豪宅品牌建商，八京建設，早於2013年起佈局深耕青埔，先後以「中悦八京」、「中悦栢軒」，履獲客戶認同。更以獨步業界、細膩貼心的「八京心好建築」為品牌理念，因應近年產業不斷升級、企業總部需求量大增，於桃園高鐵站前地王打造全台稀有頂尖科技豪辦「中悦ITC國際商貿中心」，除打造飯店級高檔公設外，更網羅最新智能科技，規劃各項防疫建材設備，以及戶戶安裝雲端智能充電樁，打造全台最具話題的頂尖科技豪辦。

全球市場對綠能減碳經濟倡導，包括德國宣布2030年、英國2035年、法國2040年、日本2050年將禁止銷售燃油車，我國政府也在研擬時機點，未來停車場安裝充電樁需求將隨之暴增，本身是工程科班出生、打造豪宅商辦的中悦建設機構-八京建設總經理鄭桂林談到，未來戶戶有電動車已經是必然趨勢，而現階段普遍規劃兩種，一、預留線槽，但未裝設充電電源線與網路線，二、線槽與電源網路線皆設置但未裝設充電樁完成，而上述兩種方式皆不能解決未來每一戶購買任何電動車時，隨時能戶戶可充電，且自由選擇刷卡或電子付費機制。

八京建設總經理鄭桂林強調，公司以打造「八京心好建築」為品牌理念，秉持「取之於社會、善盡社會責任」的核心價值，堅持蓋好建築就必須為客戶設想周到，「中悦ITC國際商貿中心」戶戶停車位皆安裝雲端智能充電樁，引進Home World Noodoe「自動負載平衡技術」與「雲端管理系統」，在用戶較少時，充電椿以最高電流量進行充電，當用戶增多時，可動態調降電流量進行充電，在安全性為前提之下，將有限的電力極大化運用，且所有來賓車位也都全面設置雲端智能充電樁，賓客不論開哪一款電動車都可以使用，隨時充電完成雲端付費，堪稱全台最先進智能的科技豪辦。

八京建設總經理鄭桂林認為，雖然現有法規並未全面強制新建築地下室必須設置充電樁，但未來若新建案地下室都能全面設置完成，不只造福電動車主，同時也更帶動台灣國內電動汽車與周邊產業，更期許國內建築界共享盛舉，讓台灣建築與世界接軌。

「中悦ITC國際商貿中心」基地正對桃園高鐵站前特定區第一排，位居3800坪公園樹海首席，具備青埔核心地王角地優勢，搭高鐵約19分鐘接軌台北站前特區，企業主搭機出國往返亦快速便利，周邊集結IKEA旗艦店、Xpark水族館、華泰Outlet、新光影城、國泰旗下COZZI和逸飯店等進駐，以及桃園會展中心、亞洲矽谷創新研發中心、桃園市立美術館等大型建設陸續啟動，打造媲美信義計劃區的繁華商業大城，成為企業主爭相搶進的頂級商辦聚落。

「中悦ITC國際商貿中心」公設項目應有盡有，智能AI咖啡廳、國際視訊會議廳、國際多媒體會議中心、星空花園SKY Lounge、總裁果嶺區、智能洗車區等。全國首屈特別一提是地下室全區每戶與來賓停車位全部雲端智能充電樁安裝完成！

國際賓客進入時尚12米挑高迎賓大廳外，特別在四樓規劃「國際行政酒樓」餐酒區對外招租餐酒業者進駐，有如五星級飯店般的高檔服務，另外因應AI智慧時代來臨，特別打造「智能AI咖啡廳」引進全世界最頂尖的智能AI電器設備，打造全台唯一奢華科技頂級豪辦，不僅讓造訪賓客備感尊榮，更成功提升企業主與國際接軌門面。

據市調機構住展雜誌統計，近二年老屋拉皮建案數量達五個，相較2015至2019年的五年間僅四件、平均一年不到一件來看，數量大勝往年，顯示疫情影響且房市熱絡，不僅老屋改建蓬勃，更吹起一股拉皮整建風潮。

住展雜誌研發長何世昌表示，疫情衝擊內需市場，不少旅館、商場歇業，讓部分業者乾脆轉進不動產，將原本營業場所整建後，轉為新建案推出銷售，才讓拉皮建案比往年多。

據住展雜誌統計，老屋拉皮建案新案分布從新北市、桃園、基隆、宜蘭，顯示房市熱絡，不僅讓老屋出現重建商機，連拉皮整建也有大商機。


老屋鍍金 北台拉皮建案搶市
工商時報

房市景氣愈好，老屋拉皮商機愈蓬勃，面臨疫情下「海嘯第一排」的老飯店開始拉皮改裝、轉型為住宅大樓求售，連老百貨也展開「斜槓人生」、變身住宅喊賣。據調查，光是近一年半，這類老屋拉皮住宅新案就有5棟。
住展雜誌最新統計發現，近一年半老屋拉皮的住宅新案大勝往年，包括新北市淡水「沁玥」、基隆「橙品99」、桃園「寶鴻澄家」與「沐舍」，及宜蘭「馥御時尚宅」。

住展雜誌研發長何世昌表示，老屋拉皮建案數量大增，主要是因為房市景氣好，加上疫情影響，首當其衝的飯店、商場多面臨重創，部分業者乾脆活化資產，整建為住宅對外銷售。

住展雜誌調查，2015~2019年北台灣老屋拉皮的住宅案，累計五年僅有4件，平均一年不到一件；近一年半（2020~2021年7月），已激增至5件。

何世昌分析，房市愈好，老屋商機就愈蓬勃，紛紛重建以獲得更大獲利，有些老飯店因此轉型為住宅大樓求售，連老百貨也變身住宅銷售。其中淡水「沁玥」原為連鎖飯店品牌「成旅晶贊飯店淡水館」，去年疫情爆發後歇業，業主整建並於今年推出銷售。

宜蘭「馥御時尚宅」原本為「誠道旅館」，2016年熄燈後，申請變更為集合式住宅建案。另外也有基隆老百貨品牌「高峰百貨」，經去年疫情爆發後熄燈，現已拉皮改裝推出「橙品99」出售。

何世昌指出，旅館飯店業近幾年經歷「陸客不來了」風波、加上疫情爆發，多面臨「開門賠錢、關門賺錢」的窘境，但飯店本身資產價值隨著房市景氣好轉而水漲船高，有些產權單一、符合使用分區規範的飯店，業主乾脆收回後拉皮推案，甚至不乏有整棟出售，或申請危老重建、都更改建，以享高額容積獎勵，老飯店已成為壽險金控、建商獵樓的目標，預期老飯店重生的案例將與日俱增。　

調查顯示，還有資產管理公司接手、再重新推出的住宅案，位於桃園龍潭、早在1999年預售的「水戶石門」，雖然於去年取得使照，但當年建商倒閉，在資產管理公司接手後，已推出「沐舍」上市。此外，桃園楊梅「寶鴻澄家」原本是連棟透天住宅，建商收購也重新拉皮推案。

國揚（2505）19日股東會通過去年度股利案，累計2020全年配發現金股利共2.5元，另外2021年發放第一季現金股利0.5元、第二季0.5元，合計為1元；展望下半年，總銷37億元「早安國揚」為完工交屋重點，未來則將加碼布局頂級廠辦，掌握台商回流擴廠帶來的商機。

國揚董事長林子寬19日主持股東會時表示，今年經濟成長率上修至5％以上，伴隨台商回流擴廠、科技業訂單成長，工業廠房、廠辦和商辦需求同步攀升，去年工業廠房買氣就相當旺盛，全年成交達547億元，改寫歷年新高。國揚近年也成功拓展廠辦事業，今年第二季即完工交屋新北市汐止「國揚矽谷」，以頂級廠辦大樓的規劃，搏得好成績。

