行的行情還將延續。

貝殼研究院則指出，7月全國351城的住宅用地成交金額同比下滑51.55%，成交規劃建築面積同比下滑47.09%，成交樓面價同比下滑8.42％。土地成交金額與成交量的明顯下滑主要是7月為22城集中供地的真空期，顯著影響土地市場。同時，7月土地市場受到季節性波動影響明顯。另外，隨著政策逐步趨嚴，房企拿地逐漸謹慎。由於集中供地的22個城市皆為一二線城市，市場火熱度較高，因此7月份參與集中供地的22城由於土地成交缺席，必然導致樓面價下降。

供需兩端發力

調控效果顯著

在“領跌”的四個一線城市中，上海的新房成交面積環比降幅較大，環比下降30.86%，但上海的新房成交套數和成交面積分別為14527套和147.74萬/平方米,仍是一線城市最高。相比之下，深圳新房成交套數僅2712套，不僅較6月有所下降，深圳二手住宅成交量也是跌勢不止。

易居研究院研究員潘竑羽指出，深圳7月僅二手房成交2557套，創下2013年來除春節月份以外的最低值，也說明此前深圳二手房調控效果顯著，使得二手住宅市場較冷。

值得注意的是，在整體新房成交面積普降的情況下，7月武漢、西安新房成交面積卻環比大幅上升，漲幅分別達到31.77%、58.06%。

不過，武漢市住房保障和房屋管理局在7月末發佈《市住房保障房管局關於加強購房資格管理工作的通知（徵求意見稿）》, 開啟“憑房票買房”時代。該檔進一步規範了對限購區域購房資格證明的認定，並要求在獲得購房資格認定結果後即時鎖定，一段時間內僅能報一個樓盤。普遍觀點認為，武漢後續部分熱點樓盤盲目登記的現象有望減少，市場交易或受影響。

嚴躍進認為，嚴格調控下部分城市交易表現仍然不錯或說明此類城市潛在需求較大。所以一旦該城市推盤節奏加快，即便中間有各類調控也容易推高市場交易的規模。另外，7月份武漢、西安等部分城市購房政策相對寬鬆，市場交易不容易出現較大跌幅。

蘇甯金融研究院宏觀中心副主任陶金對記者表示，總體來看，供需兩端同時發力的房地產調控對當前樓市效果顯著。後續各地還可以發力加強房地產金融審慎管理、調整集中供地機制、增加租賃住房供給，進一步完善房地產市場長效機制。

今年7月，各線城市新建商品住宅（下稱“新房”）成交均呈下行態勢。中指研究院資料顯示，2021年7月監測的主要城市新房成交面積環比下降14.30%，超8成城市環比均有不同程度下降，同比下降4.29%。其中，四大一線城市成交面積環比均出現下滑，其中，上海下滑超30%，北京也超過了15%。

接受證券時報•券商中國記者採訪的專家指出，7月樓市交易在調控政策效應釋放且政策不斷收緊的情況下出現降溫，一方面說明部分投資投機需求正在被剔除，也說明供需雙向收緊下樓市調控取得積極進展，預計後續市場降溫之勢或還將延續。

7月各線城市新房成交量下降

雖然今年以來房地產市場供需兩側的調控力度不斷加大，但總體來看，上半年新房成交整體上行。CREIS中指資料顯示，2021年上半年中指監測的21個主要城市，19個城市新房成交面積同比上升。6月份，新房市場成交量同、環比均升，其中一線城市新房成交面積環比上升36.84%，北京在6月新房成交面積環比升幅更是達到了100.43%。

進入下半年首月，新房市場成交情況卻“畫風突變”。中指研究院指出，7月樓市新房成交量同環比均降。分城市來看，7月一線城市成交面積環比降幅為21.34%，同比上升7.12%。二線代表城市成交面積環比下降11.47%，同比下降2.54%。三線代表城市成交面積較上月下降17.42%，同比下降26.01%。

