2012年8月實價登錄上路至今9年，台中累積3.26萬筆門牌有過2次以上交易紀錄，平均持有時間僅2.24年，買賣後平均獲利近15%。

交易者平均持有2年獲利15%
根據網路估價平台好時價統計，3.26萬個門牌裡頭，有3次以上交易紀錄約占11.27%；台中市各行政區中，北屯區揭露實價出現過兩次交易紀錄約占16.6%最多，西屯區約12.29%居次，北區9.33%排第3。

好時價指出，今年7月台中房價指數158.69，較9年前上漲70.52%，而北屯區、西屯區、北區、南屯區漲幅分別為81.9%、52.07%、78.99%、54.3%，皆高於全國平均41.25%，顯見台中房價漲勢力道兇猛。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，台中近年因台商回流、產業升級、公共建設、大型土地開發案，創造人口紅利的利多，也激發住宅開發，創價、推案量互為因果。根據內政部統計，台中自2018年以來，建照申請宅數已是全國第一，不但遠超過新北市、桃園市，甚至抵全台非六都總數，聲勢驚人，量先價行，當然最能吸引投資買盤。

其中，西屯、南屯價格基期已高，產品轉向高端或商用，因此北屯在低基期條件下，加上中捷通車、洲際棒球場、北屯國民運動中心、大巨蛋、捷運機廠等大型建設加持，搭配好市多、漢神百貨、環球購物中心等商業設施，以及12、14期、水湳經貿園區等，滿足公共建設、機能、腹地等三大利多，造就北屯連續8年蟬聯中台灣年度人口增加最多的鄉鎮市區。

黃舒衛提醒，台中各熱區過去漲幅遠超過全台平均，買方除了區域客，還有南、北投資客；但房地合一2.0及實價登錄2.0上路後，將會改變未來買盤結構、價格走勢，投資人不宜過度樂觀。

疫情趨緩 看屋與成交組數雙雙上揚

疫情趨緩，購屋族出籠。根據市調機構調查，8月北台灣新建案看屋與成交組數雙雙上揚，部分建商甚至不惜在鬼月推新成屋建案，希望趁疫情趨緩多賣幾戶。

《住展》雜誌調查，8月六項新建案觀測指標，僅待售建案個數下滑，其它包括來客、成交組數、議價率、預售推案量、新成屋戶數5項全面上揚。《住展》雜誌研發長何世昌表示，看屋組數與成交組數大幅彈升，連續兩個月上揚，顯示疫情趨緩後看屋與購屋信心已回復，若接下來疫情持續受控，房市將往復甦之路前進。

8月北台灣新推預售屋建案總銷約650億元，待售住宅建案個數增加至1300多個，單一新案總銷逾15億元共9案，至於新成屋建案新釋出戶數則有500戶。何世昌指出，過往民俗月新成屋推案極少，但今年5月疫情爆發後，房市悶了一陣子，導致宜蘭、基隆以及桃園等地建商罕見在鬼月期間推出10多個新成屋建案，顯見疫情比鬼還可怕。

至於北台灣新建案買氣，追蹤的指標建案每週平均看屋組數升至24組，相較7月多出近8組；本月成交組數每週平均約2.4組，較7月多出1組。

何世昌指出，8月新建案市況「淡季不淡」，來人與成交明顯成長，購屋族考慮期也稍微縮短；只有台北市因絕大部份建案恪守預約制與分流看屋，以及相對低總價住宅嚴重缺貨，市況未能大幅成長。他表示，若平順市況延續到928檔，風向球分數可能再往上攀高，將有機會挑戰綠燈。

房市怕疫情、但不怕鬼月。最新市調顯示，看屋人潮紛紛回流了，買氣也迅速回升，來客量較前月強彈近五成，儼然突破民俗月的魔咒；市場專家預期，隨著「928檔期」腳步接近，房市有機會持續升溫。

住展風向球8月分數2日出爐，攀升至38分，回到四個月新高點，較7月勁揚5.4分，分數連續兩個月走升，對應燈號則連兩個月亮出黃藍燈。風向球六大指標中，待售建案個數分數下滑，預售推案量、新成屋戶數、議價率、來客組數與成交組數等五大指標，分數全都上揚。

住展雜誌研發長何世昌表示，近期來客組數成交組數雙雙強彈，且已連兩個月上揚，顯示疫情趨緩之後，民眾看屋與購屋信心已經回復，如果疫情持續受控，房市將往復甦之路前進。

住展調查顯示，8月預售屋推案量逾650億元，往年民俗月總有不宜購屋的傳統禁忌，新成屋推案量往往銳減，但今年卻相反，本土疫情爆發之後，國人體會到「疫情比鬼還可怕」，有些建商也突破傳統禁忌，乾脆有案就推，連購屋觀念相對傳統的宜蘭、基隆與桃園，都罕見在鬼月期間推十幾個成屋案。

在新成屋方面，由於建商推案意願提高，使得8月公開戶數推升至500戶。在議價率方面，因建案成交價普遍上漲，目前已降至12％以下，議價率分數止跌回升。

值得觀察的現象，是今年民俗月反而湧現購屋潮，來客量單周攀升至24組，月增加7.9組、增幅達49％，呈連續兩個月正成長；其中來客量最熱鬧的區域，包括台北市南港、新北市三重、新莊、林口、板橋、鶯歌、土城、桃園中壢、桃園、龜山等。

成交組數指標方面，近期單周平均攀升至2.4組，月增1組、增幅約71％；其中以台北市中山、南港、新北市板橋、土城、新莊、鶯歌、桃園中壢、桃園、新竹竹北、新竹東區與北區，買氣最旺。

何世昌指出，8月民俗月預售市場，除北市因絕大部份建案還是遵守預約制、分流看屋，加上相對低總價產品嚴重缺貨，使得成交量未能放量成長之外，總體房市呈現淡季不季，買方考慮期也出現稍微縮短的跡象，只要價位合理、口碑好的建案，銷售速度也明顯加快。

全台最大的台中14期重劃區，未來將有逾200塊完整建地可供開發，加上超高綠覆率以及北屯成熟商圈加持，第三季新案甫登場立即造成轟動，包括國泰、寶輝、雙橡園、陸府、精銳以及順天等品牌建商接連搶進，近期土地行情屢創新高。 　

其中，國泰建設採取「不囤地」策略，第三季搶先推出新案「國泰MOST+」點燃14期房市戰火，憑藉品牌力與品質大獲市場好評，更將區域起漲點定錨在46萬元起。由於國建14期的一期新案賣出好成績，8月底公告再砸下7.75億在14期「美和段」加碼購地1,157.28坪，每坪單價直逼67萬元、創下「美和段」新高價。業界推估，明年新案單價5字頭起跳。 　

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，國建採取不囤地策略，強調產品規畫、建築品質、集團信譽，近兩年在土地、營建人力等成本瘋漲下，「國泰MOST+」新案售價充分反映目前區域行情。 　

觀察目前14期房市現況，已有數十家建商取得土地，區域首案「國泰MOST+」位在水湳生態公園旁，基地三面臨路廣逾2,400坪，全案總銷約50億元，產品規畫3~4房，在地段與品牌力加持下，進場即傳出熱銷捷報。 　

另外，首次跨足北台中的雙橡園開發，基地位於水湳生態公園第一排而且四面臨路，面積廣達2,924坪，規畫14期唯一獨棟鋼骨大樓，將「豪宅3.0」標配完整帶進此案，可望改寫14期區域行情。 　

至於亞昕集團14期首發案「亞昕一緒」位於「美和段」，產品規畫2~3房，全案僅60戶住家加2戶店面，亞昕將其擅長的空間、收納等規畫引進台中市場，目前銷況不俗。還14期後續包括陸府、新業、林鼎、磐興、元鈞等預售新案，可望在第四季傾巢而出，表現備受市場關注。