國揚表示，目前已儲備有新店寶元案、吉林路案、仁愛路三筆都更案，及內湖舊宗段、土城忠義段、三重中興段等三筆頂級廠辦開發案，未來會再伺機布局。

國揚是全台第一家、也是唯一一家有能力整合百貨、飯店、休閒餐飲、房地產等四大核心事業版圖的集團，國揚也正朝向控股公司轉型，除住宅、廠辦等自建案積極布局外，也多元化轉投資集團自家的漢神百貨、漢來飯店等持股。

國揚今年上半年合併營收為41.41億元，歸屬於母公司業主淨利為8.7億元，EPS為2.29元；其中第二季淨利達5.32億元，EPS為1.4元；董事會日前已決議，第二季擬配發每股0.5元現金股利。

國揚今年前七月營收42.75億元、年衰退58％，主要是去年出售台北市「大南港土地」，大幅墊高營收基期所致。國揚協理王正怡表示，今年完工交屋新案有三筆，上半年完工交屋總銷22億元「翡翠森林」三期金澤區，及總銷70億元、已售68億元的 「國揚矽谷」」；預計第三季進行總銷37億元「早安國揚」的交屋程序，已售九成五、近完銷。

王正怡表示，明年國揚規劃有兩筆新案，包括吉林路都更案、及內湖廠辦案，取得建照後將動工，由於營建成本明顯攀升考量，不排除採先建後售。

雖然疫情衝擊國內的內需消費，但仍有業者逆勢拓展營業據點，與信義計畫區僅一路之隔的永吉路30巷，素有手搖飲一條街的稱號，同時也是信義區租金最高的巷子，近期又有新的國際連鎖咖啡業者進駐，在台灣剛開始擴張據點，就選上永吉路30巷的一級戰區。

財政部統計資料庫顯示，2020年國內冷熱飲料店銷售額已經成長到581億元，店數也成長到超過2萬家，有些熱門路段的手搖飲店密度甚至比便利商店還高，以台北市信義計畫區旁熱門的永吉路30巷為例，短短一條巷子就有10多家的手搖飲店，幾乎知名品牌都到齊，還有許多新創品牌為了快速打開知名度，也搶進商圈內，近期國際連鎖咖啡品牌閃電咖啡，也承租先前手搖飲業者退租的三角窗店面，希望快速打入國內的飲料市場。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，相較於大型觀光商圈店面受到疫情重創，依賴內需消費的商圈還能維持一定的消費力道，尤其是住宅密度高、近辦公聚落又有觀光效益的小商圈，白天有上班族、晚上有住戶、假日則有觀光客等三個消費族群，這樣的商圈消費穩定，區域內店面不會出現大幅空置的狀況，且店面租金還能維持相對平穩的水準。

永吉路30巷是信義區租金最高的一條巷子，實價揭露租金單價甚至有一坪超過8,000元的交易紀錄，一般租金落在每坪5,000~8,000元，條件較好的店面，租金單價水準可媲美忠孝東路五段上的店面水準，若是由永吉路30巷轉進弄內，則租金可以壓縮到單坪2,500元左右，有些需要大一點營業面積的店家，就會選擇這類型的店面。

永吉路30巷內手搖飲與餐飲業有明顯的群聚效應，多數的三角窗店面也由手搖飲、便利商店與藥妝店承租，由於品牌眾多，相對競爭也很激烈，除了到店消費的模式外，店家勢必得增加外送比例才有利可圖，而信義計畫區內眾多的上班族，則提供足夠的外送商機，不過由於品牌眾多競爭激烈，品牌更替的狀況也經常發生。

中彰投地區今年出現多筆無貸款購地交易，房仲指出，寶佳集團以自然人名義出手購地，5月以新台幣3.41億元買下彰化市大埔段土地，成為彰化市今年土地總價、單價冠軍，合計寶佳今年已斥資7.43億元、買下彰化5筆土地，且均以現金購地。

中友百貨確定插旗彰化，預計2024年開幕，近期傳出美式賣場好市多擬在彰化拓點。根據實價登錄資訊揭露，林姓男子今年5月以總價3.41億元，無貸款買下彰化市大埔段544地號土地，面積約396.9坪土地、換算單價約86萬元。

台灣房屋指出，這筆交易是今年彰化市土地總價、每坪單價的雙冠王，市場推測應是寶佳以自然人名義出手購地；不僅如此，其他4筆相鄰土地交易也是由林姓買家買下，且全以現金交易，總計5筆土地交易，地坪共約945.2坪，合計總價高達7.43億元，顯現寶佳建設財力雄厚。

台灣房屋彰化大埔特許加盟店店東邱垂杜分析，大埔段土地是彰化市中心罕見的大型素地，位在警察總局商圈，又是臨幹道的商業區角地，距離中友百貨彰化店開發案也不遠。

根據台灣房屋集團趨勢中心統計，今年中彰投地區出現多筆無貸款購地交易，除了彰化大埔段土地外，5月遠雄花費7.27億元，購入台中西屯逾800坪的廣明段土地。彰化基督教醫院3月斥資2.87億元，取得南投市三塊厝段上千坪土地，也是直接以現金買進。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，央行去年底針對買家購地，祭出最高僅能貸65%，且須保留1成為動工款，還要檢附具體興建計畫的限貸措施。由於貸款額度大幅下降，且伴隨諸多限制，部分財力厚實的買家索性不貸款，市場也因而出現許多砸現金買地的交易案件。

高雄陳啟川家族以財團法人陳啟川先生文教基金會布局北部商辦，近一年砸下2.72億陸續買進青埔「布拉格站前之星」14樓整層共16戶、合計787坪商辦，其中今年7月以1.76億元買下該案514坪辦公室，為青埔近年最高總價的商辦交易。

高雄已故市長陳啟川家族過去以「南和興產」持有不少高雄市精華區土地，有「高雄土地公」之稱，據傳曾擁有高雄市精華區土地逾12萬坪，市值超過千億元，2014年高雄陳家絕大多數家族成員，將近六成股權、以約230~250億元出售給外資亞太置地APL，近年南和興產陸續處分精華地，成為不少建商開發的貨源。

不過陳啟川先生文教基金會與南和興產並無關係，其成立目的即為回饋社會、舉辦藝文體育活動、學術交流等，現任董事長為陳家三房陳田圃。

陳啟川先生文教基金會在北台灣大舉買商辦，繼去年底以5.59億購入台開重慶南路大樓地下室後，也以0.96億元買下桃園青埔青峰路一段的「布拉格站前之星」14樓五戶辦公室，今年7月再以1.76億元買下「布」案14樓另外的11戶辦公室，等於一年內大手筆在台北、桃園投入超過8億元大買商辦，顯示高雄買家看好桃園高鐵特區的發展。

台灣房屋高鐵領航直營店店長彭成貴表示，據實價登錄資料顯示，「布拉格站前之星」今年交易均價約在每坪40萬元上下，今年7月份兩筆高總價的商辦交易，換算單價大約36~39萬元，買家斥資億元現金購買，就是看中青埔有發展為樞紐中心的硬實力，所以搶先卡位高鐵蛋黃區商辦，作為資產配置的布局。

受到少子化衝擊，今年四技二專甄選，在53所私校中有23所錄取率未超過6成。對此，房產專家感嘆，這些學校恐怕要退場了，面對現今少子化，人口負成長日趨嚴重，房子剩下越來越多，高雄還有人猛炒台積房，一堆人跟炒後，最後台積說不去了，他說，買台積股票被套牢，至少能配股息，但台積房要賣誰？想賣給台積人恐落空，因為台積人早就買房。

房產名家Sway在臉書發文指出，少子化恐導致一些學校退場，伴隨而來的是逐漸凋零的商圈與社區。他說，少子化也是沒有辦法的事，炒房者認為這是假議題，說台大旁邊根本不怕少子化威脅，只是炒房者也不去台大。

Sway提到，其實還頗期待少子化的來臨，當學校結束營業，空下大量的房就會低價，吸引外地人口移入，那原本早被投資客買起來等的重劃區房，就會缺乏需求而空置，然後降價吸引人口流入，如此越來越少的人口流來流去，剩下越來越多的空房。

