下半年營建股大黑馬將聚焦遠雄建（5522），最新出爐的上半年財報，EPS 2.16元已超車去年同期，接下來總銷達109億元的百億大案「遠雄之星7」，8月起正式加入完工入帳行列，法人估計下半年營收獲利可望再衝高，全年營收有機會突破史上最高、挑戰280億元。

遠雄建最新公布的上半年合併財報，營收90.23億元、比去年略減11.58％，但在新成屋「遠雄U-TOWN」、「遠雄九五」等新成屋去化之下，稅後盈餘逆勢攀升至16.55億元，比去年同期激增84％，EPS達2.16元，也優於去年上半年的1.13元。其中第二季稅後盈餘9.24億元，EPS為1.19元也優於去年同期0.86元。

今年是遠雄建完工交屋豐收年，依照原本工程進度，將有七筆新案完工交屋，包括桃園龜山總銷高達109億元的大案「遠雄新未來」一期，及「遠雄百富」、「遠雄新時代」、「遠雄江翠」、「遠雄之星7」、「遠雄青青」及「遠雄達利」，受到疫情影響，部分新案入帳時程也往後遞延，第三、四季業績將明顯推升。其中年度壓軸大案「遠雄新未來」一期，將自8月起開始加入交屋行列。

遠雄建設協理蕭君如表示，受疫情影響，今年遠雄建完工交屋時程也略有遞延，展望下半年，目前總銷百億大案「遠雄新未來」一期，8月已開始辦理交屋，已售九成多，預期8月營收可望會開始有一部分會進行認列，第四季貢獻度才會明顯攀升。

另外，總銷約39億元的「遠雄達利」，第四季將完工申請使照；至於總銷4億元「遠雄青青」，也是年底完工、可能會在年底開始交屋，持續認列到2022年。

法人估計，遠雄建今年完工交屋量可望有七筆新案、總銷高達300億元，依平均銷售七、八成，加上新成屋銷售的貢獻，全年營收將有機會上看250~270億元、甚至挑戰280億元的史上最高量，全年獲利可望大爆發。 至於2022年預計有154億元、2023年預計109億元、2024年更有929億元完工交屋量。

另外「大巨蛋」已於去年7月17日取得建照變更，8月7日取得復工核准函，全面復工，至於完工時間，遠雄建估計，可望在2022年6月左右取得使照，目前主體工程接近完工，正作景觀、影城等收尾工程，遠雄建持股比例為28％，為最大單一股東。

國產集團加速資產活化，繼北市「南港大型開發案」進入建照申請後，國產建材實業16日指出，位於花蓮市美崙溪畔的濱海地區3,000坪基地，將開發為大型國際特色飯店，預計興建11層樓，規劃近200個房間、三間主題餐廳及泡湯SPA等設施，現已取得建築執照，預計五年完成開發興建。

國產建材實業在全台土地含28間預拌混凝土廠共有45.7萬坪，不含廠區則有35.4萬坪。國產指出，花蓮大型國際特色飯店開發計畫，將與國際知名連鎖酒店集團合作，並聘請前君品、西華飯店總經理夏基恩（Achim Wilkin）為旗下關係企業總經理，啟動實質開發進程。國產表示，夏基恩過去從德國高級飯店Bristol Hotel Kempinski開啟職場生涯後，歷經美國、香港等地飯店的經理人歷練，且長期擔任台灣的君品、西華等知名國際飯店總經理，非常適合來打造該大型國際特色飯店。

由於在全台擁有高達45.7萬坪土地，國產表示，資產活化的開發方針是配合整體經濟情況與區域發展趨勢，借力於未來重大交通建設與都市更新相關的商圈規劃，除正在進行的南港大型開發案，也發展出綜合商場、度假旅館?國際精品飯店、企業訓練中心、多功能辦公大樓、休閒農場等多項主題事業。

這些資產活化計畫中，位於台南市東區的「南風村」，也就是目前在大台南都市發展計畫中被稱為國賓影城商圈的購物商場，是國產活化整建的自營商場，地段上屬平實營區生活圈，堪稱台南最新地王商圈，未來區域內規劃平實轉運站，也是台南輕軌路網藍綠線交匯中心，在國賓影城商圈優勢加持下，可望串聯南紡購物中心，成為東區副都心暨商業娛樂新中心，搶攻休閒娛樂商機。至於高雄「悅誠廣場」則是只租不賣，可為集團創造長期穩定收益。

建商搶地推案熱絡，今年上半年住宅建照核發8.3萬戶，年增率14.1％，為連續第五年成長；但受疫情及營建缺工衝擊，開工動能趨緩，愈來愈多開發案申請建照、卻暫緩開工，上半年住宅開工5.9萬戶，年減2.7％，為五年來首度衰退。

據內政部統計顯示，自2016年房市低點、全台住宅建照核發僅不到8萬戶以來，建照核發戶數逐年大增，去年全年住宅建照核發16萬戶，不僅五年間請照動能擴增了一倍，且創下1995年以來新高，在近年建商大量搶地補貨下，購地推案意願強勁，今年上半年住宅建照核發8.3萬戶持續創高，仍有14％的年增率，六都中除了桃園衰退外，其餘五都普遍年增12~15％。

不過，相較於住宅建照戶數持續爆量，住宅開工戶數則出現轉折，去年住宅開工達13.4萬戶，亦為2009年有統計以來新高，不過今年上半年則出現了2017年以來的首度負成長，尤其雙北、高雄均衰退二至三成。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去建照核發到開工兩者多為同步趨勢，去年建照爆量會帶動今年的開工增加，但今年起，開工戶數略落後於建照，主要受到疫情影響，加上營建工程不管是建材價格高漲、或工人供需都較為緊俏，反而讓開工戶數不增反減。

屋比房屋總經理葉國華指出，低利環境、通膨預期以及資金回流，支撐自2016年以來住宅建照核發、開工都呈逐年攀升，各界普遍預期今年房市有機會持續穩健攀升。

葉國華表示，不過受到政府調控房市各項新制的推動，加上疫情爆發的5至7月間買氣衰退，加上營建缺工問題未解，建商推案態度轉為觀望，不少請了建照，卻出現緩推案或是緩開工情形。由於目前房市買氣僅回到疫情前七至八成，估計要等到疫情警報全面解除，建商才可能加大推案力道與增加開工量。

台中市最精華的七期新市政中心房市氣勢如虹，無論新成屋或預售案均價量俱揚，並吸引北部重量級建商爭相搶進購地。由於七期可開發的素地日趨稀少，尤其是綠十字園道兩旁僅剩七塊精華建地，被視為七期最具價值的燙金地段，目前掌握在由鉅、寶輝、大城、晨禎、新光集團等手上，將伺機開發。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，綠十字公園涵蓋府會園道、夏綠地園道，串連起台中市政府及國家歌劇院，堪稱中部最珍稀的區塊，不少豪客爭相指名購買園道周邊豪宅，不僅房價保值更具身分象徵性。以新成屋「寶璽天睿」及「大陸寶格」為例，均坐落在園道首排，近年成交均價已逼近7字頭，就連屋齡逾20年的由鉅「理性與感性」，今年兩筆成交案每坪也有逾50萬元水準，顯見在地段、品牌的加持下，豪宅社區身價居高不墜。

而目前綠十字園道僅剩的七塊可開發建地，以基地最完整、面綠園道寬度最大的「由鉅市政園道案」最受市場矚目，擁有近1,500坪的基地面積，不僅正臨百米府會園道及60米市政路，更是七塊建地中最後一塊「面東朝南」的基地，由於地段珍稀，新案尚未推出已獲不少粉絲關注詢問。