位於桃園市中心的「小檜溪重劃區」一直以來都是在地人矚目的焦點，土地面積46公頃，規劃商業區、學校預定地、配置5座公園，有面南崁溪與東門溪的河岸景觀，也有面萬坪公園的絕色美景，綠覆率近15%加上緊鄰未來捷運綠線優勢的小檜溪重劃區堪稱當紅炸子雞。

從小檜溪重劃區出發，步行 約5分鐘可到中正路商圈、約8分鐘立達桃園夜市，大有商圈、站前商圈與藝文特區全都近在咫尺；鄰近南崁溪和東門溪，隨時可騎單車愜意遨遊，方方面面優勢匯聚，吸引不少桃園在地族群、雙北客群於此自住或置產。

知名建商「亞昕集團」插旗桃園首案「亞昕向陽」打響知名度，挾地段與品牌優勢獲得迴響，今年再推出同區第二號作品「亞昕一見」，1401坪大基地就座落在桃園重要幹道「春日路」旁，正臨「三民路」面對朝陽公園首排，遠距視野極佳，周邊有「青溪國中、青溪國小」，是桃園市年年額滿的明星學校；交通方面，「亞昕一見」與捷運綠線G08站僅約650公尺，步行約8分鐘內即可到達，二站可進藝文特區、一站進桃園車站，交通相當便利，未來預計與台北捷運系統的新莊線、萬大線與三鶯線接軌，交通動線將更多元。

「亞昕一見」建築結構營造聘請曾在日本竹中工務店服務長達38年的田中純夫擔綱顧問，引入日系擅長的規格化、系統化，使建物營造品質更為穩定，首案「亞昕向陽」就是在田中純夫的監造下興建。「亞昕一見」打造兩棟建築雙向視野，參考Aman Tokyo（東京安縵酒店）的日式風格，完美詮釋都會的低調奢華；室外公共設施打造獨一無二綠意盎然的中庭花園和飯店級無邊際游泳池，讓回家就是享受；全區三面臨路，沿街退縮約12米拉出寬朗綠蔭步道，整座社區宛若鬧中取靜的城市綠洲。

營建署表示，淡海新市鎮「港平營區」舊址為第1期發展區內最後一塊未開發區域，自國防部移交營址，營建署接手後，便積極辦理該區公共工程規劃設計，工程已於2021年7月20日順利完成招標，預計9月2日開工，於2023年2月底完工。

營建署說明，該工程全區面積約11公頃，公共設施用地約5.4公頃。公共工程項目包含3條12m及1條10m計畫道路、雨排水、污水、滯洪池、交通(含照明、號誌)、公園、景觀植栽及公共維生管線等，完善公共設施之建置。

營建署指出，未來完工之後，公共設施用地將無償登記給新北市政府管理，其餘用地將配合政府政策及周邊土地開發情形，適時辦理標讓售或標租作業，逐步落實淡海新市鎮開發建設目標，促進整體區域發展。

新北市2018年推出「社會住宅包租代管計畫」，協助房東將空屋出租給房客，前2期成功媒合2742戶，近期續辦第3期，計畫不只提供房東補助、稅務減免，還新增老屋換居及租金補貼整合包租代管，盼能促成利用更多閒置空屋，讓民眾能以低價租到好房。

中央喊出8年20萬戶社會住宅計畫，其中會興建社會住宅將12萬戶，另外8萬戶便是以包租代管等方式來完成。也就是由政府委託的民間業者來協助房東管理空屋，將房子出租給青年、弱勢族群。

新北市第3期社會住宅包租代管將委託「兆基管理顧問股份有限公司新北第一分公司」及「廿一世紀資產管理股份有限公司」等2家業者協助辦理，業者會免費提供專業出租管理服務名額。

屋主只要將空屋提供給業者即可獲得市價8、9折的租金，還能獲得房屋稅、地價稅、所得稅減免，以及修繕費、保險費、公證費補助；民眾則可以藉此租到較便宜的房屋，弱勢族群還能享有租金補助，最低可以5至7折租到房子，補助金額最高7200元。

屋主陳先生表示，自己名下有好幾間房，之前覺得租給別人很麻煩，除了得挑選房客的素質，還時不時要接房客電話，替他們解決問題，為省麻煩，之前乾脆將房子放著，但透過市府的包租代管計畫，他不再需要煩惱這些瑣事，還能有租金收入，對此相當滿意。

住客林先生說，自己是弱勢家庭，要養家糊口真的很辛苦，很高興能在新北的包租代管計畫下獲得補助，以市價7折租到不錯的房子，大幅減輕了家中的經濟壓力。

新北市城鄉局補充，第3期計畫將提高參與物件市價上限至3萬5000元，同時新增老屋換居，讓身障或是長者能夠出租自己住的房子，再由業者媒合入住有電梯的房屋，提供市民更好的居住環境。

房地合一稅2.0新制已發揮降溫房市效果？金管會銀行局昨（2）日公布7月房貸與土建融餘額，國銀不動產放款仍上升至12.08兆元，續創歷史新高，但占放款比率26.89%，已較6月史上最高的27.01%略降，官員表示，投資客趕在6月底前交屋衝高基期，加上公民營企業存款增加拉高分母，國銀不動產放款終於略微「降溫」。
銀行法72-2條規定，不動產相關放款占比不得超過30%，金管會最新統計超過29%的「紅燈」銀行家數，從6月的零家提高至一家，但未像5月有三家之多；銀行局副局長童政彰表示，「只超過一點點，是因存放款同時增加，但放款量增加稍多一點的關係」，但占比達到28%到29%銀行家數，從6月11家大減至七家，主要是存款量增加所致。

銀行局統計，房貸餘額7月淨增加432億元，較6月單月最高峰804億元大減372億元，從金額來看，房貸重要來源自然人房貸減少，7月房市確有降溫。房地合一稅2.0上路後，為避免被課徵高額稅率，必須將不動產的持有期間拉長到至少五年以上，因而影響到資金運用靈活度與變現性，許多民眾選在6月交易。

而工地依契約陸續開工，建築融資餘額7月再增加351億元，比6月的446億元增加，過去平穩維持在每月淨增加一、二百億元左右。

所幸放款品質還維持不錯，整體逾放比方面，無論是房貸的0.11%與建築融資的0.12%都較5月持平跟略低。銀行局對銀行辦理不動產也有日常管理措施，金管會會持續觀察新稅制上路後，交易規模與資產品質。

據銀行法第72條規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售總和的30%。

屋主若有機會買到相鄰的兩棟房屋，台中市政府地方稅務局表示，在符合法定要件的前提下，二屋在打通之後，地價稅可以合併仍認定為一處，適用自用住宅用地優惠。

稅務局表示，近來接到沙鹿區民眾詢問，一位王小姐買了相鄰的二棟房屋，已經打通合併使用，但是王小姐的戶籍只設於其中一棟的門牌，希望瞭解已打通的隔壁棟房屋，其坐落基地能否也適用地價稅的自用住宅用地稅率。

稅務局表示，相鄰的二棟房屋若皆能符合規定，二棟房屋的基地在打通後，便可視為同一處，適用自住用地稅率課徵地價稅；兩棟房屋的土地產權屬於同一人，或夫妻分別持有皆可。

桃園市長鄭文燦2021年9月1日主持市政會議，聽取主計處「從家庭收支調查看桃園市民怎麼賺怎麼花」專題報告後表示，桃園住宅平均價格只有台北的四分之一、新北的二分之一，顯示桃園在北北基桃生活圈是非常好的選項，市府亦將持續推動社會住宅，讓市民在住的方面能有更多選擇。

2020年桃園平均每戶所得收入達142.4萬元，在六都中僅次於台北市，在全國縣市中排名第四，僅次於台北市、新竹縣市；2020年平均每戶消費支出為87.9萬元，在六都中僅次於台北市；2020年自有住宅率達84.32％，在六都中僅次於台南市。依據統計資料，2020年桃園平均每戶所得收入、消費支出及自有住宅率，均位居六都第二，顯示桃園市民所得、消費及家庭生活品質均有持續提升，市府將持續透過投資、就業及各項經建計畫，將桃園打造為宜居宜業城市。