另外，Sway舉幾個例子，投資客期待的通膨房價漲，只是藉口，人都沒了你哪來的膨？去看看永達技術學院。還有人超多的淡大，問題是淡大宜蘭都收了，就知道人走茶會涼，投資淡海的輕軌房，到底要套多久？更慘的是，套著套著，剛剛一場大雨，就漏水了。

台積電投資高雄傳聞已久，不過只聞樓梯響。Sway說，高雄有投資客猛炒台積房，一堆人跟炒後，最後台積說不去了，買台積電股票被套牢，至少會給股息，但台積房要租給誰？想賣給台積人，台積人早就都買了，才不會買俗氣又難住的小二小三房。

「不要以為建商操作秒殺技巧，所有人都會上當受騙」。Sway最後強調，這年頭，購屋客是越來越精明了。

透過包租代管模式，一般房東也能享有與社會住宅相當的租稅優惠，高雄國稅局指出，以包租代管將房屋提供作公益用途使用，不只享每屋每月1.5萬元免稅額，該筆所得適用的費用率，也較一般出租情形更高，節稅效果更好。
官員表示，包租代管是這幾年政府力推的政策方向，稅務上也有多種優惠，優惠程度最高的一種，是依《住宅法》第19條及23條規定，透過租屋服務事業，將住宅作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，此種包租代管，可享受與社會住宅同等的租稅優惠。

前述包租代管戶，過去可享每屋每月1萬元免納綜所稅，官員表示，不過在今年住宅法修法後，每屋每月的免稅額，跟出租給弱勢戶一樣，都拉高到1.5萬元。

除了免稅額之外，官員表示，即便房東不打算逐項舉證出租相關費用，依住宅法規定，社會住宅的必要損耗及費用率，為應稅租金收入60％，相較於一般住宅租金適用的43%費用率，優惠不少。

不過並非每間房都適合轉作社會住宅，官員表示，房東也能找租賃住宅服務業進行一般的包租代管，雖然不適用前述社會住宅專有的免稅額，但是一樣有相關優惠。

依《租賃住宅市場發展及管理條例》規定，契約約定供居住使用一年以上，於出租期間所獲租金收入，可享每屋每月在6,000元免納綜所稅；超過6,000元但未超過2萬元部分，適用的費用率為應稅租金收入53％。

官員表示，只要選擇包租代管，即便房屋不是作為社會住宅用途，每月租金收入在2萬元以內，也都有一定的租稅優惠，每屋每月超過2萬元的部分，才會回歸一般應稅租金收入標準，依43％費用率計算所得。

疫情衝擊新北市房市交易量，但房仲業者統計發現，新北市樹林區房市漸趨熱門，就 2021 年 7 月的買賣移棟數來看，樹林區的交易量卻絲毫不受影響，跟 6 月相比成長 32%，與去年同期相比更是大幅成長 89%，與土城區同列爲 7 月移轉年成長兩大行政區，其中與交通機能的改善及市區的更新高度相關。

房仲業者分析，捷運萬大線第二期工程將於 2028 年底完工，樹林除了有板橋交界處的 LG14 溪洲站，還有 L15 到 L20 六站貫穿整個樹林區，連接到迴龍站，銜接新莊整區，交通機能補強之後，都市發展將蓬勃發展，因此交易量開始大幅成長。

東森房屋樹林溪崑加盟店店東楊瓊芬指出，樹林原有的街道跟公家機關都小，但近年政府機關開始進行整合跟重建，預計 2026 年新的行政園區就會完工，包含舊商圈的菜市場都重新規劃水溝都蓋起來，整體市容上與居住品質都將大幅改善，

樹林區目前樹新路秀泰影城周邊，有大型建案有 Super 系列開發四期共有 2000 戶，目前每坪大約是 35 萬元左右，楊瓊芬說，這一區除了社會住宅，還有公托、幼托、警察局，在新建案帶動之下，附近中古大樓一坪約在 27-30 萬元之間。

此外，新北樹林的熱區還有樹林後站跟舊酒廠區，樹林後站的新建案弘華富美開價已經站上 4 字頭，舊酒廠區也就是現在的科技園區，有億光電子 (2393-TW) 進駐，附近新建案樹林學府，一坪開價 38- 42 萬元，一推出就完銷。

房仲業者也指出，樹林在地人多，像在復興路一帶，就有地主陸續在自建，現在每坪開價 42-46 萬元，而言中古大樓每坪成交價約 25 萬元上下。

疫情衝擊下，台中市在逆境中創造優勢條件，投資產業家數及新登記工廠家數，皆穩坐六都第一，繳出漂亮成績單。除了企業投資首選台中，產業用地需求也日增，同時積極開發產業園區。其中，太平產業園區後勢看俏，廠商進駐後預計總投資額39億元，就業人口數可引進1,006人。市長盧秀燕2021年8月19日表示，感謝企業投資台中，2021年第2季有高達七項經濟指標為六都第一，多處產業園區開發，更能帶動台中經濟持續成長。

盧秀燕市長視察市府與台糖公司合作開發的「太平產業園區」，並與廠商面對面座談、交流，傾聽廠商設廠需求、即時解決廠商問題。盧市長指出，後疫情時代拚經濟，台中是一個六大產業均衡發展的城市，每項產業都不能偏廢。台中市在工業上蓬勃發展，除了本地內需旺盛外，回台投資的台商也很多，依據經濟部「投資台灣三大方案」資料顯示，台中市招商成績六都第一名，新登記工廠家數也穩坐六都第一。

盧秀燕表示，感謝企業踴躍投資台中，也代表市府要更努力開發產業用地，輔導未登記工廠建置合法廠房，因應合法工廠擴廠需求，除太平產業園區外，潭子聚興產業園區也已開工動土，加上目前正持續推動的神岡豐洲科技工業園區二期、大里夏田、大里塗城及擴大神岡產業園區等，預計至2026年可新增產業用地682公頃，滿足未登記工廠及廠商擴廠的需求。

今日現場也邀請到進駐園區的廠商，針對園區聯外道路德明路瓶頸路段問題，及園區外區域排水造成的異味問題進行討論，經發局指出，市府正積極辦理剩餘約100公尺用地取得作業，環保局也將加裝智慧監測系統以科技執法，24小時即時查報監控污染源，市府與廠商建立和諧溝通管道，讓問題圓滿解決。

經發局補充，太平產業園區總面積約14.37公頃，約可提供8.76公頃設廠用地，園區公共工程於2021年6月已全數完工，市府配回可售地面積約6.94公頃，台糖配回用地約1.82公頃，於2019年已全數完成招商交地，市府現正辦理移交接管作業並籌備營運事宜，園區總計引進45家廠商進駐，目前已有43家廠商取得建築執照、8家取得廠登。

盧市長上任後，協助企業建構穩健的產業基礎，帶動台中經濟持續升溫，2021年第2季更高達七項經濟指標六都第一，其中公司登記家數成長數、商業登記家數成長數、商業登記資本額成長數更是蟬聯五季高居六都第一，創造許多就業機會，市府將致力提供廠商良好的投資環境，為廠商打造安心的生產環境，帶動台中整體就業及發展。

今日座談會出席人員包含市長盧秀燕、經發局長張峯源、台中市議員李麗華、台中市議員賴義鍠、多家進駐太平園區廠商及多位里長共同與會。

世茂股份8月19日晚間披露2021年半年報，報告期內，公司共實現營業收入119.01億元，同比增長30%，其中房地產銷售收入110.03億元，同比增長28.25%；房地產租賃收入（租金+物管費）6.53億元，同比增長29%。公司實現綜合毛利潤45.90億元，同比增長33%，綜合毛利率38.6%，較去年同期提升0.84個百分點；淨利潤21.80億元，同比增長26%，歸屬于上市公司股東淨利潤11.43億元，同比增長10%。公司上半年累計實現銷售簽約166億元，同比增長77%，完成年度銷售簽約目標的44%。

新增土地儲備方面，上半年面對首批集中供地中部分城市非理性的土地拍賣市場，公司理性佈局，分別于杭州、長沙、寧波斬獲3幅商辦綜合用地，總價45.7億元，總計容建築面積約46萬平方米。

公司披露的行業發展情況顯示，首批集中供地的熱度維持高位，從溢價率來看，供地核心區溢價率為17.4%，較2020年提升2.6個百分點；從樓面價來看，19城核心區及非核心區土地推出樓面價較2020年同口徑樓面價均有超10%的增幅。就競拍規則而言，熱點城市限制條件較多、規則複雜、拿地門檻高，不再單純“價高者得”，除資金調度能力外，對企業的多元運營能力也是全方位的考驗。2021年上半年，寫字樓市場整體回暖，資料顯示各主要城市的寫字樓空置率同環比均呈現下降態勢，租金水準的降幅也在迅速收窄。

全國各地收緊樓市措施持續.河北省住房和城鄉建設廳表示,河北省制定關於進一步加強房地產開發項目全流程監管的若干措施,在強化項目立項管理、規範土地供應管理、嚴格房屋銷售監管、加強房屋交付管理等方面規範房地產市場秩序.