對於7月新房成交的下行態勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報記者表示，當前購房政策以收緊為導向，以及包括信貸收緊在內的諸多因素都對房地產市場產生一些利空的影響，所以市場交易等指標出現降溫，基本上符合預期。成交量的變化很大程度上也說明投資投機需求正在被剔除，預計成交下行的行情還將延續。

貝殼研究院則指出，7月全國351城的住宅用地成交金額同比下滑51.55%，成交規劃建築面積同比下滑47.09%，成交樓面價同比下滑8.42％。土地成交金額與成交量的明顯下滑主要是7月為22城集中供地的真空期，顯著影響土地市場。同時，7月土地市場受到季節性波動影響明顯。另外，隨著政策逐步趨嚴，房企拿地逐漸謹慎。由於集中供地的22個城市皆為一二線城市，市場火熱度較高，因此7月份參與集中供地的22城由於土地成交缺席，必然導致樓面價下降。

7月深圳二手房成交量創新低

在“領跌”的四個一線城市中，上海的新房成交面積環比降幅較大，環比下降30.86%，但上海的新房成交套數和成交面積分別為14527套和147.74萬/平方米，仍是一線城市最高。相比之下，7月深圳新房成交套數僅2712套，不僅較6月有所下降，深圳二手住宅（下稱“二手房”）成交量也是跌勢不止。

易居研究院研究員潘竑羽指出，深圳7月二手房僅成交2557套，創下2013年來除春節月份以外的最低值，也說明此前深圳二手房調控效果顯著，使得二手住宅市場較冷。

此外，深圳市房地產仲介協會根據深圳市住建局房地產資訊平臺預錄網簽合同資料分析，8月首周深圳市二手房（含自助）網簽量556套，環比下跌9.3%，首次跌穿600套關口。

據深房中協摸底統計，2021年1-6月份以來，全市實名登記的星級從業人員同比去年同期下滑了11.8%。此次行業摸底調研共收回4161間門店的情況，其中有104間門店已關閉且已辦理工商註銷，有220間門店已暫時停業，但未辦理工商註銷。

不過，深房中協指出，全市實名登記的星級從業人員雖然存在部分下滑現象，但總量仍處在平穩的水準。不可否認，伴隨著調控持續發力，一段時間內，深圳市二手房市場或仍將處於低迷狀態，下半年，房地產仲介行業的競爭壓力將會持續增大，無論是門店關停並轉的數量，還是從業人員隊伍離職轉行的規模或將持續升高，對此，全行業要做好充分的應對準備。

中指研究院預計，下半年深圳樓市在持續嚴厲的政策調控之下，市場成交將相對更加理性，一二手房價將更趨平穩。隨著未來更多住宅項目的入市，消費者購房選擇空間有望加大，新房價格亦將維持平穩。二手房市場保持降溫，並還會持續相當一段時間。

供需兩端發力調控效果顯著

值得注意的是，在整體新房成交面積普降的情況下，7月武漢、西安新房成交面積卻環比大幅上升，漲幅分別達到31.77%、58.06%。

不過，武漢市住房保障和房屋管理局在7月末發佈《市住房保障房管局關於加強購房資格管理工作的通知（徵求意見稿）》, 開啟“憑房票買房”時代。該檔進一步規範了對限購區域購房資格證明的認定，並要求在獲得購房資格認定結果後即時鎖定，一段時間內僅能報一個樓盤。普遍觀點認為，武漢後續部分熱點樓盤盲目登記的現象有望減少，市場交易或受影響。

嚴躍進認為，嚴格調控下部分城市交易表現仍然不錯或說明此類城市潛在需求較大。所以一旦該城市推盤節奏加快，即便中間有各類調控也容易推高市場交易的規模。另外，7月份武漢、西安等部分城市購房政策相對寬鬆，市場交易不容易出現較大跌幅。

蘇甯金融研究院宏觀中心副主任陶金對記者表示，總體來看，供需兩端同時發力的房地產調控對當前樓市效果顯著。後續各地還可以發力加強房地產金融審慎管理、調整集中供地機制、增加租賃住房供給，進一步完善房地產市場長效機制。