鄭文燦市長談到，2020年桃園平均每戶消費支出結構，以「住宅服務、水電瓦斯及其他燃料」24.02％，占比最大；其次為「醫療保健」15.67％；第三為「食品及非酒精飲料」15.02％；第四為「餐廳及旅館」12.79％。在食衣住行方面，「食品及非酒精飲料」及「餐廳及旅館」平均消費支出占比合計27.81％，顯示每戶平均消費結構以「食」為大宗。

鄭文燦指出，在家庭所得分配與差距方面，以「五等分位差距倍數」進行比較，最高前20％家庭平均為233.8萬元，最低後20％家庭平均為40.9萬元，計算出2020年「五等分位差距倍數」為5.72，略低於全國平均水準。鄭文燦也談到，桃園住宅平均價格只有台北的四分之一、新北的二分之一，顯示桃園在北北基桃生活圈是非常好的選項，市府亦將持續推動社會住宅，讓市民在住的方面能有更多選擇。此外，2021年桃園租金補貼申請案共計2萬2,172件，請都發局積極向營建署爭取，讓符合租金補貼的租屋族群得到更大的支持。

主計處專門委員黃靖婷表示，桃園2015至2020年平均每戶可支配所得呈逐年上升趨勢，歷年均居六都第二。2020年桃園平均每戶可支配所得達118.3萬元，僅次於台北市；而2020年桃園平均每戶儲蓄30.4萬元，位居六都第三，僅次於新北市及台北市。此外，桃園2020年平均每戶所得收入，以受僱人員報酬占比61.08％最高，且近年來占比皆逾6成，顯示薪資所得為市民主要所得來源。

黃靖婷談到，桃園升格後，家庭收支調查自2015年起改由市府主計處自行籌辦，受訪家數由830戶增加至1,500戶，並派員實地訪查，蒐集各階層家庭收支資料，再將調查資料交由主計總處推計全國各縣市家庭所得水準、消費儲蓄型態及生活概況，作為政府施政的重要依據，例如社會救助最低生活費、法院審理給付生活費及扶養訴訟判決、稅務機關計算基本生活所需費用及產官學界學術研究之重要參考等。

中國建築有關負責人日前表示，中國建築始終重視環境、社會與治理工作，自上市後連續12年發佈可持續發展報告，公司將提高ESG資訊披露精准性、有效性，加強體系建設，推動公司不斷深入貫徹新發展理念、提高可持續發展能力，為創建世界一流企業打下堅實基礎。

中國建築有關負責人介紹，公司通過建立健全公司治理基本制度、扎實推進生態環境保護與資源能源節約工作、構建品牌引領型社會責任管理模式、加強與主流指數公司溝通交流四方面舉措提升可持續發展能力。公司治理方面，持續推進以公司章程為中心的基本制度建設，逐步建立起內容合規、體系完備的公司治理制度，致力推動解決關聯交易、對外擔保、投資決策等重點事項的合規管理；持續優化公司各治理主體的職責許可權和決策流程；重視發揮獨立董事的專業性和獨立性；推進風控合規全覆蓋；建立健全依法治企第一責任人制度，提升國際化經營的法律保障能力。推進生態環境保護方面，公司將生態環保深度融入公司發展戰略，健全生態環保管理體系，強化節能環保新技術的推廣應用，推動全行業綠色轉型升級，積極參與外部環境治理及生態修復。履行社會責任方面，公司推出“建證幸福”責任品牌，為提升央企社會責任管理能力提供可借鑒經驗。此外，加強與主流指數公司溝通交流，公司專門與MSCI、富時羅素、社會價值投資聯盟等主流指數機構進行深入溝通接觸，學習借鑒優秀實踐經驗，推介公司可持續發展、環境保護、社會責任、經營管理等方面取得的成績。

中國建築有關負責人表示，公司建立健全社會責任報告披露機制，強化ESG資訊披露力度，多角度多途徑呈現公司ESG工作。一方面，開展國內外權威社會責任標準研究、跨文化融合研究，對標國際知名投資建設企業社會責任資訊披露現狀，持續建立健全社會責任資訊披露機制。制定了《中國建築社會責任指標管理手冊》，確保全系統資訊披露“有法可依”。同時，將其升級為《中國企業社會責任報告編寫指南》之建築業指南和房地產業指南，為中國乃至全球投資建設企業社會責任資訊披露提供借鑒。構建“四位元一體”的社會責任資訊披露體系，即參加社會責任論壇、開闢社會責任專欄，在權威媒介發表文章、編發可持續發展報告等，有效增強了企業運營透明度和社會溝通能力。另一方面，為強化ESG資訊披露力度，公司通過年度報告完善細化有關內容披露，涉及扶貧工作、環境保護、公司治理等，多方面展現公司ESG建設成果。同時，公司持續豐富自願性披露內容，包括發佈投資者保護工作報告等，多角度多途徑呈現公司ESG工作。

“從目前的情況來看，‘樓市火熱’四個字和西安沒啥關係了。”一直在關注西安房地產市場的張鑫（化名）感歎。

新房供應增多、價格漲幅收窄，部分在售二手房報價下降，市場觀望情緒增加，在系列政策作用下，西安樓市開始降溫。

21世紀經濟報導記者不完全統計發現，最近一年，西安先後發佈9個政策檔規範房地產市場。最近一次是8月30日，政策內容包括擴大限購、限售範圍，加強限購，規範土地出讓等。

陝西省房地產研究會會長王聖學對21世紀經濟報導記者表示，當前西安的房地產政策主要從需求端進行調控，對市場已經產生一定影響，接下來還應在供給端推出相應調控措施，以緩解供不應求這一根本性問題。

樓市調控持續加碼

21世紀經濟報導記者不完全統計發現，圍繞限購、限售、限貸、限價、提高預售標準、規範土地出讓、監管二手房價格、整治市場秩序、推進保障性住房建設等內容，最近一年西安先後9次推出房地產調控政策（不包括租房）。

其中去年11月30日加強預售和差別化信貸管理；3月30日規範土地出讓，加強限購、限售（後簡稱“330調控”）；7月8日正式推出二手房成交參考價；8月30日擴大限購、限售範圍，加強限購等（後簡稱“830調控”）等政策內容影響範圍很大。

統籌調控內容，“五限”相關措施被認為是能夠在短期內看到調控效果的重要政策手段。

在限購方面，330調控明確新落戶家庭需落戶1年且連續繳納1年社保或個稅方具備購房資格。在此基礎上，830調控為二套購房、人才購房和離異購房打上限購“補丁”。

在限售方面，330調控明確限購區域限售5年。830調控進一步擴大限購、限售範圍。

在限貸方面，去年11月30日，西安提高二手房首付比例至40%-70%，落實差別化信貸政策。

在限價方面，330調控規定，除少部分區域外，西安商品房、共有產權住房用地均實行“限房價、定品質、競地價”出讓。

此外，去年11月30日，西安提高商品房預售許可工程形象進度要求，規定申請預售證前，原則上地上7層及以下的多層建築，工程形象進度須主體結構工程封頂；7層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少於7層。

在土地出讓方面，除前述房地聯動措施外，西安規定宅地供應總量年均增長20%以上。830調控進一步提出土地競買“禁馬甲”、嚴控溢價率、不得以競配建等方式變相提高地價等要求。

二手房成交參考價是今年全國房地產調控的重要方向，西安7月8日正式推出二手房成交參考價，隨後公佈首批交易活躍度較高的社區名單。830調控明確銀行發放二手房貸款需參考區域二手房成交參考價等因素。