其中,嚴禁無證認購、認籌等變相售房行為,加強房屋交付合同履約和質量監管,防範延期交房問題發生.

此外,將嚴把商品房預售關,嚴格執行商品住房預售許可審批標準,預售許可的最低規模不得小於棟,不得分層、分單元辦理預售許可.同時,規範商品房交易行為.督促房地產開發企業嚴格執行明碼標價、一房一價,不得超出備案價格對外銷售.依法嚴厲打擊囤地炒地、捂盤惜售、違規預售、虛假廣告等違法違規行為,嚴禁以學區房等名義炒作房價.

“現在批貸時間還算正常，但放貸確實很慢，我們合作銀行的額度基本都沒有了。”8月19日下午，朝陽區一名從業多年的房產仲介趙先生如此告訴北京青年報記者。根據他瞭解的情況，目前純商業二手房貸款最快也得要2個月才能放款，比之前至少多出了一倍的時間。北青報記者從多名購房者和銀行人士處也瞭解到同樣的情況，北京各家銀行的個人房貸額度普遍緊張，部分網點因為實在沒有額度，已暫停二手房貸接單。

銀行額度比兩個月前明顯緊張

房貸利率繼續平穩

想改善家庭居住條件的張先生“五一”之後就開始尋找心儀的房子，最近終於選好目標。按照張先生的計畫，年底前就能搞定換房。誰知仲介告訴他，現在各家銀行額度都很緊，說不好具體什麼時候能放下款來，一定要跟賣方商量好留足時間。張先生想著小銀行會不會更容易申請一些，可仲介告訴他“小銀行更不確定有沒有額度”。

張先生告訴北青報記者，他清楚記得6月底的時候也就貸款問題諮詢過同一個仲介，對方當時回答“銀行額度比較充足，批貸放貸速度都正常”，沒想到過了不到兩個月，形勢就發生這麼大變化。讓張先生略感安慰的是，現在銀行貸款利率沒有漲，二套房貸利率還是5.7%，比較穩定。

放貸時間太長

賣家更歡迎全款買家

多位房產仲介和銀行工作人員也都表示，現在銀行房貸額度普遍告急，近期換房的客戶在辦理二手房貸款時一定要做好心理準備，會多等一段時間。

某國有大行一家支行負責個貸的工作人員表示，最近該支行對純商貸已經不接單了，實在沒有額度。據他透露，根據北京分行下發的通知，不止他們支行，該銀行在北京其他能辦理個人房貸的網點應該也都沒額度了。他建議客戶去其他銀行試試。

除了國有大行，房貸業務規模較小的股份行也存在額度不足的問題。某股份行一家支行的個貸經理稱，目前二手房業務只能做純商貸，但放款時間較長，具體要等多久現在真不好說。因為分行沒有新的額度，主要得看老客戶還貸的情況，還的貸款多了，才能釋放額度。

另一家股份行的個貸經理也稱，現在整個北京分行暫時都沒有房貸額度，近期沒有接受按揭貸款申請，什麼時候有額度還不一定。

仲介趙先生告訴北青報記者，由於放款時間普遍較長，能全款買房不用貸款的買家自然就更受賣家歡迎，議價餘地也比貸款客戶大很多，“貸款客戶去談，房價可能能降個10萬、15萬；全款客戶就能至少談下20萬，總價越高的房子表現越明顯。”

監管“兩條紅線”

給銀行房地產貸款套上“緊箍咒”

據瞭解，此前全國多地銀行房貸額度都已經告急，特別是那些樓市成交火爆的城市貸款嚴重供不應求，連房貸利率都一路猛漲。相比之下，北京今年樓市表現平和，房貸市場相對還算穩定。

多名銀行業內人士指出，按照過往經驗，銀行下半年的房貸額度一般都比上半年緊張，放款都會比上半年慢，到了來年1月份，全年新的額度釋放出來，放款速度就會快起來。但今年的情況感覺比往年要嚴重一些，主要還是監管部門對房地產金融監管趨嚴所致。

2020年12月31日，央行、銀保監會聯合發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對不同類型的商業銀行房地產貸款占比、個人住房貸款占比分別設立“兩條紅線”指標。中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行這五檔銀行的房地產貸款占比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

這項制度既是房地產長效機制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的一項重要內容。7月23日，央行金融市場司司長鄒瀾在接受央視採訪時表示，政策實施以來，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。

整個房地產貸款的占比下降0.6個百分點，其中個人住房貸款的占比下降了0.2個百分點；在房地產貸款業務受到一定約束的同時，商業銀行把更多的精力放到了支持小微、三農這些經濟薄弱的領域，支持製造業、科技創新等重點領域的貸款占比也顯著提升。

光大銀行(3.390, -0.03, -0.88%)分析師周茂華指出，銀行積極落實“兩條紅線”，必然導致部分區域的銀行由於此前房貸擴張速度較快，額度緊張。這一現象背後更深層次的原因是監管促進銀行資產負債結構進一步優化，避免銀行信貸資源過度集中在房地產領域。房地產過度發展無疑透支部分區域經濟中長期發展潛力。周茂華認為，銀行額度緊張狀況中短期難以明顯緩解，畢竟房地產行業轉型發展與銀行資產負債結構優化需要一段較長時間。

監管“兩條紅線”

第一道紅線是“房地產貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。

第二道紅線是“個人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。

因業績獲得大幅提升，萬科海外再次受到市場關注。

8月16日，萬科海外投資控股有限公司（01036.HK；下稱“萬科海外”）發佈盈利預告稱，預期將於該期間錄得股東應占盈利上升不少於390%。預期集團將錄得股東應占盈利上升不少於390%，而去年同期錄得股東應占盈利約港幣5490萬元。

該公司稱，集團相關盈利估計增加主要由於提供的資產管理服務產生純利增加所致。

梳理萬科海外過去5年的業績可以看到，其在2018年也曾獲得過高達336%的淨利潤增長，但其餘大部分時間的業績表現起伏不定。

自2012年借殼上市以來，萬科海外曾被抱有海外融資、國際化鋪路的期待。但就其業務層面本而言，至多數億元的營收一直未能有較大改變。直至2019年，萬科開始將英國、美國等資產注入到這個平臺中，又引發業界的想像。

8月18日，記者就相關問題採訪萬科品牌部，其表示暫未有對外的相應回復。

融資功能漸行漸遠

萬科海外的前身是萬科置業海外，它是萬科全資子公司萬科置業（香港）有限公司（下文簡稱“萬科香港”）持有75%控股權益的香港上市公司，也是萬科最早進行國際化嘗試的平臺。

早在2012年，萬科以10.79億港元的價格收購在港交所上市的南聯地產約73.91%股份，這不僅為萬科在境外嘗試地產開發打開大門，還搭建了首個境外融資平臺。

當年，時任萬科總裁的郁亮曾表示，萬科將設立境外事業部，總部設在中國香港，會首先考慮投資美國等發達市場。

按萬科管理層的說法，收購的主要目的是“進行國際化嘗試”。而隨著2014年萬科完成B轉H，萬科企業成功登陸港交所，珠玉在前，萬科置業（海外）距離部分投資者所預期的“萬科境外主要上市平臺”越來越遠。