從人煙稀薄到車水馬龍，從產業貧瘠到企業聚集……上海虹橋商務區正以驚人的速度在成長。

然而，在這寸土寸金的虹橋熱土上，一家本土房企卻在默默地“減重”。

近日，上海地產掛牌轉讓旗下上海虹權置業有限公司100%股權及轉讓方對標的企業23.03億元債權，起價29.43億元。

同時，上海虹極置業有限公司100%股權及轉讓方對標的企業10.08億元債權亦被擺上貨架，起始價達為13.77億元。

據觀點地產新媒體查閱，上述兩家公司的主要資產為位於上海閔行區的兩宗商業地塊，總土地面積199.51畝，總建築面積24.12萬平方米，由上海地產於去年10月競得。

資本市場的買入賣出總能引發市場關注。持有不到一年，上海地產再度將上述地塊轉讓，原因為何？

有分析認為，上述兩宗地塊設置的自持100%辦公物業不少於20年條件，“勸退”了不少開發商。

與此同時，上海地產主營業務包括舊改、保障房及租賃住房建設運營等，這類業務均為長週期項目，資金需求量十分大。或許上海地產出售閔行兩宗地塊，亦是資金壓力下的自主選擇之舉。

43億轉讓兩地塊

據上海聯合產權交易所8月13日資訊，上海地產掛牌轉讓旗下上海虹權置業有限公司100%股權及債券、上海虹極置業有限公司100%股權及債權，掛牌起始總價43.2億元。

兩個專案公司均成立於2020年9月25日，次月，上海地產以上述兩家企業作為拿地主體，競得閔行區兩宗商住地塊。

過往報導顯示，2020年10月21日，虹權置業以底價21.94億元競得閔行區新虹街道G1MH-0001單元III-G02B-02、III-G02D-04地塊，樓面價13510元/平方米。

同日，虹極置業以底價9.6億元競得閔行區虹橋商務區（G1MH-0001）單元III-F05-10地塊，樓面價12185元/平方米。

根據當時的出讓條件，兩宗地塊均位於虹橋商務區核心區，前者商業面積不大於40%，辦公面積不小於60%，未來需引入發展商貿、創新科技型等產業的企業總部；而後者為純辦公性質，未來需引入發展新材料等產業的企業總部。

彼時，虹橋商務區寫字樓的價格已經達到了3-6元/平方米/天，取其中間數4.5元/平方米/天，按照總建築面積24.12萬平方米計算，假設出租率達到100%，日租金達到108.57萬元，月租金3257.1萬元，一年租金收入為3.91億元，即便加上建設、運營費用，上海地產拿下上述地塊還算划算。

但細看下來，為了確保意向企業能夠入駐虹橋商務區，兩宗地塊均設置了更為嚴苛的准入條件：競得人在競得地塊後需要自持物業不少於20年。

另外，專案在取得規劃竣工驗收許可後，第一年實現稅收不少於2000元/平方米的稅收貢獻，第二年實現稅收不少於2500元/平方米的稅收貢獻，第三年實現稅收不少於3000元/平方米的稅收貢獻，後續年度稅收貢獻保持穩定增長。

准入條件可謂十分嚴苛。

彼時，就有分析人士提到，上述地塊的條件比較嚴格，限制比較多，所以導致地塊熱度不如預期。

如今，拿地不到一年，上海地產便將專案掛牌轉讓，或許這家企業在經過長時間考量後，仍舊對未來20年產生的不確定性感到憂慮。

但從另一方面來看，成功轉手後，上海地產能夠迅速回籠43.2億元的資金，同時能夠實現33.11億元的債務出表。

上海地產承壓

“要進一步增強資金集中管理意識，提高資金使用敏感度；加快資金回籠，確保集團長期健康發展。”