二手房價量齊跌

在多面向系列調控措施作用下，近期西安樓市調控效果已初步顯現。

新房價格方面，國家統計局資料顯示，2016年3月以來，西安新房價格保持與上月持平或上漲狀態已達65個月，其中僅2020年2月環比持平，其餘64個月均持續上漲。7月西安新房價格環比繼續上漲0.7%，但漲幅較6月收窄0.3個百分點。

新房供應方面，中指研究院西安分院監測資料顯示，今年上半年西安（城六區、臨潼、長安、灃東）共128個樓盤開展意向登記。21世紀經濟報導記者查閱西安商品住房銷售公示平臺發現，7月至今（9月2日13時，下同）西安城六區共76個樓盤開展意向登記，占上半年意向登記樓盤數量的近60%。

張鑫向21世紀經濟報導記者指出，近期樓盤集中入市，更多是受西安提高商品房預售許可工程形象進度要求影響，“本來能賣的樓盤都繼續往上蓋了，今年上半年就成了空窗期，很多都堆到了下半年開盤，看起來就多了，實際上新增供應也不太多”。

王聖學表示，當前西安新房放量有限，仍處於供不應求狀態，政策調控應在擴大土地、房源供給量等方面繼續加碼。

事實上，西安市住房供應問題長期備受關注。“七普”資料顯示，西安2020年常住人口1295.29萬人，較2010年增加448.51萬人。人口急劇增長帶來巨大住房需求的同時，也增加了樓市供應壓力。

中指研究院西安分院資料顯示，今年上半年，西安市已出現11個“萬人搖”樓盤。21世紀經濟報導記者統計發現8月2個樓盤登記申請組數破萬，3個樓盤人房登記比高於30：1，中簽難度較大。

二手房方面，西安正式推出成交參考價政策後，二手房市場已有所降溫。

安居客資料顯示，7月至今，西安二手房價格從1.37萬元/平方米，下降到1.36萬元/平方米；據億翰智庫資料，7月二手房成交環比減少超1700套，下滑22%。

西安房屋經紀人向志忠（化名）向21世紀經濟報導記者表示，二手房成交參考價與銀行貸款掛鉤，對購房者首付提出更高要求。其所負責的華遠君城社區發佈參考價後成交明顯下滑，“8月成交量不超10套，之前每個月在25套左右”。

市場觀望情緒增加也對業主報價產生反向影響，華遠君城此前售價可達1.6萬元/平方米，目前部分同等房源降至1.5萬元/平方米左右。“但整體而言，降價業主不多，目前絕大部分房源掛牌價仍高於參考價。”向志忠說。

“二手房參考價能把掛牌價往下壓一壓，但很多不著急用錢的房東也不願意按參考價賣，現在購房者和業主的交易意願都在下降。”張鑫今年本有換房打算，目前也轉向觀望狀態。

王聖學指出，新房供應不足也是二手房價格難降的原因之一，“當前一二手房價格倒掛較為嚴重，在局部地區實施二手房成交參考價格機制仍有必要，但如果未從根源上解決供需難題，二手房限價機制難以發揮長期作用”。

“房地產市場調控長遠來看是好事。”新力控股董事長、行政總裁兼執行董事張園林在新力控股（集團）有限公司（股票代碼：02103，HK；以下簡稱“新力控股”）2021年中期業績報告會上表示。

“三道紅線”後，房企從2021年開始普遍強調財務基本盤穩健扎實，並紛紛開始多航道佈局，尋找新的增長引擎。高品質增長、穩健財務水準、精細化運營，或將成為房企經營的新關鍵字。站在行業發展拐點，新力始終堅守長期主義戰略，以強經營能力為導向，以品質和服務為驅動，為企業綜合競爭力的不斷提升，積蓄力量。

業績穩定增長 財務基本面持續向好

中期資料顯示，上半年新力控股確認收入約人民幣112.2億元，同比增長28.9%；母公司擁有人應占核心利潤約為人民幣7.3億元，同比增長7.4%。

收入的增長源于銷售業績長期穩定增長。今年上半年，新力控股完成全口徑銷售額達588億元，同比增長35%。從更具含金量的權益銷售層面看，新力控股上半年完成權益銷售額約270億元，同比增長28.4%，完成全年銷售目標51%，實現時間過半、任務過半；權益銷售面積為179.26萬平方米。

新力控股表示，下半年公司可售貨值充足，有信心完成全年目標。

業績持續增長的同時，新力控股始終保持穩健的財務基本面，在行業降負債、降杠杆的總基調下，不斷提升企業發展的安全邊際。截至報告期末，新力控股已連續三期經營現金流為正，現金短債比達到1.4，淨負債比率進一步降至50.5%，剔除預收款後的資產負債率是73.5%。按照“三道紅線”的標準，新力控股目前處於黃檔，公司管理層也表示，力爭一年內實現三項指標全部達標。

為此，公司將進一步優化整個現金流管理，在整個杠杆率上做更多鋪排，特別是長中短期債務結構的鋪排。

實際上，上半年在降低負債和強化現金管控的同時，新力控股也積極拓寬融資管道，優化資本結構。

張園林表示，調控從長遠看是好事情。房地產行業依然是一個好行業，行業規模依然可觀，對於地產公司而言，關鍵是“我們能不能把自己的事情做好，能不能在這個大蛋糕裡把自己這塊做好”。

銷售提速 現金流充盈

自成立以來，短短十餘年，新力控股已從區域龍頭企業晉級千億房企。在疫情、“三道紅線”以及集中供地等政策壓力下，今年上半年，新力控股依然保持了發展韌性，實現各項業績指標穩健增長。

無論營業收入還是淨利潤等核心指標，新力均保持了穩步上升的態勢，顯示出在新的市場環境和新的發展週期下，新力依然保持良好的盈利狀態，成長動力十足。

從權益銷售額的區域構成來看，長三角以及大本營江西省依然是公司銷售貢獻最強勁的兩大區域，其中長三角上半年實現權益銷售額100.62億元，占比37.2%；江西省實現權益銷售額72.18億元，占比26.7%；大灣區實現權益銷售額34.76億元，占比12.9%；中西部核心城市及其他區域的潛力城市累計實現權益銷售額約62.85億元，占比23.2%。隨著重點佈局區域銷售貢獻度提升，也體現了新力控股深耕策略正在顯現成效。

在上半年銷售貢獻中，（新）一線及二線城市銷售占比合計達到88%，三線城市及其他銷售額占比僅為12%。佈局的城市能級提高，也使新力控股的權益銷售均價同比增長5.7%至人民幣15084元/平方米。

雖然下半年市場壓力不小，新力控股仍然積極搶收，於2021年前7個月實現權益銷售金額308.4億元，已完成全年銷售目標58%。

據新力控股執行董事兼運營管理中心副總經理塗菁介紹，下半年公司整體可售貨值充足，可售貨值權益總額為人民幣440億元，其中有92%分佈於一、二線城市，因此公司對完成全年合約銷售目標充滿信心。

融資結構持續優化 融資成本持續下降

隨著行業“三道紅線”監管持續深入，房地產企業的財務安全被放至空前重要的位置。上半年，新力控股也堅持審慎的財務政策，不斷優化各類負債指標，提升現金水準，增厚安全邊際。

報告期內，公司境內外融資管道暢通，對內建立多家銀行總對總戰略合作，金融機構授信總額為人民幣952億元，其中，未使用授信額度和未提款額度所占比例為74%；存續在岸的人民幣公司債為10.4億元，包含今年7月發行的4.51億元公司債；存續離岸公司債為6.94億美元；存續ABS為人民幣7.27億元。

也正因如此，上半年，新力控股加權平均債務成本為8.7%，降低0.4%。

憑藉優異的業務運營、穩健的財務狀況和良好的信用前景，四大國際評級機構於2021年6月重申新力控股信用評級。其中，惠譽給予“B+”評級、穆迪給予“B2”評級、標普給予“B”評級、聯合資信給予“AA+”評級，展望均為“穩定”。同時，上半年新力控股獲納入恆生綜合指數及深港通下港股通指數，深受資本市場認可。