但實際上，在萬科境外投資業務架構中，萬科香港、萬科地產（香港）有限公司（下文簡稱“萬科地產（香港）”）至今仍是主要投資平臺。其中，香港地區目前在售的專案幾乎都由萬科香港持有，作為子公司，萬科海外主要充當提供資管、銷售及開發服務的角色。

2015年下半年，萬科海外按每持2股現有股份獲配發1股供股股份的基準，以每股股份8.04港元的認購價供股，供股價較該公告發佈當日的開市價折讓11.91%。這次供股獲得101%超額認購，籌得淨額10.32億港元，用於購買土地和物業，通過金匯隆提供按揭，用於銷售及市場開支，升級麗晶中心的空調系統，償還債務等。

值得注意的是，供股所在的時點正值股價高位，在供股之後很長一段時間，萬科海外的股價持續向下，近年更徘徊至借殼上市以來的低位。

截至2021年8月19日，萬科海外2.81港元每股，總市值僅有10.95億港元。

業績表現起伏不定

2012年下半年，萬科海外完成重組，當時從事的業務僅為持有、經營及管理葵湧麗晶中心若干部分，也就是該項物業的部分租金收入。

2013年8月，完成收購香港荃灣西站六區項目（TW6）項目的20%權益，作價7.279億港元，新世界(8.060, 0.00, 0.00%)發展（00017-HK）持有另外的80%權益。萬科海外通過這個聯營項目進軍香港的房地產開發市場。

此後，包括新加坡、紐約、香港等地專案均是與當地企業合作。

與其他房企合作開發是為了降低相應的風險，優淘城總裁薛建雄認為，許多境外國家、地區的房地產行業競爭已經很激烈，獨自操盤將面臨很大的壓力。

到2018年，萬科海外終於迎來高光時刻，期內實現6.77億港元的盈利，同比增長約336%，其中貢獻最大的是應占聯營公司業績，其稅前業績為4.66億港元，2017年僅為4.6萬港元，這部分收入主要來自於TW6有關的兩家聯營公司收益。

梳理萬科海外近年來的業績表現可以看到，其表現並不穩定。2016年-2020年，萬科海外的營業收入分別為9124.4萬元、9646萬元、1.02億元、2.51億元和4.75億元，同比增長分別為2.44%、5.72%、5.52%、147.08%和88.69%；淨利潤方面，同期分別為1.31億元、1.55億元、6.77億元、1.33億元和1.86億元，同比增長分別為-18.79%、18.15%、336.25%、-80.30%和39.28%。

在高層管理人員上，萬科海外也一直空缺，自2012年9月1日以來，萬科海外並未委任主席及首席執行官，直至2019年2月13日，執行董事張旭及闕東武才分別獲委任為公司董事會主席及首席執行官。

匯生國際資本總裁黃立沖在受訪時表示，“最近幾年，海外房地產價格都有一定的增長，增長比較明顯的能達到20%。在目前的大環境下，海外地產開發是有一定的機會的。只不過，對現在的萬科而言，它已經從一個民營企業，變成一個准國有企業。客觀來說，國有企業在海外獨立經營房地產業務，其暢順程度不是很高。

海外市場仍存變數

萬科總裁郁亮曾在萬科2013年度業績會上提到，萬科海外業務的三條發展定位之一便是為內地投資者提供一個海外置業管道。

不得不說，由於國人在海外置業的需求旺盛，早年，包括萬科、萬達、綠地、碧桂園等房企相繼續佈局海外，這一塊的業績也成為房企業績新的增長點。但海外市場畢竟不同於中國市場，經濟制度、文化、政治、民意時刻都在影響著房企的海外佈局。

另一方面，早年房企帶著大量外匯出海，卻遲遲沒有資金回流，曾引起監管方關注。2017年6月7日，銀監會視窗指導各家大型銀行，排查包括萬達、安邦、海航集團、複星等數家企業的境外授信及風險分析。消息一出，被排查企業相關股票、債券均應聲下跌。

在政策轉向之下，不少房企的海外資產走到了由買到賣的路上。

如今回頭來看，房企出海方式不盡相同，但不可否認，海外市場需求一直存在，也是房企的發展機會。

鏈家此前發佈《鏈家海外2021年中白皮書報告》顯示，美國房價連續9年增長，中國買家交易額居在美房產投資首位，交易額超過700億人民幣/年，且更青睞加州和紐約房產；

2020年美國房產交易中，國際買家占4%，其中，中國、加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞分別占前五名。

鏈家海外事業部總經理時今強告訴記者，長期來看，海外置業市場將同中國經濟的穩步發展、人民幣國際化趨勢的加快、人民對美好生活的嚮往繼續向前發展。

為應對市場的需求，萬科也對萬科海外這個平臺進行調整。2019年，萬科曾將旗下位於倫敦、三藩市（三藩市）、紐約三家目標公司注入到萬科海外中。

公開資料顯示，目前萬科已佈局倫敦、三藩市、西雅圖、紐約、洛杉磯、新加坡、吉隆玻、莫斯科等8大核心城市，助力客戶實現資產全球化配置。

2016年起，萬科集團於國內部分城市組建專業海外銷售團隊，為萬科老業主及其親友推介適宜的海外產品及配套服務。

薛建雄認為，中國人口多，移民體量大，但總體而言，發達國家的供應已經過剩，不會因為中國人的移民就能扭轉市場的供需情況。

此外，因海外置業涉及資金量大、資訊不對稱和交易複雜等特性，所以對海外置業服務公司有很高要求。海外置業公司能否對引入房源進行可靠性分析、置業顧問是否能提供專業服務、置業服務流程是否完善、是否有完整售後支援系統等等，都將直接影響海外置業者實際利益和服務體驗，時今強表示。

對於深圳樓市，商務公寓一直是一個特殊的存在。由於不限購不限貸，商務公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過，二手商務公寓交易稅費成本較高以及其他一些限制條件，導致商務公寓這幾年的價格漲幅遠遠比不上住宅。雖然商務公寓停止審批後，深圳商務公寓市場短暫熱鬧過一陣，但在嚴厲的樓市調控環境下，深圳商務公寓市場去化依舊艱難，打折促銷成為開發商通用手段。

房產仲介經理

當起“街霸”

雖然深圳樓市在嚴厲的調控下已經明顯降溫，但如果有新房項目市場以備案價6.7折的折扣對外銷售，還是相當吸引眼球。

“這個專案推出特價的商辦產品和商務公寓，商辦產品按備案價格打6.7折，商務公寓算下來也有8.5折左右，非常划算。”在羅湖筍崗片區，最近有許多房產仲介經理在路上當起了“街霸”，主打的就是位於筍崗北部的中洲坊項目。根據房產仲介經理介紹，中洲坊專案推出部分新產品，其中商辦產品按備案價格打6.7折左右，商務公寓的折扣幅度為8.5折左右，一套65平方米左右的商務公寓總價在360萬元左右。記者查詢發現，該專案早在2020年12月就獲批預售許可證，商務公寓備案732套，商業447套。其中，商務公寓戶型建面約33~66.7平方米，均價約每平方米6.8萬元。

吸引房產仲介經理當起“街霸”，自然是開發商給出的極高傭金。“大概是總價的3到8個點，具體我也不好告訴您，也就是因為這麼高的傭金比例，我們才那麼拼命。”現場房產仲介經理告訴記者，“如果您在我這裡成交，我再返您一個點的傭金，相當於又打了個折。”