在上海地產集團2021年經營目標運行年中分析會上，該公司管理層對下半年的資金管控提出了更高的要求。

上海地產成立於2002年，是經上海市人民政府批准成立的國有獨資企業集團公司，註冊資本300億元。此前，上海地產旗下擁有另外三家地產平臺，包括中華企業、金豐投資和中星集團，幾個平臺不可避免出現了同業競爭。

2015年，金豐投資被綠地集團借殼實現整體上市，隨後，上海地產完成與中華企業的重組後，將200萬平方米的土地儲備、中星集團100%股權注入中華企業。

重組完成後，不少券商、評級機構在報告中提到，上海地產集團的土地儲備豐富，推測未來有可能持續為中華企業注入資產。

因此，在上海地產後續的多次拿地當中，也被看作是母公司提前獲取中華企業儲備地塊的意圖，包括去年拿下的閔行區兩宗地塊。

只可惜，拿地以來，市場並未查詢到上述地塊相關的建設進展，地塊亦未曾注入上市平臺，如今，卻被直接擺上貨架。

事實上，自重組以來，上海地產就明確自己為政府功能類平臺，主營業務包括城市更新建設、舊區及城中村改造、長租公寓建設運營、保障房建設運營管理、黃浦江兩岸岸線綜合開發和管理、大眾養老、生態環境建設等業務板塊。

這類業務均為前期投入較大、資金回流週期較長的業務，就導致企業沉澱更多的資金。與此同時，近兩年來，房地產市場調控趨嚴，企業在拿地端、融資端、銷售端均受到限制，而出售項目成為上海地產回籠資金最快的方式。

根據此前公佈的上海地產2020年第一期公司債券募集說明書，2017-2019年度，上海地產營業收入分別為398.37億元、481.14億元和312.96億元，報告期內波動較為明顯。

截至2019年12月31日，上海地產審計合併資產總額為3020.54億元，合併負債總額為1955.73億元，合併所有者權益為1064.81億元，其中歸屬于母公司所有者權益為905.83億元。

此外，當年，該公司經營活動產生的現金流量淨額由正轉負，依舊處於較低水準。

建發國際(01908)公布,與廈門國際信託組分佔80%和20%股權的合營企業,由合營企業向該集團控股股東建發房產收購持有地產項目的福建兆豐全部股權.該集團指,出資約7.2億元人民幣.

該集團指,福建兆豐以9.08億元人民幣投得褔建漳州市地皮,佔地約3.68萬平方米,估計計容建築面積不超過約9.57萬平方米,為城鎮住宅及零售商業用地,料於12月前啟動建設,於2023年12月前竣工,預期於明年2月前預售.該集團指,擬進行交易可進一步擴大土地儲備規模及提升知名度.

宏安集團(01222)公布,旗下宏安地產(01243)以7200萬元出售持有馬頭角道物業的公司予屬獨立第三方的集成匯財,料收益約1600萬元.

宏安集團指,所售公司持有位於九龍馬頭角道安寧大廈地下D號舖物業.該物業可售面積約2300平方呎,現時已租出,租期由2月1日至2024年1月31日,月租18萬元,不包括差餉、地租及管理費.該公司過去兩年均虧損,去年度負債淨值約1740萬元.宏安集團指,出售事項所得款項淨額估計為7100萬元,其中約3140萬元將會應用於償還與該物業有關的按揭貸款,及剩餘金額預期將用作於宏安地產一般營運資金.

寶新置地(00299)公布,預期截至6月30日止中期虧損不超過9000萬元,比去年同期虧損2.66億元有所下降.

該集團指,虧損減少主因金融資產及合約資產減值虧損大幅下降約 95%以及無形資產減值虧損大幅下降約92%.

該集團預期於本月公布業績.

地政總署公布,今日截標的元朗流業街與涌業路交界地皮合共接獲16份標書.據現場所見,其士集團(00025)、爪哇集團(00251)、嘉華國際(00173)、長實(01113)、建灝、遠東發展(00035)、信置(00083)、佳明集團(01271)、莊士中國(00298)獨資入標,其他發展商包括旭輝(00884)及大鴻輝.