對於下半年即將到期的債務償還安排，新力控股首席財務官許進業表示，公司已經做好應對融資方案，利用銷售回款、開發貸或迴圈滾動融資做好到期債務償還工作，同時針對下半年到期的三筆美元債會用自有資金償還或者視市場情況申請新的美元債額度覆蓋。

管理層表示，下半年公司將會繼續加強現金流管理，緊抓回款的同時積極擴展融資管道及優化債務結構，保持財務狀況穩定健康。

從容擁抱行業變化 步入均衡發展階段

在新政策形勢下，新力控股也保持了自身的拿地節奏，並不完全依賴公開市場，在拿地管道方面致力於多元化模式，通過招拍掛、收並購、勾地等，推動更多優質合作項目落地。

報告期內，新力控股新增專案5個，總計規劃建築面積為96萬平方米，總權益投資金額為人民幣22億元，二線城市投資占比達80%。

截至2021年6月30日，公司旗下總權益土地儲備面積達到1440萬平方米，足夠未來2.5年發展。

按權益面積計，在公司的土儲中，新一線、一線及二線城市占比約84%。雖然高能級城市土儲所占比例較高，但公司的拿地成本卻依舊保持低位。上半年，新力控股平均拿地成本僅為4245元/平方米，全部實現低溢價獲取。

以南昌市新建區望城鎮一居住用地為例，期內，新力控股通過勾地獲取該地塊，成交地價僅為2158元/平方米，溢價率僅為3.3%。而該專案位於新建區政府重點打造板塊內，規劃打造成集人居、教育為一體的優質項目，預計將為新力控股貢獻可觀的銷售和利潤。

在經歷了過去十年的快速擴張規模的階段，下一個十年，品質、健康被放至新力控股戰略的關鍵位置。新力常務副總裁劉翔表示，未來，新力不會為了規模而盲目擴大規模，堅持四大區域持續深耕，堅持多元化取地模式，加大合作資源的開拓，從而控制專案的土地成本，保障專案安全且有利潤空間。

面對行業下滑的毛利率壓力，新力控股管理層也表示，希望擺脫依靠紅利吃飯的狀態，堅持審慎靈活的拿地策略，堅持深耕和品牌為先的導向，以精細化管理創效益，打造高效的敏捷型組織，以此來對沖毛利下行的風險。

未來，在城市深耕戰略的指導下，新力控股將繼續秉承初心，匠築精品，持續保持在深耕區域的領先優勢，進一步強化市場地位，在企業保持安全穩健的同時，不斷提升運營效率，增強企業盈利水準，實現高品質、可持續發展。 文/大炮

近日，金地（集團）股份有限公司（下稱“金地”）發佈了2021年半年報，上半年實現營業收入342.74億元，同比增長72.45%，其中房地產業務結算收入294.04億元，同比上升73.65%，實現歸母淨利潤18.25億元。1-6月累計實現簽約金額1628.3億元，同比增長60.22%，處於行業前列。

公司在銷售和投資方面取得的優秀成績，得益於其構建了“投-產-銷三年一體化”管控模式，加強市場預判和提前調度的能力，投資體系、運營管控、行銷管理等關鍵工作的決策和執行能力不斷提升。

運營管控：銷管費用率持續降低 下半年結轉業績可期

在運營管控方面，金地持續提升精細運營水準，建立了開發週期“一城一圖”對標機制與“大中小”庫存管理體系。從拿地到開盤的競爭性效率管理到與同行全量對標資料體系，金地在大部分城市基本達到了開發效率前五的水準。推出的大、中、小庫存管理體系，更好做到準確判斷市場、以銷定產，提升周轉效率。根據市場形勢變化，結合計畫管理系統、經營分析系統等資訊化工具，持續加強經營調度的敏銳性與高效性，做好運營調度供貨工作。

正如金地總裁黃俊燦所說：“金地在投-產-銷三年管控模式指引下，按季度進行運營大調整，加強市場預判和提前調度的能力，實現跨專業職能協同增強，最終實現投資體系、運營管控、行銷管理等關鍵工作的決策和執行能力不斷提升。”

在高品質、高效率的運營管控體系下，金地上半年房地產項目結算面積達146.42萬平方米，同比增長50%，實現結算收入294.04億元，同比增長73.65%，較2019年同期也增長了46.78%。此外，金地物業合約管理面積達3.10億平方米，較2020年末增長13%，其中在管面積達1.52億平方米，實現收入達22.59億元，同比增長36.81%。

在較快結算的基礎上，公司上半年實現營業收入342.74億元，同比增長72.45%。

值得一提的是，金地集團(11.850, 0.37, 3.22%)的銷售費率和管理費率持續下降，實現規模有品質增長。上半年，金地按簽約額計算的銷售費用率為0.64%，管理費用率為1.44%，合計2.09%，較2020年全年的2.64%下降0.55個百分點，創歷年新低。

資料來源：公司公告，Wind
由於2017-2018年期間獲取的低毛利項目在上半年集中結轉的緣故，拉低了上半年金地整體利潤率。不過公司投資專案的毛利率水準在2019、2020年和今年將得到一定的修復，預計下半年的利潤率水準將回升。

展望下半年，金地1-6月實際完成竣工面積為354萬平方米，僅占全年竣工計畫的24%。全年竣工計畫約為1450萬平方米，較2020年實際竣工面積增長32%，將為全年結算規模的增長打下堅實基礎。預計全年結算收入取得比較好的增長且毛利率水準較上半年有所提升，奠定了金地重回前十的底氣。

行銷管理：銷售規模持續增長 行業排名穩居前列

在行銷管理方面，金地強化以客戶需求為導向，通過前期策劃和後期複盤，堅持系統性前置對土地、客戶和產品做好研判，推動產品反覆運算升級。

金地還建立了依託互聯網的創新型行銷組織，包括快速完成線上售樓處、金房寶等12個行銷資訊化工具的陸續開發上線，並持續反覆運算。在數位行銷推廣方面，金地積極探索公域流量引流、並盤活私域流量，結合大資料技術，提升行銷精准度，降低分銷使用比例。

在行銷管理的一系列舉措下，上半年金地累計實現簽約面積753萬平方米，同比增長55.27%，累計實現簽約金額1628.3億元，同比增長60.22%，位於行業前列。已完成全年銷售目標的58%，此外，克而瑞資料顯示，金地上半年銷售額重新回到TOP10行列，較2020繼續提升。

資料來源：公司公告，Wind
其中一二線城市的銷售額占比達到了71%。金地深耕一二線城市發展所帶來的單體城市產能增長明顯，上海的單城市銷售規模突破200億元，南京單城市銷售規模突破150億元。公司共有13個城市的市場佔有率在今年上半年進入當地前十名。其中，上海、金華、呼和浩特位列第一，大連、南京、東莞進入前五。

對於已獲取的，毛利低的專案，金地管理層積極應對當下市場環境變化，採取以量補價的銷售策略，預期隨著下半年推貨量的增加，預計完成全年2800億為大概率事件。

投資體系：總量合理、品質良好、佈局得當

在投資體系方面，金地建立了覆蓋宏觀經濟、行業政策、末端具體城市市場的數位化投資管理平臺，使得金地可以敏銳捕捉一線市場，把握住投資機會進行了較充分和高品質投資。

在數位化投資管理平臺基礎上，金地集團在土地投資方面，基本做到了投資總量合理、投資品質良好、投資佈局得當。

其一，投資量仍處於高位。上半年金地獲取土地81宗，新增了約1247萬平方米的土地儲備。上半年金地拿地金額924億元，拿地力度為56.76%，相較於2017-2020年的71.3%、61.6%、57.0%、56%，金地在保持整體土儲擴張的基礎上，逐漸趨穩。