除了中洲坊，記者在筍崗片區就看到近3個在售的商務公寓項目。與此同時，羅湖、福田、龍崗等區的多處在售商務公寓，都推出不同程度的折扣優惠。不過，記者發現許多購房者依舊將商辦產品和商務公寓混為一談，甚至有專案將商辦產品包裝成公寓對外銷售。值得注意的是，深圳市房地產仲介行業協會發佈《關於開展房地產仲介機構規範經營專項整治工作的通知》，嚴厲整治涉嫌隱瞞房產關鍵資訊、誘導消費者購買“產辦公寓”、將產業用地上建設的廠房、辦公類建築等包裝或虛假宣傳為“產辦公寓”誘騙消費者等行為。

投資與自住

“商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用。近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務商務人士’‘短期住宿’的目的。”深圳市住房和建設局在2020年7月的通知上稱。

所以，在許多人看來，商務公寓一般是用來投資，但也有部分購房者選擇商務公寓“自住”。只是，從目前情況來看，深圳商務公寓市場依舊供大於求。深圳中原研究中心資料指出，2020年深圳公寓批售專案46個，批售商務公寓24910套，批售面積合計147萬平方米，套數同比上漲23.6%，面積同比上漲23.7%，達歷史新高。同期，深圳商務公寓僅成交11735套，成交量不到供應量的一半。不過，或許正是開發商和房產仲介的聯動，今年上半年深圳商務公寓市場成交面積43.7萬平方米，同比上升89.96%，為去年全年成交面積的61.15%。

記者隨機採訪發現，多數投資者購買商務公寓後會選擇出租，但深圳租賃市場的租金回報率一直呈現低迷的走勢，也讓一些投資客感到無奈。“剛剛買了一套58平方米的商務公寓，當時銷售人員推銷時說新公寓至少能租到8000元，現在只開6000元的房租，也空置了很久。”陳先生剛在羅湖區買了一套商務公寓，“現在入市的新房越來越多，價格高了就不好出租。”

與住宅市場類似，近幾年來深圳商務公寓市場的政策也不斷調整。不過，去年出臺的停止新增公寓審批政策，成為了深圳公寓市場的分水嶺：2020年7月31日，取消商務公寓土地審批；2021年3月3日，深圳市規劃和自然資源局公開徵求《深圳市規劃標準與準則》局部修訂意見，刪除相應商業服務用地適建用途中“商務公寓”的描述。此外，深圳市住建局發佈《關於商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，明確商務公寓、宿舍可以配建燃氣管道。

美聯物業全國研究中心經理張添鳴表示，今年上半年深圳商務公寓成交同比出現增長，一方面是由於疫情過後消費能力回升，二手房參考價的執行也分流了部分客戶到商務公寓市場；另一方面，部分購房者認為是“公寓住宅化”，激發了部分購買力。不過，商務公寓的屬性畢竟與住宅不同，還是難以掩蓋商務公寓與普通住宅之間的差異，政策的利好效應僅能短期內影響商務公寓市場，預期短期商務公寓仍將有不錯的成交，但總體上對公寓市場的影響不會太大。

物管業務涵蓋中國17個省份、直轄市及自治區的53個城市。

8月19日晚間，佳兆業美好發佈2021年中期業績報告。

報告期內，公司總收益13.25億元，同比增長78.8%。毛利4.32億元，同比增長72.6%；毛利率32.6%，同比下降1.2個百分點。溢利2.17億元，同比增長75.7%；公司擁有人應占溢利2.09億元，同比增長75.6%。截至報告期末，現金及銀行結餘9.7億元，較2020年末減少4850萬元；流動比率為2.35倍。

截至報告期末，公司物業管理總合同總建築面積及總在管建築面積分別約為1.21億平方米及8630萬平方米，分別較2020年末增長56.4%及50.1%。物管業務涵蓋中國17個省份、直轄市及自治區的53個城市。

土地註冊處顯示，銅鑼灣記利佐治街2號銅鑼灣地帶2樓247號舖，建築面積約214方呎，上月23日以138萬元登記售出，呎價約6449元。原業主2013年5月向華置（00127）以約1480.9萬元購入，賬面蝕約1342.88萬元，跌幅達90.7%。

愛帝宮(00286)公布,附屬公司昨日(19日)獨立第三方承租位於四川省成都市成華區的物業用作新建「愛帝宮」品牌月子中心,預計26間房可用於服務,將會於今年十月正式開業.該公司指, 成都月子服務市場需求旺盛,急須加開新店以滿足市場需求,而該新店與老店相鄰,形成姊妹店,有很好的協同效應.集團將繼續擴大成都的市場佔有率.

人民銀行公布,人民銀行、銀保監會相關部門負責人今日約談恆大集團高管.人民銀行、銀保監會指出,恆大集團作為房地產行業的頭部企業,必須認真落實中央關於房地產市場平穩健康發展的戰略部署;努力保持經營穩定;積極化解債務風險;維護房地產市場和金融穩定;依法依規做好重大事項真實信息披露,不傳播並及時澄清不實信息.

據內媒從遼寧省瀋陽市自然資源局獲悉,瀋陽市第二批集中供地的時間延期至9月6日.根據公告,此次出讓的住宅用地,涉及限地價的地塊將採取「限地價、競更高更優建築品質」模式,競買人繳納的購地資金來源均為自有資金,其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等,購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金,不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款.

內銀近期公布的半年報顯示,房地產業貸款不良率均較去年年末出現增長,其中招商銀行(03968)(滬:600036)房地產業不良率較去年年末增長0.77個百分點至1.07%,寧波銀行(深:002142)較去年年末增長0.11個百分點至1.48%.國家金融與發展實驗室副主任曾剛認為,這與國內房地產業政策調控力度加大等因素有關,部分房地產企業的風險開始暴露.

*取消無償代建的內容*

值得一提的是,在瀋陽市首批集中供地期間,在無償代建部分,有無償代建學校和無償代建政府租賃住房要求,此次關於無償代建的內容均取消.

在一般實務中,內地無論是招拍掛、城市更新或者是勾地的過程中,土地出讓合同中往往都會出現這麼一個條款,即開發商必須無償幫政府配建一定面積的物業用於人才房、保障房、安居房等.

謝瑞麟平84%進駐 每呎90元

昔日尖沙咀一線購物地段栢麗購物大道近年風光不再，舖位空租率長期高企，令租值大跌，位於街內「頭段」兩個打通的相連舖位，在丟空5年後終於再度租出，由連鎖珠寶金行謝瑞麟（00417）以每月25萬元承租，較舊租大跌84.1%之餘，更重返35年前水平。

根據土地註冊處資料顯示，尖沙咀彌敦道111至181號栢麗購物大道地下G9、G10號舖連1樓5號舖，地下建築面積共1411方呎，1樓建築面積1357方呎，合共建築面積2768方呎，由謝瑞麟在今年9月起以每月25萬元租用3年，呎租約90元，該品牌其後有3年優先續租權。

丟空5年 高峰期月租157.5萬

上述相連舖位位處柏麗購物大道「頭段」，鄰近九龍公園及九龍清真寺，該段舖位主要由珠寶金行租用，不過上述相連舖自2016年起已經丟空，上一手租客恆生銀行（00011）曾在2013至2016年期間以每月157.5萬元承租，呎租569元，為舖位租金歷來最高。銀行約滿遷出後便一直未能租出，業主叫租由最高180萬元，輾轉減至今年的40萬元，但最終仍要再大幅劈至25萬元始能租出。最新月租較恆生銀行舊租大跌84.1%，業主每月少收132.5萬元租金。

上述相連舖租金更重返上世紀八十年代水平，資料顯示，柏麗購物大道在1986年正式落成啟用，同年4月業主把地下G9、G10號舖連1樓5號舖兩個打通一併租予美國運通銀行，月租正是25萬元，即目前最新月租與35年前相同。而上述相連舖是業主早於1986年2月以1918萬元一手購入收租至今，雖然租金收入早已收回買舖成本，但可謂見證舖市興衰。

今次新租客謝瑞麟以往曾經租用上址，翻查資料，該品牌在2005年起以每月98萬元租用上述相連舖，2008年加租38.8%至136萬元續租，直至2012年遷出。謝瑞麟相隔9年重新承租該相連舖，租金已較遷出前大減81.6%。