嘉華香港地產發展及租務總監尹紫薇表示,雖然該地皮並不規則,但面積大,可發展低密度住宅,又認為所有因素已經反映在開價上.

建灝地產行政經理林綺華表示,該地皮有限制,會發展低密度住宅,出價未必進取,另外亦要預留位置建造通道,所以有難度.對於配套方面,她認為附近亦有其他住宅,因此並不擔心.


佳明集團項目經理曾嘉敏指,該地皮有高度限制,考慮到環境限制,出價會比較保守.

該地皮位置鄰近西鐵元朗站,地盤面積約16.37萬平方呎,預計可建樓面面積約7.85萬平方呎,地皮約4.7至6.3億元,每呎樓面地價介乎6000至8000元.

繼深圳、天津、青島市之後,上海宣布暫緩第二批集中供地.

上海土地市場發布公告,為穩妥推進上海住宅用地集中出讓工作,第二批住宅用地將於9月集中出讓公告.

上海在7月30日發布了第二批住宅用地集中出讓信息預告,原本預計於8月發布集中出讓公告.

Wetland Seasons Bay累收5000票 超額12.6倍

新盤氣氛火熱，宏安地產（01243）發展的青衣薈藍過去周六（14日）首輪推出143伙發售，開賣僅5個多小時即全數被掃清，成為市場逾2個月以來首個首輪即日沽清新盤。發展商昨日更罕有大手加推共60伙，為數度加推中伙數最多，扣除最高樓價15%折扣及現金回贈，折實平均呎價高見24724元，較過去周六公布的5號價單，相隔一日大幅調高5.6%。過去兩天計算，項目合共加推92伙。

薈藍過去周六於旺角家樂坊進行首輪銷售，準買家早上9時起開始揀樓，由於出席者眾，售樓處人頭湧湧，不時出現逼爆情況。據消息指出，揀樓開始後約5個多小時，項目推出的143伙全數於下午約2時半被掃清，成為今年6月5日新世界（00017）與港鐵（00066）合作的沙田大圍站上蓋發展項目第3期柏傲莊III首輪即日沽清331伙後，2個多月以來首個首輪即日沽清新盤。

最新價單調高5.6% 每呎24724

發展商為滿足市場需求，連續兩晚加推，繼過去周六即晚公布5號價單共32伙後，昨再添食推出6號價單共60伙，實用面積203至215方呎，全屬開放式單位，以最高15%折扣連同傢俬津貼計，整批折實平均呎價為24724元，較5號價單折實均價23420元高5.6%，折實售價469.1萬至541.5萬元。

宏安地產執行董事程德韻表示，薈藍所有分層開放式單位已推出市場，預料短期內開售。項目新一輪收票將於今日展開。

位於寮肚路8號的薈藍提供320伙，實用面積181至257方呎，先後推出6張價單共252伙，佔樓盤總伙數78.8%，預計2022年12月底落成入伙。

另一矚目大盤為新地（00016）發展的天水圍濕地公園路1號發展項目第1期Wetland Seasons Bay，過去首個周末兩天（14日至15日）對外開放設於尖沙咀九龍站環球貿易廣場的示範單位，記者昨日下午約2時半現場所見，該廈3樓的升降機大堂出現排隊人潮，參觀客進入排隊區前須先行量度體溫，不少是一家大細到場，亦有年輕人前來參觀。

該盤至今已推出2張價單共368伙，市傳截至昨日累收逾5000票，超額逾12.6倍。項目共提供1224伙，實用面積268至1158方呎，預計2022年6月底落成入伙。

21 BORRETT ROAD單位1.54億售

其他新盤亦有捧場客，長實（01113）港島半山波老道超級豪宅現樓項目21 BORRETT ROAD第1期，昨日以逾1.54億元售出15樓6號室連2個車位，實用面積2169方呎，呎價71369元。新世界何文田瑧樺過去周六重售8個撻訂單位，最終即日賣出7伙。