由鉅七期「市政園道案」新案規劃70、80、90坪標配型產品，總銷上看百億元，最快預計今年第四季初登場。由鉅建設副總經理吳媛媛表示，該案延請亞洲最具影響力的設計師陳瑞憲，以內斂靜謐的減法哲學，打造細緻且兼具美學的頂級好宅，並延續低公設比、坪效極大化等訴求，形塑出令人驚豔的生活空間。在地業者表示，由鉅建設擁有的這塊土地，應是目前新市政中心內最具開發優勢及價值感的土地。吳媛媛表示，由鉅選地哲學一向站在居住者的立場去選擇與綠地為鄰，希望為住戶帶來生活美學與永恆價值。

一般人購屋都是希望房子越新越好，不過高齡老屋也有市場！實價揭露，2021年7月，鳳山區光遠路一戶2層樓44.37坪透天老屋，屋齡高達104年，以1290萬元成交，榮登2021年高雄最老住宅交易！而從2020年至今，高雄也有不少百年老屋交易，屋齡最高為108年，而最有身價的，是位於高雄前金區中正四路與成功一路口一戶95年木造老店面，僅7.15坪大小，卻要價8406萬成交，堪稱近期高雄又老又小又貴的超高齡屋代表，不過該交易土地面積達91.16坪，可利用價值高，以土地成交價換算，每坪約92萬元，因此吸引在地一間五金製造公司向高雄土地公「南和興產」買下。

台灣房屋美麗島中正加盟店店東劉坤旺表示，中正四路老屋所屬地段多為機關用地，包括舊市議會、調查局等行政機關皆坐落此區，商業與住宅用地相當稀少，此基地屬商2用地又位居角窗，距離捷運市議會站步行僅約1分鐘，是相當稀有難求的物件，受高雄舊市議會聯開案開發帶動，周邊房地也陸續吸引投資人及建商整併收購，而近期最具名的交易就是鄰近的「華園大飯店」因坪數大，為深具開發價值的商業用地，日前也由永信建設旗下永碩投資以27億買下。因此未來頗具發展潛力，對於條件不錯的精華地，多半能吸引投資人積極卡位，且此筆95年老屋仍具店面收租效益，在等待開發重建前，亦可收租獲利，也讓老屋更具身價。

根據台灣房屋集團統計，高雄近三年屋齡超過50年以上的超老住宅交易量年年攀升，從2019年總成交567筆，2020年增加至660筆，年增近2成，而2021年截至上半年為止，交易筆數更已達387筆，較2020年上半年增3成4，2021年下半年的老屋交易走向，讓人值得期待。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，不少投資人買老屋，多是醉翁之意不在酒，因為精華區土地難尋，建商或投資人目光轉向30年以上老建物或透天，尤其透天產權單純，又有危老或都更開發價值，因此只要地段精華，土地價值高，基地方正的老建築，都有機會透過整合重建，讓老屋翻身出頭天，因此成為近年熱門獵地名單。

受到疫情自5月中旬明顯加劇、全台陸續升級三級警戒的衝擊所影響，房市呈現急凍，今（16）日最新公布的台北市政府地政局資訊顯示，5月的房市交易量呈現大跳水！比起前月，重挫逾27.41％。

房地產業者最早在去年底即預測，2021年房市，最令人擔心的兩隻黑天鵝，一隻是政府持續打房，另一隻就是疫情一旦復發將使得房市首當其衝。進入今年5月，全台陸續爆發確診案例，甚至快速蔓延至全台各地，三級警戒狀態猶如半鎖國；今天最新出爐的台北市政府地政局資訊顯示，5月台北市房市明顯重影響，成交量明顯萎縮27％，但住宅價格指數，還是呈現逆勢攀升走勢，上漲0.44％。

地政局指出，根據最近一期110年5月的實價登錄資訊，單月交易件數890件，較4月減幅27.41％；交易總額為226.47億元，較4月減幅21.66％；住宅價格指數107.67，較4月微升0.44％。

地政局分析，110年5月實價登錄量價受疫情影響，全市交易量共890件，較4月1,226件減少336件，減幅27.41％；交易總額為226.47億元，較4月289.09億元減少62.62億元，減幅21.66％。

在台北市12行政區當中，5月交易量都同步減少。
其中減幅前3名，分別為大安區、北投區及大同區，較4月分別減少47.30％、30.95％及30％。

各行政區交易總額，依序由內湖區（32.14億元）、中山區（30.21億元）及大安區（24.64億元）位居前3名；總額最少為大同區，僅5.41億元，總額最高的內湖區與最低的大同區，差約4.94倍。交易總額增幅最大為士林區，較4月增加5.65％，減幅最大為大安區，較4月減少48.29％。

在房價表現方面，疫情衝擊之際，小宅房價最快反應，率先下跌。
地政局統計，台北市5月全市住宅價格指數107.67，較4月107.20上升0.44％，較去年同期103.95上升3.58％；標準住宅總價1,706萬元，標準住宅單價每坪54.32萬元。

大樓住宅價格指數109.11，較4月108.95上升0.15％；公寓住宅價格指數106.03，較4月105.29上升0.70％；小宅住宅價格指數105.43，較4月105.84下降0.39％。

月線部分，全市及公寓止跌回升，大樓續揚，小宅續跌；季線部分四者皆為上揚；半年線僅公寓持平，其他三者皆走升。

自從政府宣布微解封以來，房市盼到期待已久的來客，根據中信房屋資料顯示，疫情三級期間，住宅成屋銷售「降價比」曾一度衝高，全台平均約達6%，意即100件銷售中成屋有6件降價，其中台北市降價比達15%最高，比起疫情趨緩的現在，明顯高出許多。

資料顯示，目前降價宅的比重已逐漸減少，全台降價比已降至5%，不過六都住宅降價比仍以台北市最高，降價比仍有10%。

自從政府宣布微解封以來，國人生活便開始逐漸回歸正常，警戒降至二級之後，成屋市場更是盼到期待已久的來客。根據中信房屋資料顯示，疫情三級期間，住宅成屋銷售「降價比」曾一度衝高，全台平均約達6％，意即100件銷售中成屋有6件降價，其中台北市降價比最高，達15％，比起疫情趨緩的現在，明顯高出許多。

資料顯示，目前降價宅的比重已逐漸減少，全台降價比已降至5％，不過六都住宅降價比仍以台北市最高，降價比仍有10％。

疫情降級後「房疫價」變少，中信房屋研展室副理張漢超做出分析。他表示，屋主降價的原因主要有幾項，除了有當初開價過高，因此後來調降至合理價位，還有因物件本身條件賣相不佳，而選擇降價求售，第三則是屋主考量市況不佳而順勢降價，第四是屋主本身急需資金，因而被迫降價換現金。

張漢超指出，六都降價宅向來以台北及新北居多，撇開房屋本身因素來探究原因，主要還是在於部分雙北屋主售屋時，期待儘速成交的意願是比其他縣市來得更強。

張漢超說明，以換屋者為例，資金調度就是換屋者首要面臨的問題。由於雙北地區房價高，資金壓力大，因此除非資金充裕，否則多會以出售舊屋的資金來支付購入新屋的價金，所以為了能將資金調動順利銜接，只要房價在換屋屋主認知的合理範圍內，往往會有降價或議價的空間。