在前幾年時間視窗的佈局下，至報告期末，公司土地儲備累計大約6729萬平方米，為上半年銷售面積的8.9倍，土儲總量合理充足，可滿足未來4年左右的銷售，預計金地後續拿地空間更大、更從容，即使面臨40%監管線，也有充足的儲備保持業績的穩健增長。

其二，投資品質不錯，堅持不拿高價地。在上半年“兩集中”及土地溢價普遍走高的大背景下，金地的土地成本不增反降。上半年金地拿地均價7410元/平米，僅為上半年21624元/平米銷售均價的34%，預計項目的利潤率將得到保證。此外在公開市場的平均溢價率僅13.88%，土地成本得到有效控制。

資料來源：公司公告，Wind
其三，堅持了合理佈局。金地在深耕一二線核心城市的同時，適度佈局優質三四線城市，上半年新增土儲中一二線城市占比59%，總土儲中71%為一二線城市。優質的佈局為公司未來規模和業績的穩健增長奠定了堅實的基礎。此外，金地還初步建立了全國化的投資佈局框架，覆蓋78個地級市，30餘個縣級市，充分運用各城市的週期變化和輪動規律，實現投資項目收益、風險和流動性的平衡。

財務穩健：三條紅線全綠檔 融資成本僅4.65%

報告期末，金地集團的有息負債為1270.94億元，較去年末微增，債務規模得到有效控制。其中，低成本的銀行借款占比為50.33%，而在公開市場融資占比為44.81%，其他融資占比為4.86%，一年內到期的短期債務占比僅約30%，顯示出金地的融資結構合理健康。

金地的實際資產負債率（剔除預收款後）為69.44%，淨負債率為69.59%，現金短債比為1.19，各項財務指標繼續保持在“三道紅線”的綠檔水準。

健康穩健的財務以及充足的流動性，使得金地的加權平均融資成本進一步降為4.65%，較去年下降了9個基點，處於行業低位水準。由於在資本市場上始終保持著良好的信用狀況，金地的主體信用評級及各項融資產品評級均為AAA級，國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級分別為BB、Ba2。

隨著房地產行業上游地價和下游售價空間的縮小，行業將從過去的“高杠杆、高周轉、高利潤率”過渡到“穩杠杆、快去化、合理利潤”的新模式，迎來了管理紅利的新階段。而這正是金地所擅長的，也契合金地一直以來穩健發展的思路。

儘管去年三季度出臺的三道紅線政策，但金地早就已經提前佈局，最近5年金地的三道紅線“都達標”，重回前十並非“放大財務杠杆”沖的規模，而是靠內生增長實現穩健突破的。

在今年上半年快去化、高回款的基礎上，金地的銷管費用率較去年同期下降2.72個百分先之多，上半年按簽約額計算的銷管理費用率為2.09%，在金地內部也創歷年新低，管理效率進一步提升。

成立三十三周年、上市二十周年的金地集團，重視營運驅動，強化精益管理，增強組織能力。通過不斷提高投資品質、提升經營管理效率，努力追求規模、利潤、負債、ROE平衡發展之路。

越來越多的地產商在把旗下的物業公司分拆赴港上市。

9月2日，從港交所網站發現，中國金茂（00817.HK）旗下金茂物業向港交所遞交了IPO招股說明書，公司的業務線主要為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。截至今年3月31日，金茂物業的合約建築面積達4130萬平方米，在管總建築面積約為1810萬平方米，包括67個住宅項目及34個非住宅項目。其中，住宅物業及非住宅物業的在管建築面積分別為1500萬平方米和310萬平方米，分別占在管總建築面積的82.5%和17.5%。

值得一提的是，以金茂物業目前逾1800萬平方米的在管面積來看，在諸多上市物業公司面前無疑偏小，規模上略有不足。

從區域來看，截至2021年3月31日，金茂物業在華東地區的在管建築面積占比最高，達47.2%，在管物業數量50個，其次為華北地區，在管建築面積占比17%，在管物業數量24個。

和大部分的開發商分拆的物業公司相似，金茂物業對母公司的依賴也頗為明顯。在2018年至2020年的三年間，金茂物業來自母公司的物管收益占比均在92%以上。截至2021年一季度，金茂物業來自母公司的在管面積占比高達88%。

財務資料顯示，截至2020年底，金茂物業的收入為9.44億元，2018年至2020年複合年增長率為28.2%；2021年前三個月收入為3.21億元。利潤方面，金茂物業2020年利潤7710萬元，三年複合增長率110%，2021年前三個月利潤為1460萬元。

從收入方面來看，金茂物業的物業管理服務收入占比最高，2020年時收入5.67億元，占比60.1%，今年前三個月收入1.85億元，占比下降至57.7%。而在這其中，住宅物業的收入占比由29.3%提升至33%；非住宅物業收入占比由30.8%降至24.7%。

毛利率方面，截至2020年底，物業管理服務毛利率17.8%，今年前三個月的毛利率為9.3%；非業主增值服務毛利率34.4%，前三個月毛利率45.1%；社區增值服務毛利率39.6%，前三個月毛利率52.9%。

金茂物業在招股書中稱，由於金茂集團本身承攬城市運營專案，截至目前，金茂物業已為金茂集團的19個城市運營專案訂立了前期物業管理合約，該等專案代表了上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫字樓綜合體、新城鎮、文化小鎮及智慧城市的多元化組合，目前運營其中8個專案。

金茂物業稱，本次IPO募資所得主要用於收購、投資其他有潛力的物企並擴大與相關業務協同的供應商等合作；升級公司智慧服務管理系統；用於企業運營資金及一般用途等。

監管趨嚴 融資受限 銷售放緩

內地監管力度持續收緊，房地產行業經營環境不斷轉差，市場對前景感到悲觀。評級機構穆迪昨日發表報告，把內地房地產行業展望，由「穩定」調整為「負面」，主要是預期未來6至12個月房地產企業的境內銀行與信託貸款融資，以及境內外債券市場融資渠道依然緊張。此外，內房銷售及庫存也是確定行業展望的指標，其中，未來6至12個月全國合約銷售額，預計最多將下跌5%。穆迪上一次調整內房展望，為去年8月由「負面」轉為「穩定」。

現金流減少 貸款難度增

穆迪副總裁兼高級分析師黎錦雄表示，內地政府旨在控制樓價及行業槓桿，並以調控政策遏制銀行體系對房地產市場的風險敞口，導致房企的融資渠道受到限制。他稱，房地產銷售、流動性及現金流將會下降，令再融資風險上升，尤其不利於財務實力較弱的地產商，至於財力良好的大中型地產商，仍然得到貸款機構及投資者青睞。

報告提到，內地今年初就銀行的房地產相關貸款餘額佔比設置上限，令地產商取得開發貸款及買家獲取個人按揭貸款的難度增加，而監管部門限制融資渠道的程度高於預期，上半年地產商的貸款增速放緩，已降至近年新低，加上按揭息率及審批時間自第二季開始上升，令內房銷售額減少，相關現金流下降；假若內地GDP增長低於官方目標，便可憧憬政府放鬆內房融資渠道，以推動房地產銷售去刺激經濟，但穆迪不傾向預期GDP增長會低於目標。

踏入「金九銀十」傳統旺季，內房銷售仍難言樂觀，穆迪稱，受銷量下滑及銷售均價漲幅放緩影響，預計未來6至12個月全國合約銷售額將月均持平至下降5%；銷售額升幅減少，也反映去年下半年的高基數。

地產商違約頻現 發債添壓

穆迪助理副總裁兼分析師陳晨於另一份報告中指出，由於調控依然嚴厲，預計未來6至12個月全國合約銷售額增長將放緩，而鑑於投資者信心低迷，地產商的資本市場融資渠道受限，這些因素均抑制房企的流動性。

隨着調控收緊，7月全國合約銷售額按年瀉7.2%，為去年4月以來首次下降。

此外，自華夏幸福及藍光發展等地產商違約後，近月內房境內外債券市場大幅波動，加上境內外債券再融資的額度限制，將繼續抑制開發商的發債規模。

內房股昨天走勢各異，淨負債率較高的恆大（03333）及富力（02777）分別跌3.6%及2.8%，時代中國（01233）挫1.7%；綠景中國（00095）跑出，上揚2.2%，禹洲（01628）、佳兆業（01638）、保利置業（00119）均升逾1.9%。

旭輝控股(00884)公布,連合營企業及聯營公司在內,8月銷售額約200.2億元(人民幣．下同),按年跌約21.79%,銷售面積約
112.84萬平方米,每平方米均價約1.88萬元.