而目前謝瑞麟以每月120萬元承租毗連的G5至G8號舖及1樓3至4號舖4個相連舖位，總建築面積5302方呎，呎租為226元，租約期至今年10月，由於謝瑞麟已租用新舖位，故市場預期未必會續租這4個相連舖。

柏麗購物大道全長約300米，共有約68個舖位，去年在疫情打擊下，空置舖位一度高達約22個，空置率32.4%。由於不少業主議租空間大增，兼且可供短租，所以出租情況稍為改善，現時減少至約18個。

疫下空置率32% 呎租低見59

近期有個別業主變陣，分拆原本的雙連舖位獨立出租，如地下G29及G30號舖及1樓15號舖，總建築面積約3470方呎，以往曾合共以138萬元租予內地內衣品牌，呎租約398元。舖位自2015年開始，便只間歇以短租形式租出，近期才把地下G29號舖及1樓15號舖分間租予一家公司用作展銷大灣區樓盤，舖位建築面積約2548方呎，月租低見15萬元，呎租僅59元。

美聯工商舖（00459）行政總裁（工商舖）盧展豪認為，栢麗購物大道已經不再旺場，零售商戶反映生意不理想，「好多只係做完一份租約就搬走」，在社會事件之前，空置率已經甚高，加上疫情雙重打擊下，更加雪上加霜。

栢麗購物大道的舖位公契列明，街內所有舖位一律不准經營飲食行業，令店舖無法轉型，因此相信短期內難有起色。不過他分析，租金已跌至30多年前水平，已經「跌無可跌」，不少業主都在早年買入，未必接受以更低價錢出租。

新地（00016）旗下天水圍濕地公園路1號發展項目第1期Wetland Seasons Bay入票氣勢如虹，項目昨天截票，累積收逾1萬個認購登記，以周六（21日）發價單方式推售的302伙計算，超購32.1倍，平均約33人爭購1伙；宏安地產（01243）青衣薈藍今日進行次輪銷售109伙，昨日截票共收1282票，超購10.8倍，平均近12人爭購1伙。

Wetland Seasons Bay自推出後即掀起入票潮，周六連招標單位推售350伙，項目昨截票，單日再收逾2000票，累積收逾1萬個認購登記，成績相當理想，以發價單推售的302伙計算，超購32.1倍，即約33人爭購1伙。項目全數提供1224伙，實用面積268至1158方呎，預計2022年6月底落成入伙。

薈藍今銷售 12人爭1伙

青衣薈藍首輪沽清後，今日乘勝追擊進行次輪銷售，昨日截票，發展商公布累收1282票，以推售109伙計算，超購10.8倍，約近12人爭購1伙。位於寮肚路8號的薈藍提供320伙，實用面積181至257方呎，預計2022年12月底落成入伙。

耀才證券主席2億購皇第

由資本策略（00497）牽頭發展的渣甸山超級豪宅皇第，15樓A室上月連兩個車位以約2.06億元售出，實用面積2848方呎，呎價72196元，土地註冊處資料顯示，買家以私人名義YIP MOW LUM，以首置客身份購入，英文姓名與耀才證券（01428）主席葉茂林相同，料為同一人。

信置（00083）大埔白石角逸瓏灣8已屆現樓，近期銷情趨增，昨連沽3伙，成交價最高為1座6樓A室，實用面積1238方呎，以1960.65萬元售出，呎價15837元，項目過去8天連沽10伙，套1.68億元。

二手樓價繼續上衝，昨日至少出現7宗高價成交，龍頭屋苑鰂魚涌太古城急追落後，有海景3房戶以2750萬元賣出，力逼逾3年前由慕詩國際（00130）主席兼執行董事陳欽杰沽出單位所創下屋苑最貴標準分層戶紀錄。

據代理指出，太古城本月暫錄得14宗成交，呎價逾2萬元交易成常態，期內佔11宗或78.6%成交呎價高於2萬元，最新一宗屬銀栢閣高層H室，實用面積1114方呎，3房間隔，望鰂魚涌公園及海景，今年5月開價2800萬元，雖然減價50萬元或1.8%，至2750萬元易手，造價仍創太古城標準分層戶次高，呎價24686元。原業主於1998年6月斥920萬元買入，約23年賬面賺1830萬元，升值2倍。

據資料顯示，太古城標準分層戶歷來最高售價達2950萬元，為2018年5月由陳欽杰沽出的海棠閣高層A室同面積3房戶創下，紀錄保持長達逾3年至今也未被打破。

海欣花園呎價單日兩破頂

青衣上車屋苑海欣花園2房單位呎價連環破頂，美聯物業首席高級營業經理李貫甡透露，1座中層E室2房戶，實用面積364方呎，新近獲買家一口價660萬元承接，呎價18132元創屋苑呎價新高。原業主2013年以382萬元買入，賬面賺278萬元或72.8%。上述單位樓下低一層E室同面積，同日才以648萬元易手，呎價17802元一度改寫屋苑呎價紀錄，但樓王地位短時間再變更。

不同類別資助房屋亦齊創新高，金滙地產分區經理密雪英說，牛池灣居屋嘉峰臺5座高層B室，實用面積589方呎，3房間隔，新近以已補地價913.8萬元沽出，為屋苑造價首度升穿「九球」，呎價15514元。原業主2007年以未補地價193萬元購入，未計補地價賬面升值720.8萬元或3.7倍。

有代理表示，沙田夾屋晴碧花園1座低層F室3房戶，實用面積675方呎，附靚裝修，剛以已補地價985萬元成交，呎價14593元，比對該夾屋對上造價高位漲5萬元或0.5%。原業主1997年以未補地價305.5萬元入市，未計補地價造價上升679.5萬元或2.2倍。

整體住宅租金回勇，惟個別屋苑反高潮錄得低市價租賃成交，沙田第一城租金更逾兩個月來首度失守1萬元關，有中層2房戶僅以每月9800元租出，低市價約18.3%。

美聯物業營業經理鄭志耀稱，沙田第一城46座中層C室2房戶，實用面積304方呎，以每月11000元招租僅半個月，剛迅即以每月9800元租出，呎租32.2元，月租較市價約12000元低18.3%。業主是2002年底斥81.38萬元購入該單位。

翻查資料，上址為6月初42座極低層B室實用面積284方呎2房戶月租僅9800元後，屋苑租金超過兩個月來首度跌穿萬關。

鄭志耀指出，今次46座的單位裝修普通，而且業主對租客好有要求，講明「唔想租畀學生」，而今次租客屬一家三口家庭客，職業背景不俗，加上「好快起租」，所以業主願平價租出單位。

第1座天台設免費觀景台 項目增行人連接道
地產版

新地 （00016） 旗下西九高鐵站商業地王早前擬建2幢商廈，並於年初遭城規會拒絕修改規劃方案後，早前再修訂覆核方案，而規劃署表示不反對申請，預計今日方案有機會獲城規會「開綠燈」。

新地於本年初向城規會申請建兩幢商廈，但是由於城規會認為，方案未能展示項目具備突出的規劃或設計增益，以放寬建築物高度限制，並會破壞山脊綫，所以年初的修訂方案未獲通過。

其後，新地再修訂方案，主要包括削減高度限制。同時，第1座的東南面天台會因應城規會建議而增設免費的觀景台。而發展商亦重新安排私人空間予公眾使用，及增加行人連接通道等。

規劃署不反對申請方案

不過，整個項目的地積比率不變，維持不多於5倍，總樓面面積維持約316.46萬平方呎，其中寫字樓涉約256.18萬平方呎，零售樓面佔約60.28萬平方呎。

考慮到發展商新增行人通道以加強項目內部的連接、新增的天台觀景台亦可令公眾可享受海景，加上項目引入太陽能綠化天台等可持續發展設計等因素下，規劃署不反對上述申請方案，料今日有機會獲城規會通過。