此外進一步觀察疫情降級前後降價宅的數量變化可以發現，北部台北、新北、桃園三都降價宅分別明顯減少29％、23％及13％，反觀台中、台南、高雄三都還分別略增8％到9％。

張漢超說，北部在疫情三級期間外出民眾減少，房地產受創較為嚴重，部分屋主為求順利出售，當時開出「房疫價」主動讓利的意願明顯提高。而隨著疫情降級、不動產市況日漸回溫、部分降價宅順利售出，北部屋主因而順勢改變降價策略，因此在疫情降為二級之後，降價宅的數量就逐漸減少。至於中南部，由於買氣屬於緩步回升，因此「房疫價」反而略見增加、有持續以降價策略來增加買氣的意味，目前暫時未見大幅變化。

根據中信房屋統計，疫情三級警戒期間，住宅成屋銷售降價比曾一度衝高，北北桃降價宅比例居六都前三，反映出北部的賣方想早點入袋為安；而中南部降價宅緩步增加，是否推升買氣，房仲業者認為仍有待觀察。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱提及，雙北物件總價及單價通常較高，若賣方有意降價，能降價的空間幅度，相對比中南部總價及單價低的區域大。她談到降價通常反映出賣方心態，整體而言，可反映疫情期間，北部賣方想早點入袋為安。

中信房屋研展室副理張漢超指出，中南部區域的住宅成屋降價比不減反增，也未必代表會推升中南部房市買氣，張漢超認為，民眾選擇進場有諸多因素要考慮。

位新北市土城頂埔站都更一箭範圍之申請案，已核定同意適用，未來將興建2幢3棟住商混合之社區大樓，同時依增額容積規定應提供223坪公益設施及27席公眾汽機車位，興建完成後將解決相關捷運轉乘停車不足問題，提升地區公益服務水準，逐漸實現大眾運輸發展導向之都市型態。

新北市政府城鄉發展局局長黃國峰表示，於捷運三鶯線主結構逐步完成之下，2023年通車後將成為板南線南端之重要轉運站，為使更多土樹三鶯的市民可透過捷運完成就業、就學、居住及消費等一日生活所需活動，可藉由都更一箭增額容積的申請，為地方創造更優質生活服務。

本次申請案位土城頂埔站300公尺範圍內，基地面積約1117坪，前於2020年12月掛件申請，經過各單位審查及簽訂協議後，2018年8月14日核定適用。該建築基地東南側臨15米福田路，西南側臨12米中央路4段125巷，西北側臨8米中央路4段67巷，規劃為2幢3棟地下5樓，地上14樓店鋪集合住宅大樓，這次藉由增額容積提供公共設施及公共停車空間，引導生活、就業、就學及商業等行為進駐，共同創造大眾運輸系統廊帶推動都市發展雙贏策略。

防疫不鬆懈、工程不停歇！疫情期間，工區落實防疫，新北市境內軌道工程推動不間斷，新北市長侯友宜2021年8月16日前往安坑輕軌工區視察，路線全長7.5公里的安坑輕軌，繼5月平面段軌道鋪設完成，7月達成全線高架橋梁合龍里程碑後，接續進行高架軌道鋪設作業及高架車站施工，預計安坑輕軌首列車9月底進駐機廠，並於2022年初安排列車上線動態測試，持續朝2022年底完工通車目標努力。

新北捷運局說明，安坑輕軌位於新店安坑地區，路線全長約7.5公里，沿途設置4座平面車站、5座高架車站，高架段路線長度約4公里，跨越國道3號、五重溪、中安大橋引道，並以全長502公尺的安心橋，跨越新北環快道路以及新店溪，連接兩側的新和國小站以及十四張站，並可轉乘環狀線。其中，安心橋繼2020年9月全橋合龍後，目前正進行軌道施工作業，設置四座道岔及一組菱岔，未來提供列車行駛至十四張站時，藉由道岔調度折返，特殊軌道需仰賴團隊精密測量放樣，準確地安裝，施工複雜度及精密度相當高。

新北市長侯友宜表示，疫情期間，工區嚴格落實防疫作為，感謝施工團隊辛勞，讓捷運工程得以不停歇地持續推進。安坑輕軌十四張站串聯環狀線十四張站，設有連通道轉乘，目前車站正進行屋頂、外牆包板及電扶梯安裝工作，三層樓的建築，規劃設置詢問處、出租商店、廁所以及站務職員休息空間等。同時，安坑輕軌十四張站站體，也融合安坑地區山林特色，以「光與綠的展演場、家與山的守護站」為建築的設計主軸，屋頂則採山型形式，呼應「山村雅舍」為造型主題，未來也將結合公共藝術設置，提供旅客更豐富的乘車體驗。

侯友宜指出，安坑輕軌目前將全面進行高架軌道鋪設作業，以及高架車站施工，接續9月首列車進駐機廠，2022年初安排列車上線進行動態測試以及整合測試等相關作業。安坑輕軌完工通車後，將可提高新店、安坑地區大眾運輸旅運需求，並與捷運環狀線十四張站串聯，建構轉乘路網，節省安坑地區通往雙北市區的通勤時間，至少15至20分鐘，亦能活絡地方發展，成為新店安坑地區的交通新選擇。

招商積餘8月16日晚間發佈2021年半年報。報告期內，公司共實現營業收入477873萬元，同比增長23.56%；利潤總額36370萬元，同比增長33.5%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為24805萬元，同比增長38.85%。公司聚焦物業管理業務的發展，構建"沃土雲林"商業模式，以沃土為根基，圍繞沃土打造生態圈，做專做強能力，做大做新增值服務平臺，力爭實現各項業務的快速增長。

報告期內，公司物業管理業務實現新簽年度合同額13.59億元，同比增長20.59%，其中來自控股股東之外的占比達到84.33%。截至2021年6月末，公司在管專案1520個，管理面積1.99億平方米，其中來自控股股東之外的管理面積占比達61.98%。

報告顯示，公司物業管理業務發展穩健，是公司最主要的收入來源。報告期內，公司物業管理業務實現營業收入 443637萬元（其中來自控股股東收入36176萬元），較上年同期增長23.68 %，占公司營業收入的92.84% ，主要系原有物業管理專案增長以及新拓展市場化物業管理項目增加。

全年銷售額已經成功突破5000億大關的保利地產（600048.SH），今年仍然保持不錯的增長態勢。根據公司日前發佈的2021年4月份銷售情況簡報顯示，銷售面積和銷售金額較去年同期均實現大幅增長。考慮到保利地產手中土地儲備充裕，戰略定位明確，並具備明顯的融資優勢，未來發展可期。

持續保持高增長

保利地產並未停下前進的腳步。

據近日發佈的2021年4月份銷售情況簡報資料顯示，2021年4月，公司實現簽約面積330.9萬平方米，同比增加35.6%；實現簽約金額512.0億元，同比增加36.2%。2021年1-4月，公司實現簽約面積1049.2萬平方米，同比增加42.9%；實現簽約金額1754.8億元，同比增加61.6%。

考慮到2020年因疫情影響導致低基數原因，即便是與2019年同期相比，仍保持增長。通過測算，今年1-4月累計合同銷售面積和銷售金額較2019年同比分別增加9.8%和19.3%。

得益於城市深耕策略，保利地產2020年銷售業績增長平穩，銷售金額再創新高。資料顯示，2020年，保利地產實現簽約金額5028.48億元，同比增長8.88%。簽約面積3409.19萬平方米，同比增加9.16%，整體銷售增速較2019年有所回落。