帝國集團及香港小輪（00050）屯門青山公路青山灣段帝御．嵐天（帝御第3期）亦增添3宗成交，造價538.38萬至561.02萬元，吸金共1652.36萬元。連同其他新盤，一手市場過去周末兩日共錄184宗成交，較前周末兩天（7日至8日）僅47宗，大彈137宗或2.9倍，連升兩周創5個周末新高。

另邊廂，大圍站上蓋發展項目柏傲莊III上月因發現牆身底座混凝土強度未達標，決定中途拆掉重新興建，預計須延遲約9個月入伙，再有買家取消交易。一手住宅物業銷售網成交紀錄冊顯示，項目上周五（13日）連錄3宗取消交易，令累積個案增至9宗。

全層商廈買賣交投活躍，非核心商業區亦錄大手成交，黃竹坑環匯廣場一中層全層單位，最新以約1.42億元易手，原業主大賺5597.4萬元或64.8%離場。

公司形式轉讓全層 慳稅605萬

市場消息透露，黃竹坑環匯廣場23樓全層，建築面積9820方呎，連兩個車位，以約1.42億元成交，呎價約14500元。據了解，是次買賣以轉讓公司形式進行，料可節省約605.16萬元印花稅。

土地註冊處資料顯示，上述單位由NEW CONTINENT DEVELOPMENT LIMITED持有，於2013年4月以8641.6萬元一手購入，持貨8年，賬面獲利5597.4萬元，升值64.8%。

公司註冊處資料指出，NEW CONTINENT DEVELOPMENT LIMITED的公司董事原為邱達根，即遠東系創辦人邱德根家族成員。邱達根在今年2月辭任該公司董事，並委任其妻蘇健恩為董事。

根據資料，環匯廣場對上一宗成交在2019年初錄得，為32樓全層，建築面積約9736方呎，以約1.8億元成交，呎價18500元。以最新成交計算，該廈呎價較兩年多前高位下跌21.6%。

樓市連衝數月，消耗了市場部分購買力，傳統二手十大藍籌屋苑交投錄得4個月連跌，本月上半月交投量更跌穿百宗，至僅81宗，創一年新低。當中，鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園及將軍澳新都城交投齊挫66.7%最傷，而面對新盤搶客的天水圍嘉湖山莊交投亦按月縮減48%，至僅13宗。

綜合市場消息稱，十大屋苑本月首15天暫錄81宗成交，自今年5月起連續4個月同期宗數向下，與7月同期的122宗相比，大減41宗或33.6%，亦屬去年8月錄得79宗以來首次同期宗數失守百宗。

海怡黃埔新都城劇減67%

宗數向下的屋苑期內佔8個，跌幅10%至66.7%。領跌屋苑之一的黃埔花園更價量齊挫，宗數由上月同期有12宗，跌至本月上半月僅4宗；平均呎價則由上月同期17751元，回落3%，至本月上半月暫報17214元，為同期4個樓價向下的屋苑中跌幅第二多。鰂魚涌太古城本月上半月平均呎價21122元，較上月同期22077元，按月急降4.3%，降幅最大。

樓價升速急 買賣陷拉鋸

海怡半島本月上半月交投則急降至只有5宗，為去年11月同期錄得9宗以來首度跌至單位數，相對上月同期共15宗，跌幅達66.7%。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指出，近月樓價累積頗大升幅，形成買家「追唔切」，加劇買賣拉鋸，海怡半島亦明顯出現如此情況，拖累本月上半月成交急滑。

事實上，隨着樓價持續攀高，加上受低基數影響，海怡半島本月上半月平均呎價已攀上2萬元大關，至20042元，創2019年3月後新高，較上月同期17753元，按月升幅達12.9%。有個別單位以高市價易手，如9座高層H室3房戶，實用面積739方呎，以1570萬元售出，呎價21245元，對比市價高110萬元或7.5%。