新地發言人表示，新地就西九龍高鐵站上蓋商業項目，提交予城規會的覆核規劃申請中，建議的改良方案，不會影響現有的山脊綫景觀，亦完全符合所有規例和相關地契條款。

新地：項目將是國際商業樞紐

新地強調，集團已按城規會委員的意見，大幅減低建築物的高度，新方案不會影響現有的山脊綫景觀。另外，與其他一般設有實質高度限制的地契不同，此項目的地契沒有訂明高度限制，分區計劃大綱圖亦清楚訂明，若新設計帶來顯著規劃上的裨益，可放寬高度限制。

有關項目將成為地標性交通導向商業綜合項目，除了提供嶄新概念的甲級寫字樓和零售設施外，更設有優質綠化公共空間及步道，把西九各個社區連繫起來，同時讓市民更容易接近海濱。項目特色包括：在最高建築物的頂層設有對公眾免費開放的戶外觀景台；提供8,500平方米、開放予公眾使用的休憩用地；設有全長1.5公里的「西九花園綠徑」等。

對於規劃署表明不反對改良方案，新地表歡迎，相信項目落成後，將會是香港以至大灣區的國際級商業樞紐，西九龍區的全新城市核心，除了可促進商貿以至旅遊觀光發展，同時可惠及西九龍居民、營造更理想社區。

租務成交略增，甲廈吸納情況稍改善，仲量聯行《香港地產市場觀察》報告指出，隨着近期企業縮減規模活動有所緩和，7月整體寫字樓市場負吸納量回落至8.9萬平方呎。

該行指，空置率上升讓寫字樓租戶有更多選擇，因此部分租戶已把握機會重新配置辦公室。另外，截至7月底，中環寫字樓空置率維持在7.4%的水平，其中較矚目的租賃成交屬恆地 （00012） 預計於2023年竣工的甲廈The Henderson於月內覓得首位租客。

近期樓市氣氛暢旺，導致二手市場頻錄高價成交，中原分行經理林兆東說，名城3期盛世5座高層SC室，面積844方呎，3房間隔，以1780萬成交，造價創同類戶新高紀錄，呎價高見21090元，為該屋苑標準分層戶呎價新高紀錄，更直逼該屋苑複式戶呎價最貴約21277元。

美聯高級分區營業經理李貫甡指出，青衣海欣花園新近接連錄破頂成交，1座中層E室，面積364方呎，屬2房戶，以660萬易主，呎價高見18132元，為該屋苑呎價首次突破1.8萬歷史關口，再次刷新全屋苑呎價紀錄。

另外，同區藍澄灣3座高層C室，面積488方呎，2房間隔，享海景，單位早於2年前開價720萬連租約放售，惟近日租約完結後，獲外區買家議價後減價18萬，以708萬成交，造價創該屋苑同類戶新高，呎價約14508元。

利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇表示，將軍澳日出康城2A期領都3座（左翼）高層A室，面積677方呎，採3房間隔，可享海景。單位原開價950萬放售，新近獲買家洽購，惟原業主其後反價10萬，最終仍獲外區家庭客追價至960萬承接，呎價約14180元，呎價打入該屋苑第三高。

香港置業市務經理（銷售）莊家豪表示，將軍澳MONTEREY7A座中層E室，面積561方呎，兩房間隔，以1072萬易手，呎價19109元。

世紀21奇豐物業分行經理袁麗詩稱，沙田第一城27座中層A室，面積688方呎，屬3房間隔，可享園景，單位原開價1050萬放盤約1個月，新近累減22萬，以1028萬成交，呎價約14942元。消息透露，鰂魚涌太古城海景花園銀柏閣高層H室，面積1114方呎，新近以2750萬易手，成交價屬該屋苑標準單位次高紀錄，呎價約24686元。

佳兆業美好（2168）昨天公布中期業績。截至今年6月底止，股東應佔溢利達2.09億（人民幣，下同），大幅增加75.6%，每股基本盈利1.36元，維持不派中期息。

該公司截至今年6月底，物業管理總合同總建築面積及總在管建築面積，分別約為1.21億平方米以及0.86億平方米，較去年12月底增加56.4%以及50.1%。今年上半年，佳兆業美好總收益增加78.8%，至13.25億元。

佳兆業美好表示，通過合理調整在管住宅和非住宅組合比例，將進一步擴大多元業態布局的優勢，維持可持續性發展。管理組合業態物業服務和深度參與城市公共配套服務升級，是未來的戰略發展方向。 佳兆業美好選取多業態組合的物業公司作為優先併購目標，並選取產業鏈上下游優質標的以股權投資的形式進行物業服務延伸。該集團亦會通過挖掘母公司連接性舊改資源、培育新興業態，切入新業務賽道，進一步拓寬服務邊界。

市建局土瓜灣庇利街╱榮光街大型重建項目(庇利街項目)邀請33家發展商及財團入標競投,並將於本月23日截標.華坊諮詢指,該幅地皮規模同屬大型,總投資金額龐大,預計發展商最高出價88億至92億元,按全數71.7萬方呎樓面平均呎價1.23萬至1.28萬元.

*預計將分成3至4期推出*

華坊諮詢表示,該項目佔地約7.97萬平方呎,毗鄰九龍建業旗下私人住宅項目環海．東岸,步行至屯馬線土瓜灣站約五分鐘,重建後可建樓面面積約71.7萬方呎,是自2014年觀塘市中心重建計劃以來市建局最大規模的招標項目.

包括庇利街項目在內的八個市建局相連項目將整合成一個總佔地面積逾30萬方呎的土瓜灣小區發展.各發展商須按市建局的「總體設計要求」作為興建的藍本,提供綠化行人道和道路網絡等設施,發揮各期數之間的協同效應.整小區發展預計將分成3至4期推出,庇利街項目為首先推出的一期.

*中標發展商需與市建局分紅*

本期項目總樓面面積71.7萬方呎,包括約59.8萬方呎住宅及約11.9萬方呎的商業部分,另需興建一個有100個私家車位及20個電單車位的地下公眾停車場.本期項目中標的發展商需要與市建局分紅,賣樓收益達到148億元後首2.5億元分紅20%,隨後分紅比例逐步提升至最高50%.

本港樓價高企置業難，如想盡早「上車」，可選擇入場門檻相對較低的物業。當中村屋樓價相對私樓便宜，實用率高，加上環境寧靜又舒適，更有不需繳付管理費以及可養飼寵物等等的好處，因此成另一種熱門的「上車」選擇。

雖然村屋入場門檻低，為不少新手買家捧場之選，不過村屋按揭較私樓繁複，牽涉的問題亦有可能較為廣泛，稍有不慎，銀行或未能批出按揭，令買家大失預算。筆者列出以下4點，有興趣購入村屋的準買家可多加留意。

確保已補地價 確定按揭成數

首先，村屋分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」及「建屋牌照」（後兩者一般統稱為「丁屋」）。現時市場上最常見的村屋為丁屋，而丁屋與居屋二手市場一樣，需要補地價後，方可在市場自由買賣。因此準買家購買丁屋前，要確保物業已補地價。

第二，自政府推出「新按保」後，首置人士購買800萬元以下物業可承造最高九成按揭；1,000 萬元以下物業可承造最高八成按揭。而 1,000 萬元以下村屋最高可同樣承造最高八成按揭，但留意800萬元以下村屋最高只可承造最高八成半按揭。

預留首期資金 注意按揭年期

第三，村屋的交投較私樓疏落，銀行因缺乏市場交投參考指標，在估價方面會較為保守，一般亦會出現估價不足的問題，建議準買家要預留額外資金作首期支出。第四，村屋涉及業權、地契、路權及樓宇結構等複雜問題，銀行審批按揭時，一般會委派估價行職員親臨現場視察或驗樓，審批時間比一般按揭批核更長，建議買家可與賣方爭取至少兩個月以上的成交期。

最後，村屋按揭還款期一般為25年至30年，個別銀行以「55年至65年減樓齡」計算，如經按保申請高成數按揭，最高按揭年期只可以「55年減樓齡」計算。

購買村屋注意事項繁多，買家事前宜做足資料搜集，並準備充足預算，有需要亦可尋找專業中介公司作詳細查詢。