市場佔有率方面，公司的整體市場佔有率為2.90%，較2019年基本持平。

分區域來看，保利地產珠三角及長三角銷售合計占比達52%，較2019年提升6個百分點。從城市能級的角度來看，2020年一、二線城市的銷售貢獻度達74%，能級相對較高。從深耕的角度來看，2020年保利地產在16個城市排名市場第一，39個城市排名市場前三。單城簽約過百億城市15個，較2019年增加2個，合計銷售貢獻超2700億元。其中保利地產深耕的廣州、佛山合計銷售規模超820億，成都超200億，上海、杭州、南京、北京等超100億，核心區域及城市深耕效果顯著。

盈利品質不錯

從盈利品質方面來看，在行業毛利率水準整體下滑的大背景下，保利地產仍能取得30%左右的毛利率，盈利品質較高。

毋庸置疑，由於結算結構變化和嚴厲調控也影響到了它的毛利率水準。2020年保利地產毛利率為32.59%，同比下降2.38個百分點；2021年一季度其毛利率為35.45%，同比下降4.36個百分點。機構分析認為，保利地產2020年度和2021年一季度結算毛利率均出現下降，一是由於2017-2018年高價土地專案進入結算週期，二是由於近期嚴厲的房地產調控政策和限價政策，短期遏制了行業整體盈利水準。

但不可否認的是，保利地產整體毛利率水準仍維持在高位。

億翰智庫認為，由於轉結專案土地成本偏高，而限價政策導致售價不及預期，以及多元化收入下降和持有物業的公允價值虧損等原因，2020年行業毛利潤率整體呈下降趨勢，E50房企普遍保持在20%-25%之間。而反觀保利地產，其毛利率水準仍能保持在30%左右的水準，實屬難得。

此外，保利地產利潤率保持上升態勢。資料表明，2020年其三費費用率達11.16%，和2019年基本持平。隨著公司合作項目增多並逐步進入結轉期，投資收益同比大幅上升65.91%至61.41億元，疊加稅金等等支出減少的影響，公司淨利率不降反升，淨利潤率升至16.47%，同比增長0.56個百分點。

未來發展可期

目前，保利地產已經形成了清晰的戰略定位，並擁有充足的土地儲備，未來發展潛力不容小覷。

截至2021年3月，保利地產總資產規模13141.7億元，同比增長5.02%；淨資產規模1824.8億元，同比增長1.25%；資產負債率78.7%；淨負債率為69.6%；剔除預收賬款的資產負債率為68.8%。截止報告期末，公司持有貨幣資金1305.77億元，現金短債比為1.81。“三道紅線”指標穩居綠檔。

此外，保利地產融資成本處於低位，為未來發展預留了不小的空間。一季度公司發行公司債、中票合計94.7億元,加權融資成本僅3.68%，融資成本在2020年底4.77%的基礎上進一步下降，融資優勢愈發明顯。

保利地產堅持深耕“中心城市+城市群”，持續加碼優質土地儲備。資料表明，2020年，保利地產新增土儲建築面積3185.7萬平，同比增長19.1%；拿地面積/銷售面積比值約93.4%，對比2019年的85.6%提升了7.8個百分點；總地價2353.5億元，同比增長約51.4%。另有資料表明，全年38個核心城市拓展金額占比達83%，同比提升4個百分點。

預計全年延續積極拿地態勢。公司一季度拿地(月度公告口徑)面積同比增長77%至811萬平方米，拿地金額同比增長30%至452億元，對應拿地強度36%，權益比例70%(2020年65%)，開年拿地態度積極。公司2021年投資計畫同比增長兩成至3950億元，延續等量或增量拓展的拿地策略。

機構認為保利地產發展潛力可期。中金公司(52.770, -0.43, -0.81%)認為，保利地產當前土地儲備較充裕(在手資源覆蓋倍數約3年)且拿地方式多元(通過收並購、舊改轉化等方式取得核心城市土地),疊加低成本融資優勢和較強的資金調配歸集能力，能夠使得公司在面對“兩集中”供地政策更為從容，可維持龍頭地位。

大中城市房價已經連續兩個月出現降溫跡象。

國家統計局16日發佈的資料顯示，2021年7月份中國70個大中城市中，51個城市房價環比上漲，16個城市下調，3個城市持平。當月，房價環比上漲的城市數量較上月減少4個，創下年內新低。

在借殼上市的第9個年頭，萬科海外半年淨利潤才達到2億港元以上的水準。

根據萬科海外8月16日發佈的盈喜公告，該公司預期2021年上半年將錄得股東應占盈利上升不少於390%，而去年同期的綜合管理帳目錄得股東應占盈利約5490萬港元。

萬科海外前身即“萬科置業（海外）”，它的過往發展歷史可追溯至2012年5月，萬科旗下全資子公司萬科置業（香港）有限公司（下文簡稱“萬科香港”），以大約10.79億港元收購港股南聯地產73.91%股份。

這或許也是萬科最早獲取的港股殼平臺，按萬科管理層的說法，收購的主要目的是“進行國際化嘗試”。而隨著2014年萬科完成B轉H，萬科企業成功登陸港交所，珠玉在前，萬科置業（海外）距離部分投資者所預期的“萬科境外主要上市平臺”越來越遠。

以致於在2019年前，萬科置業（海外）的雇員都在2-6人左右，主要物業發展項目也僅有與新世界合作的香港荃灣西站柏傲灣。2019年注入英國、美國及香港若干項資產並更名“萬科海外”後，該公司才被萬科管理層譽為“未來海外的主要平臺”。

但實際上，在萬科境外投資業務架構中，萬科香港、萬科地產（香港）有限公司（下文簡稱“萬科地產（香港）”）至今仍是主要投資平臺。其中，香港地區目前在售的專案幾乎都由萬科香港持有，作為子公司，萬科海外主要充當提供資管、銷售及開發服務的角色。

受制於資金實力及集團內部分工等因素，萬科海外正被塑造成另一種意義上的輕資產平臺。

借殼9年

在8月16日發佈盈喜公告後，萬科海外當日盤中出現大幅上漲，最高漲幅逾37%，觸及52周新高3.49港元；至收盤時報3.08港元，漲幅21.26%。

資本市場對萬科海外的半年度業績給予了肯定，畢竟390%的現象級增長在過去9年間尚屬首次。觀點地產新媒體瞭解，由於缺乏持續穩定的項目供應，萬科海外自借殼以來半年度淨利潤大多處於1億港元以下，且業績出現較大的波動。




2012年借殼之初，萬科海外前身萬科置業（海外）擁有的項目，僅有位於香港葵湧的麗晶中心專案若干單位及停車場，建面65.7萬平方呎，相當於總建面的64%。當時，該物業公允值為12.6億港元。

次年5月16日，萬科置業（海外）才以7.22億港元的代價，從母公司萬科香港手中收購西鐵荃灣西站六區物業發展項目（TW6專案）共計20%權益，首次實現進軍香港房地產開發市場。

TW6項目剩餘80%權益由新世界持有，該項目計畫提供983個住宅單位，實用面積介乎306-1366平方呎。同時，專案毗鄰荃灣西港鐵站，大部分單位坐擁無敵海景，但需要到2018年才有望竣工，也意味著有大約5年時間項目才能實現結轉。

郁亮在萬科2013年度業績會上也表達了謹慎的態度：公司“走出去”一是為了學習，二是為了“請進來”，三則是為內地投資者提供一個海外置業管道。因此，包括新加坡、紐約、香港等地專案均是與當地企業合作。