另邊廂，三大代理行統計的十大屋苑過去周末兩日（14日至15日）各錄7至12宗成交。受新盤搶客影響，佔3間代理行統計的宗數按周向下，中原地產統計只有7宗，按周末再跌2宗或22.2%，為今年2月13日至14日（即農曆新年長假期間）僅錄3宗以來新低。同期美聯物業統計的十大屋苑宗數按周也減2宗或14.3%，至12宗。利嘉閣地產統計的十大屋苑宗數則按周持平為10宗，險守雙位數。

本港的新冠肺炎疫情緩和，為工廈市場帶來上升動力。美聯工商舖（00459）資料研究部資料顯示，今年首7個月共錄得2356宗工廈買賣註冊登記，較去年同期升1.53倍；期內整體售價亦累升3.2%。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，7月共有363宗工廈買賣註冊，按年升82.4%，已連續5個月保持在350宗以上；首7個月工廈買賣註冊共2356宗。而7月的買賣註冊金額錄42.38億元，按年升近1.2倍。

荃灣呎價累漲7.2%跑贏

反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數7月最新報329.1點，按月微升0.1%，今年首7個月則累升3.2%。荃灣區工廈平均呎價7月按月升1.4%，連續5個月錄得升幅之餘，今年首7個月累積升幅更高達7.2%，表現跑贏大市。

美聯工商董事陳偉志表示，工廈的可塑性較其他物業高，吸引不少財團入手，支撐工廈售價。今年上半年亦有不少基金入市，包括施羅德鵬里以26億元買入荃灣有線電視大樓多層單位，可見基金看好工廈前景。

他認為，工廈物業用途廣泛，銀碼較為低水，疫情後市場對倉庫和物流中心的需求有所增加，而且數據中心的發展前景樂觀，將會帶動工廈後市繼續造好，預料將繼續支持工廈註冊量及帶動工廈售價走勢向上。

樓市連月衝高，有入市買家因手頭資金問題須撻訂的個案亦湧現，過去逾半個月二手市場連錄6宗撻訂。其中沙田第一城有買家疑因資金未能及時回籠而被迫取消交易，更成為期內唯一錄撻訂的十大藍籌屋苑，業主殺訂後即加價30萬元，以1280萬元重新放售，叫價高市價11.3%。

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍稱，沙田第一城35座高層A室3房戶，實用面積707方呎，放盤僅一個月，便於上月以1168萬元售出，惟該買家新近突終止交易。業主殺訂後旋即以1280萬元重新放盤，非但較最初開價的1250萬元，高30萬元或2.4%，亦較市價高11.3%。

代理稱，原買家因資金未能及時回籠而撻訂離場，連同該宗個案，二手市場上月底以來已出現6宗撻訂，包括馬鞍山新港城有樓王單位買家因單位的銀行估價不足而取消交易。

李華明女兒賣天晉獲利千萬

高價成交繼續主導大市，消息稱，大圍盛世5座高層SC室3房戶，實用面積844方呎，以1748萬元售出，呎價20711元，屬屋苑呎價逾2年來首度重上2萬元關，更創屋苑標準分層戶次高。原業主2011年以954.3萬元入市，賬面賺793.7萬元或83.2%。

中原地產高級分區營業董事伍錦基說，將軍澳天晉3A期5B座頂層4房戶，實用面積1138方呎，連108方呎平台，以2960萬元易手，呎價26011元。據土地註冊處資料，上址由前立法會議員李華明女兒李敏蓓持有，售價較2014年一手購入價1853.75萬元，高1106.25萬元或59.7%。

利嘉閣地產助理分區經理武秉強透露，該行新近促成小西灣藍灣半島1座中層C室租賃成交，實用面積約733方呎，3房間隔，月租3萬元，呎租約40.9元。據悉，業主是於2007年以約495萬元購入上述單位。

近年不少地產代理行遷出中環，以節省成本。消息指，本地大型代理行中原地產，租用尖沙咀九倉電訊中心3層多樓面，涉及約6萬平方呎，呎租約35餘元。該集團原租用中環新世界大廈，搬遷可節省逾半租金。