該集團指,首8個月銷售額1770.5億元,按年升約38%,銷售面積約1010.78萬平方米,每平方米均價約1.79萬元.

佳兆業(01638)公布,8月銷售額約78.98億元人民幣,按年跌約15.62%,建築面積約45.37萬平方米.

該集團指,今年8個月總銷售額約818.48億元人民幣,升49%總建築面積約484.94萬為平方米,分別較去年同期升約49%和51.3%.

中誠信國際公布,將恆大地產集團主體信用等級由「AAA」調降至「AA」,並將其列入可能降級的觀察名單.

中誠信國際認為,與供應商的訴訟事項增加、部分項目停工以及擬出售資產等事項表明,恆大地產及恆大集團現金流緊張情況進一步加劇.若未來一定時期內資產、股權出售及借款續貸、展期等事項進展不及預期,其流動性壓力或將進一步加大.

該行指,將持續關注並評估恆大地產及恆大集團融資環境的變化、涉及訴訟和資產處置的進展對其信用質量產生的影響.

寶龍地產(01238)公布,其子公司 Powerlong REIT Management Limited 作為寶龍商業房地產投資信託基金的管理人,正式向香港證監會遞交房託認可申請,聯席上市代理人為中信證券和中銀國際.

本次上市的資產包括8個由寶龍商業(09909)管理的購物中心,分別是上海奉賢寶龍廣場、杭州臨安寶龍廣場、鹽城寶龍廣場、宿遷寶龍廣場、泉州安溪寶龍廣場、青島膠州寶龍廣場、洛陽寶龍廣場及新鄉寶龍廣場,總建築面積達74萬平方米,集超市、餐飲、娛樂、時裝、兒童等多種業態為一體.

中小型發展商積極透過私人市場補充土儲，佳明集團（01271）宣布，以3.2億元購入土瓜灣炮仗街41、43及45號發展項目，將興建一幢商住大廈，最快明年中推出市場。

每呎樓面地價10214元

上述物業地盤面積為3532方呎，已完成地基工程，可建樓面面積約31330方呎，以成交價3.2億元計算，每方呎樓面地價約10214元。資料顯示，該地盤由德祥地產（00199）在早年完成收購。

佳明集團營業及市務總監顏景鳳表示，項目將興建一幢低層設有商舖的住宅大樓，由於地皮屬舊契項目，不受預售樓花同意書的規限，增加銷售彈性，故集團希望最快明年中推出市場，以配合集團專注物業發展的大方向，亦冀望繼續以不同方式吸納土儲。

美聯工商舖（00459）今年大舉入市，先後斥約2.19億元購入7個舖位物業；不過，今年5月以3650萬購入的北角樂嘉中心地舖，則落實取消交易。

該舖位於北角英皇道460至470號及書局街12至18號樂嘉中心地下2B號舖，建築面積約900方呎，當時買賣以股權轉讓方式進行，有關交易預計9月6日之前完成。美聯工商舖行政總裁（工商舖）盧展豪接受查詢時確認，因為賣方公司的文件欠完整，故集團決定取消交易，之前繳付的365萬元訂金則獲退回。

另外，葵涌大隴街23至51號銀行大廈1樓35號舖，建築面積約7900方呎，以6000萬元易手，呎價約7595元。物業由殘疾人士院舍以每月24萬元租用，租金回報4.8厘。原業主於1990年以376.55萬元購入，賬面獲利5623.45萬元或約15倍。

將軍澳上月交投跌42% 元朗600萬內選擇減

8月份二手交投回軟，據本報統計，5大區成交量按月回落，並錄得今年以來單月新低，將軍澳交投按月跌42%最顯著，元朗1房戶升至逾600萬元。

近月二手成交量回落，不限於藍籌屋苑，以上車盤為主的地區，成交量亦一面倒按月急降溫。本報統計5大區，包括將軍澳、元朗、荃灣、馬鞍山及東涌，8月份成交量均錄得今年以來單月低位，按月跌幅介乎1成至4成不等。

優質單位放售 獲高價承接

當中將軍澳跌勢最顯著，區內私樓成交由7月份約368宗，回落逾42%，至8月份約213宗，成交量重回去年9月未升市前的水平，若連同居屋計算，按月成交量跌幅更逼近6成，與年內每月平均逾300、400宗成交相比，看似風光不再，但實情是樓價升勢急，準買家入市較前審慎，遇上優質單位放售仍不介意創高價承接。

月內成交速度減慢，但逾千萬元及以上的成交比重節節上升，佔總成交量達31%，與去年底不足2成比較，千萬元交投不足1年增加13個百分點，反映市場對盤源仍需求若渴，令樓價跟隨攀升。以區內指標上車盤新都城為例，年初約363平方呎的細2房，成交價逾620萬至680萬元，而整體成交中800萬元以下佔比逾7成，惟同類單位上月最新造價介乎660萬至720餘萬元，樓價年內上升達6%。

同樣的狀況，亦出現於以上車為主的元朗區，按月成交量回落達31%，600萬元以下的上車盤僅佔3成，而整體成交量與年初單月高位284宗相比，跌幅更達44%。

成交量減少，但放盤業主議價空間依然收緊，買家亦隨之改變入市策略，由首選西鐵站的YOHO系屋苑，退而物色細單位主導的屋苑，例如尚悅，而當尚悅的平盤消化後，最新轉移向新貴屋苑溱柏，成為入市對象。

8月份溱柏錄18宗成交，僅按月減少3宗，均價升5%。區內代理指，目前僅有單幢樓、屋苑形式的開放式或1房戶尚有少量叫價低於600萬元以下的選擇。

業界預計 二手交投續萎縮

至於其他區份如荃灣、東涌及馬鞍山區，亦因為上半年的旺市帶動樓價高企，而細價樓升幅更顯著，800萬元以下可選購的單位已買少見少，荃灣區尚有不少老牌上車盤或單幢樓可選，但太多未能睇樓，或者質素欠佳亦零議價沽售，而東涌區即使不乏樓齡新的屋苑，議價幅度更細。

業內人士相信，隨着二手樓價破頂，上車成本上漲，並蔓延至二、三綫屋苑，樓價增長與藍籌屋苑看齊，實用呎價逾2萬元的成交屢見不鮮，窒礙上車客入市，令成交量急轉直下，加上多個新盤同期推，預計二手交投持續萎縮。

城規會今日審議《古洞南分區計劃大綱草圖》的申述意見，其中新地 （00016） 提出的放寬地積比率及建築高限，以補償總樓面面積的缺失的建議，規劃署表示備悉。

城規會日前就《古洞南分區計劃大綱草圖》作修訂，主要把位於金坑路近金錢村的用地，由主要劃為「綜合發展區」地帶，改劃為「綜合發展區（1）」地帶；把位於金坑路「綜合發展區（1）」用地以西的一塊土地由主要劃為「康樂」地帶，改劃為「綜合發展區（2）」地帶等。

其中，新地旗下公司對將金坑路近金錢村的一塊土地改劃為「綜合發展區（1）」地帶的修訂表示支持，亦曾建議城規會考慮略為放寬地積比率及建築物高度限制，以配合因擬議迴旋處工程造成其地盤總樓面面積的缺失，同時納入商業總樓面面積，以提供小區規模的零售設施，服務古洞南地區。而規劃署對來自新地及其他人士提出的部分意見，則表示備悉。