2015年，萬科置業（海外）曾計畫通過供股融資10.32億港元，並用於向萬科收購一項位於香港灣仔的發展中物業。但此後雙方並未達成協議，交易進入擱置狀態。萬科置業（海外）轉而尋求透過參與拍賣或投標收購市場上其他物業項目，收效甚微。

2017年1月，萬科、新世界合作的“柏傲灣”首次推出發售並獲得破紀錄認購，至同年2月20日已售出755個單位，對應銷售總額70億港元。至2019年初，該專案已售出逾99%單位，銷售總額約100億港元。

由於柏傲灣於2018年四季度逐步交付，萬科置業（海外）2018年實現歸母淨利潤6.77億港元，同比增336.25%，創下借殼以來最高紀錄。此後由於結轉貨值匱乏，該公司淨利潤又跌回不足兩億的水準。

轉捩點出現在2019年，萬科置業（海外）先是收購萬科位於英國倫敦，美國三藩市及紐約的若干物業，此後收購萬科香港旗下北角春秧街物業重建項目，累計斥資16.82億港元。同年，該公司更名“萬科海外”。

同時，萬科海外與萬科香港簽訂管理服務框架協定，雇用萬科負責監察及管理美國、英國、香港專案的投資及管理業務的前任雇員，以此在這些地區向萬科提供資管業務。

自此，“資產管理”開始逐步成為主要利潤來源。在具體收費標準上，上述協議約定，萬科海外將就萬科香港訂約各方於相關項目投資資本總額每年按1.25%計算的資管服務費。

據萬科海外2020年財報，期內公司收入為4.75億港元，同比增89%，其中資管業務是主要收入來源，貢獻約2.37億港元。

今年8月16日最新半年預告中，萬科海外解釋淨利潤增長逾390%的第一條原因也是：公司提供的資產管理服務產生純利增加。

境外平臺定位

萬科相關人士對觀點地產新媒體回應，萬科在香港的項目，確實較少有注入到上市平臺萬科海外。至於萬科海外的定位，該人士並未予以明確回復。

這樣的結果與過往萬科管理層的表態似乎有所出入。

在萬科2018年度業績會上，時任萬科首席運營官兼萬科海外董事會主席的張旭，曾解釋將英美及香港的項目注入萬科海外的原因。他表示，未來會把萬科海外作為海外的主要平臺，目的是想把平臺做好，把海外業務做好。

但張旭轉而聲稱，萬科海外能做多大，取決於這個平臺的團隊做怎麼樣的努力。

據觀點地產新媒體過往報導，不同于萬科海外在香港發展物業層面的捉襟見肘，其母公司萬科香港2015年便以逾38億港元中標新界屯門掃管笏項目。專案此後開發為在香港首個獨資銷售住宅“Le Pont上源”，總投資額90億港元，於2018年上半年宣佈計畫推售。

此後三年間，萬科香港陸續推出香港西環15 Western Street、長沙灣the Campton、何文田VAU RESIDENCE等發展物業；其中上源項目截止2020年9月錄得銷售額約70億港元，The Campton截止今年7月則累計銷售36億港元。

推售專案之余，萬科香港亦有意尋求投資機會，包括去年7月聯合青建國際37.05億港元中標新界大埔宅地，去年12月以5.76億港元底價投得九龍深水埗舊樓項目，今年4月以2.76億港元投得深水埗醫局街項目等。

需要指出的是，萬科香港屯門、長沙灣、何文田等項目的資產管理、銷售及專案開發的服務工作，均主要由萬科海外的控股子公司“萬科控股（香港）有限公司”負責。因此，萬科香港、萬科海外之間，實際上是母公司拿地、上市公司提供後端服務的合作模式。

市場人士對觀點地產新媒體表示，之所以不通過上市平臺拿地，客觀原因或主要是萬科海外在投融資兩端受到限制，“最後只能負責銷售等工作”。

其中，萬科海外借殼至今規模仍舊不大，截止2020年底公司總資產僅55.01億港元，銀行結餘及現金6.11億港元，並不具備大量投資擴儲的實力。相比之下，由母公司萬科香港承擔拿地成本，則可節約上市公司大量成本。

融資方面，2012-2020年間，萬科海外僅有2013年、2014年、2019年及2020年存在負債情況，其中有息負債比率最高為2013年的46%；2020年僅為17.7%，負債水準較低。

從估值層面看，截止8月16日收盤該公司總市值僅12億港元，靜態市盈率6.46，處於較低估水準，這同樣使得股權融資存在挑戰。

從基本面看，通過萬科海外實現融資功能的難度較大，實際上萬科是通過另一個境外平臺補充資金需求。

資料顯示，2004年，萬科經商務部批准，首次設立境外融資平臺--萬科地產（香港）。2013年，標普曾在報告中指，萬科地產（香港）一直獲得母公司高級管理層提供支持的有力且持續承諾，是萬科的主要海外控股公司和融資平臺，是萬科的“核心”子公司。

去年7月，萬科通過萬科地產（香港）向港交所申請規模達95億美元的中期票據計畫上市。對此標普也表示，此次發行募集資金計畫用於存續債務的再融資，所以預計此次發行不會對萬科的財務杠杆造成顯著影響。

而除了萬科香港、萬科地產（香港）及萬科海外，萬科在2020年年報中還披露，涉及到香港的主要經營子公司包括萬科置業地產 (香港) 有限公司。

萬科在香港發佈的專案新聞稿也明確提及，萬科海外是萬科的“其中一個主要海外地產投資平臺”，於香港、英國及美國持有項目。

廣州12.2%、北京10.7%、上海10.3%、徐州9.4%！

7月，“北上廣徐”的二手房漲幅在普遍降溫之下顯得格外“突出”。

8月16日，國家統計局發佈7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，70個城市中16個城市新房價格環比下跌、3城市持平、51個城市上漲，從歷史情況來看上漲城市個數明顯減少，二手房市場降溫更為明顯。

銀川新房漲幅居首

7月份被住建部約談的銀川市，已經數月領跑70城房價漲幅榜。

根據國家統計局公佈的資料，7月份銀川新房環比漲幅1%，與青島、海口並列70城首位；一、二手房價格同比漲幅分別高達10%和7.4%。根據中指研究院監測資料，銀川市新房價格上半年累計漲幅達到2.3%。

銀川樓市並非“放飛”狀態，事實上，2021年以來，從土地市場到新房市場，都處在在調控之下。

與2020年銀川土地溢價率47.23%成為“全國最高”形成強烈反差的是：7月16日，銀川2宗限價地掛牌出讓，但市場已難覓“是地就搶”的衝動者，地塊掛出多日，問津者寥寥。

銀川統計局資料顯示，上半年，銀川市房地產開發投資同比增長28.6%，繼續保持高速增長，占全市投資比重達47.1%，較去年同期提高12.1個百分點，拉動全市投資增速10個百分點，對全市固定資產投資的增長支撐作用明顯增強。

銀川統計局官網顯示，1~6月份全市房地產投資占了全市投資的“半壁江山”，其中，金鳳區、永甯縣、賀蘭縣、興慶區房地產投資占固定資產投資的比重分別為89.6%、67.2%、62.1%和49.8%，投資增長對房地產項目的依賴較大。

7月29日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，同時宣佈將5城納入房地產市場監測重點城市名單。

上海中原地產市場分析師盧文曦曾對《每日經濟新聞》記者表示，“相對一二線城市，三四線本身需求不足，形成炒作氛圍後既不利於資金脫虛向實，也不利於樓市穩定發展。”