涉6萬呎 呎租約35元

市場人士指，尖沙咀海港城九倉電訊中心錄大手租務成交，涉及物業10、16及17樓全層，以及數個細單位，面積合共約6萬平方呎，以平方呎約35元租出。九倉電訊中心屬於海港城商廈群中，樓齡較舊的商廈，故租金相比較港威大廈等為低。大廈位處廣東道，樓下為海港城商場，故配套甚佳。

據了解，新租客為中原地產，該集團租用中環皇后大道中新世界大廈多年，物業現時呎租料約80元，是次遷出中環搬至尖沙咀，可節省約56%開支。

中環租金過往冠絕全球，而代理行業員工多外出工作，留在總部時間不穩定，故不少代理行為節省成本，選擇遷出中環，搬至非核心區。近兩年，市場上多間外資測量師行，先後遷離中環，如仲量聯行原租用金鐘太古廣場3期，兩年前搬至港島東太古坊1座；而戴德梁行原租用中環怡和大廈多年，今年亦選擇搬至太古坊的港島東中心，同樣可節省大筆開支。

另消息指，尖沙咀海港城港威大廈錄全層租務，涉及物業中層2層樓面，每層面積約2.5萬平方呎，合共約5萬平方呎，以每平方呎約50元租出。

據悉，新租客為保誠保險，集團一直租用港威大廈，是次新租全層樓面料作整合及擴充。翻查資料，該兩層樓面曾由共享空間WeWork租用，該品牌原本大手租用6層樓面，合共約15萬平方呎，惟集團在港大幅收縮業務，裝修樓面後一直未有遷入，交回業主。據了解，其中兩層樓面早前已獲商務中心IWG租用。

利嘉閣聯席董事何燕煌表示，大角嘴港灣豪庭（見圖）6座低層H室，約320方呎，2房間隔，原叫價678萬，終以644.8萬沽出，呎價約20150元。

單位成交日前一晚，租客剛剛退租，原業主隨即將單位放售，碰巧買方有感九龍區600多萬2房單位放盤愈來愈少，當一見單位既是大型屋苑又設有會所，雙方一拍即合，火速還價成交，購入上車自住。據悉，原業主於2008年1月，以約200萬購入，現轉手帳面獲利約444.8萬，升值逾2.2倍。

新世界及港鐵發展大圍站柏傲莊III，第1及8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，需拆卸重建，發展商並向受影響買家提出賠償方案。事件曝光後，該項目首錄3宗終止交易個案。

據成交記錄冊資料顯示，項目於本月13日（上周五）連錄3宗終止買賣個案，成交價介乎1193.9萬至2626.5萬，其中，成交價最高為1A座高層A室，面積991方呎，原於6月20日以2626.5萬售出，呎價約2.65萬。1A座高層C室，746方呎，原成交價1723.4萬，呎價約2.31萬。據土地註冊處資料顯示，兩單位由同一文姓人士持有。

另1B座高層C室，534方呎，原成交價為1193.9萬，呎價約2.24萬。資料亦顯示，上述買家均採用180日即供付款。

此外，該項目買家更改付款方法個案亦增至19宗，據成交記錄冊資料，包括8B座高層F室，早前採用建築期付款，成交價927.1萬，更改為420日現金優惠付款，成交價更改為905.4萬。

資料顯示，發展商對受影響846戶買家作出四大承諾，包括可選擇繼續完成買賣合約或即時取消成交，無論哪一個方案均可獲額外津貼，包括租金補貼及利息補償。以購買樓價1500萬單位為例，若採用即供付款，可獲補償115萬。若選擇取消交易，亦可獲補償31萬。

樓市氣氛轉好，沙田區屋苑頻錄交投；世紀21奇豐區域經理李仕明表示，沙田曉翠山莊7座中層A室，面積811方呎，改2房套間隔，以1195萬連車位售出，呎價約14735元。據了解，原業主於2011年2月以636萬購入，逾10年帳面獲利559萬，升值約88%。