保育人士反對意見 不獲支持

另外，就把位於近金錢村的3塊細地，由「綜合發展區」地帶改劃為「康樂」地帶，熱衷保育人士Mary Mulvihill提出，此舉可能無法保護該用地免被發展作其他用途，如新界豁免管制屋宇及鄉郊工業工場等，並認為應把地段改劃為「政府、機構或社區」地帶或「休憩用地」地帶，以確保公眾利益受到保障。不過，規劃署表示，不支持上述的反對意見及相關建議，因為目前改劃的做法恰當。

舖位交投氣氛好轉，據土地註冊處資料顯示，灣仔春暉大廈地下2B及2C號舖，面積約1,600平方呎，上月初分別以5,580萬及3,500萬元易手，共涉9,080萬元。

新買家分別為偉強集團有限公司及中凱集團有限公司，而兩間公司的註冊董事均為高玉德及梁少康，後者與日本TDK集團執行副總裁及旗下香港新科實業有限公司前主席同名，預計為同一人。代理透露，兩間舖位早年已經打通為一間地舖，而上述舖位目前由南記春卷粉麵有限公司租用。

葵涌舖位 6000萬易手

原業主早於1994年分別斥資1,515萬及966萬元買入上述舖位，持貨27年，現轉手帳面分別獲利4,065萬及2,534萬元，合共賺取6,599萬元。

另消息指，葵涌大隴街23至51號銀行大廈1樓舖位，面積約7,900平方呎，以約6,000萬元沽出，呎價約7,594元。舖位由社福機構租用，月租約24萬元，回報率約4.8厘。

中銀香港 （02388） 及信置 （00083） 宣布推出全港首個綠色按揭計劃，為準買家提供全數碼化及無紙化的按揭服務。成功申請綠色按揭服務的準買家可專享6,888元額外現金獎賞。

中銀香港率先為信和置業旗下4個已獲「綠建環評」鉑金級或金級認證的凱滙、維港滙、ONE SOHO及SILVERSANDS提供綠色按揭計劃，4個項目均採納可持續建築標準及引入節能措施。

信置公布，8月份共沽86伙，套現逾15億，當中主要包括維港滙I至III期涉50伙、逸瓏灣8涉26伙、ONE SOHO涉5伙、SILVERSANDS涉3伙，多個成交創項目新高。

長沙灣工廈具重建價值，現區內聯興工廠大廈，業主聯合出售，涉及85%業權。

可重建12.6萬呎

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，獲委託出售長沙灣瓊林街109號聯興工廠大廈約85%業權份數，連同潛在可供出售業權計算可增至約99%。要約截止日期為2021年10月12日（星期二）中午12時正。

聯興工廠大廈現為1幢10層高工業大廈，地盤面積約8,800平方呎。現有地積比建築面積約68,676平方呎，地積比率約7.8倍。物業業權簡單，預計可短期內統一業權重建，若以14.4倍地積比計算，待城規會批核後最高重建面積可達約126,720平方呎，極具重建潛力。若以14.4倍地積比及100%業權計算，聯興工廠大廈全幢現時市場估值約6.6億元，每平方呎樓面地價約5,208元。

甄浚岷認為，政府去年就非住宅物業「撤辣」，加上政府推出以「標準金額」補地價及活化政策申請增加20%地積比率即將到期，可均帶動近期工業市場成交熾熱。

近期股市表現波動，加上中港通關仍未有進展，寫字樓交投偏軟。綜合美聯工商舖資料研究部及美聯商業數據顯示，8月50大指標甲廈合共僅錄得11宗買賣，仍然處於低水平，而按月表現則持平。其中，港島區甲廈只錄得1宗買賣，港島核心區（包括中環、上環、金鐘、灣仔等）更未錄成交，表現冰封，市場繼續由新界及九龍區支撑交投。

美聯工商舖資料研究部及美聯商業數據顯示，8月50大甲廈只錄得11宗買賣，相對7月的11宗（修訂數字）表現持平，最新成交面積僅3.09萬平方呎，按月下跌約60%，反映上月交投以細單位、細銀碼物業佔主導。

若以地區劃分，8月的成交量主要集中於九龍及新界，期內分別各佔6宗及4宗，其中沙田京瑞廣場合共錄得3宗買賣，屬8月表現最好的大廈，而尖東新東海商業中心亦錄得2宗交投。至於港島區只錄得1宗，涉及黃竹坑環匯廣場，這意味着上月港島核心區甲廈（上環、中環、金鐘、灣仔等）錄得零成交。

上月錄得零成交的甲級商廈合共有42座，是連續第4個月上升，同時為近半年來新高紀錄。

首8月120成交 按年升1.7倍

雖然指標甲廈成交量略為回落，但總計今年首8個月，50大甲廈仍然錄得120宗買賣成交，較去年同期的44宗大增逾1.7倍。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，近期股市表現波動，加上預期多時的中港通關仍然未有進展，寫字樓交投步伐轉趨緩慢，而物業價值較高的港島核心區甲廈，交投更因而冰封；反觀新界及九龍區寫字樓物業由於物業銀碼較低，呎價相對顯得低水，因而仍然受到部分市場人士追捧。

他認為，雖然寫字樓市場仍然慢熱，但對於用家而家，現時甲廈售價低水，長綫而言是入市自用的好時機；對於投資者而言，鑑於現時售價及呎價吸引，若從長綫投資角度，現時也屬難得的入市機會，若預算有限，首選可考慮新界或九龍甲廈。

焦點新盤短兵相接，各具捧場客的2個新盤均於昨日截票；焦點盤黃竹坑揚海截收逾3750票，超額約19倍，投資者比例佔近半，瞄準項目大單位；而天水圍Wetland Seasons Bay則截收約5000票，超額逾16.5倍，力吸上車客及向隅客源，以2房戶最受捧。

由嘉里、信和及港鐵合作發展的黃竹坑站港島南岸2期揚海昨截票，累收逾3750票，較公開發售的188伙，超額約19倍。現場所見，有不少睇樓客趕在截票前，前往參觀該盤示範單位，其中以家庭客為主，現場氣氛不俗。港置營運總監及九龍區董事馬泰陽指，用家投資者比例各半，約一半入票客擬購買3房，四成屬意2房戶，餘下一成目標為1房戶，反映此項目大單位甚受歡迎。

項目今日抽籤，明天推售200伙，其中盡推首兩張價單共188伙作公開銷售，折實價1079.92萬至3633.84萬，呎價28040元至38051元，折實平均呎價32069元，市值約38.28億。

至於兩度銷情報捷，由新地發展的天水圍Wetland Seasons Bay第1期，市場消息指，截收約5000票，以明天公開推售285伙計，超額認購逾16.5倍。項目昨午截票，九龍站商廈的示範單位現場所見，雖然為工作日，仍有不少年輕上車客及家庭客把握最後機會入票及參觀。區內代理指，項目入票客以用家為主，佔整體約七成，其餘三成為投資者，與之前變化不大，六成欲購2房戶，1房及3房戶則各佔其餘兩成。

項目繼兩度以價單形式推售的602伙即日沽清，連同招標售出11伙後，明天公開推售285伙，折實價430.16萬至1026.43萬，折實呎價13405至18932元。

明同步招標發售15伙

發展商日前將其中約181伙加價，普遍加幅約3%。當中3B座低層3房戶，於上月初公開首張價單時，當時定價逾795萬，但目前已加價至逾866萬，呎價17582元，升幅逾9%。另明日同步招標發售15伙。

利嘉閣首席聯席董事蔡庭勇表示，將軍澳新寶城一個單號車位，原叫價168萬，以163萬沽出。

據悉，原業主於2011年10月以約46.8萬購入，轉手帳面獲利約116.2萬，近10年間升值約2.5倍。

屋苑車位屬區內私人屋苑成交量最高，因非業主均可自由購買，單位及車位數目比例為5比1。另外，屋苑現約有23個車位放售，入場價178萬。