除銀川之外，青島、海口、無錫、北京、長沙等均在房價環比漲幅榜靠前位置，且環比漲幅均大於5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，“過去曾經有‘南強北弱’的說法，但6月的濟南和7月的青島資料，都說明北方部分城市房價也有炒作現象。海口和銀川的房價漲幅高企，則意味著近期政策收緊的概率加大。”

他進一步表示，從7月份一二三線城市的房價環比漲幅資料看，分別為0.5%、0.4%和0.2%。從漲幅的變動情況看，三類城市均出現了漲幅收窄的態勢。這也說明當前此類城市都面臨降溫的可能。尤其是從7月份交易資料看，各類大城市成交行情是弱於預期的，也容易帶動房價漲幅收窄。

北上廣二手房漲幅超10%

整體而言，70個大中城市二手房價格整體環比漲幅回落或轉降。據國家統計局測算，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅回落0.3個百分點；二線城市環比上漲0.2%，漲幅回落0.2個百分點；三線城市環比由上月上漲轉為下降0.1%。

70個城市中，26個城市二手房價格環比下跌，跌幅在0.2%至0.6%之間，3個城市持平，41個城市環比上漲。

但作為7月被住建部約談的五個城市之一，徐州二手房漲幅已然比肩北上廣。市場人士表示，當下二手房漲幅還看“北上廣徐”。

從同比漲幅來看，廣州同比上漲12.2%、北京10.7%、上海10.3%、徐州9.4%，深圳作為全國首個出臺參考價制度的城市，二手房價格正逐步走下神壇。

2021年初，由深圳率先針對二手房施行價格調控，全國樓市調控政策深入至二手房市場，目前樓市調控效果顯現，二手房市場出現降溫趨勢。除廣州二手房環比漲幅與6月持平外，其餘城市本月二手房價格環比漲幅相比6月收窄，深圳二手房價格也已連續3個月環比下跌。

值得注意的是，自4月份二線城市二手住宅價格環比漲幅達到階段性高峰後，已經連續4個月回落。而三線城市同樣環比下跌了0.1%。同策研究院監測顯示，二手住宅價格指數同比漲幅在6月達到年內高點後回落。

嚴躍進指出：“各地二手房降溫，說明在銀行信貸政策收緊、學區房管控等情況下，房東預期會調整、供求關係也在發生重要變化。二手房環比資料出現了非常明顯的收窄，這是一個重要的市場信號，即在當前各類二手房政策管控下，房價指數將非常明顯地進入降溫通道。

當代置業(01107)公布,截至6月30日止中期純利按年增長12.43%,至4.48億元(人民幣．下同),每股盈利16分,派中期股息每股4.81港仙.

該集團指,收入約95.43億元,升9.6%,主要受惠於交付面積增加,毛利達至約22億元,增長約4.2%,期內毛利率約23.2%.上半年銷售額約215.62億元,銷售面積約207.8萬平方米,每平方米銷售均價約1.02萬元.期內獲取20個項目,新增計容建築面積約356.4萬平方米.於6月30日內地土地儲備不包括投資性物業及持作自用的物業合計1676.52萬平方米.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

雅生活(03319)公布,截至6月30日止中期純利按年增長50.7%,至11.42億元(人民幣．下同),每股盈利0.85元,不派中期股息.

該集團指,收入約62.47億元,升56.1%,因物業管理服務收入較去年同期增長51.8%、外延增值服務收入較去年同期增長35.9%,以及業主增值服務收入較去年同期增長91%.毛利約18.74億元,較去年同期上升約46.9%.毛利率則約30%,較去
年同期跌約1.9個百分點,核心利潤11.42億元,升近51%.

該集團指,截至6月30日止,在管面積及合約面積分別為4.24億平方米及5.84億平方米.其中來自雅居樂集團(03383)和綠地控股的合約面積分別累計達8550萬平方米及5800萬平方米.來自第三方的合約面積4.41億平方米,第三方合約面積佔總合約面積的75.4%.

萊蒙國際(03688)公布,預期截至6月30日止中期純利按年增至不多於1億元,去年同期虧損約2.35億元.

該集團指,出售持有位於新界元朗十八鄉路及大棠路地塊皮之兩間附屬公司各自50%股本及餘下50%權益公允價值增益,產生除稅後收益淨額約2.5億元,以及收回若干已減值應收款項及違約金約1.9億元所致.然而該期間純利將被特區政府收回位於元朗唐人新村之地皮減值撥備約3.1億元部分抵銷.

該集團將於本月31日公布業績.

中原建業(09982)公布,截至6月30日止中期純利按年增兩成,至約3.62億元(人民幣．下同),每股盈利11.99分,派中期股息每股8.6港仙.

該集團指,收入增長32%,至約6.35億元,核心淨利潤3.8億元,升逾25%.期內新簽代建項目52個,新增合約建築面積約573﹒36萬平方米,增加約22%,於6月底在管建築面積3008萬平方米,升25%.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

特步國際(01368)公布,以約4.39億元人民幣收購57個商業單位.

該集團指,該等商業單位位於上海閔行區七寶鎮最近開發的生態商務區,擬用作其上海運營中心,其將包括辦公室及樣品間,代價將分3期以現金支付,以內部資源及╱或按揭撥付.

4舖16住宅佔逾兩成業權 足以左右強拍

坐落銅鑼灣羅素街、波斯富街及利園山道交界黃金地段的一列舊樓，近年成為財團覬覦的目標，近期有兩名持有較多業權份數的業主委託仲量聯行以招標形式放售4個地舖及16個住宅單位，佔該列舊樓超過20%業權，市值高達18億元，此批業權將成該列舊樓能否符合強拍門檻的關鍵。

與毗鄰大廈具合併重建潛力

仲量聯行香港主席曾煥平表示，獲業主委託以招標形式放售羅素街、波斯富街及利園山道一籃子物業，截標日期為9月28日。是次招標放售的物業包括4個地舖，分別為波斯富街72號、波斯富街74號（前段）、利園山道23號及利園山道25號（部分），以及16個住宅單位，涉及總實用面積逾9200方呎，將以現狀及連租約形式出售。據了解，項目總市值約18億元。

是次招標物業屬羅素街60號、波斯富街70至76號及利園山道21至27號同一地段的一列舊樓，地盤屬大單邊，面積約達6800方呎，上述一籃子物業已佔該列舊樓業權份數超過20%。根據銅鑼灣分區計劃大綱草圖，該批物業的現址劃為「商業（2）」用途。曾煥平稱，是次標售的物業與毗鄰大廈具合併重建的潛力，將備受市場注目。

英記茶莊及資深投資者持有

根據土地註冊處資料顯示，今次放售的物業，分別由英記茶莊（08241）陳氏家族，以及資深舖位投資者、近十年已極少入市的張實來和張令宙持有。當中，兩批投資者持有的舖位俱在2008年舖位價值飛升之前購入，惟住宅單位不乏在近年才吸納，料作「落釘」之用。如陳氏家族在2014年斥2200萬元購入羅素街60號3樓單位、張令宙於2014年以個人名義共斥2850萬元買入兩個住宅單位等。

由於羅素街、波斯富街及利園山道一列舊樓坐落銅鑼灣核心地段的心臟位置，位於時代廣場及希慎廣場之間，近年已有財團密密進行收購。據悉，有財團已經購入波斯富街54至68號及利園山道5至19號逾八成業權。

至於今次有單位招標的羅素街、波斯富街及利園山道交界舊樓，財團早於2013年開始已作出收購行動，但由於大廈業主中不乏發展商及重量級投資者持有地舖物業，因此令收購一直拉鋸多年。其中英皇國際（00163）便持有羅素街及波斯富街交界單邊的波斯富街76號地下、資深投資者「小巴大王」馬亞木擁3個地舖業權，一直未肯割愛出售。有指財團至今已收到約六成業權，一旦成功購入多兩成業權，便可啟動強拍程序加速統一業權。

翻查資料，羅素街、波斯富街及利園山道的一列舊樓由多間不同公司在近8年間購入，有數間公司的董事俱為李琪翔，他過去曾為新世界（00017）收購不少舊樓項目，最新成交包括在今年5月以4965萬元購入利園山道25號及27號的1樓單位。

新盤再現混戰，周五（20日）有3個新盤推出共153伙對撼，其中恆地（00012）西營盤藝里坊．2號昨日加推新一批24伙，旋即落實周五發售當中20伙。建灝地產屯門上嵐亦加推12伙應市，並安排新舊價單共24伙於同日與藝里坊．2號對撼。至於過去周六（14日）首輪一炮沽清的宏安地產（01243）青衣薈藍亦鐵定同於周五次輪發售109伙。

藝里坊．2號新一張7號價單涉14伙1房及10伙開放式戶，實用面積196至287方呎，折實售價約633.5萬至991.2萬元，折實平均呎價首度突破3萬元，至31722元，與今年1月4日公布的6號價單折實均價29892元相比調高6.1%。發展商安排20伙於周五發售，售價最平為28樓K室開放式戶，實用面積196方呎，折實呎價32322元。

逸瓏灣8十伙提價最多5%

上嵐同日加推4號價單共12伙，全屬實用面積270方呎1房戶，折實平均呎價18807元，較上月21日公布的3號價單折實平均呎價20334元，低7.5%，折實售價498.62萬至519.09萬元，最平為3樓A室，折實呎價18468元，發展商傍晚安排新舊價單共24伙於周五展開新一輪銷售。

建灝地產集團投資部經理鄭智荣指出，上嵐新價單屬「開心置業價」，預料獲年輕人士、小家庭及投資者垂青。

薈藍乘首輪大賣氣勢，昨日也落實周五次輪銷售109伙，買家最多可認購2伙，項目將在周四（19日）截票。位於寮肚路8號的薈藍提供320伙，實用面積181至257方呎，預計2022年12月底落成入伙。

信置（00083）大埔白石角逸瓏灣8更新價單，將10伙加價2%至5%，新價單周五生效，其中3A座19樓C室，實用面積773方呎，售價由1755.5萬元，調高至1843.3萬元，加幅5%。

Wetland Seasons Bay擬周末開售

新地（00016）旗下天水圍濕地公園路1號發展項目第1期Wetland Seasons Bay持續收票，市傳暫累收約6000票，較已推出2張價單共368伙，超額約15.3倍。新地代理總經理胡致遠說，集團初步預計本周末進行首輪銷售，不排除開售前加推第3號價單。

資助房屋經過連月被瘋搶後，近期交投略為轉慢，本月首半月全港暫只有33宗未補地價資助房屋成交，連跌兩個月，與上月同期55宗相比再少22宗或40%。不過，資助房屋造價未隨交投回軟而下滑，天水圍居屋天盛苑更有未補地價單位呎價力逼萬元關，以9907元刷新全屋苑未補地價呎價紀錄。

首半月僅33宗成交

據房屋委員會資料，本月33宗未補地價資助房屋成交，新界佔16宗或48.5%，當中又以天水圍錄5宗成為交投最旺地區，該區天盛苑一個中層戶，實用面積429方呎，期內以未補地價425萬元易手，呎價9907元，呎價非但創該居屋未補地價新高，亦屬同期唯一房屋委員會統計的破頂個案。

據代理透露，上址為B座盛昭閣中層7室，原則開放式間隔，雖然非位處高層，但貴在單位座向東南兼有靚景及靚裝修，原業主於2000年斥80.53萬元買入物業，最新造價較當年升值344.47萬元或4.3倍。

此外，鰂魚涌居屋康山花園本月暫錄得兩宗未補地價成交，屬同期港島唯一錄兩宗交易的屋苑，當中一個實用面積592方呎高層戶以未補地價800萬元易手，為該居屋未補地價身價第二度見「八字頭」，僅次去年5月以813萬元創下的歷史未補地價高位，呎價13514元。

據知，上址位於2座高層F室原則3房戶，同屬向東南望開揚市景，樓下低2層F室去年曾以已補地價1068萬元登上全港造價最貴居屋王寶座。至於該800萬元單位的原業主於2017年斥675萬元購入，賬面獲利125萬元或18.5%。

啟德花園首越「八球」

另邊廂，黃大仙居屋啟德花園未補地價首度升穿「八球」，金滙地產組別經理黃汶怡表示，4座中層E室，實用面積701方呎，3房間隔，向南望樓景，新近以未補地價823萬元易手，呎價11740元，造價創屋苑未補地價新高。原業主2007年以204.7萬元買入，賬面賺618.3萬元或3倍。

新界東北新發展區全速起動，發展商亦加緊在區內插旗，嘉里建設（00683）宣布，斥資約4.98億元，購入上水古洞北新發展區內河上鄉一帶一批土地，部分地皮日後有望發展為私人住宅。

土地註冊處資料顯示，上水河上鄉排峰路附近10幅用地（以地段數目計算．下同），屬於丈量約份第95約的地段，7月中旬4.28億元易主，買家以HIGH DYNAMIC HOLDINGS LIMITED購入，董事包括嘉里建設旗下嘉里發展香港區總經理湯耀宗及嘉里發展執行董事李弘基。原業主則由3名姓侯的人士以KLIMSON COMPANY LIMITED名義持有。

嘉里建設接受查詢時進一步披露，是次購入的土地，實際共有17幅，總購入價約4.98億元，現時該批土地屬於農地儲備，待完成相關程序後，部分土地擬發展為私人住宅。

鄰近北環線古洞站

嘉里建設指出，剛購入的土地鄰近未來港鐵（00066）北環線古洞站，具備交通可達性，集團對古洞北新發展區的潛力充滿信心，將利用其「社區營造的經驗，結合大灣區發展機遇」，發展為優質社區。

綜合土地註冊處和城規會資料，嘉里建設最新購入的古洞北新發展區土地，位於規劃中的古洞站以東，坐落在塘角及河上鄉之間，部分用地落入「住宅（乙類）」用途地帶，意味嘉里有望透過提出原址換地，於該址興建私人住宅，地積比率料達3.5倍。至於餘下的土地，則涉及道路和休憩用地等用途，將被政府收地。

嘉里近月購買新界區土地的意欲尤為積極，今年4月起該集團先後就兩幅古洞北新發展區範圍內和一幅鄰近粉嶺高爾夫球場的賣地表地皮入標，惟未有成功；而該集團5月則以約3.15億元，向中資萊蒙國際（03688）購入元朗兩幅土地各五成權益，分別位於十八鄉路及大棠路，估計作私人住宅發展，總建築面積共逾28萬方呎。

香港房屋協會（下稱房協）近年獲政府撥出多幅土地發展房屋，部分地皮已經完成批地程序，地政總署最新資料顯示，近月完成兩宗與房協有關的私人協約方式批地個案，涉及觀塘安達臣道對出用地和粉嶺百和路一幅地皮，補地價金額共約8.66億元。

安達臣道地涉6.41億

根據地政總署資料，該兩宗批地個案均於7月簽辦，較矚目的涉及安達臣道對出用地，地皮用途為「住宅（乙類）」，地盤面積約6.45萬方呎，補地價金額約6.41億元。

資料顯示，前述安達臣道地皮的可建樓面面積動輒逾22.57萬方呎，將發展為資助出售房屋項目，估計可提供約400個單位。

同月獲地政總署批地的項目，屬於粉嶺百和路專用安置屋邨項目，鄰近居屋欣盛苑和景盛苑，佔地約1.15公頃，地政總署批出該用地作住宅以及安老院舍發展，其中住宅部分包括出租屋邨、長者住宅單位和資助出售房屋單位，補地價金額約為2.25億元。

該項目是房協首個為合資格住戶提供豁免經濟狀況審查的專用安置屋邨項目，整個項目由3幢32至33層（另設2層地庫）樓宇組成，總樓面面積約95.26萬方呎，提供共1467伙，包括約510個為出租單位，696個資助出售房屋單位，261個「長者安居樂」單位，並設有安老院舍等，預計2024年落成。

美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新報176.08點，按周漲0.46點或0.26%，連升兩周共1.44點或0.82%，較歷史高位176.88點的距離收窄至0.8點或約0.45%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，按美聯物業網站放盤叫價所編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新報65.5點，按周跌0.6點或0.9%，指數連挫兩周，惟跌幅已收窄，認為新盤市場熱鬧，樓市氣氛向好，加上信心指數持續企穩平均值（屬樓價好淡分界線）之上，樓價有上升動力。

樓價破頂，剛需用家積極入市，鰂魚涌太古城套3房海景戶以2,710萬元沽出，月內最大碼成交。另有外區客以990萬元購入東涌東堤灣畔套3房單位。

美聯物業高級分區營業經理陳彪表示，太古城碧藤閣高層H室，實用面積1,114平方呎，3房連套房另儲物房，擁全海景，屬優質戶，以2,710萬元成交，實用呎價24,327元，新買家為同區換樓客。原業主於2004年4月以700萬元購入，持貨17年帳面大幅獲利2,010萬元，單位升值約3倍。

外區客990萬 入市東涌東堤灣畔

其次，東堤灣畔5座中層H室，實用面積772平方呎，套3房間隔，單位放盤約2個月，原叫價1,000萬元，現減10萬元以990萬元沽出，實用呎價12,824元。原業主於2007年11月以267萬元購入該單位，持貨14年帳面獲利723萬元，單位升值約2.7倍。

另外，香港置業助理分區董事陳子麟稱，鑽石山星河明居A座低層9室，實用面積593平方呎，3房間隔，向北望山景，業主以約1,050萬元放盤僅4日即吸引區內客洽詢，議價後減至1,032萬元成交，實用呎價17,403元，售價低市價5%。

香港人口老化問題嚴重，對日常的醫療用品需求有增無減，近期市場錄得數宗醫療用品店的承租個案，並主要位處民生區一帶。

英皇道地舖 呎租96

據資料顯示，北角英皇道460至470號樂嘉中心地下4號舖位獲醫療用品承租，面積約500平方呎，月租約4.8萬元，平均呎租約96元，租金較上手的速剪店每月6.1萬元，下跌約21.3%。

另外，跑馬地山光道1A號意廬小築地下E號舖位，面積約180平方呎，月租約3.3萬元，平均呎租約183元，租金較上手洗衣店每月4.8萬元，下跌約31.3%。

美聯旺舖營業董事周柏年表示，醫療用品店大多選址在民生及舊區，目標客戶為銀髮族或其家人，而隨着本港人口老化問題日趨嚴重，市場對這類店舖的需求仍會持續穩定，相信在租金無太大提升的情況下，醫療用品店的續租意慾仍會較強。

對於區內未來前景，大銀地產總經理朱偉雄表示，預計九龍半山區，將成為九龍新晉豪宅地段，過程中需要政府的推動，以及市場的接受。而近期一些新推出的項目，坐落於全新地段，亦逐步形成新的住宅區域，當中九龍半山亦屬於近年新晉區域之一，不單止供應量不多，而且該地段內的項目，均依山而建，而且屬低密度發展，提供高私隱度，同時鄰近九龍市區，預計同區物業有一定成交個案後，能跟其他傳統豪宅區般，成為豪宅物業指標。

被問及集團為何於近期推出翠雅山項目單位招標，朱氏回應，集團一直跟進市場對項目的反應，近期推出主要為多個市場利好因素，於今年5月開始呈現出來，不單止息口處於低水平，疫情亦漸見穩定，同時翠雅山單位設計並非一式一樣，而是各有特色，因此較難定價，故選用招標形式，意向價則參考九龍塘、畢架山物業的成交再價，同時亦會以緹山的成交價作參考。

項目近期推出4個單位作招標於本周五截標，其中的1及2號單位，所在層數只有這兩個單位，如買家一併購入，可享更高私隱度。兩戶均前臨園林式泳池，同層亦設會所，迎合對私隱度有要求，亦愛好大自然的大家族。

而2座18號室，把不同洋房元素糅合到單位中，享有私人花園，車位就於大門旁邊不遠的位置，下車後穿過花園回到家中，具豪宅氣派。而作為示範單位的12號室亦有推出招標，朱氏認為，連裝修示範單位有其獨特優勢，既可讓住戶即時入住，又可從裝潢擺設的不同細節中，展示集團對豪宅的要求和品味。是次特意挑選的這4個招標單位，可多角度呈現項目特色和優點。

樓市氣氛不俗，部分屋苑再錄高價成交個案，市場指，觀塘麗港城1座中層B室，面積522方呎，兩房間隔，剛以803.8萬易手，呎價15398元，高市價約2%。

香港置業助理分區董事陳子麟表示，鑽石山星河明居A座低層9室，面積593方呎，議價後以1032萬易手，呎價17403元，低市價約5%，據悉，買家為區內換樓客。

美聯高級分區營業經理陳彪表示，鰂魚涌太古城碧藤閣高層H室，面積1114方呎，為3房連套房及儲物房間隔，以2710萬成交，呎價24327元，據悉。買家為同區換樓客。

中原高級分行經理胡國源表示，荃灣柏傲灣2A座高層A室，面積1254方呎，4房連套房及工人房間隔，望海景，原叫價3300萬，議價後以2900萬成交，呎價23126元，創屋苑二手市場呎價新高。

利嘉閣高級分區董事梁敬嚴稱，將軍澳日出康城領峯8座右翼高層B室，面積約654方呎，採3房連套房間隔，叫價910萬，經議價後以890萬沽出，呎價13609元。

祥益高級區域經理黃肇雯表示，天水圍居屋天富苑L座低層2室，面積650方呎，3房間隔，獲區內首置客垂青，以443萬（居二價）購入，呎價6815元，屬市價水平。

此外，豪宅錄蝕讓個案，美聯區域營業董事鍾坤文表示，九龍塘雲門錄首宗二手成交，為2座高層A室，面積1465方呎，以5500萬易手，另連1個車位，呎價約37543元，原業主於17年4月以5998.3萬購入，是次轉手帳面蝕約498.3萬，貶值約8.3%。

另外，據房委會資料，7月居二成交涉369宗，較6月的877宗，按月回落58%。而本月首15日，則錄得33宗居二成交，較上月同期約55宗，回落約40%。當中，天水圍天盛苑中層戶，面積約429方呎，以425萬易手，呎價9907元，創屋苑未補價單位呎價新高。